Odhad tržní hodnoty č. 566-34-2012 nemovitosti - bytu č. 177/5 v bytovém domě Hradiště č.p. 177, 178 v obci Plzeň - město
Objednatel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 062/012, ze dne: 21.5.2012 Účel posudku:
podklad pro dražbu
V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni 17.7. 2012 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 11 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy, 20.7. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 177/5 v bytovém domě Hradiště č.p. 177, 178 v obci Plzeň - město Nemovitost je situována na JV okraji města Plzeň, v části Hradiště, vstup je z ulice Nepomucká. Tato ulice je původní výpadovkou směrem na Písek a České Budějovice, v současné době po ní směřuje část dopravy z centra směrem k dálnici D5, nájezdu u NC Olympia.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 17.7. 2012 za přítomnosti spolumajitelky bytu paní Hrdličkové.
3. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne 30.11.2011 Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce Od spolumajitelky bytu: - byly přislíbeny údaje o bytu z kupní smlouvy, proti dohodě však nebyly zaslány
4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Plzeň - město, a to v KÚ Hradiště u Plzně, na LV č. 2212 a 1662. Jako vlastníci bytové jednotky jsou zapsáni manželé Hrdličkovi, kteří ji mají ve svém SJM. Manželé Hrdličkovi jsou rovněž zapsáni jako podíloví spoluvlastníci bytového domu a pozemku. Na LV č. 1662 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - bytový dům č.p. 177, 178 - stavební parcela č. 427/2, zastavěná plocha a nádvoří, 297 m2 - stavební parcela č. 427/3, zastavěná plocha a nádvoří, 336 m2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Spoluvlastnický podíl na bytovém domě a parcelách, který náleží k oceňovanému bytu, činí 638/25297. Na LV č. 2212 je zapsáno a posudkem se oceňuje: bytová jednotka č. 177/5 v budově čp. 177, 178; podíl na společných částech domu je 638/25297.
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem dle KN a skutečností:
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o byt velikosti 3+1 v 1. NP bytového domu o celkem 5 NP. Byt sestává z kuchyně, 3 pokojů a příslušenství, celková podlahová plocha jednotky je cca. 65 m2. Stáří domu je cca. 40 let a je situován v řadě podobných domů, na rozhraní panelové zástavby a rodinných domků. Dům má obdélníkový půdorys, pět nadzemních podlaží a je podsklepený. V 1. NP jsou byty, v 1. NP jsou vzhledem k rozdílu úrovní terénu na západní straně byty a na východní straně sklepní kóje a společné prostory. Dům stojí na převážně rovinatém pozemku při ulici Nepomucké, podélná osa domu je přibližně ve směru sever - jih. Dům je panelový, stropy i stěny jsou z ŽB panelů, schody ŽB montované, fasáda omítaná, zateplená. Střecha je plochá. Topení a dodávky TUV jsou ústřední, dálkové. Vytápění místností je ústřední, s ocelovými radiátory vybavenými termostatickými ventily. V kuchyni je kombinovaný sporák. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Napojení na rozvody vody a el. energie. Před cca. 6 lety byla provedena výměna oken za plastová, dříve byla provedena výměna stoupaček rozvodů vody a kanalizace. Před cca. 3 lety bylo provedeno venkovní zateplení.
7. Obsah posudku Byt a) Byt 1) Byt 177/5 b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti v bodu a.1) Posudku je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Plzeň 2
Popisy objektů a) Byt 1) Byt 177/5 Bytová jednotka 3+1 umístěná v 1. NP vpravo od schodiště, s obytnými místnostmi orientovanými na sever a východ. Místnosti mají malé rozměry, jedná se o menší byt. Byt obsahuje předsíň, WC, koupelnu, kuchyni, tři pokoje a balkón. K bytu náleží sklepní kóje. Vzhledem k tomu, že majitelka bytu neposkytla údaje o velikosti místností, je podlahová plocha bytu určena odborným odhadem (velikosti místností níže v tabulce jsou pouze orientační). Obvodové stěny jsou ze ŽB panelů se zateplením. Okna jsou plastová, zasklená dvojskly. Podlahy obytných místností jsou z PVC a koberců, u ostatních místností keramické dlažby 10/10 cm, původní. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem a původní kuch. linkou. V koupelně je vana a umyvadlo. Bytové jádro je původní, z tenkovrstvých desek. Koupelna je přístupná z kuchyně, WC z předsíně. Vytápění ústřední, s původními ocelovými radiátory, dodávka tepla a TUV jsou dálkové. Na radiátorech jsou osazeny termostatické ventily a měřiče spotřeby tepla. V bytě jsou rozvody vody, kanalizace, el. instalace, a STA. Byt je prakticky v původním stavu, s mírně zanedbanou údržbou.
–5–
Ocenění a) Byt a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Byt 177/5 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 8,02 1,00 8,02 12,50 1,00 12,50 2,38 1,00 2,38 1,00 1,00 1,00 16,30 1,00 16,30 10,00 1,00 10,00 10,16 1,00 10,16 1,23 0,10 0,12 3,40 0,17 0,58 64,99 61,06
Název předsíň kuchyň koupelna WC pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 sklepní kóje balkón Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Počet obyvatel: 168 808 Indexovaná prům. cena (IPC): 27 041,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v místě poptávka po bytech v rovnováze s nabídkou. Nevýhoda nedostatku pracovních příležitostí v místě je kompenzována blízkostí krajského města Plzně. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
1,000
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Líně je malá obec v blízkosti Plzně. Dům s oceňovaným bytem se nachází v jižní okrajové části obce, s větší docházkovou vzdáleností k obchodům, zastávce hromadné dopravy apod..
Ti 0,00 0,00 0,00
–6– Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,000
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Panelové stěny mají pouze původní venkovní zateplení na štítových stěnách. Tepelně technické vlastnosti tedy neodpovídají současným požadavkům. Dům není podsklepený. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo –0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85* provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,612
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU): Byt 177/5 – zjištěná cena:
1,000 × 1,000 × 0,612 = 27 041,– × 0,612 = 61,06 × 16 549,09 =
0,612 16 549,09 Kč/m2 1 010 487,44 Kč 1 010 487,44 Kč
–7–
b) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty o velikosti 3+1. Jeden z porovnávacích bytů je prakticky shodný s bytem oceňovaným - je situován ve stejné obci i ulici, ve stejném typu domu, je však po kompletní rekonstrukci. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: cca. 62 m2 (odborným odhadem) Popis oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku. Nevýhodou proti porovnávacím nemovitostem č. 1 a 2 je umístění v těsné blízkosti dopravně rušné hlavní ulice, navíc v 1. NP. Popis porovnávacích nemovitostí: I) Plzeň - Rokycanská ul., 3+1, 64 m2 Byt v 6. (nejvyšším) podlaží panelového domu. Jedná se o stejný typ domu jako u oceňovaného bytu. Byt je umístěn v přibližně srovnatelné lokalitě v západní části města. Byt v původním stavu. Prodejní cena: 1.510.000,- Kč Pramen: Dumrealit.cz, server Sreality.cz II) Plzeň - Rokycanská ul., 3+1, 66 m2 Byt v 1. patře panelového domu. Jedná se o stejný typ domu jako u oceňovaného bytu. Byt je umístěn v přibližně srovnatelné lokalitě v západní části města. Byt v původním stavu. Prodejní cena: 1.340.000,- Kč Pramen: Harvilla Reality, server Sreality.cz III) Plzeň - Nepomucká ul., 3+1, 62 m2 Byt v 6. podlaží panelového domu. Jedná se o stejný typ bytu i domu jako je byt oceňovaný. Byt je umístěn i ve stejné lokalitě (Nepomucká ulice), na rozdíl od oceňovaného bytu je po celkové rekonstrukci, což výrazně snižuje celkové „opotřebení“ bytu, a zároveň zvyšuje úroveň jeho vybavení (nové prvky místo morálně zastaralých - např. kuchňská linka, myčka nádobí, kompletní koupelna, nové kvalitní podlahy, atd.). Prodejní cena: 1.790.000,- Kč Pramen: M&M reality holding a.s., server Sreality.cz
–8– Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) I) Byt 64 m2 1 434 500,– Kč 0,98 1,00 1,00 21 965,78 Kč II) Byt 66 m2 1 273 000,– Kč 0,98 1,00 1,00 18 902,12 Kč III) Byt 62 m2 1 700 500,– Kč 0,99 0,90 0,92 22 482,80 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 64,00 m2 1,0 66,00 m2 1,0 62,00 m2 0,9 18 902,12 Kč 21 069,80 Kč 22 482,80 Kč
V):
× =
21 070,– Kč 61,59 m2 1 297 700,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti v panelových domech stejného či velmi podobného typu, v obdobných lokalitách v Plzni. V jednom případě se jedná dokonce o byt ve stejném bloku jako je byt oceňovaný. Cena zjištěná porovnávací metodou:
1.297.700,- Kč
Z hlediska prodejnosti se jedná o mírně problematickou nemovitost, a to z důvodů: a) Dům je situován v těsné blízkosti dopravně zatížené Nepomucké ulice. Oceňovaný byt je navíc v 1. NP. b) Obytné místnosti jsou orientovány na východ do Nepomucké ulice (zde jsou navíc stíněny vzrostlým stromem) a na sever, což je pro obytnou místnost nevhodné. c) Byt je v původním stavu, vnitřní vybavení je morálně zastaralé (koupelna, WC), vnitřní povrchy a podlahy jsou opotřebované ... v blízké budoucnosti budou nutné opravy / úpravy. Tyto nevýhody nejsou plně zahrnuty v porovnání a snižují atraktivitu bytu z hlediska případného zájemce.
Obvyklá cena se proto stanovuje mírně pod úrovní porovnávací hodnoty, a to ve výši: 1.295.000,- Kč Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 010 490,– Kč 1 297 700,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 295 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstědevadesátpěttisíc Kč
Klatovy, 20.7. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy
– 10 –
D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 566-34-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.
Klatovy, 20.7. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy
– 11 –
E. Seznam příloh Situace z katastrální mapy Výpis z KN - byt č. 177/5 Výpis z KN - dům č. 177, 17 a parcely č. 427/2, 3 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Fotografie
