Ocenění pozemku Praha - Běchovice posudek č.: 003-03-11
05.05.2011
Jan Dolista
Zpracovatel: Jan Dolista
Objednatel: Ing. Petr Turczer
Účel posudku: Úloha v rámci předmětu YCN.
1
Definice objektu
Předmětem ocenění je stavební pozemek v k.ú. Běchovice p.č. 1050 o výměře 244 𝑚2 .
2
Metoda ocenění
Cena nemovitosti byla stanovena dvěma způsoby.
2.1
Podle cenové mapy (§27 vyhlášky č.3/2008 Sb.)
Ocenění bylo provedeno dle cenové mapy hl. města Prahy dostupné na http://magistrat.prahamesto.cz/Mapy/Mapovy-portal/Tematicke-mapy. Zjištěna byla cena za 1 𝑚2 , výměra parcely pak byla zjištěna z Nahlížení do katastru nemovitostí http://nahlizenidokn.cuzk.cz/.
2.2
Podle §28 vyhlášky č.3/2008 Sb.
Ocenění bylo provedeno dle §28 vyhlášky č.3/2008 Sb. Základní cena dle odstavce 1 písmene a) byla upravena dle přílohy č.21 a vynásobena koeficienty 𝐾𝑖 z přílohy č.38 a 𝐾𝑝 z přílohy č.39. Na závěr byla cena za 1 𝑚2 vynásobena výměrou získanou z Nahlížení do katastru nemovitostí http://nahlizenidokn.cuzk.cz/.
3
Ocenění dle cenové mapy Cena pozemku dle cenové mapy [Kč/m 2] Výměra pozemku [m2] Zjištěná cena stavebního pozemku [Kč]
2
3 000,00 244,00 732 000,00
4
Ocenění dle vyhlášky č.3/2008
4.1
Stanovení přirážky dle lokality
Přírážka zohledňující lokalitu byla stanovena dle přílohy č.21 tabulky č.1 vyhlášky č.3/2008 Sb. Podle této přílohy bodu 1. je v oblastech měst dle ostavce 1 písmene a) kromě oblastí č.1 u položky 1.2 uvažována výše přirážky přiměřeně výhodnosti jeho polohy pro účel jeho skutečného účelu užívání. Číslo oblasti v rámci hl. města Prahy bylo stanoveno dle přílohy č.39 tabulky č.2 vyhlášky č.3/2008 Sb. Jelikož se daná parcela nachází v oblasti č.14 byla výše přirážky stanovena přiměřeně výhodnosti pro účel užívání. Výše byla stanovena dle úsudku vyhotovitele. Jedná se o stavební pozemek na kterém se nachází rodinný dům, ležící v zástavbě rodinných domů, oblast je dobře dostupná MHD, automobilem přes Štěrboholskou spojku a vlaky ČD (dojezd do centra 15min, ve špičce každých 30min). Vzkledem k tomu byla přirážka stanovena 50%. Srážka %
Přirážka %
0
0
- ve městě podle odstavce 1 písmeno a)
0
50%
pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavený, např. Budovami administrativními, hotely, restauracemi, prodejnami, obchodními domy, domy služeb, parkovišti apod.
0
0
0
0
Číslo položky
Důvod úpravy ceny stavebního pozemku pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, kulturního a hospodářského
1.1
výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popř. k jejímu zřízení určeného
1.2 1.2.1 1.3
pozemek v obci, ve které výše sjednaných cen stavebních pozemků výrazně překročí cenu pozemku zjištěnou dle §28 odst.1, upravenou položkami 1.1 – 1.3 této přílohy a koeficienty Ki a Kp, z důvodu
1.4 1.4.1
- polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) nebo c) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků
Celková úprava základní ceny Celková přirážka
4.2
0%
50% 50%
Stanovení přirážky dle vybavenosti pozemku
Přirážka zohledňující vybavenost byla stanovena dle přílohy č.21 tabulky č.2 vyhlášky č.3/2008 Sb. Informace byly čerpány z mapového serveru http://mapy.cz/ a z Nahlížení do KN http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. U položky 2.6 byla stanovena srážka 1% neboť se pozemek nachází v krajní řadě zástavby rodinných domů směrem ke Štěrboholské spojce.
3
Číslo položky
Důvod úpravy ceny stavebního pozemku
Srážka %
Přirážka %
2.1
přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný Nebo betonový povrch
0
-
2.2 2.3
není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci
0 0
-
2.4
není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost od rozvodu elektrické energie je větší než 200 m
0
-
2.5
nepříznivé dodávkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více než 1,5 km
0
-
1% 0
-
0 0
-
0
-
0 0 0 0 0 0
-
0
-
1%
0 0%
2.6 2.7
2.8
2.8.1 2.8.2 2.8.3
2.9
2.10
2.9.1 2.9.2 2.9.3 2.9.4 2.9.5 2.9.6
negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ ztížené základové podmínky - svažitost terénu nad 15% v převažující části pozemku - hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu - únosnost základové půdy při odvozeném normovaném namáhání základové půdy do 0,20 MPa a nad 0,61 MPa při výpočtové metodě mezních stavů v úrovni Základové spáry omezení užívání pozemku - ochranné pásmo - chráněná krajinná oblast - národní park - stavba pod povrchem pozemku - zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem - stavební uzávěrka nezastavěný pozemek s neupraveným povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek s tímto sportovištěm
2.11 pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu Celková úprava ceny upravené podle tabulky č.1 Celková přirážka
4.3
-1%
Stanovení koeficientu změn cen staveb
Koeficient změn cen staveb 𝐾𝑖 byl stanoven dle přílohy č.38 vyhlášky č.3/2008 Sb. Pozemek byl zařazen dle stavby, která se na něm nachází – Budova jednobytová.
4.4
Hodnota KI
Kód cz-cc
Kód SKP
Název položky
111
46.21.11.1
Budovy jednobytové
2,169
Stanovení koeficentu prodejnosti
Koeficient prodejnosti 𝐾𝑝 byl stanoven dle přílohy č.39 tabulky č.1 vyhlášky č.3/2008 Sb. Číslo oblasti v rámci hl. města Prahy bylo stanoveno dle přílohy č.39 tabulky č.2 vyhlášky č.3/2008 Sb. Hodnota KP
Obec
Stavba
Praha 14
Rodinný dům
4
1,369
4.5
Stanovení zjištěné ceny nemovitosti
Základní cena za 𝑚2 podlahové plochy byla stanovena dle §28 odstavce 1 písmene a) vyhlášky č.3/2008 Sb. Cena byla upravena přirážkou dle tabulky č.1 přílohy č.21 vyhlášky č.3/2008 Sb. a následně dle tabulky č.2 stejné přílohy. Následně byla cena vynásobena koeficientem změn cen staveb 𝐾𝑖 a koeficientem prodejnosti 𝐾𝑝 . Na závěr byla cena za 1 𝑚2 vynásobena výměrou získanou z Nahlížení do KN. Základní cena [Kč/m2] Základní cena upravená podle tab. 1 Cena (upravená podle tabulky 1) upravená podle tab. 2 Cena upravená koeficienty K I, KP Výměra parcely [m 2] Zjištěná cena stavebního pozemku [Kč]
2 250,00 3 375,00 3 341,25 9 921,38 244,00 2 420 816,10
Závěr: Cena pozemku stanovena dvěma způsoby: podle cenové mapy (§27 vyhlášky č.3/2008 Sb.) 732 000,00Kč podle §28 vyhlášky č.3/2008 Sb. 2 420 816,10Kč Obě stanovené ceny jsou značně rozdílné, což může být způsobeno jednak neaktuálností cenové mapy a také stanovením přirážky u položky 1.2. Vzhledem k tomu, že je v oblasti dostupná cenová mapa, měla by být dle vyhlášky č.3/2008 Sb. cena zjištěna tímto způsobem, tedy 732 000,00Kč.
V Kralupech nad Vltavou 05.05.2011
Jan Dolista (
[email protected]) 5
