Ocenění podniku. Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra managementu, podnikání a oceňování. Bakalářská práce. Václav Svoboda

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Ocenění podniku Bakalářská práce

Autor:

Václav Svoboda Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Heřman, CSc.

Duben, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, 28. dubna 2014

Václav Svoboda

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce panu doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc. za jeho odborné a svědomité vedení mé bakalářské práce.

Anotace Hlavním cílem bakalářské práce je praktické ocenění podniku, které je aplikováno metodou diskontovaných peněžních toků. Důležitými součástmi tohoto ocenění je strategická analýza a finanční analýza. Dalšími částmi této práce je praktické ocenění dvou nemovitostí a analýza realitního trhu, na kterém se nemovitosti nachází. Ke zjištění hodnoty nemovitostí je použita výnosová, nákladová a porovnávací metoda. Těmto praktickým částem předchází teoretické vymezení problémů oceňování nemovitostí a podniků. Klíčová slova: ocenění podniku, strategická analýza, finanční analýza, ocenění nemovitosti, analýza realitního trhu

Annotation Main part of this bachelor´s thesis is practical valuation of the company. There are used discounted cash flows to determine value of the company. Important parts of valuation are strategic analysis and financial analysis. Other parts of this thesis are practical valuations of two real properties and analysis of real estate market on which are real properties situated in. To determine value of real property there is used income, cost and market approach. Before these practical parts there are explained major problems of business and real estate valuations. Key words: company valuation, strategic analysis, financial analysis, real property valuation, real estate market analysis

Obsah Úvod...................................................................................................................................... 6 1. Teorie Oceňování nemovitostí ......................................................................................... 7 1.1. Důvody pro oceňování nemovitostí ............................................................................. 7 1.2. Soudní znalec .............................................................................................................. 7 1.3. Odhadce ...................................................................................................................... 7 1.4. Tržní ocenění .............................................................................................................. 8 1.4. Administrativní cena a ocenění .................................................................................. 12 2. Teorie oceňování podniku .............................................................................................. 16 2.1. Definice podniku ....................................................................................................... 16 2.2. Důvody pro oceňování podniku ................................................................................. 16 2.4. Předpisy a standardy .................................................................................................. 16 2.4. Typy hodnot .............................................................................................................. 18 2.5 Postup ocenění podniku .............................................................................................. 20 2.6 Strategická analýza ..................................................................................................... 20 2.7 Finanční analýza......................................................................................................... 23 2.8. Rozdělení aktiv na provozně potřebná a nepotřebná................................................... 32 2.9 Analýza a prognóza generátorů hodnoty ..................................................................... 33 2.10. Finanční plán ........................................................................................................... 33 2.11. Metody oceňování podniku...................................................................................... 34 3. Ocenění nemovitostí ....................................................................................................... 46 3.1. Ocenění bytového domu ............................................................................................ 46 3.2. Ocenění rodinného domu ........................................................................................... 58 4. Aplikace ocenění podniku .............................................................................................. 70 4.1. Základní charakteristika společnosti .......................................................................... 70 4.2. Strategická analýza .................................................................................................... 72 4.3. Finanční analýza........................................................................................................ 84 4.4. Rozdělení aktiv na provozně nutná a provozně nepotřebná ........................................ 91 4.5. Generátory hodnoty ................................................................................................... 92 4.6. Finanční plán ............................................................................................................. 95 4.7. Ocenění metodou diskontovaného cash flow ............................................................. 95 4.8. Závěr ocenění podniku .............................................................................................. 98 5. Analýza realitního trhu .................................................................................................. 99 5.1. Popis lokality ............................................................................................................ 99 5.2. Segmentace trhu ...................................................................................................... 102 5.3. Předpokládaný budoucí vývoj .................................................................................. 107 Závěr ................................................................................................................................ 108 Seznam použité literatury ................................................................................................ 110 Seznam tabulek, grafů a obrázků .................................................................................... 112 Přílohy .............................................................................................................................. 115

Úvod Hlavní cíle bakalářské práce lze vymezit na stanovení hodnoty podniku a stanovení hodnoty dvou oceňovaných nemovitostí. Praktické ocenění podniku bude vycházet z teorie oceňování podniku, jež bude též součástí této práce. Praktické ocenění nemovitostí bude navazovat na teorii oceňování nemovitostí a podkladem pro ocenění bude také analýza realitního trhu. Analyzován bude realitní trh města Karlovy Vary, ve kterém se nacházejí obě oceňované nemovitosti. Práci lze dle struktury rozdělit na dva bloky, teoretický a praktický. První blok je tvořen první a druhou kapitolou a bude se zabývat teorií oceňování nemovitostí a teorií oceňování podniků. Druhý blok je tvořen třetí, čtvrtou a pátou kapitolou a jeho předmětem budou praktická ocenění nemovitostí a podniku a analýza realitního trhu. V teoretické části oceňování nemovitostí bude kladen důraz především na problematiku stanovení tržní hodnoty nemovitosti a to za použití výnosové, nákladové a porovnávací metody. V teoretické části oceňování podniku bude zejména vysvětlen postup při oceňování podniku a základní metody, kterých se při oceňování podniků využívá. Předmětem praktické části bude ocenění nemovitostí, konkrétně rodinného a bytového domu, a ocenění společnosti OMV Česká republika, s.r.o. Výsledná hodnota nemovitostí bude stanovena na základě kontribuce jednotlivých metod. Ocenění podniku se bude skládat ze strategické analýzy, kde bude analyzováno vnější prostředí společnosti, konkurence společnosti a její vnitřní potenciál. Dalším krokem bude finanční analýza společnosti za účelem posouzení finančního zdraví společnosti. Samotné ocenění společnosti bude provedeno metodou diskontovaných peněžních toků do firmy.

1. Teorie Oceňování nemovitostí V této části práce jsou vysvětleny základní důvody pro oceňování nemovitostí, kdo nemovitosti oceňuje, a jaké jsou základní metody oceňování. Jsou zde uvedeny postupy, jak zjistit tržní hodnotu a jak hodnotu administrativní. Konkrétní aplikace tržního ocenění nemovitostí jsou v části č. 4.

1.1. Důvody pro oceňování nemovitostí Každý rok bývá uzavřeno několik desítek tisíc hypotečních úvěrů pro občany, podnikatelské subjekty i obce. I přes to, jak banky pečlivě kontrolují bonitu svých klientů, zůstává několik procent z těchto hypoték nesplacených. Většina těchto nesplacených úvěrů se řeší veřejnou dražbou nebo exekucí. Veškeré tyto jevy, společně s dědickými řízeními, vypořádání manželů, vkladu nemovitosti do společnosti apod. stanovují poptávku po práci odhadců a soudních znalců.

1.2. Soudní znalec Soudní znalec, jmenován ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu, vykonává svou činnost především pro potřeby státní správy, soudů, exekutorských úřadů, finančních úřadů atd. Činnost znalce je definována v zákoně č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících. Základními podmínkami pro jmenování soudním znalcem je především dostatečná znalost a praxe, vhodné osobnostní vlastnosti, občanství České republiky a souhlas se jmenováním. Výsledkem šetření soudního znalce je znalecký posudek, který je definován zákonem č. 36/1967 Sb., v platném znění a má veškeré náležitosti které stanovuje vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 37/1967 Sb., v platném znění. Znalecký posudek musí být stejný jak pro orgány státní správy, tak pro jiné objednatele.

1.3. Odhadce Odhadce nemovitého majetku zpracovává převážně pro banky tržní odhady majetku. Tento odhad se vypracovává při řízení o schválení hypotečního úvěru především pro to, aby banka věděla, za kolik lze danou nemovitost v případě, že dojde k nesplacení hypotéky, prodat. 7

Profese odhadce je živností koncesovanou. Pro udělení koncesní listiny jsou stanoveny podmínky v zákoně č. 130/2008 Sb. Certifikace odhadců dokládá způsobilost odhadce k oceňování nemovitostí a zaručuje určitou úroveň odhadce, popřípadě znalce. V České republice působí tyto certifikační orgány: - Bankovní institut vysoká škola a.s. - Společnost pro certifikaci odhadců majetku o.p.s. - Vysoká škola ekonomická v Praze - Vysoké učení technické v Brně - Vysoká škola báňská – Technická univerzita Ostrava

1.4. Tržní ocenění Základním pojmem, se kterým se lze setkat při oceňování, ať už nemovitostí či jiného majetku, je tržní hodnota majetku. Tržní hodnota vyjadřuje obor hodnot, ve kterých by se měla za normálních okolností realizovat tržní cena ke dni ocenění. Tržní cenou se rozumí opravdová realizovaná cena, za kterou byl předmět transakce směněn. Definici pojmu tržní hodnota majetku uvádí Evropské sdružení odhadců (ISVC: Mezinárodní oceňovací standardy, ČKOM, 1998): „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Nebo též finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícími potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje“. Ke zjištění tržní hodnoty se obvykle využívá několika základních metod nebo jejich kombinací. Jedná se o metodu porovnávací, nákladovou a výnosovou.

8

1.3.1. Metoda porovnávací Metoda porovnávací staví na porovnání dvou a více nemovitostí. Výchozím předpokladem pro použití této metody je podobnost nemovitostí s oceňovanou nemovitostí a znalost jejich tržních cen. Vzhledem k tomu, že na hodnotu nemovitosti působí několik vlivů, je třeba tyto vlivy zohlednit. Vlivy, které působí na hodnotu nemovitosti, jsou například druh vlastnictví majetku, existence věcných břemen, lokalita nemovitosti, velikost, dispoziční řešení, účel využití, technický stav, vybavení, atraktivita, dopravní obslužnost apod. Tyto cenotvorné odlišnosti mohou hodnotu majetku zvyšovat či naopak snižovat. Tržní ceny srovnávaných nemovitostí jsou z tohoto důvodu upravovány tak, aby tyto odlišnosti mezi nemovitostmi byly zohledněny. Promítání těchto odlišností lze skrze srážky či přirážky, procentuální odpočty a přípočty či koeficienty. Výsledek zhodnocení a promítnutí všech cenotvorných faktorů do ocenění by měl co nejvíce odpovídat ceně za nemovitost shodnou. Vzhledem k tomu, že pro maximální objektivizaci ocenění je vhodné použít pro porovnávání vícero nemovitostí, výsledné dílčí hodnoty je nutné sjednotit do jedné. A to buď formou určení střední hodnoty, odhadem mezi dílčími výsledky či odvozením od nejvhodnějšího porovnávacího vzorku. Pro nejpřesnější určení hodnoty nemovitosti je důležité nemovitost porovnávat s velmi podobnými objekty, ideálně ve stejné lokalitě, aby se předešlo složitým cenotvorným úpravám. Je zřejmé, že bude velmi obtížné či dokonce nemožné aplikovat metodu u různých specifických typů nemovitostí, kterých je velmi málo nebo se s nimi neobchoduje.

1.3.2. Metoda výnosová Výnosová metoda vyjadřuje, jaká je současná hodnota všech budoucích výnosů, jež lze z nemovitosti po dobu její životnosti získat. Výnosy z nemovitosti jsou dány všemi předpokládanými budoucími příjmy plynoucích z vlastnictví nemovitosti po odečtení všech předpokládaných nákladů souvisejících s vlastnictvím a užíváním nemovitosti. Prvním krokem pro zjištění hodnoty nemovitosti je stanovení potencionálního hrubého výnosu – maximálního pravděpodobného výnosu, který lze získat z pronájmu nemovitosti a z dalších obchodních činností, které s nemovitostí souvisejí (reklama na fasádě nemovitosti apod.). V případě, kdy se k oceňované nemovitosti dosud nevztahují žádné nájemní smlouvy, je výše potencionálního nájemného stanovena na základě srovnání s obdobnými nemovitostmi. Pokud již existují platné nájemné smlouvy, které neumožňují změnu nájemného na nájemné tržní, vychází se po dobu jejich platnosti z cen, které jsou v nich ukotveny. Druhým krokem je stanovení výše efektivního 9

hrubého výnosu, který zohledňuje možné ztráty plynoucí z neobsazenosti, prodlevou s placením nájemného, hledáním nových nájemců apod. Výše efektivního hrubého výnosu je dána snížením potencionálního hrubého výnosu o předpokládané ztráty. Odečtením všech předpokládaných nákladů spojených s vlastnictvím a provozem nemovitosti od efektivního hrubého výnosu se zjistí výše čistého provozního příjmu, který vyjadřuje čistý zisk plynoucí pro majitele. Mezi náklady se řadí náklady plynoucí z vlastnictví nemovitosti – daně z nemovitosti, pojištění nemovitosti, variabilní náklady a náklady na obnovu. Variabilní náklady jsou všechny náklady, které přímo souvisí s provozem a jejich výše se odvíjí od využívání nemovitosti. Jedná se především o náklady technického zařízení budov, náklady na úklid, náklady související se správou nemovitosti apod. Náklady na obnovu vyjadřují veškeré náklady, kterých je zapotřebí k prodloužení životnosti nemovitosti, popřípadě postavení nemovitosti shodné po jejím zániku. Tržní hodnota nemovitosti v případě věčné renty je dána vzorcem: 𝑉= Kde:

NOI R

V = tržní hodnota nemovitosti, NOI = čistý provozní příjem, R = kapitalizační míra.

Bradáč (2007) říká, že tento vzorec je použitelný za předpokladu dostatečně dlouhé doby, po kterou budou tyto konstantní příjmy plynout vlastníkovi. Míru kapitalizace lze odvodit porovnáním souboru podobných nemovitostí, u kterých je známa tržní cena a čisté provozní příjmy. Míra kapitalizace je pak dána průměrem podílů tržních cen a čistých provozních příjmů. Přesnost určení kapitalizační míry je ovlivněna množstvím podobných nemovitostí ve zkoumaném souboru. Míru kapitalizace lze taktéž určit na základě výnosnosti alternativní bezpečné investice, například státní dluhopisy, a připočtení rizikové prémie za podstoupení rizik, které se k nemovitosti vztahují. Míry kapitalizace jsou uvedeny taktéž v oceňovací vyhlášce.

10

1.3.3. Metoda nákladová Principem nákladové metody je zjištění nákladů, kterých by bylo potřeba na postavení shodné nemovitosti na shodném místě, a zjištění výše srážek, které by zohlednili odlišnosti mezi nově postavenou a nahrazovanou nemovitostí. Jedná se o srážky za životnost a opotřebení stavby a za funkční a ekonomické nedostatky. Náklady, kterých by bylo zapotřebí pro vybudování shodné nemovitosti, lze stanovit využitím agregovaných cen, jež jsou uvedeny v oceňovacím předpisu nebo v cenících stavebních prací. Další možností, jak vyčíslit tyto náklady, je sestavení položkového rozpočtu s využitím směrných cen z ceníků stavebních prací. Výši nákladů na znovuvybudování shodné nemovitosti lze určit také přepočtem pořizovací ceny na současnou hodnotu, využitím vlastní databáze cen staveb, za pomocí softwaru apod. Míra životnosti stavby se skládá z životnosti technické, ekonomické, právní a morální. Technická životnost je dána životností stavby od jejího vzniku až po její zchátrání, přičemž největší vliv na tuto životnost mají prvky dlouhodobé životnosti. Ekonomická životnost je doba, po kterou je možné nemovitost ekonomicky využívat – náklady na údržbu nepřevyšují výnosy a nemovitost generuje zisk. Je obvykle menší než životnost technická. Morální životnost vyjadřuje, zdali není nemovitost zastaralá a jestli stále vyhovuje aktuálním požadavkům na využívání. Právní životnost je započatá kolaudací a zaniká rozhodnutím o odstranění stavby. Opotřebení stavby vyjadřuje, k jak velkému procentuální znehodnocení na nemovitosti došlo vlivem užívání, zatížení a vlivem okolního prostředí. Opotřebení lze určit lineární metodou, která předpokládá, že výše opotřebení se vyvíjí rovnoměrně od vzniku do zániku stavby, na všech částech stavby vždy stejně. Opotřebení lze určit i kvadratickou metodou, která předpokládá, že růst míry opotřebení se v čase zrychluje, přičemž v období ihned po vzniku nemovitosti se nemovitost takřka neopotřebovává. Další alternativou k určení opotřebení je analytický způsob, jenž uvažuje opotřebení dílčích konstrukcí nemovitosti zvlášť a celkové opotřebení je rovno váženému průměru. Funkční nedostatky snižují hodnotu nemovitosti o morální zestárnutí stavby, kdy se morálním zestárnutím rozumí převážně nedostatečná funkčnost nemovitosti. Výše funkčních nedostatků je dána rozdílem mezi reprodukční cenou stavby bez funkčních nedostatků a reprodukční cenou stavby s funkčními nedostatky. Ekonomické nedostatky zohledňují zejména prodejnost nemovitostí v dané lokalitě.

11

1.3.4. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti Ke stanovení tržní hodnoty nemovitosti by měly být použity všechny tři výše uvedené metody. Ort (2007) říká, že výsledná hodnota nemovitosti by měla být dána v závislosti na kontribuci jednotlivých metod váženým průměrem. Váhy jednotlivých metod by měly být odvozeny podle typu oceňovaného majetku a je na odhadci, aby situaci na trhu s nemovitostmi vhodně posoudil.

1.4. Administrativní cena a ocenění Tato metoda neslouží k přesnému zjištění tržní hodnoty, nýbrž k zjištění administrativní ceny. Postup zjištění této ceny je definován zákonem č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhláškou č. 441/2013 Sb. Důvodem ocenění nemovitosti dle těchto předpisů je zjištění hodnoty nemovitosti pro stanovení daně z převodu nemovitosti, darovací daně, odměny správcům dědictví apod. I přesto, že se výsledná cena může v některých případech rovnat tržní hodnotě, za tuto hodnotu ji nelze považovat, neboť při stanovování této hodnoty neuvažuje všechny cenotvorné faktory, které na oceňovanou nemovitost působí. Ke zjištění administrativní ceny se dle předpisů využívá nákladový způsob ocenění, porovnávací způsob a kombinace výnosového a nákladového způsobu. Nákladový způsob se využívá za předpokladu, že oceňovanou stavbou je budova či hala, rodinný dům, rekreační chata, garáž, vedlejší stavba, venkovní úpravy, studna, bytový a nebytový prostor nebo inženýrská pozemní stavba. Cena budovy či haly je dána součinem obestavěného prostoru stavby a základní upravenou cenou za m3. Základní cena upravená vychází ze základní ceny, která je dána předpisem v závislosti na typ a užití objektu, a která je dále snižována či zvyšována příslušnými koeficienty. Koeficienty zohledňují druh konstrukce, průměrnou zastavěnou plochu a výšku podlaží, kvalitu vybavení a lokalitu. V případě, kdy se oceňuje rodinný dům, rekreační objekt nebo garáž, se koeficienty zastavěné plochy podlaží, výšky podlaží a druhu konstrukce neuvažují. Výslednou hodnotu nemovitosti lze zjistit vzorcem: 𝐶𝑁 = 𝑍𝐶𝑈 ∗ 𝑂𝑃 − 𝑜𝑝𝑜𝑡ř𝑒𝑏𝑒𝑛í kde

𝐶𝑁 = cena nemovitosti, 𝑍𝐶𝑈 = upravená cena za m3, 𝑂𝑃 = obestavěný prostor stavby. 12

Opotřebení je zjištěno za pomocí lineární nebo analytické metody, přičemž životnosti budov jsou uvedeny v příloze č. 21 k vyhlášce č. 441/2013 Sb. Lineární způsob stanovení opotřebení se použije tehdy, pokud je oceňovaná stavba běžně udržována, není-li provedena nástavba, výstavba či přístavba, nejedná-li se o kulturní památku, není-li v mimořádně dobrém či mimořádně špatném stavu a neproběhla či neproběhne v blízké době oprava. V opačném případě se pro stanovení opotřebení využije analytická metoda, která je dána vzorcem: 𝑛

∑( 𝑖=1

kde:

𝐵𝑖 × 100𝐴𝑖 ) 𝐶𝑖

𝑛 = počet položek konstrukcí, 𝐵𝑖 = stáří jednotlivých konstrukcí, 𝐶𝑖 = předpokládaná životnost jednotlivých konstrukcí dle přílohy č. 21, 𝐴𝑖 = objemové podíly jednotlivých konstrukcí dle přílohy č. 21.

Porovnávacím způsobem se oceňují rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, garáže a byty. Porovnávací cena stavby je dána tímto vzorcem: 𝐶𝑆𝑝 = 𝑂𝑃 ∗ 𝑍𝐶𝑈 ∗ 𝐼𝑇 ∗ 𝐼𝑝 kde:

𝑂𝑃= obestavěný prostor v m3, 𝑍𝐶𝑈 = základní cena upravená v Kč za m3, 𝐼𝑇 = index trhu, 𝐼𝑝 = index polohy.

Základní cena upravená se zjistí součinem základní ceny indexu konstrukce a vybavení stavby. Základní ceny jsou uvedeny v přílohách č. 24, 25, 26, 27. Podle stejných příloh se zjistí i indexy konstrukce a vybavenosti staveb. Vzorce pro výpočet indexu trhu a indexu polohy jsou uvedeny v prvním odstavci paragrafu č. 4. Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu se aplikuje na pronajaté budovy a haly, popřípadě i na pronajímatelné budovy a haly a na soubory staveb. Pro výpočet je potřeba zjištění

13

ceny nákladovým způsobem bez započtení koeficientů prodejnosti a zjištění ceny výnosovým způsobem. Pro zjištění ceny výnosovým způsobem je dán vzorec: 𝐶𝑉 = kde:

𝑁 × 100 𝑝

𝑁 = roční nájemné snížené o 40 %, 𝑝 = míra kapitalizace v % uvedená v příloze č. 22 vyhlášky 441/2013 Sb.

Výše ročního nájemného je dána aktuální výší platného nájemného z nájemní smlouvy. Pokud je výše nájemného nižší než nájemné obvyklé, popřípadě prostory nejsou dosud pronajímány, výše nájemného je dána obvyklou cenou. Výsledná hodnota nemovitosti bez pozemku je dána na základě analýzy rozvoje nemovitosti. Pokud má nemovitost dobré možnosti pro rozvoj a dá se předpokládat, že i budoucí změny v okolí budou mít příznivý dopad na poptávku po nemovitosti, řadí se nemovitost do skupiny A. V případě, že rozvojové možnosti nemovitosti jsou omezeny, ale změny v okolí budou mít příznivý dopad na poptávku, řadí se nemovitost do skupiny B. Pro skupiny C a D je charakteristické, že se nedají očekávat ani pozitivní, ani negativní okolní změny, které by ovlivnily poptávku. Nemovitosti řadící se do skupiny C mají rozvojové možnosti, nemovitosti ve skupině D nikoliv. Nemovitostem ve skupinách E a F hrozí změny okolí, které sníží jejich poptávku. Nemovitosti skupiny E mají rozvojové možnosti, nemovitosti F ne. Změnami okolí, které ovlivní poptávku po nemovitostech, jsou především změny související s územním plánem, politikou státu, regulacemi apod. Rozvojové možnosti jsou takové možnosti, které dovolují užívat nemovitost v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím, popřípadě zdali jsou tyto možnosti dobře realizovatelné.

14

Výpočty ceny nemovitostí kombinací nákladového a výnosového způsobu jsou dány těmito vzorci: Tabulka 1 Stanovení ceny nemovité věci kombinací nákladového a výnosového způsobu

Skupina

𝐶𝑉 ≤ 𝐶𝑁

𝐶𝑉 > 𝐶𝑁

Budovy a haly

Budovy typu J a K

Ostatní budovy a haly

A

𝐶𝑉 + 0,4 × 𝑅

𝐶𝑉 ∗ 1,15

𝐶𝑉 ∗ 1,15

B, C

𝐶𝑉 + 0,2 × 𝑅

𝐶𝑉 ∗ 1,05

𝐶𝑉 ∗ 1,1

D, E

𝐶𝑉 + 0,1 × 𝑅

𝐶𝑉

𝐶𝑉 ∗ 1,05

F

𝐶𝑉

𝐶𝑉 ∗ 0,85

𝐶𝑉

Zdroj: Tabulka č. 2, příloha č. 23 k vyhlášce 441/2013 Sb.

kde

𝐶𝑉 = cena zjištěná výnosovým způsobem, 𝐶𝑁 = cena zjištěná nákladovým způsobem, 𝑅 = |𝐶𝑉 − 𝐶𝑁|.

15

2. Teorie oceňování podniku Cílem této části práce je charakterizovat oceňování podniku. V kapitole jsou uvedeny základní důvody pro oceňování podniku, k jakým hodnotám se lze oceňováním dostat, jaký je postup pro ocenění a jaké jsou základní metody pro určení hodnoty podniku. Praktické ocenění, ve kterém jsou vybrané poznatky z této části aplikovány, je předmětem 4. části této práce.

2.1. Definice podniku Podnik je entita, ve které se realizuje výroba nebo jsou poskytovány služby. Podnik může být chápán také jako kombinace výrobních faktorů, pomocí kterých se vlastníci podniku snaží dosáhnout určitých cílů – nejčastěji zisku. Podnik může mít několik právních forem. Nejčetnějšími právními formami je akciová společnost a společnost s ručeným omezením.

2.2. Důvody pro oceňování podniku Existuje několik důvodů pro ocenění podniku. Banka v některých případech může požadovat ocenění podniku, aby se rozhodla, zdali a v jaké míře je vhodné podniku poskytnout úvěr. Podnik je vhodné oceňovat také v případech, kdy se jedná o jeho koupi či prodeji, fúzi, rozdělení společnosti, odkoupení účastnických cenných papírů nebo ocenění při vkládání podniku jako nepeněžitý vklad do obchodní společnosti atd. V některých situacích je ocenění podniku dokonce vyžadováno zákonem. Vlastník podniku si může nechat vypracovat ocenění podniku, pokud se rozhoduje, zdali je pro něj výhodnější setrvat v činnosti, nebo podnik likvidovat.

2.4. Předpisy a standardy Zákon, který vymezuje oceňování podniku v České republice je zejména zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. V České republice je také vydáván předpis o oceňování podniků a to Metodický pokyn OCE (do roku 2010 známý jako Metodický pokyn ZNAL) České národní banky. Uznávaná doporučení ohledně oceňování jsou vydávána mezinárodním sdružením IVSC a evropským sdružením TEGoVA.

16

2.3.1. Zákon o oceňování majetku Podnik se dle hlavy šesté zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů oceňuje následujícími metodami: 1) Podnik nebo jeho část se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků zjištěných podle tohoto zákona sníženým o ceny závazků. 2) Stanoví-li tak vyhláška, oceňuje se podnik výnosovým způsobem, popřípadě jeho kombinací s oceněním podle předchozího odstavce. 3) Ocenění podniku výnosovým způsobem se zjistí součtem diskontovaných budoucích čistých ročních výnosů podniku. Způsob zjištění těchto výnosů a diskontování stanoví vyhláška. 4) Jestliže je při prodeji podniku sjednaná cena vyšší než cena zjištěná podle odstavce 1 nebo

2, ocení se podnik cenou sjednanou. Je tedy zřejmé, že pro potřeby ocenění podniku v případě oceňování dle odstavce č. 1 se využijí ostatní ustanovení tohoto zákona. Pokud se však má postupovat dle odstavce 2 nebo 3, žádná vyhláška stanovující postup dosud neexistuje.

2.3.2. Metodický pokyn OCE Dalším předpisem, který určuje, jak oceňovat podnik je Metodický pokyn OCE. Tento předpis byl původně vydán Komisí pro cenné papíry pod názvem Metodický pokyn ZNAL, která zanikla a její funkci nyní obstarává Česká národní banka. Tento předpis slouží především znalcům a znaleckým ústavům pro účely sestavování znaleckých posudků pro nabídky převzetí a veřejné návrhy smluv o koupi akcií. Dle ČNB tento předpis není povinný, jeho dodržování však vede ke zvýšení kvality znaleckého posudku jako důkazu o přiměřenosti navrhované ceny k hodnotě účastnických cenných papírů při nabídce převzetí nebo návrhu veřejné smlouvy, což je základním kritériem pro rozhodnutí o souhlasu.

2.3.3. Mezinárodní a evropské oceňovací standardy Mezinárodní oceňovací standardy jsou vydávané dvěma sdruženími, výborem pro mezinárodní standardy IVSC (International Valuation Standards Council) a evropským sdružením odhadcovských asociací (TEGoVA – The Europen Group of Valuers Associations). Jsou známé 17

jako Mezinárodní a Evropské oceňovací standardy. Předmětem těchto standardů je především definice hodnoty a základní zásady pro oceňování. Neměli by být chápány jako závazný předpis, nýbrž a pouze jako mezinárodně uznávané doporučení.

2.3.4. Standardy ve Spojených státech amerických Vzhledem k četným transakcím s podniky, dlouhou historií obchodování s firmami, množstvím podniků a celkovou vyspělostí trhu je poptávka po oceňování podniků ve Spojených státech amerických daleko větší než v jiných zemích. Aby bylo dosaženo určitého sjednocení a kvality ocenění, americká společnost odhadců ASA (American Society of Appraisers) vydává americké oceňovací standardy USPAP (Uniform Standard sof Professional Appraisal Practice), jejichž součástí jsou standardy pro oceňování podniku BVS (Business Valuation Standards). Mnoho postupů, které se poprvé objevily právě v těchto standardech, nalézá uplatnění po celém světě.

2.4. Typy hodnot Výsledkem procesu oceňování podniku může být několik odlišných typů hodnot, v závislosti na přístupech k ocenění. Odlišují se čtyři základní přístupy, díky nimž lze docílit čtyř odlišných typů hodnot.

2.4.1. Tržní hodnota V případě, že předmětem ocenění bude stanovení takové hodnoty, za kterou by měl být podnik směněn za normálních okolností, kdy jsou obě strany na sobě zcela nezávislé, dobře informované a ochotné k transakci, jedná se o tržní ocenění. Tržní ocenění hledá takovou částku vyjádřenou v penězích, která je nejpravděpodobněji rozumně akceptovatelná jak kupujícím tak prodávajícím v den ocenění bez ohledu na možné zvláštní okolnosti, které by tuto částku ovlivnily. Odhadovaná hodnota by měla odpovídat ceně, za kterou by byl podnik směněn na konkurenceschopném volném trhu, kde prodávající i kupující jednají opatrně, oba jsou dobře informovaní a cena není ovlivněna neobvyklými motivy.

18

2.4.2. Subjektivní hodnota Subjektivní hodnota vyjadřuje takovou hodnotu, kterou podnik může mít pro specifického zadavatele ocenění. Jedná se převážně o investora, který na podnik nahlíží jinak. Jednak tento investor může mít odlišné kritéria nebo specifické investiční cíle, může vnímat jinak riziko či očekávat nějaké synergie z transakce. Při subjektivním či investičním ocenění jsou budoucí peněžní toky odvozovány na základě konkrétní představy řídících pracovníků a při diskontování těchto výnosů se za alternativní možnosti investování dosazují konkrétní možnosti investora. Výsledkem ocenění je taková hodnota, kterou podnik vyjadřuje pro konkrétního zadávajícího a je tedy vhodná například tehdy, kdy se investor rozhoduje, zdali pro něj bude transakce výhodná či nikoliv, nebo v případě, kdy se majitel podniku rozhoduje mezi likvidací či pokračováním v činnosti.

2.4.3. Objektivizovaná hodnota Objektivizovaná hodnota vychází z takového ocenění, které vychází z reálných, ověřitelných a obecně uznávaných dat a při kterém se uvažuje, že podnik bude pokračovat v nezměněném konceptu. Mezi budoucí výnosy podniku jsou zahrnuty pouze takové výnosy, které se jeví jako velmi pravděpodobné a jsou dobře doložitelné. Výsledkem ocenění by měla být taková hodnota, která je snadno reprodukovatelná.

2.4.4. Kolínská škola Kolínská škola klade důraz převážně na subjektivní hodnocení, které jako jediné skutečně reflektuje hodnotu podniku pro konkrétního prodávajícího nebo konkrétního kupujícího. Subjektivním hodnocením nalézá hraniční hodnotu kupujícího a hraniční hodnotu prodávajícího. Hraniční hodnota prodávajícího je minimální cena, za kterou by měl podstoupit transakci, aby se mu ještě vyplatila. V případě hraniční hodnoty kupujícího se jedná o maximální cenu, kterou může zaplatit, aniž by prodělal. Tyto dvě hodnoty jsou stanoveny funkcí poradenskou. Kromě poradenské funkce však Kolínská škola ještě specifikuje funkci rozhodčí, argumentační, komunikační a daňovou. Výsledkem argumentační funkce by měly být takové argumenty, které napomohou prodávající či kupující straně posunout cenu ve svůj prospěch. Účelem rozhodčí funkce je nalézt spravedlivou hodnotu mezi hraničními body kupujícího a prodávajícího. Funkce daňová potom zaštiťuje daňovou problematiku transakce a 19

funkce komunikační slouží ke komunikaci s věřiteli, akcionáři, veřejností apod. Uplatnění Kolínské školy je především v situacích, kdy na sebe naráží konkrétní kupující a konkrétní prodávající. Výsledek aplikace by měl ulehčit jednání a stanovit spravedlivou cenu transakce.

2.5. Postup ocenění podniku Mařík (2011) říká, že je nejprve zapotřebí stanovit základní důvody pro ocenění podniku a jaká hodnota podniku bude hledána. Ať už se bude jednat o jakýkoliv přístup k ocenění, vždy by mělo být součástí ocenění zpracování strategické a finanční analýzy. Tyto analýzy slouží především k posouzení celkového stavu podniku, jeho postavení na trhu a k určení jeho finančního zdraví. Veškerá vstupní data by měla být pravdivá a úplná. Jejich výběr záleží na účelu a přístupu ocenění, nikdy by však neměla chybět základní data o podniku a ekonomická data ve formě účetních výkazů, výročních zpráv, popřípadě i podnikových plánů. Neměla by se opomenout data o trhu, na kterém podnik vystupuje, data o konkurenci, marketingová data, data o odběratelích a dodavatelích a také data o pracovnících podniku. Po analýze těchto dat formou strategické a finanční analýzy, popřípadě i analýze provozně nutných a nenutných aktiv a analýze generátorů hodnoty, dochází v případě výnosových ocenění k sestavení finančního plánu. Poté dochází k aplikaci vybraných metod ocenění. V případě, že se jedná o ocenění při fúzi či akvizici je vhodné, aby se podnik oceňoval dvakrát. V prvním případě před spojením, v druhém případě po spojení, aby byl do ocenění zahrnut také synergetický efekt plynoucí ze sloučení.

2.6. Strategická analýza Nedílnou součástí ocenění by měla být strategická analýza. Strategickou analýzu lze rozdělit na analýzu makroprostředí a analýzu mikroprostředí. Smyslem analýzy makroprostředí je zejména posouzení, zdali a jak je podnik ovlivňován vnějším okolím, především národním hospodářstvím, politickým prostředí, demografií a geografií. K posouzení těchto vlivů je možné využívat PEST analýzu. Cílem strategické analýzy by mělo být také posouzení trhu, na kterém podnik působí. Je důležité vyhodnotit, jak je toto odvětví ovlivňováno státem, jaké jsou bariéry vstupu, jak silná je konkurence, zdali se objevují hospodářské cykly apod. Důležitou částí strategické analýzy by měla být analýza vnitřního potencionálu podniku, zdali podnik bude v budoucnu schopen zvětšovat či udržovat svůj podíl na trhu, jak bude schopný konkurovat na 20

trhu. Základními metodami strategické analýzy je kromě PEST analýzy také SWOT analýza a Porterův model.

2.6.1. PEST analýza PEST analýza v sobě zahrnuje analýzu politického prostředí a ekonomické, sociální a technologické situace. V případě analýzy politického prostředí se analyzuje především politická stabilita země. Pokud by politická situace země, v níž podnik působí, nebyla stabilní, mohlo by dojít například ke zvratu či jiným okolnostem, které by mohly výrazně ovlivnit situaci podniku. S politikou také souvisí legislativa, která může přímo ovlivnit podnik - ať už prostřednictvím výše daňové zátěže nebo jakékoliv regulace trhu. Podnik je v průběhu života výrazně ovlivňován také svým ekonomickým prostředím. Při PEST analýze by měl být posouzen stav a vliv hrubého národního produktu, inflace, úrokových sazeb a dalších faktorů. Nezbytnou součástí PEST analýzy je také analýza sociálně-kulturních faktorů. Především by měl být posouzen demografický stav, úroveň vzdělávání, životní styl či etika apod. V případě analýzy technologického prostředí jde zejména o posouzení infrastruktury, rychlosti technologických změn a stavu výzkumu. Závěrem PEST analýzy by mělo být především posouzení veškerých faktorů, které mohou mít na činnost podniku vliv.

2.6.2. SWOT analýza SWOT analýza je strategickou analýzou, která vyhodnocuje základní vnitřní a vnější faktory, které ovlivňují podnik. Jedná se o vyhodnocení silných a slabých stránek podniku, jeho příležitostí a hrozeb. Cílem podniku by měla být maximalizace silných stránek a minimalizace stránek slabých. Vzhledem k tomu, že není v silách podniku ovlivňovat vnější faktory, je cílem alespoň jejich vliv minimalizovat tehdy, jedná-li se o hrozby, nebo maximalizovat v případě, že se jedná o příležitosti. K aplikaci SWOT analýzy může sloužit schéma uvedené na obrázku č. 1. Mezi silné stránky patří takové faktory podniku, ve kterých má podnik výhodu oproti konkurenci. Slabé stránky podniku jsou takové faktory, u kterých má navrch konkurence. Mezi tyto faktory, jež podnik dokáže přímo ovlivňovat, se řadí faktory související s pozicí na trhu, kvalitou

výrobku,

odběrateli,

dodavateli,

zákazníky,

zaměstnanci,

technologiemi,

marketingem, financováním podniku apod. Vnějšími faktory, respektive příležitostmi nebo hrozbami, jsou takové faktory, které jsou pro podnik rizikové, nebo naopak na nich může podnik profitovat. Jedná se především o demografické, sociální, technologické, ekonomické a 21

politické faktory. Cílem SWOT analýzy je jednak analyzovat veškeré tyto vlivy, taktéž poskytnout podklad pro management podniku, aby mohl podnik efektivněji řídit. Obrázek 1 Schéma SWOT analýzy

Zdroj: www.managementmania.com

2.6.3. Porterův model Porterův model, uváděný též jako Porterův model pěti sil, je model strategické analýzy, jehož cílem je zjistit konkurenceschopnost ve zkoumaném odvětví. S touto metodou strategické analýzy přišel M. E. Porter, který považoval SWOT analýzu za příliš obecnou. K posouzení konkurenceschopnosti a situace v odvětví slouží analýza 5 základních okruhů: - odběratelé - dodavatelé - substituty - stávající konkurence - nová konkurence Posouzení síly odběratelů spočívá především v analýze objemu jejich nákupů, v kvalitě nakupovaných výrobků, v informovanosti a možnosti přestoupit k jiné konkurenci. Tyto faktory mohou mít velký vliv na sílu odběratele. Síla dodavatelů je ovlivněna množstvím dodavatelů, konkurencí mezi dodavateli, množstvím substitutů apod. Hlavním faktorem, jež ovlivní sílu dodavatele, je závislost na něm. Pokud by byl podnik velmi závislý na jednom dodavateli, mohlo by například vlivem nedodávky materiálu dojít k zastavení výroby. Nedílnou součástí Porterovy analýzy je i posouzení potencionálních rizik plynoucích z existence substitutů. Při 22

analýze by se měla zkoumat ochota kupujících přestoupit k substitutu, jejich cena a kvalita. Analýza stávající konkurence v odvětví by se měla skládat především z posouzení velikosti odvětví, intenzity růstu odvětví, účasti velkých a silných podniků, inovací podniků, kvality a rozdílů mezi produkty apod. Poslední silou je hrozba nové konkurence. Je dána především nízkými náklady na vstup do odvětví, žádnými bariérami, dobrou ziskovostí v odvětví apod. Každá z těchto sil se podílí na konkurenci uvnitř odvětví. Jejich analýza by měla vést k posouzení celkové situace v odvětví a konkurenceschopnosti podniku. Výsledky lze využít také při rozhodování o vytváření konkurenčních výhod nebo při rozhodování o vstupu podniku do odvětví.

2.7. Finanční analýza Základním smyslem finanční analýzy je zjištění finančního zdraví podniku, v jaké finanční kondici se podnik nachází a jaká je jeho výkonnost. Díky nástrojům finanční analýzy lze určit, zdali v nejbližší době nehrozí podniku bankrot, jak dobře využívá svých zdrojů, jaké má schopnosti dostát svým závazkům, jak zvládá zhodnocovat vložené prostředky a mnoho dalšího. Finanční analýza vychází převážně z účetních dat, přičemž hlavním podkladem je veřejně dostupná účetní závěrka, kterou tvoří rozvaha, výkaz zisků a ztrát a přehled o finančních tocích. Kromě závěrky mohou být zdrojem dat také interní podnikové podklady, jako jsou statistiky, finanční či manažerské účetnictví, podnikové plány apod. Vzhledem k využívání těchto dat lze finanční analýzu dělit na analýzu interní a externí. Externí čerpá pouze z veřejně dostupných informací, jako jsou výroční zprávy, a je vhodná především pro potřeby bank, investorů, konkurence nebo partnerů. Interní finanční analýza čerpá z veškerých interních dat firmy a je užitečná pro manažery a vlastníky k řízení, vyhodnocování a plánování chodu podniku. Existuje mnoho metod finanční analýzy. V této práci budou rozebrány pouze ty metody, které autor pokládá za nejdůležitější a které budou aplikovány v praktické části práce. Jedná se o tyto metody: - Analýza absolutních ukazatelů - Analýza rozdílových ukazatelů - Analýza poměrových ukazatelů - Bilanční pravidla - Bonitní a bankrotní modely 23

2.7.1. Analýza absolutních ukazatelů Analýza absolutních ukazatelů se provádí jednoduchým rozborem rozvahy, popřípadě i rozborem výkazu zisků a ztrát. Rozbor spočívá ve výpočtu procentuálního množství zkoumané položky účetního výkazu vzhledem k ostatním položkám a jeho vývoje během určitého období. V případě, že se jedná o procentuální rozbor, má se na mysli tzv. vertikální analýza. Cílem vertikální analýzy rozvahy je vyjádřit množství dané položky vzhledem k pasivům, v případě, že je položka součástí pasiv, nebo aktivům, v případě, že je položka na straně aktiv. Pokud je cílem vertikální analýza výkazů zisků a ztrát, zjišťuje se procentuální množství vzhledem k celkovým výnosům (tržbám). Horizontální analýza se zabývá srovnáním položek výkazů během časového období a to formou vyčíslení jejich absolutních a procentuálních změn. Horizontální analýza je základním aspektem pro posouzení trendů jednotlivých položek a vychází z ní i odhady budoucích vývojů.

2.7.2. Analýza rozdílových ukazatelů Analýza rozdílových ukazatelů může být též známa jako analýza fondů, kdy se fondem rozumí ukazatelé vypočítávané jako rozdíly mezi určitými položkami rozvahy. Nejpoužívanějšími ukazateli je čistý pracovní kapitál a čisté pohotové prostředky. Čistý pracovní kapitál se počítá dle tohoto vzorce: č𝑖𝑠𝑡ý 𝑝𝑟𝑎𝑐𝑜𝑣𝑛í 𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡á𝑙 = 𝑜𝑏ěž𝑛á 𝑎𝑘𝑡𝑖𝑣𝑎 − 𝑘𝑟á𝑡𝑘𝑜𝑑𝑜𝑏é 𝑧á𝑣𝑎𝑧𝑘𝑦 Vyjadřuje, jaký oběžný kapitál podniku zbude po splacení veškerých krátkodobých závazků závazků, které bude podnik v blízké budoucnosti muset splatit. V případě, že je čistý pracovní kapitál záporný, dochází k situaci, kdy své krátkodobé závazky podnik namísto oběžných aktiv kryje aktivy stálými. Pokud se podnik do takovéto situace dostane, lze pochybovat o jeho schopnostech hradit své finanční závazky, neboť by při hrazení krátkodobých závazků musel prodávat část svých dlouhodobých zdrojů. Cílem podniku by tedy rozhodně nemělo být snižování čistého pracovního kapitálu. Ukazatel velikosti čistých pohotových prostředků vyjadřuje, jaké množství krátkodobých splatných závazků je kryto pohotovými finančními prostředky. Pohotovými finančními prostředky se rozumí pouze taková oběžná aktiva, která jsou nejlikvidnější. V podstatě se jedná

24

o peníze v hotovosti, peníze na běžných účtech, popřípadě i šeky či jiné na peníze rychle přeměnitelné cenné papíry. č𝑖𝑠𝑡é 𝑝𝑜ℎ𝑜𝑡𝑜𝑣é 𝑝𝑟𝑜𝑠𝑡ř𝑒𝑑𝑘𝑦 = 𝑝𝑜ℎ𝑜𝑡𝑜𝑣é 𝑓𝑖𝑛. 𝑝𝑟𝑜𝑠𝑡ř𝑒𝑑𝑘𝑦 − 𝑜𝑘𝑎𝑚ž𝑖𝑡ě 𝑠𝑝𝑙𝑎𝑡𝑛é 𝑧á𝑣𝑎𝑧𝑘𝑦

2.7.3. Analýza poměrových ukazatelů Analýza poměrových ukazatelů je jednou z nejdůležitějších částí finanční analýzy. Dokáže jednak rychle informovat o stavu podniku, taktéž lze výsledky analýzy snadno srovnávat s konkurencí, doporučenými hodnotami nebo se stanovenými hodnoty v podnikovém plánu. Vypočítává se jako poměr mezi dvěma vybranými položkami. Vzhledem ke zjišťovaným finančním charakteristikám se poměrové ukazatele mohou rozdělit na ukazatele rentability, aktivity, likvidity a zadluženosti. a) Ukazatelé rentability Ukazatelé rentability jsou jedni z nejvýznamnějších poměrových ukazatelů vůbec. Vyjadřují, jak efektivně podnik využívá svých zdrojů. Při výpočtech se lze setkat s několika druhy zisku, který bývá poměřován s určitými položkami rozvahy, popřípadě s položkami výkazu zisků a ztrát. Heřman (2014) uvádí tyto kategorie zisku: - zisk před odečtením odpisů, úroků a daní (EBITDA); - zisk před odečtením úroků a daní (EBIT). Představuje provozní hospodářský výsledek; - zisk před zdaněním (EBT); - zisk po zdanění (EAT), tj. čistý zisk, který zůstane podniku po vyplacení dividend prioritním akcionářům. V případě, že se zisk porovnává s položkami rozvahy, jedná se především o rentabilitu aktiv a rentabilitu vlastního kapitálu. Ukazatel rentability aktiv vyjadřuje, kolik korun zisku generuje 1 koruna aktiv. Ziskem se v tomto případě rozumí především zisk před zdaněním a úroky. Jen tak lze spolehlivě porovnávat výkonnost podniků působících v jiných zemích, neboť výše daňového zatížení se může lišit a management nemůže výši zdanění nijak ovlivnit. Rentabilita aktiv se počítá dle tohoto vzorce: 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑎 𝑎𝑘𝑡𝑖𝑣 𝑅𝑂𝐴 =

25

č𝑖𝑠𝑡ý 𝑧𝑖𝑠𝑘 𝑐𝑒𝑙𝑘𝑜𝑣á 𝑎𝑘𝑡𝑖𝑣𝑎

Rentabilita vlastního kapitálu vyjadřuje, kolik korun vlastního kapitálu je schopna za rok vydělat jedna koruna vlastního kapitálu a slouží především vlastníkům podniků. Vlastník podniku může díky ukazateli rentability vlastního kapitálu porovnávat svou investici do podniku s výnosy z ostatních potencionálních investic. Rentabilita vlastního kapitálu by měla být vyšší než rentabilita aktiv, v případě však, že je výrazně vyšší, může tento fakt poukazovat na velkou převahu cizích zdrojů. Výšku rentability vlastních aktiv totiž výrazně ovlivňuje míra cizího kapitálu ve společnosti, a proto je vždy důležité při posuzování rentabilit vlastního kapitálu brát v úvahu také rizika spojená s převahou cizího kapitálu. Rentabilita vlastního kapitálu je dána vzorcem: 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑎 𝑣𝑙𝑎𝑠𝑡𝑛íℎ𝑜 𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡á𝑙𝑢 𝑅𝑂𝐸 =

č𝑖𝑠𝑡ý 𝑧𝑖𝑠𝑘 𝑣𝑙𝑎𝑠𝑡𝑛í 𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡á𝑙

Pokud se poměřuje zisk s položkami výkazů zisků a ztrát, jedná se nejčastěji o položku tržeb a tedy o stanovování rentability tržeb. Tento ukazatel vyjadřuje poměr mezi celkovými tržbami a ziskem podniku, také jinak, kolik korun zisku vygeneruje 1 koruna tržeb. Je obtížné správně srovnávat podniky dle tohoto ukazatele, neboť se průměrné hodnoty rentability tržeb podniků působících v jednom odvětví mohou výrazně lišit od průměrných hodnot podniků působících v odvětví jiném. Rentabilita tržeb se počítá dle tohoto vzorce: 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑎 𝑡𝑟ž𝑒𝑏 𝑅𝑂𝑆 =

č𝑖𝑠𝑡ý 𝑧𝑖𝑠𝑘 𝑡𝑟ž𝑏𝑦

b) Ukazatelé aktivity Ukazatelé aktivity tvoří především ukazatelé obratu stálých aktiv, obratu zásob, doby obratu zásob, doba obratu pohledávek a doba obratu závazku. Ukazatel obratu stálých aktiv vyjadřuje, jak je v podniku využíváno budov, strojů, výrobních zařízení a dalších stálých aktiv. Pokud je obrat stálých aktiv malý, svědčí to o nedostatečné vybavenosti. Ukazatel obratu zásob vyjadřuje, kolikrát byly za rok zásoby přeměněny na jiný druh oběžných aktiv. Doba obratu zásob pak vyjadřuje, kolik dní trvá jedna obrátka. Je vhodné, aby se podnik snažil o co nejvýhodnější využití zásob, což ve většině případů znamená maximalizaci obratu zásob a minimalizaci doby obrátky. Doba obratu pohledávky vyjadřuje, kolik dní je v průměru majetek vázán ve formě pohledávky, respektive jak dlouho podniku trvá, než pohledávku přemění na jiné aktivum, jak dlouho trvá v podniku inkasování pohledávky. Pro podnik je důležité, aby doba inkasa pohledávky byla vždy nižší, než doba úhrady závazků, neboť v takovém případě 26

podnik využívá zadarmo cizích zdrojů. V případě, že by doba inkasa pohledávky byla vyšší než doba úhrady závazku došlo by k situaci, kdy by podnik propůjčoval své prostředky, aniž by mu z nich plynul úrok. Ukazatelé aktivity jsou dány těmito vzorečky: 𝑜𝑏𝑟𝑎𝑡 𝑠𝑡á𝑙ý𝑐ℎ 𝑎𝑘𝑡𝑖𝑣 =

𝑜𝑏𝑟𝑎𝑡 𝑧á𝑠𝑜𝑏 =

𝑑𝑜𝑏𝑎 𝑖𝑛𝑘𝑎𝑠𝑎 𝑝𝑜ℎ𝑙𝑒𝑑á𝑣𝑒𝑘 =

𝑑𝑜𝑏𝑎 úℎ𝑟𝑎𝑑𝑦 𝑧á𝑣𝑎𝑧𝑘ů =

𝑡𝑟ž𝑏𝑦 𝑠𝑡á𝑙á 𝑎𝑘𝑡𝑖𝑣𝑎

𝑡𝑟ž𝑏𝑦 𝑧á𝑠𝑜𝑏𝑦 𝑝𝑜ℎ𝑙𝑒𝑑á𝑣𝑘𝑦 × 360 𝑡𝑟ž𝑏𝑦 𝑧á𝑣𝑎𝑧𝑘𝑦 × 360 𝑡𝑟ž𝑏𝑦

c) Ukazatelé likvidity Ukazatelé likvidity jsou poměrové ukazatele, které poukazují na schopnosti podniku hradit své krátkodobé závazky. Heřman (2014) říká, že likvidita představuje rychlost možného převedení libovolného aktiva na peníze. Za nejlikvidnější oběžná aktiva lze považovat peníze v hotovosti, peníze na běžném účtu a na peníze rychle přeměnitelné cenné papíry. Méně likvidními jsou pohledávky a nejméně likvidním oběžným aktivem jsou zásoby. Ukazatele likvidity lze dělit na ukazatele celkové likvidity, běžné likvidity a ukazatele peněžní likvidity. Ukazatel celkové likvidity vyjadřuje, jaký je poměr mezi oběžnými aktivy a krátkodobými závazky včetně krátkodobých bankovních úvěrů. Také jinak, kolikrát jsou krátkodobé závazky kryty celkovými oběžnými aktivy podniku. Čím je tato hodnota vyšší, tím lépe by měl být podnik schopen splácet své závazky. Vzhledem k tomu, že ne všechna oběžná aktiva jsou dostatečně likvidní, využívá se při finanční analýze ukazatel běžné likvidity. Při výpočtu běžné likvidity se totiž na rozdíl od výpočtu běžné likvidity nezapočítávají mezi oběžná aktiva zásoby, které bývají málo likvidní. V případě výpočtu peněžní likvidity se uvažuje do jmenovatele pouze velmi likvidní finanční majetek společnosti, jako jsou výše uvedené peníze v hotovosti, peníze na běžných účtech a na peníze rychle přeměnitelné cenné papíry. Obecně platí, že čím vyšší likvidity, tím příznivější situace pro věřitele. Vlastníkovi podniku však vyšší likvidita nemusí vždy vyhovovat, neboť poukazuje na skutečnost, že podstatná část majetku je držena tak, že generuje nízký, popřípadě žádný výnos. Může se jednat o peníze v hotovosti či o pohledávky, ze kterých 27

je nulový úrok, nebo peníze na bankovních účtech, ze kterých je úrok nízký. Je obtížné stanovit doporučené hodnoty ukazatelů likvidit. Velká likvidita může souviset s nevyužíváním zdrojů, nízká likvidita s neschopností splácet své závazky. Heřman (2014) i další autoři uvádí tyto uspokojivé hodnoty: Tabulka 2 Likvidity, vzorce a doporučené hodnoty

Likvidity

Vzorce

Uspokojivé hodnoty

Celková likvidita

𝑜𝑏ěž𝑛á 𝑎𝑘𝑡𝑖𝑣𝑎 𝑘𝑟á𝑡𝑘𝑜𝑑𝑜𝑏é 𝑧á𝑣𝑎𝑧𝑘𝑦

1,5-2,5

Běžná likvidita

𝑜𝑏ěž𝑛á 𝑎𝑘𝑡𝑖𝑣𝑎 − 𝑧á𝑠𝑜𝑏𝑦 𝑘𝑟á𝑡𝑘𝑜𝑑𝑜𝑏é 𝑧á𝑣𝑎𝑧𝑘𝑦

1,0-1,5

Peněžní likvidita

𝑝𝑒𝑛ěž𝑛í 𝑝𝑟𝑜𝑠𝑡ř𝑒𝑑𝑘𝑦 𝑘𝑟á𝑡𝑘𝑜𝑑𝑜𝑏é 𝑧á𝑣𝑎𝑧𝑘𝑦

0,9-1,1

Zdroj: Heřman, J. Stanovení hodnoty podniku. 1. vydání. 2014

d) Ukazatele zadluženosti Ukazatelé zadluženosti vyjadřují, jaké jsou poměry mezi vlastním a cizím kapitálem v podniku. Je vhodné, aby byl poměr mezi vlastním a cizím kapitálem přiměřený. Vysoká míra cizího kapitálu snižuje finanční stabilitu podniku, na druhou stranu je však výhodou využívat cizího kapitálu, jelikož je oproti kapitálu vlastnímu levnější. Nižší cena cizího kapitálu je dána zvyšující se rentabilitou vlastního kapitálu s rostoucí mírou zadlužení. Tento efekt je znám pod pojmem finanční páka. Synek (2003) demonstruje působení finanční páky následovně: Tabulka 3 Působnost finanční páky – ukázkový příklad

Vlastní

Cizí

Výnosnost

Úroky

Zisk

Daň

Zisk

Výnosnost

kapitál

kapitál

majetku (20%)

(8%)

nezdaněný

(40%)

zdaněný

vlast. kap.

A

2000

0

400

0

400

160

240

12%

B

1000

1000

400

80

320

128

192

19,2%

Firma

Zdroj: Synek, M. Manažerská ekonomika. 3. vydání. 2003

Finanční páka však nemusí pro podnik vždy fungovat příznivě. Pokud by klesla výnosnost všech aktiv, a byla by menší, než jsou úrokové náklady, přestala by finanční páka působit pozitivně. Podnik by v té chvíli negeneroval dostatek peněz pro hrazení svých závazků a je 28

pravděpodobné, že by podnik čekaly výrazné komplikace. Proto je vhodné, aby poměr mezi cizím a vlastním kapitálem byl na takové úrovni, která sice zajišťuje pro vlastníky vyšší výnosnost vloženého kapitálu, na druhou stranu však nesnižuje finanční stabilitu podniku. Není možné stanovit přesnou hranici tohoto poměru, který bývá označován jako ukazatel věřitelského rizika. Mnoho českých a anglických autorů však hovoří o doporučených hodnotách mezi 40 – 60 %, což potvrzuje taktéž zlaté pravidlo financování uvedeno v následující kapitole. Doplňkovým ukazatelem k ukazateli věřitelského rizika je koeficient samofinancování, který vyjadřuje, jaká je míra vlastního kapitálu v podniku. V případě, že podnik využívá cizích zdrojů, především bankovních úvěrů, je důležitým ukazatelem zadluženosti ukazatel úrokového krytí. Tento ukazatel vyjadřuje, jak je podnik schopen ze svého zisku splatit své úroky. V případě, že by výsledná hodnota byla menší než 1, znamenalo by to situaci, kdy podnik není schopen hradit své úroky.

2.7.4. Bilanční pravidla Bilanční pravidla jsou základními doporučeními, kterými by se měli manažeři a vlastníci podniku řídit, aby předešli ohrožení podniku špatným řízením. Jedná se především o čtyři základní pravidla. A to zlaté pravidlo financování, zlaté pari pravidlo, pravidlo vyrovnání rizika a pravidlo růstu. Tato čtyři pravidla jsou pouhými doporučeními, jejichž dodržování může přispět k finanční stabilitě. Nemůže ji však plně zajistit. a) Pravidlo financování Prvním pravidlem je zlaté pravidlo financování, jež říká, že by měla být struktura aktiv a pasiv časově sladěná. V praxi to znamená, že by dlouhodobé finanční zdroje měly krýt dlouhodobá aktiva a krátkodobé finanční zdroje by měly sloužit pro krátkodobé potřeby. V případě, že by se podnik nedržel této strategie, mohly by nastat situace, kdy je dlouhodobý investiční majetek financován z krátkodobých cizích zdrojů. Toto řešení se může jednak velmi prodražit, taktéž nemusí zbýt vzhledem ke splácení krátkodobých úvěrů dostatek prostředků na krytí běžného provozu, jako je nákup materiálů nebo vyplácení mezd. Pokud by naopak podnik hradil ze svých dlouhodobých zdrojů svoje krátkodobé potřeby, zbytečně by utrácel finance určené na investice.

29

b) Pravidlo vyrovnání rizika Dalším pravidlem je pravidlo vyrovnání rizika, které přímo souvisí s ukazatelem věřitelského rizika. Zlaté pravidlo vyrovnání rizika říká, že je důležité, aby podnik nebyl příliš předlužen, neboť v případě náhlého zhoršení tržních podmínek může nastat taková situace, kdy by podnik nebyl schopen platit úroky z cizích zdrojů. c) Pari pravidlo Pari pravidlo je bilanční pravidlo, které usiluje o to, aby podnik financoval svůj dlouhodobý majetek z části vlastních a z části dlouhodobých cizích zdrojů. Toto pravidlo jednak podporuje výše zmíněné pravidlo financování, taktéž se snaží chránit výnosy vlastníků podniku. Je tedy vhodné, aby velikost dlouhodobého majetku nebyla vyšší, než velikost vlastních zdrojů. V takovém případě by totiž podnik plýtval svým nejcennějším a nejdražším zdrojem. d) Pravidlo růstu Posledním pravidlem je pravidlo růstu, které říká, že by tempo růstu investování nemělo převyšovat nad tempem růstu tržeb. V takovém případě by totiž mohlo dojít k situaci, kdy podnik přehnaně investoval do kapitálu, který nedokáže využít, který negeneruje žádné příjmy, popřípadě dokonce jeho správa a údržba finance stojí.

2.7.5. Bonitní a bankrotní modely Bonitní a bankrotní modely jsou nástroje finanční analýzy, které se snaží vyhodnocovat stav podniku na základě matematických nebo statistických výpočtů a jejich porovnávání. Vstupními daty pro tyto modely jsou položky rozvahy, popřípadě výkazu zisků a ztrát. Výstupem pak bývá číslo, které reprezentuje stav podniku. Výstup bývá srovnáván s doporučenými, popřípadě hraničními hodnotami, na jejichž základě pak bývá vyhodnoceno finanční zdraví podniku a jeho předpokládaný budoucí vývoj. Stanovování doporučených a hraničních metod bývá prováděno analýzou množiny podniků, jejichž analýza spočívá především ve sledování jejich stavů a trendů během určité doby. Čím je doba zkoumání delší a množství podniků vyšší, tím by mělo být výsledné hodnocení objektivnější, což však nemění nic na tom, že vykazovací schopnost těchto modelů může být značně zkreslená a pro určení stavu podniku je vhodné jí využívat vždy společně s dalšími prvky finanční analýzy. Existuje mnoho bankrotních a bonitních modelů. Většina z nich je však určena především pro podmínky USA nebo Británie, kde existuje trh delší dobu a množství podniků dovoluje daleko 30

hlubší a objektivnější zkoumání než je tomu v podmínkách České republiky. Proto se možnosti využití bonitních a bankrotních modelů výrazně liší. Níže jsou uvedeny pouze ty modely, které autor pokládá za důležité. a) Altmanovo Z-skóre a Index IN Altmanovo Z-skóre je bankrotní model, který nese jméno profesora E. I. Altmana, jež tento model vymyslel a zavedl pro podniky USA. Model stavěl tak, že srovnával podniky, které během sledovaného období vykazovaly úspěch nebo bankrotovaly. Z účetních výkazů bankrotujících podniků vyvodil, že několik let před bankrotem vykazovaly obdobné stavy a na tomto základě vytvořil model. Výsledkem jeho zkoumání je tedy model, který po dosazení vybraných položek z rozvahy a výkazu zisků a ztrát rozliší podniky na podniky, kterým hrozí bankrot, na podniky, u kterých nelze určit, zdali jim hrozí bankrot a na podniky, kterým bankrot nehrozí. Vzhledem k tomu, že je tento model určen především pro podniky USA, používá se v České republice model Index IN, jenž je modifikací právě zmiňovaného Altmanova Z-skóre. IN index je prací I. Neuimaerové a I. Neumaiera (2005): 𝐼𝑁05 = 0,13 kde:

𝐶𝐴 𝐸𝐵𝐼𝑇 𝐸𝐵𝐼𝑇 𝑉 𝑂𝐴 + 0,04 + 3,97 + 0,21 + 0,09 𝐶𝐾 ú𝑟𝑜𝑘 𝐶𝐴 𝐶𝐴 𝐾𝑍 + 𝐾𝐶𝐾

𝐶𝐴 = celková aktiva, 𝐶𝐾 = cizí kapitál, ú𝑟𝑜𝑘 = celkové úroky z cizího kapitálu, 𝑉 = výnosy, 𝑂𝐴 = oběžná aktiva, 𝐾𝑍 = krátkodobé závazky, 𝐾𝐶𝐾 = krátkodobý cizí kapitál.

IN05 index větší než 1,06 reflektuje podnik, který vytváří hodnotu, podnik, jehož IN05 index je menší než 0,9 spěje k bankrotu. O podnikách, jejichž IN05 index je mezi zmíněnými hranicemi nelze jednoznačně určit, zdali tvoří hodnotu či spějí k bankrotu.

31

b) Kralickův quicktest Kralickův quicktest je na rozdíl od Altmanova Z-skóre pouze bonitním modelem. Tím se rozumí, že na rozdíl od bankrotních modelů nezkoumá, zdali podniku hrozí bankrot, nýbrž to, zdali a jak dobře vytváří hodnotu. Kralickův quicktest se objevuje v mnoha modifikovaných podobách. Pro podmínky ČR se lze setkat s modifikací (Kislingerová a Hnilica 2005). Upravený model, obdobně jako původní, hodnotí jednotlivé obory finanční analýzy. Jedná se o obory financování, likvidity, rentabilit a výnosů. Tabulka 4 Hodnocení výpočtů Kralickova Quick testu

Špatně (4)

Ohrožení (5)

>10 %

>0 %

negativní

< 5 let

< 12 let

> 12 let

> 30 let

>10 %

>8 %

>5 %

>0 %

negativní

>15 %

>12 %

>8 %

>0 %

negativní

Výborně

Velmi dobře

Dobře

(1)

(2)

(3)

VK / A

>30 %

>20 %

DS dluhu

< 3 roky

CF / tržby ROA

z CF

Zdroj: Kislingerová, E., Hnilica, J. Finanční analýza krok za krokem. 2008

Prvním ukazatelem je poměr mezi vlastním kapitálem a celkovými aktivy. Druhým ukazatelem je poměr mezi dobou splácení dluhu a hodnoty provozního cash flow. Další položkou je poměr mezi provozním cash flow a tržbami. Posledním ukazatelem je ukazatel rentability aktiv. Výsledkům vyhodnocení jednotlivých oborů se přidělí známka jako ve škole. Výsledný stav situace podniku je jejich aritmetickým průměrem, přičemž podniky dosahující známky lepší jak 3 vykazují dobré schopnosti vytváření hodnoty a podniky s výslednou známkou horší jak 3 nikoliv.

2.8. Rozdělení aktiv na provozně potřebná a nepotřebná Velmi často se lze setkat s podniky, které se zabývají více jak jednou podnikatelskou aktivitou. Vzhledem k tomu, že každá z těchto aktivit může mít jiný stupeň rizika, je podle Maříka (2011) 32

vhodné, aby výsledné ocenění bylo sestaveno z dílčích ocenění, při kterém je každá aktivita podniku oceňována zvlášť s ohledem na riziko oboru a případná další rizika. V případě, že se jedná o podnik, který má jedno primární zaměření, je nutné rozčlenit aktiva na provozně nutná a provozně nenutná. Provozně nenutnými aktivy se rozumí taková aktiva, která nejsou potřebná k provozu hlavní činnosti a taktéž neslouží jako kapacitní rezerva k dané činnosti. Ostatní majetek nemusí být jednak vůbec využíván, popřípadě využíván jen minimálně a generovat pouze minimální příjmy. Může se jednat například o nevyužívané pozemky, nemovitosti, nadbytečné peněžní prostředky apod. Je vhodné tyto aktiva nezačleňovat do hlavního ocenění a oceňovat je zvlášť. V případě, že dojde k jejich začlenění, může se stát, že daná aktiva nebudou dostatečně oceněna, popřípadě nebudou oceněna vůbec i přesto, že svojí hodnotu mají.

2.9. Analýza a prognóza generátorů hodnoty Mařík (2011) definuje generátory hodnot následovně: „Generátory hodnot se rozumí soubor několika základních podnikohospodářských veličin, které ve svém souhrnu určují hodnotu podniku.“ Generátory hodnot bývají tržby, ziskové marže, investice do pracovního kapitálu a do dlouhodobého provozně nutného kapitálu, diskontní míra, velikost cizího kapitálu a doba existence podniku. Právě tyto generátory v dlouhodobém horizontu nejvíce ovlivňují hodnotu podniku a proto je jejich analýza důležitou součástí ocenění. Ačkoliv se při posuzování budoucího vývoje podniku vychází z finančního plánu, analýza a prognóza generátorů hodnot by měla sloužit právě jako podklad pro jeho sestavování.

2.10. Finanční plán Smyslem finančního plánu je předpovědět budoucí stavy finančních výkazů podniku. Veškeré finanční plánování se opírá o strategickou a finanční analýzu a podnikatelský plán. Podnikatelský plán by měl být sestavován na základě plánů prodeje, produkce, kapacit a pracovních sil, ze kterých vychází plány provozních výsledků hospodaření a peněžního toku. Při tvorbě finančního plánu nesmí být opomenut plán financování, který by měl obsahovat předpokládané úvěrové platby a změny ve výši vlastního kapitálu. Na výsledný předpoklad budoucího stavu finančních výkazů by měla být aplikována finanční analýza, která by měla posoudit budoucí perspektivu podniku a srovnat zdraví podniku se stavy z minulých let. 33

Posouzení budoucího zdraví podniku by mělo být podkladem pro analýzu rizika spojeného s podnikem.

2.11. Metody oceňování podniku Výběr metody, podle které se při ocenění podniku bude postupovat, záleží především na účelu využití ocenění a na dostupnosti vstupních informací. V zásadě lze volit mezi třemi základními skupinami oceňovacích metod. Základními skupinami oceňovacích metod jsou metody výnosové, tržní a majetkové. Volba vhodné oceňovací metody by se měla řídit kromě účelu ocenění a dostupnosti informací taktéž přístupem nahlížení na podnik. Pokud se předpokládá, že podnik zůstane tak jak je, také jinak, neočekávají se žádné výrazné změny v chodu podniku, jedná se o tzv. going concern přístup (Heřman 2014). Pokud se předpokládají výrazné změny, jakými mohou být změny strategie, synergie plynoucí se změnou vlastníka, popřípadě likvidace podniku, je zřejmé, že výběr metody bude odlišný. Není však pevně dáno, která z metod je ta nejsprávnější, nejvíce objektivní či nejpřesnější. Volbě by měl být podřízen přístup nahlížení na podnik, účel ocenění a dostupnost informací.

2.11.1. Výnosové metody Aplikací výnosových metod se budoucí zisky plynoucí z činnosti podniku vyjadřují v jejich současné hodnotě. Heřman (2014) říká, že pokud by bylo účelem ocenění stanovení tržní hodnoty podniku, budoucí výnosy by byly stanoveny na základě očekávání trhu a kapitalizační míra by byla uvažována ve velikosti požadované průměrným investorem. Zde je tedy rozdíl, zdali má být výsledkem ocenění tržní hodnota nebo hodnota subjektivní pro zadavatele. Subjektivní ocenění výnosovou metodou by kalkulovalo s výnosy očekávanými zadavatelem, nejčastěji investorem, a kapitalizační míra by byla tvořena přirážkou za riziko a zisky z jeho alternativní investice. Je tedy zřejmé, že se výsledek ocenění může výrazně měnit v případě, kdy se odhaduje subjektivní a kdy tržní hodnota podniku. Výsledná hodnota se liší i vzhledem k použité metodě ocenění. Každá metoda je jinak propracovaná a vhodná pro jiný účel ocenění. V zásadě lze výnosové metody dělit na metody kapitalizovaných výnosů, metody diskontovaných výnosů a metodu přidané hodnoty.

34

A) Metody kapitalizovaných výnosů Metody kapitalizovaných výnosů lze rozdělit na metodu kapitalizace zisku a metodu čistých kapitalizovaných výnosů. Metoda kapitalizace zisku je nejjednodušší výnosovou metodou pro určení hodnoty podniku. Vzhledem ke své jednoduchosti a nepropracovanosti je její výsledek málo přesný. I přes své nedostatky však může dobře posloužit především pro rychlé a jednoduché orientační zjištění hodnoty podniku. Hodnota podniku je odvozena od předpokládané výše ročního zisku, kterého lze každý rok dosáhnout. Míra kapitalizace by v sobě měla zahrnovat míru inflace, rizika, výnosy z bezrizikové alternativní investice. Metoda čistých kapitalizovaných výnosů Výslednou hodnotou ocenění touto metodou je hladina netto, nikoliv brutto. Netto hladina je hladina hodnoty podniku, která je čistým obchodním majetkem vlastníka podniku. Taková hodnota je hodnotou pouze pro vlastníky a oceňuje se zde vlastní kapitál podniku. Brutto hodnota je hodnota podniku jak pro vlastníky, tak pro věřitele. Hodnota brutto v sobě zahrnuje tedy jednak vlastní kapitál, taktéž ale kapitál cizí. Heřman (2014) rozlišuje dvě modifikace metody čistých kapitalizovaných výnosů. Jedna modifikace bývá označována jako metoda akademiků. Ta druhá jako metoda praktiků. Metoda akademiků sleduje peněžní toky, metoda praktiků výsledky hospodaření. Principem obou těchto modifikací je určit budoucí čisté zisky, jež bude možno ze společnosti získat, aniž by došlo k omezení její výkonnosti. Rozdíl mezi variantou praktiků a variantou akademiků je v tom, že varianta akademiků stanovuje čistý zisk na základě výkazu o peněžních tocích, kdežto varianta praktiků vychází z hospodářských výsledků. Tento fakt se projevuje především v přístupu k určování výše budoucích investic. V případě, kdy je znám podrobný plán potřebných investic, je vhodné využít metodu akademiků, neboť se investiční výdaje promítají přímo v přehledu o finančních tocích a na tomto základě je možné kalkulovat výši čistého zisku výrazně přesněji. Pokud nejsou známy budoucí investice a je obtížné je určit, je vhodné využít variantu praktiků, kde jsou investiční výdaje promítány prostřednictvím odpisů, které lze odhadnout snadněji. Odhadnuté čisté výnosy let budoucích už stačí pouze převést na současnou hodnotu pro vlastníka. K tomu je zapotřebí určení výše kapitalizační míry a to nejčastěji pomocí modelu CAPM, Gordonovo modelu nebo modelu stavebnicového. Konečná hodnota podniku je dána tímto vzorcem: 𝑇

𝐻𝑛 = ∑

ČVt TČV 1 + ∙ t (1 + ik ) ik (1 + ik )T

𝑡=1

35

kde:

𝐻𝑛

= hodnota vlastního kapitálu podniku (hodnota netto),

ČVt

= výše výnosu pro rok t, jež lze z podniku odejmout,

𝑇

= délka první fáze,

TČV

= velikost výnosu pro roky ve druhé fázi,

ik

= úroková míra.

Vzorec kalkuluje s dvěma fázemi podniku. Jednak s fází, pro kterou je sestaven finanční plán a jsou známy čisté výnosy, a s fází, pro kterou již finanční plán sestaven není, a čisté výnosy bývají odhadnuty ve stabilní výši. Pokud by mělo dojít k likvidaci podniku v určitém roce, aplikuje se vzorec, jež v sobě kombinuje výnosové ocenění s oceněním likvidačním. Hodnota podniku je pak určena součtem hodnoty podniku v letech, kdy se ještě předpokládá existence s likvidační hodnotou podniku. B) Metody diskontovaných peněžních toků Metody diskontovaného cash flow jsou nejběžněji používanými metodami ocenění podniku. Výsledná hodnota podniku je současnou hodnotou budoucích volných peněžních toků, které lze z podniku odebírat. Metodu lze využít pro zjištění jednak tržní hodnoty, taktéž hodnoty subjektivní. Pokud bude účelem ocenění stanovení tržní hodnoty, bude se kalkulovat s takovými budoucími zisky, jež jsou očekávané trhem, a diskontní míra bude ve výši požadované průměrným investorem. V případě subjektivního ocenění se bude kalkulovat s příjmy, které očekává investor, stejně jako s diskontní mírou, kterou investor požaduje. Výsledkem ocenění je hodnota netto. Mařík (2011) rozlišuje tři způsoby, jak se k hodnotě netto dopracovat: - metoda ,,DCF entity“ - metoda ,,DCF equity“ - metoda ,,DCF APV“ Metoda entity stanovuje hodnotu netto tak, že kalkuluje s volnými peněžními toky jak pro vlastníky, tak pro věřitele. Tyto volné peněžní toky se diskontují za účelem získání brutto hodnoty podniky - hodnoty jak pro vlastníky, tak pro věřitele. Od této hodnoty se odečte hodnota cizího kapitálu ke dni ocenění a získá se tím hodnota netto. Metoda equity diskontuje pouze peněžní toky, které jsou určené pro vlastníky. Diskontováním těchto toků se získá přímo 36

hodnota netto. Metoda APV je specifická metoda, která nebývá tolik využívaná. Smyslem této metody je zjištění hodnoty podniku, pokud by nebyl zadlužen, a hodnoty úspor z daňového štítu. Součtem a diskontováním těchto hodnot a následným odečtením cizího kapitálu se získá hodnota netto. Základem pro ocenění podniku metodami diskontovaných peněžních toků je určení velikosti těchto toků a jejich následné diskontování na současnou hodnotu. Velikost volných peněžních toků vyjadřuje, kolik peněz lze z podniku získat, aniž by došlo k narušení jeho produkceschopnosti a výkonnosti. Vzhledem k tomu, komu jsou volné peněžní toky určeny, lze rozdělit tyto toky na volné peněžní toky do firmy (FCFF) a volné peněžní toky pro vlastníky (FCFE). Pokud se kalkuluje s volnými peněžními toky do firmy, jedná se o určování hodnoty podniku jako celku, tedy hodnoty brutto. Je tedy zřejmé, že se bude postupovat způsobem DCF entity. V případě, kdy se bude určovat hodnota vlastního kapitálu rovnou, bude se jednat o postup DCF equity a k jeho použití bude potřeba stanovit volné peněžní toky pro vlastníky FCFE. Použití metody FCFF Základem pro ocenění metodou DCF entity je zjištění velikosti budoucích finančních toků FCFE. Tyto volné finanční toky jsou takové toky, které lze odebrat z firmy, aniž by došlo k potlačení její výkonnosti, nehledě na ohrožení její existence. Volné peněžní toky FCFF jsou určené pro vlastníky a věřitele. Mařík (2011) doporučuje pro zjištění volných peněžních toků postupovat na základě korigovaného provozního výsledku hospodaření. Korigovaný provozní výsledek hospodaření určený pro výpočet volných finančních toků FCFF lze nejjednodušeji určit dle následujícího schématu: Tabulka 5 Postup stanovení korigovaného provozního výsledku hospodaření

Provozní výsledek hospodaření - Provozní výnosy nesouvisející s provozním majetkem + Provozní náklady nesouvisející s provozním majetkem + Výnosy z finančních investic, které plynou z provozně nutného majetku - Finanční náklady související s provozně potřebným majetkem = Korigovaný provozní výsledek hospodaření (KPVH) Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 2011

Takto zjištěný korigovaný provozní výsledek hospodaření lze již využít pro zjištění volného peněžního toku FCFF:

37

Tabulka 6 Postup stanovení volného peněžního toku FCFF

Korigovaný provozní zisk po dani + Odpisy - Investice brutto = FCFF

Korigovaný provozní zisk po dani - Investice netto = FCFF

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 2011

V prvním případě se volné finanční toky zjišťují přičtením odpisů a odečtením investice brutto. Vzhledem k tomu, že je Investice brutto definována jako součet odpisů a investic netto, je možné při výpočtech rovnou odečítat investice netto. Veškeré tyto investice se vztahují jen k provozně potřebnému majetku. Investice brutto do provozně potřebného dlouhodobého majetku a pracovního kapitálu jsou dány tímto vzorcem: 𝐼𝑏𝑟𝑢𝑡𝑡𝑜 𝑡 = 𝐾𝑡 − 𝐾𝑡−1 + 𝑂𝑡 kde:

𝐼𝑏𝑟𝑢𝑡𝑡𝑜 𝑡 = investice do provozně potřebného majetku v roce t, 𝐾𝑡 = provozně nutný investovaný kapitál v roce t, 𝑂𝑡 = odpisy v roce t.

Velikost provozně nutného investovaného kapitálu je dán součtem provozně nutného dlouhodobého majetku a provozně nutného pracovního kapitálu. Hodnota podniku je pak dána diskontovaným součtem těchto budoucích volných peněžních toků z hlavního provozu. Výsledná hodnota vyjadřuje výnosovou hodnotu podniku jako celku, tedy brutto. Pro zjištění výnosové hodnoty vlastního kapitálu je zapotřebí odečíst od výnosové hodnoty investovaného kapitálu hodnotu úročených dluhů k datu ocenění a přičíst hodnotu veškerých neprovozních aktiv. Brutto hodnota podniku je dána tímto vzorcem: 𝑛

𝐻𝑏 = ∑

𝐹𝐶𝐹𝐹𝑡 (1 + 𝑖𝑘 )𝑡

𝑡=1

kde:

𝐹𝐶𝐹𝐹𝑡 = volné peněžní toky pro vlastníky a věřitele, 𝑖𝑘

= diskontní míra,

𝑛

= počet let existence podniku.

38

Vzhledem k tomu, že se obecně předpokládá věčná životnost podniku a že prakticky zřejmě nelze dělat takové prognózy volného cash flow, využívá se většinou dvoufázová metoda určení hodnoty podniku, která uvažuje hodnotu podniku jako součet hodnoty podniku během doby, při které je stanoven odhad volného cash flow, a doby, pro kterou již není zpracován odhad volných peněžních toků, ale pouze se předpokládá jejich určitá výše. Předpokladu této výše pokračující hodnoty lze dosáhnout několika způsoby. Jedním ze způsobů je Gordonův vzorec: 𝑃𝐻 = kde:

𝐹𝐶𝐹𝐹𝑇 ⋅ (1 + 𝑔) 𝑖𝑘 + 𝑔

𝐹𝐶𝐹𝐹 = volné peněžní toky pro vlastníky a věřitele, 𝑇

= poslední rok z období, pro nějž je prognóza FCFF,

𝑖𝑘

= diskontní míra,

𝑔

= tempo růstu.

Tempo růstu g by se mělo odvíjet od tempa růstu HDP a jeho konkrétní stanovení je na uvážení oceňovatele. Je však nutné vzhledem k tomu, jak toto tempo růstu ovlivňuje výslednou hodnotu ocenění brát v úvahu několik faktorů. Pokud se jedná o mladý podnik, je zřejmé, že tempo růstu může být výrazně vyšší v prvních letech, ale v budoucnosti se toto tempo může stabilizovat na nižší úrovni. Tempo růstu by také mělo být adekvátní vzhledem ke kapacitním možnostem podniku a trhu, na kterém podnik působí. Určení hodnoty podniku dvoufázovou metodou je dáno tímto vzorcem:

39

𝑇

𝐻𝑏 = ∑

𝐹𝐶𝐹𝐹𝑡 𝑃𝐻 + 𝑡 (1 + 𝑖𝑘 ) (1 + 𝑖𝑘 )𝑇

𝑡=1

kde:

𝐹𝐶𝐹𝐹𝑡 = volné peněžní toky pro vlastníky a věřitele v roce t, 𝑖𝑘

= diskontní míra,

𝑃𝐻

= pokračující hodnota podniku,

𝑇

= délka první fáze.

Samotné diskontování na současnou hodnotu je dáno průměrnými váženými náklady kapitálu (WACC). Průměrné vážené náklady na kapitál vyjadřují výnosnost, kterou by investor od podniku čekal v případě, kdyby do něj investoval. Tato výnosnost je jednak dána faktem, že investované peníze nemůže zhodnocovat jinde, taktéž faktem, že se vystavuje určitému riziku, které je s investicí spojeno. 𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝑟𝑑 ∗ (1 − 𝑡) ∗ kde:

𝐷 𝐸 + 𝑟𝑒 ∗ 𝐶 𝐶

𝑟𝑑

= úroková míra úvěru,

𝑡

= sazba daně z příjmu ,

𝐷

= dlouhodobý cizí zpoplatněný kapitál,

𝐶

= celkový kapitál,

𝑟𝑒

= očekávaná výnosnost vlastního kapitálu,

𝐸

= vlastní kapitál.

Očekávaná výnosnost vlastního kapitálu neboli náklady na vlastní kapitál jsou náklady vyjadřující požadovanou míru výnosnosti pro akcionáře a k jejich stanovení je možné využít například stavebnicového modelu. Principem stavebnicového modelu je zjištění nákladu vlastního kapitálu na základě součinu jednotlivých rizikových přirážek, které s podnikem souvisejí s výnosovou mírou bezrizikové investice. Tento model je aplikován v praktickém ocenění podniku, ve 4. části této práce. 40

Použití metody FCFE V případě použití metody DCF equity, založené na volných peněžních tocích pro vlastníky, se získá přímo hodnota podniku netto. Základem pro výpočet volného cash flow je určení korigovaného provozního výsledku hospodaření, jehož stanovení je stejné jako v případě určování peněžních toků FCFF. Postup je i nadále shodný jako v případě určování volných toků FCFF. Z volných peněžních toků FCFF je však nutné získat jen ty peněžní toky, které plynou vlastníkům podniku. Proto se od nich odečítají úroky věřitelů a splátky úročeného cizího kapitálu a přičítají nově přijaté úročené závazky. Výsledné volné peněžní toky FCFE, jež slouží pouze vlastníkům podniku, se dále diskontují na současnou hodnotu. Diskontní mírou se v tomto případě uvažují pouze náklady na vlastní kapitál. C) Metoda ekonomické přidané hodnoty Ekonomická přidaná hodnota EVA vyjadřuje, jak velký zisk podnik doopravdy generuje. Nejedná se zde o vyjádření účetního zisku, nýbrž zisku ekonomického, který v sobě zahrnuje veškeré výnosy a náklady kapitálu. Je zřejmé, že účetní zisk bude vždy větší než zisk ekonomický, jelikož zisk ekonomický v sobě zahrnuje náklady na kapitál, kterými jsou náklady ušlé příležitosti a riziko, jež musí postupovat. 𝐸𝑉𝐴 = 𝑁𝑂𝑃𝐴𝑇 − 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 ∗ 𝑊𝐴𝐶𝐶 kde:

𝑁𝑂𝑃𝐴𝑇 = zisk z hlavního provozu podniku po dani, 𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 = kapitál vázaný v aktivech, který slouží k provozní činnosti, 𝑊𝐴𝐶𝐶 = průměrné vážené náklady kapitálu.

Capital vyjadřuje takovou hodnotu kapitálu, která je nutná ke generování operačního zisku a bývá označována taktéž jako NOA, respektive čistá operační aktiva, která jsou srovnatelná s provozně nutným investovaným kapitálem (Mařík 2011). NOPAT je operační výsledek hospodaření po odpočtu upravených daní, které české účetní standardy neznají. Lze ho však srovnat s korigovaným provozním výsledkem hospodaření, jenž byl popsán výše. Samotné ocenění metodou EVA se dá provést buď pro případ, kdy se očekává stabilní růst podniku jednofázovou metodou, nebo v případě, kdy se očekávají změny růstu metodou dvoufázovou. Výsledek ocenění vyjadřuje, jak velká je současná hodnota kapitálu a jaká je hodnota všech budoucích přidaných hodnot. Je zřejmé, že může nastat situace, kdy bude hodnota podniku 41

záporná. V takovém případě by se již s předstihem mělo uvažovat o likvidaci nebo restrukturalizaci podniku.

2.11.2. Majetkové metody Majetkové metody ve své podstatě staví na odhadu substanční hodnoty majetku podniku. Mařík (2011) uvádí tuto definici: "Majetková hodnota podniku je definována jako souhrn individuálně oceněných položek majetku. Od tohoto souhrnu je pak odpočtena suma individuálně oceněných závazků.” Jak bylo uvedeno výše, je nutné rozdělit oceňování na situace, kdy se jedná o podnik, jež bude pokračovat ve své činnosti a na podnik, u kterého se předpokládá likvidace. V případě, že se bude oceňovat podnik, který by měl v budoucnu pokračovat v nezměněné podobě, oceňuje se převážně na principu substančních cen. Bude-li se oceňovat podnik, u kterého se čeká rozdělení, rozprodání nebo zlikvidování, bude se stanovovat likvidační hodnota. A) Likvidační ocenění Oceňuje-li se podnik za účelem stanovení likvidační hodnoty, odhaduje se, za kolik lze rozprodat majetek podniku. Výsledná likvidační hodnota by v sobě měla zahrnovat jednak všechny příjmy, které je možné získat prodejem majetku podniku, taktéž veškeré výdaje, které souvisí s prodejem a výdaje určené na úhradu dluhů. Je tedy možné, že výsledná hodnota může nabývat jak kladných tak záporných hodnot. Výsledek ocenění likvidační hodnotou by měl být ovlivněn několika fakty. Pokud by se mělo rozprodávat pod tlakem, během krátkého časového úseku a nedostatečně promyšleně s ohledem na prodejnosti různých majetků jako celků nebo jednotlivých dílů, měla by být výsledná hodnota nižší než v případech, kdy by tomu bylo naopak. Ve výsledné hodnotě by měly být zakomponovány také veškeré příjmy či výdaje stále fungujícího podniku v případě, že se očekává, že podnik bude ještě nějakou chvíli pokračovat. Neměly by být opomenuty také daně z prodeje majetku. Důvodem ocenění likvidační hodnotou může být také rozhodnutí insolvenčního správce nebo vlastníků o budoucnosti podniku. V případě, že by likvidační hodnota podniku byla vyšší než je jeho cena obvyklá, je výhodné podnik likvidovat po částech. Pokud by likvidační hodnota byla nižší, stojí za to podnik prodat podnik jako celek. To samé platí i o rozhodování o pokračování podniku. Pokud by hodnota podniku získaná například výnosovým oceněním byla nižší než hodnota likvidační, bylo by ve většině případů výhodnější podnik likvidovat. 42

B) Metoda účetní hodnoty Účetní hodnota podniku vyjadřuje hodnotu majetku v pořizovacích cenách a vychází z podvojného účetnictví a jeho platných zásad. Vzhledem k tomu, že je majetek vykazován pouze v historických cenách, nelze o hodnotě výsledku hodnocení hovořit jako o hodnotě tržní. Výhodou oceňování účetní hodnotou je převážně poměrná jednoduchost provedení a dobrá prokazatelnost. Využití této metody spočívá převážně tehdy, je-li potřeba získat rychlý obrázek o situaci podniku. C) Metoda substanční Základním záměrem ocenění substanční metodou je nalezení takové hodnoty podniku, která by odpovídala ceně, jež by bylo nutné vynaložit na vytvoření shodného nového podniku. Jedná se tedy o určení substituční hodnoty majetku oproštěné o opotřebení, která může mít dvě formy, brutto nebo netto. Brutto hodnota vyjadřuje substituční hodnotu podniku bez odečtení dluhů. Pokud by došlo k odečtení veškerých dluhů podniku, jednalo by se o substituční hodnotu netto. Problémem, se kterým se lze při oceňování převážně hmotného majetku setkat, je rozhodnutí, zdali počítat s náklady na pořízení úplně totožného majetku nebo pouze majetku, který plní stejné funkce, je stejně užitný, avšak je například z jiných materiálů nebo má jiný vzhled. Je zřejmé, že hodnota úplně totožného majetku se může lišit od hodnoty majetku shodného, jež je vhodným ekvivalentem, nikoliv však přesnou replikou. Proto se rozlišuje mezi reprodukčními náklady, které vyjadřují veškeré náklady na pořízení totožného majetku a náklady náhrady, ve kterých se počítá s takovými ekvivalenty, které mohou být aktuálně dostupné na trhu, plní shodné funkce a mají obdobné vlastnosti jako majetek oceňovaného podniku (Mařík 2011). Při hledání substituční ceny nehmotného majetku se lze setkat s jiným problémem. Vzhledem k obtížnosti stanovit náklady na pořízení některého nehmotného majetku se totiž často musí uvažovat jen ten nehmotný majetek, u kterého lze náklady na pořízení vyčíslit. Může se jednat například o náklady spojené se získáním patentů, licencí, ochranných známek, softwaru apod. Velmi obtížně lze však stanovit náklady na majetek nehmotný, jehož cenu pořízení lze určit jen velmi obtížně nebo vůbec. Jedná se především o goodwill, know how, vztahy s partnery apod. Pokud dochází ke stanovení veškerých nákladů na hmotný i nehmotný majetek, Mařík (2011) hodnotu podniku definuje jako úplnou substanční hodnotu podniku. V opačném případě ji definuje jako substanční hodnotu neúplnou.

43

2.11.3. Metody tržní Metody tržní, známé též jako metody založené na analýze trhu, jak už je zde napovězeno, stanovují hodnotu podniku analýzou trhu. V případě, že se cena určuje vzhledem k uskutečněným transakcím s podniky, jedná se o metodu tržního porovnání. Pokud se cena určuje vzhledem k ceně akcií, se kterými se obchoduje na kapitálových trzích, jedná se o přímé ocenění na základě dat z kapitálových trhů. A) Přímé ocenění na základě dat kapitálových trhů Přímé ocenění na základě dat kapitálových trhů lze praktikovat u podniků, s jejichž akciemi se volně obchoduje. Princip ocenění spočívá v tom, že se množství akcií vynásobí cenou jedné akcie. Mařík (2011) výsledek tohoto procesu pokládá za tzv. tržní kapitalizaci, která však nemusí odpovídat tržní hodnotě podniku. Tržní kapitalizace v sobě nijak nezahrnuje fakt, že při prodeji všech nebo většího objemu akcií se může cena výrazně lišit. Cena prodeje většího množství akcií může být vyšší především vzhledem k tomu, že se kupujícímu dostává možnosti ovládat chod společnosti získáním tzv. kontrolního balíku. Dalším aspektem, jenž může odlišovat tržní hodnotu podniku od tržní kapitalizace, je cena akcie, se kterou se kalkuluje. Použitím aktuální ceny totiž oceňovatel nebere v úvahu její kolísání. Proto je vhodné, aby se ve výpočtech využívalo průměrné ceny v poslední době. B) Tržní porovnání Ocenění na základě tržního porovnání spočívá na porovnání dvou nebo více podniků za účelem stanovení tržní hodnoty. Existuje několik variant, jak určovat hodnotu podniku. Metoda srovnatelných podniků, kdy se určuje hodnota podniku, u kterého nelze stanovit tržní kapitalizaci, na základě porovnání s obdobnými podniky, u kterých je tato hodnota známa. Další metodou je metoda srovnávání srovnatelných transakcí, kdy se podnik porovnává s obdobnými podniky, se kterými se obchodovalo, a známe cenu transakcí. V obou případech je potřeba více podniků, se kterými se oceňovaný podnik bude srovnávat. Vzhledem k tomu, jaká je situace v České republice na trhu s podniky, a jaká je historie tohoto trhu, je zřejmé, že oceňování na základě tržního porovnání nebude dosahovat takových kvalit, jako například v USA, kde je trh s podniky daleko rozmanitější. Metoda srovnatelných podniků Principem metody srovnatelných podniků je stanovit hodnotu podniku na základě porovnání s podniky, kde jejich hodnotu známe. Ve většině případů se podnik srovnává s podniky, u kterých 44

je známá hodnota, která vychází z tržní kapitalizace. Proto se tato metoda aplikuje především na oceňované podniky, s jejichž akciemi se volně neobchoduje. Podniky, se kterými se oceňovaný podnik porovnává, jsou takové podniky, které jsou podobné oceňovanému podniku a u kterých je známa jejich hodnota vycházející z tržní kapitalizace - jejich akcie jsou volně obchodovatelné na trhu. Výsledná hodnota je ovlivněna výběrem porovnávaných podniků, proto je vhodné, aby podniky byly co nejvíce podobné. Jedná se především o podobnost, co se oboru činnosti týče, velikosti podniku, výkonnosti apod. Odlišnosti mezi podniky jsou zohledněny multiplikátory. Je vhodné, aby se aplikovalo více tržních multiplikátorů a jako konečný výsledek byl stanoven jejich vážený průměr. Metoda srovnatelných transakcí Postup při oceňování metodou srovnatelných transakcí je obdobný, jako v případě metody srovnatelných podniků. V obou případech se jedná o srovnávání podobných podniků, kde jsou u srovnávaných podniků známy jejich hodnoty. V případě metody srovnatelných transakcí jsou však známy opravdu realizované ceny za podniky. Rozdíly mezi podniky jsou taktéž zohledněny aplikací tržních multiplikátorů.

45

3. Ocenění nemovitostí V této části práce budou oceňovány dvě nemovitosti. První nemovitostí bude bytový dům, který se nachází v Karlových Varech, druhou nemovitostí bude rodinný dům, který se nachází rovněž v Karlových Varech. Nemovitosti budou oceňovány za účelem stanovení tržní hodnoty majetku a to porovnávací, nákladovou a výnosovou metodou.

3.1. Ocenění bytového domu Cílem této části práce je ocenění bytového domu. Tato část práce vyjadřuje názor autora práce na tržní hodnotu oceňovaného majetku ke dni ocenění, kterým je 1. duben 2014. Definice tržní hodnoty a oceňovacích metod jsou uvedeny v kapitole č. 1 této práce. Ocenění je prováděno pouze za účelem prokázání autorovi znalosti daného tématu a nemělo by být použito pro jiné účely. Pokud bude toto ocenění použito pro jiné účely, než je posouzení autorovu znalosti oceňování nemovitostí, autor nepřebírá žádnou zodpovědnost. Popis majetku Předmětem ocenění je bytový dům, který se nachází na Šmeralově ulici, č. p. 341, v části Rybáře, v krajském městě Karlovy Vary. Karlovy Vary jsou lázeňským městem na západě České republiky. Počet obyvatel je těsně nad 50 tis. Rybáře jsou částí Karlových varů, která je charakteristická množstvím bytových domů, a to zděných i panelových. Zděné budovy se koncentrují převážně podél ulice Sokolovská, ve kterých se nachází kromě bytových jednotek také četné obchodní prostory. Panelová zástavba se soustřeďuje do sídlišť jako Růžový vrch či Čankovská, které se vyskytují dál od ulice Sokolovská a rovněž dál od městského centra. Ceny nemovitostí jsou v Rybářích levnější než ceny nemovitostí v centru a historickém jádru, porovnatelné s cenami v části Drahovice. Ceny nemovitostí jsou dražší, než v ostatních oblastech Karlových Varů. Je to dáno především tím, že jsou Rybáře blízko centra. Na vyšší ceny působí také kompletní občanská vybavenost, dobrá dopravní obslužnost a dostupnost. Parkování je v oblasti možné, pouze na ulici Sokolovská, která si sice prošla před několika lety kompletní rekonstrukcí – přeložení vozovky, nové chodníky a nová parkovací místa, je parkování stále omezené. Oceňovaný dům se nachází v těsné blízkosti ulice Sokolovská. Výhodou tohoto postavení je především fakt, že veškerá občanská vybavenost a zastávky hromadné dopravy se nachází v dochůdné vzdálenosti 5 minut a na nemovitost nepůsobí v takové míře negativní vlivy dopravy. Další výhodou jsou i lepší parkovací možnosti. 46

Oceňovaná nemovitost byla postavena v 60. letech minulého století a v roce 2011 si prošla kompletní rekonstrukcí. Během svého života byla nemovitost používána k nájemnímu bydlení. V nemovitosti se pronajímají 3 byty a jeden kancelářský prostor. Nemovitost tvoří funkční celek s pozemkem, parcelní číslo 89. Pozemek je stavební, jeho výměra činí 359 m2. 110 m2 pozemku je zastavěno nemovitostí, zbylá část je zatravněná a slouží jako domovní dvorek. Na pozemku se nenachází žádné jiné vedlejší stavby než přípojky k médiím, jejichž hodnota bude zohledněna ve výpočtu hodnoty majetku jako celku. Samotný bytový dům stojí mezi dvěma nízkopodlažními budovami, jedna slouží jako sklad, druhá jako garáž. Uliční fasáda je situována směrem na jih. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, schody jsou visuté žulové, podesty železobetonové a základové pásy betonové. Krov je dřevěný, vaznicový, krytina střechy a klempířské střechy jsou plechové, nově instalovány v roce 2011. V roce 2011 také došlo k zateplení budovy kontaktním zateplovacím systémem EPS a k opatření fasády hrubou vápennou omítkou. Okna nemovitosti jsou plastová a byla rovněž instalována v roce 2011. Teplá voda je do objektu přiváděna dálkově a je rovněž používána na vytápění objektu. Interiéry nemovitosti jsou po rekonstrukci, v bytových a kancelářských prostorech jsou nové podlahy, omítky, obklady koupelen a kuchyní a nové zařizovací předměty. Nemovitost nemá žádné vady či poruchy, které by měly výrazně snižovat její hodnotu. Celkově lze úroveň konstrukčních prvků považovat za standardní. Nemovitost není aktuálně využívána. Důvodem je hledání nového kupce. Bytové jednotky a kancelářské prostory jsou po rekonstrukci a připraveny k okamžitému nastěhování. V oceňovaném objektu se nachází celkem tři bytové jednotky dispozice 3+1 o výměře 95 m2 a jeden kancelářský prostor o výměře 65 m2. Oceňovaná nemovitost je v katastru zanesena jako objekt k bydlení a jeho potencionální využití jako bytový dům je v souladu s územním plánem i kolaudací. Pronajímatelnost prostorů je technicky proveditelná, majetek není morálně ani fyzicky zastaralý a není potřeba žádných investic. Vzhledem k tomu, že objekt není využíván a neplynou z něj žádné finanční toky, ani díky nim vlastník nešetří své náklady na bydlení, není nemovitost maximálně zisková. K pronajímatelným bytovým jednotkám a kanceláři se nevážou žádné smlouvy či břemena a jsou v takovém technickém stavu, který umožňuje tyto jednotky pronajímat za tržní nájemné. K nejlepšímu a nejvyššímu využití majetku dojde tehdy, kdy budou bytové jednotky a kancelář v objektu pronajímány za tržní nájemné, popřípadě využívané vlastníkem. 47

Majetek bude oceňován jako celek, a to porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. V porovnávací metodě bude hodnota majetku stanovena na základě porovnání oceňovaného majetku s obdobným majetkem, u kterého je známa cena. Ocenění výnosovou metodou vyhodnotí, jak velkou mají současnou hodnotu potencionální budoucí příjmy snížené o příslušné náklady. Nákladovou metodou se stanoví hodnota majetku na základě nákladů, kterých by bylo zapotřebí k vybudování shodné nemovitosti, snížených o opotřebení a další nedostatky. Pozemek bude oceněn pouze porovnávacím způsobem a k celkové hodnotě se v případě ocenění metodou porovnávací a nákladovou přičte. V případě ocenění výnosovou metodou je pozemek a stavba brána jako jeden funkční celek a budou oceněny dohromady. Hodnota pozemku Hodnota pozemku bude stanovena na základě porovnání pozemku se třemi obdobnými pozemky, u kterých je známa jejich cena. Za porovnávací jednotku je brán metr čtvereční plochy pozemku. Základním kritériem pro výběr porovnávaných pozemků byla jejich lokalita, typ pozemku a nezastavěnost. Případné rozdíly mezi pozemky byly zohledněny příslušnými korekcemi. Jednalo se především o rozdíly v dopravní dostupnosti, v dopravní obslužnosti, ve svažitosti pozemku apod. Na základě tohoto porovnání autor dospěl k názoru, že hodnota jednoho metru čtverečního pozemku je 1 901 Kč. Celková hodnota oceňovaného pozemku o výměře 359 m2 je tedy: 683 000 Kč Výpočty porovnávací hodnoty pozemku jsou uvedeny v této tabulce: Tabulka 7 Stanovení porovnávací hodnoty pozemku

Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Rybáře

Stará Role 1

Stará Role 2

89

N/A

N/A

N/A

Šmeralova

Počernická

Jedlová

Husova

a) Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Šmeralova 341

48

Katastrální území

Rybáře

Rybáře

Stará Role

Stará Role

Obec

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Okres

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

2 200 500

1 677 950

1 274 192

815

907

821

2 700

1 850

1 552

1. 3. 2014

1. 3. 2014

1. 3. 2014

1

1

1

2 700

1 850

1 552

nabídka

nabídka

nabídka

Korekce

0,95

0,95

0,95

Upravená hodnota

2 565

1 758

1 474

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

2 565

1 758

1 474

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

1

1

1

2 565

1 758

1 474

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

1

1

1

2 565

1 758

1 474

ano

ano

ano

1

1

1

2 565

1 758

1 474

nejsou

nejsou

nejsou

1

1

1

b) Základní údaj pro porovnání – cena za m2 Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

359

Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota d) Právní údaje Druh Transakce

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu

bytový dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky

nejsou

Korekce 49

Upravená hodnota

2 565

1 758

1 474

dobrá

průměrná

horší

0,9

1

1,1

2 309

1 758

1 622

pravidelný

pravidelný

pravidelný

1

1

1

2 309

1 758

1 622

mírně svažitý

rovinatý

rovinatý

1

0,97

0,97

2 309

1 705

1 573

kompletní

kompletní

kompletní

1

1

1

2 309

1 705

1 573

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

2 309

1 705

1 573

dobrá

průměrná

omezená

1

1,05

1,1

2 309

1 790

1 731

výborná

výborná

výborná

Korekce

0,95

0,95

0,95

Upravená hodnota

2 193

1 701

1 644

není

není

není

1

1

1

2 193

1 701

1 644

není

není

není

1

1

1

2 193

1 701

1 644

e) Technické parametry Lokalita

průměrná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

mírně svažitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

dobrá

není

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

není

Korekce Upravená hodnota 50

f) Ostatní parametry Korekce pro velikost

větší

větší

větší

Korekce

1,03

1,03

1,03

Upravená hodnota

2 259

1 752

1 693

pozemku

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnota zaokrouhlená

1 901 Kč 359 682 542 Kč 683 000 Kč

Zdroj: vlastní úvahy a výpočty, předlohou publikace Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1. 2007

Porovnávací metoda Pro stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti byl oceňovaný majetek porovnáván se třemi obdobnými nemovitostmi. Kritériem pro výběr porovnávaných nemovitostí byl především typ nemovitosti, velikost nemovitosti a její lokalita. Srovnávací jednotkou byla vybrána čistá podlahová plocha (NFA). Veškeré faktory, které mají dle autora vliv na hodnotu nemovitosti, byly zohledněny příslušnými korekcemi. Jedná se především o stav objektu, technickou vybavenost, dopravní obslužnost a dostupnost apod. Po přičtení odhadované hodnoty pozemku byla celková porovnávací hodnota stanovena na: 7 700 000 Kč. Výpočty porovnávací hodnoty majetku jsou uvedeny v této tabulce: Tabulka 8 Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti

Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

a) Identifikační údaje

51

Pořadové číslo

1

2

BD

BD

BD Závodu

Šmeralova

Jízdárenská

míru

89

438

493

70

Šmeralova

Jízdárenská

Závodu míru

Kpt. Jaroše

341

1529

467

153

Rybáře

Tuhnice

Stará Role

Dvory

Obec

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Okres

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

359

179

295

388

1 901

1 901

1 901

1 901

682 542

340 320

560 863

737 678

nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

3

BD Dvory

b) Údaje o pozemku Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

c) Základní údaj pro porovnání – m2 celkové podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

350

Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku

380

350

244

13 500 000

7 500 000

4 999 000

13 159 680

6 939 137

4 261 322

34 631

19 826

17 464

1. 3. 2014

1. 3. 2014

1. 3. 2014

1

1

1

34 631

19 826

17 464

nabídka

nabídka

nabídka

0,95

0,95

0,95

32 899

18 835

16 591

absolutní

absolutní

absolutní

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota d) Právní údaje Druh Transakce

x

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

absolutní

52

Korekce

1

1

1

32 899

18 835

16 591

není

není

není

1

1

1

32 899

18 835

16 591

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

32 899

18 835

16 591

ano

ano

ano

1

1

1

32 899

18 835

16 591

nejsou

nejsou

nejsou

1

1

1

32 899

18 835

16 591

velmi dobrá

dobrá

průměrná

0,8

0,97

1,1

26 319

18 270

18 250

dobrý

velmi dobrý

dobrý

1

0,95

1

26 319

17 356

18 250

dobrá

velmi dobrá

dobrá

1

0,95

1

26 319

16 488

18 250

dobrá

dobrá

dobrá

1

1

1

26 319

16 488

18 250

Upravená hodnota Existence věcných břemen

není

Korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky

nejsou

Korekce Upravená hodnota e) Technické parametry Lokalita

dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

dobrá

Korekce Upravená hodnota 53

Potencionální rozvoj budovy

průměrný

průměrný

průměrný

průměrný

1

1

1

26 319

16 488

18 250

velmi dobrá

dobrá

průměrná

0,95

1

1,05

25 003

16 488

19 163

průměrná

průměrná

dobrá

1,05

1,05

1

26 254

17 313

19 163

velmi dobrá

dobrá

průměrná

0,9

1

1,05

23 628

17 313

20 121

nejsou

nejsou

nejsou

1

1

1

23 628

17 313

20 121

obdobná

obdobná

menší

1

1

0,97

23 628

17 313

19 517

není

není

není

1

1

1

23 628

17 313

19 517

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

nejsou

Korekce Upravená hodnota f) Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Váhy Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Počet jednotek Porovnávací hodnota celkem bez pozemku

20 153 350 7 053 486 Kč 54

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

682 542 Kč 7 736 027 Kč

Celková porovnávací hodnota po

7 736 000 Kč

zaokrouhlení Zdroj: vlastní úvahy a výpočty, předlohou publikace Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1. 2007

Nákladová metoda Ocenění nákladovým způsobem vychází z nákladů, kterých by bylo zapotřebí k postavení shodné nemovitosti na shodném místě. Ocenění nákladovou metodou bylo aplikováno na základě oceňovací vyhlášky. Výchozím předpokladem pro aplikaci tohoto ocenění bylo určení celkového obestavěného prostoru. Základní agregovaná cena za m3 obdobných nemovitostí a příslušné koeficienty byly stanoveny podle oceňovací vyhlášky. Opotřebení bylo zjištěno analytickou metodou, rovněž podle oceňovací vyhlášky. Celková hodnota stavby byla odhadnuta na 6 089 000 Kč. Po přičtení hodnoty pozemku je celková hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou: 7 476 000 Kč. Postup pro stanovení této hodnoty je uveden v této tabulce:

55

Tabulka 9 Stanovení nákladové hodnoty majetku

Celkový obestavěný prostor (m3)

1 595

Základní cena za 1 m3

2 150

Koeficient přepočtu dle stavební konstrukce

0,939

Koeficient zastavěné plochy

0,98

Koeficient výšky

0,98

Koeficient vybavení

0,99

Koeficient polohový

1,1

Koeficient změny ceny

2,112

Základní cena upravená

4 434

Stáří

50 let

Předpokládaná životnost

100 let

Opotřebení stanovené analytickou metodou

13,9 %

Celková nákladová cena stavby v Kč

6 089 494

Pozemek v Kč

1 386 034

Hodnota nákladovou metodou v Kč

7 475 527

Hodnota nákladovou metodou po zaokrouhlení v Kč

7 476 000

Zdroj: vlastní výpočty podle oceňovací vyhlášky č. 441 / 2013 Sb.

Výnosová metoda Vzhledem k tomu, že tato nemovitost může generovat finanční příjmy, je vhodné ji ocenit výnosovou metodou. Základem výnosové metody je stanovení výše potencionálních ročního příjmu, které může z vlastnictví majetku plynout. Dalším krokem je odečíst veškeré roční náklady, které s provozem nemovitosti za účelem dosahování výnosů souvisejí. Posledním krokem je kapitalizace těchto částek za účelem zjištění jejich současné hodnoty. Potencionální příjmy byly odvozeny na základě dosahovaných příjmů za obdobné bytové a kancelářské prostory v dané lokalitě. Náklady byly vyčísleny na základě expertního odhadu, přičemž se uvažovaly především náklady na úklid společných prostorů a revize technických zařízení. Náklady na renovaci byly stanoveny na základě reprodukční ceny stavby, která byla zjištěna aplikací nákladové metody, a životnosti budovy. Míra kapitalizace byla převzata z oceňovací vyhlášky pro daný typ majetku. Vzhledem ke stavu oceňovaného majetku, u kterého lze předpokládat, že jeho ekonomická životnost bude delší než 50 let, byl pro stanovení výnosové

56

hodnoty majetku využit vzorec věčné renty. Výsledná výnosová hodnota nemovitosti byla odhadnuta na částku: 7 412 000 Kč. Výpočet výnosové hodnoty majetku je uveden v této tabulce. Tabulka 10 Stanovení výnosové hodnoty nemovitosti

Potencionální příjem z pronájmu

495 240

Srážky za neobsazenost a neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu

15% 420 954 12 000

Pojistné

5 000

Daň z nemovitosti

8 000

Ostatní provozní náklady

1 500

Provozní příjem Rezervy na inovace

394 454 60 895

Čistý provozní příjem NOI

333 559

Míra kapitalizace

4,5%

Výnosová hodnota

7 412 424 Kč

Výnosová hodnota po zaokrouhlení

7 412 000 Kč

Zdroj: vlastní úvahy a výpočty, předlohou publikace Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1. 2007

Závěr Celková hodnota majetku byla autorem indikována následovně: Tabulka 11 Stanovení celkové hodnoty oceňovaného majetku

Hodnota

váha

vážený průměr

Porovnávací metoda

7 736 027

30%

2 320 808

Nákladová metoda

7 475 527

30%

2 242 658

Výnosová metoda

7 412 424

40%

2 964 969

Celková hodnota

7 528 436

Celková hodnota po zaokrouhlení

7 528 000

Zdroj: vlastní úvahy a výpočty, předlohou publikace Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1. 2007

57

Oceňovaný majetek je typ majetku, který je běžně využíván především za účelem výnosů z pronájmů, a proto je výnosové hodnotě přiřčena nejvyšší váha. Porovnávací hodnota velmi dobře odráží aktuální stav trhu s nemovitostmi v dané lokalitě, a proto není její váha v ocenění opomenuta. Nákladová metoda odráží náklady, kterých by bylo zapotřebí k postavení shodné nemovitosti na shodném místě, a do výsledného hodnocení by se měla podílet 30 %. Celková hodnota oceňovaného majetku k 1. dubnu 2014 je: 7 528 000 Kč Toto hodnocení oceňované nemovitosti vyjadřuje názor autora na jeho tržní hodnotu ke dni 1. dubna 2014. Autor ocenění neprováděl žádné šetření vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku a za skutečnosti právního charakteru nepřebírá žádnou odpovědnost. Vzhledem k tomu, že je ocenění prováděno pouze za účelem prokázání znalosti oceňování nemovitostí, neměl by být materiál použit pro žádné jiné účely.

3.2. Ocenění rodinného domu Cílem této části práce je ocenění rodinného domu. Tato část práce vyjadřuje názor autora práce na tržní hodnotu oceňovaného majetku ke dni ocenění, kterým je 1. duben 2014. Definice tržní hodnoty a oceňovacích metod jsou uvedeny v kapitole č. 1 této práce. Ocenění je prováděno pouze za účelem prokázání autorovi znalosti daného tématu a nemělo by být použito pro jiné účely. Pokud bude toto ocenění použito pro jiné účely, než je posouzení autorovo znalosti oceňování nemovitostí, autor nepřebírá žádnou zodpovědnost. Popis majetku Předmětem ocenění je rodinný dům, který se nachází v ulici Františka Krejčího, č. p. 209, Olšova Vrata, Karlovy Vary. Oceňovaná nemovitost leží na parcele č. 674/20. Součástí oceňovaného majetku je i pozemek 674/14. Rozloha pozemků je dohromady 841 m2. Zastavěná plocha stavby je 144 m2, podlahová plocha 250 m2 a obestavěný prostor stavby je 835 m3. Oceňovaný majetek se nachází v Olšových vratech, které se nacházejí zhruba 5 km od centra Karlových Varů. Lokalita této městské části je charakteristická svou zástavbou, která je tvořena především rodinnými domy. Okolí je vhodné pro turistické aktivity. V blízkosti se nachází rovněž chráněná krajinná oblast Slavkovský les. Oceňovaný majetek je dobře dopravně dostupný a v jeho okolí se nachází dostatek prostoru pro parkování. Dopravní obslužnost je 58

obstarána městskou hromadnou dopravou. V blízkosti nemovitosti se nachází zastávka MHD, ve které staví linky jedoucí do centra Karlových Varů. Ceny nemovitostí jsou v dané lokalitě nižší než v centru Karlových Varů. Obchoduje se zde převážně se stavebními pozemky a rodinnými domy. Ceny těchto nemovitostí jsou sice nižší než například v částech centra, v historickém jádru, v části Rybáře či části Drahovice, zároveň ale vyšší než v ostatních částech Karlových Varů, které mohou být i blíže k centru a lépe dostupné. Je to dáno převážně atraktivitou dané lokality, klidem, typem zástavby apod. V lokalitě není dostatečná občanská vybavenost. Chybí zde pošta, základní škola, banky, některé obchody apod. Vzhledem k dobré dostupnosti centra Karlových Varů to však není takový problém. Pozemek oceňovaného majetku je mírně svažitý, travnatý a kromě rodinného domu a oplocení z betonových tvárnic a pletiva, přípojek k vodě, kanalizaci a plynu, se na něm nevyskytují žádné jiné vedlejší stavby. Rodinný dům je 2 roky starou novostavbou, má jedno nadzemní podlaží a částečně využité podkroví. Svislé nosné konstrukce jsou zděné tvárnicemi Porotherm, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, základy jsou pásové betonové a schody železobetonové. Krov je dřevěný vaznicový, krytina střechy je pálená taška. Klempířské konstrukce jsou kompletní, z hliníku, systém Prefa. Dům je ochráněn proti atmosférickým výbojům hromosvodem. Fasáda domu je opatřena hrubou vápennou omítkou, okna a dveře jsou plastová, jejich výplně jsou zdvojené. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Obklady v koupelnách a kuchyni jsou keramické, podlahy jsou opatřeny keramickou dlažbou popřípadě v některých místnostech kobercem. Dům je vytápěn prostřednictvím plynového kotle, topným médiem je voda. Veškeré rozvody topného média jsou v mědi, v koupelně a kuchyni je podlahové topení, jinak jsou místnosti vybaveny hliníkovými otopnými tělesy. Teplá užitková voda je zprostředkována plynovým boilerem. Zemní plyn je zaveden pouze do technické místnosti, kde se nachází boiler a kotel. Hygienická zařízení v nemovitosti jsou ze sanitární keramiky. Vzhledem k tomu, že je objekt novostavbou, nejsou žádné konstrukce výrazně opotřebovány. Úroveň vybavení nemovitosti lze považovat za standartní. Nemovitost nebyla v současnosti ani v minulosti využívána. Důvodem pro nevyužívání nemovitosti je prodej nemovitosti, kdy se očekává, že nemovitost bude připravena k okamžitému nastěhování nového majitele. Tento stav je umožněn adekvátním technickým a morálním stavem. Lze předpokládat, že nemovitost bude sloužit novému majiteli jako rodinný dům. To je dáno rovněž platným kolaudačním rozhodnutím. Vzhledem k tomu, že není nemovitost využívána a ani z jejího vlastnictví neplynou žádné výnosy, není nemovitost 59

maximálně zisková, a proto nelze tvrdit, že by byla užívána v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím. Majetek bude oceňován jako celek, a to porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. Aplikace porovnávací metody spočívá v porovnávání oceňované nemovitosti s obdobným majetkem, u kterého je známa cena. Aplikací výnosové hodnoty se zjistí současná hodnota budoucích příjmů, kterých lze po odečtení příslušných nákladů vlastnictvím nemovitosti dosáhnout. Nákladovou metodou se zjistí hodnota majetku na základě nákladů, kterých by bylo zapotřebí k vybudování shodné nemovitosti ke dni ocenění, snížených o opotřebení a další nedostatky. Pozemek bude oceněn pouze porovnávací metodou a k celkové hodnotě majetku se přičte. V případě ocenění výnosové hodnoty bude v tomto ocenění pozemek zahrnut. Vedlejší stavby, jako přípojky k médiím a oplocení pozemku budou brány jako funkční celek s nemovitostí. Hodnota pozemku Hodnota pozemku bude zjištěna na základě porovnání pozemku se třemi podobnými pozemky, u kterých je známa jejich cena. Porovnávací jednotkou je metr čtvereční plochy pozemku. Základním kritériem pro výběr porovnávaných pozemků byla jejich lokalita, typ pozemku a nezastavěnost. Případné rozdíly mezi pozemky byly zohledněny příslušnými korekcemi. Jednalo se především o rozdíly v dopravní dostupnosti, v dopravní obslužnosti, ve svažitosti pozemku apod. Aplikací porovnávací metody bylo zjištěno, že hodnota jednoho metru čtverečního pozemku je 1 648 Kč. Celková hodnota oceňovaného pozemku o výměře 841 m2 je tedy: 1 386 000 Kč Výpočty porovnávací hodnoty pozemku jsou uvedeny v této tabulce: Tabulka 12 Stanovení porovnávací hodnoty pozemku

Oceňovaný pozemek a) Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

RD KV Hůrky 674/20 a 674/14 Františka Krejčího 209, Olšova Vrata

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 Olšová vrata N/A

2 Stará Role 1 N/A

3 Stará Role 2 N/A

Olšová vrata

Jedlová

Husova

60

674/20 a Olšová vrata pozemek 674/14 Obec Karlovy Vary Karlovy Vary Okres Karlovy Vary Karlovy Vary 2 b) Základní údaj pro porovnání – cena za m Prodejní cena celkem 2 058 000 2 Rozloha pozemku v m 841 1372 2 Cena za 1 m 1 500 Datum transakce 1. 3. 2014 Korekce 1 Upravená hodnota 1 500 d) Právní údaje Druh Transakce nabídka Korekce 0,95 Upravená hodnota 1 425 Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 1 425 Existence věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 1 425 Využití dle územního rodinný dům rodinný dům plánu Korekce 1 Upravená hodnota 1 425 Územní rozhodnutí ano ano Korekce 1 Upravená hodnota 1 425 Jiné právní omezení a nejsou nejsou závazky Korekce 1 Upravená hodnota 1 425 e) Technické parametry Lokalita dobrá dobrá Korekce 1 Upravená hodnota 1 425 Tvar pozemku pravidelný pravidelný Korekce 1 Upravená hodnota 1 425 Svažitost mírně svažitý rovinatý Korekce 0,97 Upravená hodnota 1 382 Katastrální území

61

Stará Role

Stará Role

Karlovy Vary Karlovy Vary

Karlovy Vary Karlovy Vary

1 677 950 907 1 850 1. 3. 2014 1 1 850

1 274 192 821 1 552 1. 3. 2014 1 1 552

nabídka 0,95 1 758 Absolutní vlastnictví 1 1 758 Bez věcných břemen 1 1 758

nabídka 0,95 1 474 Absolutní vlastnictví 1 1 474 Bez věcných břemen 1 1 474

rodinný dům

rodinný dům

1 1 758 ano 1 1 758

1 1 474 ano 1 1 474

nejsou

nejsou

1 1 758

1 1 474

dobrá 1 1 758 pravidelný 1 1 758 rovinatý 0,97 1 705

průměrná 1,1 1 622 pravidelný 1 1 622 rovinatý 0,97 1 573

Dostupnost inženýrských kompletní sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice není stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce není Korekce Upravená hodnota f) Ostatní parametry Korekce pro velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 1 648 jednotky Rozloha pozemku 841 Celková porovnávací 1 386 034 hodnota Celková porovnávací hodnota po 1 386 000 zaokrouhlení

kompletní

kompletní

kompletní

1 1 382 nezjištěna 1 1 382 dobrá 1 1 382

1 1 705 nezjištěna 1 1 705 průměrná 1,05 1 790

1 1 573 nezjištěna 1 1 573 omezená 1,1 1 731

dobrá

dobrá

dobrá

1 1 382

1 1 790

1 1 731

není

není

není

1 1 382 není 1 1 382

1 1 790 není 1 1 790

1 1 731 není 1 1 731

větší

srovnatelná

srovnatelná

1,03 1 424

1 1 790

1 1 731

Zdroj: vlastní úvahy a výpočty, předlohou publikace Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1. 2007

Porovnávací metoda Pro zjištění porovnávací hodnoty rodinného domu byl oceňovaný majetek porovnán se třemi obdobnými nemovitostmi. Porovnávané nemovitosti byly vybírány především s ohledem na jejich lokalitu, atraktivitu, dopravní obslužnost a dostupnost a velikost. Jako srovnávací jednotka byla autorem vybrána čistá podlahová plocha (NFA). Odlišnosti mezi nemovitostmi byly zohledněny příslušnými korekcemi. Po přičtení zjištěné hodnoty pozemku porovnávací metodou byla celková porovnávací hodnota stanovena na: 62

7 191 000 Kč. Výpočty porovnávací hodnoty majetku jsou uvedeny zde: Tabulka 13 Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti

Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

a) Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

RD KV Hůrky

RD 230 Hůrky RD 432 Doubí

RD M. Rovenské

Karlovy Vary

KV

674/20

674/25

1049

3257

Františka

Františka

U Ovčárny

M. Rovenské

Krejčího 209

Krejčího 238

401

977

Stará Role

Doubí u Katastrální území

Olšova Vrata

Olšova Vrata

Karlových

Stará Role

Varů Obec

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Okres

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

841

809

1674

1012

1 648

1 648

1 648

1 648

1 386 034

1 333 295

2 758 883

1 667 855

b) Údaje o pozemku Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

c) Základní údaj pro porovnání – m2 celkové podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku

250

230

199

311

6 750 000

7 500 000

4 999 000

5 416 705

4 741 117

3 331 145

63

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

23 551

23 825

10 711

1. 2. 2014

1. 3. 2014

1. 3. 2014

1

1

1

23 551

23 825

10 711

nabídka

nabídka

nabídka

0,95

0,95

0,95

22 373

22 633

10 176

absolutní

absolutní

absolutní

1

1

1

22 373

22 633

10 176

není

není

není

1

1

1

22 373

22 633

10 176

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

22 373

22 633

10 176

ano

ano

ano

1

1

1

22 373

22 633

10 176

nejsou

nejsou

nejsou

1

1

1

22 373

22 633

10 176

velmi dobrá

dobrá

dobrá

1

1,05

1,05

22 373

23 765

10 684

Korekce Upravená hodnota d) Právní údaje Druh Transakce

x

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

není

Korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky

nejsou

Korekce Upravená hodnota e) Technické parametry Lokalita

velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota

64

Technický stav objektu

velmi dobrý

velmi dobrý

velmi dobrý

dobrý

1

1

1,1

22 373

23 765

11 753

dobrá

dobrá

průměrná

1

1

1,1

22 373

23 765

12 928

dobrá

dobrá

dobrá

1

1

1

22 373

23 765

12 928

průměrný

průměrný

průměrný

1

1

1

22 373

23 765

12 928

průměrná

horší

průměrná

1

1,05

1

22 373

24 953

12 928

dobrá

dobrá

dobrá

1

1

1

22 373

24 953

12 928

dobrá

dobrá

průměrná

1

1

1,05

22 373

24 953

13 574

nejsou

nejsou

nejsou

1

1

1

22 373

24 953

13 574

obdobná

menší

větší

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

dobrá

Korekce Upravená hodnota Potencionální rozvoj budovy

průměrný

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

průměrná

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

nejsou

Korekce Upravená hodnota f) Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

65

Korekce Upravená hodnota

1

0,97

1,03

22 373

24 205

13 982

Není

není

není

1

1

1

22 373

24 205

13 982

40%

20%

20%

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Váhy Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota

16 587

1 jednotky Počet jednotek Porovnávací hodnota celkem bez pozemku Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

350 5 805 319 1 386 034 7 191 353

Celková porovnávací hodnota

7 191 000

zaokrouhlená Zdroj: vlastní úvahy a výpočty, předlohou publikace Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1. 2007

Nákladová metoda Aplikací nákladové metody byla zjištěna cena, za kterou by byla postavena stejná nemovitost na stejném místě ke dni ocenění po odečtení opotřebení a dalších nedostatků. Zjištění nákladové hodnoty bylo provedeno podle oceňovací vyhlášky. Základní agregovaná cena za m3 a příslušné koeficienty byly stanoveny podle oceňovací vyhlášky. Opotřebení bylo zjištěno lineární metodou. Celková hodnota stavby byla odhadnuta na 4 486 000 Kč. Připočtením hodnoty pozemky byla stanovena celková nákladová hodnota oceňovaného majetku na částku: 5 872 000 Kč. Postup získání této hodnoty je uveden v této tabulce: Tabulka 14 Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti

Celkový obestavěný prostor

834,6

Základní cena

2 290 66

Koeficient vybavení

1

Koeficient polohový

1,15

Koeficient změny ceny

2,126

Základní cena upravená

5 599

Stáří

5

Předpokládaná životnost

100

Opotřebení

4%

Celková nákladová cena stavby

4 485 865

Pozemek

1 386 034

Hodnota nákladovou metodou

5 871 899

Hodnota nákladovou metodou zaokrouhlená

5 872 000

Zdroj: vlastní výpočty podle oceňovací vyhlášky č. 441 / 2013 Sb.

Výnosová hodnota Celková výnosová hodnota majetku je dána současnou hodnotou budoucích výnosů, kterých lze získat vlastnictvím nemovitosti. Výše potencionálního příjmu, kterého by bylo možno dosáhnout, byla stanovena odhadem na základě nabídkových cen za pronájmy rodinných domů a bytů o podlahové ploše větší než 150 m2. I vzhledem k nedostatku nabídek těchto nemovitostí a jejich průměrné nabízené době bylo autorem rozhodnuto o stanovení srážek za neobsazenost nemovitosti na 25 %. Po odečtení nákladů a rezervy na inovace, které byly odhadnuty na základě nákladové hodnoty stavby, byla indikována celková výnosová hodnota oceňovaného majetku na: 2 281 000 Kč. Postup zjištění této hodnoty je uveden v této tabulce: Tabulka 15 Stanovení výnosové hodnoty majetku

Potencionální příjem z pronájmu

300 000

Srážky za neobsazenost a neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

25% 225 000

Náklady na údržbu

0

Pojistné

5 000

Daň z nemovitosti

14 000

Ostatní provozní náklady

1 500 67

Provozní příjem

204 500

Rezervy na inovace

44 859

Čistý provozní příjem NOI

159 641

Míra kapitalizace

7%

Výnosová hodnota

2 280 591

Výnosová hodnota zaokrouhlená

2 281 000

Zdroj: vlastní úvahy a výpočty, předlohou publikace Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1. 2007

Závěr Celková hodnota majetku byla stanovena následovně: Tabulka 16 Stanovení celkové hodnoty oceňovaného majetku

Hodnota

Váha

Vážený průměr

Porovnávací metoda

7 191 353

80%

5 753 082

Nákladová metoda

5 871 899

20%

1 174 380

Výnosová metoda

2 280 591

0%

0

Celková hodnota

6 927 462

Celková hodnota po zaokrouhlení

6 927 000

Zdroj: vlastní úvahy a výpočty, předlohou publikace Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1. 2007

Oceňovaný majetek je typ majetku, který není běžně využíván za účelem generování výnosů z pronájmů, a proto se do výsledného ocenění výnosová hodnota nepromítne. Porovnávací hodnota velmi dobře odráží aktuální stav trhu s nemovitostmi v dané lokalitě, a proto je její váha v ocenění nejvyšší. Nákladová metoda odráží náklady, kterých by bylo zapotřebí k postavení shodné nemovitosti na shodném místě, a do výsledného hodnocení by se měla podílet 20 %. Celková hodnota oceňovaného majetku k 1. dubnu 2014 je: 6 927 000 Kč Toto hodnocení oceňované nemovitosti vyjadřuje názor autora na jeho tržní hodnotu ke dni 1. dubna 2014. Autor ocenění neprováděl žádné šetření vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku a za skutečnosti právního charakteru nepřebírá žádnou odpovědnost. Vzhledem k tomu, že je ocenění prováděno pouze za účelem prokázání znalosti oceňování nemovitostí, neměl by být materiál použit pro žádné jiné účely.

68

69

4. Aplikace ocenění podniku V této části práce autor aplikuje teorii obsaženou v kapitole č. 2 na ocenění vybraného podniku. Výsledkem ocenění je tržní hodnota společnosti. Stanovení tržní hodnoty je prováděno metodou diskontovaných peněžních toků. Účelem ocenění je prokázat autorovo znalost dané tématiky. Autor nepřebírá zodpovědnost za použití ocenění pro jakýkoliv jiný účel.

4.1. Základní charakteristika společnosti Předmětem ocenění je společnost OMV Česká republika, s.r.o. (dále jen OMV), působící převážně v oblasti obchodování, přepravy a prodeje ropy a ropných produktů. Společnost OMV provozuje na území České republiky více jak 200 čerpacích stanic a její průměrná výše ročních tržeb za posledních 10 let činí 28,5 miliard Kč.

4.1.1. Základní údaje o společnosti Datum zápisu:

3. prosince 1992

Obchodní firma:

OMV Česká republika, s.r.o.

Sídlo:

Praha 4 - Nusle, Na Vítězné pláni 1719/4, PSČ 140 00

Identifikační číslo:

480 38 687

Právní forma:

Společnost s ručením omezeným

Předmět podnikání:

hostinská činnost výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona výroba nebezpečných chemických látek a nebezpečných chemických přípravků a prodej chemických látek a chemických přípravků klasifikovaných jako vysoce toxické a toxické

Základní kapitál:

2 936 826 000,- Kč

70

Společníci:

VIVA

International

Marketing-

undHandels-GmbH

Videň,

Trabrennstraße 6-8, 1020, Rakouská republika (100%) Statutární orgán:

jednatel: Jan Bachura, dat. nar. 1. listopadu 1973

4.1.2. Předmět podnikání Společnost OMV je dceřinou společností rakouské OMV, která provozuje sítě čerpacích stanic v Rakousku a prostřednictvím dalších dceřiných firem i v dalších evropských zemích. Dalšími významnými aktivitami mateřské firmy je průzkum, těžba a zpracování ropy a ropných produktů a provoz plynovodů. Aktivity české společnosti lze rozdělit na dva hlavní segmenty. Prvním segmentem je výstavba a provoz čerpacích stanic, druhým segmentem je obchod se zákazníky, který obnáší především obchod s pohonnými hmotami, mazivy, topnými oleji a dalšími ropnými produkty. Celkem se na území České republiky nachází 213 čerpacích stanic OMV, přičemž 20 z těchto čerpacích stanic je provozována franšízově.

4.1.3. Historie společnosti Počátky společnosti OMV sahají až do roku 1990, kdy začala na českém trhu rakouská mateřská společnost působit prostřednictvím dceřiné firmy OMV ČSFR. V roce 1991 došlo k otevření první čerpací stanice pod logem OMV, a to na dálnici D1. V roce 1992 pak vznikla společnost OMV Česká republika, s.r.o. zabývající se výrobou a provozem čerpacích stanic a obchodem s ropnými produkty. V roce 1997 došlo k první důležité akvizici, jednalo se o odkoupení 28 čerpacích stanic ROKAS a SETA. O rok později došlo k akvizici 13 čerpacích stanic BP. V roce 2003 proběhla akvizice čerpacích stanic značky AVANTI a v roce 2006 došlo k největší akvizici společnosti, odkoupení 70 čerpacích stanic značky ARAL.

4.1.4. Čerpací stanice OMV Čerpací stanice jsou většinou umísťovány na hlavních silničních tazích pod značkami OMV nebo Avanti. Většina čerpacích stanic je v moderním provedení. U většiny čerpacích stanic nechybí mycí linky, komory pro samoobslužné mytí vozidel a samoobslužný vysavač. Většina mycích linek si v posledních letech prošla rekonstrukcí. Na čerpacích stanicích se kromě pohonných hmot prodávají i další produkty, jako nápoje, cigarety, alkohol, vybrané potraviny, produkty pro automobily, tisk apod. Mimo to se na většině čerpacích stanicí OMV prodává také 71

čerstvé občerstvení, jako rozpékané pečivo, bagety apod. Na čerpacích stanicích jsou dodávány běžné pohonné hmoty, na vybraných stanicích také LPG a Ethanol popřípadě i kapalné aditivum Adblue, které se užívá v nákladní dopravě za účelem snížení spotřeby a emisí nákladních vozidel.

4.1.5. Velkoobchod Společnost se kromě provozu čerpacích stanic zabývá také velkoobchodem s pohonnými hmotami a ropnými produkty. Společnost dodává svým odběratelům kromě pohonných hmot také bitumeny, asfalty, letecké palivo, topné oleje, lodní paliva, apod. Samozřejmostí je schopnost produkty transportovat, a to většinou za použití automobilových nebo železničních cisteren. Odběrateli jsou ostatní čerpací stanice, stavební firmy, průmyslové podniky, dopravci apod.

4.2. Strategická analýza Součástí strategické analýzy společnosti OMV je analýza vnějšího a vnitřního potencionálu podniku. Strategická analýza je zpracována na základě poznatků teoretické části práce. Součástí strategické analýzy je i odhad budoucího vývoje trhu pohonných hmot a budoucího vývoje společnosti.

4.2.1. Analýza vnějšího potencionálu podniku Cílem analýzy vnějšího potencionálu podniku je posouzení stavu trhu, na kterém podnik působí, vymezení hlavních faktorů, které jej ovlivňují a prognóza vývoje tohoto trhu v budoucnosti. Vymezení trhu Podnik působí v oblasti dodávky pohonných hmot na území České republiky. Na celkových tržbách podniku se nejvíce podílejí tržby z prodeje benzínu a tržby z prodeje motorové nafty, a to zhruba 70 %. Pohonné hmoty jsou dodávány prostřednictvím čerpacích stanic přímo spotřebitelům, kterými jsou vlastníci osobních vozů nebo strojů, které pohonné hmoty užívají za účelem provozu. Pohonné hmoty jsou kromě prodeje na čerpacích stanicích dodávány také formou velkoobchodu. Kromě motorové nafty a automobilových benzínů podnik dodává také 72

zkapalněný ropný plyn LPG a letecký benzín. Na celkovém zisku se však tyto pohonné hmoty nepodílí tak výrazně, jako nafta a benzín. Společnost OMV prodává i další ropné produkty, které se spotřebovávají v souvislosti s provozem automobilů. Samozřejmostí je prodej potravin, denního tisku, tabákových výrobků a alkoholu na čerpacích stanicích. Prodej těchto produktů není základním předmětem podnikání, dostupnost tohoto sortimentu na čerpacích stanicích však zvyšuje kvalitu nabízených služeb. Pro účely posouzení pozice podniku a prognózy jeho vývoje, je trh vymezen pouze prodejem motorové nafty a automobilových benzínů. Charakteristika a vývoj trhu Trh je charakteristický fixací cen pohonných hmot na několik faktorů. Hlavní složkou ceny pohonné hmoty je cena ropy. Ropa se obchoduje především prostřednictvím přímých transakcí, její cena však vychází převážně z aktuálních cen ropy obchodovaných na burzách. Nejvíce je ropa obchodována na newyorské komoditní burze NYMEX, na londýnské Mezinárodní ropné burze IPE a na dubaiské burze. Pro potřeby Evropy vychází ceny ropy především z aktuálních cen na Mezinárodní ropné burze, kde se obchoduje ropa typu Brent, která pochází ze severního moře a která je rovněž v Evropě spotřebovávána. Do Evropy se dováží i ropa z Ruska, zemí OPEC, popřípadě z dalších zemí. OPEC je organizace 12 států exportujících ropu. Zakládajícími členy jsou země Irák, Irán, Kuvajt, Saudská Arábie a Venezuela. Vliv této skupiny na světové ceny ropy je diskutabilní. Skupina OPEC svým členům určuje těžební kvóty a vývozní ceny a na jejím území se zřejmě nachází více jak dvě třetiny světových zásob konvenční ropy. Cena ropy může být ovlivněna několika faktory. Za nejvýznamnější faktory, jež ovlivňují ceny ropy, lze označit růst poptávky po ropě a ropných produktech, spekulace investorů, kurz dolaru či eura, přírodní katastrofy, politická situace, válečné konflikty, HDP poptávajících států apod. Cena pohonné hmoty se skládá mimo ceny ropy také z ceny za zpracování ropy, z nákladů na přepravu, z obchodních marží, ze spotřební daně a z daně DPH. Cenu pohonné hmoty ovlivňují limity na obsah škodlivých látek a obsahy bio složek a ceny emisí při zpracování ropy. Výše spotřební daně v České republice činí 12,84 Kč za litr benzínu Natural 95 a 10,95 Kč za litr motorové nafty. Výše spotřební daně se započítává do základu DPH, které činí na pohonné hmoty 21 %, respektive 20 % v roce 2012. Ceny pohonných hmot v České republice jsou ovlivněny také kurzem koruny vůči dolaru, jelikož je většina ropy obchodována právě v této měně. Cena je ovlivněna také unijní legislativou, která nařizuje minimální výši spotřební daně, emisí, biosložek apod. Spotřebu pohonných hmot ovlivňuje množství faktorů. Za ty 73

nejdůležitější lze označit ekonomickou situaci v regionu, stav stavebnictví, průmyslu, zemědělství a dalších odvětví, spotřeba domácností apod. Spotřeba pohonných hmot je také ovlivněna dopravní infrastrukturou, polohou regionu (tranzitní regiony mají výhodu), cenou pohonných hmot, úsporností vozidel apod. Níže uvedený graf demonstruje průměrné ceny a spotřebu vybraných pohonných hmot v České republice za posledních deset let. Graf 1 Vývoj cen a spotřeby motorové nafty a automobilového benzínu v ČR 4500

40

4000 3500

35

3000 2500 30 2000 1500 25

1000 500 0

20 Spotřeba benzínu v tis. tun

Spotřeba nafty v tis. tun

Cena benzínu V Kč/l

Cena nafty v Kč/l

Zdroj: Česká asociace petrolejářského průmyslu (ČAPPO), statistiky dostupné z www.cappo.cz

Spotřeba automobilových motorových benzínů za posledních pět let klesla téměř o jednu čtvrtinu, spotřeba motorové nafty vykazuje mírný růst. Úpadek spotřeby benzínu v posledních letech může být dán převážně vysokými cenami této pohonné hmoty, popřípadě i jiných produktů jako jsou léky či potraviny, kvůli kterým se spotřebitelé snaží šetřit za pohonné hmoty. Úspory spotřebitelé a podnikatelské subjekty získávají také přechodem z benzínových motorů na motory naftové, které jsou při vyšším počtu najetých kilometrů výhodnější. Dalším důvodem odklonu od benzínových motorů jsou výhodné ceny zemního plynu CNG, zkapalněného plynu LPG a biopaliva ethanolu E85, na které se nevztahují spotřební daně. Statistická data uvedená níže se mohou odchylovat od reality, a to vzhledem k četným nelegálním obchodům s pohonnými hmotami. Důvodem těchto aktivit je především výše daně, která se na pohonné hmoty vztahuje. Celkové odhadované tržby za motorovou naftu a automobilové benzíny mezi roky 2005 až 2012 jsou zobrazeny v následující tabulce. 74

Tabulka 17 Odhadované tržby v miliardách Kč

tržby z prodeje

tržby z prodeje

automob. benzínu

motorové nafty

2005

79

123

202

2006

80

132

212

2007

84

139

222

2008

83

152

235

2009

75

127

201

2010

80

145

224

2011

83

166

249

2012

83

177

259

tržby celkem

Zdroj: vlastní výpočty, vstupní údaje České asociace petrolejářského průmyslu

Z tabulky je zřejmé, že výrazně převyšují tržby z prodeje motorové nafty, které se na celkových tržbách podílejí 68 %. Podíl tržeb z motorové nafty oproti tržbám za automobilové benzíny od roku 2005 vzrostl o více jak 7 %. Průměrná velikost marží pro provozovatele čerpacích stanic a prodejce pohonných hmot se pohybuje zhruba mezi 7 – 12 %, do marže jsou započítány také náklady na dopravu pohonných hmot. Počet čerpacích stanic k 31. 12. 2012 činí 6 790. Jejich členění ilustruje níže uvedená tabulka: Tabulka 18 Počty čerpacích stanic v ČR k 31. 12. 2012

Počty ČS

Počet ČS

Podíl ČS

celkem

6790

100 %

veřejné

3728

55 %

s vymezeným přístupem

472

7%

neveřejné

2590

38 %

Zdroj: Zpráva o aktualizaci a stavu Evidence čerpacích stanic pohonných hmot v ČR k 31. 12. 2012, Dušek, Purnoch

Z celkového počtu 3 728 veřejných čerpacích stanic v České republice, je celkem 6 vlastníků, kteří provozují 100 a více čerpacích stanic, 4 vlastníci provozují od 50 do 99 čerpacích stanic, 6 vlastníků od 20 do 49 čerpacích stanic, 50 vlastníků od 5 do 19 stanic, 228 vlastníků 2 až 4 čerpacích stanic a 1 349 vlastníků jednu čerpací stanici. Většina čerpacích stanic se nachází v areálech, jedná se ale převážně o neveřejné čerpací stanice, které nejsou určeny pro běžné spotřebitele. Veřejné čerpací stanice lze podle umístění rozdělit na čerpací stanice ve městech, 75

na místní komunikaci, při hraničním přechodu, na silnicích prvních, druhých a třetích tříd, při rychlostních komunikací, na dálnicích a u obchodních center. Z hlediska tržeb za výtoče dominují provozovatelé sítí, kteří vlastní více jak 100 čerpacích stanic. Na výtoči se podílí více jak 40 %. Tito provozovatelé vykazují také nadprůměrný podíl tržeb na jednu čerpací stanici. Velmi vysoký průměr výtoče jedné čerpací stanice vykazují sítě čerpacích stanic obchodních řetězců, které se podílí na celkových tržbách zhruba 7 %. Nejnižší průměrné výtoče na jednu čerpací stanici dosahují vlastníci 1 až 4 čerpacích stanic. Vysoká míra výtoče obchodních řetězců je dána převážně lokalitou čerpacích stanic a cenami, za které se pohonné hmoty prodávají. Tržby jsou ovlivněny také vybaveností čerpacích stanic. Vliv na tržby může mít dostupnost mycích linek, „suchý“ sortiment na čerpacích stanicích, nabídka gastronomie, věrnostní karty, bezhotovostní karty, kvalita a cena pohonných hmot, dostupnost ostatních pohonných hmot (LPG, Ethanol, CNG), dostupnost výkonových paliv, otevírací doba apod. Vysoké tržby největších sítí čerpacích stanic jsou ovlivněny především vhodným umístěním čerpacích stanic, moderním zpracováním čerpacích stanic, cenou pohonných hmot, vybavením, kvalitou, marketingem apod. V roce 2013 dojde vlivem povinných kaucí pro distributory pohonných hmot k radikálnímu snížení jejich počtu. 20 milionové kauce, jež budou muset distributoři složit, aby získali koncesi, nesloží zřejmě více jak50 % vlastníků. To bude mít za následek zvýšení tržeb vlastníků sítí čerpacích stanic, u kterých výše kauce pravděpodobně neohrozí setrvání v odvětví. Dá se očekávat, že velcí hráči na trhu s pohonnými hmotami, budou mít možnost levněji skupovat čerpací stanice, jejichž vlastníci nebudou mít na složení kauce dostatečný kapitál. Tímto krokem by také mělo dojít k omezení daňových úniků. Je zřejmé, že tato povinná kauce bude působit velmi nepříznivě taktéž pro potencionální novou konkurenci. Analýza atraktivity trhu Ze spotřeby vybraných ropných produktů za posledních několik let je patrné, že trh s pohonnými hmotami nevykazuje větší příležitosti pro podnikový růst, vzhledem k velmi nízké míře růstu dodávek pohonných hmot a také vzhledem k převaze nabídky pohonných hmot nad poptávkou. Trh lze považovat za trh velký, s velkým množstvím dodavatelů a odběratelů, z nichž rozhodující vliv na ceny pohonných hmot mohou mít pouze společnosti provozující více jak 100 čerpacích stanic a dodávající rozhodující část produkce. Tyto společnosti, převážně OMV, Benzina, Shell a Čepro mají dostatečně velkou síť čerpacích stanic a tržby, aby mohly určovat ceny na trhu pohonných hmot. Průměrná rentabilita největších podniků bez započítání velmi ztrátového Agipu za posledních 5 let činí 6,6 %. Vzhledem k bariérám vstupu, jako jsou 76

vysoké náklady na vybudování čerpací stanice, 20 milionové kauce či velká intenzita konkurence, a poměrně nízkým rentabilitám vlastního kapitálu nelze trh ohodnotit jako atraktivní pro potencionální investory. Odvětví může být atraktivní pro obchodní řetězce, které již mají zabudovanou značku, mají k dispozici vhodné pozemky pro výstavbu čerpacích stanic a prodej pohonných hmot není hlavním předmětem jejich činnosti. Tento stav nahrává již zaběhnutým podnikům, jako je společnost OMV, které se nemusejí obávat příchodu nové konkurence, která by je ohrozila. Nelze statisticky prokázat závislost trhu pohonných hmot na vybraných makroekonomických veličinách. Aplikací regresní analýzy autor neprokázal žádné statisticky významné závislosti tržeb pohonných hmot (benzín + nafta) na HDP v běžných cenách (korelační koeficient 66 %), HDP na obyvatele (korelační koeficient 69 %), spotřebě domácností (korelační koeficient 55). Z tohoto důvodu nelze jednoznačně prokázat výraznou citlivost na konjunkturu. Prognóza vývoje trhu a shrnutí Odvětví pohonných hmot má význam pro celou ekonomiku, neboť jsou pohonné hmoty intenzivně využívány velkým množstvím firem i domácnostmi. Právě vzhledem k důležitosti pohonných hmot nelze očekávat, že by v blízké době mohl trh výrazně klesat. Z dlouhodobého hlediska lze však předpovědět, že odvětví nebude příliš růst, neboť je snahou firem, domácností i státu s pohonnými hmotami šetřit. Na popularitě pomalu nabývají substituty, například elektrická energie, které v budoucnu mohou ohrozit toto odvětví. Z těchto důvodů autor sestavil prognózu trhu s motorovou naftou a automobilovými benzíny na základě analýzy časového trendu, pomocí lineární funkce, a to pro roky 2013 – 2018. Po roce 2008 autor uvažuje průměrný růst trhu 2 %. Tabulka 19 Vývoj a prognóza tržeb pohonných hmot v ČR v běžných cenách, v miliardách Kč

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

235

202

224

249

260

256

263

269

276

283

růst

-14 %

11%

11%

4%

-2 %

3%

2%

3%

3%

Průměrný růst

2%

Předpokládaný další růst

2%

Zdroj: vlastní výpočty a úvahy

Celkově je trh s pohonnými hmotami průměrně rizikový a vykazuje nižší výnosnosti. O atraktivitě trhu lze tvrdit, že je lehce podprůměrná. Trh je veliký a jeho produkty jsou důležité pro firmy, domácnosti i stát. Celkové shrnutí příležitostí a hrozeb, které jsou s tímto odvětvím z pohledu podniku spjaté, vyjadřuje následující tabulka. 77

Tabulka 20 Příležitosti a hrozby vnějšího okolí z pohledu podniku

Příležitosti

Hrozby

velikost trhu

intenzita konkurence

struktura odběratelů

spotřební daně

důležitost produktů

regulace EU i ČR

omezení konkurence kaucemi

dopady na životní prostředí

vytlačení malých podniků

nelegální obchody fixace cen na ceny ropy a kurzu dolaru

Zdroj: vlastní úvahy

4.2.2. Analýza vnitřního potencionálu Cílem této kapitoly je zjistit, jak má podnik velkou konkurenční sílu, jak velký podíl má podnik na trhu a jak se tento podíl bude vyvíjet v budoucnu. Podíl podniku na trhu s pohonnými hmotami Společnost OMV samostatně provozuje 193 čerpacích stanic, přičemž dalších 20 čerpacích stanic funguje franšízově. Celkový počet 213 čerpacích stanic pod logem OMV tvoří téměř 6 % z celkového počtu 3 728 veřejných čerpacích stanic. Odhadované tržby společnosti za prodej nafty a automobilových benzínů a jejich podíly na celkovém trhu s těmito pohonnými hmotami jsou uvedeny v této tabulce: Tabulka 21 Odhadovaný podíl tržeb OMV na celkových tržbách v ČR za motorovou naftu a automobilové benzíny, v miliardách Kč

2008

2009

2010

2011

2012

trh

235

202

224

249

260

OMV

24

19

19

23

18

podíl

10 %

9%

9%

9%

7%

Zdroj: vlastní úvahy a vlastní výpočty

Společnost OMV dlouhodobě dosahovala 9% podílu na celkových odhadovaných tržbách v ČR. V roce 2012 došlo k výraznému snížení tržeb za pohonné hmoty. Toto snížení vedlo i k celkovému snížení podílu na tomto trhu, a to na 7 %. Za důvod snížení podílu společnosti OMV v roce 2012 lze označit především „cenové války“ a nelegální obchody s pohonnými hmotami, které vedly k neúspěšnému dosahování plánovaných marží a nižším tržbám společnosti. Celkově lze však podíl OMV na trhu označit za velký a to i vzhledem k intenzitě konkurence, která trh charakterizuje. Největšími konkurenty společnosti OMV jsou 78

v současnosti společnosti Benzina, s.r.o. (dále jen Benzina), Shell Česká republika, a.s. (dále jen Shell), Čepro, a.s. (dále jen Čepro) a Eni Česká republika s.r.o. (dále jen Agip). Níže uvedená tabulka zobrazuje tržby společností za poslední 3 roky. Tabulka 22 Srovnání celkových tržeb společnosti OMV a její konkurence, v miliardách Kč

OMV

AGIP

BENZINA

ČEPRO

SHELL

2010

28

7

15

45

22

2011

33

11

16

46

21

2012

25

10

17

61

24

průměr

29

9

16

51

22

podíl

23%

7%

13%

40%

17%

Zdroj: výroční zprávy společností

Z tabulky je patrné, že jsou tržby společnosti OMV ve srovnání s konkurencí za poslední tři roky vysoké. Vyšší tržby vykazuje pouze společnost ČEPRO, která se ovšem kromě provozu čerpacích stanic a velkoobchodu s pohonnými hmotami zabývá také dalšími specifickými činnostmi. Postavení na trhu s pohonnými hmotami lze zhodnotit také vzhledem k počtu čerpacích stanic, které společnosti provozují a jejichž počty jsou uvedené v následující tabulce. Tabulka 23 Počty čerpacích stanic k 31. 12. 2012 konkurence

OMV

AGIP

BENZINA

ČEPRO

SHELL

ČS

213

126

338

191

172

podíl

20 %

12 %

33 %

18 %

17 %

Zdroj: výroční zprávy

Více čerpacích stanic než společnost OMV provozuje pouze Benzina, která s celkovým počtem 338 čerpacích stanic dominuje celému odvětví. Společnost OMV provozuje i více čerpacích stanic, jak společnost ČEPRO. Z výše uvedených tabulek je patrné, že by společnost OMV měla mít silné postavení na trhu s pohonnými hmotami. K určení budoucího vývoje na trhu s podniky je vhodné analyzovat tyto konkurenty a posoudit faktory, které by mohly mít vliv na postavení společnosti OMV na trhu s pohonnými hmotami. Agip Společnost Agip je dceřinou společností italské energetické společnosti Eni S.p.A., která je aktivní v 90 zemích světa. Hlavními činnostmi této nadnárodní společnosti je těžba ropy a zemního plynu, jejich zpracování a distribuce. V současnosti se jedná o jednu z největších soukromých ropných společností na světě. V české republice společnost provozuje síť 79

čerpacích stanic značky Agip a velkoobchod s pohonnými hmotami a dalšími ropnými produkty. Mimo to se zabývá také zpracováním ropy, ve spolupráci s Českou Rafinérskou, a.s., ve které drží zhruba čtvrtinový podíl. Pro následující roky Agip plánuje aktivity na Letišti Václava Havla, od kterých se očekává navýšení tržeb. Také by mělo dojít ke spuštění několika bezobslužných čerpacích stanic, které v České republice zatím nejsou využívány tak jako v zahraničí. Vzhledem k popularitě těchto stanic v zahraničí se však dá očekávat, že tyto stanice, které jsou levnější na provoz než čerpací stanice normální, budou mít úspěch. Společnost dlouhodobě vykazuje ztráty. V podniku výrazně převyšuje cizí kapitál, jeho podíl je téměř 97 %. Pohledávky podniku zaujímají 25 % z celkových aktiv, krátkodobé závazky podniku 90 % pasiv. Většina závazků je vůči spřízněným osobám. I přesto, že je podnik dlouhodobě ztrátový a výrazně v něm převažuje cizí kapitál, autor nepředpokládá, že by v budoucnu měl klesnout jeho tržní podíl, a to i vzhledem k mateřské společnosti, pro kterou je zřejmě trh s pohonnými hmotami v České republice dobrým odbytištěm jejích ropných produktů. Benzina Benzina je dceřinou společností bývalého státního podniku UNIPETROL, a.s. (dále jen Unipetrol). Unipetrol se zabývá především zpracováním a prodejem ropných produktů. Kromě Benziny vlastní také více jak 50% podíl v České Rafinérské a i dalších petrochemických společnostech. Unipetrol je součástí polské petrochemické skupiny PKN Orlen, která drží 63 % akcií. Benzina se zabývá převážně provozem čerpacích stanic, přičemž velkoobchody s pohonnými hmotami obstarává spíše mateřská společnost. Společnost Benzina provozuje nejvíce čerpacích stanic v zemi, jejich počet k 31. 12. 2012 činil 338. Vzhledem k velkému množství čerpacích stanic nevykazuje takové průměrné výtoče, jako ostatní společnosti. Je to dáno především strategií minulých let, kdy společnost provozovala hlavně nízkonákladové čerpací stanice na silnících nižších tříd. Cílem společnosti je však zřejmě postupně vylepšovat a vybavovat vybrané čerpací stanice, a to především s ohledem na gastronomii. Taktéž je patrná snaha umisťovat čerpací stanice na rychlostních silnicích a dálnicích. Čerpací stanice na silnicích nižších tříd jsou totiž spíše charakteristické nižšími náklady a menší výtočí. Obdobně jako Agip společnost připravuje výstavbu bezobslužných čerpacích stanic. Poměr mezi vlastním kapitálem a cizím kapitálem je téměř vyrovnaný, tržby i zisky jsou dlouhodobě také vyrovnané. I přes to, že společnost provozuje velmi mnoho čerpacích stanic, tržby nejsou tak vysoké jako u ostatních společností. Oproti společnosti OMV sice Benzina výrazně zaostává ve vybavenosti čerpacích stanic a v nabídce ostatního sortimentu, přesto je však velkým 80

konkurentem, a to převážně díky počtu čerpacích stanic. Do budoucna lze očekávat, že se společnost bude přibližovat svým konkurentům v kvalitě čerpacích stanic. Čepro Společnost Čepro je státní podnik, jehož vlastníkem je Ministerstvo financí České republiky. Na trhu veřejných čerpacích stanic působí pod obchodní značkou EuroOil. Kromě provozování čerpacích stanic se Čepro zabývá zejména přepravou, skladováním a prodejem ropných produktů a ochranou zásob Správy státních hmotných rezerv. Společnost dlouhodobě vykazuje vysoké tržby a dobré finanční výsledky. Úspěch podniku je dán převážně tržbami souvisejícími se skladováním a přepravou ropných produktů a správou státních hmotných rezerv. Úroveň čerpacích stanic je obdobná stanicím společnosti Benzina. Čepro se stejně jako Benzina snaží o postupnou modernizaci. Společnost zřejmě neplánuje zavedení nových samoobslužných čerpacích stanic. Jedním z cílů je však plošné zavedení biopaliv na všechny čerpací stanice. Cílem společnosti v oblasti provozu čerpacích stanic je převážně šetření nákladů. Výrazným úsporám společnost dosahuje vypisováním veřejných zakázek. Společnost charakterizuje téměř vyrovnaný podíl mezi vlastním a cizím kapitálem. Shell Shell je dceřinou společností Royal Dutch Shell, britsko-německé petrolejářské společnosti, která je aktivní ve více jak 140 zemích světa. Společnost je druhou největší soukromou petrochemickou společností na světě a zároveň největší v Evropě. Společnost se zabývá především vyhledáváním, těžbou a přepravou ropy a zemního plynu, taktéž jejich zpracováním a distribucí. Česká dceřiná společnost je aktivní v oblasti provozu čerpacích stanic, v oblasti zajišťování pohonných hmot pro letadla a v oblasti prodeje silničních asfaltů. Nejvyšší tržby jsou z provozu čerpacích stanic. Čerpací stanice Shell jsou charakteristické vyšší úrovní. Společnost během posledních let plošně zavádí nový koncept rychlého občerstvení na čerpacích stanicích. Shell těží z marketingových aktivit své mateřské společnosti, která například dodává paliva a maziva pro Formuli 1. Mateřská společnost je také známá investicemi do technologického vývoje v oblasti pohonných hmot. Na čerpacích stanicích Shell jsou dostupné také výkonná paliva. Právě úroveň čerpacích stanic, obdobná strategie rozmísťování čerpacích stanic a dobrý marketing činní ze společnosti Shell největšího konkurenta společnosti OMV. Společnost Shell byla v posledních dvou letech ztrátová, ve společnosti převažuje cizí kapitál, který se na financování podniku podílí 70 %. 81

Posouzení potencionálu a prognóza podílu na trhu Společnost OMV zaujímá na trhu s pohonnými hmotami velký podíl. Tento fakt je dán převážně množstvím čerpacích stanic a jejich lokalitou, která je předurčuje k vyšším tržbám. Výhodou společnosti je její mateřská společnost, která jí dodává ropné produkty. Ropné produkty skupiny OMV jsou běžně prodávány v zemích Evropské unie. Právě vzhledem ke své mateřské společnosti česká OMV neinvestuje prostředky do vědy a výzkumu a částečně také šetří na marketingu, jelikož mateřská společnost sponzoruje vybrané soutěže alpského lyžování, skoky na lyžích a některé fotbalové týmy a soutěže. Tržby čerpacích sítí také ovlivňují možnosti bezhotovostního čerpání, jako je například Routex. Systém, jež je v dopravě využíván převážně na bezhotovostní placení na čerpacích stanicích a mýtném. Společnost těží ze svých moderních čerpacích stanic, jejichž součástí jsou i mycí linky a další doplňkové služby. Na vybraných čerpacích stanicích OMV provozuje své občerstvení značky VIVA, ve kterých si zákazníci mohou zakoupit čerstvé teplé i studené potraviny. Přehled faktorů, které ovlivňují postavení společnosti OMV demonstruje níže uvedená tabulka. Tabulka 24 Analýza silných a slabých stránek společnosti OMV

Silné stránky

Slabé stránky

moderní ČS

cenová úroveň

lokalita a pokrytí ČS

dostupnost LPG, CNG a Ethanol na ČS

mycí linky na ČS

tankovací automaty

bohatý sortiment a občerstvení ČS bezkontaktní systémy mateřská společnost Zdroj: vlastní úvahy

Za největší nevýhody lze pokládat vyšší cenovou úroveň než je průměr na čerpacích stanicích v České republice a nedostatečná dostupnost ostatních paliv. Největšími výhodami, které společnost OMV má oproti své konkurenci jsou moderní a čisté čerpací stanice, občerstvení na čerpacích stanicích a mycí linky. Společnost může i nadále dobře čelit své konkurenci. Je zřejmé, že čerpací stanice OMV budou i nadále oblíbeny spotřebiteli, kteří cestují na větší vzdálenost, a kromě načerpání pohonných hmot se také občerství v moderních prostorách čerpacích stanic. Výhledově lze očekávat navýšení tržeb podniku a to vzhledem k připravovaným 20 milionovým kaucím pro vlastníky čerpacích stanic, které mají zamezit nelegálním obchodům s pohonnými hmotami, kdy dochází k neplacení spotřebních daní. Na 82

čerpacích stanicích, kde jsou nabízeny tyto pohonné hmoty, provozovatelé nabízejí pohonné hmoty velmi levně. Takovým to cenám však společnost nemůže konkurovat a přichází o množství zákazníků. Vyčištění trhu od nelegálních obchodů by mělo společnosti OMV pomoci znovu dosahovat tržeb z minulých let. Vzhledem k zavedení kauce hrozí mnoha vlastníkům čerpacích stanic zavření, jelikož nemohou takovou částku složit. To opět nahrává společnosti OMV, která tak může zvýšit svůj podíl na trhu. Pravděpodobné vyčištění trhu od nelegálních aktivit a menších provozovatelů zřejmě vyrovná i nabídku s poptávkou po pohonných hmotách, a „cenové války“, jež trápily společnost v roce 2012, se omezí. V opačném případě, kdy by na trhu dále pokračovaly nelegální obchody a „cenové války“, hrozilo by, že i v dalších letech společnost bude vykazovat ztráty. Autor předpokládá, že tržní podíl společnosti se v následujících letech vrátí na stav z roku 2011 a postupně se v dalších letech ještě mírně zvýší. Tabulka 25 Podíl společnosti OMV na trhu s pohonnými hmotami a jeho předpokládaný vývoj, v miliardách Kč

Rok

2008

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Podíl OMV na trhu

10 %

9%

9%

9%

7%

9%

10%

11%

11%

11%

Trh s naftou a benzíny

235

202

224

249

260

256

263

269

276

283

24

19

19

23

18

23

26

30

30

31

34

27

28

33

25

33

38

42

43

45

Tržby OMV za naftu a benzíny Celkové tržby OMV

Předpokládaný podíl pro další roky

11%

Zdroj: vlastní úvahy

V dalších letech podnik bude držet svůj podíl na trhu 11 %. Tento podíl se nebude navyšovat kvůli silné konkurenci, která trh charakterizuje. Své postavení by si měly udržet i další velké společnosti. Tržby ze zaniklých společností na úkor 20 milionových kaucí budou rozděleny napříč celým trhem, přičemž nejvíce to na svých tržbách pocítí zřejmě společnost Benzina, která má vysoký počet čerpacích stanic na silnicích nižších tříd. Očištění trhu od nelegálních obchodů se společnosti OMV nedotkne tolik, jako jiných společností vzhledem k tomu, že ceny na čerpacích stanicích OMV jsou lehce nad průměrem. Spotřebitelé, kteří tankovali za nižší ceny, zřejmě budou chtít za pohonné hmoty i nadále šetřit a to mnohdy na úkor kvality pohonných hmot a úrovně čerpacích stanic. I proto autor prognózuje budoucí tržní podíl společnosti střídměji. Celkově autor hodnotí podnik OMV jako společnost s průměrnou až mírně podprůměrnou perspektivou.

83

4.3. Finanční analýza Cílem této kapitoly je posouzení finančního zdraví společnosti OMV. To se skládá z horizontální a vertikální analýzy, posouzení dodržování vybraných bilančních pravidel, analýzy poměrových ukazatelů, a v ověření finančního stavu bonitními a bankrotními modely. Finanční analýza je aplikována na auditované účetní uzávěrky společnosti, které jsou veřejně dostupné. Rozvahový den společnosti je vždy poslední kalendářní den v roce, tedy 31.12.

4.3.1. Horizontální a vertikální analýza Smyslem horizontální a vertikální analýze je zkoumání vývoje jednotlivých položek v čase a jejich podílu vzhledem k celkovým položkám. Jedná se zejména o analýzu položek rozvahy. V této části bude nejdříve provedena analýza aktiv a následně analýza pasiv. Aktiva Aktiva společnosti OMV jsou dlouhodobě tvořena především dlouhodobým majetkem, který za posledních 10 let tvořil v průměru 63 % aktiv. Velkou část dlouhodobého majetku tvoří stavby a pozemky, méně movitosti. Společnost vykazuje jen minimální dlouhodobý nehmotný majetek, který je tvořen převážně softwarem. Oběžná aktiva jsou tvořena převážně krátkodobými pohledávkami. Podstatnou část oběžných aktiv tvoří také zásoby. Zajímavostí je, že společnost vykazuje k poslednímu dni v roce jen minimální, popřípadě dokonce žádnou finanční hotovost.

84

Graf 2 Rozložení dlouhodobého majetku, v tis. Kč

6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ostatní dl. hmotný majetek, dl. finanční majetek a dl. nehmotný majetek Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Stavby

2012

Zdroj: výroční zprávy OMV, vlastní zpracování

V roce 2006 došlo k akvizici 70 čerpacích stanic značky Aral, což se projevilo i v aktivech společnosti. Z grafu je patrné, že hodnota pozemků v čase přetrvává. Hodnota staveb se naopak vlivem odpisů snižuje. Snižování hodnoty staveb je také dáno nedostatečnou investiční aktivitou společnosti OMV, kdy společnost do nových staveb neinvestuje tolik, jako v minulosti. Graf 3 Oběžná aktiva, v tisících Kč

3 500 000

3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 2003

2004

Krátkodobé pohledávky

2005

2006

2007

Dlouhodobé pohledávky

Zdroj: výroční zprávy OMV, vlastní zpracování

85

2008 Zásoby

2009

2010

2011

2012

Krátkodobý finanční majetek

Pasiva Společnost je financována převážně z vlastního kapitálu, který v průměru tvoří 58 % aktiv. Tím je splněno bilanční pravidlo vyrovnání rizika, které doporučuje, aby vlastní kapitál ve společnosti tvořil alespoň 50 %. Výše 42 % cizího kapitálu zvyšuje rentabilitu vlastního kapitálu, zároveň však výrazně neohrožuje finanční zdraví podniku. Graf 4 Vývoj vlastního a cizího kapitálu, v tisících Kč

5 000 000 4 500 000 4 000 000 3 500 000 3 000 000 2 500 000

2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 2003

2004

2005

2006

Cizí zdroje

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vlastní kapitál

Zdroj: výroční zprávy OMV, vlastní zpracování

Graf 5 Vývoj pohledávek a závazků, v tisících Kč

4 500 000 4 000 000 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Krátkodobé závazky

Krátkodobé pohledávky

Dlouhodobé závazky

Dlouhodobé pohledávky

Zdroj: výroční zprávy OMV, vlastní zpracování

86

2011

2012

V roce 2006 došlo k nárůstu cizích zdrojů, jejichž výše předčila vlastní kapitál. Prudký vzrůst byl dán převážně nárůstem závazku ke státu za spotřební daně. Závazky ke státu se od roku 2007 zmenšují. Cizí zdroje od roku 2009 mírně klesají. Pokles je dán převážně snižujícími se závazky z obchodních vztahů. Společnost nemá žádné závazky k bankám. Poslední významný závazek společnost měla v roce 2003, souvisel s akvizicí čerpacích stanic Avanti. V roce 2004 byl tento závazek již splacen.

4.3.2. Analýza poměrových ukazatelů Poměrové ukazatelé dávají rychlý přehled o finanční situaci podniku. V této části budou postupně analyzovány ukazatele zadluženosti, likvidity, aktivity a rentability. Ukazatele zadluženosti Hlavním ukazatelem zadluženosti je ukazatel věřitelského rizika, který udává, jak velký je podíl cizích zdrojů v podniku. V případě společnosti OMV je tento poměr dlouhodobě pod 50 %. Pouze v roce 2006 zastupovaly cizí zdroje v podniku 51 %. Což bylo dáno zmiňovaným závazkem ke státu za spotřební daně. Během posledních dvou let podíl cizích zdrojů v podniku klesl pod 40 %. To pro podnik může znamenat nižší rentability vlastního kapitálu. Vlastní kapitál podniku je větší než dlouhodobý majetek, tj. ukazatel překapitalizování je větší než jedna. V tomto případě to znamená, že podnik ze svých zdrojů hradí i oběžná aktiva, a není zde dostatečný prostor pro využívání cizích zdrojů. Ukazatele likvidity Ukazatele likvidity slouží k posouzení schopnosti společnosti splácet své závazky. Nejdůležitějšími ukazateli likvidity je peněžní, běžná a celková likvidita. Jejich hodnoty jsou uvedeny v následující tabulce: Tabulka 26 Likvidita společnosti

2010

2011

2012

celková likvidita

1,11

1,31

1,45

běžná likvidita

0,96

1,11

1,17

peněžní likvidita

0,1

0

0,1

Zdroj: vlastní výpočty, vstupní údaje z výročních zpráv OMV

Celková likvidita vyjadřuje, kolik korun oběžných aktiv připadá na jednu korunu krátkodobých závazků a krátkodobé bankovních úvěrů. Ukazatel běžné likvidity značí, kolik korun oběžných 87

aktiv bez započítání zásob připadá na jednu korunu krátkodobých závazků a krátkodobých bankovních úvěrů. Peněžní likvidita vyjadřuje, kolikrát by byli uspokojeni věřitelé z dostupné hotovosti společnosti. V případě celkové likvidity společnosti OMV je tento ukazatel nižší, než jsou doporučené hodnoty. Běžná likvidita se pohybuje v doporučených hodnotách. Společnost má na bankovních účtech a v hotovosti velmi málo prostředků, a proto je peněžní likvidita společnosti velmi malá. Pro věřitele je toto jasný signál, že jejich pohledávky nejsou zajištěny dostatečným množstvím peněz na účtech či v hotovosti. I přesto, že společnost vykazuje velmi nízkou peněžní likviditu, to neznamená, že podnik své závazky nedokáže uhradit. Společnost má velké množství financí vázáno v krátkodobých pohledávkách. Cílem společnosti by mělo být tyto finance převést do jiné formy oběžných aktiv, nejlépe do těch nejlikvidnějších, čímž jsou peníze a navýšit tak svou peněžní likviditu. Ukazatele aktivity Ukazatele aktivity vyjadřují, kolikrát se vybraná aktiva během roku přemění v ostatní formy majetku. Výpočty ukazatelů aktiv slouží ke zjištění využívání aktiv společnosti. Výše obratu zásob, obratu stálých aktiv a obratu celkových aktiv jsou uvedeny v této tabulce: Tabulka 27 Ukazatele aktivity

2010

2011

2012

obrat celkových aktiv

3,7

4,7

4,3

obrat stálých aktiv

6,8

8,8

7,7

obrat zásob

63,6

69,4

54,1

Zdroj: vlastní výpočty, vstupní údaje z výročních zpráv OMV

Z výpočtů je zřejmé, že nejvíce svých aktiv společnost využívala v roce 2011, a to především kvůli vysokým tržbám, jež daný rok měla. Doporučené hodnoty aktivit nejsou specifikovány, je však zřejmé, že čím vyšší jsou tyto ukazatele, tím pro podnik lépe. Pro srovnání využívání celkových aktiv jsou v tabulce níže uvedeny obraty celkových aktiv konkurenčních společností v roce 2012.

88

Tabulka 28 Obrat celkových aktiv hlavních konkurentů společnosti OMV

AGIP

BENZINA

ČEPRO

SHELL

OMV

0,9

2,5

3,2

2,6

4,3

obrat celkových aktiv 2012

Zdroj: vlastní výpočty, vstupní údaje z výročních zpráv

Společnost OMV má oproti svým hlavním konkurentům vyšší obrat celkových aktiv, což svědčí o lepším využívání aktiv. Dalšími ukazateli aktivity je doba úhrady závazků a doba inkasa pohledávek. Důležitost těchto ukazatelů spočívá především v jejich vzájemném srovnání, kdy je důležité, aby doba inkasa pohledávek byla kratší, než je doba úhrady závazků. Tabulka 29 Doba úhrady závazků a doba inkasa pohledávek, ve dnech

2010

2011

2012

doba inkasa pohledávek

33

29

28

doba úhrady závazků

38

26

24

Zdroj: vlastní výpočty, vstupní údaje z výročních zpráv OMV

Z tabulky je zřejmé, že doba úhrady závazků byla v roce 2011 a v roce 2012 kratší než doba inkasa pohledávek. To znamená, že firma v těchto letech poskytovala část svého kapitálu zadarmo, aniž by získávala nějaký úrok. Je vhodné, aby doba inkasa pohledávek byla kratší než doba úhrady závazků. V takovém případě společnost může část kapitálu využívat, aniž by musela platit úroky. Ukazatele rentability Ukazatele rentability jsou velmi významné poměrové ukazatele. Ukazatele rentability vyjadřují, jak efektivně podnik využívá kapitál. Nejdůležitějšími ukazateli je rentabilita aktiv, vlastního kapitálu a tržeb. Pro zjištění rentabilit autor používá provozní výsledek hospodaření. Tabulka 30 Vybrané ukazatele rentability

2010

2011

2012

Ø 2003-2012

rentabilita aktiv

1,1 %

-0,8 %

-7,3%

0,3 %

rentabilita vlastního kapitálu

1,8 %

-1,3 %

-10,9 %

0,8 %

rentabilita tržeb

0,3 %

-0,2 %

-1,7 %

1,2 %

Zdroj: vlastní výpočty, vstupní údaje z výročních zpráv OMV

Rentabilita celkových aktiv během posledních let klesala, v roce 2011 a 2012 byla dokonce záporná, a to vzhledem ke ztrátě, kterou společnost v těchto letech podstoupila. Stejně je to i s rentabilitou vlastního kapitálu a rentabilitou tržeb. Za posledních 10 let jsou průměrné 89

rentability velmi nízké. Zejména rentabilita vlastního kapitálu, která činí pouhých 0,8 %, stojí za pozornost. Je otázkou, zdali je pro vlastníky vhodné v podniku setrvávat, když je průměrná rentabilita vlastního kapitálu za posledních deset let nižší než výnosnost bezrizikových investic do státních dluhopisů. Odpovědí na tuto otázku může být fakt, že společnost odebírá zboží a materiály převážně od své mateřské společnosti, čímž se zvyšují tržby této společnosti a zřejmě také zisk. Další otázkou je, zdali jsou převodní respektive transferové ceny za obchodované zboží mezi spřízněnými společnostmi správně nastaveny a správně zdokumentovány. Pro srovnání rentabilit je vhodné uvést i průměrné rentability konkurence podniku. Tabulka 31 Průměrné rentability konkurenčních podniků za poslední 3 roky (2010 – 2012)

AGIP

BENZINA

ČEPRO

SHELL

OMV

rentabilita aktiv

-4,0 %

4,3 %

4,4 %

-0,8 %

-2,3 %

rentabilita vlastního kapitálu

-72,2%

9,1 %

8,8 %

-4,2 %

-10,4 %

rentabilita tržeb

-4,3 %

1,8 %

1,7 %

-0,4 %

-1,6 %

Zdroj: vlastní výpočty, vstupní údaje z výročních zpráv

Menší rentability než společnost OMV má pouze velmi ztrátový Agip. Naopak největší rentability mají společnosti Benzina a Čepro. IN index Neumaierová a Neumaier (2005) modifikovali Altmanovo model pro české podmínky. Výsledek aplikace IN05 indexu byl 1,15 což dle interpretace IN05 indexu odpovídá stavu, kdy podnik tvoří hodnotu. Závěr finanční analýzy Z finanční analýzy vyplynulo, že ačkoliv má podnik nedostatky, nehrozí mu bankrot a dokáže tvořit hodnotu. Nedostatky podniku autor vidí v malé likviditě, kdyby podnik měl být schopen krýt závazky větším množstvím hotovosti. Doba inkasa pohledávek je u podniku vyšší, než doba úhrady závazků. To znamená, že podnik část svého majetku propůjčuje, aniž by inkasoval úrok. Rentabilita vlastního kapitálu je nižší než výnosnosti bezrizikových alternativních investic, proto je otázkou, zdali je vhodné z pohledu vlastníků pokračovat v činnosti. Vzhledem k tomu, že mateřská společnost prodává společnosti své zboží, může prostřednictvím vyšších cen za zboží zisk převádět. Je však nutné, aby tyto převodní ceny byly v souladu s právními podmínkami. Pozitivní je obrat celkových aktiv, ve kterém podnik dokázal předčít své konkurenty. Pozitivem je také to, že míra cizího kapitálu ve společnosti není na takové úrovni, 90

která by podnik mohla výrazně ohrožovat, spíše naopak. Podnik by mohl více využívat cizích zdrojů, neboť společnost z vlastního kapitálu kryje i oběžná aktiva. To se pak může výrazně odrážet na rentabilitě vlastního kapitálu, která, jak už bylo zmíněno, je velmi nízká.

4.4. Rozdělení aktiv na provozně nutná a provozně nepotřebná Cílem této kapitoly je rozdělit aktiva společnosti na provozně potřebná aktiva a provozně nepotřebná aktiva, stanovení provozně nutného investovaného kapitálu a stanovení korigovaného provozního výsledku hospodaření. Důvodem pro toto rozdělení je fakt, že některý provozní majetek zcela nesouvisí s podnikáním a není využíván a jeho hodnota se nepromítne do výsledného výnosového ocenění společnosti, ačkoliv tento majetek hodnotu má. Investovaný provozně nutný kapitál a korigovaný provozní výsledek hospodaření budou použity v dalším průběhu ocenění. Provozně nepotřebným aktivem může být například přebytečné množství peněžních prostředků. Vzhledem k velmi nízké finanční likviditě společnosti se nepředpokládá, že by společnost tyto přebytečné peníze měla. Pouze v roce 2009 měla společnost více provozně nutných peněz, a proto byla jejich výše pro potřeby určení korigovaného provozního výsledku hospodaření snížena na hodnotu, která odpovídá doporučené peněžní likviditě (0,15). Veškerý finanční majetek lze nyní označit za potřebný. I vzhledem k obratu zásob a jeho srovnání s ostatními podniky nelze tvrdit, že by společnost měla mít nepotřebné zásoby, obdobně je tomu i dalšími aktivy, jako jsou stavby a pozemky. Pro účely ocenění podniku je vhodné zjistit výši provozně nutného investovaného kapitálu, který je roven součtu provozně nutného dlouhodobého majetku a provozně nutného pracovního kapitálu sníženého o závazky, u kterých nelze vyčíslit náklady. Jedná se především o závazky vůči dodavatelům, státu, zaměstnancům, ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění apod. Právě tyto závazky budou pro určení provozně nutného pracovního kapitálu autorem odečteny od provozně potřebného oběžného majetku. Pro stanovení korigovaného výsledku hospodaření je vhodné veškeré výnosy a náklady, které nesouvisí s hlavními činnostmi podniku, odečíst od provozního výsledku hospodaření. Jedná se především o tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu.

91

Tabulka 32 Investovaný provozně nutný kapitál, v tis. Kč

2008

2009

2010

2011

2012

1886

40733

5719

16199

8914

+Dlouhodobě hmotný majetek

4709122

4351342

4063666

3808139

3721527

Dlouhodobý provozně nutný majetek

4711008

4392075

4069385

3824338

3730441

+Zásoby

357967

408438

436665

482151

467065

+Pohledávky

1496324

1878118

3035986

2663459

1970721

+Provozně nutná výše peněz

228158

449153

309726

8610

19820

+Časové rozlišení aktivní

289320

252034

162725

143446

115181

-Krátkodobé závazky

2442156

2994351

2952456

2406505

1694953

1164

0

6245

0

0

-71551

-6608

986401

891161

877834

4639457

4385467

5055786

4715499

4608275

+Dlouhodobý nehmotný majetek

-Časové rozlišení pasivní Pracovní provozně nutný kapitál Investovaný provozně nutný kapitál

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 3. vydání. 2011, vlastní výpočty

Tabulka 33 Výpočet korigovaného provozního výsledku hospodaření, v tis. Kč

2008

2009

2010

2011

2012

+Provozní výsledek hospodaření

229388

156890

80445

-56532

-424648

-Nesouvisející výnosy z činností

-8257

-6043

9741

29068

171353

221131

150847

90186

-27464

-253295

Korigovaný provozní výsledek h.

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 3. vydání. 2011, vlastní výpočty

4.5. Generátory hodnoty Cílem této kapitoly je analyzovat a stanovit prognózu generátorů hodnoty, na jejichž základě bude zpracován finanční plán podniku. Generátory hodnoty, které budou analyzovány a prognózovány jsou tržby, provozní zisková marže a investice. Tržby podniku byly již odhadnuty ve strategické analýze. Tabulka 34 Prognóza tržeb společnosti OMV, v tis. Kč

tržby

2013

2014

2015

2016

2017

další roky

32914000

37571000

42271000

43371000

44471000

2%

Zdroj: vlastní úvahy

92

Provozní zisková marže slouží jako podklad pro stanovení volných peněžních toků. Mařík (2014) ji počítá jako podíl korigovaného provozního výsledku hospodaření (KPVH) před odpočtem odpisů a tržeb. Prognóza provozní ziskové marže by měla být odvozena od ziskové marže za minulost a od odhadované výše budoucích nákladů. Tabulka 35 Prognóza ziskové marže a korigovaného provozního výsledku hospodaření bez započítání odpisů, v tis. Kč

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

730835

630588

542667

406302

207746

164571

563571

634071

650571

667071

2,18%

2,34%

1,95%

1,21%

0,82%

1,25%

1,5%

2%

2%

2%

KPVH před odpisy Zisková marže

Průměrná marže

1,70 %

Průměrná marže

1,75 %

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 3. vydání. 2011, vlastní výpočty

Důvodem pro odhadnutí výše ziskové marže jsou faktory, jež byly popsány ve strategické analýze. Na trhu pohonných hmot docházelo během posledních několika let k poklesu marží, jejichž důvodem bylo soupeření o zákazníka. Vzhledem k tomu, že na trhu byli takoví konkurenti, kteří prodávali pohonné hmoty nelegálně, aby ušetřili na spotřební dani, obchodní marže museli čestní obchodníci držet velmi nízko, aby mohli těmto cenám konkurovat. Během roku 2013 dojde k povinným kaucím, od kterých se předpokládá, že tento trh pročistí. Po tomto roce by se měly obchodní marže opět postupně zvedat. Intenzita konkurence a převaha nabídky nad poptávkou však zřejmě neumožní společnosti dosahovat takových ziskových marží, jako v letech 2008 či 2009. Stanovit ziskovou marži lze i dílčími odhady procentuálních vývojů nákladů. Tyto odhady jsou vhodné k potvrzení výše uvedené prognózy.

93

Tabulka 36 Prognóza ziskové marže, v tis. Kč

Tržby za prodej zboží Náklady vynaložené na prodané zboží -podíl z tržeb

Obchodní marže -podíl z tržeb

Výkony -podíl z tržeb

Výkonová spotřeba -podíl z tržeb

Přidaná hodnota

2013 32 914 286 31 581 257

2014 37 571 429 35 955 857

2015 42 271 429 40 242 400

2016 43 371 429 41 289 600

2017 44 471 429 42 336 800

95,95%

95,70%

95,20%

95,20%

95,20%

1 514 057

1 728 286

1 944 486

1 995 086

2 045 686

4,60%

4,60%

4,60%

4,60%

4,60%

493 714

563 571

634 071

650 571

667 071

1,50%

1,50%

1,50%

1,50%

1,50%

1 316 571

1 502 857

1 690 857

1 734 857

1 778 857

4,00%

4,00%

4,00%

4,00%

4,00%

658 286

751 429

845 429

867 429

889 429

-podíl z tržeb

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Osobní náklady

78 994

90 171

101 451

104 091

106 731

-podíl z tržeb

Mzdové náklady -podíl z tržeb

Náklady na soc. zab. a zdrav. pojištění -podíl z tržeb

Sociální náklady -podíl z tržeb

Daně a poplatky -podíl z tržeb

Ostatní provozní výnosy -podíl z tržeb

Ostatní provozní náklady -podíl z tržeb

KPVH bez odpisů -podíl z tržeb

0,24%

0,24%

0,24%

0,24%

0,24%

52 663

60 114

67 634

69 394

71 154

0,16%

0,16%

0,16%

0,16%

0,16%

19 749

22 543

25 363

26 023

26 683

0,06%

0,06%

0,06%

0,06%

0,06%

3 291

3 757

4 227

4 337

4 447

0,01%

0,01%

0,01%

0,01%

0,01%

3 291

3 757

4 227

4 337

4 447

0,01%

0,01%

0,01%

0,01%

0,01%

115 200

131 500

147 950

151 800

155 650

0,35%

0,35%

0,35%

0,35%

0,35%

131 657

150 286

169 086

173 486

177 886

0,40%

0,40%

0,40%

0,40%

0,40%

411 429

563 571

845 429

867 429

889 429

1,25%

1,50%

2,00%

2,00%

2,00%

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 3. vydání. 2011, vlastní výpočty

Srovnání historického vývoje a budoucí prognózy ziskové marže je uvedeno v příloze č. 8. Další částí této kapitoly je odhadnutí výše pracovního kapitálu. Autor při odhadu budoucího vývoje oběžných aktiv a krátkodobých závazků vychází zejména z minulosti a prognózu odvíjí od obratů jednotlivých položek. Provozně potřebná výše krátkodobého finančního majetku se odvíjí od doporučené peněžní likvidity, kterou autor po mezipodnikovém srovnání stanovil na 0,1. Kompletní odhad pracovního kapitálu je v příloze č. 9. Dalším krokem je posouzení výše investic do dlouhodobého majetku, což je jednou ze stěžejních částí ocenění, neboť výše těchto investic značně ovlivní výslednou hodnotu podniku. Jednou z konkurenčních výhod společnosti OMV je kvalita čerpacích stanic. Právě za účelem udržení kvality čerpacích stanic autor očekává, že investice budou v čase konstantní, popřípadě mírně rostoucí. Vzhledem k výsledkům strategické analýzy autor však nepředpokládá, že by se měl počet čerpacích stanic společnosti OMV v čase zvyšovat. Odhad a minulý vývoj provozně potřebného dlouhodobého majetku je uveden v příloze č. 9. Odpisy dlouhodobého nehmotného majetku, staveb a samostatných věcí movitých jsou uvedeny v příloze č. 10, stejně jako výše investic brutto, které 94

vyjadřují skutečné investiční výdaje do dlouhodobého majetku. Doba odepisování je pro jednoduchost stanovena na 30 let pro stavby, 6 let pro movité věci a 4 roky pro nehmotný majetek.

4.6. Finanční plán Na základě strategické analýzy, odhadu budoucích tržeb, ziskové marže, provozně potřebného pracovního kapitálu a provozně potřebného dlouhodobého majetku autor sestavil finanční plán podniku pro příštích 5 let (příloha č. 11). Součástí finančního plánu je výkaz zisku a ztrát, výkaz o peněžních tocích a rozvaha. I vzhledem k tomu, že společnost během posledních několika let neevidovala žádné bankovní úvěry, autor neplánuje žádný bankovní úvěr nebo jiný úročený závazek ani do budoucna. Časové rozlišení aktivní a pasivní zůstane na úrovni roku 2012, stejně jako pozemky, dlouhodobý finanční majetek, nedokončený dlouhodobý majetek, poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek, základní kapitál, kapitálové fondy, fondy ze zisku, rezervy a dlouhodobé závazky. Položky dlouhodobého majetku a oběžného majetku se vyvíjejí na základě plánu pracovního kapitálu a dlouhodobého majetku, respektive krátkodobý finanční majetek na základě cash flow. Při sestavování výkazu o peněžních tocích autor vzhledem k minulosti neuvažoval výplaty podílů ze zisku. Výkaz zisku a ztrát je sestaven na základě předpokládaného vývoje ziskové marže, plánu pracovního kapitálu a investic do dlouhodobého majetku. Daň autor uvažuje v konstantní výši 19 %. Z analýzy finančního plánu je zřejmé, že i nadále bude převládat ve společnosti vlastní kapitál, který bude tvořit přibližně 55 % všech pasiv. Peněžní likvidita by se měla výrazně zvýšit a její hodnota by měla být vyšší než doporučená hodnota 0,1. Společnost v budoucnu postupně zvýší rentabilitu vlastního kapitálu, která bude v letech 2015 – 2017 v průměru 8,5 %. Z finanční analýzy finančního plánu je zřejmé, že podnik bude pokračovat ve své činnosti i nadále, přičemž mu bezprostředně nehrozí bankrot ani žádná jiná výrazná komplikace.

4.7. Ocenění metodou diskontovaného cash flow Pro stanovení hodnoty podniku autor zvolil dvoufázovou metodu diskontovaného cash flow DCF entity, kde jsou odhadovány volné peněžní toky do firmy (FCFF). Výše těchto peněžních toků pro první fázi, pro kterou je sestaven finanční plán, je dána následovně.

95

Tabulka 37 Výpočet volných peněžních toků do firmy FCFF

Korigovaný provozní výsledek hospodaření Daň KPVH po dani Odpisy Investice do prov. nut. dlouhodobého maj. Investice do prov. nut. pracovního kapitálu FCFF

2013

2014

2015

2016

2017

-1 343

123 632

368 869

350 416

363 637

0 -1 343 416 063 -475 582 247 713 186 851

23 490 147 122 443 697 -616 774 164 580 138 625

70 085 438 954 480 787 -623 767 -62 552 233 422

66 579 416 995 521 350 -737 390 -14 640 186 315

69 091 432 728 530 238 -753 978 -14 640 194 349

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 3. vydání. 2011, vlastní výpočty

Korigovaný provozní výsledek hospodaření byl stanoven ve finančním plánu, daň autor uvažuje ve výši 19 %. Odpisy jsou dány plánem dlouhodobých investic. Investice do provozně nutného dlouhodobého majetku je dána rozdílem mezi dlouhodobým majetkem z příslušného roku a dlouhodobým majetkem z roku minulého. Investice do provozně nutného pracovního kapitálu je dána rozdílem mezi provozně potřebným kapitálem příslušného roku a roku minulého, přičemž je brán ohled na nutnou minimální peněžní likviditu, která je autorem stanovena na 0,1. Úplný výpočet volných peněžních toků FCFF je v příloze č. 12. Diskontní míra Diskontní míra je stanovena stavebnicovou metodou, ve které jsou posuzována dílčí rizika související s finančním zdravím podniku a s obchodním rizikem. Mezi důležitá finanční rizika autor řadí poměr vlastního kapitálu a úročených cizích zdrojů, likviditu a dobu inkasa pohledávek a dobu úhrady závazků. Vzhledem k tomu, že společnost nevyužívá a není plánováno využívat některé úrokované cizí zdroje, je riziko s tímto spojené nulové. Likvidita společnosti bude v letech 2013 a 2014 stále velmi nízká, proto autor hodnotí toto riziko průměrně. Doba inkasa pohledávek a doba úhrady závazků je obdobná, podnik zadarmo nepůjčuje svůj majetek a proto je úroveň tohoto rizika nízká. Na základě finanční analýzy nedošlo podle autora ke zjištění žádných jiných faktorů, které by měly ovlivnit finanční rizika spojená se společností. Obchodní rizika zahrnují především posouzení dílčích rizik souvisejících s oborem a s konkurenceschopností. Mezi vysoká rizika autor řadí rizika spojená s omezeným růstem trhu, malou kapacitou a velkou intenzitou konkurence. Jako méně rizikové autor hodnotí kvalitu výrobků, výzkum a technický vývoj, marketing a bariéry vstupu. Na základě stanovení dílčích rizikových přirážek byla celková riziková prémie stanovena na 6 %. K této rizikové prémii je nutné započíst také výnosnost alternativní bezrizikové investice, čímž lze označit výnosnost dluhopisů České republiky, které ke dni ocenění odpovídají 2 %. Celkové 96

náklady vlastního kapitálu činí 8,05 %. Vzhledem k tomu, že podnik nevykazuje žádný úročený cizí kapitál, jsou celkové průměrné vážené náklady kapitálu 8,05 %. Kompletní výpočet je uveden v příloze č. 13. Stanovení hodnoty Předmětem této části práce je stanovení hodnoty první fáze a hodnoty pokračující druhé fáze podniku. Hodnota první fáze podniku je dána diskontovanými volnými peněžními toky do firmy pro roky 2013 – 2017, diskontní míra činí 8,05 %. Tabulka 38 Hodnota podniku za první fázi, v tis. Kč

FCFF Hodnota Hodnota celkem za 1. fázi

2013 186 851 172 929

2014 138 625 118 737

2015 233 422 185 037

2016 186 315 136 690

2017 194 349 131 960 745 353

Zdroj: vlastní výpočty

Hodnota pokračující fáze je odvozena z Gordonova vzorce, přičemž odhadované tempo růstu volného peněžního toku jsou 2 % a diskontní míra je uvažována ve výši 8,05 %. Konečná hodnota podniku brutto je dána součtem hodnoty podniku první fáze a hodnoty podniku pokračující druhé fáze. Hodnota podniku netto je dána rozdílem hodnoty brutto a úročeného cizího kapitálu. Pro zjištění celkové hodnoty podniku netto je zapotřebí přičíst provozně nepotřebná aktiva ke dni ocenění. Tabulka 39 Stanovení celkové hodnoty podniku netto, v tis. Kč

Hodnota první fáze Hodnota posledního peněžního toku první fáze Diskontní míra Odhadované tempo růstu Hodnota prvního roku druhé fáze Hodnota druhé fáze Celková hodnota brutto Úročený cizí kapitál Provozně nepotřebná aktiva ke dni ocenění Celková hodnota netto

745 353 131 960 8,05 % 2,00 % 198 236 3 276 240 4 021 593 0 0 4 021 593

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 3. vydání. 2011, vlastní výpočty

Celková hodnota netto společnosti OMV ke dni 31. 12. 2012 činí po zaokrouhlení 4 020 000 tisíc Kč. Tato hodnota byla stanovena výnosovým oceněním diskontovaných volných peněžních toků. 97

4.8. Závěr ocenění podniku Celková hodnota netto společnosti OMV zjištěná podle aplikace výnosového ocenění diskontovaných finančních toků ke dni 31. 12. 2012 byla stanovena na 4 020 000 tisíc Kč. Postup pro zjištění této hodnoty byl následující. Autor nejprve charakterizoval společnost OMV a trh, na kterém podnik působí. Dále byla provedena strategická analýza, finanční analýza, rozdělení provozně potřebného a provozně nepotřebného majetku, analýza a předpověď generátorů hodnoty, sestavení finančního plánu a vlastní ocenění. Účel tohoto ocenění je pouze prokázání znalosti dané tématiky. Za jakékoliv jiné využití tohoto ocenění autor nepřebírá žádnou zodpovědnost.

98

5. Analýza realitního trhu V této části práce bude analyzován realitní trh v Karlových Varech. Součástí této části je především popis lokality, analýza cen vybraných typů nemovitostí a předpokládaný vývoj trhu v budoucnosti. Analýza realitního trhu se vztahuje ke dni 1. dubna 2014. Účelem analýzy je vytvoření podkladu pro autorovo ocenění nemovitostí a prokázání znalosti dané tématiky. Autor nepřebírá odpovědnost za žádný jiný účel použití této analýzy.

5.1. Popis lokality Karlovy Vary jsou krajským městem Karlovarského kraje a s počtem obyvatel okolo 50 tisíc se řadí mezi největší města České republiky. Karlovarský kraj se dělí na tři okresy a žije v něm zhruba 300 tisíc obyvatel, z toho v okresu Karlovy Vary 120 tisíc a v okresech Sokolov a Cheb shodně 90 tisíc. V okrese Karlovy Vary se nacházejí ještě dvě větší města a to Ostrov s 18 tisíci a Nejdek s 9 tisíci obyvateli. Správní území města Karlovy Vary se rozprostírá na ploše přibližně 6 tisíc hektarů, přičemž hustota zalidnění se pohybuje kolem 850 lidí na km2. Přírodní podmínky Terén města je spíše svažitý, jednak díky umístění při Karlovarské vrchovině, taktéž díky protékajícím řekám Ohři a Teplé, které se ve městě stékají. Město se dá vzhledem k terénu rozdělit na dvě území, přičemž hranicí mezi nimi je řeka Ohře. Severozápad od řeky je oproti druhé části převážně rovinatý a bezlesý. Na území této části se nacházela ložiska hnědého uhlí a kaolinu, která jsou již zcela vyčerpána, jejich těžba je ekonomicky nevýhodná nebo vzhledem k zástavbě nerealizovatelná. Těžba hnědého uhlí proto probíhá už pouze v okolí, a to na území Sokolovské pánve v sousedícím okrese Sokolov. Obdobně je tomu i v případě kaolinu, kde probíhá těžba kaolinu už pouze v okolí Karlových Varů a to na území Otovic a Sadova. Jihovýchodní část města směrem od řeky Ohře leží při Karlovarské vrchovině. Terén je svažitý, což je dáno jednak zmiňovanou vrchovinou, také ale údolím řeky Teplá. Právě v tomto údolí se vyskytují nejdůležitější přírodní zdroje pro Karlovy Vary, kterými jsou minerální prameny, které zde vyvěrají. Pro toto území jsou charakteristické i lesy, které se vyskytují na přilehlých kopcích.

99

Doprava Karlovy Vary jsou nejdůležitějším dopravním uzlem Karlovarského kraje. Jedná se především o silniční propojení rychlostní silnice vedoucí do Chebu a Sokolova, která navazuje dále na silnici první třídy vedoucí na německé dálnice. Důležitým propojením je i silnice první třídy vedoucí do Ostrova a pokračující do Ústeckého kraje. Silnice první třídy, na kterou navazuje rychlostní silnice do Prahy, je jedna z nejdůležitějších silnic vůbec. Silnice vedoucí do Plzně by též neměla být opomenuta. Jako nevyhovující je zde stále propojení mezi Prahou a Karlovými Vary, které je po zkompletování dálničního úseku mezi Prahou a Novým Strašecím sice rychlejší, i přesto však nedostačující. Dostavba zbylé části dálnice je sice znovu zařazena mezi priority současného ministerstva dopravy, je však otázkou, zdali a kdy se začne stavět. Železniční doprava v okrese je na velmi nízké úrovni. Skrz město prochází sice železniční trať spojující Cheb, Karlovy Vary a Ústí nad Labem, nicméně železniční koridor do Prahy stále chybí. Karlovy Vary disponují civilním letištěm, které stále nabývá na popularitě a těší se velkého zájmu letů z Ruska. Celková dopravní situace ve městě se značně zlepšila. Přispěla k tomu dostavba městského průtahu, který spojuje nejfrekventovanější silnice v celém okrese. Jedná se o již zmiňované silnice I6/R6 (Praha - Karlovy Vary - Cheb) a I13 (Karlovy Vary Ostrov - Chomutov). Díky tomuto průtahu je průjezd Karlovým Vary nesrovnatelně rychlejší, než tomu bylo v minulosti, a vliv je patrný na celé městské dopravní situaci, která si výrazně oddechla. Městská hromadná doprava je ve městě řešena výhradně autobusy, a to jednak naftovými, v poslední době však i ekologičtějšími autobusy na zemní plyn. Tyto autobusy zajišťují dopravní obslužnost ve městě a spádových oblastech. Demografie Míra nezaměstnanosti ve městě a celém okrese je srovnatelná s celkovou mírou nezaměstnanosti v České republice a dá se říci, že je tento trend dlouhodobě kopírován. V případě míry nezaměstnanosti celého kraje je tento kraj hlavně vzhledem k vysoké nezaměstnanosti okresu Sokolov za celorepublikovým průměrem. Průměrné mzdy v rámci celého kraje patří dlouhodobě k těm nejnižším v České republice, v případě okresu Karlovy Vary jsou platy sice vyšší než v okresech Sokolov a Cheb, ale stále podstatně nižší než je republikový průměr. Město má kladné saldo dojíždění za prací. Nevětší vliv na ekonomickou situaci města a okresu má lázeňství a turistický ruch. Největšími zaměstnavateli ve městě jsou podniky související s lázeňstvím – hotelové a lázeňské komplexy. Největšími z nich jsou podniky Imperial Karlovy Vary a. s., GRANDHOTEL PUPP Karlovy Vary, akciová 100

společnost, Bohemia - lázně a. s., BRISTOL a.s., OTAVA - PATRIA, a.s., Sanatorium Astoria a.s., Správa lázeňských parků, příspěvková organizace, VŘÍDLO, OTAVA - PATRIA, a.s., Sanatorium

Astoria

a.s.,

Správa

lázeňských

parků,

příspěvková

organizace

a VŘÍDLO, výrobní družstvo Karlovy Vary. Ve městě je k nalezení více jak 30 lázeňských léčeben, 80 hotelů a 100 penzionů. Samotné lázeňství je dáno léčivými účinky vyvěrajících minerálních vod pro trávicí trakt. Ve městě pramení celkem 79 pramenů, přičemž jich je 13 využíváno pro potřeby pitné kůry a jsou svedeny do kolonád. Všechny kolonády se nachází v historickém jádru města, tou nejznámější je kolonáda Mlýnská. Za lázeňstvím přijede během roka 70 - 100 000 lidí, z čehož je více jak 90% návštěvníků z ciziny, nejvíce z Ruska a Německa. Vlivy těchto národnosti, převážně té ruské, jsou v historickém centru patrné. Oblíbenost Karlových Varů je spojena také s přílivem kapitálu, který je zde investován převážně do nemovitostí. Kromě lázní je pro město přínosem také Mezinárodní filmový festival Karlovy Vary, který navštíví více jak 10 000 akreditovaných návštěvníků, což se výrazně odráží nejen na tržbách mnoha restauračních a stravovacích podniků, ale i na cenách krátkodobých pronájmů bytů během festivalu. Průmysl ve městě, potažmo v okrese velmi zaostává. Za zmínku stojí pouze sklářské, porcelánské a keramické podniky Karlovarský porcelán a.s., Starorolský porcelán Moritz Zdekauer, a.s. a Moser a.s. Realitní trh Situace na trhu s nemovitostmi je výrazně ovlivněna přílivem kapitálu ze zahraničí. Tento fakt se odráží převážně na cenách nemovitostí v historickém centru, kde se ceny bytů mohou vyšplhat až na 150 000/m2. Vzhledem k tomu, jaké jsou průměrné platy v kraji a ve městě, je zřejmé, že takové nemovitosti si zde žádný místní obyvatel nemůže dovolit. Většina těchto bytů slouží především pro reprezentativní účely nebo investice, v málokterých z nich někdo trvale bydlí. Nejčastěji si zde byty kupují Rusové, popřípadě další cizinci z bývalého Sovětského svazu. Tento trend ovlivňuje i okolí, převážně Drahovice a Rybáře, kde jsou ceny nemovitostí taktéž vyšroubované. Vliv přílivu kapitálu ze zahraničí na cenu nemovitostí je patrný také z níže uvedené tabulky, ve které jsou zachyceny průměrné ceny bytů a průměrné mzdy v krajských městech Karlovy Vary, Plzeň, Liberec a Ústí nad Labem. Průměrné ceny bytů jsou dány nabídkovou cenou bytů v cihlových domech, v osobním vlastnictví, po rekonstrukci a ve velmi dobrém stavu v oblastech širších center měst. Jedná se vždy o průměr ze souboru posledně nabízených 5 bytů 2+1 a 5 bytů 3+1, která splňují výše uvedená kritéria.

101

Tabulka 40 Srovnání měsíčních platů a cen bytů ve vybraných krajských městech

Ø měsíční plat v tis. Kč

Ø cena za m2 bytu v tis. Kč

Plzeň

23,8

24,3

Liberec

22,9

23,8

Ústí nad Labem

22,5

16,7

Karlovy Vary

21,3

28,9

Zdroj: Český statistický úřad, Realitní server Sreality.cz – nabídky nemovitostí, vlastní analýza

Z tabulky je zřejmé, že nejvíce jsou dostupné pro své občany nemovitosti v Ústeckém kraji, nejhůře je tomu pak právě v kraji Karlovarském, kde byl průměr ze vzorku 10 nemovitostí nejvyšší. A to výrazně vyšší, než je tomu v Plzni, či Liberci, kde žije více obyvatel (Liberec 100 000, Plzeň 170 000), a v rámci celého kraje tyto regiony vykazují vyšší HDP na obyvatele (Karlovarský kraj 260 tis., Plzeňský 325 tis., Liberecký 283 tis.). Dá se tedy říci, že jsou tyto regiony ekonomicky výkonnějšími než kraj Karlovarský. Do budoucna to pro Karlovy Vary může znamenat, že v případě ztráty zájmu zahraničních investorů klesnou výrazně ceny nemovitosti, neboť poptávka po drahých nemovitostech ze strany místních obyvatel je a zřejmě i v budoucnu zůstane velmi omezená.

5.2. Segmentace trhu Karlovy Vary lze z hlediska nemovitostního trhu rozdělit na pět částí - část A, kterou tvoří historické a lázeňské jádro, část B, jež je tvořena obchodní částí Karlových varů převážně při ulici T. G. Masaryka, část C tvořená katastrálními územími Drahovice a Rybáře, část D tvořená Dvory, Bohaticemi, Starou Rolí, Tašovicemi a Doubím a část E tvořenou ostatními částmi, které jsou od centra vzdáleny a netvoří s ním souvislou zástavbu. Část A - historické a lázeňské jádro Historické centrum, v němž je i lázeňská zóna, leží v údolí řeky Teplé a je charakteristické původní městskou zástavou. Převládají zde hotely, lázeňské domy a bytové domy s obchody (suvenýry, šperky, módní oblečení, drahé sklo apod.). Většina domů je po rekonstrukci ve velmi dobrých stavech, přičemž stáří některých objektů je i více jak 400 let. Pro tuto část města není specifický žádný stavební sloh, mezi nejvýznamnější historické domy patří za baroko hrázděný Dům Petr, za gotiku Zámecká věž a za secesi dům Felix Zawojski. Nejčastěji se v této části prodávají a pronajímají byty, a to byty 2+1 a 3+1, popřípadě 2+kk a 3+kk. Ceny jsou zde 102

vysoké, pohybují se v průměru okolo 76 tis. Kč za m2 podlahové plochy, přičemž ceny nově rekonstruovaných bytů přímo u hlavních lázeňských tříd nebo s dobrým výhledem se mohou pohybovat i okolo 100 tis. Kč za m2. Nabídka volných pozemků je velmi omezená. K odkoupení jsou k dispozici pouze pozemky ve svahu mimo hlavní ulice za relativně vysoké ceny mezi 25 – 52 tis. Kč za m2. Proluky se zde vyskytují pouze omezeně a není známa jejich cena. Tabulka 41 Analýza realitního trhu v Karlových Varech

Karlovy Vary – historické a lázeňské jádro Prodej bytů v tis. Kč za m2 podlahové plochy

Pronájem bytů v Kč za m2 podlahové plochy

minimum

maximum

průměr

minimum

maximum

průměr

45

125

76

110

769

295

Zdroj: Realitní server Sreality.cz – nabídky nemovitostí, vlastní analýza

Část B - obchodní centrum Obchodní centrum sousedí přímo s centrem historickým na jedné straně a s částmi Drahovice a Rybáře na straně druhé. Jedná se o lokalitu, která je specifická původní městskou zástavbou z přelomu 19. a 20. století. Nachází se zde převážně zděné domy s obchodními, kancelářskými a bytovými prostory. Ceny jsou zde nižší než v historickém centru, avšak vyšší než v ostatních částech Karlových Varů. Volné pozemky se zde nevyskytují, obdobně je to i s proluky. Ceny bytů se tu pohybují kolem 35 tis. Kč za m2 podlahové plochy, přičemž ceny na dominantní obchodní ulici T. G. Masaryka mohou být i vyšší (kolem 40 tis. Kč). Pronájem bytů zde vychází v průměru na 130 Kč za m2 podlahové plochy, nájmy kanceláří se zde pohybují v rozmezích mezi 130 - 300 Kč za m2 v závislosti na umístění a velikosti pronajímatelné plochy. Nejdražší nájmy jsou na ulici T. G. Masaryka, kde je průměr nájmů kanceláří 220 Kč/m2 a pronájem obchodních ploch s výlohou zde dosahuje 600 Kč za m2.

103

Tabulka 42 Analýza realitního trhu v Karlových Varech

Karlovy Vary – obchodní část při ulici T. G. Masaryka Prodej bytů v tis. Kč za m2 podlahové plochy

Pronájem bytů v Kč za m2 podlahové plochy

minimum

maximum

průměr

minimum

maximum

průměr

26

46

35

115

157

131

Pronájem kanceláří v Kč za m2

Pronájem obchodních prostor v Kč za m2

minimum

maximum

průměr

minimum

maximum

průměr

130

300

200

160

630

350

Zdroj: Realitní server Sreality.cz – nabídky nemovitostí, vlastní analýza

Část C - Rybáře a Drahovice Rybáře jsou charakteristické zástavbou městského typu, nejčastěji se zde jedná o cihlové bytové domy a několik panelových sídlišť ze 70. let. Ulice Sokolovská je vedle průtahu hlavní tepnou této oblasti a jednou z hlavních tříd Karlových Varů, která během posledních let prošla významnou rekonstrukcí. Jednalo se o znovu-přeložení vozovky, rekonstrukce chodníků a rozšíření parkovacích možností. Díky tomu se zde mohou dále vyvíjet obchodní aktivity, jež jsou pro tuto ulici typické. Cena pronájmu obchodních prostorů se zde pohybuje mezi 220 až 300 Kč za m2 podlahové plochy. Ceny bytů jsou pak dány převážně lokalitou, stářím, stavem a typem budovy, v němž se byty nachází. V panelových domech dál od centra jsou ceny nižší než ceny v bytových domech situovaných blíže k centru. V průměru se ceny pohybují kolem 22 tis. Kč za m2 podlahové plochy, což je výrazně nižší než v centru. Volné pozemky se na území městské části Rybáře nabízejí málo, jejich ceny se pohybují mezi 1 800 až 2 200 Kč za m2. Drahovice jsou městská část tvořená převážně domy k bydlení. Je zde k nalezení oblast cihlových bytových domů situovaných blíže k centru a panelové výstavby, které se soustřeďují dál od centra. Východní část, ležící nejdále od centra, je charakteristická drobnou průmyslovou výstavbou a zahrádkářskými koloniemi. Ceny bytů a jejich pronájmů jsou zde srovnatelné s městskou částí Rybáře. V blízkosti centra jsou však ceny za nemovitosti vyšší. Prodejní ceny bytů zde dosahují částek mezi 20 až 35 tis. Kč za m2. V Drahovicích se vyskytují rodinné domy, jejich cena se pohybuje okolo 25 tis. Kč za m2 podlahové plochy. Garáže o velikostech mezi 18 až 24 m2 se zde nabízejí obdobně jako v Rybářích za ceny kolem 120 tis. Kč za kus. Volné pozemky se zde nenabízí. Obchodní kancelářské a skladovací prostory se zde vyskytují pouze ojediněle. 104

Tabulka 43 Analýza realitního trhu v Karlových Varech

Karlovy Vary – Rybáře a Drahovice Prodej bytů v tis. Kč za m2 podlahové plochy

Pronájem bytů v Kč za m2 podlahové plochy

minimum

maximum

průměr

minimum

maximum

Průměr

13

36

23

86

148

122

Pronájem kanceláří v Kč za m2

Pronájem obchodních prostor v Kč za m2

minimum

maximum

průměr

minimum

maximum

Průměr

60

150

100

220

300

250

Zdroj: Realitní server Sreality.cz – nabídky nemovitostí, vlastní analýza

Část D – Bohatice, Doubí, Dvory, Stará Role, Tašovice Zástavba části Dvory je nesourodá a nekompaktní. Jsou zde k nalezení nákupní centra, průmyslové provozovny, sportoviště, rodinné i bytové domy, zahrádkářské kolonie a zemědělské pozemky. Za zmínku stojí i areál správy kraje, kde se nachází krajský úřad, krajská knihovna, sídlo policie, krajská hygienická stanice apod. Cena nemovitostí už není tak vysoká jako v Rybářích nebo Drahovicích, jednak vzhledem k vzdálenosti do centra, taktéž ale k poměrně vysoké míře industrializace. Dají se zde pořídit levné nemovitosti, často se nabízejí hlavně starší funkční objekty popřípadě brownfields, které jsou pro tuto oblast typické. Bohatice jsou oblast, ve které se nacházejí především rodinné domy, pouze při hlavním tahu je velmi četná průmyslová zástavba, skladovací prostory a provozní areály. Vzhledem k omezenosti volných stavebních pozemků vhodných pro rodinné domy se zde vyvíjejí a rozšiřují především průmyslové areály. Tašovice jsou charakteristické původní vesnickou zástavbou, rozšířenou o nové rodinné domy. Sousedící Doubí je tvořeno souvislou městskou zástavbou a několika desítky hektarů satelitních oblastí s rodinnými domy. Jak v Doubí, tak v Tašovicích se kromě množství rodinných domů najdou také zahrádkářské kolonie, garáže a stavební pozemky. Oblast Staré role je charakteristická především svou smíšeností. Jsou zde panelové domy, cihlové bytové domy, rodinné domy, skladovací prostory, výrobní závody, menší provozovny, garáže, zahrádkářské kolonie a pozemky určené pro novostavby. Výškopodlažní panelová zástavba se koncentruje především směrem k centru, nízkopodlažní zástavba včetně několika výrobních závodů a provozoven je roztroušena po celé části.

105

Tabulka 44 Analýza realitního trhu v Karlových Varech

Karlovy Vary – Bohatice, Doubí, Dvory, Stará Role, Tašovice Prodej bytů v tis. Kč za m2 podlahové

Pronájem bytů v Kč za m2 podlahové plochy

plochy minimum

maximum

průměr

minimum

maximum

průměr

12

25

18

77

130

102

Prodej RD v tis. Kč za m2 podlahové plochy

Prodej stavebních pozemků v Kč za m2

minimum

maximum

průměr

minimum

maximum

průměr

13

33

23

1000

2800

1800

Pronájem skladovacích prostoru v Kč za m2

Ceny garáží velikosti 18 – 24m2 v Kč

minimum

maximum

průměr

minimum

maximum

průměr

45

120

75

75 000

150 000

110 000

Zdroj: Realitní server Sreality.cz – nabídky nemovitostí, vlastní analýza

Část E – ostatní části města Ostatními částmi se rozumí především bývalé vesnice, jež byly ke Karlovým Varům připojeny. Typická je zde venkovská zástavba s vlivem města, přičemž se lze velmi často setkat s novostavby při okrajích těchto vesnic. Nejčastěji se zde prodávají rodinné domy a pozemky, na některých místech jsou patrné developerské aktivity. Vzhledem k velmi malému množství bytových jednotek zde takřka není možnost pronájmů bytů, pokud však ano, jedná se o podnájmy ve vícegeneračních domech. Ceny jsou v těchto oblastech shodné, vyšší ceny vykazují oblasti Hůrek a Olšových Vrat. Pravděpodobným důvodem vyšších cen je oblíbenost těchto lokalit kvůli okolnímu prostředí, jež je charakteristický vrchovinami, lesy a klidem. Tabulka Analýza realitního trhu v Karlových Varech

Ostatní části (Cihelny, Čankov, Hůrky, Olšová Vrata, Počerny, Rosnice, Sedlec) Prodej RD v tis. Kč za m2 podlahové plochy

Prodej stavebních pozemků v Kč za m2

minimum

maximum

průměr

minimum

maximum

průměr

13

33

25

1 200

2 400

1 500

Ceny rekreačních objektů v Kč (15-35m2 užitné plochy a 300-400m2 pozemku, platné pro celé město)

minimum

maximum

průměr

120 000

700 000

420 000

Zdroj: Realitní server Sreality.cz – nabídky nemovitostí, vlastní analýza

106

5.3. Předpokládaný budoucí vývoj Vzhledem k tomu, že jsou ceny nemovitostí vlivem zahraniční poptávky vyšroubované v některých částech města vysoko nad možnosti běžného obyvatele kraje, dá se očekávat, že pokles této poptávky bude mít za následek celkové snížení cen. Takové snižování cen nemovitostí se nemusí týkat pouze lázeňské části ale i ostatních částí, kde ceny neodpovídají koupěschopnosti běžného občana kraje. Nelze však jednoznačně určit, zdali bude tato oblíbenost města u zahraničních investorů dále přetrvávat a zdali zde vůbec budou moci v investiční činnosti, vzhledem k hrozícím sankcím EU vůči Rusku, odkud pochází minoritní část investorů, pokračovat. Právě vzhledem k aktuální geopolitické situaci autor nedokáže jednoznačně určit budoucí vývoj realitního trhu.

107

Závěr Hlavním cílem práce bylo stanovení hodnoty podniku a dvou nemovitostí, rodinného a bytového domu. Praktická ocenění, která byla zpracována za účelem prokázání autorovi znalosti dané tématiky, vycházela z teoretických znalostí, které byly předmětem první a druhé kapitoly této práce. Podkladem pro ocenění nemovitostí byla analýza realitního trhu v Karlových Varech, kde se obě oceňované nemovitosti nacházejí. Při analýze realitního trhu byly analyzovány ceny vybraných druhů nemovitostí. Bylo zjištěno, že ceny nemovitostí ve městě Karlovy Vary jsou pro běžné občany této lokality výrazně vyšší než ceny nemovitostí ve vybraných krajských městech České Republiky. Tohoto zjištění autor docílil srovnáním průměrných cen ze vzorku nemovitostí a průměrných platů v porovnávaných lokalitách. Vyšší ceny nemovitostí jsou dány zejména působením zahraniční poptávky po nemovitostech. Pokles této poptávky by podle autorova názoru měl za následek snížení cen nemovitostí v této lokalitě. Hodnoty nemovitostí byly určeny váženým průměrem porovnávací, výnosové a nákladové hodnoty. Váhy jednotlivých metod byly určeny na základě jejich kontribuce. Celková hodnota rodinného domu byla stanovena na 6 927 tisíc Kč. Největší váhu měla porovnávací hodnota, jelikož se s rodinnými domy v této lokalitě četně obchoduje a porovnávací hodnota nejlépe vyjadřuje aktuální stav trhu s tímto typem nemovitostí. Celková hodnota bytového domu byla indikována na 7 528 tisíc Kč. Největší váhu měla výnosová hodnota a to vzhledem k tomu, že tento typ nemovitostí je v této lokalitě využíván zejména za účelem generování výnosů. Předmětem ocenění podniku byla společnost OMV Česká republika, s.r.o. Hodnota společnosti k 31. 12. 2012 byla zjištěna diskontováním budoucích volných peněžních toků. Výše volných peněžních toků vychází z finančního plánu, který byl sestaven pro roky 2013 až 2017. Pro další roky bylo uvažováno 2% tempo růstu volných peněžních toků. Podstatný vliv na výsledek ocenění měla dle autorova názoru zejména strategická analýza, ze které se při sestavování finančního plánu vycházelo. Účelem strategické analýzy bylo posouzení stavu odvětví, ve kterém podnik působí, jeho konkurenční síly a vnitřního potenciálu. Součástí strategické analýzy byl odhad celkových tržeb v odvětví a podíl podniku na těchto tržbách. Právě odhad budoucích tržeb v odvětví a podílu podniku na těchto tržbách značně ovlivnil výsledek ocenění. Dalším faktorem, který velmi ovlivnil výsledek ocenění, byla diskontní míra. Diskontní míra odpovídala váženým průměrným nákladům na kapitál. Vzhledem k tomu, že podnik 108

nevykazoval žádné úročené zdroje, odpovídaly tyto náklady nákladům vlastního kapitálu. Náklady vlastního kapitálu byly odhadnuty stavebnicovou metodou, která vychází z výnosnosti bezrizikové investice a přirážek za rizika, které byly indikovány s ohledem na výsledky strategické a finanční analýzy. Celková výše vážených nákladů na kapitál byla 8,05 %. Hodnota podniku byla dána součtem hodnoty první fáze a druhé fáze. Hodnota první fáze, pro kterou byl sestaven finanční plán, byla stanovena na 745 353 tisíc Kč. Hodnota druhé fáze, která vycházela z předpokladu, že tempo růstu volných peněžních toků bude 2 %, byla indikována na 3 276 240 tisíc Kč. Celková zaokrouhlená netto hodnota oceňovaného podniku byla stanovena k 31. 12. 2012 na 4 020 000 tisíc Kč.

109

Seznam použité literatury Bibliografie BRADÁČ, Albert, Josef FIALA a HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, 740 s. ISBN 978-807-2016-792. HEŘMAN, Jan. Stanovení hodnoty podniku. 1. vydání. Praha: ROYEN TRADE, 2014. ISBN 978-80-7504-032-9 KISLINGEROVÁ, Eva; HNILICA, Jiří. Finanční analýza: krok za krokem. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2005. ISBN 80-717-9321-3. MAŘÍK, Miloš. Metody oceňování podniku: proces ocenění - základní metody a postupy. 3. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, 2011, 466 s. ISBN 978-80-86929-67-5. NEUMAIEROVÁ, Inka; NEUMAIER, Ivan. Index IN05 : Index IN05. In Evropské finanční systémy: Sborník příspěvků z mezinárodní vědecké konference. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2005. s. 143-146. ISBN 80-210-3753-9 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-807-2651-139. SYNEK, Miloslav. Manažerská ekonomika. 3. přeprac. a aktualiz. vyd. Praha: Grada, c2003. ISBN 80-247-0515-X.

Legislativa a předpisy ČNB. Informace ČNB k oceňování účastnických cenných papírů pro účely povinných nabídek převzetí, veřejných návrhů smlouvy a vytěsnění (OCE) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. 441/2013 Sb., Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - s účinností od 1. ledna 2014.

110

Výroční zprávy Výroční zprávy za rok 2001 – 2012 společnosti OMV Česká republika, s.r.o. Výroční zprávy za rok 2009 – 2012 společnosti Shell Czech Republic, a.s. Výroční zprávy za rok 2009 – 2012 společnosti BENZINA, s.r.o. Výroční zprávy za rok 2009 – 2012 společnosti ENI Česká republika, s.r.o. Výroční zprávy za rok 2009 – 2012 společnosti ČEPRO, a.s.

Internetové zdroje Nabídky nemovitostí. Sreality.cz – reality a nemovitosti z celé ČR. [online]. 1.4.2014 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: www.sreality.cz Statistiky dodávek motorových paliv. Česká asociace petrolejářského průmyslu a obchodu (CAPPO). [online]. 1.4.2014 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z:http://www.cappo.cz Statistiky. Česká statistický úřad (ČSÚ). [online]. 1.4.2014 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.czso.cz Strategické řízení. Sociální síť pro business – ManagementMania.com. [online]. 1.4.2014 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z:https://managementmania.com/cs/strategicke-rizeni Dušek, L. a Purnoch, P.. Společenství čerpacích stanic. Evidence čerpacích stanic pohonných hmot: Zpráva o aktualizaci a stavu Evidence čerpacích stanic pohonných hmot v ČR k 31. 12. 2012 . [online]. 1.4.2014 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.scs.cz/docs/files/evidence_cs_phm_2012.pdf

111

Seznam tabulek, grafů a obrázků Seznam tabulek Tabulka 1 Stanovení ceny nemovité věci kombinací nákladového a výnosového způsobu .... 15 Tabulka 2 Likvidity, vzorce a doporučené hodnoty .............................................................. 28 Tabulka 3 Působnost finanční páky – ukázkový příklad ....................................................... 28 Tabulka 4 Hodnocení výpočtů Kralickova Quick testu ......................................................... 32 Tabulka 5 Postup stanovení korigovaného provozního výsledku hospodaření ...................... 37 Tabulka 6 Postup stanovení volného peněžního toku FCFF .................................................. 38 Tabulka 7 Stanovení porovnávací hodnoty pozemku ............................................................ 48 Tabulka 8 Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti ........................................................ 51 Tabulka 9 Stanovení nákladové hodnoty majetku ................................................................. 56 Tabulka 10 Stanovení výnosové hodnoty nemovitosti .......................................................... 57 Tabulka 11 Stanovení celkové hodnoty oceňovaného majetku ............................................. 57 Tabulka 12 Stanovení porovnávací hodnoty pozemku .......................................................... 60 Tabulka 13 Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti ...................................................... 63 Tabulka 14 Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti ...................................................... 66 Tabulka 15 Stanovení výnosové hodnoty majetku ................................................................ 67 Tabulka 16 Stanovení celkové hodnoty oceňovaného majetku ............................................. 68 Tabulka 17 Odhadované tržby v miliardách Kč .................................................................... 75 Tabulka 18 Počty čerpacích stanic v ČR k 31. 12. 2012........................................................ 75 Tabulka 19 Vývoj a prognóza tržeb pohonných hmot v ČR v běžných cenách, v miliardách Kč ............................................................................................................................................ 77 Tabulka 20 Příležitosti a hrozby vnějšího okolí z pohledu podniku....................................... 78 Tabulka 21 Odhadovaný podíl tržeb OMV na celkových tržbách v ČR za motorovou naftu a automobilové benzíny, v miliardách Kč ............................................................................... 78 Tabulka 22 Srovnání celkových tržeb společnosti OMV a její konkurence, v miliardách Kč 79 Tabulka 23 Počty čerpacích stanic k 31. 12. 2012 konkurence .............................................. 79 Tabulka 24 Analýza silných a slabých stránek společnosti OMV ......................................... 82 Tabulka 25 Podíl společnosti OMV na trhu s pohonnými hmotami a jeho předpokládaný vývoj, v miliardách Kč.................................................................................................................... 83 Tabulka 26 Likvidita společnosti.......................................................................................... 87 112

Tabulka 27 Ukazatele aktivity .............................................................................................. 88 Tabulka 28 Obrat celkových aktiv hlavních konkurentů společnosti OMV ........................... 89 Tabulka 29 Doba úhrady závazků a doba inkasa pohledávek, ve dnech ................................ 89 Tabulka 30 Vybrané ukazatele rentability ............................................................................ 89 Tabulka 31 Průměrné rentability konkurenčních podniků za poslední 3 roky (2010 – 2012) . 90 Tabulka 32 Investovaný provozně nutný kapitál, v tis. Kč .................................................... 92 Tabulka 33 Výpočet korigovaného provozního výsledku hospodaření, v tis. Kč ................... 92 Tabulka 34 Prognóza tržeb společnosti OMV, v tis. Kč ........................................................ 92 Tabulka 35 Prognóza ziskové marže a korigovaného provozního výsledku hospodaření bez započítání odpisů, v tis. Kč .................................................................................................. 93 Tabulka 36 Prognóza ziskové marže, v tis. Kč...................................................................... 94 Tabulka 37 Výpočet volných peněžních toků do firmy FCFF ............................................... 96 Tabulka 38 Hodnota podniku za první fázi, v tis. Kč ............................................................ 97 Tabulka 39 Stanovení celkové hodnoty podniku netto, v tis. Kč ........................................... 97 Tabulka 40 Srovnání měsíčních platů a cen bytů ve vybraných krajských městech ............. 102 Tabulka 41 Analýza realitního trhu v Karlových Varech .................................................... 103 Tabulka 42 Analýza realitního trhu v Karlových Varech .................................................... 104 Tabulka 43 Analýza realitního trhu v Karlových Varech .................................................... 105 Tabulka 44 Analýza realitního trhu v Karlových Varech .................................................... 106 Tabulka 45 Rozvaha OMV 2008-2012 ............................................................................... 122 Tabulka 46 Výkaz zisku a ztrát OMV 2008-2012 ............................................................... 123 Tabulka 47 Zisková marže shora a zdola ............................................................................ 125 Tabulka 48 Pracovní kapitál a dlouhodobý provozně nutný majetek ................................... 126 Tabulka 49 Plán odpisů a investic ...................................................................................... 127 Tabulka 50 Finanční plán - výkaz zisku a ztrát ................................................................... 128 Tabulka 51 Finanční plán - cash flow ................................................................................. 128 Tabulka 52 Finanční plán - rozvaha.................................................................................... 129 Tabulka 53 Stanovení FCFF pro 2013 - 2017 ..................................................................... 130 Tabulka 54 Stanovení nákladů vlastního kapitálu stavebnicovou metodou ......................... 131

113

Seznam obrázků Obrázek 1 Schéma SWOT analýzy ...................................................................................... 22

Seznam grafů Graf 1 Vývoj cen a spotřeby motorové nafty a automobilového benzínu v ČR ..................... 74 Graf 2 Rozložení dlouhodobého majetku, v tis. Kč ............................................................... 85 Graf 3 Oběžná aktiva, v tisících Kč ...................................................................................... 85 Graf 4 Vývoj vlastního a cizího kapitálu, v tisících Kč ......................................................... 86 Graf 5 Vývoj pohledávek a závazků, v tisících Kč................................................................ 86

114

Přílohy Příloha č. 1 Databázová karta – Bytový dům 1 ................................................................... 116 Příloha č. 2 Databázová karta – Bytový dům 2 ................................................................... 117 Příloha č. 3 Databázová karta – Bytový dům 3 ................................................................... 118 Příloha č. 4 Databázová karta – Rodinný dům 1 ................................................................. 119 Příloha č. 5 Databázová karta – Rodinný dům 2 ................................................................. 120 Příloha č. 6 Databázová karta – Rodinný dům 3 ................................................................. 121 Příloha č. 7 Účetní výkazy společnosti OMV ..................................................................... 122 Příloha č. 8 Vývoj a prognóza ziskové marže ..................................................................... 125 Příloha č. 9 Pracovní kapitál a dlouhodobý majetek ........................................................... 126 Příloha č. 10 Plán odpisů a investic .................................................................................... 127 Příloha č. 11 Finanční plán ................................................................................................. 128 Příloha č. 12 Stanovení FCFF ............................................................................................ 130 Příloha č. 13 WACC .......................................................................................................... 131

115

Příloha č. 1 Databázová karta – Bytový dům 1 Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres Plocha pozemku Podlahová plocha Zastavěná plocha Prodejní cena celkem Datum transakce Druh Transakce Vlastnická práva Existence věcných břemen Využití dle územního plánu Kolaudační rozhodnutí Jiné právní omezení a závazky Lokalita Technický stav objektu Technická vybavenost budovy Funkční využitelnost budovy Potencionální rozvoj budovy Dopravní obslužnost Dopravní dostupnost a parkování Atraktivita objektu

BD Jízdárenská 438 Jízdárenská 1529 Tuhnice Karlovy Vary Karlovy Vary 179 380 123 13 500 000 1. 3. 2014 nabídka absolutní není Bytový dům ano nejsou velmi dobrá dobrý dobrá dobrá průměrný velmi dobrá průměrná dobrá

116

Příloha č. 2 Databázová karta – Bytový dům 2 Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres Plocha pozemku Podlahová plocha Zastavěná plocha Prodejní cena celkem Datum transakce Druh Transakce Vlastnická práva Existence věcných břemen Využití dle územního plánu Kolaudační rozhodnutí Jiné právní omezení a závazky Lokalita Technický stav objektu Technická vybavenost budovy Funkční využitelnost budovy Potencionální rozvoj budovy Dopravní obslužnost Dopravní dostupnost a parkování Atraktivita objektu

BD Závodu míru 493 Závodu míru 467 Stará Role Karlovy Vary Karlovy Vary 295 350 72 7 500 000 1. 3. 2014 nabídka absolutní není Bytový dům ano nejsou dobrá velmi dobrý velmi dobrá dobrá průměrný dobrá průměrná dobrá

117

Příloha č. 3 Databázová karta – Bytový dům 3 Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres Plocha pozemku Podlahová plocha Zastavěná plocha Prodejní cena celkem Datum transakce Druh Transakce Vlastnická práva Existence věcných břemen Využití dle územního plánu Kolaudační rozhodnutí Jiné právní omezení a závazky Lokalita Technický stav objektu Technická vybavenost budovy Funkční využitelnost budovy Potencionální rozvoj budovy Dopravní obslužnost Dopravní dostupnost a parkování Atraktivita objektu

BD Dvory 70 Kpt. Jaroše 153 Dvory Karlovy Vary Karlovy Vary 388 244 122 4 999 000 1. 3. 2014 nabídka absolutní není Bytový dům ano nejsou průměrná dobrý dobrá dobrá průměrný průměrná dobrá průměrná

118

Příloha č. 4 Databázová karta – Rodinný dům 1 Identifikace stavby Typ stavby Adresa Parcelní číslo a katastrální území Prodejní cena celkem Datum transakce Typ transakce Rozloha pozemku Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Odhadované stáří Vlastnická práva Věcná břemena Územní rozhodnutí Kolaudační rozhodnutí Lokalita Tvar pozemku Svažitost Inženýrské sítě Kontaminace půdy Dopravní obslužnost Dopravní dostupnost a parkování Technický stav objektu Technická vybavenost Funkční využitelnost Potenciální rozvoj Atraktivita

RD 230 Hůrky Karlovy Vary Rodinný dům cihlový, novostavba Františka Krejčího 238, Olšová Vrata, Karlovy Vary 674/25 Olšová Vrata, Karlovy Vary 6750000 1. 2. 2014 nabídka 635 + (174) 174 230 novostavba absolutní nejsou ano ano Satelit Karlových Varů, v blízkosti lesů, cyklostezek, chráněné krajinné oblasti Slavkovský les, klidné prostředí Pozemek zvlášť 635m, trvalý travní porost, parcela 674/11 rovinný ano nezjištěna Nejbližší MHD 100 m, linky do centra KV dobrá dostupnost, 5 minut do centra, parkování dostupné novostavba, výborný stav plynovod, ústřední plynové vytápění, průměrné vybavení Rodinný dům není dobrá

119

Příloha č. 5 Databázová karta – Rodinný dům 2 Identifikace stavby Typ stavby Adresa Parcelní číslo a katastrální území Prodejní cena celkem Datum transakce Typ transakce Rozloha pozemku Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Odhadované stáří Vlastnická práva Věcná břemena Územní rozhodnutí Kolaudační rozhodnutí Lokalita Tvar pozemku Svažitost Inženýrské sítě Kontaminace půdy Dopravní obslužnost Dopravní dostupnost a parkování Technický stav objektu Technická vybavenost Funkční využitelnost Potenciální rozvoj Atraktivita

RD 432 Doubí KV Rodinný dům cihlový, novostavba U Ovčárny 401, Doubí u Karlových Varů, Karlovy Vary 1049 stavba, pozemek trvalý travní porosty 434/112 a 434/113 7500000 1. 4. 2014 nabídka 677 + 853 + (144) 144 199 novostavba absolutní nejsou ano ano satelitní oblast Karlových Varů, blízkost cyklistických a pěších tras pravidelný mírná ano nezjištěna MHD 300 m dobrá novostavba, velmi dobrá Lokální plynové vytápění, průměrná vybavenost Rodinný dům není dobrá

120

Příloha č. 6 Databázová karta – Rodinný dům 3 Identifikace stavby Typ stavby Adresa Parcelní číslo a katastrální území Prodejní cena celkem Datum transakce Typ transakce Rozloha pozemku Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Odhadované stáří Vlastnická práva Věcná břemena Územní rozhodnutí Kolaudační rozhodnutí Lokalita Tvar pozemku Svažitost Inženýrské sítě Kontaminace půdy Dopravní obslužnost Dopravní dostupnost a parkování Technický stav objektu Technická vybavenost Funkční využitelnost Potenciální rozvoj Atraktivita

RD M. Rovenské Stará role Rodinný dům cihlový, novostavba M. Rovenské 977, Karlovy Vary - Stará Role 3257 Stará Role, Karlovy Vary 11000000 1. 4. 2014 nabídka 890 + (122) 122 311 novostavba absolutní nejsou ano ano satelitní oblast Karlových Varů pravidelný rovinný ano nezjištěna MHD 200 m velmi dobrá novostavba, velmi dobrý krb na dřevo s výměníkem, podlahové vytápění, elektrický kotel rodinný dům není dobrá

121

Příloha č. 7 Účetní výkazy společnosti OMV Tabulka 45 Rozvaha OMV 2008-2012

31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 AKTIVA CELKEM

7 082 777

7 727 578

7 516 487

7 122 004

5 853 228

Dlouhodobý majetek

4 711 008

4 392 075

4 069 385

3 824 338

3 280 441

1 886 1 886 0 0

733 733 0 0

5 719 5 719 0 0

16 199 16 199 0 0

8 914 8 914 0 0

Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky Stavby Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Jiný dlouhodobý hmotný majetek Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem Půjčky a úvěry – ovládající a řídící osoba, podstatný vliv

4 709 122 1 241 605 2 710 562 635 775 121 180 0 0 0 0 0

4 351 342 1 250 656 2 475 813 570 435 54 438 0 0 40 000 40 000 0

4 063 666 1 310 056 2 235 911 445 631 0 72 068 0 0 0 0

3 808 139 1 319 871 1 982 332 481 984 0 23 952 0 0 0 0

3 271 527 1 187 366 1 661 270 394 268 0 28 123 500 0 0 0

Oběžná aktiva

2 082 449

3 083 469

3 284 377

3 154 220

2 457 606

357 967 357 967 125 249 0 1 590

408 438 408 438 131 422 0 998

436 665 436 665 144 187 0 498 723

482 151 482 151 200 333 0 498

467 065 467 065 197 019 0 246

123 659 1 371 075 1 267 322 0

130 424 1 746 696 1 615 156 0

143 464 2 393 799 1 637 985 700 000

199 835 2 463 126 2 094 376 324 102

196 773 1 773 702 1 493 150 206 369

52 487 37 219

79 384 41 597

6 617 39 232

29 374 15 233

29 155 44 987

Jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek Peníze Účty v bankách

14 047 228 158 197 227 961

10 559 796 913 169 796 744

9 965 309 726 0 309 726

41 8 610 0 8 610

41 19 820 0 19 820

Časové rozlišení Náklady příštích období Příjmy příštích období

289 320 288 620 700

252 034 251 298 736

162 725 160 801 1 924

143 446 143 446 0

115 181 115 181 0

Dlouhodobý nehmotný majetek Software Ocenitelná práva Goodwill

Zásoby Zboží Dlouhodobé pohledávky Pohledávky - řídící a ovládající osoba Jiné pohledávky Odložená daňová pohledávka Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky řídící a ovládající osoba Stát – daňové pohledávky Dohadné účty aktivní

31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 PASIVA CELKEM

7 082 777

7 727 578

7 516 487

7 122 004

5 853 228

Vlastní kapitál

4 520 669

4 619 427

4 404 049

4 346 398

3 898 880

Základní kapitál Základní kapitál

2 936 826 2 936 826

2 936 826 2 936 826

2 936 826 2 936 826

2 936 826 2 936 826

2 936 826 2 936 826

Kapitálové fondy

1 173 057

1 173 057

1 173 057

1 173 057

1 173 057

122

Ostatní kapitálové fondy Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku Zákonný rezervní fond/Nedělitelný fond Výsledek hospodaření minulých let Nerozdělený zisk minulých let Neuhrazená ztráta z minulých let Výsledek hospodaření běžného účetního období (+/– ) Cizí zdroje

1 173 057 64 446 64 446 171 742 302 004 -130 262

1 173 057 73 176 73 176 337 610 467 872 -130 262

1 173 057 78 114 78 114 174 137 304 399 -130 262

1 173 057 80 209 80 209 174 140 174 140 0

1 173 057 80 209 80 209 156 303 156 303 0

174 598

98 758

41 915

-17 834

-447 515

2 775 606

1 954 348

Rezervy Rezervy podle zvláštních předpisů Ostatní rezervy

118 788 0 118 788

113 800 0 113 800

153 737 0 153 737

369 101 0 369 101

259 395 0 259 395

Dlouhodobé závazky Závazky - ovládající a řídící osoba Krátkodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Závazky k zaměstnancům

0 0 2 442 156 1 297 091 3 214

0 0 2 994 351 1 684 341 3 964

0 0 2 952 456 1 740 702 8 702

0 0 2 406 505 1 705 702 2 508

0 0 1 694 953 1 179 107 2 597

2 149 969 254 43 808 126 640

2 480 1 086 036 70 776 146 754

3 150 1 008 944 47 795 143 163

1 759 659 322 30 896 6 318

1 803 404 439 49 906 57 101

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 1 164 0 1 164

0 0 0 0

0 6 245 0 6 245

0 0 0 0

0 0 0 0

2010

2009

2008

Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění Stát – daňové závazky a dotace Dohadné účty pasivní Jiné závazky

2 560 944

Bankovní úvěry a výpomoci Bankovní úvěry dlouhodobé Bankovní úvěry krátkodobé Časové rozlišení Výdaje příštích období Výnosy příštích období

3 108 151 3 112 438

Zdroj: Výroční zprávy 2008-2012

Tabulka 46 Výkaz zisku a ztrát OMV 2008-2012

2012 I. A.

Tržby za prodej zboží Náklady vynaložené na prodané zboží

+ II. II.1. B. B.1. B.2.

Obchodní marže Výkony Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb Výkonová spotřeba Spotřeba materiálu a energie Služby

+ C. C.1. C.3. C.4. D.

Přidaná hodnota Osobní náklady Mzdové náklady Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění Sociální náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku

E.

2011

25 269 848 33 477 117 27 775 818 26 977 961 33 585 617 24 314 226 32 234 078 26 403 381 25 430 667 31 917 282 955 622 380 405 380 405 1 113 480 39 497 1 073 983

1 243 040 403 395 403 395 1 222 970 55 854 1 167 116

1 372 437 467 541 467 541 1 148 948 28 220 1 120 728

1 547 294 425 315 425 315 1 157 996 19 967 1 138 029

1 668 335 448 824 448 824 1 251 508 43 032 1 208 476

222 546 52 444 38 857 12 925 662 2 227

423 465 54 880 39 304 14 497 1 079 3 886

691 030 78 393 56 399 19 752 2 242 45 575

814 613 101 687 80 195 19 613 1 879 3 427

865 651 85 170 61 985 21 080 2 105 5 900

461 041

433 766

452 481

479 741

509 704

123

III. Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu III.1. Tržby z prodeje dlouhodobého majetku Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a F. materiálu F.1. Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní G. oblasti a komplexních nákladů příštích období IV. Ostatní provozní výnosy H. Ostatní provozní náklady Nesouvisející výnosy KPVH před odpisy

3 278 3 278

8 453 8 453

16 461 16 461

2 089 2 089

57 324 57 324

3 841 3 841

28 405 28 405

18 242 18 242

7 480 7 480

59 670 59 670

170 790 178 294 138 423 -171 353 207 747

9 116 144 701 103 097 -29 068 406 302

7 960 92 419 116 814 -9 741 542 667

-11 434 16 364 95 275 6 043 630 588

-10 603 75 712 119 460 8 257 730 833

-424 648 0 0

-56 532 0 0

80 445 0 0

156 890 0 0

229 388 0 0

M. X. N. XI. O. * Q. Q 1.

Provozní výsledek hospodaření Tržby z prodeje cenných papírů a podílů Prodané cenné papíry a podíly Změna stavu rezerv a opravných položek ve fi nanční oblasti Výnosové úroky Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy Ostatní finanční náklady Finanční výsledek hospodaření Daň z příjmů za běžnou činnost - splatná

0 1 040 58 116 769 139 649 -21 899 968 -2 094

0 16 495 94 161 576 171 689 6 287 -32 410 23 961

0 2 717 306 127 012 146 804 -17 381 21 150 37 942

0 3 087 1 460 31 972 57 139 -23 540 34 592 41 357

0 6 454 4 518 151 744 151 610 2 069 56 859 88 400

Q 2. ** XIII. R. * ***

- odložená Výsledek hospodaření za běžnou činnost Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Mimořádný výsledek hospodaření Výsledek hospodaření za účetní období (+/-)

3 062 -447 515 0 0 0 -447 515

-56 371 -17 834 0 0 0 -17 834

-16 792 41 915 0 0 0 41 915

-6 765 98 758 0 0 0 98 758

-31 541 174 598 0 0 0 174 598

-446 547

-50 245

63 064

133 350

231 457

* VI. J.

**** Výsledek hospodaření před zdaněním Zdroj: Výroční zprávy 2008-2012

124

Příloha č. 8 Vývoj a prognóza ziskové marže Tabulka 47 Zisková marže shora a zdola

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Tržby za prodej zboží 33 585 617 26 977 961 27 775 818 33 477 117 25 269 848 32 914 286 37 571 429 42 271 429 43 371 429 44 471 429 Náklady vynaložené na prodané zboží 31 917 282 25 430 667 26 403 381 32 234 078 24 314 226 31 581 257 35 955 857 40 242 400 41 289 600 42 336 800 -podíl z tržeb 95,03% 94,26% 95,06% 96,29% 96,22% 95,95% 95,70% 95,20% 95,20% 95,20% Obchodní marže 1 668 335 1 547 294 1 372 437 1 243 040 955 622 1 514 057 1 728 286 1 944 486 1 995 086 2 045 686 -podíl z tržeb 4,97% 5,74% 4,94% 3,71% 3,78% 4,60% 4,60% 4,60% 4,60% 4,60% Výkony 448 824 425 315 467 541 403 395 380 405 493 714 563 571 634 071 650 571 667 071 -podíl z tržeb 1,34% 1,58% 1,68% 1,20% 1,51% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% Výkonová spotřeba 1 251 508 1 157 996 1 148 948 1 222 970 1 113 480 1 316 571 1 502 857 1 690 857 1 734 857 1 778 857 -podíl z tržeb 3,73% 4,29% 4,14% 3,65% 4,41% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Přidaná hodnota 865 651 814 613 691 030 423 465 222 546 658 286 751 429 845 429 867 429 889 429 -podíl z tržeb 2,58% 3,02% 2,49% 1,26% 0,88% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Osobní náklady 85 170 101 687 78 393 54 880 52 444 78 994 90 171 101 451 104 091 106 731 -podíl z tržeb 0,25% 0,38% 0,28% 0,16% 0,21% 0,24% 0,24% 0,24% 0,24% 0,24% Mzdové náklady 61 985 80 195 56 399 39 304 38 857 52 663 60 114 67 634 69 394 71 154 -podíl z tržeb 0,18% 0,30% 0,20% 0,12% 0,15% 0,16% 0,16% 0,16% 0,16% 0,16% Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění 21 080 19 613 19 752 14 497 12 925 19 749 22 543 25 363 26 023 26 683 -podíl z tržeb 0,06% 0,07% 0,07% 0,04% 0,05% 0,06% 0,06% 0,06% 0,06% 0,06% Sociální náklady 2 105 1 879 2 242 1 079 662 3 291 3 757 4 227 4 337 4 447 -podíl z tržeb 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% Daně a poplatky 5 900 3 427 45 575 3 886 2 227 3 291 3 757 4 227 4 337 4 447 -podíl z tržeb 0,02% 0,01% 0,16% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% Ostatní provozní výnosy 75 712 16 364 92 419 144 701 178 294 115 200 131 500 147 950 151 800 155 650 -podíl z tržeb 0,23% 0,06% 0,33% 0,43% 0,71% 0,35% 0,35% 0,35% 0,35% 0,35% Ostatní provozní náklady 119 460 95 275 116 814 103 097 138 423 131 657 150 286 169 086 173 486 177 886 -podíl z tržeb 0,36% 0,35% 0,42% 0,31% 0,55% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40% KPVH bez odpisů zdola 730 833 630 588 542 667 406 302 207 747 411 429 563 571 845 429 867 429 889 429 KPVH bez odpisů shora 730 835 630 588 542 667 406 302 207 746 411 429 563 571 845 429 867 429 889 429 -podíl z tržeb 2,18% 2,34% 1,95% 1,21% 0,82% 1,25% 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% průměr marže 1,70% 1,75% Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 2011, výroční zprávy OMV, vlastní úvahy a výpočty

125

Příloha č. 9 Pracovní kapitál a dlouhodobý majetek Tabulka 48 Pracovní kapitál a dlouhodobý provozně nutný majetek

Tržby za prodej zboží +Zásoby obrat +Pohledávky obrat +Provozně nutná výše peněz likvidita +Časové rozlišení aktivní -Krátkodobé závazky obrat -Časové rozlišení pasivní Pracovní provozně nutný kapitál Tžby Dlouhodobý nehmotný majetek podíl na tržbách Dlouhodobý hmotný majetek podíl na tržbách Pozemky podíl na tržbách Stavby podíl na tržbách Samostatné movité věci a soubory movitých věcí podíl na tržbách Jiný dlouhodobý hmotný majetek podíl na tržbách Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek podíl na tržbách Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek podíl na tržbách dlouhodobý provozně nutný majetek koeficient dl. Maj (maj/trzby)

2008 2009 2010 2011 33 585 617 26 977 961 27 775 818 33 477 117 357 967 408 438 436 665 482 151 94 66 64 69 1 496 324 1 878 118 3 035 986 2 663 459 22 14 9 13 228 158 449 153 309 726 8 610 0,093 0,150 0,105 0,004 289 320 252 034 162 725 143 446 2 442 156 2 994 351 2 952 456 2 406 505 14 9 9 14 1 164 0 6 245 0 -71 551 -6 608 986 401 891 161 2008 2009 2010 2011 33 585 617 26 977 961 27 775 818 33 477 117 1 886 733 5 719 16 199 0,01% 0,00% 0,02% 0,05% 4 709 122 4 391 342 4 063 666 3 808 139 14,02% 16,28% 14,63% 11,38% 1 241 605 1 250 656 1 310 056 1 319 871 3,70% 4,64% 4,72% 3,94% 2 710 562 2 475 813 2 235 911 1 982 332 8,07% 9,18% 8,05% 5,92% 635 775 570 435 445 631 481 984 1,89% 2,11% 1,60% 1,44% 121 180 54 438 0 0 0,36% 0,20% 0,00% 0,00% 0 0 72 068 23 952 0,00% 0,00% 0,26% 0,07% 0 0 0 0 0 0 0 0 4 711 008 4 392 075 4 069 385 3 824 338 14,0% 16,3% 14,7% 11,4%

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 2011, výroční zprávy OMV, vlastní úvahy a výpočty

126

2012 2013 2014 2015 2016 2017 25 269 848 32 914 286 37 571 429 42 271 429 43 371 429 44 471 429 467 065 411 429 417 460 469 683 481 905 494 127 54 80 90 90 90 90 1 970 721 2 531 868 2 683 673 3 019 388 3 097 959 3 176 531 13 13 14 14 14 14 19 820 253 187 289 011 325 165 333 626 342 088 0,012 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 115 181 115 181 115 181 115 181 115 181 115 181 1 694 953 2 531 868 2 890 110 3 251 648 3 336 264 3 420 879 15 13 13 13 13 13 0 0 0 0 0 0 877 834 779 796 615 216 677 768 692 408 707 047 2012 2013 2014 2015 2016 2017 25 269 848 32 914 286 37 571 429 42 271 429 43 371 429 44 471 429 8 914 13 166 15 029 16 909 17 349 17 789 0,04% 0,04% 0,04% 0,04% 0,04% 0,04% 3 271 527 3 326 795 3 498 009 3 639 109 3 854 709 4 078 009 12,95% 10,11% 9,31% 8,61% 8,89% 9,17% 1 187 366 1 187 366 1 187 366 1 187 366 1 187 366 1 187 366 4,70% 1 661 270 1 728 000 1 878 571 2 007 893 2 168 571 2 334 750 6,57% 5,25% 5,00% 4,75% 5,00% 5,25% 394 268 411 429 432 071 443 850 498 771 555 893 1,56% 1,25% 1,15% 1,05% 1,15% 1,25% 0 0 0 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 28 123 28 123 28 123 28 123 28 123 28 123 0,11% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 500 500 500 500 500 500 0 0 0 0 0 0 3 280 441 3 339 960 3 513 037 3 656 017 3 872 057 4 095 797 13,0% 10,1% 9,4% 8,6% 8,9% 9,2%

Příloha č. 10 Plán odpisů a investic Tabulka 49 Plán odpisů a investic

Dlouhodobý nehmotný majetek původní odpisy původní zůstatková hodnota nový - investice netto investice brutto pořizovací hodnota odpisy (1/4) celkem odpisy celkem zůstatková hodnota Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky stavby původní odpisy původní zůstatková hodnota nový - investice netto investice brutto pořizovací hodnota odpisy (1/30) celkem odpisy celkem zůstatková hodnota Samostatné movité věci a soubory movitých věcí původní odpisy původní zůstatková hodnota nový - investice netto investice brutto pořizovací hodnota odpisy (1/6) celkem odpisy celkem zůstatková hodnota Jiný dlouhodobý hmotný majetek Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek ODPISY CELKEM celková investice brutto

2008 1 886

2009 733

2010 5 719

2011 16 199 16 199

4 709 122 1 241 605 2 710 562

4 391 342 1 250 656 2 475 813

4 063 666 1 310 056 2 235 911

3 808 139 1 319 871 1 982 332 1 982 332

635 775

570 435

445 631

481 984 481 984

121 180 0 0

54 438 0 0

0 72 068 0

0 23 952 0

2008

2009

2010

2011

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 2011, výroční zprávy OMV, vlastní úvahy a výpočty

127

2012 8 914 7 285 8 914

7 285 8 914 3 271 527 1 187 366 1 661 270 321 062 1 661 270

321 062 1 661 270 394 268 87 716 394 268

87 716 394 268 0 28 123 500 416 063 2012

2013 13 166 7 285 1 629 4 252 11 537 11 537 0 7 285 13 166 3 326 795 1 187 366 1 728 000 321 062 1 340 208 66 730 387 792 387 792 0 321 062 1 728 000 411 429 87 716 306 552 17 161 104 877 104 877 0 87 716 411 429 0 28 123 500 416 063 504 205 2013

2014 15 029 1 629 0 1 863 6 376 17 913 2 884 4 513 15 029 3 498 009 1 187 366 1 878 571 321 062 1 019 146 150 571 484 560 872 352 12 926 333 988 1 878 571 432 071 87 716 218 836 20 643 125 838 230 715 17 479 105 195 432 071 0 28 123 500 443 697 616 774 2014

2015 16 909 0 0 1 880 6 358 24 271 4 478 4 478 16 909 3 639 109 1 187 366 2 007 893 321 062 698 084 129 321 479 462 1 351 814 29 078 350 140 2 007 893 443 850 87 716 131 120 11 779 137 947 368 662 38 452 126 168 443 850 0 28 123 500 480 787 623 767 2015

2016 17 349 0 0 440 6 508 30 779 6 068 6 068 17 349 3 854 709 1 187 366 2 168 571 321 062 377 022 160 679 526 801 1 878 615 45 060 366 122 2 168 571 498 771 87 716 43 404 54 921 204 081 572 743 61 444 149 160 498 771 0 28 123 500 521 350 737 390 2016

2017 17 789 0 0 440 8 135 38 913 7 695 7 695 17 789 4 078 009 1 187 366 2 334 750 321 062 55 960 166 179 549 861 2 428 476 62 620 383 682 2 334 750 555 893 43 404 0 57 121 195 983 768 726 95 457 138 861 555 893 0 28 123 500 530 238 753 978 2017

Příloha č. 11 Finanční plán Tabulka 50 Finanční plán - výkaz zisku a ztrát

Tržby za prodej zboží Náklady vynaložené na prodej zboží Obchodní marže Výkony Výkonová spotřeba Přidaná hodnota Osobní náklady Mzdové náklady Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění Sociální náklady Daně a poplatky Odpisy Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady Korigovaný provozní výsledek hospodaření Nákladové úroky Výsledek hospodaření z neprovozního majetku Mimořádný výsledek hospodaření Celkový výsledek hospodaření před daní Daň 19% Výsledek hospodaření za účetní období po dani

2013 2014 2015 2016 2017 32 914 37 571 42 271 43 371 44 471 286 429 429 429 429 31 581 35 955 40 242 41 289 42 336 257 857 400 600 800 1 333 029 1 615 571 2 029 029 2 081 829 2 134 629 493 714 563 571 634 071 650 571 667 071 1 316 571 1 502 857 1 690 857 1 734 857 1 778 857 510 171 676 286 972 243 997 543 1 022 843 75 703 86 414 97 224 99 754 102 284 52 663 60 114 67 634 69 394 71 154 19 749 22 543 25 363 26 023 26 683 3 291 3 757 4 227 4 337 4 447 3 291 3 757 4 227 4 337 4 447 416 063 443 697 480 787 521 350 530 238 115 200 131 500 147 950 151 800 155 650 131 657 150 286 169 086 173 486 177 886 -1 343 123 632 368 869 350 416 363 637 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1 343 123 632 368 869 350 416 363 637 0 23 490 70 085 66 579 69 091 -1 343 100 142 298 784 283 837 294 546

Zdroj: vlastní úvahy a výpočty Tabulka 51 Finanční plán - cash flow

2013 19 820 -1 343 0 -1 343 416 063 416 063 331 404 -561 147 836 915 55 636 746 124 504 205 -504 205 241 919 0 0 0 0 0 241 919 261 739

Stav peněžních toků na počátku Korigovaný provozní výsledek hospodaření Daň připadající na KPVH (19%) KPVH po dani Úpravy o nepeněžité operace Odpisy dlouhodobého majetku Úpravy provozně nutných oběžných aktiv Změna stavu pohledávek Změna stavu krátkodobých závazků Změna stavu zásob Peněžní tok z provozní činnosti celkem Nabytí provozně nutného dm Peněžní tok z investiční činnosti celkem Peněžní tok z provozního majetku celkem Platba nákladových úroků Peněžní tok z neprovozního majetku Zvýšení a snížení VK z vybraných operací Výplata dividend a podílů ze zisku Peněžní tok z finanční činnosti celkem Peněžní tok celkem Stav peněžních toků na konci období Zdroj: vlastní úvahy a výpočty

128

2014 261 739 123 632 23 490 100 142 443 697 443 697 200 405 -151 805 358 242 -6 032 744 243 616 774 -616 774 127 469 0 0 0 0 0 127 469 389 208

2015 389 208 368 869 70 085 298 784 480 787 480 787 -26 398 -335 714 361 538 -52 222 753 173 623 767 -623 767 129 406 0 0 0 0 0 129 406 518 614

2016 518 614 350 416 66 579 283 837 521 350 521 350 -6 178 -78 571 84 615 -12 222 799 008 737 390 -737 390 61 619 0 0 0 0 0 61 619 580 232

2017 580 232 363 637 69 091 294 546 530 238 530 238 -6 178 -78 571 84 615 -12 222 818 606 753 978 -753 978 64 628 0 0 0 0 0 64 628 644 860

Tabulka 52 Finanční plán - rozvaha

2013

2014

2015

2016

2017

Aktiva Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek

6 688 800 7 147 183 7 807 506 8 175 958 8 555 119 3 368 583 3 541 660 3 684 640 3 900 680 4 124 420 13 166 15 029 16 909 17 349 17 789

Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky

3 355 418 3 526 632 3 667 732 3 883 332 4 106 632 1 187 366 1 187 366 1 187 366 1 187 366 1 187 366

Stavby Samostatné věci movité

1 728 000 1 878 571 2 007 893 2 168 571 2 334 750 411 429 432 071 443 850 498 771 555 893

Dlouhodobý finanční majetek Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek Oběžná aktiva Zásoby Pohledávky Krátkodobý finanční majetek Časové rozlišení

0 28 123

0 28 123

0 28 123

0 28 123

0 28 123

500 500 500 500 500 3 205 036 3 490 342 4 007 684 4 160 096 4 315 518 411 429 417 460 469 683 481 905 494 127 2 531 868 2 683 673 3 019 388 3 097 959 3 176 531 261 739 389 208 518 614 580 232 644 860 115 181 115 181 115 181 115 181 115 181 2 013

2 014

2 015

2 016

2 017

Pasiva Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy

6 688 800 3 897 537 2 936 826 1 173 057

7 147 183 3 997 679 2 936 826 1 173 057

7 807 506 4 296 462 2 936 826 1 173 057

8 175 958 4 580 299 2 936 826 1 173 057

8 555 119 4 874 845 2 936 826 1 173 057

Fondy ze zisku Výsledek hospodaření minulých let Výsledek hospodaření běžného období Cizí zdroje Rezervy Dlouhodobé závazky

80 209 80 209 80 209 80 209 80 209 -291 212 -292 555 -192 413 106 370 390 207 -1 343 100 142 298 784 283 837 294 546 2 791 263 3 149 505 3 511 043 3 595 659 3 680 274 259 395 259 395 259 395 259 395 259 395 0 0 0 0 0

Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výpomoci Časové rozlišení

2 531 868 2 890 110 3 251 648 3 336 264 3 420 879 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Zdroj: vlastní úvahy a výpočty

129

Příloha č. 12 Stanovení FCFF Tabulka 53 Stanovení FCFF pro 2013 - 2017

Investovaný provozně nutný kapitál potřebná likvidita krátkodobé závazky provozně potřebný finanční majetek provozně nepotřebný finanční majetek

2012

2013

2014

2015

2016

2017

0 0 0 0 0 0 1 694 2 531 2 890 3 251 3 336 3 420 953 868 110 648 264 879 169 495 253 187 289 011 325 165 333 626 342 088 0 8 552 100 197 193 449 246 606 302 773

provozně nutný investovaný kapitál dlouhodobý majetek upravený pracovní kapitál investovaný kapitál celkem FCFF korigovaný provozní výsledek hospodaření daň KPVH po dani odpisy

2012 2013 2014 2015 2016 2017 3 309 3 368 3 541 3 684 3 900 4 124 064 583 660 640 680 420 1 027 509 779 796 615 216 677 768 692 408 707 047 4 336 4 148 4 156 4 362 4 593 4 831 573 380 876 408 088 468 2013

2014

2015

2016

2017

investice do prov. nutného dl. majetku investice do prov. nutného prac. kap.

-1 343 0 -1 343 416 063 -475 582 247 713

123 632 368 869 350 416 363 637 23 490 70 085 66 579 69 091 147 122 438 954 416 995 432 728 443 697 480 787 521 350 530 238 -616 -623 -737 -753 774 767 390 978 164 580 -62 552 -14 640 -14 640

FCFF

186 851 138 625 233 422 186 315 194 349

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 2011, vlastní úvahy a výpočty

130

Příloha č. 13 WACC Tabulka 54 Stanovení nákladů vlastního kapitálu stavebnicovou metodou

Výnosnost 10 letých státních dluhopisů Počet posuzovaných kritérií Dolní hranice (bezriziková výnosová míra) = r f Horní hranice (odhad) = nvk max

2,00%

a = (nvk max / r f)^(1/4) a= 1,97

2,00% 30,00% RP = Z*rf riz. přirážka

nvk = rf+rp

RP pro 1 faktor = z . rf/n

Riziková škála

Z=(a^x)-1 koef. riz. přirážky

náklady VK

dílčí riz. přirážka

0 - žádné riziko

0,00

0,00

2,00

0,00%

1 - nízké riziko 2 - průměrné riziko

0,97 2,87

1,94 5,75

3,94 7,75

0,09% 0,26%

3 - vysoké riziko 4 - maximální riziko

6,62 14,00

13,24 28,00

15,24 30,00

0,60% 1,27%

Váha

Výše rizika

( RP*váha) riziková přirážka

Obchodní rizika Růst oboru Citlivost na konjunkturu Technické inovace Kapacita oboru

2 2 1 1

3 2 1 3

1,20% 0,52% 0,09% 0,60%

Intenzita konkurence Konkurenceschopnost produktů Ceny Kvalita Výzkum Bariéry vstupu

2 2 2 2 1 1

3 1 3 1 1 1

1,20% 0,18% 1,20% 0,18% 0,09% 0,09%

Marketing Finanční rizika Poměr úročených CZ a VK Likvidita Doby inkasa pohled. a úhrady záv.

1

1

0,09%

2 2 1

0 2 1

0,00% 0,52% 0,09%

Počet hodnocených kritérií = n

22

x

Dílčí rizika

Celková riziková prémie Výnosnost bezrizikové investice Celkové náklady vlastního kapitálu = nVK

6,05% 2,00% 8,05%

Zdroj: Mařík, M. Metody oceňování podniku. 2011, vlastní úvahy a výpočty

Průměrné vážené náklady kapitálu (WACC) viz teoretická část, vzorec: 𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝑛𝐶𝐾 (1 − 𝑑 ) ∗

𝐶𝐾 𝑉𝐾 + 𝑛𝑉𝐾 ∗ 𝐾 𝐾

Podnik nemá úročený cizí kapitál, proto: 𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝑛𝑉𝐾 = 8,05 % 131