OSNOVA 1. Obsah…………………………………………………………….………………. 1 2. Úvod …………………………………………………………………………….. 2 2.1. Cíle diplomové práce ………………………………………………………. 5 3. Obecně o trţním ocenění ………….……………………………………………. 6 4. Základní pojmy……………….………………………………………................ 8 4.1. Definice pojmu pozemek v právních úpravách ……………………………. 9 4.2. Dělení pozemků podle zákona o oceňování………………………………… 9 5. Podklady pro oceňování nemovitostí …………………………………………. …….. 10 6. Katastr nemovitostí – Katastrální úřad ………………………………………......
11
6.1. Informace o pozemku………………………. ……………………………… 13 6.2. Popis jednotlivých částí LV...……………………………………………...... 15 7. Oceňovací metody - přehled……………………………………………………..
17
7.1. Postup při zadávání odhadu bance ………………………………………… 18 7.2.
Osnova znaleckého posudku…………………………………………..
18
8. Ocenění pozemku podle předpisu……………………...………………………...
20
8.1. Příklad ocenění pozemku ……………………………………….........
21
8.2. Popis oceňovaného pozemku………………………...…………………
21
8.3. Komentář a shrnutí výsledku ……………………………………………… 23 9. Trţní hodnota …………………………………………………………………… 9.1. Hodnota pozemků…………… . ……………………………………….. 10. Trţní ocenění pozemku porovnávací hodnotou ……………………………………
24 25 26
10.1. Jakým způsobem se postupuje při odhadu pozemku porovnáním………… 29 11. Příklad ocenění pozemku porovnávací metodou…………………………………
30
Postup a komentář výsledku zjištěný porovnávací metodou……….
38
12. Příklad ocenění kvantitativní porovnávací metodou …………………………
39
13. Příklad ocenění indexovou porovnávací metodou……………………………...
40
11.1
13.1. Ocenění indexovou porovnávací metodou v podmínkách ČR…………… 41 13.2. Aplikace indexové metody na mnou vybraný pozemek ........................ 14. Modifikovaná srovnávací indexová metoda………………….…………….……
41 42
14.1. Sametova metoda……………. …………………………....... …………… 44 15. Ocenění reziduální metodou………………………………………………………… 45 16. Ocenění pozemku na základě cenové mapy………………………………………… 46
1
16.1. Cenová mapa podle zákona o oceňování majetku ………………………
46
17. Ocenění pozemku podle Naegeliho………………………………………….... 47 - 50 18. Daň z pozemku ………………………………………………………………….... 52 18.1.
Daň z převodu nemovitosti………………………………………. 53
19. Analýza trhu s pozemky na Praze – západ …………………………………
53 - 54
20. Softwarové programy pouţívané v bance, průzkum……………………………..... 54 21. Banky a hypotéční úvěry ……………………………………………………..…... 57 21.1
Hypotéky ………………………………………………………… 58
21.2
Příklad hypotéčního úvěru ………………………………………. 59
22. Závěr ……………………………………………………………………………..… 68 23. Přílohy ……………………………………………………………………………..
70
24. Pouţité zkratky ……………………………………………………………………… 84 25. Přehled literatury ……………………………………………………………............. 86
2
2. Úvod a cíl diplomové práce Úvod V této diplomové práci bych se chtěla věnovat tématu, které souvisí s oceněním nemovitosti pro vyřízení a získání dlouhodobého úvěru od banky. Toto téma je velice obsáhlé a nelze popsat všechny skutečnosti a souvislosti, které jsou s tímto tématem spojeny. Proto jsem se zaměřila jen na některé oblasti tématu. V první části diplomové práce popisuji jednotlivé oceňovací metody. Zároveň na základě analýzy u některých finančních institucí chci zhodnotit, jaké oceňovací metody jsou nejvíce pouţívané pro ČR při ocenění majetku. Kaţdá banka má svoji metodiku oceňování, podle které při ocenění postupuje a pouţívá téţ svůj oceňovací software. Účelem tohoto ocenění je přidělení dlouhodobého úvěru klientovi. Pod pojmem dlouhodobý úvěr si většinou představíme hypotéku, proto jsem se také zaměřila částečně na prostředí týkající se hypotéčního trhu. Z výsledku zpracování na toto téma by mělo vyplynout, které oceňovací metody odhadci pouţívají a jejich aplikaci při trţním ocenění. Zároveň poukazuji na to, jak důleţité je správné zjištění této hodnoty a zvolená metoda při ocenění odhadcem. Z této zjištěné trţní hodnoty banka vyčíslí maximální moţnou výši úvěru. Pro lepší vysvětlení tématu jsem se kromě teoretické části věnovala také přímo ocenění nemovitosti v praktickém příkladu. Aplikuji pouţití některých oceňovacích metod na konkrétním příkladu. Jako předmět ocenění jsem si vybrala stavební pozemek nacházející se v lokalitě Praha - západ. Tento pozemek byl jiţ prodán v roce 2008. Chtěla bych také zjistit, zda cena, která byla zaplacena prodávajícímu je optimální na trhu či nikoliv. Málokdo z nás má k dispozici dostatečnou výši peněz v hotovosti, aby mohl hned zaplatit cenu bytu, domu či pozemku. Ceny nemovitostí se pohybují v řádech několika miliónů korun. Proto většina lidí vyuţívá bankovních institucí a jejich nabídky úvěrů. Proces vyřízení úvěru je časově náročnější z důvodu, ţe je potřeba dát bance do zajištění zástavu nemovitosti, aby banka eliminovala riziko ztráty v případě, ţe klient nesplácí svůj úvěr. I kdyţ v dnešní době banky a stavební spořitelny poskytující úvěry velice zrychlily proces vyřizování hypotéky. Jsou případy, kdy klient měl peníze k dispozici za 3 dny od doloţení všech potřebných dokumentů ke schválení úvěru. V případě nesplácení banka prodá zástavní nemovitost a ze získaných prostředků umoří nesplacenou výši pohledávky. Jedná se o zástavní právo k nemovitosti vůči bance nebo nebankovní instituci. Předmět zastavené nemovitosti (zástava) je zapsaná na katastru nemovitostí po celou dobu trvání úvěru. Aţ po úplném splacení hypotéky bývá zástava
3
automaticky vymazána z katastrálního úřadu. V současné době je na trhu široká nabídka úvěrů, hypoték i spotřebitelských úvěrů, které nabízejí také stavební spořitelny. Zaměřuji se, jaké metody pro zjištění trţní hodnoty nemovitosti se pouţívají u bankovních institucí a jaké jsou jejich moţnosti. Stanovení hodnoty pozemku nelze bez znalosti trhu, proto provedu také analýzu trhu se stavebními pozemky v lokalitě Praha - západ. Toto téma jsem si zvolila z důvodu, ţe bych se v budoucnu chtěla profesně posunout na pozici odhadce. Dalším důvodem je, ţe pracuji v bankovním sektoru a zabývám se zpracováním dokumentů pro vyřízení úvěrů a přípravou podkladu pro další projednání. V oblasti oceňování zkušenosti nemám, nejsem znalec ani odhadce. Profesně jsem se bohuţel ve firmě k této práci ještě neměla moţnost posunout. Proto budu informace čerpat z odborné literatury a od zkušených znalců a odhadců, kteří zpracovávají odhady a znalecké posudky pro banku. Práce v tomto oboru mě velice baví nejen pro svoji různorodost, ale také kvůli klientům, kteří vyţadují individuální přístup při řešení svých současných potřeb. Zásadní otázkou kupujícího je, zda si nákup můţe dovolit financovat vlastními finančními prostředky nebo zvolit moţnost financování úvěrem od nějakého finančního ústavu. Většina klientů přichází nejdříve na informativní schůzku s finančním poradcem, kde se většinou na počkání dozví, jak vysokou hypotéku si na základě svých příjmů a výdajů můţe dovolit. Také je potřeba zauvaţovat nad dalšími faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti např. poloha, lokalita, občanská vybavenost, dostupnost sluţeb, atd. Rozhodnutí ovlivňuje také, jaké jsou v daném okrese či kraji moţnosti pracovních příleţitostí, kupní síla obyvatel, ceny sluţeb, doprava a další. Klienti zvaţují dobu splácení úvěru, aby jejich finanční rodinný rozpočet nebyl zatíţen příliš vysokou částkou splátky a dlouhou dobou splácení. Kromě bankovních institucí působí na trhu konkurenčně schopné finanční firmy a makléři. Nicméně banky i ostatní finanční instituce si jsou vědomy rizika při poskytování úvěru, proto si potenciální klienty velice dobře prověřují a je na klientech, aby poskytli bance pravdivé informace při ţádosti o úvěr. Z tohoto důvodu banky od klientů poţadují zajištění úvěrů, aby předcházely vzniku finančních ztrát a rizikům. Jedná se o zástavní právo k nemovitostem. Aby byla pohledávka, kterou má banka vůči svému dluţníkovi pokryta co nejefektivněji, musí být stanovena hodnota této nemovitosti. Dalším důvodem, proč jsem si toto téma zvolila, jsou vlastní zkušenosti s pořizováním nemovitostí a jejich prodejem.
4
2.1. Cíle diplomové práce Cílem diplomové práce je analyzovat postup při ocenění a aplikace metod na konkrétním případu. Na praktickém příkladu ukazuji postup výpočtu za pomoci oceňovacích metod vedoucí ke zjištění hodnoty stavebního pozemku. Účelem je zjistit trţní hodnotu pozemku, který byl jiţ prodán, pro zřízení zástavního práva k nemovitosti určeného pro bankovní instituci za účelem poskytnutí úvěru. Kromě této problematiky se zabývám téţ, jakým způsobem se postupuje, kdo je oprávněn tuto činnost vykonávat a jaké softwary jsou pouţívané bankami. V druhé části diplomové práce se zabývám prezentací hypotéčních úvěrů v České republice. Popisuji některé typy hypoték a jejich moţnosti, úrokové sazby, splátky a navazuji na související příklad výpočtu. Jaký je postup zpracování ţádosti doručené klientem a jaké dokumenty musí klient bance doloţit při posouzení ţádosti. Banka musí provést interní ocenění odhadcem a rozhodne poté, zda úvěr klientovi poskytne či ne. Kromě finanční tématiky související s oceňováním nemovitosti, popisuji jednotlivé oceňovací metody. Zabývala jsem se také průzkumem v bankách a zjišťovala, jaké softwary při ocenění pouţívají a jakou metodou oceňují.? Na příkladu zhodnocuji výsledky a komentuji, které metody se pouţívají v ČR. Pro přehlednost jsem pouţila k prezentaci výsledky v tabulkách a grafech. V závěru práce zhodnocuji celkově výsledky odhadu trţního ocenění zjištěné v praktické části. Chtěla bych zjistit také, zda je realizovaná prodejní cena za m2 pozemku přehnaná nebo není a kupujícímu se investice do pozemku vrátí. Z výsledku zjištěných odpovídám a posuzuji, zda je zástava vhodná a akceptovatelná bankou a je moţné hypotéku poskytnout.
3. Obecně o tržním oceňování Na trhu se denně prodávají nemovitosti ve velkém počtu, čím větší město, tím je také vyšší poptávka i nabídka. Ve velkých městech se samozřejmě více staví nové domy a byty a samozřejmě také výše prodejní ceny se odvíjí od poptávky na trhu a kupní síle obyvatelstva v daném městě. S tímto stavebním rozmachem ubývá vhodných zastavitelných pozemků, a čím je jich méně, tím stoupá jejich cena. V ČR se trh s nemovitostmi začal rozvíjet po roce 1989, vznikaly u nás první realitní kanceláře, ale nabídka nemovitostí byla nízká. Postupně se trh začal rozvíjet dál. Počet pozemků, které jsou určené k výstavbě klesá, protoţe jsou nenahraditelné a nedají se vyrobit. V praxi patří ocenění pozemků k jedné ze sloţitějších úloh, jelikoţ jsou velice specifickými nemovitostmi právě pro svoji nenahraditelnost a omezenost.
5
Moje diplomová práce je zaměřena především na ocenění stavebního pozemku pro banku a zjistit, zda je tato zástava dostačující pro financování koupě úvěrem od banky. Hlavním úkolem odhadce je stanovit trţní hodnotu nemovitosti, která se můţe výrazně lišit od hodnoty zjištěné podle cenového předpisu. Ocenění podle předpisu potřebujeme většinou za účelem platby daně z převodu nemovitosti, darovací daně nebo dědické daně. Daň z převodu nemovitosti je v současné době stanovena ze zákona ve výši 3 % a platí ji při prodeji prodávající a kupující je pouze ručitelem. Daň je vymáhaná po ručiteli jen v případě, ţe by prodávající nezaplatil. Ţadatel, který přichází do banky poţaduje většinou úvěr v celé výši kupní ceny a popř. i částku vyšší. Tím, ţe je na trhu stále se zvětšující konkurence v tomto odvětví má z čeho vybírat a porovnávat nabídky. V prvé řadě sleduje, aby byl úrok či RPSN na nízké hranici, tedy co nejlevnější. Za to banka vyţaduje záruku v podobě zástavy, ale musí zohlednit riziko, kdyby klient přestal poskytnutý úvěr splácet. Kdyţ klient přestane splácet banky přichází o zisk, jelikoţ se nemovitost musí nuceně dříve prodat. Určení této hodnoty není jednoduché. Kdyţ odhadce hodnotu poníţí, klient dostane nízký úvěr a pro banku znamená niţší výnos. V opačném případě cenu nadhodnotí, klient dostane vyšší úvěr a banka sice bude mít zisk, ale znamená to vyšší riziko pro klienta i banku. Kaţdá banka, která zpracovává úvěry má stanovené své interní normy, podle kterých postupuje při zpracování ocenění a pouţívá různé softwary. Při oceňování nemovitosti banky pouţívají základní dostupné metody vedoucí ke zjištění hodnoty. Základní metody, které se pouţívají, jsou metoda výnosová, nákladová a porovnávací. Ve své práci uvádím ještě další metody pouţívané při ocenění i kdyţ je moţné, ţe se pouţívají jen ve výjimečných případech, anebo se některé z nich uţ nepouţívají vůbec. Odpovědí této práce by měl být výsledek trţního odhadu a zhodnocení pouţívaných metod v ČR. V případě ocenění podle cenového předpisu nejdříve odhadce zjišťuje, zda je pro danou lokalitu vytvořena cenová mapa pozemků. V případě, ţe cenová mapa není v místě oceňovacího předmětu dané lokality dostupná, nebo je zastaralá, odhadce můţe zvolit k odhadu jinou metodu, nebo vyuţije moţnosti srovnání s podobnou obcí, pro kterou cenová mapa byla vytvořena. V praktickém příkladu jsem pouţila a srovnávala výsledky pro stanovení odhadu tyto metody: indexová metoda cenového porovnání s cenami prodaných nebo inzerovaných podobných porovnatelných pozemků, porovnávací metoda, Naegeliho metoda třídy poloh, reziduální metody na bázi výnosů i nákladů, Sametova metoda, ocenění podle předpisů a ocenění podle cenové mapy.
6
Jak jsem se jiţ zmínila, pro usnadnění výpočtu banky vyuţívají různé softwarové programy. Tyto počítačové programy velice zjednodušují a zrychlují práci supervizorů a interních odhadců v bance. Softwarové programy, které se pouţívají při zjišťování hodnoty nebo ceny podle cenového předpisu jsou to např. ABN, ACONS, Nem Express AC, DELTA NEM, IS MOISES, NEM3000, NEMOSYSTEM, a jiné. Existují také výpočetní systémy umoţňující zjištění ceny rozpočtem. Jsou určené převáţně pro stavební, projektové a investorské organizace, stavební úřady, soudní znalce a odhadce. Jsou to např. tyto programy: KROS-WIN, BUILD POWER, CALLIDA VERZE 5, WINKAROK. Vzhledem k náročnosti tohoto tématu věnuji v úvodu vysvětlení některých základních výrazových pojmů, které dále v práci pouţívám.
4. Základní pojmy Znalecký posudek Vypracovaný znalcem nebo znaleckým ústavem, který splňuje náleţitosti posudku a stanovuje hodnotu oceňovaného majetku podle poţadavků zákona o oceňování majetku nebo podle poţadavků soudu. Posudek nemusí být jen stanovení hodnoty majetku. Zpracovatel musí vţdy při vypracování posudku respektovat ustanovení Zákona o oceňování majetku a musí mít příslušné znalecké oprávnění. Kaţdý znalecký posudek musí obsahovat i znaleckou doloţku, ve které je popsán rozsah oprávnění znalce, identifikace jeho jmenování znalcem a číslo znaleckého posudku či znalecké zprávy, pod kterým je posudek zapsán ve znaleckém deníku.
Tržní ocenění (odhad) Ocenění majetku zpracované odhadcem, který odhaduje trţní hodnotu dané majetkové komodity, ale nemá podstatné náleţitosti znaleckého posudku a nemusí být nutně zpracován soudním znalcem či znaleckým ústavem. Trţní ocenění totiţ mohou zpracovat i odhadci majetku a tuto činnost je moţné vykonávat i na základě ţivnostenského oprávnění podle ţivnostenského zákona. Jeho výsledek i pouţité metody však mohou být naprosto totoţné se znaleckými posudky.
7
Pojem pozemek Pozemky, kterými jsou části zemského povrchu (včetně toho pokrytého např. vodou) tedy něco, co je dáno a nelze vyrobit, ale ani spotřebovat. Pozemky jsou zpravidla evidovány v podobě parcel, které jsou geometricky a polohově určeny, zobrazeny v katastrální mapě a označeny parcelním číslem. Mnoţství pozemků je omezené, další charakteristikou je prakticky nekonečná ţivotnost, jsou nepřemístitelné a neopotřebovávají se. To samozřejmě neplatí pro všechny typy pozemků. Ţivotnost pozemků mohou krátit rovněţ různé ekologické zátěţe. Hodnota pozemků spočívá kromě omezenosti dále ve schopnosti přinášet uţitek. 1
4.1. Definice pojmu pozemek v právních úpravách Definice pojmu nemovitosti je uvedena v § 119 občanského zákoníku zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů zní: Věci jsou movité a nemovité Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí. Podle občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí, pozemků) definovány takto: „Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila1.“ Trvalé porosty nebo venkovní úpravy jsou součástí pozemku. Pro evidenci nemovitostí i pro oceňování je podstatná věta: „Stavba není součástí pozemku.“ V ČR máme běţně stavby na cizích pozemcích. Součástí pozemku není například stavba, archeologické nálezy. 1
Parcela Je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Přitom stavební parcelou je „pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří“ a pozemkovou parcelou „je pozemek, který není stavební parcelou“. Geometrickým určením nemovitostí a katastrálního území se rozumí určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině. Polohovým určením nemovitostí a katastrálního území se rozumí určení jejich polohy
1) § 119,120 z. č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů
8
ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním území. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průměru pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Rozlišujeme různé druhy pozemků a nemůţeme stavět kdekoli, kde nás napadne. Při koupi pozemku si zjistíme, o jaký typ pozemku se jedná a zda je uveden skutečně pro účel stavby. Tyto informace obdrţíme od stavebního úřadu, který má k dispozici územní plány vydané od krajských úřadů. Charakteristiky druhů pozemků pro účely katastru nemovitostí jsou uvedeny v příloze k vyhlášce č. 26/2007 Sb. Jednotlivé druhy pozemků jsou orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy. Stavebním pozemkem se rozumí „pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem“. Zastavěným stavebním pozemkem je „pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami“2. Nezastavitelným stavebním pozemkem se rozumí pozemek, kde nelze zastavět na území obce a která nemá vydaný územní plán. Sem řadíme pozemek veřejné zeleně a parky.
4.2. Dělení pozemků podle zákona o oceňování Pro účely oceňování podle zákona č. 151/1997 Sb. se pozemky člení: 1. Stavební pozemky, kterými jsou nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění. 2. Nestavební pozemky evidované v druhu pozemku ostatní plochy jako orná půda, chmelnice, vinice, sady, louky a pastviny - lesní pozemky a zalesněné i nelesní pozemky - vodní nádrţe, vodní toky - jiné pozemky, např. hospodářsky nevyuţité, roklina, močál, baţina, zemědělské pozemky3
Tržní cena Podle zákona o oceňování majetku je to cena, která byla dosaţena při prodeji stejného popř. obdobného majetku ve stejném místě a čase ke dni ocenění. Trţní cena je skutečnou cenou na trhu v důsledku působení nabídky a poptávky. 2) Dušek D., Základy oceňování nemovitostí, VŠE v Praze, 2010, ISBN 978-80-245-1639-4 3) Zákon č. 151/1997 Sb. Zákona o oceňování majetku
9
Tržní hodnota Jedná se o pouhý odhad ceny, není to cena, kterou kupující skutečně zaplatí, ale pouze hodnota stanovena podle subjektivního názoru a výpočtu odhadce.
Administrativní cena Někdy označována jako cena zjištěná podle cenového předpisu.
5. Podklady pro oceňování nemovitostí Pro provedení odhadu je třeba odhadci doloţit příslušné dokumenty k nemovitosti, aby odhadce mohl ověřit, zda stav uvedený v dokumentech odpovídá stavu fyzickému. Podklady, které odhadce obdrţel od objednatele posudku je povinen uvést přímo do znaleckého posudku. Odhadce uvede název, kdo a kdy ho vydal a schválil a pod jakým číslem jednacím. Úkolem odhadce je ocenit nemovitost takovou cenou, za kterou by ji bylo v případě nesplácení úvěru prodat a umořit pohledávku. Základními podklady, které jsou nutné k provedení ocenění:
-
výpis z katastru nemovitostí (LV neměl by být starší 3 měsíců)
-
kopii příslušné katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, odpovídající skutečnosti
-
vyuţití nemovitosti podle platného územního plánu (je-li zahrnuta do řešeného území)
-
výpisy z pozemkové knihy
-
cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná
-
výkresová dokumentace
-
stavebně právní dokumentace
-
přiznání k dani z nemovitostí
-
pojistné smlouvy na ţivelní pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu
-
smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou
-
výsledky místního ohledání nemovitosti (fotodokumentace)
-
nabývací titul (nejčastěji kupní smlouva)
-
např. starší znalecký posudek pokud existuje
10
Odhadce si můţe vyţádat také další dokumenty, pokud se mu některé údaje nezdají úplné či nepravdivé. Některé z těchto dokumentů je moţné zajistit osobně nebo dálkově přes internet na příslušném Katastrálním úřadě. Tyto listiny jsou veřejně přístupné a KÚ nám můţe kromě listu vlastnictví (LV) předloţit také kopie nabývacích smluv k nemovitostem. Ve většině případů je nabývacím titulem kupní smlouva. Na základě kupní smlouvy uzavřenou mezi prodávajícím a kupujícím odhadce takto můţe zjistit skutečnou realizovanou cenu, za kterou byla daná nemovitost prodána. Na základě těchto informací by si odhadce měl tvořit i svou databázi uskutečněných prodejů za reálné skutečně dosaţené ceny. K práci odhadce patří také neustále sledovat vývoj trhu nemovitostí a mít přehled o realitním trhu. Je moţné, ţe ani tato cena nebude s jistotou odpovídat skutečné pravdě, ale alespoň přibliţně souhlasí s informacemi. Odhadce musí provést osobní prohlídku nemovitosti. A měl by zároveň porovnat a ověřit, zda předloţené podklady odpovídají i reálné skutečnosti.
6. Katastr nemovitostí - Katastrální úřad Odhadce spolupracující s bankou, získá informace na KÚ, kromě toho také čerpá informace ze Stavebního úřadu, z vlastních databází, veřejných databází, z realitních kanceláří, z realitních serverů, uskutečněných draţeb, mají zpětnou vazbu od klientů či kolegů. Pro odhadce je KÚ velice důleţitý zdroj informací, co se týče uskutečněných cen z prodejů nemovitostí. Zápis do katastru se řídí zákonem č. 265/1992 Sb. O zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Tyto informace jsou důleţité zejména pro ověření správnosti údajů a existenci nemovitosti. Pro ČR působí skoro v kaţdém městě KÚ, je rozděleno podle území, kde se daná nemovitost nachází. V současné době je moţné LV opatřit dálkovým přístupem přes internet nebo přes systém Czech POINT a také na České poště. Musíme znát jen některé potřebné údaje o hledané nemovitosti např.: Pod jaký KÚ nemovitost spadá, parcelní číslo a obec, kde se nemovitost nachází. Zadání obce není povinné. Vyhledání katastrálního území pomocí obce můţete pouţít, pokud neznáme název katastrálního území, ale název obce, ve kterém katastrálním území nemovitost leţí.
11
6.1. Informace o pozemku získané z prohlížeče dálkovým přístupem: Na webových stránkách níţe uvedených jsem zadala do vyhledávače katastrální území oceňované nemovitosti, číslo popisné, nebo se můţe zadat parcelní číslo. Tyto údaje stačí k vyhledání pozemku dálkovým přístupem. Za úplatu si výstup listu vlastnictví můţeme nechat na úřadě vytisknout za poplatek. Co všechno se dozvíme z listu vlastnictví, popisuji v následující kapitole číslo 6.2.
Proč je tak důležitý list vlastnictví? Je to zejména z důvodu, ţe ihned zjistíme, kdo je vlastníkem, případně spoluvlastníkem, o jaký typ pozemku se jedná podle účelu vyuţití. A v neposlední řadě zde zjistíme, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, exekuce.
12
Data k pozemku z prohlížeče
Parcelní číslo:
418/1
Výměra [m2]:
737
Katastrální území: Líšnice u Prahy 685054
Číslo LV:
1096
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitostí
Mapový list:
GUST2880,V. S.II-18-15
Určení výměry:
Graficky nebo v digitalizované mapě
Druh pozemku:
zahrada
Vlastnické právo:
Seznam BPEJ :
43716737
(Zdroj: http://m.nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberParcelu.aspx) Podrobnější informace o kupované či prodávané nemovitosti zjistíme na listu vlastnictví (LV), který informuje o stavu nemovitosti k jeho datu pořízení. Katastr je veřejný a kaţdý má právo do něj nahlíţet a pořizovat si z něho pro svoji potřebu výpisy. Za úplatu je moţné kromě LV získat také kopii katastrální mapy a další dokumenty týkající se nemovitosti jako např. kupní smlouvu, darovací smlouvu.
13
Katastry nemovitostí představují veřejný soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V katastru se evidují pozemky v podobě parcel podle druhů vyuţití (orná půda, zahrady, vinice, louky, atd..), budovy (s číslem popisným nebo evidenčním číslem nebo bez uvedeného čísla), byty a nebytové prostory vymezené jako samostatné jednotky, rozestavěné budovy a stavby o nich to stanoví zvláštní zákon. Katastrální úřad je povinen zkoumat nezbytné náleţitosti listin, jestli splňují podmínky vedoucí k zápisu a nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými pravidly a právními vztahy týkající se nemovitosti. Nejdůleţitější je zápis vkladu, který upozorňuje, ţe se s nemovitostí něco děje. Zápis se provádí na základě předloţení návrhu na vklad KÚ a kupní smlouvy a smlouvy na zřízení zástavního práva. U zástavního práva se eviduje výše jistiny zajištěné pohledávky, kdo je věřitelem a kdo dluţníkem. Pořadí zápisu v KN se řídí dobou, ve které byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu. Přijatý návrh nebo listiny jsou předmětem tzv. plomby, která se označí u dotčené nemovitosti. Zápis do KN se provádí nejčastěji vkladem na základě nabývacího titulu. Nabývacím titulem může být smlouva o:
-
převodu vlastnického práva k nemovitostem
-
zřízení zástavního práva
-
věcná břemena
-
předkupní právo
-
převod bytu a nebytových prostor
-
vydání věci v rámci restitucí
-
vklad nemovitosti do základního jmění obchodní společnosti
-
vypořádání společného jmění manţelů (SJM)
-
vypořádání podílového vlastnictví
-
prohlášení vlastníka budovy
-
smlouva o výstavbě
(Zdroj: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-344#f1431651)
14
List vlastnictví Z listu vlastníka vyčteme přesný rozměr pozemku a způsob jeho vyuţití. Zda se vůbec jedná o stavební pozemek a jestli se např. nachází v památkově chráněné rezervaci či zátopové území atd.… Z listu vlastníka také vidíme, zda prodávající je jediným majitelem nebo existují další spoluvlastníci. Zjistíme také informace o způsobu nabytí nemovitosti dle tzv. nabývacího titulu. Tím můţe být (např. kupní smlouva, dědictví apod.). V neposlední řadě je také z listu vlastníka patrné, jestli je nebo není pozemek zatíţen nějakým věcným břemenem či zástavním právem. Tato informace je velice důleţitá právě z důvodu vypracování trţního odhadu.
6.2. Popis jednotlivých částí LV: List vlastnictví je tvořen jednotlivými oddíly od A aţ po bod F. Oddíl A -
zjistíme kdo je vlastníkem nemovitosti a má vlastnické právo popř. jiný
oprávněný.(je zde uvedena trvalá adresa, rodné číslo nebo IČO a i spoluvlastnické podíly) Oddíl B - jsou zde popsány údaje o nemovitosti (kdo je vlastníkem, výměry v metrech, způsob vyuţití, čísla budov, parcelní číslo bytové a nebytové prostory za pomoci č. p. a jejich podíly na pozemku a společných částech domu). Struktura parcelního čísla V určitém katastrálním území můţe být buď jednotná číselná řada (všechny parcely v celém k.ú. jsou průběţně očíslovány od jedničky výše) nebo dvojí číselná řada (zvlášť jsou očíslovány stavební parcely a pozemkové parcely). Při dvojí číselné řadě jsou na výpisu z katastru nemovitostí stavební parcely odlišeny tak, ţe je před nimi uvedeno buď znaménko mínus (např. -35) nebo zkratka st. (např. st. 35) Parcelní číslo se skládá z kmenového čísla (nejvýše 5 míst), toto kmenové číslo můţe mít dělení (nejvýše 3 místa). K tomu dochází např. při dělení pozemků (původní pozemek parcelní číslo st. 35 se rozdělí na dva nové pozemky p. č. st.35/1 a st.35/2).
st.35 / 1 Kmenové _____________|
|_______ Poddělení
15
V oddíle C zjistíme, zda je omezeno vlastnické právo, coţ je důleţité pro případné další činnosti prováděné s nemovitosti. Jsou zde uvedena věcná břemena váznoucí na nemovitosti např. zástavní právo, doţivotní právo, předkupní právo atd. Tady jsou uvedena věcná břemena zřízená v neprospěch daného pozemku. Zjistíme tu třeba, ţe podél plotu pozemku, o který se zajímáme, vedou inţenýrské sítě k vedlejšímu domu a podle smlouvy o věcném břemenu musíme třeba umoţnit vstup opravářům a údrţbářům k vodovodní šachtě. Naopak najdeme-li v dokumentaci věcné břemeno „chůze“ v neprospěch našeho pozemku, můţe to podle podmínek uvedené ve smlouvě o věcném břemenu znamenat, ţe přes náš pozemek musíme pustit souseda pro vodu ke studni. Některá věcná břemena nemusí vůbec ovlivnit trţní hodnotu. V oddílu D a E se uvádějí nabývací tituly a jiné podklady zápisu např. kupní smlouva, darovací smlouva, dědické řízení a jiné. Část F udává vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám. Pouze pro zemědělské pozemky. List vlastnictví je přílohou této práce k oceňované nemovitosti.
7. Oceňovací metody – přehled Pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti existují tři základní metody - porovnávací metoda, výnosová a nákladová metoda. U trţního ocenění nelze určit přesnou hodnotu, ale jedná se pouze o odhad ceny a jejího určení. Na odhadce je právě z tohoto důvodu kladen poţadavek na profesní znalosti a zkušenosti z praxe. Kromě těchto základních metod můţeme kombinovat další metody.
Jsou to: -
ocenění podle cenové mapy
-
ocenění podle metody třídy poloh
-
metoda rentního oceňování
-
metoda zjištění ceny obvyklé váţeným průměrem
-
indexová porovnávací metoda
-
Sametova metoda
-
metoda zjištění ceny obvyklé pomocí koeficientu prodejnosti (4)
4) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, nakl. AN CERM, BRNO 2001, ISBN 80-7204-188-6
16
7.1. Postup při zadávání odhadu bance Ve všech bankách je postup stejný. Klient většinou přichází do banky s úmyslem poţádat o hypotéční úvěr. Pokud se rozhodne, musí spolu s ţádostí o hypotéku doloţit také znalecký posudek. Poţadavek na ocenění vznáší klient bankéři na přepáţce, který se rozhodl podat ţádost o hypotéku. Bankéř by mu měl vydat seznam odhadců, kteří pro daný bankovní ústav pracují a jsou vybráni jako smluvní znalci banky, kteří splňují kritéria pro oceňování nemovitostí. Klient většinou kontaktuje sám externího odhadce banky na základě seznamu, který bankéř poskytne, nebo mu je doporučen odhadce, který pro danou lokalitu odhady zpracovává. Následně si klient domluví schůzku jiţ na místě, kde se nachází předmět ocenění. Tam odhadce provede dohlídku místa a pořídí si fotky objektu. Klient předá další poţadované dokumenty potřebné k vypracování odhadu. Mezi tyto dokumenty patří list vlastnictví (LV), snímek z katastrální mapy, nabývací titul, návrh kupní smlouvy. Doba zpracování odhadu trvá ve většině případů 1 – 2 týdny. Podle typu majetku je zpravidla oceňováno jednou, dvěma nebo i kombinací metodami. Je moţné, ţe vypracované ocenění odhadcem jedné banky nemusí být dostačující a akceptováno druhou bankou, i kdyţ odhadce vyčíslí shodnou trţní hodnotu nemovitosti. V tomto případě si klient musí nechat vypracovat nový odhad pro jinou banku, kde ţádá znovu o úvěr a zaplatit poplatek za zpracování. Většinou se cena za vypracování odhadu pohybuje pro bytovou jednotku a pozemky od 2 – 4000,- Kč a pro rodinný dům se cena pohybuje od 5 – 7 000,- Kč.
7.2. Osnova znaleckého posudku (4) Aby byl znalecký posudek platný, a uznán pro potřebu účelu je třeba se drţet určitých pravidel. Znalecký posudek musí obsahovat číslo znaleckého posudku, předmět ocenění a účel posudku pro jaký byl zpracován. Odhad musí mít následující rozdělení na jednotlivé části. 1. Nález - znalecký úkol - informace o nemovitosti - prohlídka a zaměření nemovitosti - podklady pro vypracování posudku - vlastnické a evidenční údaje
17
- dokumentace a skutečnost - celkový popis nemovitosti - obsah posudku - popis objektů a pozemků
2. Posudek - věcná hodnota dle cenového předpisu - rodinný dům - vedlejší stavby - pozemky - trvalé porosty - rekapitulace ocenění podle cenového předpisu - popis metody
3. Rekapitulace - silné stránky nemovitosti - slabé stránky nemovitosti - ostatní rizika 4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti - stanovení věcné hodnoty - zdůvodnění obvyklé ceny 5. Závěr - znalecká doloţka - seznam příloh Znalecký posudek musí být sešit, jednotlivé strany musí být očíslovány a sešívací šňůrou připevněny k poslední straně posudku a přetištěno znaleckou pečetí. Důleţitou informací je znalecká doloţka, která je poslední stranou posudku. Označuje, kde je znalec zapsán, pod jakým číslem byl zapsán posudek u znaleckého deníku. 4) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, nakl. AN CERM, BRNO 2001, ISBN 80-7204-188-6
18
8. Ocenění pozemku podle cenového předpisu Zjištění ceny podle předpisu tzv. administrativní ceny potřebujeme jako podklad kvůli stanovení základu daně od Finančního úřadu. Tuto cenu stanoví znalec na základě vyhlášky č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., vyhláška č. 456/2008 a zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Podle cenového předpisu se nemovitost oceňuje vţdy, pokud dochází ke změně vlastníka nebo spoluvlastníka. S tímto souvisí téma daně z převodu nemovitosti. Podle zákona vzniká povinnost zaplatit daň z převodu nemovitosti, v současné době ve výši 3% státem nařízenou. Tato daň se má od roku 2013 zvýšit na 5%. Daň z převodu nemovitosti obvykle zaplatí prodávající (převodce). Kupující daň platí v případě, ţe nemovitost nabyl v aukci, vyvlastněním, konkursu. Základem daně je kupní cena nemovitosti. Jen v případě niţší daně neţ je částka 100,- Kč se daň nemusí platit. Pokud nejsme vlastníky nemovitosti déle neţ 5 let, nebo nemáme hlášené trvalé bydliště alespoň 2 roky, je vlastník povinen téţ zaplatit státu prostřednictvím Finančního úřadu ještě daň z příjmu ve výši 15% z rozdílu prodejní ceny a nákupní ceny. Znalecký posudek a trţní odhad jsou dva odlišné dokumenty. Důleţité je si uvědomit, zda oceňujeme stavební pozemek, který je určen v územním plánu rozhodnutím k zastavění nebo je v katastru nemovitostí evidován jako zahrada nebo ostatní plocha či nestavební pozemek. Znalecký posudek musí obsahovat nález a posudek. Způsob zjištění a také účel posudku je většinou uveden v úvodu. Znalecký posudek musí být přezkoumatelný. Na titulní straně se uvádí identifikace oceňované nemovitosti, objednatel posudku, datum vyhotovení, u nálezu přehled vlastníků nemovitosti podle výpisu z LV, přehled podkladů. U pozemku se uvádí počet obyvatel obce, přehledný soupis všech oceňovaných pozemků, zda v obci existuje platná cenová mapa, kdyţ není cenová mapa a pozemek je nestavební, uvádí se jednotková základní cena podle předpisu, k tomu příslušné sráţky a přiráţky, které najdeme v přílohách předpisu. Ocenit nemovitost podle cenového předpisu musíme vţdy, pokud se jedná o nemovitost, která je v osobním vlastnictví. Pozemky se vyznačují velice specifickými vlastnostmi. Nedají se vyrobit, jsou nepřemístitelné, neopotřebovávají se, mají nekonečnou ţivotnost a jejich nabídka je konečná. Z tohoto důvodu se stávají vzácné, protoţe jich ubývá. Zemědělská půda, pole a louky mají hodnotu relativně nízkou, ale s úpravou vyuţití tohoto pozemku v souvislosti s výstavbou samozřejmě jejich hodnota poroste. Pozemek se stane stavebním a jeho hodnota tak můţe vzrůst o několik stovek tisíc korun.
19
Kaţdý pozemek je potřeba posoudit individuálně, protoţe dva stejné pozemky neexistují. Pozemků určené k zástavbě v ČR ubývá, proto je zajímavé sledovat i jakým směrem se budou ceny pozemků ubírat dál. Neţ se stane pozemek pozemkem, je třeba si uvědomit, ţe je to půda. Půda je kapitál, který nabývá na hodnotě aţ lidskou činností právě přeměnou účelu pouţití. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a ceny za 1m, upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemku pro stavbu. Úpravy základní ceny stavebních pozemků jsou uvedeny v příloze č. 18 vyhlášky č. 3/2008 Sb. O oceňování nemovitostí.
8.1. Příklad ocenění pozemku podle cenového předpisu V případě ocenění pozemku nejprve zjistíme, zda je pozemek zahrnut v územním plánu a k čemu je v něm určen. Cenový předpis dává u stavebních pozemků přednost ocenění podle cenové mapy. Stavební pozemek se podle zákona o oceňování majetku oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek uveden v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m, upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemku pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška.
8.2. Popis oceňovaného pozemku Oceňuji nezastavěný rohový pozemek v zástavbě starších rodinných domů, dle LV č. 617 v KÚ pro Prahu – západ vedený jako zahrada, číslo parcely. 418/1 o výměře 737 m2, v katastrálním území Líšnice u Prahy, obec Líšnice, okres Praha – západ, kraj středočeský, v podhůří Brd. Pozemek je oplocený ze tří stran – jiţní, východní a severní. Tvar pozemku je rovinný lichoběţník a navazuje na pozemek souseda. Na pozemku se nenachází ţádné stavby, jsou zde pouze okrasné jehličnany a ovocné stromy. Pozemek se nachází od dálnice R4 směrem na Mníšek pod Brdy. Zastávka MHD se spoji 317, 318, 321 ve směru Praha, Smíchovské nádraţí obousměrně jsou vzdálené cca 3 minuty chůze od pozemku. Kanalizace, plyn, vodovod není zde přípojka na pozemek. Je zde pouze elektřina. Na pozemku je vlastní studna. O zavedení kanalizace se jedná, a plynovod je veden v komunikaci před pozemkem, nebo je zde moţné přípojku na pozemek zbudovat.
20
Pozemek je určený územním plánem k zástavbě rodinného domu s plochou zastavitelnosti 25% s moţností výstavby domu s 1. nadzemním podlaţím a se sklonitou střechou. Ocenění podle cenového předpisu je provedeno podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a Vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 a ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.
Podklady: Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 617) Kopie z katastrální mapy (informace z KÚ) Územní plán obce Líšnice Kupní smlouva o prodeji pozemku Fotodokumentace z prohlídky nemovitosti (viz. Příloha č. 1)
Ocenění pozemku podle § 32 odst. 1 vyhlášky Pozemek číslo
p. č.
Zahrada tvořící jednotný funkční celek se
Druh pozemku Výměra pozemku
418/1 stavbou a stavebním pozemkem
m2
737
Umístění pozemku
Za RD
Ocenění podle
§ 32 odst. 1
Základní cena ZC Přirážky se a srážky podle přel. 21 tab. 1 ZC po úpravě položkami tab. 1 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 ZC po úpravě položkami tab. 2
Kč/m2
35
%
-12
Kč/m2
35
%
0
Kč/m
35
Úprava podle § 28 odst. 5
0,4
Stavba umístěná na pozemku Koeficient Ki (příloha č. 38) ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki bez Kp
2,142 Kč/m2
203,98
21
Koeficient Kp (příloha č. 39) ZCU podle § 32 odst. 1, s Ki a s Kp
Kč/m2
19,79
Minimální cena podle § 31 odst. 6 Kč/m2
10
Použitá ZCU s Kp
Kč/m2
61,19
Cena pozemku bez Kp
Kč
150 333,26
Cena pozemku s Kp
Kč
45 097,03
Cena pozemku po zaokrouhlení
Kč
45 000,00
Ocenění ovocných porostů podle § 41 odst. 1 písm. a), odst. 3 a přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. - extenzivní (zahrádkový) typ výsadby. Druh porostů
ZC Kód
-
Věk cena za ks, m2 Kč
Min. ZC
Zvýšení (max.
Snížení 25 (max.80
%)
ZCU
Počet
%)
Kč
Max. 25 % Max. 80 % Kč/ks,
JHKV-
Jabloň
VK
polokmen
25
173
173
0
10
Kč/m2 156
Rybíz
15
60
60
0
10
54
Cena celkem
ks
Kč
nebo 4 m2)
623
9
486
Kč
1 109
JHKVVK
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15
1,230
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp
Kč
22
1 360
Ocenění okrasných porostů dle § 38 odst. 2, 3 a přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. Koeficient
stanoviště 4 - zeleň v obytné zástavbě – na sídlištích, ve vnitroblocích, u
okrasných rostlin, resp. rodinných domů, rekreačních domků a chalup, rekreačních a 0,75 typu zeleně KZ - položka: zahrádkářských chat Koeficient polohový – příloha č. 14
1,15
Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15
1,230
Snížení Stáří
Pol.
ZC
ceny
č.
Název
(roků) Kč/ks Počet (%)
1
Listnaté keře
20
1 660 6
Zvýšení
Cena
Zdůvodnění ceny
Min.
ZCU
celkem
snížení
(%)
ZC
Kč/ks
(Kč)
0
16,6
1 660
9 960
158,4
10 098 40 392
0
15 2
Smrk
40
840
2
Celkem okrasné porosty
Kč
50 352
( Zdroj : Nitkulinec E.: Znalecký posudek, rok 2010 a vlastní výpočty ) Celkem 45000 + 1360 + 50352 = 96712,- Kč Cena pozemku zjištěná podle vyhlášky je celkem 96 712,- Kč zaokrouhleně 96 700,- Kč.
8.3. Komentář k metodě ocenění podle předpisu Ocenění podle cenového předpisu je pro banku nepřijatelný a banka ho neakceptuje z těchto důvodů. Protoţe administrativní cena neumoţňuje individuální přístup ke kaţdé nemovitosti. Vyhláškou jsou stanoveny pevné sazby, koeficienty a také jejich aktualizace se provádí jen jednou do roka. Ocenění podle vyhlášky se musí vypracovávat vţdy při převodu majetku. Účelem je zaplacení povinné daně státu, kterou vyměří Finanční úřad na základě podaného daňového přiznání převodcem, který následně zaplatí na základě ceny zjištěné podle znaleckého posudku v tomto roce stanovenou 3% daň z převodu nemovitosti. Daň se neplatí v případě darování v řadě přímé – daň darovací a dědická daň. Nicméně znalecký posudek musíme mít vypracovaný i v tomto případě a je jedno, ţe daň neplatíme. Tento posudek s cenou není vhodný k pouţití pro banku jako zajištění úvěru a zřízení zástavního práva, jelikoţ zjištěná cena, není trţní odhad hodnoty nemovitosti. Banka toto ocenění neakceptuje. Pro banku potřebujeme odhad trţní hodnoty.
23
9. Tržní hodnota Trţní hodnota není cena zaplacená ani nabízená, je to pouze odhad, který stanovil odhadce v posudku zpracovaný metodou, kterou si zvolil dle svého uváţení. Zjišťujeme trţní hodnotu, za kterou by se pozemek pořídil v současné době, v podstatě za kterou by kupující byl ochoten v daném místě a čase zaplatit tuto cenu a prodávající prodat. Hodnota pozemků se mění podle toho, k jakému vyuţití je určen nebo jaký způsob vyuţití je moţný v budoucnu očekávat. Hodnota neobsazené půdy je velmi nízká, ale v budoucnu s rozvojem území, kdy tento pozemek přejde do územního plánu a bude určen k zástavbě, jeho cena vzroste. Takto se hodnota pozemku v dobrých lokalitách můţe mnohonásobně zvýšit. Na trhu s pozemky samozřejmě zásadně působí i vliv nabídky a na druhé straně vliv poptávky. Kdyţ nabídka pozemků stoupá a poptávka je nízká, ceny klesají. Při klesající nabídce pozemků poptávka roste a cena pozemků také roste. Jaký je rozdíl mezi cenou a hodnotou? Prodávající je ochoten za minimální cenu prodat a pořád se mu prodej finančně vyplatí. Při maximální ceně určující hranici, kdy kupující prodělává na koupi. Odhadce musí stanovit hodnotu, jako hypotetickou cenu, aby se od budoucí moţné ceny co nejméně lišila. U odhadu pro banku je posouzení podle jednoho kritéria málo, protoţe se nemovitost prodává aţ v budoucnu, kdyţ dojde k nesplácení úvěru. Proto je pouţívaná metoda multikriteriální, tj. metoda, při níţ se porovnává na základě více kritérií.
9.1. Hodnota pozemků Zejména je závislá na vztahu nabídky a poptávky, lokalitě, infrastruktuře, vlastnictví, omezení např. existující věcná břemena, nejvyšší a nejlepší vyuţití, zavedení inţenýrských sítí.
Hodnota pozemku je stanovena: Porovnáním s prodeji srovnatelných pozemků v místě a čase Porovnáním s údaji v cenové mapě (5)
5) Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, Ekonomika, VŠE PRAHA 2007, ISBN 978-80-245-1211-2
24
10. Tržní ocenění pozemku porovnávací metodou Na základě diskusí s některými odhadci s mnohaletou praxí v oboru jsem zjistila, ţe se se v praxi pro stanovení trţní hodnoty skoro ve všech případech primárně pouţívaná porovnávací metoda. Porovnávací hodnota se stanoví na základě porovnání a vyhodnocení cen stejných nebo obdobných nemovitostí v místě a čase. Předmětem porovnání jsou nemovitosti, které mají shodné či podobné sledované parametry. Princip porovnání spočívá v zohlednění kvalitativních a kvantitativních rozdílů, jimiţ se porovnávaná nemovitost liší od oceňované. Jejich hodnota je odvozována od realizovaných cen nemovitostí, které mohou plnit funkci substitutů k nemovitostem oceňovaným. V případě, ţe na trhu není dostatek konkurenčních nemovitostí vhodné k porovnání sniţuje se spolehlivost dosaţeného výsledku. Je třeba sledovat zejména tzv. okolní / vnější vlivy např.: Lokalitu (dopravní obsluţnost, ţivotní prostředí) Situování v lokalitě Účel uţívání, tvar pozemku, orientace ke světovým stranám, dopravní dostupnost Stavebně-technický stav Velikost, vyuţitelnost porovnávaných nemovitostí Porovnávací hodnota se stanoví na základě porovnání realizovaných prodejů v případě, ţe máme k dispozici ceny uskutečněné podle kupních smluv. U cen podle kupní smlouvy je nutno vyhodnotit, zda cena dle smlouvy odpovídá ceně obvyklé. Tyto ceny mohou být také různě ovlivněny, např. kdyby došlo k prodeji mezi příbuznými za výhodnější cenu.V případě nedostatku informací o realizovaných prodejích je moţno pouţít také nabídky nemovitostí inzerované realitními kancelářemi. Je třeba si uvědomit, ţe nabídkové ceny zveřejněné na realitních internetových serverech jsou často vyšší, neţ ceny za které se nemovitosti skutečně prodají. V tomto případě je nutno cenu upravit indexem zohledňujícím rozdíl mezi nabídkovými a skutečnými prodejními cenami. Při stanovení porovnávací ceny je nutné i hodnocení lokality, především pak z hlediska jejího budoucího rozvoje. V ocenění je vţdy nutno uvést a
25
vyhodnotit zdroje informací o pouţitých vstupech. Při porovnávání sledujeme zastavitelnost pozemku, polohu, tvar, plochu a účel vyuţití. Základními hodnotícími prvky, na které by se měl odhadce soustředit jsou: vlastnická práva k nemovitosti finanční podmínky podmínky prodeje trţní podmínky daňové podmínky poloha nemovitost technické faktory nemovitosti ekonomické faktory nemovitosti způsob a moţnosti vyuţití nerealitní faktory
Vliv polohy Poloha pozemku je při oceňování zásadní a věnuje se jí největší pozornost. Vztah polohy a hodnoty pozemku je u různě uţívaných pozemků rozdílný. U stavebních pozemků je důleţité vzdálenost např. na autobusovou zastávku, letiště, vlakové nádraţí, blízkost obchodů, úřadů. Hydrogeologické vlastnosti půdy Vliv sloţení podloţí, hladina podzemní vody.
Dispozice pozemku Jaký tvar má pozemek, přístupnost, orientace ke světovým stranám. Přístup k pozemku z veřejného prostranství Existence přístupové cesty, případně přístup ošetřeným věcným břemenem. Dostupnost inţenýrských sítí Zda je na pozemku elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, telefonní a kabelové přípojky.
26
Majetkové vztahy Zda je pozemek v osobním vlastnictví majitele či spoluvlastnictví nebo je pronajatý fyzickou nebo právnickou osobou. Stavebně-technická dokumentace Na hodnotu pozemku má také vliv stavba, která se na pozemku nachází nebo je projektována. Věcná břemena Mohou váznout na pozemku různého typu a některá ovlivňovat hodnotu či nikoliv.
Infrastruktura Úřady, zdravotnictví, škola, školka, obchody, kulturní a sportovní zařízení. Sleduje se, jak jsou vzdálené a dostupné. Tyto základní porovnávací prvky je samozřejmě moţné doplnit dalšími s ohledem na typ nemovitosti. Odhadce v praxi hledá v těchto oblastech lišící se znaky a vyhodnocuje jejich rozdíl cenovými úpravami. Pouţívají se bud´ procentní sráţky a přiráţky nebo koeficienty. Analyzuje, zda oceňovaný subjekt je kvalitativně lepší nebo horší ke vhodně zvolenému vzorku. Odhadce by měl postupovat systematicky a vyhodnocovat informace.
Přístup porovnávací metodou můžeme rozdělit do následujících kroků: 1. Sběr informací 2. Výběr vzorků, volba vhodného způsobu a jednotky pro porovnání, nalezení cenotvorných diferencí, výběr a aplikace 3. Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků, výsledná indikace porovnávací hodnoty Při sběru informací odhadce vyuţívá data o nabídkových cenách, cenách, za které byl majetek vydraţen, kupních cenách z kupních smluv, plánovaných či jiných informacích o cenách, které jsou dostupné v databázích či vlastním sběrem. Z těchto dat vyhodnotí, určí vzorek a následně podle typu, kvality a kvantity dat určí, jaký typ porovnání bude aplikovat. Kvalitativní i kvantitativní analýzu je moţné kombinovat podle konkrétní situace. Kde není
27
moţno pouţít kvalitativní analýzu je moţno pouţít kvantitativní analýzu a naopak. Nejcennější údaje jsou samozřejmě přímo od kupujícího či prodávajícího. Odhadce by se v případě trţního ocenění měl zajímat o realizovanou cenu a rozdíly v ceně, kterou odhadl. Podle typu, kvality a kvantity dat a počtu vzorků k dispozici je moţno zvolit způsob porovnání, který bude aplikován. Lze pouţít porovnání přímé, při němţ má porovnávací vzorek konkrétní podobu nebo nepřímé porovnání, při němţ je oceňovaný subjekt srovnáván s tzv. referenčním vzorkem z vybrané skupiny vzorků. (6) Sběr dat a informací je nekončící dlouhodobá činnost odhadce, který můţe čerpat z realitních serverů, novin, odborných časopisů, atd. Pokud odhadce není schopen získat vzorek ze svých zdrojů, srovnatelný typ nemovitosti v jeho databázi chybí, můţe pouţít některou z externích databází. V ČR existují dva typy externích databází, jejichţ data je moţno vyuţít při porovnávacím přístupu. Databáze obchodovaných cen nemovitostí včetně jejich vlastností a podmínek prodeje, účelově zaměřené pro potřeby trţního oceňování. Databáze sekundárních dat nemovitostí vytvářeně státními institucemi a zaměřené pro potřeby státní správy. Od roku 1997 je v ČR k dispozici databáze MOISES, informace za finanční úhradu. Za veřejně přístupné a dostupné k cenám jsou cenové mapy stavebních pozemků, které vytvářejí jen některá velká města a obce. V praxi lze aplikovat více principů porovnávání, nicméně můžeme je rozdělit do dvou základních skupin na: 1. Přímé porovnávání Spočívá v tom, ţe posuzovaný subjekt je porovnáván s kaţdým z konkrétně vybraných vzorků jednotlivě a přímo. Porovnávání tedy probíhá ve dvojicích a někdy je označováno jako párové porovnání či párová analýza jednotlivých shod a odlišností. Odlišnosti se vyjádří jednotlivými indexy, jak se liší oceňovaná nemovitost od porovnávaného vzorku. Vypočítá se průměrná cena, coţ je nejpravděpodobnější hodnota. 2. Nepřímé porovnání Oceňovaný pozemek srovnává s jediným zástupným vzorkem podle vybraných parametrů. (6) Pozemek zde srovnáváme s průměrnými cenami dosahovanými u podobných pozemků v okolí.
6) Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006, ISBN 80-86929-14-0
28
10.1. Jakým způsobem se postupuje při odhadu pozemku porovnáním? Pro správné stanovení korekce musí odhadce vybrat vhodné porovnávané nemovitosti tak, aby se lokalitou, vlastnostmi, účelem vyuţití a velikostí příliš nelišily od oceňované nemovitosti. Informace o nabídkách nebo transakcích by měly být aktuální a musí vycházet z dostatečného počtu nejlépe realizovaných obchodů. Korekce pouţívané pro porovnání by neměly být vyšší neţ 40%, jelikoţ se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce. Není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, aby všechny byly horší nebo lepší neţ oceňovaná nemovitost.
(7)
Pro ocenění pozemku odhadce shromáţdí větší počet obdobných
pozemků s informacemi o jejich skutečně realizovaných nebo nabídkových cenách (Kč/m2), minimálně alespoň 3 vzorky podobných nemovitostí v lokalitě, kde se oceňovaný objekt nachází. Čím větší počet vzorků je dostupných, tím se minimalizuje riziko nepřesnosti a zkreslených výsledků. Pokud není v lokalitě vhodná nemovitost k porovnání, pak teprve odhadce zvolí vzorky nemovitostí z jiné lokality. K profesionální práci odhadce patří neustálý sběr informací, které čerpají z vlastních databází, vyuţívají zpětnou vazbu v případě nemovitostí, zajímají se o další osud nemovitostí, jaká cena byla skutečně při koupi či prodeji realizovaná. Realizované ceny se musí převést na srovnatelnou bázi, většinou na ceny v korunách za 1 metr čtvereční. Odhadci se mohou dotazovat v realitních kancelářích, na obecních, pozemkových a katastrálních úřadech, u drobných stavebníků, investorů nebo vycházet z výsledků draţeb. Informace mohou získat od sousedů, podnikatelů, čerpat lze i z inzerátů, reklam, ale zde je třeba postupovat obezřetně, jelikoţ informace o ceně mohou být zkreslené a neodpovídají realitě. Velmi důleţité je nejen data sbírat, ale také systematicky třídit, vyhodnocovat aktualizovat a upravovat do pouţitelně formy. Velmi často se v praxi potvrzuje, ţe je lépe dát přednost kvalitě před kvantitou dat. Odhadce vyhodnotí hodnověrné prvky o kterých se zmiňuji dále v práci a pomocí koeficientu tyto prvky odlišnosti upraví vůči k oceňovanému pozemku. Nezbytnými informacemi pro ocenění je účel, ke kterému by mělo ocenění slouţit. Nejčastějším účelem je převod nemovitosti na jiného vlastníka nemovitosti v důsledku koupě, darování, dědění, nebo kvůli zástavě pro banku v případě úvěru. Při porovnání se testují jednotlivé shody a odlišnosti mající cenotvorný charakter, zejména u pozemku, co se týká fyzických parametrů, polohy, závad, topografii, demografické poměry, klimatické podmínky, správní poměry, sociální podmínky, dopravní spojení (silniční, ţelezniční, hromadná, akustické podmínky (např. dopravní frekvence, hlučné provozy) terénní podmínky, orientace ke
29
světovým stranám, stupeň rozvoje území, škola zdravotnictví, ţivotní prostředí, estetická hodnota okolí a turistický ruch. Jaké jsou moţnosti vyuţití a hospodárná vyváţenost zastavěné plochy vůči pozemku jako celku, jeho rozvoj a zda existují nějaká omezující břemena. Čím více se porovnávané nemovitosti liší, čím rozdílnější a vzdálenější jsou příslušné lokality, tím úměrně stoupá riziko nepřesnosti výsledku.(8
11. Příklad tržního ocenění pozemku porovnávací metodou Popis pozemku Oceňuji nezastavěný rohový pozemek v zástavbě starších rodinných domů, dle LV č. 617 v KÚ pro Prahu – západ vedený jako zahrada, č.parc. 418/1 O výměře 737 m2, v katastrálním území Líšnice u Prahy, obec Líšnice, okres Praha – západ, kraj středočeský, v podhůří Brd. Pozemek je oplocený ze tří stran – jiţní, východní a severní. Tvar pozemku je rovinný lichoběţník a navazuje na pozemek souseda. Na pozemku se nenachází ţádné stavby, jsou zde pouze okrasné jehličnany a ovocné stromy. Pozemek se nachází od dálnice R4 směrem na Mníšek pod Brdy. Zastávka MHD se spoji 317, 318, 321 ve směru Praha, Smíchovské nádraţí obousměrně jsou vzdálené cca 3 minuty chůze od pozemku. Kanalizace, plyn, vodovod není přípojka na pozemek. Na pozemku je vlastní studna. O zavedení kanalizace se jedná, a plynovod je veden v komunikaci před pozemkem. Zde je moţné přípojku na pozemek zbudovat. Výpis z katastru nemovitosti je uveden v příloze č.2. Pozemek jsem si osobně prohlédla a pořídila aktuální fotky, které jsou součástí přílohy. Zaměřila jsem se na vyuţitelnost, polohu a rozměr pozemku, moţnost parkování, dostupnost. Máme určit trţní hodnotu nezastavěného pozemku ve výměře 737 m2, který je umístěn v dolní části obce za Prahou. Dopravní dostupnou cestou autem či autobusem je cca 20 min. vzdálenost hlavního města Prahy. Účel odhadu je poskytnutí hypotéčního úvěru od banky a zřízení zástavního práva k nemovitosti pro banku.
7) Ing. Petr Ort, Moderní metody oceňování na trţních principech, BIVS, 2006, ISBN 978-80-7265-1 8) Ing. Vítězslav Hálek, Oceňování majetku v praxi, Donau Media, 2009, ISBN 978-80-89364-07
30
Podklady pro vypracování posudku zhotovené KÚ pro středočeský kraj, Praha – západ výpis z listu vlastnictví č. 617 pro katastrální území Líšnice u Prahy kopie katastrální mapy (dostupný byl i starší znalecký posudek od Ing. Chládka) znalecký posudek č. 1.133-13-1995 ze dne 10/3/1995 projektová dokumentace Prohlídka nemovitosti byla provedena a zároveň pořízena fotodokumentace pozemku a byly zkontrolovány předloţené podklady k ocenění. V katastru obce se nacházejí dvě chatové oblasti Varadov a Vandrlice. V těchto oblastech se nachází přes 400 chat, obec pak má 170 rodinných domů. V posledních letech stále více lidí přestavuje chaty na rodinné domky a tím se tady zvyšuje počet trvale bydlících obyvatel. V katastru nemovitostí je tento pozemek veden jako zahrada a způsob současného vyuţití je zahrada určená k zastavění dle stavebního úřadu 25% z celkové plochy. Statistické údaje obce Líšnice: ZUJ 539457 Statut obec Počet částí 4 Katastrální výměra 739 ha Počet obyvatel 300 Z toho v produktivním věku 180 Průměrný věk 40 Škola ano Kanalizace není Vodovod není Plynofikace není
Lokalita Obec Líšnice se nachází asi 20 km od Prahy, jiţním směrem, v malebné oblasti Brd. V katastru obce (odděleně od obce samotné) se nacházejí dvě chatové oblasti – Varadov a Vandrlice. V těchto oblastech nachází přes 400 chat, obec samotná má pak cca 170 rodinných domů. V posledních letech stále více lidí přestavuje své chaty na rodinné domky a tím se
31
zvyšuje počet trvale bydlících obyvatel. Líšnice byla typicky zemědělskou obcí. Během posledních desetiletí se ale obec zaměřuje stále více na turistiku. Pro různé rekreační vyţití jsou zde velmi dobré předpoklady. U obce se nachází golfové hřiště, které vzniklo jiţ v roce 1928 a patří k nejstarším hřištím v České republice. V jeho zázemí je moţno najít restauraci, minigolf, bazén a tenisové kurty. Také jezdectví má v obci dlouholetou tradici. Moţnost projíţďky je tu jiţ od roku 1975. Stále více lidí vyuţívá moţnost zpestřit si víkend tímto atraktivním způsobem. V současné době je v obci chováno 40 – 50 koní ve čtyřech jezdeckých stájích a klubech. V poslední době je Líšnice téţ hojně navštěvována cyklisty a to zejména díky cyklostezce, která obcí vede a která byla v roce 2007 zanesena do cykloturistických map. Obec Líšnice je ve svém okolí známa svým společenským ţivotem. Základní škola pořádá kaţdoročně vánoční vystoupení svých ţáků v líšnickém kostele a mnoho akcí pro děti, včetně školní akademie. Obec má i svou naučnou stezku, která mapuje nejzajímavější místa v Líšnici. Tato vznikla v roce 1998 z iniciativy místní ZŠ a občanů a sestává z osmi zastavení. Návštěvníci obce nebo procházející turisté se tak mohou snadno seznámit s historií obce. ( Zdroj:http://mesta.obce.cz/zsu/vyhledat-8505.htm) Pro porovnání jsem vybrala 4 vzorky pozemků, které byly prodány či nabízeny v této lokalitě. Kupní smlouvy jsem si pořídila na KÚ pro Prahu – západ, kam obec patří podle územní dokumentace. Jelikoţ další uskutečněné prodeje nebylo moţné zjistit, pouţila jsem pro porovnání informace dalších 3 vzorků z nabídky realitního serveru. Vzorek č. 1 popis rovinatá stavební parcela v obci Líšnice u Prahy, části Varadov, která umoţňuje bydlení v přírodě a přesto v blízkosti hlavního města. Na oplocené zahradě jsou ovocné stromy, z jedné strany les (vstup vlastní brankou) a z druhé cesta. IS na pozemku: elektřina, voda je řešena vlastní studnou, vydaný souhlas na čističku odpadních vod. Na pozemku je připravená stavební buňka. Výborné a rychlé dopravní spojení do hlavního města Prahy a to jak autobusem (zastávka PID 450 m), tak autem po R4 Strakonické (15 min.). Občanská vybavenost v Líšnici (v obci je škola od 1.- 5.ročníku, restaurace) nebo 1,5 km v Řitce (školka, obchod, pošta). Další veškerá občanská vybavenost je v 5 km vzdáleném Mníšku pod
32
Brdy. Nedaleko se nachází vyhlášený Golfový klub Líšnice. Inzerovaná cena 2 572 000,- Kč za metr čtvereční, celková plocha pozemku 1574 metrů čtverečních tj. 1 634 Kč za metr čtvereční. Všechny inţenýrské sítě na pozemku. Vzorek č. 2 popis prodej hezkého stavebního pozemku na Praze-Západ v Klínci u Dobřichovic. Obec se nachází vedle ţádané lokality Řitka. IS jsou na hranici pozemku (voda, elektřina, kanalizace). V současné době je vyřizováno i stavební povolení na výstavbu rodinného domu. Pozemek se nachází v klidné lokalitě obce. V okolí jsou novostavby, ale nejedná se o ţádný satelit. V blízkosti je i golfové hřiště. Veškerá občanská vybavenost je v nedalekých Dobřichovicích, které jsou vzdáleny 4km. Je zde velmi dobré spojení na Prahu. Pozemek je ideální pro hezké a klidné bydlení. Velikost: 998 m2 Cena: 2484 Kč/m2 Vzorek č. 3 popis Stavební pozemek o výměře 800 m2 v obci Statenice. Jiţní svah, velmi mírně svaţitý pozemek má obdélníkový tvar (25x31 metrů) je neoplocený a nachází se ve velmi klidné lokalitě původní zástavby rodinných domů jako proluka mezi dvěma domy na okraji obce. Na hranici pozemku je přivedena elektřina a vodovod, odpad nutno řešit septikem. Plyn a kanalizace pro tuto lokalitu jsou zatím pouze v plánu obce. V obci Statenice lze naleznout obchod s potravinami, restauraci a obecní úřad. Ostatní občanská vybavenost se nachází v okolních obcích (Praha, Horoměřice, Roztoky). Výborná dostupnost Prahy autem, dojezd na okraji Prahy za 5 minut a do centra cca 20 min. Obcí projíţdí dvě autobusové linky PID, které jedou na metro Dejvická za cca 20 minut. Vyhledávaná a atraktivní rekreační oblast u Prahy. Prochází zde řada značených turistických cest a nově téţ cykloturistických tras, které vedou do Šárky, Lysolají, Suchdola, do tuchoměřického lesa, na hrad Okoř, do Únětic, do Roztok, Tichého údolí. 800 m2 Cena: 2200 Kč/m2 Vzorek č. 4 popis Stavební pozemek o výměře 1314 m2 v obci Líšnice, rovinný, v zástavbě RD. IS jsou na hranici pozemku (voda, elektřina, kanalizace). V současné době je vyřizováno i stavební povolení na výstavbu rodinného domu. Pozemek se nachází v klidné lokalitě obce. V okolí jsou novostavby, ale nejedná se o ţádný satelit. V blízkosti je i golfové hřiště. Na pozemku neváznou ţádná věcná břemena. Cena skutečná 1 289 000,- Kč.
33
Oceňovaný pozemek porovnávám s výše uvedenými vybranými vzorky ve stejné nebo podobné lokalitě. K vzorkům jsem přiřazovala koeficienty vůči oceňovanému pozemku. Vybrala jsem alespoň 4 dostupné vzorky a domnívám se, ţe i vhodné, abych se co nejvíce přiblíţila ke skutečnosti a nedošlo ke zkreslení výsledku. Hodnota, kterou podle metody zjistím, je trţní cena za kterou by kupující mohl nebo byl ochoten pozemek koupit. Následující tabulka ukazuje, jaké hodnotící prvky jsem u nemovitostí porovnávala a přiřadila indexy (koeficienty) odlišnosti. Všechny pozemky jsou ve stejné nebo podobné lokalitě v okolí jako oceňovaná nemovitost. Ještě bych podotkla, ţe se jedná o přímé porovnání s oceňovanou nemovitostí. Koeficient odlišnosti jsem korigovala viz. následující tabulky č. 1:
Tabulka č. 1: Koeficienty odlišnosti přímé porovnání index odlišnosti při přímém porovnání Objekt (cena) srovnávací oceňovaný cena objektu srovnávacího větší než objekt oceňovaný
index odlišnosti
IO > 1
stejný jako objekt oceňovaný IO = 1 menší jako objekt oceňovaný IO < 1 ( Zdroj: Albert Bradáč, Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, a.s. 2007, ISBN 978-807201-679-2)
34
oceňovaný pozemek parcelní číslo
vzorek č. 1 vzorek č. 2 vzorek č. 3 vzorek č. 4
418/1 Praha
- Praha-
Praha-
Praha-
Praha-
katastrální území
západ
západ
západ
západ
západ
obec
Líšnice
Líšnice
Klínec
Statenice
Líšnice
Praha
- Praha-
Praha-
Praha-
Praha-
západ
západ
západ
západ
západ
/ Kč
1634
2484
2200
1314
prodejní cena celkem
2572000
2479032
1760000
1289000
1574
998
800
981
cena za 1 m
1634
2484
2200
1314
datum transakce
aktuální
aktuální
aktuální
10. 2. 2008
korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1634
2235
2420
1314
Právní údaje
nabídka
nabídka
nabídka
prodej
korekce
0,9
0,9
0,9
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
osobní
osobní
osobní
osobní
korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
okres základní údaje pro porovnání cena za 1m2
rozloha pozemku
737
2
druh transakce
vlastnická práva
osobní
existence věcných břemen
bez
bez
bez
bez
bez
korekce
1
1
1
1
1
1470
2011
2178
1445
upravená hodnota
35
využití podle
občanská
občanská
územního plánu
vybavenost vybavenost
občanská
občanská
občanská
vybavenost
vybavenost
vybavenost
korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
nejsou
nejsou
nejsou
nejsou
korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
výborná
výborná
výborná
výborná
korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
tvar pozemku
pravidelný
pravidelný
pravidelný
pravidelný
korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
rovina
rovina
rovina
rovina
korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
není
není
není
není
korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
dobrá
dobrá
dobrá
dobrá
korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
není
není
není
není
jiné omezení
nejsou
technické parametry
lokalita
svažitost pozemku
výborná
rovina
upravená hodnota není kontaminace půdy
dopravní obslužnost
nutnost demolice
dobrá
není
36
stávajících objektů korekce
1
1
1
1
upravená hodnota
1470
2011
2178
1445
80%
80%
80%
50%
korekce
1
1
1
0,8
upravená hodnota
1470
2011
2178
1156
možná zastavitelnost
25%
porovnávací hodnota
1704
1470
2011
2178
1156
rozloha pozemku
737
1574
998
800
981
1255848
2313780
2006978
1742400
1134036
celková porovnávací hodnota
Zjištěná tržní hodnota pozemku porovnávací metodou činí 1 255 800,- Kč.
11.1. Postup a komentář výsledku zjištěný porovnávací metodou Nejdříve jsem si zjistila údaje o podobných nemovitostech v této lokalitě, které jsou dostupné v nabídce na inzertních serverech a podle kupní smlouvy z KÚ. Přepočítala jsem nabídkovou cenu pozemku na cenu za 1 metr čtvereční – vypočítala průměr. Poté jsem údaje upravila o koeficienty a takto upravené ceny vynásobila s koeficienty a udělala průměr. Můţeme si zvolit i další obdobné koeficienty např. dostupnost infrastruktury atd. Porovnala jsem 4 vzorky pozemků ve stejné lokalitě, kde leţí oceňovaná nemovitost. 3 pozemky jsou v současné době inzerovány k prodeji na realitním serveru a jeden pozemek je zrealizovaný prodej pozemku. Poptávka po pozemcích v této lokalitě převyšuje nabídku. Pozemek se nachází v blízkosti hlavní dálnice R4 na Strakonice, dobrá dostupnost MHD, v lokalitě není průmyslová výroba. Na oceňované nemovitosti nevázne ţádné zástavní právo ani věcné břemeno. Nemovitost je vhodná jako zástava pro banku. Ocenění podle cenové mapy v tomto případě nelze pouţít, protoţe zatím ještě v dané obci není k dispozici.
37
Příklad
12.
ocenění
kvantitativní
porovnávací
metodou Kromě přímé porovnávací metody můţeme ještě, jako doplňkovou metodu, pouţít kvantitativní porovnávací analýzu. Nalezené rozdíly mezi oceňovaným subjektem a vzorky se upravují pomocí sráţek a přiráţek z prodejních či nabídkových cen vzorků. Tzv. adjustace můţe být prováděna přímo v Kč, nebo pomocí procentuálního vyjádření změn cen. Výměra oceňovaného pozemku je 737 m2 - údaje v tabulce 2.
Tabulka č. 2: Data k ocenění pozemku Oceňovaná nemovitost
Vzorek č. 1
Vzorek č. 2
Vzorek č. 3
Vzorek č. 4
2 572 000,-
2 479 032,-
1 760 000,-
1 289 000,-
1574
998
800
981
1634
2484
2200
1314
+20%
-10%
+10%
+5%
-10%
+5%
+10%
+5%
Bydlení
Bydlení
Bydlení
bydlení
1797
2608
2640
1445
2 828 000,-
2 602 000,-
2 112 000,-
1 417 000,-
Celková cena výměra
737
Cena za 1 m2 Adjustace polohy Adjustace velikosti Využití
Bydlení
Upravená cena po adjustaci v Kč/ m2 Odhad porov. h.
2 239 750,-
38
U vzorku č. 1, 3 a 4 jsem dospěla k názoru, ţe poloha pozemku je lepší neţ poloha oceňovaného pozemku, proto jsem cenu % navýšila. U vzorku 2 je poloha horší, cenu jsem sníţila o 10%. Obdobně jsem postupovala i u velikosti pozemku.
Pokud je: Oceňovaný pozemek shodný se vzorkem
PH = CV
Oceňovaný pozemek horší neţ vzorek
PH < CV
Oceňovaný pozemek je lepší neţ vzorek
PH > CV
Vzorek je horší neţ oceňovaný pozemek
PH > CV
Vzorek je lepší neţ oceňovaný pozemek
PH < CV
PH je hledaná porovnávací hodnota pozemku CV je známá prodejní (nabídková) cena vybraného vzorku (9) Odhad pozemku vypočtený kvantitativní porovnávací metodou je 2 239 000,- Kč po zaokrouhlení.
13. Příklad ocenění indexovou porovnávací metodou Je to zvláštní metoda nepřímého porovnání, která byla původně vypracována Spolkovým ministerstvem hospodářství SRN. U nemovitostí se posuzuje těchto 6 kritérií uvedené v tabulce níţe, k nimţ byly přiděleny hodnoty indexů. Základem je průměrná cena, ze které se provádí odvození pomocí koeficientů viz. tabulka 3. Tato metoda se dá vyuţít u pozemků, kde známe kupní cenu a i u těch, kde cenu neznáme. Aplikace této metody spočívá v tom, ţe základní cena se násobí indexy pro jednotlivá kritéria, výše indexů je zvolena v rámci vyznačených rozmezí v závislosti na vyhodnocení individuálních vlastností oceňovaného pozemku. Metodu lze aplikovat i v podmínkách ČR za předpokladu, ţe hodnoty indexů a jejich rozpětí vyjadřují kritéria nemovitostí v našich podmínkách.(9) 9) Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006, ISBN 80-86929-14-0 str. 122
39
Tabulka č. 3: Koeficienty pro zjištění jednotkové ceny pozemku č. Kritéria 1
Index
územní struktura ( okraj -střed)
0,60 - 1,50
Typ stavebního pozemku (nevýhodný - výhodný tvar, orientace, 2 sklon terénu
0,40-1,50
3
třída velikosti obce (počet obyvatel)
0,40-3,50
4
obch. průmyslová zóna
0,50-2,50
5
stavební připravenost-infrastruktura
0,50-1,25
6
speciální charakteristiky
0,30-1,50
(Zdroj: Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, Ekonomika, VŠE PRAHA 2007, ISBN 978-80-2451211-2 str. 69)
13.1. Ocenění indexovou porovnávací metodou v podmínkách ČR Indexová metoda v podobě uţívané v ČR spočívá obvykle ve stanovení průměrné ceny a indexů, kterými se tato průměrná cena upravuje pro konkrétní podmínky. Příkladem můţe být např. ocenění pozemků podle vyhlášky č. 540/2002 Sb., podle §28, kdy jsou stanoveny průměrné ceny pozemků pro obce určité velikosti a tyto ceny se pak upravují pomocí sráţek a přiráţek. Metodu je moţné vyuţít pro srovnání ceny u dvou a více pozemků, kdyţ je známá kupní cena. Pro kaţdý z pozemků se vypočte index (vynásobí se koeficienty viz.tab.4) a pomocí srovnání indexů je moţno porovnat i ceny pro pozemky, u nichţ zatím prodejní cena známá není. (10)
10) Albert Bradáč, Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, a.s. 2007, ISBN 978-807201-679-2 str. 174
40
13.2. Aplikace indexové metody na mnou vybraný pozemek Popis oceňovaného pozemku Oceňuji nezastavěný rohový pozemek v zástavbě starších rodinných domů, dle LV č. 617 v KÚ pro Prahu – západ vedený jako zahrada, číslo parcely 418/1 k.ú. o výměře 737 m2, v katastrálním území Líšnice u Prahy, obec Líšnice, okres Praha – západ, kraj středočeský, v podhůří Brd. Pozemek je oplocený ze tří stran – jiţní, východní a severní. Tvar pozemku je rovinný lichoběţník a navazuje na pozemek souseda. Na pozemku se nenachází ţádné stavby, jsou zde pouze okrasné jehličnany a ovocné stromy. Pozemek se nachází od dálnice R4 směrem na Mníšek pod Brdy. Zastávka MHD se spoji 317, 318, 321 ve směru Praha, Smíchovské nádraţí obousměrně jsou vzdálené cca 3 minuty chůze od pozemku. Kanalizace, plyn, vodovod není.
1. Popis vzorku 1 Pozemek, který byl prodán v Honicích, Praha- západ o výměře 873 m2 dobrá příjezdová cesta, elektřina, vodovod a plyn na hranici pozemku, kanalizace není. Cena kupní 1 990 000,Kč. -
podle vzorce zjistíme cenu za 1 m2
1990 000/ 873 = 2 279,- Kč / m2
-
výpočet celkového indexu vzorku
Iv = Iv1 * Iv2 * Iv3 * Iv4 * Iv5 * Iv 6 = 1,5 * 1,5*0,50*1,50*1,25*0,40 = 0,84375
-
Výpočet celkového indexu oceňovaného pozemku
Iv = Iv1 * Iv2 * Iv3 * Iv4 * Iv5 * Iv 6 = 0,7*0,8*3,5*1,5*0,8*0,4 = 0,9408
Hp = Hv * Iv / Ip 2279 * 0,9 = 2 051,- Kč / m2 2051 * 737 = 1 511 587,- Kč
41
Porovnání s jedním pozemkem je málo proto jsem si našla ještě pro další upřesnění ceny jiný pozemek, který budu zase porovnávat s oceňovaným pozemkem v Líšnici na Praze – západ.
2. Popis vzorku 2 Stavební pozemek o výměře 701 m2 v obci Zdiměřice u Prahy. Velmi mírně svaţitý, neoplocený pozemek má tvar čtverce a nachází se v proluce v jiţ zastavěné lokalitě v atraktivní části obce. K pozemku jsou vybudovány všechny inţenýrské sítě (elektřina a plyn jsou přivedený do pilířů, vodovod a kanalizace jsou na pozemku, telefon), k pozemku je vybudována asfaltová komunikace s veřejným osvětlením. Plocha 701 m2, cena nabídková dle inzerce 2 500 000,- Kč. -
podle vzorce zjistíme cenu za 1 m2
2 500 000 / 701 = 3 566, - Kč / m2
-
výpočet celkového indexu vzorku
Iv = Iv1 * Iv2 * Iv3 * Iv4 * Iv5 * Iv 6 = 1,5 * 1,5*0,50*1,50*1,25*0,40 = 0,84375
-
výpočet celkového indexu oceňovaného pozemku
Iv = Iv1 * Iv2 * Iv3 * Iv4 * Iv5 * Iv 6 = 0,7*0,8*3,5*1,5*0,8*0,4 = 0,9408
Hp = Hv * Iv / Ip 3566 * 0,9 = 3 209 Kč / m2 3209 * 737 = 2 365 000,- Kč Odhadní cena se stanoví průměrem 2 365 000 + 1 511 587 = 3 876 587 / 2 Odhadní cena oceňovaného pozemku zjištěná indexovou porovnávací metodou je 1 938 293,5 zaokrouhleně 1 939 000,- Kč.
42
14. Modifikovaná srovnávací indexová metoda Původem je tato metoda z Německa pouţívaná pro stanovení tzv. informativní ceny u stavebních pozemků. Pokus modifikace vznikl roku 1994 ve společnosti Kopprea pod vedením Jiřího Kokošky, proto je někdy označována jako Kokoškova metoda. Výhodou této metody je, ţe ještě podrobněji hodnotí kritéria pozemku. Opět pomocí soustavy indexů v přesně určeném rozmezí kvantifikuje následující hodnotící kritéria. Rozpětí indexu jsou daná v přesně určeném rozmezí a hodnotí se podle následující tabulky č. 4: Tabulka č. 4 : koeficienty rozpětí indexu u srovnávací metody označ. Indexu
rozpětí Hodnotící kritérium
indexu min - max.
T
teritoriální struktura obce
0,6 - 1,5
S
stavební připravenost
0,4 - 1,5
V
velikostní třída
0,4 - 3,5
O
vhodnost pozemku pro daný účel
0,5 - 2,5
infrastruktura okolí pozemku a I
dostupnost
0,5 - 2,5
E
zvláštní zlepšující podmínky
1,0 - 1,5
Z
zvláštní zhoršující podmínky
0,5 - 1,0
( Zdroj : Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, Oeconomica, VŠE PRAHA 2007, ISBN 978-80-2451211-2 str. 79)
Informativní cena konkrétního pozemku se počítá podle vzorce: CP = SHP * ( T*S*V*O*I*E*Z) SHP vyjadřuje směrnou hodnotu 1 m2 pozemku v Kč. Ze získaných cen se vypočte průměrem základní cena oceňovaného pozemku. Cena pozemku se zjistí úpravou této ceny indexy.
43
Aplikaci modifikované srovnávací metody jsem nepouţila, jelikoţ je postup výpočtu stejný jako v předcházející kapitole. Tuto metodu někteří odhadci pouţívají při výpočtech.
15. Sametova metoda a příklad ocenění touto metodou Původem z Německa a pouţívaná v Německu. Přestoţe se u nás v ČR tato metoda ocenění nepouţívá, na příkladu jsem tuto metodu aplikovala. Sametova metoda je vyjádřena koeficientem stavebního vyuţití, který se počítá jako procentuální podíl součtu zastavěných ploch nadzemních podlaţí stavby k ploše celého stavebního pozemku. V ČR se tato metoda nepouţívá, přesto jsem zkusila ocenit touto metodou pozemek. Stavební pozemek o ploše 737 m s moţností zastavitelnosti 20% a max. 2 nadzemními podlaţími by výpočet vypadal takto: Počítáme podle vzorce:
Ksv = ZP * p / Pc Ksv – je koeficient stavebního vyuţití ZP - je přípustná max. zastavitelná plocha P - je počet nadzemních ploch Pc – je celková plocha stavebního pozemku Podíl hodnoty pozemku na výchozí ceně stavby podle Sammeta je pro obytné domy v malých městech a na venkově stanovena na 7 – 10 % (horní mez se pouţije jen výjimečně pro nejlepší polohy ve městě).(11) Výpočet Ksv = 147,4 *2 / 737 = 0,4 Z výsledku vyplývá, ţe součet zastavěných ploch všech podlaţí vůči celkové ploše stavebního pozemku můţe být maximálně o 40 % větší neţ je celková výměra pozemku. I v České republice si myslím, ţe se dá metoda pouţít jako doplňující informaci pro stanovení 11) Zdroj: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Teorie oceňování nemovitostí, AN CERM, Brno, 2001, ISBN 80-7204-188-6 str. 305
44
poměru hodnoty stavby a pozemku za předpokladu, ţe vývoj stavebních nákladů bude shodný s vývojem cen stavebních pozemků, coţ nemusí vţdy platit.(11)
16. Ocenění reziduální metodou Po fyzické stránce lze nemovitost rozdělit na pozemek a stavbu. Dá se pouţít u nezastavěného pozemku, ale i zastavěného pozemku stavbou pokud její hodnotu známe. Většinou je odhadnutá porovnávacím nebo nákladovým způsobem. U nezastavěných pozemků je nutno pouţít simulace a odhadnout tak hodnotu stavby, kterou by bylo moţno na pozemku postavit. Tato metoda se někdy pouţívá v případech, kdy opravdu nejsou k dispozici informace o obdobných nemovitostech prodaných nebo nabízených – například, kdyţ se jedná o proluku v Praze, apod. Je třeba stanovit hodnotu nemovitosti dosaţenou po jejím dokončení a odečíst náklady na výstavbu. A také zohledníme budoucí výnosy, které nám nemovitost přinese. Postup odhadu spočívá v tom, ţe se nejdříve pomocí známé hodnoty stavby vypočte její teoretický podíl na celkových výnosech, který se následně od nich odečte. Výsledek simuluje teoretický zbytek výnosu připadajícího na pozemek. Očekávaný budoucí výnos z pozemku je nutné transformovat k současné hodnotě obvykle pomocí kapitalizace a výsledkem je reziduální hodnota pozemku. Nejjednodušší varianta je přímá kapitalizace, vzorec:
Hp = ( Vc – Hs * i) / i Hp je hledaná reziduální hodnota pozemku Hs je simulovaná hodnota stavby, přiměřená oceňovanému pozemku Vc je celkový očekávaný výnos z nemovitosti (jako celku) Hs * i je teoretický podíl výnosu připadající na stavbu Vc – Hs * i je teoretický podíl výnosu připadající na pozemek (12) V ČR je tato metoda pouţívaná, ale ne příliš často. Jen v případech kdyţ není dostatek obdobných nemovitostí k porovnání.
11) Zdroj: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Teorie oceňování nemovitostí, AN CERM, Brno, 2001, ISBN 80-7204-188-6 str. 305 12) Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, Oeconomica, VŠE PRAHA 2007, ISBN 978-80-245-1211-2 str. 139
45
17. Ocenění pozemku na základě cenové mapy 17.1. Cenová mapa podle zákona o oceňování majetku (13) Cenová mapa podle zákona je metodická pomůcka pro určování cen pozemků. Cenové mapy vyuţívají odhadci jako pomůcku pro určení ceny pozemků. Pokud v dané lokalitě obce, kde se oceňovaný pozemek nachází, existuje aktuální cenová mapa stavebních pozemků, dává odhadce přednost tomuto ocenění podle cenové mapy. Účelem zpracování cenové mapy je náhrada cen stavebních pozemků zjišťovaných podle cenových předpisů s cenami, které se v dané obci či městě sjednávají na místním trhu stavebních pozemků nebo se zjišťují porovnáním obdobných pozemků v obci. Jde o to se postupně přiblíţit cenám sjednávaným na trhu. Jedná se o metodu nepřímého porovnávání na základě údajů, které jsou k dispozici ve smyslu zákona č. 151/97, které dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce. Většinou je vydávají větší města a před jejím vydáním je musí dát schválit Ministerstvu financí. Cenová mapa je grafickým zobrazením, kde jsou pozemky znázorněny v měřítku 1 : 5000 nebo podrobněji v měřítku (1 : 2880, 1:1000, 1: 1440 apod.) a s vyznačenými cenami v Kč za 1 m2. Obce a města spolupracují s Katastrálními úřady, předávají si informace a tak pozemky v cenových mapách jsou skutečně oceněny sjednanými cenami obsaţené v kupních smlouvách. Pro trţní ocenění se však doporučuje ocenění tímto způsobem pouze jako doplnění k některé z metod. Je to z důvodu, ţe dochází k zastarání dat obsaţených v cenové mapě, ceny nemusí odpovídat uskutečněné ceně uvedené v kupní smlouvě. Pouţití cenové mapy je pro ocenění pozemku závazné podle zákona o oceňování majetku. Stavební pozemek se oceňuje podle platné cenové mapy stavebních pozemků, pokud v obci platná cenová mapa stavebních pozemků není nebo oceňovaný pozemek nemá stanovenu v cenové mapě cenu, oceňují se stavební pozemky podle § 28, tzn. základní cenou za 1 m2 v závislosti na velikosti a významu obce včetně úpravy. Pro účely trţního ocenění by se měly tyto ceny chápat jako orientační. Cenové mapy by se měly aktualizovat vţdy koncem roku a na poţádání jsou veřejně přístupné, anebo dostupné na internetu. Pokud cenovou mapu obec nemá vytvořenou nebo ji nelze pouţít, protoţe je zastaralá a údaje neodpovídají, mohou se pouţít údaje pro porovnání v jiných obcích, které jsou srovnatelné z hlediska počtu obyvatel, stejného účelu vyuţití, obdobné polohy. 13) Albert Bradáč, Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, a.s. 2007, ISBN 978-807201-679-2 str.274
46
Cenová mapa pro obec Líšnice, kde se oceňovaný pozemek nachází zatím neexistuje. Jak cenová mapa vypadá? ukázka cenové mapy pro Prahu 5 – Zbraslav, cca 15 minut autem od oceňovaného pozemku v Líšnici.
Na ukázce výřezu cenové mapy vidíme, ţe nejlevnější pozemek je za cenu 2050,- Kč a za nejvyšší cenu se prodává 4 720,- Kč.
47
Katastrální území Název Zbraslav Parcela Číslo 628 parcely Cena 2011 Mapový 118 list Cena 4720 Kč Skupina 7599 Adresa Žabovřeská 0 (č. p. 154), Zbraslav, Praha-Zbraslav Účinnost vyhlášky č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů (rok 2011)
Zdroj:http://wgp.prahamesto.cz/tms/projects_h/cmp08/index.php?autolog_anonymous=true&m_map_siz e=middle_map
18. Ocenění pozemku podle Naegeliho (14) Tato metoda je někdy označována jako metoda polohových tříd. Byla vyvinuta ve Švýcarsku a poté se rozšířila do Německa, kde se pouţívala v případech, kdy z nejrůznějších důvodů nebylo moţno pouţít pro odhad hodnoty pozemků porovnávací metoda. Existovaly pokusy tuto metodu přizpůsobit poměrům ČR a v letech 1992-1994 byla vypracována studie v Brně, ţe metoda je pouţitelná v původních hodnotách. Oceňovaný pozemek se přiřadí do některé z osmi kvalitativních tříd. Pro kaţdou třídu je stanoven v procentech podíl hodnoty pozemku na celkových nákladech nemovitostí. Na pozemku určenému k zástavbě je to podíl nákladů na novostavbu. Tato metoda můţe být pouţita právě tam, kde nejsou známy ţádné porovnatelné pozemky za uskutečněnou prodejní cenou. Při pouţití této metody vycházíme z nákladů pouţitých na výstavbu, ale nezohledňujeme opotřebení. Takto zjištěná trţní cena nemusí odpovídat realitě, výsledek můţe být zkreslený např., ţe se nezapočítají všechny vynaloţené náklady, pozemek nemusí být přiměřený stavbě, nebo není odhadnuto správné zatřídění do polohových tříd. Existuje základních 5+2 klíčů třídy polohy, podle kterých se hodnotí. Jednotlivé třídy jsou rozepsány v následujícím textu níţe.
48
I.
všeobecná situace
II.
intenzita využití pozemku
III.
dopravní relace k velkoměstu
IV.
obytný sektor
V.
živnosti, administrativa, obchod
VI.
faktory zvyšující hodnotu
VII.
redukující faktory
Tyto jednotlivé klíče se dále dělí na tzv. jednotlivé polohové třídy. Klíče třídy polohy pro stavební pozemky, určené k vyuţití na bytovou výstavbu se dělí podle těchto kritérií: Ad I. Všeobecná situace Třída 1-5 1
zemědělské oblasti vzdálené od větších osad a komunikací, vesnice bez cizineckého ruchu
2
stavební oblasti v malých a středních vesnicích, okrajové části malých měst
3
obytné oblasti malých měst a osad s domy pro rekreaci a s cizineckým ruchem, centra středně velkých měst, obytné oblasti v předměstích s delší dobou jízdy do velkoměst
4
centra malých měst, obytné oblasti ve velkoměstech a jejich rychle dosaţitelných předměstích, preferované vilové oblasti ve velkoměstech i mimo ně. Oblasti domů pro rekreaci v důleţitých centrech cizineckého ruchu
5
nejlepší obchodní polohy v malých městech, obytná jádra ve velkoměstech, luxusní obytné polohy ve velkoměstech s největším osluněním a nejlepší vyhlídkou, exklusivní oblasti rodinných domů v blízkém okolí velkoměsta
ad II. Intenzita využití pozemku Třída 1 - 8 1
nízké vyuţití, jednopodlaţní skromné stavby pro rekreaci, 1-2 podlaţní stavby bez komfortu, nepodsklepené nízké stavby
2
domy pro 1,2 anebo více rodin bez zvláštního komfortu, aţ 3 podlaţní ţivnostenské a průmyslové stavby s nízkým technickým vybavením
49
3
rodinné domy s průměrným vybavením, běţné obytné nájemní domy středního vyuţití, 2-3 trakty, obytné domy se ţivnostenskými prostory, průmyslové a ţivnostenské stavby, s běţným vybavením pro výrobu, nákladními výtahy, větráním atd. středně intenzivní vyuţití pozemku
4
pohodlné rodinné domky pro více rodin, obytné bloky s malými byty, apartmá, terasové domy,
doby s byty v osobním
vlastnictví, obchody,3-5
poschodí,
vícepodlaţní tovární stavby se vším technickým, klimatizačním a dopravním zařízením 5
exkluzivní obytné domy a domy se smíšenou funkcí 4-6 podlaţí, vysoké vyuţití pozemku
6
čistě obchodní domy, obchody, kanceláře, kina, restaurace, vícepodlaţní obchody, suterénní moderní obchody, 5-7 NP, 1-2 PP uzavřený způsob stavby, vysoké vyuţití
7
obchodní domy jako u třídy 6, nadprůměrně vybavené a komfortní
8
jako u třídy 7, ale exklusivní místa v největších městech
Ad III. Dopravní spojení s velkoměstem Třída 1 - 8 1
pozemky v odlehlé, vysloveně nevýhodné dopravní poloze, ulice bez zvláštní zástavby
2
objekty na okraji velkoměstských aglomerací, právě ještě přijatelně dosaţitelné cestujícími za prací
3
speciálně obytné polohy na předměstích, s normální pěší dosaţitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosnou dobou dopravy autem do centra, běţná uliční zástavba
4
přednostní obytné polohy v blízkosti veřejných dopravních prostředků, kvalitní komunikace, krátká doba jízdy autem do centra, poloha ve městě a předměstí
5
nákupní ulice městské oblasti, nákupní centra ve větších předměstích, čilý pěší provoz, uzlové body autobusových a tramvajových linek
6
vysloveně obchodní polohy v centru se širokými ulicemi a parkovacími místy, dosaţitelné autobusy nebo tramvajemi s krátkými časovými intervaly
7
prvotřídní prodejní plochy ve velkoměstech, intenzivní pěší provoz, uzlové body veřejných dopravních prostředků v centru
8
centra velkoměstských dopravních systémů s nejhustším provozem chodců
50
ad. IV. Obytný sektor třída 1- 8 1
venkovské obytné stavby, sídliště, turistické ubytovny
2
obytné budovy bez individuálního uspořádání
3
běţné obytné budovy pro více rodin, montované stavby, venkovské budovy s průměrným komfortem, vesnické hospody
4
obytné plochy pro střední a vyšší nároky, domy s podloubím, terasové domy, individuálně postavené domy s byty v osobním vlastnictví, rodinné domky, motely
5
luxusní obytné objekty, domy s apartmá, hotely dolních cenových tříd, rodinné domy s nejlepším vybavením
6
hotely střední cenové třídy
7
hotely pro náročné
8
luxusní hotely s velkorysým řešením a zařízením 14
14) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Teorie oceňování nemovitostí, AN CERM, Brno, 2001, ISBN 80-7204-188-6
51
18.1. Ocenění pozemku oceňovaného podle Naegeliho - příklad Popis oceňovaného pozemku Ocenění stejného pozemku, který jsem jiţ zmiňovala v metodě výše uvedených, proto jiţ detailněji nepopisuji. Plocha 737 m2, není tam vodovod, kanalizace ani plynofikace. Terén je rovinný s dobrou přístupností veřejné komunikace, s výskytem zvýšeného hluku ze vzdálené rychlostní komunikace ve směru na Strakonice. V katastru nemovitostí je veden jako zahrada a způsob současného vyuţití je zahrada určená k zastavění dle stavebního úřadu 25% z celkové plochy. Nejlepším a nejvyšším vyuţitím je zástavba rodinného domu jednopatrového o zastavěné ploše 10 x15 m2. Orientační náklady na stavbu odhadem 4 500 000,- Kč. Odhadce si musí nebo by měl nemovitost prohlídnout a přímo na místě zjistí polohu nemovitosti, orientaci, moţnosti zasíťování, dopravního spojení, povodňová rizika, okolí pozemku a další skutečnosti.
Postup zpracování Podle svého uváţení jsem přiřadila pozemek do jednotlivých polohových tříd, které nejvíce odpovídají popisu pozemku. Výsledná třída se určí jako průměr z přiřazených tříd. Třídy, které nelze uplatnit se nehodnotí, přiřazena 0. Z následující tabulky je třeba vyjádřit také, jakým podílem se na celkové hodnotě uplatňuje podíl pozemku. Tabulka č. 5 : Podíl pozemku z celku nová stavba + pozemek pro ČR
Třída polohy
1 2 3
4
5
6 7 8
Podíl ceny pozemku z celku ( % ) 5 6,5 9 13,5 17,5 23 30 38 (Zdroj: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Teorie oceňování nemovitostí, AN CERM, Brno, 2001, ISBN 807204-188-6 str. 301)
A. I. Klíč Všeobecná situace hodnota klíče 4,0 B. II. Klíč Intenzita vyuţití hodnota klíče 3,0 C. III. Klíč Dopravní relace k městu hodnota klíče 3,0 D. IV. Klíč Obytný sektor hodnota klíče 3,0 E. V. Klíč Komerční prostor 0
52
F. VI. Klíč povyšující faktory 0 G. VII. Klíč redukující faktory 0 ------------------------------------Průměr 4,0 + 3,0 + 3,0 +3,0 + 0 / 5 = 2,6 + 0,2 = 2,8 Výsledná třída 3, odpovídající podíl pozemku na celku je 9 % Při výměře 737 m2 je odhad tržní ceny 4 500 000* 0,09/ 0,91= 4 450 549,- / 737 = 6039 ,- Kč / m2 Pro výpočet jsem použila vzorec:
Hp = NH * x Hp – je hledaná hodnota pozemku NH – předpokládané náklady na stavbu / bez opotřebení / X - je podíl připadající na pozemek dle tabulky v % Komentář výsledku Oceňovaný pozemek, který má plochu 737 m2 je výsledkem cena za 1 metr = 6039,- Kč / m2 Podle informací od odhadců se tato metoda uţ u nás v ČR nepouţívá v praxi.
Jaké jsou výhody a nevýhody vyplývající z odhadu a osobního zjištění? Výhody oceňovaného pozemku K pozemku je příjezd po zpevněné komunikaci, je zde moţnost napojení na veřejný vodovod a elektřinu, plyn. Nezátopová oblast ani stavební uzávěra. Samostatný okrajový pozemek bez sousedů ţijících v okolí trvale.
53
Nevýhody oceňovaného pozemku Pozemek se nenachází na hlavní třídě ani na náměstí, je pouze s moţností stavby rodinného domu ne ke komerčnímu vyuţití. Přibliţně 100m2 od pozemku vede dálnice R4 na Strakonice. Z toho vyplývá ţe, je tu zvýšená hlučnost a prašnost.
19. Daň z pozemku Předmětem daně jsou pozemky na území ČR vedené v katastru nemovitostí. Předmětem daně z pozemků nejsou pozemky zastavěné stavbami v půdorysu staveb, lesní pozemky, na nichţ se nacházejí lesy ochranné a zvláštního určení, vodní plochy a pozemky určené na obranu státu. Poplatníkem daně jsou vlastníci pozemku. V případě, ţe vlastníkem je stát je poplatníkem právnická osoba, která má právo hospodaření nebo jí bylo zřízeno právo trvalého uţívání. U pozemků spravovaných Pozemkovým fondem má povinnost platit daň nájemce pozemku. Základem daně je cena pozemku, která se pro daňové účely pouţívá u orné půdy, chmelnic, zahrad, vinic, sadů a trvalých travních porostů. Základ daně se vypočítá vynásobením výměry pozemku v m2 a průměrné ceny půdy, která je stanovena na 1m2 ve vyhlášce ministerstva zemědělství ČR.
19.1. Daň z převodu nemovitosti Převodem nemovitostí a tedy i pozemku je úplatný převod vlastnictví nemovitostí na jinou osobu tzv. nabyvatele. Jen v případě darování se daň neplatí.
Obvykle daň platí
prodávající či-li převodce. Základem daně je cena nemovitosti. Sazba daně platná pro rok 2012 je 3 % ze základu daně.
20. Analýza trhu s pozemky na Praze – západ Praha – západ patří svým geografickým rozloţením do středočeského kraje. V tomto okrese je více neţ 30 obcí (např. Bojanovice, Bratřínov, Davle, Kamenný přívoz, Lety, Slapy, Všenory a další. Zaměřila jsem se jaká je nabídka a jak se pohybují nabídkové ceny pozemku v této lokalitě. Nemusím zmiňovat blízkost a vzájemnou spojitost hlavního města Prahy. Doprava z těchto příměstských oblastí do centra Prahy trvá 20 aţ 40 minut autem a většinou
54
je i dobré vlakové a autobusové spojení. Proto stále více obyvatel vyhledává bydlení za hranicí Prahy a dávají přednost raději klidnějšímu způsobu ţivota v přírodě s dobrou dopravní obsluţností. Do Prahy většinou jezdí za prací, kde je větší nabídka pracovních míst a zpravidla i vyšší mzda. Kromě toho je Praha město kulturních památek a dalšího společenského ţivota v podobě divadel, kin, festivalů a dalších akcí. Ceny pozemků vzrostly právě díky skutečnosti, ţe lidé preferují bydlení v zeleni a moţnost dojíţdění za prací v Praze. Poptávka po stavebních pozemcích roste. A i v době finanční krize, která se na trhu projevuje od roku 2008 je poptávka v této lokalitě poměrně vysoká. Samozřejmě zde hraje roli i moţnost a vývoj trhu s hypotékami. V současné době se nacházejí úrokové sazby hypoték na historickém minimu. Podle analytiků by ceny měly vzrůstat za 2 – 3 roky také i díky vyššímu DPH a vyšší sazbě daně z převodu nemovitosti od roku 2013. Ceny pozemků v této lokalitě stagnuje a počet volných pozemků je omezený. Poptávka po pozemcích k výstavbě rodinných domů stále převyšuje nabídku a dá se očekávat, ţe nadále poroste. V současné době se stavební pozemek o rozloze 500 m - 750 m pohybuje v cenovém rozpětí 900 - 1500,- Kč 750 m - 1000 m se pohybuje cena 1500 - 2000,- Kč a cena můţe dosahovat aţ 3 500,- Kč a více za metr čtvereční. Cenu ovlivňuje umístění pozemku v obci, tvar, rozlohu, infrastruktura a IS na pozemku, orientace pozemku, kolik % je moţné zastavit a jaký typ rodinného domu je povolen postavit. Podle územního plánu vydaným obecním nebo krajským úřadem můţe být omezení např. jen na stavbu jednopatrového domu. Stavební úřad jen posuzuje, zda je stavba v souladu s územním plánem. Nejlevnější pozemky jsou v okrajových částech obce s horší dopravní dostupností a bez moţnosti napojení na kanalizaci či sítě nacházející se jen na hranici pozemku. Naopak nejdraţší pozemky se nacházejí v dobrých a vyhlášených lokalitách tzv. dobrá adresa, coţ je např. obec Řitka , Jesenice, Jevany, Davle a další.
55
21. Průzkum softwarových programů používaných v některých bankách Banky pro stanovení trţní hodnoty pozemku vyuţívají různé softwarové programy. Tyto programy jim velice usnadňují práci nejvíce z hlediska úspory času a rychlého zpracování většího mnoţství dat. Kaţdá banka pouţívá své programy a různé je i pouţití podle typu poţadovaného ocenění. U mnou vybraných bankovních institucí jsem zjišťovala, jaké programy banky vyuţívají.
Tabulka č. 6: Průzkum softwaru u vybraných bank Ober bank a.s.
LBW vlastní interní
Odhad interní i externí
program Raiffeisenbank a.s.
Odhad externí i interní
Acons
Odhad externí odhadce doporučený bankou Komerční banka
Interní vlastní program
Odhad interní i externí
NemExpress, ABN
Odhad externí i interní
NemExpress,
Odhad interní i externí
NemExpress,
Odhad interní i externí
a.s. Česká spořitelna a.s. Hypotéční banka a.s. ČSOB a.s.
(Zdroj : Vlastní poznatky a metodika bank)
Někteří kolegové z bank nebyli sdílný informace poskytnout a bylo sloţité zjistit konkrétní informaci. Nicméně na základě mého zjištění vyplývá, ţe většina bank postupuje tak, ţe se klientovi doporučí některý ze seznamu externích smluvních odhadců působící v lokalitě oceňované nemovitosti. Poté se vyhotovený odhad předá elektronickou formou na posouzení a kontrolu supervizorovi, který provede interní ocenění bankou. KB si vyvinula svůj vlastní program, nemá ho zajištěný od jiné firmy. Ober bank pouţívá pro ocenění také svůj vlastní
56
program navrţený mateřskou bankou v Rakousku. Nicméně akceptuje odhady zpracované i v ostatních softwarech. Ostatní banky pouţívají různé softwary. Z průzkumu jsem zjistila, ţe nejčastěji vyuţívaný je program NemExpress od firmy Pluto. Bankou je vyţadované pravidelné školení odhadců a smluvních znalců, kteří pro danou banku pracují. Tento program si musel kaţdý odhadce koupit a absolvovat odborné školení. Tento program se neustále vyvíjí podle potřeby trhu a aktualizují se nové verze. Program je přehledný a srozumitelný pro zadávání parametrů podle mého názoru. Program jsem si vyzkoušela pouze naučně ve školící formě a mohu potvrdit, ţe je skutečně jednoduchý na ovládání a rychlou orientaci. Program si musí kaţdý smluvní znalec banky koupit a účastnit se školení, kde jsou vysvětleny znalcům úpravy v metodikách odhadů a jsou v programu školeny. Tento program vyvinula firma Pluto – Olt spol. s r.o. Od 1. 1. 2004 převzal činnost firmy Ing. Jaroslav Olt, Pluto-Olt, která se od roku 1990 specializovala na tvorbu počítačových programů pro soudní znalce v oboru oceňování nemovitostí. Postupně vyvinula programy pro vyhlášky 316/90, 393/91, 611/92, 178/94, 295/95, 279/97, 127/99, 173/00 Sb., 338/01 Sb., 325/02 Sb., 540/02 Sb., 452/03 Sb., 640/04 Sb., 617/06 Sb., 76/07 Sb., 3/08 Sb., 456/08 Sb., 460/09 Sb., 364/10 Sb. a 387/11 Sb. Její produkty se staly standardním nástrojem usnadňujícím soudním znalcům a odhadcům cen nemovitostí jejich práci. V programu NEMExpress AC můţete pracovat od vyhlášky č. 178/94 Sb. aţ po současně platnou vyhlášku 387/11 Sb. Tento program se neustále mění a vylepšuje. Jeho ovládání a pomocné funkce umoţňují pracovat s více posudky najednou, vkládat obrázky, tabulky atd. viz ukázka programu, příloha č. 4. (Zdroj: http://www.pluto.cz/default.htm)
ABN Byl vyvinut Prof. Ing. Albertem Bradáčem pro oceňování nemovitostí. Uţivatel pracuje v prostředí textového editoru a tabulkového procesoru, ţádný speciální program k tomu není potřeba. Nejčastěji pouţívaný program Word (textový editor) a Excel (tabulkový procesor). Výpočty a data je moţno uloţit a v budoucnu vyuţít k přepracování na jiný posudek.
57
Při ocenění pozemků umožňuje program zpracovat data: - porovnávacím indexovým způsobem, včetně souboru pro tvorbu databáze k tomuto porovnání - metodou třídy polohy, včetně tabulky pro tvorbu databází realizovaných prodejů nemovitostí a z nich odvozených podílů ceny pozemků - ocenění nemovitostí resp. jejich souborů výnosovým způsobem - odhad hodnoty nemovitostí metodou porovnávací (včetně listů pro tvorbu databází cen jednotlivých druhů objektů, s moţností přiřadit kaţdému údaji přiměřenou váhu podle věrohodnosti informací) - oceňování nemovitostí obvyklou (obecnou) cenou, včetně metodiky, kterou autor vypracoval pro potřeby České spořitelny, a.s., s rozdělením ceny na cenu staveb a cenu pozemků -výpočet nákladového a ekonomického nájemného - znění vyhlášky č. 178/1994 Sb. a úplné znění této vyhlášky ve znění vyhlášky č. 295/1995 Sb. (výpočty podle těchto předpisů se dají příslušnými tabulkami provádět za předpokladu, ţe se poloţí Ki = 1,00 a Kp = 1,00, ve Wordu se potom nadbytečné řádky odstraní) - úplné znění vyhlášky č. 182/1988 Sb., ve znění vyhl. č. 316/1990 Sb. a dalších předpisů - úplné znění pokynů MSNMP pro ocenění nemovitostí pro účely zákona č. 403/1990 Sb. Podle mého průzkumu mezi odhadci se od tohoto programu jiţ ustupuje. (Zdroj: http://www.bradac.cz/albert/abn.htm)
Acons Určený pro trţní oceňování, jeho první verze byla vyvinuta jiţ v roce 1992. Je rozvrţen do jednotlivých bloků, podle toho, jakou nemovitost chceme ocenit. Výstupy z programu jsou jednotlivě poté převáděny do programu Word. (Zdroj: http://www.a-consultplus.cz/program-acons/)
58
Metodiky bank si jsou podobné a příliš se neliší. Odhad obvyklé ceny nemovitosti obsahují stejné informace a pouţívají i stejný postup ocenění. Měla jsem srovnání odhadů předloţené z praxe a svých zkušeností. Je to dáno i tím, ţe účel je vţdy stejný – tedy zjištění obvyklé ceny nemovitosti slouţící k zajištění úvěru, hypotéky. K tomu odhadce potřebuje podrobné informace o oceňované nemovitosti. To zjistí na katastru nemovitostí podle zadaného čísla listu vlastnictví ( LV). Odhady zpracované v těchto programech vypadají obdobně. Přední strana obsahuje údaje o nemovitosti (adresa, katastrální území, fotografie nemovitosti, vlastník, kdo o posudek ţádal). Další strany obsahují stav posuzované nemovitosti (vyuţití, připojení na IS, rozměry pozemků a jejich popis) V závěru odhadu je výpočet a vyhodnocení porovnávací metodou porovnávací cena. Mohou být uvedené slabé a silné stránky nemovitosti. Závěrem je zdůvodnění obvyklé ceny a znalecká doloţka.
22. Banky a hypotéční úvěry Banky jsou čím dál více opatrnější při poskytování úvěrů a nové klienty si více tzv. prověřují. Jiţ v ţádosti o úvěr musí klient vyplnit několikastránkový formulář s osobními daty. Zvláště v době, kdy je globální finanční krize a je důleţité znovu nastartovat ekonomiku. Proto, aby nedocházelo ke zvyšování počtu dluţníků, kteří nejsou schopni splácet své závazky ţádá banka zajištění úvěru. Mezi nejčastěji pouţívané patří poskytnutí ručení třetí osoby a zástava nemovitosti. K zajištění úvěru nemovitostí je třeba mít správně vypracovaný trţní odhad nemovitosti. Pokud nastane horší varianta a klient přestane splácet úvěr, tato nemovitost jako zástava se prodá a z prodeje se uhradí nesplacená výše pohledávka banky. Pro účel oceňování a zástavy nemovitosti jako zajištění je důleţité prověřit vlastnické vztahy k nemovitosti, která má být předmětem zástavy. Vlastnické právo můţe mít jedna osoba nebo je zapsáno spolu podílové vlastnictví nemovitosti. To je vlastněno několika spolumajiteli, kteří mají stejná práva nakládat s nemovitostí do výše podílu svého majetku. Po splacení pohledávky má osoba, která poskytla zástavu bance nárok a právo na vrácení zástavy. Banka dá pokyn Katastrálnímu úřadu na vyvázání nemovitosti ze zástavního práva.
59
Z pohledu banky je úvěr zajištěný nemovitostí výhodný z těchto důvodů: banky mají s trhem nemovitostí značné zkušenosti, mohou předvídat případné změny na trhu. pokud je výše úvěru adekvátně diskontována lze v případě nesplácení zastavěnou nemovitost relativně rychle realizovat v případě zástavy nemovitostí, kterou klient vyuţívá k vlastnímu bydlení, existuje velmi silný psychologický moment, kdy člověk nechce ztratit „střechu nad hlavou“, a proto lze předpokládat, ţe klient vyvine maximální moţnou snahu pro splacení úvěru nemovitost se nedá odcizit nebo ztratit z dlouhodobého hlediska cena nemovitostí roste (kdyţ opomineme výkyvy a poklesy spojené s krizí), proto má banka k dispozici neustále lepší zajištění, u zástavy nemovitosti nemusíme zkoumat bonitu jejího vlastníka (a případné zhoršení takové bonity nemá na hodnotu dané nemovitosti ţádný vliv
Z pohledu klienta je hypotéka výhodná z těchto důvodu: Je moţné splátky rozloţit na delší dobu, čímţ se sníţí měsíční splátky Při zajištění nemovitosti lze hypotéku pouţít také neúčelově v podstatě na koupi všeho Nemovitost lze prodat i s hypotékou Je moţné sníţit daňový základ o zaplacené úroky z hypotéčního úvěru
Nevýhodou je z pohledu klienta: sankce při splacení mimo dobu fixace úrokové sazby u některých bank je povinné sjednání ţivotního pojištění poplatky za vedení účtu
60
22.1. Hypotéky Tyto úvěry patří ke klasickým a oblíbeným bankovním úvěrovým produktům. Za hypoteční úvěr se dle úpravy v zákoně o dluhopisech povaţuje úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti (která se musí nacházet na území České republiky, členského státu EU nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor), i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Z povahy zajištění vyplývá relativně nízké riziko hypotečních úvěrů i jejich moţná dlouhodobost. Podle zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech se za hypotéční úvěr povaţuje úvěr, jehoţ splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka dluhu nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotéčních zástavních listů i jejich výnosy mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotéčních úvěrů. V současné době na trhu působí 44 bank většinou se zahraniční účastí. Pouze část z nich je tzv. specializovaných a oprávněných poskytovat hypotéční úvěry. Největší z nich jsou např. Česká spořitelna, Hypotéční banka, Československá obchodní banka, Komerční banka, Ober bank, Velkobank, Raiffeisenbank a stavební spořitelny.
22.2. Příklad hypotéčního úvěru V první části mé práce jsem se věnovala stanovení trţního odhadu konkrétního pozemku. Došla jsem k závěru, ţe trţní odhad pozemku je vypočten ve výši 1 255 000,- Kč. Nyní klient potřebuje zaplatit kupujícímu a dokončit tak prodej. Klient se rozhodl pro hypotéční úvěr. Dále v práci chci ukázat, zda je moţné hypotéku klientovi schválit v poţadované výši úvěru a zda je výše zástavy kupovaného pozemku dostatečná. Kupní cena pozemku je 950 000,- Kč. Klient potřebuje zafinancovat celou kupní cenu z úvěru od banky. Jedná se o klienta s trvalým pobytem v ČR a pozemek si kupuje za účelem stavby rodinného domu do výhradně svého osobního vlastnictví. Čistý příjem klienta činí 25 152,Kč z trvalého pracovního poměru v oboru stavebnictví. Ţádné další závazky klient nemá. Nesplácí ţádné úvěry, je bezdětný a svobodný. Od ledna 2009 má u stavební spořitelny sjednáno stavební spoření s cílovou částkou 500 000,- Kč. V současné době má na tomto spoření naspořeno 150 000,- Kč. Po uplynutí vázací doby stavebního spoření chce dosaţenou částku pouţít na financování vlastního bydlení.
61
Klient musí předložit následující podklady: Většinou všechny finanční instituce vyžadují následující základní dokumenty. - doklad prokazující totoţnost a trvalý pobyt na území ČR, - doklady prokazující bonitu klienta (čistý příjem za poslední tři měsíce, uvedení jiných finančních závazků), - doklady k doloţení účelu úvěru (např. kupní smlouva, smlouva o budoucí kupní smlouvě, výpis z katastru, stavební povolení, nájemní smlouva apod.) příloha č. - doklady spojené s ručením, při zajištění nemovitostí aktuální výpis z katastru, odhad hodnoty nemovitosti a její pojistnou smlouvu. Klient si můţe porovnat nabídku od různých společností poskytující hypotéku a vybrat si dle svých poţadavků. Tab. 7 : Porovnání 10 největších bank v ČR z hlediska nabízeného úroku a měsíční výše splátky minimální
poplatek
vedení účtu
celkové
reálná
úr. sazba
za úvěr
(měsíčně)
náklady
sazba
Česká spořitelna
3.79%
9 500,-
150,-
5 950,-
6 139,-
4.15%
ČSOB
4.04%
7 000,-
150,-
6 081,-
6 260,-
4.38%
GE Money Bank
3.89%
0,-
150,-
6 002,-
6 152,-
4.17%
Hypoteční banka
4.04%
7 000,-
150,-
6 081,-
6 260,-
4.38%
Komerční banka
3.99%
9 000,-
100,-
6 055,-
6 192,-
4.25%
mBank
4.14%
0,-
0,-
6 134,-
6 134,-
4.14%
Raiffeisenbank
3,69 %
8 000,-
100,-
6 761,-
6 894,-
5.53%
UniCredit Bank
3.79%
9 000,-
150,-
5 950,-
6 137,-
4.15%
Volksbank CZ
4.29%
7 500,-
150,-
6 214,-
6 395,-
4.63%
Wüstenrot
3.69%
8 000,-
150,-
5 898,-
6 081,-
4.04%
banka
Zdroj : http://www.kurzy.cz/hypoteky/
62
splátka úvěru
Typy hypoték
Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace 1 rok
2 roky
3 roky
4 roky
5 let
6 let
7 let
10 let
15 let
Klasik
4,59
4,29
3,49
3,59
3,69
4,69
5,19
5,39
5,39
Profit
6,29
5,99
5,19
5,29
5,19
6,39
6,89
7,09
7,09
7,24*
7,03
7,21
7,41
7,51
7,73
7,84
8,20
8,40
6,89
6,59
5,79
5,89
5,99
6,99
7,49
7,69
7,69
4,59
4,29
3,49
3,59
3,69
4,69
5,19
5,39
5,39
Hypotéka bez dokládání příjmu Klasik
Plus-
předhypoteční úvěr Klasik Plus-
Zdroj: http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/urokove-sazby/ (Sazby platné od 3/2012)
Klient se rozhodl pro hypotéku od společnosti Raiffeisenbanky. Ve většině případů se financuje základní hypotékou Klasik. Uvádím údaje vztahující se k následujícímu příkladu níže: Požadovaná výše úvěru
950 000,- Kč
Odhadní cena pozemku
1 255 000,- Kč ( porovnávací metodou )
Kupní cena pozemku
950 000,- Kč
Výše úrokové sazby
3,69 % / pa
Délka fixace úrokové sazby
5 let
Délka splatnosti
20 let
Výše zajištění
75%
Poplatky Roční správa úvěru
1 800 Kč
Návrh na vklad zástavního práva 500 Kč Zpracování odhadu
2 500 Kč
Pojištění nemovitosti ročně
1 400 Kč
63
Klient začne splácet aţ po úplném vyčerpání úvěru, kdyţ banka obdrţí písemnou ţádost o ukončení čerpání a poté klient začíná řádně splácet anuitními splátkami měsíčně. Po dobu fixace úrokové sazby je tato výše stejná. Při změně úrokové sazby po uplynutí doby fixace se změní i výše splátky úroků. Banka klientovi oznámí změnu úrokové sazby k uplynutí doby sjednané fixace. Splátka hypotéčního úvěru se skládá z úroků a jistiny. Splátka jistiny je ta část, která postupně sniţuje dluh. Jak výše úvěru klesá, klesá i výši splátky úroků a zároveň roste výše jistiny. Celková splátka je v čase stejně vysoká. Výpočet splátky úvěru je celkem sloţitý a je daný vzorcem. Anuita je splátka úvěru, jejíţ výše se v průběhu času nemění. Anuita se skládá ze dvou částí - splátky jistiny a úroků. Poměr mezi úroky a jistinou je nejvyšší na počátku splácení a postupně se sniţuje.
Pro výpočet anuity (splátky) se používá vzorec:
S = U . qn . ( q – 1 ) --------------Qn – 1
S – je anuitní splátka U – je půjčená částka n - počet období q – q – 1 je úroková míra
64
Graf 1 : Průběh anuitního splácení
Zdroj:http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/vse-o-hypotekach/splaceni-hypoteky/fixni-mesicnisplatky/
Po odečtení úroku od anuitní splátky je stanovena výše úmoru, o který se sniţuje nesplacený dluh. Do výše maximálně 300 000,- Kč lze uplatnit odpočet na dani ze zaplacených úroků úvěru.
Splátkový kalendář klienta na hypotéku ve výši 950 000,- Kč (tato cena je zároveň kupní cenou pozemku)
65
Tabulka č 8.: Splátkový kalendář hypotéčního úvěru rok měsíc počáteční hodnota úrok úmor konečná hodnota 1
1
950000
2921 2682 947318
1
2
947318
2913 2690 944629
1
3
944629
2905 2698 941931
1
4
941931
2896 2706 939224
1
5
939224
2888 2715 936509
1
6
936509
2880 2723 933786
1
7
933786
2871 2731 931055
1
8
931055
2863 2740 928315
1
9
928315
2855 2748 925567
1
10
925567
2846 2757 922810
1
11
922810
2838 2765 920045
1
12
920045
2829 2774 917271
2
1
917271
2821 2782 914489
2
2
914489
2812 2791 911698
2
3
911698
2803 2799 908899
2
4
908899
2795 2808 906091
2
5
906091
2786 2817 903274
2
6
903274
2778 2825 900449
2
7
900449
2769 2834 897615
2
8
897615
2760 2843 894773
2
9
894773
2751 2851 891921
2
10
891921
2743 2860 889061
2
11
889061
2734 2869 886192
2
12
886192
2725 2878 883314
3
1
883314
2716 2887 880428
3
2
880428
2707 2896 877532
66
3
3
874628
877532
2698 2904
20 6
38742
119 5484 33258
20 7
33258
102 5501 27758
20 8
27758
85
5517 22240
20 9
22240
68
5534 16706
20 10
16706
51
5551 11154
20 11
11154
34
5569 5586
20 12
5586
17
5586 0
V tabulce vidíme vývoj postupného umořování splátek klientem. V prvních letech tvoří větší část anuity úrok z úvěru a aţ v dalších letech zhruba od 4 roku splácení, začíná klient umořovat vlastní úvěr. V tabulce jsem uvedla na ukázku pouze splácení v prvních třech letech a pak v posledním 20. roce, kdy je úvěr zcela splacen.
K výši anuitní splátky je potřeba ještě připočíst poplatky související se zaloţením a vedením účtu a poplatky za pojištění nemovitosti. Dále klient platí poplatek za zpracování a vyhodnocení ţádosti o úvěr.
Výdaje klienta Za 20 let po dobu trvání hypotéky zaplatí klient na úrocích o 384 000,- Kč navíc v případě, ţe úroková sazba zůstane stejná a klient nebude měnit podmínky smlouvy.
Klientovi bych doporučila smlouvu ze stavebního spoření ponechat a spořit si dál. Jelikoţ je stále v platnosti zákona státní podpora 2000,- při splnění vkladu 20 000,- Kč /pa a úroky z vkladů 2%/ pa je stavební spoření výhodné spoření. Proto bych po uplynutí doby fixace úroku na hypotéce peníze ze stavebního spoření neradila klientovi peníze pouţít k umoření části dluhu. Pro klienta bych zvolila moţnost pokračovat ve stávajícím stavebním spoření a investovat do dluhopisů. Na trhu jsou např. státní dluhopisy, hypotéční zástavní listy nebo si klient můţe vybrat také z nabídky různých cenných papírů a podílových fondů. Pokud klient nechce riskovat příliš, můţe zvolit kombinaci akciových fondů a jistotu fondu konzervativních.
67
23. Závěr Na konkrétním příkladu oceňovaného pozemku v obci Líšnice vedené KÚ Praha západ jsem aplikovala jednotlivé metody, které se pouţívaly či pouţívají pro ČR. Tento oceňovaný pozemek byl prodán v roce 2008 za kupní cenu 950 000,- Kč. Cílem také bylo zjistit, zda zaplacená kupní cena byla v souladu se situací na trhu a kupující výhodně své finance zainvestoval. Z výsledku jsem zjistila, ţe se pouţitím různými metodami stanovená trţní hodnota výrazně liší. Zjištění hodnoty podle cenového předpisu je důleţitý kvůli zaplacení daně z převodu. Jinak se tento odhad pro banku kvůli zřízení zástavního práva k nemovitosti nedá pouţít. Banky ho neakceptují, protoţe v tomto odhadu se nezjišťuje trţní cena. Ale je to cena zvaná administrativní, kterou potřebujeme znát právě kvůli zaplacení daně. Výpočty dosaţené u některých metod se liší dokonce i v některých případech více neţ o 1 milion korun. Jako nejvíce věrohodné stanovení odhadnuté trţní hodnoty, která se nejvíce přibliţuje prodejní ceně je podle mého úsudku hodnota stanovena porovnávací metodou. Ve většině případů se ani jiná metoda nepouţívá neţ porovnávací nebo indexová porovnávací metoda. Podle mého názoru, protoţe hledám současnou trţní hodnotu, je porovnávací metoda z pouţitých metod nejvhodnější. Výnosovou metodu v tomto případě pouţít nelze z důvodu, ţe pozemek nebude pronajímán a tedy neplyne ţádný výnos z nájmu. Nákladová metoda se nedá pouţít z důvodu, ţe pozemek není výsledkem výroby. Moţná by se dala pouţít jen částečně na doplnění, kde by se zahrnuly náklady na zasíťování pozemku a další potřebné úpravy pozemku ke stavbě. Trţní hodnota vypočtená porovnávací metodou činí 1 255 000,- Kč po zaokrouhlení. Tato zjištěná hodnota se mi vzhledem k uskutečněné kupní ceně zdá odpovídající vzhledem také k současnému trhu s pozemky v dané lokalitě. Kupujícímu se tedy investice do pozemku vyplatila. I za předpokladu, ţe by splácel hypotéku s pevným úrokem 3,69 % ročně po celou dobu 20 let je investice zajímavá, jelikoţ zaplacené úroky by se vrátily uvaţovaným zhodnocením v budoucnosti v dlouhodobém časovém horizontu. Při komunikaci s odhadci jsem došla k závěru, ţe porovnávací metoda je nejčastěji vyuţívanou metodou pro stanovení trţního odhadu. K výpočtu stačí v podstatě jen tabulkový procesor Excel. I kdyţ jsem zjistila, ţe zpracování odhadů přímo ve svém programu si ţádá více bank a odhadci musí dodrţovat stanovené podmínky bankou při školení a certifikaci. V tomto případě je poskytnutí hypotéky
68
reálné a klient by vzhledem ke svému příjmu mohl čerpat aţ 100% hypotéku. Zajištění pro banku pozemkem je dostačující.
Při konzultaci s odhadci jsem zjistila, ţe banky pouţívají při zpracování odhadu nejčastěji software Nem Express, který je minimálně 2x ročně aktualizován. Ober bank, Komerční banka má vyvinutý svůj vlastní program. Jelikoţ se pozemek nachází těsně za hranicí Prahy, dá se očekávat v budoucnosti, ţe jeho hodnota poroste. Pozemek se totiţ nachází ve velice lukrativní oblasti s dobrým dojezdem do hlavního města, kde je větší kupní síla obyvatel a větší pracovní příleţitosti. Další výhodou pozemku je, ţe je okrajový a nesousedí s dalšími obytnými domy, coţ je kupujícím vnímáno velmi dobře. Z výsledků vyplývá, ţe cena zaplacená za pozemek odpovídá vývoji trhu.
69
24. Přílohy Příloha 1: Fotodokumentace oceňovaného pozemku (vlastní prohlídka a pořízení fotek)
Obr. 1 pozemek
70
Obr. 2 pozemek
71
Obr. 3 pozemek z přístupové cesty
72
Příloha 2 : Pozemek v katastrální mapě č. 418/1
73
Příloha 3: Výpis z katastru nemovitostí
74
Příloha 4 : Mapa okolí oceňovaného pozemku v Líšnici
( http://maps.google.cz/maps?hl=cs&tab=wl)
75
Příloha 5: Ukázka programu NemExpress Zobrazení titulní strany je viz: Ilustrace 1: Karta Titulní strana. Zde se volí metodika, zadává se adresa nemovitosti, objednavatel, části a vlastníci stavby.
http://www.pluto.cz/NemExpressBeta/NXP%20Guide.pdf
76
http://www.pluto.cz/NemExpressBeta/NXP%20Guide.pdf
Na této kartě se zatřídí poloha nemovitosti na konkrétní katastrální území. Dále se zde centrálně pro celý odhad nastavuje základní cena stavebních a zemědělských pozemků.
77
http://www.pluto.cz/NemExpressBeta/NXP%20Guide.pdf
78
http://www.pluto.cz/NemExpressBeta/NXP%20Guide.pdf
79
Příloha 6: Nabídka prodejů pozemků k 7/2012 http://www.reality.cz
Pozemek pro stavbu RD, Líšnice 1208 m² Nabídka exkluzivní rohový pozemek pro stavbu RD o výměře 1208 m². Jedná se o jeden z posledních volných pozemků. 2.779.960 Kč
Pozemek pro stavbu RD, Líšnice 1208 m² Nabídka exkluzivní pozemek pro stavbu RD o výměře 1208 m². Jedná se o jeden z posledních volných pozemků. 2.476.360 Kč
Pozemek pro stavbu RD, Líšnice 2386 m² Prodej exkluzivní pozemek pro stavbu RD o výměře 2386 m². Jedná se o jeden ze dvou volných posledních pozemků. 5.129.184 Kč
Stavební pozemek, Líšnice. Okr. Praha západ Prodej stavebního pozemku, ve velmi klidné lokalitě nedaleko Prahy. Jedná se o jeden ze dvou posledních pozemků určených k zástavbě . cena 5.508.500 Kč
80
Stavební pozemek, Líšnice. Okr. Praha západ Prodej exklusivního pozemku nedaleko jižního okraje Prahy. Jedná se o jeden ze dvou posledních pozemků určených ke stavbě rodinného domu. 5.576.000 Kč
Pozemek na RD, 1.745 m², sítě, Líšnice, hranice Prahy 8 km Velký pozemek na stavbu RD na okraji Líšnice ve slepé ulici, nedaleko golfového klubu a hřiště. Parcela mírně svažitá 2.300 Kč/m²
Prodej pozemku pro výstavbu chaty 402 m², Líšnice, Praha západ Prodej stavebního pozemku určený územním plánem na výstavbu rekreačního objektu. Nachází se v chatové osadě zvané Vandrlice. 490.000 Kč
Prodej stavebního pozemku 15.164m², Praha - západ, Líšnice Prodej stavebního pozemku o výměře 15.164m², Praha - západ, obec Líšnice. Pozemek určený územním plánem jako území smíšené zástavby. 14.498.000 Kč
Prodej pozemku pro výstavbu chaty 402 m², Líšnice, Praha západ 490.000 Kč
81
Stavební pozemek 400m² s chatkou, Líšnice - Jiráskova čtvrť 900.000 Kč
Stavební pozemky 800m²-1210m², Štěchovice-Masečín 1.371.000 Kč
Prodej pozemků na RD, DAVLE-Sloup od 843 m² 1.625 Kč/m²
Parcela k výstavbě RD se sítěmi, 873 m², Úhonice 1.425.000 Kč
Stavební pozemek 816m², Měchenice-původní zástavba obce 1.390.000 Kč
Stavební pozemek 856m²,Hvozdnice u Davle 1.050.000 Kč
82
Příloha č. 7 Databáze cen pozemků je unikátní projekt, který nabízí odborné a laické veřejnosti hodnotná data o tržních cenách pozemků v celé ČR (s výjimkou měst, která mají schválenou cenovou mapu Ministerstvem spravedlnosti). Databáze je pravidelně aktualizována trţními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci ČSCOM a podle jednotné metodiky ČSCOM, data jsou ověřována členy znaleckých výborů v jednotlivých okresech.
Obec Líšnice Převážně obytné Převážně rodinné domky Převážně Pozemky Centrální budovy Převážně Převážně průmyslová Převážně Převážně pro a hlavní komerční sídlištní nebo rekreační lázeňská výstavbu nebo obchodní obchodní zástavba zemědělská zástavba zástavba rodinných budovy ulice zástavba lepší běžné horší zástavba domků veřejného zájmu Líšnice u Prahy — katastrální území č.: 685054 (datum změny: 27. 2. 2012) Max — — 2 000 1 600 1 000 — — Min — — 1 600 1 000 500 — —
— —
Zdroj: http://www.cscom.cz/ceny_pozemku.php?ok=CZ020A#app_top
83
— —
— —
— —
24. Použité zkratky LV - list vlastnictví KÚ - katastrální úřad KN – katastr nemovitostí BPEJ - Bonitovaná půdně ekologická jednotka Č. parc. – číslo parcely Kp – koeficient prodejnosti Ki – koeficient změn ceny stavby RPSN – roční procentní sazba nákladů HÚ – hypotéční úvěr St. poz. – stavební pozemek pa. – roční úrok
84
25. Použitá literatura a informační zdroje 1. Bradáč, A:Teorie oceňování nemovitostí, AN CERM, Brno 2001, ISBN80-7204-188-6 2. Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, IOM VŠE, Praha 2010, ISBN 978-80-245-1639-4 3. Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, Praha 2006, ISBN 80- 86929-14-0 4. Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, IOM VŠE, Praha 2007, ISBN 978-80-245-1211-2 5. Ort, P.: Moderní metody oceňování na trţních principech, BIVS, 2006, ISBN 978-80-7265-101 6. Hálek, V.: Oceňování majetku v praxi, Donau Media, 2009, ISBN 978-80-89364-07-7 7. Bradáč, A: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, a.s. 2007, ISBN 978-807201-679-2 8. Metodiky bank pro oceňování při poskytování hypoték 9. Ort P.:Cvičení z oceňování nemovitostí – I. díl, BIVS, 2007, ISBN 978-80-7265-128-3 10. Syrový P.:Financování vlastního bydlení, Grada Praha 2009,ISBN 978-80-247-2388-4 11. Nitkulinec E., Stuchlíková Š. : Znalecké posudky č. 1325 a č. 484
Právní předpisy
zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník
zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí
zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon)
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech
85
Webová sídla http://m.nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberParcelu.aspx) http://mesta.obce.cz/zsu/vyhledat-8505.htm http://www.pluto.cz/default.htm http://www.bradac.cz/albert/abn.htm http:/www.a-consultplus.cz/program-acons/ http://www.kurzy.cz/hypoteky/ http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/urokove-sazby/ http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/vse-o-hypotekach/splaceni-hypoteky/fixnimesicni- splatky http://www.cscom.cz/ceny_pozemku.php?ok=CZ020A#app_top http://www.reality.cz Tabulky: Tabulka č. 1: Koeficienty odlišnosti Tabulka č. 2: Data k ocenění pozemku Tabulka č. 3: Koeficienty pro zjištění jednotkové ceny pozemku Tabulka č. 4 : Koeficienty rozpětí indexu u srovnávací metody Tabulka č. 5 : Podíl pozemku z celku nová stavba + pozemek pro ČR Tabulka č. 6: Průzkum softwaru u vybraných bank Tabulka č. 7: Porovnání 10 největších bank v ČR z hlediska nabízeného úroku a výše splátky Tabulka č 8.: Splátkový kalendář hypotéčního úvěru
Grafy: Graf 1 : Průběh anuitního splácení
86
