ODHAD HODNOTY NEHNUTE

Ing. Miloslav ILAVSKÝ, PhD.

Znalec z odboru Stavebníctvo – Pozemné stavby, Poruchy stavieb, Statika stavieb, Odhad hodnoty nehnuteľností; evidenčné číslo: 911326 Martinengova 8, 811 02 Bratislava; ateliér: Lazaretská 13, 811 08 Bratislava /Fax: 02/52927163; : 02/52932456; 0905618584; e-mail: [email protected]

Zadávateľ:

CREDITIVA, s.r.o. Smreková 3090/1 010 07 Žilina 7

Číslo spisu (objednávky):

Objednávka zo dňa 25.05.2010.

ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo:

117/2010

Vo veci

ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ Rozostavaný rodinný dom súpisné číslo 731 na parcele číslo 640; Pozemky parcelné čísla 640, 641 s príslušenstvom; Trnavská ulica číslo orientačné 43, Bernolákovo katastrálne územie Bernolákovo, obec Bernolákovo, okres Senec

Počet strán (z toho príloh):

48 strán formátu A4 (7 strán formátu A4 + 9 strán formátu A3)

Počet odovzdaných vyhotovení:

4 exempláre + 1 x elektronická verzia na CD Výtlačok číslo:

V Bratislave 18.06.2010.

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.

ÚLOHA ZNALCA Ohodnotenie nehnuteľností - stanovenie všeobecnej hodnoty - Rozostavaný rodinný dom súpisné číslo 731 na parcele číslo 640; Pozemky parcelné čísla 640, 641 s príslušenstvom; Trnavská ulica číslo orientačné 43, Bernolákovo; katastrálne územie Bernolákovo, obec Bernolákovo, okres Senec. 2. •

ÚČEL ZNALECKÉHO ÚKONU Účely zákona číslo 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.

3.

ROZHODUJÚCE DÁTUMY Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum uznesenia, objednávky: Dátum miestneho šetrenia: Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebnotechnického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje:

4.

PODKLADY NA VYPRACOVANIE ZNALECKÉHO ÚKONU

25.05.2010. 14.05.2010. & 17.06.2010. 17.06.2010. 17.06.2010.

4.1. POSKYTNUTÉ ZADÁVATEĽOM 1. Objednávka zadávateľa zo dňa 25.05.2010. 2. List vlastníctva číslo 3216, zo dňa 05.05.2010 - originál. 3. Kópia katastrálnej mapy, zák. č.. 4-1566/2010, zo dňa 05.05.2010 - originál. 4.2. POSKYTNUTÉ VLASTNÍKOM NEHNUTEĽNOSTI 1. Stavebné povolenie - č.j.: 1734-URSP/06-Kar., zo dňa: 16.10.2006 (právoplatnosť nadobudlo dňa 16.10.2006); vydal: Obec Bernolákovo - Obecný úrad, Hlavná 111, Bernolákovo. 2. Projektová dokumentácia na stavebné povolenie (vybrané časti): Prestavba rodinného domu, p.č. 640, 641, k.ú. Bernolákovo; vypracoval: Ing. P. Šoltés & kol.; dátum: 09/2006. 3. Znalecký posudok číslo 17/2006 zo dňa 13.02.2006; vypracoval: Ing. P. Kapusta, Batkova 7, Bratislava. 4.3. ZÍSKANÉ ZNALCOM 1. Obhliadka nehnuteľností. 2. Zameranie skutkového stavu nehnuteľností. 3. Štúdium archívnych materiálov a dokumentov. 4. Fotodokumentácia posudzovaných nehnuteľností. 5.

POUŽITÝ PRÁVNY PREDPIS Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 492/2004 Z.z. zo dňa 23.08.2004, o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov (ďalej len "Vyhláška"). 6. ĎALŠIE POUŽITÉ PRÁVNE PREDPISY A LITERATÚRA • Zákon číslo 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. • Zákon číslo 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. • Zákon číslo 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov. • Zákon číslo 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. • Vyhláška MS SR číslo 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. • Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky číslo 128/2000 Z.z. ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, zo dňa 03.04.2000 • Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR. • Sčítanie obyvateľov, domov a bytov 2001 - Základné údaje - Obyvateľstvo; Štatistický úrad SR. • Aktuálne indexy cien stavebných prác - časopis ZNALECTVO; ÚSI ŽU Žilina. • STN 73 4055/63 - Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů. • STN 73 4301/98 - Budovy na bývanie. • Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí - 1. část; CERM Brno, 1994. Znalecký úkon číslo 117/2010

 Ing. Miloslav Ilavský, PhD.

strana:2

• • • • • • • • •

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí - 2. část; CERM Brno, 1994. Bradáč A., Ošlejšek J.: Znalecká činnost ve stavebnictví; CERM Brno, 1994. Rozpočtové ukazovatele stavebných objektov - Zväzky I. až III.; ÚEOS Komercia, a.s. Bratislava; 1998. Nagy J., Bollová: Ukazovatele priemernej rozpočtovej ceny na mernú jednotku objektu; UNIKA/POLYCEN, Bratislava 1995. TEU - technicko ekonomické ukazovatele - 1. až 5. diel; CENEKON, spol. s r.o., Štefánikova 47, Bratislava; 1999. Databáza rozpočtových ukazovateľov stavebných objektov ÚRS Praha - softvér HYPO; Kros Žilina. Databáza rozpočtových ukazovateľov stavebných objektov CENEKON Bratislava - softvér HYPO; Kros Žilina. Vyparina M. a kol.: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb; ŽU v Žiline, 2001. Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti - oceňování a právni vztahy; LINDE, Praha, a.s., 1999.

7.

OSOBITNÉ POŽIADAVKY ZADÁVATEĽA Žiadne - neboli vznesené.

8. •

• • • •

ZÁKLADNÉ POJMY Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Technický stav stavby (TS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

Pojem "všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách (§ 12 zákona č. 527/2002 Z.z. v platnom znení).

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) VÝBER POUŽITEJ METÓDY Pre ohodnotenie nehnuteľností je aplikovaná príloha číslo 3 Vyhlášky MS SR číslo 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodov neexistencie relevantných a hodnoverných podkladov pre porovnanie a z dôvodu primárnej nevhodnosti použitia kombinovanej metódy pre ohodnotenie (posudzovaná nehnuteľnosť nie je schopná a vhodná na výnos rozostavaný rodinný dom v obci). Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN 807100-827-3. Rozpočtový ukazovateľ stavby je stanovený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2010. b) VLASTNÍCKE A EVIDENČNÉ ÚDAJE List vlastníctva číslo: 3216 Katastrálne územie: Bernolákovo Obec: Bernolákovo Okres: Senec Miesto nehnuteľnosti: Trnavská ulica číslo orientačné 43, Bernolákovo A. Majetková podstata (len posudzované nehnuteľnosti) Znalecký úkon číslo 117/2010


strana:3

Pozemky - parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape: * Parcela číslo 640 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 514 m2 * Parcela číslo 641 - záhrada o výmere 885 m2 Stavby: * Rodinný dom súpisné číslo 731 na parcele číslo 640 B. Vlastníci: 1 - Peter Gluvňa, Riazanská 48, Bratislava dátum narodenia: 19.01.1970

podiel: 1/1

C. Ťarchy: • Záložné právo v prospech Dexia banka Slovensko, a.s., Žilina, IČO: 31575951 podľa vkladu V-718/06 zo dňa 07.03.2006. c) ÚDAJE O OBHLIADKE A ZAMERANÍ PREDMETU POSÚDENIA Vlastná obhliadka ohodnocovanej nehnuteľnosti bola vykonaná na tvare miesta dňa 14.05.2010 v prítomnosti majiteľa nehnuteľnosti a dňa 17.06.2010 v prítomnosti zástupcu zadávateľa (Mgr. M. Kaduch) a v prítomnosti majiteľa nehnuteľnosti. Súčasťou tejto obhliadky bolo aj zistenie technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností. d) ÚDAJE O TECHNICKEJ DOKUMENTÁCII A JEJ POROVNANIE SO SKUTOČNOSŤOU Pre posúdenie definovaných stavieb bola poskytnutá existujúca projektová dokumentácia stavieb. Rozmery stavieb podstatné pre ohodnotenie (posúdenie) boli zamerané (overené) pri obhliadke. Doklady o vekoch stavieb neboli predložené; veky pôvodných stavieb boli čerpané z dodaného podkladu - znaleckého posudku. e) POROVNANIE ÚDAJOV KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ SO SKUTOČNOSŤOU Pri obhliadke posudzovaných nehnuteľností bol zistený čiastočný právny nesúlad vlastníckych dokladov so skutočnosťou. Nesúlad spočíva v nasledovnom: • Na kópii katastrálnej mapy nie je zakreslená existujúca drobná stavba tvoriaca príslušenstvo hlavnej stavby. • Pôdorysné hranice (obrys) hlavnej stavby sú zrealizovanými stavebnými prácami pri rekonštrukcii domu čiastočne zmenené oproti stavu evidovanému na katastrálnej mape. Pre spracovanie tohto posudku nebol predložený žiaden geometrický plán, ktorý by tieto skutočnosti zosúľa´doval. Vlastnícky neusporiadané nehnuteľnosti neboli špecifikované zadávateľom ani identifikované pri obhliadke. f) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA 1. Rozostavaný rodinný dom s.č. 731 na p.č. 640 2. Sklad na p.č. 640 3. Plot čelný priehľadný na p.č. 640 4. Plot čelný plný na p.č. 640 5. Studňa na p.č. 640 6. Prípojka vody na p.č. 640 7. Vodomerná šachta na p.č. 640 8. Prípojka kanalizácie na p.č. 640 9. Prípojka NN na p.č. 640 10. Spevnená plocha - betón na p.č. 640 11. Spevnená plocha - dlažba na p.č. 640 12. Pozemok, LV č. 3216 - parc. č. 640 13. Pozemok, LV č. 3216 - parc. č. 641 g) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ NIE SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA Nie sú.

Znalecký úkon číslo 117/2010


strana:4

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rozostavaný rodinný dom s.č. 731 na p.č. 640 TECHNICKÝ A DISPOZIČNÝ POPIS RODINNÉHO DOMU Objekt rodinného domu je situovaný ako samostatne stojaci v zástavbe obdobných domov na ulici. Objekt je celkovo plánovaný ako trojpodlažný obsahuje čiastočný suterén, prízemie a plánované podkrovie. Z dispozičného hľadiska sú v objekte plánované nasledovné priestory: • V suteréne (1. P.P.) sa nachádza pivnica, schodisko na prízemie. • Na prízemí (1. N.P.) je plánovaná vstupná hala so schodiskom do podkrovia (do nadstavby), obývacia izba s kuchynským kútom, izba, fitnes (izba), kotolňa, kúpeľňa. • V podkroví - nadstavbe (2. N.P.) sú plánované 2 izby, chodba, kúpeľňa, šatník, loggia s prechodom do terasy, balkón. Objekt je osadený v rovinatom teréne. Založenie objektu je na pásových základoch z betónu pod nosnými stenami. Vertikálny nosný systém v suteréne je vytvorený monolitickými betónovými stenami; na prízemí tvoria vertikálny nosný systém murované steny - v pôvodnej časti stavby z plných pálených tehál, v dvornom krídle sú obvodové nosné steny vytvorené z keramických dierovaných veľkoformátových tvaroviek. Vnútorné nosné a deliace stany v pôvodnej časti stavby nie sú (sú asanované), v dvornej prístavbe sú čiastočne vytvorené z pôvodných vybúraných plných pálených tehál. Stropná konštrukcia nad suterénom je v pôvodnej časti klenbová do oceľových nosníkov, v prístavbe (rozšírení) suterénu je monolitická železobetónová stropná doska. Stropná konštrukcia nad prízemím nie je vytvorená - bola asanovaná; je plánovaná ako poloprefabrikovaný strop z keramických stropných nosníkov a keramických stropných vložiek s nadbetónovavkou z prostého betónu. Schodisko do suterénu je plánované ako doskové monolitické železobetónové; do podkrovia ako drevené schodnicové. Zastrešenie objektu je plánované sedlovou strechou, kde nosný systém má tvoriť drevená hambálková sústava. V súčasnosti je nad pôvodnou uličnou časťou ešte provizórne podopreté pôvodné zastrešenie (s výraznými zásahmi do nosného systému pôvodného krovu). Krytina je plánovaná tvrdá skladaná keramická. Klampiarske konštrukcie sú plánované z pozinkovaného plechu (strecha, žľaby, zvody) a z hliníkového plechu (parapety). Úprava vonkajších povrchov je plánovaná šľachtenými umelými omietkami spolu s kontaktným exteriérovým zatepľovacím systémom. Úprava vnútorných povrchov stien je plánovaná vápennou hladkou omietkou, keramickými obkladmi v sociálnych zariadeniach a v kuchynskom kúte okolo kuchynskej linky. Podlahy v obytným miestnostiach sú plánované z parkiet, v ostatných priestoroch keramická dlažba. Dvere v objekte sú plánované drevené z tvrdého dreva s drevenými zárubňami, v obvodovom plášti plastové. Okná sú plánované plastové, v strešnej Znalecký úkon číslo 117/2010


strana:5

rovine z tvrdého dreva (VELUX) - všetky s tepelnoizolačným dvojskolm. V kúpeľni na prízemí je plánovaná vaňa, dve umývadla a záchodová misa. V kúpeľni v podkroví je plánovaná rohová vaňa, dve umývadla a záchodová misa. V šatníku sú plánované vstavané skrine. V kuchynskom kúte obývacej izby na prízemí je plánovaná kuchynská linka s drezom a zabudovanými spotrebičmi. Vykurovanie objektu je plánované ústredné; radiátory sú plánované oceľové doskové a rúrové registre; v obývacej izbe na prízemí je plánovaný krb na tuhé palivo s výhrevnou vložkou. Príprava TÚV je plánovaná ústredná - zásobníkovým ohrievačom. Objekt je napojený na verejný vodovod, kanalizáciu, zemný plyn, elektroinštaláciu (svetelnú aj motorickú). Pôvodná stavba je užívaná od roku 1930. V roku 2006 - 2008 bola zrealizovaná časť prác súvisiacich s plánovanou rekonštrukciou a nadstavbou tejto stavby. Rekonštrukcia nie je ukončená a objekt je už dlhšiu dobu nechránený pred poveternostnými vplyvmi. S ohľadom na konštrukčné vyhotovenie životnosť objektu uvažujem hodnotou v intervale 100 - 120 rokov. Detailnejší popis objektu, jeho plánovaného aj existujúceho vybavenia a rozostavanosti je v bodovom hodnotení pri stanovení rozpočtového ukazovateľa.



strana:6

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 2 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,159 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 1 Osadenie do terénu 1.1.b v priemernej hĺbke 2 m a viac bez zvislej izolácie 4 Murivo 4.3 z monolitického betónu 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené 7 Stropy 7.3 klenbové 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástup. 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu

Hodnota Dokon. Vysled. 780

100

780,0

1250

100

1250,0

400

0

0,0

650

100

650,0

190

0

0,0

150

0

0,0

155 3575

0

0,0 2680,0

0

0,0

2

Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 29,64 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 29,64 = 4,049 Hodnota RU na m2 zastavanej plochy dokončeného podlažia: (3575 + 0 * 4,049)/30,1260 = 118,67 €/m2 Hodnota RU na m2 zastavanej plochy nedokončeného podlažia: (2680 + 0 * 4,049)/30,1260 = 88,96 €/m2 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 4 Murivo 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené 7 Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 8 Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové(Bramac,Tondach...) 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástup. 16.3 tvrdé drevo, červený smrek Znalecký úkon číslo 117/2010

Hodnota Dokon. Vysled. 520

100

520,0

1000

70

700,0

160

0

0,0

400

0

0,0

1040

0

0,0

445

0

0,0

800

0

0,0

65

0

0,0

25

0

0,0

260

0

0

200

0

0,0


strana:7

17 17.1 18 18.6 22

Dvere plné alebo zasklené z tvrdého dreva Okná plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, 22.1 laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 24 Ústredné vykurovanie teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie 24.1.b panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 26 Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 29 Bleskozvod - vyskytujúca sa položka 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 34 Zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným 34.1 vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania kotol ústredného vykurovania značkové kotle, aj prevedenia turbo 35.1.c (Junkers, Vailant, Leblanc...) (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka 36.2 (štvorhoráková) (1 ks) 36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) 36.7 odsávač pár (1 ks) 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej 36.11 šírky) (5 bm) 37 Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 37.5 umývadlo (2 ks) 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (3 ks) 39 Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky (1 ks) 40.4 vane (1 ks) 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 42 Kozub Znalecký úkon číslo 117/2010

530

0

0,0

530

0

0,0

355

0

0,0

150

0

0,0

480

0

0,0

280

0

0,0

80

0

0,0

80

0

0,0

155

0

0,0

35

15

5,3

35 7625

0

0,0 1225,3

10

15

1,5

65

0

0,0

335

0

0,0

60

0

0,0

150 30 30

0 0 0

0,0 0,0 0,0

275

0

0,0

65 20

0 0

0,0 0,0

35 90

0 0

0,0 0,0

80

0

0,0

80 15 15

0 0 0

0,0 0,0 0,0


strana:8

42.3 45 45.1

s vyhrievacou vložkou (1 ks) Elektrický rozvádzač s automatickým istením (1 ks) Spolu

280

0

0,0

240 1875

0

0,0 1,5

2

Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 168,97 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 168,97 = 0,710 Hodnota RU na m2 zastavanej plochy dokončeného podlažia: (7625 + 1875 * 0,710)/30,1260 = 297,29 €/m2 2 2 Hodnota RU na m zastavanej plochy nedokončeného podlažia: (1225,3 + 1,5 * 0,710)/30,1260 = 40,71 €/m 1. NADSTAVBA Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 4 Murivo sendvičová konštrukcia (murivo-izolant-murivo, celkový tepelný odpor min. 4.7 1270 0 0,0 2,0) 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 0 0,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené 400 0 0,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu 25 0 0,0 14. Fasádne omietky 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2 60 0 0 14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3 50 0 0 17 Dvere 17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530 0 0,0 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 0 0,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, 22.1 355 0 0,0 laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 0 0,0 24 Ústredné vykurovanie teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie 24.1.b 480 0 0,0 panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 0 0,0 26 Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 0 0,0 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 0 0,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 0 0,0 Spolu 4360 0,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 0 0,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115 0 0,0 37.5 umývadlo (2 ks) 20 0 0,0 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 0 0,0 38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (2 ks) 60 0 0,0 39 Záchod Znalecký úkon číslo 117/2010


strana:9

39.1 40 40.2 40.4 41 41.1 41.2 44 44.1

splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) Vnútorné obklady prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) Balkón výmery nad 5 m2 (1 ks) výmery do 5 m2 (1 ks) Vstavané skrine (2 ks) Spolu

80

0

0,0

80 15

0 0

0,0 0,0

120 105

0 0

0,0 0,0

70 710

0

0,0 0,0

2

Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 153,59 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 153,59 = 0,781 Hodnota RU na m2 zastavanej plochy dokončeného podlažia: (4360 + 710 * 0,781)/30,1260 = 163,13 €/m2 Hodnota RU na m2 zastavanej plochy nedokončeného podlažia: (0 + 0 * 0,781)/30,1260 = 0,00 €/m2 TECHNICKÝ STAV Podlažie 1. PP 1. PP - prístavba 1. NP 1. NP - prístavba 1. Nadstavba

Zač.užívania 1930 2008 1930 2008 2010

V [rok] 80 2 80 2 0

T [rok] 30 30 30 30 30

Z [rok] 110 32 110 32 30

O [%] 72,73 6,25 72,73 6,25 0,00

TS [%] 27,27 93,75 27,27 93,75 100,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Pôvodná stavba z roku 1930 Zastavaná plocha:

3,8*4,65 = 17,67 m2

Východisková hodnota dokončeného podlažia: Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

118,67 €/m *17,67 m *2,159*0,95 2 2 88,96 €/m *17,67 m *2,159*0,95 100 % - 72,73 % 27,27 % z 3 224,09 €

Prístavba z roku 2008 Zastavaná plocha:

3,8*3,15 = 11,97 m

Východisková hodnota dokončenej prístavby: Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

2

2

4 300,84 € 3 224,09 € 27,27 % 879,21 €

2

118,67 €/m2*11,97 m2*2,159*0,95 2 2 88,96 €/m *11,97 m *2,159*0,95 100 % - 6,25 % 93,75 % z 2 184,06 €

2 913,48 € 2 184,06 € 93,75 % 2 047,56 €

Technická hodnota 1. podzemného podlažia spolu: 879,21 € + 2 047,56 € = 2 926,77 € 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Pôvodná stavba z roku 1930 Zastavaná plocha:

9,00*11,40-3,75*3,90 = 87,98 m

Východisková hodnota dokončeného podlažia: Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota: Prístavba z roku 2008 Zastavaná plocha:

2

297,29 €/m2*87,98 m2*2,159*0,95 40,71 €/m2*87,98 m2*2,159*0,95 100 % - 72,73 % 27,27 % z 7 346,18 €

53 646,39 € 7 346,18 € 27,27 % 2 003,30 €

7,40*7,65+3,75*6,5 = 80,99 m2 Znalecký úkon číslo 117/2010


strana:10

Východisková hodnota dokončenej prístavby: Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

297,29 €/m2*80,99 m2*2,159*0,95 40,71 €/m2*80,99 m2*2,159*0,95 100 % - 6,25 % 93,75 % z 6 762,52 €

49 384,19 € 6 762,52 € 93,75 % 6 339,87 €

Technická hodnota 1. nadzemného podlažia spolu: 2 003,30 € + 6 339,87 € = 8 343,17 € 1. NADSTAVBA Pôvodná stavba z roku 2010 Zastavaná plocha:

9,00*11,40-3,75*1,5+7,40*7,65 = 153,59 m2


163,13 €/m2*153,59 m2*2,159*0,95 0,00 €/m2*153,59 m2*2,159*0,95 100 % - 0,00 % 100,00 % z 0,00 €

51 389,34 € 0,00 € 100,00 % 0,00 €

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie 1. podzemné podlažie 1. nadzemné podlažie 1. nadstavba Spolu

VH po dokončení [€] 7 214,32 103 030,58 51 389,34 161 634,24

VH nedok. stavby [€] TH [€] 5 408,15 2 926,77 14 108,70 8 343,17 0,00 0,00 19 516,85 11 269,94

Dokončenosť stavby: (19 516,85€ / 161 634,24€) * 100 % = 12,07 %

2.2 DROBNÉ STAVBY 2.2.1 Sklad na p.č. 640 TECHNICKÝ A DISPOZIČNÝ POPIS OBJEKTU

Objekt je jednopodlažná prízemná stavba. Je situovaný v rovinatom teréne. Z dispozičného hľadiska obsahuje jednu miestnosť so sprchovacím kútom. Založenie objektu je na základových betónových pätkách pod stĺpikmi drevenej kostry a základovom pése. Vertikálny nosný

systém je vytvorený ako drevená kostra; jedna bočná stena je murovaná. Zastrešenie je plytkou sedlovou strechou. Krytina je z vlnitého plechu. Klampiarske konštrukcie nie sú vytvorené. Objekt neobsahuje schody. Obvodový plášť je vytvorený drevenými obkladmi spolu s tepelnoizolačnou vrstvou medzi prvkami drevenej kostry. Podlahová konštrukcia je vytvorená z cementového poteru. Úprava vonkajších povrchov stien je náterom; úprava vnútorných povrchov stien je dreveným obkladom (nedokončeným); v sprchovacom kúte je keramický obklad. Dvere sú drevené presklené. Okno je plastové. Objekt je napojený na elektroinštaláciu (svetelnú), vodovod, kanalizáciu.



strana:11

Objekt je užívaný od roku 2006. Životnosť uvažujem s ohľadom na konštrukčné vyhotovenie a súčasný technický stav hodnotou v intervale 40 až 60 rokov. Detailnejší popis vyhotovenia a rozostavanosti je v bodovom hodnotení pri stanovení rozpočtového ukazovateľa stavby. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,159 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 100 615,0 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.4 drevené stľpikové obojstranne obité 1005 100 1005,0 zateplenie obvodových stien minerálnou vlnou alebo polystyrénom 3.7 310 100 310,0 minimálnej hrúbky 5 cm alebo ekvivalent 5 Krov 5.3 pultové 545 100 545,0 6 Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná 760 100 760,0 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.5 napustenie impregnáciou 180 100 180,0 10 Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka 185 50 92,5 12 Dvere 12.5 rámové s výplňou 255 100 255,0 13 Okná 13.3 plastové s izolačným dvojsklom 170 100 170,0 14 Podlahy 14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 100 185,0 14.7 vodorovná izolácia 50 100 50,0 16 Rozvod vody 16.1 studenej a teplej z centrálneho zdroja 55 80 44,0 18 Elektroinštalácia 18.3 svetelná a motorická - poistky 245 80 196,0 Spolu 4790 4637,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 23 Kanalizácia 23.2 z kúpeľne, práčovne (1 ks) 45 80 36,0 25 Vnútorné vybavenie 25.3 malé plynové alebo elektrické ohrievače na teplú vodu (1 ks) 335 0 0,0 25.5 umývadlo s batériou (1 ks) 70 0 0,0 Spolu 450 36,0 2

Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 32,34 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 18 / 32,34 = 0,557 Hodnota RU na m2 zastavanej plochy dokončeného podlažia: (4790 + 450 * 0,557)/30,1260 = 167,32 €/m2 2 2 Hodnota RU na m zastavanej plochy nedokončeného podlažia: (4637,5 + 36 * 0,557)/30,1260 = 154,60 €/m TECHNICKÝ STAV Podlažie 1. NP

Zač.užívania 2006

V [rok] 4

T [rok] 46

Z [rok] 50

O [%] 8,00

TS [%] 92,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA



strana:12

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Pôvodná stavba z roku 2006 Zastavaná plocha:

4,90*6,60 = 32,34 m


167,32 €/m2*32,34 m2*2,159*0,95 154,60 €/m2*32,34 m2*2,159*0,95 100 % - 8,00 % 92,00 % z 10 254,77 €

2

11 098,50 € 10 254,77 € 92,00 % 9 434,39 €

Dokončenosť stavby: (10 254,77€ / 11 098,50€) * 100 % = 92,40 %

2.3 PLOTY 2.3.1 Plot čelný priehľadný na p.č. 640 Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie:

1960 2010-1960 = 50 r. 55 r. 50 * 100 / 55 = 90,91 %

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

2,159 0,95

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne:

13.5 m 13.5*1.2 = 16,20 m2

Pol. č. Popis 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu: 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

Počet MJ Body / MJ

RU

13,50m

700

23,24 €/m

13,50m

926

30,74 €/m 53,98 €/m

16,20m2

435

14,44 €/m

1 ks

7505

249,12 €/ks

1 ks

3890

129,12 €/ks

(13,50m*53,98 €/m + 16,20m2*14,44 €/m2 + 1ks*249,12 €/ks + 1ks*129,12 €/ks)*2,159*0,95 100 % - 90,91 % 9,09 % z 2 750,25 €

2 750,25 € 9,09 % 250,00 €

2.3.2 Plot čelný plný na p.č. 640 Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie:

1960 2010-1960 = 50 r. 55 r. 50 * 100 / 55 = 90,91 %


2,159 0,95 Znalecký úkon číslo 117/2010


strana:13

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne:

7m 7*1.5 = 10,50 m2

Pol. č. Popis 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu: 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

2

Počet MJ Body / MJ

RU

7,00m

700

23,24 €/m

7,00m

926

30,74 €/m 53,98 €/m

10,50m2

435

14,44 €/m

2

(7,00m*53,98 €/m + 10,50m *14,44 €/m )*2,159*0,95 100 % - 90,91 % 9,09 % z 1 085,99 €

1 085,99 € 9,09 % 98,72 €

2.4 STUDNE 2.4.1 Studňa na p.č. 640 - Narážaná Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie studne:

1970 2010-1970 = 40 r. 50 r. 40 * 100 / 50 = 80 %

Hĺbka: Priemer:

5m 80 mm


2,159 0,95

Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

(59,58 €/m*5m)*2,159*0,95 100 % - 80,00 % 20,00 % z 611,01 €

611,01 € 20,00 % 122,20 €

2.5 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.5.1 Prípojka vody na p.č. 640 Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet merných jednotiek:

2008 2010 - 2008 = 2 r. 50 r. 2 * 100 / 50 = 4,00 % 2,159 0,95 10 bm

Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2212 Diaľkové rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 €/bm



strana:14

Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

10 bm*41,49 €/bm*2,159*0,95 100 % - 4,00 % 96,00 % z 850,98 €

850,98 € 96,00 % 816,94 €

2.5.2 Vodomerná šachta na p.č. 640 Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet merných jednotiek:

1960 2010 - 1960 = 50 r. 70 r. 50 * 100 / 70 = 71,43 % 2,159 0,95 3 1.4*1.4*1.7 = 3,33 m OP

Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2142 Tunely a podzemné dráhy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

3

3

3,33 m OP*254,27 €/m OP*2,159*0,95 100 % - 71,43 % 28,57 % z 1 736,66 €

1 736,66 € 28,57 % 496,16 €

2.5.3 Prípojka kanalizácie na p.č. 640 Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet merných jednotiek:

2008 2010 - 2008 = 2 r. 50 r. 2 * 100 / 50 = 4,00 % 2,159 0,95 6 bm

Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 €/bm Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

6 bm*28,38 €/bm*2,159*0,95 100 % - 4,00 % 96,00 % z 349,25 €

349,25 € 96,00 % 335,28 €

2.5.4 Prípojka NN na p.č. 640 Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet merných jednotiek: Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

2008 2010 - 2008 = 2 r. 50 r. 2 * 100 / 50 = 4,00 % 2,159 0,95 5 bm

7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.p) kábelová prípojka vzdušná Cu 4*10 mm*mm 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Znalecký úkon číslo 117/2010


strana:15

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 €/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 6,57 €/bm Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

5 bm*(10,95 €/bm+0*6,57 €/bm)*2,159*0,95 100 % - 4,00 % 96,00 % z 112,29 €

112,29 € 96,00 % 107,80 €

2.5.5 Spevnená plocha - betón na p.č. 640 Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet merných jednotiek:

2006 2010 - 2006 = 4 r. 30 r. 4 * 100 / 30 = 13,33 % 2,159 0,95 6.4*5.0+2.30*2.50 = 37,75 m2 ZP

Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 €/m2 ZP Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

37,75 m2 ZP*10,95 €/m2 ZP*2,159*0,95 100 % - 13,33 % 86,67 % z 847,83 €

847,83 € 86,67 % 734,81 €

2.5.6 Spevnená plocha - dlažba na p.č. 640 Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet merných jednotiek:

1960 2010 - 1960 = 50 r. 60 r. 50 * 100 / 60 = 83,33 % 2,159 0,95 2 2*0.5*10 = 10 m ZP

Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.5. Plochy s povrchom dláždeným - ostatné Položka: 8.5.a) Tehly kladené do piesku alebo do malty Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie 2 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 350/30,1260 = 11,62 €/m ZP Východisková hodnota: Technický stav: Technická hodnota:

10 m2 ZP*11,62 €/m2 ZP*2,159*0,95 100 % - 83,33 % 16,67 % z 238,33 €

238,33 € 16,67 % 39,73 €

2.6 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Rozostavaný rodinný dom s.č. 731 na p.č. 640 Sklad na p.č. 640

Východisková hodnota 19 516,85 € 10 254,77 €


Technická hodnota 11 269,94 € 9 434,39 €


strana:16

Ploty Plot čelný priehľadný na p.č. 640 Plot čelný plný na p.č. 640 Celkom Studňa na p.č. 640 Vonkajšie úpravy Prípojka vody na p.č. 640 Vodomerná šachta na p.č. 640 Prípojka kanalizácie na p.č. 640 Prípojka NN na p.č. 640 Spevnená plocha - betón na p.č. 640 Spevnená plocha - dlažba na p.č. 640 Celkom Celkom:

2 750,25 € 1 085,99 € 3 836,24 € 611,01 €

250,00 € 98,72 € 348,72 € 122,20 €

850,98 € 1 736,66 € 349,25 € 112,29 € 847,83 € 238,33 € 4 135,34 € 38 354,21 €

816,94 € 496,16 € 335,28 € 107,80 € 734,81 € 39,73 € 2 530,72 € 23 705,97 €

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) ANALÝZA POLOHY NEHNUTEĽNOSTI Predmetom ohodnotenia je rozostavaný rodinný dom s príslušenstvom na Trnavskej ulici v obci Bernolákovo. Nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území obce. Prístup na pozemok je po spevnenj komunikácii. Objekt je situovaný v lokalite bez poškodenia životného prostredia. Orientačná poloha obce a poloha nehnuteľnosti v obci:



strana:17

b) ANALÝZA VYUŽITIA NEHNUTEĽNOSTI Nehnuteľnosť je svojím umiestnením a súčasným technicko - konštrukčným prevedením určená pre využitie na bývanie. c) ANALÝZA PRÍPADNÝCH RIZÍK SPOJENÝCH S VYUŽÍVANÍM NEHNUTEĽNOSTI Riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti sú nasledovné: • Na nehnuteľnosti viazne ťarcha - záložné právo v prospech tuzemského peňažného ústavu. • Objekt je výrazne rozostavaný - pre plnohodnotné užívanie sú potrebné veľmi rozsiahle stavebné zásahy.

3.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1 STAVBY

Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN 80-7100-827-3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. Posudzovaná nehnuteľnosť sa nachádza v lokalite (Bernolákovo), kde v súčasnej dobe (celosvetovej finančnej krízy) je možné hovoriť o miernom previse ponuky nad dopytom. Nehnuteľnosť sa nachádza v zóne obce kde je dominantnou funkcia bývania. Pracovné možnosti obyvateľstva sú dobré - nezamestnanosť v obci je do 5 %. Orientácia stavby k svetovým stranám je vhodná. Súčasný technický stav hlavnej stavby je s ohľadom na rozostavanosť zlý - stavba vyžaduje rozsiahle stavebné zásahy. Terén v okolí nehnuteľností je svahovitý. V lokalite sú situované všetky podstatné inžinierske siete v dostatočných kapacitách pre posudzovanú nehnuteľnosť. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: II. trieda = 0,800 IV. trieda = 0,220 I. trieda = 1,200 Aritm. priemer III. trieda = 0,400 Aritm. priemer I. a III. triedy V. a III. triedy

V. trieda = 0,040

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: č.

Popis

1

Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk Súčasný technický stav nehnuteľností

2 3

V.

Váha Výsledok Vi Kpdi*Vi 0,040 13 0,5200

II.

0,800 30

24,0000

V.

0,040

0,3200

Trieda Kpdi



8

strana:18

4 5 6

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

nehnuteľnosť vyžaduje okamžitú rozsiahlu opravu, rekonštrukciu Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus a miestna doprava Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu Názor znalca problematická nehnuteľnosť

I.

1,200

7

8,4000

III.

0,400

6

2,4000

III.

0,400 10

4,0000

I.

1,200

9

10,8000

I.

1,200

6

7,2000

II.

0,800

5

4,0000

I.

1,200

6

7,2000

II.

0,800

7

5,6000

II.

0,800

7

5,6000

III.

0,400 10

4,0000

III.

0,400

8

3,2000

II.

0,800

9

7,2000

III.

0,400

8

3,2000

III.

0,400

7

2,8000

V.

0,040

4

0,1600

IV.

0,220 20

4,4000

180

105,00

Spolu Koeficient polohovej diferenciácie: 105/ 180 = 0,583 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: 23 705,97 € * 0,583 = 13 820,58 €

3.1.2 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.1.2.1 Pozemok, LV č. 3216

Podľa predloženého listu vlastníctva sa jedná o pozemky v zastavanom území obce. V posudzovanej lokalite je výrazne zvýšený záujem o kúpu pozemkov z blízkeho urbanistického centra Bratislavy.

Parcela 640 641 Spolu výmera

Druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie záhrada

Vzorec Spolu výmera Podiel 514 514,00 1/1 885 885,00 1/1


Výmera 2 514,00 m 2 885,00 m 1 399,00 m2


strana:19

Obec: Východisková hodnota: Označenie koeficientu

kS

kV

kD kP kI

kZ

Bernolákovo 70,00% z 66,39 € = 46,47 € Hodnota koeficientu

Názov a hodnotenie Koeficient všeobecnej situácie: 4. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov Koeficient intenzity využitia: 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením Koeficient dopravných vzťahov: 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: 2. obchodná poloha a byty Koeficient druhu pozemku: zastavaná plocha, nádvoria a záhrady pri stavbách d) veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v písmene c) Koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov: - pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote - oblasti s výrazným zvýhodnením daňových poplatkov - iné faktory

Koeficient polohovej diferenciácie: Jednotková hodnota pozemku: Všeobecná hodnota pozemku:

1,20

1,00

0,90 1,25 1,40

1,00

1,20*1,00*0,90*1,25*1,40*1,00=1,89 2 2 1,8900 * 46,47 €/m = 87,83 €/m 2 2 1 399,00 m *87,83 €/m = 122 874,17 €

VYHODNOTENIE Názov parc. č. 640 parc. č. 641 Spolu

VŠH [€] 45 144,62 77 729,55 122 874,17



strana:20

III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Nehnuteľnosť: Adresa: Vlastník: Užívateľ: Výpis z KN :

Rodinný dom s.č. 731 s príslušenstvom Trnavská ulica číslo orientačné 43, Bernolákovo Peter Gluvňa, Riazanská 48, Bratislava LV číslo 3216 - k.ú. Bernolákovo, obec Bernolákovo, okres Senec

Hlavné stavby: Názov Rozostavaný rodinný dom s.č. 731 na p.č. 640 Sklad na p.č. 640 Pozemky: Druh pozemku Pozemok, LV č. 3216 Pozemok, LV č. 3216

3

2

JKSO OP (m ) ZP (m ) Počet podlaží 0,00 159,21 3 0,00 32,34 1 Výmera (m2) 514,00 885,00

Číslo parcely 640 641

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Z dôvodu neexistencie relevantných a hodnoverných podkladov pre aplikáciu porovnávacej metódy stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, ako aj z dôvodu nevhodnosti použitia kombinovanej metódy stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, je ako jediná vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti použitá metóda polohovej diferenciácie.

Rekapitulácia :

Názov a) Vypočítaná polohovou diferenciáciou: Všeobecná hodnota stavieb: Všeobecná hodnota pozemkov:

Všeobecná hodnota 13 820,58 € 122 874,17 €

Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej difer.

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov STAVBY Rozostavaný rodinný dom s.č. 731 na p.č. 640 Sklad na p.č. 640 Ploty Plot čelný priehľadný na p.č. 640 Plot čelný plný na p.č. 640 Spolu Studňa na p.č. 640 Vonkajšie úpravy Prípojka vody na p.č. 640 Vodomerná šachta na p.č. 640 Prípojka kanalizácie na p.č. 640 Prípojka NN na p.č. 640 Spevnená plocha - betón na p.č. 640 Spevnená plocha - dlažba na p.č. 640 Spolu Znalecký úkon číslo 117/2010

Všeobecná hodnota [€] 6 570,37 5 500,25 145,75 57,55 203,30 71,24 476,28 289,26 195,47 62,85 428,39 23,16 1 475,41  Ing. Miloslav Ilavský, PhD.

strana:21

POZEMKY Pozemok, LV č. 3216 - parc. č. 640 Pozemok, LV č. 3216 - parc. č. 641 Spolu pozemky

45 144,62 77 729,55 122 874,17

Spolu VŠH Zaokrúhlene

136 694,75

137 000,00 Slovom: Jedenstotridsaťsedemtisíc Euro

4. MIMORIADNE RIZIKÁ Závady viaznuce na nehnuteľnosti Na základe miestneho šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na posudzovanej nehnuteľnosti neexistujú žiadne závady viaznuce na nehnuteľnosti (§ 12, ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách) ktoré dražbou nezanikajú. Práva spojené s nehnuteľnosťou Na základe šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na posudzovanej nehnuteľnosti neboli zistené žiadne práva spojené s nehnuteľnosťou, pričom je potrebné konštatovať, že ak by aj akékoľvek práva spojené s nehnuteľnosťou existovali, tek pre účely tohto zákona (o dobrovoľných dražbách) sa tieto práva samostatne neohodnocujú ! Predkupné právo Na základe miestneho šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne predkupné práva. Vecné bremená vzniknuté na základe osobitných predpisov Na základe šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na posudzovanej nehnuteľnosti neboli zistené žiadne ťarchy, ktoré by vznikli na základe osobitného právneho predpisu. Riziká spojené s nehnuteľnosťou sú nasledovné: • Na nehnuteľnosti viazne ťarcha - záložné právo v prospech tuzemského peňažného ústavu. • Objekt je výrazne rozostavaný - pre plnohodnotné užívanie sú potrebné veľmi rozsiahle stavebné zásahy.

Znalecký úkon (znalecký posudok) má 23 strán formátu A4, 7 strán formátu A4 zviazaných príloh a 9 strán formátu A3 zviazaných príloh. Bol vypracovaný v 5 exemplároch, z ktorých jeden ostáva v archíve znalca.

V Bratislave, dňa 18.06.2010.

__________________________________

Ing. Miloslav Ilavský, PhD. IV. PRÍLOHY • • • • •

Objednávka zadávateľa zo dňa 25.05.2010. 1A4 List vlastníctva číslo 3216, zo dňa 05.05.2010. 2A4 Kópia katastrálnej mapy, zák. č.. 4-1566/2010, zo dňa 05.05.2010. 1A4 Stavebné povolenie - č.j.: 1734-URSP/06-Kar., zo dňa: 16.10.2006 (právoplatnosť nadobudlo dňa 16.10.2006); vydal: Obec Bernolákovo - Obecný úrad, Hlavná 111, Bernolákovo. 3A4 Projektová dokumentácia na stavebné povolenie (vybrané časti): Prestavba rodinného domu, p.č. 640, 641, k.ú. Bernolákovo; vypracoval: Ing. P. Šoltés & kol.; dátum: 09/2006. 9A3



strana:22

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký úkon (znalecký posudok) som podal ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre základný odbor: odvetvia:

37 00 00

STAVEBNÍCTVO

37 01 00

Pozemné stavby

37 07 00

Statika stavieb

37 09 00

Odhad hodnoty nehnuteľností

37 13 00

Poruchy stavieb

Evidenčné číslo znalca: 911326

Znalecký úkon je zapísaný v znaleckom denníku číslo 17 pod poradovým číslom:

117/2010

Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu číslo: 210108

V Bratislave, dňa 18.06.2010.

_________________________________

Ing. Miloslav Ilavský, PhD.

ODHAD HODNOTY NEHNUTE

Recommend Documents