1
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3050/62/2013 Odhad tržní hodnoty nemovitostí - rozestavěný rodinný dům bz čp. postavený na pozemku st. 905 zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemky č. 183/12 a 183/32 v katastru nemovitostí evidovány jako orné půdy, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno.
Objednatel posudku:
REXIM REALITY s.r.o., Murmanská 1475/4 100 00 Praha 10
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny dle zákona č.151/1997 Sb., podle stavu ke dni 20.10.2013 posudek vypracoval: Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a 155 00 Praha 5
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 3.11.2013
2
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu bez čp. včetně příslušenství katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitosti katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno je obvyklá cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění skutečné technické hodnoty staveb je v tomto případě použita metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení k věku a intenzitě užívání. Základem hodnoty bude výpočet obestavěného prostoru. Pro výpočet je použito podkladů URS Praha vč. seznamu směrných orientačních sazeb ke sborníku S-850 a sazebníku orientačních sazeb přímých nákladů a zahraniční metodika publikovaná Conzultinvestem Praha. Pro zjištění Administrativní ceny pak použita vyhláška Ministerstva financí č. 450//2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečňovaných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.,), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.
3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům bez čp. - rozestavěný na st. 905 včetně příslušenství Lány 270 61 Lány Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Lány 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.7.2013 a 20.10.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 813 Katastrálního úřadu Kladno Spisová dokumentace Znalecký posudek č. 1386-26/13 Ing. Miloslava Jeřábka ze dne 27.5.2013 Snímek katastrální mapy Informace poskytnuté při fyzické prohlídce. Prohlídka a zaměření nemovitostí
5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č. 813 ze dne 29.8.2013 U Lánské obory s.r.o., Křivoklátská 968, 271 01 Nové Strašecí
27562689
6. Celkový popis nemovitosti: Nález Technický popis oceňovaných nemovitostí Jedná se o dům obytný, který bude splňovat podmínku § 3 odst. c, vyhl. Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu a je charakterizován jako dům rodinný v řadové zástavbě situovaný jako vnitřní. Rodinný dům ke dni ocenění je ve stavu rozestavěnosti tzv. „hrubé stavby”. Rozestavěnost je patrná z dále uvedeného výpočtu procenta rozestavěnosti přímo v ocenění. Předmětem ocenění jsou dále pozemky v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha a orné půdy, které tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno.
4 Rodinný dům bez čp. rozestavěný na st. 905 Patrový, nepodsklepený se střechou částečně pultovou a plochou bez využitého prostoru v podkroví k účelovému využití. Obvodové konstrukce jsou zděné z POROTHERM bloků s dostatečnou tepelnou izolací, izolace proti zemní vlhkosti jsou funkční, střešní krytina jen lepenka, rozvod studené i teplé vody, osazena dvě okna do otvorů, částečné rozvody odpadů atd. Objekt po dokončení lze celkově hodnotit s prvky standardního vybavení s tím, že chybějící konstrukce jsou uvedeny přímo v ocenění. Kvalita a vybavení je zřejmá z dále uvedené tabulky v souladu s příl. č. 6 k vyhl. Technická předpokládaná životnost a výpočet procenta opotřebení analytickou metodou je proveden přímo v ocenění. Venkovní úpravy Ve smyslu vyhlášky jsou předmětem ocenění jen položky č. 2.5, 2.7, 15,19, 21 a 23 uvedené v příloze č. 11, přičemž se tyto na pozemku nevyskytují. Pozemky Jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a dále orné půdy, které spolu tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda
st. 905 č. 183/12 č. 183/32
101 m2 130 m2 78 m2
Ostatní pozemky evidované na LV č. 813 jako orné půdy č. 184/1, 184/18 a 184/24, nejsou předmětem ocenění v tomto posudku.
7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný b) Ocenění pozemků b1) Pozemky
5
B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a.11) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: rozestavěná stavba, exekuce Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,9270 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,7343 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha INP 8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55 IINP 8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55
= =
[m2] 100,89 100,89
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název INP IINP
Zastavěná. Konstr. výška plocha 100,89 m2 3,00 m 100,89 m2 3,10 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor INP (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,0+0,1) IINP vč. zastřešení (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,10)+(6,7*8,9+ 3,0*3,55+3,55*0,6)*1,7/2
= =
[m3] 312,76 m3 374,31 m3
6 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
INP IINP vč. Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP
Obestavěný prostor 312,76 m3 374,31 m3 687,07 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] S 7,10 100 1,00 7,10 7,10 100,00 1. Základy: S 22,30 100 1,00 22,30 22,30 70,00 2. Zdivo: S 8,40 100 1,00 8,40 8,40 100,00 3. Stropy: S 5,20 100 1,00 5,20 5,20 100,00 4. Střecha: S 3,20 100 1,00 3,20 3,20 30,00 5. Krytina: S 0,80 100 1,00 0,80 0,80 0,00 6. Klempířské konstrukce: S 6,20 100 1,00 6,20 6,20 0,00 7. Vnitřní omítky: S 3,10 100 1,00 3,10 3,10 0,00 8. Fasádní omítky: S 0,40 100 1,00 0,40 0,40 0,00 9. Vnější obklady: S 2,30 100 1,00 2,30 2,30 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,40 100 1,00 2,40 2,40 10,00 11. Schody: S 3,30 100 1,00 3,30 3,30 0,00 12. Dveře: S 5,20 100 1,00 5,20 5,20 8,00 13. Okna: S 2,20 100 1,00 2,20 2,20 0,00 14. Podlahy obytných místností: S 1,10 100 1,00 1,10 1,10 0,00 15. Podlahy ostatních místností: S 4,40 100 1,00 4,40 4,40 0,00 16. Vytápění: S 4,10 100 1,00 4,10 4,10 0,00 17. Elektroinstalace: S 0,60 100 1,00 0,60 0,60 0,00 18. Bleskosvod: S 3,00 100 1,00 3,00 3,00 50,00 19. Rozvod vody: S 1,80 100 1,00 1,80 1,80 0,00 20. Zdroj teplé vody: S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 21. Instalace plynu: S 2,80 100 1,00 2,80 2,80 0,00 22. Kanalizace: S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 23. Vybavení kuchyně: S 5,10 100 1,00 5,10 5,10 0,00 24. Vnitřní vybavení: S 0,40 100 1,00 0,40 0,40 0,00 25. Záchod: S 3,60 100 1,00 3,60 3,60 0,00 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů: 100,00 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 1,0000
Dok [%] 7,10 15,61 8,40 5,20 0,96 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,24 0,00 0,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
39,43
7 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 7,10 100,00 7,10 18,01 4 150 2,67 0,4809 1. Základy: S 15,61 100,00 15,61 39,59 4 90 4,44 1,7578 2. Zdivo: S 8,40 100,00 8,40 21,30 4 80 5,00 1,0650 3. Stropy: S 5,20 100,00 5,20 13,19 4 70 5,71 0,7531 4. Střecha: S 0,96 100,00 0,96 2,43 4 40 10,00 0,2430 5. Krytina: S 0,24 100,00 0,24 0,61 4 80 5,00 0,0305 11. Schody: S 0,42 100,00 0,42 1,07 4 50 8,00 0,0856 13. Okna: S 1,50 100,00 1,50 3,80 4 20 20,00 0,7600 19. Rozvod vody: Opotřebení: 5,1759 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * =
687,07 m3 * 6 247,98 Kč/m3
=
4 292 799,62 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Opotřebení analytickou metodou: 5,1759 %
* = -
0,3943 1 692 479,18 Kč 87 601,03 Kč
Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - zjištěná cena
=
1 604 878,15 Kč
Plná cena:
1 975,1,0000 0,8500 2,1460 1,7343 6 247,98
b) Ocenění pozemků Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.2. polohy v obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen + 200 % stavebních pozemků Úprava cen: + 200 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 200% + 10% * (100 % + 200%) + 230,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku zjištěná dle cenového předpisu neodpovídá sjednávaným cenám srovnatelných pozemků, proto byla použita přirážka dle tabulky č. 1. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,7343 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460
8
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 42,04 1,00 2,1460 1,7343 230,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 42,04 0,40 2,1460 1,7343 230,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha § 28 odstavec 5 orná půda § 28 odstavec 5 orná půda Stavební pozemky – celkem
Parcelní číslo st. 905 183/12 183/32
Výměra [m2] 101,00 130,00 78,00
Upr. cena [Kč/m2] 516,33 206,53
Jedn. cena [Kč/m2] 516,33 206,53 206,53
Cena [Kč] 52 149,33 26 848,90 16 109,34 95 107,57
=
95 107,57 Kč
Pozemky - zjištěná cena
REKAPITULACE a.11) Rodinný dům bez čp. – rozestavěný b1) Pozemky
1 604 878,20 Kč 95 107,60 Kč 1 699 985,80 Kč
Celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 699 990,- Kč
Věcná hodnota dle THU a1) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný Zastavěné plochy a výšky podlaží: INP: IINP:
8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55 8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55
Název podlaží INP: IINP:
= =
Zastavěná plocha 100,89 m2 100,89 m2
Konstrukční výška 3,00 m 3,10 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 INP: (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,0+0,1) = IINP vč. zastřešení: (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,10)+(6,7*8,9+ = 3,0*3,55+3,55*0,6)*1,7/2 Jednotkové množství – celkem:
100,89 m2 100,89 m2
=
312,76 m3 374,31 m3 687,07 m3
9 Ocenění: Základní cena: 2 250,- Kč/m3 687,07 m3 * 2 250,- Kč/m3
=
1 545 907,50 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 5,176 %
-
80 014,63 Kč
Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena
=
1 465 892,87 Kč
Cena objektů činí celkem
1 465 890,- Kč
Porovnávací metoda a1) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 1)Prodej, dům rodinný, 188 m2Celková cena: 3 990 000 Kč Adresa: Lány Nabízíme k prodeji RD - novostavba v obci Lány. Dům má 2 podlaží, garáž, oplocenou zahradu. V přízemí (106.63) koupelna s WC, kuchyňský a jídelní kout, obývací pokoj - vstup na zahradu a komora. V patře (81.72), 2 dětské pokoje, koupelna, WC. Ložnice s šatnou a vlastním sociálním zařízením, vstupem na terasu s krásným výhledem. Nízké provozní náklady. Klidná a dostupná lokalita. Doporučujeme. 2)Prodej, dům rodinný, 149 m2Celková cena: 3 990 000 KčAdresa: Pod hřištěm, Lány Nabízíme k prodeji novostavbu řadového rodinného nadstandardního domu 4+kk v Lánech, okres Kladno. V přízemí se nachází garáž, technická místnost, obývací pokoj s krbem, kuchyň s jídelnou se vstupen na terasu a zahradu, koupelna s WC, šatna. V patře se nachází 2 pokoje, koupelna, WC, ložnice s vlastní šatnou, koupelnou, WC a terasou. Užitná plocha 189 m2, celkem pozemek 267 m2. Atraktivní lokalita s těsnou blízkostí lesa (CHKO Křivoklátsko), tenisových kurtů, sauny, cyklostezky. V obci veškerá občanská vybavenost, výborné sportovní vyžití (sportovní areál, sokolovna,tenis, fotbalové hřiště), školka, škola, zdrav. středisko, 15 km golfový areál. Dobrá dopravní dostupnost,nájezd na dálnici na Prahu 3 km, do Prahy 15 min., Kladno 13 km. Dům na obrázcích již není volný, je pouze ukázkový. 3)Prodej, dům rodinný, 90 m2Zlevněno: 1 600 000 KčAdresa: Karlovarská, Tuchlovice Nabízíme k prodeji velmi pěkný rodinný dům v Tuchlovicích na pozemku o celkové výměře 624 m2. V 1.NP domu nalezneme prostornou vstupní halu, dva pokoje, kuchyň, koupelnu, WC, vstup do menšího sklípku (4 m2)a komoru. Jsou zde nové rozvody topení v mědi, nová topná tělesa, plynový kotel na ohřev vody a vytápění, odpady a voda v plastu. 2.NP je přestavěno - probíhá přístavba podkroví, jedná se o dva pokoje (jeden hotov), kuchyň a koupelnu s WC, prodává se ve stavu dle foto - jsou zde rozvody vody v plastu, odpady, rozvody elektřiny a topení v mědi. V celém domě plastová okna, nová střešní krytina, odpady svedeny do kanalizace. Na pozemku je dále garáž a dílna. Financování možné hypotékou. Rádi vyřídíme.
10 Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3 Součet:
Realizovaná cena 3 990 000,- Kč 3 990 000,- Kč 1 600 000,- Kč
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 1 509 500,- Kč 1,00 á 1 509 500,- Kč/
Km Kc
Kv K1
K2
K3
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
1,00 1,00 0,65 0,60 1,00 1,00 1,05 1 482 000,00 1,00 1,00 0,65 0,60 1,00 1,00 1,00 1 556 100,00 1,15 1,50 0,90 0,60 1,00 1,00 1,00 1 490 400,00 4 528 500,- Kč/jedn. /3 1 509 500,- Kč/jedn. 1 482 000,- Kč/jedn. 1 556 100,- Kč/jedn.
Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena
=
1 509 500,- Kč
=
1 509 500,- Kč
Cena objektů činí celkem
1 509 500,- Kč
Srovnávací hodnota a1) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný Popis oceňované stavby: Jednotka: m3 Jednotkové množství: INP: (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,0+0,1) IINP vč. zastřešení:(8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,10)+ (6,7*8,9+3,0*3,55+3,55*0,6)*1,7/2
=
312,76 jedn.
=
374,31 jedn.
Jednotkové množství - celkem:
=
687,07 jedn.
Podlaží: INP IINP
zp = zp =
100,89 m2 100,89 m2
výška výška
= =
3,00 m 3,10 m
Ocenění: Základní cena: 2 250,- Kč/jedn. 687,07 m3 á 2 250,- Kč/m3
=
1 545 907,50 Kč
Věcná hodnota nemovitosti:
=
1 545 907,50 Kč
11 Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 400 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 650 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,906 CB = 0,946 CC = 0,986 CD = 1,027 CE = 1,067 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:
znak A C E C C C C C C B C C C D C C C C A D B
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5
ci * vk 4,530 4,930 3,201 4,930 4,930 4,930 4,930 4,930 4,930 4,730 4,930 1,972 4,930 5,135 4,930 4,930 0,986 4,930 0,906 5,135 4,730
92
90,485
Koeficient k = 90,485 / 92 = 0,9835 Korekce ceny
*
Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena
=
Cena objektů činí celkem
0,9835 1 520 400,03 Kč 1 520 400,- Kč
12
Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Ocenění pozemků Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.2. polohy v obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen + 200 % stavebních pozemků Úprava cen: + 200 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 200% + 10% * (100 % + 200%) + 230,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku zjištěná dle cenového předpisu neodpovídá sjednávaným cenám srovnatelných pozemků, proto byla použita přirážka dle tabulky č. 1. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,7343 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 42,04 1,00 2,1460 1,7343 230,00 516,33 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 42,04 0,40 2,1460 1,7343 230,00 206,53 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha § 28 odstavec 5 orná půda § 28 odstavec 5 orná půda Stavební pozemky – celkem
Parcelní číslo st. 905 183/12 183/32
Výměra [m2] 101,00 130,00 78,00
Pozemky - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 516,33 206,53 206,53
Cena [Kč] 52 149,33 26 848,90 16 109,34 95 107,57
=
95 107,57 Kč
Cena pozemků činí celkem
95 110,- Kč
Metoda tříd polohy Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 905 Název: orná půda parcelní číslo: 183/12 Název: orná půda parcelní číslo: 183/32 Výměra pozemků celkem
101 m2 130 m2 78 m2
výměra: výměra: výměra: =
309 m2
13 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 1 717 675,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 100 m2 Pozemek pro stavbu provozní ve městech nad 100 000 obyvatel Podíl provozní části stavby: 30,00 % Tabulka tříd polohy: Název znaku Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:
Třída polohy Třída 3 Třída 4 Třída 3 Třída 3 Třída 3
Průměrná třída polohy: 3,20 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 3,20 Podíl ceny stavebního pozemku: 4,31 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 717 675,- Kč * 4,31 %) / (100,0 - 4,31 %) = 77 403,80 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 77 403,80 Kč / (3 * 100 m2) = 258,01 Kč/m2 Cena stavební části pozemku: 258,01 Kč/m2 * 300 m2 = 77 403,80 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 258,01 Kč/m2 * 0,25 = 64,50 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 64,50 Kč/m2 * 9,00 m2 = 580,50 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 252,38 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 77 984,30 Kč Pozemky - výsledná cena
77 984,30 Kč
=
Cena pozemků činí celkem
77 980,- Kč
Indexová metoda Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:
=
Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 295,66 Kč/m2
=
* * * * * *
500,- Kč/m2 0,90 1,40 0,40 1,30 0,95 0,95 295,66 Kč/m2
14 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 905 orná půda p.č. 183/12 orná půda p.č. 183/32
101 m2 130 m2 78 m2
Výměra stavebních pozemků: 309 m2 309,00 m2 á 295,66 Kč/m2 = 91 358,94 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem
=
Cena pozemků činí celkem
91 358,94 Kč 91 360,- Kč
Porovnávací hodnota Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] reálná hodnota již 400,1 400,00 zastavěného pozemku
Kp
Váha
0,80
1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 320,00 320,- / 1,000
Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. 905 orná půda p.č. 183/12 orná půda p.č. 183/32
101 m2 130 m2 78 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 309 m2 2 2 309,00 m á 320,- Kč/m = 98 880,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
= =
98 880,- Kč 98 880,- Kč
15
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
1 604 880,- Kč 95 110,- Kč 1 699 990,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků:
1 604 880,- Kč 1 465 890,- Kč 1 509 500,- Kč 1 520 400,- Kč 1 500 000,- Kč
77 980,- Kč 95 110,- Kč 91 360,- Kč 85 000,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
1 585 000,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
1 509 500,- Kč 98 880,- Kč 1 608 380,- Kč
Obvyklá cena: 1 600 000,- Kč
slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč
16
Posudek vypracován dne 3.11.2013
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze dne 22.2.1983 pod Čj. SPR 1846/82 pro základní obor EKONOMIKA pro ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř č. 3050/62/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.
Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a 155 00 P r a h a 5 tel/fax 2516 20 518 nebo 602 35 21 86
