Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra managementu, podnikání a oceňování. Ocenění pozemku. Bakalářská práce

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Ocenění pozemku

Bakalářská práce

Autor:

Tereza Dušánková Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

................................. V Praze, resp. místě bydliště dne

Tereza Dušánková

Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odbornou a metodickou pomoc a cenné náměty při zpracování mé bakalářské práce.

Anotace Tato práce je zaměřena na oceňování stavebních pozemků. V teoretické části jsou rozebrány základní pojmy související s oceňováním pozemků, jejich rozdělení, katastr nemovitostí, trh s pozemky a faktory ovlivňující jejich hodnotu. Poslední kapitola teoretické části je věnována metodám souvisejícím s jejich oceněním, problematice ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu a závěrečnému zhodnocení těchto metod. V praktické části je zpracováno tržní ocenění bytového domu v Chomutově a ocenění stavebního pozemku v Chomutově s aplikací porovnávací, Naegeliho, Sammetovo a srovnávací indexové metody. Poslední částí této práce je analýza realitního trhu okresu Chomutov, který je rozdělen na jednotlivé segmenty a konečnou fází je popsán jeho marketingový výhled do budoucna. Klíčová slova: Pozemek, stavební pozemek, katastr nemovitostí, trh, cena, hodnota, ocenění

Annotation This bachelor’s thesis is focused on the valuation of building lands. The theoretical part deals with basic concepts related to valuation of land, their partition, cadastre of real estate, land market and factors influencing their value. The last chapter is devoted to methods associated with their valuation, the issue of valuation of the land with the building owned by another subject and the final evaluation of these methods. The practical part contains the market value of a residential building in Chomutov and valuation of building land in Chomutov carried out by the Naegeli’s, Sammet’s and comparative application with comparative index methods. The last part of this paper is an analysis of the real estate market of Chomutov district, which is divided into individual segments, and the final stage describes its marketing outlook for the future. Key words: Land, building parcel of land, cadastre of real estate, market, price, value, valuation

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 A. TEORETICKÁ ČÁST ...................................................................................................... 7 1.

Pojmosloví... ................................................................................................................... 7 1.1. Nemovitost ............................................................................................................... 7 1.2. Pozemek ................................................................................................................... 7 1.3. Parcela ...................................................................................................................... 8 1.4. Cena.......................................................................................................................... 9 1.5. Hodnota .................................................................................................................... 9

2.

Katastr nemovitostí ......................................................................................................... 9

3.

Trh s pozemky .............................................................................................................. 10

4.

Hodnototvorné faktory pozemků .................................................................................. 11

5.

Metody a přístupy stanovení cen stavebních pozemků ................................................ 12 5.1. Oceňování podle cenového předpisu ..................................................................... 12 5.2. Tržní ocenění .......................................................................................................... 13 5.3. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu ................................. 23 5.4. Závěrečné shrnutí metod ........................................................................................ 25

Závěr ......................................................................................................................................... 26 B. PRAKTICKÁ ČÁST ....................................................................................................... 27 1.

Ocenění bytového domu ................................................................................................ 27

2.

Ocenění stavebního pozemku ........................................................................................ 42 2.1. Porovnávací metoda ............................................................................................... 44 2.2. Ostatní metody ....................................................................................................... 46

C. ANALÝZA TRHU – okres Chomutov .......................................................................... 50 Seznam použité literatury ......................................................................................................... 63 Seznam příloh ........................................................................................................................... 65

Úvod Pozemek je přirozenou částí zemského povrchu, který je hranicí oddělen od sousedních pozemků. Nelze ho odstranit, může být pouze znehodnocen nebo naopak. Pozemek sám o sobě sice reprezentuje určitou hodnotu, která je dána jeho existencí, ale jeho reálnou hodnotu tvoří až působení lidské činnosti, která stanoví pozemku určitou užitečnost nebo zaručí jeho budoucí výnos. Důležitým hlediskem je určení funkce územním plánem, dle kterého se může stát ze zemědělského pozemku pozemek stavební a tím jeho hodnota několikanásobně vzrůst. Tato práce je zaměřena na oceňování stavebních pozemků zastavěných i dosud volných. V úvodních částech práce jsou představeny důležité pojmy vztahující se k oceňování pozemků, stručný popis katastru nemovitostí, náhled na pozemky z pohledu trhu a faktory tvořící jejich hodnotu. V závěru teoretické části jsou uvedeny všechny indikační možnosti odhadu hodnoty pozemku se základním rozdělením na ocenění podle cenového předpisu a na tržní ocenění. Tržní ocenění je založeno na třech hlavních přístupech, tedy na přístupu porovnávacím, výnosovém a nákladovém. Tyto přístupy i s jejich principiálním rozdělením jsou v práci popsány a finálně je zhodnoceno jejich použití. Cílem praktické části bylo ocenit bytový dům všemi přístupy tržního ocenění a indikovat tržní hodnotu stavebního pozemku určeného k zastavění rodinným domem porovnávací metodou a aplikovat několik ostatních metod popsaných v teoretické části. Těmito metodami jsou Sammetovo a modifikace Naegeliho a srovnávací indexové metody. Analytická část práce je věnována trhu s nemovitostmi okresu Chomutov. Součástí je základní popis okresu, rozdělení na jednotlivé segmenty a určení pohybu cen jednotlivých nemovitostí. Závěrem je zhodnocen jeho marketingový výhled do budoucna. Tato práce byla zpracována převážně metodou komparace, která je základní metodou při tvorbě odborné práce, jedná se o srovnání textů, metod, pojetí. Rovněž byla využita metoda abstrakce, což je oddělení nepodstatných vlastností a tím zjištění obecných vlastností. V poslední kapitole teoretické části byla využita metoda indukce, kde z jednotlivých metod byl vyvozen obecný závěr. V poslední části bakalářské práce, analýze trhu, byla využita metoda analýzy, která je rozložením zkoumaného jevu a ten se stává předmětem dalšího bádání. 6

A.

TEORETICKÁ ČÁST

1. Pojmosloví 1.1. Nemovitost Pod pojmem nemovitosti se rozumí dle zákona1 pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Nemovitostmi jsou tedy domy, garáže, chaty, pole, vodní plochy a další. Jako u věcí movitých tak i u nemovitých se můžeme setkat s jejich příslušenstvím a součástmi. Podle § 120 odst. 1 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Dle občanského zákoníku stavba není součástí pozemku. To však je v rozporu se zásadou soukromého práva, že stavby zřízené na pozemku se stávají jeho součástí.2 Podle § 121 odst. 1 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. 1.2. Pozemek Pozemek je část zemského povrchu, bez ohledu na to jakým substrátem je pokryt a je oddělen od sousedních částí hranicí územní správy jednotky nebo katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku, hranicí držby nebo rozhraním způsobu využití pozemku.3 Členění pozemků dle zákona: a) Stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých

druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění;

je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná

zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné

plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční 1

§ 119 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. ORT, Petr a kolektiv. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159. 3 ORT, Petr a kolektiv. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159. 2

7

celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný

stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky – evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, c) lesní pozemky – lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) vodní plochy – rybníky, vodní nádrže, a další, e) jiné pozemky – například roklina, bažina, močál, a další.4 Životnost pozemků je uvažována jako prakticky nekonečná. Samozřejmě u pozemků jako jsou lomy aj. v průběhu času a těžby se jejich životnost zkracuje. U stavebních pozemků, které jsou hlavním předmětem bakalářské práce, je považována nekonečná životnost za obecnou vlastnost. Další vlastnosti jsou schopnost pozemku přinášet užitek plynoucí z jeho využití územním plánem a možnost výstavby na pozemcích.5 Při oceňování stavebních pozemků určených k zastavění je nejdůležitějším rozdělením na: a) nezastavěné pozemky, které jsou potenciálně zastavitelné, b) nezastavěné pozemky, které jsou určené k zastavění, c) zastavěné pozemky v souladu se stavebním řádem, d) zastavěné pozemky v rozporu se stavebním řádem.6 1.3. Parcela Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Celistvý pozemek může být složen i z několika parcel. Parcela je označena parcelním číslem, vyznačena v katastrální mapě a evidována v katastru nemovitostí. Výměra

4

§ 9 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 5 DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání. Praha: Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-245-18183. 6 SEJÁK, Josef a kolektiv. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Praha: Grada, 1999. ISBN 80-7169-393-6.

8

parcely je vyjádřena plošným obsahem průmětu pozemku do zobrazovací roviny v metrech čtverečních.7 1.4. Cena „Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.“8 Cena může být administrativní, která se zjišťuje dle cenového předpisu, dále cena reprodukční, čili cena za kterou by bylo možno pořídit oceňovanou nemovitost v době ocenění. Cena pořizovací je cenou za pořízení věci v době jejího pořízení, obvyklou cenou se rozumí cena dosažená při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku. Tržní cena je vytvořena při koupi nemovitosti, výchozí cena je cenou nové stavby bez odpočtu opotřebení.9 1.5. Hodnota Vyjadřuje v podstatě něco cenného, něco co má pro člověka určitý význam a je subjektivní záležitostí. „Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutné zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.”10

2. Katastr nemovitostí Pojem katastr je soubor nebo rejstřík nějakých informací. Jeho vznik je dle latinského výrazu capitastrum a znamenal zobrazení a soupis pozemkového majetku. Katastr nemovitostí je

7

BRADÁČ, Albert a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-807204-630- 0. 8 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4. 9 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4. 10 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4.

9

v současné době pro oceňování jedním z nejdůležitějších zdrojů, co se týče informací o nemovitostech, jejich poloze, způsobu využití nebo třeba vlastnických práv. Katastr nemovitostí České republiky je souhrnem informací o nemovitostech, který zahrnuje jejich soupis a popis a jejich geometrické polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a jiných právních vztahů.11 Jeho operát je tvořen souborem geodetických informací zahrnujících katastrální mapu a souborem popisných informací zahrnujících údaje o katastrálních územích, parcelách, stavbách, bytech a nebytových prostorech, o vlastnictví a právních vztazích. Správa katastru je zabezpečena Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním. Údaje jsou poskytovány pracovišti katastrálních úřadů, jsou dostupné veřejnosti za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu, lze si z něj pořizovat opisy, výpisy nebo náčrty. Za poplatek je možnost pořízení výpisu z katastru nemovitostí a kopie katastrálních map. Dálkový přístup do katastru nemovitostí na stránkách http://www.cuzk.cz/ je placenou službou, vytištěné dokumenty ale nemají charakter veřejné listiny. Na internetových stránkách http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ lze bezplatně získat základní informace o nemovitostech.

3. Trh s pozemky Trh s pozemky se liší od trhu ostatních nemovitostí. Pozemky jsou zcela specifické svými vlastnostmi, jakými jsou nereprodukovatelnost, nekonečná životnost, neopotřebovávají se, jsou základním výrobním faktorem, jsou nepřemístitelné a jejich nabídka je konečná. Z těchto faktorů vyplývá jejich ekonomická vzácnost a jedinečnost.12 Z výše uvedených poznatků je tedy zřejmé, že kvantitativní stránku nabídky nelze měnit, ale můžeme změnit stránku kvalitativní přidáním hodnoty pozemku. Jelikož jsou pozemky nepřemístitelné, lze je alespoň přesouvat z jednoho segmentu trhu do jiného. Tedy příkladem může být orná půda, která je územním plánem určená k zastavění rodinnými domy. Z právního hlediska je pozemek předmětem zákonných úprav, které se vztahují k využívání, přístupnosti a převodům pozemků. Zde se však střetává právo soukromého vlastnictví a veřejného využívání pozemků. Dle zákona je půda pro společnost chráněna a současně 11

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání. Praha: Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-2451818-3. 12 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-2.

10

uznávána jako soukromé vlastnictví. Je nutné toto vymezit normami, podle kterých je přípustné využití pozemků omezeno na míru, která nevadí ostatním uživatelům. Tato regulace je součástí územního plánování.13

4. Hodnototvorné faktory pozemků14 Na hodnotu pozemků mají nejvýznamnější vliv faktory, jakými jsou vliv očekávání a změn, nabídka a poptávka, nejvyšší a nejlepší využití, substituce, konformita, kontribuce, vlastnická práva a vliv polohy pozemku. Vliv očekávání a změn, kde je nutné chápat trh jako neustále se vyvíjející a měnící se proces. Hodnota pozemku je závislá na předpokladu jeho využití a na jeho očekávaném prospěchu, který je spojený s jeho vlastnictvím či užíváním. Důležitá je schopnost pozemku přijmout určité funkce, které znamenají jeho zhodnocení. Stoupá-li nabídka a zároveň klesá poptávka, ceny pozemků klesají a naopak. Trh je místem, kde se nabídka s poptávkou střetávají a jejich změny jsou důsledkem působení tržních sil. Ty posunují ceny k rovnovážnému stavu a je zřejmé, že jejich dočasná nerovnováha může značně hodnotu pozemku ovlivnit. Nejvyšší a nejlepší využití pozemku souvisí s možností jeho zhodnocení. To závisí na stávajícím nebo plánovaném využití území, je proto nutné znát územní záměry a jejich časový horizont. Z hlediska substitučního pravidla je důležitá cena pozemku. Pokud poptávající zjistí, že lze najít kvalitativně i kvantitativně podobný pozemek s tím, který je mu nabízen, ale za jinou cenu, našel tedy jeho ekvivalentní náhradu a vybere si ten, který mu bude nabídnut za nižší cenu. Pravidlo konformity ukazuje, že v neměnných podmínkách ceny souvisejících pozemků, které mají stejné určení, směřují ke shodě. Kontribuce je založena na předpokladu, že veškeré části nemovitosti přispívají k tvorbě hodnoty rozdílným směrem a rozdílnou intenzitou a nejsou jen jednoduchým součtem.

13

SEJÁK, Josef a kolektiv. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Praha: Grada, 1999. ISBN 80-7169-393-6. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání. Praha: Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-2451818-3. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-2.

14

11

Na hodnotu pozemku má vliv také omezení vlastnických práv, které souvisí s možnostmi využití pozemku v optimální míře. Omezením můžou být dlouhodobé nájemní vztahy nebo různé typy závazků a věcných břemen, které hodnotu pozemku snižují. Jedním z významných faktorů je vliv polohy na hodnotu pozemku. Je nutné zanalyzovat především polohu pozemku v rámci státu, kraje, regionu, kde je zřejmé, že jinou hodnotu bude mít pozemek v Praze a jinou v Jirkově, nebo polohu pozemku v rámci obce. Dopravní dostupnost a parkování, celkovou výměru, která udává, že čím větší pozemek, tím větší hodnota, ale oproti tomu s rostoucí hodnotou výměry, klesá hodnota v Kč/m2. Například pozemek o rozloze 3 000 m2 bude mít vyšší hodnotu než pozemek o rozloze 800 m2, ale v propočtu korun na metry krychlové bude mít první pozemek hodnotu třeba 450 Kč/m2 a pozemek druhý, menší, 650 Kč/m2. Negativní vliv na hodnotu pozemku může mít jeho úzký a nepravidelný tvar, omezující jeho využití. Existence inženýrských sítí na pozemku má pozitivní vliv na jeho hodnotu, jelikož náklady na jejich pořízení jsou nemalé. Dalším faktorem je kontaminace pozemku, která má výrazně snižující vliv na hodnotu pozemku.

5. Metody a přístupy stanovení cen stavebních pozemků Stanovení cen pozemků se zakládá na dvou základních postupech. Prvním je administrativní nebo úřední postup určující hodnotu pozemků podle cenové mapy, pevnou cenou dle velikosti obce a účelu využití pozemku. Druhým stanovením hodnoty je volná tvorba cen podle situace trhu s nemovitostmi. 5.1. Oceňování podle cenového předpisu Stavební pozemek se oceňuje pro administrativní účely podle platné cenové mapy stavebních pozemků. Pokud cenová mapa není v obci k dispozici nebo oceňovaný pozemek není v mapě zanesen, oceňují se pozemky základní cenou za 1 m2 v závislosti na velkosti a významu obce upravenou o koeficienty prodejnosti a koeficient změny staveb.15 Cenové mapy jsou vytvářeny na základě metodika vytváření cenových pásem, směrných cen a získání tržní ceny konkrétního pozemku. Cenová mapa je dle zákona 151/1997 o oceňování majetku grafickým znázorněním stavebních pozemků na území obce nebo její části a stavební

15

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4.

12

pozemky v ní zanesené jsou oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.16 Návrh cenové mapy musí být obcí předložen Ministerstvu financí ČR k vyjádření a koncem každého kalendářního roku by měla být mapa doplněna o nové ceny stavebních pozemků. Cenové mapy jsou zveřejňovány v Cenovém věstníku MF ČR a jejich použití je závazné pouze pro ocenění pozemku podle zákona o oceňování majetku, v tržním ocenění má cenová mapa pouze informativní charakter. 5.2. Tržní ocenění Při zjišťování tržní hodnoty pozemku je důležité sledovat cenotvorné faktory, které jeho hodnotu ovlivňují. Jsou jimi politicko-správní vlivy, ekonomické vlivy, sociálnědemokratické vlivy a vlivy fyzikální. Dále na jeho hodnotu mají vliv situace v příslušném segmentu trhu, stav nabídky a poptávky, stabilita trhu, konkurenční prostředí, očekávané a předpokládané změny, trendy, druhy a velikosti rizik, snaha o nejvyšší a nejlepší využití.17 Pro tržní ocenění pozemku musí být shromážděny podklady ke zhodnocení všech otázek týkajících se tohoto ocenění. Základními otázkami a dokumenty pro ocenění jsou zjištění účelu ocenění, jeho objednavatele, předmět ocenění, majetkoprávní vztahy, katastrální podklady, projektová dokumentace, kupní a nájemní smlouvy, daňová přiznání, územní plán obce, základní charakteristika obce související s oceňovaným pozemkem. Aplikovány jsou základní tři postupy tržního ocenění: přístup na bázi porovnání, na bázi vynaložených nákladů a na bázi očekávaných výnosů. 5.2.1.

Porovnávací metoda

Pro aplikaci porovnávací metody je důležitá existence databáze porovnatelných nemovitostí. V praxi je tato metoda využívána ve většině případů ocenění a je jí v konečné fázi ocenění přikládán největší význam. Porovnání je tedy proces založený na předpokladu, že existují subjekty, které jsou svými parametry shodné s oceňovaným pozemkem. Jelikož je absolutní shodnost pozemků vyloučena, zohledňují se tyto nesrovnalosti korekčními činiteli.

16

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání. Praha: Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-2451818-3. 17 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-9021090-2.

13

Porovnávací proces probíhá ve fázi přípravné sběrem prodejních, nabídkových či jiných cen pozemků. V další fázi jsou vybrány pouze ty pozemky, které mají obdobné vlastnosti s pozemkem oceňovaným, ve fázi závěrečné probíhá jejich vyhodnocování. Porovnávací přístup lze rozdělit na porovnání přímé a porovnání nepřímé. Porovnáním nepřímým jsou tedy cenové mapy, které lze pro účely tržního ocenění chápat pouze jako orientační, jejich využití je spíše pro zjišťování administrativních cen pozemků, dále indexové metody, jejich modifikace pro český trh a testování porovnáním. Přímé porovnání Přímé porovnání závisí na výběru vhodných pozemků pro porovnání, je důležité, aby byly podobné lokalitou, segmentem trhu, účelem využití, velikostí a kvalitou. Pokud není možné takové vzorky ve stejné lokalitě vyhledat, lze použít vzorky z příbuzných segmentů trhu, ale tím se samozřejmě přesnost odhadu snižuje. Po výběru vhodných pozemků pro porovnání se jejich realizované, případně nabízené ceny převedou na srovnatelnou bázi, nejčastěji na Kč/m2. Tato hodnota je postupně upravována koeficienty, které upraví odlišnosti mezi porovnávanými pozemky s pozemkem oceňovaným. Koeficienty zohledňují cenu, velikost, lokalitu, využití dle územního plánu, vlastnická práva a další faktory, jejich hodnota může být 1, pro případ shody a dále větší či menší podle stupně shodnosti. Výsledná hodnota se získá aritmetickým průměrem upravených cen vynásobením rozlohou pozemku. Indexové metody Indexové metody jsou vlastně odvozením hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku jiného na základě zohlednění odlišných vlastností. Měřítkem míry stavebního využití je index podlažních ploch, který je poměrem plochy všech nadzemních podlaží všech stavebních objektů k výměře pozemku. Těmto hodnotám jsou následně přiřazeny koeficienty, jejichž pomocí dochází k přepočtu hodnot pozemků v Kč/m2.18

18

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání. Praha: Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-2451818-3.

14

Modifikace indexové metody19 Tato modifikace hodnotí pozemek dle kritérií majících přesně určené rozmezí hodnot a do těchto kritérií je oceňovaný pozemek následně zařazován. Tabulka č. 1: Soustava indexů pro modifikaci indexových metod Označ. indexu T

Teritoriální struktura obce

Rozpětí indexu 0,6 - 1,5

S

Stavební připravenost pozemku

0,4 - 1,5

V

Hodnotící kriterium

Velikostní třída obce

0,4 - 3,5

O

Vhodnost pozemku pro daný účel, včetně stupně vybavení stavby na poz. pro daný účel

0,5 - 2,5

I

Infrastruktura okolí pozemku a jeho dopravní dostupnost

0,5 - 1,2

E

Zvláštní zlepšující podmínky

1,0 - 1,5

Z Zvláštní zhoršující podmínky Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk: Odhad hodnoty pozemků

0,5 - 1,0

Po zjištění hodnot indexů se informativní cena pozemku vypočte jejich součinem a vynásobí se směrnou hodnotou pozemku SHP, která je dána vývojem tržních cen. CP = SHP * (T * S * V * O * I * E * Z) Tato modifikovaná verze je lepší oproti původní metodě v tom, že lze lépe odhadnout hodnotu jednotlivých indexů díky podrobně členěnému popisnému klíči. Testování20 Testování porovnáním je vlastně srovnání dílčích výsledků, které si znalec vytvořil s obecnými úrovněmi cen, dosahovanými v příslušném segmentu na trhu s nemovitostmi. Následně se ověřuje, zda jeho odhad zapadá do tohoto rozmezí a zda se jeho výsledky s tímto rozmezím shodují nebo z něj výrazněji vybočují. Postupem při testování je uspořádání dosahovaných cen pozemků ve vybraných segmentech vzestupně do tabulky nebo grafu a vztahy mezi jednotlivými úrovněmi jsou procentuálně vyjádřeny.

19

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-9021090-2. 20 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-9021090-2.

15

5.2.2.

Výnosová metoda21

Teorie příjmové metody je založena na očekávaných výnosech v budoucnosti. Její použití je tedy pro pozemky na komerční bázi. Použití při zjišťování hodnoty touto metodou u nekomerčních pozemků by bylo obtížné a nedokonalé. Obecný model této metody spočívá na vynaložených nákladech, porovnání s cenami obdobných nemovitostí a na očekávání budoucího výnosu. Tento výnos, jelikož je budoucí, nelze nikdy dopředu definovat s úplnou přesností. Tato metoda slouží spíše jako korektor metody porovnávací, jelikož z tržních podmínek vyplývá, že nemůže indikovat vyšší hodnotu než metoda porovnávací. Její aplikace může sloužit ke kontrole výsledků. Kapitalizace a diskontace pozemkové renty22 Pozemkovou rentou se rozumí pravidelný výnos plynoucí z pronájmu pozemku. Renta bývá rozeznávána jako základní nejnižší, která je přisouzena nejméně výhodným pozemkům a renta relativní, která je navýšením renty základní vzhledem k pozemkům atraktivnějším. Kapitalizací těchto rent lze odhadnout výnosovou hodnotu pozemku, přičemž způsob kapitalizace závisí na délce trvání renty a srovnatelné míře zúročení půdy v okolí. S přihlédnutím na neomezenou životnost pozemků lze hodnotu vyjádřit dle následujícího vztahu. VH = V/i, kde V je očekávaný výnos v roce následujícím po datu ocenění, i představuje míru kapitalizace. Reziduální hodnota na bázi výnosů23 Tuto metodu lze využít jak u pozemků zastavěných, kde je známá hodnota stavby odhadnutá nákladovým či porovnávacím způsobem, tak i u pozemků nezastavěných určených

21

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 978-807265-113-9 22 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-9021090-2. 23 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-9021090-2.

16

k zastavění, kde je nutné použít simulaci jejich zastavění stavbou v rámci nejvyššího a nejlepšího využití. Nejdříve je pomocí známé hodnoty stavby vypočten její teoretický podíl na celkových výnosech, který je od nich odečten. Výsledek je tedy teoretickým zbytkem výnosu, který připadá na pozemek. Tato hodnota se musí následně přepočíst na současnou hodnotu pomocí kapitalizace. A výslednou hodnotou je reziduální hodnota pozemku. Platí zde tedy vztah: Hp = (Vc – Hs * i) / i, kde Vc je očekávaný výnos z nemovitosti jako celku, Hs je simulovaná hodnota stavby, i je míra kapitalizace. 5.2.3.

Reziduální přístup na bázi nákladů

U nezastavěných pozemků je možné využití pouze metody porovnávací a výnosové. Jelikož pozemky nejsou vznikem výroby, lidské činnosti a jsou nereprodukovatelné, lze tedy využít přístupu nákladového pouze simulací jeho zastavění s ohledem na jeho nejlepší a nejvyšší využití. Z hlediska toho, že nákladový způsob vychází ze součtu hodnoty pozemku a na něm stojící stavby, je u zastavěného pozemku vyjádřena jeho hodnota odečtením nákladové hodnoty stavby od nákladové hodnoty nemovitosti jako celku.24 RHp = NH – NHs, kde NH je nákladová hodnota nemovitosti jako celku a NHs nákladová hodnota stavby. Alokace a extrakce25 Tyto techniky jsou využívány pro případy, kdy nelze hodnotu pozemku zjistit metodou porovnávací pro nedostatečný počet vzorků z hlediska vzácnosti oceňovaného pozemku v dané lokalitě.

24


17

Alokace je založena na relaci mezi hodnotou pozemku a hodnotou stavby. V tomto vztahu je indikovaná hodnota pozemku výsledkem součinu hodnoty nemovitosti jako celku a alokačního koeficientu, který je vyjádřením podílu pozemku na celku. Extrakce je založena na odhadu hodnoty stavby nákladovým způsobem se zohledněním opotřebení a výsledek je vypočten odpočtem nákladové hodnoty stavby od nákladové hodnoty nemovitosti jako celku. Naegeliho metoda26 Metoda spočívá na faktu, že hodnota pozemku je v určité relaci s hodnotou nemovitosti jako celku. Používá k tomu klíče třídy polohy, které jsou pevně stanoveným procentuálním vyjádřením podílu pozemku podle určitých kritérií. Kritérii jsou všeobecná situace, intenzita využití pozemku, dopravní spojení s velkoměstem, obytný sektor, živnosti, administrativa, obchod a poslední dva klíče zohledňují faktory zvyšující a snižující hodnotu pozemku. Tabulka č. 2: Klíč třídy polohy – všeobecná situace Třída 1 2 3 4

5

6 7 8

A - VŠEOBECNÁ SITUACE Zemědělské oblasti značně vzdálené od větších obcí a dopravy, vesnice bez turistického ruchu, rekreačně nevyužitelné Stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst Obytná místa malých měst a místa rekreačních oblastí s turistickým ruchem, obytné oblasti okrajů měst s dlouhou jízdní dobou do centra města Středy měst menších, obytná místa velkých měst a jejich rychle dosažitelných předměstí, vyhledávané městské oblasti vilových či domů uvnitř i vně města, oblasti rekreačních objektů v důležitých centrech turistického ruchu Nejvýhodnější polohy pro obchod malých měst, obytná centra velkoměst, atraktivní velkoměstské obytné oblasti s vynikajícím osluněním a výhledem, exkluzivní polohy rodinných domů v dosahu velkoměsta Nejlepší polohy pro obchod ve středně velkých městech a významných lázeňských oblastí, vedlejší ulice v centru velkoměst, nákupní centra v částech velkoměsta s velkými možnostmi obchodu s dobrými příjezdovými možnostmi okolního spojení s velkoměstem Významné nákupní ulice a náměstí ve středu velkoměst, nejlepší místa pro obchod ve středně velkých městech Nejlepší polohy pro obchod ve velkoměstech

Tabulka č. 3: Klíč třídy polohy – intenzita využití pozemku Třída 1 2

B - INTENZITA VYUŽITÍ POZEMKU Slabé využití, jednopodlažní jednoduché stavby určené k rekreaci, 1-2 podlažní stavby bez pohodlí, nepodsklepené nízké stavby Jednoduché domy pro 1, 2 nebo více rodin bez přepychu, až 3 podlažní živnostenské a průmyslové stavby nízkého technického vybavení

26

BRADÁČ, Albert a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-807204-630- 0.

18

3 4 5 6 7 8

Rodinné domy průměrného vybavení, obytné nájemní domy středního využití, 2-3 části, obytné domy s obchodními prostory, průmyslové a živnostenské stavby s běžným vybavením pro výrobu, nákladními výtahy, větráním atd.; středně intenzivní využití pozemku Komfortní rodinné domy a domy pro více rodin, obytné bloky s malými byty, apartmá, terasové domy, domy s byty v osobním vlastnictví, obchody, 3-5 podlaží, vícepodlažní tovární stavby s plným zařízením Luxusní obytné stavby, domy se smíšenou funkcí (v přízemí restaurace či obchody, v horních podlažích byty s praxí, kanceláře, apartmá, byty v osobním vlastnictví), 4-6 podlaží, vysoké využití plochy pozemku Obchodní domy, obchody, kina, restaurační objekty, praxe lékařů a právníků, kanceláře, vícepodlažní obchody, 5-7 NP, 1-2 PP, uzavřený způsob stavby, vysoké využití plochy pozemku obchodní domy stejné jako u třídy 6, nadprůměrně vybavené a komfortní (klimatizace, rychlovýtahy, eskalátory ap.), 2 a více PP jako u třídy 7, ale nejlepší místa největších měste

Tabulka č. 4: Klíč třídy polohy – dopravní spojení s velkoměstem Třída 1 2 3 4 5 6 7 8

C - DOPRAVNÍ SPOJENÍ S VELKOMĚSTEM Pozemky ve vzdálené, až nevýhodné dopravní poloze, ulice bez zvláštní zástavby Objekty na okraji velkoměstských uskupení, přijatelný dosah za prací Jedinečné obytné polohy na předměstích, s běžnou pěší dosažitelností k dopravnímu spoji a únosnou dobou dopravy autem do centra, běžná uliční zástavba Vyhledávané obytné polohy v blízkosti veřejných dopravních prostředků, kvalitní infrastruktura, krátká doba jízdy autem do centra, městská i předměstská poloha Nákupní trasy městské oblasti, nákupní centra ve větších předměstích, rušný pěší provoz, základní body autobusových a tramvajových linek Obchodní polohy v centru se širokými ulicemi a místy pro parkování, dosažitelné autobusy nebo tramvajemi kratších časových intervalů Jedinečné obchodní plochy ve velkoměstech, intenzivní pěší provoz, hlavní body veřejných dopravních prostředků v centru Centra velkoměstských dopravních systémů s nejhustším provozem chodců

Tabulka č. 5: Klíč třídy polohy – obytný sektor Třída D - OBYTNÝ SEKTOR 1 Venkovské stavby k bydlení, sídliště, turistické ubytovny 2 Obytné domy bez zvláštního uspořádání Běžné obytné domy určené pro více rodin, montované stavby, venkovské budovy průměrného komfortu, 3 vesnické hospody Obytné plochy pro střední a vyšší nároky, domy s podloubím, terasové domy, Individuálně postavené 4 domy s byty v osobním vlastnictví, rodinné domky, motely Luxusní obytné objekty, domy s apartmá, hotely dolních cenových tříd, rodinné domy s nejlepším 5 vybavením 6 Hotely střední cenové třídy 7 Hotely pro náročné 8 Luxusní hotely s nadstandardním řešením a zařízením Tabulka č. 6 : Klíč třídy polohy – živnosti, administrativa, obchod Třída E - ŽIVNOSTI, ADMINISTRATIVA, OBCHOD 1 Štěrkovny, kamenolomy, pily, deponie, skladové plochy, stavební dvory Skladování materiálů velkých rozměrů, surovin, polotovarů, vozidel, dílny pro řemeslnické služby 2 (truhláři, klempíři, malíři apod.) Sklady a výstavní plochy velkoobchodů a zastoupení firem, parkoviště, garáže s autoopravnami, 3 rekreační restaurace

19

4 5 6 7 8

Výdejní sklady zdravotnických a kosmetických potřeb, prodejní plochy, bankovní a pojišťovnické firmy, ateliéry, kancelářské prostory a praxe svobodných povolání ve spojení s byty Obchodní místnosti, kanceláře, sekretariáty, restaurace, praxe lékařů a právníků, galerie Kanceláře a místnosti s pohodlným vybavením, jedinečné obchody, kina, restaurace, zábavní podniky, pobočky bank, obchůdky Výjimečné speciální obchody, premiérová kina, specializované restaurace, nákupní centra, obchodní domy, banky, cestovní kanceláře, praxe lékařů specialistů, právníků, patrové prodejny Luxusní obchody, obchodní domy, velkobanky, obchodní sídla významných koncernů a firem, cestovních kanceláří a restaurací, kancelářské a provozní místnosti známých osobností hospodářských a akademických povolání

Tabulka č. 7: Klíč třídy polohy – faktory zvyšující hodnotu F - FAKTORY ZVYŠUJÍCÍ HODNOTU Zařazení až o jednu třídu výš lze provést v případě pozemků: na plochách, jejichž funkční využití v souladu s územně plánovací dokumentací umožňuje vyšší využití, než odpovídá současné zástavbě, pokud již k tomu nebylo přihlédnuto u předchozích faktorů u rohových parcel v obchodních polohách s atraktivním výhledem, v sousedství vodních ploch, u hotelů, restaurací, v místech zvýhodněných zakázanou další výstavbou (parky, zelené zóny, chráněné oblasti) s obchodní polohou s intenzivním cizineckým ruchem, pokud již k tomu nebylo přihlédnuto u předchozích faktorů v oblastech se zvláštním daňovým zvýhodněním Tabulka č. 8: Klíč třídy polohy – redukující faktor G - REDUKUJÍCÍ FAKTORY Zařazení až o jednu třídu níž lze provést v případě pozemků: na plochách, jejichž funkční využití v souladu s územně plánovací dokumentací připouští pouze nižší využití, než odpovídá současné zástavbě, pokud již k tomu nebylo přihlédnuto u předchozích faktorů s rušivým hlukem ze silniční, letecké nebo železniční dopravy u bytové zástavby s rušivým vlivem z průmyslových zařízení v obytných čtvrtích, u kancelářských budov a hotelů s výjimečným zastíněním u obytných ploch (les a skály, severní svahy) mimořádné zastínění bytových objektů (les, skály, severní úbočí ap.) Zdroj (tabulky 2 – 8): ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků.

Tyto klíče jsou v závěrečné fázi sečteny, tím vzniká průměrný klíč polohy a podle jeho výše se vybere z tabulky hledaný procentuální poměr. Tabulka obsahuje hodnoty pro německý a švýcarský trh. Pokud je hodnota mezi dvěma polohami, lze upravit pomocí interpolace. Modifikace Naegeliho metody Modifikace je v podstatě založena na původní metodě s menšími úpravami slovních spojení a výslednou tabulkou cenových podílů upravenou pro český trh, kde je podrobněji zohledněna velikost sídel, ve kterých se nemovitosti nacházejí. Slouží k určení hodnoty pozemku ve vztahu s hodnotou stavby na něm stojící. Výpočet je dle vzorce na následující straně:

20

HP = NHS *

,

kde NHS jsou reprodukční náklady stavby, x je podíl připadající na pozemek dle tabulky.27 Tabulka č. 9: Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí upravená pro trh ČR Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí - úprava pro ČR Provozní stavby Obytné stavby s regul. Třída Města přes 100 Města do 100 tis. nájemným Ostatní obce tis. obyvatel obyvatel 1 5,0 4,0 2,5 1,0 2 6,5 5,2 3,3 1,3 3 9,0 7,2 4,5 1,8 4 13,0 10,4 6,5 2,6 5 17,5 14,0 8,8 3,5 6 23,0 18,4 11,5 4,6 7 30,0 24,0 15,0 6,0 8 38,0 30,4 19,0 7,6 Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků.

Úprava polohových tříd spočívá na interpolaci a jejich změna by měla být maximálně kolem 10%. Sammetova metoda28 Sammetova metoda je obdobou Naegeliho metody a spočívá ve vyjádření koeficientu stavebního využití. Následným zařazením do tabulky dle typu nemovitosti a její polohy a z výsledných hodnot je vyhledána v tabulce sestavené Sammetem jednotková cena pozemku za 1 m2 v DEM. Koeficient stavebního využití se počítá ze vztahu KSV =

∗

,

kde ZP je maximální zastavitelná plocha, p je počet nadzemních podlaží a Pc je celková plocha stavebního pozemku. Dnes je tato metoda již neaktuální, není upravena pro současné cenové úrovně. Avšak může být použita k hrubé cenové orientaci, za předpokladu, že vývoj cen pozemků je shodný s vývojem stavebních nákladů. 27


21

Subdivision development29 Hodnota pozemků je indikována jako zbytek vyjádřený rozdílem očekávaných výnosů a nákladů do projektu vložených. Používá se převážně k oceňování pozemků větších rozměrů, které mají být rozparcelovány a rozprodány po jednotlivých částech. Znalec či odhadce musí nejprve odhadnout počet a velikosti jednotlivých dílčích parcel, které mohou být na oceňované půdě vytvořeny s ohledem na reálnost, legálnost, finanční přiměřenost za podmínek nejvyššího a nejlepšího využití. V rámci dělení nesmí být opomenuty plochy pro doplnění infrastruktury. Dalším krokem je odhad celkových nákladů na rozdělení pozemku, na realizaci jeho zhodnocení, na marketing, geologické a projektové práce a také na rezervu v případě vzniku možných komplikací. Následuje odhad doby na realizaci záměru. A posledním odhadem je odhad pravděpodobných prodejních cen zhodnocených parcel, jejichž součtem je očekávaný výnos z tohoto záměru. Stavebnicový způsob30 Metoda spočívá v tom, že hodnota posuzovaného pozemku je indikována jako součet hodnoty pozemku bez zasíťování veškerými inženýrskými sítěmi a přípojkami, bez terénních úprav, příjezdových cest a další s náklady na jejich pořízení a připravení pozemku k výstavbě. Využívá tedy základního nákladového přístupu, který je dán součtem pozemku a stavby na něm stojící. Zde je ovšem obměna, tedy součet pozemku a nákladů na jeho vybavení inženýrskými sítěmi. U zastavěného pozemku se tyto náklady oceňují samostatně jako příslušenství stavby, u nezastavěného je využití či nevyužití inženýrských sítí jeho cenovým faktorem. Pro aplikaci musí být známa hodnota pozemků nezainventovaných zjištěná například pomocí porovnávací metody a oceňuje se pozemek zainventovaný. Tato metoda je spíše podpůrnou metodou pro porovnání s výsledky jiných metod.

29


22

31

5.3. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu

Vznik odděleného vlastnictví pozemku a stavby má dva základní důvody. První je dán vývojem situace po druhé světové válce, vznik na území České republiky v roce 1950 v důsledku privatizačního procesu. Druhým je dobrovolné oddělení vlastnictví, kdy majitel pozemku není schopen nebo nechce pozemek využít sám, proto jej nájemní smlouvou poskytne jiné osobě. Díky těmto právním vadám vznikají složitosti kupních a prodejních otázek a samotného ocenění pozemku. Nemovitost není využívána optimálním způsobem, je v rozporu s jejích nejvyšším a nejlepším využitím a v důsledku toho vznikají negativní vlivy projevující se na hodnotě této nemovitosti. Dle současného obchodního zákoníku stavba není součástí pozemku, tudíž může být předmětem prodeje stavba stojící na cizím pozemku nebo pozemek zastavěný stavbou jiného majitele. Právo stavby na pozemku vzniká ze zákona, úředním výrokem nebo na základě smlouvy. Ke smluvnímu zřízení práva stavby je vyžadováno uzavření smlouvy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku v písemné formě a svolením příslušného stavebního úřadu, ale je možné, že stavba vznikla na pozemku „načerno“. Podle občanského zákoníku, který nabude platnosti v lednu 2014, už bude stavba součástí pozemku a začne platit ihned u těch staveb, které na cizím pozemku nestojí. Dále přidává vlastníkovi pozemku předkupní právo na odkoupení stavby a vlastníkovi stavby na odkoupení pozemku. Nemovitosti v odděleném vlastnictví nelze sjednotit zákonem, protože by tím došlo k vyvlastnění. V případě postavení stavby na pozemku v cizím vlastnictví, pokud tomu tak došlo v dobré víře, stavba připadá vlastníkovi pozemku, který musí nahradit náklady vlastníkovi stavby vynaložené na výstavbu. Oceňovacími metodami pro tento případ jsou metoda porovnávací, metoda věcného břemene a metoda ocenění pozemku dle zbývající životnosti stavby na něm. Pro toto oceňování bude uvažována hodnota pozemku při prodeji pozemku třetí osobě, kupujícími osobami nejsou vlastníci, ani spřízněné osoby vlastníků těchto nemovitostí.

31

ANTONOVA, Oxana. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňování. 2012, č. 5. ISSN 1803-0785. HLADIŠ, Lubomír. Stavba na cizím pozemku a problémy s ní. Finexpert.cz [online]. 12.4.2007 [cit. 2013-4-19]. Dostupné z: http://finexpert.e15.cz/stavba-na-cizim-pozemku-a-problemy-s-ni MÍKOVEC, Jaroslav. Rada pro ty, co je nový občanský zákoník nezajímá. Na nemovitosti si stejně dejte pozor. Patria.cz [online]. 11.6.2012 [cit. 2013-4-19. Dostupné z: http://www.patria.cz/pravo/2087390/rada-pro-ty-co-jenovy-obcansky-zakonik-nezajima-na-nemovitosti-si-stejne-dejte-pozor.html

23

Metoda porovnávací Metoda porovnávací je pro toto ocenění velmi složitá, protože není jednoduché získání obdobných pozemků, které jsou zastavěny stavbami v cizím vlastnictví a ještě k tomu v obdobném místě. Výpočet hodnoty pozemku touto metodou se jeví jako nejjednodušší, ale v praxi téměř nepoužitelný. Metoda věcného břemene Při přístupu ocenění pozemku, kde stavba je věcným břemenem, je břemeno vyjádřeno pomocí ušlého zisku možného nájmu, o který majitel pozemku přichází. Cena pozemku zatíženého stavbou v cizím vlastnictví se tedy rovná rozdílu mezi cenou stavebního pozemku nezastavěného a hodnotou věcného břemene. Tato metoda lze také vypočítat dle vztahu mezi věcným břemenem a zastavěnou plochou domu. Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného dané lokality stanovené odhadcem na základě porovnání nájemních smluv. Tento zisk se následně kapitalizuje pomocí kapitalizační míry. Metoda dle zbývající životnosti stavby V této metodě se vychází z výnosových hodnot, které vychází z propočtu hodnoty pozemku opřeného o možnosti využití pozemku v souvislosti se skutečným stářím stavby nacházející se na něm. Stáří se dělí na stavbu fungující a stavbu určenou k demolici. Pokud se na pozemku nachází stavba, která ještě není určena k demolici, pozemek se ocení pomocí těchto kroků. V prvním jsou vypočteny budoucí výnosy z nájmu pozemku plynoucí po dobu odhadované životnosti. Po skončení životnosti je předpokládána nutnost demolice stavby, tudíž se musí spočítat náklady na demolici. Jelikož se demolice uskuteční až za několik let, musí se hodnota demoličních nákladů diskontovat na současnou hodnotu. Posledním krokem je určení současné hodnoty nezastavěného pozemku za určitý počet let pomocí prognózy. Celkovou hodnotu nakonec vypočteme tak, že od výnosové hodnoty pozemku se odečte současná hodnota demoličních nákladů a současná hodnota stavebního pozemku po demolici. Pokud se na pozemku nachází stavba určená k demolici, pak je na takový pozemek pohlíženo jako na nezastavěný, od kterého jsou odečteny náklady na demolici a náklady na vyrovnání s majitelem stavby.

24

5.4. Závěrečné shrnutí metod Pro tržní ocenění pozemku existuje mnoho metod, které lze indikovat samostatně nebo jich lze použít více a vzájemně je porovnávat. Nejdůležitější je použití takové metody, která nejlépe vystihuje konkrétní podmínky ocenění a lze nejlépe přizpůsobit dané situaci. Z výčtu všech oceňovacích metod a přístupů je zřejmé, že pro tržní ocenění základní a nejdůležitější metodou je metoda porovnávací. Je jí přikládána největší váha v závěrečné indikaci metod, ostatní metody slouží spíše jako korektor zjištěné tržní hodnoty porovnávací metodou. Její výhodou oproti ostatním metodám je přímá reflexe s trhem, který určuje nabídka a poptávka po pozemcích. Proto je pro praxi metodou dominující. Výnosová metoda slouží k ocenění komerčních objektů s očekávaným výnosem, její výsledná hodnota však nikdy nepřevyšuje hodnotu vzniklou metodou porovnávací. Slouží jako její pomocná metoda. Využití nákladové metody je vhodnější u zastavěných pozemků, u nezastavěných pozemků, kde je reprodukční cena stavby na něm pouze simulována, vzniká výsledná hodnota spíše informativního charakteru. Tuto metodu lze použít pro ocenění pozemků, ale není pokládána za příliš vhodnou, jelikož neodráží podmínky současného trhu. Při oceňování by tedy měla být první a hlavní využitou metodou metoda porovnávací i například při obtížnějším vyhledání porovnávaných vzorků a dále může být její hodnota více či méně korigována metodami ostatními.

25

Závěr Pozemky nelze reprodukovat, z toho vyplývá, že jejich množství je omezené. Na pozemky působí různé vlivy a ty buď příznivě či negativně ovlivňují jeho hodnotu. Nejzákladnějším faktorem je určení funkce pozemku územním plánem. Z tohoto hlediska se může stát z bezcenného pozemku pozemek stavební a tím se jeho hodnota mnohonásobně navýší. Územní plán určuje základní koncepci rozvoje obce, funkční uspořádání krajiny a jejího využití, určuje plochy k zastavění, přestavbě a ke změně zástavby stávající. Územní plán vyhotovuje obec a lze do něj bezplatně nahlížet. Dalším důležitým faktorem je poloha pozemku. Například pozemky ve velkých městech a na jejich okrajích bývají často nedostatkovým zbožím, čímž získávají na vzácnosti a jejich cena roste. Ceny nemovitostí, tedy i pozemků, určuje nabídka a poptávka. Jelikož ceny stavebních pozemků mají v současné době stabilní rostoucí tendenci, která má nadále pokračovat a je známo, že vhodných pozemků k zastavění je stále méně, lze tedy považovat investici do vhodně vybraného pozemku za jednu z nejjistějších.

26

B. PRAKTICKÁ ČÁST

1. Ocenění bytového domu

27

Objednatel: manželé Dušánkovi Přísečnická 3930 430 01 Chomutov 1 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 3930 Přísečnická Chomutov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. BŘEZEN 2013

28

manželé Dušánkovi Přísečnická 3930 430 01 Chomutov 1 Česká republika 10. dubna 2013 Oznamuji Vám, že bylo ukončeno tržní ocenění majetku označeného jako BYTOVÝ DŮM č.p. 3930 Uvedený na listu vlastnictví č. 12058, pro katastrální území Chomutov I, obec Chomutov Nacházejícího se na adrese Přísečnická 3930, 430 01 Chomutov, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. březnu 2013 – ke dni místního šetření. Je mi známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Není mi známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Chomutově, na listu vlastnictví č.12058, pro katastrální území Chomutov I. Výpis z katastru nemovitostí je uveden v příloze. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván jako bytový dům s devíti bytovými jednotkami a sklepním prostorem. Většina bytů byla pronajata nájemníkům za standardní tržní nájemné, jeden byt byl volný. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry staveb a budov byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

29

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 3930 se nachází v lokalitě Zadních Vinohrad, v blízkosti centra na straně jedné a v blízkosti rekreačních areálů (Kamencové jezero, Podkrušnohorský zoopark). Jedná se o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a nabízí se zde možnost vysokého zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti se nacházejí prvky občanské vybavenosti, doprava je v této části autobusová a v blízkosti je také vlaková zastávka. Parkování je možné pouze v ulici, garážová stání zde nejsou k dispozici. Pohledový horizont lze hodnotit jako velmi dobrý. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných bytů. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky. Pozemek parcelní číslo 1847 o rozloze 279 m2 je z největší části zastavěn budovou bytového domu, zbylou částí je nádvoří. Dalším pozemkem je pozemek s parcelním číslem 1848/6 o výměře 589 m2, který slouží jako zahrada. Pozemky jsou mírně svažité, obdélníkového tvaru. Oba pozemky tvoří funkční celek, tudíž budou oceněny společně jako jediný pozemek o rozloze 868 m2. Bytový dům Podle dostupných pramenů byla budova postavena v roce 1962 jako typová konstrukční soustava T01B. Stavba má obdélníkový půdorys o rozměrech 11,25 x 17,75 m. Budova má tři nadzemní a jedno podzemní podlaží. Objekt je založen na betonových pasech vybetonovaných přímo do začištěných výkopů, pod podélnou střední zdí je proveden železobetonový pás. Konstrukčně tvoří budova jeden dilatační celek, nosný systém je navržen jako podélný dvojtrakt s pilířovou střední zdí. Na obvodových zdech a průvlaku střední zdi jsou uloženy železobetonové stropní panely. Střecha je plochá s podokapními žlaby a po fasádě vedenými svody. 30

V roce 2007 byl dle statického posudku označen technický stav budovy za nebezpečný, objekt neplnil svou funkci bytového domu. Po odkoupení novým majitelem v roce 2008 byl objekt zrekonstruován, uveden do provozuschopného stavu a obsazen novými nájemníky. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům 9 bytů s dispozicí 2 + 1. Všechny byty jsou po kompletní rekonstrukci, nabízené za tržní nájemné.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po rekonstrukci, tudíž je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění základního kritéria, které musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že bytové jednotky jsou pronajaty za tržní nájemné, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití budovy je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.

OCENĚNÍ Úvod Tržní ocenění sestává ze tří základních přístupů: Přístup porovnávací je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Přístup výnosový je spíše ekonomickým pohledem na nemovitost. Zjišťují se budoucí výnosy plynoucí z nemovitosti a pomocí kapitalizace se přepočítávají na současnou hodnotu.

31

Přístup nákladový je technickým pohledem na nemovitost. Zjišťuje se, kolik by činily současné náklady na vybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění i s náklady na nákup pozemku. Pro stanovení tržní hodnoty budou použity všechny metody ocenění, čili porovnávací metoda, příjmová metoda a metoda nákladová. V závěru ocenění těmto hodnotám bude přidělena váha a dle toho určena konečná tržní hodnota nemovitosti.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Pro nedostatek porovnávacích vzorků byly použity i nabízené pozemky z města Most, které je s městem Chomutov porovnatelné, a ceny se pohybují v podobných výších. Srovnávací jednotkou byla cena za jeden čtvereční metr pozemku. Nabídkové ceny byly zohledněny koeficienty odrážejícími obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, využití dle územního plánu, lokalita, dopravní dostupnost a obslužnost, a další. Na základě těchto skutečností byla aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou stanovena ve výši 993 240 Kč. Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK PŘÍSEČNICKÁ, P.Č. 1847, 1848/6, CHOMUTOV Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




1

2

3

4

Přísečnická 3930

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

1847, 1848/6

X

X

X

X

Adresa pozemku

Přísečnická

Pod Strání

Klostermannova

V Luhu

Benedikt

Katastrální území

Chomutov I

Chomutov I

Chomutov I

Most II

Most II

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

32

Obec

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Most

Most

Okres

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Most

Most

1 700 000 Kč

1 065 000 Kč

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem

X 2

Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2

1 360 000 Kč 2

1 315 m

1 010 m

987 m

745 m2

X

1 034,22 Kč/m2

1 683,17 Kč/m2

1 079,03 Kč/m2

1 200 Kč/m2

5.4.2013

12.3.2013

6.4.2013

28.3.2013

1

1

1

1

1034,22

1 683,17

1 079,03

1 200

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

930,798

1683,17

971,127

1080

Absolutní vlastnictví




1

1

1

1

930,80

1683,17

971,13

1080,00

Bez věcných břemen




1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota

2

2

894 000 Kč

868 m

Datum transakce

2

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bydlení hromad. v byt. domech

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou


930,80

1683,17

971,13

1080,00

Bydlení individ. v RD

Plochy smíšené obytné centrum

Bydlení nízko. zástavba

Bydlení nízko. zástavba

1,2

0,85

1,2

1,2

1116,96

1430,69

1165,35

1296,00

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1116,96

1430,69

1165,35

1296,00

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1116,96

1430,69

1165,35

1296,00

Obdobná

Lepší

Obdobná

Obdobná

1

0,85

1

1

1116,96

1216,09

1165,35

1296,00

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1116,96

1216,09

1165,35

1296,00

Mírně svažitý

Rovinný

Mírně svažitý

Rovinný

1

0,9

1

0,9

1116,96

1094,48

1165,35

1166,40

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Mírně svažitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce

Kompletní

33

1116,96

1094,48

1165,35

1166,40

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1116,96

1094,48

1165,35

1166,40

Autobus

Autobus, trolejbus

Autobus

Autobus

1,05

0,9

1,05

1,05

1172,81

985,03

1223,62

1224,72

Obdobné

Horší

Lepší

Lepší

1

1,1

0,9

0,9

1172,81

1083,54

1101,26

1102,25

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1172,81

1083,54

1101,26

1102,25

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1172,81

1083,54

1101,26

1102,25

Větší

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,1

1

1

1

1290,09

1083,54

1101,26

1102,25

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1290,09

1083,54

1101,26

1102,25

1290,09

1083,54

1101,26

1102,25

Číslo parcely

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/m2

Tržní hodnota

Zaokrouhleno

1

1847

279

1144,28

319254,71

2

1848/6

589

1144,28

673982,18

Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus, vlak

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Omezené

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2 Rozloha pozemku Celk. porovná. hodnota

1144,28 868 993236,89

Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo

Celkem

868

993236,89

993 240

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy bytové domy nabízené v nedávné době k prodeji. Všechny tyto objekty se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

34

Nabízené ceny byly zohledněny koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými cenami. Srovnávací jednotkou byla zvolena celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je považována u tohoto druhu majetku za standardní. Dále byly vzaty v úvahu také faktory zohledňující vlastnická práva, funkční využitelnost budovy, lokalitu, technický stav objektu, atraktivitu objektu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla tržní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou stanovena na 6 678 960 Kč Podrobný popis výpočtů je uveden v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek





1

2

3

4

Bytový dům Přísečnická

Bytový dům Puchmayerova

Bytový dům 28. října

Bytový dům Husova

Bytový dům Křižíkova

1847

196

2600

220/3

1228

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nem. Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Přísečnická 3930


Chomutov I

Chomutov I

Chomutov I

Chomutov II

Jirkov

Obec

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Jirkov

Okres

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Chomutov

868

300

419

287

549

Hodnota za 1 m poz.

1144,28

1144,28

1144,28

1144,28

1144,28

Hodnota poz. celkem

993235,04

343284,00

479453,32

328408,36

628209,72

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku 2

2

C. Základní údaj pro porovnání - m celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

798,80

1165

930

460

732

X

10500000

12500000

5000000

7875000

X

10156716

12020547

4671592

7246790

X

8718,21

12925,32

10155,63

9899,99

28.3.2013

18.2.2013

18.2.2013

12.3.2013

1

1

1

1

8718,21

12925,32

10155,63

9899,99

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,8

7846,39

11632,79

9140,07

7919,99

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

35

Vlastnická práva



Ne


Bydlení hrom. v byt. domech

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano


Ano






1

1

1

1

7846,39

11632,79

9140,07

7919,99

Ne

Ne

Ano

Ne

1

1

1,1

1

7846,39

11632,79

10054,08

7919,99



Bydlení indivi. v RD

Bydlení čisté

0,9

0,9

0,95

0,9

7061,75

10469,51

9551,37

7127,99

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

7061,75

10469,51

9551,37

7127,99

Ano

Ano

Ne

Ano

1

1,05

0,9

1,2

7061,75

10992,98

8596,24

8553,59

Lepší

Lepší

Obdobná

Obdobná

0,9

0,9

1

1

6355,58

9893,69

8596,24

8553,59

Obdobný

Lepší

Lepší

Obdobný

0,95

0,9

0,9

0,95

6037,80

8904,32

7736,61

8125,91

Obdobná

Lepší

Obdobná

Horší

1

0,9

1

1,1

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy

Dobrá


6037,80

8013,89

7736,61

8938,50

Funk. využitelnost budovy

Bytový dům s kom. prostorem

Bytový dům s kom. prostorem

Bytovým dům, RD

Bytový dům

0,9

0,9

0,95

1

5434,02

7212,50

7349,78

8938,50

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

5434,02

7212,50

7349,78

8938,50

Kompletní

Kompletní

0,95

0,95

1

1

5162,32

6851,87

7349,78

8938,50

Horší

Horší

Dobrá

Dobrá

1,1

1,1

1,05

1

5678,55

7537,06

7717,27

8938,50

Lepší

Lepší

Obdobná

Obdobná

0,9

0,9

1

1

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nem.

Omezený


Autobus, vlak


Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce

Dobrá

36

Autobus,trolejbus Autobus,trolejbus

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno


5110,69

6783,35

7717,27

8938,50

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

5110,69

6783,35

7717,27

8938,50

Větší

Větší

Menší

Obdobná

0,9

0,95

1,1

1

4599,62

6444,19

8489,00

8938,50

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

4599,62

6444,19

8489,00

8938,50

4599,62

6444,19

8489,00

8938,50

F. Ostatní parametry Korekce pro vel. nem. Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

7 117,83 5 685 720,18 993 240 6 678 960

PŘÍJMOVÁ METODA Příjmovou metodou se oceňují nemovitosti, které mohou generovat výnos. Přístup vychází z celkových příjmů, které jsou očištěny o výdaje spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Z výsledného provozního příjmu jsou odečteny rezervy na renovace a čisté roční příjmy se převedou kapitalizační mírou na současnou hodnotu. Výše příjmu z pronájmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. Ve výpočtech bylo uvažováno se studeným nájemným, čili nájemným bez služeb a energií, které se nájemcům účtují na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady vyplývají z vlastního provozu nemovitosti, obvykle je hradí vlastník. Jsou jimi např. daň z nemovitosti, pojištění a jejich výše byly stanovena procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu. Na základě těchto skutečností byla tržní hodnota indikovaná příjmovou metodou stanovena na: 5 165 000 Kč

37

Podrobný popis výpočtů je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného 10% Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

648 000 64 800 583 200 15 000 10 000 8 000 0 0 0 33 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

550 200 137 000 413 200

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

5 165 000 5 165 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody je u oceňované nemovitosti nejprve zjištěn obestavěný prostor nebo měrné jednotky jednotlivých konstrukcí, tato hodnota se ocení hodnotou odpovídající nákladům na jejich pořízení jako nových. Zjištěnou hodnotou je hodnota reprodukční, která je snížena o fyzické opotřebení majetku a funkční a ekonomickou nedostatečnost. Přičtením hodnoty pozemku k časové hodnotě stavby vzniká tržní hodnota nemovitosti indikovaná nákladovou metodou a její výše činí: 6 837 000 Kč V následující tabulce je uveden podrobný popis výpočtů potřebných k indikaci nákladové metody.

38

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům, Přísečnická 3930, Chomutov 1847, 1848/6 podélný dvojtrakt s pilířovou střední zdí, zděná 51 let 30 let 80 let

Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

-40% -5% -10%

Stavby a venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

199,69 m2 3 nadzemní, 1 podzemní 798,8 m2 0,75 679 m2 2 476,3 m3 4600 Kč/m3 11 390 980 Kč 6 834 588 Kč 6 492 859 Kč 5 843 573 Kč

993 240 Kč 6 836 813 Kč 6 837 000 Kč

39

ZÁVĚR Toto hodnocení je vyjádřením mého názoru na tržní hodnotu oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. březnu 2013. Použitím porovnávací, příjmové a nákladové metody ke stanovení tržní hodnoty byly určeny následující indikace.

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 6 678 960 5 165 000 6 837 000

Váha (%) 70 20 10

Vážený průměr (Kč) 4 675 272 1 033 000 683 700 6 391 972 6 392 000

Tržní hodnotě indikací porovnávací metodou byla přiřazena váha 70%, jelikož je oceňovaný majetek typem nemovitosti běžně obchodovatelným a nabízeným na trhu. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je primárně určen k investiční činnosti a z hlediska investora je jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu zásadní. Z tohoto hlediska byla tržní hodnotě indikované příjmovou metodou stanovena váha 20%. Indikace tržní hodnoty nákladovou metodou není rozhodující, ale pro závěrečnou analýzu slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami. Proto jí byla přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla tržní hodnota majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 1. března 2013, stanovena částkou: 6 392 000 Kč

40

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY32 a) Údaje o skutečnostech obsažených v oceňovacím projektu jsou považovány za pravdivé a správné. b) Je předpokládáno, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. c) Informace zdrojů dat, ze kterých se vycházelo, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. d) Údaje o nemovitostech, byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. e) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. a nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. f) Za změny v tržních podmínkách se nepřebírá žádná zodpovědnost. g) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Dále se předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. h) Ocenění je platné pouze k vyznačenému datu ocenění a pouze pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

32

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1., Oceňování na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3.

41

2. Ocenění stavebního pozemku

42

ÚVOD Pozemky by měly být až na výjimky oceňovány pouze metodou přímého porovnání, která spočívá na porovnání oceňovaného pozemku s pozemky srovnatelných parametrů, které byly nabízeny nebo prodány za srovnatelných podmínek. Metoda výnosová může být použita pouze v případě komerčně využitelných pozemků s možností zisku. V této práci budou pro ukázku použity i metody dříve používané pro ocenění pozemku, ale z důvodu výše uvedených bude jejich výsledná hodnota pouze informativního charakteru a v závěrečném hodnocení jim nebude přidělena žádná váha.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY A POZEMKŮ Oceňovaný majetek – pozemek p.č. 5353 o celkové rozloze 989 m2 se nachází v klidné části města nad sídlištěm Březenecká. Jedná se o volnou proluku v zástavbě rodinných domů. Dle územního plánu je pozemek určen jako plocha bydlení v rodinných domech se zahradami městského a příměstského charakteru s významným podílem zeleně, tvořící souvislé obytné celky. Maximální zastavěná plocha může být 45 % a výška objektu je stanovena na dvě nadzemní podlaží a podkroví.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Oceňovaný pozemek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci, tudíž je současné využití přípustné. Oceňovaný pozemek je ve stavu, který umožňuje jeho plné tržní využívání, je volný, nezastavěný, není zatížen břemenem, je tedy splněna i podmínka okamžité využitelnosti. Pro splnění kriteria maximální ziskovosti musí být pozemek pronajat za tržní nájemné nebo využit vlastníkem pro vlastní potřebu. Tato podmínka je také splněna, pozemek je volný a připravený jak k pronájmu, tak k potenciálnímu využití majitelem. Na základě výše uvedených skutečností oceňovaný pozemek všechny kriteria splňuje, je tedy v souladu s jeho nejlepší a nejvyšším využitím.

43

2.1. POROVNÁVACÍ METODA Pro stanovení hodnoty majetku byly vzaty do úvahy pozemky porovnatelných parametrů, které byly v Chomutově v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Nabídkové ceny byly zohledněny koeficientem, který odráží obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými cenami. Za srovnávací jednotku byla zvolena hodnota 1m2. Dále byly aplikovány koeficienty zohledňující velikost pozemku, lokalitu, využití dle územního plánu a další. Na základě těchto skutečností byla tržní hodnota pozemku indikací porovnávací metody stanovena takto: 938 000 Kč Podrobný popis výpočtů pro získání výše uvedené hodnoty je uveden v následující tabulce. TABULKA I - POZEMEK POD LESEM, P.Č. 5353, CHOMUTOV Oceňovaný pozemek





1

2

3

4

Pod Lesem

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

5353

X

X

X

X

Adresa pozemku

Pod Lesem

Pod Strání

Alešova

Zadní Vinohrady

Zadní Vinohrady


Chomutov I

Chomutov I

Chomutov II

Chomutov I

Chomutov I

Obec

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Okres

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Chomutov

Chomutov

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

1 360 000 Kč

999 000 Kč

1 020 200 Kč

7 853 070 Kč

989 m2

1315 m2

752 m2

1196 m2

11721 m2

X

1034,22 Kč/m2

1328,46 Kč/m2

853 Kč/m2

670 Kč/m2

5.4.2013

12.3.2013

27.3.2013

8.4.2013

1

1

1

1

1034,22

1328,46

853

670

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

930,80

1195,61

767,70

603,00

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

44

Vlastnická práva






Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano


Nejsou






1

1

1

1

930,80

1195,61

767,70

603,00





1

1

1

1

930,80

1195,61

767,70

603,00



Bydlení čisté

Bydlení čisté

1

1

1

1

930,80

1195,61

767,70

603,00

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

930,80

1195,61

767,70

603,00

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

930,80

1195,61

767,70

603,00

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1,05

1

1

930,80

1255,39

767,70

603,00

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

930,80

1255,39

767,70

603,00

Mírně svažitý

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

0,9

0,9

0,9

930,80

1129,86

690,93

542,70

Kompletní

Kompletní

Bez IS

Kompletní

1

1

1,3

1

930,80

1129,86

898,21

542,70

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

930,80

1129,86

898,21

542,70

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

930,80

1129,86

898,21

542,70

Dobré

Omezené

Dobré

Dobré

1

1

1

1

930,80

1129,86

898,21

542,70

Není

Není

Není

Není

1

1

1

1

930,80

1129,86

898,21

542,70

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Mírně svažitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna


Autobus


Dobré

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Není

45

Jiná technická korekce

Neaplikována

Neaplikována

Neaplikována

Neaplikována

Neaplikována

1

1

1

1

930,80

1129,86

898,21

542,70

Větší

Menší

Obdobná

Větší

1,1

0,8

1,05

1,7

1023,88

903,88

943,12

922,59

Neaplikována

Neaplikována

Neaplikována

Neaplikována

1

1

1

1

1023,88

903,88

943,12

922,59

1023,88

903,88

943,12

922,59

Číslo parcely

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/m2

Tržní hodnota

Zaokrouhleno

5353

989

948,37

937935,81

938 000

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

Neaplikována

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 948,37 m2 Rozloha pozemku

989

Celk. porovnávací hodnota

937935,81

Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo 1

2.2. OSTATNÍ METODY NAEGELIHO METODA TŘÍDY POLOHY Pro výpočet byla využita modifikace této metody pro podmínky trhu České republiky. Zatřídění oceňovaného pozemku dle jednotlivých klíčů: Název klíče 1. klíč Všeobecná situace

Hodnota klíče

Zařazení Obytné oblasti v předměstích s delší dobou jízdy do velkoměst Rodinné domy s průměrným vybavením Přednostní obytné polohy v blízkosti veřejných dopravních prostředků Rodinné domky

2. klíč Intenzita využití Dopravní spojení s 3. klíč velkoměstem 4. klíč Obytný sektor Živnosti, Vzhledem k typu nemovitosti se nevyužije 5. klíč administrativa, obchod Nepoužit 6. klíč Zlepšující faktory Nepoužit 7. klíč Zhoršující faktory

3 3 4 4 3,5 4 Průměrný klíč polohy je: 3,5 46

3 3 4 4 -

Dle Bradáčovy tabulky podílu ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí pro provozní objekty ve městech do 100 tisíc obyvatel je podíl oceňovaného pozemku mezi klíči 3 a 4, tedy mezi 7,2 a 10,4 procenty. Výpočtem získáme hodnotu pro klíč 3,5. 7,2% + (10,4% - 7,2%) * 0,5 = 7,2% + 1,6% = 8,8% Reprodukční cena stavby byla uvažována pro cenu 5 500 Kč/m3 a pro obestavěný prostor 1 740 m3. Tato cena a velikost objektu je běžná pro tuto lokalitu. Výpočet reprodukční ceny: NHS = 5 500 * 1 740 = 9 570 000 Kč Hodnota pozemku je tedy: HP = NHS *

= 9 570 000 *

, ,

= 923 421 Kč

Hodnota pozemku pomocí modifikace Naegeliho metody třídy polohy po zaokrouhlení činí: 924 000 Kč

SAMMETOVA METODA Poměr hodnoty pozemku k ceně stavby pro obytné budovy ve středním městě je dle této metody 10 – 16 %. Z daného intervalu byla zvolena hodnota 12 %, lokalita patří mezi lepší klidné oblasti města. Hodnota pozemku je tedy: 0,12 * 9 570 000 = 1 148 400 Kč Když jsou známy celkové náklady nemovitosti, použije se poměr hodnoty pozemku k věcné ceně nemovitosti. Pro obytné domy ve středním městě je tento interval 6 – 10 %. Z daného intervalu byla zvolena hodnota 7 %. Hodnota pozemku je určena rovnicí: (HP + HS) * 0,07 = HP 0,07 HP + 669 900 = HP 47

0,07 HP – HP = - 669 900 HP * (0,07 – 1) = - 669 000 HP = 669 000 / 0,93 HP = 720 323 Kč Hodnota pozemku indikací Sammetovou metodou závisí převážně na ceně stavby, která by měla na pozemku vzniknout. Zprůměrováním těchto dvou hodnot vzniká cena 934 362 Kč

SROVNÁVACÍ INDEXOVÁ METODA Metoda v modifikované verzi klasifikuje stavební pozemek pomocí indexů, pomocí hodnot v procentuálním rozmezí indexu a kvantifikuje hodnotící kritéria. Rozdělení dle těchto kriterií a indexů je popsáno v následující tabulce. Označení indexu T S V O I E Z

Hodnotící kritérium Teritoriální struktura obce Stavební připravenost pozemku Velikostní třída obce Vhodnost pozemku pro daný účel Infrastruktura okolí Zvláštní zlepšující podmínky Zvláštní zhoršující podmínky

Volba okraj většího města stavebně připravený 50 000 – 100 000 obyvatel obytné domy dobrá -

Index 0,8 1,5 1,2 1,3 1 -

Dále je počítáno dle následujícího vzorce, tedy součinu směrné hodnoty pozemku a jednotlivých koeficientů. Jako směrná hodnota pozemku byla stanovena dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. hodnota stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě stavebních pozemků pro město Chomutov 500 Kč/m2. Výměra pozemku je 989 m2. CP = SHP * (T * S * V * O * I * E * Z) CP = 500 * (0,8 * 1,5 * 1,2 * 1,3 * 1,0) = 936 Kč/m2 936 * 989 = 925 704 Kč

48

ZÁVĚR Toto hodnocení je názorem na tržní hodnotu výše specifikovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 1. března 2013. Aplikacemi výše uvedených metod byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny tyto indikace:

Porovnávací metoda Naegeliho metoda Sammetova metoda Srovnávací indexová metoda Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 938 000 924 000 934 362 925 704

Váha (%) 100 N/A N/A N/A

Vážený průměr (Kč) 938 000 0 0 0 938 000

Oceňovaný pozemek patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Proto porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po stavebních pozemcích. Pro ocenění stavebních pozemků je metodou základní. Z těchto důvodů je indikaci porovnávací metodou přisouzena váha 100%. U ostatních metod vyšla indikovaná hodnota obdobně jako u metody porovnávací. Naegeliho metoda modifikovaná pro trh České republiky oceňovaný pozemek roztřídí do jedné z kvantitativních tříd, které mají pevně stanovené „klíče“, což jsou přesně stanovené procentuální hodnoty podílu hodnoty pozemku na celkových nákladech nemovitosti. Tato metoda zohledňuje i velikost měst a obcí. V některých literaturách se píše, že je možnost tuto metodu použít i v současné době, pokud není k dispozici dostatečný vzorek porovnávaných pozemků. Sammetova metoda je založena převážně na ceně stavby, která má na pozemku vzniknout. Z tohoto důvodu má tato metoda spíše pomocný informativní význam pro hodnotu pozemku. Srovnávací indexová metoda vychází ze směrných cen pozemků dle vyhlášky, které jsou upraveny násobkem indexů podle hodnotících kritérií v určeném rozmezí. Významem této metody v současné době může být podrobný popis, ke kterému lze přihlédnout při metodě přímého porovnání.

49

C. ANALÝZA TRHU – okres Chomutov Obrázek č. 1: Města a obce okresu Chomutov

Zdroj: www.cs.wikipedia.org

CHARAKTERISTIKA OKRESU CHOMUTOV Okres Chomutov se nachází v jihozápadní části Ústeckého kraje. Na severozápadě hřebenem Krušných hor hraničí s Německem. Svou rozlohou 935 km2 patří mezi středně velké okresy České republiky. Okres je rozdělen na 44 obcí, z nichž 8 má statut města. Statutární město Chomutov

leží

přibližně

100

km

severozápadně

od

hlavního

města

Prahy.

Z geomorfologického hlediska se okres dělí do čtyř oblastí: Krušné hory, Mostecký úval, Žatecká pánev, vrchovina Doupovských vrchů. DOPRAVA Spojení s okolím zajišťují silniční a železniční komunikační tahy. Důležité dopravní tepny, které okresem procházejí, jsou železniční tahy Ústí nad Labem – Chomutov – Cheb, Chomutov – Praha a silniční tah R7 Praha – Louny – Chomutov, který dále k německým hranicím navazuje na modernizovanou silnici I/7. V současné době je v dokončovací fázi výstavba R7, která bude rychlostní čtyřpruhovou komunikací mezi Chomutovem a žateckým průmyslovým areálem. 50

PAMÁTKY Vzhledem k bohaté historii osídlení má okres Chomutov velké množství historických památek. Z města Chomutov stojí za zmínku kostel Nanebevzetí Panny Marie a k němu později přistavěná městská věž a kostel sv. Kateřiny s radnicí. Královské město Kadaň se může pyšnit městským opevněním, hradem, Katovou uličkou a kostelem Povýšení sv. Kříže. V Klášterci nad Ohří se nachází zámek s rozsáhlým zámeckým parkem a letohrádek Sala terrena. Město Jirkov je známé především zámkem Červený hrádek. PRŮMYSL A SLUŽBY Mezi průmyslová odvětví okresu Chomutov patří především těžba hnědého uhlí, výroba elektrické energie, strojírenství a výroba bezešvých trubek. Na Chomutovsku je také řada větrných elektráren a je plánována výstavba dalších. V Klášterci nad Ohří je rozšířená výroba kuličkových ložisek, korunkových uzávěrů a užitkového porcelánu. Je zde zastoupena také řada dalších závodů spotřebního, textilního a potravinářského průmyslu. DEMOGRAFICKÉ ÚDAJE Celkový počet trvale hlášených obyvatel okresu Chomutov v roce 2011 dosahoval 125 752 osob. Následující tabulka ilustruje, jak se za minulých pět let měnil počet obyvatel okresu. Tabulka č. 10: Demografické údaje okresu Chomutov

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Počet obyvatel Přistěhovalí Vystěhovalí 124 826 1 379 1 462 124 744 1 454 1 538 124 856 1 583 1 411 125 104 1 601 1 330 125 231 1 634 1 555 125 040 1 402 1 711 125 743 2 471 1 967 126 353 2 028 1 772 126 438 1 457 1 562 127 218 2 164 1 553 125 752 1 536 1 645

Zdroj: vlastní, údaje www.czso.cz

Celý Ústecký kraj, pod který spadá okres Chomutov, je krajem s dlouhodobě nejvyšší nezaměstnaností v České republice. Důvodem je nízký počet volných pracovních míst. Následující tabulka a graf zobrazují údaje o zaměstnanosti okresu Chomutov z minulých let. 51

Tabulka č. 11: 11: Údaje o zaměstnanosti okres Chomutov

Uchazeči o zaměstnání Volná pracovní místa Míra registr. nezaměstnanosti

2007 2008 2009 2010 2011 6 825 6 453 9 114 9 246 9 029 1 373 859 248 325 298 9,68% 9,86% 13,22% 13,27% 13,17%


Mezi největší zaměstnavatele Chomutovska patří těžební společnosti (Severočeské doly a.s.), společnosti na výrobu elektrické energie (elektrárny Prunéřov, elektrárny Tušimice) a právě pokles těžby uhlí a restrukturalizace podniků jsou jedním z důsledků vysoké nezaměstnanosti. ČLENĚNÍ POZEMKŮ A OBJEKTŮ Celková plocha okresu je 935,28 km2. Následující tabulka a graf uvádí orientační údaje o tom, k jakému účelu jsou pozemky využity. Tabulka č. 12: 12: Úhrnné hodnoty hodnoty druhů pozemků v členění po obcích s rozšířenou půso působností bností k 31.12.2011 (v ha) ha

Obec s rozšířenou působností Chomutov Kadaň Celkem

Zastavěné Zemědělská Lesní Vodní plochy a Ostatní Celková půda pozemky plochy nádvoří plochy výměra 17 313 19 893 1 539 711 9 153 48 609 21 571 15 674 1 525 560 5 589 44 919 38 884 35 567 3 064 1 271 14 742 93 528

Zdroj: vlastní, údaje www.cuzk.cz www.cuzk.cz

Největší plochu okresu zaujímají lesní pozemky a zemědělská půda. Další větší plochou je ostatní plocha, pod kterou se rozumí komunikace, zeleň, sportovní a rekreační plochy, hřbitovy, skládky, neplodná půda a další. Graf č. 1: 1 Podíl zemědělské půdy a nezemědělských pozemků okres Chomutov

Členění půdy okresu Chomutov

1%

zemědělská půda 16%

3%

lesní pozemky 42%

vodní plocha 38%

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha

Zdroj: vlastní, vlastní, údaje www.cuzk.cz

52

Členění objektů okresu dle katastru nemovitostí je demonstrováno v následující tabulce. Tabulka č. 13: Počty objektů v členění po obcích s rozšířenou působností k 31.12.2011

Obec s rozšířenou působností Chomutov Kadaň Celkem

parcel s číslem KN ZE popisným 93638 0 9909 80758 0 6468 174396 0 16377

Počet staveb vodních děl jednotek s číslem evid. bez čísla 2092 8892 11 19651 4392 5500 14 10919 6484 14392 25 30570

Zdroj: vlastní, údaje www.cuzk.cz

TRH S NEMOVITOSTMI Trh s nemovitostmi okresu Chomutov nabízí prodej rodinných domů, bytů, pozemků, komerčních objektů a pronájem bytů, komerčních a rekreačních objektů. V minulých letech trh zaznamenal dle údajů Českého statistického úřadu povětšinou rostoucí tendenci. Tabulka č. 14: Průměrné ceny nemovitostí v okrese Chomutov v letech 2007-2011

2007 1 361 5 569 423

3

Rodinné domy (v Kč/m ) Byty (v Kč/m2) St. pozemky (v Kč/m2)

2008 1 865 7 918 522

2009 2 104 8 565 581

2010 2 234 4 286 558

2011 2 082 6 851 622


Ceny bytů mezi roky 2009 – 2010 zaznamenaly velký propad, důvodem je ekonomická krize, která se zde projevila. Nejcitlivější na změnu ekonomických podmínek jsou byty v panelové zástavbě a v méně atraktivních lokalitách. Graf č. 2: Průměrné ceny nemovitostí v okrese Chomutov v letech 2007-2011

Kč/m2

Kč/m3

9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0

2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2007

2008 byty

2009

2010

stavební poz.


53

2011

rodinné domy

SEGMENTACE TRHU Okres Chomutov lze rozdělit do pěti částí: − Chomutov − Jirkov − Kadaň − Klášterec nad Ohří − okres Chomutov mimo předchozích měst

1. MĚSTO CHOMUTOV POZEMKY Proluky V historickém jádru a středu města se proluky vyskytují po demolicích stávajících, většinou nefunkčních nebo nevyhovujících objektech. Naposledy vzniklé proluky po starém zimním stadionu a pivovaru odkoupily obchodní centra. V proluce starého autobusového nádraží na Žižkově náměstí vzniklo obchodní centrum Central. Dle územního plánu města vznikne proluka demolicí městských lázní, další demolice nejsou plánovány. Poslední možností výstavby je rekonstrukce stávajících objektů s ohledem na památkovou péči. Stavební pozemky Ceny stavebních pozemků jsou na tuto oblast poměrně vysoké. Nabídkové ceny se pohybují mezi 700 - 1 000 Kč/m2 pozemku včetně inženýrských sítí. Pozemky pro komerční výstavbu se pohybují v cenovém rozmezí 100 - 350 Kč/m2. Nestavební pozemky Nestavební, zemědělské pozemky se zde pohybují mezi 100 - 200 Kč/m2. Využití těchto pozemků je dle územního plánu především pro zemědělství, s možností výstavby objektů výrobního nebo skladového charakteru.

54

BUDOVY Byty Poptávka po bytech je relativně vysoká, především v žádaných lokalitách, kterými jsou Horní Ves, Zadní Vinohrady, část centra. Mezi nejčastěji obchodované byty patří byty spíše menších velikostí. Byty jsou nabízeny především v panelové zástavbě, která tvoří podstatnou část bytového fondu Chomutova. Cenová úroveň v těchto lokalitách je uvedena v následující tabulce. Ceny ostatních lokalit se pohybují kolem 3 000 - 7 000 Kč/m2. Byty v žádanějších lokalitách se obchodují v těchto intervalech:

Byt garsoniéra, 1+kk, 1+1 Byt 2+kk, 2+1 Byt 3+kk, 3+1 Byt 4+kk, 4+1

150 000 - 250 000 Kč 450 000 - 650 000 Kč 600 000 - 900 000 Kč 800 000 - 1 000 000 Kč

Mezi horší, nejméně atraktivní lokality patří Kamenná, Písečná, Dukelská, a okolí ulice Na Příkopech. V posledních dvou jmenovaných jsou městské byty, které jsou poskytovány neplatičům. Rodinné domy Nejžádanějšími lokalitami v Chomutově jsou vilové čtvrti za městským parkem. Zde se ceny pohybují kolem 4 000 000 - 5 000 000 Kč za objekt. V ostatních částech města se ceny pohybují v rozmezí 1 500 000 - 3 000 000 Kč za dům. Bytové domy Nabídka prodeje bytových domů je omezená. Ceny jsou závislé na lokalitě, velikosti objektu a možnosti obchodních prostor. Poptávka je spíše od investorů nebo realitních firem. Nabídkové ceny byly zjištěny v hodnotách 5 000 000 - 11 500 000 Kč. Komerční budovy V nabídce prodeje komerčních prostor se vyskytují spíše prostory pro obchod, ubytování nebo výrobu. Prodej administrativních prostor se v této lokalitě prakticky nevyskytuje. Prostory pro obchod jsou dle lokality ceněny mezi 3 000 - 15 000 Kč/m2, ubytování je nabízeno v cenách mezi 5 000 - 7 000 Kč/m2 a prostory pro výrobu stojí kolem 500 - 2 000 Kč/m2. V současné době je v nabídce vila Mannesmann, která je využívána jako penzion v ceně 22 000 000 Kč. 55

NÁJMY Byty Pronájem bytů je v současné době velkým trendem, poptávka je převážně po bytech o velikosti 1+1, 2+1. Nabídka pronájmu bytů je široká a dalo by se říci, že se vyrovná poptávce. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech


4 500 - 6 000 Kč / byt / p.m. 6 500 - 10 000 Kč / byt / p.m. 7 500 - 11 000 Kč / byt / p.m. 12 000 Kč / byt / p.m. malá nabídka

Komerční objekty V nabídce jsou objekty pro obchod, skladování a administrativu. Obchodní prostory jsou v cenovém rozmezí 50 - 250 Kč/m2 za měsíc, skladové prostory jsou na tom obdobně. Nabídka administrativních prostor převyšuje poptávku, pohybuje se v cenách 50 - 450 Kč/m2 měsíčně, cenotvorným faktorem je pak lokalita.

2. MĚSTO JIRKOV POZEMKY Stavební pozemky Město má dle územního plánu zájem o rozšíření a zkvalitnění bydlení, proto zde začaly vznikat developerské projekty na vytvoření a prodej stavebních pozemků. Nedávným projektem jsou nové stavební parcely v Březenci. Stavební pozemky na území Jirkova se pohybují v cenách 400 - 850 Kč za metr čtvereční. BUDOVY Byty Byty jsou v Jirkově nabízeny hlavně v panelové zástavbě. Nejvyhledávanější lokalitou je Osada, kde jsou byty v zástavbě cihelné, ceny jsou zde nejvyšší ve městě. Celkově město nepatří k vyhledávaným lokacím pro bydlení díky sociálním problémům.

56

Byty se obchodují přibližně v těchto intervalech:


150 000 - 200 000 Kč 200 000 - 450 000 Kč 200 000 - 550 000 Kč 250 000 - 600 000 Kč

Rodinné domy V nabídce jsou hlavně novostavby, které začaly vznikat v části města Panorama. Cena rodinného domu se odvíjí od jeho lokace, velikosti a vybavenosti. Cenová relace je 10 000 25 000 Kč/m2. NÁJMY Byty Zájem o byty je převážně v lokalitě Osada. Poptávka je po menších bytech, větší byty se v nabídce pronájmů vyskytují jen sporadicky. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech:


4 000 - 6 000 Kč / byt / p.m. 5 500 - 7 000 Kč / byt / p.m. Nejsou nabízeny Nejsou nabízeny

3. MĚSTO KADAŇ POZEMKY Stavební pozemky Stavební pozemky pro bydlení jsou nabízeny převážně v širším okolí města (Tušimice, Kadaňská Jeseň) v cenách 150 - 550 Kč/m2. Pozemky pro komerční výstavbu se v této lokalitě nevyskytují. Nestavební pozemky Většina nabízených pozemků se nachází v blízkosti Nechranické přehrady. Využití těchto pozemků je jako orná půda nebo trvalý travní porost. Ceny zemědělských pozemků se pohybují kolem 40 Kč/m2.

57

BUDOVY Byty Největší skupinou nabízených bytů jsou byty v panelové zástavbě, v okolí centra je cihlová zástavba, která je dražší. Většina domů, ve kterých se byty nacházejí, je po rekonstrukci a z vnější části zateplena. Byty se obchodují přibližně v těchto intervalech:


250 000 - 350 000 Kč 500 000 - 800 000 Kč 450 000 - 1 000 000 Kč 600 000 - 1 200 000 Kč

Rodinné domy Mezi nejčastěji obchodované domy patří řadové domy starší cihelné zástavby. Mnoho z nabízených objektů má v přízemní části prostor pro obchod. Nejlukrativnějším a nejklidnějším místem pro bydlení je okolí řeky a pod hradbami, kde jsou starší cihelné domy i novostavby. Výše obchodovaných cen je přibližně mezi 6 000 - 20 000 Kč/m2. Komerční budovy Nejčastěji nabízenými budovami jsou restaurační a obchodní objekty. Obchodované ceny restaurací jsou kolem 15 000 Kč/m2, obchodních objektů mezi 3 500 - 8 000 Kč/m2. NÁJMY Byty Poptávka po pronájmu bytu je většinou v klidnějších částech města v blízkosti centra. Nabízené byty bývají hlavně v panelové zástavbě v zrekonstruovaných objektech. Ceny se odvíjejí dle umístění objektu, za horší části města je považována Chomutovská ulice a Prunéřov. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech:


5 500 - 8 500 Kč / byt / p.m. 6 500 - 10 000 Kč / byt / p.m. 7 000 - 10 000 Kč / byt / p.m. 10 000 Kč / byt / p.m. malá nabídka 58

Komerční objekty Nabídka pronájmu komerčních objektů je omezená. Mezi nejvíce pronajímané objekty patří obchodní prostory v cenové relaci 150 - 300 Kč/m2 měsíčně, kancelářské prostory v cenách kolem 150 Kč/m2 měsíčně a skladové objekty v cenách pohybujících se kolem 50 Kč/m2 za měsíc.

4. MĚSTO KLÁŠTEREC NAD OHŘÍ POZEMKY Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků je omezená, většina nabízených pozemků se vyskytuje v širším okolí města. Ceny pozemků pro bydlení se pohybují mezi 150 - 450 Kč/m2. Pozemky pro komerční výstavbu se v nabídce nevyskytují. Nestavební pozemky V nabídce jsou zemědělské pozemky větších rozměrů. Využití pozemků je jako orná půda, louka nebo zemědělský pozemek s částí lesa. Nabízené ceny se pohybují kolem 50 Kč. BUDOVY Byty Převážná většina nabízených bytů se nachází v zrekonstruované panelové zástavbě. Žádané jsou menší byty v klidnějších lokalitách. Byty se obchodují přibližně v těchto intervalech:


200 000 - 350 000 Kč 200 000 - 500 000 Kč 350 000 - 750 000 Kč 400 000 - 800 000 Kč malá nabídka

Rodinné domy Poptávka je pouze po domech v atraktivnějších lokalitách kolem řeky. Nabízené rodinné domy jsou převážně v cihelné zástavbě, samostatně stojící nebo řadové. Ceny se odvíjejí od polohy a vybavenosti, jejich relace je přibližně mezi 6 000 - 25 000 Kč/m2. 59

Komerční budovy Nabídka komerčních objektů k prodeji je velmi omezená. V nabídce je několik obchodních prostor v cenové relaci 10 000 – 20 000 Kč/m2. Administrativní budovy se objevují v nabídce jen velmi sporadicky v cenách mezi 9 000 Kč/m2, poptávka je minimální. NÁJMY Byty Poptávka po pronájmu se shoduje s poptávkou po koupi bytů, tedy zájem je o byty menších rozměrů v klidných lokalitách. Nabídka obsahuje byty převážně v panelové zástavbě o velikosti 1+1 až 2+1. Ceny jsou jako všude odvozeny od polohy objektu, velikosti, vybavenosti, dopravní dostupnosti a další. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech:


5 500 - 7 000 Kč / byt / p.m. 6 500 - 8 500 Kč / byt / p.m. Nejsou nabízeny Nejsou nabízeny

Komerční objekty Pronájem komerčních objektů se vyskytuje spíše sporadicky. Objevují se zde nabídky prodejních, výrobních, skladových a kancelářských prostor. Nabízené ceny se pohybují okolo 60 Kč/m2 měsíčně u prodejních prostor, 150 Kč/m2 měsíčně u kanceláří, 70 Kč/m2 měsíčně u výrobních a skladových prostor.

5. OKRES CHOMUTOV MIMO PŘEDCHOZÍCH MĚST POZEMKY V těchto oblastech je poptávka po pozemcích na výstavbu rodinných domů, rekreačních objektů a po zemědělských pozemcích nebo pozemcích pro chov zvířat. Ceny nabízených stavebních pozemků se pohybují v relaci 200 - 600 Kč/m2 podle lokace. Zemědělské pozemky jsou v nabídkových cenách mezi 15 - 40 Kč/m2 a jejich účel je jako orná půda, trvalý travní porost nebo lesní pozemek.

60

BUDOVY Byty Poptávka po bytech v těchto oblastech je nižší než poptávka ve městech. V nabídce jsou byty převážně menších velikostí. Ceny se odvíjejí od vzdálenosti od měst, vybavenosti a dopravní obslužnosti. Byty se obchodují přibližně v těchto intervalech:


200 000 - 250 000 Kč 200 000 - 300 000 Kč 350 000 - 750 000 Kč malá nabídka Nejsou nabízeny

Rodinné domy Nabídka rodinných domů v těchto lokalitách je obšírná. Ceny domů se liší v závislosti na jejich poloze, velikosti, stáří a vybavenosti. Starší domy před rekonstrukcí se pohybují v cenách kolem 1 000 000 Kč, ostatní v cenách 1 500 000 - 5 500 000 Kč. V nabídce jsou také řadové domy projektu Klínovec Meadows, které pro svou polohu a nadstandardní vybavení patří mezi nejdražší v této lokalitě. Komerční budovy V nabídce jsou ubytovací, obchodní a výrobní budovy. Poptávka převyšuje nabídku, zvláště u ubytovacích objektů, kde se ceny pohybují kolem 2 000 - 11 000 Kč/m2 objektu. V nabídce se občas vyskytují i dražší objekty vyskytující se v blízkosti lyžařských areálů. Dále budovy pro obchod jsou v cenách 1 000 - 2 000 Kč/m2 a výrobní objekty 700 - 10 000 Kč/m2 dle lokace. Rekreační objekty Ceny rekreačních objektů se odvíjejí od jejich polohy a vybavenosti. V blízkosti měst a obcí lze pořídit chatku od 3 000 - 12 000 Kč/m2. V horských oblastech platí úměra čím blíže k lyžařským areálům, tím vyšší cena. Ceny se pohybují kolem 15 000 až 40 000 Kč/m2. V obci Loučná pod Klínovcem vznikly nadstandardní apartmány Klínovec Meadows nacházející se přímo u stanice lanovek areálu. Apartmány se nabízejí v cenách od 1 500 000 7 000 000 Kč podle velikosti.

61

NÁJMY Byty, apartmány, rekreační objekty Pronájem bytů, apartmánů a rekreačních objektů funguje hlavně v horských oblastech. Nabídka je sezónní, dělí se na letní a zimní období, ceny se v těchto obdobích liší. Dalšími faktory ovlivňujícími cenu je vybavenost, lokalita a dostupnost volnočasových aktivit během obou sezón. Komerční objekty V nabídce jsou k pronájmu objekty zemědělské výroby nebo skladové prostory. Ceny se pohybují v relaci 10 - 20 Kč/m2 za měsíc.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Trh s nemovitostmi okresu Chomutov je ovlivněn jak ekonomickou krizí, tak i vysokou mírou nezaměstnanosti, která je jednou z nejvyšších v Ústeckém kraji. Tyto hodnoty jsou dány poklesem těžby uhlí, restrukturalizací podniků a útlumem výroby. Díky této hospodářské a sociální situaci je malý zájem o nákup nemovitostí. Ceny nemovitostí v regionu patří k nejnižším v České republice a ve střednědobém i dlouhodobém časovém horizontu je nadále očekávána spíše stagnující nebo mírně klesající tendence. U bytů v dobrých lokalitách by se ceny měly držet na současné úrovni, u ostatních lokalit je očekáván mírný propad cen. O odkup bytů mají zájem realitní a investiční firmy, které levně nakoupí a následně pronajímají. Největší zájem na realitním trhu Chomutovska je právě o pronájem bytů, avšak výše nájmů by se měla držet na současné úrovni. Prodej pozemků bude nejspíš v současné době stagnovat. Důvodem je velká nabídka, relativně vysoká cena, ale především nedostatek financí na jejich odkup a následnou výstavbu. Avšak v dlouhodobém časovém horizontu je jako u všech stavebních pozemků pro jejich jedinečnost očekáván růst cen. Největší poptávku tvoří investoři, kteří využívají současné situace a v budoucnu své investice zhodnotí.

62

Seznam literatury Monografie: 1.

BRADÁČ, Albert a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630- 0.

2.

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání. Praha: Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-245-1818-3.

3.

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1., Oceňování na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3.

4.

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

5.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-101

6.

SEJÁK, Josef a kolektiv. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Praha: Grada, 1999. ISBN 80-7169-393-6.

7.

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4.

8.

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2.

9.

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 97880-245-1211-2.

10. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0 Tištěná periodika: 11. ANTONOVA, Oxana. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňování. 2012, č. 5. ISSN 1803-0785. 12. ORT, Petr a kolektiv. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159. Právní předpisy: 13. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění

63

14. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění 15. Zákon č. 40/1967 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 16. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu Elektronické zdroje: 17. http://www.vlada.cz/ 18. http://finexpert.e15.cz/ 19. http://www.patria.cz/ 20. http://magazin.e15.cz/bydleni/ 21. http://byznys.ihned.cz/ 22. http://cs.wikipedia.org/ 23. https://www.czso.cz/ 24. http://www.cuzk.cz/ 25. http://www.sreality.cz/ 26. http://www.reality.cz/ 27. http://severo.ceskereality.cz/ 28. http://www.chomutov-mesto.cz/ 29. http://www.jirkov.cz/ 30. http://www.mesto-kadan.cz/ 31. http://www.klasterec.cz/ 32. http://www.ocenovaninemovitosti.cz/

64

Seznam příloh Příloha č. 1: Mapa oceňovaného okresu Příloha č. 2: Katastrální mapa a výpis z katastru pro oceňovaný bytový dům Příloha č. 3: Fotografie oceňovaného bytového domu Příloha č. 4: Porovnávací objekty pro ocenění bytového domu Příloha č. 5: Nájemní smlouva bytu v bytovém domě Příloha č. 6: Katastrální mapa a výpis z katastru pro oceňovaný stavební pozemek Příloha č. 7: Porovnávací objekty pro ocenění stavebního pozemku

65

Příloha č. 1: Mapa oceňovaného okresu Okres Chomutov

Zdroj: www.chomutov-projekty.eu

Příloha č. 2: Katastrální mapa a výpis z katastru pro oceňovaný bytový dům Výpis z katastru nemovitostí

Zdroj: www.cuzk.cz

Katastrální mapa

Zdroj: www.cuzk.cz

Příloha č. 3: Fotografie oceňovaného bytového domu Pohled na objekt zepředu

Zdroj: vlastní

Pohled na objekt zezadu

Zdroj: vlastní

Místnost bytové jednotky

Zdroj: vlastní

Plynový bojler – součást každého bytu

Zdroj: vlastní

Příloha č. 4: Porovnávací objekty pro ocenění bytového domu Porovnávací vzorky - pozemek

Zdroj: www.sreality.cz

Porovnávací vzorky – bytový dům

Zdroj: www.sreality.cz

Příloha č. 5: Nájemní smlouva bytu v bytovém domě Vyplněná nájemní smlouva k bytu v bytovém domě (bez osobních informací)

Zdroj: vlastní

Příloha č. 6: Katastrální mapa a výpis z katastru pro oceňovaný stavební pozemek Výpis z katastru nemovitostí

Zdroj: www.cuzk.cz

Katastrální mapa

Zdroj: www.cuzk.cz

Příloha č. 7: Porovnávací objekty pro ocenění stavebního pozemku

Zdroj: www.sreality.cz, www.pozemky.cz

Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra managementu, podnikání a oceňování. Ocenění pozemku. Bakalářská práce

Recommend Documents