Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra Oceňování majetku. Oceňování pozemku. Bakalářská práce. Zuzana Kasalová. Autor: Oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku

Oceňování pozemku Bakalářská práce

Autor:

Zuzana Kasalová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen, 2010

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně s použitím uvedené literatury a zmíněných materiálů. V Praze dne Zuzana Kasalová

Poděkování Ráda bych poděkovala Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné vedení při zpracování mé bakalářské práce.

Anotace práce Cílem teoretické části bakalářské práce je shrnout metody oceňování použitelné pro oceňování pozemku. Důraz je kladen na „Porovnávací metodu“, která je pro oceňování pozemku využívána nejčastěji. Praktická část zahrnuje ocenění pozemku v lokalitě Praha – východ a bytového domu v Praze. Poslední část bakalářské práce je zaměřena na analýzu trhu v okrese Praha – východ. Data, použitá v této části, vychází především z internetových nabídek realitních kanceláří, uvedené ceny jsou tedy ve většině případů nadsazené a nelze je tedy považovat za ceny reálné.

Annotation This bachelor thesis summarizes the methods of evaluation that are used to evaluate the parcel. The document is focused on the most used “Comparing method”. Practical part contains the evaluation of the parcel in the Prague – East and Aparment house in the Prague. The last part of the document focuses on the market analysis in the Prague – East region. Source data was acquired from the internet offers of the estate agencies. Stated prices are mostly overvaluated and they cannot be considered as real.

Obsah 1

Základní pojmy.......................................................................................................... 10

2

Oceňování majetku z historického pohledu ............................................................ 13

3

Katastr nemovitostí a územní plán .......................................................................... 16

4

5

6

3.1

Katastr nemovitostí.............................................................................................. 16

3.2

Územní plán......................................................................................................... 18

3.2.1

Územně plánovací dokumentace ..................................................................... 18

3.2.2

Územně plánovací podklady ........................................................................... 18

3.2.3

Územní rozhodnutí .......................................................................................... 18

3.2.4

Územní plánování............................................................................................ 19

3.2.5

Politika územního rozvoje ............................................................................... 19

3.2.6

Územní plán..................................................................................................... 20

3.2.7

Regulační plán ................................................................................................. 20

Trh s pozemky............................................................................................................ 22 4.1

Přístupy k oceňování pozemku............................................................................ 22

4.2

Trh s pozemky z pohledu rizik ............................................................................ 23

4.3

Trh s pozemky z pohledu zisků ........................................................................... 24

4.4

Účel oceňování .................................................................................................... 24

Metody oceňování pozemku ..................................................................................... 26 5.1

Metoda porovnávací ............................................................................................ 26

5.2

Metoda výnosová................................................................................................. 29

5.3

Indexová metoda ................................................................................................. 30

5.4

Metoda reziduální ................................................................................................ 31

5.5

Metoda třídy polohy – Naegeliho metoda ........................................................... 31

5.6

Kokoškova modifikace Naegeliho metody ......................................................... 34

5.7

Sammetova metoda ............................................................................................. 35

5.8

Oceňování pozemků podle cenového předpisu ................................................... 36

5.8.1

Stavební pozemky ........................................................................................... 36

5.8.2

Zemědělské pozemky ...................................................................................... 37

5.8.3

Lesní pozemky................................................................................................. 37

5.8.4

Vodní plochy ................................................................................................... 38

5.8.5

Jiné pozemky ................................................................................................... 38

Ocenění nemovitostí .................................................................................................. 39

6

7

6.1

Tržní ocenění pozemku ....................................................................................... 39

6.2

Ocenění bytu........................................................................................................ 48

6.3

Ocenění bytového domu...................................................................................... 62

Analýza trhu lokalita Praha – východ ..................................................................... 85 7.1

Popis lokality ....................................................................................................... 85

7.2

Lokalita Brandýs nad Labem – Stará Boleslav ................................................... 85

7.2.1


7.2.2

Pozemky pro komerční využití........................................................................ 86

7.2.3

Rodinné domy ................................................................................................. 86

7.2.4

Byty ................................................................................................................. 86

7.2.5

Rekreační objekty............................................................................................ 87

7.2.6

Objekty komerční ............................................................................................ 87

7.2.7

Pronájmy - rodinné domy ................................................................................ 87

7.2.8

Pronájmy - byty ............................................................................................... 87

7.2.9

Pronájmy - komerční prostory......................................................................... 88

7.3

Lokalita Říčany ................................................................................................... 88

7.3.1


7.3.2


7.3.3

Rodinné domy ................................................................................................. 89

7.3.4

Byty ................................................................................................................. 89

7.3.5


7.3.6


7.3.7


7.3.8

Pronájmy - byty ............................................................................................... 91

7.3.9

Pronájmy - komerční prostory......................................................................... 91

7.4

Lokalita Praha – východ - ostatní ........................................................................ 91

7.4.1


7.4.2


7.4.3

Rodinné domy ................................................................................................. 92

7.4.4

Byty ................................................................................................................. 92

7.4.5


7.4.6


7.4.7


7.4.8

Pronájmy – byty .............................................................................................. 93 7

7.4.9 7.5

Pronájmy - komerční prostory......................................................................... 93 Budoucí vývoj ..................................................................................................... 94

8

Úvod Tato bakalářská práce je zaměřena na především na metody oceňování pozemku. Práce je rozdělena do několika kapitol. První část zahrnuje vyložení základních pojmů, které se v textu objevují a jejichž pochopení je důležité pro porozumění vyložené problematiky. Ve druhé části je uveden výčet některých právních předpisů, které mají vazbu na oceňování nemovitostí. Další část je zaměřena na význam katastru nemovitostí a územní plánování. Následuje kapitola popisující trh s pozemky. Na tuto kapitolu navazuje část, kde jsou rozebrány metody oceňování pozemku s důrazem na metodu porovnávací. Součástí bakalářské práce je rovněž praktická část. Ta obsahuje dvě ocenění – pozemku a bytového domu. Poslední kapitola je zaměřena na analýzu trhu v okrese Praha – východ. Z důvodu přehlednosti je okres a jeho analýza rozdělen do několika částí.

9

1 Základní pojmy Podle § 27 katastrálního zákona je pozemek část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správy jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků 1. Stavební pozemek je pozemek, jehož část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem 2. Stavba však není součástí pozemku. Zastavěný pozemek je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami 3. Podle § 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů se stavebním pozemkem rozumí: a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, Stavebním pozemkem pro účely oceňování naopak není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a 1

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky

2

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu

3


10

vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. 4. Parcela je geometricky a polohově určený pozemek, označený číslem a zobrazený v katastrální mapě. Parcely můžeme rozdělit na stavební a pozemkové. Stavební parcela je druh pozemku evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemková parcela je pozemek, který stavební parcelou není. 5 Katastrálním územím se rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí 6. Definice ceny podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, říká, že cena je peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 [14] nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než prodeji. Pojem cena lze také chápat jako konkrétní částku jednoznačně danou až při převodu nemovitosti. Pojem hodnota nelze vyložit jako přesné číslo, určuje se zpravidla odhadem, vyjadřuje užitek vlastníka k určitému datu. Hodnota může být výnosová, věcná či tržní atd. Při zjišťování hodnoty nemovitosti je především důležité správně identifikovat všechny vlastnosti nemovitosti (právní, technické, užitné). Tržní hodnota není skutečně zaplacenou cenou, jde o ekonomický termín, který vyjadřuje peněžní vztah mezi kupujícím a prodávajícím. Tržní hodnota bývá definována jako hodnota, které by bylo možné dosáhnout v konkrétní době, za konkrétních podmínek mezi dobrovolně jednajícím prodávajícím a kupujícím, přičemž transakce není ovlivněna nestandardními okolnostmi (např. prodávající je ovlivněn mírou zvláštní obliby nebo se jedná o nedobrovolný prodej). Zákon č. 151/1997 Sb., v tomto případě hovoří o ceně, kterou by bylo možné dosáhnout při prodeji stejného či podobného majetku. Pojem tržní hodnota bývá někdy nahrazován pojmem cena obvyklá, což je definice uvedená v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Odhadce stanovuje tržní hodnotu nemovitosti pro různé účely, ve většině případů spolupracuje s některou z bank. V tomto případě je zapsán na seznam odhadců. Odhadce nemůže zpracovat znalecký posudek. Odhadce je koncesovaná živnost.

4

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, § 9

5


6


11

Znalec může stanovit nejen tržní cenu nemovitosti, ale i cenu administrativní a může vydat znalecký posudek. Ten musí splňovat formální i obsahové náležitosti, musí mít otisk pečeti. Znalec je ze zákona povinen vést znalecký deník 7. Znalci jsou zapsáni v seznamu znalců a tlumočníků.

7

Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., § 15

12

2 Oceňování majetku z historického pohledu První předpisy související s oceňováním majetku vznikaly v rámci zavedení moderního právního systému zhruba ve druhé polovině 19. století. Jednalo se o různá nařízení a patenty. Po vzniku Československa se odhady nemovitostí řídily Nařízením o odhadu nemovitostí č. 175/1897 Sb., toto nařízení bylo novelizováno vládním Nařízením č. 100/1933 Sb., o odhadu nemovitosti v exekučním řízení. Následovalo Nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Toto nařízení mělo zabránit finanční krizi z důvodu nekontrolovaného a neopodstatněného růstu cen (odtud pojem stopceny). Nařízení platilo pro trvalé porosty do roku 1978, pro pozemky v soukromém vlastnictví do roku 1979 a pro stavby v soukromém vlastnictví až do roku 1984. Po druhé světové válce vstupuje v platnost zákon č. 134/1946 Sb., o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku, k tomu zákonu bylo vydáno několik prováděcích vyhlášek. V roce 1947 vstoupilo v platnost vládní nařízení č. 163/1947 Sb., o přídělu konfiskovaných rodinných domů. Dále vychází zákon č. 65/1949 Sb., o oceňování a vládní nařízení č. 235/1949 Sb., o plánování a jiné tvorbě cen. V padesátých letech šlo především o vládní nařízení č. 177/1950 Sb., o odhadech nemovitých věcí. Podle tohoto nařízení se hodnota majetku nemovitého majetku určovala podle možné prodejní ceny dle aktuálního cenového předpisu. Později je vydán zákon č. 65/1951 Sb., o převodech nemovitostí a pronájmech zemědělské a lesní půdy a oběžník č. 377/1953 Sb., o nabývání nájmu majetkových předmětů od soukromníků státem a socialistickými a právními osobami. Do oceňování nemovitostí zasáhl velkou měrou i zákon č. 41/1953 Sb., o peněžní reformě. Na základě tohoto zákona došlo ke snížení hodnoty nemovitosti Období liberalizace je prezentováno mimo jiné přijetím nové ústavy. Vznikal celý nový právní řád a jeho součástí byl i nový Občanský zákoník. Ten stanovil osobní a soukromé vlastnictví 8. Do osobního vlastnictví bylo zahrnuto vše, co sloužilo k osobním potřebám občana nebo jeho rodiny, jednalo se např. o jeden rodinný domek, jeden automobil apod. Případný druhý rodinný domek již patřil do kategorie vlastnictví soukromého. Věci v soukromém vlastnictví se nemohly běžně obchodovat, mohly však být děděny. Důležité

8

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

13

bylo zavedení osobního užívání, fakticky šlo o „bezplatný pronájem“ pozemku občanovi státem. V souvislosti s novým občanským zákoníkem dochází k vydání vyhlášky č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a tříd kvality o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Tato vyhláška měla za cíl regulovat tržní ceny. Nebylo možné ocenit nemovitost cenou vyšší, než byla cena určená pomocí této oceňovací vyhlášky, ceny byly pevné. Vyhláška vycházela z určení tříd kvality – zařazení stavby do určité třídy podle znaků kvality. Znaky kvality byly uvedeny v tabulkách. Stavba se zařadila do určité třídy, jestliže alespoň dvě třetiny konstrukcí splňovaly kritéria dané třídy. Význam této vyhlášky spočívá i v tom, že se na jejím základě určovaly ceny v tzv. malé restituci. Na stejném principu byla založena vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Rozdíl proti původní vyhlášce byl v nárůstu cen za měrnou jednotku. Uvedená vyhláška měla opět význam při oceňování v případě restituce majetku. Platnost tzv. stop-cen byla ukončena vydáním výměr č. 315/126/78 o cenách porostů, výměr č. 120/47/79 o cenách pozemků a výměr č. 982/80 o rozšíření platnosti výměru č. 120/47/79. Metodika oceňování u vyhlášek vydávaných od roku 1984 je koncipována zcela jiným způsobem. Bylo zavedeno oceňování pomocí tzv. bodů. Body se přidělovaly na základě počtu podlaží, konstrukčních prvků a podle samotného provedení stavby. Tato metodika byla poprvé použita ve vyhlášce č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků, kterou vydal Český cenový úřad. Tato vyhláška také rozšířila okruh nemovitostí pro ocenění a ceny staveb v osobním vlastnictví se přiblížily cenám tržním. Vyhláška byla platná až do roku 1988. Současně s vyhláškou č. 128/1984 Sb., byla vydána vyhláška č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, porostů a práv k nim. V roce 1988 byla vydána vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobní užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků. Metodika zůstala stejná, změnila se pouze cena za jeden bod. Po roce 1989 dochází ke zrušení rozdělení vlastnictví na osobní a soukromé. Vstupuje v platnost vyhláška č. 316/1990 Sb., mění a doplňuje vyhlášku č. 182/1988 Sb. Bodový systém zůstal zachován i u následujících vyhlášek. Došlo k novelizaci občanského zákoníku, byl přijat obchodní zákoník a byl zaveden katastr nemovitostí. V platnost vstoupily i právní předpisy jako jsou předpisy privatizační a restituční. Až v roce 1994 byla vydána vyhláška č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. 14

Vyhláška jasně definovala stavební pozemky a změnila způsob oceňování staveb na oceňování podle účelu užití. Vyhláška byla novelizována vyhláškou č. 295/1995 Sb. V současnosti se při oceňování postupuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, který prošel několika novelizacemi. Zákon doplňuje vyhláška č. 279/1997 Sb., také tento předpis byl několikrát novelizován. Změnu v oceňování nemovitostí přinesla vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se zavedlo oceňování porovnávacím způsobem u bytů. Vyhláškou č. 640/2004 Sb., se stejným způsobem změnilo oceňování rekreačních chatek. Porovnávací způsob ocenění se, v současné době platnou vyhláškou č. 460/2009 Sb., rozšířil i na rodinné domy, rekreační chalupy a domy, které mají maximální obestavěný prostor do 1 100 m3.

15

3 Katastr nemovitostí a územní plán 3.1 Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí České republiky byl zřízen zákonem č. 344/1992 Sb., obsahuje přehled nemovitostí v České republice, tzv. katastrální operát. Každé katastrální území má svůj katastrální operát. Zahrnuje geodetické informace v podobě katastrálních map, popisné informace s údaji o parcelách, stavbách, bytech atp., přehledy týkající se půdního fondu, dokumentaci pro obnovu geodetických informací a další listiny. Katastr dále obsahuje evidenci vlastnických a jiných práv k nemovitostem. Katastr nemovitostí eviduje: ¾ katastrální území, ¾ pozemky v podobě parcel (označené parcelním číslem a vyznačené v katastrální mapě) ¾ budovy spojené pevným základem se zemí, pokud se jim přiděluje číslo popisné nebo evidenční, ¾ budovy spojené pevným základem se zemí, kterým se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje a nejsou příslušenstvím jiné evidované stavby na stejné parcele ¾ bytové a nebytové prostory vedené jako jednotky podle zvláštního zákona ¾ rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, pokud o to požádá oprávněná osoba, ¾ rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim ¾ stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. Drobné stavby katastr neobsahuje. Drobnou stavbou se rozumí jednopodlažní stavba, která nepřesáhne 16 m2 zastavěné plochy a jejíž výška je maximálně 4,5 m. Za drobné stavby se nepovažují garáže, sklady hořlavin, stavby pro civilní a požární ochranu atp. 9. Do katastru nemovitostí lze zapsat následující právní vztahy: ¾ vlastnické právo ¾ zástavní právo ¾ právo odpovídající věcnému břemeni

9

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, § 27

16

¾ předkupní právo s účinky věcného práva ¾ případně další práva, pokud tak stanoví zákon 10 Zápisem do katastru je vklad, záznam, poznámka nebo výmaz. Vklad nebo záznam lze provést pouze na základě rozhodnutí katastrálního úřadu, které již nebylo právní moci. Před zápisem vkladu probíhá u katastrálního úřadu správní řízení, v případě záznamu tomu tak není. Řízení o povolení vkladu je zahájeno pouze na žádost navrhovatele (účastníka smlouvy) dnem doručení žádosti příslušnému katastru nemovitostí. Vklad má za následek vznik, změnu nebo zánik práva, má právotvorný význam. Je zapisován na základě např. smlouvy o převodu bytu a nebytových prostor, smlouvy o zřízení zástavního práva, smlouvy o převodu vlastnického práva atd. Katastr má za povinnost přezkoumat, zda jsou splněny všechny podmínky a zda lze vklad provést. Záznamem se zapisují vklad, změna nebo zánik věcných práv, pokud k němu došlo na základě těchto skutečností: ze zákona, pravomocným rozhodnutím soudu nebo stavebního úřadu, příklepu licitátora, případně jednostranným aktem jako jsou vydržení, přírůstek či zpracování). Záznam má pouze evidenční charakter. Poznámka nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva, má pouze informativní charakter. Je zapsána na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, které bylo doručeno katastru. Údaje z katastru nemovitostí, které jsou závazné pro právní úkony, jsou parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti a název a geometrické určení katastrálního území. Do katastru lze nahlížet, je možné provádět výpisy či opisy, nesmí však být porušen zákon o ochraně osobních údajů. Katastr musí dodržovat časový sled zápisů. Katastr nejprve rozhoduje o návrhu, který byl doručen dříve. Za nejdůležitější zásadu katastru lze považovat princip materiální publicity. Tento princip v podstatě znamená, že pokud někdo v dobré víře spoléhá na data z katastru a následně se ukáže, že údaje v něm nejsou správné, je nerozhodné, zda zapsané informace odpovídají skutečnosti.

10

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem

17

3.2 Územní plán 3.2.1 Územně plánovací dokumentace Územně plánovací dokumentace je charakterizována jako souhrn informací vztahujících se k funkčnímu využití území a stanovení limitů tohoto využití. Územně plánovací dokumentace je směrnice pro veřejnou správu týkající se možností provádění změn v území. Je nástrojem využívaným veřejnou správou k regulaci snah o změnu stavu území. Pomocí územně plánovací dokumentace je dokonce možné některé z těchto aktivit zablokovat. Obsahem územně plánovací dokumentace je územní plán velkého celku, územní plán obce a regulační plán. Tyto plány nelze navzájem zaměňovat, každý z plánů má jiné cíle a úkoly.

3.2.2 Územně plánovací podklady Podle stavebního zákona č. 183/2006 jsou územně plánovací poklady „analytické podklady, které zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území a územní studie, které ověřují možnosti a podmínky změn v území, slouží jako podklad k pořizování politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace, jejich změně a pro rozhodování v území“. Územně plánovací podklady tvoří soubor informací o stavu území. Tyto informace zahrnují zprávy o právech, povinnostech a omezeních konkrétního území nebo plány na změny v území.

3.2.3 Územní rozhodnutí Na hodnotu pozemku má vliv i územní rozhodnutí či územní souhlas. Pouze na jejich základě lze měnit využití území, rozdělovat či spojovat pozemky, umisťovat a měnit stavby. Rozdělovat a spojovat pozemky lze pouze po podání žádosti, kterou předloží všichni vlastníci uvedených pozemků. Až na základě této žádosti lze vydat příslušné rozhodnutí. V případě, že podmínky pro dělení a spojování pozemků určuje regulační plán, rozhodnutí se nevydává.

18

3.2.4 Územní plánování Územní plánování si klade za cíl vytvářet předpoklady pro výstavbu a udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území 11. Mezi úkoly územního plánování patří: ¾ posuzovat stav území z hlediska přírodní, kulturní a civilizační hodnoty ¾ stanovovat budoucí rozvoj území ¾ posuzovat potřebu změn v území ¾ stanovovat požadavky na území z hlediska architektonického a urbanistického ¾ stanovovat podmínky pro umístění staveb v území ¾ určovat asanační a rekonstrukční zásahy do území ¾ určovat etapizaci výstavby ¾ pořizovat územně plánovací podklady ¾ pořizovat podklady pro územní rozhodnutí ¾ vyhodnocování územního plánu atd. Úkolem územního plánování naopak není určení konkrétního umístění stavby nebo zkoumání jejího stavebního provedení.

3.2.5 Politika územního rozvoje Politika územního rozvoje je pořizována pro celé území republiky. Vydává ji ministerstvo a schvaluje ji vláda. Cíle politiky územního rozvoje jsou např.: ¾ usměrňovat zásady územního plánování s ohledem na udržitelný rozvoj území ¾ určovat oblasti s požadavky na změny z důvodu aktivit mezinárodního nebo republikového významu ¾ vymezovat koridory dopravní a technické infrastruktury, jejichž význam přesahuj území jednoho kraje Návrh politiky územního rozvoje vzniká na základě územně plánovacích dokumentů, dokumentů, které se týkají rozvoje na úrovni regionu, mezinárodních závazků vztahujících se k rozvoji území, dále se vychází ze zprávy o stavu životního prostředí a dalších dokumentů, které mají vliv na využívání území státu.

11


19

Zásady územního rozvoje vymezují především požadavky na účelné využití území kraje, dále vymezují plochy a koridory, které zasahují více území. Zásady rovněž zahrnují vyhodnocování vlivů na rozvoj území. Zásady územního rozvoje musí být v souladu s politikou územního rozvoje, s cíli územního plánování a s požadavky stavebního zákona a dalších právních předpisů.

3.2.6 Územní plán Územním plánem se stanovuje budoucí rozvoj území obce, jeho urbanistická koncepce, rozvoj veřejné infrastruktury. Vymezuje zastavěné území a plochy, dále zastavitelné plochy a plochy, kde může dojít ke změně stávající zástavby. Zároveň stanoví podmínky, za jakých lze tyto plochy využít. Územní plán rozvíjí cíle územního plánování tak, aby byly v souladu se zásadami a politikou rozvoje. Je vydáván pro celou oblast konkrétní obce, výjimku tvoří územní plán hlavního města Prahy, v tomto případě může být vydán pouze pro vymezenou část. Návrh územního plánu posoudí příslušný krajský úřad a své stanovisko sdělí pořizovateli územního plánu. Po posouzení a případném upravení plánu následuje veřejné projednání. Připomínky a námitky proti návrhu je možné podat nejpozději při tomto veřejném projednání. Pokud dojde k významné změně návrhu územního plánu, je návrh opět posuzován a veřejně projednáván. Dalším krokem je předložení návrhu na vydání územního plánu zastupitelstvu obce. Zastupitelstvo prověří, že je územní plán v souladu se všemi dotčenými předpisy. V případě, že nejsou shledány žádné překážky, je územní plán vydán. Územní plán vymezuje zastavěná území v obci. Zastavěné území tvoří pozemky intravilánu mimo pozemky zemědělské a dále pozemky vně intravilánu, jestliže se jedná o zastavěné stavební pozemky, stavební proluky, pozemní komunikace s vjezdy na pozemky zastavěného území, ostatní veřejná prostranství a další pozemky sousedící se zastavěným územím (mimo vinic, chmelnic a zahradnictví).

3.2.7 Regulační plán Regulačním plánem se vymezují přesné podmínky pro využití pozemků, umístění a uspořádání staveb, ochrany hodnot a charakteru území a životního prostředí. Také stanoví podmínky pro stavby veřejné infrastruktury. Regulační plán může být vydán z podnětu nebo na žádost. Návrh je veřejně projednáván a mohou k němu být podávány námitky a

20

připomínky. Pořizovatel ověřuje, zda návrh regulačního plánu odpovídá všem souvisejícím předpisům a dokumentům. Poté je regulační plán vydán.

21

4 Trh s pozemky Pozemky jsou jedinečné ze své podstaty, neboť jsou nereprodukovatelné, neopotřebitelné, nepřemístitelné, jsou takřka nezničitelné a především je jich omezené množství. U pozemků se navíc neprojevuje vliv stárnutí, životnost pozemků je neomezená. Oceňování pozemků vychází z faktu, že pozemek není výsledkem lidské činnosti. Stavební pozemky lze zhodnotit například přivedením inženýrskými sítěmi, odvodněním, zajištěním příjezdových komunikací. Pozemek lze zhodnotit také stavbou. Ke zhodnocení pozemků může dojít i bez přímého vlivu majitele, například při změně územního plánu. Stejným způsobem však může dojít i ke znehodnocení pozemku. Existují i případy, kdy je nevýhodné do nákupu pozemku investovat. Jde například o pozemky znečištěné průmyslovou výrobou, či zastavěné stavbou, na jejíž odstranění by bylo třeba vynaložit neúměrně vysokou částku. Svou hodnotu může mít naopak i pozemek zdánlivě neprodejný. Zde lze jako příklad uvést pozemek o velikosti 2 x 2 m sousedící s jiným pozemkem, který však svému majiteli může přinést prospěch v podobě získání přístupové cesty ke své nemovitosti. Po roce 2000 došlo k významné změně na trhu se zemědělskými pozemky, bylo totiž zřejmé, že Česká republika vstoupí do Evropské unie a tak bude možné čerpat dotace z unijních fondů. Ze strany zemědělců vzrostl zájem o pozemky v půdním hraničním pásmu, oblíbené začaly být ekofarmy a s nimi spojená ekoturistika. Trh se zemědělskými pozemky se stabilizoval. Pro určení hodnoty pozemku existuje řada metod, některé z nich budou rozebrány v následující části.

4.1 Přístupy k oceňování pozemku Oceňování pozemků vychází z myšlenky, že půda nemá žádnou hodnotu, pokud nemá užitečnou funkci a nepředpokládá se u ní výnos. Hodnotu pozemku určují především tyto faktory: Nabídka a poptávka vyjadřuje jev, kdy stoupající nabídka a snižující se poptávka vede k poklesu cen a naopak. Nerovnováha, způsobená např. nižší kupní sílou obyvatelstva, může způsobit významný pohyb hodnoty. Hodnotu pozemku ovlivňují i různé podmínky, pro komerční využití pozemku bude nejvhodnější pozemek, co nejblíže centru města, pro

22

rodinné domy bude výhodou dopravní dostupnost nebo kvalitní životní prostředí s dostatkem zeleně. Vliv očekávání a změn označuje význam budoucího využití pozemku. V poslední době je typickým příkladem zemědělský pozemku, jehož hodnota je nízká, avšak v případě následného rozvoje oblasti a změny pozemku na stavební, bude jeho cena stoupat. Investice do zemědělských pozemků je však často rizikem, neboť případné změny využití vůbec nemusí nastat. Nejvyšší a nejlepší využití má velký vliv na budoucí možný výnos. Důležitým předpokladem správného ocenění především stavebních pozemků, je znalost územních rozhodnutí. Substituce je princip neochoty platit cenu vyšší než je cena obdobné nemovitosti, přičemž z podobných nabídek nemovitostí je logicky nejlépe přijímána cena nejnižší. Kvalita vlastnických práv ovlivňuje hodnotu pozemku poměrně zásadně, neboť je na nich závislé využití pozemku. Vlastnická práva mohou být omezena např. nájemní smlouvou, břemenem, zástavou apod. Fyzická charakteristika zahrnuje hodnototvorné faktory, které souvisejí s lokalitou, velikostí, tvarem, orientací, stupněm dokončení inženýrských sítí a blízkého okolí pozemku atd. Konformitou se rozumí, že ceny pozemků v jednotlivých lokalitách se postupně přibližují, rozdíly se stírají. Mohou však reagovat na vnější podněty, pak může dojít k výkyvům.

4.2 Trh s pozemky z pohledu rizik „Absolutně bezpečná investice neexistuje“. 12 Rizika v případě investice do pozemku spočívají především v jeho nepřemístitelnosti. Jedná se např. o rizika politická. V tomto případě investici ohrožuje změna politického systému a s ní související riziko vyvlastnění bez náhrady. Dalším rizikem jsou rizika makroekonomická, rizika technická (např. kontaminace), přírodní rizika spojená přírodními jevy jako jsou povodeň, sesuv půdy, sesuv lavin. Pozemky mohou být zasaženy změnou vztahů v okolí. Může se jednat o omezení v blízkosti vojenských objektů, v blízkosti letišť atd. Zásadním rizikem může být i změna územního plánu. Pokud je např.

12

Ort, P. a kolektiv autorů: Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha, Verlag Dashöfer nakladatelství,

s.r.o., 2008

23

stavební pozemek zařazen do nového územního plánu jako chráněná krajinné území, jeho cena prudce klesá. Rizikem pro investora může být i nízká likvidita pozemku.

4.3 Trh s pozemky z pohledu zisků Cílem každého investora je co nejvýhodnější investice z hlediska zisku. Zhodnocení pozemku však může nastat v řádu několika let. Rozhodujícím se tedy stává poměr rizika a zisku. Jak již bylo řečeno, zhodnocení pozemku může nastat díky synergickému efektu. Kromě proluk, které patří mezi nejcennější typy pozemků, se synergický efekt objevuje u zemědělské půdy, kde větší plocha znamená lepší využití mechanizace atp. Developerské

společnosti

často

zhodnocují

pozemky

pomocí

tzv.

Subdivision

development. Jedná se v podstatě o rozdělení velkého pozemku na pozemky menší. Subdivision development vychází z předpokladu, že velký pozemek je levnější než pozemek menší (bereme v úvahu cenu za m2). Zároveň je obvyklé pozemek zhodnotit např. přivedením inženýrských sítí. V souvislosti s metodou Subdivision development dochází k nezvyklému jevu, nejcennější části velkého pozemku bývají prodávány za ceny nejnižší (v Kč/m2) a naopak nejdražší jsou pozemky nejméně lukrativní. Tento efekt způsobuje obava kupujících, neboť pozemek ještě nemusí být zasíťován nebo je v katastru nemovitostí stále veden jako orná půda. Bohužel v poslední době přibývá případů, kdy developer nesplní podmínky, za kterých kupující pozemek kupoval – např. nejsou přivedeny všechny inženýrské sítě nebo chybí obslužné komunikace, což komplikuje kolaudaci případné stavby na pozemku. Hodnotu pozemku ovlivňuje také změna charakteru pozemku a jeho využitelnost. Ke změně může dojít změnou dopravního systému, rozvojem měst atp.

4.4 Účel oceňování Tržní odhad či znalecký posudek je vyžadován v mnoha případech. Typickým příkladem je ocenění pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Ručení nemovitostí (pozemkem) má totiž několik výhod: ¾ zástavní právo lze zapsat v katastru nemovitostí ¾ tržní ceny nemovitostí bývají stabilní ¾ jsou hůře zcizitelné ¾ výnosy z nich bývají stabilní a obvykle rostou atd.

24

Nevýhodou pak je nízká likvidita a některá rizika spojená s lokalitou, ve které se pozemek nachází (např. riziko vyvlastnění). Důležité je správně určit úlohu nemovitosti v úvěrovém procesu, z této úlohy pak vychází způsob ocenění. Aby mohla být nemovitost použita jako zástava, musí splňovat několik podmínek, např. musí být v absolutním vlastnictví, musí být evidována v katastru nemovitostí, její právní stav musí odpovídat skutečnému stavu. V případě nezastavěného pozemku určeného k zástavě je nutné do zástavy zahrnout i případné budoucí stavby na pozemku. Naopak nevhodnou zástavou je pozemek, na kterém stojí stavba jiného vlastníka, pozemky bez možností komerčního využití (např. veřejná zeleň), pozemky ohrožené záplavami atd. Pozemky se oceňují i v obchodních aktivitách. Pokud např. developer vlastní pozemek – proluku v centru města, jeho snahou bude stávající pozemek rozšířit. Tržní hodnota celku bude samozřejmě vyšší než součet hodnot samostatných pozemků – tzv. synergický efekt. Oceňování má svůj nezastupitelný význam při stanovení základů daně nebo v případě občansko-právních sporů (např. v případě vyvlastnění, dědění, společného jmění manželů atp.). V těchto případech se vyžaduje ocenění ceny nemovitosti zpracované znalcem.

25

5 Metody oceňování pozemku K oceňování pozemku je možné použít několik různých metod. Metodu ocenění vždy volíme podle účelu, k jakému je pořizováno. Administrativní ocenění vychází z cenového předpisu a zvolíme jej pro účely daňové, tržní ocenění pak pro zjištění hodnoty pozemku na trhu. Tržní hodnotu lze pouze odhadnout, pro její stanovení je nutná znalost trhu s nemovitostmi a jeho důkladná analýza. Tržní hodnota je ovlivňována řadou cenotvorných činitelů, jako je například politická situace v oblasti, přírodní podmínky, ekonomická situace.

5.1 Metoda porovnávací Porovnávací metoda je pro zjištění tržní hodnoty pozemku nejvhodnější a také nejpoužívanější. Jejím přínosem je přímá vazba na tržní ceny, schopnost reagovat na vztah nabídky a poptávky. Metodu lze použít pro pozemky nezastavěné i zastavěné. Jedná se v podstatě o analýzu, kterou je možno použít v případě, že máme k oceňovanému pozemku k dispozici pozemky podobné, jejichž cena je nám známa a jsou nám známy i podmínky, za kterých byly obchodovány. Podmínkou však je, že pozemky musí být srovnatelné. S rostoucím množstvím odlišností roste i riziko nepřesnosti ocenění. Pro ocenění porovnávací metodou bereme v úvahu pozemky, které mají podobné hodnototvorné faktory, jakými jsou velikost, poloha, lokalit, orientace a tvar pozemku, dostupnost inženýrských sítí, využitelnost nebo aktuálnost cen realizovaných obchodů. Ceny pozemků realizovaných obchodů je nutno převést na srovnatelné hodnoty, u pozemku je nejvhodnější porovnávací jednotka cena za m2 rozlohy pozemku. Pokud není možné získat dostatek informací, je vhodné využít data z cenových map. Zde je však nutné počítat s jejich určitým zkreslením způsobeným jejich neaktuálností nebo odlišnými podmínkami transakce. Zastaralost se projeví zvláště v případech, kdy delší dobu nedošlo k žádnému obchodu s pozemky v lokalitě. Pro tržní ocenění se doporučuje využití cenových map pouze jako doplňujícího zdroje informací. Při sběru informací je nutno posoudit také typ transakce, vlastnická práva nebo případná další omezení. Tyto pozemky pak použijeme jako vzorky pro porovnání. Sběr dat je základní fází metody, na kvalitě a pravdivosti získaných dat závisí kvalita výsledného ocenění. Informace lze čerpat od samotných účastníků transakce, od realitních kanceláří

26

nebo z katastrálních úřadů. Nejvěrohodnější jsou však data, která si může ověřit sám odhadce či znalec. Při samotném porovnávání se zjišťují odlišnosti porovnávaných pozemků. Ty se pak upravují pomocí koeficientů nebo pomocí srážek či přirážek v procentech či konkrétních částkách. Je vhodné z databáze vzorků vybrat minimálně tři takové, které jsou jak kvalitativně lepší, tak kvalitativně horší. Pozemky posuzujeme z hlediska širších vztahů v oblasti, velikost obce a její význam, ale i z hlediska právních údajů, technických parametrů, případně dalších parametrů. Porovnávané vzorky se mohou lišit v podmínkách transakce nebo ve vlastnostech. Jestliže je časový odstup mezi již provedenou transakcí a oceněním současným příliš velký, mohlo dojít, v důsledku např. inflace či hospodářské krize, ke změně hodnoty pozemku. Odlišnosti v obchodních podmínkách transakce se mohou projevit zkreslením skutečné prodejní ceny. Pokud se např. jedná o transakci provedenou pod časovým tlakem, podmínky obchodu mohou být velmi nevýhodné. Podmínky transakce zahrnují právní údaje, kterými jsou: Druh transakce, která určuje vhodnost transakce a její vliv na tvorbu ceny. Vhodné typy transakce jsou prodej, dražba, nabídka, případně cenová mapa. Prodejní cenu obvykle není třeba korigovat. V případě dražby je nutné ověřit, za jakou cenu byla nemovitost skutečně vydražena. Prodejní cena většinou neodpovídá ceně vyvolávací. U nabídkových cen je korekce nutností, neboť tyto ceny jsou ve většině případů nadhodnoceny. Obvykle se jedná o nadhodnocení v relaci 10% - 20% nad reálnou hodnotu nemovitosti. Koeficient pro korekci je stanoven jako poměr průměrné nabízené a průměrné kupní ceny. Vlastnická práva mohou hodnotu pozemku ovlivnit celou řadou omezení. Je nutné brát v úvahu smlouvy, které nelze ke dni ocenění vypovědět. Dále je třeba ověřit případnou existenci věcných břemen, neboť věcná břemena obecně hodnotu snižují pozemku. Věcná břemena se pozemku mohou týkat v podobě podzemních vedení, práva chůze či jízdy, právo čerpat vodu ze studně na pozemku atp. Omezení vlastnického práva se týká i pozemků, které leží např. v lokalitě se stavební uzávěrou nebo na území chráněném. K dalším důležitým korekčním činitelům patří využití pozemku podle územního plánu. Rozdílné využití pozemků ovlivní jejich hodnotu zásadním způsobem. Nelze srovnávat pozemek s možností stavby komerčního charakteru s pozemkem, který podle územního plánu není možné zastavět. Pokud existují další skutečnosti, které mají vliv na hodnotu

27

oceňovaného pozemku, je třeba je také zohlednit pomocí korekce, může se jednat např. o zástavní právo. Technické parametry ovlivňující hodnotu pozemku jsou: Lokalita ovlivňuje hodnotu nemovitosti poměrně zásadně. Je to dáno charakteristickou vlastností pozemků, kterou je jejich nepřemístitelnost. Nelze tedy tvrdit, že hodnota jinak stejných pozemků (tvar, velikost, orientace), z nichž jeden bude v atraktivní lokalitě a druhý v lokalitě tzv. satelitu, bude identická. Diference, týkající se lokality pozemku lze zmírnit tím, že z databáze vzorků vybereme pozemky polohově nejbližší. Je vhodné zvažovat výhody polohy pozemku v rámci obce. Jak již bylo řečeno, pro rodinné domy to bude lokalita s dobrou obslužností a dostatkem zeleně, pro komerční objekty bude výhodou centrum obce. Dále platí, že rohové či koncové pozemky mívají vyšší cenu. Důležité jsou i ostatní vlivy okolí, např. hustota provozu, hluk, prach, ale i užší vztahy s okolím. Tvar a orientace pozemku. Požadavky investorů jsou většinou stejné, oblíbené jsou pozemky pravidelné, jejichž komerční využitelnost je co nejvyšší. Korekce je nutná v případě, že je oceňován pozemek nepravidelný či rozdělený na několik nesouvisejících částí. Požadavek na orientaci pozemku vychází z budoucího využití pozemku. Jiné požadavky na orientaci bude mít investor, který chce na pozemku postavit rodinný dům, jiné bude mít investor, který chce na pozemku postavit restauraci. Korekce se provádí i u pozemků extrémně svažitých, neboť náklady na úpravu terénu pro zástavba mohou být neúměrně vysoké. Dalším korekčním činitelem je dostupnost a kapacita inženýrských sítí. V tomto případě je nutné ověřit možnost napojení na stávající inženýrské sítě, případně možnost nového zasíťování. Je však třeba počítat s tím, že nákladnost na vybudování nových sítí je poměrně vysoká. Dopravní obslužnost a dopravní dostupnost. Dopravní obslužnost označuje dostupnost hromadné dopravy v blízkosti pozemku. Dopravní dostupnost je naopak možnost jiné dopravy k pozemku. To předpokládá celoročně využitelnou přístupovou komunikaci. Důležitým faktorem je také možnost parkování. Hodnotu pozemku může ovlivnit i jeho možná zastavitelnost. Po zjištění všech informací a použití korekčních činitelů je nutné provést analýzu hodnoty. Výsledkem analýzy může být hodnota, která odpovídá nejvhodnějšímu vzorku, střední

28

hodnota zjištěná porovnáním jednotlivých vzorků (průměr, medián) nebo se může jednat o interval daný jednotlivými výsledky. Některé zdroje dělí porovnávací metodu na metodu přímou a nepřímou. Přímé porovnání je označováno jako „párová analýza“ 13. Párová analýza opět vychází z nutnosti nalézt k posuzovanému pozemku pozemek podobný, u něhož známe cenu i podmínky transakce. Porovnání pak probíhá v párech, každý vzorek se s posuzovaným pozemkem porovnává zvlášť. Je vhodné použít tři až pět vzorků. Nepřímé porovnávání stanovuje cenu pozemku pomocí srovnání porovnávaného pozemku s referenčním vzorkem (výběrovým souborem). Referenční vzorek je v podstatě průměr všech vzorků ve výběrovém souboru.

5.2 Metoda výnosová Princip metody vychází z předpokladu, že budoucí výnos nemovitosti je součtem všech uvažovaných budoucích výnosů, které jsou přepočteny na současnou hodnotu peněz 14. Použití výnosové metody je vhodné tam, kde lze předpokládat budoucí prospěch. Slouží také jako korekční činitel jiných metod oceňování. K aplikaci této metody však velmi často nejsou potřebné podklady. V případě výnosové metody vycházíme z možného očekávání budoucích výhod, avšak musíme brát v úvahu i možná rizika. Budoucí prospěch či výnos by měl splňovat několik podmínek, jako jsou například spolehlivost, stálost nebo časový výhled. Pro objektivní zjištění budoucího výnosu je nutné jej kapitalizovat. Výnosová ocenění jsou tedy budoucí příjmy odúročené ke dni odhadu. V případě pozemků je možnost výnosů omezená, může se jednat např. o výnos z pronájmů zemědělského pozemku farmáři, o výnos z věcných břemen apod. U některých pozemků naopak není možné žádný výnos předpokládat, jedná se například o pozemky pod budovami, parky, okrasné zahrady. Pravidelný konstantní výnos z pronájmu pozemků se označuje jako pozemková renta 15. Pozemkovou rentu rozlišujeme na relativní nebo absolutní. Relativní renta se používá u pozemků lukrativních, absolutní pak u pozemků nejméně atraktivních. U známých pozemkových rent v určité lokalitě se kapitalizace renty odvíjí od časového výhledu a zároveň porovnáním kapitalizační míry u obdobných pozemků.

13

ZAZVONIL, Z, Odhad hodnoty pozemků. Praha Vysoká škola ekonomická v Praze, Oeconomica, 2007

14

ZAZVONIL, Z, Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha CEDUK, 1996

15

ZAZVONIL, Z, Odhad hodnoty pozemků. Praha Vysoká škola ekonomická v Praze, Oeconomica, 2007

29

V případě zemědělských a lesních pozemků jsou důležité výsledky hospodaření, které, v souvislosti s polohou, patří mezi určující faktory pozemkové renty.

5.3 Indexová metoda Indexové metody jsou využívány především u administrativních cen. Jsou založeny na principu zjištění hodnoty pozemku pomocí hodnoty pozemku, která je již známá a zároveň berou v úvahu některé odlišnosti mezi uvedenými pozemky. Metoda byla vyvinuta v SRN a po určitou dobu byla některými úřady doporučována i v České republice. Zde byla publikována pod názvem „Brachmannova indexová metoda“. Základem metody je soubor průměrných cen, které se pomocí šesti kritérií, kterým jsou přiřazeny hodnoty, upravují. Kritéria jsou uvedena v následující tabulce: Tab. 1: Kritéria pro stanovení souboru průměrných cen Číslo

Kritéria

Index

1.

Územní infrastruktura

0,60 - 1,50

2.

Typ stavebního pozemku

0,40 - 1,50

3.

Třída velikosti obce

0,40 - 3,50

4.

Obchodní, průmyslová poloha

0,50 - 2,50

5.

Stavební připravenost a infrastruktura

0,50 - 1,25

6.

Speciální charakteristiky

0,30 - 1,50

Zdroj: [11] Pokud známe cenu určitého pozemku a známe i jeho specifika, je možné pomocí této metody zjistit hodnotu pozemku porovnávaného. Vzorec pro výpočet je následující: Hp = Hv * Ip/Iv, přičemž: Hp …….. hledaná hodnota porovnávaného pozemku Hv …….. hodnota vzorku Ip/Iv…….poměr indexů Iv ……..celkový index vzorku (součin indexů přidělených vzorků Iv1 * Iv2 *Iv3…) Ip ……..celkový index oceňovaného pozemku oceňovanému pozemku Ip1 * Ip2 * Ip3…)

30

(součin indexů přidělených

Cena musí být stanovena ve stejných jednotkách. Metoda byla využívána i v Československu, vyplnila mezeru způsobenou nedostatkem informací v podobě chybějících cenových map stop-cen.V tomto případě se vycházelo ze základních cen rozdělených do sedmi skupin podle počtu obyvatel sídla. Odhad se provedl vynásobením základní stop-ceny koeficientem KA (součet deseti alokačních koeficientů stanovených v tabulce). V případě, že pozemek vybočoval ze standardu, jeho stop-cena se upravovala srážkou. Indexovou metodu lze použít i pro ocenění na tržním principu, avšak pouze jako metodu doplňující.

5.4 Metoda reziduální Hodnotu pozemku pomocí zbytkového principu zjišťuje reziduální metoda výnosová. Je vhodná zejména v případech, že pozemek vykazuje možnost zastavění. Prvním krokem je, pomocí porovnávací či výnosové metody, stanovení budoucí hodnoty nemovitosti umístěné na pozemku. Z této hodnoty odečteme všechny náklady se stavbou spojené, nemusí se jednat pouze o náklady stavební. Očekávaný výnos je třeba převést na současné ceny pomocí kapitalizace, tím dostaneme reziduální hodnotu pozemku. Metoda má svůj význam především u novostaveb, neboť lze předpokládat, že investor vykompenzoval náklady a budoucí efekt. Nákladový přístup se používá u zastavěných pozemků. Hodnota pozemku je suma, která zůstane po odečtení nákladové hodnoty stavby od celkové nákladové hodnoty nemovitosti. Metodu lze použít i u pozemků nezastavěných za předpokladu, že dokážeme nasimulovat náklady na případnou budoucí stavbu, která na pozemku bude umístěna. Je však třeba brát v úvahu vyváženost budoucí stavby a pozemku (např. zda uvažovaná stavba není vůči pozemku příliš nákladná). Za nejobjektivnější lze považovat poměr mezi hodnotou nezastavěného pozemku a náklady na novostavbu přiměřenou tomuto pozemku (neuvažujeme vliv opotřebení). Starší stavby jsou naopak ovlivněny opotřebením v důsledku působení času, proto pro ně tento způsob ocenění není příliš vhodný.

5.5 Metoda třídy polohy – Naegeliho metoda Metodu vyvinul švýcarský architekt Wolfgang Naegeli a je založena na zjištění, že cena stavebního pozemku má jasný vztah k celkové ceně nemovitosti, případně k výnosu z nájmu.

31

Metoda využívá cenová kritéria, na základě těchto kritérií je pak pozemek zařazen do určité třídy kvality. Z toho vychází hrubý odhad poměru celkové věcné hodnoty nemovitosti a tržní hodnoty pozemku. Podíl hodnoty pozemku se určuje pomocí „klíčů tříd polohy“. Základních klíčů je celkem sedm, každý klíč má osm tříd. Nejhodnotnější je třída osm, nejméně zajímavá je naopak třída jedna. Klíč pro stavební pozemky zahrnuje pět základních kritérií, k těm je možné doplnit zbývající dvě: 1. všeobecná situace – poloha pozemku (od špatně dostupné zemědělské oblasti až po luxusní oblasti ve velkoměstech) 2. intenzita

využití

pozemku

–

hodnotí

možnosti

využití

pozemku

(od

jednopodlažních skromných staveb až po obchodní domy v exkluzivních částech velkých měst) 3. dopravní spojení s velkoměstem – hodnotí dostupnost veřejné i soukromé dopravy (odlehlá místa až velkoměsto) 4. obytný prostor (venkovské obytné stavby až luxusní hotely) 5. živnosti, administrativa, obchod (sklady, lomy až banky, obchodní domy) 6. faktory povyšující (parcely s možností komerčního využití, různá kritéria zvyšující atraktivnost pozemku – parky, vodní plochy) 7. faktory redukující (hluk, prach, blízkost dopravních koridorů) Ze základních pěti klíčů a uvedených tříd se určí průměr, nebereme v úvahu klíče, které nemůžeme použít. Výsledek můžeme korigovat pomocí zbývajících dvou klíčů. Aritmetickým průměrem stanovíme třídu polohy, v tabulce pak zjistíme procento, které tvoří pozemek z celkové hodnoty nemovitosti včetně stavby: Tab. 2: Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti pro jednotlivé třídy polohy Třída polohy

1

2

3

4

5

6

7

8

Podíl ceny pozemku (%)

5

6

9

13

18

22

30

35-55

Zdroj: [2] Jak je zřejmé z tabulky, v nejméně příznivých lokalitách činí hodnota pozemku 5% za celkové hodnoty nemovitosti, naopak hodnota stavby činí 95%. V nejlukrativnějších částech velkých měst by pozemek mohl mít hodnotu stavby, která na něm stojí.

32

Tab. 3: Modifikovaná tabulka Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti – úprava pro ČR Třída

Obytné stavby

Provozní

Provozní

Provozní

s regulovaným

stavby města

stavby města

stavby ostatní

nájmem

přes 100 tisíc

do 100 tisíc

obce

obyvatel

obyvatel

1.

1,0

5,0

4,0

2,5

2.

1,3

6,5

5,2

3,3

3.

1,8

9,0

7,2

4,5

4.

2,6

13,0

10,4

6,5

5.

3,5

17,5

14,0

8,8

6.

4,6

23,0

18,4

11,5

7.

6,0

30,0

24,0

15,0

8.

7,6

38,0

30,4

19,0

Zdroj: [2], upraveno Vzorec pro výpočet ceny celého pozemku: CP = RC * PP/(100-PP), přičemž: CP ….. celková cena pozemku RC ….. reprodukční cena staveb na pozemku ke dni odhadu (bez vlivu opotřebení) PP …...podíl pozemku na celkové ceně zjištěný podle tabulky třídy polohy (v %) Pokud jsou základem výpočtu náklady na stavbu, použijeme při výpočtu tento vzorec (vzorec použijeme na úměrnou část pozemku): Hp = NHs * x/(1- x), přičemž: Hp ….. hledaná hodnota pozemku NHs…. předpokládané náklady na stavbu x …….podíl pozemku dle tabulky v setinné podobě

33

Příklad: Nezastavěný pozemek o velikosti 800 m2 v centru menšího města, nejlepší využití skýtá výstavba domu se smíšenou funkcí (restaurace a kanceláře), předpokládané náklady na stavbu 6 000 000 Kč. Třídy polohy: 1. Všeobecná situace – třída 5 2. Intenzita využití – třída 5 3. Dopravní spojení – třída 4 4. Obytný sektor – třída 5 5. Živnosti, administrativa – třída 5 Průměrná třída: (5 + 5 + 4 + 5 + 5) : 5 = 4,8 6. Faktory povyšující - +0,2 - atraktivní poloha Výsledná třída: 5 Podíl na pozemku dle tabulky 2: 18% Výpočet hodnoty pozemku podle vzorce: Hp = NHs * x/(1- x) HP = 6 000 000 * 0,18/(1-0,18) = 1 317 073, pozemek má výměru 800 m2, tzn. 1646 Kč za m2. Pokud je základem celková hodnota nemovitosti i s pozemkem, použijeme vzorec (opět na úměrnou část pozemku): Hp = NHs * x Metoda třídy polohy má výhodu v tom, že ji lze použít i v případech zatím nerozvinutého tržního hospodářství, případně pokud nelze z důvodu nedostatku porovnatelných nemovitostí použít metodu porovnávací.

5.6 Kokoškova modifikace Naegeliho metody Metoda vychází z německé modifikace původně švýcarské metody. Metodu rozvinul Ing. Jiří Kokoška tak, aby byla použitelná pro Českou republiku. Autor rovněž využívá osm tří polohy a k nim přiřazuje podíl určující hodnotu pozemku (v %). Metoda slouží ke zjištění ceny pozemku z celkové smluvní ceny nemovitosti.

34

Cena pozemku se z celkové smluvní ceny nemovitosti určí pomocí vzorce: CP = N/O * (SC – CP), přičemž: CP…..cena pozemku SC ….smluvní cena nemovitosti N……podíl hodnoty pozemku z hodnoty stavby podle Naegeliho metody O……opotřebení stavby.

5.7 Sammetova metoda Metoda byla používána v Německu, je založena na odhadu, že náklady na případnou stavbu, pokud je dána podobnými koeficienty stavebního využití, jsou zhruba ve stejném poměru s pozemky, které mají podobnou polohu. Metoda využívá tzv. koeficient plochy podlaží. Při použití metody se vycházelo z tabulky, kde byl uveden koeficient stavebního využití a typu nemovitosti, přičemž zde byla uvedena přímo cena pozemku za m2. Ta se určila pomocí přesně daných nákladů na obestavěný prostor. Tab. 4: Podíl ceny pozemku na ceně stavby podle metody Sammeta Objekt, poloha

Podíl ceny pozemku v %

Obytné domy v malých městech a obcích

7 – 10

Obytné domy ve městech, podle polohy

10 – 20

Obytné a obchodní domy

20 – 40

Obchodní domy

40 - 60

Zdroj: [1] Výpočet se provede pomocí vzorce: KPP = (ZP * PP)/CPP, přičemž: KPP…..koeficient plochy podlaží ZP……maximální zastavitelná plocha pozemku (podlaží) PP……počet nadzemních podlaží CPP….celková plocha pozemku Zdroj: [1]

35

5.8 Oceňování pozemků podle cenového předpisu Ocenění podle cenového předpisu provádí znalec pro stanovený účel, může jím být náhrada při vyvlastnění, stanovení základu daně apod. Cílem ocenění podle cenového předpisu je správně vyložit určitý cenový předpis. Ocenění podle cenového předpisu a ocenění tržní nelze srovnávat, jejich výsledky se liší. Pro oceňování pozemku podle cenového předpisu se vychází ze zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.,

a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá

ustanovení zákona. Podle uvedeného zákona [17] jsou pozemky rozděleny následujícím způsobem: ¾ stavební pozemky ¾ zemědělské pozemky ¾ lesní pozemky ¾ pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky ¾ jiné pozemky Při oceňování pozemku je podstatný typ pozemku - stavební či nestavební. Vycházíme z dat, která jsou uvedena v katastru nemovitostí. Pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, oceňuje se pozemek podle skutečnosti.

5.8.1 Stavební pozemky V případě oceňování stavebních pozemků jsou využívány cenové mapy. Ty jsou veřejně přístupné. V cenových mapách jsou uvedeny skutečné ceny z kupních smluv. Podrobnost cenových map je různá. Pro zpracování cenových map bývá obec či město rozděleno na několik částí podle typu zástavby. Cenová mapa je zahrnuje textovou a grafickou část. Textová část obsahuje: ¾ věcnou analýzu místního trhu a předpokládaný vývoj ¾ popis předlohy, ze které se při zpracování cenové mapy vycházelo a její kvalitu ¾ komentář k uvedeným cenám ¾ popis zpracování a předpoklad doby účinnosti Grafická část obsahuje: ¾ mapu v měřítku 1:5000 nebo větším zobrazující stavební pozemky obce ¾ popisné údaje 36

¾ ceny stavebních pozemků (jednotlivých, případně skupin se stejným účelem užití) Pozemek, který v cenové mapě není uveden, se ocenění podle § 28.

5.8.2 Zemědělské pozemky Podle § 29 16 se zjistí základní cena zemědělského pozemku pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ). Jedná se o pozemky v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost. Zároveň platí, že se jedná o pozemky, u kterých se nepředpokládá jiné, než zemědělské využití. Základní cena se upraví pomocí přirážek, srážek a koeficientu Kp, uvedeného v příloze vyhlášky. Pokud zemědělský pozemek nebyl bonitován, ocení se podle zvláštního předpisu 17. BPEJ je vymezena na základě podnebí, půdy a terénu. Některé pozemky mohou mít i několik různých BPEJ (např. pokud se mění svažitost terénu v rámci jednoho pozemku). Vlastnosti BPEJ jsou označeny kódem: ¾ číslice - klimatický region (území s podobnými klimatickými podmínkami) ¾ a 3. číslice – hlavní půdní jednotka (seskupení příbuzných půd) ¾ číslice – svažitost a orientace vůči světovým stranám ¾ číslice – hloubka a skeletovost půdního profilu Zdroj: [2]

5.8.3 Lesní pozemky Oceňování lesního pozemku a zalesněných nelesních pozemků se zjišťuje podle převládajícího souboru lesního typu (SLT). Soubory lesního typu jsou jednotky typologického systému, které sdružují lesní typy podle ekologické příbuznosti 18. Cena lesního pozemku je suma cen zjištěných podle jednotlivých typů porostů. Vlastnosti pozemku vyjadřuje dvoumístný kód, číslice označuje příslušnost k vegetačnímu lesnímu stupni, písmeno pak vlastnosti lesní půdy. Lesní pozemek se oceňuje porovnávacím a

16

Vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení

zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. 17

Vyhláška č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přirazenými průměrnými základními

cenami zemědělských pozemků 18

BRADÁČ, A., FIALA, J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. Praha: Linde Praha, a.s. 1996

37

výnosovým způsobem. 19 V případě, že se v oblasti objevují faktory snižující cenu lesního pozemku, lze výslednou cenu korigovat srážkami.

5.8.4 Vodní plochy Vodní plochy jako jsou rybníky, vodní nádrže a ostatní vodní nádrže jako jsou jezera, zatopené lomy, tůně se oceňuje podle § 31 20. Vodní plochy jsou podle § 31 vyhlášky definovány jako „pozemek vodní plochy“. Cena pozemku zastavěného vodním dílem, nezastavěného, ale určeného k zastavění vodním dílem, pozemku funkčně souvisejícího s vodním dílem, či koryta vodního toku a umělé vodní nádrže, které nejsou stavbou, se zjistí podle § 28.

5.8.5 Jiné pozemky Metodika oceňování jiných pozemků je uvedena v § 32 21. Jedná se o pozemky, které nejsou stavebními, ale jsou součástí územního nebo regulačního plánu, kde jsou vedeny jako pozemky k zastavění nebo na nichž je přípustná stavba. Dále pozemky, které tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem, pozemky hospodářsky nevyužitelné a pozemky, které nejsou lesem, ani vodní plochou. Samostatnou kapitolou je oceňování trvalých porostů, které nejsou součástí ceny pozemků uvedených v cenovém předpisu.

19 20

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, Vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení

zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. 21

Vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení

zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.

38

6 Ocenění nemovitostí 6.1 Tržní ocenění pozemku

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1/2010 6

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Vlastník pozemku:

Pozemky, Pozemek Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Říčany, k.ú. Říčany u Prahy, kód ČSÚ: 745 456, LV: 1385 FID GROUP a.s., Chorvatská 1400/11, Praha,Vinohrady,spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OPTREAL,spol. s r.o., Na Pankráci 1062/58, Praha, Nusle , spoluvlastnický podíl: 1 / 2

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

????

VYSTAVITEL KL:

,

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Zuzana Kasalová Severovýchodní VI. 1560, 141 00 Praha 4

ÚČEL OCENĚNÍ:

(ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné

IČ: DIČ:

telefon: fax:

IČ: DIČ:

telefon: 607785263 fax:

Současný stav 3 140 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

e-mail:

e-mail: [email protected]

Budoucí stav

Datum místního šetření:

16.6.2010

Datum zpracování :

16.6.2010

Počet stran:

4

Počet příloh:

5

V Praze, dne 16.6.2010

Zuzana Kasalová

39

STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha : orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: : z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: : RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum : kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec

SOUČASNÝ STAV Přípojky:

: voda : elektro

BUDOUCÍ STAV

: kanalizace : plyn telefon : zpev. příjezd

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

KUPNÍ CENA

Přípojky:

voda elektro

kanalizace plyn telefon zpev. příjezd

: MHD železnice : dálnice/silnice I. tř. okrajová část - ostatní

: autobus : silnice II.,III.tř

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

0 Kč

RIZIKA negativní vlivy sociální riziko okolní zástavby

riziko přístupu a ostatní evidence v věcná předkupní právo příjezdu břemena omezení KN

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 3 136 471 Kč 3 140 000 Kč

Porovnávací hodnota Obvyklá cena

Budoucí stav 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků a vhodnosti zástavy Jedná se o atraktivní lokalitu města Říčany. Pozemky se nacházejí na okraji města směrem k obci Kuří. Výhodou oceňovaného pozemku je jeho poloha v lokalitě i úplné zasíťování. Lokalita má výbornou dopravní obslužnost i dostupnost. Oblast je díky kvalitnímu životnímu prostředí hojně využívána jako rekreační. Nabídka pozemků mírně převyšuje poptávku. Pozemky v lokalitě se pohybují v rozmezí 2 300 – 4 250 Kč za m2. Říčany a jeho okolí jsou vyhledávanou lokalitou oblíbenou především u obyvatel pracujících v blízké Praze. Lze tedy předpokládat, že ceny pozemků v nejbližší době ještě mírně vzrostou.

NÁLEZ Situace Přehled podkladů

Charakteristika obce

Základní popis pozemků

snímek z katastrální mapy ze dne 16.6.2010 (využito vzdálené nahlížení do katastru) foto snímek z katastrální mapy ze dne 16.6.2010 (využito vzdálené nahlížení do katastru) údaje zjištěné místním šetřením informace o parcele (využito vzdálené nahlížení do katastru) Město s rozšířenou působností Říčany leží 20 km jihovýchodně od Prahy. Ve městě jsou dostupné veškeré inženýrské sítě. Město má kompletní občanskou vybavenost, mateřské školy, základní školy, gymnázia, nemocnice, pošta, obchody, restaurace, policie apod. Ve městě se nachází dětská léčebna respiračních chorob „Olivovna“. Říčany mají velmi dobré spojení s hlavním městem buď autobusovou nebo vlakovou dopravou. Jedná se o pozemek zemědělského charakteru, územním plánem určený k výstavbě rodinného domu. Na pozemku je vybudována veškerá infrastruktura včetně přístupových cest. Pozemek se nachází na okraji nové zástavby rodinných domů. V blízkosti je autobusová zastávka, výhodou je i možnost rychlého napojení na dálnici D1.

40

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis pozemků Základní popis Pozemek zemědělského charakteru, určený k výstavbě rodinného domu. Výměra pozemku je oceňovaných pozemků 1385 m2. Inženýrské sítě jsou již vybudovány.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)

Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2

Babice, Říčany

1 900,00

0,89

1 700,00

0,80

2 250,00

0,86

1 370,00

1,20

3 337,00

Mírně svažitý pozemek o výměře 1090 m2 se nachází na jižním svahu. Pozemek je kompletně zasíťován - elektřina a plyn v pilířku na hranici pozemku, vodovodní a kanalizační přípojka taktéž na hranici pozemku. Pozemek se nachází na velmi klidném místě jen 200m od lesa. Povolen je dům do 2 podlaží, zastavitelnost pozemku je do 355m2. Kompletní občanská vybavenost 2-3km od pozemku. Srovnatelný pozemek polohou.

Říčany, Nupaky

995

2 800 000

2 814,07

Stavební pozemek o celkové výměře 995 m2 se nachází v obci Nupaky, Praha – východ. Inženýrské sítě jsou v dosahu, ne u pozemku. Oblast má horší občanskou vybavenost i dopravní obslužnost. Pozemek je srovnatelný rozlohou, lokalitou. Odlišnost se týká především inženýrských sítí. Při porovnávání pozemků je nutné brát v úvahu náklady na jejich vybudování. Říčany, Březí

1 590,00

Rovinatý stavební pozemek pravidelného tvaru o výměře 1180 m2. Pozemek se nachází v klidné okrajové části Březí u Říčan. Na pozemek jsou přivedeny inženýrské sítě v rozsahu – plyn, kanalizace, voda je čerpána z vlastní studny. Opět se jedná o pozemek s horší dopravní obslužností a v lokalitě s menší občanskou vybaveností. Veškerá občanská vybavenost se nachází v blízkých Říčanech. Lokalita je dobře dopravně dostupná, dopravní obslužnost není tak kvalitní jako v lokalitě oceňovaného pozemku. Říčany

2 300 000

m2

2 781,00

Obdélníkový stavební pozemek o výměře 827 se nachází v Říčanech. Pozemek je zasíťován v rozsahu plyn, vodovod, kanalizace. Dokončuje se zavedení elektřiny a veřejného osvětlení. Velice klidná lokalita. Výborná dopravní obslužnost i dostupnost.

41

V docházkové vzdálenosti je nákupní centrum, v blízkosti je i Říčanské náměstí. Necelý kilometr od pozemku je veřejné koupaliště a lesy. Pozemek srovnatelný zasíťováním, lokalita je díky dopravní obslužnosti výhodnější. Říčany

1 500

4 000 000

2 666,00

1,00

2 666,00

Stavební parcela o rozloze 1.500 m2 vhodná k výstavbě rodinného domu se nachází v Říčanech. Pozemek má rovinatý charakter, je obdélníkového tvaru. Jedná se o pozemek ve staré zástavbě. Všechny inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek se nachází v lokalitě se stejnou obslužností jako pozemek oceňovaný, v docházkové vzdálenosti je nákupní centrum i další občanská vybavenost. 2 264,60 Kč/m2

Průměrná jednotková cena

Stanovení a zdůvodnění Ve všech případech se jedná o pozemky obdobného charakteru, v obdobných lokalitách. jednotkové ceny pozemků: Informace o cenách jsou čerpány z internetových nabídek realitních kanceláří, z toho lze

usuzovat, že jsou nadhodnoceny.

Druh pozemku orná půda Celková výměra pozemků

Parcela č.

Výměra m2 1 385 1 385

774/6

42

Jednotková cena Kč/m2 2 264,60 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 3 136 471 3 140 000

Katastrální mapy – využito nahlížení do katastru

43

Katastrální mapa – využito nahlížení do katastru

44

Výpis z katastru nemovitostí – využito nahlížení do katastru Informace o parcele Parcelní číslo:

774/6

Výměra [m2]:

1385

Katastrální území:

Říčany u Prahy 745456

Číslo LV:

5980

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

orná půda

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

FID GROUP a.s.

Chorvatská 1400/11, Praha, Vinohrady, 101 00 1/2

OPTREAL, spol. s r.o. Na Pankráci 1062/58, Praha, Nusle, 140 00 Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 51100 1385 Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

45

1/2

Mapa Říčan a okolí

Zdroj: www.mapy.cz

46

Fotodokumentace

47

6.2 Ocenění bytu Ocenění nemovitosti 02/2010 o ceně bytu 930/83, zapsaného na LV č. 2276 pro k.ú. Čakovice, městská část Praha 9, obec Praha

Objednatel posudku:

???

Účel posudku:

stanovení aktuální tržní hodnoty nemovitosti

Podle stavu ke dni 16. 6. 2010 odhad vypracovala: Zuzana Kasalová Severovýchodní VI. 1560 141 00 Praha 4

Odhad obsahuje 10 stran včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze 16 .6. 2010

48

Nález Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Byt č. 930/83 Blachutova 930/2 19000 Praha - Čakovice Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z LV č. 2276 pro k.ú.Čakovice (využito nahlížení do katastru) - kopie snímku katastrální mapy (využito nahlížení do katastru) - mapa Prahy - fotodokumentace Oceňovaný majetek je bytová jednotka zapsána na listu vlastnictví č. 2276 u katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, katastrální území Čakovice, městská část Praha 9. Z dostupné dokumentace bylo zjištěno, že vlastnická práva k majetku jsou omezena břemenem zástavním a dále břemenem vůči společnostem zajišťujícím inženýrské sítě. Ocenění se vztahuje pouze na budovy, stavby a pozemky. Výměry budov a staveb byly převzaty z dokumentů, které předložil klient a nebyly dále ověřovány. Oceňovaný majetek byl prohlédnut a při stanovení hodnoty byly vzaty v úvahu tyto faktory: •

Poloha, rozloha, tvar a možnost využití pozemku

•

Velikost, technický stav a možnost využití stávající budovy

•

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

•

Relativní poptávka po stejném druhu nemovitostí

•

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o opotřebení

•

Výši nájemného podobných bytových domů v okolí

•

Očekávaný čistý zisk z možného tržního pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

49

Popisné informace Lokalita Oceňovaný byt č. 083 se nachází v rozvíjející se městské čtvrti Praha Čakovice. Bytový dům, jehož součástí je i oceňovaná bytová jednotka, byl postaven v rámci projektu společnosti ING Zámecký park. Projekt měl dvě etapy, v první bylo realizováno sedm bytových domů označených D3 – D9, ve druhé etapě pak další dva D1 a D2. Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě D1. V lokalitě byla vystavěna dětská hřiště, která jsou k dispozici veřejnosti. Součástí projektu bylo i umístění autobusové zastávky, která je přímo v lokalitě v docházkové vzdálenosti. Ostatní zástavbu v okolí tvoří rodinné domy. V dosahu lokality je veškerá občanská vybavenost – školy, obchody, banky, restaurace. Parkovací plochy jsou v dostatečnou počtu vybudovány na přilehlých prostranstvích. Oceňovaný majetek Hlavní a jedinou činností prováděnou oceňované nemovitosti je bydlení majitele bytu. Příslušenstvím bytu je parkovací stání v garážích, které jsou součástí bytového domu. Historie Bytový dům, v němž se nachází oceňovaný byt, byl postaven v roce 2007. Vzhledem k tomu, že se jedná o novostavbu, nebyla zatím nutnost provádět jakoukoli rekonstrukci. Pozemek V tomto případě se ocenění týká pouze podílu ve výši 635/76702 na parcele č. 1280/37 o výměře 2 435 m2. Podíl na pozemku není oceněn samostatně a je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Venkovní úpravy Součástí oceňované nemovitosti je podíl ve výši 635/76702 na společných částech domu. Jedná se o přípojky inženýrských sítí – elektřina, voda a kanalizace. Jejich hodnota je opět zohledněna při výpočtu tržní hodnoty. Byt Oceňovaný byt se nachází ve 3.NP. Dispozici bytu je 3 + kk, přičemž je otočen do vnitrobloku s výhledem do zeleně. Byt obsahuje obývací pokoj propojený s kuchyňským koutem, ložnici, dětský pokoj, koupelnu a samostatné wc. Základy jsou izolované 50

betonové pasy. Svislé nosné konstrukce tvoří železobeton v kombinaci se zdivem, stropy jsou železobetonové. Příčky jsou z keramického zdiva. Střecha je rovná, klempířské prvky plastové. Vnitřní povrch tvoří dvouvrstvé vápenné omítky, vnější povrch je zateplen. Dveře jsou obložkové, okna plastová. Vytápění je ústřední. Elektroinstalace světelná třífázová, vnitřní vodovod a kanalizace jsou vedeny v plastu, ohřev teplé vody je centrální. Plyn v lokalitě není. Nejvyšší a nejlepší využití Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat několik kritérií, mezi která patří především dodržení právních předpisů, fyzická a finanční proveditelnost a samozřejmě co nejvyšší ziskovost. Majetek, který je předmětem ocenění, splňuje, podle našeho názoru, podmínku právní přípustnosti. Technický stav bytu umožňuje jeho využívání, je tedy splněna podmínka okamžité využitelnosti. Podmínka nejvyšší ziskovosti splněna je také splněna, neboť byt využívá vlastník pro vlastní potřebu.

Ocenění Porovnávací metoda Tržní hodnota majetku jako celku Pozemek není oceňován samostatně, jeho tržní hodnota je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Pro analýzu jsme využili byty ve stejné či porovnatelné lokalitě, se stejnou dispozicí. Uvedené nemovitosti byly nebo jsou nabízeny k prodeji. Jako porovnávací jednotku jsme stanovili jeden metr čtvereční čisté využitelné plochy. Na základě uvedených předpokladů jsme toho názoru, že tržní hodnota nemovitosti zjištěná porovnávací metodou je:

2 760 000 Kč

51

Podrobný výpočet je uveden v přiložené tabulce:

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Byt

Porovnávaná nemovitost


1


2

Byt

Parcelní číslo Adresa Blachutova Marie nemovitosti Podvalové Katastrální území Čakovice Čakovice Obec Praha Praha Okres Praha 9 Praha 9 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

3

Byt

Byt

Oderská

Jizerská

Čakovice Praha Praha 9

Čakovice Praha Praha 9

pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 63,5 75 70 jednotek Prodejní cena X 3 500 000 2 910 000 celkem Prodejní cena bez 3500000 2910000 ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

57500

12.6.2010

9.6.2010

25.5.2010

1

1

1

46666,66667

41571,42857

57500

Nabídka

Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

Břemeno zástavní, břemena vztahující se k inženýrským sítím

2990000

41571,42857

Upravená hodnota

Prodej

2 990 000

46666,66667

Korekce

D. Právní údaje Druh transakce

52

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

42000

37414,28571

51750

Břemena Nezjištěno vztahující se k inženýrským sítím


52

Nezjištěno

1

0,95

0,95

42000

35543,57143

49162,5

Existence věcných Ano břemen

Ano

Nezjištěno


Využití podle územního plánu

Bytová, vícepodlažní

1

0,95

0,95

42000

33766,39286

46704,375



Kolaudační rozhodnutí

Ano

1

1

42000

33766,39286

46704,375

Ano

Ano

1

1

1

42000

33766,39286

46704,375

Ne

Ne



1

Korekce

Jiná právní Ne omezení a závazky


Ano

Upravená hodnota

Nezjištěno

Ne

1

1

1

42000

33766,39286

46704,375

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Stejná

Stejná


Technický stav objektu

Novostavba

1

1

1

42000

33766,39286

46704,375

Novostavba


Technická vybavenost budovy

Dobrá

Dobrá

1

1,1

42000

33766,39286

51374,8125

Dobrá 1

1,1

42000

33766,39286

56512,29375

Dobrá

Korekce

Další možný Omezený rozvoj nemovitosti Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

MHD

MHD

53

Dobrá

1

1

1

42000

33766,39286

56512,29375

Omezený

Korekce

Dožilé

1

Dobrá

Upravená hodnota

Dům po rekonstrukci

1

Korekce

Funkční využitelnost budovy

Novostavba

Dobrá

Upravená hodnota

Stejná

Omezený

Omezený

1

1

1

42000

33766,39286

56512,29375

MHD

MHD


Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

1

42000

33766,39286

56512,29375

Dobrá

Upravená hodnota

Atraktivita objektu Dobrá

1

1

42000

33766,39286

56512,29375

Dobrá

Upravená hodnota

Příslušenství bytu

1

1

42000

33766,39286

56512,29375

Stejné


1

1

42000

33766,39286

56512,29375

Větší


Menší

0,9

0,9

1,1

37800

30389,75357

62163,52313

Obdobný

Korekce

Stejné

1

Větší

Podíl hodnoty pozemku

Dobrá

1

Stejné

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Dobrá

1

Dobrá

Korekce

Jiná korekce

1

Dobrá

Korekce

Jiná technická korekce

1

Obdobný

Obdobný

1

1

1

37800

30389,75357

62163,52313

43 451

37 800

30 390

62 164

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

2 759 144

2 835 000

2 127 283

3 232 503

0

0

0

0

Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

2 759 144

2 835 000

2 127 283

3 232 503

Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

2 760 000

54

Příjmová metoda V případě, že oceňovaný majetek může generovat zisk, je oceňován i pomocí příjmové metody. Ocenění je provedeno kapitalizací možného čistého příjmu z pronajatého majetku v míře, která zahrnuje investiční riziko spojené s vlastnictvím daného majetku. Nejdříve je třeba stanovit hrubý příjem, který oceňovaný majetek může vytvářet. Zároveň je třeba stanovit případnou neobsazenost nemovitosti a provozní náklady, o ty je snížen hrubý příjem a dostaneme tak příjem provozní. Čistý provozní příjem (před odečtením daně) získáme odečtením rezervy na renovace od příjmu provozního. Tržní hodnotu stanovíme pomocí přímé kapitalizace. Výše možného budoucího příjmu vychází z průměrného tržního nájemného (bez poplatků za služby) v obdobných bytových domech ve stejné nebo srovnatelné lokalitě. Provozní náklady byly určeny jako procento z budoucího hrubého příjmu. Tržní hodnota oceňovaného majetku na základě příjmové metody stanovena takto:

1 385 000 Kč Podrobný výpočet je uveden v tabulce: Příjmová metoda - přímá kapitalizace Hrubý příjem z pronájmu 12 000 Kč/p.m * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

144 000 5%

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Ostatní provozní náklady

7 200 136 800 15 000 5 000 1 000 5 000

Provozní příjem Čistý provozní příjem

110 800 110 800

Míra kapitalizace (dle přílohy č.16 vyhlášky) Indikovaná hodnota

8% 1 385 000

55

Nákladová metoda v tomto případě nebyla použita, neboť není pro ocenění bytu vhodná.

Rekapitulace Na základě použitých metod byla tržní hodnota majetku stanovena takto: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 760 000

80

2 208 000

Příjmová metoda

1 385 000

20

277 000

neaplikována

0

0

Nákladová metoda Výsledná cena

2 485 000

Zaokrouhleno

2 490 000

Oceňovaný majetek patří mezi běžně nabízené na trhu. Porovnávací metoda tedy, z našeho pohledu, nejlépe vystihuje poměr mezi nabídkou a poptávkou týkající se tohoto druhu majetku. Z uvedených důvodů byla tržní hodnotě zjištěné touto metodou přisouzena váha 80%. Příjmové metodě byla přisouzena váha 20%, vzhledem k tomu, že se jedná o majetek, který je majitelem využíván pro vlastní bydlení, ale může být i pronajímán. Tržní hodnota stanovena nákladovou metodou nebyla zjišťována. Na základě výše uvedeného jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňované nemovitosti jako celku činí

=2 490 000 Kč (slovy:Dvamilionyčtyřistadevadesáttisíckorunčeských)

56

Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Informace, které jsme získali z jiných zdrojů a jsou použity v této zprávě, jsou věrohodné, ale ve všech případech nebylo provedeno jejich ověření. Údaje týkající se rozměru pozemku, budov a staveb byly získány z veřejných evidencí nebo naším šetřením a nebyly dále ověřovány. Oceňovaný majetek byl prověřen pouze pomocí nedestruktivních metod. Předpokládá se, že oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé nebo nebezpečné materiály. Nebereme žádnou zodpovědnost za případné změny v tržních podmínkách. Zjištěná tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

57

Výpis z katastru nemovitostí – využito nahlížení do katastru Informace o jednotce Číslo jednotky

930/83

V budově

č.p. 930

Číslo LV:

2276

Typ jednotky:

byt nebo nebytový prostor

Způsob využití:

byt

Podíl

jednotky

na

společných částech domu: Katastrální území:

635/76702 Čakovice 731561


Adresa

Podíl

Vladimír Čtveráček Růženy Svobodové 1407/105, Znojmo, 669 02 1/2 Marta Pipalová

Mudr. Jana Janského 2584/3, Znojmo, 669 02

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Věcné břemeno (podle listiny) Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

58

1/2

Katastrální mapa – využito nahlížení do katastru

Mapa Prahy

Zdroj: www.mapy.cz

59

Fotodokumentace Obývací pokoj s kuchyňským koutem

60

Dětský pokoj

Ložnice

61

6.3 Ocenění bytového domu Ocenění nemovitosti 03/2010 o ceně bytového domu v Praze, Horní 1463/4, Nusle, včetně příslušenství a pozemku p.č. 2371, vše zapsáno na LV č. 787 pro k.ú.Nusle

Objednatel posudku:

???

Účel posudku:

stanovení aktuální tržní hodnoty nemovitosti

Podle stavu ke dni 16. 6. 2010 odhad vypracovala: Zuzana Kasalová Severovýchodní VI. 1560 141 00 Praha 4

Odhad obsahuje 17 stran včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze 16. 6. 2010

62

Nález Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytový dům Horní 1463/4 14000 Praha Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z LV č.787 pro k.ú. Nusle (využito nahlížení do katastru) - kopie snímku katastrální mapy (využito nahlížení do katastru) - mapa Prahy - fotodokumentace Oceňovaný majetek je zapsán na listu vlastnictví 787, katastrální území Nusle, okres Hlavní město Praha, obec Praha 4. Oceňovaný bytový dům má 18 bytových jednotek, z toho 12 bytových jednotek je pronajímáno za tržní nájemné, 6 bytových jednotek je pronajímáno za regulované nájemné.

Smlouvy o pronájmu jsou v případě tržního

nájemného na dobu určitou 1 rok, smlouvy o pronájmu s regulovaným nájemným jsou uzavřeny na domu neurčitou. Z dostupné dokumentace bylo zjištěno, že vlastnická práva k majetku jsou omezena břemenem nájemních smluv a dále skutečností, že se jedná o lokalitu památkově chráněného území. Tato zpráva zohledňuje všechny skutečnosti, které mají vliv na cenu obvyklou vyplývající z uzavřených nájemních smluv. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění bylo přihlédnuto k těmto faktorům: •

Poloha, rozloha, tvar a možnost využití pozemku

•

Velikost, technický stav a možnost využití stávající budovy

•

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

•

Relativní poptávka po stejném druhu nemovitostí

•

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o opotřebení

•

Výši nájemného podobných bytových domů v okolí

•

Očekávaný čistý zisk z možného tržního pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Ocenění se vztahuje pouze na budovy, stavby a pozemky.

63

Výměry budov a staveb byly převzaty z dokumentů, které předložil klient a nebyly dále ověřovány. Popisné informace Lokalita Oceňovaný bytový dům č. p. 1463, v městské čtvrti Praha Nusle, v blízkosti parku Jezerka. Celá lokalita je postupně modernizována, je oblíbená díky snadnému spojení s centrem města. V dosahu je tramvajová i autobusová zastávka, v docházkové vzdálenosti je i stanice metra Pražského povstání. V lokalitě je možnost kulturního vyžití, několik minut od bytového domu je Divadlo Na Jezerce. Nusle nabízejí veškerou občanskou vybavenost – školy, obchody, banky, restaurace. Parkování je v omezené míře možné pouze na veřejném prostranství, pozemek ve vnitrobloku nelze pro tyto potřeby využít. Oceňovaný majetek Podle dostupných informací je bytový dům pronajímán – jedná se o bytové jednotky. Nebytové prostory pronajímány nejsou. Bytový dům je využíván k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek tvoří celek pozemku a bytového domu. Historie Bytový dům byl postaven v roce 1930. Všechny byty v domě mají dispozici 1 + kk, případně 1 + 1. Bytový dům byl vždy využíván pouze k nájemnímu bydlení. Dům byl průběžně udržován, proběhla rekonstrukce elektroinstalace ve společných prostorách domu. Dále byly rekonstruovány rozvody vody a kanalizace, dále došlo k výměně střešní krytiny a klempířských prvků. Klempířské prvky byly vyměněný v rozsahu žlaby, svody, oplechování střechy a komínů, vše provedeno z pozinkovaného plechu. Zároveň byl obnoven bleskosvod tak, aby splňoval současné normy. Ve stejném roce byly ve čtyřech bytových jednotkách rekonstruovány rozvody elektroinstalace, kanalizace a plynu. Společné prostory jsou běžně udržovány. Pozemek Ocenění se týká pozemku s parcelním číslem 2371 o rozloze 282 m2 . Pozemek je rovinného charakteru a z větší části je zastavěn objektem oceňovaného bytového domu. Nezastavěnou část tvoří „dvorek“ s travním porostem.

64

Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky inženýrských sítí – plyn, elektřina, voda a kanalizace. Bytový dům Jedná se o dům postavený v blokové zástavbě. Bytový dům má klasickou svislou zděnou nosnou konstrukci, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové. Základy jsou betonové pasy. Krov je dřevěný vaznicový, střešní krytina jsou pálené hladké tašky, položené ve dvou vrstvách. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrch jsou dvouvrstvé vápenné omítky, vnější břízolitové omítky. Okna jsou dřevěná špaletová. Vytápění je etážové. Ohřev vody zajišťují bojlery. Ve všech bytech je rozvod elektroinstalace. Současné využití majetku Oceňovaný bytový dům tvoří ke dni ocenění tyto položky: 11 bytových jednotek s dispozicí 1 + 1 o výměrách 38 – 53,4 m2 7 bytových jednotek s dispozicí 1 + kk o výměrách 29 – 31 m2 Z toho: 4 byty jsou po kompletní rekonstrukci 12 bytů je v pronájmu za tržní nájemné 6 bytů je v pronájmu za regulované nájemné Nejvyšší a nejlepší využití Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat několik kritérií, mezi která patří především dodržení právních předpisů, fyzická a finanční proveditelnost a samozřejmě co nejvyšší ziskovost. Majetek, který je předmětem ocenění, splňuje, podle našeho názoru, podmínku právní přípustnosti, neboť je v katastru nemovitostí evidován jako bytový dům. Technický stav bytového domu umožňuje jeho využívání, je tedy splněna podmínka okamžité využitelnosti. Podmínka nejvyšší ziskovosti splněna není, neboť v bytovém domě jsou bytové jednotky pronajímány za regulované nájemné. Nejvyšší a nejlepší využití nastane po zrušení regulovaného nájemného, které umožní tyto bytové jednotky pronajímat za nájemné tržní.

65

Ocenění Porovnávací metoda Tržní hodnota pozemku Při zjišťování tržní hodnoty pozemku jsme vycházeli z předpokladu, že je pozemek volný a je na něm možné provést zástavbu. Porovnání jsme provedli se třemi pozemky v podobné lokalitě, které jsou momentálně v nabídce realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny nabídkové, byla provedena příslušná korekce. Porovnávací jednotkou byla stanovena cena za m2. Tržní hodnota pozemku souvisejícího s oceňovaným bytovým domem k dnešnímu dni činí: 9 157 000 Kč Výpočty použité pro stanovení výše uvedené hodnoty jsou uvedeny v tabulce: Příloha č. 1 - TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 pozemku Název pozemku Horní stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 2371 N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Nusle Nusle Nusle Obec Praha Praha Praha Okres Praha 4 Praha 4 Praha 4 B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X celkem Rozloha pozemku 282 v m2 Cena za 1 m2 X Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

Porovnávaný pozemek 3 stavební parcela N/A Modřany Praha Praha 4

8 490 000

32 000 000

6 990 000

148

823

765

57364,86486 5.5.2010 1 57364,86486

38882,13852 28.5.2010 1 38882,13852

9137,254902 7.6.2010 1 9137,254902

66

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Nabídka 0,9 51628,37838

Nabídka 0,9 34993,92467

Nabídka 0,9 8223,529412

Absolutní vlastnictví 1 51628,37838



Bez věcných břemen 1 51628,37838



Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1 51628,37838

1 34993,92467

1 8223,529412

Ano 1 51628,37838

Ano 1 34993,92467

Ano 1 8223,529412

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota

1 51628,37838

1 34993,92467

1 8223,529412

Stejná 1 51628,37838

Stejná 1 34993,92467

Horší 1,05 8634,705882

Pravidelný 1 51628,37838



Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Rovinný

Rovinný 1 51628,37838

Rovinný 1 34993,92467

Rovinný 1 8634,705882

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 51628,37838

1 34993,92467

1 8634,705882

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných břemen břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle Bytový dům územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní Nejsou omezení a závazky

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

67

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

1 51628,37838

1 34993,92467

1 8634,705882

Autobus, tramvaj,metro


Autobus, tramvaj

1 51628,37838

1 34993,92467

1,05 9066,441176

Omezené

Omezené

Dobré

1 51628,37838

1 34993,92467

0,95 8613,119118

Ne

Ne

Ne

1 51628,37838

1 34993,92467

1 8613,119118

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 51628,37838

1 34993,92467

1 8613,119118

Obdobná 1 51628,37838

Větší 1,05 36743,6209

Větší 1,05 9043,775074

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 51628,37838

1 36743,6209

1 9043,775074

51628,37838

36743,6209

9043,775074

148 7641000

823 30240000

765 6918487,931

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo číslo parcely

výměra v m2

1 Celkem

282 282

jednotková tržní hodnota hodnota v Kč/m2 32471,92478 9 157 083 9 157 083


Korekce Upravená hodnota Dopravní Omezené dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická Neaplikováno korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Možná neaplikováno zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 32471,92478 hodnota 1 m2 Rozloha pozemku 282 Celková 9157082,789 porovnávací hodnota

2371

68

Tržní hodnota celku Při oceňování majetku jako celku jsme vycházeli z informací o bytových domech, které byly v nedávné době nabízeny k prodeji.

Porovnávané bytové domy se nacházejí ve

srovnatelných lokalitách. Porovnávací jednotkou v tomto případě byla celková zastavěná plocha. Současná tržní hodnota oceňované nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou k dnešnímu dni činí:

38 822 000 Kč a je kalkulována takto: (1240 * 23923) + 9 156 104 = 38 821 476 Kč Výpočty ke stanovení hodnoty jsou uvedeny v tabulce: Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Bytový ul.Horní




1

2

3

dům Bytový dům Bytový dům, Bytový dům, ul. Dolní Svatoslavova ul. Mojmírova

Parcelní číslo 787 Adresa nemovitosti Katastrální území Nusle Nusle Obec Praha Praha Okres Praha 4 Praha 4 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

282

309

Nusle Praha Praha 4

Nusle Praha Praha 4

580

507

Hodnota za 1 m2 32 472 32 472 32 472 32 472 pozemku Hodnota pozemku 9 157 104 10 033 848 18 833 760 16 463 304 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

69

Počet srovnávacích 1240 jednotek Prodejní cena X celkem Prodejní cena bez 29664372,31 ceny pozemku

1 119

500

1 280

80 961 000

22 400 000

31 500 000

70927152

3566240

15036696

Cena za 1 X porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Břemeno nájemních smluv Korekce Upravená hodnota Existence věcných Ano břemen

63384,40751

7132,48

11747,41875

11.6.2010 1 63384,40751

8.6.2010 1 7132,48

8.4.2010 1 11747,41875

Nabídka 0,9 57045,96676

Nabídka 0,9 6419,232

Nabídka 0,9 10572,67688

Břemeno nájemních smluv 1 57045,96676



Ano

Ano

Ano

1

1

1

57045,96676

6419,232

10572,67688

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1 57045,96676

1 6419,232

1 10572,67688

Ano

Ano

Ano

1 57045,96676

1 6419,232

1 10572,67688

Památkově chráněné území 1 57045,96676

Památkově Památkově chráněné území chráněné území 1 1 6419,232 10572,67688

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Bytový dům

Ano

Památkově chráněné území

70

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický objektu Korekce

Dobrá

Stejná

Stejná

1 57045,96676

1 6419,232

1,1 11629,94456

stav Dům po Dům po částečné rekonstrukci rekonstrukci 0,9

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce

Stejná

Dobrá

Bytový dům

Upravená hodnota Další možný rozvoj Omezený nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní autobus, obslužnost tramvaj,metro Korekce Upravená hodnota Dopravní Omezená dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická neaplikováno korekce

Dům po Dům před částečné rekonstrukcí rekonstrukci 1 1,1

51341,37008

6419,232

12792,93902

Dobrá

Dobrá

Průměrná

1

1

1,1

51341,37008

6419,232

14072,23292

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

51341,37008

6419,232

14072,23292

Omezený

Možnost podkroví 0,9 5777,3088

Omezený 1 14072,23292

1 51341,37008 autobus, tramvaj, metro 1

autobus, tramvaj, metro

autobus, tramvaj,metro

1

1

51341,37008

5777,3088

14072,23292

Omezená

Omezená

Omezená

1 51341,37008

1 5777,3088

1 14072,23292

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 51341,37008

1 5777,3088

1 14072,23292

neaplikováno

neaplikováno

neaplikováno

71

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce neaplikováno Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

1 51341,37008

1 5777,3088

1 14072,23292

Stejná

Menší

Stejná

1 51341,37008

1,1 6355,03968

1 14072,23292

neaplikováno 1 51341,37008



Porovnávací hodnota 1 jednotky

23 923

51 341

6 355

14 072

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

29 664 372

57 450 993

3 177 520

18 012 458

9 157 104

10 033 848

18 833 760

16 463 304

Celková porovnávací hodnota

38 821 476

67 484 841

22 011 280

34 475 762

Příjmová metoda V případě, že oceňovaný majetek může generovat zisk, je oceňován i pomocí příjmové metody. Ocenění je provedeno kapitalizací možného čistého příjmu z pronajatého majetku v míře, která zahrnuje investiční riziko spojené s vlastnictvím daného majetku. Nejdříve je třeba stanovit hrubý příjem, který oceňovaný majetek může vytvářet. Zároveň je třeba stanovit případnou neobsazenost nemovitosti a provozní náklady, o ty je snížen hrubý příjem, čímž je stanoven příjem provozní. Čistý provozní příjem (před odečtením daně) získáme odečtením rezervy na renovace od příjmu provozního. Tržní hodnotu stanovíme pomocí přímé kapitalizace. Výše možného budoucího příjmu vychází z průměrného tržního nájemného (bez poplatků za služby) v obdobných bytových domech ve stejné nebo srovnatelné lokalitě. Provozní náklady byly určeny jako procento z budoucího hrubého příjmu.

72

Tržní hodnota oceňovaného majetku byla na základě příjmové metody stanovena takto:

24 168 000 Kč Výpočty ke stanovení hodnoty jsou uvedeny v tabulce: Příjmová metoda - přímá kapitalizace Příjem z pronájmu - regulované nájemné Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

158 400 1 368 000 0%

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Ostatní provozní náklady

1 526 400 1 526 400 60 000 32 000 13 000 0

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

1 421 400 200 000 1 221 400

Míra kapitalizace (dle přílohy č.16 vyhlášky) Indikovaná hodnota

5% 24 428 000

Nákladová metoda Tržní hodnota pozemku se připočítává k upraveným nákladům na pořízení nových staveb. Náklady na pořízení nového majetku odpovídají nákladům na pořízení stejného majetku za aktuální ceny. Výpočet nákladové ceny byl proveden na základě cenového předpisu, podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb.

73

Tržní hodnota majetku stanovená na základě nákladové metody činí:

17 331 000 Kč a je kalkulována následovně: (8 173 836 + 9 157 104) = 17 330 940,45 Kč Výpočet hodnoty nákladovou metodou: Bytový dům - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Suterén: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP: 5.NP: Součet

Zastavěná plocha 187,00 m2 187,00 m2 187,00 m2 187,00 m2 187,00 m2 187,00 m2 1 122,00 m2

Konstrukční výška 2,60 m 2,85 m 2,85 m 2,85 m 2,85 m 2,80 m

Součin 486,20 m3 532,95 m3 532,95 m3 532,95 m3 532,95 m3 523,60 m3 3 141,60 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 3 141,60 / 1 122,00 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 122,00 / 6 = 187,00 m2 Obestavěný prostor: Spodní stavba: 187,0*2,6 Vrchní stavba: 187,0*14,2 Zastřešení: 187,0*4,22/2

= = =

486,20 m3 2 655,40 m3 394,57 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

3 536,17 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy:

betonové pasy zděné tl. 45 cm a více rovné

74

Hodnocení standardu

Část [%]

S S S

100,00 100,00 100,00

4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

dřevěný vázaný pálená krytina hladká ve dvou vrstvách pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady standardní hladké plné dveře dřevěná špaletová standardní etážové světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler standardní WC, umyvadla, vana minimální

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podíl standardu [%] zemních S 6,00

1. Základy včetně prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace:

S S S S S S S S X S S S S S S S S P S S C P X

S S S S S S S S S S S S S S S S S

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20

75

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20

20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: P 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: P Součet upravených objemových podílů:

0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,46

0,40 0,97 1,80 3,80 0,00 2,58 94,55

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9455

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP Stáří Živ. [%] [%] [%] 1. Základy: S 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 3. Stropy: S 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 10. Schody: S 3,00 11. Dveře: S 3,20 12. Vrata: C 0,00 13. Okna: S 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 15. Vytápění: S 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 21. Ohřev vody: P 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 24. Výtahy: C 1,30 25. Ostatní: P 5,60 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

76

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00

6,00 6,35 74 18,80 19,89 74 8,20 8,67 74 5,30 5,61 74 2,40 2,54 6 0,70 0,74 6 6,90 7,30 74 3,10 3,28 74 2,10 2,22 33 3,00 3,17 74 3,20 3,38 74 0,00 0,00 5,40 5,71 35 3,10 3,28 12 4,70 4,97 74 5,20 5,50 6 0,40 0,42 6 3,30 3,49 6 3,20 3,38 6 0,40 0,42 22 0,97 1,03 12 1,80 1,90 12 3,80 4,02 12 0,00 0,00 2,58 2,73 12 0,00 0,00 94,55Opotřebení:

175 140 140 110 50 60 74 74 40 140 80 65 47 79 30 40 30 40 35 30 22 45 55

Opotř. části 42,29 52,86 52,86 67,27 12,00 12,00 100,00 100,00 82,50 52,86 92,50 0,00 53,85 25,53 93,67 20,00 15,00 20,00 15,00 62,86 40,00 54,55 26,67 0,00 21,82 0,00

Opotř. z celku 2,683 10,510 4,584 3,771 0,305 0,074 7,298 3,280 1,832 1,677 3,131 0,000 3,075 0,837 4,656 1,100 0,063 0,698 0,508 0,266 0,409 1,038 1,072 0,000 0,594 0,000 53,467

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): 2,1620

= * * * * * *

2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9553 1,0500 0,9455 1,2000

Základní cena upravená

=

4 967,43 Kč/m3

=

17 565 676,94 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 53,467 % Úprava ceny za opotřebení

-

9 391 840,49 Kč

Bytový dům - zjištěná cena

=

8 173 836,45 Kč

3 536,17 m3 * 4 967,43 Kč/m3

Plná cena:

Rekapitulace Na základě výše použitých metod byla tržní hodnota majetku stanovena takto: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

38 822 000

60

23 292 886

Příjmová metoda

24 168 000

30

7 250 400

Nákladová metoda

17 331 000

10

1 733 100

Výsledná tržní hodnota

32 276 386

Zaokrouhleno

32 276 000

Oceňovaný majetek patří mezi běžně nabízené na trhu. Porovnávací metoda tedy, z našeho pohledu, nejlépe vystihuje poměr mezi nabídkou a poptávkou týkající se tohoto druhu majetku. Příjmové metodě byla přisouzena váha 30%, vzhledem k tomu, že se jedná o majetek 77

investiční, kdy majitel předpokládá schopnost generovat zisk. Oceňovaný bytový dům obsahuje jak byty pronajímané za regulované nájemné, tak byty pronajímané za nájemné tržní. Schopnost produkovat příjem je tak částečně omezena. Tržní hodnota stanovena nákladovou metodou slouží v tomto případě jako korektor hodnot, které byly zjištěny pomocí jiných dostupných metod. Z tohoto důvodu byla této hodnotě přiřazena váha 10%. Na základě výše uvedeného jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňované nemovitosti jako celku činí

=32 276 000 Kč (slovy: Třicetdvamilionůdvěstěsedmdesátšesttisíckorunčeských)

Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Informace, které jsme získali z jiných zdrojů a jsou použity v této zprávě, jsou věrohodné, ale ve všech případech nebylo provedeno jejich ověření. Údaje týkající se rozměru pozemku, budov a staveb byly získány z veřejných evidencí nebo naším šetřením a nebyly dále ověřovány. Oceňovaný majetek byl prověřen pouze pomocí nedestruktivních metod. Předpokládá se, že oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé nebo nebezpečné materiály. Nebereme žádnou zodpovědnost za případné změny v tržních podmínkách. Zjištěná tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

78

Výpis z katastru nemovitostí – využito nahlížené do katastru Informace o parcele Parcelní číslo:

2371

Výměra [m2]:

282


Nusle 728161

Číslo LV:

787

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

1463


Adresa

Podíl

Mgr. Jana Černá

Jihovýchodní III 856/46, Praha, Záběhlice, 141 00 2/3

David Gruževský Keplerova 215/14, Praha, Hradčany, 118 00

1/6

Kamil Gruževský Horní 1463/4, Praha, Nusle, 140 00

1/6

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy

79

Název Změna výměr obnovou operátu

80

Výpis z katastru nemovitostí – využito nahlížení do katastru Informace o budově č.p.:

1463

Část obce:

Nusle

Číslo LV:

787

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

bytový dům


Nusle 728161

Na parcele:

2371


Adresa

Podíl

Mgr. Jana Černá

Jihovýchodní III 856/46, Praha, Záběhlice, 141 00 2/3

David Gruževský Keplerova 215/14, Praha, Hradčany, 118 00

1/6

Kamil Gruževský Horní 1463/4, Praha, Nusle, 140 00

1/6

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

81

Katastrální mapa území – využito nahlížení do katastru

82

Mapa Prahy

Zdroj: www.mapy.cz

83

Fotodokumentace

84

7 Analýza trhu lokalita Praha – východ 7.1 Popis lokality Okres Praha východ je součástí Středočeského kraje. Sídlem okresu je hlavní město Praha, ta však není součástí okresu. Okres Praha východ zahrnuje k 31. 12. 2008 celkem 110 obcí, včetně 4 městysů a 8 měst. K 1. 1. 2010 žije v okrese Praha východ 141 216 obyvatel. Průměrný věk je 38,5 roku, toto číslo je druhé nejnižší (první je okres Praha západ). Nízký průměrný věk je pravděpodobně způsoben migrací mladých lidí do okolí Prahy, kde je cenově dostupnější bydlení a zároveň je na dosah dostatek pracovních příležitostí v hlavním městě. Rozloha okresu je 754,89 km2 a zaujímá tak 6,9% rozlohy Středočeského kraje. Zemědělská půda tvoří 65% plochy okresu, lesy pak zabírají 22,6%. V okrese má tradici zpracování barevných kovů, dále strojírenský, dřevozpracující a potravinářský průmysl. Soustředí se především do lokality Říčan, Velkých Popovic a Čelákovic. Na území okresu v obci Vodochody se nachází tovární letiště Aero Vodochody a.s., v současnosti se jedná o našeho největšího zbrojního výrobce proudových letadel. Letiště ve Vodochodech by se mělo brzy změnit na letiště mezinárodní s kapacitou 15 stání pro letadla především nízkonákladových a charterových přepravců. Projekt je ve stadiu připomínek, provoz by měl být zahájen koncem roku 2012. Na území okresu leží i Lázně Toušeň. Okres je zároveň využíván jako oblíbená rekreační lokalita nejen pro Pražany. Lokalita je bohatá poměrně bohatá na historické a kulturní památky, např. zámek v Brandýse nad Labem, menší sídla jako jsou Pyšely, Panenské Břežany nebo Štiřín. Ve Staré Boleslavi najdeme kostel sv. Václava. V okrese se díky dopravní obslužnosti, kterou zajišťují mimo jiné dálnice D1 - Brno, D8 – Litoměřice a D11 - Poděbrady, rozvíjí komerční zóny.

7.2 Lokalita Brandýs nad Labem – Stará Boleslav Město Brandýs nad Labem – Stará Boleslav leží na obou březích Labe jihovýchodně od Prahy ve vzdálenosti zhruba 20 km. Původně dvě historická města Brandýs nad Labem a Stará Boleslav byly v roce 1960 sloučeny v jeden administrativní celek. Název města je tak nejdelší v České republice.

85

Nejznámějším místem Staré Boleslavi je bazilika sv. Václava. Na tomto místě stál původně kostelík sv. Kosmy a Damiána. Zda byl pravděpodobně zavražděn kníže Václav (r. 929). Toto místo se stalo poutním místem a symbolem tradic, koncem září se zde konají svatováclavské oslavy. Koncem 80. let 20. století proběhl ve městě archeologický výzkum. Ten potvrdil, že hradiště v lokalitě bylo osídleno již na počátku 10. století. V roce 1992 byla historická jádra obou měst prohlášena za památkové zóny. Město má výbornou občanskou vybavenost i dopravní obslužnost. Lokalita je také vyhledávána turisty, kteří k rekreaci využívají okolní jezera či cyklostezky.

7.2.1 Stavební pozemky Nabídkové ceny stavebních pozemků, které mají vybudovány inženýrské sítě minimálně k hranici pozemku, se v této lokalitě pohybují v rozmezí 1 150 Kč – 3 000 Kč za m2 v závislosti na velikosti pozemku. V nabídce se objevují i pozemky velikostí vhodné pro developerské projekty. Nabídkové ceny se pak pohybují ve spodní hranici výše uvedených cen. V lokalitě je možné zakoupit i pozemky, které jsou vhodné jako investice v případě změny územního plánu.

7.2.2 Pozemky pro komerční využití Nabídkové ceny pozemků pro komerční využití se pohybují v rozmezí 1 290 Kč – 2 000 Kč. Ceny pozemků jsou závislé především na dopravní obslužnosti.

7.2.3 Rodinné domy Ceny rodinných domů, které jsou uváděny na internetových stránkách realitních kanceláří, mají poměrně široký rozptyl. Je zde možné najít novostavby s menším pozemkem a dispozicí 3 + 1 v ceně 2 790 000 Kč, stejně tak ovšem domy starší se stejnou dispozicí a pozemkem zhruba dvojnásobným za cenu 4 999 000 Kč, přičemž lokalita je takřka stejná. Cena za m2 užitné plochy se pohybuje v rozmezí 14 960 Kč – 71 410 Kč.

7.2.4 Byty Byty s menší dispozicí 1 + kk či 1 + 1 jsou nabízeny především v rámci developerských projektů. Nabídkové ceny se pohybují v rozsahu 31 150 Kč – 35 470 Kč za m2. V případě bytů s uvedenou dispozicí v osobním vlastnictví ve starších cihlových domech je cena

86

přibližně 30 000 Kč za m2. Byty ve vlastnictví družstevním jsou zhruba o 5 000 Kč – 8 000 Kč za m2 levnější. Byty s dispozicí 2 + kk nebo 2 + 1 patří mezi velmi žádané. Jsou nabízeny v původní panelové zástavbě, zde se nabízené ceny bytů pohybují v rozmezí 27 000 Kč za m2 bez ohledu na to, zda se jedná o vlastnictví osobní nebo družstevní. V rámci developerských projektů se ceny bytů pohybují v rozmezí 31 000 Kč – 68 000 Kč za m2. Byty o velikosti 3 + kk a 3 + 1 jsou nabízeny především v panelové zástavbě a družstevním vlastnictví. Nejnižší nabídkové ceny jsou na hranici 21 000 Kč za 1 m2, nejvyšší pak dosahují 31 000 Kč za m2. Pokud se jedná o bytovou jednotku v rámci developerského projektu, pohybuje se nabídková cena okolo 45 000 Kč za m2. Byty s dispozicí 4 + kk a 4 + 1 se opět prodávají především ve starší panelové zástavbě. Jsou nabízeny za nabídkové ceny minimálně 26 000 Kč za m2, maximálně 30 000 Kč za m2. Developerské projekty byty s touto dispozicí takřka nenabízejí. Nabídek na prodej bytů s větší dispozicí je v současné době minimálně.

7.2.5 Rekreační objekty Nabídky na prodej chat v této lokalitě takřka neexistují. Dřevěná chata o velikostí 32 m2 má nabídkovou cenu 679 000 Kč.

7.2.6 Objekty komerční V lokalitě jsou nabízeny sklady, obchodní prostory, zemědělské objekty, výrobní haly. Rozsah nabídkových cen je závislý na umístění objektu, dopravní obslužnosti, dostupnost inženýrských sítí.

7.2.7 Pronájmy - rodinné domy Pronájmy rodinných domů v lokalitě, respektive jejich nabídkové ceny se pohybují okolo 11 000 Kč za měsíc bez poplatků za služby. Ve většině pronájmů se jedná o rodinné domy alespoň částečně zařízené.

7.2.8 Pronájmy - byty Nabídkové ceny pronájmů jsou ve většině případů uváděny bez poplatků. Nájmy v bytových jednotkách s dispozicí 1 + kk a 1 + 1 se pohybují v částkách 6 500 Kč – 7 000 Kč za měsíc.

87

Bytové jednotky o velikosti 2 + kk, 2 + 1, 3 + kk a 3 + 1 jsou nabízeny za 8 000 Kč za měsíc, pokud se jedná o byty v novostavbách, roste cena za pronájem až na 12 000 Kč za měsíc. Opět se jedná o ceny bez poplatků za služby. Byty s jinou dispozicí jsou v současné době v nabídkách realitních kanceláří minimálně.

7.2.9 Pronájmy - komerční prostory Nabídkové ceny pronájmů kanceláří v centru lokality se pohybují v rozmezí 100 Kč za m2 – 200 Kč za m2 bez poplatků za služby. Pronájmy prodejních prostor se drží v rozsahu 160 Kč za m2 – 240 Kč za m2. Skladové prostory se pronajímají za ceny od 60 Kč za m2 – 500 Kč za m2, v ceně je obvykle zohledněna dopravní dostupnost, možnost využití inženýrských sítí, stav nabízené budovy a možnost jejího využití.

7.3 Lokalita Říčany Město Říčany leží zhruba 20 km jihovýchodně od Prahy. Město má velmi příznivé životní prostředí, výbornou dopravní dostupnost a nabízí veškerý komfort spojený s bydlením ve městě, má úplnou občanskou vybavenost. Ve městě najdeme kino, muzeum, je zde několik sportovních klubů, turistické a cyklistické trasy. Na okraji města stojí dětská léčebna respiračních chorob „Olivovna“. Město Říčany se stalo oblíbenou rezidenční lokalitou pro obyvatele, kteří dojíždějí za prací do hlavního města. Počet obyvatel tak rychle roste. První zmínka o Říčanech se objevuje již kolem roku 748. Ve městě najdeme několik historických památek jako je například zřícena hradu z doby Přemyslovců. Tento hrad patřil mezi nejstarší kamenné hrady u nás. V Říčanech najdeme skoro celé průčelí paláce, obranné věže a studni na nádvoří. K dalším zajímavým památkám patří kostel sv. Petra a Pavla, Mariánský sloup nebo „Stará radnice“. Katastrální území město Říčany zahrnuje lokalitu Jažlovice, Kuří u Říčan, Pacov u Říčan, Říčany-Radošovice, Strašín u Říčan a Voděrádky a Říčany u Prahy.

7.3.1 Stavební pozemky Nabídkové ceny stavebních pozemků v lokalitě jsou závislé na velikosti pozemku, dostupnosti inženýrských sítí a samozřejmě možnostech využití pozemku. Dále je třeba brát v úvahu, zda se jedná o stavební pozemek přímo ve městě Říčany nebo se jedná o pozemek na území katastru Říčany.

88

Stavební pozemky ve městě jsou nabízeny za ceny 2 300 Kč za m2 – 4 250 Kč za m2. Ceny stavebních pozemků v ostatních částech katastrálního území se pohybují v rozsahu 1 050 Kč za m2 – 3 700 Kč za m2, nižší ceny se však týkají pozemků o velikosti minimálně 5 000 m2. V lokalitě jsou nabízeny také pozemky v rámci developerských projektů, v tomto případě se ceny (při velikosti pozemku minimálně 1 200 m2) pohybují okolo částky 2 800 za m2.

7.3.2 Pozemky pro komerční využití V nabídce nalezneme pozemek o velikosti 12 000 m2, nachází se na okraji města Říčany. Uvedený pozemek je možné využít pro výstavbu multifunkčního centra, skladů, čerpací stanice. Je výhodně umístěn v blízkosti dálnice D1. Cena za m2 je 2 900 Kč. Jiný pozemek na velmi podobném místě je při velikosti 2 500 m2 nabízena za cenu 1 490 Kč za m2. V lokalitě u budoucího pražského okruhu je k dispozici pozemek o velikosti 6 250 m2, cena 1 390 Kč za m2. Pozemek je součástí budoucí komerční zóny.

7.3.3 Rodinné domy V nabídkách realitních kanceláří převažují rodinné domy s dispozicí 3 + kk nebo 4 + kk, velmi často se jedná o řadové rodinné domy. Nabídkové ceny těchto nemovitostí na území města Říčany se pohybují v rozmezí 22 600 Kč za m2 užitné plochy u rodinného domu z první republiky určeného k rekonstrukci až po 45 000 Kč za m2 užitné plochy u novostavby. V současnosti je v nabídce i činžovní vila určená k rekonstrukci. Užitná plocha této nemovitosti je 594 m2, pozemek má velikost 914 m2, cena za m2 je 12 626 Kč. V nabídce je také vila s užitnou plochou 890 m2 a dispozicí 11 + 2, s pozemkem o velikosti 8 900 m2, na pozemku je mimo jiné jezírko o velikosti 400 m2. Tato vila je nabízena za cenu 61 000 Kč za m2 užitné plochy domu. Je ovšem otázka kdy a za jakých podmínek bude nalezen kupec. Rodinné domy v oblasti katastrálního území mimo město Říčany jsou nabízeny za ceny srovnatelné s lokalitou města.

7.3.4 Byty Byty s dispozicí 1 + kk nebo 1 + 1 jsou nabízeny pouze minimálně a většinou se jedná o nabídky v rámci developerských projektů. Nabídkové ceny těchto bytů se pohybují od 36 000 Kč za m2 až po 55 000 Kč za m2.

89

Cena za m2 u bytů s dispozicí 2 + kk nebo 2 + 1 je minimálně 30 000 Kč, maximálně 56 000 Kč bez rozdílu, zda se jedná o bytovou jednotku v rámci novostavby či panelového domu. Největší zastoupení v nabídkách realitních kanceláří mají byty o velikosti 3 + kk a 3 + 1. Cena za m2 se v těchto případech pohybuje v rozsahu 33 000 Kč za m2 – 42 000 Kč za m2 u bytů v panelových domech. Ceny bytů v novostavbách se pohybují mezi 40 000 Kč za m2 a 55 000 Kč za m2. Bytové jednotky o velikosti 4 + kk a 4 + 1 jsou poměrně hojně zastoupeny v nabídkách realitních kanceláří. Jedná se však především o nabídky bytů v rámci developerských projektů. Cena za m2 je u těchto nabídek minimálně 31 000 Kč za m2, maximálně 60 000 Kč za m2. U bytů v panelových domech se cena pohybuje od 28 000 Kč za m2 až po 35 000 Kč za m2. Byty s větší dispozicí jsou nabízeny ve většině případů v rámci developerských projektů. Ceny se pohybují v rozmezí 58 000 Kč za m2 až po 73 000 Kč za m2.

7.3.5 Rekreační objekty V lokalitě katastrálního území města Říčany je v současné době nabízeno pouze omezené množství objektů k individuální rekreaci. Jejich cena se liší podle typu budovy, jejího stavu a velikosti. Pohybuje se od 290 000 Kč za dřevěnou chatu s užitnou plochou 45 m2 stojící na pronajatém pozemku, až po zděnou chatu o velikosti 126 m2 užitné plochy s možností celoročního užívání za cenu 3 450 000 Kč.

7.3.6 Objekty komerční V současné době je v nabídce víceúčelová budova, kterou je možné využít jako obchodní prostory a kanceláře. Její cena je 9 980 000 Kč, což odpovídá částce 12 665 Kč za m2. Realitní kanceláře dále nabízejí budovu, kterou lze využít jako kanceláře, za cenu 7 000 000 Kč, tedy 10 769 Kč za m2. Ve městě je také k dispozici budova s prostorem pro prodejnu, v patře se nachází bytová jednotka. Cena této nemovitosti je 11 320 000 Kč, 15 297 Kč za m2.

7.3.7 Pronájmy - rodinné domy V nabídce nalezneme rodinný dům s dispozicí 3 + kk s užitnou plochou 70 m2 za cenu 12 000 Kč za měsíc, dům 5 + 1 s terasou, bazénem, užitnou plochou 290 m2 za 35 000 Kč

90

za měsíc či vilu z první republiky s užitnou plochou 380 m2 za 60 000 Kč měsíčně. Ve všech případech se jedná o ceny bez poplatků za služby.

7.3.8 Pronájmy - byty Bytové jednotky s dispozicí 1 + kk a 1 + 1 jsou nabízeny minimálně, cena za pronájem těchto bytů se pohybuje v rozsahu 6 500 Kč – 11 000 Kč za měsíc. Opět se jedná o částku bez poplatků za služby. Nejžádanější bytové jednotky s dispozicí 2 + kk a 2 + 1 jsou nabízeny za 9 500 Kč – 12 000 Kč za měsíc, cena bez poplatků. Byty s dispozicí 3 + kk a 3 + 1 se ve většině případů pronajímají za 15 000 Kč měsíčně + poplatky, v nabídce je však možné nalézt i pronájem za 8 000 Kč + poplatky nebo naopak za 17 000 Kč měsíčně + poplatky. Byty s větší dispozicí jsou v nabídce realitních kanceláří výjimečně.

7.3.9 Pronájmy - komerční prostory Kancelářské prostory jsou nabízeny za 150 Kč za m2 až 250 Kč za m2, jedná se o cenu za měsíc a bez poplatků za služby. Skladové prostory jsou nabízeny v průměru za 120 Kč za m2 za měsíc.

7.4 Lokalita Praha – východ - ostatní Lokalita Praha – východ zahrnuje mimo výše uvedených obcí s rozšířenou působností i obce s pověřeným obecním úřadem. Jedná se o města Čelákovice, Kamenice, Kostelec nad Černými Lesy, Odolena Voda a Úvaly.

7.4.1 Stavební pozemky Zasíťované stavební pozemky v blízkosti Prahy jsou nabízeny v průměru za 3 000 Kč za m2. Nižší cenu lze získat u stavebních pozemků, které nemají kvalitní dopravní dostupnost, v blízkosti nejsou k dispozici prvky občanské vybavenosti, případně se jedná o pozemek s nějakým omezením (věcné břemeno apod.).

7.4.2 Pozemky pro komerční využití Pozemky pro komerční výstavbu se v nabídce realitních kanceláří nabízejí poměrně hojně. Ceny se pohybují od 500 Kč za m2 v lokalitách vzdálenějších od dopravních tepen, až po

91

3 500 Kč za m2 v lokalitách, kde je plánován další rozvoj, ať už dopravní infrastruktury či rezidenčního bydlení.

7.4.3 Rodinné domy V nabídce realitních kanceláří je poměrně velké množství rodinných domů. Jejich cena se pohybuje od 14 000 Kč za m2 užitné plochy u staršího domu před rekonstrukcí s horší dostupností do hlavního města, až po 75 000 Kč za m2 užitné plochy. V lokalitě Mnichovice je však v nabídce také „továrnická vila“ z roku 1965, dříve využívaná jako administrativní budova, za cenu 30 000 Kč za m2. K vile náleží pozemek o velikosti 3 000 m2. Podle informace realitní kanceláře bylo zažádáno o změnu územního plánu a ta byla již schválena.

7.4.4 Byty Realitní kanceláře nabízejí především byty v rámci developerských projektů. Bytové jednotky s dispozicí 1 + kk, 1 + 1 jsou nabízeny za ceny 30 000 Kč – 42 000 Kč za m2. V nabídce jsou i zajímavé loftové byty v lokalitě Škvorec. Vznikly rekonstrukcí bývalého pivovaru. Byty s dispozicí 2 + kk a 2 + 1 jsou nabízeny v průměru za 35 000 Kč za m2 bez ohledu na to, zda se jedná o byt v novostavbě nebo o byt v panelovém domě. K dispozici jsou i byty v domech postavených v nízkoenergetickém standardu. Byty s dispozicí 3 + kk, 3 + 1 jsou nabízeny v původní panelové zástavbě, v rámci developerských projektů, ale v nabídce je i bytová jednotka ve vile či dřevostavbě. Ceny se pohybují v rozmezí 27 000 Kč za m2 – 48 000 Kč za m2. Ceny bytů s větší dispozicí jsou na stejné úrovni jako u bytů s dispozicí 3 + kk.

7.4.5 Rekreační objekty V lokalitě je k dispozici velké množství chat. Jejich nabídková cena se pohybuje v závislosti na typu stavby od 300 000 Kč za dřevěnou chatu s užitnou plochou 35 m2 na pronajatém pozemku až po 3 600 000 Kč za zděný domek s užitnou plochou 75 m2 a pozemkem 918 m2 v blízkosti hlavního města.

92

7.4.6 Objekty komerční V nabídce realitních kanceláří jsou skladové prostory od 345 000 Kč za 43 m2 v panelovém domě až po 60 000 000 Kč za 6 092 m2 a 35 289 m2 pozemku. K dispozici je usedlost ve Zloníně složená ze tří budov, které lze využít jako bytové jednotky nebo kanceláře. Užitná plocha budovy je 400 m2, pozemek má velikost 2 254 m2. Nabídková cena usedlosti je 10 990 000 Kč.

7.4.7 Pronájmy - rodinné domy Realitní kanceláře nabízejí poměrně široké spektrum pronájmů v rodinných domech. Měsíční nájemné bez poplatků za služby se pohybuje od 14 000 Kč za pronájem rodinného domu s dispozicí 3 + kk po 35 000 Kč za pronájem rodinného domu 7 + 1. Pro náročné je k dispozici i nemovitost s užitnou plochou 1 500 m2, pozemkem 4 500 m2 v Mnichovicích. Dům má 7 ložnic, 6 koupelen, 2 bazény – venkovní a vnitřní, je vhodný i jako sídlo firmy. Měsíční nájemné bez poplatků za služby je 65 000 Kč.

7.4.8 Pronájmy – byty Bytových jednotek s dispozicí 1 + kk a 1 + 1 není v nabídce mnoho, jsou nabízeny za ceny v rozsahu 5 500 Kč – 8 000 Kč za měsíc. Jedná se o cenu bez poplatků za služby. Bytové jednotky s dispozicí 2 + kk a 2 + 1 jsou nabízeny za 5 200 Kč – 12 500 Kč za měsíc, cena je bez poplatků za služby. Spodní hranice nájmu se týká bytů v panelových domech, horní hranice pak bytů v novostavbách a lépe dostupných lokalitách jako jsou Čelákovice nebo Úvaly. Byty s dispozicí 3 + kk a 3 + 1 jsou pronajímány za ceny od 10 000 Kč za měsíc bez poplatků za služby po 17 500 Kč měsíčně bez poplatků za služby. Byty s dispozicí 4 + kk a větší jsou nabízeny za 14 000 Kč měsíčně až 20 000 Kč měsíčně bez poplatků za služby.

7.4.9 Pronájmy - komerční prostory Nabídek pronájmů komerčních prostor je v uvedené lokalitě poměrně hodně. V nabídce je hojně zastoupena lokalita Zdiby, kde vznikly nové skladové prostory. Jsou nabízeny v průměru za 150 Kč za m2, kancelářské prostory ve stejné lokalitě jsou nabízeny za 280 Kč za m2, jedná se o cenu za měsíc a bez poplatků za služby. Výhodou této lokality je blízkost dálnice D8 směr Teplice.

93

7.5 Budoucí vývoj Realitní kanceláře tvrdí, že ceny nemovitostí dosáhly svého minima a jejích snižování již nebude pokračovat. Podle zprávy, kterou v polovině června letošního roku vydala Česká národní banka, tomu tak nemusí být. Zpráva ČNB říká, že ceny nemovitostí v České republice jsou stále příliš vysoké. Na další pokles cen může mít vliv především vysoká nezaměstnanost a s ní spojená nižší kupní síla obyvatelstva. V současnosti je výhodnější si nemovitost pronajmout. Nájemné se totiž již delší dobu nezvyšuje, a pokud ano, tak velmi mírně. Počet nově postavených bytů vlivem „ekonomické krize“ klesá. Je stále poměrně složité prodat byt, který zatím existuje pouze na papíře. Prodej pozemků v lokalitě Praha – východ mírně stagnuje, realitní kanceláře některé pozemky nabízejí více než rok. V případě prostor pro komerční využití lze předpokládat mírně se zvyšující poptávku díky lepší dopravní dostupnosti v podobě „pražského obchvatu“.

94

Závěr Cílem mé bakalářské práce bylo shrnutí metod používaných k oceňování pozemku. Metod pro oceňování pozemku existuje celá řada. Využití některé z nich v praxi může být sporné. Správně určit tržní hodnotu pozemku není jednoduché. Do hodnoty pozemku vstupuje celá řada faktorů, které při nesprávné interpretaci mohou hodnotu pozemku výrazně ovlivnit. V odborné literatuře je jako nejvhodnější metoda pro určení hodnoty pozemku doporučována metoda porovnávací. Tuto metodu jsem použila i v praktické části bakalářské práce. Z metod uvedených v této práci, je, z mého pohledu, porovnávací metoda nejobjektivnější. Korekcí lze upravit veškeré klady i zápory porovnávaných pozemků. Oceňování pozemku na základě vyhlášky jeho cenu zkresluje, neboť možnost využití korekčních činitelů je omezeno právě předpisem. Je nutno podotknou, že i bankovní ústavy, které ocenění nemovitosti požadují při zajištění hypotečního úvěru, mohou mít rozdílné požadavky a rozdílný přístup k samotné metodice ocenění. Nelze tedy než konstatovat, že oceňování nemovitostí vyžaduje zkušeného odhadce či znalce, který je schopen získat aktuální, pravdivé a přesné informace, které dokáže také správně zpracovat.

95

Seznam použité literatury Tištěné monografie [1]

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. III. rozšířené vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 1995. ISBN 80-85867-92-3

[2]

BRADÁČ, Albert. FIALA, Josef. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. Praha: Linde Praha, a.s. 1996. ISBN 80-7201-017-4

[3]

BRADÁČ, Albert. KREJČÍŘ, Pavel. SCHOLZOVÁ, Vlasta. Úřední oceňování majetku 2009. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. ISBN 978-807204-615-7

[4]

MICHAL, Jaroslav, Zeměměřičství a katastr nemovitostí. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-7265-120-7

[5]

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2008. ISBN 978-80-7265-128-3

[6]

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-101

[7]

ORT, Petr. a kol.: Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o. 2008. ISSN 1803-5159

[8]

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

[9]

TUNKA, Martin, Obsah územně plánovací dokumentace, Praha, ARCH, 2003, ISBN 80-86165-34-5

[10] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK. 1996. ISBN 80-902109-0-2 [11] ZAZVONIL, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků. Praha Vysoká škola ekonomická v Praze, Oeconomica, 2007, ISBN 978-80-245-1211-2

Právní předpisy

[12] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník [13] Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb. [14] Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách [15] zákon 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem

96

[16] Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) [17] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku [18] Zákon č. 183/2006 Sb. O územním plánování a stavebním řádu [19] Zákon č. 8/2009, kterým se mění zákon č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky [20] Vyhláška č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků [21] Vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.

Internet

http://www.czso.cz/ http://www.infocentrum-brandysko.cz/cs/historie-0/ http://www.la-ma.cz/?p=113 http://business.center.cz http://cs.wikipedia.org http://portal.gov.cz http://reality.ihned.cz http://www.mapy.cz http://www.sreality.cz http://info.ricany.cz/mesto/mesto-ricany http://www.reality.cz/

97

Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra Oceňování majetku. Oceňování pozemku. Bakalářská práce. Zuzana Kasalová. Autor: Oceňování majetku

Recommend Documents