Odhad tržní hodnoty č. 2780-19-16 nebytové jednotky č. 2234/2 v obytném domě čp. 2234 v katastrálním území Vinohrady,městská část Praha 2
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové nám. 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel posudku:
Dobrovolná dražba
Podle stavu ke dni 18. 4. 2016 posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova 20 130 00 Praha 3 602343812 Posudek obsahuje 7 stran textu a jedna strana příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 20. 4. 2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nebytové jednotky č. 2234/2 v obytném domě čp. 2234 v katastrálním území Vinohrady,městská část Praha 2 z důvodu dobrovolné dražby
2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o nebytový prostor-obchod,v přízemí řadového obytného domu v Praze 2.nám. Jiřího z Lobkovic se vstupem z ulice.
3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 18. 4. 2016 za přítomnosti zástupce zadavatele
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Praha-město LV č. 7171 - objednávka znaleckého posudku - údaje,sdělené zástupcem zadavatele - zjištění na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Bytové družstvo Královské Vinohrady Družstvo v Likvidaci nám. Jiřího z Lobkovic 2235/4 Praha 2
6. Dokumentace a skutečnost Zjištěné podklady odpovídají skutečnosti
7. Obsah posudku II. Nebytový prostor 1) Jednotka 2234/2 b) Ocenění porovnávací metodou
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00
0,02
–4– Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 8
0,04 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,120 i=2
Popisy objektů 1) Jednotka 2234/2
Jedná se o nebytový prostor,prodejnu,v přízemí domu,se vstupem z ulice. Jednotka obsahuje jednu místnost,zadní chodbu se vstupem na WC. Podlahy jsou z lepených podlahových krytin,výkladce a vstupní dveře jednostranně zasklené,elinstalace světelná,rozvod pouze studené vody. Původně byla jednotka vytápěna radiátorem etážového topení z vedlejší nebytové jednotky,v současné době je však rozvod tepla přerušen a vytápění není. Rovněž není teplá voda. Technický stav objektu odpovídá stáří údržba částečně zanedbaná.
Ocenění a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Jednotka 2234/2 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): jednotka 2234/2
21,40 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 259 079 Základní cena (ZC): 58 271,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 –0,10 –0,03 –0,02
–5– 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1925 91 0,600
0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,479
i=1
27 911,81 Kč/m2 Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,120 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 21,40 × 27 911,81 × 1,000 × 1,120 =
668 990,26 Kč
Jednotka 2234/2 – zjištěná cena:
668 990,26 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou
Pro zjištění porovnávací hodnoty je použito nabídkových cen obdobných nemovitostí v okolí. Jelikož se jedná o dosud nerealizované převody,je jejich nabídková cena snížena o 25%. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Sarajevská 2 200 000,– Kč 1,00 0,80 0,95 41 800,– Kč Varšavská 2 190 000,– Kč 1,00 0,80 0,95 55 480,– Kč Rybalkova 3 200 000,– Kč 1,00 0,80 0,95 54 044,44 Kč Štítného 2 000 000,– Kč 1,00 0,80 0,95 50 666,67 Kč Táboritská 3 200 000,– Kč 1,00 0,80 0,95 46 769,23 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.)
Množství (M) Váha (V) 40,00 m2 1,0 30,00 m2 1,0 45,00 m2 1,0 30,00 m2 1,0 52,00 m2 1,0 41 800,– Kč
–6– Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
49 752,07 Kč 55 480,– Kč
× =
49 752,07 Kč 21,40 m2 1 064 694,30 Kč 1 064 690,– Kč
–7–
C. Rekapitulace Cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
668 990,– Kč 1 064 690,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
1 000 000,– Kč
Cena slovy: jedenmilion Kč
