Bankovní institut vysoká škola Praha. Ocenění pozemku. Bakalářská práce

Bankovní institut vysoká škola Praha

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Eva Fabiánová

Duben 2011

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Autor:

Eva Fabiánová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 20. dubna 2011

Eva Fabiánová

Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D.

Anotace: Teoretická část této bakalářské práce je zaměřena na oceňování pozemků. Seznamuje se základními pojmy týkající se této problematiky, jak se pozemky dělí, faktory ovlivňující jejich hodnotu. V neposlední řadě se tato část práce věnuje přístupům vhodných pro ocenění stavebních pozemků. V praktické části jsem zpracovala trţní ocenění dvou nemovitostí. Ocenění rodinného domu a bytového domu s pěti bytovými jednotkami v Jablonci nad Nisou. V poslední části bakalářské práce jsem zpracovala analýzu realitního trhu v okrese Jablonec nad Nisou.

Annotation: The theoretic part of my bachelor thesis is focused on the land evaluation. It introduces basic terms linked to this topic: how lands are divided, factors determining their value. At last this part aims at ways to determine the right way to value lots. In the working part I have drawn up two evaluations reports: one on a family house and one on a tenement house with five flats in Jablonec nad Nisou. The final part includes analysis of the real estate market in Jablonec nad Nisou.

Obsah: Prohlášení..................................................................................................................... 3 Poděkování................................................................................................................... 4 Anotace ........................................................................................................................ 5 Obsah ........................................................................................................................... 6 Úvod............................................................................................................................. 8 A) Teoretická část ...................................................................................................... 9 1. Základní definice a pojmy ......................................................................... 9 1.1. Nemovitost .......................................................................................... 9 1.2. Součást a příslušenství nemovitosti .................................................... 9 1.3. Pozemek ............................................................................................ 10 1.4. Parcela ............................................................................................... 11 1.5. Stavba................................................................................................ 11 1.6. Znalci a odhadci ................................................................................ 12 1.7. Znalecký posudek ............................................................................. 12 1.8. Katastrální úřad ................................................................................. 13 2. Cena a hodnota ......................................................................................... 13 2.1. Cena .................................................................................................. 13 2.2. Hodnota ............................................................................................. 14 3. Specifikace trhu ........................................................................................ 14 3.1. Trh ..................................................................................................... 14 3.2. Trh s pozemky (realitní trh) .............................................................. 15 4. Ocenění ...................................................................................................... 17 5. Faktory ovlivňující cenu (hodnotu) pozemku ........................................ 17 6. Oceňování stavebních pozemků .............................................................. 20 6.1. Oceňování podle cenového předpisu ................................................ 21 6.2. Trţní ocenění .................................................................................... 21 6.2.1. Porovnávací přístup ................................................................ 21 6.2.2. Výnosový přístup .................................................................... 23 6.2.3. Reziduální přístup na bázi nákladů ......................................... 25 6.3. Závěrečné shrnutí metod ................................................................... 29 Závěr ......................................................................................................................... 31

6

B) Praktická část ...................................................................................................... 32 1. Ocenění rodinného domu......................................................................... 32 2. Ocenění bytového domu........................................................................... 57 C) Analýza trhu – okres Jablonec n. N. ................................................................. 79 Seznam pouţité literatury: ......................................................................................... 90 Seznam příloh: ........................................................................................................... 92

7

Úvod Ve své bakalářské práci „Ocenění pozemku“ se budu věnovat převáţně stavebním pozemkům. Výběr tohoto tématu se řídil mým osobním zájmem o tuto problematiku. Pozemek je specifický druh zboţí, který má stále podstatnější úlohu v rozpočtu na výstavbu rodinných domů. V souvislosti s ekonomickými událostmi světového významu je vývoj cen nemovitostí velmi častým tématem. Stavební pozemky nezaznamenávají tak velký cenový propad, jako je tomu u bytů, ale je stále větší diferenciace cen podle lokalit. Bakalářská práce se dělí na tři části – teoretickou část, praktickou část a analytickou část. Teoretická část této práce je zaměřena na vysvětlení některých pojmů týkajících se pozemků a jejich ocenění. Dále se zabývá trhem obecně a jeho dílčí úrovní – realitním trhem. Tady vstupuje do vztahu prodávající s kupujícím, jednají spolu o objektu jejich společného zájmu, kde se pod vlivem nabídky a poptávky utváří cena nemovitosti. Existuje velká škála faktorů, která tuto cenu ovlivňuje. S tím pak souvisí další kapitola teoretické části, věnující se různým cenotvorným podnětům, které je potřeba promítnout do ocenění. V neposlední řadě se tato část práce věnuje metodám, které se méně či více pouţívají pro ocenění pozemků. V praktické části jsou vypracované trţní hodnocení dvou nemovitostí v okrese Jablonec nad Nisou – rodinný a bytový dům. Poslední část této práce se zabývá současnou situací na realitním trhu v okrese Jablonec nad Nisou.

8

A) TEORETICKÁ ČÁST

1. Základní definice a pojmy 1.1. Nemovitost „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“1 Za nemovitosti se povaţují pozemky a na nich postavené stavby, které jsou s nimi spojeny pevným základem, bez ohledu na účel, dobu trvání a na jejich stavebně technické provedení. Stavba, která není spojena se zemí je věcí movitou (např. přenosný novinový stánek, přenosná staveništní buňka). Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí. Výjimkou jsou drobné přízemní stavby nebo drobné podzemní stavby - tyto drobné stavby se v katastru nemovitostí neevidují.

1.2. Součást a příslušenství nemovitosti „(1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku.“2 Co je a co není součástí pozemku Trvalé porosty jsou součástí pozemku, nikoli samostatnou věcí. Vysazené trvalé porosty se stávají vlastnictvím vlastníka pozemku bez ohledu na skutečnost, kdo porosty na své náklady vysadil. Výjimkou můţe stanovit pouze zákon. Dále se za součást pozemku povaţují venkovní úpravy (např. opěrné zdi, dlaţby a obruby, vodovodní a kanalizační přípojky, meliorační zařízení, květinová jezírka, venkovní předloţené schody), loţiska nevýhradních surovin, zpevněné plochy - např. parkoviště, siláţní ţlab, tenisové dvorce, nebo meliorační zařízení umístěná pod povrchem země. Součástmi pozemku nejsou např. loţiska výhradních surovin (vlastníkem je ČR), dále archeologické a paleontologické nálezy. Stavby také nejsou součástí pozemku. Stavba a pozemek jsou dvě samostatné věci, které mohou být i samostatným předmětem prodeje. V praxi se běţně setkáváme s tím, ţe stavba má jiného vlastníka neţ pozemek, na kterém je postavena.

1 2

§119, Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník §120, Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

9

„(1)Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2)Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. (3)Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.“3 Příslušenství pozemku „Za příslušenství pozemků se považují kupř. volně uložené panely či prefabrikáty, dlaždice, kameny, apod., pokud se nestávají součástí pozemku ani stavbou a jsou určeny k trvalému užívání s pozemkem, s nímž tvoří jeden celek z hlediska vlastnického.“4

1.3. Pozemek „Pro účely tohoto zákona rozumí pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků“5. „Pozemkem se rozumí individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky aj.)“6 Stavební pozemek „(1) Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) Stavební pozemky, kterými jsou 1. Nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,

3

§121, Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Byty, stavby, nemovitosti – nejčastější problémy a jak je řešit. Martin Janků, Ladislav Lukeš 5 §27, Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) 6 str. 13, Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy. Prof. Ing. Albert Bradáč 4

10

2. Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.“7

1.4. Parcela „Pro účely tohoto zákona se rozumí parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Parcela je zobrazení pozemku v mapě.“8

1.5. Stavba „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.“9

7

§9, Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku §27, Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) 9 §2, Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 8

11

1.6. Znalci a odhadci Odhadce majetku je ţivnost vázaná na příslušné odborné vzdělání. Odhadci by měli splňovat určitá profesní kritéria a podrobit se jednotné certifikaci podle norem. Znalecká činnost se v současné době řídí zákonem č. 36/1967 Sb. a novelizacemi (zákon č. 322/2006 Sb. a zákon č. 227/2009 Sb.). K jeho provedení byla vydána vyhláška ministerstva spravedlnosti č. 37/1967 Sb. (ta byla novelizována vyhláškami č. 11/1985 Sb., č. 184/1990 Sb., č. 77/1993 Sb. a č. 325/2002 Sb.). V České

republice

můţe

být

znalcem

fyzická

nebo

právnická

osoba,

která je jmenovaná ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. Jmenovat znalcem lze toho, kdo je občanem České republiky, má potřebné znalosti a zkušenosti v oboru působnosti znalce získané specializačním studiem v daném odvětví, má takové osobní vlastnosti, které dávají předpoklad k výkonu znalecké činnosti a souhlasí se jmenováním. „ (1) Jmenovaní znalci (tlumočníci) se po složení slibu zapisují do seznamu znalců a tlumočníků. (2) Seznamy znalců a tlumočníků vedou krajské soudy, v jejichž obvodu má znalec (tlumočník) trvalé bydliště. (3) Ústřední seznam znalců a tlumočníků vede ministerstvo spravedlnosti. (4) Seznamy znalců a tlumočníků jsou veřejně přístupné.“10

1.7. Znalecký posudek Náleţitosti

znaleckého

posudku

jsou

upraveny

předpisem

(§13

zákona

a §13 vyhlášky). Kaţdý znalecký posudek se skládá z titulní strany, nálezu a posudku. Titulní strana obsahuje identifikace objednatele, znalce, oceňované nemovitosti a účel posudku. „V posudku uvede znalec popis zkoumaného materiálu, popřípadě jevů, souhrn skutečností, k nimž při úkonu přihlížel (nález), a výčet otázek, na které má odpovědět, s odpověďmi na tyto otázky (posudek).“11 „Písemný znalecký posudek musí být sešit, jednotlivé strany očíslovány, sešívací šňůra připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečení.“12 10

§7, Zákon 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících §13, Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích 12 §13, Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích 11

12

Znaleckou doložku připojí znalec na poslední stranu písemného posudku. Ta obsahuje označení seznamu, v němţ je znalec zapsán, označení oboru, v němţ je oprávněn podávat posudky, a číslo poloţky, pod kterou je úkon zapsán ve znaleckém deníku.

1.8. Katastrální úřad Katastr nemovitostí byl zřízen zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Katastr je souborem informací o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis, popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a další právní vztahy. Zápis do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V katastru nemovitostí se evidují pozemky v podobě parcel, které se člení podle druhů.

2. Cena a hodnota Cena a hodnota jsou často zaměňovány. Znalec určuje hodnotu nikoli cenu věci či majetku. Cena je určena aţ trhem, konkrétně průnikem poptávky a nabídky. Hodnota majetku je základem pro jednání o ceně. Další faktory, které mají na cenu vliv, jsou časová tíseň, osobní vztah k majetku, obratnost při jednání, psychologické faktory.

2.1. Cena „Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem.“13 Cena zjištěná (administrativní, úřední) se stanoví podle cenového předpisu (v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb.). Cena pořizovací se vyskytuje nejčastěji v účetní evidenci. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo moţno 13

str. 46, Teorie oceňování nemovitostí. Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.

13

stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Cena výchozí se pouţívá při výpočtech některých cen (hodnot), je to cena nové stavby, bez odpočtu opotřebení. (např. pro výpočet věcné hodnoty se odečítá od výchozí ceny opotřebení. Stopcena je cena, která vycházela z nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Cena obvyklá (obecná, trţní) je cena, za kterou je moţno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu prodat nebo koupit.

2.2. Hodnota „Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou.“14 Určuje se zpravidla odhadem. Existuje řada hodnot, přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy potřeba zcela přesně definovat,

jaká

hodnota

kterými jsou uţitečnost

je

zjišťována.

(schopnost

Hodnotu

uspokojit),

touha

vytváří

4

(přání),

faktory, nedostatek

(vzácnost - převaha poptávky nad nabídkou), efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla). Věcná hodnota je reprodukční cena stavby, sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, nakonec sníţená o náklady na odstranění váţných závad. Výnosová hodnota představuje očekávané výnosy z nemovitosti.

3. Specifikace trhu 3.1. Trh Trh lze rozdělit na tři základní prvky, kterými jsou objekty (statky a sluţby, které jsou směňovány), subjekty (prodávající a kupující) a vztahy mezi nimi. Základní pravidla pro fungování trţního systému je dodrţování smluv, ochrana soukromého vlastnictví a volný vstup na trh. Nedostatečná vynutitelnost dodrţování smluv odrazuje od obchodování, nedostatečná ochrana soukromého vlastnictví od investování, a pokud není volný vstup na trh, je potlačena konkurence. Nabídka je funkce, která ukazuje závislost nabízeného mnoţství statku na jeho ceně. Můţe se změnit v důsledku změny nákladů nebo v důsledku neočekávané změny 14

str. 47, Teorie oceňování nemovitostí. Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.

14

některých podmínek. Poptávka ukazuje závislost poptávaného mnoţství statku na jeho ceně. Ke změně poptávky dochází, pokud se změní preference spotřebitele, jeho důchod, cena komplementu nebo cena substitutu. Rovnováţná cena je pouze jedna, při které se poptávané mnoţství právě rovná nabízenému

mnoţství.

Všechny

ostatní

ceny

jsou

nerovnováţné

ceny.

Kaţdá nerovnováha je nestabilní a přechodnou situací, protoţe vyvolává pohyb ceny směrem k rovnováţné ceně a tím i pohyb trhu směrem k rovnováze. Jedinou stabilní situací na trhu je trţní rovnováha. Růst produkce statku zvyšuje poptávku po specifických faktorech nutných k jeho výrobě, a protoţe jejich mnoţství je omezeno, rostou ceny těchto faktorů. Růst produkce tak vyvolává rostoucí náklady.

3.2. Trh s pozemky (realitní trh) Pozemek jako specifický druh zboží Chování trhu s pozemky je velice odlišné od ostatních sektorů trhu. Pozemek je specifický druh zboţí, který se v mnoha směrech liší od ostatního zboţí. Půda je s prací, kapitálem a případně podnikatelskou invencí jedním ze základních výrobních faktorů. Půda můţe být vyuţívána v mnoha oblastech např. zemědělství, obchodu, průmyslu, bytové politice a rekreaci. Mají nekonečnou ţivotnost, neopotřebovávají se a tím pádem se ani neodepisují. Na rozdíl od staveb nejsou pozemky výsledkem lidské činnosti, nelze je tedy vyrobit ani reprodukovat. Mají omezenou rozlohu v daném územním celku (obec, město, region, stát), jsou nepřemístitelné, jejich nabídka je konečná. Vlastnictví půdy se stává zvláštní formou monopolu. Z tohoto monopolu se odvíjí pozemková renta. Ta můţe být dvojího druhu (absolutní a relativní). Trh a tržní prostředí Jako kaţdý jiný trh se trh s pozemky skládá ze tří prvků (subjekty, objekty a vztahy mezi nimi). Objekty na trhu s pozemky představují samotné pozemky, nebo také vlastnická práva k nim.

15

Subjekty

na

trhu

s pozemky

jsou

prodávající

(na

straně

nabídky),

kterými jsou vlastníci daného pozemku. Na druhé straně jsou to kupující (na straně poptávky), kteří se chtějí stát vlastníky daného pozemku, aby jim přinášel uţitek. Vztahy na tomto trhu představují vztahy mezi kupujícími a prodávajícími ve smyslu koupě (respektive prodeje) pozemku. Tento vztah musí vzniknout za smluvně sjednaných podmínek a také především za smluvně stanovenou cenu. Další vztahem můţe být pronájem (respektive nájem) nemovitosti. Trh s pozemky je kvantitativně omezený (rozloha pozemků není nekonečná), proto změna poptávky po pozemcích nemůţe vést ke změně nabídky, ale pouze ke změně ceny. Jedná se o neelastickou nabídku. Analýza trhu z hlediska rizik Investice do pozemků nese rizika, která vyplývají z nepřemístitelnosti pozemku a jeho jedinečnosti. Mezi nejčastější rizika patří politická rizika (např. při změně politického

reţimu

ve

státě

můţe

dojít

k vyvlastnění

bez

náhrady

nebo za nedostatečnou náhradu), makroekonomická rizika (např. deprese či krize, změna devizového kurzu, změna úrokových sazeb komerčních bank), technická rizika (kontaminace, změna únosnosti vlivem zvodnění nebo poddolování), přírodní rizika (povodně, záplavy, sesuv lavin apod.), změna širších vztahů (změna širšího okolí pozemku), změna územního plánu, likvidita (nemovitosti jsou málo likvidní, blokují prostředky, které investor mohl pouţít na alternativní investice). Analýza trhu z hlediska zisků Pravidelný příjem z nájmu pozemku je spíše výjimečný. Zisk investora je spíše realizován jinými způsoby, kterými jsou synergické efekty (součet hodnot jednotlivých majetků před sloučením je menší neţ hodnota spojeného celku), subdivision development (rozdělení rozsáhlého pozemku na řadu menších pozemků a jejich následný prodej), technické zhodnocení pozemku (vybavení pozemků takovými stavebními díly, které umoţní provoz budoucích budov, hal a ostatních druhů staveb, které na nich budou vystavěny) a změna charakteru pozemku (změna charakteru a vyuţitelnosti pozemku).

16

4. Ocenění Ocenění majetku je chápáno jako stanovení jeho ceny, či hodnoty, přitom je nutné u kaţdého ocenění uvést účel ocenění, datum, ke kterému se ocenění podává a další omezení, na kterých je odhad hodnoty majetku zaloţen. Výsledkem ocenění je závěrečné vyjádření znalce o celkové hodnotě oceňovaného majetku. Ocenění můţe být vyţadováno pro mnoho různých situací. Kaţdý vlastník má právo nakládat, v souladu se zákony, se svými nemovitostmi dle vlastního uváţení. Nemovitost můţe prodat, darovat, rozdělit, směnit, vloţit do majetku firmy, zastavit ve prospěch jiného subjektu, ale můţe o nemovitost i nedobrovolně přijít např. v exekuci. Při těchto případech je nutné znát hodnotu či cenu předmětné nemovitosti ať uţ pro potřeby stanovení výše daně, stanovení vyvolávací ceny pro aukci, pro zjištění hodnoty zajištění nebo zjištění hodnoty vkládaného majetku. Vypracování trţních ocenění o ceně nemovitostí můţe být např. pro potřebu úvěrového řízení v bankách, pro potřeby právních úkonů s nemovitostmi, pro potřeby vypořádání apod.

5. Faktory ovlivňující cenu (hodnotu) pozemku V trţním prostředí působí velké mnoţství nejrůznějších cenotvorných podnětů, které je potřeba promítnout do ocenění. Přitom musíme brát v úvahu, do jaké míry jsou přijímány trhem s nemovitostmi. Pro odhad trţní hodnoty nemovitosti je důleţitá znalost situace na tomto trhu a přehled cen realizovaných v dané lokalitě v nedávné době. Aby bylo vytvořeno pro pozemek trţní prostředí a mohla existovat její trţní hodnota, musí být splněny základní podmínky. Subjektu musí přinášet uţitek (uspokojení), musí k němu být alespoň minimální poptávka (pro motivaci potenciálního zájemce, aby daný pozemek vlastnil), koupěschopná poptávka (kupní síla) a samozřejmě daný pozemek musí být převoditelný a legálně dostupný. Řada principů ovlivňuje cenové chování trhu a s různou intenzitou spolupůsobí při tvorbě hodnoty pozemku. V následujících odstavcích této kapitoly se budu věnovat některým z nich. Trh s pozemky se neustále vyvíjí a mění. Působí na něj různé síly, které mění svojí intenzitu, vzájemně se ovlivňují a vyvolávají různé změny. Tyto změny se projevují nejrůznějšími efekty ve vztahu k hodnotě. Snahou je těmto jevům porozumět, poučit se z nich a předvídat jejich trendy. Hodnota je téţ ovlivněna očekáváním moţných 17

výhod a výnosů spojených s jeho uţíváním. Je tedy závislá na časových horizontech a stupni vývoje, ve kterých se tato očekávání odehrává. Pokud se změní pozemek z nestavebního na stavební, jeho hodnota se skokově zvýší. Se stoupající nabídkou a sniţující se poptávkou ceny pozemků klesají, a naopak. Proto dočasná nerovnováha nabídky a poptávky můţe hodnotu pozemků výrazným způsobem ovlivnit. Pro odhad trţní hodnoty je velice důleţitá analýza části trhu, na kterém se nachází oceňovaný pozemek. Měly by se vzít v úvahu determinanty, které způsobují posuny a měnící se vztahy mezi nabídkou a poptávkou. Nejvyšší a nejlepší využití je pravděpodobné, zdůvodnitelné a zákonem povolené vyuţití pozemku, které je fyzicky reálné, technicky podloţené, finančně přijatelné a jehoţ výsledkem je nejvyšší trţní hodnota daného pozemku. Pokud existují podobné pozemky, které mají stejnou schopnost uspokojit spotřebitele (substitut), dá poptávající přednost tomu pozemku, který je pro něj výhodnější niţší cenou. „V neměnných podmínkách se ceny vzájemně souvisejících pozemků se stejným určením v rámci jednotlivých lokalit postupně ustalují, směřují ke shodě a rozdíly dané drobnějšími odlišnostmi se smazávají.“15 V konformním prostředí lze očekávat shodné změny cen pozemků. „Kontribuce přichází v úvahu většinou u již zastavěných pozemků a nabývá na důležitosti zejména tehdy, jsou-li pozemky zastavěny nevhodně umístěnými stavbami, podřadnými typy staveb, stavbami určeným k demolici či je-li účel stávajících staveb v rozporu s legislativními předpisy.“16 Princip rovnováha a vážení souvisí s kontribucí. Jedná se převáţně o vztahy mezi různými komponenty, které jsou v určitém poměru či rovnováze. Při oceňování pozemků lze tento rovnováţný stav aplikovat na vztahy mezi pozemky a stavby, které na nich stojí. Tento vztah lze pouţít bez úprav pro novostavby při nákladovém přístupu. V jiných případech je to samozřejmě sloţitější, protoţe takto vypočtený vztah je velmi zjednodušený. Omezení

vlastnických

práv

sniţuje

hodnotu

pozemku.

Mohou

to

být

např. dlouhodobé nájemní vztahy, věcná břemena, hypotéky, zástavy. Jako měřítko lze pouţít náklady na odstranění nebo sníţení výnosů. Pro stanovení hodnoty 15 16

str. 24, Odhad hodnoty pozemků. Zbyněk Zazvonil str. 24, Odhad hodnoty pozemků. Zbyněk Zazvonil

18

závazku, např. u věcného břemene doţivotního bezplatného uţívání, se můţe uvaţovat nájemné ve výši obvyklých cen. Poloha pozemku je nejdůleţitější faktor ovlivňující jeho hodnotu. Na polohu pozemku se lze dívat ze dvou hledisek. Z hlediska celostátního, tz. velikost obce, kde se pozemek nachází, jakou má polohu v rámci státu, kraje, regionu (vnitrozemí, příhraničí, ...), jaký je význam obce (hospodářství, obchod a sluţby, bydlení, kvalita ţivotního prostředí, zdravotnictví, kultura, školství, sport, rekreace, turistika, příroda, doprava, ...). Nebo také z hlediska místního, tedy umístění v rámci obce, jedné ulice nebo čtvrti, urbanistické vztahy k okolí, dopravní dostupnost a parkovací moţnosti, konfigurace terénu, jeho vyuţití, orientace ke světovým stranám, svaţitost, moţnost napojení na infrastrukturu,…). Důleţitá je i velikost a tvar pozemku. Pokud je pozemek rozkouskovaný, nepravidelný (např. moc úzký), sniţuje se jeho vyuţitelnost v oblasti stavebnictví a tím se cena pozemku sniţuje. Většinou platí, ţe čím má pozemek větší výměru, tím je jeho cena větší. Naopak cena za m2/Kč obvykle klesá. Cena pozemku se mění v závislosti na stupni územního plánování, coţ nám ukazuje graf č. 1. Důleţité je zjistit právo výstavby na daném pozemku, k tomu je potřeba územní rozhodnutí.

Vývoj ceny pozemků v závislosti na stupni územního plánování (Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.)

19

6. Oceňování stavebních pozemků Základním předpisem pro oceňování nemovitostí je zákon č. 151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., (oceňovací vyhláška). Záleţí, pro jaké účely je znalecký posudek zpracován. Pro některé případy je zapotřebí stanovit administrativní cenu pozemku, v jiných je zapotřebí odhadnout trţní hodnotu. Místní šetření, tedy vlastní prohlídka pozemku a jeho kontrola, probíhá pro oba účely obdobně. Liší se pouze ve zpracování dat a informací o nemovitosti a jejím okolí. Administrativním oceněním pozemku zjistíme administrativní cenu (zjištěnou, úřední). Ta se obvykle zjišťuje pro potřeby státních orgánů, tedy například pro finanční úřad, který na základě této ceny vyměří výši daně z převodu nemovitosti, daně darovací a někdy dědické. Při stanovení ceny se vychází z cenového předpisu. Zákon o oceňování majetku vytváří jednotný, objektivní způsob zjištění ceny majetku pro všechny plátce bez rozdílu a zároveň tímto určuje základ, z něhoţ bude odvedena daň. Pokud se ţádá o hypotéku, banky tento odhad neakceptují, zajímá je cena trţní (obvyklá, obecná). Trţí oceňování je individuální tvůrčí proces, kde neexistují přesné návody či vzorce. Trţní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Nejčastěji se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných pozemků v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Je také moţné vyuţít cenových map pozemků, pokud byly v obcích vypracovány na základě zodpovědného srovnání s jiţ realizovanými prodeji nemovitostí. Pokud takové mapy nejsou, není moţné zodpovědně ke stanovení prodejní ceny pozemků pouţít § 28 stávající vyhlášky, protoţe tato vyhláška uţ nevyjadřuje skutečně dosahované ceny pozemků. Procentuální podíl ceny pozemku je u dané metody určen pomocí klíče třídy polohy. „Obvykle se obecná cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud

20

tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku.“17

6.1. Oceňování podle cenového předpisu Pokud je pro danou obec platná cenová mapa, pak se cena stavebních pozemků stanoví podle této mapy. Pouţijí se ceny z cenové mapy bez jakýchkoliv dalších úprav. „Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec.“18 V některých oblastech obce není cena uvedena, v takovém případě se vynásobí výměra pozemku cenou za 1 m2, upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu podle § 28, popřípadě podle jiného odpovídajícího ustanovení vyhlášky.

6.2. Tržní ocenění Velikost celkové trţní hodnoty (nebo jiného typu hodnoty), hledané k přítomnosti, je výsledkem vyhodnocení výsledku porovnávacího přístupu, výnosového přístupu a popřípadě reziduální přístup na základě nákladů. Nejde o mechanicky aplikovatelnou

metodu,

ale

o

proces

hledání

a

postupné

přibliţování

se k optimálnímu výsledku na základě zjištěných skutečností, dat a údajů z trţní analýzy.

6.2.1. Porovnávací přístup Odhad hodnoty pozemků pomocí porovnání s cenami srovnatelných pozemků je v praxi pouţívaná nejčastěji. Odhadce ze své vytvořené a naplněné databáze vybere pozemky, které se co nejvíce podobají oceňované nemovitosti. Musí být podobné z hlediska hlavních hodnototvorných faktorů. Důleţité je také časová blízkost realizace pouţitých cen k datu ocenění. Podle typu, kvality a kvantity dat a počtu vzorků k dispozici je moţné zvolit mezi přímým a nepřímým porovnáním. Přímé porovnání je moţné pouţít, jestliţe jsou k dispozici vhodné pozemky, které pak slouţí jako vzorky. Kaţdý vzorek se porovnává s oceňovaným pozemkem samostatně. U nepřímého porovnání je oceňovaná nemovitost porovnávána

17 18

str. 53, Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. § 10, Zákon 151/1997 Sb.

21

se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou. Cena standardního objektu je odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a cen). Vhodná jednotka, s kterou bude porovnávání prováděno je cena v Kč/m2 výměry pozemku. Vyhledají se hodnototvorné faktory, ve kterých se shromáţděný vzorek odlišuje od oceňovaného pozemku a odlišnosti se zohlední pomocí koeficientu. Aritmetický průměr upravených hodnot cen v Kč/m2 představuje hodnotu oceňovaného pozemku. Výhodou porovnávacího přístupu je přímá vazba na ceny utvářené na trhu nemovitostí. Není však příliš vhodný v případě mimořádných typů nemovitostí s malou četností transferů – dochází ke zkreslení. Cenové mapy pozemků je jedna z variant nepřímého porovnání, kdy volba referenčních vzorků je provedena na základě údajů z cenových map stavebních pozemků. Pro účely trţního oceňování (tedy pro aplikaci porovnávacího přístupu) se doporučuje tyto ceny chápat pouze jako orientační. Data v cenových mapách zastarávají, původní data v dané skupině parcel zůstávají beze změny prakticky aţ do doby dalšího obchodu s některou z jejích parcel. S prodluţujícím se časovým odstupem ceny zastarávají a na vnější cenové podněty nereagují. V případě, kdy jde o pozemek se stavbou, nejsou známé dílčí hodnoty jednotlivých komponentů. Pokud jsou v kupní smlouvě rozlišeny pozemky a stavby, jde většinou o rozdělení čistě formální (nemá s trţní hodnotou nic společného). Další riziko pouţívání cenových map k trţnímu ocenění je riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce.

Ceny

pozemků

zjištěné

z kupních

smluv

nemusejí

odráţet

jejich skutečnou trţní hodnotu. Cenové mapy jsou vhodné jako pomůcka pro celkovou cenovou orientaci a jako dolní mez moţného cenového pásma. Další variantou nepřímého porovnání jsou tzv. indexové metody. V podobě uţívané v ČR záleţí obvykle ve stanovení průměrné ceny a indexů, kterými se tato průměrná cena upravuje pro konkrétní podmínky. Příkladem můţe být například oceňování pozemků podle §28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kdy jsou stanoveny průměrné ceny pozemků pro obce určité velikosti a tyto ceny se pak upravují pomocí sráţek a přiráţek uvedených v příloze. Tuto metodu lze vyuţít pro srovnání ceny dvou nebo více pozemků, kdyţ u některých je známa kupní cena. Při oceňování na trţní bázi by bylo moţno principy indexové metody pouţít, avšak spíše jako doplňkový nástroj v mimořádné situaci. Kaţdopádně v současné době lze vyuţít indexových

22

metod pouze při splnění dvou základních předpokladů. První předpoklad je ten, ţe za výchozí základ musí být pouţity aktuální průměrné, případně minimální a maximální ceny, které jsou dosahovány v daném segmentu trhu. Druhým předpokladem je ten, ţe upřesňující popis i mechanizmus vytvoření alokačního koeficientu i velikost sráţek na další individuální vlastnosti posuzovaných subjektů musí vycházet z reálných trţních podmínek v daném segmentu trhu. Pokusy modifikovat indexovou metodou, pouţívanou dočasně pro oceňování pozemků na území bývalé NDR po spojení Německa, se odehrály v 90tých letech i v ČR. Byly motivovány především snahou vytvořit nástroj, který by umoţnil operativně odhadnout tzv. informativní ceny stavebních pozemků. Modifikace vznikla v r. 1994 ve společnosti KOPPREA pod vedením ing. Jiřího Kokošky. Oproti původní verzi lze povaţovat snazší odhad hodnot jednotlivých indexů vzhledem k podrobně členěnému popisnému klíči. Význam této metody v současných podmínkách můţe spočívat ve velmi podrobném popisu, kterým je moţno se inspirovat při aplikacích přímého i nepřímého porovnání. Testování porovnáním je zvláštní způsob nepřímého porovnání. Jedná se o proces, v kterém znalec své dílčí výsledky srovnává s obecnými úrovněmi cen, dosahovanými v příslušných segmentech trhu s nemovitostmi. Také ověřuje, zda jeho odhad zapadá do pomyslné šály, ve kterém jsou ustáleny ceny různých typů pozemků na současném trhu a zda jeho výsledky s touto stupnicí korespondují nebo zda z ní výrazněji nevybočují. Dále se snaţí najít příčiny těchto případných anomálií.

6.2.2. Výnosový přístup Výnosový přístup je zaloţen na předvídání budoucího prospěchu, který lze od jejich vlastnictví

očekávat.

Prognózy

budoucího

děje

nelze

nikdy

specifikovat

se stoprocentní spolehlivostí. Pro potenciálního poptávajícího musí být sice nejistým, ale motivujícím příslibem, který mu stojí za to, aby za něj vynaloţil jemu úměrnou kupní cenu. Potenciální nabízející musí tuto cenu akceptovat a jejím prostřednictvím ztracený prospěch kompenzovat. Prospěch můţe mít řadu podob a lze ho posuzovat z hledisek více subjektů. Pro vlastníka můţe mít formu nájemného v případě, ţe pozemek hodlá pronajímat. Pokud ho vlastník chce vyuţívat sám, má formu úspor nájemného. Prospěch můţe dále představovat např. příznivý cenový rozdíl 23

mezi současnou a budoucí trţní hodnotou pozemku po dobu jeho dočasné drţby vzhledem k předpokládaným cenovým změnám v daném segmentu trhu. Odhadnout výnosovou hodnotu pozemků lze pomocí kapitalizací a diskontací pozemkové renty. Pozemková renta je pravidelný konstantní výnos plynoucí z pronájmu pozemku. Vlastnictví k půdě má určitou formu monopolu, od kterého se pozemková renta odvíjí. Rozeznáváme základní nejniţší rentu, tzv. absolutní, která je příslušná nejméně výhodným pozemkům a dále rentu relativní, která představuje navýšení renty absolutní vzhledem k pozemkům atraktivnějším a lukrativnějším. Tento přístup můţeme pouţít pokud známe výši pozemkových rent v dané lokalitě.

Způsob kapitalizace renty je poplatný délce jejího trvání

a srovnatelným mírám zúročení půdy v okolí. Pozemky mají neomezenou ţivotnost a pronájmy půdy jsou většinou dlouhodobější, proto obvykle vystačí vzorec VH = V/i (kde V je očekávaný reprezentativní výnos v roce následujícím po datu ocenění, případně jeden výnos z řady konstantních perpetuálních výnosů a i je míra kapitalizace, případně diskontní míra věčné renty). Při pouţití reziduální hodnoty na bázi výnosů je hledaná hodnota indikována na základě reziduálního (zbytkového) principu. Postup odhadu spočívá v tom, ţe se nejdříve pomocí známé hodnoty stavby vypočte její teoretický podíl na výnosech celkových, který se následně od nich odečte. Výsledek pak simuluje teoretický zbytek výnosu, připadajícího na pozemek. Takto získaný očekávaný budoucí výnos z pozemku je následně nutno transformovat k současnosti obvykle pomocí kapitalizace a výsledkem je reziduální hodnota pozemku. Lze aplikovat mnoho variant kapitalizačních případně i diskontních technik. Tato metoda má opodstatnění především tam, kde lze celkem spolehlivě odhadnout hodnotu staveb i celkový výnos z nemovitostí a zároveň předpokládat, ţe obě veličiny jsou trhem akceptovány. To většinou splňují hlavně novostavby, u nichţ je vliv opotřebení zanedbatelný a u kterých lze soudit, ţe jsou postaveny hospodárně, resp. ţe u nich lze očekávat vyváţenost mezi vloţenými náklady a očekávaným efektem.

24

6.2.3. Reziduální přístup na bázi nákladů Reziduální přístup na bázi nákladů je zaloţen na úvaze, ţe trţní hodnota funkčního celku stavebního pozemku a na něm stojících staveb je ve skutečnosti součet trţní hodnoty pozemku a nákladové ceny staveb, která je sníţena o opotřebení (pokud se nejedná o novostavbu). Hodnotu stavebního pozemku lze tedy vyjádřit jako reziduum (zbytek, rozdíl) mezi celkovou trţní hodnotou funkčního celku a nákladovou hodnotou staveb, sníţenou případně o opotřebení. Pokud se jedná o pozemek nezastavěný, u kterého ještě nebyly vynaloţeny náklady na jeho zástavbu, je potřeba odhad hodnoty pozemku zaloţit na simulaci nákladů na stavbu, která by na něm mohla být postavena. Můţeme pouţít tyto vztahy: RHp = NH – NHs NH = Hp + (NHs – Op) = Hp + NHso U starších staveb je nutné upravit vztah do podoby: RHp = NH – NHso, případně RHp = NH + Op – NHs (kde: RHp je reziduální hodnota pozemku na bázi nákladů, NH je nákladová hodnota nemovitostí typu pozemek + stavba,

NHs je nákladová hodnota staveb,

Hp je hodnota pozemku, Op je opotřebení, NHso je nákladová hodnota staveb po odpočtu opotřebení). Tato metoda je zaloţena na rovnováţném vztahu mezi hodnotou pozemku a nákladovou hodnotou nemovitostí (případně nákladovou hodnotou staveb), který lze pro různé segmenty trhu vypozorovat dlouhodobějším sledováním struktury nákladové hodnoty nemovitostí a ustáleného poměru jejích dvou komponentů. Dále se předpokládá, ţe stavba i pozemek jsou vzájemně přiměřené co do velikosti, kvality i uţitku. Simulace stavby a jejích nákladů jsou pak zaloţeny na principu rovnováhy a váţení. Reziduální přístupy se pouţívají například pro stavební pozemky v lokalitách, kde jsou sice nejcennější, ale neexistují tu ţádné volné pozemky, a pokud ano, je jejich trţní hodnota, díky jejich ojedinělosti neporovnatelná. Tato metoda vypadá na první pohled velmi lákavě, ale problém můţe nastat u zastavěných pozemků, kde náklady na stavbu není trh ochoten akceptovat v plné výši. Alokace a extrakce jsou metody patřící mezi reziduální techniky na bázi nákladů. Hodnota pozemků je alokována či extrahována jako zbytek, vyjádřený odpočtem 25

nákladů na jejich moţné zhodnocení z celkové ceny nemovitostí. Obě techniky vyuţívají shodných principů rovnováhy a váţení spolu s prvky kontribuce a nepřímého porovnání. Vycházejí z předpokladu, ţe za normálních trţních podmínek existuje ustálený poměr mezi hodnotami dosud nezastavěných pozemků k celkovým hodnotám nemovitostí. A dále předpokládají, ţe tento poměr je závislý na jednotlivých typech nemovitostí a především na poloze. Je-li tento vztah znám, pak lze s jeho pomocí odvodit nejen podíl hodnoty pozemku na celku, ale i hodnotu pozemku podobného dosud nezastavěného. Alokace je zaloţena na vztahu mezi hodnotou pozemku a hodnotou stavby, případně jako vztah mezi dalšími komponenty nemovitostí. Výsledkem je měřítko, které přiděluje celkovou trţní cenu mezi pozemky a stavby se srovnatelným vyuţitím. Extrakce je zaloţena na odhadu hodnoty staveb nákladovým způsobem po zohlednění opotřebení a extrahuje výsledek odpočtem od celkové ceny jiných srovnatelných nemovitostí. Zbytek pak představuje pravděpodobnou hodnotu pozemku. Alokace:

HP = HC * kA = HC - [HC * (1 – kA)]

Extrakce: HP = NH - NHS = NH – (NHSO + OP)] [Kde: HP je indikovaná hodnota pozemku, HC je hodnota celku, tj. srovnatelného pozemku včetně staveb, NH je celková nákladová (věcná) hodnota nemovitostí (pozemek + stavba), NHS je nákladová (věcná) hodnota staveb, reprezentovaná náklady na jejich pořízení (bez opotřebení), NHSO je nákladová (věcná hodnota staveb, reprezentovaná náklady na jejich pořízení se zohledněním opotřebení, OP je opotřebení, kA je alokační koeficient, vyjadřující podíl pozemku na celku, 1 - kA je komplementární doplněk alokačního koeficientu, odpovídající podílu hodnoty staveb na celku]. Pouţívají se většinou v případech, kdy hodnotu stavebních pozemků nelze odhadnout na základě porovnání. Jsou např. vzácné dosud volné nezastavěné parcely uvnitř husté městské zástavby, nebo naopak pozemky v odlehlých polohách, případně pozemky v lokalitách, kde je trh pasivní. Nägeliho metoda, známá také jako metoda polohových tříd, vnáší nové prvky do extrakčního způsobu tím, ţe se snaţí cenově reagovat na různé vnější podněty, vyplývající z jedinečnosti polohy. Podstata metody spočívá v poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu

z

nájmu.

Základem

metody

26

je

tzv.

„klíč

třídy

polohy“,

kde se oceňovaný pozemek podle sedmi základních kritérií přiřadí do některé z osmi kvalitativních tříd. Pro kaţdou třídu je pevně stanoven v procentuální formě podíl hodnoty pozemku na celkových nákladech nemovitostí. Klíč třídy polohy pro stavební pozemky, určené či vyuţité k bytové a občanské výstavbě, zahrnuje celkem pět základních kriterií (všeobecná situace, intenzita vyuţití pozemku, dopravní spojení s velkoměstem, obytný sektor a komerční sektor), a dva doplňující faktory (faktory zvyšující či sniţující hodnotu). Při aplikaci Nägliho metody je nutné vycházet ze stavebních nákladů bez zohlednění opotřebení, pokud jde o pozemek dosud nezastavený, musí být zhodnocení stavbami simulováno. Výhodou je, ţe tato metoda můţe být pouţita i tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné oceňovací pozemky. Modifikace Nägeliho metody vznikla snahou přizpůsobit Nägliho metodu poměrům v České republice. Modifikace v podstatě přejímá původní Nägliho polohový klíč s výjimkami drobných změn a doplňků ve slovním popisu a mění pouze výslednou tabulku cenových podílů. Podíly jsou zde členěny v závislosti na druhu staveb ve smyslu provozní nebo obytné. Provozní stavby jsou dále podrobněji rozlišeny podle velikosti sídla. Podíly hodnot pozemků v tabulce jsou vztaţeny k celkovým cenám, které jsou konstruovány jako součet reprodukčních nákladů na stavbu bez zohlednění opotřebení plus hodnota pozemků. Jestliţe jde o pozemek nezastavěný, reprodukční náklady musí být simulovány na základě moţného a přípustného vyuţití pozemku. Modifikace Nägeliho metody zaloţené na poměru hodnoty pozemku k celkové nákladové hodnotě staveb (bez pozemku) se pouţije vzorec z klasické varianty Nägeliho metody: HP = NHS * [x / (1 – x)] (Kde: HP je hledaná hodnota pozemku, NHS jsou předpokládané reprodukční náklady na stavby a x je podíl připadající na pozemek dle tabulky v setinné formě.) Modifikace Nägeliho metody zaloţené na poměru hodnoty pozemku k celkové věcné hodnotě nemovitostí se zohledněním opotřebení staveb se pouţije vzorec: z klasické varianty Nägeliho metody: HP = NH * x

27

[Kde: x je příslušný údaj z tabulky, náleţející k stanovené třídě polohy, který udává poměr hodnoty pozemku k nákladové hodnotě jemu přiměřených staveb – upravený koeficientem x / (1 – x)] U klasické varianty Nägeliho metody nelze pouţít pozemek zastavěný starší stavbou, pouze novostavbou nebo stavbou v bezvadném stavu, kde to lze zanedbat. Tento problém byl vyřešen doplněním vzorce o faktory, reagující na velikost opotřebení: HP = NH * {x / [x + (1 – x) * (1 – OP)]} OP = S / Ţ [Kde: HP je hledaná hodnota pozemku, NH je věcná hodnota nemovitostí (včetně pozemku), x je poměrové číslo dle Nägeliho v závislosti na třídě polohy a OP je opotřebení staveb, vyjádřené v setinné podobě (vztah mezi stářím a celkovou technickou ţivotností stavby)]. Výhodou této Nägeliho metody je to, ţe můţe být pouţita v převáţné většině případů ocenění stavebních pozemků, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Sammetova metoda je další variantou extrakční metody pouţívané svého času v Německu. Pracuje se s tzv. koeficientem stavebního vyuţití, který je vyjádřen jako procentuální podíl součtu zastavěných ploch nadzemních podlaţí stavby k ploše celého stavebního pozemku. Koeficient lze vyjádřit vzorcem: KSV = (ZP * p) / PC (Kde: KSV je koeficient stavebního vyuţití, ZP je přípustná maximální zastavitelná plocha, p je počet nadzemních podlaţí a PC je celková plocha stavebního pozemku.) Dále je třeba stanovit podíl pozemku na stavebních nákladech podle tabulky (obdoba Nägeliho klíčů třídy polohy). Sammet sestavil tabulku, která v závislosti na koeficientu stavebního vyuţití a typu nemovitosti přímo udává cenu v německých markách za 1 m2 pozemku. Metoda se pouţívala hlavně v šedesátých letech minulého století. Dnes je jiţ neaktuální, protoţe údaje tabulky, zaloţené na absolutní formě vyjádření cen pozemků, s postupným vývojem stavebních nákladů zastarávaly a nebyly jiţ k novým cenovým úrovním přepočteny. Podstatou metody subdivision development je rozdělení rozsáhlého pozemku na řadu menších pozemků. Součet odhadnutých prodejních cen všech jednotlivých

28

zhodnocených parcel je povaţováno za celkové výnosy. Většinou se vyuţívá technika přímého porovnání s obdobně zhodnocenými pozemky. Od těchto celkových výnosů se odečte odhadnutá celková výše všech nákladů na vlastní rozdělení pozemků, na realizaci jejich zhodnocení a na marketing spojený s prodejem jednotlivých zhodnocených parcel. Výsledek by měl indikovat výši trţní hodnoty posuzovaného pozemkového celku před jeho dělením. Většinou bývá povaţován za horní limit hodnoty pro nákup nezainvestovaných pozemků, protoţe při jeho překročení by se jiţ nákup nevyplatil a investice by mohla být ztrátová. Vstupní data jsou velmi závislá na odbornosti, zkušenostech a objektivitě hodnotitele a můţe dávat výsledky ve značně širokém rozptylu, proto se doporučuje metodu aplikovat ve více alternativách a volit při nich variantně především ta data či ty procedury, které jsou náchylné k subjektivitě a která lze jen velmi obtíţně podloţit pádnými trţními důkazy. Je ţádoucí, aby výsledky byly pokud moţno zkontrolovány pomocí aplikací dalších metod. Pokud k tomu neexistují podmínky, tak alespoň testovány hrubým porovnáním, jak „zapadají“ do cenových pásem, dosahovaných u prodejních cen v příbuzných segmentech trhu. Stavebnicový

způsob

ocenění

pozemku

je

v podstatě

jedinou

z metod,

která k ocenění pozemku pouţívá nákladový přístup v klasické podobě, jak je znám při oceňování nemovitostí typu pozemek plus stavba dle základního oceňovacího modelu. Rozdíl je v tom, ţe u stavebnicového způsobu se náklady na stavbu zuţují do nákladů na tzv. zainvestování pozemku. Tím se rozumí zřízení přípojek pro inţenýrské sítě, vybudování příjezdu s napojením na dopravní infrastrukturu, případně některé další práce a činnosti, které podmiňují moţnosti budoucí zástavby (např. terénní úpravy, odvodnění apod.). Princip této metody spočívá v tom, ţe hodnota posuzovaného pozemku je indikována jako součet hodnoty „syrového“ pozemku a nákladů na jeho zainvestovanost (stavební připravenost).

6.3. Závěrečné shrnutí metod O ţádné z metod zaloţené na trţních principech nelze tvrdit, ţe je naprosto dokonalá a vede k jednoznačnému číslu. Trţní ocenění je procesem hledání a odhadování za pomoci nejrůznějších dílčích indicií, které nemají a ani nemohou mít ostře vyhraněnou podobu konkrétního čísla. Naznačují, v jakých mezích, intervalech lze výsledek očekávat. Je vhodné hledat hodnotu pozemků na základě více dílčích 29

výsledků, i kdyţ mohou vykazovat vzájemné rozdíly. Pak je potřeba tyto výsledky analyzovat

ve

snaze

je

následně

sjednotit

do

jediného

výsledku,

který by nejvěrohodněji odpovídal příslušnému typu hledané výsledné hodnoty. V případě pozemků jsou za nejvýznamnější indikátor hodnoty povaţovány výsledky z přímého porovnání. Tato metoda vychází z přímé reflexe trhu, obvykle kopíruje uvaţování většiny účastníků trhu a je ze všech metod nejprůhlednější. Její uplatnění by mělo být v praxi dominantní u většiny běţných stavebních pozemků s nejčastější frekvencí obchodů na trhu. Ostatní pouţité metody by měly spíše kontrolní či doplňkový význam. Pokud přímé porovnání nelze provést, je moţná aplikace dalších metod. U nezastavěných pozemků by měly mít přednost metody nepřímého porovnání, dále pak méně vhodná metoda reziduální. U jiţ zastavěných pozemků mají obě tyto metody zhruba rovnocenný význam. Nepřímé porovnání na základě cenových map lze přisoudit spíše orientační význam, jelikoţ nemají schopnost pohotově reagovat na měnící se podmínky a vývoj. U oceňování větších pozemkových celků, u kterých je nejlepším a nejvyšším vyuţitím zhodnocení jednotlivých parcel vzniklých rozdělením, má dominantní úlohu obvykle metoda subdivision development. Zde je velmi vhodné výsledek alespoň zhruba konfrontovat s výsledky některé z dalších metod. Tyto rady lze povaţovat pouze za doporučení, protoţe znalec či odhadce si musí sám vybrat metodu v závislosti na konkrétních okolnostech, na situaci na trhu v příslušném segmentu a na datech, které má k dispozici.

30

Závěr Ceny různých pozemků se od sebe můţou lišit klidně i o tisícinásobek. Hlavní roli hraje vlastní povaha pozemku určená územním plánem. Ceny pozemků, které nejsou určeny pro výstavbu, se pohybují i na stonásobně niţších hodnotách neţ například hned vedle stojící pozemky určené k výstavbě. Územní plán je veřejně přístupný informační zdroj, do kterého lze nahlédnout na obecním úřadě nebo na internetových stránkách. Další důleţité faktory, které ovlivňují cenu, je jejich poloha, blízkost většího města, kvalitní dopravní spojení, ... . Nabídka pozemků je omezená, jelikoţ se jedná o nereprodukovatelný přírodní zdroj. Kvalitních stavebních pozemků je na trhu stále méně a jejich ceny se stále zvyšují. Proto si myslím, ţe nákup pozemku je dobrou investicí, avšak za určitých podmínek. Důleţité je prostudování územního plánu, který nám prozradí, jak bude v budoucnu vyhlíţet bliţší i vzdálenější okolí vyhlédnutého pozemku a jakým způsobem se toto okolí změní. Z listu vlastníka získaného na katastrálním úřadě zjistíme, zda není pozemek zatíţen věcným břemenem nebo zástavním právem. Je potřeba sledovat další okolnosti, např. výšku spodní vody, co vše se v místě bude stavět. Na pozemku v chráněném území nebo v památkově chráněném území není moţné stavět jakýkoli objekt. Změní-li obec územní plán, můţe se ze skoro bezcenného pozemku stát stavební pozemek a cena se skokově zvětší.

31

B) PRAKTICKÁ ČÁST

1.

Ocenění rodinného domu

32

Objednatel: pan Ottomar Hladík Podzimní 889/33 466 01 Jablonec nad Nisou Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 889 Podzimní 889/33 466 01 Jablonec nad Nisou

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 15. února 2011

33

OBSAH: Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace -

lokalita

-

oceňovaná nemovitost -

historie

-

pozemek

-

vedlejší stavby

-

trvalé porosty

-

rodinný dům

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění -

porovnávací

-

příjmová

-

nákladová

Závěr Přílohy: Informace o parcelách Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

34

pan Ottomar Hladík Podzimní 889/33 466 01 Jablonec nad Nisou Česká republika 20. března 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako Rodinný dům č.p. 889/33 Uvedený na listu vlastnictví č. 923, pro katastrální území Jablonec nad Nisou, Obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou Nacházejícího se na adrese Podzimní 889/33, 466 01 Jablonec nad Nisou, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví s břemenem doţivotního bezplatného uţívání bytové jednotky v prvním nadzemním podlaţí, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. únoru 2011 – ke dni místního šetření. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Jablonci nad Nisou, na listu vlastnictví

č.

923,

pro

katastrální

území

Jablonec

nad

Nisou,

obec

Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. Trţní hodnotou se rozumí cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující

nebo

prodávající

byli

pod

jakýmkoliv

nátlakem,

s tím,

ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

35

Oceňovaný majetek je v absolutním vlastnictví (viz. níţe) s břemenem doţivotního bezplatného uţívání bytové jednotky v prvním nadzemním podlaţí. Tato skutečnost má vliv na trţní hodnotu a je v této zprávě zohledněna. V roce 1998 byla poskytnuta půjčka jištěná nemovitostí. Tato pohledávka byla splacena, ale nebyla z katastru vymazána, a proto se tato skutečnost v této zprávě nezohledňovala. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku.

-

Velikost,

technický

stav

a

vyuţitelnost

stávajících

budov,

staveb

a venkovních úprav. -

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku.

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

36

Popisné informace Lokalita Oceňovaný rodinný dům č.p. 889/33 se nachází v blízkosti centra města Jablonec nad Nisou na křiţovatce ulic Podzimní a Svatopluka Čecha. Jedná se o zástavbu rodinných domů různého charakteru a různého data výstavby. V dochůdné vzdálenosti od nemovitosti je základní občanská vybavenost – základní a střední školy, lékaři, základní síť obchodů a sluţeb, sportovní hala, krytý bazén. Jedná se o klidné místo vzdálené od Jablonecké přehrady přibliţně 0,5 km. Dále je v příznivé vzdálenosti autobusových zastávek MHD, ale i vlakové zastávky a autobusového nádraţí. Nemovitost se nachází na rovinném pozemku. Příjezd a přístup je celoročně dobrý. Parkování bez problémů.

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu je jedinou činností v rodinném domě bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, rodinného domu a samostatně stojící dvougaráţe. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl kompletně rekonstruován v roce 1970. Původně byla střecha objektu sedlová, ale po rekonstrukci v roce 1970 došlo ke zvednutí střechy v rozsahu ¾ a změnil se tvar střechy na sedlovou v kombinaci s pultovou střechou. V roce 1998 došlo ke zvednutí zbytku střechy, a tím došlo k rozšíření podkroví. Místo samostatně stojící garáţe ze dřeva byla v roce 1993 postavena dvougaráţ z pálených cihel pro dvě osobní auta.

37

Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v městě Jablonec nad Nisou. Pozemek p.č. 727 o rozloze 191m2 je převáţně zastavěn budovou č.p. 889, zbytek je zpevněná plocha nádvoří. Pozemek p.č. 6653 o rozloze 46 m2 je zastavěn samostatně stojící dvougaráţí a zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu. Pozemek p.č. 1285/2 o rozloze 125 m2 je nezastavěný a slouţí jako okrasná zahrada u rodinného domu. Obsahuje přístupový chodník v okrasné zeleni. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. V uličním systému jsou pozemky v rohové pozici na rohu ulice Svatopluka Čecha a Podzimní ulice. Pozemky jsou rovinné, jejich celkový tvar je nepravidelný kosoúhelník. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 362 m2.

Vedlejší stavby Jedinou vedlejší stavbou je dvougaráţ. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou severně od hlavní stavby. Dvougaráţ je přízemní, nepodsklepená, krytá pultovou střechou. Je přístupná po zpevněné ploše tvořené betonovou krycí dekou. Objekt je určen pro dva osobní automobily. Stavba byla vybudována v roce 1993 místo dříve stojící provizorní garáţe ze dřeva. Dvougaráţ je zaloţena na základových pasech z prostého betonu. Svislé konstrukce jsou tloušťky 300 mm, jsou zděné z cihel plných, pálených. Stěny jsou ztuţeny ţelezobetonovými věnci. Nad otvory (okenními i vraty) jsou osazeny ţelezobetonové prefabrikované

překlady.

Stropní

konstrukci

i

konstrukci

střechy

tvoří

ţelezobetonové prefabrikované panely. Stavba je prosvětlena dvěma okny s výplní vyzdívkou skleněnými tvárnicemi LUXFER. Garáţové vrata jsou dvoukřídlé. Omítky hladké štukované. Střecha pultová se spádem 2%.

38

Trvalé porosty Na zahradě jsou okrasné a ovocné stromy, které byly osázeny v roce 1999. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci trţní hodnoty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně stojící rodinný dům ve tvaru nepravidelného kosoúhelníku. Stavba má jedno podzemní podlaţí, jedno nadzemní podlaţí, obytné podkroví a malou půdu. V prvním podlaţí je jedna bytová jednotka, v podkroví je druhá bytová jednotka. Nad hlavním vstupem je terasa slouţící pro oba byty. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí sklepní prostor. V prvním nadzemním podlaţí je garáţ, obývací pokoj, koupelna, WC, jídelna, loţnice, chodba, schodiště. Obytné podkroví obsahuje kuchyň, koupelnu, loţnici, dvě obytné pokoje, komoru, chodbu, schodiště. Půdní prostor slouţí pouze k uskladnění věcí. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení a stavba nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základové konstrukce jsou z prostého betonu ve tvaru základových pasů. Svislé nosné konstrukce jsou z plných pálených cihel o tloušťce 450 mm (respektive 300 mm) a z plynosilikátových tvárnic. Stropy jsou rovné, trámové s rákosovým podhledem. Střešní nosná konstrukce je dřevěná, vaznicová. Krytina střechy je z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnitřní obklady jsou provedeny v prvním nadzemním podlaţí i v obytném podkroví v kuchyni, koupelně a WC z keramických obkladaček. Schodiště jsou přímočará, Schody jsou z monolitického ţelezobetonu. Dveře jsou dřevěné, náplňové. Okna jsou v prvním nadzemním podlaţí dřevěná zdvojená, v obytném podkroví jsou okna plastová. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně dřevěnými vlýsky, částečně kobercovou textilní krytinou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty kamennou dlaţbou. 39

Vytápění je ústřední s deskovými otopnými tělesy. Zdrojem tepla jsou dva kotle, které jsou paralelně zapojeny. Kdyţ vyhasne kotel na tuhá paliva, zapne se plynový kotel. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitkových, pozinkovaných. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Obě kuchyně jsou vybaveny linkou s plynovým sporákem a ledničkou. Koupelna v prvním nadzemním podlaţí i v obytném podkroví obsahuje litinovou obezděnou vanu a umyvadlo. Oba záchody jsou standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod domácího a veřejného telefonu a televizní anténu.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po celkové rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

40

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotou na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři

pozemky

nabízené

k prodeji

nebo

prodané

v posledním

období

v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost

41

inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 222 000 Kč a je kalkulována následně: 362 * 3 377 = 1 222 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

1 2 3 4 Jablonec n. N. stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela 727, 6653, Parcelní číslo 1285/2 Adresa pozemku Podzimní 33 Tichá Průběţná Údolní Údolní Katastrální území Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Obec Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Okres Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem X 2 750 000 1 500 000 2 500 000 2 500 000 Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce

362 X

Absolutní

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Ne

970 2 835 1.11.2010 1

464 3 233 10.3.2011 1

712 3 511 22.3.2011 1

719 3 477 22.3.2011 1

2 835

3 233

3 511

3 477

Prodej 1

Nabídka 0,98

Nabídka 0,98

Nabídka 0,98

2 835 Absolutní 1

3 168 Absolutní 1

3 441 Absolutní 1

3 408 Absolutní 1

2 835

3 168

3 441

3 408

Ne 1

Ne 1

Ne 1

Ne 1

2 835

3 168

3 441

3 408

42

Rodinný dům Vyuţití podle (max. 2,5 územního plánu podlaţí) Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům (max. 2,5 podlaţí) 1

Rodinný dům (max. 2,5 podlaţí) 1

Rodinný dům (max. 2,5 podlaţí) 1

Rodinný dům (max. 2,5 podlaţí) 1

2 835 Ano 1

3 168 Ano 1

3 441 Ano 1

3 408 Ano 1

2 835

3 168

3 441

3 408

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

2 835

3 168

3 441

3 408

Lepší 0,99

Lepší 0,98

Lepší 0,99

Lepší 0,99

2 807 Pravidelný 1

3 105 Pravidelný 1

3 407 Pravidelný 1

3 373 Pravidelný 1

Rovinný

2 807 Rovinný 1

3 105 Mírný svah 1,14

3 407 Mírný svah 1,13

3 373 Mírný svah 1,13

Kompletní

2 807 Kompletní 1

3 539 Kompletní 1

3 849 Kompletní 1

3 812 Kompletní 1

Nezjištěna

2 807 Nezjištěna 1

3 539 Nezjištěna 1

3 849 Nezjištěna 1

3 812 Nezjištěna 1

Autobus

2 807 Autobus 1,03

3 539 Autobus 1,03

3 849 Autobus 1,03

3 812 Autobus 1,03

2 891

3 646

3 965

3 926

Výborné 1

Výborné 1

Výborné 1

Výborné 1

2 891

3 646

3 965

3 926

Ne 1

Ne 1

Ne 1

Ne 1

2 891

3 646

3 965

3 926

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

2 891

3 646

3 965

3 926

Výborné

Ne

43

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce

Větší 0,9

Porovnatelný 1

Větší 0,92

Větší 0,92

Upravená hodnota

2 602

3 646

3 648

3 612

Moţná zastavitelnost Korekce

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

2 602

3 646

3 648

3 612

Porovnávací hod. 1 m2 Rozloha pozemku

3 377 362

2 602

3 646

3 648

3 612

1 222 474

0

0

0

0

Celková porovnávací hodnota

X

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

číslo parcely

jednotková hodnota v Kč/m2

výměra v m2

1 2

727 6653

191 46

3 377 3 377

3

1285/2

125

3 377

Celkem

362

trţní hodnota

zaokrouhleno

645 007 155 342 422 125 1 222 474

1 222 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Jablonec nad Nisou v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem zohlednila tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

44

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 760 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II - CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

1

Rodinný dům Rodinný dům Název nemovitosti Jablonec n. N. Jablonec n. N. 727, 6653, Parcelní číslo 1285/2 Adresa nemovitosti Podzimní 33 Arbesova Katastrální území Jablonec n. N. Jablonec n. N. Obec Jablonec n. N. Jablonec n. N. Okres Jablonec n. N. Jablonec n. N. B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku 362 1 120 Hodnota za 1 m2 pozemku

3 377

3 377

Porovnávaná nemovitost

Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Porovnávaná nemovitost

2

3

4

Rodinný dům Jablonec n. N.

Rodinný dům Jablonec n. N.

Rodinný dům Jablonec n. N.

Revoluční Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N.

V Luzích Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N.

Mánesova Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N.

750

800

410

3 377

3 377

3 377

2 701 600

1 384 570

Hodnota pozemku celkem 1 222 474 3 782 240 2 532 750 C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jedn. Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce

Porovnávaná nemovitost

373

310

300

480

550

X

4 990 000

3 500 000

4 590 000

3 800 000

1 207 760

967 250

1 888 400

2 415 430

3 896 1.3.2011 1

3 224 1.3.2010 1,015

3 934 15.3.2011 1

4 392 15.3.2011 1

3 896

3 273

3 934

4 392

Prodej 1

Prodej 1

Nabídka 0,85

Nabídka 0,85

3 896 Absolutní 1

3 273 Absolutní 1

3 344 Absolutní 1

3 733 Absolutní 1

3 896

3 273

3 344

3 733

Ne 0,44

Ne 0,33

Ne 0,35

Ne 0,41

1 708

1 085

1 156

1 545

X

Absolutní

Ano

45

Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům 1

Rodinný dům 1

Rodinný dům 1

Rodinný dům 1

1 708

1 085

1 156

1 545

Ano 1

Ano 1

Ano 1

Ano 1

1 708

1 085

1 156

1 545

Ne 1

Ne 1

Ne 1

Ne 1

1 708

1 085

1 156

1 545

Porovnatelná 1

Horší 1,02

Porovnatelná 1

Porovnatelná 1

1 708

1 107

1 156

1 545

Porovnatelný 1

Porovnatelný 1

Porovnatelný 1

Porovnatelný 1

1 708

1 107

1 156

1 545

Průměrná 1

Průměrná 1

Průměrná 1

Průměrná 1

1 708

1 107

1 156

1 545

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

Upravená hodnota

1 708

1 107

1 156

1 545

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

1 708 Autobus 1

1 107 Autobus 1

1 156 Autobus 1

1 545 Autobus 1

1 708

1 107

1 156

1 545

Výborná 1

Výborná 1

Výborná 1

Výborná 1

1 708 Dobrá 1

1 107 Dobrá 1

1 156 Dobrá 1

1 545 Dobrá 1

1 708

1 107

1 156

1 545

Ano

Ne

Ne

Ano

Kolaudační rozhodnutí Korekce

Rodinný dům

Ano

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy Korekce

Průměrná

Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy Korekce

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Dobrá

Autobus

Výborná

Dobrá

Dvougaráţ

46

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce N/A Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku

537 493 1 222 474

Celková porovnávací hodnota

1759967

1441

1

1,1

1,1

1

1 708

1 218

1 272

1 545

Menší 1,01

Menší 1,01

Větší 0,98

Větší 1,01

1 725 N/A 1

1 230 N/A 1

1 247 N/A 1

1 560 N/A 1

1 725

1 230

1 247

1 560

1 725

1 230

1 247

1 560

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňováni i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována

za

spolehlivou

indikaci

hodnoty

majetku

pořizovaných

pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech

47

jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 862 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulkách na následující straně. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE - Rodinný dům Příjem z pronájmu - trţní nájemné 144 120 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15 % 21 618 Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

122 502 38 771 6 000 500 0 0 5 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

72 231 20 540 51 691

Míra kapitalizace

6% 861 517 862 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

48

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 2 440 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

49

NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, Podzimní 33, JBC Číslo pozemku 727, 6653, 1285/2 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 100 let Efektivní stáří (po rekonstrukci) 41 let Ekonomická ţivotnost 59 Zastavěná plocha 160 m2 Počet podlaţí 1 podzemní, 1 nadzemní, 1 obytné podkroví, půda Celková zastavěná plocha 384 m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 325 m2 Celkový obestavěný prostor 1 202,05 m3 Jednotkové reprodukční náklady 3 071 Reprodukční náklady celkem 3 691 496 Fyzické opotřebení - 48 % 1 919 578 Funkční nedostatky - 5 % 1 823 599 Ekonomické nedostatky - 0 % 1 823 599 Vedlejší stavba - dvougaráţ Venkovní úpravy Věcné břemeno Pozemek

145 034 65 000 - 816 000 1 222 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

2 439 633 2 440 000

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. únoru 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 1 760 000 862 000 2 440 000

Váha (%) 80 10 10

50

Váţený průměr (Kč) 1 408 000 86 200 244 000 1 738 200 1 738 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%. Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci zřídka pronajímán. Tato oceňovaná nemovitost slouţí pouze k uspokojení bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Proto byla sice indikace trţní hodnoty nákladovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15. února 2011 reprezentována částkou: = 1 738 000 Kč (slovy: Jedenmilionsedmsettřicetosmtisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

51

Informace o parcelách

Informace o parcele Parcelní číslo: Výměra (m2): Katastrální území: Číslo LV: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Stavba na parcele:

st. 727 191 Jablonec nad Nisou 655970 923 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří č. p. 889

Vlastnické právo Jméno / název Rostislav Hladík

Adresa Podzimní 889/33, Jablonec nad Nisou, 466 01

Způsob ochrany nemovitosti Název:

Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Název:

Věcné břemeno uţívání Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

52

Informace o parcele Parcelní číslo: Výměra (m2): Katastrální území: Číslo LV: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Stavba na parcele:

st. 6653 46 Jablonec nad Nisou 655970 923 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří bez č.p./č.e. garáţ

Vlastnické právo Jméno / název Rostislav Hladík

Adresa Podzimní 889/33, Jablonec nad Nisou, 466 01

Způsob ochrany nemovitosti Název:

Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Název:

Věcné břemeno uţívání Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

53

Informace o parcele Parcelní číslo: Výměra (m2): Katastrální území: Číslo LV: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku:

1285/2 125 Jablonec nad Nisou 655970 923 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zahrada

Vlastnické právo Jméno / název Rostislav Hladík

Adresa Podzimní 889/33, Jablonec nad Nisou, 466 01

Způsob ochrany nemovitosti Název:

Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Název:

Věcné břemeno uţívání Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

54

Katastrální mapa

55

Fotodokumentace

56

2. Ocenění bytového domu

57

Objednatel: paní Jana Zárubnická Podzimní 56 466 01 Jablonec nad Nisou Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 1673/56 Podzimní 56 466 01 Jablonec nad Nisou

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 20. února 2011 58

OBSAH: Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace -

lokalita

-

historie oceňované nemovitosti

-

pozemek

-

vedlejší stavby a venkovní úpravy

-

bytový dům

-

aktuální vyuţití majetku

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění -

porovnávací

-

příjmová

-

nákladová

Závěr Přílohy: Informace o parcele Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

59

paní Jana Zárubová Podzimní 1673/56 466 01 Jablonec nad Nisou Česká republika 10. března 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako Bytový dům č.p. 1673/56 Uvedený na listu vlastnictví č. 11778, pro katastrální území Jablonec nad Nisou, Obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou Nacházejícího se na adrese Podzimní 1673/56, 466 01 Jablonec nad Nisou, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. únoru 2011 – ke dni místního šetření. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Jablonci nad Nisou, na listu vlastnictví

č.

11778,

pro

katastrální

území

Jablonec

nad

Nisou,

obec

Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. Trţní hodnotou se rozumí cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující

nebo

prodávající

byli

pod

jakýmkoliv

nátlakem,

s tím,

ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

60

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. února 2011) v absolutním vlastnictví (viz. níţe) a byl uţíván komerčně jako bytový dům s 5 nájemními byty, které byly pronajaty za trţní nájemné. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku.

-

Velikost,

technický

stav

a

vyuţitelnost

stávajících

budov,

staveb

a venkovních úprav. -

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku.

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

61

Popisné informace Lokalita Oceňovaný bytový dům č.p. 1673/56 se nachází v blízkosti centra města Jablonec nad Nisou v ulici Podzimní. Jedná se o zástavbu rodinných domů a bytových domů různého charakteru a různého data výstavby. V dochůdné vzdálenosti od nemovitosti je základní občanská vybavenost – základní a střední školy, lékaři, základní síť obchodů a sluţeb, sportovní hala, krytý bazén. Jedná se o klidné místo vzdálené od Jablonecké přehrady přibliţně 0,5 km. Dále je v příznivé vzdálenosti autobusových zastávek MHD, ale i vlakové zastávky a autobusového nádraţí. Nemovitost se nachází na rovinném pozemku. Příjezd a přístup je celoročně dobrý. Parkování bez problémů.

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných bytů. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1902. Rekonstrukce domu proběhla v letech 1987 aţ 1988, kdy byl dům modernizován. WC v mezipatře byla zrušena a v kaţdém bytě bylo vybudováno nové WC a koupelny s vanou. Okna do silnice byla pouze natřena, ostatní byla vyměněna za nová. Instalovány kuchyňské linky a zřizovací předměty do koupelen a WC. Provedeny nové instalace vody a ostatních rozvodů včetně elektřiny, nová fasáda a střecha.

62

Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek s parcelním číslem 1097 o rozloze 389 m2. Tento pozemek je z části zastavěn objektem bytového domu. Nezastavěná část pozemku slouţí jako domovní dvorek ve vnitrobloku. V zatravněné části jsou náletové trvalé porosty bez trţní hodnoty. Pozemek je rovinný. Nezastavěná část pozemku má tvar obdélníku.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médií

–

voda,

elektřina,

kanalizační

přípojka,

plyn

na

hranu

objektu,

jednak oplocením dvorku ve vnitrobloku, zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Bytový dům Jedná se o samostatně stojící bytový dům ve tvaru obdélníku. Uliční fasáda je orientována na sever, dvorní fasáda na jih. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce z monolitického ţelezobetonu. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni, které jsou jednak vetknuty do nosných zdí, jednak opřeny o ocelovou schodnici. Krov je dřevěný, vaznicový. Střešní krytina je z plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře dřevěné, náplňové. Zaveden veřejný vodovod a kanalizace, plyn na hranu domu, elektřina, vytápění dálkovod – parovod, ohřev vody elektřina. Bytový dům je kulturní památkou. Jsou zachovány architektonické prvky.

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 2 byty 1 + 1 (kaţdý 50 m2) 2 byty 2 + 1 (kaţdý 72 m2) 1 byt 3 + 1 (98 m2) Z výše uvedených bytů jsou všechny pronajaty za trţní nájemné. 63

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na

základě těchto skutečností

jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po celkové rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe bytové jednotky v objektu jsou pronajaty za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty

majetku jsou zpravidla pouţívány

tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.

64

K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři

pozemky

nabízené

k prodeji

nebo

prodané

v posledním

období

v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 279 000 Kč a je kalkulována následně: 389 * 3 287 = 1 279 000 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

65

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Název pozemku Podzimní 56 stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 1097 Adresa pozemku Podzimní Slunečná Mlýnská Palackého Mánesova Katastrální území Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Obec Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Okres Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N. 2 B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m v Kč Prodejní cena celkem X 2 250 000 3 000 000 3 050 000 1 380 000 Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce

389 X

Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce

Absolutní

804 2 799 1.11.2010 1

880 3 409 10.3.2011 1

775 3 935 10.3.2011 1

465 2 968 15.3.2011 1

2 799

3 409

3 935

2 968

Prodej 1

Nabídka 0,98

Nabídka 0,98

Nabídka 0,98

2 799 Absolutní 1

3 341 Absolutní 1

3 857 Absolutní 1

2 908 Absolutní 1

3 341

3 857

2 908

Ne 1

Ne 1

Ne 1

Upravená hodnota 2 799 Existence věcných břemen Ne Ne Korekce 1 Upravená hodnota 2 799 Vyuţití podle Rodinný dům Rodinný dům územního plánu (max. 4 podlaţí) (max.4 podlaţí) Korekce 1 Upravená hodnota 2 799 Územní rozhodnutí Ano Ano Korekce 1 Upravená hodnota 2 799 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Ne Korekce 1 Upravená hodnota 2 799 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Korekce 1,03 Upravená hodnota 2 882

66

3 341 3 857 2 908 Bytový dům Bytový dům Rodinný dům (max.4 podlaţí) (max. 4 podlaţí) (max. 4 podlaţí) 1 1 1 3 341 Ano 1

3 857 Ano 1

2 908 Ano 1

3 341 Památkově chráněné území 1,15

3 857

2 908

Nejsou 1

Ne 1

3 842

3 857

2 908

Horší 1,03

Lepší 0,98

Horší 1,03

3 957

3 780

2 996

Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce

Pravidelný

Pravidelný 1

Pravidelný 1

Pravidelný 1

Pravidelný 1

2 882 Mírně svaţitý 1,14

3 957 Rovinný 1

3 780 Mírně svaţitý 1,1

2 996 Rovinný 1

3 286

3 957

4 158

2 996

Kompletní 1

Kompletní 1

Kompletní 1

Kompletní 1

3 286 Nezjištěna 1

3 957 Nezjištěna 1

4 158 Nezjištěna 1

2 996 Nezjištěna 1

3 286

3 957

4 158

2 996

Autobus 1

Autobus 1

Autobus 0,95

Autobus 1

3 286

3 957

3 950

2 996

Výborné 1

Výborné 1

Výborné 1

Výborné 1

3 286

3 957

3 950

2 996

Ne 1

Ne 1

Ne 1

Ne 1

3 286

3 957

3 950

2 996

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

3 286

3 957

3 950

2 996

Větší 0,9

Větší 0,9

Větší 0,92

Porovnatelný 1

2 957

3 562

3 634

2 996

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

2 957

3 562

3 634

2 996

3 287 389

2 957

3 562

3 634

2 996

1 278 643

0

0

0

0

Rovinný

Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Výborné

Ne

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

67

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

výměra v m2

číslo parcely

1

1097

Jednotkové hodnoty v Kč/m2

trţní hodnota

3 287

1 278 643

389

Celkem

389

zaokrouhleno

1 278 643

1 279 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy, které byly v Jablonci nad Nisou v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Nabídky

jsem

zohlednila

koeficientem,

který

odráţí

obvyklý

rozdíl

mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 3 583 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

Příloha č. 2 - TABULKA II - CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Bytový dům Jablonec n. N. 1097 Podzimní 56 Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N.

Bytový dům Jablonec n. N.

Bytový dům Jablonec n. N.

Bytový dům Jablonec n. N.

Bytový dům Jablonec n. N.

Podzimní Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N.

Smetanova Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N.

Praţská Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N.

Podhorská Jablonec n. N. Jablonec n. N. Jablonec n. N.

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

68

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku 389

850

830

455

1 058

3 287

3 287

1 495 585

3 477 646

675

990

5 700 000

10 000 000

2

Hodnota za 1 m pozemku 3 287 3 287 3 287 Hodnota pozemku celkem 1 278 643 2 793 950 2 728 210 C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek 540 450 680 Prodejní cena celkem X 5 200 000 6 900 000 Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jedn. Datum transakce Korekce

X

2 406 050

4 171 790

4 204 415

6 522 354

5 347 1.7.2010 1,01

6 135 13.3.2011 1

6 229 13.3.2011 1

6 588 13.3.2011 1

Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce

5 400

6 135

6 229

6 588

Prodej 1

Nabídka 0,85

Nabídka 0,85

Nabídka 0,85

Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce

5 400 Absolutní 1

5 215 Absolutní 1

5 294 Absolutní 1

5 600 Absolutní 1

5 400

5 215

5 294

5 600

Ne 1

Ne 1

Ne 1

Ne 1

5 400

5 215

5 294

5 600

Absolutní

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům Rodinný dům Bytový dům Rodinný dům Rodinný dům (max. 4 podlaţí) (max. 4 podlaţí) (max. 4 podlaţí) (max. 4 podlaţí) (max. 4 podlaţí) 1 1 1 1

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Nemovitá kulturní památka

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

5 400

5 215

5 294

5 600

Ano 1

Ano 1

Ano 1

Ano 1

5 400

5 215

5 294

5 600

Ne 0,85

Ne 0,85

Ne 0,85

Ne 0,85

4 590

4 433

4 500

4 760

Porovnatelná 1

Horší 1,02

Porovnatelná 1

Porovnatelná 1

4 590

4 521

4 500

4 760

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

69

Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota

Průměrná

Funk. vyuţitelnost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce

Autobus

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Velmi dobrá

Upravená hodnota Atraktivita objektu Průměrná Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

4 267

1

1

1

1

4 590

4 521

4 500

4 760

Průměrná 1

Průměrná 1

Průměrná 1

Průměrná 1

4 590

4 521

4 500

4 760

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

4 590

4 521

4 500

4 760

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

4 590 Autobus 1

4 521 Autobus 0,98

4 500 Autobus 1

4 760 Autobus, vlak 0,95

4 590

4 431

4 500

4 522

Velmi dobrá 1

Velmi dobrá 1

Velmi dobrá 1

Velmi dobrá 1

4 590 Průměrná 1

4 431 Lepší 0,92

4 500 Porovnatelná 1

4 522 Lepší 0,98

4 590

4 076

4 500

4 432

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

4 590

4 076

4 500

4 432

Porovnatelná 1

Porovnatelná 1

Porovnatelná 1

Větší 0,88

4 590 N/A 1

4 076 N/A 1

4 500 N/A 1

3 900 N/A 1

4 590

4 076

4 500

3 900

4 590

4 076

4 500

3 900

2 304 180 1 278 643 3 582 823

70

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňováni i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 1 698 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

71

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5%

246 840 12 342

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

234 498 64 100 15 000 8 000 0 0 7 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

140 398 38 500 101 898

Míra kapitalizace

6% 1 698 300 1 698 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 72

Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 4 982 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně. NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, Podzimní 56, Jablonec n. N. Číslo pozemku 1097 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 109 Efektivní stáří (po rekonstrukci) 23 Ekonomická ţivotnost 77 Zastavěná plocha 165 m2 Počet podlaţí 1 podzemní, 2 nadzemní, 1 obytné podkroví Celková zastavěná plocha 540 m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,83 Celková podlahová plocha 450 m2 Celkový obestavěný prostor 2 000 m3 Jednotkové reprodukční náklady 3 204 Reprodukční náklady celkem 6 408 000 Fyzické opotřebení - 40 % 3 844 800 Funkční nedostatky - 5 % 3 652 560 Ekonomické nedostatky - 0 % 3 652 560 Venkovní úpravy

50 000

Pozemek

1 279 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

4 981 560 4 982 000

73

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. únoru 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 3 583 000 1 698 000 4 982 000

Váha (%) 70 20 10

Váţený průměr (Kč) 2 508 100 339 600 498 200 3 345 900 3 346 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku je v dané lokaci velmi často pronajímán. Jedná se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, proto byla indikace trţní hodnoty

příjmovou

metodou

uvaţována

při

analýze

finální

hodnoty

a byla jí přisouzena kontribuce 20 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Proto byla sice indikace trţní hodnoty nákladovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. února 2011 reprezentována částkou: = 3 346 000 Kč (slovy: třimilionytřistačtyřicetšesttisíckorunčeských)

74

Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

75

Informace o parcele

Informace o parcele Parcelní číslo: st. 1097 2 Výměra (m ): 389 Katastrální území: Jablonec nad Nisou 655970 Číslo LV: 11778 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: DKM Určení výměry: Ze souřadnic v S-JTSK Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele: č. p. 1673

Vlastnické právo Jméno / název INISOFT s.r.o.

Adresa Ruprechtická 440/33, Liberec, Liberec I - Staré Město, 460 01

Způsob ochrany nemovitosti Název:

nemovitá kulturní památka

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

76

Katastrální mapa

77

Fotodokumentace

78

C) ANALÝZA TRHU – okres Jablonec n. N. Historie Jablonce nad Nisou První zmínka o osadě Jablonec je z roku 1356. Císařským rozhodnutím z 21. dubna 1808 byla vesnice Jablonec povýšena na městys s právem konání dvou výročních trhů, tedy jarmarků, a jednoho trhu týdenního. V této době měl Jablonec něco přes 2000 obyvatel. V roce 1866 císař František Josef I. povýšil Jablonec na město (Jablonec nad Nisou patří k nejmladším městům naší země). O rok později se začala stavět dnešní Stará radnice. V roce 1890 se oproti roku 1866 bezmála ztrojnásobil počet obyvatel města (bylo to tehdy více jak 14 a půl tisíce lidí). V roce 1906 obdrţelo město znakové privilegium a rozlišující přívlastek „nad Nisou“. V 70. letech

minulého

století

vlna

panelové

výstavby

„pohřbila“

vesnici

Mšeno nad Nisou v sousedství Jablonce nad Nisou a zcela změnila malebná jablonecká předměstí. Jablonec nad Nisou se stává mincovním městem v roce 1993. Zdejší firma „Biţuterie“ vyhrála soutěţ na raţbu všech mincí České republiky. V rámci

reformy

veřejné

správy

se

v roce

2002

stal

Městský

úřad

v Jablonci nad Nisou obecním úřadem s rozšířenou působností. Sklo a bižuterie v Jablonci nad Nisou Jiţ od 16. století fungovalo v Jizerských horách několik prosperujících sklářských hutí. Sklářství se zde rychle rozvíjelo a vznikaly specializované profese brusičů, rytců a malířů, které se zaměřovaly na zušlechťování a zdobení výrobků ze sklářských hutí. S výrobou biţuterie se začalo v druhé polovině 18. století. Díky technickým zlepšením se skleněné imitace začaly vyrábět v masovém měřítku. Jablonec a okolí se postupně stávají centrem výroby skleněných polotovarů a skleněné biţuterie. V 19. století prošla velkým vzestupem výroba kovové biţuterie. Obchod s biţuterními výrobky začal dosahovat nebývalých objemů a Jablonec n. N. se stal kolem roku 1900 světovým biţuterním centrem. Nachází se zde specializované Muzeum skla a biţuterie, zajímavé sklářské expozice nabízí i městské muzeum v Ţelezném Brodě. V Jablonci nad Nisou existuje od roku 1880 odborná uměleckoprůmyslová škola zaloţená pro potřeby místního biţuterního průmyslu. Druhá obdobně zaměřená sklářská škola byla zaloţena v roce 1920 v Ţelezném Brodě. Pestrý a bohatý sortiment ozdobnického zboţí ze skla a biţuterie nabízejí velké průmyslové podniky, malé soukromé firmy i samostatní umělečtí řemeslníci. 79

Městské čtvrti Dnešní „Velký Jablonec“ vznikl v období po druhé světové válce, kdy k němu byly postupně připojeny okolní obce, z nichţ se staly jednotlivé městské čtvrti. Některé z dříve samostatných obcí mají starobylejší původ neţ samotný Jablonec nad Nisou, a tak i v okrajových částech města nacházíme historické stavební památky a kulturní zajímavosti. Nejtypičtějším znakem jabloneckých čtvrtí zůstává jejich propojení s přírodou a plynulý přechod zástavby do volné podhorské krajiny. Jablonecké čtvrti tvoří téměř pravidelný kruh, který obepíná městské jádro leţící na dně zvlněné kotliny, kterou protéká Luţická Nisa. Památky Nejmladší, římskokatolický kostel Nejsvětějšího srdce Jeţíšova je cihlová stavba postavena v roce 1931 podle návrhu celoevropsky proslulého architekta Josefa Zascheho. Dále v městě Jablonec n. N. můţeme najít secesní starokatolický kostel Povýšení sv. Kříţe, který byl postaven v letech 1900 – 1902. Má bohatě zdobenou fasádu ve stylu novorenesance, secese a art deco. Římskokatolický kostel sv. Anny ze 17. století je nejstarší dochovanou stavbou v Jablonci. Po rekonstrukci v roce 2006 se v něm konají koncerty a výstavy. Další kostely najdeme např. v Desné, kde je novogotický kostel Nanebevzetí Panny Marie, v Lučanech nad Nisou novorenesanční kostel Navštívení Panny Marie. Jeden z nejstarších pozdně barokních domů je Belveder, kde je dnes umístěna část expozice Muzea skla a biţuterie. Secesní městské divadlo bylo postaveno v roce 1907 a v 90. letech minulého století nákladně zrekonstruováno. Známé je tím, ţe v něm nesídlí stálý divadelní soubor. Stará radnice postavena v letech 1867 – 1869. Funkcionalistická budova Nová radnice je sídlem městského úřadu, informačních středisek a kina, v přízemí jsou obchody a kavárna. V Jablonci je mnoho turistických rozhleden, např. Královka, Černá Studnice, Bramberk, Slovanka, Nisanka. V Jablonci je od roku 1908 vodní nádrţ Mšeno. Přehradní hráz je oblouková, zděná z lomového kamene a vede po ní chodník pro pěší. Přehrada slouţí k ochraně města před povodněmi, energeticky se vyuţívá také průtoku vody elektrárnou. Tato nádrţ slouţí také k rekreaci a sportovnímu vyţití.

80

Základní údaje o okrese Jablonec nad Nisou Okres Jablonec nad Nisou se nachází v Libereckém kraji. Je okresem příhraničním. Na severu hraničí v délce 18,1 km s Polskou republikou, na západě s okresem Liberec a na jihu a východě sousedí s okresem Semily. S rozlohou 402 km2 je pátým nejmenším okresem v republice, avšak s hustotou 223,9 obyvatel na km2 se řadí mezi prvních deset v republice. V okrese se nachází 34 obcí (116 částí obcí), z toho 8 měst a 1 městys. Na konci roku 2009 zde ţilo ve všech obcích okresu celkem 90 390 obyvatel. Středisky osídlení jsou především město Jablonec nad Nisou (45 328 obyvatel), dále Tanvald (6 954 obyvatel) a Ţelezný Brod (6 514 obyvatel). Území okresu Jablonec nad Nisou se vyznačuje velkou členitostí terénu. Nejniţší nadmořská výška dosahuje 254 m n. m., nejvyšší 1 084 m n. m. (Černá hora). Z celkové plochy okresu připadá 55,5% na lesní půdu a 32,1% zaujímá zemědělská půda. K 31.12.2010 dosáhla úroveň míry registrované nezaměstnanosti v tomto okrese 10,02%, jde o druhou nejniţší míru v rámci okresů Libereckého kraje, ve srovnání se 77 okresech celé České republiky se zařadil na 35. pozici. Na konci minulého roku bylo na 1 volné pracovní místo 35 uchazečů. Společnost Jablonex Group jejíţ součástí byla Biţuterie Česká mincovna, Ornela a Ţeleznobrodské sklo, byla v roce 2010 uzavřena, část se rozprodala a velké areály jsou stále na prodej. Sklářské firmy, které stále odolávají ekonomické krizi, jsou např. Ecoglass, GB beads, Preciosa. V Jablonci zůstává i mincovna pro Česko Česká mincovna, kterou odkoupil zahraniční investor. Firma Soliter vyrábí kovové šperky. Kromě biţuterie a sklářství je v Jablonci výrazně zastoupeno také strojírenství, dřevozpracující průmysl a výroba nábytku. Společnost Jablotron vyrábí převáţně zabezpečovací zařízení a mobily. Společnost Lucas Varity vyrábí v Jablonci a okolí autobrzdy pod jménem TRW Automotive Aftermarket CZ LUCAS Autobrzdy. Dodává mimo jiné pro společnost Škoda Auto. Jablonec nad Nisou je napojen rychlostní silnicí se 100 km vzdálenou Prahou, po které jezdí přímý autobus ČSAD. Město Jablonec nad Nisou je spojen s 13 km vzdáleným Libercem autobusy i tramvajovou a ţelezniční tratí. Jabloncem prochází ţelezniční trať Liberec – Tanvald – Harrachov, z Tanvaldu do Kořenova a Harrachova vede ozubená dráha. Tanvald je dále propojen ţelezniční tratí s Ţelezným Brodem.

81

Trh s nemovitostmi Staví se nové bytové domy na Horní Proseči (na západním okraji města Jablonec nad Nisou) a kousek od centra v klidné části v Lesní ulici. Ekonomická krize má vliv na sníţení cen bytů, převáţně v panelových domech. O něco levnější jsou nyní i hypotéky, ale je o něco těţší na ně dosáhnout. Regionální segmentace Okres Jablonec nad Nisou lze rozdělit na čtyři části: - okresní město Jablonec nad Nisou, - Jizerské hory, - města v okrese Jablonec n. N. mimo města Jablonec n. N. a měst leţících v Jizerských horách - a okres Jablonec n. N. mimo měst a Jizerských hor.

1. Město Jablonec n. N. Pozemky Proluky se v centru města vyskytují, ale pouze v malé míře. Spíše je moţnost rekonstrukce stávajících objektů. Proluky můţeme najít např. pod Hotelem Na Baště v Máchově ulici, v ulici Kamenná, 5. května. V blízkém časovém horizontu se nepředpokládá, ţe by vznikly nové proluky např. demolicí současných staveb. Předpokládá se, ţe tento sektor trhu se zúţí a prodeje v centru města budou spíše ojedinělé a za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky Volných parcel pro rodinné domy je málo. Poptávka značně převyšuje nabídku a ceny parcel stále rostou. Pro bydlení ve staré zástavbě je jediná moţnost, koupit dům k demolici. Zasíťované stavební pozemky v blízkosti centra nebo přehrady se nabízejí převáţně za 1400 – 1700 Kč/m2, avšak dlouho nabízený pozemek byl v nedávné době prodán za 3700 Kč/m2. V okrajových částech města se nabízejí zasíťované pozemky s dobrou dostupností do centra nejčastěji v rozmezí 500 – 1000 Kč/m2. V budoucnosti lze očekávat další nárůst cen stavebních pozemků, které budou určeny pro zástavbu rodinných nebo bytových domů.

82

Budovy Byty Stále v Jablonci n. N. roste poptávka po bytech všech velikostí a lokace. Zájem je převáţně o standardní byty. Nabízejí se převáţně byty ze 70. a 80. let. Panelové domy ze 70. let jsou většinou po rekonstrukci střechy, výtahu, jsou zatepleny nebo se na tuto rekonstrukci v blízké době chystají. Na Horní Proseči (na západním okraji města Jablonec nad Nisou) se staví od prosince 1999 13 bytových domů s 293 bytovými jednotkami, poslední domy by měly být dostavěny do května tohoto roku. Ceny se pohybují v rozmezí 25 000 – 32 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Další nové bytové domy se nacházejí kousek od centra v klidné části v ulici Lesní s 34 byty od 30 000 – 33 000 Kč/m2. Starší byty se nabízejí v těchto cenových intervalech Byt 0 + 1

500 000 – 550 000

Byt 1 + 1

650 000 – 800 000

Byt 2 + 1

800 000 – 1 200 000

Byt 3 + 1

1 300 000 – 1 500 000

Byt 4 + 1

1 350 000 – 1 750 000

Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je výrazně vyšší neţ nabídka. Na západním okraji města se nabízejí nové řadové domy za 3 miliony korun. V městě se nabízejí převáţně dvougenerační domy od 3 500 000 – 5 500 000 Kč, na náměstí se nabízí rodinný dům s celkovou zastavěnou plochou 680 m2 za 8 milionů korun. S růstající ţivotní úrovní lze předpokládat i větší poptávku po rodinných domech. Objekty pro individuální rekreaci Během hospodářské krize se sníţila poptávka po chatách a chalupách na okraji města, avšak o dřevěné chaty v zahrádkářských kolonií u Jablonecké přehrady je stále zájem, poptávka zde převyšuje nabídku. Realizované ceny se pohybují převáţně kolem 400 000 Kč.

83

Bytové domy Nabízí se relativně velké mnoţství bytových domů před i po rekonstrukci. Ceny menších bytových domů se pohybují převáţně od 2 600 000 do 5 000 000 Kč, u větších se cena pohybuje kolem 10 milionů. Vzhledem k tomu, ţe se neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Administrativní budovy Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor, avšak nabízí

se

pár

nově

rekonstruovaných

administrativních

budov

2

kolem 5 miliónů, tj. asi 2 000 – 4 000 Kč/m . Administrativní budova v ulici Palackého společnosti Jablonex Group za více neţ 200 milionů se rozprodává po částech a stále velká část nemá kupce. Větší poptávka je po výrobních areálech. Nabídka administrativních budov výrazně převyšuje poptávku. Průmyslové objekty V nabídce se objevují výrobní a skladové objekty. Rozprodává se výrobní areál skleněné biţuterie včetně pozemku U Přehrady přes 120 milionů korun. Menší průmyslové objekty jsou nabízeny za 3 500 000 – 5 000 000 Kč.

Nájmy Byty Nabídka bytů na pronájem je minimální, jako ve většině okresních měst mimo měst lázeňských a turistických destinací. Pronájem bytů se nabízí v těchto intervalech Byty 0 + 1

3 500 - 5 000

Byty 1+ 1

4 500 - 7 000

Byty 2 + 1

6 000 - 8 000

Byty 3 + 1

7 500 - 10 000

Byty 4 + 1

9 500 - 11 000

84

Prodejní prostory Na trhu je vysoká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor ať uţ v centru města nebo v širším okolí. V centru města tvoří velkou část nájemců asijští obchodníci, kteří se přesunuli z trţišť do kamenných obchodů. Pronájem prodejních prostor se nabízí Centrum města 2 000 – 3 500 Kč / m2 / p.a. Širší okolí

700 – 1 200 Kč / m2 / p.a.

Kanceláře Nabídka převyšuje poptávku po nájmech kanceláří. To je způsobeno rozvojem elektronického obchodování a internetu. Do budoucna lze očekávat podobný vývoj. Pronájem kancelářských prostor se nabízí Centrum města 1 350 – 2 500 Kč / m2 / p.a. Širší okolí

500 – 900 Kč / m2 / p.a.

2. Jizerské hory Druhým segmentem trhu s nemovitostmi je oblast Jizerské hory. Nachází se tady jedna z nejstarších chráněných krajinných oblastí v České republice (CHKO Jizerské hory). Jizerské hory mají příznivé podmínky pro celoroční aktivní rekreaci. Nabízejí spojení tichých a tajemných míst s moderním turistickým průmyslem, sportovními nabídkami a moţnostmi odpočinku, relaxace a poznávání. Jsou lehce dostupná autem i veřejnou autobusovou dopravou z Jablonce nad Nisou nebo z Liberce. Jizerská magistrála patří k nejznámějším trasám pro běh na lyţích v České republice (délka magistrály je přibliţně 115 km). Pro sjezdové lyţování je moţné vyuţít lyţařská střediska Tanvaldský Špičák, Bedřichov, Severák, Kořenov, Desná, Josefův Důl nebo Zásada. Nový povrch asfaltových silnic láká i inline bruslaře.

Pozemky Vyhledávány jsou převáţně pozemky pro stavbu rodinných domů, objektů pro individuální rekreaci, ale i pro bytové domy. Na Jizerce je nová výstavba velmi omezena. Stavební pozemky se nabízejí nejméně za 3 000 Kč/m2. Další komerčně zajímavá lokalita je Janov n. N. a Albrechtice v Jizerských horách, tady se nabízejí

85

pozemky aţ za 1 500 Kč/m2, zajímavou lokalitou je také Kořenov a Bedřichov. Jinde se vyskytují nabídky pozemků nejčastěji za 300 – 500 Kč/m2.

Budovy Byty Byty se nejčastěji nabízejí v těchto intervalech Byt 0 + 1

400 000 – 450 000

Byt 1 + 1

380 000 – 500 000

Byt 2 + 1

500 000 – 900 000

Byt 3 + 1

800 000 – 1 200 000

Byt 4 + 1

1 150 000 – 1 300 000

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Trh lze rozdělit na horské chalupy, na klasické rodinné domy a na větší rodinné domy s moţností sezónního ubytování (malé penziony). Horské chalupy do 50 m2 se prodávají kolem 750 000 Kč, u větších do 100 m2 se cena pohybuje kolem 1 400 000 Kč. Rodinné domy se nabízejí kolem 2 milionů korun. Větší rodinné domy s moţností ubytování turistů v samostatném bytě nebo v jednotlivých místnostech s vlastním příslušenstvím se nabízejí v rozmezí 3 000 000 – 5 000 000 Kč.

Nájmy Chaty a chalupy Pronajímají se chaty a chalupy různých velikostí pro různý počet osob. Chaty a chalupy se pronajímají v sezóně za 8 000 – 12 000 na týden v závislosti na lokalitě a velikosti objektu. Penziony, pokoje Pokoje se pronajímají nejčastěji v rozmezí 250 - 500 Kč/osoba/ noc. Byty Pronajímají se převáţně menší byty do 2 + 1 kolem 5 000 Kč za měsíc.

86

3. Města

v

okrese

Jablonec

n.

N.

mimo

města

Jablonec n. N. a měst leţících v Jizerských horách Trh je nejvíce aktivní ve městě Rychnov u Jablonce n. N. a v Ţelezném Brodě. Tyto města jsou v dobrém spojení s ţádanými městy. Rychnov u Jablonce nad Nisou je u hlavního tahu Liberec, Jablonec n. N. – Turnov – Praha. Ţelezný Brod je na hlavním tahu Tanvald – Turnov – Praha.

Pozemky Ceny stavebních pozemků jsou nejdraţší v Rychnově u Jablonce n. N. a v Ţelezném Brodě. Tady se nabízejí nejčastěji za 400 – 1100 Kč/m2. V ostatních městech nejčastěji za 300 – 800 Kč/m2. Ostatní pozemky se nabízejí od 8 – 100 Kč/m2.

Budovy Byty Aktivní trh s byty je převáţně v Rychnově u Jablonce n. N. a v Ţelezném Brodě. Byty se nejčastěji nabízejí v těchto intervalech Byt 0 + 1

430 000 – 480 000

Byt 1 + 1

500 000 – 650 000

Byt 2 + 1

700 000 – 1 100 000

Byt 3 + 1

1 000 000 – 1 250 000

Byt 4 + 1

1 150 000 – 1 300 000

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Trh lze rozdělit na domy určené k rekreaci a na rodinné domy. Objekty určené k rekreaci se nabízejí v cenovém rozpětí 500 000 – 1 500 000 Kč. Starší rodinné domy se nabízejí převáţně kolem 3 miliony Kč. Bytové domy, administrativní budovy a průmyslové objekty Prodej bytových domů je spíše ojedinělé. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 3 000 000 – 4 000 000 Kč. Nabídka administrativních budov a průmyslových objektů je díky krizi větší. Závod Ţeleznobrodské sklo se rozprodává po částech. O výrobní prostory je výrazně větší 87

zájem neţ o administrativní budovy. Malá továrna se sklářskou výrobou a bytového domu se nabízí za 5 milionů korun.

Nájmy Byty Nabízejí se byty převáţně kolem 75 m2 zastavěné plochy za 6 500 – 7 000 Kč/měsíc. Prodejní prostory a kanceláře Prodejní prostory a kanceláře se nabízejí převáţně v rozmezí 900 – 1 500 Kč/m2/rok.

4. Okres Jablonec n. N. mimo měst a Jizerských hor Trh je nejvíce aktivní v obcích Maršovice a Rádlo, jde o klidné obce s častými spoji do města Jablonec nad Nisou, Rádlo je blízko tahu Liberec – Praha.

Pozemky Zasíťované stavební pozemky na Rádle, Maršovicích a u hlavních silničních tahů se nabízejí nejčastěji v rozmezí 500 – 900 Kč/m2. Ve zbytku okresu se nabízejí od 50 – 400 podle lokality a moţnosti napojení na inţenýrské sítě. Nestavební pozemky se nabízejí za 8 – 70 Kč.

Budovy Byty Byty se nejčastěji nabízejí v těchto intervalech Byt 2 + 1

500 000 – 800 000

Byt 3 + 1

700 000 – 850 000

Byt 4 + 1

800 000 – 900 000

88

Rodinné domy Starší rodinné domy charakteru venkovských chalup se nabízejí za 400 000 – 800 000 Kč. Rodinné domy se nabízejí za 2 – 2,5 milionu korun.

Nájmy V této části okresu Jablonec nad Nisou se nájmy téměř nevyskytují. Nájmy bytů a rodinných domů se na trhu neobjevují.

Celkový marketingový výhled V krátkodobém a střednědobém horizontu lze očekávat růst cen všech typů nemovitostí mimo zemědělských objektů. Hladina nájmů se bude spíše sniţovat. Ceny bytů budou pravděpodobně stagnovat. Většina uzavřených objektů určených pro výrobu skla, byla rozprodána s podmínkou pokračování alespoň části sklářské výroby. Proto pokles průmyslu by neměl pokračovat, spíše se bude rozšiřovat, i kdyţ nebude tak rozsáhlý, jako před ekonomickou krizí. Největší míru zhodnocení investice lze předpokládat ve městě Jablonec nad Nisou, kde je nedostatek pozemků a v jeho blízkosti s dobrou dostupností do města, např. Maršovice, Rádlo. Dále v oblasti Jizerských hor (Albrechtice v Jizerských horách, Tanvald).

89

Seznam pouţité literatury: Monografie: [1]

BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0.

[2]

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. 4. vydání. Praha: Nakladatelství Linde Praha, a. s., 2007. 740 s. ISBN 978-80-7201-679-2.

[3]

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HÁBA, Jaroslav; HALLEROVÁ, Alena; SKÁLA, Milan; VITULOVÁ, Naděţda. Věcná břemena od A do Z. 2. aktualizované vydání. Praha: Nakladatelství Linde Praha, a.s., 2002. 338s. ISBN 80-7201-364-5.

[4]

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica. Praha 2004. 113s. ISBN 80-245-0728-5.

[5]

HOLMAN, Robert. Ekonomie. 3. aktualizované vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Back, 2002. 714s. ISBN 80-7179-681-6.

[6]

JANKŮ, Martin; LUKEŠ, Ladislav. Byty, stavby, nemovitosti – Nejčastější problémy a jak je řešit. 2. vydání. Praha: Nakladatelství Computer Press, a. s., 2002. 184s. ISBN 80-7226-731-0.

[7]

ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008. 188s.

[8]

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. Oceňování na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. 140s. ISBN 97880-7265-128-3.

[9]

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Nakladatelství Verlag Dashöfer, s.r.o. 2008. 412s. ISSN 1803-5159

[10] ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vysoká škola ekonomická v Praze: Nakladatelství Oeconomica. Praha, 2007. 201s. ISBN 978-80-2451211-2. [11] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Vysoká škola ekonomická v Praze: Nakladatelství Oeconomica, 1996. 173s. ISBN 80902109-0-2.

90

[12] ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Nakladatelství Ekopress, s.r.o. Praha, 2006. 113s. ISBN 80-86929-14-0. Zákony a vyhlášky: [13] Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník. [14] Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících. [15] Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích. [16] Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. [17] Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). [18] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). [19] Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). [20] Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997, o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 (oceňovací vyhláška). Internetové zdroje: [20] ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. www.czso.cz [21] LAND MANAGEMENT. www.la-ma.cz [22] JABLONEC NAD NISOU – OFICIÁLNÍ STRÁNKY MĚSTA. www.mestojablonec.cz [23] STRÁNKY O OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ. www.ocenovaninemovitosti.cz [24] VEŘEJNÁ SPÁRVA ONLINE. http://mesta.obce.cz/ [25] WIKIPEDIE - OTEVŘENÁ ENCYKLOPEDIE. www.wikipedie.cz [26] REALITNÍ SERVR www.sreality.cz [27] REALITNÍ SERVR www.reality.cz [28] REALITNÍ SERVR www. real-net.cz [29] REALITNÍ SERVR www.asyx.cz [30] REALITNÍ SERVR www. realhit.cz [31] REALITNÍ SERVR www.realcity.cz 91

Seznam příloh: Příloha č. 1: Administrativní rozdělení okresu Jablonec n. N. – stav k 1.1.2008 Příloha č. 2: Administrativní rozdělení města Jablonec nad Nisou

92

Příloha č. 1 Administrativní rozdělení okresu Jablonec nad Nisou – stav k 1.1.2008

93

Příloha č. 2 Administrativní rozdělení města Jablonec nad Nisou

94