Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín
Odhad hodnoty pozemku Diplomová práce
Autor:
Bc. František Zima Finance
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Duben 2013
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu jsem uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 30. dubna 2013
Bc. František Zima
Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucímu diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za odborné vedení, cenné připomínky a rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce.
Anotace Předkládaná diplomová práce se v teoretické části zabývá vysvětlením základních pojmů a prezentací právních předpisů pro lepší pochopení problematiky oceňování. V praktické části se zabývá analýzou trhu s pozemky, byty a rodinnými domy v České republice, která je doplněna prognózou dalšího vývoje do roku 2015. Dále je analyzován trh s pozemky v obci Herink. Je zde nastíněn vývoj cen pozemků a jejich aktuální trţní ceny. Logickým vyústěním praktické části je vlastní ocenění stavebního pozemku ve jmenované obci. Klíčová slova: pozemek, oceňování, analýza, prognóza, nemovitost, porovnávací metoda, odhad.
Annotation Presented diploma thesis in theoretical part deals with the explanation of basic concepts and presentations legislation to better understanding of valuation. The practical part deals with the analysis of the land market, apartments and family homes in the Czech Republic, which is supported by a forecast of further development to 2015. Further the land market in the village of Herink. It also outlines the development of land prices and the current market price. The logical conclusion of the practical part of is final valuation of building land designated village. Key words: land, valuation, analysis, prognosis, real estate, comparative method, estimate.
Obsah ÚVOD 1
TEORETICKÝ RÁMEC OCEŇOVÁNÍ ................................................................................................... 9 1.1
HISTORIE OCEŇOVÁNÍ ........................................................................................................................... 9
1.2
NÁRODNÍ A MEZINÁRODNÍ ORGANIZACE ............................................................................................. 11
1.2.1
Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy ................................................................................ 11
1.2.2
Evropské sdruţení asociací odhadců majetku................................................................................ 13
1.2.3
Kooperace organizací TEGoVA a IVSC ....................................................................................... 14
1.2.4
Česká komora odhadců majetku .................................................................................................... 14
1.3 1.3.1
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ................................................................................ 16
1.3.2
Vyhláška č. 3/2008 ........................................................................................................................ 17
1.3.3
Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách ................................................................................................... 17
1.3.4
Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon ...................................................................................... 18
1.3.5
Další související právní předpisy ................................................................................................... 18
1.4
VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ .......................................................................................................... 19
1.4.1
Nemovitost .................................................................................................................................... 19
1.4.2
Součást nemovitosti ....................................................................................................................... 20
1.4.3
Příslušenství nemovitosti ............................................................................................................... 20
1.4.4
Pozemek ........................................................................................................................................ 21
1.4.5
Parcela ........................................................................................................................................... 22
1.4.6
Stavba ............................................................................................................................................ 22
1.4.7
Katastr nemovitostí České republiky ............................................................................................. 24
1.4.8
Znalci a odhadci............................................................................................................................. 25
1.4.9
Věcné břemeno .............................................................................................................................. 26
1.5
2
LEGISLATIVA V OBORU OCEŇOVÁNÍ.................................................................................................... 16
TRŢNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ........................................................................................................ 27
1.5.1
Porovnávací přístup ....................................................................................................................... 28
1.5.2
Výnosový přístup........................................................................................................................... 29
1.5.3
Nákladový přístup.......................................................................................................................... 30
POZEMEK JAKO DRUH NEMOVITOSTI .......................................................................................... 32 2.1
DEFINOVÁNÍ CENY A HODNOTY........................................................................................................... 34
2.1.1
Cena pořizovací ............................................................................................................................. 35
2.1.2
Cena reprodukční........................................................................................................................... 36
2.1.3
Cena zjištěná (administrativní, úřední) .......................................................................................... 36
2.1.4
Cena obvyklá (obecná, trţní hodnota) ........................................................................................... 36
2.1.5
Věcná hodnota ............................................................................................................................... 37
5
2.1.6 2.2 2.2.1
3
STAVBY NA CIZÍM POZEMKU ............................................................................................................... 38 Stavby na cizím pozemku – nový OZ ............................................................................................ 39
2.3
POZEMKOVÉ ÚPRAVY .......................................................................................................................... 41
2.4
VĚCNÉ BŘEMENO JAKO SOUČÁST POZEMKU ........................................................................................ 43
ANALÝZA TRHU S POZEMKY ............................................................................................................ 46 3.1
CHARAKTERISTIKA TRHU NEMOVITOSTÍ ............................................................................................. 46
3.1.1
Vznik trţního prostředí .................................................................................................................. 46
3.1.2
Základní vlastnosti trhu s nemovitostmi ........................................................................................ 47
3.2 3.2.1
ROZDĚLENÍ TRHU S NEMOVITOSTMI .................................................................................................... 48 Stavební pozemky z hlediska trţních rizik a zisků ........................................................................ 49
3.3
HISTORIE TRHU NEMOVITOSTÍ V ČR ................................................................................................... 51
3.4
ANALÝZA SOUČASNÉHO STAVU TRHU S NEMOVITOSTMI V ČR............................................................ 53
3.4.1
Trh s byty....................................................................................................................................... 53
3.4.2
Trh s rodinnými domy ................................................................................................................... 55
3.4.3
Analýza trhu s pozemky ................................................................................................................ 57
3.5
PROGNÓZA DALŠÍHO VÝVOJE CEN NEMOVITOSTÍ ................................................................................ 59
3.5.1
Trh s byty....................................................................................................................................... 59
3.5.2
Trh s rodinnými domy ................................................................................................................... 60
3.5.3
Trh s pozemky ............................................................................................................................... 60
3.6
4
Výnosová hodnota ......................................................................................................................... 37
ANALÝZA TRHU S POZEMKY V OBCI HERINK ...................................................................................... 62
3.6.1
Stručná historie obce ..................................................................................................................... 62
3.6.2
Charakteristika obce ...................................................................................................................... 63
3.6.3
Analýza trhu s pozemky v obci Herink ......................................................................................... 66
3.6.4
Odhad vývoje cen pozemků v obci Herink .................................................................................... 68
NÁVRH METODIKY OCENĚNÍ ............................................................................................................ 71 4.1
ÚVODNÍ ČÁST ...................................................................................................................................... 71
4.2
POROVNÁVACÍ ČÁST ........................................................................................................................... 72
4.3
VYHODNOCENÍ A STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY ................................................................................... 78
ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK SEZNAM OBRÁZKŮ SEZNAM GRAFŮ SEZNAM TABULEK
6
Úvod Obor oceňování je nedílnou součástí trţní ekonomiky. Samotné oceňování probíhá v legislativně stanovených procesech, které na základě daných nařízení a doporučení vyúsťují ve formě stanovení hodnoty posuzovaného objektu a je proto nutné se v celkové právní úpravě orientovat. Jedná se o odbornou činnost prováděnou znalci nebo odhadci. Znalci jsou v České republice jmenováni ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu. Téma diplomové práce „Odhad hodnoty pozemku“ jsem si vybral na základě potřeby ocenit vybrané stavební pozemky v obci Herink a také proto, ţe je tento obor díky své různorodosti a rozmanitosti pro mě velmi zajímavý. Cílem práce je výběr vhodné „Metody ocenění a analýza trhu s pozemky v České republice“ na základě zkušeností a dostupných pramenů. Zjištěné informace budou vyuţity pro stanovení prognózy dalšího vývoje trhu s pozemky. Souhrnnou analýzu budu konkretizovat a demonstrovat na vývoji situace v obci Herink. Zde se opět pokusím analyzovat vývoj cen stavebních pozemků a odhadnout jejich budoucí vývoj. Logickým vyústěním diplomové práce bude v souladu se stanoveným cílem stanovení vhodné metody a ocenění konkrétního pozemku v obci Herink. Samotná diplomová práce se člení do čtyř hlavních částí. V první teoretické části je stručně zmíněna historie a obecný rámec problematiky oceňování. Jsou zde uvedeny důleţité národní a mezinárodní organizace, které se podílejí na vytváření pevné základny oboru. Nedílnou součástí teorie je také vymezení základních pojmů a náhled do právní problematiky oceňování, který je zde zastoupen ve formě výčtu nejdůleţitějších zákonů. První část uzavírá stručné nastínění nejpouţívanějších oceňovacích metod zaloţených na trţním principu. Druhá část se v úvodu věnuje definování ceny a hodnoty, jejichţ pochopení je pro oceňování podstatné. Dále se věnuje českému fenoménu – stavbě na cizím pozemku. Rozebírá zde tuto problematiku a poukazuje na skutečnost, ţe současnou nepřehlednou legislativní situaci by měl vyřešit nový občanský zákoník. Po malé úvaze ohledně smyslu pozemkových úprav uzavírá druhou část kapitola, která si pokládá otázku, zda věcné břemeno způsobuje znehodnocení pozemku. Třetí část jiţ má praktický charakter. V souladu s cílem diplomové práce se zabývá analýzou trhu s pozemky v České republice. Pro lepší seznámení se situací nejprve uvádí krátkou historii vývoje a poté analyzuje současný stav na trhu s pozemky, byty a rodinnými 7
domy. Analýza je doplněna prognózou budoucího vývoje trhu do roku 2015. Po celkové analýze se další text zaměřuje na konkrétní situaci trhu s pozemky v obci Herink, kde je analyzován vývoj cen pozemků doplněný o odhad dalšího moţného vývoje. Čtvrtá (taktéţ praktická) část se v souladu s názvem řešeného tématu věnuje vlastnímu ocenění pozemku v obci Herink. Je zde vybrána vhodná metoda ocenění a stanovena trţní cena pozemku. V závěru práce bude celá praktická část podrobně shrnuta a okomentována
Zvolené metody zpracování Volba tématu a zaměření diplomové práce do značné míry determinovala i metodologický přístup k jejímu zpracování. Po orientačním prostudování základní odborné literatury byl stanoven řešený problém a formulován cíl práce. Následovalo důkladné studium pramenů – odborných publikací, právních norem, stanov organizací, statistických dat, kupních smluv, katastrálních map a dalších dostupných materiálů. Získané informace byly systematicky utříděny a byl naplánován další postup. Jako nejvhodnější metoda byla zvolena analýza, která byla aplikována zejména v praktické části. V konečné fázi byla pouţita přímá porovnávací metoda pro odhad hodnoty pozemku. Zdůvodnění volby porovnávací metody je podrobně uvedeno v příslušné kapitole diplomové práce.
8
1 Teoretický rámec oceňování První kapitola diplomové práce má za úkol nastínit základní vztahy v oboru oceňování nemovitostí. Autor si uvědomuje, ţe ne kaţdý čtenář této práce musí být z odborné veřejnosti, a proto nejprve uvádí krátkou historii oceňování. Dále pojednává o důleţitých organizacích působících v oboru oceňování a také uvádí základní legislativní normy, které vymezují obor oceňování. Pro další účely této práce jsou zde vymezeny základní pojmy.
1.1 Historie oceňování Jiţ od počátku civilizace si začali lidé uvědomovat, ţe lze svoje statky směňovat. Základním statkem pro směnu byly nejdříve potraviny, jejich zdroje a konečně i majetek s tím související. Mnoţství a struktura majetku často určovaly ekonomickou, později i politickou moc. Tento fenomén ovlivňuje po celá tisíciletí lidské charaktery a způsoby jednání, a to nejen člověka samotného, ale i celých společenstev a národů. Jak uţ tomu tak bývá, touha po majetku a moci vedla k různým mezilidským konfliktům, které ve dvacátém století přerostly ve světové války. Nejstarší dochovaná zmínka o aplikaci „oceňování“ při odhalování podvodu plyne z pověsti o Archimédovi. Ten měl na příkaz krále otestovat zlatou korunu ve tvaru vavřínovitého věnce, zdali není vyrobena z podřadnějších drahých kovů. Při ponoření koruny do vody zjistil její specifickou hmotnost a dokázal, ţe koruna není ze zlata. Jiný příběh, tentokrát arabský, odpovídající spíše soudnímu znalectví, vypráví o obchodníkovi, který měl za úkol vyřešit vraţdu spáchanou srpem. Tento problém vyřešil tím, ţe si nechal přinést všechny srpy z vesnice a uviděl, ţe na jeden srp se slétly mouchy.1 První záměry rozpoznat rozsah majetku svých poddaných a vazalů měli jiţ starozákonní feudálové, kmenoví vůdci, kteří pak vybírali jimi předurčený díl z daného majetku. Rozsah a velikost majetku se měřil a odhadoval jiţ v Mezopotámii a etruského Říma. Rozdělení majetku dle hodnoty bylo pouţíváno pro potřebu dělení moci. Jiţ v období Říma bylo obyvatelstvo nuceno platit daně naturální, pozemkové a z podnikání. Jako další formy daní se zde vyskytovaly daně z dědictví, cla a různé poplatky pro financování státu a císaře.
1
BRADÁČ, Albert, Miloslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Brno: CERM, 2010, s. 8. ISBN 978-80-7204704-8.
9
Na našem území se jiţ Přemyslovci snaţili o systematický výběr daní. Úměrně zvyšující se moci šlechty (dědičná drţba půdy) se rozrůstal i jejich majetek a zároveň odpor k odvodu daní. Vyměřování daní bylo prováděno na základě „odhadů“ kompetentních správců kníţectví, později království. Zde docházelo k poměrně značnému zkreslování rozsahu majetků, ať z důvodu korupčního jednání, tak i z neznalosti nebo nepřesné výměry pozemků a hospodářských výnosů. První moderní náznaky v oblasti registrace movitého majetku a vyměřování daní přinesly tzv. tereziánské a josefínské reformy v druhé polovině 18. století. Za vlády Marie Terezie došlo k prvním krokům v registraci nemovitého majetku a zavedení číslování domů. Teprve aţ Josef II. v letech 1784 - 1789 postupně zaváděl reformy, které měly do budoucna jednotně stanovit výši daní dle výměry pozemků, jejich bonity a průměrných výnosů (tzv. josefínský katastr). Všechny uskutečněné reformy však byly zaloţeny na nepřesných, mnohdy laicky provedených měřeních. Historickým zlomem v určování výměr pozemků byl rok 1817, kdy byl vydán císařský patent o dani pozemkové a byl poloţen základ tzv. stabilního katastru. V roce 1871 byl vydán knihovní zákon, který upravoval zakládání pozemkových knih jako dokladu vlastnictví. Novodobé předpisy o registraci nemovitého majetku představoval zákon č. 177/1927 Sb. (katastrální zákon). Zde bylo zákonem nařízeno povinné zapisování do těchto knih.2 Jedním z klíčových období v oblasti oceňování pro české země byl nástup totalitního reţimu v roce 1948. V tomto období bylo preferováno tzv. osobní vlastnictví. Určité nemovitosti, které přesahovaly stanovený rámec, byly povaţovány za neţádoucí „soukromé“ vlastnictví, které mohlo slouţit k neoprávněnému obohacování. Postupně byly statky nad rámec osobního vlastnictví znárodněny. Podobně bylo naloţeno s půdou vnímanou jako výrobní prostředek. Jelikoţ ale nemůţe existovat stavba bez pozemku, byla občanovi přidělena pouze nezbytně nutná a účelově vymezená plocha do osobního uţívání. Koncepce „na prvním místě stavba s příslušenstvím a teprve potom pozemek“ byla tvrdě uplatňována ve všech cenových předpisech vydaných od roku 1964. V důsledku toho figurovaly pozemky v pořadí a cenotvorném významu na daleko podřadnějších (niţších) pozicích neţ stavba.3 Z této situace je zřejmé, ţe vlastník mohl reálně investovat pouze do stavby, protoţe investice do pozemků v té době zbytečná a postrádala smysl.
2 3
ŘIČAŘ, Daniel. Http://www.danielricar.cz [online]. © 2013 [cit. 2013-03-04]. Dostupné z: www.danielricar.cz/?page_id=2 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2.
10
V období totalitního reţimu, v němţ soukromé vlastnictví existovalo jen za striktně daných podmínek, byla pro účely ocenění pouţívána tzv. administrativní cena. Jednalo se o jakousi technickou metodiku, snahu najít univerzální algoritmus, který po dosazení údajů spolehlivě vyřeší kaţdé zadání spojené s oceňováním. Jelikoţ neexistoval volný trh s nemovitostmi a nebylo ani v politickém zájmu, aby tento trh existoval, byly ceny značně zdeformované a nereflektovaly skutečné trţní prostředí. Po pádu komunismu a obnovení volného trhu se opět pomalu začíná do popředí dostávat oceňování nemovitostí podle trţní ceny. Trţní prostředí se vyznačuje tím, ţe se neřídí ţádnými přáními a nařízeními. Řídí se pouze zdravou obchodní soutěţí, kterou do jisté míry nemůţe ovlivnit ani pokřivené zákonodárství. Trţní oceňování má sice určitá pravidla, řekněme páteř, jak by se mělo postupovat, avšak i zde se uplatňují různé trţní vlivy a cenotvorné argumenty existující v podmínkách daného trţního prostředí. Z toho vyplývá, ţe trţní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze přesně určit, ale pouze odhadnout. I v dnešní době je stále vidět vliv minulého reţimu, kdy je občas administrativní cena vydávána za cenu trţní.4 Je ale reálné předpokládat, ţe se oceňování na základě vazeb na trhu začne dostávat do popředí, protoţe tento typ ocenění nejlépe reflektuje skutečnou trţní cenu.
1.2 Národní a mezinárodní organizace Tato kapitola pojednává o aparátech, které se velkou měrou zaslouţily o vývoj oceňování, ať uţ na národní, evropské nebo mezinárodní úrovni. Autor povaţuje za nezbytné se o nich zmínit, jelikoţ mají pro obor oceňování nepostradatelný význam a dodnes působí na vrcholu pomyslné pyramidy v oboru oceňování. V kapitole jsou nastíněny základní cíle, zaměření a poslání daných organizací.
1.2.1 Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy Jak bylo výše uvedeno, oceňování má hluboké kořeny v minulosti a jeho významnost pro dnešní účely dále sílí. Oceňovací postupy a zásady se do jisté míry v různých státech podobaly. Aţ teprve po čtyřicátých letech 20. století bylo oceňování uznáno jako samostatná profese a tím byl také dán nový impulz pro jeho rozvoj. Kaţdý stát však vymezoval rozdílné nároky na jmenování jednotlivých znalců a odhadců. Během 60. a 70. let 20. stol. začaly některé národní oceňovací orgány sestavovat pro své členy standardy profesionálních metod. V průběhu let byly tyto metody vydávány i v dalších zemích. Navzdory tomu, ţe se tyto 4
ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňováni nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2.
11
směrnice a nařízení částečně podobaly a lišily se pouze v drobnostech, byl zde prostor pro moţná nedorozumění a nejasný výklad na mezinárodní úrovni. Velké ekonomické změny, které proběhly v 70. letech minulého století, stále zvětšující se propojení světa a jeho globalizace, zdůrazňovaly stále rostoucí potřebu posunutí národních oceňovacích standardů na úroveň mezinárodní. Jako odezvu na tuto situaci počali zástupci znaleckých organizací Spojeného království a Spojených států vést diskusi, která vyústila ve sjednoceném výkladu a vzniku organizace pod názvem Výbor pro mezinárodní standardy oceňování majetku (TIAVSC). V roce 1994 změnil TIAVSC svůj název na Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC - The International Valuation Standards Council).5 Cíle Výboru pro mezinárodní oceňovací standardy jsou: rozvíjet vysoce kvalitní mezinárodní normy a podporovat jejich přijetí a vyuţití (IVS – International Valuation Standards), napomáhat a usnadňovat spolupráci mezi členskými organizacemi, spolupracovat s dalšími mezinárodními organizacemi, slouţit jako mezinárodní hlas pro oceňovací profese. IVSC je nezisková organizace sídlící ve Spojených státech s operačním střediskem v Londýně. Financování organizace je zajištěno z velké většiny pomocí členských příspěvků a sponzorských darů. Jedná se o členskou organizaci a je otevřena pro širokou řadu lidí a institucí počínaje odbornými ústavy, normotvůrci aţ po členy akademické obce. IVSC má v současné době 74 členů z 54 zemí.6 Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy se stal skutečným mezinárodním a respektovaným orgánem, a to nejen z hlediska členství, ale i z hlediska poslání. V době svého zaloţení měla organizace dvacet členů, ovšem do roku 2013 se značně rozrostla. Členství v IVSC se můţe uzavřít v pěti různých moţnostech: profesionální oceňovací organizace – uznané státní licencí nebo v důsledku obecného konsensu,
5
BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009, s. 534. ISBN 978-80-7204-630-0. The International Valuation Standards Council. About IVSC [online]. © 2013 [cit. 2013-03-06]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/about 6
12
přidružené oceňovací organizace – organizace v raném stádiu vzniku, strukturované tak, aby dosáhly výše uvedené formy, firemní členové – zahrnující oceňovací firmy a firmy zajímající se o oceňování, klientské členství – subjekty se zájmem o oceňovací standardy, které zajišťují nebo užívají tyto služby (věřitelé, účetní jednotky, pojišťovny), institucionální členství – neziskové vládní subjekty, akademické členství – subjekty zahrnující vyšší vzdělání (university)7. Organizace a subjekty, které naplňují jednu z uvedených forem členství, souhlasí s cíli IVSC a musí mít dostatečně početnou základnu členů, kteří budou schopni provádět ocenění majetku dle Mezinárodních oceňovacích standardů. Jistým způsobem se zavazují podporovat a propagovat IVS a jiné směrnice ve svých zemích. Členové jsou také povinni sdělovat IVSC jakékoliv podstatné rozdíly mezi mezinárodními a domácími standardy. Dále musí členové plně spolupracovat s kontrolními a řídícími orgány, aby byl plně zajištěn soulad oceňování majetku se standardy a směrnicemi IVSC.8
1.2.2 Evropské sdružení asociací odhadců majetku9 Evropské sdruţení asociací odhadců majetku (TEGoVA – The European Group of Valuers' Associations) je evropská nezisková organizace sdruţující 48 oceňovacích asociací z 28 zemí (okolo 70.000 profesionálních odhadců). Vznikla v roce 1997 transformací z bývalé asociace EUROVAL. TEGoVA je evropská organizace sídlící v Bruselu, zastřešuje oceňovací organizace z celé Evropské unie i nečlenských zemí. Fyzické osoby však nemohou být členy. TEGoVA rozlišuje podobně jako IVSC tři druhy členství: řádní členové (Full members), přidružení členové (associate members), pozorovací členové (observer members). Hlavními cíli TEGoVA jsou vyjadřování názorů a odborných poznámek k orgánům Evropské unie během procesu vytváření příslušné legislativy, vědecká a vzdělávací činnost 7
International Valuation Standards Council: Bylaws [online]. November 2011 [cit. 2013-03-06]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/sites/default/files/Fourth%20Amended%20and%20Restated%20Bylaws%20November%202011_0.pdf 8 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009, s. 535. ISBN 978-80-7204-630-0. 9 TEGoVA [online]. 2013 [cit. 2013-03-07]. Dostupné z: http://www.tegova.org/en/p48e3256d56748
13
a v neposlední řadě vydávání a podpora Evropských oceňovacích standardů (EVS – European Valuation Standards). K dnešnímu datu se jedná jiţ o sedmé vydání EVS (známé také pod názvem „Modrá kniha“), které nahrazuje předešlé standardy (s platností od 1. června 2012). Sedmé vydání EVS provedlo výrazné změny v normách EVS1 – EVS5 a je celkově lépe sjednoceno pro rámec Evropské unie. Kniha je rozdělena do tří částí a je dostupná ke staţení na internetových stránkách TEGoVA nebo je k objednání za 25 Euro + poštovné.
1.2.3 Kooperace organizací TEGoVA a IVSC TEGoVA se v souladu s článkem 110 Římské smlouvy z roku 1957 (zaloţení Evropského společenství – ES) a dalších smluv o ES a EU zavázala vytvořit takové standardy, které budou kompatibilní s globalizací obchodu. V tomto smyslu také Celosvětová všeobecná dohoda o clech a obchodu – GATT (General Agreement on Tariffs and Trade) doporučila, aby se při vývoji EVS, kde je to moţné, dodrţovaly také standardy IVS. Tato optimalizace je důleţitá z důvodu transparentnosti a zamezení diskriminací, které jsou důleţité pro liberalizaci světového obchodu. Mezinárodní oceňovací standardy byly vytvořeny při plné a těsné spolupráci mezi organizacemi TEGoVA a IVSC. Je nutné mít na paměti, ţe trhy jsou dynamické a neustále se měnící. Proto je také zapotřebí věnovat dostatečnou péči vývoji a aktualizaci nových standardů, aby se co nejlépe přizpůsobovaly rychle se měnícím podmínkám na trhu. Organizace TEGoVA v rámci dosaţení celosvětové shody v oceňovacích postupech doporučuje, aby byly standardy IVS vydané organizací IVSC dodrţeny tam, kde je moţná kompatibilita s právními předpisy a postupy EU. Objeví-li se rozpor mezi národními předpisy a EVS, je odhadce povinen dodrţet národní předpisy a nařízení. Tuto skutečnost ale musí uvést v samotném posudku.10
1.2.4 Česká komora odhadců majetku Jedná se o zájmové, nezávislé a neziskové sdruţení podnikatelů (fyzických i právnických osob), podnikajících v oblasti oceňování majetku. V České republice jde o jediné sdruţení registrované u organizace TEGoVA se statusem řádní členové (Full members) od roku 1993. Počet přímých členů je 300, počet kvalifikovaných jednotlivých odhadců je 1250, z toho 370 odhadců působí přes oceňovací společnosti. Sdruţuje celkem 40 oceňovacích společností. Je také zakladatelem a výhradním vlastníkem dvou dceřiných
10
BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009, s. 541-542. ISBN 978-80-7204-630-0.
14
společností: Ústavu pro oceňování majetku ČKOM a. s. a Společnosti pro personální certifikaci, o. p. s.11 Základní poslání komory je obdobné jako u sdruţení TEGoVA nebo IVSC, jenom jsou jejich standardy aplikovány v národním měřítku. K úkolům komory patří sdruţování podnikatelů – odhadců z celé České republiky, prohlubování kvalifikace členů komory a zvyšování kvality sluţeb, spolupráce se státními orgány v oblasti oceňování, zastupování odhadců z ČR v mezinárodních profesních organizacích a mnoho dalších. Komora se člení do osmi regionů. Kaţdý člen přísluší do toho regionu, v němţ má trvalé bydliště, pokud si nezvolí příslušnost k jinému regionu, například podle místa svého podnikání. Na úrovni regionů se konají schůze členů komory a projednávají se řešení všech otázek v působnosti organizace jako celku, týkajících se daných regionů. Pro členy všech orgánů komory je nepřípustný konflikt zájmů, jinak řečeno, nesmí vykonávat jakékoliv funkce v orgánech jiných profesních sdruţení s činností obdobnou jako má komora. Obrázek 1: Organizační schéma ČKOM
Zdroj: http://www.ckom.cz/images/struktura.gif
Na profesi odhadce jsou kladeny mnohé etické a zákonné poţadavky. Podmínky pro výkon profese odhadce majetku upravuje novela Ţivnostenského zákona č. 130/2008 Sb. z 20. 3. 2008, která vstoupila v platnost od 1. 7. 2008. Dle tohoto zákona lze zaţádat o vydání ţivnostenského oprávnění pro různé kategorie oceňování majetku. Tento zákon rovněţ stanovuje poţadavky na vzdělání, respektive odbornou praxi ţadatele. Je samozřejmostí, ţe
11
TEGoVA: The Czech Chamber of Appraisers (CCA) [online]. 2013 [cit. 2013-03-07]. Dostupné z: http://www.tegova.org/en/p4912bab88d122
15
v obdobných typech podnikání je důleţité dodrţovat určitý profesní a etický kodex, který stanovuje ČKOM.12
1.3 Legislativa v oboru oceňování Nemovitosti a vztahy, které k nim vznikají, jsou předmětem regulace prostřednictvím celé řady právních předpisů jako jsou vyhlášky, zákony a nařízení nebo prováděcí předpisy. Pro subjekty pohybující se na poli oceňování nemovitostí je velmi důleţitá znalost právní úpravy. Vzhledem k trendu neustálých legislativních změn (např. chystaný nový občanský zákoník) je nutné si zachovat celkovou orientaci v platné legislativě. Následující kapitoly mají za úkol vymezit základní právní předpisy spojené s oborem oceňování nemovitostí a tématem této diplomové práce. Základním a stěţejním předpisem, který se zabývá oceňováním, je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále „zákon o oceňování majetku“ nebo „oceňovací zákon“), který byl schválen parlamentem České republiky dne 17. června 1997. Se zákonem o oceňování majetku je spojena vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Jako další důleţité zákony bychom mohli jmenovat například zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, zákon č. 334/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (dále jen „katastrální zákon“ nebo „katastr“) nebo zákon č. 526/1990 Sb., o cenách (dále jen „zákon o cenách“).
1.3.1 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon o oceňování majetku upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen „majetek“) a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté aţ deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany.13 Je na místě upozornit, ţe se předpis nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Ustanovení tohoto zákona se rovněţ nepouţijí v případech, kdy zvláštní předpis stanoví jinou metodiku ocenění nebo při převodu majetku dle zvláštního 12
Česká komora odhadců majetku [online]. © 2003-2008 [cit. 2013-03-07]. Dostupné z: http://www.ckom.cz/index.php/cs/ckom 13 § 1 odst. 1 zákon č. 151/1007 Sb., o oceňování majetku.
16
předpisu.14 Sjednávání cen bude nadále ve smyslu zákona o cenách probíhat převáţně dohodou. Zákon o oceňování majetku je převáţně předpisem obecným a rámcovým. Uvádí pouze základní zásady, které je třeba dodrţovat při oceňování. Díky této skutečnosti je dosti pravděpodobné, ţe zákon není náchylný k tak časným změnám. Změny se mohou uplatňovat dle potřeby své aktuálnosti na základě různých podzákonných předpisů. K provedení oceňovacího zákona byla ke stejnému datu vydána oceňovací vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb.
1.3.2 Vyhláška č. 3/2008 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „oceňovací vyhláška“). Tato vyhláška nabyla účinnosti dne 1. února 2008. Poslední novelizace proběhla 6. prosince 2010 vyhláškou č. 364/2010 Sb. Vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb.15 Značná část vyhlášky se věnuje oceňování nemovitostí, ve třetí části pak pro naše účely oceňování pozemků (od § 27).
1.3.3 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách Ceny v České republice jsou upraveny zákonem o cenách. Podle § 1 se zákon vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a sluţeb (dále jen „zboţí“) pro tuzemský trh včetně cen zboţí z dovozu a cen zboţí určeného pro vývoz. Zákon se nevztahuje na odměny, úhrady, poplatky, náhrady škod a úroky, upravené zvláštními předpisy. Zákon vymezuje, ţe cena je peněţní částka: sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji. Zákon vedle problematiky regulace cen (stanovení cen, stanovení vývoje cen a cenového moratoria) také vymezuje a upravuje cenovou evidenci, cenovou kontrolu a cenové informace. Tento zákon také upravuje porušení cenových předpisů a v § 16 – 18 vymezuje 14
BRADÁČ, Albert, Miroslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, 242 s. ISBN 978-80-7204-704-8. 15 BRADÁČ, Albert, Miroslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Úřední oceňování majetku, 2011. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2003, 286 s. ISBN 978-80-7204-719-2.
17
sankce při porušení cenových předpisů.16 Dle zákona o cenách dojde k vytvoření ceny dohodou prodávajícího a kupujícího. Stát si také ponechává moţnost zásahu do regulace cen v případě, ţe je trh omezen účinky hospodářské soutěţe nebo to vyţaduje mimořádná trţní situace.
1.3.4 Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon Katastrální zákon byl zřízen usnesením České národní rady a nabyl účinnosti dne 1. ledna 1993. Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Katastr také eviduje vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem. Katastr nemovitostí je zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského půdního fondu, pozemků určených k plnění funkcí lesa, nerostného bohatství, k oceňování nemovitostí atp. Převáţná většina evidence je vedena v elektronické podobě.17 Vzhledem k obsáhlosti tohoto zákona a potřebě více přiblíţit katastr nemovitostí jako jeden ze zásadních aparátů potřebných pro oceňování pozemků, bude o něm pojednáváno podrobněji v druhé části této práce.
1.3.5 Další související právní předpisy Jelikoţ cílem této práce není podrobné seznámení se všemi právními předpisy, byly výše uvedeny pouze ty základní a stěţejní, které souvisejí s problematikou oceňování. Jako příklad dalších právních předpisů mohou být vyjmenovány: zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřičských a katastrálních orgánech, zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník a další.
16 17
zákon č. 526/1990 Sb., o cenách § 1 odst. 1 – 4, zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky
18
Autor povaţuje za nutné upozornit na chystanou změnu občanského zákoníku na přelomu roku 2013/2014. Dle aktuálních informací ze serveru Ministerstva spravedlnosti ČR, vláda schválila termín účinnosti občanského zákoníku od 1. ledna 2014.18
1.4 Vymezení základních pojmů Pro lepší orientaci v problematice oceňování nemovitostí se bude autor v této kapitole zabývat vymezením základních pojmů.
1.4.1 Nemovitost Nemovitostí rozumíme ve své podstatě zboţí, které se v mnoha ekonomických i právních ohledech neliší od jiných statků, jako je např. ropa, plyn nebo obchodní známka. I na trhu s nemovitostmi se podobně jako u komodit a různých statků projevuje zákon nabídky a poptávky. Nemovitosti dynamicky reagují na celkové trţní prostředí, z čehoţ vyplývá, ţe reagují na celkový vývoj ekonomiky (konjunktura, krize) i na aspekty mimoekonomické, jako je politické a právní prostředí. Dle první hlavy občanského zákoníku, § 119 odstavec 2, zní definice nemovitosti následovně: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Všechny ostatní věci, které nesplňují tuto definici, jsou věci movité. V souvislosti s výše uvedeným tvrzením a definicí dle občanského zákoníku je třeba zdůraznit, ţe ne kaţdá stavba je nemovitost a ne kaţdá nemovitost je stavba.19 Tyto pojmy jsou vymezeny zejména ve stavebním zákoně č. 183/2006 Sb., a v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování nemovitostí a bude o nich pojednáno v dalších kapitolách. Na rozdíl od prostředí České republiky, kde byl přirozený vývoj trţního prostředí s nemovitostmi narušen komunistickým reţimem, tomu bylo v zahraničí jinak. V zemích, kde tento vývoj probíhal v podstatě nepřetrţitě po celou dobu moderní historie, se náš pojem „nemovitost“ definuje mnohem výstiţněji jako Land and Improvements (Pozemek a jeho zhodnocení). Na těchto trzích jsou jedinečné a nereprodukovatelné pozemky chápány jako základ hodnoty, která lze různými způsoby zvýšit. Příkladem nejlepšího a nejvyššího vyuţití pozemku (Highest and Best Use) můţe být jeho zalesnění, osetí vybranými plodinami nebo
18
Ministerstvo spravedlnosti ČR [online]. 27. 2. 2013 [cit. 2013-03-12]. Dostupné z: http://portal.justice.cz/Justice2/MS/ms.aspx?j=33&o=23&k=2375&d=327573 19 ORT, Petr et al. Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Trh nemovitostí. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159.
19
zhodnocení stavbou. V tomto případě by byla stavba taktéţ chápána jen jako jedna z forem vyuţití pozemku.20
1.4.2 Součást nemovitosti Občanský zákoník svým výkladem v § 120 definuje ţe: „Součástí věci (tudíţ i nemovitosti) je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“ Pří aplikaci této definice do oblasti pozemků zjistíme, ţe součástí pozemku jsou i porosty (keře, stromy pevně spojené kořeny s pozemkem) nebo vodní plochy, které pozemky překrývají.21 Součásti pozemku rozdělujeme na nadpovrchové a podpovrchové. Obecně platí, ţe součástí pozemku je všechno, co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčeno nějaké právní ustanovení. Součástí pozemku není například: Stavba, loţiska vyhrazených surovin (suroviny, které jsou majetkem státu), archeologické a paleontologické nálezy. Jak jiţ bylo výše nastíněno, § 120 odst. 2 občanského zákoníku uvádí velmi důleţitou definici, ţe: „Stavba není součástí pozemku.“ Tato věta je velmi důleţitá pro evidenci nemovitostí, vlastnických vztahů k nemovitostem a v neposlední řadě i pro profesi oceňování. Při porovnání právního systému České republiky oproti většině ostatních systémů dojdeme k výsledku, ţe nemůţe existovat oddělené vlastnictví stavby a pozemku. V České republice je naprosto běţné, ţe se stavby vyskytují na cizích pozemcích. Tato situace s sebou nese velké právní komplikace. Tuto nepřehlednou situaci by měl vyřešit chystaný nový občanský zákoník.22 Problematikou staveb na cizích pozemcích se bude autor zabývat v druhé kapitole diplomové práce.
1.4.3 Příslušenství nemovitosti Dle § 121 občanského zákoníku jsou příslušenství věci (i nemovitosti) takové věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány.
20
ORT, Petr et al. Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Trh nemovitostí. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902-1090-2. 22 ORT, Petr et al. Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Trh nemovitostí. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159. 21
20
Na rozdíl od součásti je kaţdé jednotlivé nemovité příslušenství vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí a můţe existovat samostatně.23 Přesná definice toho, co je to příslušenství nemovitosti, neexistuje. V praxi většinou záleţí na majiteli věci hlavní, jak vymezí dané příslušenství. Příslušenství nemovitostí bývají většinou ploty, vrata nebo stavební dokumentace.
1.4.4 Pozemek Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) uvádí, ţe pozemek je „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků.“24 Definici pozemku je moţné nalézt i v následujících právních předpisech. Definice pozemku podle zákona o oceňování majetku Pro účely oceňování se pozemky dle § 9 (Členění pozemků) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku dělí na: stavební pozemky, zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.25 Definice pozemku podle stavebního zákona Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) uvádí ţe:
23
ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Ceduk, 1996, s. 13. ISBN 80-902109-0-2. § 27 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb. katastrální zákon. 25 § 9 odst. 1 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 24
21
stavebním pozemkem je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, zastavěným stavebním pozemkem je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.26
1.4.5 Parcela Jelikoţ v běţném ţivotě se pojem parcela a pozemek zaměňuje, je nutné si přesně a legislativně tento pojem definovat. V případě parcely se jedná o pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Dalo by se říci, ţe parcela je jakým si zobrazením pozemku na mapě. Definice stavební parcely „Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří.“27 Definice pozemkové parcely „Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou“28
1.4.6 Stavba Pojem „stavba“ se běţně nachází v legislativě (občanský zákoník, zákon o oceňování majetku nebo stavebním zákoně apod. včetně jejich prováděcích vyhlášek).29 Přesto se stejně jako u pozemku hledá vhodná definice stavby velmi obtíţně. Komplikace také můţe způsobovat fakt, ţe v právním systému je pojem „stavba“ někdy chápán jako věc (budova, hala, most), a někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku věci (výstavba, realizace). Pro účely oceňování je také nutné rozlišovat stavbu hlavní, která se vyznačuje např. popisným číslem, evidenčním číslem nebo parcelním číslem, a stavbu vedlejší, např. studna nebo kůlna. Toto rozlišení je nutné dodrţovat i v případě, kdy obě stavby tvoří jeden funkční celek.
26
§ 2 písm. b) c) zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon. § 27 písm. c) zákon č. 344/1992 Sb. katastrální zákon. 28 § 27 písm. d) zákon č. 344/1992 Sb. katastrální zákon. 29 ORT, Petr et al. Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Trh nemovitostí. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159. 27
22
Definice stavby podle zákona o oceňování majetku Pro úplnost a vzhledem k ucelenosti diplomové práce je nutné zmínit také § 3 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který člení pro účely oceňování stavby na: stavby pozemní, kterými jsou a) budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, b) venkovní úpravy, stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, vodní nádrže a rybníky, jiné stavby. „Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo v kolaudačním souhlasu nebo ve stavebním povolení nebo ve veřejnoprávní smlouvě nahrazující stavební povolení nebo v ohlášení či v oznámení stavebníka stavebnímu úřadu nebo v souhlasu stavebního úřadu nebo v certifikátu autorizovaného inspektora a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.“30 Definice stavby podle stavebního zákona Dle § 2, odst. 3, zákona 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen stavební zákon) se „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební
30
§ 3, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
23
výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu“. I kdyţ se diplomová práce primárně zabývá analýzou trhu s pozemky a oceňuje se zde nezastavěný stavební pozemek, povaţoval jsem za nutné zmínit různé definice stavby, protoţe v praxi se hojně vyskytují situace, kdy se oceňuje stavba i s přilehlým pozemkem. Znalost platné právní úpravy je tudíţ nezbytná.
1.4.7 Katastr nemovitostí České republiky Katastr nemovitostí České republiky byl zřízen zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (dále jen „katastr nemovitostí“). Zabývá se podrobným evidováním nemovitostí. Představuje soupis, popis a geometrické a polohové určení vybraných nemovitostí na území státu. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem.31 Jedná se o ucelený, průběţně aktualizovaný, počítačově řízený informační systém o pozemcích, vybraných stavbách (budovách) a o vybraných bytech a nebytových prostorech. Tvoří jeden ze základních informačních systémů státní (veřejné) správy v České republice. Katastr nemovitostí je postupně propojován s jednotlivými odvětvovými informačními systémy, např. s centrálním registrem obyvatel (CRO), s automatizovaným daňovým informačním systémem (ADIS) nebo s registrem ekonomických subjektů (RES). Údaje o druzích pozemků podávají přehled o rozloţení půdního fondu v České republice, kaţdoročně se bilancuje i rozčlenění orné půdy a zemědělské půdy podle výrobních oblastí. Jak je z níţe uvedeného schématu patrné, je katastr nemovitostí pouze jedním z článků systému, který zaštiťuje Český úřad zeměměřičský a katastrální (ČÚZK).
31
KUBA, Bohumil. Katastr nemovitostí po novele. Praha: Linde, 2002, 419 s. ISBN 80-720-1332-7.
24
Obrázek 2: Organizační schéma resortu Zeměměřictví a katastru
Zdroj: http://www.cuzk.cz/GenerujSoubor.ashx?NAZEV=10-SCHEMA_RESORT
Předmětem evidence katastru nemovitostí podle ustanovení § 2 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky jsou: pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby, o nichž to stanoví zvláštní předpis. Mimo obvyklých forem vydávání informací, výpisů, opisů a kopií, dostupných přímo na katastrálních pracovištích, poskytuje ČÚZK některé výstupy rovněţ prostřednictvím veřejné sítě internet, a to buď v placené nebo neplacené verzi.
1.4.8 Znalci a odhadci V podmínkách České republiky se v součastné době problematikou oceňování majetku zabývají znalci a také odhadci majetku. Jelikoţ je mezi postavením znalce a odhadce značný rozdíl, je na místě si definovat a objasnit danou problematiku. Profese znalce Znalecká činnost je v současné době upravena především zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících. Tento zákon je doplněn vyhláškou Ministerstva spravedlnosti č. 37/1967 Sb., o provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších novel.
25
Znalci jsou po sloţení přísných zkoušek u krajského soudu jmenováni buď ministrem spravedlnosti, nebo předsedou krajského soudu. U krajského soudu také probíhá jejich evidence. Znalci jsou z pravidla vyuţíváni jako procesní účastníci u soudu. Znalec předkládá svůj názor podloţený odborností a zkušeností k danému problému. Celkově by se dalo říci, ţe znalec je jakýmsi zprostředkovatelem a transformátorem informací pro laika (např. soudce není odborníkem v daném oboru, tudíţ vyuţije sluţby znalce).32 Znalec je trestně odpovědný za vypracované znalecké posudky. Proto spolu s kombinací s přísnými přijímacími zkouškami je obor znalce nesporným průkazem jeho kvalifikace pro znalecké úkony. Profese odhadce Odhadce není na rozdíl od znalce jmenován státním orgánem. Jedná se spíše o podnikatele, kterému byl vydán ţivnostenský list na činnost „oceňování majetku“. V dnešní době, po zmírnění předchozích podmínek, se jedná o činnost vázanou na předchozí vzdělání. Odhadci nejsou způsobilí ke zpracovávání znaleckých posudků, tudíţ působí spíše jako cenoví nebo techničtí poradci pracující především pro banky a spořitelny, pro něţ provádějí trţní ocenění pro zajištění úvěrů nemovitými zástavami.33 Pro větší transparentnost a důvěru vstupují někteří odhadci do různých asociací (např. ČKOM), v nichţ jsou způsoby přijetí podmíněny vnitřními stanovami a prokázáním způsobilosti, podobně jako u znalecké činnosti. Je doporučeno, aby při důleţitých úkonech, které jsou spojeny s realitními obchody, které běţný člověk realizuje pouze několikrát za ţivot, vyuţil sluţeb znalce v daném oboru. Ti svou způsobilost jednoznačně prokázali, na rozdíl od odhadců jako ţivnostníků, na něţ se kladou daleko menší nároky pro vstup do oboru. Je nutné podotknout, ţe vţdy záleţí na osobním přístupu - ať uţ odhadce nebo znalce, chuti se stále zdokonalovat a čestně a pravdivě hájit svoji profesi.
1.4.9 Věcné břemeno Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet, nebo něco konat. Práva k odpovídajícím věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitostí přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. Problematiku věcných břemen upravuje obecně občanský zákoník v § 151n - § 151p.
32
KISLINGEROVÁ, Eva. Oceňování podniku. Praha: C. H. Beck, 1999, s. 13. ISBN 80-7179-227-6. ORT, Petr. Realit [online]. 11/2010 [cit. 2013-03-23]. Dostupné z: http://www.realit.cz/clanek/odhadce-ceny-neni-totezco-soudni-znalec 33
26
Rozlišujeme tedy: Věcná břemena vázaná na věc („in rem“), kde subjekt oprávnění je určen tak, ţe jím je vţdy vlastník věci Změna oprávněného subjektu nemá vliv na další existenci věcného břemene. Věcná břemena vázaná na určitou osobu („in personam“), kde je oprávněný subjekt určen zcela konkrétně a oprávnění svědčí pouze jemu. Existence tohoto druhu věcného břemene je spojena s existencí oprávněného subjektu. S jeho zánikem (smrtí fyzické osoby, zánikem právnické osoby) zaniká také věcné břemeno.34 Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydrţením). K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. Vlastník nemovitosti můţe zřídit věcné břemeno smlouvou, pokud zvláštní zákon nedává toto právo i dalším osobám. Není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, můţe soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek. Zánik věcného břemene se řídí § 151 podle občanského zákoníku. Můţe zaniknout na základě písemné smlouvy, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Zákonem není přesně vymezeno, co lze za věcná břemena povaţovat. Záleţí proto vţdy na přesném výkladu smlouvy nebo jiných ustanovení, jak bude věcné břemeno vymezeno a specifikováno. V této kapitole bylo o věcných břemenech pojednáno pouze okrajově. V druhé kapitole bude problematika probrána podrobněji v souvislosti s hodnotou pozemku.
1.5 Tržní oceňování nemovitostí Volba konkrétního přístupu či metody vţdy závisí na poţadovaném výsledku oceňovacího posudku nebo na účelu, za kterým byl posudek vyhotoven. Je-li posudek vyţádán soudem za účelem dědického řízení, budeme volit ocenění na bázi cenových předpisů, neboť zákon zde neponechává prostor jiné volbě. Je-li však posudek vyţádán
34
HÜTTER, David. Základy oceňování nemovitostí. Brno: Vysoká škola realitní - Institut Franka Dysona, 2010, s. 49. ISBN 978-80-904-2615-3.
27
potenciálním investorem, budeme volit s největší pravděpodobností trţní výnosový přístup, neboť investora zajímá výnosová hodnota investice a nákladová hodnota (za kolik byla nemovitost postavena) zde nebude hrát ţádnou roli. Obvykle je při zjišťování trţní hodnoty nemovitosti pouţit jeden z níţe uvedených základních přístupů. Přípustné je také pouţití jejich kombinace. Přístup na bázi porovnání (porovnávací metoda), přístup na bázi vynaloţených nákladů (nákladová metoda), přístup na bázi očekávaných výnosů (výnosová metoda).
1.5.1 Porovnávací přístup Je v praxi nejčastěji pouţívaným přístupem a jeho výsledkům se obvykle přiřazuje největší indikační význam. Toto platí zejména u běţných typů stavebních pozemků, které mají poměrně vysokou frekvenci prodejů. Porovnání (komparace) je analytický proces zaloţený na obecném předpokladu, ţe jsou-li dva nebo více subjektů co do většiny parametrů či dalších vlastností shodné, obdobné nebo podobné, měly by být shodné, obdobné či podobné i jejich parametry zbývající.35 Jelikoţ je absolutní shodnost pozemků díky jejich povaze vyloučena, zakládá se porovnávání většinou na jejich podobnostech. Při porovnání se tak musí cenově zohlednit kvalitativní i kvantitativní rozdíly, ve kterých se různé pozemky liší. S tím také souvisí fakt, ţe spolehlivost porovnávací metody klesá s počtem a velikostí vzájemných odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a vzorky (nemovitosti pouţité pro porovnání). Výsledek porovnávací metody – porovnávací hodnota – je plně objektivní, kdyţ jsou splněny následující podmínky: srovnatelnost oceňované a porovnávané nemovitosti (např. z hlediska rozsahu, kvality, uţitku), aktuálnost cen porovnávaných nemovitostí (vzorků), dostatečný počet realizovaných obchodů, stejné podmínky (účastníci, segment trhu, oblast).
35
ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007, s. 39. ISBN 978-80-245-1211-2.
28
Vybrané metody oceňování Z velkého mnoţství metod pro oceňování pozemků a nemovitostí bych zde rád nastínil alespoň základní metody pouţívané pro porovnávací přístup. Ostatní metody jsou přehledně zobrazeny v tabulce č. 1 na konci této kapitoly. Přímé porovnání – je analytický proces, někdy také nazývaný párová analýza. Pouţívá se k odhadu hodnoty pozemků tehdy, jestliţe lze k posuzovanému subjektu najít podobný či obdobný, jehoţ prodejní, nabízená či jinak avizovaná cena je známa a zároveň jsou známy podmínky, za nichţ transakce proběhla, případně v nichţ se měla odehrávat. Takto vybrané pozemky slouţí jako vzorky a jsou porovnávány s oceňovaným subjektem samostatně. Nepřímé porovnání – zde proces nepřímé komparace probíhá mezi oceňovaným subjektem a referenčním vzorkem, který reprezentuje jednotlivé vzorky vybrané mnoţiny, která představuje výběrový soubor. Cenové mapy – jedná se o variantu nepřímého porovnání. V této metodě je volba referenčních vzorků odvozena z cenových map, které dobrovolně vytvářejí města a obce. V praxi má tato metoda spíše orientační charakter pro vytvoření částečné představy o ceně pozemků v dané lokalitě. Nevýhodou cenových map je sklon k zastarávání, riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce nebo problematická extrakce ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí (pozemek + stavba).
1.5.2 Výnosový přístup Odhad hodnoty pozemků je při aplikaci výnosového přístupu zaloţen na předvídání budoucího prospěchu, který lze od vlastnictví očekávat. Přístup vychází z principu, ţe čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální poptávající od posuzovaného pozemku očekává, tím vyšší cenu je ochoten akceptovat. Toto tvrzení platí i v opačném směru. Čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální nabízející posuzovanému pozemku přikládá, tím vyšší je cena, za níţ je ochoten se jej vzdát.36 Výnosový přístup se výrazně neliší od koncepce základního obecného modelu oceňovacího procesu při oceňování nemovitostí, který je zaloţen na vynaloţených nákladech, porovnání s cenami obdobných nemovitostí a očekávaného budoucího výnosu.
36
ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007, s. 92. ISBN 978-80-245-1211-2.
29
Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Je důleţité, ţe jde o prospěch budoucí, který teprve nastane, a ţe tento odhad má spíše charakter prognózy budoucího vývoje. Jelikoţ se trţní podmínky mohou rychle změnit, je nutné vytvořit podrobnou prognózu, která nemusí být v souladu s dosavadním vývojem. Prospěch můţe mít různé podoby a záleţí jenom na majiteli, jak ho vyuţije. Pro vlastníka můţe prospěch plynout z pronájmu nemovitosti (zemědělský pozemek nebo budova) nebo můţe mít podobu úspor z nájemného (vlastní bydlení). Prospěch také můţe plynout z jistého spekulativního hlediska, kdy se do budoucna očekává zvýšení trţní hodnoty nemovitosti. Jako příklad metod oceňování můţe slouţit kapitalizace a diskontace pozemkové renty nebo reziduální hodnota na bázi výnosů. Vybrané metody oceňování Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů – se v odborné literatuře (IVS) označuje také pod pojmem Land Residual. Je zaloţená na tom, ţe je hledaná hodnota indikována na základě reziduálního (zbytkového) principu, avšak na rozdíl od nákladových variant, které vycházejí z rozdílu mezi celkovou nákladovou (věcnou) hodnotou a náklady na stavby, je základem metody výnosový přístup. Tuto metodu lze vyuţít v případech, kdy je známa hodnota staveb, odhadnutá většinou nákladovým nebo porovnávacím způsobem, a dále celkový výnosový potenciál z nemovitosti jako celku včetně pozemků.
1.5.3 Nákladový přístup Trţní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby sníţené o znehodnocení (opotřebení) a zohlednění konkrétních vlivů (tzv. funkční nedostatky) a zohlednění obecných trţních vlivů (tzv. ekonomické nedostatky).37 Ekonomické nedostatky jsou definovány jako neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Funkční nedostatky jsou definovány jako sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je
37
ORT, Petr et al. Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Trh nemovitostí. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159.
30
nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Vybrané metody ocenění Stavebnicový způsob – označovaný také jak Build up - je v podstatě jedinou z metod, která k ocenění pozemku pouţívá nákladový přístup v klasické podobě, jak je znám při oceňování nemovitostí typu pozemek plus stavba dle základního oceňovacího modelu Princip metody spočívá v tom, ţe hodnota posuzovaného pozemku je indikována jako součet hodnoty „čistého“ pozemku a nákladů na jeho zainvestovanost. Například vytvoření přípojek, terénní úpravy nebo vybudování oplocení. Název „stavebnicový“ je zde pouţit proto, ţe se k základní ceně pozemku přičítají jednotlivé nákladové poloţky. Výhoda této metody spočívá v tom, ţe lze pozemek dobře ocenit i v průběhu příprav pozemku pro realizaci plánované stavby hlavní. Tabulka 1: Přehled přístupů, technik a metod odhadu hodnoty pozemků
Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007, s. 36. ISBN 978-80-245-1211-2.
31
2 Pozemek jako druh nemovitosti Pozemek jako část zemského povrchu sám o sobě reprezentuje určitou hodnotu, která je daná jeho existencí a přírodou, tedy vlastní různě bonitní půdou zahrnující nerostné, vodní či jiné zdroje. Tato hodnota je však ve svém prvopočátku pouze skrytá. Reálně vzniká aţ s příchodem lidské činnosti přes kultivaci, těţbu nebo po jeho rozvoj formou zástavby. Tato lidská činnost, která je směrově orientována na, pod i nad povrch pozemku, bývá zpravidla označována jako zhodnocení pozemku. Při dnešním stále oblíbenějším a dle mého názoru nejvíce objektivním typem oceňování na základě trţních principů je důleţité na hodnotu pozemků také nahlíţet z pohledu trhu. Je nutné mít na paměti, ţe z tohoto pohledu jsou pozemky velice zvláštní druh zboţí, které se například od trţní nabídky movitého majetku spotřební povahy v mnoha směrech podstatně liší, protoţe: jsou základním výrobním faktorem, jsou nereprodukovatelné, neopotřebovávají se, mají nekonečnou životnost, jsou nepřemístitelné a jejich nabídka je konečná.38 Půda je spolu s prací, kapitálem a případně podnikatelskou invencí povaţována za jeden ze základních výrobních faktorů, nebo-li rozhodujících společenských zdrojů vyuţívaných v procesu výroby. Základní výrobní faktor jako půda, je v ekonomii většinou chápán jako velmi široký pojem, zaštiťující všechny přírodní zdroje. Je důleţité si uvědomit, ţe jde ale o faktor prvotní, z něhoţ je většina dalších výrobních faktorů odvozována, nebo je existencí půdy podmiňována (např. bez předchozí existence pozemku by nemohla vzniknout stavba toto tvrzení však nemusí platit z právního pohledu, kde dle naší legislativy nejsou stavby součástí pozemku39, avšak po fyzické stránce to platí absolutně).
38 39
ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007, s. 13. ISBN 978-80-245-1211-2. § 120, odst. 2 zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník
32
Dle § 119, odst. 2 občanského zákoníku jsou za nemovitosti povaţovány stavby pevně spojené základem se zemí. Uţ na první pohled je patrné, ţe v této větě jsou zastoupeny dva velice odlišné pojmy (pozemek a stavba). Hlavní rozdíl spočívá v tom, ţe na rozdíl od staveb pozemky nejsou výsledkem lidské činnosti, nelze je „vyrobit“ ani reprodukovat a ve spojitosti s jejich původem nelze hovořit o výrobních, resp. reprodukčních nákladech, ale pouze o nákladech vynaloţených na jejich pořízení (nákup pozemku).40 Na druhé straně lze stavby z jejich povahy odstranit, postavit, modernizovat a celkově s nimi nakládat aktivně, kdeţto pozemky jsou vydány na milost osudu svého místa. Skutečnost, ţe u pozemků nejsou náklady na výrobu a ţe nevznikly lidskou činností, je příčinou, ţe se u pozemků na rozdíl od staveb neprojevuje vliv času ve formě zastarávání, znehodnocení nebo opotřebení. Toto je dáno tím, ţe trh přisuzuje většinou starším věcem niţší hodnotu neţ novým. Znehodnocení pozemku je tedy spíše spojeno s externími změnami jako např. špatný vývoj ekonomiky, cena pozemku klesá díky nepředpokládanému územnímu rozvoji nebo vytěţením nerostů. Z toho vyplývá, ţe eventuelní znehodnocení nevyplývá ze stáří pozemku, coţ je také příčinou skutečnosti, ţe se pozemky na rozdíl od staveb daňově neodepisují. Pozemky jsou determinovány svou jednoznačnou polohou a jasně tím dávají najevo, ţe jsou jedinečné na rozdíl od staveb, které lze duplikovat nebo v krajním případě i přemístit. Poloha pozemků si stále zachovává svoje hlavní typické vlastnosti, jako jsou unikátnost, originalita a neopakovatelnost. Z tohoto důvodu je nutné při oceňování nemovitostí klást velký důraz právě na typické vlastnosti daného pozemku, od něhoţ se odvíjí hodnota nemovitostí. Z důvodu zavedení administrativních cen v minulosti a neexistenci volného trhu s pozemky je dodnes patrné, ţe není kladen na pozemek jako na prvočinitele dostatečný důraz. V zemích s dlouhou a nepřerušovanou tradicí trţního oceňování, stejně jako v Mezinárodních či Evropských oceňovacích standardech, jsou pozemky definovány ve smyslu pozemky a jejich zhodnocení (Land and Improvement). Z názvu je patrné pojetí tohoto označení. První je uvedeno slovo pozemek (Land), coţ značí, ţe je to základní a výchozí faktor pro další moţné zhodnocení. Dále, aţ na druhém místě, potom následuje jeho moţné zhodnocení (Improvement). Dalo by se také říci, ţe není moţné zhodnocovat bez pozemku.
40
ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007, s. 14. ISBN 978-80-245-1211-2.
33
Zhodnocení pozemků např. stavbou můţe být: kvalitativní – kde „opláštění“ staveb vytváří kvalitativně lepší plochu či prostor, uzpůsobený k určité požadované činnosti, kvantitativní – kdy lze prostřednictvím dalších podlaží tuto plochu rozšiřovat.41 Jelikoţ jsou pozemky limitovány plochou zemského povrchu, popřípadě územím daného státu, je jejich nabídka omezená a tudíţ i z pohledu trhu konečná. Vzácnost pozemků je třeba si uvědomit a je zapotřebí půdní fond chránit, protoţe nedostatek určitých typů pozemků nejde nijak doplnit, ale pouze přesunout z jednoho segmentu trhu do jiného. Příkladem můţe být schválení územního plánu obce, kde se pozemky určené pro zemědělství převedou na pozemky určené pro zástavbu. Problém nedostatku pozemků můţe být příčinou, ţe jejich nabídka přestane být elastická a nastane značné zvyšování ceny.
2.1 Definování ceny a hodnoty Při oceňování nemovitostí je moţné se setkat s různými druhy cen či hodnot. Je nutné si ale nejdříve vymezit tyto dva pojmy v holém základu a odlišit cenu od hodnoty, aby nedocházelo, jak je tomu často v běţném ţivotě, k jejich zaměňování. Cena Cena je pojem pouţívaný zpravidla pro poţadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboţí a sluţbu. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou jiné osoby přisuzují dané věci. Cena můţe nebo nemusí být zveřejněna, zůstává však historickým faktem.42 Pro lepší ilustraci systému cen v České republice podle cenového práva nám poslouţí aktuální, níţe uvedená tabulka č. 2.
41
41 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007, s. 16. ISBN 978-80-245-1211-2. BRADÁČ, Albert, Miroslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, s. 150. ISBN 978-80-7204-704-8. 42
34
Tabulka 2: Systém cen v ČR podle cenového práva (stav k 1.1.2013)
Zdroj: autor
Hodnota Pojem hodnota není na rozdíl od ceny skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Jedná se o ekonomickou kategorii vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit na jedné straně kupujícími a prodávajícími prodat na straně druhé. Hodnota se většinou určuje odhadem (vyjádření odhadnuté částky). Podle ekonomické koncepce vyjadřuje hodnota uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Jelikoţ existuje více druhů hodnot (i cen), které mohou při stejném zadání vykazovat rozdílné výsledky, tak je nutné vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.43
2.1.1 Cena pořizovací Tento druh ceny je také znám pod názvem cena historická. Označuje cenu, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Jako typický příklad u nemovitostí bychom mohli uvést novostavbu. Jedná se o cenu v době, kdy byla daná stavba postavena a tudíţ ještě nejeví známky opotřebení či zastarávání. Pořizovací ceny se nejčastěji vyskytují v účetní evidenci.44 Dalo by se také říci, ţe pořizovací cena je rovna součtu ceny pořízení a vedlejších pořizovacích nákladů, kterými mohou být např. montáţ nebo doprava. Naopak se do pořizovací ceny nezahrnují náklady na opravy, údrţbu a další skutečnosti vymezené zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví.
43
BRADÁČ, Albert, Miroslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, s. 150. ISBN 978-80-7204-704-8. 44 BRADÁČ, Albert, Miroslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010. ISBN 978-80-7204-704-8.
35
2.1.2 Cena reprodukční Taktéţ nazývána reprodukční pořizovací cena. Jedná se o cenu, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. U staveb se zjišťuje poměrně pracně, a to za pomoci agregovaných poloţek nebo technickohospodářských ukazatelů (THU).45 Oproti ceně pořizovací, která vyjadřuje cenu v intervalu od zahájení stavby do jejího dokončení, cena reprodukční vyjadřuje náklady pořízení k danému datu.
2.1.3 Cena zjištěná (administrativní, úřední) Pojmem cena zjištěná, případně někdy označovaná jako cena administrativní nebo cena úřední, se označuje cena zjištěná dle cenového předpisu, který je v současné platné legislativě uveden v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.46 Uplatnění tohoto zákona pro ocenění majetku cenou zjištěnou je v případech, kdy to stanoví jiný předpis, rozhodne-li tak příslušný orgán nebo dohodnou-li se tak strany.
2.1.4 Cena obvyklá (obecná, tržní hodnota) Dá se říci, ţe se jedná o opak ceny administrativní, protoţe tato cena je tvořena výhradně na volném trhu mezi prodávajícím a kupujícím. Není podřízena přesně stanovenému postupu ocenění dle tabulek. Mimo níţe uvedené legislativy ČR nabízejí definici ceny obvyklé i EVS, IVSC a TEGoVA. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je cena obvyklá definována jako: „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.“47 Protoţe trţní prostředí je velice dynamické, při oceňování musí být zváţeny všechny okolnosti, které mohou mít na cenu vliv. Dle zákona se do obvyklé ceny nemohou promítnout vlivy mimořádných okolností trhu, např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího. Dále vlivy osobních poměrů a vlivy zvláštní obliby. Při dalším prostudování zákona o oceňování
45
BRADÁČ, Albert, Miroslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, s. 154. ISBN 978-80-7204-704-8. 46 BRADÁČ, Albert, Miroslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, s. 156. 47 § 2, odst. 1 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku
36
majetku zjistíme, ţe stanovuje i jiné způsoby oceňování (nákladový, výnosový, porovnávací, popřípadě jejich kombinace). Je patrné, ţe zákon spolu s prováděcí vyhláškou (č. 8/2003 Sb.) se snaţí co nejvíce přiblíţit ceně obvyklé.48 Jak je jiţ z názvu této kapitoly patrné, můţe mít cena obecná i další synonyma jako cena trţní, obvyklá, obchodovatelná. Při odhadu hodnoty pozemků se mohou pouţít různé metody, které nejvíce reflektují trţní hodnotu. Příkladem mohou být Nageliho nebo indexová metoda, vyuţití kvalitně a zodpovědně zpracovaných cenových map nebo porovnání s jiţ realizovanými prodeji obdobných pozemků v daném místě a čase. Je nutné mít na paměti, ţe trţní cenu nelze přesně stanovit, lze ji pouze odhadnout.
2.1.5 Věcná hodnota Téţ nazývána substanční hodnota a v pojetí právního názvosloví se jedná o časovou cenu věci. Dá se charakterizovat jako reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci.49 Obdobou této ceny je v zákonu o oceňování majetku tzv. „cena zjištěná nákladovým způsobem“.
2.1.6 Výnosová hodnota Tato hodnota by se dala charakterizovat jako součet všech čistých budoucích příjmů z věci, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Jinak řečeno jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. U nemovitostí se výnosová hodnota zjistí z dosaţeného ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitosti apod.50 V zákonu o oceňování nemovitostí je obdobou této ceny tzv. „cena zjištěná výnosovým způsobem“.51
48
BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, s. 458. ISBN 978-80-7204-630-0. 49 BRADÁČ, Albert. Věcná břemena od A do Z. 3., akt. vyd. podle stavu k 1.1.2006. Praha: Linde, 2006, s. 103. ISBN 807201-572-9. 50 BRADÁČ, Albert. Věcná břemena od A do Z. 3., akt. vyd. podle stavu k 1.1.2006. Praha: Linde, 2006, s. 103. ISBN 807201-572-9. 51 § 2 odst. 3 písm. b) zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
37
2.2 Stavby na cizím pozemku Příslušná ustanovení občanského zákoníku definují nemovitosti jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem s následujícím ustanovením, ţe stavba není součástí pozemku. Je nezbytné, aby si kupující při koupi dané nemovitosti uvědomil, ţe by měl pamatovat i na koupi pozemku pod touto stavbou. Dle legislativního výkladu se totiţ jedná o dvě naprosto samostatné věci (stavba a pozemek), které mohou být i samostatným předmětem prodeje. S přihlédnutím na praxi a situaci v České republice není nijak neobvyklé, ţe je stavba ve vlastnictví jednoho subjektu a pozemek pod touto stavbou ve vlastnictví subjektu druhého. Tuto skutečnost ještě podtrhuje fakt, ţe k zápisu vlastnického práva ke stavbě do katastru nemovitostí není potřeba souhlas vlastníka pozemku pod stavbou, tudíţ lze říci, ţe koupi nemovitosti na cizím pozemku nic nebrání. Ze zkušenosti a také s odkazem na legislativu většiny vyspělých států lze říci, ţe je velice ţádoucí, aby vlastnictví stavby a pozemku bylo vţdy jednotné a tím se zamezilo budoucím právním komplikacím. V běţném ţivotě se lze setkat s pojmy nepovolená stavba, neoprávněná stavba a oprávněná stavba, které se často zaměňují, ačkoliv je jejich význam značně rozdílný, stejně tak jako důsledky, které z nich mohou vyplynout. Stavba nepovolená („černá“) je stavba, která je pořízena v rozporu se stavebně právními předpisy. Následky takovéto stavby jsou upraveny ve stavebním zákoně. Neoprávněnou stavbu na cizím pozemku lze vymezit jako stavbu zřízenou bez toho, ţe stavebník má k pozemku takové právo, jehoţ obsahem je moţnost zřídit na něm stavbu. Ve většině případů se jedná o stavbu pořízenou na cizím pozemku. Oprávněná stavba na cizím pozemku - např. developerské projekty nejsou realizovány na pozemku ve vlastnictví developera, nýbrţ ve vlastnictví osoby odlišné, často obce.52 Můţe nastat situace, ţe oprávněná stavba je stavbou černou, nebo naopak, ţe stavba neoprávněná je stavěna i se stavebním povolením. Oprávněnost stavby je tedy nutné posuzovat podle právní úpravy platné v okamţiku vzniku stavby jako věci v právním smyslu,
52
CHALUPA, Luboš. K odstranění tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku [online]. 2013 [cit. 2013-04-02]. Dostupné z: http://www.akchalupa.cz/
38
zatímco vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku probíhá podle právní úpravy platné v době rozhodování soudu o neoprávněné stavbě. O neoprávněné stavbě mluvíme tehdy, kdyţ se důvody neoprávněnosti nesou k počátku vzniku stavby jako věci. Pokud stavba jako věc byla na pozemku zřízena oprávněně, jde o jinou situaci, která musí být také jinak řešena. Dle občanského zákoníku lze neoprávněné stavby řešit třemi způsoby: Zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen „vlastník stavby“). Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí. Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.53 Vláda České republiky se jiţ několikrát zabývala problematikou spojení vlastnického práva stavby a zastavěného pozemku pod stavbou. Prozatím však nebyla politická vůle tuto věc definitivně vyřešit. Tuto situaci by mělo vyřešit plánované schválení nového občanského zákoníku.
2.2.1 Stavby na cizím pozemku – nový OZ Nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“ nebo „nový OZ“) ve svých přechodných ustanoveních uvádí ţe: „Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.“54
53 54
§ 135c, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník § 3054 odst. 1 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (nový)
39
Z této definice vyplývá, ţe v případě postavení stavby na cizím pozemku před účinností NOZ zůstane zachován právní stav platný do konce roku 2013. Stavba postavená na cizím pozemku před 31. 12. 2013 tak zůstane i nadále samostatnou nemovitou věcí, právně separovanou od pozemku, na kterém se nachází. V tomto ustanovení není uvedena podmínka, ţe by musela být stavba dokončena do konce roku 2013. Rozhodující by tedy mohlo být, jestli bude moţné objekt zařadit do pojmu stavby dle definice v zákoně č. 183/2006 Sb., stavební zákon. Dle odst. 2 výše uvedeného paragrafu platí ustanovení odst. 1 i pro stavby, které budou realizované teprve v budoucnosti. Je pouze nutné, aby do konce roku 2013 vzniklo za tímto účelem stavebníkovi věcné právo (např. věcné břemeno stavby) nebo aby do konce roku 2013 uzavřel s vlastníkem pozemku smlouvu, která mu umoţní později stavbu provést. V tomto případě by se dalo hovořit o listině, která je označována jako smlouva o smlouvě budoucí. Celkově je důleţité datum uzavření smlouvy, datum nabytí účinnosti můţe být pozdější. Do stávajících vztahů, které podléhají zatím platnému občanskému zákoníku, přináší NOZ novinku v podobě předkupního práva ke stavbě pro vlastníka pozemku a předkupní právo pro vlastníka stavby, přičemţ dle zákona nebude moţné předkupní právo ani omezit, ani vyloučit.55 Toto povaţuji za velice důleţité ustanovení, které by jinak dalo vzniknout velkým právním problémům. V případě, kdy se stavební pozemek i stavba stanou vlastnictvím stejného vlastníka, přestane být stavba automaticky samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. Toto ustanovení bude pomalu transformovat oddělená vlastnictví stavby a pozemku do jednotného vlastnictví dle NOZ. Závěrem by se dalo říci, ţe očekávaný návrat NOZ k principu superficies solo cedit56 ve své podstatě ruší termín stavby jako samostatné nemovité věci a tvoří ze stavby neoddělitelnou součást pozemku nebo věcné právo. Tato skutečnost je patrná i z ustanovení § 498 NOZ, podle kterého jsou nemovité věci „pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.“ Sjednocení vlastnických práv k pozemku a stavbě by mělo danou situaci výrazně zpřehlednit a ulehčit judikatuře při řešení sporů. Jak uţ to u nových zákonů bývá, musejí se
55
§ 3056 odst. 1 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (nový) superficies solo cedit - (latinsky: Povrch ustupuje půdě, ve významu Stavba je součást pozemku) je právní zásada, podle které všechny stavby, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku. 56
40
právníci a veřejnost nejprve s tímto novým pojetím sţít a doufat, ţe přinese subjektům více právní jistoty neţ současná verze občanského zákoníku.
2.3 Pozemkové úpravy Byly zřízeny zákonem č. 139/2002 Sb., ze dne 21. března 2002 o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů. Hlavní náplní pozemkových úprav (také nazývaných „projekty krajinného inţenýrství“) jsou změny právního stavu pozemků, jimiţ se ve veřejném zájmu prostorově a funkčně uspořádávají pozemky, scelují se nebo dělí a zabezpečuje se jimi přístupnost a vyuţití pozemků a vyrovnání jejich hranic tak, aby se vytvořily podmínky pro racionální hospodaření vlastníků půdy. V těchto souvislostech se k nim uspořádávají vlastnická práva a s nimi související věcná břemena. Současně se jimi zajišťují podmínky pro zlepšení ţivotního prostředí, ochranu a zúrodnění půdního fondu, vodní hospodářství a zvýšení ekologické stability krajiny. Výsledky pozemkových úprav slouţí pro obnovu katastrálního operátu a jako závazný podklad pro územní plánování.57 Pozemkové úpravy si kladou tyto hlavní cíle: obnovit vztah lidí k půdě a krajině a zvýšení kvality života na venkově, zpřístupnění a scelení pozemků jejich vlastníkům, obnovení zanedbávané a poničené krajiny, zvýšení její prostupnosti, ochrana půdy, vody a bioty jako veřejných statků, obnovení a digitalizace zastaralého katastru nemovitosti.58 Nutno podotknout, ţe pozemkové úpravy nejsou myšlenkou novou. Uţ od roku 1883 probíhala první etapa scelování půdy a v různých fázích přešla aţ do současnosti. Novodobé pozemkové úpravy se dají dle zákona č. 139/2002 Sb., § 4 rozdělit na dvě základní skupiny: Jednoduché pozemkové úpravy (JPU) - mají jeden nebo jen několik cílů a neřeší širší územní vztahy a veřejné zájmy. Řeší např. jen nedostatky v evidenci vlastnictví
57
§ 2 zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech EAGRI: resortní portál Ministerstva zemědělství [online]. © 2009-2011 [cit. 2013-04-03]. Dostupné z: http://eagri.cz/public/web/mze/pozemkove-urady/pozemkove-upravy/ 58
41
nebo řeší pouze blok pozemků v rámci katastrálního území. Jednoduchá pozemková úprava má umoţnit efektivní hospodaření uţivatelům do doby, neţ se provede komplexní pozemková úprava. Komplexní pozemkové úpravy (KPU) - řeší nové uspořádání vlastnických vztahů kromě intravilánu v celém katastrálním území, tzn. nejen zemědělskou půdu a liniové stavby, ale například také lesy. Do obvodu pozemkových úprav jsou zahrnuty pozemky zpravidla jednoho katastrálního území bez ohledu na způsob vyuţití. Obrázek 3: Pozemek před a po pozemkové úpravě
Zdroj: http://www.agrorealcz.cz/pozemkove-upravy.htm
Jako praktická ilustrace je nám k dispozici obr. č. 3. Zde je jasně vidět, ţe proběhlé pozemkové úpravy zjednodušily a zpřehlednily pozemkovou situaci v okolí obce Soustov. Počet scelených pozemků se oproti původnímu stavu zredukoval takřka na polovinu. Za povšimnutí stojí také fakt, ţe do pozemkové úpravy nejsou zahrnuté pozemky v zastavěné části obce (bílé pole) a některé pozemky zvláštního vyuţití mohou být zahrnuty jen se souhlasem jejich vlastníka. Celkový pohled na pozemkové úpravy se jeví jako velice přínosný jak pro obyvatele, tak pro státní správu. Jako problém by autor viděl fakt, ţe zahájení pozemkových úprav nemusí být přínosné pro kaţdého majitele pozemku a tudíţ zde existuje moţnost, ţe majitel (nebo majitelé) daného pozemku nepodstoupí tuto proceduru. V případě, kdy se takto zachová více majitelů, ztrácí z určitého hlediska pozemkové úpravy na svém smyslu. Jako příklad by mohl slouţit malý pozemek o výměře 250 m2 vedený v katastru nemovitostí jako orná půda. Jeho hlavní výhodou je, ţe těsně sousedí s nově vybudovanou
42
moderní, plně zasíťovanou pekárnou a dále leţí přímo u silnice, z níţ je vybudovaný vjezd pro zemědělská vozidla. Majitel tohoto pozemku vlastní několik dalších menších pozemků v okolí obce. Pozemkovou úpravou mu bylo navrţeno, ţe mu budou tyto pozemky sceleny v jeden celek. Problém nastává v případě, kdy mu byl nabídnut kus pozemku (orné půdy) neobsahující přímý vjezd na pozemek a pozemek neměl v širokém okolí moţnost napojení na inţenýrské sítě. Majitel tohoto pozemku se rozhodl nepodstupovat pozemkovou úpravu zvolil pro sebe lepší variantu vlastnit více malých pozemků s tím, ţe alespoň jeden z nich má do budoucna lepší šanci na zhodnocení. Pro majitele je toto řešení výhodnější neţ vlastnictví jednoho velkého celku na nevýhodném místě.
2.4 Věcné břemeno jako součást pozemku Výše jsme si pro lepší pochopení a orientaci vymezili věcné břemeno dle platné legislativy České republiky. Úkolem této kapitoly je podívat se na věcné břemeno (jak je tomu v některých případech) jako na neodmyslitelnou a neoddělitelnou část pozemku. Ne vţdy však přítomnost věcného břemene s sebou nese nevýhody a rád bych si zde poloţil otázku, jestli věcné břemeno sniţuje nebo zvyšuje hodnotu pozemku. Je nesporné, ţe ve většině případů je pozemek lépe prodejný, kdyţ není zatíţen věcným břemenem. Toto tvrzení díky velké rozmanitosti trhu s pozemky však nemusí platit vţdy. Ze své osobní zkušenosti bych rád popsal dva případy, kdy věcné břemeno zvýšilo prodejnost daného pozemku. Předmětem úvahy je věcné břemeno k části pozemku dle PK parc. č. 77 o celkové výměře 13.813 m2 na základě zpracovaného geometrického plánu č. 292-94/2009. Plocha věcného břemene z p. PK p. č. 77 v rozsahu 2069 m2. Pozemek s věcným břemenem leţí na pozemku katastrálního území Herink, obec Herink, okres Praha – východ. Věcné břemeno se zde zřizuje za účelem vzniku práva vedení a údrţby plynovodního řadu, pro stavbu SOKP 512-SO 501 v rámci stavby silničního okruhu kolem Prahy. Na obrázku č. 4 je obvod pozemku ohraničen zelenou linkou. Věcné břemeno s ochrannými pásmy (4 metry na kaţdou stranu) je ţluté barvy s kříţovým reliéfem. Věcné břemeno vzniklo na tomto pozemku na základě přeloţení plynového potrubí z důvodu stavby silničního okruhu. Předem je nutné upozornit na fakt, ţe v tomto případě byl plynovod zhotoven jako černá stavba, bez jakékoliv smlouvy a vědomí majitele pozemku. Zfalšované podpisy na smlouvách jsou zatím v šetření příslušných orgánů.
43
Obrázek 4: Pozemek p. č. 77 s věcným břemenem
Zdroj: Autor, geometrický plán č. 292-94/2009
Při pohledu na tento pozemek by se dalo říci, ţe se jedná o poměrně neforemný a neucelený pozemek. Jeho hodnotu by také mohla zmenšovat přítomnost věcného břemene v podobě vysokotlakého vedení plynu. V uvedeném případě je však opak pravdou. Od roku 2011 do současnosti majitel pozemku zaregistroval jednu poměrně váţnou nabídku na prodej pozemku, která je zatím ve stádiu pokročilejšího jednání. Potencionální kupující si pozemek vyhlédnul právě díky existenci věcného břemene (moţnost napojení zamýšlené nemovitosti na vysokotlaký plynovod). Zbytek pozemku, přesněji část o délce 93 m, která sousedí s nově postaveným okruhem, by vyuţil pro osazení reklamní plochou a tím také zvýšil hodnotu své investice. Jako druhý vzorek poslouţí pro naše účely pozemek p. č. 450 o celkové výměře 15.971 m2, který taktéţ leţí na pozemku katastrálního území Herink, obec Herink, okres Praha – východ. Tento pozemek je od předchozího pozemku vzdálen přibliţně 100 m. Oproti němu se liší hlavně v počtu věcných břemen. Na pozemku se nachází vodovodní potrubí, plynové potrubí a vedení elektřiny. Protoţe se mi nepodařilo sehnat přesnou dokumentaci vodovodního potrubí, pouze přibliţně odhaduji místo, kudy vede vysokotlaký vodovodní řad (na obrázku vyobrazen modře). Tento vodovod zásobuje vodou celou obec Herink. Co se týče plynového potrubí, jedná se o stejný typ, který je uveden v popisu u předchozího pozemku (vyobrazen ţlutě). Na okraji pozemku se nachází trafostanice 22 Kv. Elektrické vedení z trafostanice vede nad částí pozemku (vyobrazen červeně). 44
Obrázek 5: Rozvržení věcných břemen na pozemku p. č. 450
Zdroj: ČÚZK, doplnil autor
Uţ na první pohled je patrné, ţe druhý pozemek má celkově lepší charakteristiky neţ předchozí. Jsou tu dostupné všechny druhy základních inţenýrských sítí. Velkou roli také hraje rozmístění těchto sítí. Většina z nich je situována na okraji pozemku, takţe nezabírají tolik místa pro případné zhotovení stavby. Nespornou výhodou pozemku je, ţe je zahrnut dle územního rozhodnutí pro účely výroby nebo skladů. Lze konstatovat, ţe díky uvedené výhodě pozemek zaznamenal (přibliţně od roku 2009) jiţ čtyři nabídky na koupi. Většina zájemců zdůvodňovala koupi právě přítomností věcných břemen. První z registrovaných nabídek byla výstavba betonárny. Velký důraz byl kladen především na moţnost připojení do silné elektrické sítě a moţnost velkého odběru vody. Další nabídka je cca z roku 2010. Byla učiněna firmou zabývající se výrobou knedlíků, která potřebovala v menším mnoţství všechny dostupné zdroje. Do konce roku 2012 byly řešeny ještě nabídky dalších dvou zájemců (stavba bioplynové stanice a pivovaru). A právě pivovar zdůrazňoval poţadavek na velký odběr všech energií. Závěrem podkapitoly si dovolím konstatovat, ţe neexistuje jednoznačná odpověď na výše poloţenou otázku, tj. otázku, zda věcné břemeno sniţuje nebo zvyšuje hodnotu pozemku. Dle mého názoru hodně záleţí na dané situaci a je nutno kaţdý pozemek posuzovat zvlášť. Je například moţné, ţe kdyby se zmiňované dva pozemky nacházely v jiné lokalitě, nebyl by o ně takový zájem. Jedná se tedy o otázku do diskuse.
45
3 Analýza trhu s pozemky V této praktické části se budu nejprve zabývat analýzou trhu s pozemky, byty a rodinnými domy a následně budou stanoveny prognózy do roku 2015. V závěrečné fázi bude provedena analýza a odhad vývoje cen pozemků v konkrétní obci.
3.1 Charakteristika trhu nemovitostí 3.1.1 Vznik tržního prostředí Trţní hodnota reaguje na trţní prostředí, do kterého prodávající a kupující vnášejí vzájemně vytvořené cenové mechanismy. Trţní prostředí vytváří trh, který zastupuje oblast, na které se střetávají názory na hodnotu obou subjektů (prodávajícího a kupujícího). V trţním prostředí působí dynamicky celá řada nejrůznějších cenotvorných stimulů, které je třeba vyhledat, definovat, analyzovat a stanovit jejich váhu. Tyto zhodnocené stimuly se promítnou do samotného ocenění. Z řečeného vyplývá, ţe znalost situace na trhu s nemovitostmi je základním předpokladem pro odhad trţní hodnoty nemovitostí. Pořekadlo, ţe kaţdé zboţí má svého kupce, by se dalo v rámci oceňování nemovitostí upravit na tvrzení, ţe kaţdá nemovitost má také svého kupce. Aby ale mohlo být o nějaké trţní hodnotě uvaţováno, musí být splněny tyto následující základní podmínky: Musí se jednat o nemovitost, která přináší subjektu uţitek či je mu nějakým způsobem prospěšná. Přitom tuto podmínku není moţné chápat pouze v souvislosti s finančními výnosy, ale z obecného pohledu, včetně očekávání nejrůznějších výhod a uspokojení z jejího vlastnictví. Musí k ní být předpokládána alespoň minimální poptávka, coţ znamená reálnou pravděpodobnost existence potencionálního zájemce motivovaného k tomu, aby nemovitost vlastnil. Na straně poptávky musí existovat alespoň minimální kupní síla, která je ochotná do trhu vstoupit a za nemovitost zaplatit penězi, sluţbou nebo jiným ekvivalentem, popřípadě je takováto situace předpokládána v blízké budoucnosti.
46
Nemovitost musí být převoditelná a legálně dostupná, coţ znamená, ţe její převod či vlastnictví nebude odporovat legislativním předpisům.59 Je ale důleţité, aby byly splněny všechny tyto podmínky. Jestliţe ne, tak není pro daný druh nemovitosti vytvořené dostatečné trţní prostředí. Tím pádem nemůţe ani existovat její trţní hodnota. Je však moţné, ţe postupem času získá daná nemovitost všechny uvedené charakteristiky díky měnícímu se vývoji trhu.
3.1.2 Základní vlastnosti trhu s nemovitostmi Trh s nemovitostmi se obecně řídí stejnými pravidly jako trh s jiným zboţím, ale vzhledem k jeho specifickým vlastnostem se od běţného trhu liší v několika směrech, které je nutné si definovat. V následujících odstavcích bude trh s nemovitostmi porovnán s běţným trhem a názorně budou ukázány podstatné rozdíly. Na běţném trhu jsou zboţí a sluţby běţně zaměnitelné jedna za druhou. Oproti trhu s nemovitostmi – zde je kaţdá nemovitost jiná, originální a pevně svázaná se svojí polohou. Ze specifických vlastností nemovitostí vyplývá, ţe nemohou být stejné, ale pouze podobné. Na běţném trhu působí nepřeberné mnoţství kupujících a prodávajících, kteří utvářejí trţní prostředí. Zřídka kdy se stane, ţe zaujmou dostatečně velký podíl na trhu a tím si budou určovat ceny. Oproti tomu trh nemovitostí je značně menší a figurují zde velké finanční částky. Jinak řečeno, ne kaţdý si můţe dovolit okamţitou koupi. Tím můţe být tento trh náchylný k ovlivnění různými zájmovými skupinami. Ceny na běţném trhu jsou poměrně uniformní, stabilní a nízké a jsou v dnešní době zohledňovány jako primární faktor. Ceny nemovitostí jsou daleko vyšší a účastník trhu není většinou schopen platit hotově. Proto je tento trh financován většinou pomocí hypoték, úvěrů nebo stavebních spoření. Běţný trh má vysokou schopnost rychlé samoregulace, protoţe zde existuje poměrně málo státních zásahů a dalších regulačních faktorů. Nemovitosti, které svou povahou zasahují do veřejné sféry i zájmů ostatních vlastníků, jsou v rámci všeobecné prospěšnosti upravovány a regulovány prostřednictvím legislativy. Tyto vlivy jsou daleko výraznější a nezbytné.
59
ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Ceduk, 1996, s. 34. ISBN 80-902109-0-2.
47
Nabídka a poptávka na běţném trhu většinou výrazně neporušuje rovnováhu, neboť volné trţní prostředí se rychle vyrovnává. Stejný proces probíhá u nemovitostí, avšak daleko pomaleji a méně předvídatelně. Nedostatek pozemků lze jen velmi těţce nahradit (nelze dovést nebo vyrobit). Lepší informovanost na běţném trhu je zaručena díky dobré zkušenosti z minulých prodejů.
Směny
zde
probíhají
v opakovaném,
poměrně
podobném
rytmu.
Informovanost na trhu s nemovitostmi je daleko menší, jelikoţ jejich nákup nebo prodej neprobíhá tak často a díky přísné evidenci vlastnictví je transakce podstatně sloţitější. Spotřební výrobky se spotřebovávají, ale lze je znovu rychle vyrobit nebo dovézt. Nemovitosti mají daleko větší ţivotnost (obzvláště pozemky s nekonečnou ţivotností), jsou nepřenosné, málo likvidní, transakce zdlouhavé a časový horizont operací bývá většinou dlouhodobý.
3.2 Rozdělení trhu s nemovitostmi Nabídku nemovitostí lze velmi zhruba rozdělit na tři části. Kaţdá z nich má odlišný charakter chování trhu a působí zde i odlišný sektor nabízejících a poptávajících Trh s nemovitostmi se dělí na: Trh s pozemky: o stavební pozemky, o zemědělské pozemky, o ostatní pozemky. Trh se stavbami a jejich částmi. Trh s nájmy (spojeno s pronájmy pozemků, staveb nebo ploch).60 Vzhledem k tématu diplomové práce a obsáhlosti ostatních segmentů trhu se budeme při popisu zabývat pouze trhem s pozemky.
60
ORT, Petr et al. Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Trh nemovitostí. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159.
48
3.2.1 Stavební pozemky z hlediska tržních rizik a zisků Podle interpretace zákona č. 151/1997 Sb., se stavebním pozemkem rozumí nezastavěný pozemek, avšak uzemním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nebo územním souhlasem určený k zastavění. Dále se stavebním pozemkem rozumí pozemky evidované v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha nebo nádvoří, nebo se jedná o zahradu či ostatní plochu, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou. Dále to mohou být plochy pozemků, které jsou skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na to, jak jsou v katastru nemovitostí evidovány.61 Z pohledu trhu působí na pozemek různá rizika, která mohou ohroţovat vloţené investice. Jelikoţ neexistuje absolutně bezriziková investice, tak je nutné zohlednit a analyzovat všechny moţné a dostupné faktory, které mohou rozhodování o investici ovlivnit. Rizika, která ohroţují investice do pozemků většinou vyplývají z jejich nepřemístitelnosti a jedinečnosti. Přehled nejvýznamnějších rizik u pozemků (nejen stavebních) Politická rizika – se většinou projevují při změně politického reţimu ve státě, kde se daný pozemek nachází. Můţe tak dojít k vyvlastnění s nedostatečnou nebo dokonce ţádnou náhradou. Jako příklad se můţe uvést vyvlastnění v roce 1948, které trvalo aţ do roku 1989. Jako další formu jiţ méně násilného politického rizika lze uvést změnu dotační politiky státu, která se týká převáţně zemědělských pozemků. Makroekonomická rizika – se většinou projevují v období ekonomické deprese nebo krize. Bývají doprovázena paradoxním jevem, kdy se investoři zbavují cenných papírů a rozšiřují své portfolio o nemovitosti i za cenu toho, ţe jsou nemovitosti méně likvidní. Z tohoto důvodu u nemovitostí obecně neklesá jejich hodnota tak výrazně. Slouţí jako dobrý a stabilní uchovatel hodnoty, protoţe jsou vůči výkyvům na trhu odolnější. Technická rizika – jsou u pozemků méně častá a pravděpodobná na rozdíl od staveb. Technickým rizikem můţe být např. kontaminace zeminy nebo poddolování a následný propad. Přírodní rizika – se objevují ve formě záplav, povodní, poţárů, sesuvu půdy aj. Změna širších vztahů – je označení pro riziko, při kterém se mohou změnit širší vztahy v okolí
61
§ 9 odst. 1 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
49
nemovitosti. Příkladem můţe být koupě pozemku, který se následně stal vlivem omezení nebo zákazů pro investora nepouţitelný. Změnily se okolní vztahy, a to mělo za následek znehodnocení pozemku. S tímto faktem je spojen výrazný, někdy aţ skokový pokles trţní hodnoty. Změna územního plánu – je riziko, které můţe vzniknout například, kdyţ zakoupený stavební pozemek je vlivem změny územního plánu zařazen do statutu chráněné krajinné oblasti nebo veřejné zeleně. Opět se výrazně sniţuje trţní hodnota pozemku. Riziko likvidity – jedná se o riziko, které zablokuje finanční zdroje kupujícího při koupi pozemku. Jelikoţ jsou pozemky obecně málo likvidní, je na úsudku investora, zda-li riziko podstoupí. Přehled možných zisků u pozemků Kaţdý investor si klade jako prioritní cíl co nejefektivnější zhodnocení vloţené investice. Objevuje se tu nám dosti známý trojúhelníkový obrazec, který znázorňuje vztah mezi rizikem, likviditou a ziskem. Většinou je investování do pozemků dlouhodobá záleţitost a je nutné tyto aspekty pečlivě zváţit. Pro investora je nejvíce směrodatný poměr zisku a rizika. Obecně by se dalo říci, ţe zisk z pozemku vyplývá ze změny jeho hodnoty. Synergický efekt – jedná se o velice známý efekt, který je vyuţíván - ať vědomě či nevědomě - v kaţdé lidské činnosti. Známý synergický vzorec 2 + 2 = 5 nám situaci jasně znázorňuje. Tato rovnice vyjadřuje skutečnost, ţe součet jednotlivých hodnot majetků před sloučením je menší neţ hodnota spojeného celku. Jako příklad by mohlo slouţit sloučení zemědělské půdy pro efektivnější pouţití mechanizace. Subdivision development – znamená v hrubém překladu do češtiny „podrozdělení“ nebo „zhodnocení rozdělením na menší části“. Většinou se ale tento výraz nepřekládá a pouţívá se ve své cizojazyčné formě. Podstatou „subdivision developmentu“ je nákup velkého pozemku jako ceku a následné rozdělení na jednotlivé parcely a jejich prodej. V tomto případě je zhodnocení dosaţeno na základě trţně ověřeného předpokladu, ţe velký pozemek je v souvztaţnosti na 1 m2 podstatně levnější neţ pozemek menší. Vzdáleně by se tento fakt dal přirovnat k nákupu za velkoobchodní a maloobchodní ceny. Technické zhodnocení pozemku – jde v podstatě o metodu vybavení pozemku. Toto vybavení slouţí k pozdějšímu moţnému komerčnímu vyuţití. Jako příklad by se dalo uvést zhodnocení pomocí zavedení inţenýrských sítí nebo zavedení silniční komunikace. U této 50
metody je důleţité si uvědomit, jaké náklady na technické zhodnocení pozemku pouţijeme, aby byl výsledný efekt rentabilní. Například by nemělo cenu zasíťovat pozemek daleko v lese, kdyţ se na trhu vyskytují podobné pozemky jiţ zasíťované a mnohem blíţe. Změna charakteru pozemku – tato skutečnost nastává například při extenzivním rozvoji sídel, změnou dopravního systému, změnou typu teritoriálního systému apod. Pozemky se „přizpůsobují“ vývoji okolí. Charakter pozemku se pod nátlakem a potřebou okolí (územním plánem) mění například ze zemědělské půdy na stavební, na dopravní komunikace nebo pozemky jiného vyuţití, neţ měly doposud.
3.3 Historie trhu nemovitostí v ČR Pro lepší analýzu současného stavu trhu s nemovitostmi v České republice a následné stanovení prognózy do budoucna, je důleţité se seznámit s historií a vývojem v předešlých letech. Pro názornou ukázku nám poslouţí graf č. 1, který zobrazuje vývoj nemovitostí v České republice od roku 1998 – 2011. Úhrnný (celkový) index cen nemovitostí obsahuje údaje o rodinných domech, bytech, bytových domech a stavebních pozemcích. Graf 1: Vývoj cen nemovitostí v České republice
Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/tab/E2002F1209
Na grafu je jasně pozorovatelný nárůst v období 1999 – 2008. Dle grafu lze vypozorovat na českém trhu s nemovitostmi dva výrazné cenové nárůsty. První nárůst byl zaznamenán v období 2001 – 2003 a druhý v roce 2007 – konec roku 2008.
51
Dalo by se říci, ţe celkový vývoj trhu s nemovitostmi byl taţen zejména vývojem cen bytů, které byly velice dynamické a jejich zhodnocení dosahovalo ve fázích vysokého růstu hodnot okolo 22 % za rok. V období 2000 - 2008 se úhrnné ceny nemovitostí v České republice zvýšily o zhruba 75 % a ceny bytů o cca 122 %.62 První cenový vrchol by se dal zdůvodnit vysokými očekáváními vývoje trhu, která byla masivně podporována developery, hypotečními bankami i odbornými komentáři v tisku. Spekulovalo se také o tom, ţe při vstupu České republiky do EU se ceny nemovitostí výrazně zvýší, coţ se ovšem neprojevilo, a dokonce došlo v letech 2004 a 2005 k poklesu cen bytů. Za příčinu druhého vrcholu cen nemovitostí by se dala označit ekonomická konjunktura, která s sebou přinesla nárůsty reálných mezd, dobrou situaci na trhu práce (pokles nezaměstnanosti) a posilující směnný kurz koruny, který v mezinárodním měřítku deklaruje bohatství domácností. Příznivý výhled do budoucnosti pak podněcoval rozhodnutí domácností pořídit si vlastní bydlení. Jako další činitel bývá označován fakt velice snadné dostupnosti úvěrů s velice nízkým úrokem, coţ můţeme sledovat na Fincentrum Hypoindexu.63 Celkově by se dalo říci, ţe se jednalo o působení mnoha příznivých vlivů současně. Graf 2: Fincentrum Hypoindex do února 2013
Zdroj: http://www.hypoindex.cz/obrazky/hypoindex-unor-2013.jpg
62
ČSÚ [online]. 28.7. 2009 [cit. 2013-04-09]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/p/1149-08 FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to váţená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, Equa bank, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, LBBW Bank, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. 63
52
Situace se však od poloviny roku 2008 začínala zhoršovat. Citlivé vnímání rizik domácností, začínající realitní krize v USA, rostoucí zájem o pojištění úvěrů, které se tím prodraţovaly, a celkový pokles poptávky po bydlení měly za následek zdraţení peněz poskytovaných na bydlení hypotečními bankami a stavebními spořitelnami. Ty reagovaly na růst rizik zvýšením úrokových sazeb a zpřísnily nároky na bonitu ţadatele. Dle grafu č. 1 je patrné, ţe souhrnná situace cen nemovitostí na trhu má od konce roku 2009 tendenci kolísat (popřípadě mírně klesat) a výrazně se neměnit. Nejsou zde nikde patrné výrazné výkyvy - z tohoto pohledu se ceny jeví stabilně. Je nutné ovšem připomenout, ţe se jedná o souhrnnou situaci, a tudíţ pokles u jednoho segmentu trhu můţe být vyrovnán růstem v segmentu druhém.
3.4 Analýza současného stavu trhu s nemovitostmi v ČR Po analýze historie trhu s nemovitostmi, které zaznamenala v nedávné době dva zásadní výkyvy, jako byla ekonomická krize a poté následně krize dluhová, se nyní budeme zabývat analýzou současného stavu na trhu nemovitostí v České republice. Jak uţ bylo naznačeno v předchozí kapitole, trh nemovitostí se skládá z mnoha segmentů, jejichţ charakteristika vývoje můţe být odlišná, avšak do jisté míry spolu souvisí. Vzhledem k ucelenosti tématu zde budou analyzovány i oblasti trhu s nemovitostmi nad rámec cíle diplomové práce. Konkrétně se jedná o zhodnocení trhu s byty a rodinnými domy
3.4.1 Trh s byty Protoţe lokace je jedním z nejdůleţitějších faktorů ovlivňujících prodejnost bytů, dal by se takto pojatý trh rozdělit do následujících kategorií: Praha, statutární města, lázeňská a rekreační města a mikroregiony, okresní města, ostatní města a obce.64
64
ORT, Petr et al. Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Trh nemovitostí. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159.
53
Je nesporné, ţe Praha jako hlavní město České republiky má poněkud odlišnou specifikaci realitního trhu neţ zbytek České republiky. Je zejména specifická trvalým převisem poptávky nad nabídkou. Také ve většině statistických údajů poskytovaných ČSÚ je Praha uváděna jako poloţka zobrazená na grafu zvlášť. Pro naše účely však budeme hodnotit trh s byty v rámci statistik celé České republiky, do které je hodnota Prahy započítána. Uvedený fakt do jisté míry pozmění průběh grafu, ale pro analýzu celkové situace tento rozdíl nebude tak markantní. Byty jsou v porovnání s ostatními typy nemovitostí relativně homogenní, takţe je pro ně konstrukce indexu (například v porovnání s rodinnými domy) jednodušší. Index cen pozemků je zatíţen faktem, ţe přibliţně 85 % transakcí s pozemky je součástí prodeje komplexní nemovitosti (pozemek + stavba), kde můţe docházet k daňové optimalizaci a pokřivení cen. Index cen bytových domů je pak zatíţen relativně malým počtem transakcí Graf 3: Znázornění poklesu cen bytových jednotek
Zdroj: https://www.hypotecnibanka.cz/public/galleries/1/552/byty4q2012.PNG?eed628dde583a479fb263b235238e47f
Jak je patrné z grafu č. 3 HB indexu65, ceny bytových jednotek uţ dlouhodobě zaznamenávaly trvalý pokles bez výraznějších výkyvů a tento trend se projevuje i dnes. Sniţování aktivity na trhu s byty kopíruje a potvrzuje vývoj cen. Developeři stále sniţují průměrné ceny za metr čtvereční, tak i celkové ceny za bytové jednotky – moc se nestaví, 65
Hypoteční banka představila index vývoje cen nemovitostí v České republice v dubnu roku 2011. Tento ukazatel je zaloţen na reálných odhadech trţních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky a ČSOB. Samotný HB INDEX je sledován za celou Českou republiku, a to u tří typů nemovitostí – bytů, rodinných domů a pozemků. Za bazickou hodnotu 100,0 byly zvoleny skutečné ceny nemovitostí k 1. lednu 2008 – tj. za 4. kvartál roku 2007.
54
spíše se doprodávají jiţ dříve postavené byty. Nové developerské projekty stále vznikají, ale je takřka jisté, ţe se všechny takto vzniklé byty neprodají, popřípadě nebudou tyto projekty v horizontu 10 – 15 let vůbec realizovány. Do zmíněného období se také určitým způsobem promítnulo zvýšení sazby DPH a daně z převodu nemovitostí, coţ přispělo k celkovému ekonomickému útlumu. Dalším faktorem ovlivňujícím cenu bytů je jejich celkově převyšující nabídka oproti poptávce. Velmi nízká úroková sazba 3,21 % dává signál, ţe je v současnosti výhodné kupovat byty. Jejich ceny oproti roku 2007 – 2008 klesly v průměru o 30 %. V současné době se nejlépe prodávají menší byty 1+ kk aţ 2+1 – i zde jako u většiny obchodů samozřejmě rozhoduje cena a segment kupujících. Graf 4: Vývoj realizační a nabídkové ceny bytů v ČR Ceny bytů - ČR (index, 2005 = 100) 175
index (2005 = 100)
165 155 145 135 125 115 105
1Q /0 5 2Q 3Q 1Q 4Q /0 6 2Q 3Q 1Q 4Q /0 7 2Q 3Q 1Q 4Q /0 8 2Q 3Q 1Q 4Q /0 9 2Q 3Q 1Q 4Q /1 0 2Q 3Q 1Q 4Q /1 1 2Q 3Q 1Q 4Q /1 2 2Q 3Q 1Q 4Q /1 3
95
čtvrtletí/rok
ČR - nabídkov é ceny
ČR - realizov ané ceny
Zdroj: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu
Graf č. 4 znázorňuje nabídkové ceny, za které prodávající nabízejí své byty. Oproti tomu jsou na grafu také znázorněny skutečně realizované ceny, coţ znamená cenu skutečně zaplacenou při pořízení nemovitosti. Trend uvedený na grafu, kdy jsou realizované ceny niţší neţ ceny nabídkové, značí a potvrzuje, ţe ceny bytů nadále klesají. Dalo by se říci, ţe poptávka byla v některých obdobích tak vysoká, ţe kupující v podstatě akceptovali ceny prodávajících a prodeje byly realizovány za nabídkové ceny a naopak.
3.4.2 Trh s rodinnými domy Trh s rodinnými domy je do jisté míry podobný trhu s byty, protoţe uspokojuje stejné základní lidské potřeby jako je bydlení. Na rozdíl od bytů a bytových domů nejsou ve většině případů rodinné domy stavěny za účelem pronájmu. Vzhledem k větším nárokům na rozlohu 55
pozemku pro zástavbu rodinnými domy se tento typ zástavby uskutečňuje tam, kde jsou levnější pozemky nebo není moţná jiná zajímavější výstavba. Jako jeden z hlavních faktorů určujících cenu je stejně jako u bytů lokalita. Graf 5: Vývoj ceny rodinných domů dle HB indexu
Zdroj: https://www.hypotecnibanka.cz/public/galleries/1/553/domy4q2012.PNG?9ed86537b1b50c81ab22a49f94ae7418
Ceny rodinných domů zaznamenaly ve 4. čtvrtletí roku 2012 mírný pokles. Jedná se o krátkodobou cenovou korekci skokového růstu z počátku roku. Meziročně lze ale ceny rodinných domů povaţovat za stabilní. V uplynulém čtvrtletí byl menší zájem o draţší rodinné domy s cenou nad 3 mil. Kč (v Praze nad 8 mil. Kč). Naopak dále přetrvává zájem o rodinné domy vhodné k rekonstrukci, které mají niţší pořizovací cenu. Stagnace stavebních nákladů měla však i pozitivní vliv na novou výstavbu, v níţ byl zájem hlavně o nízkoenergetické rodinné domy. Graf 6: Index stavební produkce s trendovou křivkou
Zdroj: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/sta_cr
56
Nepříznivé vlivy plynoucí ze státních úspor tvrdě dopadají na obor stavebnictví. Tento obor je společný pro výstavbu bytů i rodinných domů, takţe zasáhne oba tyto segmenty trhu. Problémy spojené s celkovou ekonomickou situací byly popsány v problematice trhu s byty. Dle nejnovějších údajů z ČSÚ stavební produkce v lednu 2013 klesla meziročně o 9,3 %. Stavební produkce očištěná od sezónních vlivů byla v lednu 2013 meziměsíčně niţší o 4,4 %. Produkce v pozemním stavitelství meziročně klesla o 7,5 % (příspěvek -5,7 procentního bodu). Produkce inţenýrského stavitelství se sníţila o 15,3 % (příspěvek -3,6 p. b.). Stavební produkce v lednu 2013 klesla ve srovnání se stejným obdobím konjunkturního roku 2008 o 39,9 %. Celkové shrnutí současného trhu s rodinnými domy by se dalo charakterizovat tak, ţe i přes viditelný trend úpadku stavebnictví (graf č. 6) a celkové problémy ve veřejném sektoru, si rodinné domy udrţují sice kolísavou, ale relativně stabilní pozici. Propad poptávky po novostavbách je vykompenzován poptávkou po starších domech vhodných pro rekonstrukci.
3.4.3 Analýza trhu s pozemky Pozemky jsou uţ ze své podstaty jediným druhem nemovitostí, které nelze ţádným způsobem reprodukovat. Kvantitativní stránka nabídky je fixní a nemůţe reagovat na změny trhu. Jediné, co se můţe měnit, je kvalitativní stránka nabídky. Jedná se v podstatě o snahu zvýšení (přidání) hodnoty k existujícímu pozemku. Zhodnocení pozemku můţe probíhat různými způsoby a mohou se lišit jak lokací, tak moţnostmi vyuţití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska. Graf 7: Vývoj cen nemovitostí v České republice v jednotlivých kategoriích
Zdroj: http://www.hyposvet.cz/hb-index/164.html
57
Jak můţeme pozorovat na grafu č. 7, současný stav pozemků, na rozdíl od ostatních nemovitostí, zaznamenává trvalý růst ceny. Tento fakt potvrzují statistiky ČSÚ i katastrální úřady, které zaznamenaly 12 % nárůst počtu transakcí s pozemky ve srovnání s loňským rokem. Dle odborných článků je nejvyšší čas pro investování finančních prostředků do pozemků, protoţe zájem o pozemky je veliký, ale ceny se zatím drţí na přijatelné úrovni. Příčinou růstu cen pozemků můţe být také fakt, ţe pozemky jsou stále vnímány jako vhodná investice s malým rizikem a nízkými udrţovacími náklady, zejména v období krize, kdy se vyznačuje celkově stabilním a kladným průběhem. Podle grafu č. 7 se dá usuzovat, ţe segment trhu s pozemky se uţ dlouhodobě stává „tahounem“ celého trhu s nemovitostmi. V současné době je největší zájem o stavební pozemky v blízkosti velkých měst. To plyne z uvaţování kupujících, kteří chtějí mít vlastní dům zhotovený podle svých představ, touţí ţít v klidné lokalitě bez znečištěného ovzduší, ale zároveň chtějí mít k dispozici veškeré výhody měst. Ve srovnání se zbytkem České republiky patří pozemky v okolí Prahy mezi ty nejdraţší. Zároveň se ale musí dodat, ţe se pyšní výbornou dopravní obsluţností i komplexní infrastrukturou. Trendem posledních několika let je masivní opouštění venkova a stěhování do okolí větších měst. Důvod je ve většině případů stejný – zaměstnání. Jestliţe roste počet obyvatel v dané lokalitě, logicky roste i poptávka po pozemcích a s ní i jejich cena. V méně lukrativních lokalitách po celé České republice je spíše neţ v nedostatku stavebních pozemků problém s naleznutím kupujících. To můţe být zapříčiněno jiţ vyjmenovanými faktory, jako jsou migrace do velkých měst za zaměstnáním, celková vybavenost okolí atd. Dalším trendem současnosti je výstavba tzv. „satelitních městeček“, která vznikají za hranicemi velkých měst. S tím souvisí hromadná přeměna kvalitní zemědělské půdy na stavební pozemky. Zmíněnou tendenci by mohla narušit jiţ realizovaná novelizace zákona 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, která přinesla podstatné zvýšení poplatků za převod zemědělské půdy na stavební parcelu. Nejvyšší poplatky jsou v blízkosti velkých měst. Průměrná cena zemědělské půdy v letech 2001-2012 vzrostla jen mírně. V současné době je kromě klasického vyuţívání zemědělské půdy pro pěstování plodin také dosti oblíbenou formou vyuţívání pozemku v podobě pobírání dotací z EU. Tato skutečnost zapříčiňuje deformaci trţního prostředí a vede ke vzniku různých paradoxů. Jako příklad by se dal uvést vztah mezi bonitovanými půdně-ekologickými jednotkami (BPEJ) a cenou, 58
obzvláště v oblastech jako je Šumava a Krkonoše, kde si kupující rádi připlatí za nejméně bonitní půdu, protoţe se na ni vztahuje největší dotace. Tj. vysoce bonitní pole se pak prodávají za niţší cenu neţ podmáčené horské louky.
3.5 Prognóza dalšího vývoje cen nemovitostí 3.5.1 Trh s byty Na základě všech dostupných informací si dovoluji odhadnout vývoj cen bytů jako stále klesající. Doposud ještě trh s byty nenarazil na pomyslné dno a dle mého odhadu se tak můţe stát nejdříve v roce 2015. Celkový stav trhu s byty se jeví jako přesycený s výraznou převahou nabídky nad poptávkou (Graf č. 4). Ceny jsou stále na vysoké úrovni díky vytvořeným „bublinám“ v letech 2001 – 2008. I přestoţe jsou úrokové míry na svém dlouhodobém minimu, tak se celkově prodeji bytů nedaří díky jejich předraţenosti a celkovému zpřísnění poskytování úvěrů. Dá se také očekávat nárůst úrokových sazeb. Špatná ekonomická situace České republiky, krize v Evropě a celkově zvyšující se míra nezaměstnanosti nutí domácnosti k obezřetnosti a pečlivému zváţení, kam investovat finance. Do budoucna odhaduji, ţe nejvíce na ceně ztratí velké a střední byty z jiţ zmíněných důvodů předraţení a trendu kupovat spíše menší typy bytů. Graf 8: Možný vývoj cen nemovitostí dle ČNB
Zdroj: ČNB
Jistým vodítkem, mimo odborných článků, můţe být zpráva o finanční stabilitě vydaná ČNB pro rok 2011-2012. Jelikoţ se nachází ekonomika České republiky v období krize,
59
zvolil bych spíše scénář, kdy se Evropa nachází v depresi (graf č. 8, červená křivka), s tím rozdílem, ţe klesání červené křivky by bylo daleko více pozvolné a to do roku 2015.
3.5.2 Trh s rodinnými domy Jak uţ bylo výše uvedeno, trh s rodinnými domy je do jisté míry podobný trhu s byty. Dle mého odhadu by pro tento segment trhu platila stejné prognóza s tím rozdílem, ţe cena rodinných domů bude klesat mnohem pozvolnějším tempem nebo se bude dokonce udrţovat na neměnné hladině. Můj odhad se opírá o vývoj celkové ekonomické situace a o porovnání s grafem č. 6 (index stavební produkce), který jasně naznačuje, ţe vývoj ve stavebnictví zaţívá poměrně velký útlum, který je i dle aktivity developerů více neţ jistý. Předpokládám, ţe pomalu bude klesat i oblíbenost satelitních městeček. Uţ dnes se objevují termíny jako „paneláky naleţato“ nebo „ploché paneláky“, které mluví za vše. Výstavba se bude spíše situovat do staré zástavby, která je přirozenější a do jisté míry osobnější.
3.5.3 Trh s pozemky Trh s pozemky jako jediný v této analýze zaznamenává dlouhodobě stálý růst cen. Do budoucna se dá s velkou pravděpodobností odhadovat, ţe jejich ceny budou i nadále stoupat. Tuto skutečnost si můţeme dokázat na grafu č. 9, který zobrazuje průměrné ceny rostlinné výroby v České republice. Z grafu je patrné, ţe díky rostoucí spotřebě potravin ceny plodin neustále rostou. Z uvedeného lze vyvodit, ţe stagnace ceny zemědělských pozemků je nepravděpodobná. Naopak díky jejich stále se zmenšujícímu počtu a stále rostoucí populaci si zřejmě rostoucí trend cen udrţí.
60
Graf 9: Průměrné ceny rostlinné výroby
Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/7006-13
Z pohledu trhu mají zemědělské pozemky největší procentuální nárůst ceny oproti jiným pozemkům. Jako příklad bych uvedl pozemky v okolí obce Herink, kde se ještě před cca osmi lety prodávaly pozemky za cenu okolo 15 Kč/m2 a dnes se ty samé pohybují okolo 50-60 Kč/m2. Jak je vidět, procentuální nárůst je zde enormní a podobný trend se dá očekávat i do budoucna. Jistý růst cen zemědělských pozemků také potvrzuje fakt, ţe cenový diferenciál mezi Českou republikou a Bavorskem či Rakouskem se v roce 2011 pohyboval v poměru 1:3 aţ 1:4 podle bonity půdy.66 Při analýze segmentu trhu se stavebními pozemky se opět nedá předpokládat nic jiného, neţ ţe cena stavebních pozemků bude nadále stoupat. Odhad plyne z grafu č. 7, podle něhoţ celkové ceny pozemků dlouhodobě stoupají. Dalším faktem je také to, ţe při zhoršování ekonomické situace jak EU, tak i České republiky, budou do budoucna stále více vyhledávány pozemky pro jejich cenovou stabilitu. Z důvodu přesunu investic do pozemků a jejich omezené a stále se zmenšující nabídce se dá také odhadovat jejich cenový růst. V souvislosti s novým občanským zákoníkem, který stanovuje, ţe stavba je součástí pozemku, se dá očekávat, ţe ceny pozemků budou opět zaznamenávat růst. Do budoucna se také dá očekávat větší ochrana půdního fondu ze strany státu, který toto signalizoval například novelizací zákona o ochraně půdního fondu, v jehoţ důsledku se
66
Hospodářské Noviny. HN.IHNED.CZ [online]. 22.2.2011 [cit. 2013-04-18]. Dostupné z: http://hn.ihned.cz/c1-50568990zemedelske-pozemky-vysly-z-krize-nejlepe-jejich-cena-jeste-poroste
61
zdraţily poplatky za převod zemědělské půdy na stavební. Dá se předpokládat, ţe poplatky budou postupem času stále vyšší, coţ se také promítne do budoucí ceny pozemků. Graf 10: Prognóza vývoje do roku 2015
Zdroj: autor
Na grafu č. 10 je znázorněn předpokládaný vývoj mnou posuzovaných nemovitostí. Jako vstupní data poslouţily údaje z grafu č. 7. Na základě těchto dat jsem vypočetl časovou řadu, která končí v roce 2015.
3.6 Analýza trhu s pozemky v obci Herink 3.6.1 Stručná historie obce První písemná zmínka o obci pochází z roku 1422. Podle věstníku mnichovického vikariátu čerpajícího z nejstarších dochovaných listin, se Herink poprvé připomíná v roce 1422, píše se zde o dvoru v Herinku, který patřil vdově po praţském měšťanu. Z toho lze odvodit, ţe obec existovala mnohem dříve, neţ o ní byla vydána první písemná zpráva. Dokládá to i fakt, ţe při úpravách potoka ve „Tvrzce“ ve třicátých letech, narazili kopáči na okruh dvojitých kamenných valů. Spisovatel Eduard Štorch ve svém románu Hrdina Nik píše o jistém avarském hrynku (opevněném táboře), který leţel v 7. století jiţně od Prahy. Ves byla po celé feudální období majetkově rozdělena. V roce 1622 náleţela část Mikuláši Beřkovskému ze Šebířova na Horkách a Košeticích, který ji odprodal i s blízkými Lojovicemi nejvyššímu zemskému písaři, Kryštofovi Vratislavovi z Mitrovic na Dírném a Březině. V roce
62
1654 byl Herink součástí dobřejovického panství Viléma Voka Víty ze Rzavého. Poslední zmínka o vsi na sklonku feudalismu pochází z roku 1829, kdy její část příslušela k modletickému statku Ignáce Vyšína.67 Obrázek 6: Znak a vlajka obce Herink
Zdroj: http://www.obecherink.cz/
3.6.2 Charakteristika obce Obec Herink se nachází v okrese Praha-východ ve Středočeském kraji. Rozkládá se asi devatenáct kilometrů jihovýchodně od centra Prahy a sedm kilometrů jihozápadně od města Říčany. Do obce vedou silnice III. třídy. Ve vzdálenosti 1 km vede silnice 101 v úseku Zbraslav-Jesenice-Říčany-Úvaly. V okolí obce se nevyskytuje ţádná ţelezniční trať ani stanice. Obec leţí na spojnici rychlostní komunikace D1 exit 11 a Jesenicí. Autem se do centra Prahy dostanete za cca 25 min. Hromadná doprava je v obci řešená linkami PID autobusové dopravy ze stanice Opatov. Intervaly pravidelné linky č. 363 jsou po 60 minutách a cesta do stanice Opatov trvá 32 min. Obcí dále projíţdí i linka č. 428 spojující blízkou Jesenici a Říčany. Poblíţ obce prochází nový praţský obchvat, který zabezpečuje přístup do všech částí Prahy.
67
Herink. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2001-2013 [cit. 2013-04-17]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Herink
63
Tabulka 3: Statistické údaje obce Herink
Zdroj: http://www.obecherink.cz/
Z demografického hlediska dle mého názoru průměrný věk obyvatelstva klesá. Je to dáno zejména tím, ţe byla před časem zahájena výstavba satelitních městeček, do kterých se stěhují zejména mladé rodiny kolem třiceti let. Starší lidé v původní zástavbě pomalu doţívají. Jsou ale nahrazovány mladšími rodinami s dětmi. Původní zástavba je rekonstruována a nedochází tak k vylidňování obce. Toto má také za následek stálý nárůst obyvatelstva. Dle informací poskytnutých na obecním úřadu má obec přibliţně 390 obyvatel. Pro srovnání zde uvádím, ţe v roce 2006 zde ţilo pouhých 83 obyvatel. Po prostudování velkého počtu různých nabídek realitních kanceláří nebo stavebních firem jsem se dozvěděl, ţe je vlastně tato lokalita zcela dokonalá a bezchybná. Jak uţ tomu tak bývá, tak tato tvrzení neplatí v plném rozsahu. Vzhledem k tomu, ţe se v dané lokalitě pohybuji poměrně často a rodina zde vlastní několik nemovitostí, dovolil bych si zde uvést některé negativní faktory, které jsou pro běţného kupujícího pozemku stěţí postřehnutelné. Vyjmenováním těchto faktorů bych rád přispěl k vytvoření podrobnějšího náhledu, který by se dal do budoucna pouţít jako vhodná opora pro analýzu trhu s pozemky nebo oceňování v obci Herink. Pekárna Penam V roce 2008 byla u obce Herink postavena první robotizovaná pekárna v České republice. Důvod, proč zmiňuji tuto stavbu jako mírně negativní faktor je ten, ţe po celé obci je občas cítit zápach pečícího se pečiva. Někdo by mohl namítat, ţe čerstvé pečivo spíše voní. Toto je sice pravda, ale pouze kdyţ procházíte kolem prodejního stánku. Ze své zkušenosti vím, ţe zápach se zde drţí třeba i půl dne a je velmi obtěţující. Celkově bych tento faktor neviděl jako zásadní, pouze je mou povinností na něj upozornit. 64
Pražská obalovna Herink Firma se soustřeďuje na výrobu asfaltových směsí a směsí litého asfaltu. Byla postavena v roce 2008 v průmyslové zóně obce, která se nachází zhruba 700 m severně. Občasný asfaltový zápach z firmy je velice agresivní. Naštěstí je tento jev jen ojedinělý, neboť průmyslová zóna je moudře postavena ve směru převládajících západních větrů. V případě oceňování nemovitostí můţe fakt přítomnosti daného typu objektu v blízkosti obce vyvolat pokles cen pozemků. Je ovšem nesporné, ţe zápach je cítit daleko více v obcích, které jsou situovány po směru větru. I přesto lze konstatovat, ţe celkově tato stavba degraduje celé své okolí. Pražský okruh Jako nejzásadnější problém ve sledované lokalitě bych viděl postavení silničního okruhu spojujícího dálnice D1 a D5. Vzdálenost silničního okruhu od obce je přibliţně 1 km a od satelitních městeček na druhé straně obce cca 2 km. Hlučnost, kterou okruh vytváří, je enormní. Na rozdíl od výše uvedených faktorů má hluk z okruhu jednu velkou nevýhodu: je slyšet nonstop 24 hodin denně. Situace se také výrazně zhorší, kdyţ se obrátí směr větru, který „unáší“ hluk směrem k obci. Moţné řešení (nebo alespoň zlepšení) by mohlo přinést vybudování protihlukových bariér, které se však doposud neuskutečnilo. Silniční spojení Spojení obce s hlavním městem probíhá díky ne příliš frekventované autobusové dopravě většinou za pomoci osobních automobilů. Vycházím z předpokladu, ţe většina lidí ze satelitních městeček v obci i okolí pracuje v Praze. Většina rodin je nucena vlastnit dva osobní automobily. Cesta do Prahy můţe probíhat buď po okresních silnicích nebo po dálnici. Jak je obecně známo, při stavbě nových satelitních městeček se nemyslí na posílení dopravní infrastruktury. Tomu odpovídá i ranní a večerní situace. V případě pouţití okresní silnice č. 603 nebo silnice vedoucí přes Šeberov se příjezdové cesty kolem osmé hodiny ranní promění v jedno velké parkoviště. Při představě kaţdodenního přesunu tak obrovského mnoţství lidí ze satelitních městeček a propustnosti okresních silnic, nemůţe mít tato situace jiné východisko. Na základě vlastní zkušenosti konstatuji, ţe během pěti pracovních dnů bývá dálnice směrem do Prahy ucpaná 1 – 2 x během pracovního týdne. Situaci hodnotím na základě svého kaţdodenního dojíţdění do zaměstnání.
65
Lze tedy shrnout, ţe dopravní spojení není vůbec ideální. Podle propagačních materiálů o prodeji pozemků, cesta do Prahy (Opatov) trvá z obce Herink 15 – 25 minut. Toto tvrzení rozhodně neplatí v době ranní a odpolední dopravní špičky, kdy se cesta můţe prodlouţit aţ na cca 45 minut. Doprava nad 6 tun Dalším negativním faktem je, ţe Herink jako jediná z okolních obcí nemá omezený vjezd nákladních vozidel. Okolní obce (Modletice a Popovičky) disponují tímto zákazem, tudíţ z Herinku se stává – pokud jde o těţkou nákladní dopravu - jedno z nejvíce frekventovaných míst. Paradoxem je, ţe komunikace v Herinku jsou uţší a v horším stavu neţ komunikace ve zmíněných obcích. Závěrem podkapitoly bych rád uvedl, ţe i navzdory výše vyjmenovaným negativním jevům je Herink krásná obec se zalesněným okolím a krásnou přírodou. Aţ na satelitní městečko si obec zachovala původní vesnický ráz, který kombinuje venkov s dobrou dostupností Prahy. Z tohoto důvodu jsem vyjmenoval mnou vnímané negativní vlivy. Vycházím z předpokladu, ţe ty krásné objeví lidé sami, ale o těch špatných je většinou pomlčeno.
3.6.3 Analýza trhu s pozemky v obci Herink Pozemky v obci Herink zaznamenávaly v minulosti (do roku 2006) jen velmi pozvolný růst cen a celkově o ně nebyl velký zájem. Toto tvrzení zakládám na faktu, ţe se v dané lokalitě pohybuji přes 23 let a mám tedy poměrně dobrý přehled o celkové situaci s pozemky a výstavbou rodinných domů. Od roku 2006 se ovšem situace dramaticky změnila a ceny pozemků zde začaly rychle růst. Schválením územního plánu z roku 2006 (příloha č. 2) vznikla nová místa pro výrobní podniky a stavební parcely. Prvopočátek odstartování růstu cen bych viděl (kromě schváleného územního plánu) v prodeji nezasíťovaného pozemku určeného pro výrobu a sklady parc. č. 76 o výměře 27.319 m2. Tento pozemek se dle kupní smlouvy V-5779/2006-209 prodal za částku 39.339.360 bez DPH, coţ odpovídalo částce 1440 Kč/m2. Je nutno ale podotknout, ţe se inţenýrské sítě nacházely v blízkosti a v dostatečné kapacitě. Na pozemku byla postavena jiţ výše zmíněná pekárna Penam. Na základě nového územního plánu se na oblast zaměřili i ostatní developeři a zahájili rozšíření inţenýrských sítí a následný prodej stavebních pozemků pro rodinné domy. Od této doby zaznamenávají pozemky v obci Herink trvalý nárůst ceny.
66
V současné době ceny pozemků stále rostou a tento trend se dá očekávat i do budoucna. Vzhledem k tomu, ţe většina pozemků se jiţ prodala a dle vyjádření místního úřadu se schvalování nového územního plánu nepředpokládá, stavební boom v lokalitě zaznamenává jistý útlum. Nestaví se jiţ tak masivně, jak tomu bylo v letech 2007 – 2010, spíše se dostavují stavby zahájené v předešlých letech. V případě analýzy vývoje cen pozemků v obci Herink musíme zohlednit dva odlišné „stavy“ pozemků. V prvním případě se jedná o pozemky nezasíťované, ve druhém pak o pozemky zasíťované. Kaţdý z uvedených pozemků prodělává jiný cenový vývoj. Pokusím se ho znázornit a popsat pomocí grafu č. 11. Příčinu rozdílného vývoje cen vidím v tom, ţe kolem roku 2006 se zde prodávaly pouze pozemky bez inţenýrských sítí. V průběhu času developer postupně pozemky sítěmi zhodnotil. Z analýzy situace v obci Herink budou vynechány zemědělské pozemky, neboť se mi nepodařilo shromáţdit dostatečný počet informaci z důvodu malé obchodovatelnosti s tímto druhem nemovitosti. Graf 11: Vývoj cen pozemků v obci Herink
2400 2314
Kč/m2
2200 2000 1950
1800
1890
1600 1400
1550
1550 1440
1440
1500
1200 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Rok
Zdroj: autor
Na grafu č. 11 je moţné pozorovat vývoj cen pozemků v obci Herink. Ceny z roku 2006 – 2007 vycházejí ze dvou kupních smluv na stavební pozemky opatřených na katastrálním úřadě. Cena se v této době pohybovala okolo 1440 Kč/m2. V roce 2008 začaly ceny pozemků nepatrně růst. Toto moje tvrzení vychází ze třech kupních smluv. Hodnoty jsou na grafu upraveny aritmetickým průměrem a dávají průměrnou cenu 1500 Kč/m2. V roce 2009 - 2010 se cenová hladina dle dvou kupních smluv ustálila na hodnotě 1550 Kč/m2. Je 67
nutné upozornit, ţe do roku 2010 developer prodával pouze pozemky bez inţenýrských sítí, ale tyto byly v dosahu. Od konce roku 2010 je patrný výrazný cenový nárůst. Ten je daný napojením prodávaných pozemků na veškeré inţenýrské sítě. Cena v roce 2011 je stejně jako v roce 2012 charakterizována na základě jedné kupní smlouvy. Rok 2013 je reprezentován mnou odhadnutou trţní cenou pozemku, která činí 2314 Kč/ m2 k datu 18. 4 2013. Interval vývoje cen v roce 2006 – 2010 se jeví jako stabilní. Jak uţ bylo řečeno, velký nárůst cen na konci roku 2011 způsobilo připojení pozemků na inţenýrské sítě. Při analýze intervalu v roce 2010 – 2013 usuzuji, ţe je zde také patrný jistý konstantní vývoj cen pozemků. Na základě všech dostupných informací si dovoluji odhadnout, ţe skutečná trţní cena zasíťovaných stavebních pozemků se v obci Herink k datu 18. 4. 2013 pohybuje v rozmezí
2200 – 2400 Kč/ m2. 3.6.4 Odhad vývoje cen pozemků v obci Herink Na základě dostupných informací z uskutečněných prodejů můţeme odhadnout moţný vývoj cen stavebních pozemků v obci Herink. Povaţuji za nutné opět upozornit, ţe do odhadu byly zahrnuty pouze pozemky plně zasíťované. Ostatní ceny pozemků v letech 2006 – 2010 nebyly brány v úvahu. Odhad byl uskutečněn za pomocí prodlouţení časové řady. Z grafu č. 12 (na následující straně) je patrné, ţe při zachování stávajících podmínek mají ceny pozemků tendenci stálého růstu. Odhaduji, ţe trţní cena pozemků v obci Herink by mohla v roce 2015 pohybovat okolo hodnoty 2700 Kč/m2. Tvrzení zakládám na faktu, ţe okolní lokality mají jiţ dnes průměrnou cenu pozemků okolo 3000 Kč/m2 (Dobřejovice, Jesenice) a zachovávají si tuto cenovou hladinu po delší dobu. Pozemky v obci Herink by mohly mít tendenci se těmto cenám přiblíţit. Růst cen pozemků by mohlo zastavit otevření nové lokality pro výstavbu rodinných domů v Dobřejovicích. Předpokládám, ţe by se ceny na nějakou dobu ustálily. Nepředpokládám však, ţe by ceny stavebních pozemků klesaly z důvodu jejich poměrně malé nabídky.
68
Graf 12: Odhad vývoje cen pozemků v obci Herink do roku 2015
2900 2700 2690 2500
Kč/m2
2480 2300 2314 2100 1900 1890
1950
1700 1500 2011
2012
2013
2014
Rok
Zdroj: autor
69
2015
Tabulka 4: Statistické údaje obce Herink dle ČÚZK k 9. 4. 2013
Zdroj: www.cuzk.cz
70
4 Návrh metodiky ocenění V této praktické části diplomové práce se pokusím navrhnout vhodný postup ocenění vybraného stavebního pozemku, který leţí v obci Herink. Stanovím zde vhodnou metodu ocenění, která by nejlépe vypovídala o situaci na trnu s pozemky v této oblasti. Toto ocenění navazuje na předchozí analýzu trhu s nemovitostmi v obci Herink.
4.1 Úvodní část Předmětem ocenění je stavební pozemek p. č. 290/220, katastrální území 627666 Herink, obec Herink, okres Praha – východ. Ocenění je provedeno ke dni 18. dubna 2013. Pouţitým oceňovacím předpisem je Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Znaleckým úkolem je vypracovat posudek o obvyklé ceně nemovitosti – pozemku p. č. 290/220. Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena osobně dne 17. 4. 2013 za přítomnosti majitele. Oceňovaný pozemek je zapsán u katastrálního úřadu na Praze 8, na listu vlastnictví č. 234 pro katastrální území 627666 Herink, obec Herink, Praha – východ. Při procesu oceňování byly zohledněny zejména tyto faktory: Poloha, velikost a charakter pozemku, nabídka, poptávka a trendy v dané lokalitě, nejvyšší a nejlepší využití. Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální uţití nemovitosti, které je fyzicky reálné, technicky podloţené, finančně přiměřené a směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitosti. Oceňovaný majetek je evidován v katastru nemovitostí jako stavební pozemek a plně odpovídá územnímu plánu obce Herink. Na základě těchto skutečností předpokládám, ţe vyuţití pozemku jako stavební parcely je platné dle legislativy České republiky. Prohlašuji, ţe oceňovaný pozemek je ke dni 18. 4. 2013 volný, nevázne na něm ţádné věcné břemeno nebo jiné právní, technické či komerční omezení a je tudíţ splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti.
71
Pro maximální výnosnost můţe být předpokládaná stavba na pozemku pronajímána nebo vyuţívána majitelem. Celkově se dá říci, ţe je pozemek plně v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
4.2 Porovnávací část V této části budeme vybírat vhodné vzorky pozemků pro porovnání. Dále bude následovat volba vhodného způsobu ocenění a zvolení jednotek porovnání. Finální částí v porovnávací fázi bude nalezení cenotvorných odlišností a jejich korekce v přehledné tabulce. Výběr pozemků pro porovnání Celkem jsem pro porovnání vybral 4 vzorky. Jedná se o pozemky ze stejného satelitního městečka v obci Herink. Na obrázku č. 7 můţeme pozorovat jejich rozmístění. Čísla odpovídají označení v oceňovací tabulce. Z důvodu malé nabídky pozemků byly vybrány nejblíţe poloţené a časově podobně zveřejněné pozemky. Obrázek 7: Vzorky pozemků pro porovnání
Zdroj: ČÚZK
72
Pozemky jsou ze stejné lokality, různých kvalit a přitom jsou všechny plně zasíťované a určené k zástavbě. Dva pozemky pocházejí z nabídky na realitním serveru sreality.cz a zbylé od místního developera. V tomto případě bude učiněna korekce. I přes konzultaci s místními obyvateli a jednání na katastrálním úřadu se mi nepodařilo získat uzavřené kupní smlouvy, které by byly určitě věrohodnějším podkladem pro účely ocenění. Volba vhodného způsobu porovnání a stanovení jednotky Obvykle se při zjišťovaní trţní hodnoty nemovitosti pouţívá jeden z níţe uvedených základních přístupů. Tyto metody jsou mezinárodně uznávané. Jedná se o metodu nákladovou, výnosovou a porovnávací. Nákladová metoda: Vychází z minulosti, hodnota nemovitosti se odvíjí od nákladů vynaloţených na pořízení pozemku a nákladů vynaloţených na jeho zhodnocení – ve formě staveb. Věcná hodnota reprezentuje technicky pojatý názor na tvorbu ceny. Výnosová metoda: V této metodě hraje nejdůleţitější roli prognóza budoucího uţitku nemovitosti. Vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího prospěchu (výnosu), jeho spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíţí k vynaloţeným nákladům, reprezentuje ekonomicky pojatý názor na tvorbu ceny. Porovnávací přístup: Vychází ze současnosti, odráţí momentální situaci na trhu. Z prodejních cen srovnatelných nemovitostí se usuzuje pravděpodobná výše trţní ceny posuzované nemovitosti. Známé ceny srovnatelných nemovitostí jsou korigovány v závislosti na odlišnostech od posuzované nemovitosti.68 Při určení aktuální trţní hodnoty pozemku p. č. 290/220 jsem se rozhodl pouţít pouze metodu porovnávací, protoţe se jedná o samostatný a nezastavěný pozemek. Porovnávací metoda je pro tento typ pozemků nejvhodnější a bude nejlépe reflektovat místní trţní cenu. Nákladová metoda se pro indikaci trţní ceny nezastavěných pozemků všeobecně nepouţívá. To vyplývá ze skutečnosti, ţe pozemek není výsledkem lidské činnosti. Většinou se tato metoda pouţívá u veřejně prospěšných staveb nekomerčního charakteru, kde se předpokládá hospodárnost investice a hospodářský uţitek. Dle mých informací bude oceňovaný pozemek s největší pravděpodobností určen ke stavbě rodinného domu, slouţícího k bydlení vlastníka
68
ORT, Petr et al. Oceňování nemovitostí a cenové mapy: Trh nemovitostí. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159.
73
pozemku. Tímto nám odpadá pouţití výnosové metody, neboť se neuvaţuje o budoucím pronájmu nemovitosti. Porovnávací jednotky jsou veličiny, jejichţ prostřednictvím se provádí porovnání nemovitostí. V našem případě, kdy se jedná o ucelený nezastavěný pozemek, jsem zvolil jednotku porovnání Kč/m2. Nalezení cenotvorných odlišností a aplikace porovnávací analýzy Cenotvorné odlišnosti mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání mohou být způsobeny působením různých faktorů. Výběr vzorků jsem se snaţil uzpůsobit tak, aby bylo co nejméně korekčních činitelů. I přes veškerou snahu jsem musel v některých případech udělat korekci. Celý postup ocenění je uvedený v tabulce č. 5. Při výpočtech se vycházelo z toho, ţe je oceňovaný pozemek jako etalon a od něho se odvíjela korektura ostatních porovnávaných pozemků v podobě procentuálních sráţek nebo přiráţek. Tabulka 5: Ocenění pozemku p. č. 290/220 Oceňovaný pozemek
Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres
Zima
1 H 48
2 H 33
3 Dumrealit
4 RK Spevak
290/220 Herink Herink Herink Praha východ
290/224 290/223 Herink Herink Herink Praha východ
189/13 Na Hrázi Herink Herink Praha Východ
189/9 Herink Herink Herink Praha Východ
290/208 Herink Herink Herink Praha Východ
B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2/Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku 2 vm 2
Cena za 1 m Datum transakce Korekce Upravená hodnota
X
2.937.000
2.312.750
2.363.210
2.176.800
922 X X X
1068 2750 18.4.2013 1
841 2750 18.4.2013 1
841 2810 11.4.2013 1
907 2400 9.4.2013 1
X
2750
2750
2810
2400
X
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
C. Právní údaje Druh transakce
74
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
X
0,9
0,9
0,9
0,9
X
2475
2475
2529
2160
Absolutní vlastnictví X
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
X
2475
2475
2529
2160
Není X
Není 1
Není 1
Není 1
Není 1
X
2475
2475
2529
2160
Plocha pro bydlení X
Plocha pro bydlení 1
Plocha pro bydlení 1
Plocha pro bydlení 1
Plocha pro bydlení 1
X
2475
2475
2529
2160
Ano X
Ano 1
Ano 1
Ano 1
Ano 1
X
2475
2475
2529
2160
Ne X
Ne 1
Ne 1
Ne 1
Ne 1
X
2475
2475
2529
2160
Dobrá X
Dobrá 1
Dobrá 1
Dobrá 1
Dobrá 1
X Obdélník X
2475 Odélník 1
2475 Obdélník 1
2529 Obdélník 1
2160 Obdélník 1
X Mírně svažitý X
2475 Mírně svažitý 1
2475 Rovinný 1,05
2529 Rovinný 1,05
2160 Mírně svažitý 1
X
2475
2475
2655
2160
Kompletní X
Kompletní 1
Kompletní 1
Kompletní 1
Kompletní 1
X
2475
2599
2655
2160
Ne X
Ne 1
Ne 1
Ne 1
Ne 1
X
2475
2599
2655
2160
D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar Pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota
75
Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Orientace pozemku (osvit) Korekce Upravená hodnota Soukromí Korekce Upravená hodnota
Bus X
Bus 1
Bus 1
Bus 1
Bus 1
X
2475
2599
2655
2460
Dobrá X
Dobrá 1
Dobrá 1
Dobrá 1
Dobrá 1
X
2475
2599
2655
2160
Ne X
Ne 1
Ne 1
Ne 1
Ne 1
X
2475
2599
2655
2160
Výborná X
Dobrá 0,95
Špatná 0,9
Výborná 1
Dobrá 0,95
X Velké X
2351 Velké 1
2340 Malé 0,97
2665 Malé 0,97
2052 Velké 1
X
2351
2269
2585
2052
Obdobná X
Obdobná 1
Obdobná 1
Obdobná 1
Obdobná 1
X
2351
2269
2585
2052
Obdobná 1
Obdobná 1
Obdobná 1
Obdobná 1
2351
2269
2585
2052
2351 1068
2269 841
2585 841
2052 907
2.510.868
1.908.229
2.173.985
1.861.164
E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota
Možná zastavitelnost Obdobná Korekce X Upravená hodnota X Výseldná porovnávací hodnota Porovnávací 2 hodnota 1 m 2314 Rozloha pozemku 922 Celková porovnávací hodnota
2.133.508
Zdroj: Autor
Provedené korekce Pro porovnávací metodu jsem vybral 4 vzorky pozemků, které jsou nabízeny na trhu a jsou svými vlastnostmi nejvíce podobné oceňovanému pozemku. Jak jiţ bylo výše uvedeno, nedokázal jsem i přes veškerou snahu opatřit aktuální smlouvy o uskutečněných prodejích. Z tohoto důvodu musím vycházet pouze z nabídek realitních kanceláří. Pouţití cenových map 76
zde také nebylo moţné, protoţe obec Herink si tuto databázi nevytváří. Níţe uvedené odstavce zdůvodňují pouţité korekce, které byly pouţity v oceňovací tabulce. Korekce 1 (druh transakce): Zde byl zohledněn fakt, ţe se jedná pouze o nabídkové (nikoliv realizované) ceny, které dle mého odhadu mohou klesnout z důvodu jisté nadsazenosti při prodeji cca o 10 %. Tato sráţka byla aplikována na všechny čtyři druhy vzorků. Korekce 2 (svažitost pozemku): Jelikoţ námi oceňovaný pozemek je mírně svaţitý, musela být u ostatních pozemků také provedena korekce. Jelikoţ jsem ale nevěděl přesný sklon a neměl jsem k dispozici vrstevnicovou mapu, bylo nutné sklon změřit přímo v terénu za pomoci teodolitu a přesného metru. Měřením byl na oceňovaném pozemku zjištěn rozdíl 102 cm při délce 33 m. Výpočtem, kdy byl rozdíl výšky v centimetrech podělený celkovou délkou pozemku v metrech, jsme dostali sklon v procentech. Sklon pozemku byl 3,1 % se svaţitostí k jihu. Dalším měřením na pozemcích 1 a 4 byla dokázáno, ţe je svaţitost podobná (lišila se v rozmezí 0,2 %). Na základě těchto měření jsem provedl kladnou korekci u rovinatých pozemků 2 a 3 o 5%. Korekce 3 (orientace pozemku – osvit): Námi oceňovaný pozemek má výborný osvit, protoţe se nejvíce přibliţuje orientaci sever – jih. Z tohoto důvodu je pozemek osvětlen po většinu dne. Stejné vlastnosti z pohledu osvitu má i pozemek č. 3. U ostatních pozemků musely být provedeny záporné korekce. U pozemků č. 1 a 4 byla provedena záporná korekce o 5%. Důvodem je zhoršená moţnost osvitu z důvodu jejich orientace a také tím, ţe v určité části dne vrhají na pozemek stín stromy. Jako problematický pozemek z pohledu osvitu se jeví pozemek č. 2. Díky jeho orientaci bude postavený dům vrhat daleko více stínu, neţ tomu bylo u předchozích vzorků. Zde jsem provedl zápornou korekci o 10 %. Korekce 4 (soukromí): Vhodné umístění pozemku v satelitní zástavbě je velmi důleţité. Z tohoto hlediska jsem určil, ţe oceňovaný pozemek zajišťuje značné soukromí. Je to dáno tím, ţe přímo sousedí pouze s jednou parcelou a je z jedné strany ohraničen potokem s biokoridorem. Na straně třetí (vpravo dle obr. č. 6) bude umístěn chodník. Stejné hodnocení jsem dal i vzorku číslo 1 a 4, které mají podobné vlastnosti a liší se pouze v tom, ţe místo chodníku sousedí s další parcelou. Oproti tomu jsem musel na pozemcích číslo 2 a 3 provést zápornou korekci o 3 %. Je to dáno tím, ţe oba pozemky jsou umístěny uprostřed zástavby a mají čtyři sousedy (přímo hraničí se čtyřmi pozemky). Tuto korekci jsem nedával větší
77
z důvodu, ţe pozemky sousedí s pozemkem, na kterém je jiţ postaven rodinný dům a má vybudovaný vysoký zděný plot, který do jisté míry zvětšuje pocit soukromí.
4.3 Vyhodnocení a stanovení tržní hodnoty Níţe uvedené hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceňovaného pozemku p. č. 290/220. Pozemek jsem ocenil dle mého nejlepšího vědomí a svědomí. Zohlednil jsem všechny dostupné faktory a moţnosti. Odhad trţní hodnoty byl zpracován ke dni 18. dubna 2013. Výsledná hodnota byla vypočtena na základě aritmetického průměru celkových porovnávacích hodnot vzorku 1 – 4 z tabulky č. 5. Tabulka 6: Indikace tržní hodnoty
Zdroj: Autor
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí (stavební pozemky), které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z tohoto důvodu povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 100 %. Oceňovaný majetek není typickým investičním majetkem, u kterého je rozhodující produkovat příjmy z pronájmu. Jelikoţ se dle konzultace s majitelem bude pozemek vyuţívat pro jeho bydlení v rodinném domě, není stanovení trţní hodnoty na základě příjmové metody relevantní. Z důvodů specifikovaných výše nebyla aplikována ani nákladová metoda. Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, pokud by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 18. dubna 2013 reprezentována částkou:
2.134.000 Kč (slovy: dvamilionystotřicetčtyřtisíckorunčeských)
78
Neprováděl jsem řádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh: Fotodokumentace zaměření pozemku (příloha č. 1) Územní plán obce Herink (příloha č. 2) Nabídky serveru sreality.cz (příloha č. 3 – 4)
79
Závěr Cílem diplomové práce „Odhad hodnoty pozemku“ je za vyuţití vhodně vybrané metody oceňování nezastavěných stavebních pozemků stanovit skutečnou trţní cenu pozemku v obci Herink. Dílčím cílem pak byla analýza trhu s pozemky v České republice. Analýza zahrnuje stručnou historii vývoje, současný stav a prognózu dalšího vývoje cen pozemků. Vyústěním celkového zhodnocení situace v České republice byla analýza konkrétní obce – Herink. Zde byla také zmapována historie a současný stav cen pozemků. Nechybí ani odhad vývoje trţních cen pozemků přibliţně do roku 2015. V teoretické části diplomové práce bylo stručně pojednáno o historii a vývoji oceňování. Dále se zabývám organizacemi působícími v oblasti oceňování a také základními legislativními dokumenty. Nedílnou součástí teoretické kapitoly je i vymezení základních pojmů a přiblíţení základních přístupů pro oceňování na trţních principech (nákladový, výnosový a porovnávací přístup). Teoretická část práce pokračuje definováním pojmu cena a hodnota, jejichţ jasné vymezení a pochopení povaţuji za nezbytné. Zajímavým podnětem pro mě byla konfrontace stávajícího a nového občanského zákoníku (nabývá účinnosti 1. 1. 2014), a to především v souvislosti s problematikou oceňování staveb na cizím pozemku Podle mého názoru sjednocení vlastnických práv k pozemku a stavbě dle nového občanského zákoníku by mělo situaci výrazně zpřehlednit a ulehčit judikatuře řešení sporů. Pokud jde o pozemkové úpravy, domnívám se, ţe zahájení pozemkových úprav nemusí být přínosné pro kaţdého. Toto dokladuji příkladem z praxe. V kapitole o věcném břemenu jsem si poloţil otázku, zda věcné břemeno zvyšuje či sniţuje hodnotu pozemku. Na příkladech jsem demonstroval, ţe věcné břemeno nemusí vţdy hodnotu pozemku sniţovat. Celkově však musím konstatovat, ţe jsem si nedovolil vyřknout jednoznačnou odpověď, protoţe pozemky jsou ve své podstatě jedinečné a nelze je posuzovat komplexně. Ve třetí, jiţ praktické části, se nejprve zabývám analýzou trhu s pozemky, byty a rodinnými domy v rámci České republiky. Dostupné informace jsem čerpal převáţně z odborných realitních publikací nebo z internetových stránek developerů či realitních kanceláří. Velká část ověřených informací byla prezentována a podloţena aktuálními statistikami Českého statistického úřadu. V rámci České republiky hodnotím současný stav trhu s pozemky a uvádím charakteristické rysy stávajícího období. Pro lepší a ucelenější
80
pohled jsem do analýzy zahrnul také trh s byty a rodinnými domy. Pro lepší moţnost aplikace závěrů této práce v budoucnu je kaţdá z analýz také opatřena prognózou dalšího vývoje, opírající se o podloţená fakta. V případě cen bytů konstatuji, ţe trh s byty zaţívá dlouhodobou stagnaci. Oproti tomu trh s pozemky má v současné době tendenci stálého růstu a stává se jediným výrazně rostoucím a stabilním prvkem na trhu s nemovitostmi. Trh s rodinnými domy hodnotím jako mírně kolísající, avšak z dlouhodobého hlediska za stabilní a vyrovnaný. Tyto skutečnosti jsou v textu podloţeny grafy, popřípadě jsou zde citována ověřená statistická data. Ve všech třech případech uvádím moţné příčiny vzniku těchto situací a trendy současnosti. Po zhodnocení současného stavu se práce orientuje na stanovení prognóz ve sledovaných segmentech trhu. V případě bytů jsem si dovolil odhadnout, ţe ceny těchto nemovitostí ještě nenarazily na pomyslné dno a z důvodu převahy nabídky nad poptávkou budou nadále klesat. V práci dále uvádím, ţe trh s rodinnými domy je do jisté míry podobný trhu s byty s tím rozdílem, ţe se rodinné domy většinou nestaví za účelem pronájmu, ale pro potřebu vlastního bydlení. Dalším faktem je také to, ţe rodinný dům je oproti bytu podstatně draţším statkem. Z tohoto důvodu není nabídka tolik přesycená a tudíţ si rodinné domy budou zachovávat dle mého odhadu mírně klesající nebo dokonce stabilizovanou cenovou hladinu. V případě pozemků odhaduji, ţe jejich cena stále poroste. Uvedený předpoklad vychází kromě analyzovaného ekonomického vývoje cen pozemků také ze skutečnosti, ţe se jedná o statky nereprodukovatelné a vyskytující se v omezeném mnoţství. Schopnost pozemku uchovat si hodnotu v době krize nebo větší ochrana půdního fondu dávají jasný signál pro zvyšování ceny do budoucna. Tento trend se vztahuje jak na pozemky stavební, tak i zemědělské. Závěrečné kapitoly třetí části se věnují analýze trhu s pozemky v obci Herink. I zde je analýza doplněna o odhad dalšího vývoje cen pozemků. Po stručné historii obce jsem se nejprve zabýval popisem charakteristických negativních vlivů, které mohou působit na cenu pozemků ve sledované lokalitě. Tyto vlivy jsem vypozoroval na základě častého působení v obci a konstatuji, ţe za zásadní problém povaţuji hluk způsobený nově vybudovaným praţským okruhem. Uvedením negativních faktorů jsem chtěl napomoci vytvoření objektivnějšího obrazu lokality a přispět ke zkvalitnění oceňování v obci Herink. Při samotné analýze jsem se nejprve zaměřil na vývoj cen pozemků od roku 2006 aţ po současnost. Opíral jsem se o kupní smlouvy získané na katastru nemovitostí. Z grafického zobrazení je patrný
81
skokový rozdíl cen mezi zasíťovanými a nezasíťovanými stavebními pozemky. Počátek roku 2006 byl také významný z důvodu schválení nového územního plánu, coţ zvýšilo zájem developerů o tuto oblast. Jako konečnou hodnotu pro rok 2013 jsem do grafu uvedl částku 2314 Kč/m2, která koresponduje s níţe uvedeným oceněním pozemku. Současný stav by se dal charakterizovat tak, ţe opadl stavební boom z roku 2007 – 2010. Domy se spíše dostavují a na základě vyjádření obecního úřadu se do budoucna nepočítá s novým územním plánem. Pro sestavení odhadu jsem pouţil vývoj cen plně zasíťovaných pozemků. Prodlouţením časové řady a skutečnosti, ţe se okolní pozemky (Jesenice, Dobřejovice) pohybují jiţ dnes v cenách okolo 3000 Kč/m2 jsem dospěl k názoru, ţe cena v roce 2015 by se v této obci mohla pohybovat okolo 2700 Kč/m2. Poznamenávám však, ţe tento odhad by mohl být narušen otevřením nové lokality pro výstavbu rodinných domů v Dobřejovicích. Čtvrtá a zároveň závěrečná část se věnuje ocenění vybraného pozemku v obci Herink. V úvodních partiích se věnuji obecnému popisu oceňované nemovitosti a analýze nejvyššího a nejlepšího vyuţití. V porovnávací části nejprve vybírám nejvhodnější vzorky pro ocenění. Jelikoţ se mi na katastru nemovitostí nepodařilo přes veškerou snahu získat aktuální kupní smlouvy, musel jsem vycházet z uţ tak malé nabídky. Dva pozemky jsem vybral na serveru sreality.cz a další dva na základě nabídky místního developera. Výběr vhodné metody ocenění jsem provedl na základě § 10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a zvolil jsem přímou porovnávací metodu. Pro stanovení trţní ceny má tato metoda na rozdíl od metody nákladové nebo výnosové největší vypovídací schopnost pro daný typ pozemku. Aplikací přímé porovnávací metody jsem po zohlednění korekcí stanovil trţní cenu pozemku v obci Herink k datu 18. 4 2013 na 2.134.000 Kč (tj. 2.314 Kč/m2). Dále jsem také odhadl, ţe trţní cena zasíťovaných stavebních pozemků se v této obci pohybuje v intervalu 2.200 – 2.400 Kč/m2. Věřím, ţe na základě uvedených analýz a prognóz bude předkládaná diplomová práce slouţit i dalším zájemcům a osobám, které se zabývají oceňováním.
82
Seznam použité literatury Bibliografie [1] BRADÁČ, Albert, Miroslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, 242 s. ISBN 978-80-7204-704-8. [2] BRADÁČ, Albert, Vlasta SCHOLZOVÁ a Pavel KREJČÍŘ. Úřední oceňování majetku, 2011. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2011, 302 s. ISBN 978-80-7204-7192. [3] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. [4] BRADÁČ, Albert a Josef FIALA. Věcná břemena od A do Z: podle stavu k 1.1.2006. 3., aktualiz. vyd. podle stavu k 1.1.2006. Praha: Linde, 2006, 331 s. ISBN 80-720-1565-6. [4] HÜTTER, David. Základy oceňování nemovitostí. 2., dopl. vyd. Brno: Vysoká škola realitní - Institut Franka Dysona, 2010, 59 s. ISBN 978-80-904261-5-3. [5] KISLINGEROVÁ, Eva. Oceňování podniku. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 1999, xiv, 304 s. ISBN 80-717-9227-6. [6] KUBA, Bohumil. Katastr nemovitostí po novele. 7. aktualiz. vyd., podstatně pozměněné podle stavu k 1.3.2002. Praha: Linde, 2002, 419 s. ISBN 80-720-1332-7. [7] ORT, Petr et al. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803-5159. [8] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996. ISSN 80-902109-0-2. [9] ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978-80-245-1211-2.
Internetové zdroje [10] ČSÚ [online]. 28.7. 2009 [cit. 2013-04-09]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/p/1149-08 [11] EAGRI: resortní portál Ministerstva zemědělství [online]. © 2009-2011 [cit. 2013-0403]. Dostupné z: http://eagri.cz/public/web/mze/pozemkove-urady/pozemkove-upravy/
83
[12 ]Herink. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2001-2013 [cit. 2013-04-17]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Herink [13] Hospodářské Noviny. HN.IHNED.CZ [online]. 22.2.2011 [cit. 2013-04-18]. Dostupné z: http://hn.ihned.cz/c1-50568990-zemedelske-pozemky-vysly-z-krize-nejlepe-jejich-cena-jesteporoste [14] CHALUPA, Luboš. K odstranění tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku [online]. 2013 [cit. 2013-04-02]. Dostupné z: http://www.akchalupa.cz/ [15] International Valuation Standards Council: Bylaws [online]. November 2011 [cit. 201303-06]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/sites/default/files/Fourth%20Amended%20and%20Restated%20Bylaws %20November%202011_0.pdf [16] Ministerstvo spravedlnosti ČR [online]. 27. 2. 2013 [cit. 2013-03-12]. Dostupné z: http://portal.justice.cz/Justice2/MS/ms.aspx?j=33&o=23&k=2375&d=327573 [17] ORT, Petr. Realit [online]. 11/2010 [cit. 2013-03-23]. Dostupné z: http://www.realit.cz/clanek/odhadce-ceny-neni-totez-co-soudni-znalec ŘIČAŘ, Daniel. Http://www.danielricar.cz [online]. © 2013 [cit. 2013-03-04]. Dostupné z: www.danielricar.cz/?page_id=2 [18] TEGoVA [online]. 2013 [cit. 2013-03-07]. Dostupné z: http://www.tegova.org/en/p48e3256d56748 [19] TEGoVA: The Czech Chamber of Appraisers (CCA) [online]. 2013 [cit. 2013-03-07]. Dostupné z: http://www.tegova.org/en/p4912bab88d122 [20] The International Valuation Standards Council. About IVSC [online]. © 2013 [cit. 201303-06]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/about
Zákony a vyhlášky [21] Zákon č. 151/1007 Sb., o oceňování majetku. [22] Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách [23] Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky [24] Zákon č. 344/1992 Sb. katastrální zákon. [25] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 84
[26] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (nový) [27] Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech [28] Vyhláška č. 3/2008 Sb.
85
Seznam použitých zkratek ADIS
Automatizovaný daňový informační systém
aj.
a jiné
apod.
a podobně
atp.
a tak podobně
BPEJ
bonitované půdně ekologické jednotky
CRO
Centrální registr obyvatel
č.
číslo
ČKOM
Česká komora odhadců majetku
ČR
Česká republika
ČÚZK
Český úřad zeměměřičský a katastrální
ES
Evropské společenství
EU
Evropská unie
EVS
Evropské oceňovací standardy
GATT
Všeobecná dohoda o clech a obchodu
IVS
Mezinárodní oceňovací standardy
IVSC
Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy
Kč
Korun českých
m2
metr čtvereční
odst.
odstavec
p. b.
procentní bod
parc. č.
parcelní číslo
RES
Registr ekonomických subjektů
Sb.
Sbírky
Stol.
Století
TEGoVA
Evropské sdruţení asociací odhadců majetku
TIAVSC
Výbor pro mezinárodní standardy oceňování majetku
tj.
to jest
tzn.
to znamená
tzv.
takzvaný
86
Seznam obrázků OBRÁZEK 1: ORGANIZAČNÍ SCHÉMA ČKOM ............................................................................................. 15 OBRÁZEK 2: ORGANIZAČNÍ SCHÉMA RESORTU ZEMĚMĚŘICTVÍ A KATASTRU .............................. 25 OBRÁZEK 3: POZEMEK PŘED A PO POZEMKOVÉ ÚPRAVĚ ..................................................................... 42 OBRÁZEK 4: POZEMEK P. Č. 77 S VĚCNÝM BŘEMENEM.......................................................................... 44 OBRÁZEK 5: ROZVRŢENÍ VĚCNÝCH BŘEMEN NA POZEMKU P. Č. 450 ................................................ 45 OBRÁZEK 6: ZNAK A VLAJKA OBCE HERINK ............................................................................................ 63 OBRÁZEK 7: VZORKY POZEMKŮ PRO POROVNÁNÍ ................................................................................. 72
Seznam grafů GRAF 1: VÝVOJ CEN NEMOVITOSTÍ V ČESKÉ REPUBLICE ..................................................................... 51 GRAF 2: FINCENTRUM HYPOINDEX DO ÚNORA 2013 .............................................................................. 52 GRAF 3: ZNÁZORNĚNÍ POKLESU CEN BYTOVÝCH JEDNOTEK ............................................................. 54 GRAF 4: VÝVOJ REALIZAČNÍ A NABÍDKOVÉ CENY BYTŮ V ČR ........................................................... 55 GRAF 5: VÝVOJ CENY RODINNÝCH DOMŮ DLE HB INDEXU ................................................................. 56 GRAF 6: INDEX STAVEBNÍ PRODUKCE S TRENDOVOU KŘIVKOU........................................................ 56 GRAF 7: VÝVOJ CEN NEMOVITOSTÍ V ČESKÉ REPUBLICE V JEDNOTLIVÝCH KATEGORIÍCH ...... 57 GRAF 8: MOŢNÝ VÝVOJ CEN NEMOVITOSTÍ DLE ČNB ............................................................................ 59 GRAF 9: PRŮMĚRNÉ CENY ROSTLINNÉ VÝROBY ..................................................................................... 61 GRAF 10: PROGNÓZA VÝVOJE DO ROKU 2015 ........................................................................................... 62 GRAF 11: VÝVOJ CEN POZEMKŮ V OBCI HERINK ..................................................................................... 67 GRAF 12: ODHAD VÝVOJE CEN POZEMKŮ V OBCI HERINK DO ROKU 2015 ....................................... 69
Seznam tabulek TABULKA 1: PŘEHLED PŘÍSTUPŮ, TECHNIK A METOD ODHADU HODNOTY POZEMKŮ ................ 31 TABULKA 2: SYSTÉM CEN V ČR PODLE CENOVÉHO PRÁVA (STAV K 1.1.2013) ................................ 35 TABULKA 3: STATISTICKÉ ÚDAJE OBCE HERINK .................................................................................... 64 TABULKA 4: STATISTICKÉ ÚDAJE OBCE HERINK DLE ČÚZK K 9. 4. 2013 ........................................... 70 TABULKA 5: OCENĚNÍ POZEMKU P. Č. 290/220 .......................................................................................... 74 TABULKA 6: INDIKACE TRŢNÍ HODNOTY .................................................................................................. 78
87
Příloha č. 1 Fotodokumentace zaměření pozemku
88
Příloha č. 2 Územní plán obce Herink
89
Příloha č. 3 Nabídka pozemku p. č. 189/9
90
Příloha č. 4 Nabídka pozemku p. č. 290/208
91
