Odhad tržní hodnoty č. 40021
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02200/11-025 ze dne: 26.6.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 02200/11-025
Podle stavu ke dni 18. 8. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 18. 8. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Parcela č. 856/2 Druh: orná půda Parcela č. 857/7 Druh: trvalý travní porost zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj , Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Nová Hradečná , katastrální území Nová Hradečná na LV č. 462 s podílem povinného 2/6 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02200/11-025 ze dne 26.6.2013
2. Informace o nemovitosti pozemky zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc , pro obec Nová Hradečná , k.ú.Nová Hradečná , na listu vlastnictví č.462 tvoří zemědělskou půdu pod ochranou zemědělského půdního fondu.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 8. 2013 bez přítomnosti vlastníka a za pomocí map ČÚZK, LPIS. .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. 065 Ex 02200/11-025 ze dne 26.6.2013 - LV 462 k.ú Nová Hradečná , obec Nová Hradečná - KM k LV 462 k.ú Nová Hradečná , obec Nová Hradečná (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhlášky č. 450/2012 Sb. - vyhláška 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků v aktuálním znění 412/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj:
Olomoucký
–3–
Okres: Obec: Katastrální území:
Olomouc Nová Hradečná Nová Hradečná (705063)
List vlastnictví číslo: 462 Vlastníci: 1. Neček František Křemačov 25, 78985 Mohelnice
Podíl: 1/6
2. Neček Josef Gen. Svobody 1198, 78391 Uničov
Podíl: 2/6
3. Neček Zdeněk č.p. 159, 78383 Nová Hradečná
Podíl: 2/6
4. Nečková Janetta U Brány 916/2, 78985 Mohelnice
Podíl: 1/6
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc , pro obec Nová Hradečná , k.ú.Nová Hradečná , na listu vlastnictví č.462 souhlasí se skutečností. Znalec zde hodnotil pouze formální stav.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování
–4–
Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v
–5–
současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi
–6–
nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny jsme porovnali pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami . Obvyklé ceny u zemědělských pozemků s dobrým přístupem jsou v úrovni cen dle BPEJ. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Z analýz podkladů a jejich výstupů znalec při srovnání použil průměrné ceny srovnávacích pozemků.
Popis oceňované nemovitosti - pozemku. BPEJ 55800 Region:
mírně teplý, mírně vlhký
Suma teplot nad 10°C:
2200 - 2500
Vláhová jistota:
4 - 10
Suchá vegetační období:
15 - 30 dní
Průměrná roční teplota:
7°C - 8°C
Roční úhrn srážek:
550 - 700 mm
Hloubka půdy:
hluboká
Expozice:
všesměrová
Sklonitost:
rovina
0° - 3° Skeletovitost:
>60 cm
žádná, s příměsí
do 10%
Půdní typy:
Fluvizemě glejové
Podloží:
nivní uloženiny, popřípadě s podložím teras
Váha:
středně těžké nebo středně těžké lehčí
Skeletovitost:
pouze slabě skeletovité
Vododržnost:
hladina vody níže 1 m, vláhové poměry po odvodnění příznivé
–7–
Tab. Přirážek k Zc zemědělských pozemků uvedené v cenovém věstníku ročník XXX částka 14 ze dne 4.12.2012, ve znění vyhlášky č. 412/2012 Sb., ze dne 16. listopadu 2012, kterou se mění vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky č. 412/2008 Sb., ze dne 18. listopadu 2008 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 340/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 358/2011 Sb. a ve znění vyhlášky č. 412/2012 Sb. Číslo položky
Důvod úpravy základní ceny zemědělského pozemku
1.
Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních nebo v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce:
1.1
Hlavní město Praha
1.1.1
- území hlavního města
-
560
1.1.2 1.1.3
- území sousedních obcí - katastrální území v okolí do 7 km
-
280 140
1.2
Obce s počtem nad 250 tis. obyvatel
1.2.1 1.2.2
- území obce - území sousedních obcí
-
320 160
1.2.3 1.3.
- katastrální území v okolí do 5 km Obce s počtem 100 - 250 tis. obyvatel
-
80
1.3.1
- území obce
-
240
1.3.2 1.3.3
- území sousedních obcí - katastrální území v okolí do 4 km
-
120 60
1.4.
Obce s počtem 50 - 100 tis. obyvatel
1.4.1
- území obce
-
200
1.4.2 1.4.3
- území sousedních obcí - katastrální území v okolí do 3 km
-
100 50
1.5
Obce s počtem 25 - 50 tis. obyvatel
1.5.1
- území obce
-
160
í.5.2
- území sousedních obcí
1
80
1.6 1.6.1
Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území obce
-
120
1.6.2
- území sousedních obcí
-
60
1.7.
Obce s počtem 5-10 tis. obyvatel
1.7.1
- území obce
-
80
1.7.2 1.8
- sousední katastrální území Obce s počtem 2 - 5 tis. obyvatel
-
40
1.8.1
- území obce
-
40
1.8.2
- sousední katastrální území
-
20
Srážka v %
Přirážka v %
–8–
2.
Jde-li o pozemky, jejichž vzdálenost od nejbližších míst souvisle zastavěné části obce je:
2.1
2-3 km
3
-
2.2
3-4 km
6
-
2.3
4-5 km
10
-
2.4 3.
nad 5 km 15 Jde-li o pozemky, jejichž zemědělské využití je prokazatelně sníženo:
3.1
- zvýšenou balvanitostí (např. 4 a více výčnělků mateční horniny nad povrch pozemku na 1 ha z.p.) nebo jinými pevnými překážkami až o 15 (např. šachet kanalizačních sběračů apod.), kromě dále uvedených 2)
3.2
- zvýšeným výskytem stožárů elektrovodných zařízení (4 a více sloupů nebo stožárů na 1 ha z.p.)
ažo25
3.3
- potřebou odvodnění4)
až o 35
3.4
- lokalizací ve zvláště chráněných územích se zvýšenou ochranou životního prostředí5)
až o 30
3.5
- vlivem imisního zatížení6) při středním znečištění při silném znečištění
až o 15 ažo20 -
Parcela č. Parcela č.
856/2 857/7
Druh: orná půda Druh: trvalý travní porost
-
výměra 4 618 m2 výměra 109 m2
Parcela tvoří zemědělskou půdu spíše průměrné kvality kde JC za pozemek BPEJ 55800 je 6,80 Kč/m2, ale průměrná cena ZP je v katastru obce Nová Hradečná 8,89. Z toho znalec usuzuje že lze obecně říct, pozemky oceňované jsou v horší kvalitě než je průměr v daném katastrálním území Pozemky jsou situovány v extravilánu obce Nová Hradečná na východ od zastavěného území obce. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 462 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Olomouc Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 462 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 462 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,200 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 55800 4 618 6,86 8,2320 55800 109 6,86 8,2320 4 727
Cena [Kč] 38 015,38 897,29 38 912,67
Název Parc. č. orná půda 856/2 trvalý travní porost 857/7 Součet:
Pozemky na LV číslo 462 – zjištěná cena:
2
38 912,67 Kč
– 10 –
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 462 Porovnávací pozemky: holice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Liuká Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: oLOmouc Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Náměšť Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název orná půda trvalý travní porost Výměra – celkem (V):
p.č. 856/2 857/7
150 000,– 8 180,00 18,34 0,800 14,67 1,00
Kč m2 Kč/m2
63 514,30 5 827,00 10,90 0,800 8,72 1,00
Kč m2 Kč/m2
20 420,– 2 042,00 10,– 0,800 8,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
178 164,– 8 484,00 21,– 0,700 14,70 1,00
Kč m2 Kč/m2
8,– 11,52 14,70 11,55
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Výměra 4 618,00 m2 109,00 m2 4 727,00 m2
– 11 –
Cena pozemků (V × SJC): 4 727,00 m2 × 11,55 Kč/m2
=
Pozemky na LV číslo 462 – zjištěná cena:
54 596,85 Kč 54 596,85 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. zde v tomto případě však jsou všechny ukazatele hodnoceny jako průměrné a proto odhad obvyklé ceny je uvažován průměrem z cenových rozptylů při ocenění cenou srovnávací. Průměrná cena zemědělských pozemků dle vyhlášky 387/2011 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků ve znení vvyhl. č. 427/2009 a ve znění vyhl. č. 340/2010 Sb 8,89 Kč/m2 , cena dle BPEJ 55800 je 6,86 Kč/m2 . Z uvedeného vyplývá, že oceňované pozemky jsou v mírně podprůměrné kvalitě, jako průměrná zemědělská půda v oblasti.. Z analýzy RK vyplývá, že ceny pozemků (zemědělské půdy) v oblasti se pohybují v úrovni dle BPEJ s přirážkami. Tato hodnota byla ověřena výpočtem při odhadu ceny oceňovaných pozemků pomocí porovnávací metody. Ceny pozemků byly také porovnány s nabídkou pozemků na spec. farmářském serveru http://farmy.cz/cena-pudy/ kde je pro rok 2013 uváděna cena zemědělské půdy v rozmezí 7,00-17,00 Kč/m2 . Při odhadu pracoval znalec s cenou průměrnou z důvodu, že pozemek je přístupný ze zpevněné dobře přístupné komunikace. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 13 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 2/6
38 910,– 54 600,– 0,– 54 600,– 18 200,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 54 600,– Kč Cena slovy: padesátčtyřitisícešestset Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Neček František Neček Josef Neček Zdeněk Nečková Janetta
Vlastnický podíl 1/6 2/6 2/6 1/6
Podíl ceny 9 100,– Kč 18 200,– Kč 18 200,– Kč 9 100,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 2/6 18 200,– Kč Cena slovy: osmnásttisícdvěstě Kč
– 14 –
D. Seznam příloh 1. LV 462 k.ú. Nová Hradečná, obec Nová Hradečná 2. KM k LV 462 k.ú. Nová Hradečná, obec Nová Hradečná 3. mapy místa 4. mapa LPIS (veřejný registr zemědělské půdy)
