Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Ocenění pozemku Bakalářská práce
Autor:
Jiří Zuna Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Červen 2015
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
…………… V Praze resp. místě bydliště dne 24.6.2015
Jiří Zuna
Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D za cenné rady a vstřícný přístup při tvorbě bakalářské práce. Dále bych chtěl poděkovat panu řediteli RNDR. Miroslavu Foltýnovi za poskytnutí cenných informací pro ocenění základní školy. Poděkování patří také mé rodině, blízkým a pracovnímu kolektivu za podporu po celou dobu mého studia.
Anotace Tato bakalářská práce pojednává o ocenění pozemků. Cílem teoretické části je vysvětlit základní pojmy, problematiku a metody, které se pro oceňování pozemků používají. Praktická část obsahuje ocenění stavebního pozemku ve městě Chropyně a ocenění základní školy Janského v Praze 13. Poslední část, analýza realitního trhu, se zaměřuje na okres Kroměříž. Informace byly převzaty s realitních serverů a doplněny o data z realitních kanceláří působící v tomto okrese.
Klíčová slova Pozemek, stavební pozemek, parcela, tržní hodnota, ocenění
Annotation This bachelory thesis is about land valuation. The aim of the theoretical part is explain basic concepts, problems and methods, which are used for land valuation. Practical part contains valuation of building land in Chropyně and valuation of primary school in Prague 13. The last part is analysis real market. It it focus on district Kroměříž. Informations were found by real servers and supplements data from real agents, which are in this district.
Keywords Land, building land, plat, market value, valuation
Obsah
Úvod ............................................................................................................................................................. 7
TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................................................... 8 1.
Základní pojmy..................................................................................................................................... 9
2. Oceňování v ČR ....................................................................................................................................... 12 3. Cenotvorné faktory pozemku .................................................................................................................. 14 4. Oceňování pozemku podle cenového předpisu ........................................................................................ 15 5. Tržní ocenění ........................................................................................................................................... 16 5.1. Porovnávací metoda .................................................................................................................................. 17 5.1.1 Přímé porovnání ................................................................................................................................. 18 5.1.2 Nepřímé porovnání ............................................................................................................................. 18 5.1.3 Indexová metoda ................................................................................................................................ 18 5.2. Výnosová metoda ...................................................................................................................................... 19 5.2.1 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty ....................................................................................... 20 5.2.2 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů ..................................................................................... 21 5.3 Nákladová metoda ...................................................................................................................................... 21 5.4 Reziduální přístupy na bázi nákladů ........................................................................................................... 22 5.4.1 Metoda třídy polohy ........................................................................................................................... 22 5.4.2 Sammetova metoda ............................................................................................................................ 26 5.4.3 Stavebnicový způsob ocenění pozemku ............................................................................................. 27 5.4.4 SubdivisionDevelopment .................................................................................................................... 27 5.4.5 Alokace a extrakce .............................................................................................................................. 28 6. Pozemky zatížené věcným břemenem ..................................................................................................... 28 7. Trvalé porosty ......................................................................................................................................... 29 8. Závěr k teoretické části ............................................................................................................................ 30
PRAKTICKÁ ČÁST .......................................................................................................................... 31 Pozemek p.č. 26 v katastrálním území Chropyně ......................................................................................... 32
Základní škola Janského v katastrálním území Praha – Stodůlky .................................................................. 41
ANALÝZA REALITNÍHO TRHU – OKRES KROMĚŘÍŽ ........................................................... 56 Analýza realitního trhu – okres Kroměříž ..................................................................................................... 57 Popis okresu...................................................................................................................................................... 57 Kroměříž ........................................................................................................................................................... 57 Holešov ............................................................................................................................................................. 60 Bystřice pod Hostýnem ..................................................................................................................................... 62 Okres Kroměříž mimo předchozích měst.......................................................................................................... 64 Celkový marketingový výhled ........................................................................................................................... 65 Seznam literatury ........................................................................................................................................ 67 Seznam příloh ............................................................................................................................................. 69
Úvod Pozemek je část zemského povrchu, oddělený hranicemi. Pozemky jsou nezcizitelné a nereprodukovatelné, jejich nabídka je tedy omezena. Bakalářská práce je rozdělena do tří částí – teoretická část, praktická část a analýza realitního trhu. Teoretická část, která je zaměřená na samotné téma bakalářské práce – ocenění pozemku, je rozdělena do několika kapitol. První kapitola slouží vysvětlení základních pojmů k této problematice, jako jsou pozemek, parcela, cena, tržní hodnota, cenotvorné faktory, věcné břemeno, katastr nemovitostí a podobně. Ve druhé kapitole je popsán účel oceňování v ČR a rozdíl mezi znalcem a odhadcem. Třetí kapitola podrobně rozebírá faktory, které ovlivňují hodnotu pozemku. Čtvrtá kapitola popisuje oceňování pomocí cenového předpisu – čili podle vyhlášky 441/2013 Sb. Kapitola číslo pět se již zabývá samotným oceňováním na tržních principech, popisuje základní metody a také metody dnes již nepoužívané. Šestá kapitola se věnuje problematice pozemků, které jsou zatížené věcným břemenem.Kapitola sedmá se věnuje oceňování trvalých porostů. V závěru teoretické části jsou vyhodnoceny metody a jejich možné využití. Cílem praktické části byla dvě ocenění. Obsahuje ocenění stavebního pozemku ve městě Chropyně, kde byly aplikovány poznatky z teoretické části a ocenění základní školy Janského v Praze 13. Poslední část, analýza realitního trhu, se zaměřuje na okres Kroměříž. V této kapitole autor práce popisuje současný cenový stav v okrese a snaží se odhadnout,jakým směrem se bude místní trh ubírat. Informace byly převzaty s realitních serverů a doplněny o data z realitních kanceláří působící v tomto okrese.
7
Teoretická část
Ocenění pozemku
8
1. Základní pojmy Nemovitost „Podle v současné době platné legislativy se za nemovitost považují pozemky a na nich postavené stavby, které jsou s nimi spojeny pevným základem. Nemovitostí jsou i trvalé porosty, které jsou součástí pozemků, ale i vodní plochy”.)1
Pozemky Pozemek můžeme definovat jako část zemského povrchu, odděleného hranicemi. Pozemky mají oproti jiným předmětům trhu některé specifické vlastnosti: -
U pozemků se neprojevuje vliv času, jsou neupotřebitelné
-
Jsou nereprodukovatelné
-
Nepřemístitelné, nezcizitelné
-
Jsou základním výrobním faktorem
-
Jsou nereprodukovatelné, jejich nabídka je tedy konečná 2
Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) Stavební pozemky b) Zemědělské pozemky c) Lesní pozemky d) Pozemky evidované jako vodní plochy e) Jiné pozemky, výše neuvedené 3
Pozemková renta Pojmem pozemková renta bývá označován prospěch z vlastnictví pozemku.
Parcela Parcelou se rozumí pozemek, který má přesně geometricky a polohově určené hranice. Je zobrazen v katastrální mapě, kde je označen parcelním číslem. Pozemek může být složen z několika parcel.
1
SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-0104032-4. 2 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-2. 3 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-0104032-4.
9
Cena „Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.”4
Cena pořizovací Někdy označována také jako cena historická. Vyjadřuje cenu, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení. Neodpočítává se opotřebení. 5
Cena reprodukční Reprodukční cena vyjadřuje, za kolik by bylo možno pořídit stejnou nebo obdobnou věc v době jejího ocenění. Neodpočítává se opotřebení. 6
Cena jednotková Vyjadřuje cenu za zvolenou jednotku. U pozemku je to metr čtvereční.
Cena obecná Cena obecná vyjadřuje cenu, „za kterou je možno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit.”7
Stopcena U nás již není pro nemovitosti používána. Jednalo se o nařízení vlády, které určovalo cenový strop pro nemovitosti.
Hodnota Hodnota „není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněžní vztah nebo zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupující a prodávající na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka věci nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí.„ 8
4
SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-0104032-4. 5 BRADÁČ, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-0-7204-630- 0. 6 BRADÁČ, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-0-7204-630- 0. 7 BRADÁČ, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-0-7204-630- 0. 8 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-0104032-4.
10
Tržní hodnota Tržní hodnota „je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, patrné z vlastní vůle”.9
Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí je veřejný seznam obsahující nemovitosti a právní vztahy k nim evidované. Obsahuje: -
Geometrické a polohové určení
-
Druhy pozemků(stavební pozemek, zemědělský pozemek…),čísla a výměry parcel, údaje o budovách a jejich popisná čísla
-
Cenové údaje
-
Údaje o právech, spoluvlastnictví k nemovitosti.10
Předmětem katastru nemovitostí jsou: -
Katastrální území
-
Pozemky
-
Budovy
-
Byty a nebytové prostory
-
Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory
-
Stavby spojené se zemí pevným základem podle zvláštního předpisu
-
Právní vztahy11
Katastrální operát Katastrální operát je „souborné označení pro dokumentační materiály potřebné pro vedení a obnovu katastru nemovitostí ČR (soubor geodetických informací katastru nemovitostí, soubor popisných informací katastru nemovitostí, souhrnné přehledy o půdním fondu
9
ORT, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy.Praha:Leges, 2013,2013, ISBN 978-80-87212-77-9 Zákon č, 256/2013 SB.,o katastru nemovitostí (katastrální zákon), v platném znění 11 MICHAL, J. Zeměměřičství a katastr nemovitostí, Praha, 2010, ISBN: 80-7265-083-1, 82 s. 10
11
z katastru nemovitostí, dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, sbírka listin)”.12
Cenové mapy Cenové mapy popisují „prostorové uspořádání cen pozemků nebo staveb na pozemcích v dané lokalitě a v daném čase. I když ve finálním grafickém vyjádření popisují pouze ceny hmotných ekonomických statků, je evidentní, že jsou v této ceně vyjádřeny vlivy řady podmínek, faktorů a činitelů rozmístění, a to hmotných i nehmotných, které určují tuto cenu”.13 Mezi faktory může patřit třeba sociální struktura obyvatelstva, občanská vybavenost, nezaměstnanost v kraji apod. Obce by měly koncem každého roku cenové mapy aktualizovat a zpřístupnit pro veřejnost. „V souvislosti s oceňováním na tržních principech by měl znalec či odhadce k údajům z cenových map přistupovat velmi obezřetně. Zejména z těchto důvodů: -
Sklon k setrvačnosti a zastarávání dat
-
Problematická extrakce ceny pozemku z celkové ceny nemovitost (pozemek + stavba)
-
Riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce.” 14
Věcné břemeno Vymezuje povinnost něco strpět nebo něco konat. Můžou to být například: právo chůze, požívací právo, právo dožití, povinnost udržovat přilehlou komunikaci…
2. Oceňování v ČR „Oceňování majetku je základní a nutnou součástí nejen účetnictví a soudnictví, ale celé ekonomiky a právního systému.” 15
12
http://www.vugtk.cz/slovnik/3636_katastralni-operat Ort, P. a kolektiv. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, 1.vydání. VerlagDashöfer nakladatelství, s.r.o., listopad 2008. ISSN 1803-5159 14 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-2. 15 ORT, P. Oceňování nemovitostí-moderní metody a přístupy.Praha:Leges, 2013,2013, ISBN 978-80-87212-77-9 13
12
V České republice se trh s nemovitostmi začal rozvíjet až po roce 1989. Před rokem 1989 byla v ČSSR centrálně řízená ekonomika, které se příliš neřídila pravidly trhu. Díky tomu v České republice nemáme nyní kvalitní databázi, jako v jiných zahraničních zemích. Jak je již výše zmíněno, oceňování je podstatnou součástí pro mnoho činností a oborů. Pro soudnictví jsou podstatné znalecké posudky, kterým dávají soudci velkou váhu a často je proces rozhodnut na základě znaleckého posudku. „Občansko-právní spory jsou dodnes spíše doménou znalců, nežli odhadců majetku. Až do nedávné doby totiž soudy vycházeli při občansko-právních sporech z ceny určené podle právě platného legislativního předpisu o oceňování nemovitosti.” 16 V České republice existují dva typy odborníků pro stanovení ceny nemovitosti – znalci a odhadci. „Znalci vykonávají svoji znaleckou činnost na základě požadavků soudů, exekutorů a dalších institucí. Objednat znalecký posudek si také mohou fyzické nebo právnické osoby, které předpokládají jeho použití v souvislosti s právním úkonem.”
17
Výsledkem jejich práce je
znalecký posudek, který může být použit u soudu,jiné označení není možné. Odhadci vykonávají koncesovanou živnost „oceňování majetku“. Jejich ocenění leze použít pro bankovní účely, převodu vlastnických práv,v účetnictví, pro pojistné účely, realitní atd. „Stejně jako vedle sebe existují v České republice dva druhy odborníků na oceňování nemovitostí – odhadci a znalci, existují také dva hlavní druhy oceňování”.18 Jedním z nich je tržní ocenění, které se snaží zjistit cenu podle toho, za kolik by se dané nemovitost opravdu prodala na trhu k určitému datu. Druhý způsob je oceňování podle cenového předpisu, používaný spíše znalci. Tento způsob stanovuje cenu podle prováděcí vyhlášky (č.441/2013 SB., k provedení zákona o oceňování majetku – oceňovací vyhláška).
16
ORT, P. Oceňování nemovitostí-moderní metody a přístupy.Praha:Leges, 2013,2013, ISBN 978-80-87212-77-9 GAJDOVÁ K., SCHEIDEROVÁ HERALOVÁ R., Oceňování ve vybraných evropských zemích. ČVUT, 2009 ISBN 97880-01-04290-8. 18 GAJDOVÁ K., SCHEIDEROVÁ HERALOVÁ R., Oceňování ve vybraných evropských zemích. ČVUT, 2009 ISBN 97880-01-04290-8. 17
13
3. Cenotvorné faktory pozemku Velikost pozemku – cena pozemku se zjistí vynásobením rozlohy cenou za metr čtvereční, tedy čím větší rozloha, tím vyšší hodnota pozemku. Možná zastavitelnost – vyjadřuje, kolik procent stavebního pozemku je možno zastavit. Lokalita – v atraktivnější lokalitě je cena pozemku vyšší. Například cena pozemku na Pražském Břevnově bude větší než cena stejného pozemku například v Chánově. Vlastnická práva – jsou-li vlastnická práva k pozemku omezena, jeho cena klesá, například smlouva o pronájmu pozemku na dobu neurčitou. Svažitost – při zvýšené svažitosti musíme počítat s náklady, které bude muset majitel pozemku vynaložit, aby pozemek zarovnal. Při zvýšené svažitosti hodnota pozemku klesá. Tvar pozemku – preferují se pravidelné tvary. Pozemek, který je například padesát metrů dlouhý a dva metry široký je těžko využitelný. Existence věcných břemen – je-li nemovitost zatížena věcným břemenem, její hodnota zpravidla klesá, v některých případech může být i neprodejná. Kontaminace – při nalezení kontaminace je třeba vynaložit náklady na její odstranění. Hodnota pozemku klesá a při vysoké kontaminaci se může dostat až do záporných hodnot. Kontaminace bývá velmi špatně zjistitelná. Možné využití podle územního plánu – jeden z nejdůležitějších cenotvorných faktorů pozemku, stavební pozemek bude mít větší hodnotu než například zemědělský pozemek, ač můžou být třeba o stejné velikosti ve stejné lokalitě. Dopravní obslužnost – lepší dopravní dostupnost hromadnou dopravou k pozemku zvyšuje cenu. Například v Praze, pokud se na veřejnost dostanou zprávy, že se v určité lokalitě bude stavět metro, ceny pozemků okolo stoupnou. Dále pak stoupnou při započetí stavby a při dokončení. Dále dochůdná vzdálenost by měla být maximálně 600 metrů. Dopravní dostupnost – možnost dopravy k pozemku jinak než městkou hromadnou dopravou, čili přístupnost cest k pozemku a možnost zaparkování v dochůdné vzdálenosti, tj.600 metrů.
14
Inženýrské sítě – vybudování inženýrských sítí je značně nákladné. Proto je hodnota pozemku vyšší, pokud je na pozemku možnost se k těmto inženýrským sítím připojit. Potřebná demolice objektů na pozemku – například ruina stojící na stavebním pozemku, který chceme zastavit. V tomto případě cena pozemku klesá o náklady, které je nutno vyložit na demolici stávajíc objektu. Hlučnost okolí – například bude-li pozemek u vytížené čtyřproudé silnice, jeho cena poklesne. Sociální struktura – hodnotu bude ovlivňovat, zda pozemek neleží v lokalitě problémových skupin. Orientace pozemku – preferuje se orientace na na jih. Dále hodnotu ovlivňuje,zdali máme výhled třeba na skládku či na zeleň. Záplavová oblast – riziko záplavy, cena pozemku poklesne. Synergický efekt – některé pozemky, obzvlášť proluky ve velkých městech, nemusejí dostačovat k optimálnímu komerčnímu využití, dokud se k pozemku nepřidá pozemek sousední. Hodnota tohoto pozemku je tedy vyšší. Vztah se dá vyjádřit „rovnicí“ 2 + 2 = 5. Bonita půdy – roli má především u lesních a zemědělských pozemků, říká nám, jak je půda kvalitní.
4. Oceňování pozemku podle cenového předpisu Oceňováním podle cenového předpisu se zabývá zákon 151/1997 Sb. a vyhláška 441/2013 Sb.(konkrétně paragrafy§2–§9). Nejčastější typy ocenění vytvářené podle cenového předpisu jsou znalecké posudky. „Některé části posudku může v souladu se zákonem č. 36/37Sb. řešit odborný konzultant, kterého je znalec oprávněn přizvat, ale pokud tak učiní, musí to ve znaleckém posudku uvést.” Také by mělo být uvedeno, k jakému účelu posudek slouží. 19 Obvyklým způsobem je oceňování pomocí jednotkové ceny za 1 ,která se zjistí z cenové mapy, vynásobené výměrou pozemku. Nemá-li obec, ve které se nachází pozemek, který
19
ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-101
15
potřebujeme ocenit, použijeme § 3 z oceňovací vyhlášky.Podle oceňovací vyhlášky zjistíme jednotkovou cenu tak, že dosadíme požadované veličiny do předepsaného vzorce: Kde:ZC – zjištěná jednotková cena – základní cena stavebního pozemku blízké obce – koeficient velikosti obce – koeficient hospodářsko-správního významu – koeficient polohy obce –koeficient technické infrastruktury v obci – koeficient dopravní obslužnosti obce – koeficient občanské vybavenosti v obci20 Veškeré koeficienty jsou uvedené v oceňovací vyhlášce v příloze č.2.Základní cenu poté upravíme koeficienty uvedenými ve vyhlášce. Významnou roli mají koeficient prodejnosti a koeficient změny cen staveb. 21 Nejčastější důvody pro ocenění pomocí prováděcí vyhlášky jsou: vyměření dědické daně a z převodu nemovitostí, vypořádáni SJM.
5. Tržní ocenění Tržní ocenění zjišťuje skutečnou hodnotu na trhu ke dni zpracování odhadu. Používá se hlavně pro účely prodeje, pojišťovnictví, v případě zástavy a podobně… V následující kapitole jsou popsány metody, které se při tržním ocenění používají.
20
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, §3 21 ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN 978-80-7265101
16
5.1. Porovnávací metoda V praxi nejpoužívanější metoda. Porovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitosti, kterou chceme ocenit, s ostatními nemovitosti s podobnými či stejnými vlastnostmi. Jelikož je naprostá shodnost prakticky vyloučena, rozdíly s porovnávanými nemovitostmi upravujeme pomocí korekčních činitelů. Všechny aplikace korekčních činitelů musí být podložené. U porovnávací metody je důležité mít kvalitní databázi porovnatelných objektů s co největší správností a úplností údajů. Ve většině případů si nemůžeme být jistí naprostou správností údajů, záleží pak tedy na odhadci, jakou váhu tomuto údaji přidělí.22 Realizace porovnávací metody probíhá ve třech fázích. V první fázi, fázi přípravné, sbíráme data týkající se cen pozemků (cen prodejních, dražebních, nabídkových). V druhé fázi, fázi porovnávací, se vybírají ty nemovitosti, které se nejvíce podobají nemovitosti oceňované. „Pro správnou aplikaci porovnávací metody je třeba vybrat vhodné porovnávané nemovitosti tak, aby: -
Cena za jednotku u porovnávané nemovitosti (předběžným odhadem) příliš nelišila od oceňované nemovitosti
-
Žádná z použitých korekcí nebyla vyšší než 50% – se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce
-
Není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, že všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší než porovnávané nemovitost.” 23
Dále lze v této fázi určit, zda použijeme porovnání přímé či nepřímé. Dále je nutné vyčlenit prvky, ve kterých mohou rozdíly spočívat. Obvykle to jsou: 1. Přejímaná vlastnická práva 2. Finanční podmínky 3. Podmínky prodeje 4. Tržní podmínky 5. Daňové podmínky 6. Poloha 7. Technické faktory
22 23
ORT, P. Oceňování nemovitostí-moderní metody a přístupy.Praha:Leges, 2013,2013, ISBN 978-80-87212-77-9 ORT, P. Oceňování nemovitostí-moderní metody a přístupy.Praha:Leges, 2013,2013, ISBN 978-80-87212-77-9
17
8. Ekonomické faktory 9. Způsob a možnosti využití 10. Nerealitní faktory24 Přitom je dobré dodržovat několik zásad. Pokud je vzorek horší než oceňovaný objekt, je třeba cenu zvýšit, je-li vzorek lepší, je třeba cenu snížit a pokud jsou vzorky shodné, žádná změna neprobíhá. V závěrečné fázi probíhá vyhodnocování výsledků a jejich převedení do výsledku představujícího hodnotu na bázi porovnávacího přístupu. 25 Porovnávací metoda existuje ve dvou základních variantách a to, porovnání přímé a nepřímé. 5.1.1 Přímé porovnání Používá se, pokud k posuzované nemovitosti můžeme najít podobnou nemovitost, u které známe její prodejní nebo nabízenou cenu a podmínky, za kterých byla stanovená. Ke kvalitnímu odhadu většinou postačuje, jsou-li nalezeny alespoň tři podobné vzorky. Jak již bylo zmíněno výše, není vhodné,aby byli všechny porovnávané vzorky lepší nebo horší než porovnávaná nemovitost, ideální je, leží-li někdy uprostřed. Může se stát, že nalezneme třeba pouze jediný vzorek, který můžeme použít k porovnání. I v tomto případě je lepší použít porovnávací metodu.26 5.1.2 Nepřímé porovnání Nepřímé porovnání spočívá v porovnání s referenčním vzorkem, který reprezentuje vlastnosti vybrané množiny pozemků. Referenční vzorek si může zpracovatel ocenění vytvořit buď sám, nebo jsou předpřipravené v databázích, které připravují některé instituce. Volba referenčních vzorků může být odvozena z cenových map. Z důvodu, že u nás prozatím neexistují dostatečně kvalitní databáze jako v některých jiných zemích, se u nás nepřímé porovnání téměř nepoužívá27. 5.1.3 Indexová metoda Indexová metoda je variantou nepřímého porovnání. Pomocí této metody lze odvodit cenu pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě odlišností. Index získává vzájemným vynásobením šesti kritérii, které získáme z tabulky.
24
ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-121126 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-121127 ORT, P. Oceňování nemovitostí-moderní metody a přístupy.Praha:Leges, 2013,2013, ISBN 978-80-87212-77-9 25
18
A
Územní struktura
0,60–1,50
B
Typ stavebního pozemku
0,40–1,50
C
Třída velikosti obce podle počtu obyvatel
0,40–3,50
D
Obchodní, průmyslová poloha
0,50–2,50
E
Stavební úplnost a infrastruktura
0,50–1,25
F
Speciální charakteristiky
0,30–1,50
Postup při použití indexové metod je následující. U pozemku, který nám slouží k porovnání, zjistíme jednotkovou tržní cenu ( ). Dále je potřeba zjistit index porovnávaného pozemku (I ) pomocí vzájemného vynásobení příslušných kritérií k tomuto pozemku. Tímto indexem dělíme jednotkovou tržní cenu a získáme standardní jednotkovou tržní cenu odvozenou od jednoho srovnávaného pozemku ( ). V následujícím kroku musíme z tabulky vybrat koeficienty, které přísluší k oceňované nemovitosti. Ty navzájem vynásobíme a získáme index oceňovaného pozemku ( ). Výpočet jednotkové tržní ceny získáme vynásobením se standardní jednotkovou tržní cenu odvozenou od jednoho srovnávaného pozemku a získáme jednotkovou cenu oceňovaného pozemku ( ). Tytu cenu vynásobíme rozlohou oceňovaného pozemku a máme výslednou cenu zjištěnou podle indexové metody. Tento postup vyjádřen matematicky:
∗ ∗ ∗ ∗ ∗
∗ ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ 28
5.2. Výnosová metoda Někdy bývá označována také jako příjmová metoda. Výnosová metoda reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet
28
BRADÁČ, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-0-7204-630- 0.
19
výnos. 29Výnosová metoda lze tedy použít pouze u pozemků, u kterých se dá předpokládat nějaký výnos (například: parkoviště, skládky, zemědělské pozemky….). Princip spočívá v tom, že tím větší zisk poptávající od požadované nemovitosti očekává, tím více je ochoten za ní zaplatit. Tržní hodnota majetku je rovna celkovému výnosu, který je majetek schopen během své ekonomické životnosti generovat. Výnosová metoda je nepoužitelná pro pozemky, ze kterých neplyne žádný výnos, například veřejná zeleň.Je těžko použitelná pro stavební pozemky. Jsou případy, kdy kvůli právnímu systému z minulého režimu stojí stavba na pozemku jiného vlastníka a dá se předpokládat roční výnos z nájemného. V současné době je stavba součástí pozemku a nelze rozdělit stavbu a pozemek mezi více vlastníků. Pomocí výnosové metody je ideální oceňovat například lesní pozemky, kde zjistíme současnou hodnotu dřeva, které se v lese nachází a od této ceny odečteme náklady za těžbu a za údržbu dřevin, do doby jejich zpracování. Za předpokladů, že příjmy z předmětné nemovitosti budou získávány po velmi dlouhou dobu a budou při tom konstantní, můžeme výnosovou metodu vyjádřit pomocí vzorce věčné renty:
! ∗ 100 "
Kde: –
CV – výnosová hodnota nemovitosti
–
N – čisté roční nájemné
–
P – míra kapitalizace v procentech30
5.2.1 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty V případě znalosti výše pozemkových rent je možno odhadnout výnosnou hodnotu pozemků. Jelikož se u pozemků nestanovuje míra opotřebení a jejich pronájmy bývají dlouhodobější, stačí ve většině případů vzorec.
29
BRADÁČ, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-0-7204-630- 0. GAJDOVÁ K., SCHEIDEROVÁ HERALOVÁ R., Oceňování ve vybraných evropských zemích. ČVUT, 2009 ISBN 97880-01-04290-8. 30
20
%
&
Kde: –
V – očekávaný výnos k datu ocenění
–
i – míra kapitalizace, diskontní míra věčné renty 31
5.2.2 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů Tato metoda lze použít u zastavěných pozemků, pokud známe hodnotu stavby, zjištěnou obvykle porovnávacím nebo nákladovým způsobem. U nezastavěných pozemků je potřeba provést simulaci stavbou, která by měla nejlepší využití. Nejlepší způsob vychází z přímé kapitalizace a jednotně zvolenou kapitalizační mírou. Princip se dá vyjádřit vzorcem: %'
( ) * % ∗ &+ &
Kde: –
Hp – hledaná hodnota pozemku
–
Hs – simulovaná hodnota stavby
–
Vc – očekávaný celkový výnos z nemovitosti
–
i – jednotná míra kapitalizace
–
Hs × i – teoretický podíl výnosu připadající na stavbu
–
(Vc – Hs × i)………teoretický podíl výnosu připadající na pozemek
5.3 Nákladová metoda Oceňování podle nákladové metody se odvíjí od nákladů vynaložených na pořízení nemovitosti.Jelikož jsou pozemky nereprodukovatelné, nemůžeme nákladovou metodu použít. Některé aplikace nákladové metody lze ovšem použít v reziduálních přístupech při simulaci stavby na pozemku.
31
ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-
21
5.4 Reziduální přístupy na bázi nákladů Většina reziduálních metod na bázi nákladů, které slouží k oceňování pozemků je založena na rovnovážném vztahu mezi nákladovou hodnotou nemovitosti a nákladovou hodnotou staveb. Pro zjištění hodnoty musí být tedy známa celková nákladová hodnota nemovitosti a celková nákladová hodnota stavby a z rozdílu těchto dvou hodnot získáme hodnotu pozemku. Dále je důležité, aby stavba nebyla oproti pozemku příliš malá či pozemek vůči stavbě příliš velký, při těchto rozdílech nemusí reziduální přístupy platit. 32 5.4.1 Metoda třídy polohy Bývá taky označována jako Naegeliho metoda. Používá se, pokud nelze najít dostatek porovnatelných vzorků k použití porovnávací metody. U nás se často používala po roce 1990, byla ovšem nesprávně pochopena a mnohá ocenění byla podle ní nepřesná. Při využití této metody se používají klíče polohy, ve kterých jsou obsažena různá kritéria („pět základníchvšeobecná situace, intenzita využití dopravní relace k městu, obytný sektor a komerční sektor, a dva doplňující faktory – zvyšující či snižující hodnotu” 33 ,pomocí kterých zařadíme oceňovaný pozemek do patřičné třídy. Používá se 5 + 2 klíčů třídy polohy, podle kterých se hodnotí na základě slovního popisu. Klíče, které nemůžeme využít, vynecháme. Aritmetický průměr z prvních pěti kritérií nám značí výslednou třídu. Výsledek lze upravit pomocí dvou zbývajících faktorů. „Jedná-li se o nezastavěný stavební pozemek, pak je nutno reálně zvažovat, jaký nejlukrativnější objekt by na něm bylo možno vystavět, vypočíst si jeho reprodukční cenu a z této vycházet. Pokud by se jednalo o stavební pozemek nepřipravený, je nutno náklady na jejich vybudování odečíst od ceny pozemku”34. Třída 1
1 –Všeobecná situace Zemědělské oblasti značně vzdálené od větších obcí a dopravy, vesnice bez turistického ruchu, rekreačně nevyužitelné
2
Stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst
3
Obytná místa malých měst a místa rekreačních oblastí s turistickým ruchem, středy středně velkých vesnic, obytná místa na předměstích velkých měst s dlouhou jízdní dobou do centra města
4
Středy měst menších, obytná místa větších měst a jejich rychle dosažitelných předměstí,
32
ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-121134 BRADÁČ, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-0-7204-630- 0. 33
22
Třída
1 –Všeobecná situace předměstské oblasti vilových či venkovských domů uvnitř i vně města, oblasti rekreačních objektů v důležitých centrech turistického ruchu
5
Velmi dobrá obchodní místa ve středně velkých městech, nejlepší obchodní místa v malých městech, obytná centra velkoměst, luxusní velkoměstské obytné oblasti s dobrým osluněním a výhledem, exkluzivní oblasti rodinných domů v dosahu velkoměsta
6
Nejlepší obchodní místa ve středně velkých městech a významných lázních, vedlejší ulice v centru velkoměst, nákupní centra ve velkých obytných částech s dobrými příjezdovými možnostmi vně velkoměst
7
Přednostní nákupní ulice a místa v užším centru velkoměst, nejlepší místa pro obchod ve středně velkých městech
8
Nejlepší místa pro obchod ve velkoměstech
Třída 1
2– Intenzita využitý pozemku Nepatrné využívání, jednoposchoďové, skromné rekreační domky, 1-2-podlažní stavby bez komfortu, nepodsklepené nízké stavby
2
Obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s nepatrným technickým vybavením
3
Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3– 4 podlaží, domy se 2–3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, obytné domy s průmyslovými místnostmi, řemeslnické (živnostenské) místnosti, průmyslové a řemeslnické
stavby
s běžným
průmyslovým
vybavením,
nákladními
výtahy,
vzduchotechnikou atd.; středně velká intenzita využití pozemku 4
Komfortní rodinné domy, obytné bloky s malými byty, apartmá, terasové domy, byty v osobním vlastnictví, skladové místnosti, 3–5 podlaží, vícepodlažní podnikové stavby se vším technickým zařízením, klimatizací, pohyblivým zařízením
5
Exkluzivní obytné a rodinné domy, smíšené obytné + obchodní domy (v přízemí skladové místnosti, restaurace, v horních podlažích byty s praxí, kanceláře, apartmá, byty v osobním vlastnictví); 4–6 podlaží, vysoké využití pozemku
6
Čistě obchodní domy a jejich skladovací místnosti, kina, restaurace, praxe lékařů a právníků, kanceláře, vícepodlažní obchody, 5–7 podlaží nadzemních a 1–2 podlaží podzemní; velmi vysoké využití pozemku
7
Obchodní domy jako v bodě 6 s nadprůměrným vybavením a komfortem (klimatizační zařízení, rychlovýtahy, pohyblivé schody) a více podzemních podlaží; velmi vysoké využití pozemku
23
Třída 8
2– Intenzita využitý pozemku Jako v bodě 7, avšak exkluzivní místa jako např. Praha, Brno; velmi vysoké využití pozemku
Třída 1
3– Dopravní relace k velkoměstu Pozemky
v odlehlých,
vysloveně
nepříznivých
dopravních
polohách,
cesty
bez
dokončovacích prací (nezpevněné apod.), cestovní čas k městu více než jedna hodina 2
Objekty na okraji velkoměstských aglomerací, malé obce se železniční zastávkou, pro dojíždějící do práce právě ještě přijatelně dosažitelné
3
Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení
4
Přednostní obytná místa v těsné blízkosti veřejného dopravního prostředku, dobrá úprava silnic, krátké jízdní časy vlastním vozem do středu (15 minut), území velkého města a předměstí
5
Nákupní ulice na území velkého města, nákupní centra větších předměstí, čilý chodecký provoz, centrum veřejné dopravy (vlak, autobus, tramvaj, podzemní dráha)
6
Vysloveně obchodní místa středu velkého města se širokými ulicemi a parkovacími možnostmi, autobusy a tramvaje s hustou frekvencí provozu
7
Prvotřídní prodejní místa velkoměsta, intenzívní chodecký provoz, křižovatka veřejných dopravních prostředků ve středu města
8
Ohnisko velkoměstského dopravního systému s velmi hustým provozem chodců
Třída 1
4 – Obytný sektor Venkovské obytné stavby, sídliště, turistické ubytovny, kempy, dominující venkovský ráz, malé kulturní a nákupní možnosti, bez výhledu a zeleně, silné dopravní imise, rodinné domy bez zahrad
2
Obytné budovy bez individuálního uspořádání, málo komfortu, malé a střední obce, omezené nákupní a kulturní možnosti, podprůměrné oslunění, malý rozhled, prosté zahrady u rodinných domů
3
Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, vesnické hospůdky, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady
4
Obytné bloky pro střední a vyšší nároky, domy terasové s podloubím, individuálně vybudované a vybavené byty v osobním vlastnictví, rodinné domky, motely
24
Třída
4 – Obytný sektor
5
Luxusní obytné objekty, hotely dolní cenové třídy, rodinné domky s nejlepším vybavením
6
Hotely střední cenové třídy
7
Hotely pro vysoké nároky
8
Luxusní hotely s velkolepým prostorovým tvářením
Třída
5 – řemesla, průmysl, administrativa, obchod Štěrkovny a pískovny, lomy, pily, deponie, skladovací plochy, venkovní plochy prodejen
1
stavebnin a podniků Sklady pro neskladný materiál, suroviny, prefabrikáty, vozidla, dílny ručních prací (truhlář,
2
klempíř, malíř) Sklady a výstavní plochy velkoobchodů, jejich zastoupení, parkoviště, garáže, opravárenské
3
dílny, výletní restaurace Expediční sklady zdravotnických a kosmetických odvětví, jednotlivé prodejní plochy,
4
bankovní a pojistné agentury, ateliéry, kanceláře a praxe svobodných povolání ve spojení s bydlením vlastníků 5
Obchodní místnosti, kanceláře, sekretariáty, restaurace, praxe lékařů a právníků, galerie
6
Kanceláře a praxe s komfortním vybavením, speciální obchody, kina, restaurace, bary, zábavní místnosti, bankovní filiálky, kiosky Vynikající speciální obchody, premiérová kina, stylové hospody, restaurace se specialitami,
7
nákupní centra, obchodní domy, banky, cestovní kanceláře, praxe lékařů specialistů, právníků, etážové obchody Luxusní obchody, obchodní domy, velké banky, obchodní sídla význačných koncernů
8
a firem, cestovních kanceláří a restauračních podniků, objekty s kancelářemi nebo praxí známých osobností hospodářství a akademických povolání
6 – Povyšující faktory Zvýšení až o jednu třídu lze provést v těchto případech: –
obytné objekty, které v důsledku výhledového plánování jsou určeny k vyššímu stupni využití, než ke kterému nyní slouží
–
rohové parcely pro obchodní účely
–
pozemky se stavební uzávěrou v chráněných územích
–
obchodní parcely v místech se silným cizineckým ruchem, pokud to již nebylo zohledněno dříve
–
oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatků
25
7 – Redukující faktory Snížení až o jednu třídu lze provést v následujících případech: –
předpokládá-li se v nejbližší budoucnosti nižší stupeň využití, než je dosud praktikován
–
rušivý hluk ze silniční, letecké nebo železniční dopravy u obytných objektů
–
blízko ležící, rušivě působící průmyslová zařízení u obytných, administrativních nebo hotelových objektů
–
mimořádné zastínění obytných objektů (les, skály, severní úbočí ap.)
Zdroj: BRADÁČ, Albert a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí
Vzorec pro použití metody třídy polohy zní:
%' !% ∗
, (1 * ,+
Kde: –
Hp – hledaná cena pozemku
–
NHs – cena staveb na pozemku
–
x – poměrný podíl, zjištěný metodou třídy polohy
5.4.2 Sammetova metoda Sammetova metoda vychází z předpokladu, že vedle funkčního využití je přípustný i rozsah zástavby v územně plánovací dokumentaci regulován i takzvaným koeficientem stavebního využití.35Metoda pracuje s číslem využitelnosti, které je vyjádřeno vztahem: -
∗
Kde:
35
–
ZP – nejvyšší možná zastavěná plocha pozemku
–
PP – určuje počet nadzemních podlaží
ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-
26
–
CPP – celková plocha pozemku
Dále je nutné určit podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech v závislosti na poloze podle následující tabulky: Objekt, poloha
PSN
Obytné nebo smíšené budovy v malých městech
7–10 %
či venkovech Obytné domy ve městech
10–20 %
Obytné + obchodní domy
20–40 %
Obchodní domy
40–60 %
Odhad nákladů na stavbu vynásobíme podílem pozemku dle Sammetaa tím získáme hodnotu pozemku pomocí této metody. Metoda se používala převážně v šedesátých letech minulého století, dnes se již tato metoda nepoužívá, jelikož data nejsou upravena do současné cenové úrovně.36 5.4.3 Stavebnicový způsob ocenění pozemku Oceňování pomocí této metody spočívá se zjištění stavebních nákladů potřebných pro vybudování inženýrských sítí (voda, plyn, kanalizace, elektro…), napojení na dopravní strukturu, terénní úpravy a případně další práce, nutné k možnému budoucímu vybudování stavby. Čím větší zainvestovanost, tím hodnota pozemku stoupá. Použít lze v případech, kdy lze hodnota pozemku jako nezainventováno zjistit porovnávací metodou a používá se u stavebních pozemků plně nebo částečně nezainventovaných. Metoda slouží spíše jako metoda ověřovací pro porovnání s výsledky jiných metod. 37 5.4.4 Subdivision Development „Metoda subdivison development se používá obvykle k oceňování větších nezastavěných stavebních pozemkových celků, u nichž:
36 37
BRADÁČ, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-0-7204-630- 0. ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-
27
–
Jejich rozdělení na menší jednotlivé parcely o přiměřené velikosti pro daný účel a jejich následné zhodnocení výstavbou v souladu s tímto účelem představují nejlepší a nejvyšší využití oceňovaného pozemkového celku.
–
V místě nejsou k dispozici data o cenách srovnatelných nezastavěných pozemků, ale naopak jsou po ruce data o dosahovaných prodejních cenách pozemků menších již výstavbou zhodnocených
–
V místě bude k zhodnoceným parcelám existovat poptávka”
Používá se hlavně developerských projektů. Nejdříve je potřeba odhadnout počet a velikost dílčích parcel, které lze vytvořit z většího pozemku. V dalším kroku je potřeba určit výši nákladů, které bude nutné vynaložit na rozdělení pozemků, realizace zástavby a marketing spojený s prodejem jednotlivých parcel. Následně by měla být odhadnuta doba, kterou si realizace vyžádá. V předposledním kroku následuje odhad prodejních cen jednotlivých parcel. Celkový součet odhadnutých cen jednotlivých parcel nám dává výslednou hodnotu pozemku. 38 5.4.5 Alokace a extrakce „Alokace a extrakce jsou metody, které předpokládají ustálený a rovnovážný vztah mezi hodnotami pozemků a náklady na jejich potencionální zhodnocení.” Tyto techniky vycházejí z předpokladu, že existuje poměr mezi hodnotami nezastavěných pozemků a nemovitostmi. Alokace (přidělení, přisouzení, umístění) je nepřímá porovnávací technika, založená na porovnání mezi hodnotou pozemku a hodnotou stavby. Extrakce (vyjmutí, vytažení, vytržení) je nepřímá porovnávací technika, založená na odhadu hodnoty staveb nákladovým způsobem se zohledněním opotřebením. Hodnotu pozemku získáme odečtením staveb od celkové hodnoty nemovitosti. 39
6. Pozemky zatížené věcným břemenem Při ocenění pozemku je důležité zjistit, zda není oceňovaný pozemek zabřemeněn, jelikož věcné břemeno obvykle hodnotu pozemku snižuje a v některých případech jej může udělat
38 39
ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-2 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-2
28
téměř neprodejným. Věcná břemena u pozemku jsou například: právo chůze a jízdy, zřízení plotu, vedení inženýrských sítí, požívání a podobně. Nejdříve je nutné zjistit, zda je věcné břemeno poskytované za úplatu nebo bezplatně. Věcné břemeno můžeme ocenit podle klasických metod. Nejčastěji se používá výnosová metoda. Například v případě bezplatného užívání, kde je věcné břemeno bezplatné stanoveno na dobu určitou stanoví se cena věcného břemena součtem ztráty nájemného.40 Ocenění výnosovou metodou stanovuje i zákon 151/97 Sb. Podle právního předpisu se věcné břemeno oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento způsob se neuplatňuje, pokud existuje smlouva či jiný dokument, který věcné břemeno uplatňuje. Nelze-li zjistit cenu výnosovým způsobem, stanovuje se podle zákona hodnota na částku 10 000 Kč.41
7. Trvalé porosty Podle české legislativy jsou trvalé ceny součástí pozemku, jejich cena se tedy promítne do výsledné hodnoty. „Pro výpočet hodnoty dřevin, respektive ekologické újmy vzniklé kácením či poškozením dřevin a následný výpočet kompenzačních opatření v návaznosti na metodiku oceňování dřevin byl pro AOPK ČR vyvinut softwarový nástroj – internetová kalkulačka. Kalkulačka je dostupná na samostatných stránkách AOPK ČR: www.ocenovanidrevin.nature.cz. Kalkulačka umožňuje oceňování jednotlivých stromů a jejich skupin a skupin keřů s možností uložení či tisku protokolu, který může sloužit jako příloha k rozhodnutí nebo posudku. ”42 Trvalé porosty nemusejí celkovou hodnotu pozemku pouze navyšovat, nemusejí mít také na pozemek vliv žádný či jeho hodnotu dokonce snižovat. Pokud je pozemek osázen například okrasnou zelení, nejsou v tomto případě pro potencionálního kupujícího omezení tuto výsadbu změnit. Na pozemek můžu působit záporně, pokud jsou na pozemku dřeviny, které
40
ORT, P. Oceňování nemovitostí-moderní metody a přístupy.Praha:Leges, 2013,2013, ISBN 978-80-87212-77-9 Zákon č. 151/1997 Sb. – Zákon o oceňování majetku 42 KOVAŘÍK, J. Oceňování dřevin rostoucí mimo les. Praha, 2013, ISBN 978-80-87457-82-5 41
29
jsou chráněné, zanedbané, představují potencionální hrozbu pádu nebo narušení staveb nebo pokud jejich údržba vyžaduje velké náklady. 43 „V případě lesních porostů je zjištěná administrativní cena pozemku součtem cen za jednotku jeho částí dle jednotlivých porostních skupin, přičemž tyto ceny závisejí na jednotlivých souborech lesních typů.”
44
Výnosovým způsobem se dá odvodit podle koho, kolik
vyprodukuje dřeva.
8. Závěr k teoretické části Pozemky patří k velmi specifickým statků a můžou mít poměrně velké množství faktorů, které můžou jeho hodnotu ovlivnit. Nejčastěji se pro zjištění hodnoty pozemků používá porovnávací metoda. Dá-li se z vlastnění pozemku předpokládat výnos a nemáme-li vzorky pro porovnání, je nejlepší použít metodu výnosovou. Reziduální přístupy na bázi nákladů se na našem trhu prakticky nevyužívají, jelikož banky ani pojišťovny neuznávají odhady vytvořené na základě těchto metod.
43 44
ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-2 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80-245-1211-2
30
Praktická část
31
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
Pozemek p.č. 26 v katastrálním území Chropyně
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění: 11.června 2015
32
OBSAH OCENĚNÍ Úvodní list ................................................................................................................................ 1 Obsah ........................................................................................................................................ 2 Průvodní dopis .......................................................................................................................... 3 Popisné informace .................................................................................................................... 4 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .................................................................................. 4 Ocenění ..................................................................................................................................... 5 Omezující podmínky a předpoklady ........................................................................................ 8
33
11.6.2015 Oznamuji Vám, že bylo ukončeno stanovení tržní hodnoty majetku označeného jako Chropyně – Hrázky v katastrálním území Chropyně. Uvedeného na listu vlastnictví č.3, pro katastrální území Chropyně, město Chropyně. Nacházejícího se na adrese ulice Hrázky – Chropyně V této zprávě jsou přiloženy výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k právním skutečnostem a technickému stavu k 11. červnu roku 2015. Oceňovaný majetek na listu vlastnictví č.3, pro katastrální území Chropyně. Výpis katastru je uvedený v příloze. Zpracovatel odhadu chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být pozemek prodán ochotným prodávajícím ochotnému kupujícímu. Oceňovaný majetek byl prohlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory: –
Poloha pozemku, jeho velikost a využitelnost
–
Rizika spojená s pozemkem
–
Nejvyšší a nejlepší využití majetku
–
Nabídkové ceny srovnatelných pozemků v okolí
Předmětem ocenění je pouze pozemek. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele zanedbatelná. Výměry oceňovaného pozemku byly převzaty z katastru nemovitostí.
34
Popisné informace Popis lokality a pozemků Oceňovaný majetek – pozemek o celkové rozloze 968 se nachází v klidné části města Chropyně, okres Kroměříž. Pozemek je v katastru nemovitostí vedený jako zahrada, územním rozhodnutím je ovšem určen k zástavbě rodinného domu. Jedná se o nezastavěný, volný pozemek. Okolí pozemku je již zastavěno rodinnými domy. Na pozemku jsou dostupné inženýrské sítě:plyn, voda a elektřina.K pozemku je dobrá dopravní dostupnost. Ve vzdálenosti cca. 50 metrů se nachází autobusová zastávka. V okolí je dobrá občanská vybavenost – pošta, obchod s potravinami, lékař a pošta. Parcela je vzdálená 9,3 km od města Kroměříž, 15 km od města Přerov, 38,3 km od Zlína a 34,5 km od Olomouce.
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný pozemek je vedený jako zahrada, tímto způsobem je i v současné době využíván. Územním rozhodnutím je určený k zástavbě rodinným domem. Oceňovaný pozemek je možné plně využívat, ke dni ocenění je volný, bez věcných břemen ani jiných omezení. Tím je tedy splněna i podmínka okamžité využitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutné využít pozemek dle platného územního rozhodnutí, čili jako stavební a je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní spotřebu. Jelikož je oceňovaný pozemek volný a připravený jak k pronájmu za tržních podmínek, tak potencionálnímu využití majitelem, je splněna i tato podmínka. 35
Na základě výše uvedených skutečností oceňovaný pozemek všechny kriteria splňuje, je tedy v souladu s jeho nejlepší a nejvyšším využitím.
Ocenění Úvod Při stanovení tržní hodnoty majetku se nejčastěji používají základní tři mezinárodně uznávané metody: porovnávací, výnosová a nákladová. Porovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitosti, kterou chceme ocenit, s ostatními nemovitosti s podobnými či stejnými vlastnostmi. Jelikož je naprostá shodnost prakticky vyloučena, rozdíly s porovnávanými nemovitostmi upravujeme pomocí korekčních činitelů. Výnosová metoda stanovuje tržní hodnotu na základě výnosů, které přinese vlastnictví nemovitosti. Nákladová metoda stanovuje tržní hodnotu z nákladů vynaložených na pořízení nemovitosti, případně nákladů, které by bylo nutné vynaložit pro pořízení obdobné nemovitosti. Pro ocenění tohoto pozemku byla využita metoda porovnávací. Nákladová metoda je obecně po stanovení hodnoty pozemků nevhodná. V tomto případně, který pravděpodobně nebude pronajat, ale podle platného územního rozhodnutí na něm bude vybudován objekt stejného vlastníka jako budoucí vlastník pozemku, není pronájem samostatného pozemku za účelem výnosu příliš pravděpodobný.
Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při analýze pro stanovení hodnoty pozemku byly vzaty do úvahy pozemky porovnatelných parametrů, které byly v Chropyni a blízkém okolí nabízeny k prodeji. Tato skutečnost byla zohledněna koeficientem odrážející rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Jako srovnávací jednotka byl zvolen jeden metr čtvereční. Tato jednotka je u tohoto typu nemovitosti považována za standardní.
36
Při stanovení tržní hodnoty byly také vzaty v úvahu takové faktory jako jsou druh transakce, vlastnická práva, zda leží pozemek v záplavové oblasti, svažitost, dopravní obslužnost a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů dospěl autor ocenění k názoru, že tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je
420 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.
37
Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 Název pozemku Kroměříž - Kotojedy Chropyně - podlesí Parcelní číslo 26 x x Adresa Hrázky x Podlesí Katastrální území Chropyně Kroměříž Chropyně Obec Chropyně Kroměříž Chropyně Okres Kroměříž Kroměříž Kroměříž B.Základní údaj pro porovnání Prodejní cena celkem x 660000 411750 Rozloha pozemku 968 1229 915 Cena za metr čtvereční x 537,0219691 450 Datum 11.6.2015 11.6.2015 Korekce 1 1 Upravená hodnota 537 450 C.Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 483 405 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 1 Upravená hodnota 483 405 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1 1 Upravená hodnota 483 405 využití dle územního plánu Obytné stavby Obytné stavby Obytné stavby Korekce 1 1 Upravená hodnota 483 405 územní rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 483 405 Jiná právní omezení Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 Upravená hodnota 483 405 D.Technické parametry Lokalita Lepší Obdobná Korekce 0,9 1 Upravená hodnota 435 405 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 Upravená hodnota 435 405 Svažitost Mírně svažitý Rovinný Rovinný Korekce 0.I 0,95 Upravená hodnota 413 385 dostupnost inženýrských sítí Úplná Úplná V dosahu Korekce 1 0,9 Upravená hodnota 413 346 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 Upravená hodnota 413 346 Záplavová oblast Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 413 346 dopravní obslužnost Lepší Obdobná Korekce 0,9 1 Upravená hodnota 372 346 Dopravní dostupnost a parkování Obdobná Obdobná Korekce 1 1 Upravená hodnota 372 346 Nutnost demolice Ne Ne Korekce 1 1 Upravená hodnota 372 346 jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 Upravená hodnota 372 346 E.Ostatní parametry Velikost pozemku Větší Obdobná Korekce 0,95 1 Upravená hodnota 353 346 možná zastavitelnost Obdobná Obdobná Korekce 1 1 Upravená hodnota 433 353 346 F.Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za metr čtvereční 433 Rozloha pozemku 968 Výsledná porovnávací hodnota Zaokrouhleno
418854 420000
38
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek 3
Chropyně - hrad x Hrad Chropyně Chropyně Kroměříž
4 Zdounky x Divoky Zdounky Zdounky Kroměříž
400000 465 860,2150538 11.6.2015 1 860 Nabídka
359 000 827 434,0991536 11.6.2015 1 434 Nabídka
0,9 774 Absolutní vlastnictví
0,9 391 Absolutní vlastnictví
1 774 Bez věcných břemen
1 391 Bez věcných břemen
1 774 Obytné stavby
1 391 Obytné stavby
1 774 Ano
1 391 Ano
1 774 Nezjištěna
1 391 Nezjištěna
1 774 Obdobná
1 391 Obdobná
1 774 Obdélníkový
1 391 pravidelný
1,1 852 Rovinný
1 391 Mírně svažitý
0,95 809 Úplná
1 391 V dosahu
1 809 Nezjištěna
0,9 352 Nezjištěna
1 809 Ne
1 352 Ano
0,8 647 Obdobná
1 352 Obdobná
1 647 Obdobná
1 352 Obdobná
1 647 Ne
1 352 Ne
1 647 Neaplikováno
1 352 Neaplikováno
1 647 Menší
1 352 Obdobná
1,05 680 Obdobná
1 352 Obdobná
1 680
1 352
Závěr Toto hodnocení vyjadřuje autorův názor na tržní hodnotu výše zmíněného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 11.6.2015. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
420 000
100
420 000
Výnosová metoda
N/A
0
0
Nákladová metoda
N/A
0
0
Zaokrouhleno
420 000
Oceňovaný pozemek patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány, z tohoto důvodu porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Jelikož jsou ostatní metody pro tento pozemek nepoužitelné, byla porovnávací metodě přisouzena váha 100%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů dospěl autor ocenění k názoru, že tržní hodnota pozemku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni reprezentována částkou:
420 000 Kč (slovy: čtyřistadvacetticískorunčeských)
39
Omezující podmínky a předpoklady 1. Autor neprováděl žádné šetření a nepřijímá žádnou odpovědnost za právní náležitosti a právní popis. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jdou důvěryhodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebyla vydána žádná potvrzení, která by se týkala přesností těchto informací. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány buď místním šetřením, z Katastru nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyli ve všech případech ověřovány. 4. Prověření stavu oceňovaného majetku bylo provedeno nedestruktivními metodami.Při ověřování nebyly použity půdní rozbory pro zjištění kontaminace, studie vlivu na životní prostředí, půdní sondy nebo geologické studie. Pokud se při prohlídce na nemovitosti vyskytovaly viditelné nedostatky, byly zaznamenány.Předpokládá se, že oceňovaná nemovitost neobsahuje zdraví nebezpečné materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály. 5. Autor zprávy nebere žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy,kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Pokud se nezjistí něco jiného, je předpokládán plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními nařízení a zákony. 7. Autor zprávy předpokládá odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty. 9. Zjištěná tržní hodnota je platná k datu ocenění.
40
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
Základní škola Janského v katastrálním území Praha – Stodůlky
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění:
12. ČERVNA 2015
41
OBSAH OCENĚNÍ Úvodní list .................................................................................................................................. 1 Obsah .......................................................................................................................................... 2 Průvodní dopis ............................................................................................................................ 3 Popisné informace ...................................................................................................................... 4 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .................................................................................... 6 Ocenění ....................................................................................................................................... 6 Omezující podmínky a předpoklady ........................................................................................ 13
42
12.6.2015 Oznamuji Vám, že bylo ukončeno stanovení tržní hodnoty majetku označeného jako Základní škola Janského v katastrálním území Praha – Stodůlky Uvedený na listu vlastnictví č. 1696, pro katastrální území Praha – Stodůlky Nacházejícího se na adrese Janského 2189/18, 155 00 Praha 5 – Velká Ohrada V této zprávě jsou přiloženy výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k právním skutečnostem a technickému stavu ke 12. červnu roku 2015. Oceňovaný majetek na listu vlastnictví č.1696, pro katastrální území Praha – Stodůlky. Výpis katastru je uvedený v příloze. Zpracovatel odhadu chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být pozemek prodán ochotným prodávajícím ochotnému kupujícímu. Oceňovaný majetek byl prohlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory: –
Poloha pozemku, jeho velikost a využitelnost
–
Nabídkové ceny srovnatelných pozemků v okolí
–
Nejvyšší a nejlepší využití majetku
–
Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov,staveb a venkovních úprav
–
Náklady na pořízení majetku jako nového sníženoo jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.
–
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.
43
Předmětem ocenění jsou pouze pozemky, budovy a stavby. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbamiapod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z poskytnuté dokumentace. Výměry pozemků byly převzaty z katastru nemovitostí. Výměry nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
44
Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – základní škola Janského se nachází na sídlišti Velká Ohrada, zahrnuté v katastrálním území Stodůlky, které je součástí městské části Prahy 13. Sídliště Velká Ohrada bylo postaveno v letech 1988 – 1993, převažují zde panelové obytné budovy. V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost – lékař, lékárna, pošta, obchody s potravinami a drogerií. Zastávky městské hromadné dopravy jsou též v dochůdné vzdálenosti. Spoje navazují přímo na metro B v intervalu cca 5 minut, stanice Luka a Nové Butovice a v cca 20 minutovém intervalu na metro A – stanice Nemocnice Motol. Parkovací místa jsou přímo na pozemku, v dostatečném množství pro potřebu školy. V blízkém okolí není dostatek parkovacích míst pro potřebu sídliště. Zásobovací komunikace navazuje na vnější komunikace vně areálu. Konstrukce vozovek je shodná.
Oceňovaný majetek Podle
zjištěných
skutečností
je
hlavní
činností
budovy
poskytování
základního
vzdělání.Budova je tedy primárně určena k poskytování služeb občanské vybavenosti. Mezi druhotné činnosti patří poskytování stravování a příležitostný pronájem tělocvičny či hřiště na pozemku školy.
Historie Stavba školy byla započata v roce 1986, dokončena a zkolaudována v roce 1990. V roce 2011 byla provedena rekonstrukce zateplení a vnějších povrchů. V roce 2013 byla provedena rekonstrukce hygienického vybavení včetně WC.
Pozemek Předmětem ocenění je devět pozemků, které dohromady tvoří funkční celek. Celková velikost je 38 712 m . Osm z devíti pozemků leží v katastrálním území Stodůlky,čtyři parcely jsou ve vlastnictví hlavního města Prahy, další čtyři jsou v soukromém vlastnictví. Devátý pozemek
45
leží v jiném katastrálním území než samotná budova školy a ostatní parcely. Leží v katastrálním území Jinonice, vlastníkem je hlavní město Praha. Parcela je správně svěřená městské části Praze 13. Podrobný výpis jednotlivých pozemků je v příloze.
Venkovní úpravy a vedlejší stavby Venkovní úpravy a vedlejší stavby jsou tvořeny zpevněnou plochou, sportovním hřištěm s umělým trávníkem, antukový běžecký ovál a oplocením kolem celého funkčního celku. Tržní hodnota vedlejších staveb není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny jako celku.
Základní škola Základní hmotovou kompozici objektu školy tvoří tři učebnicové bloky s jednotkou výškou římsy. Tyto trojtraktové bloky se střední chodbou byly předurčeny skladebnými možnosti paneloskeletového konstrukčního systému. Jsou orientovány podélnou osou ve směru sever – jih. Učebnicové pavilony jsou doplněny jednopodlažními bloky, tělovýchovného úseku na východní straně a hospodářskému úseku s jídelnami na západní straně. Samostatné provozní úseky tvoří: –
provoz 1. stupně – blok A
–
provoz 2. stupně – blok C a částečně blok B
–
vedení školy v 2.NP bloku B
–
byt školníka v 1.NP bloku C
–
úsek hospodářsko-stravovací v bloku K
–
úsek tělovýchovy blok D
Objekt je smontovaný z paneloskeletové konstrukční soustavy. Konstrukční systém paneloskeletu je doplněn skeletem KO pro tělocvičnu. Spojovací tubus v úrovni mezipatra mezi blokem B a blokem tělovýchovy je navržen jako atypický ocelová konstrukce a je součástí samostatné části dokumentace. Celý objekt je založen na široko profilových vrtaných pilotách opřených do zvětralých hornin skalního podkladu. Na záhlaví pilot je uložen základový rošt z monolitického železobetonu. Podélný obvodový plášť je nenosný a je tvořen parapetními a atikovými panely (systém WÚETA).
46
Stropy jsou vyskládány z dutinových instalačních panelů o tloušťce 25cm. Schodiště jsou prefabrikovaná dvouramenná o šířce ramene 180 cm. Modul schodišťového prostoru je 380 cm. Schodiště ze spojovacího koridoru do části tělocvičen je ocelové jednoramenné atypické. V maximální míře je použito betonových montovaných příček o tloušťce 8,5 cm ze systému paneloskeletu. Světlé výšky jsou 325 a 305 cm. V sociálních zařízeních, kuchyňské části a v místech, kde nebylo možné použít montovaných příček, jsou použity příčky z cihel plných a dutinových. Z akustických důvodů jsou mezi některými místnostmi navrženy zdvojené příčky s vloženou izolací minerální rohože. V objektu jsou použity jednoplášťové střešní konstrukce. V části K jsou dva atypické světlíky s možností ventilace pomocí ventilátorů ELKO. Konstrukční výška podlah je 10 cm, v tělocvičnách 20 cm. Povrchy většinou PV, Izoplast perla, keramická dlažba Rakodur na chodbách a v jídelně dlažba blokovaná nebo glazovaná 10 × 10 cm v kuchyňské části. V přízemí objektu je v podlahové konstrukci vložena tepelná izolace polystyrén o tloušťce 3 cm. Rovněž v druhém nadzemním podlaží bloku B nad ustupující fasádou je zesílena vrstva tepelné izolace.
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Budova byla navržena pro zajišťování služby občanské vybavenosti – poskytování základního vzdělávání. Škola byla navržena pro celkový počet 960 žáků. Tomuto účelu budova slouží, avšak při menším počtu žáků. Na základě výše uvedených skutečností dospěl autor k názoru,že k nejlepšímu a nejvyššímu využití dojde, pokud se podaří zaplnit školu původně plánovaným počtem žáků.
47
Ocenění Úvod Při stanovení tržní hodnoty majetku se nejčastěji používají základní tři mezinárodně uznávané metody: porovnávací, výnosová a nákladová. Porovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitosti, kterou chceme ocenit, s ostatními nemovitosti s podobnými či stejnými vlastnostmi. Jelikož je naprostá shodnost prakticky vyloučena, rozdíly s porovnávanými nemovitostmi upravujeme pomocí korekčních činitelů. Výnosová metoda stanovuje tržní hodnotu na základě výnosů, které přinese vlastnictví nemovitosti. Nákladová metoda stanovuje tržní hodnotu z nákladů vynaložených na pořízení nemovitosti, případně nákladů, které by bylo nutné vynaložit pro pořízení obdobné nemovitosti. Pro stanovení tržní hodnoty bylo využito všech třech metod ocenění. Po stanovení hodnoty pozemku byla zvolena metoda porovnávací. Pro stanovení hodnoty budovy školy byla jako hlavní zvolena metoda nákladová. Výnosová metoda byla použita za teoretického předpokladu, že by se škola pronajímala soukromé osobě nebo instituci. Porovnávací metoda pro budovy školy nelze použít, jelikož se budovy tohoto typu na trhu běžně nevyskytují.
Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při analýze pro stanovení hodnoty pozemku byly vzaty do úvahy pozemky porovnatelných parametrů, které byly v Praze 13 a blízkém okolí nabízeny k prodeji. Tato skutečnost byla zohledněna koeficientem odrážející rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Jako srovnávací jednotka byl zvolen jeden metr čtvereční. Tato jednotka je u tohoto typu nemovitosti považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty byly také vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou druh transakce, vlastnická práva, zda leží pozemek v záplavové oblasti, svažitost, dopravní obslužnost a další.
48
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů dospěl autor ocenění k názoru, že tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je
167 544 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.
49
Pořadové číslo Název pozemku Parcelní číslo Adresa Katastrální území Obec Okres
Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A.Identifikační údaje 1 2 Rotavská Šafránkova x x Rotavská Šafránkova Praha - Stodůlky Praha - Stodůlkmy
B.Základní údaj pro porovnání 6700000 32000000 38712 589 5597 11375,21222 5717,34858 30.5.2015 31.5.2015 1 1 11375 5717 C.Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 10238 5146 Vlastnická práva Více vlastníků Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 0,8 0,8 Upravená hodnota 8190 4116 Existence věcných břemen Podle listiny Bez věcných břemen Bez věčných břemen Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 7371 3705 využití dle územníhoObčanská plánu vybavenost Obytné stavby Komerční výstavba Korekce 0,9 1 Upravená hodnota 6634 3705 územní rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 6634 3705 Jiná právní omezení Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 Upravená hodnota 6634 3705 D.Technické parametry Lokalita Dobrá Stejná Obdobná Korekce 1 1 Upravená hodnota 6634 3705 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 Upravená hodnota 6634 3705 Svažitost Někde svažitý Rovinný Rovinný Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 5971 3334 dostupnost inženýrských Úplná sítí Úplná Úplná Korekce 1 1 Upravená hodnota 5971 3334 Kontaminace půdy Nezjitěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 Upravená hodnota 5971 3334 Záplavová oblast Ne Ne Nezjištěna Korekce 1 1 Upravená hodnota 5971 3334 dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 Upravená hodnota 5971 3334 Dopravní dostupnostDobrá a parkování Obdobná Obdobná Korekce 1 1 Upravená hodnota 5971 3334 Nutnost demolice Ne Ne Nezjištěna Korekce 1 1 Upravená hodnota 5971 3334 jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 Upravená hodnota 5971 3334 E.Ostatní parametry Velikost pozemku X Menší Menší Korekce 0,8 0,9 Upravená hodnota 4776 3001 možná zastavitelnostNeaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 Upravená hodnota 4328 4776 3001 F.Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za metr čtvereční 4328 Rozloha pozemku 38712
Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek 3 K Hájům x K Hájům Praha - Stodůlky
Prodejní cena celkemx Rozloha pozemku Cena za metr čtvereční x Datum Korekce Upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Zaokrouhleno
167543960,2 167544000
50
4 U paloučku x U paloučku Praha - Nedvězí
60720000 6072 10000 31.5.2015 1 10000
16 000 000 1940 8247,42268 30.5.2015 1 8247
Nabídka
Nabídka
0,9 9000 Absolutní vlastnictví 0,8 7200 Bez věcných břemen 0,9 6480 Komerční výstavba 1 6480 Ano 1 6480 Nezjištěna 1 6480
0,9 7423 Absolutní vlastnictví 0,8 5938 Bez věcných břemen 0,9 5344 Obytné stavby 0,9 4810 Ano 1 4810 Nezjištěna 1 4810
Obdobná
Obdobná 1 6480
Pravidelný
1 4810 Pravidelný
1 6480 Rovinný
1 4810 Svažitý
0,9 5832 Úplná 1 5832 Nezjištěna 1 5832 Ne 1 5832 Dobrá 1 5832 Obdobná 1 5832 Nezjištěna 1 5832 Neaplikováo 1 5832 Menší
1,1 5291 Na hranici pozemku 0,9 4762 Nezjištěna 1 4762 Ne 1 4762 Dobrá 1 4762 Obdobná 1 4762 Ne 1 4762 Neaplikováno 1 4762 Menší
0,9 5249 Neaplikováno
0,9 4286 Neaplikováno
1 5249
1 4286
Nákladová metoda Při použití nákladové metody pro zjištění tržní hodnoty oceňované nemovitosti autor připočetl tržní hodnotu pozemku, zjištěnou porovnávací metodou k upraveným nákladům na pořízení nové školy. Od nákladů na pořízení nové stavby je nutné odečíst fyzické opotřebení budovy a funkční a ekonomické nedostatky. Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho používání, atmosférickými vlivy, změnami materiálu apod.1) Funkční nedostatky znázorňují morální opotřebení stavby, které je obvykle způsobené nadměrnými provozními náklady pro funkci daného objektu, celkovým uspořádání, nedostatečným využitím a podobně. Mezi ekonomické nedostatky patří neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení nepříznivých vnějších vlivů na danou budovu. Patří mezi ně všeobecné ekonomické podmínky nebo špatná dostupnost financování. Na základě výš uvedených skutečností a předpokladů dospěl autor k názoru, že tržní hodnota indikovaná nákladovou metodou je:
419 500 000 Kč Podrobný popis výpočtů, které byli použity při stanovení tržní hodnoty pomocí nákladové metody jsou uvedeny v následujících tabulkách.
51
Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Konstrukce a vybavení A Základy Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienicá zařízení včetně WC
B 0,073 0,192 0,111 0,062 0,021 0,006 0,069 0,031 0,018 0,031 0,032 0,027 0,052 0,022 0,041 0,05 0,003 0,022 0,021 0,003 0,016 0,018 0,034
25 25 25 25 25 25 25 4 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 2
C (Předpokládaná životnost) Opotřebení 200 0,9125 200 2,4 200 1,3875 150 1,033333333 80 0,65625 80 0,1875 80 2,15625 60 0,206666667 50 0,9 200 0,3875 80 1 50 1,35 80 1,625 80 0,6875 50 2,05 50 2,5 50 0,15 50 1,1 60 0,875 50 0,15 40 1 30 1,5 60 0,113333333
Opotřebení stavby analytickou metodou
24,32833333
Nákladová metoda Název Číslo pozemku
ZŠ Janského 2342/492, 2342/57 2342/56, 1690/2 2342/490, 2342/494 2342/491, 2342/493 2342/495 Montované z dílců betonových tyčových 25 23 40 4817,5 m2 10710 m2 46525 m3 7 154,00 Kč
Nosná konstrukce Skutečné stáři Efektivní stáři Ekonomická životnost Zastavěná plocha Užitková plocha Obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Ekonomické nedostatky Funkční nedostatky Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
332 839 850,00 Kč 24,3 0 0
251 959 766,45 Kč
167544 000,00 Kč 419503 766,45 Kč 419500 000,00 Kč
52
Výnosová metoda Výnosová metoda reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Čím větší zisk poptávající od požadované nemovitosti očekává, tím více je ochoten za ní zaplatit. Tržní hodnota majetku je rovna celkovému výnosu, který je majetek schopen během své ekonomické životnosti generovat. Příjem z pronájmu byl odvozen za teoretického předpokladu, že by celá budova školy byla k pronájmu. Cena za metr čtvereční byla odvozena od cen nebytových prostor na Praze 13 na 200 Kč/m2. Na základě výše uvedených skutečností dospěl autor k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku výnosovou metodou je:
187 470 00 Kč Podrobný popis výpočtů pro získání výše uvedení indikace je uveden v tabulce.
Výnosová metoda Příjmy z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Rezervy na renovace Daň z nemovitosti Pojistné Náklady na údržbu Ostatní provozní výdaje Marketing
25 704 000,00 Kč 15% 21 848 400,00 Kč 6 453 000,00 Kč 44 000,00 Kč 35 000,00 Kč 120 000,00 Kč - Kč - Kč
Čistý provozní příjem
14 997 400,00 Kč
Míra kapitalizace
8
Indikovaná hodnota Zaokrouhlení
187 467 500,00 Kč 187 470 000,00 Kč
53
Závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor autora na tržní hodnotu základní školy Janského, jako by byla nabízená na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 12. 6. 2015. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
N/A
0
0
Výnosová metoda
187 470 000
10
18 747 000
Nákladová metoda
419 500 000
90
377 550 000
Výsledná cena
395 127 000
Zaokrouhleno
395 130 000
Oceňovaný majetek nepatří mezi typ nemovitostí, se kterými se běžně obchoduje, z tohoto důvodu byla ze závěrečné indikace vynechána porovnávací metoda. Výnosová metoda byla použita za teoretického předpokladu, že by budova byla k pronajmutí. Největší poměr byl dán nákladová metodě, která podle autora nejlépe vystihuje cenu výše zmíněného majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů dospěl autor ocenění k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut na volném trhu je ke dni 12.června 2015 reprezentována částkou:
395 130 000 Kč (slovy: třistadevadesátpětmiliónůstotřicettisíckorunčeských)
54
Omezující podmínky a předpoklady 1. Autor neprováděl žádné šetření a nepřijímá žádnou odpovědnost za právní náležitosti a právní popis. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jdou důvěryhodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebyla vydána žádná potvrzení, která by se týkala přesností těchto informací. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány buď místním šetřením, z Katastru nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyli ve všech případech ověřovány. 4. Prověření stavu oceňovaného majetku bylo provedeno nedestruktivními metodami.Při ověřování nebyly použity půdní rozbory pro zjištění kontaminace, studie vlivu na životní prostředí, půdní sondy nebo geologické studie. Pokud se při prohlídce na nemovitosti vyskytovaly viditelné nedostatky, byly zaznamenány.Předpokládá se, že oceňovaná nemovitost neobsahuje zdraví nebezpečné materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály. 5. Autor zprávy nebere žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy,kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Pokud se nezjistí něco jiného, je předpokládán plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními nařízení a zákony. 7. Autor zprávy předpokládá odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty. 9. Zjištěná tržní hodnota je platná k datu ocenění.
55
Analýza realitního trhu – okres Kroměříž
56
Analýza realitního trhu – okres Kroměříž Popis okresu Okres Kroměříž leží na střední Moravě, v severozápadní části Zlínského kraje. Jeho sídlem je město Kroměříž. Sousedí s okresem Vsetín na severovýchodě, na jihovýchodě s okresy Zlín a Uherské Hradiště, na jihu a jihozápadě s okresy Hodonín a Vyškov a s okresy Přerov Olomouckého kraje a Prostějov na severu a severozápadě. V okrese Kroměříž je 79 obcí, z toho 7 měst. V okresu Kroměříž žije 105 569 obyvatel, z toho je 50 235 ekonomicky aktivních, z nichž je zaměstnáno 44 326 obyvatel. Podíl nezaměstnaných v okrese Kroměříž je největší ve Zlínském kraji – 8,6 %. Dopravní infrastruktura okresu byla zlepšena dostavěním úseku dálnice D1, vedené do Kroměříže.Zlínskému kraji bylo poskytnuto 160 miliónu korun, na opravu silnic 2. a 3. třídy. Mezi nejvýznamnější města v regionu patři Kroměříž, Holešov a Bystřice pod Hostýnem.
Kroměříž „Město Kroměříž vděčí za svůj věhlas především skvostným parkům, hrdým kostelům a baroknímu zámku. Vzniklo a rozvíjelo se v místě s výhodnou geografickou polohou a velmi příznivými přírodními podmínkami, na nížinné ploše břehů toku řeky Moravy. Směrem na východ se otevírá úrodnému střednímu Pomoraví, ostatní pahorkatinné okolí vytvořilo přirozenou hranici prvních lidských sídel. Údolní zářezy v pahorkatinách vymezily vznik přirozených komunikací, na kterých se vytvářely v raně historických dobách obchodní cesty a stezky. Jejich přínos pro Kroměříž a okolí nebyl jen hospodářský. Byly cestami setkávání, vzájemného obohacování a prorůstání kulturních proudů a vlivů. Zde je střed Moravy; nejen v geografickém slova smyslu. Kroměříž vyrostla v úrodné zemědělské krajině. Neznámý autor národopisné mapy Hané z přelomu 18. a 19. století zakreslil Kroměříž u jižní hranice oblasti, kterou nazval „Terrapromissa vulgo sacra Hana“ – „Země zaslíbená neboli Svatá Haná“.45
45
http://www.mesto-kromeriz.cz/fakta-o-meste/o-meste/
57
Pozemky Stavební pozemky Cena stavebních pozemků ve městě Kroměříž je poměrně nestálá. Nabídkové ceny pozemků za účelem bydlení se pohybují v rozmezí až 360–2900 Kč,nejčastěji se pohybují okolo 1000 Kč. Nabídkové ceny stavebních pozemků pro komerční využití se pohybují v rozmezí 500–2600 Kč. Nestavební pozemky Nestavební, převážně zemědělské pozemky, se pohybují v rozsahu 30–300 Kč. Lze ale na trhu naleznout i nestavební pozemky v ceně okolo 1000 Kč. U kterých je v budoucnu možný převod na stavební parcelu.
Budovy Byty V současné době se ve městě Kroměříž prodává více bytů než v předchozích letech.Prodávají se spíše větší byty 3+1, než malé startovací byty. Vyšší zájem je o byty po kompletní rekonstrukci. Ceny bytů se k dubnu 2015 pohybují v následujících rozmezích: Panelové 1 + kk, 1 + 1
350 000–880 000 Kč
2 + kk, 2 + 1
900 000–1 500 000 Kč
3 + kk, 3 + 1
1 200 000–1 650 000 Kč
4 + kk, 4 + 1
1 500 000–1 900 000 Kč
Cihlové 1 + kk, 1 + 1
700 000–900 000 Kč
2 + kk, 2 + 1
960 000–1 900 000 Kč
3 + kk, 3 + 1
1 300 000–2 550 000 Kč
4 + kk, 4 + 1
1 900 000–3 400 000 Kč
Rodinné domy Nabídka rodinných domů je v Kroměříži větší než nabídka bytových jednotek. Mírně také narůstá poptávka po rodinných domech. Ceny řadových rodinných domů se pohybují v rozmezích 1 800 000–2 700 000 Kč. Ceny samostatně stojící rodinných domů se pohybují
58
v rozmezí 1 800 000–4 000 000 Kč. Nejčastější jsou ceny okolo 2 500 000 Kč. Na trhu lze také najít luxusní vily v cenách okolo 5 000 000 Kč. Rekreační objekty V samotné Kroměříži je nabídka rekreačních objektů ojedinělá. Ceny se pohybují v průměru kolem 400 000 Kč. Bytové domy Bytové domy se nachází na trhu ojediněle, ve většině případů se obchoduje s bytovými jednotkami. Nelze tedy předpokládat výrazný nárůst nabídky nebo poptávky. V Kroměříži se k dubnu 2015 nachází nabídky v rozmezí 7 600 000–9 900 000 Kč. Administrativní budovy Nabídky pro prodej administrativních budov v Kroměříži se prakticky nevyskytují. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu. Pokud se prodávají, ceny se pohybují okolo 20 000 Kč/m2. Průmyslové objekty V Kroměříži lze nalézt jak výrobní areály, tak skladovací prostory. Skladové prostory se prodávají v rozmezí 3500–10 000 Kč/m2. Výrobní haly v průměru kolem 6000 Kč/m2. Lze však na trhu najít i výrobní prostory za 20 571 Kč/m2a 1771Kč/m2, takto levný výrobní prostor však vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci.
Nájmy Byty Nabídka pronájmů bytů je menší než nabídka pro jejich prodej. Nájmy se pohybují v následujících intervalech: 1 + 1, 1 + kk
6000–8000 Kč
2 + 1, 2 + kk
7000–10 000 Kč
3 + 1, 3 + kk
8000 – 15 000 Kč
Rodinné domy Pronájmy rodinných domů se na trhu v Kroměříži téměř nenacházejí.
59
Obchodní prostory V Kroměříži je nabídka obchodních prostor větší než nabídka po bytech. Nedá se očekávat, že by poptávka po obchodních prostorech zásadně vzrostla. Nabídka je současné době vyšší než poptávka. Ceny se pohybují v rozmezích 80–200 Kč/m2. Kancelářské prostory I zde je v Kroměříži nabídka vyšší než poptávka. Ani u kancelářských prostor, vzhledem k plošnému snížení poptávky, nelze očekávat nárůst poptávky. Ceny se pohybují v rozmezí 60–260 Kč/m2. Průmyslové objekty Pronájem skladových a výrobních prostor se pohybuje kolem 50 Kč/m2.
Holešov „Holešov leží na rozmezí Hané a Valašska. Je tzv. pověřenou obcí III. stupně a nejen správním, ale také průmyslovým a společenským centrem Mikroregionu Holešovsko. Nejstarší zmínka o Holešovu pochází z roku 1141. Jako městečko je uváděn od druhé poloviny 13. století a městem se stal ve 14. století. Archeologickými nálezy je doloženo předhistorické osídlení regionu. Největší kulturní rozmach prožil po třicetileté válce, kdy byl ve vlastnictví Rottalů. V roce 1850 bylo zřízeno okresní hejtmanství a soud a město se stalo ekonomickým střediskem regionu. Do roku 1960 okres Holešov. Správní území města tvoří vedle samotného Holešova a katastrálního území Všetuly místní části Dobrotice, Količín, Tučapy a Žopy. Celková výměra je 3 409 ha, počet obyvatel přibližně 12 500. Holešov je centrem mikroregionu s 19 obcemi, z nichž 17 ustanovilo r. 1999 sdružení Mikroregion Holešovsko. Zpracován je projekt rozvoje, který by měl zajistit přístup k možným dotacím EU. V letech 1998–2000 byla sestavena nová územně-plánovací dokumentace, která klade důraz na rozvoj výstavby, rozšíření průmyslové výroby i posilování příležitostí pro živnostníky. Současně nabízí varianty pro vybudování nutného dopravního obchvatu města.”46
Pozemky Stavební pozemky V Holešově se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezích 600–1250 Kč/m2.
46
http://www.holesov.cz/mesto-holesov/
60
Nestavební pozemky Nestavební pozemky se zde na trhu téměř nevyskytují.
Budovy Byty Ceny bytů se k dubnu 2015 pohybují v následujících rozmezích: Panelové 1 + 1, 1 + kk
Kolem 800 000 Kč
2 + 1, 2 + kk
800 000–1 100 000 Kč
3 + 1, 3 + kk
1 100 000–1 400 000 Kč Cihelné
1 + 1, 1 + kk
900 000–1 100 000 Kč
2 + 1, 2 + kk
900 000–1 500 000 Kč
3 + 1, 3 + kk
1 000 000–1 600 000 Kč
Byty o jiných typech se na trhu prakticky nevyskytují. Rodinné domy Ceny rodinných domů v Holešově se pohybují v rozmezí 1 600 000–3 900 000 Kč. Na okrajových částech jako jsou Všetuly, Žopya Količín, se dají rodinné domy koupit až o 300 000–600 000 Kč levněji. Rodinné domy před rekonstrukcí se pohybují v částkách 600 000–1 000 000 Kč. Rekreační objekty V Holešově je nabídka rekreačních objektů minimální. Jejich cena se pohybuje v rozmezí 400 000–1 000 000 Kč. Nedá se předpokládat nárůst jak nabídky, tak poptávky. Bytové domy V Holešově se bytové domy na trhu téměř nevyskytují. Administrativní budovy V Holešově se administrativní budovy na trhu nevyskytují. Průmyslové objekty V Holešově se průmyslové objekty na trhu nenachází.
61
Nájmy Byty V Holešově je nabídka bytů k pronajmutí minimální.Nabízejí se spíše menší bytové typy. Typy 3+1 a více se nacházejí na trhu minimálně. Ceny se pohybují v rozmezích: 1 + kk, 1+1
4500–8000 Kč
2 + kk, 2 +1
7000–9000 Kč
Rodinné domy Pronájmy rodinných domů se na trhu v Holešově nenacházejí. Obchodní prostory Nabídka obchodních prostor v Holešově se pohybuje v rozmezí 40–230 Kč/m2. Kancelářské prostory Nabídka kancelářských prostor se pohybuje v rozmezí 75–350 Kč/m2. Průmyslové objekty Pronájem skladových a výrobních prostor se pohybuje v rozmezí 30–130 Kč/m2.
Bystřice pod Hostýnem „Bystřice pod Hostýnem je město v okrese Kroměříž23 km severovýchodně od Kroměříže. V roce 2011 zde žilo více než 8 tisíc obyvatel. Katastrální území má rozlohu 2 677 ha. 3 km od centra města se nachází poutní místo svatý Hostýn.O Bystřici je první písemná zpráva z roku 1368.”47
Pozemky Stavební pozemky V Bystřici pod Hostýnem se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 700–900 Kč/m2. V okrajových částech města (Sovice, Bilavsko) se nabídkové ceny pohybují v rozmezí 200– 500 Kč/m2. Nestavební pozemky V samotné Bystřici se nestavební pozemky téměř nenacházejí.
47
http://cs.wikipedia.org/wiki/Byst%C5%99ice_pod_Host%C3%BDnem
62
Byty Většina bytů jsou cihlové, panelové byty se v Bystřici pod Hostýnem nacházejí minimálně. Převládá nabídka bytů typu 3+1 a 3+kk, ostatní typy se na trhu nachází v malém množství. Ceny bytů se k dubnu 2015 pohybují v následujících rozmezích: 1 + 1, 1+kk
600 000–700 000 Kč
2 + 1, 2+kk
700 000–1 200 000 Kč
3 + 1, 3+kk
800 000–1 300 000 Kč
4+1
1 100 000–1 300 000 Kč
Rodinné domy Nabídkové ceny rodinných domů se v Bystřici pod Hostýnem pohybují v intervalu 900 000– 3 300 000 Kč. Rekreační objekty I zde je nabídka k prodeji rekreačních objektů ojedinělá. Ceny se k dubnu 2015 pohybují v rozmezí 60 000–720 000 Kč v závislosti na stavu a velikosti nemovitosti. Komerční nemovitosti V Bystřici pod Hostýnem se všechny typy komerčních nemovitostí na trhu k prodeji nachází velmi ojediněle, nebo nikoliv.
Nájmy Byty Na trhu s nájmy zde opět převyšuje nabídka bytů 3 + 1 a 3 + kk, ostatní bytové typy se nacházejí v zanedbatelném množství. Nájmy se objevují v rozmezích 3500–10 000 Kč většina nabídek se ovšem pohybuje kolem 8 000 Kč. Rodinné domy Pronájmy rodinných domů se na trhu v Bystřici pod Hostýnem nenacházejí. Obchodní prostory Nabídka obchodních prostor se zde vyskytuje minimálně. Nabídkové ceny se pohybují od 9 000 do 10 000 Kč. Kancelářské prostory Nabídky pronájmu kancelářských prostor se zde téměř nenacházejí.
63
Průmyslové objekty Průmyslové objekty se v Bystřici pod Hostýnem téměř nenacházejí.
Okres Kroměříž mimo předchozích měst Pozemky Stavební pozemky Ceny stavebních pozemků se pohybují v průměru okolo 300 Kč/m2. Nestavební pozemky Nabídkové ceny nestavebních pozemků se pohybují nejčastěji v rozmezí 10–30 Kč/m2. Na trhu lze ovšem najít několik málo pozemků v nabídkové ceně 60–100Kč/m2.
Budovy Byty Největší nabídka je bytů typ 3 +1, 3 +kk, 2 +1 a 2 +kk, ostatní typy bytů se v okrese Kroměříž mimo města Kroměříž, Holešov a Bystřice pod Hostýnem nacházejí minimálně. Nabídkové ceny se pohybují v následujících rozmezích: 1 +kk, 1 +1
400 000–800 000 Kč
2 +kk, 2 +2
650 000–1 050 000 Kč
3 +kk, 3 +1
700 000–1 600 000 Kč
4 +kk, 4 +1
1 450 000–2 000 000 Kč
Rodinné domy Nabídkové ceny rodinných domů se pohybují v rozmezí 400 000–2 990 000 Kč. Ceny se nejčastěji pohybují v závislosti na stavu budovy a obci, ve které se nachází. Nejvyšší ceny v okrese Kroměříž mimo města Kroměříž, Holešov a Bystřice pod Hostýnem jsou ve městě Chropyně. Bytové domy Mimo města Kroměříž, Holešov a Bystřice pod Hostýnem se nenacházejí bytové domy k prodeji.
64
Rekreační objekty Nabídkové ceny mnoha rekreačních objektů jsou větší než ceny ve větších městech v okrese. Nejvíce nabídek se nachází v obci Rajnochovice. Ceny se pohybují v rozmezí 200 000– 2 000 000 Kč. Komerční nemovitosti Kancelářské prostory se téměř neprodávají. Výrobní prostory se pohybují nejčastěji v rozsahu 2 000 000–4 000 000 Kč. Na trhu lze najít i objekty v nabídkové ceně až 13 900 000 Kč.
Nájmy Byty Mimo města Kroměříž, Holešov a Bystřice pod Hostýnem se pronájmy bytů nacházejí minimálně. Rodinné domy I pronájmy rodinných domů se nacházejí minimálně. Nabídkové ceny se pohybují v rozmezí 4 000–21 000 Kč. Kancelářské prostory Nabídkové ceny kancelářských prostor se pohybují v rozmezí 4000–16 000 Kč. Nejvíce nabídek se nachází v obci Hulín. Obchodní prostory I zde je nabídka velmi malá. Ceny nabídek jsou v rozmezí 60–200 Kč/m2. Průmyslové objekty Nabídky pronájmu průmyslových prostor se i pohybuje v rozmezí 20–55 Kč/m2.
Celkový marketingový výhled Jak se bude vyvíjet trh v okrese Kroměříž, záleží především na ekonomickém vývoji, v současné době trh stagnuje. V některých oblastech sice ceny rostou, to se ale rozhodně netýká okrajových oblastí. Na trhu se nachází oproti poptávce velká nabídka nebytových prostor, dá se tedy očekávat pokles jejich cen. V okrese končí mnoho firem a nevznikají nové. Ač o ně v současné době není zájem, dá se předpokládat nárůst cen kvalitních a zasíťovaných stavebních pozemků, po kterých je dlouhodobě vrůstající poptávka, především v Kroměříži. Na trhu se mírně zvýšila poptávka po domech, bude-li v okrese dobrý ekonomický vývoj, dá se předpokládat další nárůst poptávky. Nejvíce se prodávají menší byty, největší nabídka
65
v okrese je s byty 3 +1 a 3 + kk. Velký vliv by mohlo mít prodloužení dálnice D1 do Kroměříže, což velmi zrychlí cestování na trase Praha – Kroměříž. Dá se očekávat postupně zvyšující se poptávka v okrese.
66
Seznam literatury Monografie: 1. BRADÁČ, A a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí, 8. vydání. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-0-7204-630- 0. 2. GAJOVÁ K.,SCHNEIDEROVÁHERALOVÁ R., Oceňování ve vybraných evropských zemích. ČVUT, 2009 ISBN 978-80-01-04290-8. 3. KOVAŘÍK, J. Oceňování dřevin rostoucí mimo les. Praha, 2013, ISBN 978-8087457-82-5. 4. MICHAL, J. Zeměměřičství a katastr nemovitostí, Praha, 2010, ISBN: 80-7265-0831, 82 s. 5. ORT, P. Oceňování nemovitostí-moderní metody a přístupy.Praha:Leges, 2013,2013, ISBN 978-80-87212-77-9. 6. ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 97880-7265-101. 7. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. Oceňování nemovitostí. Praha: Česká technika – ČVUT, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4. 8. ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2012. ISBN 978-80245-1211-2.
Tištěná periodika: 1. Ort, P. a kolektiv. Oceňování nemovitostí a cenové mapy,1.vydání. VerlagDashöfer nakladatelství, s.r.o., listopad 2008. ISSN 1803-5159
Internetové zdroje: 1. http://www.holesov.cz/mesto-holesov/ 2. http://www.mesto-kromeriz.cz/fakta-o-meste/o-meste/ 3. http://www.vugtk.cz/slovnik/3636_katastralni-operat 4. http://cs.wikipedia.org/wiki/Byst%C5%99ice_pod_Host%C3%BDnem
Právní předpisy: 1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, §3
67
2. Zákon č, 256/2013 SB., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), v platném znění
68
Seznam příloh Příloha č. 1: porovnávané pozemky – Chropyně Příloha č. 2: Foto – pozemek Chropyně Příloha č. 3: Výpis z katastru – pozemek Chropyně Příloha č. 4: Foto – ZŠ Janského Příloha č. 5: Porovnávané pozemky – Janského Příloha č. 6: mapa okresu Kroměříž
69
Příloha č.1: porovnávané pozemky – Chropyně Porovnávaný pozemek – Chropyně
Zdroj: www.sreality.cz
Porovnávaný pozemek – Chropyně
Zdroj: www.sreality.cz
Porovnávaný pozemek – Chropyně
Zdroj: www.sreality.cz
Porovnávaný pozemek – Chropyně
Zdroj: www.doreality.cz
Příloha č. 2: Foto – pozemek Chropyně Porovnávaný pozemek – Chropyně
Zdroj: Vlastní foto
Porovnávaný pozemek – Chropyně
Zdroj: Vlastní foto
Porovnávaný pozemek – Chropyně
Zdroj: Vlastní foto
Porovnávaný pozemek – Chropyně
Zdroj: Vlastní foto
Příloha č. 3: Výpis z katastru – pozemek Chropyně Informace o pozemku – Chropyně
Zdroj: www.cuzk.cz
Příloha č.4: foto ZŠ Janského ZŠ Janského
Zdroj: Vlastní foto
ZŠ Janského
Zdroj: Vlastní foto
Příloha č. 5: porovnávané pozemky – Janského ZŠ Janského – porovnávané pozemky
Zdroj: www.sreality.cz
ZŠ Janského – porovnávané pozemky
Zdroj: www.sreality.cz
ZŠ Janského – porovnávané pozemky
Zdroj: www.sreality.cz
ZŠ Janského – porovnávané pozemky
Zdroj: www.sreality.cz
Příloha č. 6: mapa okresu Kroměříž Mapa okresu Kroměříž
Zdroj: http://csugeo.i-server.cz/csu/2003edicniplan.nsf/t/A500403BB7/$File/722303G1.JPG
