Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra podnikání a oceňování. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Martin Wojkowský

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Autor:

Martin Wojkowský Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Jan Česelský, Ph.D.

Duben, 2011

Praha 1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

Ve Frenštátě pod Radhoštěm dne 22.4.2011.

Martin Wojkowský

2

Poděkování: Poděkování patří zejména vedoucímu práce panu Ing. Janu Česelskému, Ph.D. za pruţnou spolupráci a odborné konzultace při tvorbě bakalářské práce.

3

Anotace Bakalářská práce se zde zabývá oceňováním pozemků, jejich chápáním z pohledu nemovitosti, principy ocenění a historií oceňování. Popisuje, analyzuje a porovnává současné principy a postupy při stanovování cen pozemků. Práce je zaměřena na trh České republiky a součástí práce je i analýza realitního trhu okresu Nový Jičín.

Annotation This thesis deals with the valuation of land, in terms of their understanding of real estate, valuation principles and valuation history. It describes, analyzes and compares the current principles and procedures for determining land prices. The work is focused on the Czech market and part of the work is an analysis of the real estate market of district Nový Jičín.

4

Obsah 1 . Ocenění pozemku ....................................................................................... 8 1.1 Definice pozemků z různých hledisek, pozemky jako nemovitost ........................ 8 1.1.1 Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ....................................................... 8 1.1.2 Pozemky z pohledu trhu ....................................................................................... 9 1.2 Historie oceňování pozemků ................................................................................... 13 1.3 Hodnototvorné faktory pozemků .......................................................................... 16 1.3.1 Vliv očekávání a změn ....................................................................................... 16 1.3.2 Nabídka a poptávka ............................................................................................ 17 1.3.3 Nejvyšší a nejlepší vyuţití .................................................................................. 19 1.3.4 Substituce ........................................................................................................... 20 1.3.5 Konformita ......................................................................................................... 21 1.3.6 Kontribuce .......................................................................................................... 21 1.3.7 Rovnováha a váţení ............................................................................................ 21 1.3.8 Omezení vlastnických práv ................................................................................ 22 1.3.9 Význam polohy .................................................................................................. 23 1.4 Současné metody a postupy stanovení ceny pozemků.......................................... 24 1.4.1 Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ..................................................... 24 1.4.2 Porovnávací přístup ............................................................................................ 27 1.4.3 Přímé porovnání ................................................................................................. 28 1.4.4 Nepřímé porovnání ............................................................................................. 28 1.4.5 Cenové mapy pozemků ...................................................................................... 28 1.4.6 Indexové metody ................................................................................................ 29 1.4.6 Testování porovnáním ........................................................................................ 30 1.4.7 Výnosová metoda ............................................................................................... 31 1.4.8 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty ....................................................... 32 1.4.9 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů .................................................... 32 1.4.10 Reziduální přístup na bázi nákladů .................................................................. 33 1.4.11 Alokace a extrakce ........................................................................................... 33 1.4.12 Nageliho metoda ............................................................................................... 34 1.4.13 Sametova metoda.............................................................................................. 35 1.4.14 Subdivision development ................................................................................. 35 1.4.15 Stavebnicový způsob ........................................................................................ 36

2. Praktická část ............................................................................................ 38 2.1 Ocenění rodinného domu ........................................................................................ 38 2.1.1 Porovnávací metoda ........................................................................................... 43 2.1.2 Nákladová metoda .............................................................................................. 46

5

2.2 Ocenění pozemku..................................................................................................... 58 2.2.1 Výpočet ceny dle cenového předpisu ................................................................. 61 2.2.2 Porovnávací metoda ........................................................................................... 65

3. Analýza lokálního trhu Nový Jičín .......................................................... 79 3.1 Obecná charakteristika trhu .................................................................................. 79 3.1.1 Popis okresu........................................................................................................ 79 3.1.2 Trh s nemovitostmi ............................................................................................. 79 3.2 Město Nový Jičín...................................................................................................... 80 3.2.1 Pozemky ............................................................................................................. 80 3.2.2 Budovy ............................................................................................................... 81 3.2.3 Nájmy ................................................................................................................. 83 3.3 Beskydy ..................................................................................................................... 85 3.3.1 Pozemky ............................................................................................................. 85 3.3.2 Budovy ............................................................................................................... 86 3.3.3 Nájmy ................................................................................................................. 87 3.4 Okres Nový Jičín mimo větších měst a Beskyd..................................................... 87 3.4.1 Pozemky ............................................................................................................. 87 3.4.2 Budovy ............................................................................................................... 88 3.4.3 Nájmy ................................................................................................................. 88 3.5 Celkový marketingový výhled ................................................................................ 89 3.6 Přílohy ...................................................................................................................... 90 Závěr a doporučení........................................................................................................ 91 Seznam pouţité literatury ............................................................................................. 92 Seznam zkratek a symbolů ........................................................................................... 94 Seznam příloh ................................................................................................................ 95

6

Úvod Obsah této bakalářské práce seznamuje čtenáře se základní problematikou ocenění pozemku. Práce je zaměřena především na metodické přístupy vyuţívané pro ocenění tohoto typu. Dále pak čtenáře seznamuje s pojmem „pozemek“ jako takovým a s jeho definicí z různých hledisek. Nedílnou součástí je i pohled do historie oceňování pro celkový přehled probíhajících změn v časové rovině a v neposlední řadě práce pojednává o hodnototvorných faktorech pozemků, které mají zásadní vliv na stanovení jejich ceny. Výsledek této práce by měl přinést čtenáři ucelený přehled na danou tématiku „ocenění pozemku“ a seznámit jej se základními principy oceňování.

Cíl práce: popsat komplexní přístup stanovení ceny pozemků.

7

1 . Ocenění pozemku 1.1 Definice pozemků z různých hledisek, pozemky jako nemovitost 1.1.1 Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Pozemky, díl druhý, § 9 „Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou např. hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. 8

(2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez nákladů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.“

1.1.2 Pozemky z pohledu trhu Kdyţ oceňujeme na trţních principech,

je důleţité, aby jsme na hodnotu pozemku

pohlíţeli z pohledu trhu. Je však zapotřebí si uvědomit, ţe jsou pozemky z těchto hledisek velmi specifickým zboţím, které se v mnoha směrech liší, protoţe: * jsou reprodukovatelné * jsou základním výrobním faktorem * se neopotřebovávají * jejich nabídka je konečná * jsou nepřemístitelné * jejich ţivotnost je nekonečná

Půda společně s prací a kapitálem se povaţuje za jeden ze základních výrobních faktorů, tzn. rozhodujících společenských zdrojů, které se pouţívají ve výrobním procesu. Pojem půda je jedním ze základních výrobních faktorů a v ekonomii je většinou chápán značně široce a zástupně pro přírodní zdroje celkově, avšak se jedná o faktor prvotní, z něhoţ je odvozována většina dalších výrobních faktorů, případně je existencí půdy podmiňována. Z toho např. můţe vyplývat, ţe existence stavby jako takové je podmíněna předchozí existencí pozemku, bez něhoţ by se nemohla realizovat, coţ z právního hlediska platit nemusí (podle legislativy ČR totiţ stavby nejsou součástí pozemku), avšak po fyzické stránce tomu tak samozřejmě je. Za nemovitosti se z právního hlediska povaţují pozemky Nakladatelství Sagit, a.s. UZ Oceňování. ISBN 978-80-7248-785-4. Strana 5.

9

a stavby, které jsou pevně spojené základem se zemí. Zvláštností na tom však je především fakt, ţe na rozdíl od staveb, nejsou pozemky brány za výsledkem lidské činnosti a tudíţ je nelze „vyrobit“ ani reprodukovat a proto z nich nelze ve spojitosti s jejich původem hovořit o výrobních, resp. reprodukčních nákladech, ale jen o nákladech, které byly vynaloţené na jejich pořízení, tj. na jejich nákup. Stavby je moţno postavit, zbourat, znovu postavit, zmodernizovat a také vylepšovat, uzpůsobovat i upravovat, jinak řečeno lze s nimi pracovat aktivně, zatím co pro pozemky především co se polohy týče, tak tato moţnost nepřichází v úvahu, jelikoţ pozemek musí pasivně snášet své dané umístění, tzn. můţe vyuţívat pouze nových příleţitostí či čelit moţným nově vznikajícím hrozbám, které souvisejí budoucím rozvojem daného území či okolí, na čemţ tyto podněty jsou bez přímé moţnosti je ovlivnit. Z důvodu ţádných nákladů na výrobu pozemků a fakt, ţe nevznikly ţádnou lidskou činností, je příčinou, ţe se u pozemků na rozdíl od staveb vliv času neprojevuje zastaráváním, opotřebením či znehodnocením, které vychází z předpokladu, ţe účastníci trhu většinou přisuzují věcem niţší hodnotu, neţ věcem novým a propojují úbytek hodnoty se stářím právě hodnoceného subjektu. Přitom nelze říci, ţe pozemek nemůţe být znehodnocen, avšak ztráta jeho hodnoty nespočívá v zestárnutí pozemku, ale v externích změnách (např. důsledkem vývoje ekonomiky můţe cena pozemku klesnout, či důsledkem územního vývoje se můţe stát pozemek méně atraktivním, atd..), těţbou nerostů, znečištěním nevhodným vyuţíváním, klesající úrodností z důvodu jednostranného intenzivního vyuţívání pozemku k výrobě atd.). Nicméně příčiny moţného znehodnocení pozemků se přímo nespojují se stářím coţ je mimo to i příčinou, ţe z účetního hlediska se pozemky na rozdíl od staveb „neodepisují“. Vzhledem k tomu, ţe pozemky nepodléhají vlivu zastarávání, tak jejich ekonomická a technická ţivotnost není omezená. V případě indikace hodnoty je zejména tato vlastnost důleţitá. V případě nákladové metody se reakce projevuje sráţkou za opotřebení, nicméně tu lze pouţít pouze u jedné ze dvou jeho rozhodujících sloţek, a to u staveb. U porovnávací metody u kterého vycházíme z přímé reflexe dosahovaných cen a trhu, tak u většiny vhodných vzorků tento problém zaniká, případně lze nutnou adjustaci ceny vzorku vyuţít rovněţ pouze na stavby, které se nacházejí na pozemku. V případě výnosové metody se 10

neomezená ţivotnost ukáţe ve formě výnosů z pozemků, na které se většinou pohlíţí jako na pravidelný, systematický a nepřerušený zdroj příjmů, pro jehoţ přeměnu na aktuální hodnotu lze většinou pouţít kapitalizaci a v případě, kdy pouţijeme diskontaci, tak tento fakt je nejlépe vystihnout pomocí modelu věčné renty. Výjimky mohou tvořit většinou jen případy, kdy pozemkové výnosy mohou být časově limitovány na základě dalších právních ujednání či jiných omezení. Pozemky jsou vyznačovány svou jednoznačnou polohou a jsou tedy jistou podstatou toho, ţe nemovitosti jsou opravdu jedinečné. Stavby, které se na nich zbudují, mohou být duplikovány, nebo je moţné pomocí technických prostředků je přemístit, avšak poloha pozemků udává nemovitostem jejich hlavní typické vlastnosti, jako je např. unikátnost, originalita a neopakovatelnost. To je i důvodem, proč by se měla ve spojitosti s oceňováním nemovitostí věnovat právě pozemkům maximální pozornost, neboť se jedná o primární prvek, od něhoţ je podstata hodnoty nemovitostí odvíjena. I tento fakt je důvodem, proč v jiných zemích, kde se trţní oceňování vyvíjelo nepřerušovaně a má tradici desítky let, jakoţ i v Mezinárodních a Evropských oceňovacích standardech, jsou nemovitosti definovány jako „pozemky a jejich zhodnocení“ (Land and Improvement), přičemţ pojem zhodnocení se chápe obecně a na stavby se nahlíţí jako na další z mnoha moţných forem zhodnocení pozemku. Pakliţe se příjme základní předpoklad, který platí v trţním oceňování, a to ten, ţe trh s nemovitostmi je trhem s vyuţitelnými plochami a prostory, pak zastavění takového pozemku představuje kvalitativní zhodnocení pozemků tím, ţe „opláštění“ staveb tvoří kvalitativně lepší plochu a prostor, přizpůsobený k dané poţadované činnosti, nebo se můţe také jednat o zhodnocení kvantitativní, kdy díky dalším podlaţí lze tuto plochu dále rozšiřovat. Ohraničení pozemků naproti stavbám mají jednu zvláštnost a to tu, ţe vţdy (jednotlivě nebo jako celek) tvoří styčnou čáru s pozemky od sousedních vlastníků. Namísto co stavby umístěné na pozemcích mohou být nejrůznějšími regulativy usměrňovány a odstupňovány a to tak, aby se zabránilo případným negativním vlivům, tak hranice pozemků mají vţdy absolutní a bezprostřední charakter, tzn. ţe nelze zabránit případnému vzájemnému ovlivňování mezi spolu hraničících pozemků různých vlastníků, je moţno je pouze zeslabit za pomocí nejrůznějších technických či architektonických prostředků.

11

Rozdíl mezi stavbou a pozemkem také spočívá v tom, ţe o pozemcích se dá zjednodušeně říci „dvourozměrné“, tedy tou nejklíčovější charakteristikou je jejich plocha, namísto u staveb je typická „třírozměrnost“. Není to myšleno v tom smyslu, ţe by snad nebyla podstatná topografie pozemku a jeho terénní konfiguraci, ale jiţ řečená „dvojrozměrnost“ pozemku hodnotu přece jen zjednodušuje a při oceňování tak vyrovnává rozdíly v četnosti výskytu hodnotících kritérií. Relativně vysoký počet jednotlivých faktorů lze u staveb přičítat obrovské variabilitě jejich objemového, dispozičního a architektonického řešení, které přímo souvisí s měnícími se lidskými názory na estetiku, design i na poţadovaný standard a to i s ohledem na neustále se rozšiřující moţnosti ve spojení s vývojem techniky, zatímco u pozemků jsou tyto znaky uţ předem dány a to jejich umístěním, které souvisí s členitostí krajiny, ovlivněnou jen historickým vývojem a postupné urbanizace. Tím nastává skutečnost, zejména ve vztahu k porovnávací metodě, ţe hlavně u zatím nezastavěných pozemků lze většinou povaţovat celkové prostředí, v němţ se oceňovaný pozemek nachází, za více konformní a transparentní, neţ např. u nemovitostí typu pozemek, který je jiţ zhodnocený nějakou stavbou a následně moţné zobecnění zákonitostí, podle kterých je řízena tvorba hodnoty pozemků a tím je to pak do značné míry průhlednější a jednodušší. Ze strany nabídky a poptávky se pozemky povaţují za zvláštní zboţí v tom smyslu, ţe jejich nabídka je konečná, limitována plochou zemského povrchu a proto se pozemky stávají vzácnými. Tuto skutečnost si uvědomuje kaţdý civilizovaný stát a proto se snaţí nejrůznějším způsobem chránit půdní fond, protoţe nedostatek určitých typů pozemků nelze nově doplnit či importovat, ale je zde moţné přesunutí z jednoho segmentu trhu do jiného, např. lze pozemky ze zemědělského či lesního fondu pouţít pro výstavbu na základě schváleného územního plánu. Nedostatek stavebních pozemků můţe způsobit, ţe jejich nabídka není tolik pruţná, a jsou-li zásoby vyčerpány, pak jiţ nemůţe plynule reagovat na ochotu poptávky ke zvyšování ceny – tyto případy mohou nastat hlavně u posledních volných či uvolněných pozemků v centrech měst (např. prozatím nezastavěné proluky), kde se ceny mohou dostat do astronomické a jen velmi obtíţně odhadnutelné výše v důsledku vzácnosti stavebních pozemků.

12

1.2 Historie oceňování pozemků Téměř stoleté období let 1897 – 1994 lze rozdělit na několik časových etap na území České republiky:

Obr. 1 Přehled oceňovacích období z hlediska volnosti určení ceny nemovitostí

[Zdroj: WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů. Brno 2002]

Etapa let 1897 – 20.6.1939 – pro toto období byla charakteristická tzv. „volná tvorba cen“ nemovitostí, která byla ovlivňována jen nabídkou a poptávkou na trhu s nemovitostmi. Toto období trvalo na území ČR do 20.6.1939, kdy byly vyhlášeny k tomuto datu nejvyšší ceny, později nazývané „stopceny“. 1939 - Stopcena – stopcenou se rozuměla cena, která vycházela z nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb. o zákazu zvyšování cen. Při tomto nařízení se v zásadě stanovilo to, ţe nelze zvyšovat ceny zboţí, statků a úkonů všeho druhu nad jejich stav ke dni 20.6.1939. Nikdy se však nevydala speciální metodika pro ocenění „stopceny“. Proto se u pozemků vycházelo z cenových map, nebo z tzv. směrných cen pozemků. Etapa od 20.6.1939 do 30.4.1964 – pro toto období byla charakteristická „regulovaná tvorba cen“ nemovitostí a to zlomocí centrálního orgánu státu, odumření trhu s nemovitostmi. 1953 – 1964 – oceňování nemovitostí v těchto letech prodělalo další předěl, který vznikl v důsledku peněţní reformy. Ta měla přinést hlavně zpevnění měny a také i určité otřesení jistot v majetek, který náleţel kategorii „soukromé vlastnictví“.

13

Etapa let 1964 – 1990 – pro toto období byla charakteristická „centrálně direktivní tvorba cen“ nemovitostí. Ceny jiţ nebyly určované trhem, který jiţ prakticky neexistoval, ale centrálními orgány státu a to jednotně a celoplošně po celém státním území. Ceny byly v podstatě identická, ať se jiţ nemovitost nacházela ve městech, vesnicích, čiv odlehlých lokalitách. Tento systém se nezměnil ani po roce 1969, kdy si obě republiky (Česká i Slovenská) vydávaly vlastní předpisy pro oceňování. 1979 – do tohoto roku trvalo oceňování nemovitostí pomocí „stopcen“ na základě vyhlášky č. 43/1969. S účinností od 1.4.1979 na základě Výměru Českého cenového úřadu č.120/47/79 z 5.2.1979 o cenách pozemků, se dostavila změna, ţe ceny pozemků, nabývané občany nebo jinými subjekty , neţ socialistických organizací byly výše uvedeným způsobem stanoveny ceny, které však odpovídaly cenám v případě vyvlastnění pozemků. Od tohoto data byly ceny pozemků a jejich převody řešeny na základě cenového předpisu.

Tab. 1 Vývoj cen pozemků podle cenového předpisu od roku 1979 (zjednodušeno) Cena pozemků (Kč/m2 resp. Od 1.1.1993 Kč/m2) Předpis

Stavebních

zemědělských

Praha

Brno

nejmenší obce

Výměr č. 120/47/79

15

15

4

0,4

Vyhl. Č. 128/84 Sb.

20

20

4

0,4

Vyhl. č. 182/88 Sb. s novelami

20

20

6

0,4


250

200

20

0,7 - 11,8 (BPEJ)


1700

800

20

0,7 - 11,8 (BPEJ)

Vyhl.č 178/94 Sb. s novelou dle cenové mapy, dle cenové mapy, dle cenové mapy, č. 295/95 Sb.

není-li, 1700

není-li, 800

není-li, 25

Vyhl. č. 279/97 Sb. s novelami dle cenové mapy, dle cenové mapy, dle cenové mapy, č. 127/1999 Sb. a č. 173/2000 Sb.

není-li, 1700

není-li, 800

není-li, 35

Vyhl. č. 279/97 Sb. s novelou dle cenové mapy, dle cenové mapy, dle cenové mapy, č. 338/2001 Sb. Vyhl. č. 540/2002 Sb. i novely Vyhl. č. 3/2008 Sb. od 1.2.2008

není-li, 2050

není-li, 1100

není-li, 35

dle cenové mapy, dle cenové mapy, dle cenové mapy, není-li, 2050

není-li, 1100

není-li, 35

dle cenové mapy, dle cenové mapy, dle cenové mapy, není-li, 2050

není-li, 1100

[Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007]

14

není-li, 35

0,5 - 13,5 (BPEJ) 0,5 - 13,5 (BPEJ) 0,5 - 13,5 (BPEJ) 0,5 - 13,5 (BPEJ) 1 - 17,25 (BPEJ)

1985 – 1988 – pozemky se v této době dělily na pozemky stavební a na jiné. Stavební pozemky se dále pak dělily na pozemky pro bydlení a pro individuální rekreaci.

Etapa od roku 1990 – toto období je charakteristické příchodem nových poměrů ve společnosti. V souvislosti s těmito změnami došlo i k i odvrácení od centrálně direktivní tvorby jednotných celostátních cen nemovitostí. 1991 – v tomto roce před novelou OZ nebylo moţné, aby občan koupil od jiného občana nezastavěný stavební pozemek. Dal se získat pouze na dohodu ze socialistického vlastnictví, pro osobní uţívání ke zřízení stavby (rodinný dům, rekreační chata, garáţ, atd.). Náhrada ke zřízení uţivatelského osobního práva k pozemkům se vypočítávala dle příslušné vyhlášky. 1990 – 1991 – u cen pozemků došlo k podstatnému navýšení ceny na 1 m2 u stavebních pozemků (a pozemky pro zahradu) v rozmezí 20-250 Kčs. Také došlo k zásadním změnám při oceňování zemědělských pozemků, které byly roztřízeny podle druhu a účelu (orná půda, ovocný sad, vinice, chmelnice, louka, pastvina)

15

1.3 Hodnototvorné faktory pozemků Na trhu s nemovitostmi můţeme vypozorovat řadu různých zákonitostí, znaků a principů, které ovlivňují ceny na trhu a různé spolupůsobení při tvorbě hodnoty. Těchto principů je moţné vyuţívat jako záchytných bodů při trţním oceňování s výhodami, na jejichţ základě je moţné tvořit postupným doplňováním a skládáním komplexní názor na celkovou konečnou hodnotu. V případě pozemků se jedná hlavně o tyto principy:

1.3.1 Vliv očekávání a změn Trh s nemovitostmi je potřeba brát jako dynamický kontinuálně probíhající komplexní proces, ve kterém se neustále něco vyvíjí a mění. Na trh působí různé síly a zájmy z mnoha oblastí, kdy se mění i jejich intenzita. Pří působení těchto sil a vzájemného ovlivňování a jejich souvislosti vytváří nejrůznější změny, projevující se všelijakými efekty ve vztahu k hodnotě. K efektu je zapotřebí hledat a analyzovat příčiny a naopak, to vše proto, abychom byli schopni těmto jevům porozumět, poučit se z nich a odhadnout jejich trendy. Tyto změny se mohou být skryté, pomalu, pravidelně a nepřetrţitě se mohou zvyšovat, nebo zůstat konstantní. Můţe se stát např. ve spojitosti s politickou a hospodářskou situací, s výší státních příspěvků, s daňovou politikou, s výší úrokových měr na úvěry a hypotéky, se změnami v ţivotním prostředí, s územním plánováním, s vývojem technologie apod., to vše ve spojitosti s fyzikálními, funkčními a ekonomickými parametry posuzovaných pozemků. Hodnota pozemků se je proměnlivá závisí hlavně na tom, jaká vyuţití lze pro ně předpokládat a jaký prospěch lze podle toho očekávat spojený s jejich vlastnictvím či uţíváním. Hodnota pozemků významně závisí na časových horizontech a stupni vývoje, ve kterých toto očekávání probíhá. Ze všeobecného hlediska má hodnota zatím nevyuţité a neobsazené panenské půdy na úplném začátku latentní podobu a s narůstajícím lidským poznáním, ţe ji lze pouţít pro jistý účel, tak nabývá konkrétnější podoby a ve spojitosti na významu tohoto účelu, úměrně roste. Je však potřeba podotknout, ţe v podmínkách ČR toto tvrzení v důsledku civilizačního vývoje a urbanizace krajiny není moţné pouţít v samých počátcích časového vývoje, protoţe neobsazené pozemky, které nemající ţádnou hodnotu, se na našem území téměř nevyskytují. 16

Kaţdopádně hodnota půdy závisí na schopnostech přijmutí dané uţitečné funkce, která znamená její zhodnocení. Hodnota zemědělské půdy bývá celkem velmi nízká, ale v případě úvah a plánů o moţnostech rozvoje území, tato půda roste a její zvýšení závisí na tom, jak rychle časově trvají příslušná správní řízení a přípravné práce s tím spojené. Pozemek takto souvisle přechází z části trhu nestavebních přes část určenou pro zástavbu do třídy trhu s pozemky zastavěnými. Změna ceny, která způsobí změnu účelu vyuţití nestavebního pozemku na stavební, bývá hodně dramatická s vysokým skokovým efektem, rozdíly v cenách v dílčích částech trhu, podle druhu zástavby uţ nejsou tak rasantní. Očekávaná změna se můţe stát jedním z hlavních důvodů k drţbě pozemku, často nepostrádá spekulační prvky a případná rizika, ţe plánované představy se nenaplní.

1.3.2 Nabídka a poptávka Kdyţ stoupá nabídka a sniţuje se poptávka, tak ceny pozemků klesají, kdyţ stoupá poptávka a sniţuje se nabídka, tak ceny stoupají. Změny v poptávce a nabídce jsou důsledkem plynulého a nepřerušovaného působení trhu a trţních sil, které ceny v závislosti na kvantitě posunují k rovnováţnému stavu. To je důvodem, proč dočasná nerovnováha můţe hodnotu pozemků velkým způsobem ovlivnit. Mohou to být změny v populaci, v ochraně vlastnických práv, kupní síle, preferencích, oblibě, v hospodářské a úvěrové politice, v cenách stavebních materiálů a prací, které přizpůsobí posuny v poptávce. Mezi změny, které mohou působit na nabídku, jsou například změny v technické, technologické a organizační úrovni stavebnictví, v rozsahu a rychlosti infrastruktury území a v rozsahu ochrany půdního fondu. Změny nabídky a poptávky mohou mít v důsledku i ovlivňování trhu státem, např. daňovým zatíţením, cenovým usměrňováním, investičními pobídkami, stupněm ochrany vlastnických práv, ale i byrokratickými bariérami, preferencemi některých skupin populace, apod. Je proto nezbytné při ocenění vzít do úvahy determinanty, které způsobují posuny a měnící se vztahy, formování nabídky a poptávky, protoţe právě ty jsou pravým důvodem, proč se mění ceny pozemků. Záleţí tedy převáţně na dynamice stavu nabídky a poptávky, tedy na tom, jaké se tvoří trţní trendy, které nám ukazují, jakými směry se bude dále vyvíjet stav nabídky a poptávky a také napovídají, kterým směrem se bude pohybovat rovnováţná cena. Jelikoţ se vše děje v konkurenčním prostředí, tak v případě pozemků je soutěţ účastníků 17

trhu zaměřena hlavně na umístění, které se pro ně stává nejdůleţitějším hodnotícím kritériem. Pozemky, které se nachází na nejlepší a nejvýhodnější poloze jsou obsazeny jako první, proto se zásoby rychle vyčerpají, takţe poté se zájem přemístí na pozemky sousední, které jsou dále od centra výhody a následně přijdou na řadu i pozemky méně lukrativní. To můţeme standardně nazvat tzv. gradačním efektem, kdy se ceny pozemků zvyšují směrem k epicentru výhody, kde je poptávka nejvyšší, avšak samotných pozemků k prodeji je velmi málo. Proto ceny pozemků určených k zástavbě rostou směrem k centrům měst, kde je výhoda tohoto umístění spojována hlavně s jejich vzácností a komerčními účely, taktéţ za epicentrum výhody se mohou povaţovat některé významné dopravní tepny, hlavně tedy co do dopravní dostupnosti a komerčního „zviditelnění“. U zástaveb obytných je s epicentrem výhody také často spojována např. dobrá „adresa“, celkově zdravé ţivotní prostředí, infrastruktura a moţnost soukromí. Kaţdopádně podmínky se mohou kdykoliv změnit, v souvislosti se změnami ţivotního stylu a všeobecných standardů, s vývojem automobilismu, kupní sílou i módou. Změny uskutečněné v poptávce obvykle předbíhají moţnosti nabídky. Poptávka se můţe velmi rychle změnit, na druhou stranu nabídka stavebních pozemků není příliš operativní, protoţe jednak je z principu konečná a pozemky se tak stávají čím dál více vzácnějšími a také jsou doplňovány především ze současného půdního fondu, který je uvolňuje celkem pomalu a sloţitě. Tímto se neodmyslitelnou součástí odhadu trţní hodnoty stává analýza trhu v daném regionu, v němţ se posuzované pozemky nacházejí, přičemţ by se měla brát dynamicky, tj. měla by vzít také v potaz determinanty, které způsobují posuny a změny ve vztazích a tak by mělo být v jejím rámci zhotoveno vyhodnocení nabídky i poptávky. Při analýze nabídky bychom se měli soustředit na daný region trhu jiţ existujících pozemků, které jsou prozatím volné či připravené prodeji, ale také i na pozemky, které se nyní prodaly či jejichţ prodej je naplánovaný a to hlavně ve vztahu ke konkurenceschopnosti pozemků a k moţnostem, které nabízí jejich nejlepší a nejvyšší moţné vyuţití. Posouzení nabídky by mělo být, i co se týká její cenové pruţnosti, která můţe být hodně sníţena či dokonce ţádná u zbývajících volných pozemků v centrech měst nebo dalších lukrativních lokalitách, kde se dá očekávat efekt „první, nejkvalitnější a nejlevnější – poslední, nejhorší a nejdraţší“. Analýzu poptávky bychom měli zaměřit převáţně na velikost okruhu moţných zájemců, na jejich identitu, motivy, kupní sílu a také preference. 18

1.3.3 Nejvyšší a nejlepší vyuţití „Možnost využití má úzkou souvislost s možnostmi zhodnocení pozemku a je poplatné buď stávajícímu, nebo plánovanému (přípustnému) funkčnímu využití území. Proto prověrka souladu

využití

posuzovaného

pozemku

s územně

plánovací

dokumentací

je

neodmyslitelnou součástí při tržním oceňování zejména nezastavěných stavebních pozemků a znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty jsou pro jejich objektivní ocenění nezbytným předpokladem. Klíčový význam pak má analýza nejlepšího a nejvyššího využití (Highest and Best Use), které je jednou z podmínek definice tržní hodnoty ve smyslu Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů, přičemž nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální užití nemovitostí, které je fyzicky reálné, technicky podložené, finančně přiměřené a směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitosti.“ U pozemků, které nejsou prozatím zastavěné je určení nejvyššího a nejlepšího moţného vyuţití hlavním úkolem a územní plánování je nejdůleţitějším činitelem při jeho hledání, proto je ve spojitosti s oceňováním bezpodmínečně nutné prověřit podmínky územně plánovacích podkladů, kterých se oceňované nemovitosti týkají. Za tento podklad není ale moţné brát označení druhu pozemku v KN, např. není moţné, aby jsme se za kaţdou cenu drţeli toho, ţe v KN je pozemek pod záštitou orné půdy, kdyţ na základě sousední zástavby je uţ na první pohled jasné, ţe se jedná o potenciální stavební pozemek. Tak či tak se však vyplatí nastudovat konkrétní územní plán, protoţe zdánlivě jednoznačně určená plocha můţe být zarezervována jiţ pro jiné účely. Při stanovování nejlepšího a nejvyššího moţného vyuţití pozemku je zcela nutné přihlíţet na účel ocenění, jinak řečeno k zadání posudku ve vztahu oceňovacích standardů a odlišit trţní hodnotu od dalších hodnot netrţní báze. Trţní hodnota je na základě těchto standardů „odhadnutá částka, při které je moţné posuzovaný majetek směnit ke dni ocenění mezi kupujícím a prodávajícím v nezávislé transakci a po splnění patřičného marketingu, kdy kaţdá strana jedná informovaně, obezřetně a bez jakýchkoliv donucení.“ Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků; Oeconomica: Praha, 2007.

19

Definici doplňují další vysvětlivky, které podrobně popisují pouţité pojmy a mimo toho také poukazují na to, ţe ocenění trţní hodnotou má za předpoklad existenci funkčního volného trhu, je chování většího počtu účastníků na trhu, reaguje jen na ty cenotvorné faktory a vlivy, které vycházejí z tohoto trţního prostředí a přiklání se k nejlepšímu a nejvyššímu moţnému vyuţití majetku ke dni ocenění. Nerespektováním definice se mohou objevit závaţné důsledky, protoţe prezentovaný výsledek nemusí být zcela trţní hodnotou. Kdyţ například u zemědělského pozemku, který není určen k zástavbě na základě schváleného územního plánu, ačkoliv v případné expanzi města nelze, ţe se provedou nějaké změny plánů, i kdyţ v nedohledném časovém horizontu, je jako nejvyšší a nejlepší vyuţití brána zástavba a ocenění by se od takového závěru odvozovalo, nemohlo by jít o trţní hodnotu, ale o některý z typů hodnot vedené na netrţní bázi, například investiční hodnota (Investment Value), která počítá s jednotlivým záměrem konkrétního investora, zvláštní hodnotu (Special Value), která přeskakuje trţní hodnotu o sloţku, vyplývající z neobvyklého vztahu či situace mezi kupujícím a prodávajícím, apod. Jako trţní hodnotu nemůţeme brát hodnotu existujícího vyuţití (Value in Existing Use), která náleţí majetku pro individuálního uţivatele z pohledu jeho konkrétního současného, případně budoucího vyuţití, nemůţeme-li momentální vyuţití brát zároveň jako nejvyšší a nejlepší. Analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití je důleţité dělat i u pozemků, které jsou jiţ zastavěny, zejména pakliţe na nich realizovaná stavba toto vyuţití zřejmě nepředstavuje, popřípadě je-li z nejrůznějších důvodů zapotřebí nutná znalost části podílu pozemku na hodnotě nemovitosti jako celku. Přičemţ nejlepší a nejvyšší moţné vyuţití musíme u nemovitostí posuzovat konsistentně, tzn. ţe nemůţeme aplikovat jiné vyuţití u pozemku a odlišné stavby.

1.3.4 Substituce Jedná se o pravidlo, které spočívá v tom, ţe v prostředí volného trhu nejsou poptávající ochotni zaplatit vyšší cenu, neţ jaká je cenová hladina kvalitativně i kvantitativně obdobného pozemku, který by dal povaţovat za jeho variantu. Jde-li povaţovat dva pozemky z pohledu poptávky za substituční (rovnocenné), tak poptávající nabídne přednost tomu, který lze pořídit za niţší cenu. Substituční metoda souvisí s porovnávacím metodou a s nákladovou metodou, podrobnosti lze nalézt v odborné literatuře. 20

1.3.5 Konformita „Ve neměnných podmínkách se ceny vzájemně souvisejících pozemků se stejným určením v rámci jednotlivých lokalit postupně ustalují, směřují ke shodě a rozdíly dané drobnějšími odlišnostmi se smazávají. V takovémto konformním prostředí pak lze očekávat i shodné změny cen pozemků, jakožto reakce na vnější prostředí pak lze očekávat i shodné změny cen pozemků, jakožto reakce na vnější podněty, které souvisejí s narušením současné rovnováhy. Např. při vybudování nové kanalizace a kapacitní čistírny odpadních vod lze očekávat u všech pozemků v lokalitě velmi podobný cenový nárůst, zatímco např. zprovoznění skládky komunálního odpadu s vysokou pravděpodobností může mít za následek shodný cenový pokles hodnoty všech pozemků v místě.“

1.3.6 Kontribuce Kontribuční princip se zakládá na předpokladu, ţe dílčí elementy, ze kterých se nemovitost skládá, mohou přispívat k vytvoření hodnoty jiným směrem a rozdílnou intenzitou a nejdou tedy jen jejich součtem. Kontribuce budeme brát v úvahu většinou u jiţ pozemků zastavěných a na důleţitosti nabývá především tehdy, jsou-li na pozemcích zastavěny nevhodně umístěné stavby, podřadné typy staveb, stavby určené k demolici, nebo v případě, ţe účel stávajících staveb je v rozporu s legislativou. Nejčastěji pak takovéto nevhodné vyuţívání pozemku sniţuje jeho hodnotu.

1.3.7 Rovnováha a váţení Jedná se o jeden z principů, který souvisí s kontribucí a který se zakládá na předpokladu, ţe finanční vyjádření jednotlivých částí, z nichţ se obvykle nemovitosti konkrétního typu skládají a u kterých je moţnost je třeba i teoreticky rozdělit, nebo vzájemné vztahy mezi jejich ekonomickými a dalšími jednotlivými ukazateli, které můţeme u nemovitostí v daném segmentu trhu sledovat, inklinují z důvodu jeho vývoje k určitému ustálenému poměru, který představuje jejich vyváţený stav, coţ je funguje s konformními znaky. Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků; Oeconomica: Praha, 2007.

21

hlavně v prostředí

V situaci, kdy oceňujeme pozemky, můţeme tento vyváţený stav pouţít na vztahy mezi dvěma základními komponenty, a to na pozemky a jejich stojící stavby. Prodejní ceny pozemků, kde jsou méně exponované lokality, jsou daleko levnější ve smyslu gradačního pravidla, neţ v lokalitách s epicentrem výhod, zatímco náklady pro postavení srovnatelných staveb jsou i v jiných regionech hodně podobné. Z toho lze říci, ţe při pouţití nákladové metody poměr mezi náklady na pozemek a na stavbu můţeme očekávat daleko niţší v méně vyhledávaných lokalitách, neţ v případě atraktivního umístění.

1.3.8 Omezení vlastnických práv „Na hodnotu pozemku mohou mít vliv různé typy omezení vlastnických práv, které souvisejí s možnostmi jeho optimálního využití. Mohou vyplývat jednak z dlouhodobějších nájemních vztahů a jednak z nejrůznějších typů závazků a věcných břemen, které hodnotu podle konkrétních smluvních podmínek více či méně snižují. Vzhledem k obvykle individuálnímu charakteru těchto omezení není možno dát jednoznačný recept na jejich zohlednění, obvykle lze jako měřítko použít náklady na jejich odstranění nebo snížení výnosů z tohoto titulu. Omezení mohou mít trvalý nebo dočasný charakter, což lze velmi dobře zohlednit volbou vhodného modulu ztráty části výnosů, vyjádřených jejich současnou hodnotou a v některých případech lze postupovat i na základě statistických údajů o dosahovaném průměrném stáří obyvatelstva ve vztahu k osobám, které tato omezení reprezentují.“ Všelijaké formy podílového spoluvlastnictví mohou mít také vliv na hodnotu pozemku, kdy většinou více spoluvlastníků můţe znamenat na trhu menší operativnost při rozhodování o prodeji a při jednání o ceně, tudíţ přiměřená doba pro marketing, která je pro danou lokalitu trhu typická, se můţe prodluţovat. Je potřeba dávat pozor na to, aby výsledná hledaná hodnota souhlasila zadání, např. trţní hodnota předpokládá, ţe časový rozestup, který si zavedení na trh vyţádá, bude přiměřený. Větší problém můţe nastat při odhadu hodnoty takových pozemků, které jsou bez svolení majitele zastavěny stavbami od jiného vlastníka, u kterých historie sahá do minulosti a jsou obvykle propojeny s restitucemi a nedostatky či pochybením ve stavebním řízení a nedodrţováním v určitých případech pak výsledkem ocenění vůbec můţe být trţní hodnota a nejde-li o některou z hodnot na netrţní bázi. Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků; Oeconomica: Praha, 2007.

22

Tady opravdu často vznikají „patové“ situace, ve kterých neexistuje trţní prostředí, protoţe strana potencionálních zájemců o nákup i potencionálních zájemců o prodej je reprezentována jen jedinou účastnickou dvojicí moţné transakce a konečná cena tak nemůţe být výsledkem interakce nabídky a poptávky v konkurenčním prostředí. Je proto i ve většině případů důleţité vzít v úvahu i zadání a účel tohoto ocenění a respektovat tak legislativní zákony ČR ve spojení s definicí obvyklé ceny.

1.3.9 Význam polohy Hodnota pozemku se odvíjí především od jeho polohy. Při ohledu na to, ţe při odhadu hodnoty pozemků by se mělo vyuţít především porovnávací metody a v jeho rámci nejlépe metodu přímého porovnávání, je umístění nutno hodnotit především s ohledem na moţnost získat k posuzovanému pozemku data a aktuální ceny podobných pozemků v nedalekém okolí. V tomto případě je zapotřebí polohu analyzovat především s ohledem na: * umístění v rámci obce * urbanistické vztahy k okolí * dopravní dostupnost a parkovací moţnosti * konfiguraci terénu, tvar pozemku a jeho vyuţití, orientaci ke světovým stranám * moţnosti napojení na infrastrukturu * ostatní významnější vlivy v okolí

23

1.4 Současné metody a postupy stanovení ceny pozemků 1.4.1 Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Pozemky, díl druhý, § 10 „Oceňování stavebního pozemku (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle paragrafu 2, které stanoví vyhláška. (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel – skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, které popřípadě obsahují další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška. (4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku.

24

(6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá. Paragraf 11 Oceňování zemědělského pozemku (1) Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. (2) Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška. Paragraf 12 Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků Pozemky vodních nádrží, vodních toků a jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou.“ Kdyţ analyzujeme moţnosti, které by připadaly v úvahu při oceňování pozemků, můţeme vyjít ze základního oceňovacího modelu, který je platný pro oceňování nemovitostí typu pozemek a na něm se nacházející stavba, představující jeho zhodnocení. Obrázek níţe nám ukazuje model, kdy velikost celkové trţní hodnoty, popřípadě jiného daného typu hodnoty, hledané k současnosti, je výsledkem vyhodnocení jednotlivých indikací věcné (nákladové) hodnoty, jakoţto dílčího výsledku nákladové metody, porovnávací hodnoty, jakoţto dílčího výsledku porovnávací metody a výnosové hodnoty jako dílčího výsledku metody výnosové.

Nakladatelství Sagit, a.s. UZ Oceňování. ISBN 978-80-7248-785-4. Strana 5.

25

Obr. 2 Základní oceňovací model

[Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007.]

Jelikoţ původní vynaloţené náklady a očekávané výnosy nespadají do současnosti, je proto nutné pouţít časovou transformaci v rámci průběhu nákladové a výnosové metody, aby výsledná výnosová a nákladová hodnota byly v reálném měřítku, ukazujícím konečnou hodnotu k přítomnosti. V případě porovnávací hodnoty přeměna není nutná, protoţe komparace se obvykle provádí na základě aktuálně dosahovaných prodejních cen a výsledek by měl být aktuální. Pokud by namísto nemovitostí typu pozemek a stavba byla na základě tohoto modelu předmětem hledání hodnota nezastavěného pozemku, model by v takto základní podobě byl účinný jen z části, jak nám naznačuje tento obrázek:

Obr. 3 Základní oceňovací model

[Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007.]

26

1.4.2 Porovnávací přístup Jedná se o odhad hodnoty pozemků za pomocí porovnávání s cenami srovnatelných pozemků (Comparative Approach, Sale Comparasion Approach), který je v praxi vyuţíván ve většině případů a jeho výsledkům je často udáván indikační význam. Toto je platné hlavně u standardních typů pozemků stavebních s častou frekvencí prodejů a v podmínkách konformního prostředí. Porovnávání neboli komparace lze označit jako analytický proces, který je zaloţen na obecném předpokladu, ţe máme-li dva nebo více shodných subjektů na základě shodných většiny parametrů či jiných vlastností, obdobných či podobných zbývajících parametrů. Jelikoţ v případě pozemků je dopředu vyloučena absolutní shodnost a to díky jejich jedinečnosti a neopakovatelnosti, které vyplývají z nepřemístitelné polohy, je moţné u nich porovnání zakládat jen na podobnostech či obdobě. Vyuţití této porovnávací metody spočívá tedy v cenovém zohlednění kvalitativních i kvantitativních odlišností. Tento proces porovnání obvykle probíhá ve třech hlavních fázích a to přípravné, porovnávací a závěrečné (vyhodnocení). „Obvykle se pouţívá následujících deseti prvků porovnání: 1) Přejímaná vlastnická práva k nemovitostem 2) Finanční podmínky 3) Podmínky prodeje 4) Trţní podmínky 5) Daňové podmínky 6) Poloha 7) Technické faktory 8) Ekonomické faktory 9) Způsoby a moţnosti vyuţití 10) Nerealitní faktory“ 27

1.4.3 Přímé porovnání Přímé porovnání (Direct Land Comparsion Technique) je analytický proces, občas také nazývaný jako párová analýza (Paired analysis), který v případě odhadu hodnoty pozemků pouţívá tehdy, jestliţe je moţné k posuzovanému subjektu nalézt pozemek podobný či obdobný, jehoţ prodejní, nabízená či jinak zjištěná cena je známa a také pokud jsou známy podmínky, za nichţ se transakce uskutečnila, případně v nichţ se měla uskutečnit. Tyto vhodné pozemky pak napomáhají jako vzorky a v závislosti na jejich mnoţství probíhá porovnání v párech, tzn. kaţdý vzorek porovnáváme s oceňovaným subjektem samostatně.

1.4.4 Nepřímé porovnání V porovnání s přímým porovnáním se jedná zde o proces nepřímé komparace (indirect Land Comparison Technique), který probíhá mezi oceňovaným subjektem a referenčním vzorkem, jenţ reprezentuje jednotlivé vzorky vybrané mnoţiny, která udává výběrový soubor. Referenční vzorek můţe být zpracován zpracovatelem ocenění, např. má-li ocenit zvlášť několik vzájemně na sebe navazujících pozemků, které byly rozděleny pro účel zástavby. Většinou pak s pomocí přímého porovnání odhadne hodnota pozemku, který se v rámci posuzovaných vzorků povaţuje za standardní, a ten pouţije jako referenční s tím, ţe pomocí cenových úprav reaguje na rozdílnosti, jimiţ se od referenčního ostatní pozemky liší.

1.4.5 Cenové mapy pozemků „Za jednu z variant nepřímého porovnání je možno považovat způsob, kdy volba referenčních vzorků je provedena na základě údajů z cenových map stavebních pozemků, které v ČR ve smyslu zák.č.č151/97 Sb. dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce. Jde o grafické znázornění pozemků v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším, s vyznačenými cenami v Kč za 1m2 pro graficky vymezené skupiny parcel. Návrh cenové mapy nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním k vyjádření na MF ČR a ke zveřejnění v Cenovém věstníku. Stavební pozemky jsou v cenových mapách oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Pro úřední oceňování administrativními cenami jsou údaje platné cenové mapy závazné a v současnosti se aplikují bez možností jakýchkoliv dalších korekcí." Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků; Oeconomica: Praha, 2007.

28

Pro účely trţní a také pro aplikaci porovnávací metody se však doporučuje tyto ceny pochopit jen jako ceny orientační, coţ zároveň souvisí i se zvyklostmi, které jsou uplatňovány v jiných státech západní Evropy, kde cenové mapy rovněţ vznikají, ovšem poněkud jinými způsoby. Nejde však o kvalitativně lepší podklad neţ např. průměrné ceny stavebních pozemků podle ČSÚ, protoţe referenční vzorek v cenové mapě má určitou podobu a v případě, kdy je zapotřebí, můţe znalec danou lokalitu navštívit a udělat si přinejmenším určitou představu o podmínkách na území samotném, především o konfiguraci terénu, dostupnosti, charakteru blízkého okolí, apod. Obce by si měly své cenové mapy doplňovat a aktualizovat pokaţdé koncem roku a měly by být na poţádání veřejně přístupné ve standardní formě, popřípadě na internetu, přičemţ v případě trţního oceňování je velmi uţitečné, jestliţe lze z map vyčíst také údaje o změnách cen z minulých let.

1.4.6 Indexové metody „Zvláštní variantou nepřímého porovnávání jsou tzv. indexové metody, založené na technické koncepci cenotvorby, v nichž základní ceny referenčních vzorků i hodnocení případných rozdílů jsou založeny na empiricky předdefinovaných veličinách, takže aplikace pak probíhá pomocí jednoduchých početních algoritmů. Proto je tento přístup hojně aplikován především u administrativních cen, u nichž mechanizmus, přidělující posuzovanému subjektu cenu nekompromisním a jednoznačným způsobem, představuje vždy velmi vítané „úřední“ východisko.“ Tato metoda byla zpracována Spolkovým ministerstvem hospodářství SRN souvislosti se sjednocením Německa a chybějícími trţními údaji pro oceňování na území nových spolkových území. Byla vhodná pro oceňování podnikových pozemků pro účely účetní evidence, a to jako překlenovací nástroj nouzového charakteru pro prozatímní dobu, neţ se trh s nemovitostmi rozvine na území bývalé NDR. Pokusy, které měly modifikovat indexovou metodu, pouţívanou prozatímně pro účely oceňování pozemků na území bývalé NDR, proběhly i v ČR v 90tých letech. Motivace byly hlavně snahou vytvořit nástroj, který by byl schopen umoţnit operativně odhadn tzv. společnosti KOPPREA v čele s Ing. Jiřím Kokoškou. Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků; Oeconomica: Praha, 2007.

29

1.4.6 Testování porovnáním „Za zvláštní způsob nepřímého porovnání lze považovat i testování, což je proces, v němž znalec své dílčí výsledky srovnává s obecnými úrovněmi cen, dosahovanými v příslušných segmentech trhu s nemovitostmi a ověřuje, zda jeho odhad zapadá do pomyslné škály, v níž jsou ustáleny ceny různých typů pozemků na současném trhu a zda jeho výsledky s touto stupnicí korespondují nebo zda z ní výrazněji nevybočují a snaží se najít příčiny těchto případných anomálií.“ Během testování můţeme vyjít z obecných zásad dynamického vývoje cen pozemků v souvislosti na jejich účel vyuţití, avšak není jej potřeba omezovat pouze na pozemky, ale lze je pouţít při oceňování všech typů nemovitostí. Vycházíme přitom z obecného principu rovnováhy a váţení, podle kterého jsou v normálním trţním prostředí hlavní parametry nemovitostí a tudíţ i jejich ceny upevněny v daných vyváţených relacích, které lze vypozorovat dlouhodobějším porovnáváním trţního vývoje a jeho dílčích segmentů. Tento efekt se nevztahuje pouze na určitou lokalitu, ale více méně to platí obecně, takţe vztahy není nutné udávat v absolutní formě, ale pouze v relativní. Je hojně známo, ţe ceny pozemků, které nelze vyuţít pro zástavbu, se nacházejí hluboko pod úrovní cen pozemků, jejichţ vyuţití pro zástavbu je moţné, nebo např. ceny nezastavitelné půdy určené k zemědělským účelům při hranicích sídelních útvarů bývají draţší neţ klasické pozemky zemědělské a to kvůli větší pravděpodobnosti jejich moţného vyuţití ve vzdálenější budoucnosti ve spojení s moţným urbanistickým rozvojem obce. Je také všeobecně známo, ţe ceny pozemků, které jsou určené pro individuální obytnou zástavbu mohou být mírně niţší neţ pro výstavbu hromadnou, protoţe vyšší cenu podílu pozemku patřícímu k bytu v bytovém domě a to ovlivněnou vyšším počtem bytů, je trh schopen přijímat snáze, neţ v případě jednotlivce. Bývá přirozené, ţe pozemky určené pro výrobu jsou levnější, neţ obytné a to jednak proto, ţe kvalita průmyslového pozemku je brána potencionálními zájemci trhu na základě zcela jiných kritérií (strategická poloha, přístupnost, apod.) neţ u pozemku určeného pro bydlení (infrastruktura, ţivotní prostředí, výhled, okolí, apod.), ale také i proto, ţe průmyslové pozemky většinou mají vyšší nároky na plochu a objevuje se zde často obdoba mnoţstevní slevy. Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků; Oeconomica: Praha, 2007.

30

Můţeme jistě vysledovat celou řadu dalších běţných zákonitostí, které nám ukazují na ustálené rozdíly mezi dílčími segmenty trhu. Znalec s patřičnými zkušenostmi by měl tyto vzájemné vztahy mezi cenami v různých částech trhu sledovat a dokázat rozpoznat jejich trendy. Význam by však neměl být ani přeceňován, protoţe jednak relace na trhu se často mohou hodně rychle měnit a také je rozumné mít na paměti pravidlo, ţe výjimka potvrzuje pravidlo, takţe můţe platit obecně i rámcově, nemusí jiţ platit v různých neobvyklých případech. Během testování můţeme vyuţít různé techniky. Nejčastěji se postupuje tak, ţe přibliţné rozpětí dosahovaných cen pozemků ve daných dílčích segmentech se seřadí vzestupně do grafu nebo tabulky, avšak vztahy mezi dílčími úrovněmi jsou prezentovány relativně procentuální formou. Při aplikování pak vycházíme od vhodně zvoleného základu, kterým se můţe stát kterákoliv část, nicméně obvykle je zvolena ta, ve které je absolutní úroveň dosahovaných cen lépe zjistitelná. Toto nastává nejčastěji v segmentu trhu s těmi pozemky, ve kterých je trh nejvíce aktivní, tam kde probíhá nejvíce převodů a ve kterém existuje intenzivnější konformní prostředí.

1.4.7 Výnosová metoda „Odhad hodnoty pozemků za aplikace výnosového přístupu je založen na anticipaci budoucího prospěchu, který lze od jejich vlastnictví očekávat. Základní princip je jednoduchý a vyplývá z kvantitativního a kvalitativního hodnocení užitku: 4ím vyšší a kvalitnější prospěch potencionální poptávající od posuzovaného pozemku očekává, tím vyšší cenu je ochoten akceptovat. Kvantitativním parametrem prospěchu je jeho velikost vyjádřena penězi nebo jiným ekvivalentem, kvalitou je zde míněna zpravidla jeho délka, časový průběh, spolehlivost, stabilita, pravidelnost apod. Obráceně čím vyšší a kvalitnější prospěch potencionální nabízející posuzovanému pozemku přikládá tím vyšší je cena, za níž je ochoten se jej vzdát a prospěch z jeho vlastnictví oželet.“ Metoda souhlasí s konceptem základního obecného modelu oceňovacího procesu při oceňování nemovitostí, který se zakládá na vynaloţených nákladech, porovnání s cenami podobných nemovitostí a očekávaného následného prospěchu.

Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků; Oeconomica: Praha, 2007.

31

Avšak je velmi důleţité, aby v souladu s tímto konceptem šlo o budoucí prospěch, u kterého se dá předpokládat, ţe se teprve nastane a ţe tedy jeho odhadnutí bude mít charakter prognózy očekávaného děje, který nebude moţno specifikovat se 100% spolehlivostí, avšak pro potencionálního poptávajícího to musí být motivujícím příslibem, kvůli kterému se vyplatí, aby jej zakoupil za úměrnou kupní cenu a pro potencionálního nabízejícího, aby odsouhlasil tuto cenu a její pomocí ztracený prospěch kompenzoval.

1.4.8 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty Prospěch, který plyne z vlastnictví pozemku, většinou bývá povaţován za pozemkovou rentu, kterou se myslí pravidelný konstantní výnos, který vyplývá z pronájmu pozemku v souvislosti na právech půdu uţívat. Jelikoţ pozemky v rámci dané lokality nemůţeme libovolně rozšiřovat a jejich počet i rozsah je omezený, tak můţeme říci, ţe vlastnit půdu je určitý druh monopolu. A právě z tohoto důvodu se pozemková renta odvíjí, přičemţ se rozeznává základní nejniţší renta, tzv. absolutní, která je určená nejméně výnosným pozemkům a dále renta relativní, která zobrazuje navýšení renty absolutní k pozemkům atraktivnějším a lukrativnějším.

1.4.9 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů Tato reziduální metoda se v odborné literatuře označuje jako Land Residual a pod tímto názvem je uváděna i v Mezinárodních a Evropských oceňovacích standardech. V případě jejího pouţití je hledaná hodnota indikována na základě reziduální (zbytkové) metody, nicméně na rozdíl od variant nákladových metod, které vycházejí především z rozdílu mezi celkovou nákladovou (věcnou) hodnotou a náklady na stavby, zde základ tvoří výnosová metoda. Lze ji pouţít u zastavěných pozemků v případech, jestliţe známe hodnotu staveb, odhadnutých většinou nákladovou, či porovnávací metodou a dále souhrnným výnosovým potenciálem z nemovitostí i včetně pozemků. Co se týče nezastavěných pozemků, tak zde je nutné pouţít simulaci a pomocí porovnávací metody s podobnými, zatím nezastavěnými pozemky odhadnout jak hodnotu staveb, které by se na pozemku mohly postavit a to vzhledem k nejlepšímu moţnému vyuţití, tak i velikost, formu a spolehlivost budoucích výnosů, které by tyto zhodnocené nemovitosti dále přinášely.

32

1.4.10 Reziduální přístup na bázi nákladů Koncept základní oceňovací metody, která se opírá o nákladovou, porovnávací a výnosovou metodu, nejlépe vyhovuje nemovitosti typu pozemek a na něm se nacházející stavby. V případech, kdy oceňujeme volné, dosud nezastavěné pozemky tento model vyhovuje pouze, pokud jde o metodu porovnávací a výnosovou, nemůţeme zde však uplatnit metodu nákladovou, protoţe pozemek nevzniká lidskou činností a jeho hodnotu nemůţeme měřit náklady na jeho „vyrobení“. Nicméně i přesto můţeme ze základů nákladové metody při zjišťování hodnoty nezastavěných pozemků vycházet, jelikoţ nákladová hodnota nemovitostí je v něm daná jako součet hodnoty pozemku a nákladů potřebných k realizaci na něm stojící stavby, tudíţ hodnotu pozemku je moţné vyjádřit jako zbytek, který zůstane, odečteme-li od celkové nákladové hodnoty nemovitostí nákladovou hodnotu stavby.

1.4.11 Alokace a extrakce „Alokace a extrakce jsou metody, které patří mezi reziduální techniky na bázi nákladů a předpokládají ustálený rovnovážný vztah mezihodnotami pozemků a náklady na jejich potencionální zhodnocení stavbami. Hodnota pozemků je zde alokována či extrahována jako zbytek, vyjádřený odpočtem nákladů na jejich možné zhodnocení z celkové ceny nemovitosti.“ Alokace (Allocation) lze vyjádřit česky jako přidělení, přisouzení či umístění, extrakce vyjmutí nebo vytaţení. Ve spojitosti s oceňováním pozemků se jedná o oceňovací metody, které jsou pouţívané obvykle v situacích, kdy hodnotu stavebních pozemků nemůţeme odhadnout na základě porovnání, bavíme-li se např. o: vzácných dosud nezastavěných parcelách ve vnitru městské zástavby, nebo o pozemcích v odlehlých místech, popřípadě pozemcích v regionech, kde je z určitých důvodů trh pasivní a proto k nim nemůţeme vyhledat vhodný porovnávací ekvivalent, nebo kde nemůţeme prokázat srovnatelná data.


33

Obě z těchto technik vyuţívají stejných principů rovnováhy, prvky kontribuce a nepřímého porovnání. Vycházíme ale z předpokladu, ţe v případě normálních trţních podmínek existuje orientační ustálený poměr mezi hodnotami zatím nezastavěných pozemků k celkovým hodnotám nemovitostí, neboli k takovým, u kterých jsou jiţ pozemky zhodnoceny k nim přiměřenou zástavbou. Dále se předpokládá, ţe tento poměr závisí na dílčích typech nemovitostí, ale hlavně na umístění. Pokud existuje tento vztah, pak za jeho dopomoci je moţné odvodit nejen podíl hodnoty pozemku na celku, ale také i hodnotu podobně nezastaveného pozemku.

1.4.12 Nageliho metoda „Typickým výsledkem trendů směřujících k uzpůsobení alokačního či extrakčního principu k tomu, aby je bylo pokud možno aplikovat obecně bez nutnosti přímého porovnání, je tzv. Nageliho metoda. Nese jméno svého autora, byla vyvinuta ve Švýcarsku a aplikována v některých jeho částech a poté i v Německu u případů, kdy z nejrůznějších důvodů není možno pro odhad hodnoty pozemků použít porovnávacího přístupu.“ Nageliho metoda ve své původní podobě vkládá nové prvky takovým způsobemu, ţe vedle vlivu nákladů na stavby se snaţí reagovat cenami na všelijaké okolní podněty, které vyplývají z jedinečnosti umístění a umoţňuje poměr částí udávat v relativní obecné formě. Nageliho metoda se ČR stala známou hlavně prostřednictvím českého překladu německé odborné literatury, nebo z původních publikací autora. Hlavním pilířem je tzv. „klíč třídy polohy“, který pojednává o tom, ţe podle sedmi základních kriterií se oceňovaný pozemek zařadí do některé z osmi kvalitativních tříd, kdy pro kaţdou třídu je jasně určen podíl hodnoty pozemku v procentuální formě na celkových nákladech nemovitostí, jinak řečeno typ pozemek a jemu přiměřená novostavba. Podíly pro dílčí třídy byly pravděpodobně stanoveny na základě dlouhodobého výzkumu ve Švýcarsku a Německu.


34

1.4.13 Sametova metoda „Jinou variantou extrakční metody je tzv. Sametova metoda, používaná svého času v Německu. Vychází z německé legislativy, podle níž vedle funkčního využití je přípustný rozsah zástavby v územně plánovací dokumentaci regulován i tzv. koeficientem stavebního využití, který je vyjádřen jako procentuální podíl součtu zastavěných ploch nadzemních podlaží stavby k ploše celého stavebního pozemku. Jde o nástroj, připomínající regulativy zastavěnosti platné v některých našich městech, do něhož je navíc integrován vliv podlažnosti“. Autor tuto metodu postavil na předpokladu, ţe náklady spojené s moţnou stavbou, definované co se rozsahu týče s obdobnými či stejnými koeficienty stavebního vyuţití, jsou ve zhruba podobném poměru s pozemky s obdobnou polohou. Přitom jeden z parametrů, podle kterého je moţné odvodit stavební náklady potencionální stavby, jinak řečeno celková plocha stavby, je uţ přibliţně známa v rámci výpočtu koeficientu stavebního vyuţití jako součin plochy zastavěné a počtu podlaţí.

1.4.14 Subdivision development „Anglický termín development znamená rozvoj, zde ve smyslu rozvoj stavební, přičemž jde o výraz, který pomalu ale jistě v českém jazyce v posledních letech ve stavebnictví zdomácněl a postupně nahrazuje původně používané pojmy jako výstavba či zástavba. Jeho obsahový význam na rozdíl od těchto českých synonym je však pojat obecněji a zastupuje tak nejrůznější výhledové možnosti zhodnocení půdy. V anglickém jazyce se tento výraz používá i pro volný pozemek, který je potenciálně možno využít ke stavebním účelům. Subdivision znamená česky dělení ve smyslu dalšího „podrozdělení“ na dílčí části a v angličtině je tento výraz používán především jako ekvivalent českého „rozparcelování“, tedy rozdělení půdy na menší pozemky.“


35

Metoda Subdivision Development se vyuţívá nejčastěji k oceňování větších nezastavěných pozemkových celků, u nichţ  jejich rozdělení na menší dílčí parcely o určité velikosti pro konkrétní účel a jejich následné zhodnocení zástavbou v souladu s tímto účelem nám představují nejlepší moţné vyuţití oceňovaného pozemku,  v lokalitě nejsou k dispozici cenová data podobných nezastavěných pozemků, ale naopak jsou přístupná data o dosahovaných cenách prodeje pozemků, které jsou menší jiţ výstavbou zhodnocené,  v dané lokalitě bude k zhodnoceným parcelám existovat poptávka. Za takto stanovených podmínek je tento způsob ocenění moţné aplikovat víceméně všude pro všechny části trhu s nezastavěnými stavebními pozemky, které se mohou dále rozvíjet. Nejvíce je však pouţíván v případě plánované solitérní i řadové zástavby rodinnými či bytovými domy, nebo je moţné pouţít je pro pozemky rozdělené na rekreační výstavbu a při záměrech rozdělení pro komerční a průmyslovou výstavbu, přitom některé její metody mohou být vyuţity například i při plánovaném oddělení části parcely k jejímu jednotlivému pouţití.

1.4.15 Stavebnicový způsob „Stavebnicový způsob ocenění pozemku (Build-up) je v podstatě jednou z metod, která k ocenění pozemku používá nákladový přístup v klasické podobě, jak je znám při oceňování nemovitostí typu pozemek plus stavba dle základního oceňovacího modelu. Rozdíl spočívá pouze v tom, že u stavebnicového způsobu se náklady na stavbu zužují do nákladů na tzv. zainvestování pozemku. Pod tímto pojmem se obvykle rozumí zřízení přípojek medií v souvislosti s napojením na inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, apod.), vybudování příjezdu s napojením na dopravní infrastrukturu, případně i některé další práce a činnosti, které podmiňují možnosti budoucíh zástavby (např. terénní úpravy, odvodnění apod.)“ Terénní úpravy, příjezd, přípojky a jiné objekty, které jsou spojeny se zainvestováním jsou sami o sobě stavbami, i kdyţ mají jen pomocný či doplňkový charakter. Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků; Oeconomica: Praha, 2007.

36

Jedná-li se o uţ zastavěný pozemek, tak v rámci nákladové metody se náklady spojené s touto stavbou oceňují zvlášť jako příslušenství ke stavbě hlavní, případně formou paušální přiráţky k nákladům za hlavní stavbu. Nicméně u prozatím nezastavěného pozemku jsou uţ vyuţité či ještě nevyuţité moţnosti připojení k veřejným inţenýrským sítím či dopravní dostupnosti většinou vnímány účastníky trhu jako zahrnuté do ceny pozemku, takţe s vyšší zainvestovaností stoupá i jeho cena. Při tomto metodickém principu dochází k tomu, ţe hodnota posuzovaného pozemku je brána jako součet hodnoty „syrového“ pozemku plus náklady na jeho „zainvestovanost“, jinak řečeno nákladů na jeho stavební připravenost. Stavebnicový způsob lze takto vyuţít v případech, známe-li hodnotu pozemku nezainventovaného, kterou můţeme zjistit porovnávací metodou a oceňuje se tedy pozemek z části, nebo plně zainventovaný.

37

2. Praktická část 2.1 Ocenění rodinného domu

Objednatel :

Věra Wojkowská Kopaná 1747 744 01 Frenštát pod Radhoštěm Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p. 1747 Kopaná 1747 744 01 Frenštát pod Radhoštěm

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

38

Přílohy Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace objektu

paní Věra Wojkowská Kopaná 1747 744 01 Frenštát pod Radhoštěm Česká republika 5. dubna 2011

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM č.p. 1747

Uvedený na listu vlastnictví č. 3995, pro katastrální území Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín

Nacházejícího se na adrese

Kopaná 1747, 744 01 Frenštát pod Radhoštěm, Česká republika

39

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Novém Jičíně, na listu vlastnictví č. 3995, okres Nový Jičín. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.4.2011 je přílohou této zprávy.

Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 1747 se nachází v nedaleké blízkosti rekreačního střediska Pustevny, na okraji CHKO Beskydy. Celkový charakter lokality je mimoměstské bydlení středního standardu v oblasti rodinných domů. Obecně lze říci, ţe se jedná o klidnou a nekomerční lokalitu s nízkým rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení investice přesahujícím předpokládanou míru inflace. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – škola, lékař, pošta a základní síť obchodů a sluţeb. Dále jsou v obci zastávky a hlavní nádraţí příměstského autobusu MHD. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako výbornou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů převáţně ze staršího období.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné.

40

Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1929 jako tzv. rodinná vilka a byl od svého vzniku obýván rodinou podnikatele. Do roku 2011se zachoval prakticky v původní podobě.

Pozemek Předmětný majetek je vymezen pozemky parc.č. st. 3686 zast.pl. o výměře 186m2 jen je zastavěn celý rodinný domek a pozemkem parc.č. 3207/8 zahrada o výměře 842 m2 tvořící s domem jeden uţivatelný celek.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je přistavěný dřevěný přístřešek pro automobil. Jedná se o spojenou stavbu s rodinným domem situovanou severně od hlavní stavby při boční hranici se sousedem Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty Zahrada slouţí pro účely okrasné bez jakýchkoliv ovocných stromů a zeleninové výsadby.

Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu s delší stranou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Stavba má jedno podlaţí nadzemní a částečně vyuţité podkroví pod sedlovou střechou. Nadzemní podlaţí má tvar Z a je k němu přistavěna terasa. Podkroví není přímo osvětleno oknem a je moţné se k němu dostat přes roztahovací schodiště.

41

V prvním nadzemním podlaţí je předsíň, WC, chodba, koupelna, 4 obytné místnosti, kuchyně, 1 úklidová komora a garáţ. Neobytné podkroví rozkládací schodiště z chodby, která je průchozí do garáţe. Do obou půdních prostorů jsou zavedeny technické rozvody a jsou stavebně připraveny na realizaci půdní vestavby. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví.

Konstrukční řešení a vybavenost Jednopodlaţní

nepodsklepený

objekt

provedený

v technologii

DURISOL

z cementodřevoštěpkových desek, které tvoří ztracené bednění pro betonové jádro, o tl. Obvodových stěn 32 cm, vnitřní nosné stěny tl. 22 cm. Základové konstrukce jsou provedeny z prostého betonu jako základové pásy, podkladový beton z prostého betonu B 20 vyztuţený ocelovou sítí. Dům je zastřešen masivním valbovým vaznicovým krovem a střešní krytina je provedena z tašek BRAMAC na latě. Stropní konstrukce jsou provedeny ze sádrokartonových desek na hliníkové rošty pod krovem a zateplení minerálními rohoţemi Orsil desky o tl. 140 mm. Okna plastová, dveře vchodové plastové, dveře vnitřní dřevěné dýhované včetně dřevěných zárubní. Garáţová vrata sekční zateplená s dálkovým ovládáním. Klempířské konstrukce ţlaby, svody, lemování komínů z měděného plechu, parapetní desky plastové. Vnitřní schodiště na půdu ţebříkové sklopné z ocelové konstrukce. Koupelna, WC, kuchyně obloţeny keramickými obklady tuzemské výroby, keramické dlaţby rovněţ z tuzemských materiálů. Podlahové krytiny v pokojích z dřevěných dýhovaných lepených podlah. Vytápění domu elektrické přímotopy. Rozvody studené a teplé vody z plastových trubek v dráţkách s tepelnou izolací. Ohřev TUV zásobníkových elektrickým boilerem. Sanitární zařízení tuzemské výroby. Standardní kuchyňská linka s digestořem a elektrickým sporákem.

Ocenění Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

42

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Výnosová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny byla pouţita kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

2.1.1 Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Nový Jičín v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

Dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 2 700 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené ceny je uveden na následující straně.

43

Uskutečněné prodeje podobných nemovitostí:

a) Rodinný domek, Frýdek Místek, Rybnická ulice Atriový dům s bytovou jednotkou 6+1, dvěma garáţemi, plynové vytápění, okrasná zahrada 860 m2, stáří 25 let Realizovaná cena 2 250 000 Kč Zastavěná plocha celkem 342 m2 Uţitná plocha celkem 177 m2 Obestavěný prostor 994 m3 Realizovaná cena na 1 m2 zast.pl. 6 500 Kč Realizovaná cena na 1 m2 uţit.pl. 12 700 Kč Realizovaná cena na 1 m3 obest.prostoru 2 260 Kč b) Rodinný domek, Příbor, Hukvaldská ulice Třípodlaţní dům s bytovou jednotkou 3+1, garáţí, plynové vytápění, okrasná zahrada 520 m2, stáří 13 let Realizovaná cena 2 000 000 Kč Zastavěná plocha celkem 300 m2 Uţitná plocha celkem 210 m2 Obestavěný prostor 790 m3 Realizovaná cena na 1 m2 zast.pl. 6 600 Kč Realizovaná cena na 1 m2 uţit.pl. 9 500 Kč Realizovaná cena na 1 m3 obest.prostoru 2 500 Kč c) Rodinný domek, Šenov u Nového Jičína, Malostránská ulice RD s bytovou jednotkou 6+1, plynové vytápění, stáří 1 rok – novostavba Realizovaná cena 2 700 000 Kč Zastavěná plocha celkem 165 m2 Uţitná plocha celkem 133 m2 Obestavěný prostor 830 m3 Realizovaná cena na 1 m3 obest. prostoru 3 250 Kč

44

Třetí typ prodeje je co do porovnání nejvhodnější a je vybrán jako vzorek: Srovnávaný vzorek RD v Šenově u Nového Jičína má vůči oceňované nemovitosti: a) Menší velikost o cca 10% b) Má obytné podkroví Porovnávací hodnota oceňované nemovitosti: Realizovaná cena na 1 m3 obest. prostoru 3 250 Kč u RD v Šenově u Nového Jičína Obestavěný prostor RD Frenštát p. R. 1043 m3 dle ČSN Výpočet porovnávací hodnoty 3 250 Kč * 1 043 m3 o.p. = 3 386 500 Kč Sníţení ceny za obytné podkroví 20% - 677 300 Porovnávací hodnota 2 709 200 Kč Porovnávací hodnota celkem 2 700 000 Kč

Výnosová metoda Tento přístup je zaloţen na principu očekávání výnosů z nemovitosti, uţitek je měřen čistým výnosem. Výnosová hodnota je tedy pravděpodobnou cenou, kterou je potencionální kupující ochoten zaplatit v současnosti v souvislosti s očekáváním budoucích zisků plynoucích z jejího drţení. V našem případě se jedná o rodinný domek pro bydlení. Pronajímaní v lokalitě nepřipadá v úvahu. Z výše uvedených důvodů nemá metoda pro tento typ nemovitosti vypovídající schopnost a proto se nestanovuje.

45

2.1.2 Nákladová metoda Tento přístup spočívá v porovnání nákladů na realizaci s tím, ţe vychází z koncepce, ţe objektivně uvaţující kupující za normálních okolností nebude ochoten zaplatit cenu vyšší, neţ-li by činila výše nákladů na vybudování obdobné nemovitosti, co do rozsahu, parametrů a uţitečnosti Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku zjištěná nákladovou metodou je :

3 012 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden na následující straně.

46

Výpočet obestavěného prostoru domu: Základy: 8,73*12,63*0,30+5,41*12,45*0,30 = 53,28 m3 Vrchní stavba: 8,73*12,63*2,8+5,41*12,45*2,80 = 497,32 m3 Zastřešení: 8,73*10,50*3,75+5,41*10,20*2,70 = 492,73 m3 z toho 1/3 DIN 277/50 164,23 m3 Celkem: 714,83 m3 Rodinný domek: celková kubatura 714,83 m3 DIN 277/50 Stavební náklad 1 m3 – podklad Nosta Nový Jičín 3 700Kč/m3 Reprodukční hodnota 714,83 m3*3 700 = 2 644 871 Kč Příslušenství (přípojky, venkovní úpravy, zpevněné plochy) 10% věcné hodnoty domu 10% 2 644 871 = 264 487 Kč

Věcná hodnota celkem 2 909 358 Kč

Trţní cena stavebního pozemku v obci se pohybuje v rozmezí 80-120 Kč/m2 Cena stavebního pozemku parc.č. 3686 zast.pl. o výměře 186 m2 * 100 Kč = 18 600 Kč Cena ostatního pozemku parc.č. 3207/8 orná o výměře 842 m2 * 100 Kč = 84 200 Kč Pozemky celkem 102 800 Kč

Věcná hodnota stavby a pozemky 2 909 358 + 102 800 = 3 012 158 = cca 3 012 000 Kč

47

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. dubnu 2011.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace :

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 700 000

80

2 160 000

Výnosová metoda

N/A

0

0

Nákladová metoda

3 012 000

20

602 400

Výsledná cena

2 762 400

Zaokrouhleno

2 762 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %.

Indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody není rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 20 %.

48

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. dubna 2011 reprezentována částkou :

=2 762 000 Kč (slovy:Dvamilionysedmsetšedesátdvatisíckorunčeských)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost.

Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

49

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 50

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

51

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Frenštátě pod Radhoštěm, dne 5. dubna 2011

…………………………………… Martin Wojkowský 52

Přílohy Katastrální mapa

Příloha č. 1

53

Katastrální mapa + ortofoto

Příloha č. 2

54

Mapa 1:10 000

Příloha č. 3

Mapa 1: 25 000

Příloha č. 4

55

Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5

56

Fotodokumentace současného stavu

Příloha č. 6

57

2.2 Ocenění pozemku

Objednatel : LEGATIO, s.r.o. nám. 14. října 1307/2 150 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

AREÁL SPOLEČNOSTI STAMEDOP, a.s.

Pozemeky p.č. 798/1, 798/2, 798/3, 798/4

v katastrálním území Šenov u Nového Jičína Nový Jičín

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) 58

Přílohy Snímky katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace současného stavu

Společnost Legatio, s.r.o. nám. 14. října 1307/2 150 00 Praha 5 Česká republika 5. dubna 2011

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili stanovení trţní hodnoty majetku označeného nám jako

Areál společnosti Stamedop, a.s. v katastrálním území Šenov u Nového Jičína, okres Nový Jičín

Uvedeného na listu vlastnictví č.816 , pro katastrální území Šenov u Nového Jičína, Nový Jičín.

59

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. dubnu 2011. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Šenově u Nového Jičína, okres Nový Jičín, na listu vlastnictví č. 816 , pro katastrální území Nový Jičín.

Účel posudku podklad pro jednání o prodeji majetku

Dokumentace a skutečnost Právní stav pozemků uvedený v katastru nemovitostí na LV - je v souladu se stavem skutečným. Pozemky tvoří zastavěné plochy a nádvoří nebo ostatní plochy v areálu společnosti STAMEDOP, a.s... Pozemky tvoří jeden funkční celek s budovami , jenţ jsou ve vlastnictví společnosti STAMEDOP, a.s.

Popis lokality a pozemků Areál společnosti STAMEDOP, a.s. je situován na hranici k.ú. Šenov u Nového Jičína a k.ú. Nový Jičín - Dolní Předměstí na severním okraji města Nový Jičín . Areál je lichoběţníkového tvaru v těsné blízkosti komunikace dálničního typu Olomouc - Ostravy jenţ ohraničuje areál ze zadní západní strany. Z přední - východní strany je ohraničen státní silnicí - ulicí Suvorovou - výpadovkou z města Nový Jičín na Ostravu. Z pravé severní strany areál navazuje na areál čerpací stanice pohonných hmot Benzina, z jiţní strany jsou volné nezastavěné pozemky v ochranném pásmu VN ( vysoké napětí)

.

Pozemky v areálu mají rozlohu cca 11 900 m2 , jsou rovinaté a mají moţnost napojení na všechny sítě. 60

Přístup a příjezd do areálu je z ulice Suvorovy přes bránu , do této ulice je taky napojení na inţenýrské sítě včetně plynu. Příjezd a přístup do areálu je uzpůsoben naskladňování kamióny. Pozemek parc.č. 798/1 ost.pl. - jiná plocha tvoří zvětší části nezpevněnou manipulační plochu v areálu zajištující přístup k hlavní naskladňovací hale ze všech stran. Pozemek parc.č. 798/2 zast.pl. a nádvoří je zastavěn halovým objektem velkoskladu porcelánu ( v současné době dle zjištění v době místního šetření mimo provoz) , pozemky parc.č.798/3, 798/4 zast.pl. a nádvoří jsou zastavěny objekty tvořícími příslušenství hlavní skladovací haly. Celý areál je oplocen. Z hlediska obchodní polohy je areál situován ve velmi dobré lokalitě s přímou viditelností u dálnice Ostrava - Olomouc.

2.2.1 Výpočet ceny dle cenového předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb. a vyhlášky č. 617/2006 Sb., Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 617/2006 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nový Jičín Obec: Šenov u Nového Jičína

a) Pozemky – § 28, 31 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 85,84 Kč. Cena je určena podle písm. j): [35 + (2 068 – 1 000) × 0,007414] × 2,00, kde 2 068 je počet obyvatel v obci.

61

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 18: Pozemek ve výhodně poloţených částech obce se zřetelem na účel uţití stavby

+

60 % ×

1,600

Ochranné pásmo

–

5%

Moţnost napojení na rozvod plynu

+

5%

+

30 %

+

30 % ×

1,300

Koeficient změny cen staveb Ki:

×

1,908

Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady)

×

0,646

Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem:

×

2,564

Pozemek určený pro stavbu s komerční vyuţitelností a dálnic, rychlostních komunikací, nebo takovou stavbou jiţ zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště apod. Úprava celkem:

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní

Název

Parc. č.

zast.pl. a nádvoří

798/2

3 084


798/3


798/4

Součet:

upravená

Cena

85,84

220,0938

678 769,28 Kč

55

85,84

220,0938

12 105,16 Kč

62

85,84

220,0938

13 645,82 Kč

3 201

704 520,26 Kč

§ 31 odst. 2 – Zahrady a ostatní plochy různých vlastníků Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 18: Pozemek ve výhodně poloţených částech obce se zřetelem na účel uţití stavby

+

62

60 % ×

1,600

Ochranné pásmo

–

5%

Moţnost napojení na rozvod plynu

+

5%

+

30 %

+

30 % ×

1,300

Koeficient změny cen staveb Ki:

×

1,908

Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady)

×

0,646

Koeficient úpravy dle §31 odst.2:

×

0,400

Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem:

×

1,025

Pozemek určený pro stavbu s komerční vyuţitelností a dálnic, rychlostních komunikací, nebo takovou stavbou jiţ zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště apod. Úprava celkem:

Jednotková cena [Kč/m2] Název

Parc. č.

ost.pl.

798/1

Výměra [m2] základní 8 758

85,84

Součet cen všech typů pozemků:

upravená

Cena

87,9860

770 581,39 Kč

=

Pozemky – zjištěná cena:

1 475 101,65 Kč

1 475 101,65 Kč

63

Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Pozemky

1 475 101,65 Kč

Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem:

1 475 101,65 Kč

Cena po zaokrouhlení:

1 475 100,– Kč

Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Pozemky

1 475 101,65 Kč

Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem:

1 475 101,65 Kč

Cena po zaokrouhlení podle:

1 475 100,– Kč

Výsledná cena: 1 475 100,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistasedmdesátpěttisícjednosto Kč

64

2.2.2 Porovnávací metoda Odhad obvyklé (trţní) hodnoty pozemku ČKOM Praha Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy pozemky porovnatelných parametrů, které byly okrese Nový Jičín v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je: 1 674 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následujících stranách.

Stanovení segmentu trhu Oceňovaný pozemek spadá do segmentu trhu – pozemky zastavěné objekty v cizím vlastnictví, ostatní plochy tvořící funkční celek s objekty a stavbami v cizím vlastnictví

Analýza trhu Prodeje pozemků v tomto segmentu trhu jsou uskutečňovány ve většině případů při majetkoprávním vypořádání mezi Městem Nový Jičín a fyzickými nebo právnickými osobami , nebo mezi ČR a fyzickými nebo právnickými osobami. Největší počet prodejů pozemků je o malých výměrách.

65

Sjednané ceny za pozemky při vypořádání jsou ze strany města většinou v úrovni ceny dle cenového předpisu. Pro město Nový Jičín je základní cena stavebního pozemku bez úpravy dle příloh 400 Kč/m2 . Spoluvlastnické podíly pozemků pod bytovými domy se prodávají jednotlivým vlastníkům bytů za cca 250 Kč/m2. Cizí pozemky pod komunikacemi nebo plochami jsou městem vykupovány za jednotnou cenu 70 Kč/m2. Při odhadnutí trţní hodnoty pozemku v tomto případě je nejprůkaznější vyuţití porovnávací metody jenţ spočívá v přímém porovnání srovnatelných pozemků prodaných nebo nabízených k prodeji ve městě.

Uskutečněné prodeje pozemků ve vlastnictví státu výrobních areálů (stavba cizího vlastníka). Vzorek č.1 - Výrobní areál podniku Stavbař v.d. - Šenov u Nového Jičína : Odprodej pozemků z vlastnictví ČR v areálu stavebního podniku , charakter pozemků zast. plochy a ostatní plochy, budovy a stavby jiného vlastníka. Celková plocha pozemků Dohodnutá cena 03/1999

10 380 m2 900 000 Kč .......... 86 Kč/m2 pozemku

Porovnání s oceňovanými pozemky: Poloha – srovnatelná - přímo u dálnice, velikost srovnatelná, podnikatelské vyuţití – stavební společnost - srovnatelné

Vzorek č.2 - Výrobní areál podniku Novojická - Hřbitovní ulice , Nový Jičín : 66

Odprodej pozemků z vlastnictví ČR v areálu stavebního podniku , charakter pozemků zast. plochy a ostatní plochy, budovy a stavby jiného vlastníka. Celková plocha pozemků Dohodnutá cena 03/1999

6 660 m2 400 000 Kč .......... 60 Kč/m2 pozemku

Porovnání s oceňovanými pozemky Poloha – znatelně horší – u výpadovky na Kopřivnici, velikost menší o 50 %, podnikatelské vyuţití – stavební společnost – srovnatelné

Vzorek č.2 - Výrobní areál podniku Multip - Palackého ulice , Nový Jičín : Odprodej pozemků města v areálu Multipu na Palackého ulici v Novém Jičíně. Charakter pozemků - zast. plochy a ostatní plochy, budovy a stavby jiného vlastníka. Celková plocha pozemků Dohodnutá cena 08/2003

7 293 m2 1 976 930 Kč .......... 270 Kč/m2 pozemku

Porovnání s oceňovanými pozemky Poloha – lepší – v blízkosti centra města, velikost menší , podnikatelské vyuţití – srovnatelné

Další prodeje srovnatelných zastavěných pozemků v cizích areálech o velkých výměrách ve městě mi nejsou známy.

67

Závěrečné shrnutí V současné době při základní ceně 400 Kč/m2 bych odhadoval trţní hodnotu oceňovaných pozemků v úrovni 100 – 140 Kč/m2 , tj. při výměře 11 959 m2 by činilo 1 195 900 Kč aţ 1 674 260 Kč .

Trţní hodnota pozemků

1 196 000 Kč

- 1 674 000 Kč

Pozn. Sjednané trţní cena bude záviset na způsobu prodeje , provozování celého majetku a úrovni marketingu.

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu

výše specifikovaného majetku

v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 5. dubna 2011.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace :

68

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Dle cenového předpisu

1 475 100

20

295 020

Porovnávací metoda

1 674 000

80

1 339 200

Výnosová metoda

N/A

0

0

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsledná trţní hodnota

1 634 220

Zaokrouhleno

1 634 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí (stavební pozemky), které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80 %. Na základě ocenění metodou dle cenového předpisu jsme přisoudili váhu 20%. Nákladová a výnosová metoda nebyla aplikována.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 5. dubna 2011 reprezentována částkou:

=1 634 000 Kč (slovy:Jedenmilionšestsettřicetčtyřitisíckorunčeských) 69

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost.

Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. 70

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

71

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

72

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Frenštátě pod Radhoštěm, dne 5. dubna 2011

………………………………………. Martin Wojkowský

73

Přílohy Katastrální mapa Příloha č. 7

74

Katastrální mapa + ortofoto Příloha č. 8

75

Mapa 1:10 000

Příloha č. 9

Příloha č. 10

Mapa 1:25 000

76

Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 11

77

Fotodokumentace současného stavu

Příloha č. 12

78

3. Analýza lokálního trhu Nový Jičín 3.1 Obecná charakteristika trhu 3.1.1 Popis okresu Okres Nový Jičín je situován na východě České republiky v Moravskoslezském kraji. Sídlem okresu je město Nový Jičín. Tento okres má dohromady 9 měst, 2 obce mají statut městyse. Celkový počet obcí na okrese je 54. Rozloha okresu je 881,59 km2. Počet obyvatel je 154 255, průměrná lidnatost je relativně vysoká - 175 obyvatel na 1 km2. V okres Nový Jičín převaţují především zemědělské pozemky (z toho 75% orná půda), podíl průmyslu na celkovém hospodářství okresu se v posledních letech spíše zvyšuje. Udrţel se potravinářský průmysl navazující na zemědělství – mlékárny (Kunín), masokombináty, apod. Poměrně výrazný je naopak rozvoj sluţeb, zejména turistického ruchu v Beskydech. Průmysl je soustředěn do měst Nový Jičín, Kopřivnice, Bílovec a Frenštát pod Radhoštěm, která se zároveň řadí mezi největší města na okrese. Z komerčního hlediska je důleţité, ţe okres Nový Jičín leţí na trase dálnice z Ostravy na Olomouc a stává se tak jedním z hlavních dopravních tahů – dálnic a ţelezničních koridorů. V rámci kraje sousedí na severozápadě s okresem Opava, na severu s okresem Ostravaměsto a na severovýchodě s okresem Frýdek-Místek. Dále pak na jihu sousedí s okresem Vsetín Zlínského kraje a na jihozápadě a západě pak s okresy Přerov a Olomouc Olomouckého kraje.

3.1.2 Trh s nemovitostmi V období po vstupu České republiky do Evropské unie lze vysledovat zvýšení převáţné většiny cen nemovitostí. Tento trend je zapříčiněn politickou a ekonomickou stabilitou, ale také úvěrovou politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatele. Dotace z Evropské unie jsou významným impulzem pro rozvoj trhu. V současné době na Novojičínsku probíhají největší investiční akce při městech Kopřivnice, Příbor, Studénka, kde probíhá výstavba obchvatu města Příbor a nájezdy silnic 1. třídy na dálnici D1 která vede na Ostravu. Tyto výstavby napomůţou lepší logistice, dopravní infrastruktuře a dostupnosti Mošnovského letiště. 79

3.1.3 REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Nový Jičín lze z hlediska trhu rozdělit na tři části – na vlastní okresní město Nový Jičín, na v podstatě rekreační horskou oblast Beskydy a na zbytek okresu včetně širšího okolí Nového Jičína.

3.2 Město Nový Jičín 3.2.1 Pozemky Proluky V centru města se volné proluky prakticky nevyskytují. Jediná moţnost výstavby v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů. Moţnost výstavby je dále determinována poţadavky památkové péče. Poslední větší proluka vznikla v Bezručově ulici a to po demolici bývalé pobočky podniku Tonak. Poslední průmyslový areál v bezprostřední blízkosti centra města chce radnice vyčistit a nejlépe uţ v příštím roce 2011 prodat případným zájemcům. Územní plán počítá s výstavbou bytových domů kombinovaných třeba s obchody v přízemí. Podle vedení města je plocha vhodná třeba pro výstavbu bydlení pro seniory. V širším intravilánu města je volných proluk více, obecně lze říci, ţe v této části města je nabídka vyrovnána a poptávkou. Ve střednědobém horizontu se nejeví jako reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky např. demolicemi současných staveb. Jedinou moţností vzniku nových proluk na atraktivních místech je moţná demolice nevyuţívaných průmyslových objektů a areálů.

Stavební pozemky Vzhledem k rozvoji sluţeb a zejména díky větší dostupnosti hypoték se výrazně zvýšila poptávka po stavebních pozemcích. V investičně připravených lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi, např. ţádaná lokalita „Pod Skalkou“ se realizované ceny pohybují aţ na úrovni 650,- Kč za metr čtvereční. V dojízdné vzdálenosti od Nového Jičína a v okrajových částech města se ceny stavebních pozemků pohybují (v závislosti na kvalitě inţenýrských sítí) v rozmezí 300– 550 Kč za metr čtvereční. Nezastavěných pozemků pro průmyslovou výstavbu zde není mnoho. Vzniklé proluky pro 80

tento druh vyuţití vznikají pouze na základě demolic nevyuţívaných průmyslových budov. Realizované prodeje na okraji města se pohybují v intervalu 380-450,- Kč za čtvereční metr. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy.

3.2.2 Budovy Byty Průkazná je vzrůstající poptávka po bytech všech velikostí, stáří a lokace. Převáţně se nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 60. a 70. letech minulého století. V současné době probíhají projekty s výstavbou nových bytových domů v lokalitě „Hůrka“ a v lokalitě „Dolní Brána“ nacházející se na strategickém místě nedaleko centra, vedle autobusového nádraţí. Ceny se pohybují v rozmezí 18 000 – 23 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech : Byt 1 + 1

500 000 – 650 000 Kč

Byt 2 + 1

750 000 – 1 000 000 Kč

Byt 3 + 1

900 000 – 1 500 000 Kč (velká nabídka)

Byt 4 + 1

1 000 000 - 1 400 000 Kč (malá nabídka)

V budoucnu lze předpokládat další nárůst cen bytů jak v rekonstruovaných historických objektech, tak v nové výstavbě na okraji města a v prolukách. Ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády) např. v části Loučka.

Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je úměrná nabídce. Realizované ceny se pohybují u řadových domů kolem 2 600 000,- Kč, u volně stojících objektů po rekonstrukci kolem 81

3 700 000 Kč. V poslední době několik novostaveb rodinných domů v průměrné částce 4 400 000,- Kč (130 m2) S předpokládanou vzrůstající ţivotní úrovní lze rovněţ paralelně předpokládat větší poptávku jak po rekonstruovaných rodinných domech (Šenov u Nového Jičína), tak po novostavbách v nových čtvrtích (Pod Skalkou).

Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu silně převaţuje poptávka nad nabídkou. Nabídka zahrádkářských chatek na okraji města není příliš velká a obchodují se v rozmezí 90 000 – 160 000,- Kč (10 m2), zděné vícepodlaţní chaty charakteru spíše rekreačního domku, které se cenově pohybují mezi 900 000 – 1 400 000 Kč. V následujících letech lze očekávat pokles poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně ţivotního stylu a nástupu nové generace, která jiţ nemá o drobné zahrádkaření takový zájem a naopak vzestup cen u chat v zajímavých lokalitách.

82

Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé – obchoduje se jen několik nemovitostí tohoto typu ročně. Většinou se jedná o historické objekty ve středu města ve stavu před nebo po rekonstrukci. Ceny menších bytových domů („činţáky“) před rekonstrukcí se pohybují kolem 5,5 milionů korun. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky.

Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce vyskytují v omezené míře a to jedině jako administrativní budovy

nebo

jejich

části

v rámci

rozprodávaných

výrobních

areálů.

Trh

s administrativními objekty je spíše trhem pronájmu menších prostor (pronájem kanceláří).

Průmyslové objekty V nabídce nemovitostí se objevují jak haly výrobní, tak skladové haly a to i celé průmyslové areály. Důsledkem celkového útlumu průmyslu ve městě lze zpozorovat výrazný přebytek nabídky nad poptávkou. Z největších podniků je podnik pro výrobu klobouků TONAK a podnik pro výrobu automobilových součástek AUTOPAL. Bývalý průmyslový areál skladových hal na ulici Přemyslovců právě podléhá demolici, přičemţ je na tomto místě plánována výstavba supermarketu. Zde se obchodují více menší ţivnostenské, provozovny typu autoopraven, malých prodejen nepotravinářského charakteru, apod. Tyto objekty se obchodují v cenách 4-6 mil. Kč. Jaký bude vývoj cen, bude záviset na tom, zda v Novém Jičíně vznikne průmyslová zóna a zda budou vhodné podmínky pro investory v této oblasti.

3.2.3 Nájmy Byty Jak uţ to bývá u většiny okresních měst, která nejsou lázeňská, nebo proslavena turistickou destinací, tak nabídka bytů k pronájmu je zde minimální.

83

Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech : Byt 1 + 1

5000 – 7000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

6000 – 9000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

7000 – 10000 Kč / byt /p.m.

Byt 4 + 1

10000 a více / byt /p.m.

Prodejní prostory Oproti bytům je zde na trhu vysoká poptávka po pronájmu všech typů prodejních prostor a to ať jiţ v centru města nebo i v prodejních buticích u supermarketů. Větší část nájemců utváří asijští obchodníci, kteří se přesunují z trţišť do kamenných obchodů.

Centrum města

2000 – 4000 Kč / p.a.

Širší okolí

1000 – 2000 Kč / p.a.

Kanceláře Ta poslední roky značně stoupla poptávka po nájmech kanceláří, poptávka je vyšší neţ nabídka. Do budoucna se dá však očekávat opačný vývoj vzhledem k rozvoji elektronického obchodování a internetu obecně. Mezi výjimky se dá zařadit např. lékařské ordinace a advokátní kanceláře, u kterých je důleţitá image „dobrá adresa“.

Centrum města

1800 – 2 200 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

1000 – 1600 Kč / m2 / p.a.

84

Průmyslové objekty Z důvodu výše zmiňovaného útlumu průmyslu ve městě lze říci, ţe nabídka pronájmu průmyslových objektů je vysoká. Ve většině případů jsou bývalé průmyslové objekty vyuţívány jako skladovací prostory.

Výrobní a provozní prostory

600 – 900 Kč / m2 / p.a.

Sklady

300 – 800 Kč / m2 /p.a.

Poznámka : Údaje a trendy vývoje uvedené pro Nový Jičín, platí v podstatě i v dalších větších městech v okrese, tedy i pro Studénku, Příbor, Kopřivnici a Frenštát pod Radhoštěm. Ve všech jmenovaných městech došlo k poklesu průmyslové výroby.

3.3 Beskydy Druhým segmentem trhu s nemovitostmi na okrese Nový Jičín je dnes jiţ v podstatě rekreační oblast Beskydy. Je zde mnoho příleţitostí pro nové výstavby.

3.3.1 Pozemky Zde výrazně převládá poptávka nad nabídkou. Nejvyhledávanější jsou hlavně pozemky pro výstavbu bytových domů a hotelů, ale i pro stavby rodinných domů a objektů pro individuální rekreaci. V komerčně nejzajímavějších lokalitách (Frenštát pod Radhoštěm) dosahují ceny aţ 2000,- Kč / m2, jinde se pohybují kolem 900 Kč / m2. Značný zájem je i o nestavební pozemky – zemědělská půda – orná půda a pastviny, pro zájemce ze strany ekozemědělství a ekoturistiky. Zájem velice rychle stoupnul po vstupu České republiky do Evropské unie, kdy se naskytla moţnost čerpat dotace na zemědělskou výrobu.

85

3.3.2 Budovy Byty Byty v této lokaci jsou nejčastěji starší byty v bytových domech. Starší byty se obchodují v cenách :

Byt 1 + 1

600 000 – 750 000 Kč

Byt 2 + 1

700 000 – 1 000 000 Kč

Byt 3 + 1

1 000 000 – 1 500 000 Kč

Nově postavené byty se pohybují v relacích od 25.000,- do 40.000,- Kč za čtvereční metr.

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Trh lze rozčlenit na starší horské chalupy nacházející se v menších beskydských obcích, na klasické rodinné domy a na větší rodinné domy, u kterých je moţnost sezónního ubytování (malé penziony). Horské chalupy, které jsou v dobrém technickém stavu se prodávají v cenách 500.000 – 700.000 Kč. Chalupy, které jsou schopné okamţitého uţívání a jsou ve velmi dobrém stavu se pohybují v cenové rovině 2 milionů Kč. Klasické rodinné domy se prodávají za 2.500.000 – 3.000.000 Kč v závislosti na umístění a stavu, nabídka je podstatně niţší neţ poptávka. V případě větších rodinných domů, které nabízejí moţnost ubytovat turisty v samostatném bytě nebo v jednotlivých místnostech s vlastním příslušenstvím se pohybují v cenách asi o jeden milion více, tedy v relaci 3.500.000 – 4.000.000 Kč.

86

3.3.3 Nájmy Byty Co se týká bytů v rekreační oblasti Beskyd, tak lze konstatovat, ţe se pronajímají celoročně, ale i sezónně (např. letní a zimní rekreace). To mí pochopitelně za následek zkreslující celoroční příjmy z nemovitostí. Z hypotetického hlediska, můţeme uvaţovat rozloţení nájmu na celý rok v následujících průměrných cenách: Byt 1 + 1

7 500 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

6 000 – 7000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

6 000 – 7000 Kč / byt / p.m.

Prodejní prostory Pro blízkém okolí Beskyd, zejména v místech rekreačních středisek (např. Pusetvny) je vysoká poptávka po nájmu prodejních ploch všech typů a velikostí. V centru Ţelezné Rudy se prodejní prostory pronajímají za 2.700 – 3.500 Kč/m2/rok.

3.4 Okres Nový Jičín mimo větších měst a Beskyd Trh je nejvíce aktivní v obcích u dálnice D1 směr Olomouc – Ostrava, kdy protíná trasu Suchdol nad Odrou, Hladké Ţivotice, Studénka, Bílovec, Klimkovice. Pak dále v oblasti CHKO Poodří podél řeky Odra, kde se nachází místa s dobrými moţnostmi pro rekreaci.

3.4.1 Pozemky Stavební pozemky se cenově pohybují v širším okolí Nového Jičína a podél hlavních silničních tahů v rozmezí 150 – 500 Kč/m2, ve zbytku okresu potom od 100 – 400 Kč/m2 podle lokace a moţnosti napojení na inţenýrské sítě. Zemědělské pozemky a pastviny se obchodují v cenách od 6 do 11 Kč/m2.

87

3.4.2 Budovy Byty Nabídku tvoří převáţně byty panelových domů ze 40. let 20. století. Cenová hladina volných bytů s přijatelným standardem se pohybují od 500 000 do 1 000 000 Kč. Většina nabízených bytů je 1 + 1 a 2 + 1, větší byty se v nabídce objevují spíše výjimečně.

Rodinné domy Starší rodinné domy na způsob se v širším okolí Nového Jičína obchodují při cenách nad 1 500 000 Kč, v oblasti zbylého okresu mimo Beskydy pak ve výši 1 000 000 – 1 500 000 Kč. Moderní rodinné domy s vysokým standardem jsou v cenovém rozpětí 1 500 000 – 3 500 000 v okolí Nového Jičína, jinde potom cca za 1 000 000 – 3 000 000 Kč.

Ostatní objekty V nabídce můţeme narazit na různé typy objektů od venkovských prodejen, přes jednoúčelové zemědělské objekty (vepříny, teletníky, kravíny), menší ţivnostenské provozovny aţ po historické tvrze a zámečky. Většina těchto objektů je nabízena prostřednictvím veřejné draţby. Větší zájem trhu je o rekonstruované areály po armádě (kasárny), kde roste poptávka po kancelářích a obchodních prostorech.

3.4.3 Nájmy V této části okresu Nový Jičín se nájmy velmi často. Nejčastěji narazíme na nájmy bytů a staveb pro komerční vyuţité, méně pak na nájmy rodinných domů. Nájmy rodinných domů se pohybují 6.000 – 20.000,- Kč/měsíc.

88

3.5 Celkový marketingový výhled Celkově lze jak v krátkodobém, tak i ve střednědobém časovém horizontu očekávat nárůst cen prakticky ve všech typech nemovitostí kromě průmyslových, výrobních a zemědělských objektů. Jako největší míru zhodnocení investic lze předpokládat v rekreační oblasti Beskyd a u pozemků určených pro výstavbu bytových a rodinných domů. Ceny nájmů budou spíše stagnovat a sektor nájmů (v případě, ţe pomineme sezónní nájmy rekreačních objektů) se nebude příliš rozšiřovat. S přihlédnutím na to, ţe většina průmyslu v okrese se jiţ nějakým způsobem restrukturalizovala, tak by pokles průmyslu neměl nějak výrazněji pokračovat. Trh s byty bude neustále ovlivňován regulací nájmů v částech bytů a z toho plynoucí zvýšenou nabídkou. Tento trend by však měl být do dostatečné míry absorbován vyšší poptávkou po bytech a prodeji bytů stávajícím nájemníkům. Největší rozvoj čeká na sektor sluţeb, ekologického zemědělství a cestovního ruchu.

89

3.6 Přílohy Příloha č. 14

Mapa okresu Nový Jičín

90

Závěr a doporučení Motto: A: ”Tak třeba tenhle kousek, kolik myslíte, ţe je jeho cena?” B: ”Hm....., deset korun?” A: ”To nemyslíte váţně...!” B: ”Já vím, je to moc, je to moc.” A: ”Ale tak jsem to nemyslel, za ten bychom mohli klidně chtít takových dvě stě padesát korun!” B: ”Chtít bychom mohli, jenom jestli nám je někdo dá!” Dialog Vlasty Buriana nad husarským palašem z majetku rodiny Valdštejnů při přípravě draţby ve filmu ”Ducháček to zařídí” ze 30tých let.

Mluvíme-li o oceňování, tak jde o činnost, při které danému předmětu, mnoţině předmětů, práv atp. přisuzujeme peněţní ekvivalent. Účelů, pro které se vyuţívá oceňování nemovitostí je spousta. Například ocenění nemovitého majetku pro účely v podnikatelském účetnictví, pouţití hodnoty nemovitosti při výpočtech daňového základu jde-li o části majetkových daní, expertiza, která nám pomáhá při rozhodování o prodeji, či koupi nebo pronajímání nemovitosti, podklad pro řešení soudních sporů, součást ocenění většího majetku (např. podniky), pro výpočet pojistné částky a pojistného při uzavírání pojistek na nemovitosti nebo pro zajištění úvěrů atp. Tak, jako existuje široká škála výše uvedených uţití informací ohledně hodnoty nemovitosti, existuje i široká škála rozdílných poţadavků, které jsou zapotřebí vzít v potaz při stanovení hodnoty nemovitosti. Samotný účel ocenění přímo ovlivňuje obsah pojmu hodnoty nemovitosti, kterému se musí přiřadit i pouţitá metodika ocenění. Ocenění, která se zpracovávají pro různé účely, nemohou být tedy vzájemně zaměnitelná a rozlišujeme proto několik metod ocenění. Umění „ocenit“ je zapotřebí všechno.

91

Seznam pouţité literatury Litaretura: [1] Doc. Ing. Albert BRADÁČ, DrSc.; JUDr. Miroslav KLEDUS; Ing. Lubomír Weigel, CSc. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem. I. díl 1897-1984, vydáno říjen 2002. ISBN 80-7204-254-8. [2] Doc. Ing. Albert BRADÁČ, DrSc.; JUDr. Miroslav KLEDUS; Ing. Lubomír Weigel, CSc. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem. II. díl 1985-1994, vydáno říjen 2002. ISBN 80-7204-251-3. [3] Prof. Ing. Albert BRADÁČ, DrSc. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem. III. Díl 1.11.1994 - 31.12.1997, vydáno březen 2004. ISBN 80-7204-335-8. [4] Prof. Ing. Albert BRADÁČ, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí: VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno.Vydáno 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. [5] Prof. Ing. Albert BRADÁČ, DrSc a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání, vydáno březen 2008. ISBN 978-80-7204-578-5. [6] Ing. Petr ORT, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. první. Praha: Aktris, spol. s r.o., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. [7] Ing. Zbyněk ZAZVONIL. Odhad hodnoty pozemků. Vydáno 18.6.2007. ISBN 978-80245-1211-2. [8] Ing. Zbyněk, ZAZVONIL. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydáno 1996. ISBN 80-902109-0-2. [9] Ing. Lubomír WEIGEL. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů na území České republiky (1897-1994). Vydáno listopad 2002. ISBN 80-7204-259-9

92

Zákony a vyhlášky: [10] Nakladatelství Sagit, a.s. ÚZ Oceňování. ISBN 978-80-7248-785-4. [11] Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška č. 3/2008 Sb. Ostrava: Sagit, 2011. 240 s. ISBN 978-80-7208-828-7. WWW [12] Český úřad zeměměřický a katastrální. Copyright 2004-2011 [online]. Dostupný z WWW: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/.

93

Seznam zkratek a symbolů MF ČR Ministerstvo financí České republiky KP

koeficient prodejnosti

K

hodnotící znak

n

počet případů

ČRV

čistý roční výnos

R

míra kapitalizace

CP

cena pozemku

RC

reprodukční cena stavby

PP

procentuální podíl pozemku na celkové ceně

BPEJ

bonitovaná půdně ekologická jednotka

NP

nadzemní podlaţí

THU

technicko-hospodářské ukazatele

k. ú.

katastrální území

xi

cena i-tého pozemku

ČV

čistý výnos

Kp

koeficient prodejnosti

SJC

standardní jednotková cena

94

Seznam příloh Příloha č. 1 - katastrální mapa pozemku (ocenění RD) Příloha č. 2 - katastrální mapa + ortofoto (ocenění RD) Příloha č. 3 - mapa pozemku, měřítko 1:10 000 (ocenění RD) Příloha č. 4 - mapa pozemku, měřítko 1:25 000 (ocenění RD) Příloha č. 5 – výpis z katastru nemovitostí (ocenění RD) Příloha č. 6 - fotodokumentace současného stavu pozemku (ocenění RD)

Příloha č. 7 - katastrální mapa pozemku (ocenění pozemku) Příloha č. 8 - katastrální mapa + ortofoto (ocenění pozemku) Příloha č. 10 – mapa pozemku, měřítko 1:10 000 (ocenění pozemku) Příloha č. 11 – mapa pozemku, měřítko 1:25 000 (ocenění pozemku) Příloha č. 12 – výpis z katastru nemovitostí (ocenění pozemku) Příloha č. 13 - fotodokumentace současného stavu pozemku (ocenění pozemku) Příloha č. 14 – mapa okresu Nový Jičín

95

Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra podnikání a oceňování. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Martin Wojkowský

Recommend Documents