Odhad hodnoty pozemku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Odhad hodnoty pozemku Diplomová práce

Autor:

Bc. Martina Dušátková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben 2011

1

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Bc. Martina Dušátková

V Praze, dne 4. dubna 2011

2

Poděkování: „Tímto bych chtěla poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, vedoucímu mé diplomové práce, za cenné rady, odborné informace, věcné připomínky a dohled nad mou prací.“

Bc. Martina Dušátková

3

Anotace

Obsahem mé práce je podat co nejkomplexnější informace a přehled o metodách a cestách, pomocí kterých je možno v dnešní době odhad hodnoty pozemku provést. V úvodu práce seznamuji čtenáře se základními informacemi a pojmy, které jsou nezbytné pro pochopení probírané problematiky. V následujících kapitolách zmiňuji katastr nemovitostí, jakožto základní operát evidující nemovitosti na území České republiky a práva k nim náležící. Považuji jej, jako důležitý vzhledem k tomu, že jde o subjekt, bez kterého by oceňování prakticky nemohlo existovat, a spolu s tím i spojená vlastnická práva. Vývojem vlastnických práv u pozemků se zaobírám v kapitole třetí, Pozemkové vlastnictví, kde podstatnou část tvoří právě vývoj vlastnictví na území našeho státu. Čtvrtá kapitola je věnována pouze jednotlivým metodám a přístupům k oceňování pozemků a to jak z hlediska oceňování na tržních principech, tak i z hlediska oceňování pozemků administrativním způsobem. Pátou a poslední kapitolu jsem celou věnovala porovnávací metodě pozemků, jedná se totiž o metodu, která v tržní ekonomice nejvíce reflektuje trh a proto indikace tržní ceny pomocí její metodiky je nejen nejpřesnější, ale lze ji označit mezi odhadci jako oblíbenou a nejvíce používanou. Závěrem mé práce je vypracován posudek, kde na přímém příkladu oceňuji pozemek jak z pohledu tržního, tak z pohledu administrativního. Poslední co bych chtěla zmínit je, že tato práce mi umožnila hlouběji proniknout do problematiky oceňování pozemků a myslím, že pro mne byla velkým přínosem.

Annotation The content of my work is to offer the most comprehensive information and an overview of methods and ways by which it is possible today to estimate the value of the land. The introduction acquaints understanding

the issues

readers with discussed. In

basic information and concepts the following chapters mention

necessary for cadastre as a

basic property registers operate of the Czech Republic and the rights belonging to them, I take it as important as it is a body, without which the valuation could not practically exist, along with the closely related property law. The development of property rights in land to treat the third chapter, land ownership, where a substantial part of which is currently developing property in the territory of our country. The 4

fourth chapter is devoted solely to both in

individual methods and approaches to

terms of market valuation principles, as

well

land

as

valuation,

for valuing land

administrative manner. The fifth and last chapter was devoted to a comparative method of land, because it is a method that many in the market economy and thus reflects the market price

of

can be marked as a

the display market with its methodology is not favorite among

the assessors and the

only most

accurate, but widely

used. Finally, my work is drawn opinion, where the direct example, compare the site both in terms of market and from an administrative point of view. The last thing I wanted to mention is that this work has allowed me to penetrate deeper into the issue of valuation of land and I think for me it was very beneficial.

5

Osnova ÚVOD

8

1. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ

9

1.1 Definice pojmu pozemek

9

1.2 Obecně o oceňování pozemků

11

1.3 Cena a hodnota

12

1.4 Důvody stanovení hodnoty pozemku

15

1.5 Podklady pro ocenění pozemků, význam evidence nemovitostí

17

1.6 Nejdůležitějšími podklady k ocenění pozemků

17

2. KATASTR NEMOVITOSTÍ

18

2.1 Funkce katastru nemovitostí

20

2.2 Předmět katastru nemovitostí

21

2.3 Obsah katastru nemovitostí

22

2.4 Zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do KN

23

2.5 Hlavní zásady zápisu vlastnických a jiných práv k nemovitostem

23

2.6 Katastrální správa

24

2.6.1 Vklad, (výmaz vkladu)

25

2.6.2 Záznam

25

2.6.3 Poznámka

26

2.7 Vstupy a výstupy z katastru nemovitostí

26

3. POZEMKOVÉ VLASTNICTVÍ

27

3.1 Zvláštnosti půdy a s tím spojených pozemkových vztahů

28

3.2 Účelové rozdělení půdy

30

3.3 O pozemkovém vlastnictví obecně

30

3.3.1

Vývoj a současný stav pozemkového vlastnictví ČR

32

3.3.2

Vznik, zánik a omezení vlastnického práva k pozemkům

38

4. ODHAD HODNOTY POZEMKU

39

4.1 Administrativní oceňování pozemků dle cenového předpisu

40

6

4.1.1

Oceňování stavebních pozemků

40

4.1.2

Oceňování zemědělských pozemků

41

4.1.3

Oceňování lesních pozemků

42

4.1.4

Oceňování pozemků vodní plochy

43

4.1.5

Oceňování jiných pozemků

44

4.2 Tržní oceňování pozemků 4.2.1

44

Porovnávací přístupy

45

4.2.1.1 Přímé porovnání

47

4.2.1.2 Nepřímé porovnání

47

4.2.1.3 Cenové mapy pozemků

48

4.2.1.4 Indexové metody

49

4.2.2

Výnosové přístupy

49

4.2.2.1 Kapitalizován a diskontování pozemkové renty

50

4.2.2.2 Výnosová reziduální hodnot

51

Nákladová reziduální metoda

52

4.2.3

4.2.3.1 Alokace a extrakce

54

4.2.3.2 Nägeliho metoda

55

4.2.3.3 Sametova metoda

60

4.2.3.4 Subvision development

61

5. POROVNÁVACÍ HODNOTA

62

5.1 Získávání dat

66

5.2 Způsoby porovnání

67

5.3 Analýzy nezbytné pro porovnání

69

5.3.1 Kvantitativní analýza

69

5.3.2 Kvalitativní analýza

73

5.3.3 Závěrečná analýza

74

ZÁVĚR

75

POUŢITÁ LITERATURA

77

PŘÍLOHY

79

7

ÚVOD Oceňování, o této činnosti můžeme říci, že s její pomocí lze určit hodnotu věcí, v našem případě nemovitostí. Sama hodnota je pak důležitou ekonomickou kategorií, bez jejíž výše by prakticky nemohla vzniknout ekonomika, protože právě hodnota je jejím hlavním stavebním kamenem. Co se týče trhu s nemovitostmi, ten se v České republice začal více rozvíjet teprve až po roce 1989. Kdy bylo doposud popírané vlastnické právo znovu obnoveno a spolu s ním se i rozrostly možné přístupy k oceňování nemovitostí. V této práci bych ráda komplexně zobrazila průřez samotnou problematikou a metodikou odhadu hodnoty pozemků, která ve své podstatě, hlavně z důvodu nevšedních vlastností samotných pozemků nabízí široké množství možností. Na tuto problematiku pohlížím především z tržního pohledu, protože jeho ekonomický význam je zcela klíčový protože indikuje tržní hodnotu, což je hodnota skutečně odrážející stav ekonomiky a jejích subjektů, čili střetu zájmů nabídky a poptávky. Samozřejmě je v práci zmíněno také ocenění administrativním způsobem, které vychází ze zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, které je ovšem taxativní a zcela nereflektující trh, nýbrž je stále používáno v mnoha případech stanovení hodnoty nemovitostí a proto zde nemohlo být opomenuto. Dalším cílem mé práce bylo poukázat na rozdíly mezi tržním oceněním a oceněním dle cenového předpisu. Tyto rozdíly jsem vyobrazila na provedeném odhadu, který je přílohou této práce. V tomto odhadu je za prvé, oceněn soubor pozemků porovnávací metodou, čili dle tržního pohledu, čímž současně poskytuji praktickou ukázku tohoto způsobu ocenění v kontextu s kapitolou Porovnávací metoda, jež je součástí této práce. Za druhé, tentýž soubor pozemků oceňuji pomocí cenového předpisu, dle již výše zmíněného zákona o oceňování majetku. Na výsledky těchto dvou odhadů, a především na jejich rozdíly je poukázáno v závěru. Ráda bych podotkla, že v práci vycházím ze znalostí, které jsem získala během studia na této škole, avšak nezbytným podkladem pro její vypracování, pro mne byla především literatura od Ing. Zbyňka Zazvonila, vzhledem k tomu, že jako jeden z mála se samotnou problematikou odhadu hodnoty pozemků z tržního pohledu zabývá a přisuzuje jí jistou důležitost, která bývá často opomíjena. Dalším nezbytným podkladem pro mne byla kniha od Ing. Alberta Bradáče, Teorie oceňování nemovitostí, kterou bych označila jako „bibli“ pro odhadce a znalce v oboru oceňování nemovitostí. 8

1. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ Úvodem bych ráda uvedla pár nezbytných pojmů pro lepší uvedení do tématiky této práce.

1.1 Definice pojmu pozemek Jak se můžete dočíst na dalších stránkách v České republice je několik právních předpisů, z nichž každý pro své účely definuje pojem pozemek odlišně. Nás samozřejmě v souvislosti s odhadem hodnoty pozemku nejvíce zajímá definice dle zákona o oceňování majetku. Pro informaci zde, ale uvádím i jiné definice, které jsou pro nás taktéž neopomenutelné. a) Definice dle zákona o oceňování majetku Pro nás klíčová definice pojmu pozemek je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších vyhlášek, která nejen, že definuje pozemky jako takové, ale také je rozděluje pro účely oceňování na kategorie dle § 9. a) stavební pozemky, kterými jsou:1 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, 1

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku.

9

d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.2 Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu3. b) Definice dle Občanského zákoníku Uvádí, že pozemek je část zemského povrchu, která je od ostatních částí povrchu oddělena hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem využití. Pokud se nad touto definicí zamyslíme hlouběji, vypozorujeme, že se spíše podobá definici parcely, která je definovaná velice podobně a to s tím rozdílem, že u definice parcely je ještě nutno podotknout, že musí být uvedena v katastrální mapě a označena parcelním číslem. c) Definice dle Katastrálního zákona V §27 katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, můžeme najít definici pozemku jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Parcelou je zde míněno v ustanovení §27 písmena b) katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

2 3

§ 9, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku § 9, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

10

d) Definice dle stavebního zákona Ve stavebním zákoně č. 183/2006 Sb. najdeme dle §2 b) informace, že je za stavební pozemek považován pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, dle písmena c) je zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.

1.2 Obecně o oceňování pozemků Pozemky lze považovat za zcela specifické zboží, které se od ostatních zcela liší a to z důvodu, že jsou: -

základním výrobním faktorem,

-

nelze je opotřebit,

-

jsou nereprodukovatelné,

-

jsou nepřemístitelné,

-

mají nekonečnou hodnotu,

-

a jejich nabídka je konečná.

Z těchto výše uvedených faktů, by se mělo při ocenění vycházet a přihlížet na ně. Půda jako jeden z výrobních faktorů není výsledkem lidské činnosti. Není tudíž možné pozemky „vyrobit“ a ani jinak reprodukovat, čili u nich nemůžeme hovořit o výrobních nebo reprodukčních nákladech, jedinou možností jsou náklady na jejich pořízení, nákup. S tím také souvisí fakt, že se u pozemků nemůže projevit vliv času, čili zastarání. Jejich technická a ekonomická životnost je tedy neomezená. Jelikož jsou pozemky nepřemístitelné a musejí snášet svou polohu, jsou tudíž jedinečné, unikátní, originální a neopakovatelné. Čelí tedy svému osudu, který může být příznivý, např. změna územního plánu a rozvoj území, kdy dochází k jejich zhodnocení. Může, ale také dojít k nepříznivému osudu, jako např. výstavba skládky, jaderné elektrárny nebo snížení atraktivity apod. Z pohledu trhu nesmíme opomenout fakt, že nabídka pozemků je konečná, limitovaná plochou zemského povrchu čímž je pozemkům přisuzována jejich vzácnost a každý stát si

11

toho jest vědom a chrání tak půdní fond všemi možnými způsoby. Například změnou jejich využití a přesouvání do různých segmentů trhu pomocí územního plánu. Myslím, že vhledem k těmto nevšedním vlastnostem, které pozemky mají, by se měla věnovat jejich ocenění zvláštní pozornost.

1.3 Cena a hodnota V souvislosti s oceňování nemovitostí se můžeme setkat s celou řadou různých cen a hodnot. Naše zákonodárství pojmy hodnota a cena v převážné většině případů nerozlišuje a tak laická i odborná společnost vnímá tyto dva pojmy dost splývavě. Z tohoto důvodu je důležité jej odlišit. Hodnota, jak novodobý ekonomický výklad teorie hodnoty říká, je dána dvěma základními vlastnostmi nemovitostí a to:

-

schopností přinášet užitek

-

a omezeným množstvím tohoto statku.

Užitek, který nemovitost přináší, posuzuje každý účastník trhu individuálně. Platí však, že čím vyšší užitek nemovitost kupujícímu přináší, tím má pro něj vyšší hodnotu. Co se týče omezeného množství statků, platí to nejvíce o pozemcích, vzhledem k tomu, že množství pozemků je limitováno zemským povrchem. Případný nedostatek pozemků je spojen s omezením vzniku nových staveb. Hodnotu lze chápat v obecnější poloze. Nelze zde hovořit o přesném čísle, spíš jen o optimálním rozpětí. Hodnota je obrazem názoru či návrhu, nemusí se rovnat ceně, určuje se odhadem. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, přitom každá z nich může být vyjádřena zcela odlišně a jiným číslem. Je tedy velice důležité při oceňování přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Cena vyjadřuje konkrétní peněžní částku, tedy přesné číslo. Je to požadovaná nebo skutečně zaplacená částka za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou osoby věci přisuzují. Cena je nejčasněji stanovena dohodou mezi kupujícím a prodávajícím. 12

Druhy cen a hodnot, s nimiţ se můţeme nejčastěji setkat v souvislosti s pozemky: Cena zjištěná dle cenového předpisu – cena administrativní Tento předpis byl vytvořen v souvislosti s fiskálními zájmy státu, z důvodu stanovení daňového základu. Abychom mohli tento daňový základ stanovit, je nezbytné mít k dispozici právní normu, podle které bychom jednoduchým způsobem stanovili cenu nemovitosti. Hovoříme zde o zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášce Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. Snahou tohoto předpisu je samozřejmě korespondovat s tržním prostředím, aby zdanění bylo pokud možno spravedlivé. Nutno podotknout, že pro tržní prostředí a nemovitosti, které jsou nezaměnitelné a jedinečné, nelze vytvořit přesná zobecnělá pravidla ocenění. Proto takto zjištěná cena nemovitosti vychází z určitého zjednodušení a průměrování, tuto cenu lze považovat za „umělou“, vzhledem k tomu, že s hodnotou tržní má jen velice málo společného. Administrativní cena by měla být přesně dána a korespondovat s platným předpisem. Zpracovatel se zde pohybuje podle přísných pravidel a individuální názor je zde potlačen, výsledná cena by při dodržení pravidel měla být jednoznačná. Výnosová hodnota Představuje očekávaný výnos z nemovitosti. V souvislosti s pozemky lze zjednodušeně říci, že jde nejčastěji o výnos z pronájmu snížený o náklady. Tržní hodnota (cena obvyklá) Je dle zákona4 cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, nebo obdobného majetku, při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku. Obvykle je cena stanovena porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase. Pokud při porovnání nedisponujeme potřebnými informacemi, musíme využít jiné metodiky ocenění. Do výše ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Za mimořádné okolnosti trhu lze považovat stav tísně kupujícího nebo prodávajícího, přírodní nebo jiné kalamity. Osobní poměry jsou pak majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní obliba je hodnota, která je majetku přikládána z vyplívajícího osobního vztahu k němu. Existuje celá řada definic pojmu tržní hodnota, např. podle mezinárodních

4

§ 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

13

profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGoVA je tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. V případě pozemků jsou hlavní vlivy na jejich hodnotu:

-

Velikost a význam obce,

-

územní plán obce

-

poloha nemovitosti v obci,

-

velikost a tvar pozemku,

-

stavební připravenost (u nezastavěných pozemků),

-

svažitost terénu, orientace ke světovým stranám, geologické podmínky,

-

ekologické zátěže a ochranná pásma.

Jak definuje zákon o oceňování majetku, dle § 2 odst. 1 cenu obvyklou:5 „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Rozumí se tím cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“ Trţní cena Je tvořena až při konkrétním prodeji resp. koupi. Od zjištěné hodnoty se může zcela lišit. Rozdíl mezi trţní hodnotou a trţní cenou – hodnota zobrazuje návrh nebo názor, cena je pak dosažený a realizovaný fakt. Prodávající a kupující mohou mít různou představu o ceně. Tržní hodnota pak vyjadřuje střední hodnotu předpokládaných tržních cen. Tržní ceny dosáhneme v určitém čase, za konkrétních podmínek a za konkrétní majetek. Tržní cena je pak stanovena na základě dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Čili kdy strana nabídky i poptávky je spokojená a dojde k obchodu.

5

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

14

Vztah mezi tržní hodnotou a tržní cenou, si můžeme jednoduše ukázat na níže uvedeném schématu, jež je hojně publikováno jako zobrazení vztahu ceny a hodnoty. Dolní limit

HODNOTA

poptávky

Horní limit poptávky

CENA

1.4 Důvody stanovení hodnoty pozemku Cena tržní nebo administrativní, která je stanovena k určitému času a místu, může být požadována z mnoha různých důvodů. Přičemž lze říci, že jednotlivé instituce, právní akty, stát i občané, kteří její stanovení požadují, na ní pohlížejí z různých stran a mohou jí rozdílně využívat. Nejčastěji se odhady používají při: 1) Občanskoprávní vztahy Občanskoprávní vztahy lze označit za jeden z nejčastějších důvodů, které vznikají. Při těchto vztazích se jedná především o převody a přechody nemovitostí na jiné osoby, čili se jedná o změnu vlastnických práv k nemovitostem. Tyto vztahy zahrnují tzv. trojdaň, která zahrnuje daň darovací, dědickou a daň z převodu nemovitostí. Avšak je nutno poznamenat, že od 1. 1. 2008 dle zákona č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí v platném znění dle § 19 odst. 1) a odst. 3) se říká, že jsou osvobozené od daně darovací a daně dědické osoby zařazené v I. a II. Skupině (§ 11 téhož zákona), což znamená, že u daně darovací a daně dědické se oceňuje v daleko menším počtu, než bylo zvykem dříve. V těchto situacích je nutno provézt odhad nemovitosti na základě cenového předpisu, který je stanoven zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., a prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších vyhlášek. Administrativní cena se stanovuje z důvodu stanovení základu daně pro odvod do fiskálního rozpočtu státu. Čili stát se zde snaží o to, aby každý občan platil za obdobnou nemovitost pokud možno stejně a nerozdílně, proto pro stanovení administrativní ceny vydává pokyny ve formě vyhlášek k zákonu o oceňování. Ve výsledku se pak posuzuje podle vyšší částky.

15

Pokud je cena zjištěná dle cenového předpisu vyšší než kupní, daň se vypočte dle výše odhadu (není častým jevem z důvodu toho, že zákon nereflektuje „tržní prostředí“) v druhém případě pokud je kupní cena vyšší, vypočte se daň podle ní. 2) Finanční instituce (především banky) Hypotéka, bankovní produkt, který lze označit jako nejvyhledávanější v případě nutnosti půjčit si peníze na pořízení nemovitosti. Vzhledem k tomu, že se u většiny lidí jedná o stotisícové až milionové částky půjčované i na desítky let, banky jsou nuceny se proti případné insolventnosti klienta řádně chránit. Hypoteční úvěr je takřka podmíněn tím, že klient u banky zastaví nemovitost až do doby úplného splacení dluhu. Každá banka má vlastní metodiku, kterou posuzuje hodnotu zastavované nemovitosti. Některé preferují administrativní ocenění některé tržní. S postupem času můžeme pozorovat, že použití administrativního ocenění klesá, protože nereflektuje tržní prostředí a tím hůře zobrazuje skutečnou hodnotu nemovitosti. 3) Další případy Dalšími případy, které lze jmenovat je například několik případů, při nichž se vypracovávají znalecké posudky, které požaduje soud. Můžeme jmenovat dědické řízení, vypořádání spoluvlastnictví manželů. Pro potřeby účetnictví je nutno vypracovávat znalecké posudky při ocenění podniků z důvodů možných odkupů podílů, při fúzích nebo prodejích, Vypracovávají se také posudky u věcných břemen, které velice úzce souvisejí s možným znehodnocením nemovitosti. Speciálním případem je vyvlastnění, které řeší zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě a blíže jej popisuje v § 170 stavebního zákona6. V § 10 zákona7 o vyvlastnění je blíže definováno, co náleží vyvlastňovanému jako náhrada. Dříve bylo vyvlastňování na běžném pořádku, dnes už stát svou moc uplatňuje jen ve velice důležitých rovinách, jako jsou výstavby infrastruktury apod. Do těchto ostatních případů lze zahrnout i exekuce, které spravuje zákon č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád). Ten v § 66 odstavec 5) říká, že znalec ocení nemovitosti spolu s jejím příslušenstvím a jednotlivými právy a

6

7

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě

16

závadami s nemovitostí spojenými obvyklou cenou dle právního předpisu a odkazuje zde přímo na § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění.

1.5 Podklady pro ocenění pozemků, význam evidence nemovitostí Za Podklady nezbytné pro ocenění označujeme dokumenty, které jsou důležité proto, aby si odhadce „udělal obrázek“ o důležitých údajích, které mohou mít vliv na ocenění nemovitosti. Lze z nich vyčíst právní, ekonomické a technické informace. Je důležité, aby všechny podklady odhadce zmínil ve svém posudku. Každý jednotlivý podklad je nutné označit názvem, uvézt kdo a kdy jej schválil a vydal spolu s uvedením jednacího čísla.

1.6 Nejdůleţitějšími podklady k ocenění pozemků jsou zejména: a) výpis z katastru nemovitostí, b) kopie katastrální mapy, c) výpis z pozemkové knihy, d) cenová mapa pozemků, e) stavebně právní dokumentace, f) nájemní smlouvy, g) přiznání k dani z nemovitostí, h) pojistné smlouvy, i) výsledek místního šetření, j) příslušné předpisy a normy, k) databáze informací, l) geometrický plán, m) cenová mapa pozemků. Každý odhadce nebo znalec je povinen si tyto výše uvedené dokumenty opatřit, ke každé nemovitosti, na kterou vypracovává posudek. Samozřejmě záleží na typu nemovitosti, jež je posuzována, např. u ocenění stavby nemusí být potřeba cenová mapa pozemků. Za nejdůležitější zdroj informací je samozřejmě považován katastr nemovitostí, o němž bych se ráda zmínila v následující krátké kapitole.

17

2. KATASTR NEMOVITOSTÍ Katastr nemovitostí, tak jak jej známe dnes, byl zřízen k 1. lednu 1993. Je řízen zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Tento zákon se snaží plynule navažovat na současnou evidenci nemovitostí, která byla na našem území vedena již od roku 1964. Hlavní institucí, která spravuje katastr nemovitostí je Český úřad zeměměřický a katastrální se sídlem v Praze. Tento úřad je hlavním orgánem státní správy a katastrální úřady slouží jako územní orgány státní správy. O katastru nemovitostí lze říci, že vytváří ucelený, průběžně aktualizovaný informační systém o nemovitostech. V katastru nemovitostí jsou uchovávány důležité informace rozličného původu. Některé slouží k ochraně práv k nemovitostem, k ochraně životního prostředí, k daňovým a poplatkovým účelům, k ochraně zemědělského půdního fondu, lesních pozemků, ale i k ochraně nerostného bohatství, kulturních památek v neposlední řadě slouží samozřejmě k oceňování nemovitostí. Katastr nemovitostí je důležitým zdrojem potřebných informací pro hospodářské a statistické údaje. Další vlastností katastru nemovitostí je, že všem poskytuje základní údaje o územním členění státu, o výměrách správních jednotek obcí, okresů a krajů, údaje o půdním fondu. Půdní fond Vzhledem k tomu, že se tato práce zabývá pozemky, domnívám se, že zmínka o půdním fondu by zde neměla chybět. Půdní fond se už desítek let zabývá vyhodnocováním podílů jednotlivých druhů pozemků na území státu. Katastr nemovitostí rozlišuje tyto jednotlivé druhy pozemků: orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy. V tabulce níže můžeme vidět podíl zemědělské půdy a nezemědělských pozemků v ČR k 31. 12. 2009.8

8

Čerpáno ze statistické ročenky půdního fondu 2010. Viz. http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?PRARESKOD=10&MENUID=10424&AKCE=DOC:10-ROCENKA

18

Dalším pojmem je zemědělský půdní fond (ZPF), který je tvořen zákonem č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu. Zemědělský půdní fond je nejen přírodním bohatstvím naší země, ale i nenahraditelným a nereprodukovatelným výrobním prostředkem, který je součástí životního prostředí. Každý stát proto hledí na jeho rozsah, který také přiměřeně koriguje. Zemědělský půdní fond tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované, ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (louky a pastviny) a půdu, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není. Zahrnout sem můžeme také rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeže a nezemědělskou půdu potřebnou k zajišťování zemědělské výroby, např. polní cesty, pozemky se zařízením důležitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrže, odvodňovací příkopy, hráze apod. V tabulce níže je názorně zobrazeno rozčlenění zemědělské půdy k 31. 12. 2009.9

9

Čerpáno ze statistické ročenky půdního fondu 2010. Viz. http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?PRARESKOD=10&MENUID=10424&AKCE=DOC:10-ROCENKA

19

Nyní už, ale zpátky ke katastru nemovitostí. Nyní bych ráda zmínila pár základních informací o jeho předmětu a obsahu.

2.1 Funkce katastru nemovitostí

Funkce katastru jsou zakotveny především v § 1 odst. 3) katastrálního zákona: „(3) Katastr je zdrojem informací, které slouží: a) k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského půdního fondu, pozemků určených k plnění funkcí lesa, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické, b) pro tvorbu dalších informačních systémů sloužících k účelům uvedeným v písmenu a).“ Jeho funkce můžeme rozdělit a jednoduše definovat na: evidenční funkce - vedení komplexní evidence o nemovitostech, které jsou předmětem zápisu

do katastru nemovitostí, informační funkce - katastr nemovitostí je veřejný informační systém,

20

ochranná funkce - kvalitně vedená evidence logicky poskytuje ochranu evidovaným právům a

zapisovaným nemovitostem, intabulační funkce – vklad do katastru nemovitostí je zárukou práva k nemovitostem a princip

správnosti údajů v katastru, tak dává vyšší význam všem údajům v něm zapsaných.

2.2 Předmět katastru nemovitostí Předmětem katastru jsou nemovitosti evidované v katastru nemovitostí. Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území.10

Pozemky Katastr nemovitostí rozděluje pozemky na parcely podle druhů: orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy, označuje je parcelním číslem a zobrazuje v katastrální mapě. Zemědělským pozemkům jsou přiřazovány tzv. BPEJ čísla (bonitovaná půdně ekologická jednotka). Toto číslo vyjadřuje určité vlastnosti.11 1. Číslice značí příslušnost ke klimatickému regionu, 2. a 3. číslice určuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce, 4. číslice stanovuje kombinaci svažitosti pozemku a jeho orientaci ke světovým stranám, 5. číslice vyjadřuje kombinaci hloubky a skeletovitosti půdního profilu.

Budovy V katastru nemovitostí se evidují budovy, jejichž hlavní vlastností musí být to, že jsou spojené se zemí pevním základem. Budovám katastr nemovitostí přiděluje popisné nebo evidenční číslo. Pokud číslo není přiděleno, vyznačuje alespoň způsob jejich využití. Katastr nemovitostí taktéž neeviduje nemovitosti do výměry 16m2, tyto stavby definuje stavební zákon a jsou to stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, např. garáže. Byty a nebytové prostory

10

Katastrálním územím se dle § 27 zákona č.344/1992 Sb., katastrálního zákona, ve znění pozdějších předpisů, rozumí technická jednotka, která tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. 11 Katastr nemovitostí po novele, Ing. Bohumil Kuba, Ing. Květa Olivová, 1999

21

Tyto jednotky se evidují v souboru popisných informací, tyto údaje jsou vztaženy k budově, ve které se jednotlivé jednotky nacházejí a obsahují informace o vlastnících bytu nebo nebytového prostoru, číslo bytu nebo nebytového prostoru, a jeho pojmenování. Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory Tyto nemovitosti budou podléhat evidenci v katastru nemovitostí a to dle odstavce 1 písm. b) nebo c) katastrálního zákona, a to v případě požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, která se zapisuje do katastru. Dále se jedná o nemovitosti, které budou podléhat evidenci v souladu se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim. Stavby stanovené zvláštním předpisem Tyto stavby musí být bezpodmínečně spojeny se zemí pevným základem, nejsou zatím vyhláškou stanoveny, jedná se o výrazné stavby na povrchu země, např. přehrady vodních elektráren, věže atomových elektráren apod.

2.3 Obsah katastru nemovitostí Obsahem katastru jsou konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru. Mezi tyto údaje patří:12

-

geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území,

-

druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla staveb, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů,

-

údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy,

-

údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem podle zákona,

-

údaje o podrobných polohových bodových polích,

-

místní a pomístní názvosloví.

Za další co je součástí katastrálního operátu se považují údaje zjednodušené evidence, ty se týkají zemědělských a lesních pozemků, jejichž hranice v terénu neexistují a jsou sloučeny do 12

Dle § 3 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky.

22

větších půdních celků. Údaje katastru, míněno, parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru.13

2.4 Zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do KN Nejčastějšími zápisy do katastru nemovitostí jsou: -

vlastnické právo,

-

zástavní právo,

-

právo odpovídající věcnému břemeni,

-

předkupní právo s účinky věcného práva,

-

podzástavní právo.

2.5 Hlavní zásady zápisu vlastnických a jiných práv k nemovitostem Zásada konstitutivní (intabulační) -

Ta říká, že smluvní převody nemovitostí, které jsou předmětem evidování v katastru nemovitostí, zástavní práva k těmto nemovitostem, oprávnění odpovídající věcným břemenům a předkupní práva která vznikají, mění se, popřípadě zanikají dnem provedení vkladu práva či výmazu vkladu práva v katastru nemovitostí na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu, ke dni podání návrhu na vklad práva.

Zásada dispoziční -

Příslušný katastrální úřad může zahájit řízení o povolení vkladu vlastnického nebo jiného práva pouze na základě návrhu na vklad, a to ke dni, kdy je mu doručen.

Zásada legality -

Katastrální úřad je povinen kontrolovat zda listiny jemu doručené, sloužící jako podklady pro vklad vlastnického nebo jiného práva odpovídají legalitě, čili obsahují potřebné náležitosti, aby mohly být použity jako podklady pro zápis práv.

Zásada priority -

Zápisy do katastru nemovitostí se řídí dobou, kdy listiny pro návrh na zápis do KN byly doručeny katastrálnímu úřadu. Pořadí je zajištěno vyznačením dne, měsíce a

13

§ 20 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky.

23

roku, kdy byly listiny doručeny. U návrhu na vklad se navíc vyznačuje i hodina a minuta podání. Zásada publicity -

Katastr nemovitostí je veřejný. Každý jedinec je na požádání pracovníka katastru oprávněn nahlížet a pořizovat opisy nebo výpisy o právních vztazích jednotlivých nemovitostí. A to nejen nemovitostí svých ale i kohokoli jiného.

Zásada oficiality -

Říká, že nabyvatel nových práv k nemovitostem je ze zákona povinen ohlásit změnu katastrálnímu úřadu a to do 30 dní ode dne vzniku práva a předložit listinu, která změnu dokládá. Stejně tak, i orgány státní správy, zhotovitelé jiných listin, které potvrzují právní vztahy k nemovitostem, jsou povinni taktéž poslat příslušné podklady na katastr nemovitostí do 30 dnů ode dne jejich pravomoci.

Formulování základních principů vedení katastru nemovitostí usnadňuje pochopení základních poslání vedení katastru a zároveň plní funkci interpretační při řešení konkrétních situací, které se týkají katastru nemovitostí. Vedení katastru nemovitostí je stanoveno zákony a prováděcími předpisy k nim. Katastrální úřady mají povinnost vést všechny součásti katastru a zápisů údajů v nich, zákonem stanoveným způsobem. Katastr má veřejnoprávní charakter, což vyplývá z účelu a funkcí, které plní. Ochrana soukromých zájmů je realizací i zájmu veřejného na zajištění řádné evidence vztahů soukromoprávních.

2.6 Katastrální správa K nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí se zapisují tyto údaje o právech a údaje s právy související a další údaje: - právní vztahy a další práva k nemovitostem, - omezení převodu nemovitostí a další omezení a práva k nemovitosti, - poznámky, - údaje související s právy k nemovitostem podle zvláštního právního předpisu (např. upozornění v rámci pozemkových úprav), - podrobnosti ve vztahu k zapisovaným právním vztahům, - ,,plomba“, upozornění, že právní vztah a další právo jsou dotčeny změnou, - upozornění na probíhající obnovu řízení,

24

- upozornění na probíhající řízení o opravě chyby a o námitce, - upozornění na podanou žalobu proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad. Zápisy do katastru nemovitostí Zápisy do katastru nemovitostí se provádějí dle zákona č.265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. K nemovitostem v katastru nemovitostí se zapisuje vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemenu a předkupní právo s účinky věcného práva. Do katastru se zapisují i další práva, pokud tak stanoví zvláštní zákon. Nejčastěji se tato práva zapisují do katastru zápisem vkladu nebo výmazu vkladu práva. U vlastnického práva a dalších práv se evidují údaje o vlastníku a oprávněném z dalších práv, označení práva, spoluvlastnický podíl, popřípadě podíl, v jakém oprávněný z dalších práv právo vykonává, údaje o nemovitosti, která je předmětem práva. U práva odpovídajícího věcnému břemeni se eviduje obsah práva jeho stručným popisem, údaje o nemovitosti zatížené věcným břemenem, údaje o povinném z věcného břemene v případě, kdy se věcné břemeno vztahuje pouze ke spoluvlastnickému podílu na nemovitosti, údaje o nemovitosti oprávněné z tohoto práva, popřípadě údaje o oprávněné osobě, je-li věcné břemeno zřízeno ve prospěch osoby a pokud bylo věcné břemeno zřízeno na omezenou dobu, též doba, na kterou bylo věcné břemeno sjednáno. O nejčastějších zápisech viz. níže. 2.6.1 Vklad, (výmaz vkladu) Vklad jako jediný z forem zápisů do katastru nemovitostí má právotvorné, tzv. konstitutivní účinky. Právní úprava definuje vklad v ustanovení § 14 odst. 1 č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, kde je za vklad považován zápis do katastrálních operátů. Řízení o návrhu na vklad se zahajuje dle podnětu osoby, která je účastníkem smlouvy, na jejímž základě má být právo zapsáno. Jakmile osoba doručí návrh, katastrální úřad vyznačí v popisných informacích nemovitosti tzv. „plombu“, jež je upozorněním, že právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou. Po povolení vkladu úřad vklad zapíše a to ke dni, kdy mu byl návrh doručen. Vkladem může právo k nemovitosti vzniknout, může se změnit nebo zaniknout. 2.6.2 Záznam Za záznam je považován zápis vzniku, změny nebo zániku věcných práv, pokud k nim došlo některou ze skutečností, které vymezuje § 7 zákona č. 265/1992 Sb. Záznam má deklaratorní 25

význam. Jedná se o to, že ke vzniku, změně či zániku práva již došlo na základě níže uvedených skutečností a záznam tyto skutečnosti pouze deklaruje. Předmětem záznamu do katastru jsou věcná práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla: -

ze zákona,

-

rozhodnutím státního orgánu, např. soudu, ústředního orgánu státní správy, pozemkového úřadu, okresního úřadu nebo stavebního úřadu,

-

příklepem licitátora ve veřejné dražbě,

-

na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního aktu např. narovnání, vydržení, přírůstek, zánik právnické osoby bez likvidace apod.

2.6.3 Poznámka Poznámku lze označit, jako formu zápisu, která jako jediná není spojena se změnou práv k nemovitostem, ale můžeme ji označit jako důležitý informativní zápis. Poznámky nás upozorňují na to, že by ke změnám mohlo dojít. Nejčastěji zapisuje katastr poznámku na základě rozhodnutí nebo oznámení správce daně, soudu, nebo na základě listin předložených osobou, v jejíž prospěch má být poznámka zapsána (např. při nařízení soudu o prodeji nemovitosti, prohlášení konkursu, nebo při pozemkových úpravách). Po vyřízení nebo odpadnutí důvodů, pro které byla poznámka vytvořena, jej katastrální úřad vymaže.

2.7

Vstupy a výstupy z katastru nemovitostí

Jak už bylo zmíněno výše, katastr nemovitostí má funkci informační. To znamená, že v případě, že potřebujete zjistit nějaké informace o nemovitostech, katastrální úřad vám na požádání vyhotoví výpis, ten může být jak ze souboru geodetických tak popisných informací, pořídit můžete také kopii nebo opis. Výpisy, opisy nebo kopie z katastrálního operátu, jakož i identifikace parcel, které vyhotoví katastrální úřad, stanovuje prováděcí předpis14. Tento předpis říká, že jsou veřejnými listinami, které prokazují stav evidovaný v katastru k okamžiku jejich vyhotovení.

14

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky.

26

K údajům katastru vedeným ve formě počítačových souborů může každý získat dálkový přístup pomocí počítačové sítě za úplatu a za podmínek stanovených prováděcím právním předpisem15. Velice oblíbeným nástrojem katastru nemovitostí posledních let je tzv. Nahlížení do katastru nemovitostí. Aplikace vám pomůže získávat některé vybrané informace týkající se vlastnictví parcel, staveb a jednotek (bytů nebo nebytových prostor), evidovaných v katastru nemovitostí a dále informace o stavu řízení založených na katastrálním pracovišti pro účely zápisu vlastnických a jiných práv oprávněných subjektů k nemovitostem v České republice. Nahlížení do katastru nemovitostí je volně přístupné všem uživatelům internetu, nevyžaduje žádnou registraci a je bezplatné. Možnosti výstupů jsou však omezené. Výpis z katastru nemovitostí a některé další výstupy aplikace Nahlížení do KN neumožňuje.

3 POZEMKOVÉ VLASTNICTVÍ

Půda, se v právních vztazích užívá k označení jak zemského povrchu, tak i hmotného substrátu Země podle toho, jakých právních vztahů se jeho užívání týká a jaká role je půdě přisuzována. Půda je též označována jako „plocha, území, teritorium nebo areál“ a mluví se též o „půdním fondu“, jako je např. zemědělský půdní fond, používaný pro souhrnné označení pozemků určitého účelu k zajištění jejich ochrany. V právu je nejdůležitějším pojmem pozemek jako individualizovaná část zemského povrchu. Na rozdíl od výrazu půda se pozemkem rozumí vždy jen určitá plocha zemského povrchu, s níž jsou pak spojena oprávnění a povinnosti k prostoru pod i nad zemským povrchem. K pozemkům se váží práva a povinnosti vlastníků, uživatelů a dalších osob, jakož i kompetence příslušných úřadů při výkonu pozemkové správy. Mezi hlavní důvody rozdělování pozemků patří vlastnické vztahy k půdě, neboť jen zcela konkrétní a přesně vymezená část zemského povrchu je věcí a jen jako taková je způsobilá být objektem vlastnického práva. Další důvody spočívají v určování hranice držby a užívání pozemku, v dělení půdy podle účelového určení na různé druhy pozemků a mohou to být i důvody spojené s administrativním členěním území státu. Další definici pozemku najdeme v zákoně o katastru nemovitostí č. 344/1992 Sb. ten definuje pozemek, tak že jde o část zemského 15

§ 22 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR.

27

povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemku, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Hranice určované druhem pozemků jsou zpravidla viditelné v přírodě, neboť lze rozeznat pozemek, který je lesem, ornou půdou, trvalým travním porostem, nebo zastavěnou plochou. Není tomu tak většinou u hranic vlastnických, u hranic nájmu a ani u hranic parcel, pokud netvoří rozhraní mezi jednotlivými druhy pozemků. Součástí pozemku jsou porosty, a to jak porosty dočasné, tak i porosty relativně trvalé (stromy a keře) a neoddělené plody. Součástí pozemku nejsou dle platné právní úpravy stavby, které jsou považovány za samostatné věci, bez rozdílu zda jde o stavby movité nebo nemovité, nebo o stavby umístěné na pozemku dočasně či trvale. Parcelou je pozemek, který se od jiných pozemků odlišuje tím, že je podle § 27 b) katastrálního zákona geometricky a polohově určen, označen parcelním číslem a zobrazen v katastrální mapě. Zároveň jde o pozemek, který je možné změnit jen za předpokladů stanovených příslušnými právními předpisy (jedná se zejména o katastrální a stavební zákon). Parcela je nejpřesněji a nejspolehlivěji vymezený pozemek, neboť její hranice jsou určeny geometrickým zaměřením a údaje o něm (čili parcelní číslo, druh pozemku a vlastnická práva), jsou zachyceny v operátu katastru nemovitostí. Parcelami se konkretizují části zemského povrchu pro rozlišení účelového určení pozemků a osoby vlastníků. Změny vlastnického práva, sloučení sousedních parcel do jedné, nebo změny druhu (účelového určení) části parcely, např. z travního porostu na stavební pozemek je možné provézt pouze dle geometrického plánu a územního nebo jiného rozhodnutí (viz. § 32 stavebního zákona č. 183/2006 Sb.) Nemovitostmi jsou dle § 119 odst. 2 Občanského zákoníku pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Co se týče pozemků, jsou nemovitostí všechny bez rozdílu druhu, výměry, polohy a způsobu využití. To však neplatí pro stavby, ty jsou nemovitostmi pouze v případě, že jsou spojeny se zemí pevným základem. Stavby, které tuto podmínku nesplňují, jsou věcí movitou.

3.1 Zvláštnosti půdy a s tím spojených pozemkových vztahů Půda má některé zvláštnosti, jež ji odlišují od ostatních věcí. Tyto zvláštnosti pak působí na společenské vztahy a tím i na tvorbu právních norem.

28

a)

Půda je nepostradatelná v životě lidí. V lidské společnosti plní různé funkce. 1) je výrobním prostředkem a produkčním činitelem v lesnictví a zemědělství, 2) je zásobitelem užitných hodnot, jako jsou nerosty a vody. 3) je místem pro veškerou lidskou činnost výrobní i nevýrobní.

Tyto funkce bychom shrnuli jako ekonomické. Půda má však i jiné funkce a jednou z nejdůležitějších je, že půda je základní složka životního prostředí. Manipulace s půdou je tedy limitována a to z důvodu zajištění trvale udržitelného rozvoje společnosti. K tomuto rozvoji také pomáhají změny využití půdy, např. ze zemědělského pozemku můžeme udělat lesní pozemek nebo vodní plochu. Posléze můžeme pozemek využívat současně k více účelům. b) Půda má omezenou rozlohu, je nereprodukovatelná a nenahraditelná a jako nemovitost nepřemístitelná. V dnešní době nám vědecký pokrok dává více možností jak uspokojovat potřeby ve vztahu k půdě, tím že můžeme využívat půdu i v méně příznivých klimatických podmínkách. Jediné jak můžeme uspokojovat stále vyšší potřeby využití půdy je přerozdělováním území a změnou využití pozemků (změny druhu pozemků) nebo změnou vlastníků a uživatelů půdy. c)

Půda je produktem přírody a nikoli lidské činnosti. Vznikla bez přičinění lidské ruky a tak nemá směnnou hodnotu. Cenu tudíž neurčujeme vyčíslením nákladů na její pořízení, nýbrž z jiných ekonomicky aspektů. Cenu může tvořit pozemková renta nebo investice do pozemku vložené (na zúrodnění nebo osetí). I když půda nemá směnnou hodnotu, je s ní samozřejmě obchodováno. Půda, jako předmět vlastnictví se tak potýká se vztahy tržní společnosti, s náhradou za ztrátu nebo s omezením vlastnického práva. Další vztahy, se kterými se půda potýká, jsou vztahy finanční, jako je daň z nemovitostí a daň z převodu nemovitostí. Půda má tímto nesmírnou užitnou hodnotu. Je označována jako jeden ze základů veškerého bohatství. Nelze opomenout také její ekologickou hodnotu, která zapříčiňuje existenci živých organismů, včetně nás samotných.

d) Půda se neopotřebovává a nespotřebovává a její rozloha zůstává stejná. Užíváním půdy můžeme znehodnotit její hmotné vlastnosti substrátu, nerostné zásoby nebo přirozenou úrodnost nebo ji můžeme znečistit, to vše fakticky děláme v souvislosti s dosažením ekonomických a jiných potřeb. Což lze považovat jako sobecký vztah člověka k přírodě. Opět bych zde poukázala na technický a vědecký pokrok, jímž můžeme půdě opět vracet nebo dokonce zlepšovat užitné vlastnosti. Tyto zvláštnosti půdy se projevují jako rozpory ve společenských vztazích. Zejména v souvislosti s větší hustotou osídlení. Rozporem může být omezené množství půdy spolu 29

s rostoucím počtem obyvatel. Rozpor mezi ekonomickým využitím půdy nebo uchováním jako součást životního prostředí.

Rozpory mohou být také ve využití půdy na určitých

územích (např. zřízení těžby v chráněné krajinné oblasti). Zmírňování těchto rozporů řeší a posuzuje je územní plánování, stavební úřad, zvláštní ochrany lesních a zemědělských pozemků apod.

3.2 Účelové rozdělení půdy Účelovou kategorizací půdy se rozumí třídění pozemků podle způsobu jejich hospodářského a jiného společenského využití. Tato kategorizace vychází ze zvláštností půdy, zejména z jejího polyfunkčního charakteru a z mimořádného společenského významu půdy. Půdu účelově určuje z důvodu: -

využití půdy pro různé účely,

-

z požadavku na harmonické uspořádání území (pro rozvoj průmyslu, dopravy, osídlení),

-

z požadavku na zajištění ochrany půdy, a ostatních složek životního prostředí.

Faktorem pro kategorizaci půdy jsou rozdílné přírodní vlastnosti jednotlivých částí zemského povrchu (poloha, členitost terénu), a hmotného substrátu Země (fyzikální, chemické a biologické vlastnosti), spolu s přírodními podmínkami. Z tohoto pak lze odvodit, které pozemky jsou vhodné na zemědělskou výrobu, těžbu apod. Přírodní vlastnosti nám samozřejmě mohou určit i více způsobů využití pozemku. V tomto případě pak zasahuje stát a usměrňuje využívání půdy a zajišťuje její ochranu. Ke změně účelového určení pozemku může dát podnět vlastník, ale až na základě rozhodnutí příslušného státního orgánu, tak může být učiněno. Účelová kategorizace půdy se v České republice projevila v souvislosti se vznikem prvních pozemkových katastrů v druhé pol. 18. století.

3.3 O pozemkovém vlastnictví obecně Pozemkové vlastnictví určuje společenský vztah. Půda dle svých specifických vlastností, není opotřebována, spotřebována nebo přetvářena a její plocha je při výrobě, které se účastní, zachována. Vlastnictvím půdy si přisvojujeme její užitné hodnoty spojené s jejím užíváním. Vlastnické právo k půdě, označované jako pozemkové vlastnictví, odráží společenské vztahy spojené s přivlastňováním půdy. Pozemkové vlastnictví v objektivním smyslu zahrnuje 30

soubor právních norem, upravujících oprávnění pozemkového vlastníka, která představují subjektivní vlastnické právo. Objektivní vlastnické právo k půdě tak určuje zejména vznik, zánik, obsah a rozsah oprávnění a povinností pozemkového vlastníka. Objekt pozemkového vlastnictví není půda, jako zemský povrch, ale vždy jen jeho konkrétní individualizovaná část, tedy pozemek. V České republice jde zejména o parcelu, čili pozemek geometricky a polohově určen, označen parcelním číslem v rámci určitého katastrálního území. Objektem pozemkového vlastnictví jsou i součásti pozemku, k nimž patří porosty a plody na něm vzešlé, dokud nedojde k jejich oddělení. Stavby však součástí pozemku nejsou! Subjektem pozemkového vlastnictví může být každá fyzická nebo právnická osoba a stát. Pozemek může být ve vlastnictví pouze jediné osoby (výlučné vlastnictví) nebo ve spoluvlastnictví více osob. Jedná se buď o podílové spoluvlastnictví fyzických a právnických osob i státu ve všech vzájemných relacích, nebo o bezpodílové spoluvlastnictví v rámci společného jmění manželů. Celková výměra půdy, kterou může vlastnit jedna osoba, není omezena. Obsah subjektivního práva pozemkového vlastnictví zahrnuje všechna základní oprávnění vlastníka. Vlastník má oprávnění jej užívat, požívat jeho plody a užitky, držet jej a nakládat s ním. Na tato oprávnění samozřejmě mají vliv zvláštnosti půdy. a) Užívání věci je zde užší v tom, že vlastník nemůže pozemek spotřebovat nebo zničit, neboť půda je věčná. Širší užití půdy je dáno tím, že vlastník může užívat povrch pozemku, ale i prostor pod i nad zemským povrchem, dále si může přivlastňovat plody a porosty a hmotný substrát Země. b) Oprávnění vlastníka nakládat s pozemkem spočívá v projevu jeho svobodné vůle – může převádět vlastnické právo k pozemku na jinou osobu, - přenechat užívací oprávnění k pozemku jiné osobě, aniž by přestal být jeho vlastníkem, - odkázat pozemek prostřednictvím závěti jiné osobě, - nebo zřídit na pozemku věcné břemeno, zástavní právo nebo předkupní právo, jako věcná práva, nebo se zavázat, že na svém pozemku bude něco trpět, něčeho se zdrží nebo že na něm bude něco konat. Typickým jevem nejvíce u zemědělské půdy je, že vlastník je odlišný od osoby, která pozemky užívá. c) Oprávnění držet pozemek je předpokladem k výkonu ostatních oprávnění vlastníka. Prostředky k ochraně držby proti neoprávněným zásahům kohokoliv poskytuje vlastníkovi občanský zákoník. Držitelem pozemku však nemusí být vždy jeho vlastník, ale může jím být i jiná osoba, která jej fakticky ovládá. Pokud vlastník přenechá pozemek do užívání jiné osobě 31

(nájem, výpůjčka, je tato osoba chráněna proti neoprávněným zásahům do jejich práva, a to nejen vůči třetím osobám, ale i vůči vlastníkovi. d) Spoluvlastnictví pozemků mají všechna základní oprávnění, která jsou obsahem vlastnického práva. Jde-li o podílové spoluvlastnictví, uplatňuje každý ze spoluvlastníků své oprávnění k celému pozemku a nikoli jen k jeho části, neboť o hospodaření s celou společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou dle velikosti jejich podílů. U společného jmění manželů je každý z nich vlastníkem určité věci, tedy i pozemku, se všemi právy a povinnosti v celém rozsahu. 3.3.1 Vývoj a současný stav pozemkového vlastnictví ČR Během posledního století prošlo pozemkové vlastnictví vývojem, v němž se uskutečnila řada radikálních změn v užívání a v držbě půdy, provázených změnami ve vlastnickém právu samotném. Proces těchto změn započal záhy po vzniku ČSR v roce 1918. V této době se vytvořili předpoklady pro řešení problémů v pozemkových vztazích. Podnětem byl hlad po půdě způsobený zachováním velkých šlechtických pozemkových majetků z dřívější doby a nedostatkem půdy na trhu. Což se rozvinulo po druhé světové válce zejména po konfiskaci majetku Němců, Maďarů, kolaborantů a zrádců. Po únoru 1948 došlo k zásadní změně pozemkové politiky. Šlo o nacionalizaci půdy způsobenou oslabováním soukromého pozemkového vlastnictví a soustřeďování veškerého vlastnictví do vlastnictví státu. Po roce 1989 se začal dít pravý opak a byl ukončen proces privatizace půdy. Celý proces změn ve vlastnictví pozemků bychom pak mohli rozdělit do čtyř základních období. 1. Období pozemkové reformy Datuje se od roku 1919 do roku 1935. Od jejího začátku, kdy byly vydány první zákony až do doby, kdy byla reforma zastavena. Tato reforma byla zobrazena v několika málo zákonech, o kterých si níže povíme. a)

Zákon č. 38/1919 Sb., o obstavení velkostatků

-

Tento zákon prohlásil za neplatné zcizení, zastavení nebo rozdělení všech velkostatků

zapsaných v zemských deskách. Tímto opatřením se měly zachovat tyto majetky k zamýšlené reformě a vytvořit předpoklad pro její provádění. b)

Zákon č. 215/1919 Sb., o zabrání velkého majetku pozemkového (záborový zákon)

-

Zákonem byl vymezen rozsah majetku pro účely reformy. Velkým majetkem byl

označen soubor nemovitostí, které byly ve vlastnictví jedné osoby o výměře větší než 150 ha 32

zemědělské nebo 250 ha veškeré půdy. Záboru podléhaly jen pozemky nad tuto hranici. Ze záboru byl vypuštěn majetek zemský, okresní a obecní a objekty, které nesloužily hospodaření na zabraných nemovitostech a mohla z něho být vypuštěna i půda nad stanovenou hranici, a to až do 500 ha. Tímto zabráním majetku nedošlo k žádné změně v jeho vlastnictví nebo držbě. Stát jím však získal možnost přijímat zabraný majetek do vlastnictví a dále s ním disponovat. c)

Zákon č. 330/1919 Sb., o Pozemkovém úřadě

-

Jak již z názvu vyplívá, tento zákon vytvořil Pozemkový úřad. Pozemkový úřad začal

sloužit jako speciální orgán pro provádění pozemkové reformy a vymezil jeho působnost. Do této působnosti bylo především zahrnuto přebírání a přidělování zabraného majetku, určování výše náhrady, ale také rozhodování o vyloučení nebo o propuštění majetku ze záboru. d)

Zákon č. 81/1920 Sb., o přídělu zabrané půdy a úpravě právních poměrů k ní

(přídělový zákon) -

Tento čtvrtý právní předpis reformy navazoval na záborový zákon. Pozemkový úřad

rozhodoval pouze o přídělu a o způsobu, jakým se příděl uskutečnil. Zákon umožnil poskytovat půdu přídělcům nejen do vlastnictví, ale i do nájmu, pachtu a ke zřízení práva stavby, a to buď podle přání uchazeče o příděl, nebo podle účelu využití přídělu. Přidělovaná půda měla vytvořit pro přídělce a jeho rodinu soběstační zemědělský celek o výměře 6 až 10 ha, případně až 15 ha, dle její kvality. Dále tento zákon umožnil v případech, kdy dělení půdy nebylo z důvodu hospodářských vhodné, vytváření tzv. zbytkových statků, jejichž celkový počet dosáhl čísla 2055. Zákon umožnil také Pozemkovým úřadům uzavírání dohod s vlastníky zabraného majetku, podle nichž se jeho převzetí odložilo o 20 až 30 let. e)

Zákon 329/1920 Sb., o převzetí a náhradě za zabraný majetek pozemkový (zákon

náhradový) -

Je posledním zákonem 1. pozemkové reformy, upravoval postup přebírání zabraného

majetku a postup při oceňování a stanovení ceny převzatých nemovitostí Pozemkovým úřadem. Za takto převzatý majetek platil stát dotčeným vlastníkům náhradu, stanovenou podle průměru cen pozemků z roku 1913. Cena vycházela z aktuálních cenových relací, byla proto zpravidla vyšší a dosahovala až dvojnásobku náhrady. Shrnutí 1. pozemkové reformy – byla ukončena roku 1935, dosáhlo se pohybu vlastnictví u 1,8 milionů ha půdy, z níž zemědělská půda tvořila zhruba polovinu, 868 tisíc ha. Z celkem 4 milionu ha půdy, která podléhala záboru, se tak podařilo záměry reformy realizovat jen asi z

33

44%. Další provádění reformy bylo z důvodu nedostatku kvalifikovaných zájemců o příděl odloženo a tím fakticky ukončeno. 2. Období pozemkové reformy Časové období, které tato reforma pokrývá, začalo hned po 2. světové válce a končí počátkem 50. let minulého století (změnou společenských poměrů po únoru 1948 se pozemková reforma zastavila). Toto druhé období pozemkové reformy bychom mohli rozdělit do několika etap, které se liší jak v příčinách, cílech tak i mocenských zásazích do pozemkového majetku a to v důsledku působení politického vývoje. 1. Etapa pozemkové reformy Došlo zde ke konfiskaci a rozdělení majetku Maďarů, Němců a kolaborantů a to vydáním prezidentského dekretu č. 5/1945 Sb., o neplatnosti některých majetkově právních ujednání z doby nesvobody a o národní správě majetkových hodnot Němců, Maďarů, zrádců a kolaborantů a některých organizací a ústavů.

Dekret byl předpokladem pro obnovení

majetkových poměrů z doby před Mnichovem a zavedením národní správy, což byl také předpoklad pro zajištění majetkových hodnot určených ke konfiskaci. Dalším dekret č. 12/1945 Sb., o konfiskaci a urychleném rozdělení zemědělského majetku Němců, Maďarů, jakož i zrádců a nepřátel českého a slovenského národa. Tento dekret znamenal skutečné zahájení pozemkové reformy, s okamžitou platností a to ke dni své účinnosti 23. 6. 1945, jinak řečeno konfiskoval těmto osobám zemědělský majetek, jehož podstatnou částí byly pozemky. Konfiskovaný majetek spravoval Národní pozemkový fond. Hned na to byl vydán další dekret č. 28/1045 Sb., o osídlení zemědělské půdy Němců, Maďarů a jiných nepřátel českého a slovenského národa, který podrobněji upravoval přidělování majetku k tomu určeným fyzickým a právnickým osobám. Posledním zákonem je č. 90/1947 Sb., o provedení knihovního pořádku ohledně nepřátelského majetku a o úpravě některých poměrů vztahujících se na přidělený majetek. Tato konfiskace se provedla bez náhrady, ale za pozemky a jiný majetek odevzdaný přídělcům byla požadována náhrada ve formě přídělové ceny. Celkem bylo konfiskací získáno více než 2,3 milionů ha půdy, z toho bylo 62% půdy zemědělské a zbytek lesní. 2. Etapa pozemkové reformy V této etapě šlo o revizi první pozemkové reformy, a proto byl vydán zákon č. 142/1947 Sb., o revizi první pozemkové reformy. Po únoru 1948 byl novelizován zákonem č. 44/1948 Sb. 34

Revizí prošel všechen majetek, který spadal pod 1. pozemkovou reformu, vyloučen byl jen majetek, o němž nebylo dosud rozhodnuto a zbytkové statky. Na revizi se vztahovaly předpisy o první pozemkové reformě. Touto revizí bylo získáno 608 tisíc ha půdy, z toho většina, téměř 70% byla lesní půda a zbývajících 30% půda zemědělská. 3. Etapa pozemkové reformy Jejím základem byl zákon č. 46/1948 Sb., o nové pozemkové reformě, který byl přijat až po únorovém převratu roku 1948. Platilo zde pravidlo, že „půda patří těm, kteří na ní pracují“. Maximální hranice pozemkového vlastnictví u jedné osoby byla stanovena na 50 ha, zachováním této hranice však musela být splněna podmínka, že vlastník musí sám na půdě pracovat. Pokud by tak nebylo, podléhala by záboru veškerá jeho půda, na níž nehospodařil. Stejně tak jako ve výše uvedených reformách, měl stát i dle zákona o nové pozemkové reformě půdu od vlastníků vykupovat. Náhrada měla být stanovena dodatečně, což se však již nestalo a vlastníci takto nuceně vykoupené půdy žádnou náhradu neobdrželi. V této etapě pozemkové reformy stát získal do vlastnictví 2,1 milionu ha půdy. Z toho bylo přídělcům předáno do vlastnictví 65,8% a zbytek si ponechal ve vlastnictví stát. 3) Období pozemkového vlastnictví za „socialismu“ Časově lze toto období vymezit od 25. Února 1948 až po 1. Ledna 1990. Začátkem tohoto období se stále uskutečňovala druhá pozemková reforma, ale již se formulovaly změny zemědělské a pozemkové politiky podle vzoru tehdejšího Sovětského svazu. Specifikem tohoto období je zvláštní legislativa, která dala základ pro masivní změny vlastnických vztahů k půdě. Hlavním dogmatem bylo zespolečenštění (zestátnění) výrobních prostředků, které byly považovány za nezbytný předpoklad výstavby nového společenského řádu. Šlo zde především o půdu zemědělskou a lesní, která byla a je základním výrobním prostředkem v zemědělství a lesním hospodářství. Začalo se tedy s tzv. zespolečenšťováním půdy v individuálním vlastnictví jako předmětu užívání tím, že postupně přecházela do užívání jednotných zemědělských družstev, státních statků, státních lesů, i jiných státních podniků s určitým omezením vlastnických práv, ale se zachováním byť jen formálního, soukromého vlastnictví. V právu bylo vyzdvihováno vlastnictví státní a uznávané vlastnictví družstevní avšak vlastnictví soukromé zde bylo potlačováno. V této souvislosti nelze opomenout zákon č. 49/1959 Sb., o jednotných zemědělských družstvech, v tomto zákoně bylo poprvé formulováno tzv. právo družstevního užívání pozemků, jako bezplatné a obsahově široké užívací právo družstva k pozemkům sdruženým jeho členy ke společnému hospodaření a 35

později zákon č. 122/1975 Sb., o zemědělském družstevnictví, v němž toto užívací právo bylo prohlášeno za časově neomezené a obsahově shodné s vlastnickým právem a tím, že mohlo zaniknout jen převodem nebo přechodem pozemku do socialistického, prakticky státního vlastnictví. Dále byl vydán zákon č. 123/1975 Sb., o právu užívání půdy k zajištění výroby a zákon č. 61/1977 Sb., o právu užívání pozemků k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa. Všechna výše uvedená užívací práva byla použita na většinu zemědělských a lesních pozemků, které zůstávaly v soukromém vlastnictví. Zbylo zde tzv. holé vlastnictví. Při převodu pozemku v soukromém vlastnictví musel být tento převod odsouhlasen okresním národním výborem, který se řídil zákonem č. 65/1951 Sb., o převodech nemovitostí a pronájmech zemědělské lesní půdy. Tento souhlas samozřejmě nebyl vyžadován v případě převodu pozemků do vlastnictví státu. K půdě ve státním vlastnictví byla vytvořena zvláštní užívací práva (právo správy, právo trvalého užívání, právo osobního užívání a právo dočasného užívání), jejichž prostřednictvím byly k této půdě uspokojovány potřeby státních a jiných organizací, ale i občanů. Konec tohoto období značil, že většina pozemků byla soustředěna do vlastnictví státu. Větší zastoupení soukromého vlastnictví bylo stále ještě u půdy zemědělské a u pozemků, které sloužily občanům k uspokojování osobních potřeb. Vytvořit výlučné vlastnictví státu se tak i přes veškeré úsilí nepodařilo. Avšak velice tak byl potlačen význam pozemkového vlastnictví, zejména vlastnictví soukromého. Období restituce a privatizace pozemkového vlastnictví Toto období se datuje od roku 1989, kdy změnou politických poměrů v České Republice začali vznikat tzv. restituční a privatizační zákony. Cílem této etapy bylo zprivatizovat pozemkový majetek ve vlastnictví státu a tento cíl byl také splněn. Výjimku tvořily jen lesní půdy, poněvadž jejich větší část nebyla součástí privatizace. Vzhledem k tomu, že představy o restituci a privatizaci majetku byly utvářeny postupně, otázky restituce a privatizace byly řešeny celým souborem mnohokrát novelizovaných předpisů. Tyto předpisy se zaměřovaly na nemovitý, movitý majetek a dotýkaly se i pozemků, zejména v souvislosti s jejich zastavěnosti stavbou. Zatímco pro restituci zemědělských, lesních pozemků a ostatním zemědělský majetek byl vydán pouze jeden zákon č. 229/1991 Sb., s navazujícím zákonem CNR č. 243/1992 Sb. Dále se v tomto období usilovalo o obnovení soukromého pozemkového vlastnictví. Základ mu položil ústavní zákon č. 100/1990 Sb., který vyhlásil rovnost všech druhů a forem vlastnictví a v následně vydané Listině základních práv a svobod na ni navazující legislativa

36

zavedla již jedno společné, co do obsahu i postavení vlastníka jednotné a rovné vlastnické právo. Restituce pozemkového vlastnictví Úvodem bych ráda vysvětlila pojem restituce. Restituce je obnovení vlastnického práva k majetku osobám, kterým bylo v minulosti odňato, nebo jejich právním nástupcům, a to za účelem zmírnění následků některých majetkových křivd a pokud obnovení vlastnictví není možné, poskytnout těmto osobám náhradu. Znakem restitucí je – účel, tedy zmírnění křivd, které jsou konkretizovány a časový úsek – čili rozhodné období, v němž měly být křivdy spáchány. Dalšími znaky restitucí jsou osoby – osoby, pro které byly restituce založeny, osoby, které byli restitucí zasaženy, uplatnění nároku ve stanovené prekluzivní lhůtě a cíl restitucí spočívající v obnově vlastnictví nebo poskytnutí náhrady. Restituce majetku fyzických osob, včetně pozemků byla provedena na základě: -

Zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, na jehož

základě byl oprávněným osobám vydáván soukromý domovní majetek odňatý dle zákona č. 71/1959 Sb., dle vládního nařízení č. 15/1959 Sb., a majetek zestátněný po roce 1955. -

Zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, na jehož základě byl

oprávněným

osobám

vydáván

majetek

odňatý

v důsledku

křivd

způsobených

občanskoprávními úkony, správními akty nebo jinými protiprávními postupy, k nimž došlo v období od 25. Února 1948 do 1. Ledna 1990. -

Zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému

majetku, známý též jako zákon o půdě. Na jeho základě byly oprávněným osobám vydávány zemědělská a lesní půda a obytné, hospodářské a jiné stavby, patřící k původní zemědělské usedlosti, včetně jimi zastavěných pozemků a dále poskytována náhrada za nevydané nemovitosti a za odňatý movitý majetek. Tento zákon zavedl tzv. narovnání vlastnických vztahů k pozemkům tím, že zrušil zvláštní užívací práva k půdě uvedená v § 22 odst. 1) a nahradil je nájmem. Zákonem o půdě byl stanoven okruh oprávněných osob, tak že do nich zahrnul vedle osoby původního vlastníka (pokud zemřel) i dědice ze závěti, čili pokrevné příbuzné. Podmínkou bylo, že osoby oprávněné musí být státním občanem ČR. Za povinné osoby určil zákon stát, nebo právnické osoby, které ke dni účinnosti zákona nemovitosti držely. V důsledku restituce byly zřízeny pozemkové úřady jako zvláštní orgány u okresních úřadů a u Ministerstev zemědělství. Jejich role spočívala v tom, že u těchto úřadů oprávněné osoby uplatňovali 37

restituční nároky a tento úřad o nich rozhodoval. Právní mocí rozhodnutí, kterým byla oprávněná osoba prohlášena za vlastníka nemovitostí, jí vzniklo vlastnické právo. Účastníky restitučního řízení jsou ze zákona oprávněná a povinná osoba a vedle nich, z titulu správce dotčených nemovitostí Pozemkový fond. Rozhodnutí pozemkového úřadu může přezkoumat příslušný (krajský) dnes už okresní soud podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu. V tomto zákoně jsou pak jmenovány odstranitelné i neodstranitelné překážky, pro které nelze pozemek oprávněné osobě vydat. V tomto případě si může oprávněná osoba sama zvolit, zda bude chtít náhradu naturální nebo náhradu finanční. 3.3.2 Vznik, zánik a omezení vlastnického práva k pozemkům Vznik vlastnického práva k pozemkům může nastat některým z níže uvedených způsobů: - na základě smlouvy – smlouvy se uzavírají dle Občanského zákoníku: kupní, darovací a směnná smlouva, nebo smlouvy vypořádací (podílové spoluvlastnictví aj.); musí být písemná, obsahovat projevy vůle a vzniká formou konstitutivního zápisu - vkladem do katastru nemovitostí, - děděním – vznik vlastnického práva může být, jak ve prospěch FO nebo PO. Nabytí je ke dni smrti zůstavitele. Vznik vlastnického práva musí potvrdit soud. Provádí se taktéž záznamem do katastru nemovitostí, - vydržením – vzniká vlastnické právo k pozemkům a stavebním nemovitostem nepřetržitou, dlouhodobou a oprávněnou držbou osobou, která věc užívala, ale dosud nevlastnila, doba musí činit minimálně 10 let, osoba, která drží nemovitost, musí být v dobré víře, - rozhodnutím státního orgánu – může být buď rozhodnutím soudu (zrušení a rozdělení spoluvlastnictví, rozhodnutí o prodeji nemovitostí) nebo rozhodnutím správního úřadu (vyvlastnění, vydání nemovitosti pozemkovým úřadem; rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv k pozemkům), - ze zákona – osobám s právem osobního užívání a obcím po roce 1989. Zejména v případech konfiskace majetku a nacionalizace. Zánik vlastnického práva může být pouze relativní, to znamená změnou osoby vlastníka (absolutní zánik není možný, protože půda nikdy nezanikne). Omezení vlastnického práva lze zjednodušeně charakterizovat takto. Jedná se o povinnost vlastníka něco strpět, například nejrůznější vstupy na pozemek, dále povinnost se něčeho 38

zdržet například činnosti, jež zakazuje zákon, nebo je k těmto činnostem potřeba povolení a v neposlední řadě povinnost něco konat, příkladem může být čištění vodních toků, nebo udržování cest. Tato omezení nám může nařizovat nebo přikazovat určitý závazek, věcné břemeno nebo veřejnoprávní omezení, stanovená zákonem nebo rozhodnutím státního orgánu na základě zákona.

4 ODHAD HODNOTY POZEMKU Účelem ocenění je odhadnout hodnotu majetku. Důvody pro vypracování ocenění mohou být různé. Příkladem může být např. stanovení daňového základu, nebo ocenění z důvodů zástavy majetku u bankovních institucí apod. další důvody jsou uvedeny v kapitole 1 Základní pojmy. V zákoně č. 526/1990 Sb. o cenách, ve znění pozdějších předpisů, upravuje oblast cen, které jsou stanoveny na základě vztahu mezi kupujícím a prodávajícím, čili ceny sjednané na základě směny. V případech při nichž, ke směně nedojde, je cena stanovena pro potřeby státu, odvod daní a příjem do fiskálního rozpočtu. V těchto případech se musíme řídit zákonem č. 151/1997 Sb., který stanovuje podmínky pro jednotné oceňování majetku. Najdeme zde řadu metod, jimiž se snaží cenu pozemku nějakým způsobem administrativně určit, nebo suplovat funkci trhu a cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout16. V oblasti oceňování pozemků rozlišujeme základní přístupy, které se vzájemně odlišují svými postupy a metodami: Administrativní oceňování pozemků – jak již z názvu vyplívá výsledkem je cena administrativní cena (cena zjištěná dle cenového předpisu). Oceňování administrativní cenou se používá pro účely státní správy - pro daňové účely. Zjištění administrativní ceny provedeme dle několika uvedených způsobů a metodiky, kterou v České republice stanovuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška č. 3/2008 Sb., která provádí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Existence zákona je právně nezbytná z důvodu, že tvoří jednotný, objektivní způsob zjištění ceny majetku pro všechny plátce bez rozdílu a určuje tak základ, z kterého má být daň odvedena.

16

Bradáč, A. a kol. Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované vydání. Praha:Linde, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumila Hořínka a Jana Tulíčka, 2007, str. 172.

39

Trţní oceňování pozemků – výsledkem touho způsobu ocenění je odhad tržní ceny (cena obvyklá, tržní). Tato cena nám vypovídá o tom, že v její výši je možno danou věc v daném místě prodat nebo koupit. Tato cena vychází ze situace na trhu (z tržní ekonomiky) indikuje tak reálnou tržní hodnotu majetku. Tato cena představuje cenu, za kterou je možno věc v daném místě prodat nebo koupit. Při tržním ocenění jde tedy o co nejpřesnější odhad reálné tržní hodnoty oceňovaného majetku. Metody oceňování pozemků Metody ocenění pozemků rozdělujeme na administrativní metody dle cenového předpisu a metody tržního oceňování pozemků.

4 .1 Administrativní oceňování pozemků dle cenového předpisu Jak již bylo zmíněno výše, hlavním předpisem pro tento způsob ocenění je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška č. 3/2008 Sb. Jak se můžeme dočíst hned v prvním odstavci zákona: „Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními přepisy. Dále v druhém odstavci říká, že se nevztahuje na sjednávání cen“17 Přesné rozdělení pozemků dle druhu, pro účely oceňování zákon dělí pozemky na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky, pozemky vodních nádrží, vodních toků a jiné pozemky. Podrobně je již toto rozdělení uvedeno v kapitole 1 Základní pojmy, z tohoto důvodu je již nebudu znovu rozepisovat. Důležitá pro ocenění je informace, kterou nám zákon říká a to, že se pozemky oceňují dle skutečného stavu, čili při nesouladu mezi stavem skutečným a stavem uvedeným v katastru nemovitostí se odhadce musí řídit stavem skutečným. 4.1.1 Oceňování stavebních pozemků Stavební pozemek se dle zákona oceňuje vynásobením jeho výměry a ceny za m2, kterou nalezneme v cenových mapách. Cenové mapy vydávají příslušné obce, do kterých pozemky spádově patří. V případě, že cenovou mapu obec nevydala, nebo pozemek v této cenové mapě není uveden, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2, která je upravena o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pro stavbu. Krátce k cenovým mapám. Skládají se z textové a grafické části. V textové nalezneme analýzu místního trhu, kde se můžeme dočíst o jeho charakteristikách, o budoucím rozvoji 17

Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb.

40

apod. nalezneme zde také komentáře ke zdrojům zmíněných cen a výsledků, kterých bylo dosaženo, spolu s postupem zpracování a doby jejich pravděpodobné účinnosti. V grafické části nalezneme mapu v měřítku 1:5000 nebo větší, obsahující popisné informace o katastrálním území, včetně názvu ulic a parcelních čísel. Samozřejmostí je, že obsahují také ceny jednotlivých pozemků nebo vymezených skupin parcel. Pokud v cenové mapě není stanovena cena příslušného pozemku, musí se vypočítat dle § 28 prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb. Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného je cena, kterou najdeme v § 28 písm. a) – l). Takto zjištěná cena se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Cenou Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného k zastavění, kromě pozemků uvedených v odstavci 7, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) upravená podle přílohy č. 21 a vynásobená koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pouze pokud platí, že: a)

Jeli, z dokladů zřejmá budoucí zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající

části pozemku koeficientem 0,40. b)

Není-li, z dokladů zřejmá budoucí zastavěná část pozemku vynásobí se cena pro celý

pozemek koeficientem 0,80. 4.1.2

Oceňování zemědělských pozemků

Zemědělské pozemky dle zákona zahrnují ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky a vodní toky evidované v katastru nemovitostí. Jejich oceňování upravuje § 29 oceňovací vyhlášky. Zemědělské pozemky se oceňují cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) pokud není územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití a ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona. Pokud by tak bylo, tento pozemek by se oceňoval jako stavební. Také v případě kdyby byl pozemek zalesněn oceňoval by se jako zalesněný nelesní pozemek. Vyhláška nám stanovuje základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území. Základní cena

41

dle BPEJ se upravuje přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. Pokud Pozemkový úřad potvrdí, že zemědělský pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území. Tato cena se pak opět upraví dle příloh č. 23 a 39. Kód BPEJ je v pětimístný a zahrnuje údaje, které charakterizují pozemek. BPEJ je definována na základě významných charakteristik klimatu, půdy a konfigurace terénu. Každému kódu BPEJ je přiřazena cena v Kč/1 m2. Pro ocenění zemědělských pozemků si musíme opatřit výpis z katastru nemovitostí, na kterém jsou uvedeny příslušné kódy BPEJ a jejich výměra. Vlastnosti BPEJ v bonitačních mapách a v databázi jsou vyjádřeny kódem, v němž každá číslice něco znamená. 1. Číslice – značí příslušnost ke klimatickému regionu (čili k území se shodnými klimatickými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin) 2. a 3. Číslice – značí hlavní půdní jednotku, jež je účelovým seskupením půdních forem příbuzných vlastností, které jsou určovány genetickým půdním typem, subtypem, půdotvorným substrátem, zrnitostí, hloubkou půdy, výraznou svažitostí. 4. Číslice – značí Sklonitost a expozice ke světovým stranám vystihuje utváření povrchu zemědělského pozemku. 5. Číslice – je kombinací hloubky a skeletovitosti půdního profilu. Vyhláška podmiňuje, že cena zemědělského pozemku nesmí klesnout pod 1 Kč/m2. 4.1.3 Oceňování lesních pozemků Do této skupiny pozemků patří lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky. Ocenění lesních pozemků a jejich základní cenu upravuje § 30 oceňovací vyhlášky. Základní cena lesního a nelesního pozemku s lesním porostem se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24. Tato cena se upravuje srážkami podle přílohy č. 25 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. Zjištěná ceny opět musí činit nejméně 1 Kč/m2.

42

V tržním hospodářství by mělo být oceňování lesních pozemků prováděno spolu s porosty na nich rostoucími na základě výnosové metody. Je třeba rozlišovat lesní pozemek, lesní porosty a les. Oceňovat by se měl les jako celek. Pro vysvětlení je třeba zmínit jednotlivé pojmy: - bonita výšková nebo objemová, charakterizuje intenzitu produkce porostu nebo dřeviny - zakmenění je poměr kruhových ploch nebo hektarových zásob skutečných a tabulkových - obmýtí značí věk lesních stromů a porostů, při němž dosahují mýtní zralosti (čas vhodný k těžbě) - věk indikuje vážený průměrný věk sloučených porostních částí do téže porostní skupiny. Váhou je plocha porostů stejného stáří. S těmito veličinami se provede výpočet současné hodnoty (present value) dřevní hmoty. Po odečtení present value všech nákladů, jež budou do doby těžby zapotřebí, včetně nákladů na těžbu. 4.1.4 Oceňování pozemků vodní plochy Ocenění pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků upravuje § 13 zákona o oceňování majetku, podrobné úpravy, zejména konkrétní ceny a postupy zjišťování cen jsou obsaženy v § 31 oceňovací vyhlášky18. Pokud se jedná o pozemek nezastavěné plochy funkčně související se stavbou vodního díla, kromě rybníků a malých vodních nádrží, se zjistí § 28 odst. 2, a navíc ještě vynásobí koeficientem 0,20. Ceny pozemků, které jsou určené k zastavění vodním dílem podle regulačního plánu, rozhodnutí o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebním úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou, opět kromě rybníků a malé vodní nádrže, se zjistí jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m2, ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), koeficientu Ki z přílohy č. 38, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a -

koeficientem 0,06 u pozemku v zastavěném území nebo

-

Koeficientem 0,05 v nezastavěném území.

Umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, která nejsou stavbou, jakož i cena přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku se zjistí jako součin jejich výměry v m2, ceny uvedené opět v § 28 odst. 1 písm. a) až l) a koeficientu 0,07.

18

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

43

Vyhláška stanovuje, že cena pozemků vodních ploch dle výše uvedených způsobů ocenění je nejméně 10 Kč/m2. Zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny se zjistí jako součin výměry pozemku v m2, koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23 a koeficientu Kp z přílohy č. 39. Dle věcného zdůvodnění lze tuto cenu snížit až o 50%, avšak musí činit nejméně 1 Kč/m2. 4.1.5

Oceňování jiných pozemků

a) Oceňování pozemků určených k zastavění – jedná se o pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu, nebo platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichž je přípustná stavba, se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 7 a vynásobí se koeficientem 0,30. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2. b) Oceňování pozemků, které tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2, je cena zjištěná podle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem 0,40. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2. c) Oceňování pozemků prokazatelně hospodářsky nevyužitelných se zjišťuje jako součin jeho výměry v m2, průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit o 50%, avšak činí nejméně 1 Kč/m2. d) Oceňování pozemků výše neuvedených, které prokazatelně nejsou stavební, zemědělské, lesní ani pozemky vodní plochy, se zjistí jako součin ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), jeho výměry v m2 a koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území.19 Takto zjištěné ceny lze dle věcného zdůvodnění snížit až o 50%. Cena činí nejméně 10 Kč/m2.

4.2 Trţní oceňování pozemků Tak jako u ostatních nemovitostí, tak i u pozemků můžeme vyjít ze základního oceňovacího modelu tedy modelu pro nemovitosti typu pozemek a na něm nacházející se stavby, které jsou 19

Nezastavěné území definuje stavební zákon č. 183/2006 Sb., jako pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy.

44

přestavitelem jeho zhodnocení. Velikost celkové tržní hodnoty je totiž výsledkem vyhodnocením dílčích indikací nákladového, výnosového a porovnávacího přístupu. Vzhledem k tomu, že náklady a očekávané výnosy nespadají do současnosti, je v těchto přístupech nutno užít časovou transformaci. Tato transformace způsobí, že nákladová a výnosová hodnota budou v reálném měřítku, které nám indikuje hodnotu k současnosti. Porovnávací metoda toto neřeší, protože je prováděna na základě komparace současných prodejních cen a výsledek je tedy aktuální. Pokud budeme hledat výslednou hodnotu pouze u nezastavěného pozemku, je nutno konstatovat, že minulost, která nám značí nákladový přístup k oceňování, neexistuje. To je způsobeno tím, že pozemek nevznikl výrobou a je nereprodukovatelný. Čili na něj nebyly vynaloženy žádné náklady. Výjimkou snad mohou být přípojky, terénní úpravy apod. Vyvstává zde tedy otázka, zda ostatní dva přístupy i hledání výsledné hodnoty budou dostačující. Ve většině případů je základní oceňovací model založen na součtu dvou položek a to na hodnotě pozemku a na hodnotě nákladů staveb, které se na něm nacházejí. Mohli bychom tedy indikovat hodnotu pozemku velikostí rozdílu mezi nákladovou hodnotou celku a hodnotou nákladů na stavby. Toto lze, ale aplikovat pouze v případě, že nezastavěný pozemek bude obě tyto hodnoty jen předstírat na základě jedné z možností jeho využití. Odborným odhadem by tedy byly stanoveny náklady na zhodnocení stavbami, a jak vysoká by také byla celková hodnota. Jednalo by se tedy o vztah dvou komplementů. Vzhledem k tomu, že ve stálém tržním prostředí jsou hodnoty obou komponentů ve vyváženém stavu, který lze vypozorovat, stačí pak znát pouze absolutní hodnotu jednoho z nich a druhá se na základě toho dá dopočítat. Lze říci, že na tomto principu jsou pak postaveny všechny další metody pro oceňování pozemků. Jejich podoby mají formu zbytku, který je po odečtení z celku označován jako reziduální čili zbytkový. Tyto reziduální techniky tak nahrazují chybějící nákladový přístup. Vzhledem k tomu, že není jednoduché na základě zkušeností, informací a dat simulovat zhodnocení pozemku, jsou reziduální metody považovány jako méně spolehlivé a neměly by se přeceňovat.

4.2.1 Porovnávací přístupy Tento přístup je označován jako nejužívanější přístup při indikaci tržní hodnoty pozemků porovnávacím způsobem a také je mu přikládán velký význam. Předpokladem je, že jsou dva nebo více subjektů obdobné charakteristiky nebo mají podobné parametry. Nemůžeme zde

45

samozřejmě hovořit o absolutní shodě, protože jak už z předchozích kapitol víme, pozemky jsou jedinečné a neopakovatelné. Proces porovnání bychom mohli popsat v několika fázích: - Důležitou fází je sběr dat o cenách v nabídkách, prodejích a dražbách, kterých bylo dosaženo. Zde může odhadce využít vlastní databáze nebo v dnešní době i databáze externí např. ČSÚ nebo cenové mapy. - V další fázi je důležité vybrat takové nemovitosti, které jsou nejvíce podobné a mají podobné parametry jako nemovitost oceňovaná. Počet těchto nejvíce podobných nemovitostí nám pak určí, jaký ze způsobů porovnání bychom měli použít. Způsoby máme dva. Buď porovnání přímé, kde mají porovnávané vzorky konkrétní podobu nebo porovnání nepřímé, kde se oceňovaný subjekt porovnává se vzorkem referenčním, který reprezentuje určitou množinu vzorků vybraných. - Nezbytností je také vybrat jednotku, v níž se komparace provede, nejčastěji to bývá cena v Kč za m2, ale dá se použít i jednotka v Kč za celek čili kus, tuto jednotku lze ale použít pouze v případě, že pozemky mají přibližně stejnou výměru a tvar. - Dalším krokem je nutno vyhledat a zhodnotit další podstatné diference, které jednotlivé vzorky mohou mít oproti subjektu oceňovanému. Například sem patří vlastnická práva k nemovitostem, podmínky prodeje, tržní podmínky, finanční podmínky, poloha, technické a ekonomické faktory nebo možnost využití. Všechny ty to diference, které můžeme označit také, jako cenotvorné faktory musí být při komparaci uvažovány. Tato „posbíraná“ data nám charakterizují jejich kvantitativní a kvalitativní vlastnosti a podmínky, za nichž byly dosaženy. Jestliže můžeme hledané odlišnosti kvantifikovat, můžeme užít kvantitativní typ analýzy. Jeli toto obtížné, můžeme užít druhý typ a to je kvalitativní. Oba tyto typy lze kombinovat. A jak poznat v jakých případech, kterou metodu užít? Kvantifikaci můžeme využít hlavně na rozdíly ve výměrách nebo formou nákladů na zainvestování pozemku, na ostatní parametry je pak vhodné použít metodu kvalitativní. U kvalitativní metody se reaguje cenovou adjustací, což znamená pomocí zvolených srážek a přirážek. Cenové úpravy neboli adjustace mají 3 techniky: -

fungují pomocí odpočtů a přípočtů relativních částek, vypočtených jako procento z cenového základu Z (+- x% ze Z),

-

nebo násobením či dělením cenového základu Z koeficienty k (Z x K,Zx1/K), nebo pomocí odpočtů a přípočtů relativních částek z cenového základu Z vyjádřených v penězích.

46

V závislosti na množství vzorků mohou být dílčí výsledky zcela rozdílné či zaujímat širší cenové pásmo. Je tedy nutné je v závěrečné fázi analyzovat a vyhodnotit do jediného výsledku, který by přestavoval indikaci hodnoty porovnávacím přístupem. Podrobnější informace o porovnávací analýze jakožto i o kvantitativní a kvalitativní analýze naleznete v následující kapitole, kterou jsem se rozhodla věnovat pouze této metodě, jakožto přístupu, který je k indikaci tržní hodnoty pozemků používán nejčastěji. 4.2.1.1 Přímé porovnání Užití přímého porovnání můžeme provézt tehdy, máme-li k posuzovanému subjektu najít podobný pozemek, který má prodejní nebo jinou cenu veřejně známou a známe také podmínky, za nichž tato cena byla stanovena. Takovéto pozemky pak můžeme použít jako vzorky a jednotlivě je pak porovnat s oceňovaným subjektem. Podobnost vzorků - Pozemky musejí být podobné z hlediska geografických vztahů, čili ve stejné lokalitě nebo blízkém okolí. - Z hlediska segmentu trhu, čili měli by si být podobné také v účelu využití, kvalitou a velikostí. Pokud však znalec nenalezne potřebné množství podobných pozemků, může okruh pátrání rozšířit, posléze slevit z ostatních podmínek. Musíme, ale počítat s tím, že přesnost odhadu se tím snižuje. Počet vzorků Počet vzorků se odvíjí od množství vhodných nemovitostí, které odhadce nalezne v databázích jak svých tak externích. Při kvantitativní analýze většinou postačí 3 podobné vzorky. U kvalitativní analýzy je naopak vhodné nalézt více vzorků. U této analýzy se totiž vzorky rozdělí na horší a lepší vůči subjektu posuzovanému. Z tohoto důvodu je vhodné vybrat takové vzorky, aby se oceňovaný subjekt zařadil někde mezi ně. Čili aby nebyl z vybraných vzorků ani nejlepší ani nejhorší. 4.2.1.2 Nepřímé porovnání Odlišnost od přímého porovnání spočívá v tom, že se porovnává oceňovaný subjekt s referenčním vzorkem, tento vzorek reprezentuje jednotlivé vzorky z množiny, která slouží jako výběrový soubor.

47

Výběr referenčního vzorku Vzorek si může odhadce určit sám, například při rozdělení pozemku na parcely, si odhadce vybere jednu z nich, kterou považuje za typickou a použije ji jako referenční vzorek a pomocí cenových úprav stanový v jakém rozsahu se ostatní pozemky od referenčního liší. Cenu referenčního vzorku většinou získáme z dat, která jsou předpřipravená v databázích sestavovaných různými institucemi např. průměrné ceny stavebních pozemků, databáze ČSÚ. U těchto databází je pak největším problémem, že sice víme, jaká byla jejich prodejní cena, ale většinou už nevíme, za jakých podmínek byla cena stanovena. Dále pak nemůžeme přesně určit jaké je umístění pozemku nebo jeho způsob využití. 4.2.1.3 Cenové mapy pozemků Cenová mapa je definována jako grafické znázornění pozemků většinou v měřítku 1:5000, na nichž je znázorněna cena v Kč za m2. Jednotlivé cenové mapy předkládá obec ve spolupráci s Katastrálním úřadem. Cenové mapy před vydáním musí schválit Ministerstvo financí České republiky. Ceny uvedené v cenových mapách reflektují skutečně dosažené sjednané ceny, které jsou obsaženy v kupních smlouvách. Znalcům i odhadcům je doporučováno přistupovat k cenovým mapám s nadhledem a chápat je spíše jako orientační. Tento fakt má několik důvodů. Důvod první je, že data v cenových mapách zastarávají, je bohužel dán tím, jak jsou do nich data doplňována. Způsob je takový, že data u parcel zůstanou stejná až do doby dalšího prodeje. Mezi jednotlivými prodeji může vzniknout velká časová mezera a zaznamenané ceny tak razantně zastarávají. Z čehož jasně vyplívá, že v místech, kde k novým prodejům nedošlo, jsou ceny zastaralé a nereflektují skutečnou situaci na trhu. Zkreslení dat v důsledku extrakce z celkových cen nemovitostí. Zkreslení z důvodu extrakce můžeme nejvíce vysledovat ve velkých městech. Jde o to, že volné stavební pozemky jsou ojedinělé a tak při jejich zobchodování se posuzují jako celek s nemovitostí a tak také tomu odpovídají smluvní ceny, které jsou pak zkreslené hodnotou budovy. Zkreslení dat v důsledku odlišných podmínek. Zkreslení z důvodu odlišných podmínek transakce znamená, že ceny uvedené v kupních smlouvách nemusejí být cenami, které vystihují skutečnou tržní hodnotu. Může se jednat o ceny, které byly ovlivněny spoustou různých faktorů. Zejména se jedná o rozdílné podmínky při transakci, jako jsou podmínky finanční, tržní, obchodní nebo daňové.

48

Je ale nutno říci, že cenové mapy nás při oceňování nemovitostí v České republice zcela určitě posunují dopředu. Rozhodně není dobré je zavrhovat ba naopak. Cenové mapy nám pomáhají určovat cenovou hladinu cen a jsou dobrým pomocníkem.

4.2.1.4 Indexové metody a) Indexová porovnávací metoda Indexové metody jsou založeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného

pozemku,

na

základě

zohlednění

některých

jeho

odlišných

vlastností.

Metoda byla původně zavedena v SRN. Hlavním zdrojem informací byly ceny stavebních pozemků na území bývalého západního Německa, které měly vysoké rozpětí. Dle principu opatrnosti se stanovily výchozí směnné ceny. Myšlenkou bylo dle těchto směnných cen určit alespoň přibližné tržní hodnoty stavebních pozemků kdekoliv v Německu. Při zpracování cenových map pozemků sestavují tzv. znalecké výbory i indexovou řadu pro srovnání s určitým obdobím, které je vzato jako základ (100%). Indexová řada pak slouží k přepočtu ceny pozemku z jednoho období na druhé. b) Testováním porovnání Dalším způsobem nepřímého porovnání je také testování. Znalec zde porovnává své dílčí výsledky s cenami, jež jsou v různých segmentech trhu dosahovány. Testování spočívá v tom, zda jeho odhady zapadají do rozmezí ustálených cen různých typů pozemků. Úkolem znalce je pak objasnit případné odlišnosti cen a zjistit jejich příčiny. Nejčastěji se vychází z obecného principu rovnováhy a vážení, kde hlavní parametry nemovitostí a jejich ceny jsou ustáleny v rovnovážném stavu. Jde o relativní vyjádření obecných stavů. Například, že nestavební pozemky mají hodnotu nižší než stavební, že zemědělské pozemky u velkých měst mají větší hodnotu než ty vzdálenější apod. Zákonitostí je nespočet. Znalec by měl být samozřejmě schopen je všechny ty vztahy na trhu poznat a sledovat. Testování samotné pak spočívá v tom, že rozpětí cen, kterých je dosahováno v různých segmentech uspořádáme do tabulky. Je nezbytné si zvolit základ, kterým nejčastěji bývá segment trhu, obvykle ten který je v úrovni dosahovaných cen spolehlivý. Jedná se o aktivní trh s velkým množstvím prodejů. Od tohoto základu pak lze usoudit pravděpodobné ceny i v dalších segmentech.

49

4.2.2

Výnosové přístupy

Výnosový přístup je založen na principu budoucího prospěchu, který lze od nemovitosti očekávat. Jedná se o to, že čím je prospěch kvalitnější, tím více je potencionální kupující ochoten za pozemek zaplatit. Zde musíme brát také v úvahu spolehlivost a délku výnosu. Pokud si nabízející tento kvalitní prospěch z pozemku uvědomuje, je jasné, že jeho ochota vzdát se majetku musí být zaplacena. Výnosový přístup se řídí koncepcí základního oceňovacího modelu. Ten je založen na nákladech, které musejí být vynaloženy, na porovnání s cenami podobných nemovitostí a na očekávaném prospěchu.

Největší roli, zde hraje tzv. budoucí prospěch, od kterého se

očekává, že teprve nastane. To znamená, že nelze stanovit stoprocentně, ale dá se pouze odhadovat. Prospěch aktuální nebo prospěch, kterého bylo dosaženo v minulosti, nelze brát za bernou minci, ovšem je možné jej použít jako vodítko, protože nám mohou pomoci znázornit vývoj v minulosti a tak i předpokládaný vývoj do budoucna. Za prospěch můžeme považovat např. nájemné, což je nejrozšířenější forma nebo prospěch z držby nemovitosti při předpokládanému růstu cen nemovitostí.

4.2.2.1 Kapitalizování a diskontování pozemkové renty Pozemková renta, je nejčastěji používaným výrazem pro prospěch z vlastnictví pozemku. Jde o pravidelný výnos z pronájmu. Pokud známe výši rent v určité lokalitě, můžeme pak pomocí kapitalizace odhadnout výnosovou hodnotu pozemků. Jako základní vzorec pro kapitalizaci renty je používán VH = V/i V – je očekávaný reprezentativní výnos v roce následujícím po datu ocenění, případně jeden výnos z řady konstantních opakujících se výnosů i – je míra kapitalizace, případně diskontní míra věčné renty Avšak u aplikace výnosového přístupu na nezastavěné pozemky lze použít výnosové kapitalizace. Pomocí níž, můžeme určit situace i v lokalitách, kde se volné pozemky stávají

50

vzácnými, což způsobuje, že jejich ceny neustále rostou. Vzorec výnosové kapitalizace má podobu:20 Hp = V/i = V/ iv – (+-suma HP x A) i – celková míra kapitalizace iv - zvolená míra výnosnosti n – počet let výhledového intervalu HP – relativní změna hodnoty pozemku v závěru zvoleného výhledového intervalu A – je annualizér, který lze volit A = 1/n nebo A = 1/S, přičemž 1/n rozděluje ztrátu nebo nadbytek hodnoty do 100% návratnosti pro jednotlivé roky konstantními částkami a rovná se recipročnímu počtu let zvoleného výhledového intervalu, 1/S rozděluje ztrátu nebo nadbytek do 100% návratnosti pro jednotlivé roky úročenými částkami a rovná se fondovateli pro zvolený výhledový interval, přičemž 1/S = i/((1+i) n - 1). Povšimněme si, že při výnosové kapitalizaci je nutno odhadnout míru výnosnosti, míra kapitalizace pak vyjde automaticky po odpočtu složky návratnost, u níž je nutné zadat délku výhledového intervalu, relativní změnu hodnoty v jeho závěru a typ annualizéru. Dále bych poznamenala něco k odhadům tržní hodnoty u zemědělských pozemků nebo rozsáhlých pozemků, které nejdou v dohledné době zastavět. Hodnota zde vychází z nákladů, které je nutno vynaložit, aby se na půdě dalo hospodařit. Rozhodujícím faktem je kvalita půdy, která velmi úzce souvisí s úrodností, dále také poloha.

Pro Českou republiku je

typické, že trh s těmito pozemky není aktivní, což je přisuzováno zanikajícím zemědělským družstvům. Navíc hospodaření na zemědělské půdě je velice rizikové, závislé na mnoha faktorech jako je úroda, počasí, tržní situace pod. Nabídka těchto pozemků je z těchto důvodu vysoká a poptávka nízká. Vcelku lze říci, že hodnota zemědělských pozemků nijak zvláště nepřesahuje ceny administrativní, které jsou pozemkům přiděleny pomocí tzv. čísla BPEJ (bonitní půdně ekologické jednotky). Jediné, kde v současné době dochází ke zvýšení aktivity trhu se zemědělskými pozemky je, buď v pohraničí, nebo v úrodných oblastech.

4.2.2.2 Výnosová reziduální hodnota Při užití této metody je hledaná technika většinou indikována na základě reziduálního resp. zbytkového principu. Rozdílem od nákladových variant je, že základem je výnosový přístup. 20

Zazvonil Z., Odhad hodnoty pozemku, Praha: nakladatelství Oeconomica, 2007

51

Z čehož vyplývá, že v případě oceňování zastavěných pozemků lze tato metoda použít jen v případě, že známe hodnotu staveb a celkový výnos z nemovitostí jako celku. U nezastavěných pozemků potřebujeme nasimulovat porovnání s obdobnými pozemky, které jsou však zastavěné a odhadnout tak hodnotu staveb, které by mohly na pozemku být vystavěny a přinášely by spolehlivě budoucí výnosy. Samotný postup pak spočívá v tom, že dle hodnoty stavby se vypočte její teoretický podíl na celkových výnosech, který se posléze od nich odečte. Výsledkem pak je výnos, který indikuje samotný pozemek. Tento výnos z pozemku je nutno transformovat k současnosti a to pomocí kapitalizace, jejímž výsledkem je reziduální hodnota pozemku. Zde může odhadce aplikovat celou řadu kapitalizační a diskontních technik. Nejjednodušší je užít kapitalizaci s jednotně zvolenou mírou pro oba komponenty:21 Hp = (Vc – Hs x i)/i Hp – hledaná reziduální hodnota pozemku Hs – simulovaná hodnota stavby, přiměřená oceňovanému pozemku Vc – celkový očekávaný výnos z nemovitosti i – zvolená jednotná míra kapitalizace Hs x i – teoretický podíl výnosu připadající na stavbu Vc – Hs x i – teoretický podíl výnosu připadající na pozemek Můžeme také použít odlišné míry kapitalizace pro jednotlivé komponenty, a to z důvodu, že pozemek bývá považován za bezpečnější než stavba. Tudíž se u něj aplikuje nižší míra kapitalizace. Z toho vyplívá, že:22 Hp = (Vc – Hs x is)/ip is – zvolená míra kapitalizace stavby ip – zvolená míra kapitalizace pozemku Nejčastější užití těchto technik je u novostaveb, kde lze předpokládat, že jsou postaveny, tak, že se u nich dá očekávat vyváženost mezi náklady a očekáváním. U starších staveb, které už jsou znehodnocené je nutno hodnotu snížit zvýšením kapitalizační či diskontní míry, což ale vede k vyššímu podílu pozemku čili k jeho celkově vyšší reziduální hodnotě.

21 22

Zazvonil Z., Odhad hodnoty pozemku, Praha: nakladatelství Oeconomica, 2007 Zazvonil Z., Odhad hodnoty pozemku, Praha: nakladatelství Oeconomica, 2007

52

4.2.3 Nákladová reziduální metoda Použít tuto metodu můžeme zejména v případě, vykazuje-li pozemek potenciál nového stavebního využití, např. zastavěný stavbou, kterou je z ekonomického hlediska vhodné odstranit a postavit na jejím místě stavbu novou. Co se týče pozemků zcela nezastavěných, užití nákladového přístupu není možné, protože jak již víme, pozemek nevznikl lidskou činností, čili je nereprodukovatelný a tudíž u něj nelze měřit náklady, které byly použity na jeho výrobu. Můžeme jej použít pouze v případě, že hodnotu pozemku vyjádříme jako tzv. reziduum (zbytek). Reziduum získáme, když od celkové nákladové hodnoty nemovitostí (součet hodnoty pozemku a nákladů na realizaci stavby na něm stojící) odečteme nákladovou hodnotu stavby. Vyjádřeno ve vzorci:23 RHp = NH – NHs RHp – reziduální hodnota pozemku na bázi nákladů NH – nákladová hodnota nemovitostí typu pozemek+stavba NHs – nákladová hodnota staveb V případě zatím nezastavěného pozemku je nutné náklady na stavbu nasimulovat. Zde musí odhadce využít zásady nejlepšího a nejvyššího a mít na zřeteli, že daná nemovitost musí být technicky, ekonomicky a právně realizovatelná. Pro zjištění zbytku musíme znát celkovou nákladovou hodnotu nemovitosti a nákladovou hodnotu stavby, abychom pak z jejich rozdílu získali hodnotu pozemku. Výpočet reziduální hodnoty pozemku můžeme shrnout do schématu:24 Hodnota celé nemovitosti po jejím dokončení -

náklady na stavbu (náklady na demolici, odstranění ekol. zátěže, finanční a stavební náklady, náklady na marketing apod.)

-

Zisk developera

= hodnota pozemku k datu dokončení výstavby /

odúročitel

= hodnota pozemku reziduální metodou

23

Zazvonil Z., Odhad hodnoty pozemku, Praha: nakladatelství Oeconomica, 2007 Dušek, D. Základy oceňování nemovitostí. 2. upravené vydání. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 2006 24

53

U reziduálních technik je známo, že většina vychází z rovnovážného vztahu mezi hodnotou pozemku a nákladovou hodnotou nemovitostí. Lze totiž dlouhodobým sledováním vypozorovat ustálený poměr těchto dvou komponentů v určitých tržních segmentech. Kdyby tomu tak nebylo, např. kdyby byl pozemek příliš velký vůči stavbě, tento ustálený poměr by nemusel platit. S tímto problémem souvisí i opotřebení staveb, které by nemělo být opomenuto a odečteno. Další co je třeba si uvědomit, že při aplikaci reziduální techniky nelze vycházet z prodejních cen srovnatelných nemovitostí, neboť nákladová hodnota nemusí indikovat tržní hodnotou. Za nejtransparentnější reziduální techniku lze nejvíce považovat poměr mezi hodnotou nezastavěného pozemku a náklady, na něm přípustné novostavby, protože jak už bylo řečeno výše, dá se předpokládat, že investoři budou plánovat náklady na novostavby ve výši, která je přiměřená hodnotě stavebních pozemků a bude tak dodrženo nejvyšší a nejlepší využití.

4.2.3.1 Alokace a extrakce Tyto metody předpokládají již zmíněné ustálené rovnovážné vztahy mezi hodnotami pozemků a náklady na jejich simulované zhodnocení stavbami. Slovo alokace lze vyjádřit jako přidělení nebo přisouzení, extrakce pak jako vyjmutí nebo vytržení. Případy, kdy se tyto techniky používají, např. když hodnotu stavebního pozemku nemůžeme odhadnout na základě porovnávací metody. Jde tedy o pozemky vzácné nebo nezastavěné nebo pozemky odlehlé, v místech neaktivního trhu. Princip, kterého tyto techniky využívají je rovnováha a vážení25 s prvky kontribuce26. Opět vycházejí z ustáleného poměru mezi hodnotou nezastavěného pozemku k celkové hodnotě nemovitosti. Zde už ale uvažují o vlivu polohy a typu nemovitosti. Podstatou alokace a extrakce je hledat velikost kontribučního podílů (podíl pozemku a stavby) na tvorbě celkové hodnoty. Hlavními rozdíly mezi alokací a extrakcí – alokace je hledaná hodnota pozemku vyjádřená jako násobek hodnoty stavby nebo nemovitostí jako celku, alokace – je rozdílem hodnoty celku a hodnoty stavby. Podoba celkové hodnoty je ponechána na tom, jaká má odhadce data k dispozici, zdali se bude řídit tržní hodnotou nebo nákladovou, jestli zohlední nebo

25 26

Blíže viz. kapitola 5. Porovnávací hodnota. Blíže viz. kapitola 5. Porovnávací hodnota.

54

nezohlední opotřebení. S výjimkou, že u extrakce je nutno zohlednit opotřebení. Můžeme vyjádřit vzorci:27 Hp = Hc x ka = Hc – (Hc x (1-ka))

Alokace: Extrakce:

Hp = NH – HNs = NH – (HNso + Op)

Hp – indikovaná hodnota pozemku Hc – je hodnota celku NH – nákladová hodnota celku NHs – nákladová hodnota staveb, bez opotřebení NHso – nákladová hodnota staveb, včetně opotřebení Op – opotřebení ka – alokační koeficient, který vyjadřuje podíl pozemku na celku 1-ka – komplementární doplněk alokačního koeficientu, odpovídající podílu hodnoty staveb na celku.

4.2.3.2 Nägeliho metoda Jedná se o metodu výpočtu ceny stavebních pozemků podle tzv. tříd polohy, autorem je Wolfgang Nägeli. Tato metoda spočívá v tom, že cena stavebního pozemku je v určité relaci k celkové ceně nemovitosti. Tato metoda může být užita ve většině případů ocenění pozemků, i tam kde nejsou k dispozici porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Snaží se reagovat na různé podněty pomocí tzv. klíčů, které určují cenotvorné kritérium. Je tím například poloha, dopravní vztahy, využitelnost pozemků apod. Tyto klíče mají sedm základních kritérií, oceňovaný pozemek se pak zařadí do jedné z osmi kvalitativních tříd. Každá třída pak stanovuje procentuální podíl hodnoty pozemku na celkových nákladech nemovitostí, čili na celku pozemek plus stavba. Níže jsou uvedeny tabulky, pomocí kterých je tato metoda blíže vysvětlena.28 I – VŠEOBECNÁ SITUACE

Třída

Popis

1

Zemědělské oblasti značně vzdálené od větších obcí a dopravy, vesnice bez turistického ruchu, rekreačně nevyužitelné.

27

Zazvonil Z., Odhad hodnoty pozemku, Praha: nakladatelství Oeconomica, 2007. Tabulky převzaty z: Bradáč, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM- akademické nakladatelství, s.r.o, 2009. 28

55

2

Stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst.

3

Obytná místa malých měst a místa rekreačních oblastí s turistickým ruchem, středy středně velkých vesnic, obytná místa na předměstích velkých měst s dlouhou jízdní dobou do centra města.

4

Středy měst menších, obytná místa větších měst a jejich rychle dosažitelných předměstí, předměstské oblasti vilových či venkovských domů uvnitř i vně města, oblasti rekreačních objektů v důležitých centrech turistického ruchu.

5

Velmi dobrá obchodní místa ve středně velkých městech, nejlepší obchodní místa v malých městech, obytná centra velkoměst, luxusní velkoměstské obytné oblasti s dobrým osluněním a výhledem, exkluzivní oblasti rodinných domův dosahu velkoměsta.

6

Nejlepší obchodní místa ve středně velkých městech a významných lázních, vedlejší ulice v centru velkoměst, nákupní centra ve velkých obytných částech s dobrými příjezdovými možnostmi vně velkoměst.

7

Přednostní nákupní ulice a místa v užším centru velkoměst, nejlepší místa pro obchod ve středně velkých městech.

8

Nejlepší místa pro obchod ve velkoměstech.

II – INTENZITA VYUŢITÍ POZEMKU Třída

Popis

1

Nepatrné využívání, jednoposchoďové, skromné rekreační domky, 1-2 podlažní stavby bez komfortu, nepodsklepené stavby.

2

Obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s nepatrným technickým vybavením.

3

Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemné domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými

z jednoho

schodiště,

místnostmi,

řemeslnické

obytné

(živnostenské)

domy

místnosti,

s průmyslovými průmyslové

a

řemeslnické stavby s běžným průmyslovým vybavením, nákladními výtahy, vzduchotechnikou atd.; středně velká intenzita využití pozemku. 4

Komfortní rodinné domy, obytné bloky s malými byty, apartmá, terasové domy, byty v osobním vlastnictví, skladové místnosti, 3-5 podlaží, 56

vícepodlažní

podnikové

stavby se

vším

technickým

zařízením,

klimatizací, pohyblivým zařízením. 5

Exkluzivní obytné a rodinné domy, smíšené obytné + obchodní domy (v přízemí skladové místnosti, restaurace, v horních podlažích byty s praxí, kanceláře, apartmá, byty v osobním vlastnictví); 4-6 podlaží, vysoké využití pozemku.

6

Čistě obchodní domy a jejich skladovací místnosti, kina, restaurace, praxe lékařů a právníků, kanceláře, vícepodlažní obchody, 5-7 podlaží nadzemních 1-2 podlaží podzemní, velmi vysoké využití pozemku.

7

Obchodní domy jako v bodě 6 s nadprůměrným vybavením a komfortem (klimatizace, rychlovýtahy, pohyblivé schody) a více podzemních podlaží, velmi vysoké využití pozemku.

8

Jako v bodě 7, avšak exkluzivní místa jako např. Praha, Brno, velmi vysoké využití pozemku.

III – DOPRAVNÍ RELACE K VELKOMĚSTU Třída

Popis

1

Pozemky v odlehlých, vysloveně nepříznivých dopravních polohách, cesty bez dokončovacích prací (nezpevněné apod.), cestovní čas k městu více než jedna hodina.

2

Objekty na okraji velkoměstských aglomerací, malé obce se železniční zastávkou, pro dojíždějící do práce právě ještě přijatelně dosažitelné.

3

Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení.

4

Přednostní obytná místa v těsné blízkosti veřejného dopravního prostředku, dobrá úprava silnic, krátké jízdní časy vlastním vozem do středu (15 minut), území velkého města a předměstí.

5

Nákupní ulice na území velkého města, nákupní centra větších předměstí, čilý chodecký provoz, centrum veřejné dopravy (vlak, autobus, tramvaj, podzemní dráha).

6

Vysloveně obchodní místa středu velkého města se širokými ulicemi a parkovacími možnostmi, autobusy a tramvaje s hustou frekvencí provozu. 57

7

Prvotřídní prodejní místa velkoměsta, intenzívní chodecký provoz, křižovatka veřejných dopravních prostředků ve středu města.

8

Ohnisko velkoměstského dopravního systému s velmi hustým provozem chodců.

VI – OBYTNÝ SEKTOR (použije se jen u obytných budov, ubytoven, kempů, motel a hotelů, případně smíšených staveb) Třída

Popis

1

Venkovské obytné stavby, sídliště, turistické ubytovny, kempy, dominující venkovský ráz, malé kulturní a nákupní možnosti, bez výhledu a zeleně, silné dopravní imise, rodinné domy bez zahrad.

2

Obytné budovy bez individuálního uspořádání, málo komfortu, malé a střední obce, omezené nákupní a kulturní možnosti, podprůměrné oslunění, malý rozhled, prosté zahrady u rodinných domů.

3

Běžné

obytné

domy,

prefabrikované

stavby,

venkovské

domy

s průměrným komfortem, vesnické hospůdky, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady. 4

Obytné bloky pro střední a vyšší nároky, domy terasové s podloubím, individuálně vybudované a vybavené byty v osobním vlastnictví, rodinné domky, motely.

5

Luxusní obytné objekty, hotely dolní cenové třídy, rodinné domky, s nejlepším vybavením.

6

Hotely střední cenové třídy.

7

Hotely pro vysoké nároky.

8

Luxusní hotely s velkolepým prostorovým tvářením.

V – ŘEMESLA, PRŮMYSL, ADMINISTRATIVA, OBCHOD (použije se jen u provozních objektů (kromě obytných budov, ubytoven, kempů, motel a hotelů, případně u smíšených staveb) Třída

Popis

1

Štěrkovny a pískovny, lomy, pily, depote, skladovací plochy, venkovní 58

plochy prodejen stavebnin a podniků Sklady pro neskladný materiál, suroviny, prefabrikáty, vozidla, dílny

2

ručních prací (truhlář, klempíř, malíř) Sklady a výstavní plochy velkoobchodů, jejich zastoupení, parkoviště,

3

garáže, opravárenské díly, výletní restaurace Expediční sklady zdravotnických a kosmetických odvětví, jednotlivé

4

prodejní plochy, bankovní a pojistné agentury, ateliéry, kanceláře a praxe svobodných povolání ve spojení s bydlením vlastníků Obchodní místnosti, kanceláře, sekretariáty, restaurace, praxe lékařů a

5

právníků, galerie. Kanceláře a praxe s komfortním vybavením, speciální obchody, kina,

6

restaurace, bary, zábavní místnosti, bankovní filiálky, kiosky. Vynikající speciální obchody, premiérová kina, stylové hospody,

7

restaurace se specialitami, nákupní centra, obchodní domy, banky, cestovní kanceláře, praxe lékařů specialistů, právníků, etážové obchody. Luxusní obchody, obchodní domy, velké banky, obchodní sídla

8

význačných koncernů a firem, cestovních kanceláří a restauračních podniků,

objekty

s kancelářemi

nebo

praxí

známých

osobností

hospodářství a akademických povolání. VI – POVYŠUJÍCÍ FAKTORY Zvýšení až o jednu třídu lze provést v těchto případech Obytné objekty, které v důsledku výhledového plánování jsou určeny

1

k vyššímu stupni využití, než ke kterému nyní slouží 2

Rohové parcely pro obchodní účely

3

Pozemky se stavební uzávěrou v chráněných územích

4

Obchodní parcely v místech se silným cizineckým ruchem, pokud to již nebylo zohledněno dříve Oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatků

5

VII – REDUKUJÍCÍ FAKTORY Snížení až o jednu třídu lze provést v následujících případech: -

Předpokládá-li se v nejbližší budoucnosti nižší stupeň využití, než je dosud 59

praktikován. -

Rušivý hluk ze silniční, letecké nebo železniční dopravy u obytných objektů.

-

Blízko

ležící,

rušivě

působící

průmyslová

zařízení

u

obytných,

administrativních nebo hotelových objektů. -

Mimořádné zastínění obytných objektů (les, skály, severní úbočí apod.)

Výsledek, čili výsledná třída se pak vypočítá jako aritmetický průměr z výsledků prvních pěti kritérií. Výsledek pak můžeme upravit o povyšující a redukující faktory. Pak se pomocí interpolace v tabulce zjistí příslušné procento podílu pozemku na celku stavba plus pozemek. Podíl ceny pozemku na celkových nákladech je uveden níže v tabulce.29 Podíl pozemku z celku nová stavby + pozemek podle Naegeliho Třída polohy

1

2

3

4

5

6

7

8

Podíl pozemku

5

6

9

13

18

22

30

35-55

z celku (%) Jsou-li základem pro výpočet náklady na stavbu, a jelikož se zde jedná o poměr hodnoty pozemku k celkové hodnotě nemovitostí, je nutno při výpočtu použít také vzorec:30 Hp = NHs x X/(1-X) Hp

hledaná hodnota pozemku

HNs

předpokládané náklady na stavby (bez opotřebení)

X

podíl připadající na pozemek dle tabulky výše

Výhodou této metody je, že je plně otevřena tržnímu hospodářství, je velice oblíbenou metodou. Je nutno také podotknout, že při aplikaci Nägeliho metody je nutno vycházet ze stavebních nákladů bez vlivu opotřebení.

4.2.3.3 Sametova metoda Sametova metoda byla používána v Německu, jedná se o další variantu extrakční metody. Vychází z toho, že je možno rozsah zástavby regulovat tzv. koeficientem stavebního využití. 29

Tabulka převzata z: Bradáč, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM- akademické nakladatelství, s.r.o, 2009. 30 Zazvonil Z., Odhad hodnoty pozemku, Praha: nakladatelství Oeconomica, 2007

60

Tento koeficient ukazuje procentuální podíl součtu zastavěných ploch nadzemních podlaží stavby k ploše stavebního pozemku. Koeficient pak můžeme vyjádřit vzorcem:31 KPP = ZP x PP/CPP ZP – max. zastavitelná plocha pozemku (zast.plocha podlaží) PP – počet nadzemních podlaží CPP – celková plocha pozemku Tento podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech v závislosti na poloze se pohybuje v mezích, které stanovuje následující tabulka:32

Objekt, poloha Obytné

nebo

PSN (%) obytně-provozní

domy 7 – 10

v malých městech a na venkově Obytné domy ve městě, podle polohy

10 – 20

Obytné + obchodní domy

20 – 40

Obchodní domy

40 – 60

Ve sloupcích můžeme pozorovat závislost na koeficientu stavebního využití a v řádcích na typu nemovitosti. Je zde udávána cena v markách za 1 m3 pozemku, a vycházelo se z nákladů 300 DEM/m3 obestavěného prostoru. Metoda byla využívána v polovině minulého století a dnes je již neaktuální. Nicméně uvedené podíly v tabulce mohou sloužit jako měřítko k hrubé cenové orientaci, pouze v případě, že stavební náklady se vyvíjejí stejně jako ceny stavebních pozemků, což není vždy platné.

4.2.3.4 Subvision development O této metodě můžeme říci, že je založena na principu, kdy hodnota pozemků je indikována jako zbytek. Tento zbytek čili reziduum představuje rozdíl mezi očekávanými výnosy a náklady na projekt, který má tyto pozemky zhodnotit. Většinou je tato metoda používána 31

Bradáč, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERMakademické nakladatelství, s.r.o, 2009. 32 Bradáč, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERMakademické nakladatelství, s.r.o, 2009.

61

k oceňování rozsáhlejších pozemkových celků, např. při rozdělení celku na jednotlivé parcely vhodné ke zhodnocení výstavbou, nebo když v místě ocenění neznáme potřebná data o cenách srovnatelných nezastavěných pozemků, ale známe data o prodejních cenách pozemků menších nebo již zastavěných. Dále se užívá v případech, kdy jde o nezastavěné pozemky, které jeví potenciál dalšího rozvoje. Čili nejčastěji v případech řadové výstavby rodinných domů, bytových domů či pro rekreační výstavbu. Užití této metody začíná tím, že znalec musí odhadnout počet a přibližnou velikost dílčích parcel. Nesmí samozřejmě zapomenout na plochy určené pro vybudování technické, ekonomické a společenské infrastruktury (komunikace, oplocení, osvětlení apod.). Dalším nezbytným krokem je stanovení celkových nákladů potřebných k realizaci projektu, např. náklady na rozdělení pozemků, na jednání s úřady, stavební náklady, marketing apod. Souhrnně lze říci, že jde o všechny přímé i nepřímé náklady, které je nutno vynaložit, krom nákladů na pořízení samotného pozemkového celku. Vzhledem k tomu, že některé nenadálé náklady nelze předpovídat, je dobré, aby odhadce náklady navýšil o rezervu. Další co by měl odhadce stanovit je předpokládaná doba na realizaci projektu. Až nyní může odhadce stanovit pravděpodobné prodejní ceny zhodnocených parcel. Samozřejmostí je vypracování analýzy trhu a budoucí tržní situace, která by měla v příslušném místě a segmentu trhu nastat po dokončení projektu. Nyní odhadce sečte všechny jednotlivé odhadnuté prodejní ceny parcel, což mu indikuje celkový očekávaný výnos z projektu, který je nutno transformovat do současnosti a to nejčastěji diskontováním po jednotlivých letech. Konečnou fází této metody je, že od takto odhadnutých celkových výnosů je nutno odečíst celkové náklady. Především náklady na rozdělení, zhodnocení a marketing. Po tomto odečtení dostaneme výsledek, který indikuje celkovou tržní hodnotu posuzovaného pozemkového celku před rozdělením. Nezbytnou nutností pro aplikaci této metody je, že odhadce musí provézt spoustu odborných odhadů a stanovit množství předpokladů, které nemusejí odpovídat tržní hodnotě, proto je u této metody doporučeno použít více variant možných scénářů a pokud možno použít i jiné oceňovací přístupy.

5

POROVNÁVACÍ HODNOTA

Tato kapitola diplomové práce je věnována porovnávacímu přístupu k oceňování pozemků. V rámci oceňování pozemků jej považuji za zcela specifický z toho důvodu, že u něj musí 62

odhadce ukázat „cit“, který by měl být podložen zkušenostmi, které během své praxe načerpal. Zde můžeme říci, že tento přístup je náchylný k subjektivnímu postoji a tedy i riziku, že by mohlo dojít k mylnému výsledku. Toto by se však zkušenému znalci stát nemělo. O porovnávacím přístupu samotném se začalo mluvit až jako o posledním ze všech tří přístupů. Většinou byl spojován s předsudky o nepochopení a nedůvěrou kvůli zkreslení výsledku. Posláním porovnání je posouzení parametrů subjektu s parametry subjektů podobných. Čili předpokladem je, že je-li více subjektů se několika shodnými parametry, dá se předpokládat, že i jejich zbývající parametry budou podobné. Při porovnání tedy rozhodně musíme vzít v potaz kvalitu a množství rozdílů, jež subjekty mají. Tento přístup vychází ze současnosti, reflektuje momentální tržní situaci. Jeho vodítkem je výše prodejních cen srovnatelných nemovitostí na současném trhu. Jak už bylo zmíněno výše u parametrů nemovitostí i u prodejní ceny, je dosti pravděpodobné, že posuzovaný subjekt bude prodán za cenu obdobnou, za jakou byly prodány subjekty jí podobné. Co se týče oceňování pozemků, je porovnávací přístup velice významný. Vzhledem k tomu, že u pozemků nelze vždy užít metodu nákladovou (pozemky nevznikají lidskou činností), musíme užít metod zbývajících. Krom několika málo technik výnosového přístupu lze pak porovnávací přístup hodnotit jako jedinou možnou variantu. Proto jsem se rozhodla tuto kapitolu diplomové práce věnovat právě jemu.

Obecné principy pouţívané v kontextu s porovnávací metodou Nejen porovnávací, ale i přístupy výnosové a nákladové k tržnímu oceňování vycházejí z určitých obecných principů. Tyto principy jsou pro odhadce důležité, jelikož mu pomáhají s indikací tržní hodnoty. Čili pomáhají mu lépe poznat lokální trh a tím získat argumenty pro lepší stanovení výsledku. Prvním a velice důležitým principem je princip substituce. Při stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou se předpokládá, že subjekty působící na trhu, které jsou vnímány jako substituty, čili jsou vzájemně nahraditelné a zaměnitelné, s možností podobného využití mají shodné nebo podobné parametry. Hlavní znak porovnávacího přístupu říká, že hledaná tržní hodnota je ve stejné rovině k cenám porovnatelných nemovitostí. Je zde nutno podotknout, že problém může nastat v situaci, kdy substituční nemovitosti nejsou na trhu dostupné, tím

63

preciznost porovnávacího přístupu klesá. Z čehož vyplívá i fakt, že hodnověrnost výsledku porovnávací metody se snižuje s velikostí odlišností substitučních nemovitostí. Princip nabídky a poptávky je dalším důležitým principem protože, jak už víme, porovnávací přístup vychází z aktuální situace na trhu, čili ze stavu současné nabídky a poptávky. Cena porovnávaných nemovitostí je tedy stanovena jako výsledek vyjednávání mezi stranou poptávajících a stranou nabízejících. O nabídce bychom mohli říci, že se nepohybuje zcela nejrychleji. Je to dáno tím, že není schopna reagovat na poptávku dost rychle, naopak poptávka se mění velice rychle. Tento jev při oceňování nemovitostí vyvolává fakt, že by odhadce měl zpracovat v příslušné části trhu analýzu, která by jednoznačně ukázala místní stav nabídky a poptávky. Co se týče nabídky lze jí vysledovat v nové výstavbě nebo jiné plánované realizaci a v podobě volných nemovitostí, které jsou nabízeny k prodeji. V poptávce se důležité se orientovat na okruh potencionálně poptávajících, na kupní sílu a v neposlední řadě na oblíbenost bydlení a demografii oblasti. Současně je nezbytné dodat, že nabídku a poptávku také ovlivňují jiné subjekty např. vláda, jakožto tvůrce legislativy, především zákonů a iniciátor změn v ekonomice a v důsledku toho celého ekonomického prostředí. I tyto vlivy je nezbytné zohlednit v analýze. Dalším princip může ovlivňovat hodnotu vnějšími vlivy. Vzhledem k tomu, že nemovitosti jsou dle své povahy nepřemístitelné, musí se brát v potaz, že jsou ovlivňovány externími vlivy obecného charakteru. Můžeme sem zahrnout ekonomické a politické situace nebo vlivy regionální. Další co musí odhadce analyzovat je sousední prostředí nemovitosti pro posouzení nejen současné situace ale i situace budoucí. Jsou tu ale i další charakteristiky, které mohou nemovitosti, u kterých máme zdání, že jsou identické odlišit. Může to být například dopravní infrastruktura, životní prostředí, situování ke světovým stranám nebo bezpečnost a ochrana, to vše musí být zvažováno. Při hledání hodnoty je také důležitý princip rovnováhy a vážení. Jeho předpokladem je, že velikosti jednotlivých částí nemovitostí se za normálních podmínek ustalují ve vyváženém vztahu a v tom spočívá i to, že jedině tak odrážejí aktuální tržní ceny. Pokud však tento princip není dodržen a poměr není přiměřený, nemusí být aktuální tržní cena spolehlivá. Příkladem může být nákladná stavba v příslušné lokalitě nebo nadměrný pozemek ku stavbám na nich umístěných. Tento princip by nám tedy měl naznačit, proč lze někdy porovnávací hodnotu u nemovitostí, jež princip rovnováhy a vážení splňují, hledat globálně a proč u nemovitostí, jež jí nesplňují, jsou podmínky pro porovnání velmi obtížné. Kontribuční princip je dalším z principů, které by měl odhadce zohlednit při oceňování. Kontribuce lze vysvětlit jako podílení nebo přispívání k celku resp. přispívání 64

k celkové tvorbě hodnoty. Jde o to, jak jednotlivé komponenty nemovitostí mohou přispívat k celkové hodnotě. Kontribuční princip nám značí, zda se komponent na tvorbě hodnoty podílí, zda hodnotu zvyšuje nebo naopak snižuje nebo na ní vůbec vliv nemá. Konformní princip naznačuje, že s postupem času se v určitých lokalitách může projevit tendence ke shodě. Rozdíly a ceny mezi jednotlivými nemovitostmi se začínají ustalovat na podobných hodnotách. Porovnání se zde aplikuje snáze, protože trh disponuje s velkým množstvím obdobných nemovitostí, odlišnosti se snižují a celkový výsledek porovnání je pak transparentnější. Výběr výše uvedených principů, by měl odhadce vést v patrnosti a analyzovat podle nich chování určitého segmentu trhu. Mohou mu pomoci při utváření výsledných názorů, nelze je však považovat jako striktní pravidla. V průběhu porovnávacího procesu je nezbytné projít několika fázemi. První z nich lze označit jako fázi, během které odhadce sbírá důležitá data o cenách nemovitostí, může jít o nabídkové ceny, nebo ceny prodejní či plánované. Sběr těchto dat je nezbytný pro tvorbu odhadcovi databáze, která mu pak pomáhá poznávat trh a mít tak lepší a přesvědčivé informace při indikaci porovnávacího procesu. V případě, že už má odhadce podstatná data potřebná k indikaci porovnávací hodnoty, může vybrat takové druhy nemovitostí, které nejlépe odpovídají oceňovanému subjektu a mohou být použity jako vzorky, posléze vybere způsob porovnání, zde je na výběr buď přímé porovnání jednotlivých vzorků s oceňovaným subjektem, nebo nepřímé porovnání, kdy je oceňovaný subjekt porovnáván s referenčním vzorkem, který reprezentuje množinu vybraných vzorků. Samotné porovnání vychází z toho, že má-li vzorek obdobné vlastnosti jako oceňovaný subjekt, pak cena oceňovaného vzorku bude ležet někde kolem hodnoty, které bylo dosaženo prodejem porovnávaného vzorku. Jsouli však porovnávané vzorky odlišné, dá se předpokládat, že i výsledná hodnota bude jiná. Proto je nutno tyto odlišnosti nějak zohlednit. K tomuto zohlednění slouží tzv. porovnávací analýzy. Pokud se bude jednat o kvantifikované odlišnosti, použijeme některou z kvantitativních typů porovnávací analýzy. V opačném případě můžeme použít některou z kvalitativních analýz. Vhodné je také zmínit, že obě tyto analýzy lze kombinovat. Na diference mezi vzorky se v analýzách reaguje tzv. adjustací, pro kterou existuje mnoho různých technik. Pokud projdeme všemi těmito fázemi, dostaneme výslednou indikaci porovnávací hodnoty, která ovšem může být v širším cenovém pásmu. V závěru by pak výsledky měly být integrovány do jednoho jediného výsledku, který indikuje tržní hodnotu na bázi porovnání. Bližší informace o přímém a nepřímém porovnání spolu s vysvětlením kvantitativních a kvalitativních metod se seznámíme v následujících kapitolách. 65

5.1 Získávání dat Sběr dat a disponování s ním, je považováno za základní předpoklad pro aplikaci porovnávacího přístupu. Znalec by jej tak měl neustále dotvářet, doplňovat a rozšiřovat. Důležité je mít u každé nemovitosti, kterou si znalec do své databáze zapíše dostatečný popis, potřebné rozměry (pokud jsou k dispozici), znát vlastnosti nemovitosti, a znát podmínky, za nichž byla výsledná prodejní cena dohodnuta. Možnosti, kde může znalec informace sbírat, můžeme rozdělit na přímo získaná a nepřímo získaná. Přímo získaná data jsou data, která odhadce získal buď přímo od účastníků jednotlivých transakcí, tyto informace pak lze považovat za zcela přesné a objektivní. Nebo může mít potřebné informace přímo od sebe samého, v případě, že sám prováděl odhad, nebo může čerpat z podkladů, které k samotnému odhadu dostal. Za nepřímo získaná data lze považovat data získaná z transakcí, na nichž se odhadce přímo nepodílel. Jedná se o data získaná od ostatních účastníků trhu, tyto data však nelze považovat za zcela přesná. Jedná se například o informace získané z inzerátů, novin, realitních kanceláří a dalších periodik. Za největší problém takto získaných informací se dá považovat, že zcela neodpovídají realitě. U nabídkových cen realitních kanceláří to většinou bývá jednostranná představa o ceně, kterou za danou nemovitost prodávající požaduje. Co se týče dalších dat nezbytných pro vytváření databáze, lze říci, že popisky u nemovitostí, které jednotlivé realitní kanceláře nabízejí, nejsou zcela úplné a většinou jsou velice stručné. V tomto případě není na škodu, obhlédnout si nemovitost osobně, čímž může odhadce odhalit i určité nedostatky, které většinou v nabídkové inzerci mohou být popírány. Dalším zdrojem nepřímo získaných informací o nemovitostech jsou kontakty, kterými může odhadce disponovat, jako například kontakty z úřadů veřejné správy, z developerských společností, kontakty v realitních kancelářích apod. Avšak jedním z nejdůležitějších zdrojů informací je Katastrální úřad (kapitola 2.), zde má odhadce možnost zjistit přesné informace o evidenci a vlastnických právech k nemovitostem. Pro zjištění základních informací v dnešní době stačí na internetu tzv. nahlédnout do Katastru nemovitostí, v případě potřeby podrobnějších údajů, jako jsou výměry parcel a jejich určení, lze na Katastru nemovitostí za poplatek pořídit kompletní výpis o nemovitosti. Při oceňování pozemků jsou také užitečná data poskytnutá

66

z plánovacích podkladů a data z cenových map. Samozřejmostí je, že tyto data je nezbytné zpracovat a uchovat si je pro budoucí potřebu. V případě, že už odhadce disponuje potřebnou databází nemovitostí, při ocenění z ní může snadno vycházet a vybrat vhodné vzorky k porovnání. Vybírání vhodných vzorků je založeno na několika doporučeních, aby nedošlo ke zkreslení výsledku porovnání. Jde především o to, aby si nemovitosti byly podobné a to nejen stejným segmentem trhu, na němž působí, ale i co do polohy (vesnice, město, centrum, region), typu nemovitosti a její účelovosti (služby, administrativa, bydlení, rekreace…), vazby na způsob využití (volné, obsazené, nemovitosti s omezeným využitím, variabilní…), vazby na vybavení, provedení, komfort apod… samozřejmě, že pozemků se týkají jen některé z nich. V případě, že odhadce ve své databázi nenalezne úplně optimální množství vzorků vhodných k porovnání, je nutno se spokojit i třeba s jedním. Každopádně lze pak předpokládat nižší vypovídací schopnost porovnávacího přístupu, na což by mělo být v závěrečné analýze poukázáno. U nepřímého porovnání je doporučeno vybírat vzorky blízké, aby úpravy byly co nejmenší, vzorky stejného segmentu, vzorky nejvíce podobné těm oceňovaným, a volit takové vzorky, u kterých lze pozorovat takové odlišnosti, jejichž adjustované ceny porovnávací hodnotu tzv. ohraničí, volit nejnovější vzorky a vzorky se stejnými podmínkami transakce.

5.2 Způsoby porovnání Princip porovnávacího způsobu tkví v tom, že se zde jednotlivé vlastnosti subjektů porovnávají. Jde o vlastnosti, které nám říkají, zda se subjekty shodují či nikoli. Vlastnosti subjektů, které se shodují, výslednou hodnotu nijak neovlivňují, ale vlastnosti, kterými se jednotlivé porovnávané subjekty odlišují, nás zajímají. Nutností je, tyto odlišnosti cenově upravit a zjistit jakým směrem a v jaké výši tyto odlišnosti přispívají k diferenci v porovnávací hodnotě. Analýzami pak provádíme cenové úpravy. Porovnání přímé a nepřímé Přímé porovnání je založeno na předpokladu, že posuzovaný subjekt je porovnáván s každým z vybraných vzorků jednotlivě a přímo. Porovnává se tedy vždy oceňovaný subjekt se vzorkem., tzv. v páru. Počet párů se rovná počtu vybraných vzorků. Pozitivní na tomto způsobu porovnání je, že porovnatelné vzorky a jejich parametry jsou známy. Protože zde znalec čerpá ze své databáze. O přímém porovnání lze říci, že je adresné,

67

jednoduché a transparentní. Pro vyjádření cenových rozdílů mezi jednotlivými vzorky a posuzovaným subjektem vytváří jednoznačnou specifikaci. Nepřímé porovnání je charakteristické tím, že oceňovaný subjekt není porovnáván přímo, ale pouze s jediným zástupcem, který reprezentuje vybraný soubor vzorků. Porovnání je tak tedy nepřímé pomocí tzv. referenčního vzorku. Referenční vzorek může být vytvořen na základě konkrétních vzorků, které reprezentují standardní vlastnosti výběru, nebo může být referenční vzorek převzatý odjinud. Smysluplnost této techniky vychází z výběrového souboru. Tento soubor je složen z většího počtu vzorků, jejich odlišnosti můžeme zohlednit pomocí statistických zásad, ostatní vlivy buď omezit, nebo vyloučit. Má to i svá rizika a to především, že zobecnění do jednoho vzorku, který je pro ostatní zástupný může zastínit jeho transparentnost ve vztahu k ceně. V případě porovnání dle vytvořeného referenčního vzorku musíme nejdříve vybrat vhodné vzorky z naší databáze a analyzovat jejich vlastnosti, pomocí nichž dostaneme ideální zástupný vzorek. Pomocí tohoto vzorku provedeme porovnání s oceňovaným subjektem. Při nepřímém porovnání referenčním vzorkem převzatým z jiných zdrojů odhadce přebírá hotová druhotná data, která charakterizují reprezentanta, jedná se o data, která odhadce nevytvářel osobně. Posléze opět tento vzorek porovnává s oceňovaným subjektem. Praxe říká, že je lepší dát přednost kvalitním vzorkům před jejich množstvím. U sekundárních dat je pak třeba dát si pozor a přistupovat k nim s jistou obezřetností. Tyto data mohou být také zastaralá, což je příčinou toho, že nereflektují současnou situaci segmentu trhu. V případě, že už jsme se dostali do fáze, kdy máme vybrané vhodné vzorky k porovnání, musíme začít zohledňovat jejich diference, kterými se liší od oceňovaného subjektu. Tyto diference můžeme rozdělit dle jejich podstaty na diference způsobené v důsledku rozdílných podmínek transakce (ceny, za které byly vzorky dohodnuty, navrhnuty nebo plánovány…) nebo diference způsobené v důsledku rozdílných cenotvorných vlastností, jednotlivých nemovitostí. Je logické říci, že čím větší budou jednotlivé diference mezi vzorky k porovnání a oceňovaným subjektem, tím více se bude i lišit cena známá a cena hledaná. Pro porovnávání subjektů se nejčastěji používají tzv. prvky porovnání, jsou jimi: vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, daňové podmínky, dále pak poloha, technické a ekonomické faktory, způsob a možnosti využití a nerealitní faktory. Toto je seznam nejdůležitějších prvků porovnání. Znalec či odhadce by při porovnání měl postupovat systematicky, žádný z výše uvedených prvků neopomenout a také si dát pozor, aby některé nezohlednil duplicitně.

68

5.3 Analýzy nezbytné pro porovnání Nyní se nacházíme ve fázi porovnání, kdy jsme vybrali vhodné vzorky k porovnání. Teď musíme vybrané vzorky porovnat s oceňovaným subjektem a hledat cenotvorné rozdíly, které je nutno vyhodnotit. Vyhodnocení představuje jakým směrem a o jaké síle tyto rozdíly ovlivňují indikaci porovnávací hodnoty. Tomuto procesu se říká analytický a používají se zde tzv. porovnávací analýzy. Tyto porovnávací analýzy mají dvě základní techniky, těmi jsou kvantitativní a kvalitativní analýza. Kvantitativní porovnávací analýza používá u zjištěných diferencí mezi vzorky a oceňovaným subjektem reaguje cenovými úpravami resp. adjustacemi. Tato adjustace je prováděna formou přirážek nebo srážek z prodejních cen vzorků přímo v Kč, korekčními koeficienty nebo procentuální změnou ceny. U této metody se pracuje nejčastěji s procenty, čísly nebo koeficienty. Cílem kvalitativní porovnávací analýzy je indikovat porovnávací hodnotu kvalitativním hodnocením rozdílů mezi vzorky a posuzovaným subjektem. Rozdíly jsou pak hodnoceny jako méně či více horší nebo lepší než oceňovaný subjekt. Indikaci výsledné porovnávací metody se určuje pomocí vzorků, které obsahují co nejmenší odlišnosti. Zde pracujeme nejčastěji se slovním hodnocením např. lepší, horší, srovnatelný. 5.3.1 Kvantitativní analýza Typické pro tuto analýzu je, že jednotlivé rozdíly mezi vzorky a oceňovaným subjektem jsou v určité hodnotě zohledněny buď přirážkou, nebo srážkou. Odborný pojem pro tyto úpravy je adjustace (adjustment). Za zmínku rozhodně stojí, že je velice důležité si uvědomit, v jakém směru porovnání provádíme. Čili jestli ten subjekt, který hodnotíme je horší či lepší. Pro lepší pochopení uvádím jednoduchý příklad. Usoudíme-li, že oceňovaná nemovitost je lepší než porovnávaná nemovitost, je více než pravděpodobné, že i oceňovaná nemovitost bude mít vyšší cenu než porovnávaná nemovitost. Vzhledem k tomu, že za cenový základ lze považovat obě ceny, jak porovnávací tak i zatím neznámou cenu, existují dva směry technik, které vyjadřují odpočty nebo přípočty. Prvním směrem je směr od oceňovaného subjektu. Cenová úprava se vyjadřuje tak, že když je oceňovaný subjekt o 10% lepší než vybraný vzorek:33 X = 1,0 + (10% x 1,0) = 1,0 x (1,00 + 0,1) = 1,1 33

Zazvonil Z.,Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006

69

V případě opačném, že oceňovaný subjekt bude o 10% horší než vybraný vzorek:34 X = 1,0 – (10% x 1,0) = 1,0 x (1,00 – 0,1) = 0,9 Druhým směrem je směr od porovnávacího vzorku. Cenová úprava se vyjadřuje tak, že když je porovnávaný vzorek o 10% lepší než oceňovaný subjekt:35 1,0 = X + (10% x X) = X x (1 + 0,1) = 1,1 X = 1,0/1,1 = 0,90909 Zde se vychází ze známé ceny vzorku, od níž se odečte koeficient, výsledkem je procentuální vyjádření srážky z ceny známé, výsledek pak indikuje cenu oceňovaného subjektu. Čili 1 – 0,90909 = 9,091 %. V případě, že porovnávaný vzorek je o 10% horší, než oceňovaný, bude výpočet vypadat takto:36 1,0 = X –(10% x X) = X x (1-0,1) = X x 0,9 X = 1,0/0,9 = 1,11111. Procento nám nyní vyjadřuje přirážku ke známé ceně vzorku a indikuje porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. 1,11111 – 1 = 0,11111 %. Je nezbytně důležité, aby se odhadce ještě před začátkem indikování porovnávací hodnoty rozhodl, jaký ze způsobů resp. směrů použije. Je totiž nutné během oceňovacího procesu tento směr dodržoval a neměnil, při aplikaci mohou vznikat radikální chyby.

Druhy adjustací, které můţeme zohlednit Hlavní prvky, kvůli kterým je nutno reagovat na změnu ceny formou adjustace, z důvodu diference mezi jednotlivými vzorky. Můžeme říci, že jsou dvě různá hlediska adjustací, z pohledu podmínek, za kterých byla transakce provedena a z hlediska vlastností, kterými nemovitost disponuje. Pokud jde o vlastnická práva, jedná se především o smlouvy a ujednání, které jsou k datu ocenění platné a nevypověditelné, příkladem může být nájemní smlouva. Zde jde 34

Zazvonil Z.,Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 Zazvonil Z.,Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 36 Zazvonil Z.,Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 35

70

především o možné příjmy, které nemovitost přinese a protože o ní v důsledku toho může být i větší zájem na poli poptávky. Dalším omezením může být např. i památková ochrana staveb. Pokud dojdeme k závěru, že vzorek nebo oceňovaný subjekt se tímto vzájemné odlišují, je vhodné pomocí adjustace nově stanovit základ, který tyto podmínky zohlední. Takovéto zohlednění má nejčastěji formu přirážky či srážky vyjádřenou v peněžních jednotkách, nebo formou diskontování, u dočasných omezení, či součty odúročených současných hodnot při nekonstantním navýšení. Jinou vyskytující se adjustací je zohlednění tržních podmínek transakce. Jednoduše řečeno tyto adjustace souvisejí s časem, ve kterém byly jednotlivé obchody uzavřeny neboť v každém časovém období, byť v krátkém, jsou tržní podmínky odlišné. I když snahou odhadce je použít vzorky porovnání současné (přítomné) není k tomu vždy vhodná možnost a je nutno vycházet i ze vzorků starších. Největší roli zde hraje hospodářský vývoj, inflace či deflace, změna nabídky a poptávky, daňové zákony a úrokové míry. Možné změny ve výše uvedených oblastech zcela ovlivňují trh a taktéž i hodnotu nemovitostí. Je nezbytné, aby odhadce tyto podmínky neopomenul a řádně změny adjustoval. Adjustace většinou probíhá formou procentuálních srážek nebo přirážek. Do této skupiny můžeme zahrnout i daňové podmínky transakce, které se u nás omezují pouze na to, rozlišit zda výsledná prodejní cena je s nebo bez DPH. Adjustace se musí projevit ve výši procentuelního vyjádření daně. Finanční podmínky transakce značí další odlišnosti, které jednotlivé nemovitosti mohou mít. Ve většině případů se předpokládá, že prodejní cena nemovitosti byla stanovena na základě nabídky a poptávky, čili v tržním prostředí. Pokud ale dospějeme k závěru, že tomu tak nebylo, musíme tyto rozdíly zohlednit adjustováním na srovnatelný základ. Za nejčastějšími případy odlišných podmínek prodeje lze považovat platby předem a platby dodatečné. O platbách předem lze říci, že představují riziko, jednak že ke konečnému zobchodování nemusí dojít a jednak např. u rozestavěné nemovitosti nemusí dojít k včasnému dokončení nebo k dokončení vůbec, toto riziko, které kupující podstupují, ale kompenzuje fakt, že nemovitosti placené předem jsou většinou levnější než nemovitosti placené již, když je nemovitost postavena. Tuto adjustaci lze provézt přímo formou přirážek na základě analýzy, kterou jsme provedli z kupních nebo úvěrových smluv, v případě nedostatku dokumentů jej můžeme provézt také úročením nebo diskontováním. Při zohlednění obchodních podmínek prodeje je pro odhadce důležité zjistit proč tyto obchodní podmínky nebyly dodrženy standardním postupem, čili proč nebyla dodržena nepsaná zásada, že při koupi nemovitosti jak strana kupující, tak strana prodávající uzavřely smlouvu svobodně, bez nátlaků a s dostatkem času na rozmyšlenou. Můžeme se setkat 71

s mnoha případy kdy tomu tak je. Např. uzavření obchodu mezi příbuznými nebo osobami jinak blízkými, kteří se tak mohou snažit o úsporu na daních nebo na jiných nákladech, při uzavření obchodu, který je nevýhodný jedné straně, např. z důvodu finanční tísně, nebo se může jednat o spekulativní obchody. Můžeme hovořit také o zvláštní oblibě, subjekt po nemovitosti tolik prahne, že její hodnota může být i mnohonásobně převýšena, což může platit i u osob, které disponují velkým množstvím finančního kapitálu, ti totiž výši kupní ceny ani nesledují, neboť pro ně není podstatná. Úkolem odhadce je tato pochybná jednání odhalit, což je samozřejmě velice složité, neboť zjistit informace o záměrech jednotlivých subjektů není jednoduché. Vhodné je se při použití porovnávací metody takovýmto nejednoznačným vzorkům raději vyhnout, aby výsledná indikace porovnání nebyla zkreslena. O Adjustaci polohy bychom mohli říci, že je jedna z nejdůležitějších při aplikaci porovnávací metody. Jak již bylo zmíněno výše zvláště u pozemků, kterým právě poloha dodává jejich jedinečnost a neopakovatelnost, z důvodu jejich nepřemístitelnosti. Při porovnávání s jinými pozemky je proto vhodné vybírat si vzorky lokálně velice blízké, aby poloha jakožto stavební kámen porovnávací metody nemusela být příliš cenově upravená. Rozdílnost lokality jednotlivých vzorků nás vystavuje tomu, že se cenotvorné znaky polohy mohou zcela lišit a to např. velikostí obce, s čímž souvisí její počet obyvatel, rozloha, občanská vybavenost, dopravní dostupnost, kvalita bydlení, vybavenost inženýrskými sítěmi apod. Co se týče technických rozdílů mezi jednotlivými vzorky, u pozemků se snad lze jen vytvarovat velkých diferencí v rozloze a svažitosti terénu. Co se kvality týče, opomenuty nesmí být ani přípojky k jednotlivým inženýrským sítím a přístupové komunikace k pozemkům, které jsou velice důležité hlavně v případě pozemků stavebních. I toto nesmí být přehlédnuto a naopak řádně adjustováno. Nejlepší a nejvyšší využití je obecně definováno, jako pravděpodobné užití nemovitostí, které je fyzicky reálné, technicky podložené, finančně přiměřené a směřující k nejvyšší hodnotě nemovitosti. Co se týče pozemků nejvyšší a nejlepší využití, je zcela klíčové. Nejvíce samozřejmě u pozemků, které ještě nejsou zastavěné. Úkolem odhadce v tomto případě je prozkoumání územního plánování posléze zjištění, jaké záměry jsou s pozemkem zamýšleny v budoucnosti, zde se nelze pouze opírat o informace získané z katastru nemovitostí, neboť v něm nemusejí být zatím plánované skutečnosti zaneseny. Nezbytné při porovnávání takovýchto nezastavěný pozemků je, že u každého z nich si odhadce tyto informace zjistí. Neboť jinak je dost pravděpodobné, že výsledek ocenění bude zkreslený.

72

5.3.2 Kvalitativní analýza Tuto analýzu lze charakterizovat tak, že její pomocí se vzorky rozdělují do dvou skupin. První skupina vzorků obsahuje celkově lepší vůči oceňovanému subjektu a naopak druhá skupina obsahuje vzorky hodnocené jako horší vůči oceňovanému subjektu. Důležité je také, že tato analýza řadí vzorky v pořadí podle intenzity hodnocení. Hodnota posuzovaného vzorku pak musí ležet někde na rozhraní obou skupin. Vzhledem k tomu, že se tato analýza těžko vysvětluje, avšak její princip je zcela jednoduchý, uvedu jej na příkladu:37 Jedná se o ocenění stavebního pozemku, kde má odhadce k dispozici pět vzorků podobných nemovitostí ve stejné lokalitě. Prodejní ceny jsou známy. Hodnocení kvality jednotlivých vzorků je pak v tabulce znázorněno slovně. Předpokladem je, že ostatní znaky nemovitostí jsou srovnatelné. Vzorek č.

1

2

3

4

5

Cena v Kč

1 100 000

1 250 000

1 400 000

1 550 000

1 640 000

Poloha

Horší

Horší

Horší

Lepší

Lepší

Velikost

Horší

Horší

Horší

Lepší

Lepší

Stav

Lepší

Horší

Stejný

Stejný

Stejný

Ostatní

Horší

Horší

Lepší

Lepší

Horší

Výsledek

Hodnocení

Pořadí

Výsledek analýzy lze zobrazit takto: Vzorek č.

Horší

Lepší

vzorků 1

-3x

2

-4x

3

-2x

37

+1x

+1x

-2x

Negativní

2.

-4x

Negativní

1.

-1x

Negativní

3.

Příklad a tabulky přejaty z knihy: Zazvonil Z., Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006.

73

4 5

-1x

+3x

+3x

Pozitivní

5.

+2x

+1x

Pozitivní

4.

Pořadí vzorků

2

1

3

Cena (mil. Kč)

1,25

1,10

1,40

Oceň.subjekt 5 1,40 - 1,65

1,65

4 1,55

Jak z tabulek výše vyplývá, hledaná hodnota je indikována někde v rozmezí od 1,40 až do 1,65 mil. Kč. Toto je jen příklad kvalitativní analýzy. Místo slovního ohodnocení odhadce může použít například znaménka plus a mínus, nebo početní body. I zde je ovšem zcela klíčové si uvědomit podstatu nejlepšího a nejvyššího využití. A dle toho správně indikovat jednotlivé odlišnosti, například u nezastavěných pozemků bude zcela rozhodující možnost jejich budoucího zastavění a proto tento fakt zcela ovlivňuje cenu, oproti třeba rozloze, která zde není hlavní a důležitou charakteristikou. Musíme jej tedy správně zohlednit při hodnocení na ní klást větší důraz. Dosáhnout toho můžeme tím, že příslušnému znaku přidělíme určitý index, to znamená např. u již zmíněného příkladu s možností zastavění, přidělíme index 2, kdežto u ostatních znaků ponecháme jedna. Tím dosáhneme toho, že tento znak bude brán jako hlavní a rozhodující. 5.3.3 Závěrečná analýza

Závěrem lze říci, že při indikaci porovnávací hodnoty odhadce může dojít k několika rozdílným výsledkům. To je především způsobeno tím, že každé jednotlivé porovnání je vytvářeno nemovitostmi, které jsou svým charakterem jedinečné, podmínky za kterých byly obchodovány jsou různé, mnohdy neopakovatelné, faktory které porovnávací metodu ovlivňují, jsou natolik rozličné, že se v praxi stává, že dílčí výsledky ocenění se liší. Vzhledem k tomu, že tyto výsledky svým způsobem mohou působit dosti nejednoznačně, je nezbytné, aby závěrem každé analýzy bylo provedeno přezkoumání dat a shrnutí výsledků, které indikují hledanou hodnotu, posléze určit hledanou hodnotu formou jediného čísla.

74

7. ZÁVĚR Oceňování lze označit jako proces, při jehož tvorbě je určitým předmětům, souborům předmětů nebo práv přiřazován peněžní ekvivalent. S výsledkem této oceňovací činnosti, jsme schopni odpovědět na otázku, jakou hodnotu má daný předmět, v našem případě pozemek nebo soubor pozemků. Současně bychom mohli problematiku oceňování pozemku shrnout tak, že způsoby stanovení jejich hodnoty se především liší tím, za jakým účelem je toto ocenění prováděno. Prostředí našeho státu nabízí dvě možnosti, jak dosáhnout zjištění hodnoty pozemků, jedná se o administrativní a tržní ocenění, tyto metodiky se svou podstatou velice liší a jejich výsledkem jsou různé ceny. V tomto ohledu si můžeme pomoci zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, který upravuje oblast cen sjednaných mezi prodávajícími a kupujícími. Ceny, které jsou přímo předmětem směny nebo převodu mezi právními subjekty se určují pomocí tržního ocenění, ale tam, kde nedojde ke směně a cena je potřebná pro potřeby státu a poplatkové potřeby, nastupuje zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, kterým se provádí ocenění administrativní. Ocenění nemovitosti cenovým předpisem zajišťuje daňovou spravedlnost vůči jednotlivým daňovým poplatníkům a zamezuje daňovým únikům, které by mohly plynout z nesprávného ocenění nemovitosti. Použití tohoto způsobu ocenění je taxativně dáno zákonem a konečné výsledky musí respektovat platnou vyhlášku. Z čehož vyplívá, že ocenění provedené kterýmkoliv znalcem by mělo indikovat stejnou hodnotu. U tohoto způsobu ocenění totiž není prostor pro vlastní úsudek a zkušenost odhadce. Výsledná hodnota je tedy přesně stanovená dle zákona a vlivy trhu jsou zde naprosto popírány. Významným pramenem při určení hodnoty pozemku administrativním způsobem jsou v dnešní době tzv. cenové mapy, ty sumarizují údaje o realizovaných převodech vlastnictví pozemků a jsou zaneseny do mapy. V případě oceňování stavebních pozemků dává předpis cenovým mapám přednost. V oblastech nebo místech, kde cenová mapa není zpracována, se ocenění provede obvyklým způsobem, tedy pomocí jednotkové ceny za 1m2, upravený příslušnými koeficienty a vynásobený rozlohou pozemku. Dá se říci, že cenové mapy a stále aktualizované vyhlášky se snaží o implementaci tržního prostředí, mají se snažit, aby indikované ceny odrážely tržní podmínky. V současné době, se ale této snaze pouze přibližují. Implementace tržních vlivů do zákona o oceňování majetku bych označila za dlouhodobý proces, který se buď podaří, nebo administrativní oceňování bude postupně zanikat.

75

Co se týče tržního ocenění, nejvíce je uplatňováno v obchodních oblastech. Především při prodeji nemovitostí a s nimi spojeným úvěrovým řízením, především zde mluvíme o hypotečních úvěrech, které jsou podmíněny zástavou nemovitosti. Dále je jej hojně využíváno při dražbách a majetkových vyrovnáních. Jak já bych řekla, krásou tržního ocenění je možnost kreativity, zjevného projevu odbornosti a také užití vlastního úsudku odhadce. Další podstatou tržního ocenění je, že reflektuje trh a vychází ze skutečných cen, kterých bylo dosaženo při prodejích nemovitostí. U tržního ocenění mnohdy dochází k tomu, že odhadci dojdou k různým výsledkům u stejných předmětů ocenění. To je dáno samotnou charakteristikou tohoto ocenění – neexistuje totiž jednotný předepsaný postup a hodnota může být v krátké době ovlivněna celou řadou faktorů např. politicko – správní, ekonomické, sociálně – demografické nebo fyzikální, jako je poloha, rozsah a velikost obce. Vzhledem k tomu, že i trh samotný je ovlivňován těmito faktory, lze říci, že i v krátkém horizontu času se ceny mohou radikálně změnit, výsledná hodnota je proto přikládána vždy k časovému období, kdy byl posudek vypracován. Výše psané řádky bych ráda podpořila vypracovaným posudkem, který je uvedený v příloze této diplomové práce. Je v něm oceněn soubor pozemků, jak z pohledu administrativního, tak tržního. Výsledkem tohoto posudku jsou dvě ceny, administrativní cena a cena obvyklá. Na výsledku jednotlivých indikovaných cen je patrný rozdíl v jednotlivých metodikách, který je především způsoben neexistující cenovou mapou obce Kbelnice, v které se oceňované pozemky nacházejí. Z tohoto důvodu je cena dle administrativního předpisu velmi nízká a to i přes fakt, že dle územního plánu obce jsou tyto pozemky vhodné k zastavění (v současné době již na pozemcích probíhá výstavba). Cena obvyklá je stanovena prostřednictvím porovnávacího přístupu – přímého porovnání, oceňované pozemky jsou srovnávané se třemi vzorky. Tyto vzorky jsou si podobné z hlediska lokality, využitelnosti, dopravní obslužnosti a byly obchodovány nebo nabízeny k prodeji ve stejném časovém horizontu. Výsledkem porovnávacího přístupu je cena obvyklá, která indikuje skutečnou tržní hodnotu pozemků, za kterou se zde pozemky momentálně obchodují. Prostřednictvím tohoto posudku jsem chtěla poukázat na řádky uvedené v začátku tohoto závěru. Především na odlišnost jednotlivých metodik ocenění a na případy kdy je jejich použití vyžadováno, neboť rozdíly indikovaných cen mohou být v některých případech skutečně radikální.

76

POUŢITÁ LITERATURA

Publikace: 1. BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM- akademické nakladatelství, s.r.o, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0. 2. BRADÁČ, A., FIALA, J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha: LINDE Praha, a.s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 1999, ISBN 80-7201-679-2. 3. DUŠEK, D. Základy oceňování nemovitostí. 2. upravené vydání. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 2006, ISBN 978-80-245-1639-4. 4. KARFÍK, Z., KARFÍKOVÁ, M. Pozemky a právo. Praha, 2004, ISBN 80-86199-28-2. 5. KOKOŠKA, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů I. Díl, Praha, 2010, ISBN 978-80-245-1572-4. 6. KUBA, B., OLIVOVÁ, K., Katastr nemovitostí po novele, 1999, ISBN 80-85811-06-5. 7. NĚMEC, J. Pozemkové právo a trh půdy. Praha: VÚZE, 2004, ISBN 80-86671-12-7. 8. PEKÁREK, M., PRŮCHOVÁ, I. Pozemkové právo. 1. dotisk 2. rozšířeného a dopracovaného vydání. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2004, ISBN 80-210-1349-4. 9. TRAJER V., TRAJEROVÁ P., Katastr nemovitostí, Praha, Wolters Kluwer ČR, 2010, ISBN 978-80-7357-481-9. 10. ŠTEFANOVIČ, M. Pozemkové právo. Bratislava: Vydavatelství Eurounion, 2001, ISBN 80-88984-52-1. 11. ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. CEDUK, Praha, ISBN 80902109-0-2. 12. ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemku. Praha: nakladatelství Oeconomica, 2007, 97880-245-1211-2. 13. ZAZVONIL, Z. Porovnávací metoda oceňování. Praha, Ekopress, ISBN 80-86929-14-0

Legislativa: 1. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. 2. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. 3. Zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. 4. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. 77

5. Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění) 6. Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 7. ve znění pozdějších předpisů 8. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. 9. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. 10. Zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád). 11. Zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu. 12. Zákon č.265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. 13. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník. Internetové a jiné zdroje: 1.

Statistická ročenka půdního fondu 2010. Dostupná na: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?PRARESKOD=10&MENUID=10424&AKCE=DO C:10-ROCENKA

2.

www.fmcr.cz

3.

www.la-ma.cz

4.

http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie

5.

http://www.pfcr.cz/pfcr/page.aspx

6.

www.cuzk.cz

7.

Vývoj evidence věcných práv k nemovitostem. Dostupný na: http://www.vugtk.cz/odis/sborniky/cd/cd_zak/kliment98/kap3.htm

8.

http://nahlizenidokn.cuzk.cz

9.

www.sreality.cz

10. Vlastnická práva pozemků omezují v ČR desítky zákonů. Dostupný na: http://www.nasepenize.cz/vlastnicka-prava-pozemku-omezuji-v-cr-desitky-zakonu-7192 11. Teorie cenových map. Dostupný z: http://www.stavebniklub.cz/4/6/teorie-cenovych-mapcid222017/ 12. www.stavebniklub.cz 13. Územní plán obce Kbelnice dostupný na: http://www.obeckbelnice.cz/uedni-deska

78

PŘÍLOHY 1) Příloha č. 1 Posudek

PRAKTICKÁ UKÁZKA OCENĚNÍ POZEMKU TRŢNÍM A ADMINISTRATIVNÍM ZPŮSOBEM STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ a ADMINISTRATIVNÍ HODNOTY MAJETKU Předmětem ocenění je: soubor pozemků č. 200 a 70/5 Uvedený na listu vlastnictví č. 405, pro katastrální území Kbelnice u Jičína, obec Kbelnice, okres Jičín.

Objednatel ocenění:

Bankovní Institut Vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9, Praha 5, 15800

Účel ocenění:

Příloha diplomové práce.

Datum ocenění:

22. Března 2011

Ocenění vypracovala:

Bc. Martina Dušátková Štíbrova 10 Praha 8, 182 00

79

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem odhadce je na praktickém příkladu poukázat na rozdíly mezi oceněním na tržních principech a dle cenového předpisu. Metodika ocenění Cena v čase a místě obvyklá – cena obvyklá je definovaná v zákoně o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. V souvislosti s výše uvedeným je vhodné uvést i definici trţní hodnoty. Jedná se o odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Z výše uvedeného je zřejmé, že obě definice obdobně podchycují ekonomickou podstatu oceňovaného majetku. Proto v další části této práce budou pro účely ocenění uváděny oba termíny, tržní hodnota i obvyklá cena. Cena administrativní - cena zjištěná dle platného cenového předpisu, kterým je v současné době Zákon č. 151/2007 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který nabyl účinnosti 1.1.1998. Prováděcím předpisem k němu je pak Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/2007 Sb.

2. Informace o nemovitosti Předmět ocenění – Předmětem ocenění je soubor pozemků, který se nachází v obci Kbelnice u Jičína , v okrese Jičín, zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 405., k.ú. Kbelnice u Jičína, obec Kbelnice, okres Jičín.

80

Základní identifikační údaje nemovitosti: Vlastník: List vlastnictví č:

Bouška Milan Ing., Palackého 73, Staré Město, 506 01, Jičín 1 Boušková Lucie Bc., Denisova 427, Valdické Předměstí, 405

Kraj:

Královehradecký

Obec:

Jičín

Katastrální území:

Kbelnice u Jičína

Nemovitost:

Pozemek

Předmětem ocenění je soubor pozemků č. 200 zastavěná plocha a nádvoří a pozemek č. 70/5 trvalý travní porost.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.2.2011 za přítomnosti majitele nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování posudku: -

Výpis z KN pro Královehradecký kraj, okres Jičín, katastrální území Kbelnice u Jičína. Číslo LV 405.

-

Kopie katastrální mapy

-

Dokumentace poskytnutá vlastníkem nemovitosti

5. Metodologie ocenění nemovitosti Trţní hodnota Tržní hodnota je pro potřeby tohoto ocenění chápána jako pravděpodobná

peněžní

částka, za níž daný majetek v daném okamžiku změnil vlastníka, a to převodem mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, přičemž žádná strana

není k prodeji nebo

nákupu žádným způsobem nucena a kupující i prodávající jsou stejnou měrou seznámeni se všemi podstatnými skutečnostmi. Nejvyšší a nejlepší vyuţití Oceňované nemovitosti byly oceněny v souladu s principem nejvyššího nejlepšího využití. To je obecně definováno jako využití, ze všech přiměřeně pravděpodobných a

81

zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehož výsledkem je nejvyšší tržní hodnota oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tyto čtyři kritéria: -

dodržení právních předpisů

-

fyzická realizovatelnost

-

finanční proveditelnost

-

maximální ziskovost

Obecné metody ocenění Pro ocenění majetku obvyklou (tržní) cenou jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: -

nákladový

-

výnosový

-

porovnávací

Nákladový přístup Tento přístup používá koncepci reprodukčních na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by

ho mohl nahradit novým.

Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobným aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a

ekonomickou respektive morální

zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu

nemovitostí

stejné

velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů.

82

Výnosový přístup Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy: Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané

nemovitosti,

kvalitu

a

užitné

vlastnosti

nemovitostí a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdajů vycházející z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitostí. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního

rizika

investice

do

nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Na základě vypočteného čistého výnosu (ČV) z nájmu můžeme určit výnosovou hodnotu (VH) předmětu ocenění na základě vypočtu pro věčnou rentu (viz vzorec): VH = ČV/i kde: VH - výnosová hodnota ČV - roční výnos (čistý) i - úroková míra kapitalizace Diskontní míra Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí.

Riziko Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz.

83

Porovnávací přístup Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje tržní hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o

porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými

majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota. Pro ocenění majetku administrativní cenou je používán zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který nabyl účinnosti 1.1.1998. Prováděcím předpisem k němu je pak Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

6. Celkový popis nemovitosti: Soubor pozemků č. 200 a 70/5, k.ú. Kbelnice u Jičína Vyuţití Jedná se o pozemky zastavěná plocha nádvoří č. 200 o rozloze 121m2 a trvalý travní porost č. 70/5 o rozloze 1172 m2. Celková výměra pozemků činí 1293m2. Soubor pozemků je v současnosti bez využití. Dle územního rozhodnutí je zde povolena výstavba. Pozemky se nacházejí v okrajové části obce, při komunikaci II. třídy. Pozemky jsou mírné svažitosti. Obec Kbelnice u Jičína se nachází v okrese Jičín, od kterého je vzdálena necelý 1 km. K datu ocenění má obec necelých 200 obyvatel. Příjezd k nemovitosti je přímo z komunikace II. třídy. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy, které jsou staré v průměru 5 let a výstavba v této lokalitě pokračuje i nadále. Jedná se o vyhledávanou obec a oblíbenou lokalitu mladých rodin. Jedná se o obec s dobrou dostupností okolních měst. Obec je vybavena pouze se základní infrastrukturou a základními službami. V obci není plynovod ani veřejný vodovod. Inţenýrské sítě, zdroje a rozvody energií: Elektrická instalace: Přípojka na hranici pozemku. Vodovod:

Studna vybudovaná na pozemku.

Zemní plyn:

Není. 84

Kanalizace:

Není.

Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno:

Dle evidence v Katastru nemovitosti nevázne na nemovitosti věcné břemeno.

Předkupní právo:

Spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi určité osobě a v právu (nikoliv povinnosti) jiné osoby přednostně tuto nemovitost koupit. Zhotoviteli není známo a dle evidence v Katastru nemovitosti je patrno, že nebylo zřízeno věcné předkupní právo na posuzované nemovitosti.

Zástavní právo,

Dle evidence v katastru nemovitostí lze konstatovat, že

jiná omezení

posuzovaná nemovitost je zatížena závazkem z titulu

a práva:

zástavního práva vlastnického třetích osob a rozhodnutí státních orgánů. Avšak vzhledem k tomu, že tento o posudek je vypracováván pouze za účelem zobrazení rozdílů tržního a administrativního ocenění, nebude odhadce tento fakt do odhadu zohledňovat.

Ochranná pásma

Dle evidence v katastru nemovitostí se oceňovaná

a chráněná území:

nemovitost nenachází v památkově chráněném území.

Nájemní smlouvy:

Nejsou.

Jiná závažná omezeni, která mají vliv na tržní hodnotu nemovitosti, nebyla zjištěna.

7. Volba metody ocenění Volba metody ocenění je dána charakterem posuzovaného majetku. Posuzované nemovitosti jsou v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha a nádvoří a trvalý travní porost, oba tyto pozemky jsou užívány ve funkčním celku. Co se týče výběru metod ocenění, ty vycházejí ze specifik posuzovaných nemovitostí. Tudíž předem můžeme vyloučit ocenění pozemků věcnou hodnotou, protože pozemky jsou nereprodukovatelné, náklady u nich nelze zjistit. Co se týče ocenění metodou výnosovou, tu zde také neuplatníme vzhledem k tomu, že oceňované nemovitosti nejsou pronajímány. Zbývá tedy indikace tržní ceny pomocí porovnávací metody.

85

Jelikož účelem tohoto posudku je zobrazit rozdíly mezi tržním a administrativním oceněním bude tento posudek rozdělen na dvě části. V první bude provedeno ocenění tržní pomocí porovnávací metody a v druhé bude provedeno ocenění dle cenového předpisu.

B. POSUDEK

1.

Ocenění dle cenového předpisu

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pozemky zapsané na LV č. 405 pro k.ú. Kbelnice u Jičína, obec Kbelnice. Pozemek parc. č. 200 je ke dni ocenění veden v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc. č. 70/5 trvalý travní porost, nutno podotknout, že dle skutečného stavu zjištěného osobní prohlídkou nemovitostí, parc. č. 70/5 tvoří jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. 200. Proto je ocenění provedeno dle § 28 odst. 1 vyhlášky č. 364/2010 Sb. Stavební pozemek č. 200, zastavěná plocha a nádvoří oceněný dle § 28 odst. 1: Úprava ceny pozemku Možnost napojení na veřejný vodovod Možnost napojení na veřejnou kanalizaci

-5 % -7 %

Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 2.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -5.00% a -7.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.169 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.374 Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 121.00 m Stavební pozemek cena celkem Kč 21.960,2

86

= Kč 70,= Kč 70,= Kč 60,90

= Kč 181,49 = 21.960 Kč

Pozemek trvalý travní porost č. 70/5 oceněný dle § 28 odst. 1: - ve funkčním celku s pozemkem č. 200 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na veřejný vodovod Možnost napojení na veřejnou kanalizaci

-5 % -7 %

Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) Základní cena za m2 pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 2.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -5.00% a -7.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.169 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.374 Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 1172.00 m Pozemek cena celkem Kč 85.075,2

= Kč 70,= Kč 70,= Kč 60,90

= Kč 181,49 = Kč 72,59 = 85.075 Kč

ADMINISTRATIVNÍ CENA – REKAPITULACE 1) Stavební pozemek 2) Trvalý travní porost-funkční celek se stavebním pozemkem

Kč 21.960,Kč 85.075,-

Zjištěná výsledná cena Kč 107.035,Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky Kč 107.040,-

2.

Ocenění metodou porovnávací Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti byly použity nabídkové a prodejní ceny

porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty. Viz. následující tabulka. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota pozemků indikovaná porovnávací metodou je

1 213 000 Kč 87

POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Číslo pozemku Název pozemku Kbelnice Parcelní číslo 200, 70/5 Adresa pozemku Katastrální území Kbelnice Obec Kbelnice Okres Jičín svaţitost Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce

X 1293 X

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek

1 Březina 93/38

2 Kbelnice N/A

Jičín N/A

Březina Březina Jičín

Kbelnice Kbelnice Jičín

Jičín Jičín Jičín

794 520,00

1 129 700,00

1 173 150,00

1040

869

878

763,96 1.1.2011

1 300,00 1.2.2011

1 336,16 1.2.2011

1

1

1

Korekce Upravená hodnota

763,96

C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen

Nabídka 0,8

1 040,00

1 068,93

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví 1 1 068,93

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen 1

1 040,00

Rodinný dům

Rodinný dům Rodinný dům

763,96

Ano

1 068,93

1 1 068,93

Ano

Ano 1

763,96

1 040,00

Neuvažuje se

Neuvažuje se

88

1

1 040,00

1

Neuvažuje se

1

763,96

1

Ano

1

1 040,00

1

Rodinný dům

0,8

763,96

763,96

Korekce Upravená hodnota

Jiná právní omezení a

Nabídka

Bez věcných Bez věcných břemen břemen

Korekce Upravená hodnota

Územní rozhodnutí

1 336,16

1

Korekce Upravená hodnota

Využití podle územního plánu

1 300,00

1

Absolutní vlastnictví

3

1 1 068,93

Neuvažuje se

závazky Korekce

1

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota

Tvar pozemku

Mírně svažitý

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Lepší 1

1 040,00

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota

1 040,00

Mírně svažitý Mírně svažitý

Korekce Upravená hodnota

Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1 282,72

1

1

802,16

1 040,00

1 282,72

Elektřina

Elektřina

Elektřina 1

1 040,00

Nezjištěna

1 1 282,72

Nezjištěna

Nezjištěna 1

1

802,16

1 040,00

1 282,72

Autobus

Autobus

Autobus, vlak

1

Výborné

1

Rovinný

1

Autobus

Pravidelný 1

763,96

802,16

Nezjištěna

1,2 1 282,72

Pravidelný

1

Korekce Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

1,05

Dostupnost Elektřina inženýrských sítí

Dopravní obslužnost

1 068,93

1

Korekce Upravená hodnota

Kontaminace půdy

1 040,00

763,96

Pravidelný

1

763,96

1

Korekce Upravená hodnota

Svažitost

1

1

1

802,16

1 040,00

1 282,72

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

802,16

1 040,00

1 282,72

Ne

Ne

Ne

1 802,16

1 1 040,00

1 1 282,72

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 802,16

1 1 040,00

E. Ostatní parametry 89

1 1 282,72

Velikost pozemku

Menší

X

Korekce Upravená hodnota

Možná zastavitelnost

Menší 0,9

Ano

Korekce Upravená hodnota

Menší 0,9

721,94

936,00

1 154,44

Ano

Ano

Ano

1 721,94

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 937,46 hodnota 1 m2 Rozloha 1293 pozemku Celková porovnávací 1 212 138,96 hodnota

0,9

1 936,00

1 1 154,44

721,94

936,00

1 154,44

954

869

988

688 734,25

813 384,00

1 140 590,41

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1 2 Celkem

číslo parcely výměra v m2 200 121 70/5 1172 1293

jednotková hodnota v Kč/m2 938,00 938,00

tržní hodnota 113 498,00 1 099 336,00 1 213 000,00

ZÁVĚR, REKAPITULACE HODNOT

Indikace Administrativní cena Cena obvyklá

107.040 Kč 1 213.000 Kč

Z výsledné tabulky je patrné, že ceny jednotlivých přístupů k ocenění pozemků se radikálně liší. V případě číselného vyjádření je tržní hodnota více jak 11 krát vyšší než administrativní a peněžní rozdíl činí téměř 1 106 000 Kč. Toto, jen dokládá poznatky, které jsem uvedla v závěru této práce. Čili že metodika a způsoby ocenění jsou naprosto odlišné. V tomto případě se jedná o zcela extrémní rozdíl, který je způsoben tím, že v obci zatím nebyla 90

vyhotovena cenová mapa pozemků. Z tohoto důvodu, musely být pozemky při administrativním oceněním oceněny dle § 28 vyhlášky. Řekla bych, že v tomto případě, a vzhledem k rozdílnosti jednotlivě zjištěných cen se zde objevuje prostor pro daňové úniky. Ráda bych také podotkla, že v okrese Jičín a posléze přímo v Jičíně jsem žila celkem přes tři roky a pracovala zde i v realitní kanceláři, za tu dobu jsem téměř dokonale poznala jednotlivé lokality, jejich atraktivitu apod. Pozemky, které jsem si vybrala do tohoto posudku, se nacházejí v místě, které je velice oblíbené a především vyhledávané mladými rodinami k výstavbě rodinných domů. Je to dáno výbornou dostupností do města a celkovou polohou v těsné blízkosti Českého ráje, zejména Prachovských skal. Proto mohu jen potvrdit, že výsledná indikace porovnávací metody zcela odpovídá a lidé jsou skutečně ochotni za toto místo zaplatit více než v jiných obcích nacházejících se v těsné blízkosti města Jičín. K tomuto posudku je v příloze přiložen také územní plán obce Kbelnice, který se sice nedotýká přímo oceňovaných pozemků, ale dle přiložených map dokládá skutečnou využitelnost pozemků, a tím podporuje cenu obvyklou, která byla tržním oceněním indikována.

91

C. PŘÍLOHY Příloha č. 1 Katastrální mapa

92

Příloha č. 2 Výpis z katastru nemovitostí

93

94

Příloha č. 3 Územní plán obce Kbelnice

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

106

107

108

109

110

111

112

113

114

115

Šipky naznačují polohu oceňovaných pozemků. 116