Odhad tržní hodnoty č. 567 - 035 - 2012 nemovitosti - rodinného domu č.p. 107 včetně pozemků a příslušenství v Nekmíři, okres Plzeň - sever (vlastnický podíl 1 / 8)
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5/sm 33901 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 212/012, ze dne: 30.4.2012
Účel posudku:
podklad pro dražbu
Podle stavu ke dni 17. 7. 2012 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec - TH REAL U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 10 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy, 23. 7. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu č.p. 107 včetně pozemků a příslušenství v Nekmíři, okres Plzeň - sever (vlastnický podíl p. Josefa Trylče ve výši 1 / 8).
2. Informace o nemovitosti Nemovitost je situována JV od středu obce Nekmíř, což je ves s cca. 430 obyvateli, na státní silnici č. 205 mezi Městem Touškov a Manětínem, na SZ od Plzně. Hlavními částmi nemovitosti jsou rodinný dům čp. 107 s pozemkem a objektem garáže a dílny. Jedná se o nemovitost užívanou k individuálnímu bydlení. Původně starší rodinný dům, na kterém byly provedeny významné úpravy přístavbou a nástavbou.
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 17. 7. 2012. Protože se vlastník nemovitosti ani jeho zástupce v určený termín nedostavil, byla prohlídka provedena pouze z veřejného prostranství, bez vstupu na pozemek nebo do interiéru domu.
4. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne 14.3.2012 Od znalce: - skutečnosti zjištěné na místě - skutečnosti zjištěné z veřejně přístupných zdrojů (zejména web obce Nekmíř) - fotodokumentace - snímek katastrální mapy - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce
5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána na LV č. 82, na kterém jsou evidovány: - budova č.p. 107, účel využití k bydlení, na st.p.č. 130 - st.parc. č. 130, zastavěná plocha a nádvoří, 366 m2 - parc. č. 543/23, zahrada, 169 m2 Jako vlastníci jsou vedeni:
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Dobrá Jana Štajerová Leona Trylč Josef Trylčová Drahomíra
podíl 1/8 podíl 1/8 podíl 1/8 podíl 5/8
(tento podíl se oceňuje)
Je zapsáno omezení vlastnického práva nařízením exekuce na spoluvlastníka Trylč Josef. Budova i pozemky jsou zakresleny v katastrální mapě.
6. Dokumentace a skutečnost Údaje o nemovitostech vedené v KN souhlasí se skutečností. Projektová dokumentace nebyla poskytnuta. Vzhledem k tomu, že nebyla možná prohlídka nemovitosti, provádí se ocenění na základě dostupných údajů.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situována JV od středu obce, v klidné ulici rodinných domků, která pokračuje až do lesa na okraji obce. Terén v místě je svažitý, se sklonem západním směrem. Jedná se o samostatně stojící starší dům, jehož současná podoba vznikla výraznou přístavbou a nástavbou domu původního. Na domě nejsou vidět vady nebo nedodělky, a v době ocenění je viditelně obydlen. Obytná část má půdorys obdélníka cca. 9,5 x 14 m, s podélnou osou ve směru sever - jih. Vstup do domu je na jeho severní straně, od místní komunikace. Dům má dvě nadzemní podlaží, z toho jedno bylo původně podkrovím, po úpravách se však charakter podkroví alespoň z vnějšího pohledu vytratil. Podle provedení, velikosti a uspořádání domu lze předpokládat, že jsou v něm umístěny dvě bytové jednotky o velikosti cca. 3 + 1 odpovídající současným požadavkům na bydlení. Na oploceném pozemku je okrasná a užitková zahrada, za domem je větší objekt garáže a dílny. Dům má přípojku plynu, veřejná kanalizace v obci není, voda je zřejmě ze studny. Fotografie nemovitosti je na titulní straně Posudku.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popis nemovitosti – rodinný dům č.p. 107 Nemovitost se nachází v klidném místě v obci, v lokalitě rodinných domů. Dům je situován na menším pozemku v zahradě, kromě vlastního domu je na pozemku ještě vedlejší stavba garáže a dílny na půdorysu cca. 5,3 * 12 m. Jedná se o samostatně stojící, poměrně větší dům o dvou nadzemních podlažích, zastřešený sedlovou střechou. Do sedlové střechy byla provedena vestavba a nástavba (prolomení sedlové střechy arkýři s plochou střechou – viz foto na titulní straně), takže původní vzhled domu byl zcela změněn. Je pravděpodobné že dům má částečné podsklepení, to však není zřejmé. Dům je osazen na kamenné podezdívce. Půdorysné rozměry domu lze odvodit z katastrální mapy, podle tohoto podkladu jsou cca. 9,5 * 14 m, zastavěná plocha je tedy cca. 133 m2. V 1. NP je v části půdorysu otevřená terasa před chodem, přístupná po vyrovnávacím schodišti. Ve 2. NP je nad touto terasou venkovní terasa / balkón. Půdorysné rozměry obou těchto teras jsou cca. 12 m2. Ve 2. NP je kromě terasy ještě jedna lodžie. Podle provedení, velikosti a uspořádání domu lze předpokládat, že v něm mohou být dvě bytové jednotky o velikosti cca. 3 + 1. Fasádní omítky jsou břizolitové, s atypickým kamenným obkladem kolem oken. Okna jsou plastová, tj. musela být poměrně nedávno vyměněna. Dešťové žlaby a svody jsou z pozinkového plechu. V oplocení je skříňka plynoměru, předpokládá se tedy přípojka plynu a plynové ústřední vytápění. Odkanalizování je zřejmě do septiku či jímky, zásobování vodou z vlastní studny. Dům i zahrada jsou udržované, na domě nejsou patrné žádné vady, nedodělky ani jiné nedostatky.
–5–
Ocenění a) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze nemovitosti z blízkého okolí. Popis oceňované nemovitosti je uveden výše v Posudku. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je podle zkušeností z praxe v naprosté většině vyšší než skutečná cena prodejní. Množství jednotek oceňované nemovitosti: Zastavěná plocha (dům) 133 m2 Zastavěná plocha (garáž, dílna) 64 m2 Pozemek celkem 535 m2 Podlahová (užitná) plocha pro porovnání: Výpočet je nutno provést na základě zastavěné plochy: zastavěná plocha pro 2 nadzemní podlaží ... 2 * 133 m2 = odpočet terasy ... 2 * 12 m2 = čistá zastavěná plocha obou podlaží procentuelní podíl podlahové plochy ... 65 % Podlahová plocha ... 242 * 0,65 =
266 m2 - 24 m2 242 m2 157 m2
Popis porovnávacích nemovitostí: 1) Rodinný dům v Trnové Situovaný v malé obci v blízkosti oceňované nemovitosti (cca. 5 km). Dům o stáří cca. 50 let, udržovaný. Stav základních stavebních konstrukcí je dobrý. Okna původní dřevěná. Obsahuje byty 2+1 a 3 + 1. Sedlová střecha, bez možnosti využití podkroví, částečné podsklepení. Topení ústřední plynové, kanalizace do veřejné sítě, vlastní studna + obecní vodovod. Dvě zděné garáže, v zahradě pergola s udírnou a skleník. Podlahová plocha 124 m2 Sklep: 40 m2 Pozemek 710 m2 Cena: 2.260.000,- Kč Pramen: server Sreality.cz, AVAREAL, datum aktualizace 11.7.2012 2) Rodinný dům v Horní Bělé Situovaný v malé obci v blízkosti oceňované nemovitosti (cca. 5 km). Dům původně z roku 1900, v posledních letech dílčí úpravy a rekonstrukce. Částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a nevyužitým podkrovím pod sedlovou střechou. Bytová jednotka 3 + 1, ve sklepě kotelna a dílna. Nová plastová okna, nová koupelna v roce 2007.
–6– Ústřední topení na TP, kanalizace do jímky na vyvážení, plynová přípojka. Podlahová plocha 74 m2 Pozemek 897 m2 Cena: 1.790.000,- Kč Pramen: server Sreality.cz, RK Pubec, aktualizace 20.6.2012 3) Rodinný dům v Dolní Bělé Situovaný v malé obci v blízkosti oceňované nemovitosti (cca. 5 km). Dům o stáří cca. 50 let, udržovaný. Stav základních stavebních konstrukcí je dobrý. Okna plastová s venkovními žaluziemi. Částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím pod sedlovou střechou, s bytovou jednotkou 3 + 1 v 1. NP a dalšími jednotku 3+1 ve 2. NP, v obývacím pokoji krb. Ústřední topení na TP. Kanalizace do veřejné sítě, voda ze studny, plyn a vodovod na hranici pozemku. Podlahová plocha 246 m2 (tato plocha je podle fotografií nereálná, zřejmě je do ní započten i objekt garáže a dílny) Podlahová plocha reálná 160 m2 Pozemek 732 m2 Cena: 2.100.000,- Kč Pramen: server Sreality.cz, RK M+M reality holding, aktualizace 21.7.2012
Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Kpozemek Kvzhled Jednotková cena (JC) 1) Trnová 2 147 000,– Kč 0,97 1,03 1,00 0,99 0,98 16 783,42 Kč 2) Horní Bělá 1 700 000,– Kč 1,01 0,80 1,02 0,98 0,97 17 998,10 Kč 3) Dolní Bělá 1 995 000,– Kč 1,01 1,02 1,00 1,00 0,98 12 588,40 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Kvzhled) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2:
V):
Množství (M) Váha (V) 124,00 m2 1,0 74,00 m2 0,6 160,00 m2 0,9
12 588,40 Kč 15 564,74 Kč 17 998,10 Kč
–7–
Stanovení porovnávací hodnoty: Průměrná jednotková cena porovnávaných objektů je 15.560,- Kč. Tato cena je zvyšována poměrně vysokou jednotkovou cenou nemovitosti č. 2, která je zřejmě v realitní inzerci nadhodnocena. Kromě toho nejsou dostatečně přesné údaje o oceňované nemovitosti (užitková plocha, stav a vybavení interiéru), protože nebyla umožněna její prohlídka. Nepřesnosti mohou být i v popisu porovnávacích nemovitostí. Proto se pro ocenění nepoužije průměrná jednotková cena porovnávacích nemovitostí, ale nižší jednotková cena 14.600,- Kč / m2 stanovená mírně pod průměrem cen nemovitostí č. 1 a 3. Tato jednotková cena podle odborného názoru znalce lépe odpovídá skutečnosti a je dostatečně konzervativní. Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
14 600,– Kč 157,00 m2 2 292 200,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/8 286 525,– Kč
Výsledná porovnávací hodnota:
286 525,– Kč
–8–
C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny (1 / 8 nemovitosti): Odhad obvyklé ceny nemovitosti se odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky podobné oceňované nemovitosti v nedalekém okolí, do cca. 5 km. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o standardní, spíše atraktivní nemovitost - dům je v dobrém stavu, udržovaný, na klidném místě v obci, v dobré dojížďkové vzdálenosti od Plzně. Cena zjištěná porovnávacím způsobem
286 500,– Kč
Tato cena odpovídá prosté 1 / 8 ceny celé nemovitosti. Je však zřejmé, že reálná kupní cena tohoto majetkového podílu bude menší, protože vlastnictví 1 / 8 je výrazně menšinové, což představuje výrazné omezení. Cena proto bude dále snížena o 25 %: 286 500 * 0,75 = 214 875,- Kč
Cena v místě a čase obvyklá se tedy stanovuje 25 % pod úrovní ceny zjištěné porovnávací metodou, a to ve výši:
215.000,- Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 215 000,– Kč Cena slovy: dvěstěpatnícttisíc Kč
Klatovy, 23.7. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy
–9–
D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 567-35-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.
Klatovy, 23.7. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy
– 10 –
E. Seznam příloh situace z katastrální mapy výpis z KN Porovnávací nemovitost 1 Porovnávací nemovitost 2 Porovnávací nemovitost 3
