Odhad hodnoty pozemku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín

Odhad hodnoty pozemku Diplomová práce

Autor:

Bc. Petr Bareš, DiS. Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

duben 2013

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma „Odhad hodnoty pozemku“ zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

………………………………...…. Ve Zruči nad Sázavou dne 30.4.2013

Bc. Petr Bareš, DiS.

Poděkování: Rád bych poděkoval vedoucímu mé práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za jeho výstižné připomínky, konzultace, cenné podněty a zejména trpělivost při sestavování této diplomové práce. Chtěl bych také poděkovat všem, kteří mě podporovali a jakkoli mi pomáhali. Všem velmi děkuji.

Anotace Diplomová práce je rozčleněna na teoretickou a praktickou část. Teoretická část obsahuje základní pojmy, kterými jsou: pozemek, členění pozemků, cena a hodnota. Důležitou kapitolou teoretické části je rovněž popis jednotlivých přístupů a metod oceňování pozemků na tržních principech. Poslední kapitolou této části je katastr nemovitostí, který úzce souvisí s oceňováním nemovitostí. Praktická část se zaměřuje na stanovení tržní ceny pozemků a ceny pozemků dle cenového předpisu v lokalitě Zruč nad Sázavou. Pozemky jsou oceněny dle cenových předpisů, Nägeliho metodou třídy polohy a indexovou porovnávací metodou. Na základě těchto druhů ocenění jsou srovnány výsledky těchto vybraných způsobů ocenění a vyhodnoceny míry odlišnosti mezi jejich výsledky. Klíčová slova: stavební pozemek, pozemek, parcela, cena, hodnota, způsoby oceňování

Annotation The thesis is divided into theoretical and practical part. The theoretical part contains the basic concepts, which are: land, division of lands, price and value. An important chapter of the theoretical part is also a description of the approaches and methods of valuation of land on market principles. The last chapter of this part of the real estate register, which is closely related to the valuation of real estate. The practical part focuses on establishing the market prices of land and land prices from the price regulation in the area of Zruč nad Sázavou. Lots are priced according to the price law, Nägeli method class location and index comparison method. On the basis of these types of awards are the results of these pricing methods selected and evaluated by a measure differences between their results. Keywords: building land, plot of land, plot, price, value, method of valuation

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1

Pozemek - definice a členění pozemků............................................................................ 9 1.1 Pozemek ......................................................................................................................... 9 1.2 Členění pozemků podle katastru nemovitostí................................................................. 9 1.3 Členění pozemků pro účely oceňování......................................................................... 11

2

Cena a hodnota ............................................................................................................... 13 2.1 Klasifikace cen ............................................................................................................. 13 2.2 Hodnota pozemku ......................................................................................................... 17 2.2.1 Absolutní a relativní cena pozemku ..................................................................... 17 2.2.2 Hodnototvorné faktory pozemku .......................................................................... 18

3

Tržní oceňování pozemků .............................................................................................. 19 3.1 Principy tržního oceňování nemovitostí ....................................................................... 19 3.2 Oceňovací přístupy - metody používané při odhadu hodnoty pozemků ..................... 19 3.2.1 Porovnávací přístup .............................................................................................. 21 3.2.1.1 Přímé porovnání .............................................................................................. 23 3.2.1.2 Nepřímé porovnání ......................................................................................... 25 3.2.1.2.1 Cenové mapy pozemků ............................................................................... 27 3.2.1.2.2 Indexové metody ......................................................................................... 31 3.2.1.2.2.1 Modifikace indexových metod ............................................................. 33 3.2.1.2.3 Testování porovnáním ................................................................................ 34 3.2.2 Výnosový přístup.................................................................................................. 36 3.2.2.1 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty ................................................... 37 3.2.2.2 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů................................................. 40 3.2.3 Nákladový přístup ................................................................................................ 43 3.2.3.1 Reziduální přístup na bázi nákladů................................................................... 43 3.2.3.1.1 Alokace a extrakce ...................................................................................... 45 3.2.3.1.2 Nägeliho metoda ......................................................................................... 47 3.2.3.1.3 Modifikace Nägeliho metody ..................................................................... 50 3.2.3.1.3.1 Modifikace Nägeliho metody založená na poměru hodnoty pozemku k celkové nákladové hodnotě staveb (bez pozemku) ............................. 51 3.2.3.1.3.2 Modifikace Nägeliho metody založená na poměru hodnoty pozemku k celkové věcné hodnotě nemovitostí se zohledněním opotřebení staveb...................................................................................................................... 52 3.2.3.1.4 Sametova metoda ........................................................................................ 52 3.2.3.1.5 Subdivision development ............................................................................ 53 3.2.3.2 Stavebnicový způsob ...................................................................................... 57

4

Trvalé porosty na pozemcích ......................................................................................... 60

5

Závěrečná analýza metod .............................................................................................. 62

6

Vlastnická práva k nemovitostem ................................................................................. 65

7

Katastr nemovitostí ........................................................................................................ 68 7.1 Předmět a obsah katastru nemovitostí .......................................................................... 68 7.2 Zásady vedení katastru nemovitostí ............................................................................. 69 7.3 Zápisy právních vztahů do katastru nemovitostí .......................................................... 69 5

8

Praktická část.................................................................................................................. 72 8.1 Okres Kutná Hora ......................................................................................................... 72 8.2 Město Zruč nad Sázavou .............................................................................................. 74 8.3 Oceňování stavebních pozemků ................................................................................... 77 8.3.1 Pozemek p.č. st. 144 a 145 v KÚ Zruč nad Sázavou............................................... 77 8.3.2 Pozemek p.č. st. 496/2 a 496/1 v KÚ Zruč nad Sázavou ........................................ 86 8.3.3 Pozemek p.č. st. 681 a 682 v KÚ Zruč nad Sázavou............................................... 90 8.3.4 Pozemek p.č. st. 2386/86 a 2386/28 v KÚ Zruč nad Sázavou ................................ 94 8.3.5 Pozemek p.č. st. 2330 a 2331 v KÚ Zruč nad Sázavou........................................... 99 8.3.6 Pozemek p.č. st. 1294 a 1295 v KÚ Zruč nad Sázavou......................................... 104 8.3.7 Pozemek p.č. st. 211 a 212 v KÚ Zruč nad Sázavou............................................. 108 8.3.8 Pozemek p.č. st. 129/22 a 129/17 v KÚ Zruč nad Sázavou .................................. 112 8.3.9 Pozemek p.č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2 v KÚ Zruč nad Sázavou ..................... 117 8.3.10 Pozemek p.č. st. 1049/15 a 1049/6 v KÚ Zruč nad Sázavou .............................. 122 8.4 Rekapitulace cen oceněných pozemků ....................................................................... 126

Závěr ...................................................................................................................................... 133 Použitá literatura .................................................................................................................. 135 Seznam obrázků, tabulek a grafů ....................................................................................... 137 Seznam příloh ....................................................................................................................... 139

6

Úvod Každý vlastník pozemku se určitě zajímá o to, jakou má jeho majetek aktuální tržní hodnotu. V případě, že se vlastník tohoto druhu nemovitosti rozhodne k jejímu prodeji, bude se určitě zajímat také o to, co všechno může mít vliv na hodnotu jeho pozemku. Ke zjištění tržní hodnoty pozemku je potřeba se orientovat v druzích pozemků, jejich hodnototvorných faktorech, znát základní principy, přístupy a jejich metody oceňování a rovněž mít přehled o současné situaci na trhu s těmito nemovitostmi. Všechny tyto aspekty vycházejí nejen z toho, jak pracuje odhadce s informacemi, ale i z jeho zkušeností a schopností použít správnou metodu výpočtu tržní hodnoty majetku. Právě problém hodnoty pozemků je v oceňovací praxi jedním z nejobtížnějších, neboť sám charakter jedinečnosti pozemku je podstatou jedinečnosti celé nemovitosti2. Předchozí věta vysvětluje tudíž tu skutečnost, že nemovitost může být jedinečná svým umístěním. ,,Jaká je tedy skutečná cena pozemku?“ Jak jsem již výše zmínil, tuto otázku si klade vlastník, který uvažuje o prodeji pozemku, dále si tuto otázku pokládá kupující, který se chystá vložit svůj kapitál do koupi pozemku a v neposlední řadě si tuto otázku pokládá banka a stát. Banka řeší tuto otázku tehdy, kdy se pozemek stává předmětem ručení, stát ji řeší v případě stanovení daně z nemovitostí, která vychází právě ze zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí. Všechny tyto subjekty jsou tedy důvodem k tomu, proč se pozemky oceňují. Stále je ale třeba mít na paměti to, že v oblasti oceňování nemovitostí jsou k dispozici jen velmi nedokonalé nástroje, které platí samozřejmě i pro oceňování pozemků. S oceňováním pozemků velmi úzce souvisí katastr nemovitostí, který je pro znalce či odhadce zdrojem nepostradatelných informací pro oceňování nemovitostí. Účelem mé diplomové práce s názvem ,,Odhad hodnoty pozemku“ je poskytnout čtenáři komplexní informace o problematice oceňování pozemků se zpřehledněním přístupů a metod, kterými lze provést odhad hodnoty pozemku a potažmo na praktickém příkladu pomocí Nägeliho metody a indexové porovnávací metody se přiblížit k odpovědi na otázku uvedenou na začátku úvodu. Slovo ,,přiblížit“ v předchozí větě má své opodstatnění z toho důvodu, že tržní hodnotu nelze nijak ,,vypočítat.“ Diplomová práce si dále klade za cíl na praktickém příkladu znázornit rozdíly mezi administrativním a tržním oceňováním. Celá práce je kromě úvodu a závěru rozčleněna do dvou dílčích kapitol - teoretické části a praktické části. Tyto kapitoly se následně člení do podkapitol tematicky se vztahujících k vytyčenému tématu práce.

2

Zazvonil, Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, CEDUK 1996

7

V teoretické části práce se budu věnovat základním pojmům používaných při oceňování, podrobněji se budu věnovat pojmům ,,cena“ a ,,hodnota.“ Teoretická část práce si dále klade za cíl rozčlenit pozemky z hlediska oceňování, popsat katastr nemovitostí a s ním spojená vlastnická práva k pozemkům a vytyčit přístupy a jejich metody používané při oceňování pozemků na tržních principech. Praktickou část tvoří popis lokality Zruč nad Sázavou, dále jejího okolí, kterým je kutnohorský okres a vlastní ocenění jednotlivých pozemků. Vybral jsem deset stavebních pozemků, u kterých jsem uvedl veškeré podstatné informace, abych mohl ocenit pozemky podle platného oceňovacího předpisu a dvěma tržními přístupy. Těmito přístupy jsou: porovnávací přístup - indexová porovnávací metoda a reziduální přístup na bázi nákladů metoda třídy polohy. V závěru práce dochází k porovnání výše jmenovaných metod společně s administrativním způsobem oceňování pozemků, což by mělo napomoci zjištění, do jaké míry korespondují úřední ceny stavebních pozemků s jejich skutečnými tržními cenami. V příloze je uveden popis tříd poloh pro ocenění Nägeliho metodou třídy polohy, kritéria pro indexové srovnání a databáze pozemků, která je nezbytná v této metodě. Poslední přílohu tvoří jednotlivé výpisy z katastru nemovitostí pro oceňované pozemky i s mapami. Tato práce vychází ze studia odborné literatury, odborného tisku a jiných dostupných zdrojů, jejichž výčet je součástí práce v kapitole „ Použitá literatura“.

8

1

Pozemek - definice a členění pozemků

1.1 Pozemek Pozemek je určitá část zemského povrchu, a to bez ohledu na to, jakým povrchem je pokryt a zároveň je to část oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku. Součástí pozemku jsou porosty a jejich neoddělené plody. S pojmem pozemek velmi úzce souvisí pojem parcela. I parcela je konkrétní část zemského povrchu, ale na rozdíl od pozemku je také geometricky i polohově určena, označená parcelním číslem, zapsaná v katastru nemovitostí a zobrazená v katastrální mapě. Výměra parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu hranic pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Parcela se může nacházet buď v zastavěné části obce - intravilánu, nebo mimo ní - v extravilánu.1 Pozemek je z ekonomického hlediska vzácný statek, neboť není výsledkem tvůrčí činnosti člověka a jeho množství je omezené, jelikož není reprodukovatelný. Existuje obrovské množství pozemků, které mají odlišnou kvalitu a úrodnost, což má nemalý vliv na jejich hodnotu. Hodnota pozemků se také liší jejich polohou, kde se nachází. Je třeba si uvědomit, že pozemek je velice specifickým zbožím, které se od pojmu stavba liší v mnoha směrech. Jeho odlišnost od staveb spočívá v tom, že se neopotřebovává, je nereprodukovatelný, nepřemístitelný, má nekonečnou životnost a jeho nabídka je konečná. Ovšem to neznamená, že by pozemek nemohl ztrácet na jeho hodnotě. Příkladem jeho ztráty na hodnotě mohou být důsledky vývoje ekonomiky cen pozemků, vyčerpání jeho užitkového potenciálu, které se týká těžebních pozemků jako jsou např. pískovny a lomy, případně různé ekologické zátěže pozemku. Jediná společná vlastnost pozemku a stavby je ta, že obojí je považováno v případě podnikatelské činnosti za výrobní faktor. Aby vznikla stavba, je potřeba půda, tudíž existence stavby je podmíněna existencí pozemku. Z toho vyplývá, že pozemek je prvotní faktor a stavba faktorem odvozeným.3

1.2 Členění pozemků podle katastru nemovitostí Podle ustanovení § 2 odst. 3 katastrálního zákonu se pozemky pro účely evidence v katastru nemovitostí člení podle druhu na: 1 3

Štefan, R.: Teorie oceňování nemovitostí - vybrané kapitoly. Praha, VŠE 2002 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků. Praha, Oeconomica 2007

9

- ornou půdu - pozemek, na němž se pravidelně pěstují obilniny, okopaniny, pícniny, technické plodiny a jiné zemědělské plodiny nebo je dočasně zatravňován (víceleté pícniny na orné půdě), - chmelnice - pozemek, na němž se pěstuje chmel, - vinice - pozemek, na němž se pěstuje vinná réva, - zahrady - pozemek, na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu a také pozemek souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, - ovocné sady - pozemek souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři nebo pozemek tvořící s okolními pozemky takto osázený souvislý celek [§ 3i písm. e) zákona č. 252/1997 Sb. - zákona o zemědělství], - trvalé travní porosty - pozemek porostlý travinami, u něhož hlavní výtěžek je seno (tráva) nebo porost je určený k trvalému spásání, i když je za účelem zúrodnění rozoráván, - lesní pozemky - pozemek s lesním porostem a pozemek, u něhož byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší než 4 m, a pozemek, na němž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů [§ 3 odst. 1 písm. a) zákona č. 289/1995 Sb.- lesní zákon], - vodní plochy - pozemek, na němž je koryto vodního toku, vodní nádrž, močál, mokřad nebo bažina, - zastavěné plochy a nádvoří - pozemek, na němž je budova nebo rozestavěná budova podle § 2 odst. 1 písm. b), d) a e) katastrálního zákona, včetně nádvoří, vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha, dále je to společný dvůr podle § 4 odst. 4 písm. c) vyhlášky č. 26/2007 Sb., zbořeniště a vodní dílo, - ostatní plochy - pozemek neuvedený v předcházejících druzích pozemků.4

Dne 1.ledna 2007 vstoupil v platnost zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Tento zákon definuje stavební pozemek jako pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem. V § 2 vysvětluje stavebního zákon, co se rozumí zastavěným stavebním pozemkem. Tímto pozemkem je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební

4

Právní úprava vlastnictví nemovitostí a pozemků (cit. 2009-01-07), dostupné z www.stavebniklub.cz

10

parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Nezastavitelným pozemkem je podle stavebního zákona pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání a v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha.5

1.3 Členění pozemků pro účely oceňování6 Pro účely oceňování se pozemky člení na: 1) Stavební pozemky, kterými jsou: a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, nebo územním souhlasem určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami a podobně. 2) Zemědělské pozemky - evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, 3) Lesní pozemky - lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, 5

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů Tato kapitola byla zpracována na základě § 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 6

11

4) Vodní plochy - pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy, 5) Jiné pozemky - jiné pozemky, které nejsou uvedeny ve výše uvedených bodech 1) až 4). Je důležité si uvědomit to, že pro účely oceňování se pozemky posuzují podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. V případě, že je skutečný stav v nesouladu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí, vychází se při oceňování ze stavu skutečného. Důvodem této zásadní úpravy je především zajištění daňové spravedlnosti.

12

2

Cena a hodnota Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou

částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Rozlišujeme různé druhy cen. Definice podle Zákon 526/1990 Sb., o cenách. Cena je peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy zcela nutné přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.

2.1 Klasifikace cen Cena zjištěná podle cenového předpisu, tj. cena administrativní; v současné době je to vyhláška Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb.. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba použít. Odkazuje se na ni např. zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění dalších předpisů, a některé další předpisy. Cena pořizovací (”historická”) je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů (THU) – jednotkových cen za 1 m³ obestavěného prostoru, 1 m² zastavěné plochy apod. Věcná hodnota (též “substanční hodnota”, dle právního názvosloví “časová cena” věci) je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající

13

průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na odstranění vážných závad. Výnosová hodnota (”kapitalizovaná míra zisku”, “kapitalizovaný zisk”) představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Obvyklá cena (”tržní hodnota”, „obecná cena“, „obchodovatelná cena“) je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Rozdíl mezi cenou obecnou a obvyklou je možno spatřovat v tom, že u obvyklé ceny se vyžaduje cena v tuzemsku, kdežto obecná cena je cenou přímo v konkrétním místě, což je právě u nemovitostí velmi důležité. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít jinou metodiku. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je základem ocenění oceňování na základě tržní hodnoty (tržní hodnota = odhadnutá částka, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolnými kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku). Základní metodou oceňování je metoda porovnávací, zásada: vše by se mělo odvíjet od trhu. Pokud však se daný druh majetku na trhu neobchoduje, je třeba použít přiměřeně jinou náhradní metodiku; je však třeba na tuto skutečnost výslovně upozornit. Někteří autoři literatury pro oceňování nemovitostí dřívější i současní uvádějí, že důležitou hodnotou jsou reprodukční náklady; v tržním hospodářství existují síly, které v dlouhodobém průměru ženou hodnotu k reprodukční ceně. Důvod je nasnadě: pokud bude určitý druh nemovitostí ziskový, vznikne po nich poptávka, budou se ve velkém množství 14

stavět, vznikne nadbytek, bude problém je pronajmout a jejich výnosová hodnota klesne. Toto bude trvat až do doby, kdy se např. některé z těchto nemovitostí použijí na něco jiného a vznikne rovnováha, resp. nedostatek a začnou se opět stavět. Pokud se týká obecné hodnoty, pak v zahraničí (a také u nás od minulého století do druhé světové války) se jako obecná cena uvažuje průměr mezi hodnotou věcnou a výnosovou. V současné době při stavu, kdy věcná hodnota je větší než výnosová, se přijatelně osvědčil vážený průměr, s vyšší váhou na hodnotu výnosovou. Pro stavební pozemky a zahrady se využijí cenové mapy pozemků v obcích, ve kterých tyto cenové mapy byly vypracovány, pokud byly vypracovány na základě zodpovědného srovnání s již realizovanými prodeji nemovitostí. Pomocně je možno použít i cenových map obcí podobných, při respektování jejich odlišností. Pokud takové mapy nejsou, není možno vždy ke stanovení prodejní ceny pozemků použít §28 stávající vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, poněvadž tato vyhláška nevyjadřuje skutečně dosahované, ale administrativní ceny pozemků. V takovém případě je možno někdy využít srovnávací indexovou metodu, kdy na základě porovnání polohy a vybavenosti jednotlivých pozemků pomocí indexů je ze známé ceny některých pozemků odvozována cena pozemků dalších. Dále je někdy možno využít stanovení ceny stavebního pozemku na základě metody třídy polohy. Výhodou je, že tato metoda může být použita ve všech případech, především pak tam, kde nejsou k dispozici žádné porovnatelné objekty. Zahrnuje vliv jak hodnoty věcné, tak zprostředkovaně i hodnoty výnosové. Je však třeba, aby si odhadce v regionu své působnosti podíl mezi hodnotu staveb a pozemků ověřil. Vlivů působících na obecnou cenu nemovitostí je celá řada. Specifickým českým problémem je skutečnost, že podle občanského zákoníku stavba není součástí pozemku, je tedy možno uvažovat odděleně cenu pozemku a staveb na tomto pozemku se nacházejících, i když ve velké většině případů zejména u hlediska výnosového je cena tvořena obojím – jak výhodností polohy pozemku, tak druhem a uplatněním stavby na pozemku stojící. Pro předěl při různých vlastnících je třeba uvažovat placení nájemného pozemku majitelem stavby. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do

15

nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Vlastní cena („tržní“) se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit. Komerční banka zavedla pojem “tržní cena v tísni” pro takovou cenu, za jakou je zcela jistě nemovitost rychle prodejná. Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, životnost i technický stav stavby. Stopcenou se rozuměla cena, vycházející z nařízení vlády č.175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo ke dni 20.6.1939 zakázáno zvyšovat ceny. Platilo i pro nemovitosti, které k 20.6.1939 existovaly (tzn. pozemky a dále stavby, do tohoto data postavené), a to až do vydání jiného předpisu, který by ceny upravoval. U pozemků pro převod mezi občany platila například 40 roků, až do roku 1979. Nebyla vydána zvláštní oficiální metodika, jak stopceny stanovit. U pozemků se vycházelo z cenových map. Pro případ, že mapy nebyly, byla odhadci vypracována a používána náhradní metodika. Náhradní metodika, na tehdejší dobu velmi propracovaná, existovala rovněž pro stavby; z výchozí ceny platné k 20.6.1939 se odečítalo přiměřené opotřebení. Metodika byla natolik dobrá, že se používala i později pro zjišťování výchozích cen staveb, postavených po 20.6.1939, s patřičnou indexací. Stopcena platila na území nynější ČR (na Slovensku jen 3 roky za Slovenského státu, po osvobození byla jako jiné předpisy z období tohoto státu zrušena). Jednotková cena je cena za jednotku (m³, m², m, ks, ha, t): JCS - jednotková cena srovnávacího objektu, JCO - jednotková cena oceňovaného objektu, ZC - základní cena - jednotková cena, stanovená podle předpisu pro objekt standardního provedení, ZCU - základní cena upravená – jednotková cena získaná ze ZC úpravou, např. pomocí koeficientů, srážek, přirážek. Cena sjednaná (kupní) je cena nemovitosti sjednaná při jejím prodeji mezi prodávajícím a kupujícím.7

7

Čerpáno z internetových stránek http://www.la-ma.cz/?p=110

16

2.2 Hodnota pozemku 2.2.1 Absolutní a relativní cena pozemku Pozemky oproti převážné většině jiných věcí mají jednu podstatnou zvláštnost, kterou je jejich omezená rozloha v daném územním celku (obec, město, region, stát). Pozemky nelze libovolně rozšiřovat nebo vyrábět. Vzhledem k tomu se vlastnictví půdy stává zvláštní formou monopolu. Z tohoto monopolu se odvíjí pozemková renta, která je dvojího druhu – absolutní a relativní. Absolutní rentou je ta, kterou v daném regionu z titulu svého vlastnictví mají vlastníci nejméně výhodných pozemků jednotlivých druhů (zemědělských, lesních, stavebních,….). Relativní rentou pak je nadvýšení, které mají nad rentu absolutní vlastníci pozemků výhodnějších, výnosnějších. Vzhledem k tomu by zřejmě bylo optimální oceňovat pozemky metodou výnosovou, s tím, jako by byly pronajaty (vlastníkovi stavby na nich postavené u pozemků stavebních, zemědělci na nich hospodařícímu u pozemků zemědělských). K použití výnosové metody však v převážné většině případů chybí podklady. Navíc bude výnos ze stavebního pozemku kromě jeho polohy a velikosti zásadně odvislý od toho, jaká stavba je na něm postavena, u nezastavěného stavebního pozemku pak na tom, jaká v daných podmínkách reálně nejlukrativnější stavba na něm bude povolena a zda se najde vhodný investor. Je také řada pozemků, u nichž výnos prakticky počítat nelze – okrasné sady, zahrady resp. parky (zde by byla výnosová hodnota zřejmě záporná), pozemky pod veřejnými budovami, kostely, silnice apod. Cena pozemku se také mění v závislosti na tom, jaké je jeho předpokládané využití. Lze odvodit, že cena zemědělského pozemku určeného pro výstavbu bude stoupat postupně s tím, jak se bude přibližovat skutečná realizace stavby. Významný vliv na cenu pozemku budou mít také inženýrské sítě, jejichž vybudování je značně nákladné. V některých zemích se ceny těchto sítí promítají do ceny pozemku odlišně podle toho, kdo bude sítě budovat a využívat. Zejména sítě silnoproudých a slaboproudých elektrorozvodů, teplovodu a plynovodu jsou záležitostí společností, jež sítě vybudují a hodnota sítí je potom obsažena v ceně energií, jež následně prostřednictvím těchto sítí prodávají. Naopak vodovod a kanalizace jsou povětšině majetkem obecním. Vlastníci pozemků, na nichž se má stavět, potom buď předem nebo formou splátek musí uhradit svůj díl hodnoty těchto sítí. 17

Vzhledem k výše uvedenému byla vyvinuta řada metod, jež se snaží nějakým způsobem cenu pozemku buď administrativně určit, nebo suplovat funkci trhu a cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout.

2.2.2 Hodnototvorné faktory pozemku Množství pozemků je omezené, jejich další charakteristikou je prakticky nekonečná životnost. To samozřejmě neplatí pro všechny typy pozemků. Například pozemky jako jsou lomy, pískovny apod. svoji životnost v případě těžby v čase ztrácejí. Životnost pozemku mohou zkrátit rovněž různé ekologické zátěže. Hodnota pozemků spočívá nejen v jejich omezeném množství ale rovněž ve schopnosti přinášet užitek. Ten může plynout z jeho využití. Jiný užitek přinášejí zemědělské a lesní pozemky, jiný těžební prostory. Důležitým užitkem, který pozemky přinášejí, je možnost výstavby na nich. Za důležité hodnototvorné vlastnosti pozemků proto můžeme považovat tyto: •

poloha

•

celková výměra

•

způsob využití

•

stupeň územního plánování

•

míra využití

•

tvar pozemku

•

inženýrské sítě

•

zátěž z minulosti (ekologická)8

8

Čerpáno z internetových stránek http://www.la-ma.cz/?p=99

18

3

Tržní oceňování pozemků Výsledkem tohoto přístupu ocenění je odhad tržní ceny - cena obvyklá, tržní. Tržní

odhad má za úkol ozřejmit, za kolik je možné byt, dům či pozemek prodat. Pro vypracování tržního odhadu se používají tři základní přístupy, z nichž vzejdou tři dílčí hodnoty nemovitosti - výnosová, porovnávací a věcná. Tento druh oceňování je založen na principech tržní ekonomiky. Jedná se tedy o co nejpřesnější odhad reálné tržní hodnoty oceňovaného majetku.3

3.1 Principy tržního oceňování nemovitostí Trh s nemovitostmi s sebou přináší řadu nejrůznějších zákonitostí, principů a znaků, které ovlivňují chování cen na trhu a s odlišnou sílou spolupůsobí při tvorbě hodnoty. Tyto principy jsou využívány při tržním oceňování jako záchytné body, které slouží jako základ pro postupné skládání, doplňování a dotváření celkové představy o konečné hodnotě. V případě tržního oceňování pozemků se jedná zejména o tyto principy: vliv očekávání a změn, nabídka a poptávka, nejvyšší a nejlepší využití, substituce, konformita, kontribuce, rovnováha a vážení, omezení vlastnických práv a význam polohy.3

3.2 Oceňovací přístupy - metody používané při odhadu hodnoty pozemků Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. Často se používá výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky aplikace jednotlivých přístupů zjištění tržní hodnoty přispívají k výsledné tržní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování bytů porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčního objektu výnosová hodnota, při oceňování rodinného domu se uplatní technická a porovnávací hodnota. Konečný názor na tržní hodnotu ovlivňuje rovněž účel ocenění, tzn. v jaké podobě a jakým způsobem bude celkový výsledek prezentován a jakým způsobem, za jakých podmínek a k čemu bude využit. Je třeba si uvědomit, že výsledkem tržního ocenění je odhad hodnoty

3

Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků. Praha, Oeconomica 2007

19

nemovitosti, nikoliv jednoznačně vypočtené číslo. Tržní hodnota je ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaží přiblížit.9 V oblasti oceňování pozemků na tržních principech se v zásadě rozlišuje mezi třemi základními přístupy a jejich metodami. Jedná se o porovnávací, výnosový a nákladový přístup. Každý z těchto přístupů má své základní techniky a varianty těchto technik. Porovnávací přístup používá jako základní techniku přímé a nepřímé porovnání. Přímé porovnání se člení na varianty kvantitativní analýzy, kvalitativní analýzy, kombinace a profesní databáze. Technika nepřímého porovnání používá varianty, kterými jsou sekundární data, cenové mapy, indexové metody a hrubé testování mezi segmenty. Výnosový přístup používá techniky, kterými jsou kapitalizace renty, diskontace renty a reziduální technika. Kapitalizace renty má variantu přímou nebo výnosovou. Diskontace renty je s reverzí nebo bez reverze. Třetím a posledním přístupem je nákladový přístup. Tento přístup se dělí na stavebnicovou a reziduální techniku. Stavebnicová technika využívá variantu přímého porovnání, reziduální pak tyto varianty: alokace, extrakce, subdivision development, Nägeliho varianta, Nägeliho modifikovaná varianta a Sametova varianta.3

9

Tržní oceňování nemovitostí (cit. 2009-04-15), dostupné z www.stavebniklub.cz

20

Tabulka č. 1

Základní technika

Varianty

Kvantitativní analýzy Kvalitativní analýzy Přímé porovnání Kombinace Profesní databáze Sekundární data Cenové mapy Nepřímé porovnání Indexové metody Hrubé testování mezi segmenty Přímá Kapitalizací renty Výnosová Bez reverze Diskontací renty S reverzí Reziduální Land Residual Stavebnicová Přímé porovnání Alokace Extrakce Subdivision Development Reziduální Nägeli Nägeli - modifikovaná Samet Zdroj: Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty pozemků

Stupeň spolehlivosti

PŘÍSTUP Porovnávací Výnosový Nákladový

Nepřímá

Přímá

INDIKACE

Přehled přístupů, technik a metod odhadu hodnoty pozemků

I I I I II III-IV V

II

II-III III III-IV III-IV IV

Poslední sloupec tabulky vyjadřuje u jednotlivých metod jejich předpokládanou míru spolehlivosti. Je vyjádřena stupnicí I až V, přičemž nejvyšší spolehlivost mají metody s hodnotou I. Stupeň spolehlivosti vyjadřuje velmi přibližnou míru, s jakou pravděpodobností lze očekávat spolehlivost výsledku za předpokladu správné aplikace metody.

3.2.1 Porovnávací přístup Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňovaného pozemku s cenami obdobných pozemků, které byly v nedávné době realizovány, tzn. prodány, koupeny, na trhu. Jeho výsledkem je tzv. porovnávací hodnota. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobného pozemku dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Tento způsob lze použít jak pro pozemky nezastavěné tak i pro 21

pozemky zastavěné s podmínkou, že musíme vzít v úvahu jejich důležité aspekty, kterými jsou ty skutečnosti, že pozemky musí být skutečně srovnatelné, nacházející se v obdobné lokalitě, jejich vlastnosti podobné jakož i účel využití a také to, že musí být obchodovány na shodném segmentu trhu. Můžeme předpokládat, že spolehlivost výsledku porovnávací metody klesá s počtem a velikostí vzájemných odlišností mezi oceňovaným pozemkem a vzorky, tzn. pozemky použitými pro porovnání. Nezpochybnitelnou úlohu má také časový rozdíl v porovnání, neboť hodnota pozemků podléhá vývoji, inflaci a dalším změnám. Při porovnání se testují jednotlivé shody a odlišnosti mající cenotvorný charakter, zejména co do fyzických parametrů, polohy, závad, stupně zainvestovanosti a vybavení, možnosti využití, zpeněžitelnosti a podobně.3

Tento přístup se dělí na dvě základní varianty: - přímé porovnání, které spočívá v nalezení podobných či obdobných pozemků, jejichž obchodovaná cena je známa a dále sloužících jako vzorky, z nichž je každý vzorek porovnáván s oceňovaným subjektem. Jedná se o tzv. párovou analýzu. - nepřímé porovnání, které je založeno na komparaci mezi oceňovaným subjektem a referenčním vzorkem, který reprezentuje jednotlivé vzorky vybrané množiny, která představuje výběrový soubor.

Provádění odhadu hodnoty pozemku porovnávací metodou v praxi: -Přípravná fáze - sběr informací, -Porovnávací fáze - výběr vzorků (pozemků pro porovnání), volba vhodného způsobu a jednotky porovnání, nalezení cenotvorných odlišností, aplikace porovnávací analýzy, -Závěrečná fáze - analýza a vyhodnocení dílčích výsledků, výsledná indikace porovnávací hodnoty.10 Přípravná fáze spočívá ve sběru dat použitelných pro aplikaci porovnávací metody. Daty se rozumějí prodejní, nabídkové, vydražené ceny pozemků a další důležité informace, zejména podmínky obchodu a podstatné vlastnosti pozemků, které mají vliv na jejich cenu. Data lze získat jejich sběrem nebo lze použít externí databáze. Informace je možné získávat přímo od účastníků konkrétního obchodu nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, tzn. od nabízejících, poptávajících, zprostředkovatelů. Jsou to například údaje realitních kanceláří, realitních periodik, novinové a

10

Oceňování nemovitostí porovnávacím způsobem (cit. 2009-05-13), dostupné z www.stavebniklub.cz

22

vývěskové inzerce, webové stránky realitních serverů, prospekty, propagační materiály apod. Tato data bývají velice stručná a navíc se jedná o nabídkové ceny nemovitostí, to znamená ceny jednostranně ovlivněné představami prodávajících. Zdrojem dat mohou být i instituce a agentury, které se přímo sběrem dat o obchodech s nemovitostmi zabývají. Některé časopisy pravidelně zveřejňují analýzy trhu s vybranými typy nemovitostí. Důležitým zdrojem informací jsou katastrální úřady - evidují vlastnická práva k nemovitostem a archivují kupní smlouvy. Doplňujícími zdroji informací mohou být místně příslušné stavební úřady, zde je možné získat informace související se stavebním řízením, stářím, historií staveb, ale i údaje o možném využití pozemků a omezeních.3 Z existujících dat je třeba vybrat takové vzorky - pozemky, které jsou porovnatelné s oceňovaným pozemkem. Rovněž je důležité vědět, že realizované ceny pozemků budou převedeny na vhodně zvolenou srovnatelnou jednotku, u pozemků to je cena v Kč za jeden metr čtvereční výměry pozemku. Oceňovaný pozemek se obvykle od vzorků liší a proto je třeba pomocí koeficientu tyto odlišnosti zohlednit. Je důležité vyhledat všechny podstatné odlišnosti mezi oceňovaným pozemkem a vzorky pro porovnání. Prověřují se všechny tzv. prvky porovnání, v nichž mohou spočívat potenciální rozdíly. Při aplikaci porovnávací analýzy je možné využít tabulky, formuláře apod. Výsledkem je střední hodnota (aritmetický průměr) upravených cen v Kč za jeden metr čtvereční, který reprezentuje hodnotu pozemku porovnáním. Věrohodnost takto zjištěné hodnoty lze ověřit pomocí statistických nástrojů, jakými jsou například variační koeficient nebo hladina pravděpodobnosti. Nesplnění předpokladů pro použití této metody, spočívající například v použití malého množství dat o pozemcích, které nemají dostatečnou podobnost s oceňovaným pozemkem, může vést k nevěrohodnému ocenění.3 3.2.1.1 Přímé porovnání3 Přímé porovnání je analytický proces, někdy též nazývaný párová analýza, který se při odhadu hodnoty pozemků používá tehdy, jestliže lze k posuzovanému subjektu najít pozemek podobný či obdobný, jehož prodejní, nabízená či jinak avizovaná cena je známa a zároveň jsou známy podmínky, za nichž transakce proběhla, případně v nichž se měla odehrávat. Takovéto vhodné pozemky pak slouží jako vzorky a v závislosti na jejich počtu probíhá porovnání v párech, tzn. každý vzorek se s oceňovaným subjektem porovnává samostatně. Při výběru vhodných vzorků je důležité, aby byly podobné zejména co do širších geografických vztahů, tj. aby byly situovány ve vztahu k posuzovanému pozemku pokud možno ve shodné lokalitě, nejlépe v jeho blízkém okolí a aby se jednalo o shodný segment 23

trhu, tedy aby si byly podobné co do účelu využití, velikosti a kvality. U běžných typů pozemků by tyto podmínky neměly být pro znalce nepřekonatelné, jestliže projeví dostatek snahy a trpělivosti.Teprve nelze-li najít vhodné vzorky přímo na místě, je možno okruh pátrání rozšířit a hledat v širším okruhu, případně slevit z podmínek úzké podobnosti či dokonce hledat vzorek v některém z příbuzných segmentů trhu. Nutnost a rozsah takovéhoto rozšíření bývají obvykle závislé na výjimečnosti pozemku a jsou většinou spojené se zvláštními možnostmi jeho využití či specifickým umístěním. Přitom je třeba počítat s tím, že s rozšiřujícím se okruhem se přesnost odhadu snižuje, nicméně existují případy, kdy jiné možnosti uplatnění přímého porovnání nejsou. Pak je namístě se pokusit uplatnit i další možné metody hledání hodnoty, které by mohly výsledky přímého porovnání podpořit či naopak vyvrátit. Rozhodně by měl znalec či odhadce vyčerpat všechny možnosti a neměl by se přímého porovnání předem zříkat. Volba počtu vzorků je obvykle závislá pouze na tom, kolik vhodných nemovitostí znalec či odhadce nalezne ve své databázi či vyhledá v jiných zdrojích. V případě kvantitativní analýzy je většinou postačující, jsou-li nalezeny tři ,,přiléhavé“ vzorky, další méně porovnatelné je obvykle možno vyřadit, neboť mohou zapříčinit menší transparentnost komparace. Občas však v praxi mohou nastat situace zejména u netypických nebo méně často se na trhu vyskytujících pozemků, kdy je nutno se spokojit třeba i jen s jedním, byť třeba vzdálenějším či méně podobným vzorkem, což je v každém případě lepší, než porovnávací přístup předem zavrhnout s lacinou výmluvou, že vhodné vzorky nebyly nalezeny. I méně průkazné vzorky mohou totiž někdy alespoň naznačit jisté meze, v nichž se hledaná hodnota zřejmě pohybuje a může tak pomoci potvrdit či vyvrátit výsledky dalších metod, které v rámci odhadu mohou být uplatněny. U kvalitativní analýzy je vhodné používat více vzorků, nejlépe minimálně pět, neboť komparace zde spočívá v rozdělení vzorků do dvou skupin, reprezentujících vzorky horší či lepší vůči subjektu posuzovanému, nicméně i zde je možné v případě nouze z tohoto počtu slevit. V každém případě je výhodné volit pokud možno takové vzorky, které by oceňovaný subjekt z obou stran ,,zarámovaly“, tedy snažit se jak kvalitativně lepší, tak i kvalitativně horší vzorky, aby oceňovaný subjekt ležel uvnitř pomyslného intervalu. Je celkem zbytečné např. nadměrně zvyšovat počet vzorků, které jsou jednoznačně lepší než oceňovaný subjekt, neboť to možná znamená zpřesnění horního limitu hledané hodnoty, ale neindikuje to mez spodní. Bohužel ani tomu se někdy v praxi nelze vyhnout a je nutno se spokojit i s takovouto neúplnou indikací, což samozřejmě odhad komplikuje a snižuje jeho vypovídací schopnost. V případech kvantitativní analýzy, která využívá statistických metod, se vychází z výběrového 24

souboru, který by měl obsahovat nejméně dvacet vzorků, avšak i zde v případě nouze je možno použít některých přístupů, založených na analýze malých výběrů. Při aplikacích porovnávacího přístupu pro oceňování pozemků se ve většině případů jako jednotka porovnání používá Kč za metr čtvereční plochy. Přímé porovnání je však prakticky i jedinou metodou, při níž lze pro komparaci použít i jednotku Kč za kus, kdy se porovnávají pozemky jako celky, samozřejmě za předpokladu, že oceňovaný subjekt a vzorek jsou si co do rozsahu ploch podobné. Přitom je si třeba uchovat určitý cit pro míru a rozdíly posuzovat relativně, například 10m² ve výměře může být u drobných stavebních pozemků podstatný, naopak u větších pozemkových celků zcela nepodstatný a zanedbatelný. Pro aplikaci přímého porovnání se obvykle pro přehlednost používá forma tabulek, jejichž podoba může být zvolena v závislosti na konkrétním případu a datech, které jsou pro porovnání k dispozici. 3.2.1.2 Nepřímé porovnání3 Na rozdíl od přímého porovnání zde proces nepřímé komparace probíhá mezi oceňovaným subjektem a referenčním vzorkem, reprezentujícím jednotlivé vzorky vybrané množiny, která představuje výběrový soubor. Referenční vzorek si může zpracovatel ocenění vytvořit sám, například má-li ocenit jednotlivě několik vzájemně na sebe navazujících pozemků, které byly rozděleny za účelem zástavby. Obvykle pak přímým porovnáním odhadne porovnávací hodnotu pozemku, který v rámci posuzovaných považuje za typický, a tu použije jako referenční s tím, že pomocí jejich cenových úprav reaguje na odlišnosti, jimiž se ostatní pozemky od referenčního liší. Ve většině případů však u nepřímého porovnání bývá cena referenčního vzorku přebírána na základě sekundárních dat, která znalec nevytváří sám, ale jsou předpřipravená v nejrůznějších databázích, které sestavují některé instituce. Za typický zdroj sekundárních dat lze považovat například databázi průměrných cen stavebních pozemků v ČR, sestavenou podle správních oblastí (okresů, krajů) v závislosti na velikosti obcí, kterou dle ustanovení odst. 3, § 33 zák. č. 151/97 Sb. na základě údajů Finančních úřadů v souvislosti s daňovými přiznáními monitoruje a pro makroekonomické účely zpracovává Český statistický úřad a zveřejňuje je ve svých periodicky vydávaných publikacích. Následující ukázka výtahu vybraných dat z publikace ,,Ceny sledovaných druhů nemovitostí v letech 2009-2011“, ČSÚ, Edice Ceny (Ceny výrobců), Odbor statistiky cen, konkrétně část tabulky ,,Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR dle okresů v závislosti na velikosti obcí ( v Kč/m²)“. Průměrné ceny jsou zde členěny dle krajů a okresů a 25

jsou doplněny cenovými indexy, podchycujícími jejich cenový vývoj. Výstupní data Českého statistického úřadu jsou základem pro tvorbu cenových předpisů pro zjišťování administrativních cen nemovitostí, mimo jiné i pro stanovení koeficientů prodejnosti Kp, snažících se především anulovat rozdíl mezi nákladově pojatými cenami nemovitostí a jejich smluvními cenami.

Tabulka č. 2 Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR dle okresů a velikosti obcí v letech 2009 2011 (v Kč/m2) Název okresu Beroun Praha-západ Praha-východ Nymburk Kladno Kolín Písek Mladá Boleslav Rakovník Benešov Znojmo Kutná Hora Mělník Příbram ………… ČR celkem

Velikost obcí 10 000 - 49 999 obyv. 2 000 - 9 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv.

Prům.vel. 2

SP v m

Počet Odhadní Kupní cena převodů cena

Kupní ceny v letech

Variač. koef.

2009

2010

2011

188 412 367 240 170 246 257 392 450 392 244 253 250 280

1 604 1 691 1 755 1 840 825 1 561 1 573 1 558 1 400 1 300 1 110 1 256 927 996

2 309 2 238 2 013 1 973 1 965 1 869 1 841 1 779 1 606 1 550 1 537 1 530 1 225 847

205 507 230 212 58 198 135 353 136 90 323 150 311 424

60 55 57 54 64 54 62 63 65 72 72 72 74 63

2 069 2 075 1 654 1 910 1 304 1 959 1 738 1 652 1 775 1 462 1 412 1 647 1 281 650

3 053 2 285 2 245 1 950 2 412 1 934 1 616 1 830 1 456 1 785 1 813 1 421 1 193 1 063

1 785 2 294 2 174 2 096 2 062 1 722 2 170 1 827 1 743 1 399 1 410 1 519 1 219 841

383

1 110

1 323

60 168

210

1219

1369

1377

Zdroj: Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty pozemků

Při aplikaci sekundárních dat při nepřímém porovnání bývá největším problémem, jaké konkrétní vlastnosti má referenční vzorek a v čem se oceňovaný subjekt od něj liší. Tak například z databáze stavebních pozemků Českého statistického úřadu je sice zřejmý počet vzorků a průměrná velikost pozemku, ale není známa celá řada dalších důležitých charakteristik, bez nichž se lze při objektivním porovnání jen stěží obejít. Nelze poznat, jaká je jeho detailnější poloha, umístění, terén, způsob využití, jak je zainvestován, zda je zastavěn či nikoliv, dokonce není spolehlivě známé, zda jde pouze o zastavěnou plochu nebo i o plochu přilehlou, atd. Vedle toho lze pochybovat i o tom, zda sice statisticky jistě odborně ošetřené výsledky nejsou ovlivněny v důsledků zkreslených vstupních údajů při jejich sběru.

26

Tato data jsou totiž poplatná členění staveb a pozemků používaných u administrativních cen a jsou založena na vstupních cenových datech, odpovídajících celkovým cenám nemovitostí přiznaným pro fiskální účely.

3.2.1.2.1 Cenové mapy pozemků Za jednu z variant nepřímého porovnání je možno považovat způsob, kdy volba referenčních vzorků je provedena na základě údajů z cenových map stavebních pozemků, které v ČR ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce. Jde o grafické znázornění pozemků v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším, s vyznačenými cenami v Kč za 1m² pro graficky vymezené skupiny parcel. Návrh cenové mapy nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním k vyjádření na ministerstvu financí České republiky a ke zveřejnění v Cenovém věstníku. Stavební pozemky jsou v cenových mapách oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách a obce na jejich tvorbě spolupracují s Katastrálními úřady, takže ve výsledku mají podobu databáze v grafické podobě. Pro úřední oceňování administrativními cenami jsou údaje platné cenové mapy závazné a v současnosti se aplikují bez možnosti jakýchkoliv dalších korekcí.3 Cenové mapy jsou grafické elaboráty, na nichž je vyznačena pro určité území (pozemky) jejich cena. Obsah cenové mapy stavebních pozemků vymezuje § 27 vyhlášky č. 3/2008, který říká, že: 1) Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část.

2) Textová část ve formátu A4 obsahuje: a) věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k možnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu, b) popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, c) komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru, d) popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti.

3) Grafická část složená do formátu A4 obsahuje: a) mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1 : 5000 nebo větším, 27

b) popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků, c) ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.11 Zákon č. 151/1997 Sb. upravuje v § 10 problematiku oceňování stavebního pozemku podle cenové mapy a vytváření cenových map následovně: 1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m² uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m² upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle §2, které stanoví vyhláška.

2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.

3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška.

4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty.

11

Čerpáno z internetových stránek http://www.cenovemapy.cz/

28

5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku.

6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. 7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá.12

Pro účely tržního oceňování a potažmo pro aplikaci porovnávacího přístupu se však doporučuje ceny uvedené v cenových mapách chápat pouze jako orientační, což zároveň koresponduje i se zvyklostmi, uplatňovanými v některých státech západní Evropy, kde se cenové mapy rovněž vytvářejí, ovšem poněkud jinými mechanizmy například v Německu ve spolupráci s takzvanými výbory znalců. Každopádně však jde o kvalitativně lepší podklad než například průměrné ceny stavebních pozemků dle Českého statistického úřadu, neboť referenční vzorek v cenové mapě má konkrétní podobu a v případě potřeby může znalec lokalitu navštívit a udělat si alespoň částečnou představu o podmínkách na místě samém, zejména o konfiguraci terénu, dostupnosti, charakteru blízkého okolí a podobně.3 Cenové mapy by obce měly doplňovat a aktualizovat vždy koncem roku a měly by být na požádání veřejně přístupné v klasické formě, případně na internetu, přičemž v souvislosti s tržním oceňováním je velmi užitečné, jestliže z map lze vyčíst i údaje o změnách cen v předchozích letech. V souvislosti s oceňováním na tržních principech by měl znalec či odhadce k údajům z cenových map přistupovat velmi obezřetně. Existuje pro to řada důvodů, zejména - sklon k setrvačnosti a zastarávání dat, - problematická extrakce ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí (pozemek+stavba), - riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce.

Sklon k setrvačnosti a zastarávání dat v cenových mapách vyplývá ze způsobu. jakým jsou do nich ceny doplňovány. Původní data v dané skupině parcel zůstávají beze změny

12

Zpracováno na základě zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů

29

prakticky až do doby dalšího ,,nového“ obchodu s některou z jejich parcel. A protože transakce s konkrétním pozemkem samozřejmě neprobíhá každý rok, s prodlužujícím se časovým odstupem ceny zastarávají a na vnější cenové podněty nereagují. Jestliže naopak se ,,nový“ obchod přece jen uskuteční, v cenové mapě se to projeví náhlým cenovým skokem, jehož výše je poplatná době prodlení. To způsobuje, že v místech, kde v současnosti neproběhl žádný obchod s pozemky, jsou ceny v cenových mapách neaktuální. Příčiny pasivity trhu mohou být různé, například ztráta hodnoty a neprodejnost pozemku z důvodů potenciálního ohrožení záplavami, nebo naopak třeba příznivým vývojem území, působícím na nárůst hodnoty, kde pasivitu trhu lze vysvětlit odložením prodeje na dobu s ještě příznivější cenou.3 Problém zkreslení cen pozemků v důsledku jejich extrakce z celkových cen nemovitostí včetně staveb je zřetelný především v centrálních částech měst, kde volné stavební pozemky jsou vzácné, v drtivé většině se obchoduje s nemovitostmi jako s celky a tomu jsou poplatné i jejich smluvní ceny. Pokud v kupních smlouvách jsou cenově rozlišeny pozemky a stavby, jde o rozdělení čistě formální, především v souvislosti s účetnictvím nebo na principu administrativních cen, což však často se skutečnou tržní hodnotou pozemků nemusí mít nic společného.3 Riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce vyplývá z toho, že ceny pozemků přejímané z kupních smluv nemusejí nutně obrážet jejich skutečnou tržní hodnotu, neboť mohou být ovlivněny nejrůznějšími odlišnými podmínkami transakce (rozdíly v omezení nebo finančních, obchodních, tržních či daňových podmínkách). To by při aplikaci porovnávacího přístupu sice mohlo být ošetřeno vhodnou cenovou adjustací, kterou lze tyto vlivy eliminovat, avšak údaje v cenových mapách mají obecný charakter, takže je jen mizivá šance případné diference rozkrýt a přiměřeně na ně reagovat.3 I přes tyto nedostatky je však třeba konstatovat, že cenové mapy představují značný pokrok a posun na poli oceňování nemovitostí v České republice a jejich tvorba představuje velmi záslužnou práci. Shora uvedené výhrady v žádném případě nelze chápat ve smyslu jejich zavržení či podezírání jejich tvůrců z cenové manipulace, ale jako upozornění na jejich možná úskalí. Při tržním oceňování lze význam cenových map spatřovat především v obecné rovině ve funkci pomůcky pro celkovou cenovou orientaci a v rovině praktické zřejmě v podobě indikace většinou dolní meze možného cenového pásma.3

30

3.2.1.2.2 Indexové metody3 Zvláštní variantou nepřímého porovnání jsou tzv. indexové metody, založené na technické koncepci cenotvorby, v nichž základní ceny referenčních vzorků i hodnocení případných rozdílů jsou založeny na empiricky předdefinovaných veličinách, takže aplikace pak probíhá pomocí jednoduchých početních algoritmů. Proto je tento přístup hojně aplikován především u administrativních cen, u nichž mechanizmus, přidělující posuzovanému subjektu cenu nekompromisním a jednoznačným způsobem, představuje vždy velmi vítané ..úřední“ východisko. Indexové metody jsou založeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Jako měřítko stavebního využití slouží index podlažních ploch, což je poměr plochy všech nadzemních podlaží všech stavebních objektů k výměře pozemku. Každá hodnota indexu podlažní plochy má svůj koeficient, pomocí něhož se přepočítává hodnota pozemku v Kč za metr čtvereční. Metoda byla původně zavedena v SRN. Při zpracování cenových map pozemků sestavují tzv. znalecké výbory i indexovou řadu pro srovnání s určitým obdobím, které je vzato jako základ (100%). Indexová řada pak slouží k přepočtu ceny pozemku z jednoho období na druhé. Indexová metoda používaná v České republice spočívá obvykle ve stanovení průměrné ceny a indexů, kterými se tato cena upravuje vzhledem ke konkrétním podmínkám. Jako příklad může posloužit oceňování pozemků podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve kterém jsou stanoveny průměrné ceny pozemků v obcích určitých velikostí a tyto ceny jsou dále upraveny pomocí srážek a přirážek uvedených v příloze č. 21(např. přirážka pro pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo možností napojení na veřejný rozvod plynu, nebo naopak srážka v podobě přístupu po nezpevněné komunikaci či nemožností napojení na veřejnou kanalizaci, vodovodu a jiné. V ČR se pod názvem „indexová metoda“ uváděla původně metoda publikovaná p.Brachmannem jako metoda pro zjištění ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN (bývalá NDR). Základem je průměrná cena, ze které se provádí odvození pomocí koeficientů.13 Indexovou metodu je možno efektivně využít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Porovnání s jedním pozemkem je však zřejmě

13

Čerpáno z internetových stránek http://www.la-ma.cz/?p=113

31

málo, pro větší objektivitu je zapotřebí provést porovnání s více pozemky, u kterých známe kupní cenu. Pro každý pozemek se vypočte index vynásobením jednotlivých koeficientů a pomocí porovnání indexů je možno srovnat i ceny pro pozemky, u nichž není prodejní cena zatím známa. První případ, kdy byla u nás využita indexová metoda sahá do sedmdesátých let dvacátého století. Jednalo se o obdobu této metody o tzv. alokační metodu, která byla do r. 1979 doporučována pro oceňování pozemků v soukromém vlastnictví při převodech mezi občany, jestliže v místě nebyly k dispozici údaje z cenových map z r. 1939. Uplatnění této metody vzešlo ze situace, která nastala od r. 1964 v době, kdy nově zavedené cenové předpisy se zabývaly pouze náhradami za vyvlastnění pozemků či cenami za zřízení práva jejich osobního užívání, a neřešily ceny pozemků v tzv. soukromém vlastnictví. Při jejich převodu mezi občany proto pro jejich ocenění musel být tehdy aplikován časově nejbližší starší předpis, kterým bylo nařízení předsedy vlády č. 175/39 Sb. o zákazu zvyšování cen. Tyto ,,stopceny“ vycházely ze skutečně dosahovaných tržních cen pozemků, dosahovaných při transakcích před datem 20.6.1939, které byly částečně podchyceny v cenových mapách. Pro oceňování těchto pozemků se tyto ceny, přepočtené poměrem 5:1 dle zák. č. 41/53 Sb. o peněžní reformě, používaly až do r. 1979 a s tržními cenami již v té době neměly nic společného. Protože na mnoha místech se cenové mapy stop-cen nedochovaly či z nejrůznějších technických příčin nebyly k dispozici, tuto mezeru bylo doporučeno zaplnit dále uvedenou indexovou metodou. Metoda vycházela ze základních cen, které byly určeny v závislosti na velikosti sídel do sedmi skupin. Pro odhad stop-ceny konkrétního pozemku se základní stop-ceny násobily celkovým alokačním koeficientem KΑ, který se vypočetl jako součet hodnot deseti alokačních koeficientů. Přitom maximální ceny odpovídaly cenám v centrální části měst, minimální v okrajových a odlehlých oblastech, takže v rámci pásma minimální a maximální ceny mohl znalec uplatnit svůj odborný odhad. Při oceňování na tržní bázi by bylo možno principy indexové metody použít, nicméně spíše jako doplňkový nástroj v mimořádné situaci s tím, že jeho výsledek musí být konfrontován s výsledky z dalších přístupů. Každopádně současné využití indexových metod je podmíněno splněním dvou základních předpokladů, a sice:

1) Za výchozí základ musí být použity aktuální průměrné, případně minimální a maximální ceny, které jsou dosahovány v daném segmentu trhu.

32

2) Upřesňující popis i mechanizmus vytvoření alokačního koeficientu i velikost srážek na další individuální vlastnosti posuzovaných subjektů musí vycházet z reálných tržních podmínek v daném segmentu trhu.

První podmínku lze splnit tím, že pro základní ceny pozemků budou použity údaje ze současných cenových databází, například průměrné ceny stavebních pozemků dle Českého statistického úřadu, případně je možno vycházet z cenových přehledů, které bývají publikovány pravidelně v některých odborných periodikách či příležitostně i v některých denících. Lze předpokládat, že v blízké budoucnosti budou k dispozici i realitní indexy obdobné těm, které jsou používány v západní Evropě a USA, na nichž by spolupracovala nejen státní správa, ale i významné developerské firmy, realitní kanceláře a další expertní subjekty, přičemž údaje zejména co do jejich aktuálnosti by měly být nesrovnatelně operativnější. Protože základní průměrné ceny pozemků v těchto databázích jsou již většinou členěny podle správních území a v závislosti na velikosti obcí, upřesňující index již proto nemusí korigovat rozdíly, související s širšími geografickými vztahy a může se soustředit spíše na méně výrazné cenové stimuly, vyplývající z polohy v rámci obce, stupně zainvestovanosti, vazbám na bezprostřední okolí a na specifické vlastnosti posuzovaného pozemku. 3.2.1.2.2.1 Modifikace indexových metod3 Pokusy modifikovat indexovou metodou, používanou dočasně pro oceňování pozemků na území bývalé NDR po spojení Německa, se odehrály v devadesátých letech i v České republice. Byly motivovány především snahou vytvořit nástroj, který by umožnil operativně odhadnout tzv. informativní ceny stavebních pozemků. Modifikace vznikla v r. 1994 ve společnosti Kopprea pod vedením ing. Jiřího Kokošky. Metoda klasifikuje stavební pozemek pomocí soustavy indexů, nabývajících hodnot v přesně určeném rozmezí a kvantifikuje následující hodnotící kritéria:

T - teritoriální struktura obce, S - stavební připravenost pozemku, V - velikostní třída obce, O - vhodnost pozemku pro daný účel včetně stupně vybavení stavby na pozemku pro daný účel (obchodní resp. průmyslová poloha), 33

I - infrastruktura okolí pozemku a jeho dopravní dostupnost, E - zvláštní zlepšující podmínky a zvláštní zhoršující podmínky.

Informativní cenou konkrétního pozemku je pak součin tzv. směrné hodnoty pozemku - SHP (v Kč za m²) jednotlivých koeficientů, přiřazených v závislosti na jeho poloze a kvalitě podle vzorce: CP = SHP*(T*S*V*O*I*E*Z), kde CP = cena pozemku. Počítalo se s tím, že směrná hodnota pozemku bude stanovena obdobně jako v Německu v závislosti na vývoji tržních cen pro různá období, například přepočtem z německé měny na Kč dle aktuálního kurzu. Proto bylo tedy doporučováno rozmezí mezi 850-1800 Kč/m². Význam této metody v současných podmínkách může spočívat ve velmi podrobném popisu, kterým je se možno inspirovat při cenové adjustaci v aplikacích přímého i nepřímého porovnání. 3.2.1.2.3 Testování porovnáním3 Za zvláštní způsob nepřímého porovnání lze považovat i testování, což je proces, v němž znalec své dílčí výsledky srovnává s obecnými úrovněmi cen, dosahovanými v příslušných segmentech trhu s nemovitostmi a ověřuje, zda jeho odhad zapadá do pomyslné škály, v níž jsou ustáleny ceny různých typů pozemků na současném trhu a zda jeho výsledky s touto stupnicí korespondují nebo zda z ní výrazněji nevybočují a snaží se najít příčiny těchto případných anomálií. Při testování lze vyjít z obecných zásad dynamického vývoje cen pozemků v závislosti na jejich účelu využití, přičemž jej není třeba omezovat pouze na pozemky, ale lze je využít pro oceňování všech typů nemovitostí. Vychází se přitom z obecného principu rovnováhy a vážení, podle něhož v normálním tržním prostředí jsou hlavní parametry nemovitostí a tedy i jejich ceny ustáleny v určitých rovnovážných relacích, které lze zjistit dlouhodobějším pozorováním vývoje trhu a jeho jednotlivých segmentů. Tento efekt se neomezuje pouze na určitou lokalitu, ale více či méně platí obecně, takže vztahy není nutno vyjadřovat v absolutní formě, ale pouze relativně. Je například notoricky známo, že ceny pozemků, které není možno využít pro zástavbu, se pohybují hluboko pod úrovní cen pozemků, jejichž stavební využití je možné, nebo například ceny nezastavitelné zemědělské půdy při okrajích sídelních útvarů bývají dražší než běžné pozemky zemědělské z důvodů větší pravděpodobností jejich potenciálního využití ve vzdálenějších časových horizontech v souvislosti s možným 34

urbanistickým rozvojem obce. Je rovněž všeobecně známo, že ceny pozemků pro individuální obytnou zástavbu bývají mírně nižší než pro výstavbu hromadnou, neboť vyšší cenu podílu pozemku náležejícímu k bytu v bytovém domě, avšak ovlivněnou vyšším počtem bytů, je trh schopen absorbovat snáze, než je tomu v případě jednotlivce. Bývá obvyklé, že pozemky pro výrobu jsou naopak levnější než obytné, jednak proto, že kvalita průmyslového pozemku je vnímána potenciálními účastníky trhu na základě zcela odlišných kritérií (výhled, životní prostředí, okolí, infrastruktura atd.), ale třeba i proto, že průmyslové pozemky obvykle mají větší nároky na plochu a projevuje se zde často jakási obdoba množstevní slevy. Lze samozřejmě vysledovat celou řadu dalších obecných zákonitostí, ukazujících na ustálené rozdíly mezi jednotlivými segmenty trhu. Zkušený znalec by měl tyto vzájemné relativní vztahy mezi cenami v různých segmentech trhu sledovat a umět rozpoznat jejich trendy. Jejich význam by však zároveň neměl ani přeceňovat, neboť jednak relace na trhu se často mohou velmi rychle měnit, a jednak je rozumné ctít pravidlo, že výjimka potvrzuje pravidlo, takže co platí obecně či rámcově, nemusí platit v některých speciálních případech. Při testování lze použít různé techniky. Většinou se postupuje tak, že přibližné rozpětí dosahovaných cen pozemků ve vybraných segmentech se uspořádá vzestupně do tabulky či grafu, přičemž vztahy mezi jednotlivými úrovněmi jsou vyjádřeny relativně procentuální formou. Při aplikaci se pak vychází od vhodně zvoleného základu, kterým může být kterýkoliv segment, nicméně obvykle se zvolí ten, v němž je absolutní úroveň dosahovaných cen spolehlivěji zjistitelná. To většinou bývá segment trhu s těmi pozemky, v němž je trh nejvíce aktivní, kde se odehrává nejvíce převodů a v němž existuje intenzivnější konformní prostředí. Od takto zvoleného základu pak lze pomocí relativních vztahů (%) usuzovat na pravděpodobné ceny v dalších segmentech a jejich odhad odvíjet v absolutní podobě (Kč za metr čtvereční). Ve většině případů požadavkům pro výchozí základ vyhovuje segment trhu s nezastavěnými stavebními pozemky pro rodinné domy. Při aplikaci testování vychází znalec z tabulky, kterou si vytvoří na základě vlastního dlouhodobějšího sledování trhu. Je v ní uvažováno se sedmi vybranými segmenty, z nichž první dva reprezentují zemědělské pozemky, které v současné době nelze stavebně využít, zbývající představují segmenty stavebních pozemků s možností různých typů zástavby.

35

Tabulka č. 3 Aplikace testování 1 2 3 4 5 6 7

Vybraný segment trhu Rozsah ≤5% Běžné Zemědělské Při okrajích sídel 5 - 15 % Průmyslové 50 - 80 % Komerční (mimo centra) 70 - 90 % Obytná zástavba - individuální 90 - 110 % Stavební Obytná zástavba - hromadná 100 - 120% ≥ 120 % V centrech Zdroj: Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty pozemků

Cenová rozpětí v tabulce je samozřejmě nutno považovat pouze za orientační, přičemž umístění v rámci intervalů v jednotlivých segmentech je poplatné především: - stupni zainvestování, - kvalitě okolí, - dopravní dostupnosti, - tvaru a terénu pozemku, - přiměřené velikosti, - případným omezením daným stavebně technickou regulací nebo omezením vlastnických práv Je však třeba poznamenat, že zejména v centrech větších měst se ceny komerčních pozemků obvykle vymykají většině pravidel, jsou velmi individuální a mohou dosahovat i mnohonásobku cen běžných stavebních pozemků v místě, takže cenový interval ve shora uvedené tabulce je nahoře otevřený.

3.2.2 Výnosový přístup3 Výnosový přístup odvozuje hodnotu nemovitosti od hodnoty všech očekávaných budoucích výnosů, vyplývajících z pronájmu nemovitosti, přepočítaných na současnou hodnotu peněz. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu. Odhad hodnoty pozemků za aplikace výnosového přístupu je založen na předvídání budoucího prospěchu. který lze od jejich vlastnictví očekávat. Základní princip vyplývá z kvantitativního a kvalitativního hodnocení užitku: Čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální poptávající od posuzovaného pozemku očekává, tím vyšší cenu je ochoten 36

akceptovat. Kvantitativním parametrem prospěchu je jeho velikost vyjádřená penězi nebo jiným ekvivalentem, kvalitou je zde míněna zpravidla jeho délka, časový průběh, spolehlivost, stabilita, pravidelnost apod. Obráceně čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální nabízející posuzovanému pozemku přikládá, tím vyšší je cena, za níž je ochoten se jej vzdát a prospěch z jeho vlastnictví oželet. Je nanejvýš důležité, že jde o prospěch budoucí, u něhož se předpokládá, že se teprve odehraje a že tedy jeho odhad má v každém případě charakter prognózy budoucího děje, který nikdy nelze specifikovat se stoprocentní spolehlivostí. Prospěch může mít řadu podob a lze jej posuzovat z hledisek více subjektů. Pro vlastníka může mít formu nájemného v případě, že nemovitosti hodlá pronajímat, případně formu úspor nájemného, jestliže nemovitosti chce využívat sám. Prospěch však může představovat i příznivý cenový rozdíl mezi současnou a budoucí tržní hodnotou pozemku po dobu jeho dočasné držby vzhledem k předpokládaným cenovým změnám v daném segmentu trhu. může být uvažován třeba i jako základní dlouhodobě stabilizované smluvní nájemné plynoucí vlastníkovi od výhradního nájemce, který má právo pronajatý pozemek dále rozvíjet a dále pronajímat. Pro tohoto výhradního nájemce pak prospěch může představovat rozdíl mezi smluvním a tržním nájemným uplatněným vůči podnájemníkům. Stejně dobře ale prospěch z pohledu bankovního ústavu může mít formu splátek hypotéky, kterou je pozemek zatížen a které věřiteli plynou po sjednanou dobu její splatnosti, zatím co pro zadluženého vlastníka prospěch má podobu rozdílu mezi tržním nájemným a hypotéčními splátkami, které pro něho mají podobu nákladů s příslibem dalších výhod pro splacení úvěru. 3.2.2.1 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty3 Prospěch z vlastnictví pozemku obvykle bývá označován jako pozemková renta, kterou se rozumí pravidelný konstantní výnos plynoucí z pronájmu pozemku v závislosti na právech užívat půdu. Protože pozemky v rámci uvažované lokality nelze libovolně rozšiřovat a jejich počet a rozsah je tedy limitovaný, má vlastnictví k půdě určitou formu monopolu. Právě z tohoto podnětu se pozemková renta odvíjí. Jak jsem již uvedl v kapitole ,,Hodnota pozemku“, dělí se pozemková renta na základní nejnižší rentu, tzv. absolutní, která je příslušná nejméně výhodným pozemkům a dále rentu relativní, která představuje navýšení renty absolutní vzhledem k pozemkům atraktivnějším a lukrativnějším. V případě znalosti výše pozemkových rent v dané lokalitě je možno jejich kapitalizací odhadnout výnosovou hodnotu pozemků, přičemž způsob kapitalizace renty je poplatný délce

37

jejího trvání a srovnatelným mírám zúročení půdy v okolí. Protože se pozemky půdy jsou většinou dlouhodobější, obvykle lze vystačit se vzorcem: VH =




kde V

je očekávaný reprezentativní výnos v roce následujícím po datu ocenění, případně jeden výnos z řady konstantních perpetuálních výnosů, a

i

je míra kapitalizace, případně diskontní míra věčné renty.

Míry kapitalizace či výnosnosti bývají voleny u pozemků obvykle nižší než u staveb nebo nemovitostí jako celků (pozemek+stavba). Důvodem je skutečnost, že investice do pozemků se považují za daleko bezpečnější než do staveb. Stavby jednak zastarávají a jednak ze své podstaty v sobě skrývají celou řadu nejrůznějších potenciálních rizik. Pravidlo, že míra výnosnosti či kapitalizace je u pozemků nižší než u staveb či nemovitostí typu pozemek+stavba, je možno aplikovat pouze při shodných podmínkách především co do polohy. Může se totiž stát, že pro pozemek na nevýhodném místě na venkově je vhodnější a přiměřenější vyšší míra kapitalizace než u lukrativní stavby v hlavním městě. V mnoha případech aplikace výnosového přístupu na nezastavěné pozemky lze s výhodou použít výnosové kapitalizace. Ta například velmi dobře umožňuje modelovat situace v lokalitách, kde volné pozemky se postupně stávají vzácnými a jejich ceny trvale rostou. Pak je možno uplatnit vzorec výnosové kapitalizace: H = =


kde i

i
n

∆ A






   ∆ ∗

je celková míra kapitalizace, je zvolená míra výnosnosti, je počet let zvoleného výhledového intervalu, je relativní změna hodnoty pozemku v závěru zvoleného výhledového intervalu, je annualizér, který lze volit A = 1/n nebo A = 1/S, přičemž 1/n rozděluje ztrátu nebo nadbytek hodnoty do 100 % návratnosti pro jednotlivé roky konstantními částkami a rovná se recipročnímu počtu let zvoleného výhledového intervalu, 1/S rozděluje ztrátu nebo nadbytek do 100 % návratnosti pro jednotlivé roky úročenými částkami a rovná se fondovateli pro zvolený výhledový interval, přičemž 1/S = i/1  i  1 38

Při výnosové kapitalizaci je nutno odhadnout míru výnosnosti, celková míra kapitalizace pak vyjde automaticky po odpočtu složky na návratnost, v níž je nutné zadat délku výhledového intervalu, relativní změnu hodnoty v jeho závěru (zatím neznámé hledané výnosové hodnoty) a typ annualizéru. Samostatnou problematikou jsou odhady tržní hodnoty zemědělské půdy, případně některých větších územních celků, které nelze ani výhledově zastavět. Jejich hodnota vychází většinou z rozdílu výnosů a nutných nákladů, plynoucích z možností, jakým způsobem lze na nich hospodařit. Výsledky hospodaření do značné míry souvisejí s kvalitou půdy, tedy s její bonitou, která spolu s polohou jsou hlavními diferenciačními faktory výše pozemkové renty. Pro situaci na trhu se zemědělskými pozemky v ČR je typické, že tento trh je velmi málo aktivní. Frekvence obchodů je v tomto segmentu velmi nízká, zemědělské pozemky se prodávají spíše zřídka. Příčiny lze hledat především v tom, že po zániku bývalých JZD a Státních statků zemědělství ustoupilo do pozadí a není příliš organizované. Zemědělské půdy, na níž se nedá stavět, je v současnosti relativní dostatek, což znamená, že existuje i poměrně vysoké množství potencionálních nabízejících s různými často velmi optimistickými představami o ceně. Nabídku často představují pouze pasivní vlastníci, rekrutující se převážně z restituentů, jejichž kontinuální vztah k půdě, vytvářený po několik generací, je již zásadním způsobem zpřetrhán, na půdě již nehospodaří, ani nechtějí, respektive to už ani nedokážou. Výnosy ze zemědělské půdy jsou značně rizikové, závislé na mnoha nepředvídatelných okolnostech, například počasí, situace na trhu zemědělských výrobků, státní intervence a podobně. Negativně se do oboru promítá sezónnost, podmínky pro soukromé zemědělce nejsou příliš příznivé, působí mezinárodní konkurence, zemědělské prvovýrobky zdražují marže zprostředkovatelů, zemědělské produkty lze obtížně skladovat a vyrábět do zásoby, neboť se rychle znehodnocují, přístupnost k úvěrům je relativně nízká. Úvěr jištěný zástavou zemědělského majetku je daleko vyšším rizikem oproti stavebním pozemkům a nezemědělským stavbám. To i řada dalších faktorů je překážkou, aby potenciální poptávající byli dostatečně motivováni, takže konkurence na straně poptávky je nízká, naopak na straně nabídky relativně vysoká. Stranu poptávky v užším regionu obvykle představuje jen velmi úzký okruh schopných správců, kteří jediní jsou schopní na půdě hospodařit, neboť disponují vhodnými technickými prostředky a dovednostmi, potřebnou půdu mohou výhodně za nízké částky či naturálie pronajímat, přičemž s možnou koupí nespěchají, protože k ní nejsou okolnostmi nuceni a rozhodnou-li se koupit, tak jedině za pro ně velmi výhodnou nízkou cenu. Poptávka je proto velmi malá, většinou má spekulační charakter s vírou ve změnu, 39

nájmy dosahují zatím spíše symbolických cen s podtextem neodradit monopolního zájemce, výrazně v cenotvorbě chybějí soutěžní podmínky. O tržních cenách lze hovořit jen obtížně, protože chybí základní předpoklady ke vzniku tržního prostředí. Hodnota zemědělských pozemků tak většinou nijak výrazně nepřevyšuje ceny administrativní, které jsou založeny na přiděleném číslu BPEJ (bonitní půdně ekologické jednotky), které je v současnosti již zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí. Zároveň lze vyjít i z toho, že nájemné zemědělské půdy se obvykle pohybuje v rozsahu 80-1000 Kč za rok. Poněkud jiná situace nastává u zemědělských pozemků v úrodných oblastech či v některých oblastech příhraničí, kde v současnosti dochází k oživení trhu, na nějž vstupují i zahraniční konkurenti. 3.2.2.2 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů3 Tato reziduální technika je v odborné literatuře označována jako ,,Land Residual“ a pod tímto názvem ji uvádějí i Mezinárodní a Evropské oceňovací standardy. Při jejím použití je hledaná hodnota indikována na základě reziduálního (zbytkového) principu, avšak na rozdíl od nákladových variant, které vycházejí z rozdílu mezi celkovou nákladovou (věcnou) hodnotou a náklady na stavby, je základem metody výnosový přístup. U pozemků zastavěných jí lze použít v případech, jestliže je známa hodnota staveb, odhadnutá většinou nákladovým či porovnávacím způsobem a dále celkový výnosový potenciál z nemovitosti jako celku včetně pozemků. U nezastavěných pozemků je nutno použít simulaci a pomocí porovnání s obdobnými již zastavěnými pozemky odhadnout jak hodnotu staveb, které by na pozemku s přihlédnutím k jeho nejlepšímu a nejvyššímu využití bylo možno postavit, tak i velikost, formu a spolehlivost budoucích výnosů, které by takto zhodnocené nemovitosti přinášely. Postup odhadu spočívá v tom, že se nejdříve pomocí známé hodnoty stavby vypočte její teoretický podíl na výnosech celkových, který se následně od nich odečte. Výsledek pak simuluje teoretický zbytek výnosu, připadajícího na pozemek. Takto získaný očekávaný budoucí výnos z pozemku je následně nutno transformovat k současnosti obvykle pomocí kapitalizace a výsledkem je reziduální hodnota pozemku. V rámci procedury lze aplikovat celou řadu variant kapitalizačních případně i diskontních technik. Jejich výběr j závislý na modelu budoucích výnosů, který z nich je pro konkrétní úkol považován za nejvhodnější a k dané situaci nejpřiléhavější.

40

Nejjednodušší varianta vychází z přímé kapitalizace s jednotně zvolenou kapitalizační mírou pro oba komponenty: H = V  H ∗ i/i

kde H H

je hledaná reziduální hodnota pozemku,

V

je simulovaná hodnota stavby, přiměřená oceňovanému pozemku,

i

je zvolená jednotná míra kapitalizace (pro stavbu i pozemek),

V  H ∗ i

je teoretický podíl výnosu připadající na stavbu a

je celkový očekávaný výnos z nemovitostí (jako celku),

H ∗ i

je teoretický podíl výnosu připadající na pozemek

Bylo by však naprosto nelogické, aby poměr celkového výnosu k hodnotě stavby byl menší než poměr celkového výnosu k hodnotě celku (pozemek nemůže celkovou hodnotu nemovitosti snižovat) a musí tedy platit, že V /H  V /H .

H

je hodnota celku

Aplikační možnosti reziduální techniky na bázi výnosů jsou velmi široké, zejména v souvislosti s různými variantními typy výnosů ze staveb. Například vedle přímé kapitalizace lze modelovat situaci, kdy výnosy ze stavby budou mít podobu dočasné renty s reverzním výnosem v jejím závěru, zatímco u pozemku formu věčné renty. Zde je třeba připomenout, že při diskontaci se používá diskontní míra, která je zároveň mírou výnosnosti. Při kapitalizaci se uplatňuje kapitalizační míra, která vyjadřuje vztah mezi jediným výnosem a výnosovou hodnotou. Pouze v případě věčné renty míru kapitalizace lze ztotožnit s diskontní mírou. Modifikace pak vede k následujícímu vzorci: H = V  

  !∗ "⁄#$ &$

'( /i = )V  *

  !∗"/"+ $ , ,,./ $ /

01 /i

kde V

H R

Z

je celkový čistý roční výnos z celku (pozemek+stavba), je hodnota stavby, je výše reverzního výnosu ze stavby v závěru renty, je zásobitel aplikovaný pro přepočet dočasné renty ze stavby na její současnou hodnotu,

1⁄U  je odúročitel použitý pro diskontaci reverzního výnosu ze stavby, 41

i

i

je diskontní míra použitá pro stavbu a je diskontní míra pro podíl výnosu z pozemku, který má podobu věčné renty a zároveň může být považována i za míru kapitalizace výnosu, připadajícího na pozemek.

Pro výpočet reziduální hodnoty lze s výhodou použít také výnosovou kapitalizaci, při níž kapitalizační míra je rozložena do dvou složek a sice do zvolené míry výnosnosti a složky na návratnost. Pomocí výnosové kapitalizace lze mimo jiné vyjádřit předpoklad, že hodnota stavby s rostoucím časem klesá a hodnota pozemku naopak stoupá v závislosti na zvolených parametrech. Vzorec je pak nutno modifikovat do následující podoby: H 5 6V  H ∗ 7i8   ∆ ∗ 1/n:;/ i8  7 ∆ ∗ 1/n:'

kde i8

je zvolená míra výnosnosti stavby,

i8 n

je zvolená míra výnosnosti pozemku,

∆

intervalu,

je délka intervalu,

∆

je relativní změna hodnoty stavby po uplynutí výhledového časového

je relativní změna hodnoty pozemku po uplynutí výhledového časového

i8   ∆ ∗ 1/n

i8  7 ∆ ∗ 1/n:

intervalu, je míra kapitalizace stavby, je míra kapitalizace pozemku.

Shora uvedený vzorec lze modifikovat pro případ, kdy namísto annualizéru A = 1/n,

který zajišťuje distribuci ztráty či přebytku do 100 % návratnosti v jednotlivých letech, se použije fondovatel A = 1/S, kde distribuce je zajištěna úročenými částkami. Vzorec pak dostává následující podobu:

H 5 6V  H ∗ 7i8   ∆ ∗ 1/S:;/ i8  7 ∆ ∗ 1/S:' Metoda reziduální hodnoty pozemku na bázi výnosů má opodstatnění především tam, kde lze celkem spolehlivě odhadnout hodnotu staveb i celkový výnos z nemovitosti a zároveň předpokládat, že obě veličiny jsou trhem akceptovány. To většinou splňují hlavně novostavby, u nichž je vliv opotřebení zanedbatelný a u kterých lze soudit, že jsou postaveny hospodárně, respektive že u nich lze očekávat vyváženost mezi vloženými náklady a očekávaným efektem. 42

U staveb starších, které vykazují jistý stupeň znehodnocení, je nutno hodnotu stavby přiměřeně snížit, což lze zajistit zvýšením kapitalizační či diskontní míry. To v důsledku vede k vyššímu podílu výnosu z pozemku na výnosu celkovém a tudíž i relativně vyšší reziduální hodnotě pozemku.

3.2.3 Nákladový přístup 3.2.3.1 Reziduální přístup na bázi nákladů3 Koncepci základního oceňovacího modelu, který se opírá o nákladový, porovnávací a výnosový přístup, plně vyhovují nemovitosti typu pozemek plus na něm se nacházející stavby. V případě oceňování pozemků volných dosud nezastavěných však tento model vyhovuje pouze pokud jde o přístup porovnávací a výnosový, nelze však uplatnit přístup nákladový, neboť pozemek nevzniká lidskou činností, je nereprodukovatelný a jeho hodnotu tedy nelze měřit náklady na jeho ,,výrobu“. Avšak i přesto lze ze základů nákladového přístupu při indikaci hodnoty nezastavěných pozemků vycházet, protože nákladová hodnota nemovitostí je v něm definována jako součet hodnoty pozemku a nákladů na realizaci na něm stojící stavby, takže hodnotu pozemku lze vyjádřit jako reziduum (zbytek), který zůstane, odečte-li se od celkové nákladové hodnoty nemovitostí nákladová hodnota stavby, což lze vyjádřit jako: RH 5 NH  NH kde:

RH NH

NH

je reziduální hodnota pozemku na bázi nákladů, je nákladová hodnota nemovitostí typu pozemek+stavba a je nákladová hodnota staveb.

Jestliže však jde o pozemek nezastavěný, u něhož zatím náklady na jeho zástavbu nebyly vynaloženy, je nezbytné odhad hodnoty pozemku založit na simulaci nákladů na stavbu, která by na něm mohla být postavena. Tato simulace musí být samozřejmě provedena za předpokladu respektování všech případných regulačních opatření, které se k pozemku vztahují a v případě odhadu tržní hodnoty musí být přihlédnuto k jeho nejvyššímu a nejlepšímu využití. Při indikaci hodnoty pozemku dle tohoto schéma, jakožto rozdílu, respektive zbytku (rezidua) musí být známa: - celková nákladová hodnota nemovitostí a 43

- nákladová hodnota stavby, aby z jejich rozdílu bylo možno získat hodnotu pozemku, případně musí být známa: - hodnota pouze jednoho z těchto komponentů a - její procentuální poměr k hodnotě komponentu druhého, aby hodnota pozemku mohla být odhadnuta na základě tohoto vzájemného vztahu. Přitom druhý způsob je výhodnější, neboť relativní forma umožňuje obecnější řešení.

Proto většina reziduálních metod pro ocenění pozemků na bázi nákladů je založena právě na rovnovážném vztahu mezi hodnotou pozemku a nákladovou hodnotou nemovitostí, případně nákladovou hodnotou staveb, který lze pro různé segmenty trhu vypozorovat dlouhodobějším sledováním struktury nákladové hodnoty nemovitostí a ustáleného poměru jejích dvou komponentů v různých tržních segmentech a zároveň předpokládá, že investor se chová racionálně a stavba i pozemek jsou vzájemně přiměřené co do velikosti, kvality i užitku. Simulace stavby a jejích nákladů jsou pak založeny na principu rovnováhy a vážení. Jestliže by simulovaná stavba, respektive její náklady, nebyly vůči hledané hodnotě pozemku ve vyváženém vztahu, například pozemek by byl vůči stavbě nepřiměřeně velký, nebo stavba příliš nákladná či naopak nákladově poddimenzovaná, ustálený typický poměr obou komponentů pak s velkou pravděpodobností nemusí platit. To se zároveň týká i opotřebení staveb. Problém spočívá v tom, že celková věcná (nákladová) hodnota nemovitostí (NH) je koncipována jako součet hodnoty pozemku (H ) a nákladů na stavbu (NH ) snížených o její eventuální opotřebení (O ), což lze vyjádřit jako: NH 5 H  7NH  O : 5 H  NH? kde

NH? je nákladová hodnota staveb po odpočtu opotřebení, takže u starších staveb je nutno vztah upravit do podoby:

RH 5 NH  NH? , případně RH 5 NH  O  NH

Tento vztah je důležité si při aplikaci odhadu reziduální hodnoty pozemku uvědomit, neboť jejich nerespektování může být příčinou zásadních chyb, které mohou spočívat v tom, že poměr hodnoty pozemku k nákladové hodnotě stavby, k nákladové hodnotě stavby po odpočtu opotřebení či k nákladové hodnotě nemovitostí je odlišný. Jestliže například je prokazatelně znám ustálený vztah mezi hodnotou pozemku a nákladovou hodnotou staveb u 44

srovnatelných pozemků zastavěných, není možno tento vztah aplikovat na hledanou reziduální hodnotu pozemku nezastavěného a použít přitom pro simulaci nákladů hodnotu

stavebních nákladů po opotřebení, tedy NH? , ledaže by ty byly vhodným způsobem modifikovány do podoby nákladové hodnoty staveb přípočetem eventuálního opotřebení, nebo že by šlo o novostavbu, u níž opotřebení nepřichází v úvahu. Dále je třeba si uvědomit, že nákladová hodnota nemovitostí není, respektive nemusí být jejich tržní hodnotou, takže vycházet například přímo z prodejních cen srovnatelných nemovitostí, aniž je známa jejich věcná (nákladová) hodnota, a aplikovat některou z reziduálních technik, jejíž princip z nákladového přístupu vychází, nemůže dát optimální výsledek, ledaže by vztah mezi tržní hodnotou celku a tržní hodnotou pozemku byl dostatečně podepřen tržními důkazy. Zváží-li se všechny v úvahu přicházející varianty reziduálních technik, lze dospět k závěru, že za nejtransparentnější relativní vztah co do intenzity, dlouhodobější vyváženosti a stálosti, je možno považovat pouze poměr mezi hodnotou nezastavěného pozemku RH a

náklady na jemu přiměřenou a přípustnou novostavbu NH (bez vlivu opotřebení). Pouze v rámci této relace lze předpokládat, že racionálně se chovající investoři budou posuzovat či

vydávat náklady na současné i plánované novostavby právě v takové výši, aby ty byly přiměřené hodnotám stavebních pozemků a přinášely svým vlastníkům maximální prospěch. Pro tyto své vlastnosti je zřejmě tento vztah nejvhodnější pro možné zobecnění a pro universálnější využití. Ostatní vztahy, jako jest například podíl reziduální hodnoty pozemku na nákladové hodnotě staveb po odpočtu opotřebení jsou již méně čitelné, bývají velmi individuální, jejich data většinou nemohou být podložena širší výběrovou základnou, neboť ve hře je příliš mnoho faktorů. Tyto relace nejdou zobecnit, proto jejich aplikační možnosti jsou omezenější a používají se obvykle tehdy, jestliže poměr některé z dalších typů hodnot a hodnoty pozemku lze získat přímým porovnáním s konkrétní srovnatelnou nemovitostí s pozemkem již zastavěným (vzorkem), u níž je příslušný typ hodnoty znám či ji lze věrohodně odvodit. 3.2.3.1.1 Alokace a extrakce3 Alokace a extrakce jsou metody, které patří mezi reziduální techniky na bázi nákladů a předpokládají ustálený rovnovážný vztah mezi hodnotami pozemků a náklady na jejich potenciální zhodnocení stavbami. Hodnota pozemků je zde alokována či extrahována jako zbytek, vyjádřený odpočtem nákladů na jejich možné zhodnocení z celkové ceny nemovitostí.

45

,,Alokace“ (Allocation) znamená česky přidělení, přisouzení či umístění, ,,exktrakce“ vyjmutí, vytažení nebo vytržení. V souvislosti s oceňováním pozemků jde o oceňovací techniky, které se používají většinou v případech, kdy hodnotu stavebních pozemků nelze odhadnout na základě porovnání, jako jsou například vzácné dosud volné

nezastavěné

parcely uvnitř husté městské zástavby, nebo naopak pozemky v odlehlých polohách, případně pozemky v lokalitách, kde z nejrůznějších důvodů je trh pasivní a nelze k nim proto vyhledat vhodný srovnávací ekvivalent, nebo kde srovnatelná data jsou neprůkazná. Obě techniky využívají shodných principů rovnováhy a vážení spolu s prvky kontribuce a nepřímého porovnání. Vycházejí přitom z předpokladu, že za normálních tržních podmínek existuje přibližný ustálený poměr mezi hodnotami dosud nezastavěných pozemků k celkovým hodnotám nemovitostí, to jest k takovým, jejichž pozemky jsou již zhodnoceny k nim přiměřenou zástavbou. Dále předpokládají, že tento poměr je závislý na jednotlivých typech nemovitostí a především na poloze. Je-li tento vztah znám, pak s jeho pomocí lze odvodit nejen podíl hodnoty pozemku na celku, ale i hodnotu pozemku podobného dosud nezastavěného. Podstatou obou procedur je hledání velikosti kontribučních podílů, jakými se na tvorbě celkové hodnoty podílí pozemek a jakým na něm se nacházející stavby, přičemž tyto složky jsou vůči sobě v komplementárním vztahu, to znamená že součet hodnot obou dílčích komponentů se rovná hodnotě celku. Jestliže dvě z těchto veličin jsou známy, je pak na základě tohoto vztahu snadné vyjádřit veličinu hledanou. Rozdíly mezi alokací a extrakcí spočívají v tom, že při alokaci je hledaná hodnota pozemku vyjádřená jako násobek hodnoty stavby nebo nemovitostí jako celku a alokačního koeficientu, zatímco u extrakce jako rozdíl hodnoty celku a hodnoty stavby. Tyto rozdíly je možno vyjádřit následujícími vzorci: Alokace: Extrakce: kde H H

NH

NH

H 5 H ∗ k  5 H  H ∗ 1  k   H 5 NH  NH 5 NH  7NH?  O :

je indikovaná hodnota pozemku, je hodnota celku (srovnatelného pozemku včetně staveb), je celková nákladová hodnota nemovitostí (pozemek+stavba), je nákladová hodnota staveb, reprezentovaná náklady na jejich pořízení (bez opotřebení);

46

NH?

O k

je nákladová hodnota staveb, reprezentovaná náklady na jejich pořízení se zohledněním opotřebení, je opotřebení,

1  k

je alokační koeficient, vyjadřující podíl pozemku na celku, je komplementární doplněk alokačního koeficientu, odpovídající podílu hodnoty staveb na celku.

3.2.3.1.2 Nägeliho metoda3 Nägeliho metoda je typickým výsledkem trendů směřujících k uzpůsobení alokačního či extrakčního principu k tomu, aby je bylo možné aplikovat obecně bez nutnosti přímého porovnání. Tuto metodu vyvinul švýcarský architekt Wolfgang Nägeli, který vnesl do extrakčního způsobu nové prvky v tom smyslu, že vedle vlivu nákladů na stavby se snaží jeho metoda cenově reagovat na různé vnější podněty, vyplývající z jedinečnosti polohy a umožňuje poměr komponentů vyjadřovat v relativní obecné formě. Používá k tomu popisného klíče, který na základě vybraných cenotvorných kritérií (všeobecná situace, intenzita využití, dopravní relace, způsob využití a jiné povyšující a snižující faktory) zařazuje posuzovaný pozemek do některé z jakostních tříd, na níž je pak závislý přibližný předem daný poměr mezi celkovou věcnou hodnotou nemovitostí (bez ohledu na opotřebení) a tržní hodnotou pozemku, vytvořený na základě dlouhodobějšího sledování trhu. Protože určujícím prvkem je zde příslušná třída kvality, je Nägeliho metoda označována někdy jako ,,metoda polohových tříd“. Základem metody je takzvaný ,,klíč třídy polohy“, který spočívá v tom, že podle sedmi základních kritérií se oceňovaný pozemek přiřadí do některé z osmi kvalitativních tříd, přičemž pro každou třídu je pevně stanoven v procentuální formě podíl hodnoty pozemku na celkových nákladech nemovitostí, to jest na celku typu pozemek plus jemu přiměřená ,,novostavba“. Podíly pro jednotlivé třídy byly údajně stanoveny na základě dlouhodobějších šetření ve Švýcarsku a v Německu. Klíč třídy polohy pro stavební pozemky, určené či využité k bytové a občanské výstavbě, zahrnuje celkem pět základních kritérií (všeobecná situace, intenzita využití, dopravní relace k městu, obytný sektor a komerční sektor), a dva doplňující faktory (zvyšující či snižující hodnotu). Vzhledem k obsáhlosti jednotlivých kritérií bude vždy uvedena nejhorší a nejlepší třída daného kritéria:

47

A - Všeobecná situace Nejhorší třída: Zemědělské oblasti velmi vzdálené od větších osad a komunikací, vesnice bez cizineckého ruchu, Nejlepší třída: Nejlepší polohy pro obchody ve velkoměstech.

B - Intenzita využití pozemku Nejhorší třída: Nízké využití, jednopodlažní skromné stavby pro rekreaci, jedno až dvoupodlažní stavby bez komfortu, nepodsklepené nízké stavby, Nejlepší třída: Čistě obchodní domy, obchody, kina, restaurace, praxe lékařů a právníků, kanceláře, vícepodlažní obchody o pěti a více nadzemních podlažích a dva a více podzemních podlažích s nadprůměrnou vybaveností a komfortem (klimatizace, rychlovýtahy, eskalátory a podobně) s tím, že všechny tyto nemovitosti se nachází na exkluzivních místech v největších městech (Praha, Brno, Ostrava apod.). C - Dopravní spojení s velkoměstem Nejhorší třída: Pozemky v odlehlé, vysloveně nevýhodné dopravní poloze, ulice bez zvláštní zástavby, Nejlepší třída: Centra velkoměstských dopravních systémů s nejhustším provozem chodců.

D - Obytný sektor Nejhorší třída: Venkovské obytné stavby, sídliště, turistické ubytovny, Nejlepší třída: Luxusní hotely s velkorysým řešením a zařízením.

E - Živnosti, administrativa, obchod Nejhorší třída: Štěrkovny, kamenolomy, pily, deponie, skladové plochy, stavební dvory, Nejlepší třída: Luxusní obchody, obchodní domy, velkobanky, obchodní sídla význačných koncernů a firem, cestovních kanceláří a restauračních podniků, kanceláře a provozní místnosti známých osobností hospodářských a akademických povolání.

Do šestého kritéria se řadí faktory zvyšující hodnotu pozemku a do sedmého faktory redukující. Výsledná třída se určí jako aritmetický průměr z výsledků prvních pěti kritérií, přičemž ty, které nelze uplatnit (například E - komerční v čistě obytných zónách), se 48

neuvažují. Výsledek lze v případě potřeby upravit ve smyslu zbývajících dvou faktorů a podle jeho výše se vybere z tabulky hledaný procentuální poměr, kterým se na celkové hodnotě podílí pozemek. V případě mezipoloh lze pro zjištění poměru použít interpolaci.

Tabulka č. 4 Třídy polohy s procentuálními poměry Třída polohy Německo Švýcarsko

1 5,0% 6,3%

2 6,0% 12,2%

3 9,0% 18,8%

4 13,0% 25,0%

5 18,0% 31,2%

6 22,0% 37,5%

7 30,0% 43,8%

8 33-55% 50,0%

Zdroj: Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty pozemků

Jestliže základem pro výpočet jsou náklady na stavby a protože jde o poměr hodnoty pozemku k celkové hodnotě nemovitostí (tedy včetně pozemku samého) je nutno při výpočtu použít následující vzorec: x H 5 NH ∗ 1  x kde H

NH x

je hledaná hodnota pozemku jsou předpokládané náklady na stavby (bez opotřebení) a je podíl připadající na pozemek dle tabulky v setinné formě.

Jestliže základem výpočtu je celková věcná hodnota nemovitostí (včetně hodnoty pozemků), je třeba aplikovat vzorec: H 5 NH ∗ x

Vzorce lze plně aplikovat pouze na část pozemku, která je stavbě přiměřená. Má-li

pozemek větší plochu, na jeho nepřiměřený zbytek nutno použít jednotkovou cenu nižší, což po přepočtu na celek sníží i celkovou cenu přepočtenou na m². Nägeliho metoda je často aplikována zcela bezmyšlenkovitě, automaticky a chybně zejména v tom smyslu, že je považována za jedinou ,,zaručenou“ metodu, což může vést ke značně zkresleným výsledkům, odporujícím skutečné tržní realitě. Možné chyby vznikají jednak tím, že není přihlédnuto ke všem nákladům, pozemek není přiměřený stavbě, zatřídění polohy je prováděno necitlivě a podobně. Při aplikaci Nägeliho metody je nutno vycházet ze stavebních nákladů bez zohlednění opotřebení, takže chyby mohou vznikat i tím, že poměr převzatý z předpřipravených tabulek

49

je aplikován k nesprávnému základu. Chyby se obvykle zvětšují, je-li předmětem ocenění pozemek dosud nezastavěný, kde jeho zhodnocení stavbami musí být stimulováno. 3.2.3.1.3 Modifikace Nägeliho metody3 Existovaly pokusy přizpůsobit Nägeliho metodu poměrům v České republice. V ústavu soudního inženýrství v Brně vznikla varianta, která se snažila modifikovat Nägeliho metodu na podmínky České republiky. Modifikace v podstatě přejímá původní Nägeliho polohový klíč s výjimkami drobných změn a doplňků ve slovním popisu a mění pouze výslednou tabulku cenových podílů. Podíly jsou zde členěny v závislosti na druhu staveb ve smyslu provozní nebo obytné, provozní stavby jsou dále podrobněji rozlišeny podle velikosti sídla. Podíly hodnot pozemků v tabulce jsou vztaženy k celkovým cenám, které jsou konstruovány jako součet reprodukčních nákladů na stavbu bez zohlednění opotřebení plus hodnota pozemků.

Tabulka č. 5 Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí - úprava pro ČR Provozní stavby Třída 1 2 3 4 5 6 7 8

Obytné stavby

Města přes 100 tis. Města do 100 tis. Ostatní s regulovaným nájemným obyvatel obyvatel obce bez provozních prostorů 5,0 4,0 2,5 1,0 6,5 5,2 3,3 1,3 9,0 7,2 4,5 1,8 13,0 10,4 6,5 2,6 17,5 14,0 8,8 3,5 23,0 18,4 11,5 4,6 30,0 24,0 15,0 6,0 38,0 30,4 19,0 7,6 Zdroj: Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty pozemků

Aplikace této modifikace Nägeliho metody v praxi znamená, že v případě oceňování nezastavěného pozemku je nutno znát reprodukční náklady, takže ji lze celkem úspěšně aplikovat v případě hledání hodnoty pozemku již zastavěného, kde hledání reprodukčních nákladů je součástí procedur v rámci nákladového přístupu. Jestliže jde o pozemek nezastavěný, reprodukční náklady musí být simulovány na základě možného a přípustného využití pozemku.

50

I zde jde o poměr hodnoty pozemku k celkové hodnotě nemovitostí (tedy včetně pozemku samého), takže vyjde-li se při výpočtu z nákladů na stavby, je nutno použít vzorec z klasické varianty Nägeliho metody: x H 5 NH ∗ 1  x

kde H

NH x

je hledaná hodnota pozemku jsou předpokládané náklady na stavby a je podíl připadající na pozemek dle tabulky v setinné formě.

3.2.3.1.3.1 Modifikace Nägeliho metody založená na poměru hodnoty pozemku k celkové nákladové hodnotě staveb (bez pozemku)3 Klasické varianty Nägeliho metody jsou založeny na ustáleném vypozorovaném poměru hodnoty pozemku k hodnotě celku (pozemek+stavba). Metodu je však možno upravit v tom smyslu, že vychází přímo z ustáleného poměru mezi hodnotou pozemku a reprodukčními náklady novostaveb, stojících již na přiměřeně zhodnocených pozemcích obdobné velikosti a polohy, které slouží jako vzorky, nebo v případě nezastavěných pozemků, u nichž lze tyto náklady simulovat. V tom případě je nutno hodnoty poměrů ve finálních tabulkách upravit koeficientem x/(1-x). Pak by například původní tabulka pro občanskou výstavbu, rozdělená na oblast Švýcarska a Německa vypadala následovně:

Tabulka č. 6 Modifikace třídy polohy s procentuálními poměry Třída polohy Německo Švýcarsko

1 5,3% 6,7%

2 6,4% 14%

3 10% 23%

4 15% 33%

5 22% 45%

6 28% 60%

7 43% 78%

8 50-122% 100%

Zdroj: Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty pozemků

U této tabulky je pak možno aplikovat vzorec: H 5 NH ∗ x

kde x

je příslušný údaj z tabulky, náležející k stanovené třídě polohy, který udává poměr

hodnoty pozemku k nákladové hodnotě jemu přiměřených staveb.

51

3.2.3.1.3.2 Modifikace Nägeliho metody založená na poměru hodnoty pozemku k celkové věcné hodnotě nemovitostí se zohledněním opotřebení staveb3 Klasická varianta Nägeliho metody extrahuje hodnotu pozemku z celkových nákladů na stavby na základě ustálených poměrů mezi hodnotou pozemku a věcnou hodnotou staveb. Tento ustálený poměr může platit pouze u novostaveb, u nichž se neprojevuje znehodnocení a opotřebení. nebo u staveb v bezvadném stavu. Tato modifikace zohledňuje právě efekt znehodnocení a opotřebení u starších staveb, kde hrozí, že udávaný poměr komponentů nebude spolehlivě platit a se snižujícími se náklady na stavby v důsledku opotřebení bude ovlivněna i cena pozemku.

Pro tuto modifikaci

reagující na velikost opotřebení je příkladem tento vzorec: x H 5 NH ∗ x  1  x ∗ 1  O  kde H

NH x

O

je hledaná hodnota pozemku, je věcná hodnota nemovitostí (včetně pozemku), je poměrné číslo dle Nägeliho v závislosti na třídě polohy a je opotřebení staveb, vyjádřené v setinné podobě. Při odhadu opotřebení zde obvykle postačí jednoduchá forma, založená na jeho

lineárním průběhu a vztahu mezi stářím (S) a celkovou technickou životností stavby (Ž), tedy: O 5 S/Ž, přičemž oba komponenty jsou vyjádřeny v rocích. 3.2.3.1.4 Sametova metoda3 Tato metoda je jinou variantou extrakční metody, která se svého času používala v Německu. Vychází z německé legislativy, podle níž vedle funkčního využití je přípustný rozsah zástavby v územně plánovací dokumentaci regulován i takzvaným koeficientem stavebního využití, který je vyjádřen jako procentuální podíl součtu zastavěných ploch nadzemních podlaží stavby k ploše celého stavebního pozemku. Koeficient lze vyjádřit vzorcem: K 8 5 kde K 8 ZP p

ZP ∗ p P

je koeficient stavebního využití, je přípustná maximální zastavitelná plocha, je počet nadzemních podlaží a 52

P

je celková plocha stavebního pozemku. Autor založil tuto metodu na předpokladu, že stavební náklady na možné stavby,

definované co do jejich rozsahu podobnými či shodnými koeficienty stavebního využití, jsou v přibližně obdobném poměru s pozemky s podobnou polohou. Přitom jeden z parametrů, z něhož je možno stavební náklady fiktivní stavby odvodit, to jest celková plocha stavby, je již orientačně známa v rámci výpočtu koeficientu stavebního využití jako součin zastavěné plochy a počtu podlaží. Ustálený podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech v závislosti na poloze se pohybuje zhruba v mezích dle následující tabulky.

Tabulka č. 7 Podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech

Skupina Typ nemovitostí a jejich poloha

A B C

D

Obytná nebo smíšená zástavba v malých městech a na venkově Obytné domy ve městech Smíšená (komerční a obytná) zástavba ve městech v závislosti na jejich velikosti a poloze v místě

Podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech 7 - 10 % 10 - 20 % 20 - 40 %

Komerční zástavba ve městech 40 - 60 % v závislosti na jejich velikosti a poloze v místě Zdroj: Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty pozemků

Metoda se používala hlavně v šedesátých letech minulého století, dnes je již neaktuální, neboť údaje tabulky, založené na absolutní formě vyjádření cen pozemků, s postupným vývojem stavebních nákladů zastarávaly a nebyly již k novým cenovým úrovním přepočteny. 3.2.3.1.5 Subdivision development3 Anglický termín ,,development“ znamená rozvoj, zde ve smyslu rozvoj stavební. Jde o výraz jehož význam zastupuje nejrůznější výhledové možnosti zhodnocení půdy. V anglickém

53

jazyce se tento výraz používá i pro volný pozemek, který je potenciálně možno využít ke stavebním účelům. ,,Subdivision“ znamená česky dělení ve smyslu dalšího ,,podrozdělení“ na dílčí části a v angličtině je tento výraz používán především jako ekvivalent českého ,,rozparcelování“, tedy rozdělení půdy na menší kousky. Spojením obou anglických slov vzniká speciální termín, který je obtížné vyjádřit stručnou a přitom plně výstižnou formou v češtině, k níž by zároveň existovala i ochota ji bez výhrad přijmout odbornou veřejností, neboť výraz ,,zhodnocení rozparcelováním“, který by zřejmě nejlépe vyhovoval obsahem i významem, nezní příliš libozvučně. Faktem je, že metoda subdivision development je založena na principu, kdy hodnota pozemků je indikována jako zbytek (reziduum), vyjádřený rozdílem očekávaných výnosů a nákladů do projektu zhodnocení vložených. Metoda Subdivisin Development se používá obvykle k oceňování větších nezastavěných pozemkových celků, u nichž: - jejich rozdělení na menší jednotlivé parcely o přiměřené velikosti pro daný účel a jejich následné zhodnocení výstavbou v souladu s tímto účelem představují nejlepší a nejvyšší využití oceňovaného pozemkového celku, - v místě nejsou k dispozici data o cenách srovnatelných nezastavěných pozemků, ale naopak jsou po ruce data o dosahovaných prodejních cenách pozemků menších již výstavbou zhodnocených, - v místě bude k zhodnoceným parcelám existovat poptávka.

Za těchto podmínek je tento způsob ocenění aplikovatelný prakticky pro všechny segmenty trhu s nezastavěnými stavebními pozemky, které jsou schopné dalšího rozvoje. Ponejvíce je využíván v případě plánované solitérní i řadové zástavby rodinnými či bytovými domy, lze jej využít pro pozemky dělené pro rekreační výstavbu a při záměrech rozdělení vyhrazené komerční či průmyslové zóny na dílčí části, přičemž některé její principy mohou být využity třeba i při plánovaném oddělení části parcely k jejímu samostatnému využití. Zhodnocení může být založeno na nejrůznějším stupni rozestavěnosti, od pouhého zainvestování parcel inženýrskými sítěmi a příjezdovými komunikacemi, přes zajištění realizace hrubých staveb, až po plně dokončené stavby včetně terénních úprav a výsadby zeleně. Princip metody lze vhodně využít i v případech, kdy plánovaný záměr neuvažuje s prodejem zhodnocených parcel, ale pouze s jejich pronájmem. 54

Aplikace metody subdivision development začíná tím, že znalec či odhadce odhadne počet a velikost dílčích parcel, které mohou být vytvořeny z oceňované půdy za podmínek jejího nejlepšího a nejvyššího využití, které je fyzicky reálné, legální, technicky zdůvodnitelné, finančně přiměřené a směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitosti. Jednotlivé dílčí parcely, vzniklé rozdělením, musejí vyhovovat právním předpisům a místním plánovacím požadavkům v závislosti na jejich velikosti, orientaci, topografii, situování a kvalitě půdy a musí respektovat případná regulační opatření. V rámci rozdělení oceňovaného pozemku nelze uvažovat pouze s plochami vlastních parcel, ale musí být počítáno i s plochami pro vybudování doplňující technické, ekonomické i společenské infrastruktury, jako jsou inženýrské sítě, komunikace, chodníky, oplocení, osvětlení, trafostanice, čistírny odpadních vod a podobně, ale i se stavbami zajišťujícími přiměřenou občanskou vybavenost (obchody, veřejné a komunální služby, garáže, atd.). Dosažitelnost těchto služeb, přístupnost, bezpečnost, celkové prostředí a další prvky, vážící se k infrastruktuře, mohou sehrát významnou roli v budoucí poptávce po zhodnocených parcelách a ovlivňují tak jejich potenciální prodejní cenu. Při úvahách o dělení velmi záleží na tom, do jakých podrobností je zpracována zdejší územně plánovací dokumentace, neboť ta může sloužit pro odhadce jako velmi vhodný podklad. Na počet jednotlivých parcel lze rovněž soudit z již realizované zástavby v jiných obdobných lokalitách, případně lze využít údaje ze studií proveditelnosti (feasibility study), jestliže existují. V případě převzatých údajů je třeba postupovat uvážlivě a odpovědně, neboť mohou být velmi často ovlivněny velmi optimistickými představami zpracovatele či investora, takže potom je nutno přistoupit k jejich optimalizaci směrem k realitě. V mnoha případech je však nutno použít fundovaných odhadů, takže znalosti a zkušenosti z navazujících oborů (geodezie, územní plánování, stavební ekonomie a podobně) jsou nezbytné a ve složitějších případech mohou být velmi užitečné odborné konzultace s příslušnými specialisty.

Po rozdělení posuzovaného území na jednotlivé parcely a po funkčním vymezení ploch další krok odhadce směřuje k tomu, aby odhadl celkovou výši všech nákladů, které bude nutno vynaložit: - na vlastní rozdělení pozemků, - na realizaci jejich zhodnocení v závislosti na způsobu zástavby a - na marketing spojený s prodejem jednotlivých zhodnocených parcel.

55

V rámci nákladů na vlastní rozdělení je nutno uvažovat především s náklady za geodetické práce a za činnosti tyto práce podmiňující, (například vyčištění pozemků a podobně) a dále s náklady spojenými s jednáním na příslušných úřadech. Do nákladů na realizaci záměru je nutno započítat náklady nutné pro jeho přípravu (projektová dokumentace, povolení, vynětí z půdního fondu a podobně) a vlastní realizací (výběr dodavatele, stavební náklady, stavební dozor a podobně). Náklady spojené s marketingem a prodejem představují většinou náklady na provoz a případnou správu a údržbu dokončených staveb před jejich prodejem, náklady na inzerci a reklamu, náklady spojené s kupními smlouvami a poplatky a dále podnikatelský zisk developera. Jde prakticky o všechny typy přímých i nepřímých nákladů včetně režie a přiměřeného zisku dodavatelů i developera, které jsou s celkovým záměrem zhodnocení spojeny a které zajišťují i podmiňují jeho úspěšnou realizaci. Nezapočítávají se pouze náklady na nákup pozemkového celku. Náklady je nutno vztahovat nejen na zhodnocení jednotlivých parcel určených k budoucímu prodeji, ale i na vyvolané investice, související s vybudováním infrastruktury, leda že by byly hrazené případnými přispěvovateli (například obec, kraj, správci sítí a komunikací a podobně). V řadě případů bude nutno zohlednit i náklady cizího kapitálu, neboť ve většině případů bude nutno záměr financovat alespoň částečně pomocí úvěru. Protože se může stát, že některé typy nákladů ze současného pohledu nelze předvídat, v průběhu realizace mohou nastat neočekávané problémy či některé typy nákladů mohou být opomenuty, doporučuje se odhad nákladů navýšit o přiměřenou rezervu. Při odhadu realizačních nákladů je třeba zohlednit úsporné efekty, které vyplývají z výhod hromadné zástavby, například podstatné snížení nákladů při proudovém postupu a racionální mechanizaci stavebních prací, úspory ze slev při jednorázovém nákupu větších objemů materiálů, nižší ceny vyplývající z opakované projektové dokumentace, ale i hromadně prováděných právních úkonů, předpřipravených smluv, dokumentů a dalších podkladů, časové úspory t kolektivně pojatých podání, jednání, atd. Následně by měl odhadce odhadnout pravděpodobnou dobu, kterou si realizace záměru vyžádá, případně i časový postup, v němž budou jednotlivé zhodnocení parcely dokončovány a prodávány. Poté následuje odhad pravděpodobných prodejních cen zhodnocených parcel. Měla by mu předcházet analýza příslušného segmentu trhu, v níž by měla být zohledněna budoucí tržní situace, která pravděpodobně nastane v době dokončení záměru a při realizaci jednotlivých 56

prodejů, jakož i míra absorpce těchto nemovitostí na budoucím trhu. Při odhadu prodejních cen se většinou využívá technika přímého porovnání s obdobně zhodnocenými pozemky s adjustací na očekávané tržní podmínky. Součet takto odhadnutých prodejních cen všech jednotlivých zhodnocených parcel určených k prodeji pak představuje celkový očekávaný výnos z tohoto záměru. Protože obvykle bude mít formu několika budoucích výnosů, vztahujících se k jednotlivým rokům, musí být transformovány do současnosti, aby vyjadřovaly současné měřítko investice. Pro transformaci se obvykle používá diskontování po jednotlivých letech. V případech, kdy lze předpokládat, že výnosy budou mít konstantní či jinou rytmickou formu, lze využít některých diskontních zkratek. U nákladů se většinou časový faktor zanedbává. Předpokládá se totiž, že náklady budou vynaloženy okamžitě, případně že rozdíl mezi jejich budoucí a současnou hodnotou bude kompenzován jejich všeobecným prorůstovým trendem, nicméně nelze to považovat za neměnné pravidlo. Jestliže se od takto odhadnutých celkových výnosů odečtou celkové náklady na rozdělení, zhodnocení a marketing, výsledek by měl indikovat výši tržní hodnoty posuzovaného pozemkového celku před jeho dělením. Většinou bývá považován za horní limit hodnoty pro nákup nezainvestovaných ,,syrových“ pozemků, neboť při jeho překročení by se již nákup nevyplatil a investice by mohla být ztrátová. Slabina metody subdivision development spočívá v tom, že od znalce či odhadce vyžaduje provést řadu odborných odhadů a předpokladů náchylných k subjektivním soudům, které v některých případech nemusejí být plně slučitelné s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů. Proto lze doporučit, aby v rámci metody bylo použito více variant předpokládaných scénářů a výsledky této metody byly pokud možno konfrontovány s výsledky dalších přístupů k oceňování pozemků. 3.2.3.2 Stavebnicový způsob3 Stavebnicový způsob ocenění pozemku je v podstatě jedinou z metod, která k ocenění pozemku používá nákladový přístup v klasické podobě, jak je znám při oceňování nemovitostí typu pozemek plus stavba dle základního oceňovacího modelu. Rozdíl spočívá pouze v tom, že u stavebnicového způsobu se náklady na stavbu zužují do nákladů na takzvané zainvestování pozemku. Pod tímto pojmem se obvykle rozumí zřízení přípojek médií v souvislosti s napojením na inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace a podobně), vybudování příjezdu s napojením na dopravní infrastrukturu, případně i některé 57

další práce a činnosti, které podmiňují možnosti budoucí stavby ( například terénní úpravy, odvodnění a podobně). Přípojky, příjezd, terénní úpravy i jiné objekty spojené se zainvestováním jsou sami o sobě stavbami, byť mají pomocný či doplňkový charakter. Jde-li o pozemek již zastavěný, v rámci nákladového přístupu se náklady na tyto stavby obvykle oceňují samostatně jako příslušenství ke stavbě hlavní, případně jako paušální přirážka k nákladům za hlavní stavbu. Nicméně u zatím nezastavěného pozemku jsou již využité či dosud nevyužité možnosti napojení na veřejné inženýrské sítě či dopravní dostupnost obvykle účastníky trhu vnímány jako integrované do ceny pozemku, takže s rostoucí zainvestovaností jeho cena stoupá. Princip metody pak spočívá v tom, že hodnota posuzovaného pozemku je indikována jako součet hodnoty ,,syrového“ pozemku a nákladů na jeho zainvestovanost, jinými slovy nákladů na jeho stavební připravenost. Stavebnicový způsob pak lze aplikovat v případech, jeli známa hodnota pozemků nezainventovaných, kterou lze zjistit většinou porovnáním, a oceňuje se pozemek částečně nebo plně zainventovaný. Název ,,stavebnicový“ je zde použit proto, že se obvykle k základní ceně nezainventovaného pozemku postupně přičítají jednotlivé nákladové položky, představující již vynaložené náklady na dílčí činnosti spojené se zainvestováním, což zároveň umožňuje cenově reagovat na různý stupeň dokončenosti příprav pozemku pro realizaci plánované hlavní stavby, která je pro posuzovaný pozemek přípustná. Modifikací této metody lze řešit i případy, kdy za základ přípočtů neslouží cena ,,syrového“ pozemku, ale i cena pozemku již částečně zainvestovaného, takže jako reakce na rozdíly mohou připadnout v úvahu i odpočty některých položek. V souvislosti s touto metodou lze u pozemků stavebních, avšak dosud nezastavěných, rozlišit dva základní typy a sice: - pozemky, k nimž zatím nejsou přípojky medií či bezproblémový příjezd či přístup realizovány, ač tato možnost existuje, nebo - pozemky, k jejichž hranicím již tyto přípojky a příjezd vedou, nebo dokonce jejich napojovací body leží uvnitř jejich plochy, jinými slovy možnosti napojení jsou již využity.

V prvním případě podstata příčiny vlivu na hodnotu pozemku spočívá v jeho vztahu k němu výhodně či nevýhodně umístěné místní infrastruktuře a obráží se v ní tedy obecně, obvykle bez možnosti transparentní kvalifikace nákladů na přípojky či příjezd. Výjimky mohou tvořit pouze technicky zdokumentované případy nebo je-li k dispozici prověrka proveditelnosti (feasibility study). Ve většině běžných případů by však tento způsob 58

obsahoval příliš spekulačních prvků, které se nemusí slučovat s obecně uznávanou definicí tržní hodnoty (Market Value) a mohl by sklouznout do sféry subjektivně pojaté investiční hodnoty. Je proto rozumnější z toho vyplývající možné cenové vlivy přičítat vlastní poloze a zohlednit je přímo v odhadu základní ceny ,,syrového“ pozemku, třeba na principu porovnání a kvantitativní analýzy. V druhém případě, kdy zasíťování má jednoznačně individuální a konkrétní charakter ve vztahu k posuzovanému pozemku, lze již tyto vlivy na jeho hodnotu přičítat stavební činnosti ve smyslu jeho zhodnocení. To umožňuje alespoň v teoretické rovině tyto cenové vlivy vyjádřit jako podmiňující náklady k dalšímu budoucímu rozvoji pozemku a vyjádřit je konkrétně, tedy ve formě nákladů. Většinou je tato alternativa využívána v konformním prostředí, lze-li odhadnout hodnotu pozemků nezainvestovaných a náklady za zainvestování zohlednit formou přirážky. Tato varianta může být důležitá i jako kontrola reálnosti v praxi často aplikovaných a důkazy nepodložených paušálů, které sice mohou, ale také nemusí skutečnou výši nákladů vyjadřovat. V praxi se poměrně často vyskytují případy, kdy pozemek se jako zainvestovaný jeví pouze na první pohled, avšak podrobnější technická prověrka může ukázat, že stávající přípojky či dokonce přilehlá veřejná síť, k níž jsou napojeny, jsou pro daný způsob využití pozemku kapacitně nedostatečné či vykazují jiné závady. V takovéto situaci je třeba zvážit, zda jejich pozitivní kontribuce k celkové hodnotě skutečně probíhá a zda celkovou hodnotu nezvyšují pouze zdánlivě. Může však nastat i opačná situace, v níž by znalec měl vědět, že dálkový plynovod či vysokonapěťové vzdušné dálkové vedení elektro vedoucí podél pozemku nebo dokonce přes něj (byť se zaručeně dostatečnou kapacitou média) ještě neznamená reálnou možnost přímého připojení.

59

4

Trvalé porosty na pozemcích3 Protože podle české legislativy jsou trvalé porosty považovány za součást pozemků, je

nutné zohlednit to, jak se hodnota trvalých porostů promítne do celkové hledané hodnoty pozemků, respektive do celkové hledané hodnoty nemovitostí. V prvé řadě je nutno rozlišovat, o jaký druh a rozsah trvalých porostů jde. V případech, kdy trvalým porostům lze ve vztahu k posuzovaným nemovitostem přisoudit spíše doplňující než hospodářskou nebo veřejně obecnou funkci, je možno připustit, aby ocenění provedl znalec v tomto oboru nespecializovaný. Trvalé porosty zde obvykle ztrácejí ekonomický význam, jejich úloha se přesouvá směrem ke snaze o zlepšování celkového životního prostředí exteriérů staveb, porosty přebírají funkci jejich architektonických doplňků, symbolizují symbiózu člověka s přírodou a lze je tedy hodnotit spíše celkovými estetickými měřítky než cenou za kus. Znalec by tedy měl posuzovat význam trvalých porostů jako jednoho z komponentů vzhledem k hodnotě nemovitostí jako celku. Měl by tedy odhadnout, jakým směrem a s jakou intenzitou probíhá kontribuce tohoto komponentu k celkové hodnotě a jak tuto kontribuci budou vnímat účastníci trhu. Jestliže trvalé porosty přispívají k vyšší estetické kvalitě, výjimečnosti a individualitě posuzovaných nemovitostí, vše svědčí pro pozitivní kontribuci a pro zvýšení hodnoty, kterou nejlépe promítnout do hodnoty pozemku přiměřenou přirážkou. Kontribuce trvalých porostů k hodnotě však nemusí být na rozdíl od administrativních cen pouze pozitivní. Trvalé porosty nemusejí přispívat k celkové hodnotě, to jest na rozdíl od administrativních cen nemusejí nutně celkovou hodnotu nemovitostí či pozemků zvyšovat, ale jejich kontribuce se může projevovat neutrálně a na celkovou hodnotu pak nemusejí mít žádný vliv, či dokonce mohou působit negativním směrem a mohou hodnotu i výrazněji snižovat. Neutrální kontribuce se většinou projevuje u pozemků osázených běžnou mladší ovocnou či okrasnou zelení, která dává potenciálnímu kupujícímu možnost výsadbu změnit podle svých potřeb, aniž by to znamenalo vynaložení větších nákladů. Za těchto okolností se zřejmě cenovou nabídkou trvalých porostů není třeba zabývat. Negativní kontribuce může nastat v případech, kdy porosty: - jsou dlouhodobě zanedbané, neošetřované, plevelné, neschopné regenerace, vyžadující zásadní rozsáhlejší rekultivaci a podobně, - významným způsobem brání oslunění, hodnotnému výhledu a podobně, 60

- jsou přerostlé a představují potenciální nebezpečí v souvislosti s jejich možným pádem, - nacházejí se v místech, kde představují potenciální hrozbu pro řádné a bezpečné fungování staveb a jejich stavebního příslušenství včetně staveb sousedů, - jejich pravidelná řádná údržba si vyžaduje nepřiměřených nákladů, které běžní účastníci trhu nejsou ochotni vydávat, - jsou situovány na nevhodném místě pozemku, takže brání jeho dalšímu možnému rozvoji, a podobně. Problém může dostat další rozměr, jestliže do hry vstoupí nevraživé sousedské vztahy, pochybní ochranářští aktivisté a nerozhodnost úřadů. Všechny takovéto potenciální komplikace na hodnotu pozemku působí negativně.

61

5

Závěrečná analýza metod3 Každá z popsaných metod užívaných pro ocenění pozemků má své slabé stránky a o

žádné nelze tvrdit, že s naprostou jistotou vede k vytčenému cíli, kterým je tržní hodnota pozemku, případně jiný typ zadané hodnoty. Hodnotitel by si měl uvědomit, že žádný ze zde vysvětlovaných přístupů, metod, technik, procedur i jejich variant nelze považovat za naprosto dokonalé a přesně zkalibrované technické měřidlo, jehož výsledek má technickou podobu jednoznačného čísla, ale že jde o pouhý odhad hodnoty se všemi z toho plynoucími důsledky. Oceňování na tržních principech není rigorózní technickou profesí, ale disciplínou, která vedle technického pohledu je založena i na průběžně se prohlubujících zkušenostech, utvářejících se někdy bohužel i cestou pokusů a omylů, které vedou k obtížně definovatelném a postupně se formujícím ,,citu“ pro věc. Tržní oceňování je procesem hledání a odhadování za pomoci nejrůznějších dílčích indicií, které nemají a ani nemohou mít ostře vyhraněnou podobu konkrétního čísla, ale pouze značně ,,rozostřeně“ naznačují, v jakých mezích, pásmech či úrovních lze výsledek očekávat. Je logické, že čím více takovýchto signálů je k dispozici, tím se zvyšuje šance těsněji se k cíli přiblížit, zejména tehdy, jestliže si jsou dílčí výsledky podobné a vzájemně se podporují. Avšak byť by třeba byly naprosto totožné, nelze s naprostou jistotou tvrdit, že onen hledaný ideál byl opravdu nalezen a stále někde v skrytu existuje alespoň minimální stín pochybnosti, zda nejde pouze o klamné zdání. S touto situací se musí každý znalec a odhadce smířit a naučit se v ní pracovat. Odmítá-li se jí podřídit a je přesvědčen o tom, že on se umí ,,trefit“ přímo do terče, jde přinejmenším o nemístné sebepřeceňování a falešné předstírání přesnosti, které není schopen. To platí o oceňování nemovitostí obecně, tedy samozřejmě i pro oceňování pozemků. V praxi to znamená, že hodnotu pozemků je zejména ve složitějších situacích vhodné hledat na základě více dílčích výsledků, byť ty mohou vykazovat vzájemné rozdíly. Pak je nutno tyto výsledky analyzovat ve snaze je následně sjednotit do výsledku jediného, který by nejvěrohodněji a nejpádněji odpovídal příslušnému typu hledané výsledné hodnoty. V případě pozemků lze zcela jednoznačně doporučit, aby za nejvýznamnější indikátor hodnoty byly považovány výsledky z přímého porovnání, neboť tato procedura vychází z přímé reflexe trhu, obvykle kopíruje uvažování většiny účastníků trhu a je ze všech metod nejprůhlednější. Její uplatnění v praxi by proto mělo být dominantní u drtivé většiny stavebních pozemků, určených nebo již využitých pro rodinné domy, rekreační chaty a garáže, jejichž frekvence obchodů na trhu jsou nejčastější. Pokud by byly použity i další 62

metody, ty pak mají spíše kontrolní či doplňkový význam, stoupající v závislosti na složitosti a individuálnosti případu. Teprve tehdy, jestliže preferenci přímého porovnání nelze dodržet, je možno doporučit aplikace dalších metod. U nezastavěných pozemků by měly mít přednost metody nepřímého porovnání, až následně lze doporučit metody reziduální, přičemž u již zastavěných pozemků mají obě metody zhruba rovnocenný význam. Pokud jde o nepřímé porovnání na základě cenových map, jejichž působnost je většinou omezena na významnější města, lze jim většinou v současných podmínkách České republiky přisoudit spíše orientační význam, zejména pro jejich menší aktuálnost, sklon k setrvačnosti a nízkou operativní schopnost rychleji a pohotověji reagovat na měnící se podmínky a vývoj. U oceňování větších pozemkových celků, jejichž nejlepším a nejvyšším využitím je zhodnocení jednotlivých parcel vzniklých rozdělením, má dominantní úlohu obvykle metoda subdivision development, jejíž výsledek je velmi vhodné alespoň zhruba konfrontovat s výsledky některé z dalších metod. V každém případě je však nutno shora uvedené rady považovat pouze za doporučení, neboť znalec či odhadce si musí sám vybrat tu kterou metodu v závislosti na konkrétních okolnostech, na situaci na trhu v příslušném segmentu a na datech, které má k dispozici, přičemž by měl být vynalézavý a mít i schopnost improvizovat. Při sjednocení dílčích výsledků z několika aplikovaných metod do výsledku jediného by měl znalec klást důraz na ten, který se mu jeví jako nejpravděpodobnější a nejpádněji podepřený tržními důkazy. Přitom může například využít tabulku ,,Přehled základních přístupů, technik a metod odhadu hodnoty pozemků“, v níž je naznačena spolehlivost jednotlivých metod, případně může stavět na svých předchozích zkušenostech. Jestliže dílčí výsledky vycházejí z různých technik, aplikovaných v rámci porovnávacího přístupu, lze se řídit tím, že bude preferován výsledek vyplývající ze vzorku, který spadá do stejného segmentu trhu a vykazuje největší podobnost, nejmenší počet cenových úprav, nejmenší velikost cenových úprav, nejlepší souměrnost cenových úprav, nejkvalitnější stupeň verifikace, aktuálnost a větší spolehlivost aplikovaného postupu. Výsledná hodnota však nemusí být nutně ztotožněna s jedním s dílčích výsledků, ale může ji představovat některá z mezipoloh v rámci indikovaného pásma. Znalec by v rámci závěrečné analýzy neměl opomenout jednotlivé postupy vedoucí k dílčím výsledkům překontrolovat co do správnosti početních operací i pokud jde o jejich vzájemnou kompatibilitu a konzistenci, především co do shody s účelem ocenění, přiměřeností jednotlivých technik a metod i shodností vstupních dat. Zároveň by měl 63

objektivně zvážit a uvědomit si jejich slabé i silné stránky a teprve poté přikročit k vlastnímu vyhodnocení.

64

6

Vlastnická práva k nemovitostem14

Právní vymezení vlastnictví a vlastnických vztahů k nemovitostem Vlastnictví v právním slova smyslu obecně označujeme také jako vlastnické právo. Vlastnické právo je právními normami upravovaný vlastnický vztah v ekonomickém smyslu. Toto právo je třeba rozlišovat na vlastnické právo objektivní, které je souborem právních norem upravujících společenské vztahy v ekonomickém pojetí. Vlastnické právo subjektivní je zákonem daná míra možnosti chování vlastníka a je součástí obsahu vlastnictví. Vlastnictví jako právní vztah je právním vztahem, který je založený na vlastnickém právu v objektivním slova smyslu, v němž na jedné straně vystupuje vlastník jednoznačně určený a na druhé straně všechny ostatní subjekty blíže neurčené. Obsahem právního vztahu je vlastnictví v subjektivním slova smyslu.

Právní úprava vlastnictví v právním řádu Vlastnictví samotné v jeho konkrétní podobě vymezuje jako základní právo již ústavní zákon č. 23/1991 Sb., Listina základních práv a svobod. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník hovoří o vlastnictví v ustanovení § 123 a následující takto: „Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním“. Dále je uvedeno tamtéž v § 124: „Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“.

Omezení vlastnických práv Vlastnictví jako absolutní právo, znamená, že je nezávislé na právech někoho jiného. Nicméně i toto právo může být omezeno, ale jen na základě zákona.

Sousedská práva První z nich vyplývá z rovného postavení všech vlastníků. Z tohoto je zřejmé, že vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, že by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovaná zvířata 14

Čerpáno z internetových stránek http://pravoastatire.webnode.cz/products/pravo-k-nemovitostem/

65

vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek. Je-li to potřebné a nebrání-li to účelnému využívání sousedících pozemků a staveb, může soud po zjištění stanoviska příslušného stavebního úřadu rozhodnout, že vlastník pozemku je povinen pozemek oplotit.

Vstup na pozemky Vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umožnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyžaduje údržba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Vznikne-li tím škoda na pozemku nebo na stavbě, je ten, kdo škodu způsobil, povinen ji nahradit; této odpovědnosti se nemůže zprostit.

Omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu Ve veřejném zájmu lze věc vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit, nelze-li dosáhnout účelu jinak, a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu. Již v samotné listině základních práv a svobod je toto právo omezeno. Výslovně je zde zakázán takový výkon vlastnického práva, který ohrožuje život, zdraví nebo životní prostředí.

Vyvlastnění za náhradu V posledním případě může být vlastnické právo omezeno ve veřejném zájmu, a to vždy na základě zákona vyvlastněním a za úplatu. Z tohoto výčtu je naprosto zřejmé, že kromě oprávnění disponovat s věcí je vlastník také povinen danou věc řádně spravovat, a to tak aby zabránil, jakékoli újmě na vlastnických právech někoho jiného k jiné věci či dokonce k věci stejné.

Další formy vlastnictví Zákon upravuje nejen vlastnictví výlučné, svědčící jednomu vlastníkovi, ale i další formy, jimiž jsou podílové spoluvlastnictví. Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů, které představuje pojmově širší záběr v okruhu vlastnických práv, upravují ustanovení § 136 a následující občanského zákona.

66

Předmět občanskoprávních vztahů k nemovitostem Předmětem občanskoprávních vztahů jsou především věci. Z toho bývá dovozováno, že předmětem občanskoprávních vztahů může být zpravidla pouze věc celá. Z tohoto obecného pravidla lze však najít výjimky, například vlastnictví bytů a nebytových prostorů vymezených jako jednotky podle zvláštního zákona, pronájem bytu, který je pouhou částí domu, podnájem části bytu, pronájem poloviny zahrady atd.

Převody pozemků Převést na druhého lze nejen celý pozemek ve smyslu definice, uvedené v § 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ale i jeho část. V případě převodu části pozemku však musí být převeden pozemek celý vymezený a označený jako celá parcela ve smyslu § 27 katastrálního zákonu. K tomu lze odkázat i na ustanovení § 20 katastrálního zákonu, podle kterého je parcelní číslo a geometrické určení nemovitosti závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí evidovaných v katastru.

Rozdělení pozemku geometrickým plánem Pokud někdo chce na jiného převést pouze část pozemku neoznačenou samostatným parcelním číslem, musí tuto část nechat od zbytku parcely oddělit geometrickým plánem, kterým se této bývalé části přidělí parcelní číslo a vytvoří se tak nezbytný předpoklad pro vznik celé nové parcely.

Rozdělení pozemku rozhodnutím stavebního úřadu Pozemek lze rozdělit podle ustanovení § 77 zákona č. 183/2006 o územním plánování a stavebním řádu, za podmínek uvedených v rozhodnutí o využití území, které vydává stavební úřad, pokud nejsou stanoveny regulačním plánem, rozhodnutím stavebního úřadu nebo rozhodnutím podle zvláštního právního předpisu – viz § 82 odst. 3 stavebního zákona.

Rozhodnutí stavebního úřadu Z povahy pozemku vyplývá, že je vždy dělitelný. Stát má však zájem na tom, aby nevznikaly pozemky svou velikostí, tvarem nebo přístupností nevyužitelné, a proto stavební zákon vyžaduje, aby s každým dělením pozemku vyslovil souhlas příslušný stavební úřad.

67

7

Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí České republiky je veřejným souborem údajů o nemovitostech v

České republice, zahrnující jejich popis, soupis a geometrické a polohové určení. Vznikl ke dni 1. 1. 1993 na základě zákona č. 344/92 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon).15 Katastr nemovitostí je víceúčelový katastr, který neslouží jen pro daňové, ale i pro statistické a technické účely. Jeho součástí je evidence vlastnických, jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky.15

7.1 Předmět a obsah katastru nemovitostí V katastru nemovitostí jsou evidovány pozemky v podobě parcel, budovy, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory a právní vztahy a věcná práva k nemovitostem.16 Katastr obsahuje geometrické a polohové určení parcel, údaje o parcelách, bytech a nebytových prostorech, údaje o právech k nemovitostem, údaje o podrobném bodovém polohovém poli a místní a pomístní názvosloví.17 Obsah katastru je uspořádán v tzv. katastrálním operátu. Součástí operátu jsou SGI (Soubor geografických informací), SPI (Soubor popisných informací), souhrnné přehledy o půdním fondu, dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu SGI a sbírka listin.18 Při vedení katastru nemovitostí samozřejmě dochází ke změnám (průběhu hranic katastrálního území, parcel, budov, výměry, druhu pozemků, ochrany nemovitosti, údajů o vlastníkovi, v bodovém poli, místním a pomístním názvosloví). Katastrální úřad provádí revizi údajů v katastru (k zajištění souladu se skutečným stavem).19 Možná je rovněž oprava 15

Čerpáno z internetových stránek http://cs.wikipedia.org/wiki/Katastr_nemovitost%C3%AD_%C4%8Cesk%C3%A9_republiky 16 § 2 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 17 § 3 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 18 § 4 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 19 § 7 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů

68

chyb v katastru nemovitostí (na návrh vlastníka nemovitosti nebo i bez návrhu, pokud jde o zřejmý omyl, nepřesnost při měření apod.).20

7.2 Zásady vedení katastru nemovitostí15 1. zásada intabulance – ke vkladu či záznamu dochází na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu, 2. zásada dispoziční – ke změně věcných práv dochází na základě návrhu na vklad, 3. zásada priority – katastr dodržuje časové pořadí zápisů, 4. zásada legality – všechny zápisy v katastru nemovitostí jsou platné pokud jsou v souladu s danými zákony, 5. zásada speciality – zajišťuje jednoznačnost, určitost a nespornost zápisu, 6. zásada dobré víry – důvěra, že data v katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečností (zápisy od 1. 1. 1993), 7. zásada veřejnosti – každý má přístup k obsahu katastru nemovitostí, 8. zásada oficiality – všechny změny se zapisují na základě úřední povinnosti

7.3 Zápisy právních vztahů do katastru nemovitostí21 Právní úprava zápisů právních vztahů do katastru nemovitostí je obsažena v katastrálním zákoně a v zákoně 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, určuje co je předmětem zápisu, formy zápisu, jak se postupuje při zápisech a jejich právní relevanci. Předmětem zápisu je: vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo, pokud má věcné účinky. Dále jsou zapisovány: právo hospodaření s majetkem státu a správa nemovitostí ve vlastnictví státu, oprávnění městských částí Prahy a statutárních měst hospodařit s majetkem města, oprávnění rozpočtové a příspěvkové organizace zřízené obcí nebo městskou částí Prahy nebo statutárního města hospodařit s majetkem obce, příslušnost k organizační složce právnické osoby, pokud je zapsána v obchodním rejstříku a vedoucí složky, který je oprávněn nakládat s nemovitostmi a další skutečnosti podle povahy evidované věci.

20

§ 8 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů

21

Čerpáno z internetových stránek http://pravo.wz.cz/vyb/data/pozemkove_pravo.doc

69

Formy zápisů právních vztahů k nemovitostem jsou: Vklad - má konstitutivní účinky pro vznik (zánik, změnu) vlastnického práva a jiných věcných práv k nemovitostem, předmětem vkladu jsou všechna tato a další práva, která mají být zapsána na základě smlouvy - provádí se na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu, předchází řízení o povolení vkladu, řízení se zahajuje na návrh některého z účastníků smlouvy, na jejímž základě má být právo zapsáno, smlouva je obligatorní přílohou návrhu - po doručení návrhu je katastrální úřad povinen vyznačit v souboru popisných informací plombu, která je upozorněním, že právní vztahy k dané nemovitosti jsou dotčeny změnou (do vyřízení návrhu na vklad nemůže katastrální úřad vyřizovat jiný návrh ke stejné nemovitosti) - v řízení katastrální úřad zkoumá, zda ke dni podání návrhu nejsou překážky, které by bránily kladnému vyřízení návrhu, poté katastrální úřad rozhodnutím vklad povolí nebo zamítne - vklad je proveden ke dni, kdy byl návrh doručen - katastrální úřad projedná z návrhů ke stejné nemovitosti první ten, který mu dorazil nejdřív - katastrální úřad vede protokol o vkladech.

Záznam - zápis vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě nebo vydržením - zápis všech ostatních práv podle § 2 odst. 4 katastrálního zákona (například právo hospodaření a právo správy) - záznam se provádí na základ listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů osvědčují nebo potvrzují právní vztahy - má-li dojít ke vzniku, změně, zániku ze zákona, stačí k zápisu odkaz na příslušné ustanovení daného zákona - právní účinky mají deklaratorní význam - podklady pro provedení záznamu musí být katastrálnímu úřadu doručeny do 30 dnů ode dne jejich pravomoci nebo vyhotovení - u podkladů k provedení záznamu katastrální úřad zkoumá čitelnost, právní moc, zda nemovitosti v nich uvedené jsou označené podle údajů katastru a zda neobsahují chyby v počtech, psaní nebo jiné zjevné nesprávnosti, pokud by podklady měly některou z těchto vad, katastrální úřad je vrací zhotoviteli 70

- pokud je katastrální úřad postupně předloženo více vykonatelných rozhodnutí a jiných listin, které svědčí o vlastnictví jiné osoby k téže nemovitosti, je jimi úřad vázán, vyjádří to duplicitním zápisem vlastnictví a vyrozumí o tom osoby, které byly v listinách označeny za vlastníky - pokud podklady netrpí nedostatky, provede katastrální úřad na jejich základě do 30 dnů od doručení zápis do katastru nemovitostí.

Poznámka - není s ní spojen vznik, změna nebo zánik práva zapisovaného do katastru nemovitostí - má informativní funkci – upozorňuje na možnosti, které by mohly ke změnám v těchto právech vést - zapisována na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně nebo na základě doloženého návrhu osoby, v jejíž prospěch má být poznámka zapsána - po odpadnutí důvodů, pro které byla zapsána katastrální úřad poznámku zruší (provede výmaz) - zápis i výmaz poznámky provede katastrální úřad do 30 dnů od doručení příslušné listiny.

71

8

Praktická část

8.1 Okres Kutná Hora Okres Kutná Hora se rozkládá na severním okraji Českomoravské vrchoviny mezi středními toky Sázavy a Labe. Je také okrajovým okresem Středočeského kraje a leží v jeho jihovýchodním cípu. Na severu hraničí s okresem Kolín, na jihozápadě s okresem Benešov a na východě s kraji Pardubickým a Vysočinou. Rozlohou 917 km² zaujímá okres 4. místo v rámci Středočeského kraje a 8,3 % z jeho celkové rozlohy. Zemědělská půda zaujímá 65,5 % (z toho 53,3 % zabírá orná půda a 6,5 % trvale zatravněné porosty) rozlohy okresu a lesy 23,8 %. Počtem 81 obyvatele na 1 km² se řadí mezi nejřidčeji osídlená území Středočeského kraje. K 31. 12. 2011 bylo v okrese 88 obcí. Z celkového počtu získaly 4 obce statut města a 5 bylo stanoveno městysem. K 31. 12. 2011 bylo v okrese 74 333 obyvatel.22 Dopravní dostupnost okresu je dobrá díky dálnici D1, která se začala stavět v roce 1967, stále však nestačí svým konkurentům. V minulosti Kutnohorsko nepatřilo k průmyslovým oblastem středních Čech, převažovala zde zemědělská výroba. V poválečném období došlo postupně k rozšiřování nejen stávajících průmyslových kapacit, ale i k budování nových. Na počátku 90. let se průmyslová výroba realizovala v 11 odvětvích, zejména ve strojírenství, potravinářství, tabákovém průmyslu, sklářství, textilním a obuvnickém průmyslu. V průběhu 90. let někteří z významných zaměstnavatelů omezili svoji činnost případně zanikli, některým se podařilo najít vhodného investora a výrobu udržet či rozšířit. Mezi ty méně úspěšné se řadí např.: Sázavan Zruč nad Sázavou, Avia Kutná Hora, Praga Čáslav. Naopak díky zahraničnímu investorovi má velmi dobré výsledky Philip Morris ČR a.s. s produkcí tabákových výrobků, který patří mezi největší podniky v okrese Kutná Hora. Dalšími velkými podniky, které sídlí v okrese Kutná Hora jsou tchajwanská továrna na výrobu počítačových komponentů a LCD monitorů FOXCONN a strojírenský závod ČKD Kutná Hora.22 Školství je v okrese zastoupeno sítí základních škol, učilišť a středních škol. Střední všeobecné vzdělání lze získat na dvou gymnáziích v Kutné Hoře a jednom v Čáslavi. Jsou zde i tři vyšší odborné školy. Velkou tradici má zejména Vyšší odborná škola a Střední průmyslová škola v Kutné Hoře s elektrotechnickým zaměřením.23

22 23

Čerpáno z internetových stránek http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_kutna_hora Čerpáno z internetových stránek http://portal.mpsv.cz/upcr/kp/stc/statistiky/rocni/khokres1210.pdf

72

Na Kutnohorsku se nachází mnoho kulturních památek nesmírné historické hodnoty. Historické jádro města Kutné Hory je prohlášeno za státní památkovou rezervaci a město je zapsáno i do Seznamu světového přírodního a kulturního dědictví UNESCO. Jádro této památkové rezervace, ojedinělé ve středních Čechách, tvoří stavební celek vyšlý z gotického středověku, který přesvědčivě dokumentuje prosperitu báňského podnikání. Ve čtrnáctém a patnáctém století byla Kutná Hora skutečnou pokladnicí státu, žilo zde šedesát tisíc lidí. Za prací

ve

zdejších

stříbrných

dolech

a

hutích

přicházeli

lidé

z

celé

Evropy.

Jednou z nejstarších památek je kostelík sv. Jana Pavla v Malíně u Kutné Hory, pocházející z 10. století. Důležitou událostí architektonického rázu bylo založení cisterciáckého kláštera v Sedlci v roce 1142, kde původně existoval románský kostel. K překrásným památkám patří stavby ze 14. století Vlašský dvůr, kostel sv. Jakuba a katedrála sv. Barbory v Kutné Hoře. Významnou památkou je i kostnice v Sedlci a klášter Voršilek. Kromě toho má město Kutná Hora celou řadu překrásných měšťanských domů. Na území okresu se však nachází i celá řada dalších kulturních památek. Je to například empírový zámek Kačina, ve kterém je nyní zemědělské muzeum, hrad Žleby z roku 1278 a celá řada dalších zámků (Suchdol, Tupadly, Žehušice, Rataje nad Sázavou a jiné). Kutnohorsko má i několik významných přírodních památek. Největší je park a obora při zámku v Žehušicích, na rozloze 270 ha, kde se daří jak domácím listnatým stromům, tak i cizím druhům jehličnanů. Skupiny stromů jsou zde zavlažovány důmyslnou sítí vodních cest. Nechybí zde ani rozsáhlé porosty luk s pasoucími se bílými jeleny a černou mutací daňka skvrnitého. Národní přírodní památka Kaňk je světově nejproslulejší paleontologická lokalita svrchní křídy, jihovýchodní svah vrchu pak pokrývá teplomilná vegetace trávníků, ve kterých roste např. válečka prapořitá, sveřep přímý, šalvěj luční. Národní přírodní památka Rybníček u Hořan je jedinou lokalitou v republice v výskytem rdestice hustolisté.22

73

Obr. č. 1 - Správní rozdělení okresu Kutná Hora

Zdroj: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_kutna_hora

8.2 Město Zruč nad Sázavou První zachovaná písemná zmínka o Zruči pochází až z roku 1328. Město Zruč nad Sázavou se nachází v okrese Kutná Hora, ve Středočeském kraji. Má nadmořskou výšku 344 metrů a jeho katastrální výměra činí 16,41 km². Tuto výměru tvoří 3 katastrální území, a to Nesměřice, Želivec a Zruč nad Sázavou. Počátkem roku 2012 zde žilo 4906 obyvatel, v roce 2006 jich bylo 5 015. Město leží 7 km severně od dálnice D1 (exit 56), tudíž má velmi dobré spojení směrem na Prahu, která je vzdálená 68 km. Od Kutné Hory je město Zruč nad Sázavou vzdáleno 32 km. V okruhu 10 kilometrů od města jsou hranice okresu Kutná Hora s okresy Havlíčkův Brod a Benešov. Město se rozkládá v údolí vytvořeném nádherným meandrem Sázavy, k němuž se přimyká po pravém břehu. Na jeho teritorium řeka vstupuje z východu u zručského nádraží v nadmořské výšce 330 m a opouští je na severozápadě v místě, kde se říká Na kostelíku (332 m n.m.).24

24

Čerpáno z internetových stránek http://www.mesto-zruc.cz/mesto/historie-mesta/

74

Obr. č. 2 - Mapa Zruče nad Sázavou

Zdroj: http://www.mapy.cz/#x=15.108879&y=49.746646&z=13&l=16&c=65-2-8-14-30-1528-27-T

Když došlo k výstavbě vodního díla Želivka, které se nachází v bezprostřední blízkosti Zruče, došlo k zatopení obcí Dolní Kralovice a Švihov. Část obyvatel se tehdy rozhodla založit si nové domovy právě ve Zruči nad Sázavou. Po dostavbě úpravny vody na Želivce přišli mladí odborníci. A přestože pro ně byly postaveny byty v Hulicích, ne všichni se chtěli usadit v malé vesnici, ale raději hledali možnosti bydlení ve Zruči nad Sázavou. Tak vlastně byla zahájena ,,řadová“ výstavba domů ve Zruči. Velký význam pro Zruč nad Sázavou měla výstavba dálnice D1 Praha - Brno. Zde se opět potvrdilo někdejší nepříliš vhodné přičlenění k okresnímu městu Kutná Hora. Spousta lidí přestala jezdit za speciálními lékaři a nákupy do vzdáleného okresního města, přestala využívat tamní kulturní stánky a raději si ,,sjížděla“ do Prahy. I když je to o pár kilometrů dál, časově je to dodnes mnohem výhodnější.24 75

Průmysl Od konce výroby v obuvnickém průmyslu, se Zruč přestala na dále ekonomicky vyvíjet. S krachem obuvnického závodu Sázavan velmi zeslabila ekonomická situace obyvatelstva a s tím byly spojeny problémy s malými živnostníky po celém městě, které začaly jeden po druhém zavírat své živnosti. Zejména se to týká různých obchodů na náměstí MUDr. Josefa Svobody. Nyní se situace pomalu zlepšuje, ve městě se usídlila japonská firma ASMO, která vyrábí motorky do ostřikovačů, stahování okýnek, klimatizací a stěrače do aut. Dále zde působí firmy na výrobu součástek do aut (TRW), výroba zdravotnické obuvi, výherních automatů, krabiček. Ve staré Zruči působí firma Variel, která vyrábí městské mobiliáře, armádní, technologické, mobilní kontejnery, anténní stožáry, telefonní budky, atd. Ve městě působí plná řada menších soukromých firem a živností.25

Služby Ve městě funguje zdravotnické středisko, městská policie, státní policie a hasiči. Pro děti slouží 2 mateřské školy, 2 základní školy a dále pak základní umělecká škola. Ve Zruči se nachází supermarket TESCO, jemuž od roku 2012 konkuruje Penny Market, který byl postaven v jeho těsné blízkosti. Ve Zruči je i jedna pizzerie a každou sobotu se v hotelu Baťov koná diskotéka. V lednu 2010 zde také asijská menšina otevřela restauraci. V letních měsících byly obnoveny projekce v letním kině v zámeckém příkopu, kde se nachází také dětské hřiště se spoustou herních prvků. V zámeckých sklepeních je restaurace a hudební klub/bar.25

Sport Město se může pyšnit tím, že se může aktivně zúčastnit I. futsalové ligy (Benago Zruč). Kromě futsalu je sport ve městě sjednocen do TJ Jiskra Zruč nad Sázavou, který je rozdělen na jednotlivé oddíly (volejbal, házená, fotbal, tenis, nohejbal, stolní tenis a další...). Populárním sportem je tu také florbal. Většina sportů se koná v městské sportovní hale nebo na stadionu TJ Jiskra. Nově byl za sportovní halou také otevřen sportovní areál (tartanová dráha, umělá tráva, hřiště na hokej-bal, fotbal,...). Vedle areálu se nachází skate-park.25

25

Čerpáno z internetových stránek http://cs.wikipedia.org/wiki/Zru%C4%8D_nad_S%C3%A1zavou

76

Pamětihodnosti - zámek Zruč nad Sázavou - kostel Povýšení svatého Kříže - kaple svatého Josefa - pohřební kaple - kostnice25

8.3 Oceňování stavebních pozemků Pro oceňování pozemků bylo zvoleno ocenění podle cenových předpisů a dvě metody založené na tržních principech - Nägeliho metoda a indexová porovnávací metoda. Bylo vybráno deset stavebních pozemků. Všechny pozemky, které byly vybrány jsou zastavěny rodinnými domy a nacházejí se v okrese Kutná Hora, v katastrálním území Zruč nad Sázavou. Informace a podklady potřebné pro provedení ocenění byly použity prostřednictvím realitních serverů, České pošty s. p. - služby Czech POINT a osobní prohlídkou nemovitostí.

8.3.1 Pozemek p.č. st. 144 a 145 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 144 a parcele číslo 145 v ulici Zahradní v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 145 je evidován v katastru nemovitostí jako zahrada a p.č. 144 jako zastavěná plocha a nádvoří. Zastavěná plocha pozemku p.č. 144 je 352 m², plocha pozemku p.č. 145 je 403 m² a celková výměra pozemku činí 755 m². Pozemek je mírně svažitý a má obdélníkový tvar. Nachází se ve starší zástavbě samostatně stojících rodinných domů na okraji města. Jedná se o klidnou lokalitu s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny veškeré inženýrské sítě - veřejná kanalizace, plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek není zatížen žádnými jinými závazky nebo omezeními a nejsou známy ani informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy. V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová zastávka, vlaková zastávka ve vzdálenosti asi 1,2 km.

77

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod plynu. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  . Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

Tab. č. 8 - Ocenění pozemku p. č. st. 144 a 145 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC) Přirážky a srážky podle příl. č. 21 Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 144 Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku

p.č.

144 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 352 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 % Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

+ 10

70,36 2,146 1,152 173,94 20 61 227,00 Kč 145 zahrada m² 403 § 28 odst. 5, Ocenění podle odst. 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 70,36 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² 69,58 Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² 20 Cena pozemku p.č. 145 Kč 28 041,00 Kč Cena pozemku celkem (p.č. 144 + 145) Kč 89 268,00 Kč 78

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 89 268 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 118,24 Kč.

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Všechny pozemky použité v této práci jsou zastavěny rodinnými domy. Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 4. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

Tab. č. 9 - Ocenění pozemku p. č. st. 144 a 145 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

IV - Obytný sektor

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

V - Živnosti, administrativa, obchod

Třída 2

3

3

3

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 79

2,75 2,75 2 6 3 9 8,25

Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb na Kč pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami m² celkem (Pzs) Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč Koeficient ceny přebývající plochy (k) Kč/m² Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Kč Cena celého pozemku - zaokrouhleno Kč Jednotková cena se zohledněním ceny Kč/m² "přebývající plochy"

7 756 236,00 697 427,22 755,00 352,00 3x Ne 755,00 0,00 923,74 697 427,22 0,25 Neuvažuje se Není 697 400,00 923,74

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 697 400 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 923,74 Kč.

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tato metoda si vyžadovala vytvoření databáze srovnávacích pozemků, která je uvedena v příloze č. 3. Ke srovnání byly použity nabídky realitních kanceláří na realitních serverech. V následujících tabulkách jsou vyčísleny koeficienty pro výpočet indexu srovnávacího pozemku podle těchto kritérií: T - teritoriální struktura obce, S - stavební připravenost pozemku, V - velikostní třída obce, O - obchodní respektive průmyslová poloha, I - dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku, E - zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky.

80

Tab. č. 10 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 1 dle databáze v příl. č. 3 Teritoriální struktura obce Průměrná 1,0 TP" Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SP" Velikostní třída obce 2 000 - 5 000 0,6 VP" Obchodní resp. průmyslová poloha Rodinné domy 1,1 OP" Dobrá 1,0 Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku IP" Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EP" Cenový index srovnávacího pozemku 0,99 STU Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWSTU Kč/m² 758 Tab. č. 11 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 2 dle databáze v příl. č. 3 Průměrná 1,0 Teritoriální struktura obce TPX Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SPX Velikostní třída obce 2 000 - 5 000 0,6 VPX Obchodní resp. průmyslová poloha Rodinné domy 1,1 OPX Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku Dobrá 1,0 IPX Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EPX Cenový index srovnávacího pozemku 0,99 STY Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWSTY Kč/m² 687 Tab. č. 12 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 3 dle databáze v příl. č. 3 Teritoriální struktura obce Průměrná 1,0 TPZ Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SPZ Velikostní třída obce 2 000 - 5 000 0,6 VPZ Obchodní resp. průmyslová poloha Rodinné domy 0,9 OPZ Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku Dobrá 1,0 IPZ Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EPZ Cenový index srovnávacího pozemku 0,81 ST[ Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWST[ Kč/m² 543 Tab. č. 13 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 4 dle databáze v příl. č. 3 Teritoriální struktura obce Podprůměrná 0,9 TP\ Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SP\ 5 000 - 20 000 0,7 Velikostní třída obce VP\ Obchodní resp. průmyslová poloha Rodinné domy 1,0 OP\ Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku Dobrá 1,0 IP\ Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EP\ Cenový index srovnávacího pozemku 0,945 ST] Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWST] Kč/m² 423

81

Tab. č. 14 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 5 dle databáze v příl. č. 3 Teritoriální struktura obce Nadprůměrná 1,2 TP^ Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SP^ Velikostní třída obce 2 000 - 5 000 0,6 VP^ Obchodní resp. průmyslová poloha Rodinné domy 1,1 OP^ Velmi dobrá 1,25 Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku IP^ Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EP^ Cenový index srovnávacího pozemku 1,485 ST_ Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWST_ Kč/m² 463 Tab. č. 15 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 6 dle databáze v příl. č. 3 Průměrná 1,0 Teritoriální struktura obce TP` Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SP` Velikostní třída obce 2 000 - 5 000 0,6 VP` Obchodní resp. průmyslová poloha Rodinné domy 1,1 OP` Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku Velmi dobrá 1,25 IP` Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EP` Cenový index srovnávacího pozemku 1,2375 STa Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWSTa Kč/m² 478 Tab. č. 16 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 7 dle databáze v příl. č. 3 Teritoriální struktura obce Průměrná 1,0 TPb Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SPb Velikostní třída obce 5 000 - 20 000 0,7 VPb Obchodní resp. průmyslová poloha Rodinné domy 1,1 OPb Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku Dobrá 1,0 IPb Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EPb Cenový index srovnávacího pozemku 1,155 STc Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWSTc Kč/m² 744 Tab. č. 17 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 8 dle databáze v příl. č. 3 Teritoriální struktura obce Průměrná 1,0 TPd Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SPd Pod 2 000 0,4 Velikostní třída obce VPd Venkovská Obchodní resp. průmyslová poloha 0,7 OPd oblast Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku Dobrá 1,0 IPd Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EPd Cenový index srovnávacího pozemku 0,42 STe Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWSTe Kč/m² 1548

82

Tab. č. 18 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 9 dle databáze v příl. č. 3 Teritoriální struktura obce Průměrná 1,0 TPf Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SPf Velikostní třída obce Pod 2 000 0,4 VPf Venkovská Obchodní resp. průmyslová poloha 0,7 OPf oblast Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku Velmi dobrá 1,25 IPf Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EPf Cenový index srovnávacího pozemku 0,525 STg Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWSTg Kč/m² 1215 Tab. č. 19 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 10 dle databáze v příl.č.3 Podprůměrná 0,9 Teritoriální struktura obce TP"h Stavební připravenost pozemku Připravený 1,5 SP"h Velikostní třída obce 5 000 - 20 000 0,7 VP"h Obchodní resp. průmyslová poloha Rodinné domy 1,0 OP"h Dopravní dostupnost, infrastruktura okolí pozemku Dobrá 1,0 IP"h Zvláštní zlepšující či zvláštní zhoršující podmínky Nejsou 1,0 EP"h Cenový index srovnávacího pozemku 0,945 STUi Standardní jednotková tržní cena pozemku srovnávacího TVWSTUi Kč/m² 423 Vypočtené koeficienty ve výše uvedených tabulkách byly dosazeny do následující tabulky. Z těchto koeficientů byly vypočteny ceny za 1 m² srovnávacích pozemků potřebné k porovnání s porovnávaným pozemkem.

83

Tab. č. 20 - Zpracovaná a vyhodnocená data o cenách pozemků dle databáze Jednot. Index Standard. Koef. Cena i= Cena Vým. tržní cena srov. jednot. tržní Váha zdr. poz. * poz. poz. poz. pozemku poz. cena poz. info. info. koef. JTCsi Csi SJTCsi č. tis. Kč tis. Kč m² Kč/m² Kč/m² 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 749 0,80 599,20 999 750 0,99 758 1,0 2 669,80 0,80 535,84 985 680 0,99 687 1,0 3 1 397,44 0,80 1 117,95 3 176 440 0,81 543 1,0 4 1 414,80 1,00 1 414,80 3 537 400 0,945 423 1,0 5 345 1,00 345 502 688 1,485 463 1,0 6 650 0,80 520 1 100 591 1,2375 478 1,0 7 665,725 0,80 532,58 775 859 1,155 744 1,0 8 716,95 0,80 573,56 1 103 650 0,42 1 548 1,0 9 570 1,00 570 894 638 0,525 1 215 1,0 10 1 331,20 0,80 1 064,96 3 328 400 0,945 423 1,0 Počet hodnot celkem c Počet hodnot použitých n Minimum použitých hodnot SJTCk TVWSlm Vážený průměr použitých hodnot Maximum použitých hodnot SJTCkno Střední odchylka - směrodatná odchylka z náhodného výběru s Průměr mínus směrodatná odchylka TVWSp Průměr plus směrodatná odchylka TVWS+p

SJTCsi * váha

Použité SJTCsi

10 758 687 543 423 463 478 744 1 548 1 215 423 ks ks Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m²

Kč/m² 11 758 687 543 423 463 478 744 1 548 1 215 423 10 10 423 728 1 548 372,24 355,76 1 100,24

Koeficienty ve výše uvedené tabulce vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi srovnávacím a oceňovaným pozemkem. Jestliže se zdá v určitém kritériu srovnávací pozemek cenově lepší, je koeficient větší než 1, zdá-li se srovnávací pozemek horší, je koeficient menší než 1 a zdá-li se srovnávací pozemek stejný, koeficient se rovná 1.

S hodnotami, které jsou vypočteny v tabulce č. 20 se dále počítá v tabulkách ,,Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích“. Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

84

Tab. č. 21 - Ocenění pozemku p.č. st. 144 a 145 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin Kč/m² 423 SJTC průměr mínus s SJTC-s Kč/m² 356 SJTC průměr SJTCprům Kč/m² 728 SJTC průměr plus s SJTC+s Kč/m² 1 100 SJTC maximální SJTCmax Kč/m² 1 548 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Zruč nad Sázavou Počet obyvatel obce 4906 Katastrální území Zruč nad Sázavou (č. 793655) Číslo parcely st. 144, 145 Popis oceňovaného pozemku: Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zahrada dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 352m² Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené všechny IS dvoupodlažní RD, částečně Současný stav pozemku podsklepený Vady pozemku nezjištěny Výměra - plocha pozemku oceňovaného m² 755 Ppo Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného (Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) pozemku Teritoriální struktura obce To průměrná 1,00 Stavební připravenost pozemku So připravený 1,50 Velikostní třída obce Vo 2 000 - 5 000 0,60 Obchodní resp. průmyslová poloha Oo rodinné domy 1,10 Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá 1,00 Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku 0,99 Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² 419 JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² 352 JTC průměr JTCprům Kč/m² 721 JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² 1 089 JTC maximální JTCmax Kč/m² 1 533 Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny Minimální Cmin Kč 316 000 Průměr mínus s C-s Kč 266 000 Průměr Cprům Kč 544 000 85

Průměr plus s Maximální

C+s Cmax

Kč Kč

822 000 1 157 000

Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 544 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 720,53 Kč.

8.3.2 Pozemek p.č. st. 496/2 a 496/1 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 496/2 a parcele číslo 496/1 v ulici Na Mokřině v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 496/1 je evidován v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost a p.č. 496/2 jako zastavěná plocha a nádvoří. Zastavěná plocha pozemku p.č. 496/2 je 124 m², plocha pozemku p.č. 496/1 je 630 m² a celková výměra pozemku činí 754 m². Pozemek je velmi mírně svažitý a má přibližně obdélníkový tvar. Nachází se ve starší zástavbě samostatně stojících rodinných domů na okraji města. Jedná se o klidnou část města s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny veškeré inženýrské sítě - veřejná kanalizace, plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek není zatížen žádnými jinými závazky nebo omezeními a nejsou známy ani informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy. V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová zastávka, vlaková zastávka ve vzdálenosti asi 1,3 km.

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod plynu. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  . Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

86

Tab. č. 22 - Ocenění pozemku p. č. st. 496/2 a 469/1 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC) Přirážky a srážky podle příl. č. 21 Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 496/2 Pozemek číslo

p.č.

496/2 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 124 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 %

+ 10

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

70,36 2,146 1,152 173,94 20 21 569,00 Kč 496/1 trvalý travní Druh pozemku porost Výměra pozemku m² 630 § 28 odst. 5, odst. Ocenění podle 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 70,36 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² 69,58 Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² 20 Cena pozemku p.č. 496/1 Kč 43 835,00 Kč Cena pozemku celkem (p.č. 496/1 + Kč 65 404,00 Kč 496/2) Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 65 404 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 86,74 Kč.

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 5. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

87

Tab. č. 23 - Ocenění pozemku p. č. st. 496/2 a 496/1 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

IV - Obytný sektor

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

Třída 2

3

3

3

V - Živnosti, administrativa, obchod

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb Kč na pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními m² stavbami celkem (Pzs) Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč 88

2,75 2,75 2 6 3 9 8,25 5 589 258,00 502 576,33 754,00 124,00 3x Ano 372,00 382,00 1 351,01 502 576,33

0,25

Koeficient ceny přebývající plochy (k) Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Cena celého pozemku - zaokrouhleno Jednotková cena se zohledněním ceny "přebývající plochy"

Kč/m²

337,75

Kč Kč

129 021,00 631 600,00

Kč/m²

837,66

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 631 600 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 837,66 Kč.

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tab. č. 24 - Ocenění pozemku p.č. st. 496/2 a 496/1 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin Kč/m² 423 SJTC průměr mínus s SJTC-s Kč/m² 356 SJTC průměr SJTCprům Kč/m² 728 SJTC průměr plus s SJTC+s Kč/m² 1 100 SJTC maximální SJTCmax Kč/m² 1 548 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Zruč nad Sázavou Počet obyvatel obce 4906 Katastrální území Zruč nad Sázavou (č. 793655) Číslo parcely st. 496/2, 496/1 Popis oceňovaného pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost Druh pozemku dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 124m² Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené všechny IS dvoupodlažní RD, Současný stav pozemku podsklepený Vady pozemku nezjištěny Výměra - plocha pozemku oceňovaného m² 754 Ppo Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného pozemku Teritoriální struktura obce Stavební připravenost pozemku Velikostní třída obce 89

(Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) To So Vo

průměrná připravený 2 000 - 5 000

1,00 1,50 0,60

Obchodní resp. průmyslová poloha Oo rodinné domy Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² JTC průměr JTCprům Kč/m² JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² JTC maximální JTCmax Kč/m² Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny Minimální Cmin Kč Průměr mínus s C-s Kč Průměr Cprům Kč Průměr plus s C+s Kč Maximální Cmax Kč

1,10 1,00 1,00 0,99 419 352 721 1 089 1 533 316 000 265 000 544 000 821 000 1 156 000

Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 544 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 721,49 Kč.

8.3.3 Pozemek p.č. st. 681 a 682 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 681 a parcele číslo 682 v ulici V Paloukách v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 682 je evidován v katastru nemovitostí jako zahrada a p.č. 681 jako zastavěná plocha a nádvoří. Zastavěná plocha pozemku p.č. 681 je 117 m², plocha pozemku p.č. 682 je 695 m² a celková výměra pozemku činí 812 m². Pozemek je rovinatý a má přibližně obdélníkový tvar. Nachází se ve starší zástavbě samostatně stojících rodinných domů na okraji města. Jedná se o klidnou část města s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny veškeré inženýrské sítě - veřejná kanalizace, plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek je zatížen zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky vyplývající ze smlouvy ze dne 28.6.2012, ve výši 400 000,- Kč - úhrada do 31.12.2013 a zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 2 300 000,- Kč vyplývající ze smlouvy o půjčce ze dne 5.10.2012 se splatností do 5.10.2020. Nejsou známy informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze 90

uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy. V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová i vlaková zastávka.

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod plynu. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  . Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

Tab. č. 25 - Ocenění pozemku p. č. st. 681 a 682 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC) Přirážky a srážky podle příl. č. 21 Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 681 Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku

p.č.

681 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 117 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 % Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

+ 10

70,36 2,146 1,152 173,94 20 20 351,00 Kč 682 zahrada m² 695 § 28 odst. 5, Ocenění podle odst. 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 70,36 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 91

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² Cena pozemku p.č. 682 Kč Cena pozemku celkem (p.č. 681 + 682) Kč

69,58 20 48 358,00 Kč 68 709,00 Kč

Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 68 709 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 84,62 Kč.

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 6. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

Tab. č. 26 - Ocenění pozemku p. č. st. 681 a 682 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

IV - Obytný sektor

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

V - Živnosti, administrativa, obchod

Třída 2

3

3

3

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory VII - Redukující faktory Výsledná třída polohy Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy 92

nejsou nejsou

2,75 2,75 2 6 3

K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb na Kč pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami m² celkem (Pzs) Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč Koeficient ceny přebývající plochy (k) Kč/m² Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Kč Cena celého pozemku - zaokrouhleno Kč Jednotková cena se zohledněním ceny Kč/m² "přebývající plochy"

9 8,25 5 453 094,00 490 332,70 812,00 117,00 3x Ano 351,00 461,00 1 396,96 490 332,70 0,25 349,24 161 000,00 651 300,00 802,13

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 651 300 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 802,13 Kč.

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tab. č. 27 - Ocenění pozemku p.č. st. 681 a 682 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin Kč/m² 423 SJTC průměr mínus s SJTC-s Kč/m² 356 SJTC průměr SJTCprům Kč/m² 728 SJTC průměr plus s SJTC+s Kč/m² 1 100 SJTC maximální SJTCmax Kč/m² 1 548 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Zruč nad Sázavou Počet obyvatel obce 4906 Katastrální území Zruč nad Sázavou (č. 793655) 93

Číslo parcely Popis oceňovaného pozemku:

st. 681, 682 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada

Druh pozemku

dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 117m²

Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené Současný stav pozemku Vady pozemku Výměra - plocha pozemku oceňovaného

Ppo

všechny IS dvoupodlažní RD, podsklepený zástavní právo smluvní m² 812

Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného (Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) pozemku Teritoriální struktura obce To průměrná 1,00 Stavební připravenost pozemku So připravený 1,50 Velikostní třída obce Vo 2 000 - 5 000 0,60 Obchodní resp. průmyslová poloha Oo rodinné domy 1,10 Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá 1,00 Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku 0,99 Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² 419 JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² 352 JTC průměr JTCprům Kč/m² 721 JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² 1 089 JTC maximální JTCmax Kč/m² 1 533 Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny Minimální Cmin Kč 340 000 Průměr mínus s C-s Kč 286 000 Průměr Cprům Kč 585 000 Průměr plus s C+s Kč 884 000 Maximální Cmax Kč 1 245 000 Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 585 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 720,44 Kč.

8.3.4 Pozemek p.č. st. 2386/86 a 2386/28 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 2386/86 a parcele číslo 2386/28 v ulici Nad Městem v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 2386/28 je evidován v katastru nemovitostí 94

jako orná půda a p.č. 2386/86 jako zastavěná plocha a nádvoří. Zastavěná plocha pozemku p.č. 2386/86 je 112 m², plocha pozemku p.č. 2386/28 je 778 m² a celková výměra pozemku činí 890 m². Pozemek je rovinatý a má obdélníkový tvar. Nachází se v nové zástavbě samostatně stojících rodinných domů na okraji města. Jedná se o klidnou část města s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny veškeré inženýrské sítě - veřejná kanalizace, plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek je zatížen zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek vyplývajících ze smlouvy o úvěru č. 111250109 ze dne 27.11.2002, ve výši 900 000,- Kč. Nejsou známy informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy. V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová, vlaková zastávka ve vzdálenosti asi 1,7 km.

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod plynu

a odečte srážka ve výši 2,5 % z důvodu nepříznivé dodávkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  . Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

Tab. č. 28 - Ocenění pozemku p. č. st. 2386/86 a 2386/28 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC) Přirážky a srážky podle příl. č. 21

p.č.

2386/86 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 112 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 % 95

+ 10

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

% Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 2386/86 Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku

- 2,5

nepříznivé dodávkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

68,76 2,146 1,152 169,99 20 19 039,00 Kč 2386/28 orná půda m² 778 § 28 odst. 5, Ocenění podle odst. 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 68,76 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² 68,00 Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² 20 Cena pozemku p.č. 2386/28 Kč 52 904,00 Kč Cena pozemku celkem (p.č. 2386/86 + Kč 71 943,00 Kč 2386/28) Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 71 943 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 80,83 Kč.

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 7. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

96

Tab. č. 29 - Ocenění pozemku p. č. st. 2386/86 a 2386/28 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

IV - Obytný sektor

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

Třída 2

3

3

3

V - Živnosti, administrativa, obchod

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb na Kč pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami m² celkem (Pzs) Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč 97

2,75 2,75 2 6 3 9 8,25 3 697 789,00 332 498,74 890,00 112,00 3x Ano 336,00 554,00 989,58 332 498,74

Koeficient ceny přebývající plochy (k) Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Cena celého pozemku - zaokrouhleno Jednotková cena se zohledněním ceny "přebývající plochy"

Kč/m² Kč Kč

0,25 247,40 137 060,00 469 600,00

Kč/m²

527,59

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 469 600 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 527,59 Kč.

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tab. č. 30 - Ocenění pozemku p.č. st. 2386/86 a 2386/28 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin SJTC průměr mínus s SJTC-s SJTC průměr SJTCprům SJTC průměr plus s SJTC+s SJTC maximální SJTCmax b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Počet obyvatel obce Katastrální území Číslo parcely Popis oceňovaného pozemku:

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m²

423 356 728 1 100 1 548

Zruč nad Sázavou 4906 Zruč nad Sázavou (č. 793655) st. 2386/86, 2386/28 zastavěná plocha a nádvoří, orná půda

Druh pozemku

rozestavěný dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 112m²

Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené Současný stav pozemku Vady pozemku Výměra - plocha pozemku oceňovaného

Ppo

Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného pozemku Teritoriální struktura obce Stavební připravenost pozemku Velikostní třída obce 98

všechny IS rozestavěný RD zástavní právo smluvní m² 890

(Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) To So Vo

průměrná připravený 2 000 - 5 000

1,00 1,50 0,60

Obchodní resp. průmyslová poloha Oo rodinné domy Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² JTC průměr JTCprům Kč/m² JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² JTC maximální JTCmax Kč/m² Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny Minimální Cmin Kč Průměr mínus s C-s Kč Průměr Cprům Kč Průměr plus s C+s Kč Maximální Cmax Kč

1,10 1,00 1,00 0,99 419 352 721 1 089 1 533 373 000 313 000 642 000 969 000 1 364 000

Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 642 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 721,35 Kč.

8.3.5 Pozemek p.č. st. 2330 a 2331 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 2330 a parcele číslo 2331 v ulici Pardidubská v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 2331 je evidován v katastru nemovitostí jako zahrada a p.č. 2330 jako zastavěná plocha a nádvoří. Zastavěná plocha pozemku p.č. 2330 je 191 m², plocha pozemku p.č. 2331 je 712 m² a celková výměra pozemku činí 903 m². Pozemek je rovinatý a má přibližně obdélníkový tvar. Nachází se ve starší zástavbě samostatně stojících rodinných domů na okraji města. Jedná se o klidnou část města s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny tyto inženýrské sítě - plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. V této lokalitě není zřízena kanalizační síť, takže není možné se na tuto síť napojit. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek není zatížen žádnými jinými závazky nebo omezeními a nejsou známy ani informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy.V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová zastávka, vlaková zastávka ve vzdálenosti asi 1,5 km. 99

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod plynu, odečte srážka ve výši 7 % z důvodu nemožnosti napojení na veřejnou kanalizaci a 2,5 % z důvodu nepříznivé dodávkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  . Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce. Tab. č. 31 - Ocenění pozemku p. č. st. 2330 a 2331 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC)

Přirážky a srážky podle příl. č. 21

Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 2330 Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38

p.č.

2330 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 191 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 %

+ 10

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

%

-7

není možnost napojení na veřejnou kanalizaci

%

- 2,5

nepříznivé dodávkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

64,28 2,146 1,152 158,91 20 30 352,00 Kč 2331 zahrada m² 712 § 28 odst. 5, odst. 1 písm. k) Kč/m² 64,28 2,146 100

Koeficient Kp - příl. č. 39 Úprava podle § 28 odst. 5 ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 2331 Cena pozemku celkem (p.č. 2330 + 2331)

Kč/m² Kč/m² Kč

1,152 0,40 63,57 20 45 262,00 Kč

Kč

75 614,00 Kč

Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 75 614 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 83,74 Kč.

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 8. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

Tab. č. 32 - Ocenění pozemku p. č. st. 2330 a 2331 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

IV - Obytný sektor

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

V - Živnosti, administrativa, obchod

Třída 2

3

3

3

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory VII - Redukující faktory Výsledná třída polohy

nejsou nejsou

101

2,75 2,75

Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb na Kč pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami m² celkem (Pzs) Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč Koeficient ceny přebývající plochy (k) Kč/m² Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Kč Cena celého pozemku - zaokrouhleno Kč Jednotková cena se zohledněním ceny Kč/m² "přebývající plochy"

2 6 3 9 8,25 5 055 701,00 454 599,82 903,00 191,00 3x Ano 573,00 330,00 793,37 454 599,82 0,25 198,34 65 453,00 520 100,00 575,92

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 520 100 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 575,92 Kč.

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tab. č. 33 - Ocenění pozemku p.č. st. 2330 a 2331 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin SJTC průměr mínus s SJTC-s SJTC průměr SJTCprům SJTC průměr plus s SJTC+s SJTC maximální SJTCmax b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: 102

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m²

423 356 728 1 100 1 548

Obec Počet obyvatel obce Katastrální území Číslo parcely Popis oceňovaného pozemku:

Zruč nad Sázavou 4906 Zruč nad Sázavou (č. 793655) st. 2330, 2331 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada

Druh pozemku

dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 191m²

Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené Současný stav pozemku Vady pozemku Výměra - plocha pozemku oceňovaného

Ppo

plynovod, dálkový vodovod, elektro, telekomunikace dvoupodlažní RD, nepodsklepený nezjištěny m² 903

Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného (Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) pozemku Teritoriální struktura obce To průměrná 1,00 Stavební připravenost pozemku So částečně připravený 1,30 Velikostní třída obce Vo 2 000 - 5 000 0,60 Obchodní resp. průmyslová poloha Oo rodinné domy 1,10 Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá 1,00 Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku 0,858 Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² 363 JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² 305 JTC průměr JTCprům Kč/m² 625 JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² 944 JTC maximální JTCmax Kč/m² 1 328 Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny Minimální Cmin Kč 328 000 Průměr mínus s C-s Kč 275 000 Průměr Cprům Kč 564 000 Průměr plus s C+s Kč 852 000 Maximální Cmax Kč 1 199 000 Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 564 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 624,58 Kč.

103

8.3.6 Pozemek p.č. st. 1294 a 1295 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 1294 a parcele číslo 1295 v ulici Zámecká v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 1294 je evidován v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1295 jako zahrada. Zastavěná plocha pozemku p.č. 1294 je 212 m², plocha pozemku p.č. 1295 je 224 m² a celková výměra pozemku činí 436 m². Pozemek je mírně svažitý a má přibližně obdélníkový tvar. Nachází se ve starší zástavbě samostatně stojících rodinných domů nedaleko centra města. Jedná se o klidnou lokalitu s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny veškeré inženýrské sítě - veřejná kanalizace, plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek není zatížen žádnými jinými závazky nebo omezeními a nejsou známy ani informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy. V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová i vlaková zastávka.

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod plynu, odečte srážka ve výši 7 % z důvodu nemožnosti napojení na veřejnou kanalizaci a 2,5 % z důvodu nepříznivé dodávkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  . Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

104

Tab. č. 34 - Ocenění pozemku p. č. st. 1294 a 1295 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC) Přirážky a srážky podle příl. č. 21 Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 1294 Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku

p.č.

1294 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 212 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 %

+ 10

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

70,36 2,146 1,152 173,94 20 36 875,00 Kč 1295 zahrada m² 224 § 28 odst. 5, Ocenění podle odst. 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 70,36 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² 69,58 Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² 20 Cena pozemku p.č. 1295 Kč 15 586,00 Kč Cena pozemku celkem (p.č. 1294 + Kč 52 461,00 Kč 1295) Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 52 461 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 120,32 Kč.

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 9. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

105

Tab. č. 35 - Ocenění pozemku p. č. st. 1294 a 1295 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

IV - Obytný sektor

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

V - Živnosti, administrativa, obchod

Třída 2

3

3

3

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb na Kč pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami m² celkem (Pzs) Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč 106

2,75 2,75 2 6 3 9 8,25 6 646 756,00 597 664,71 436,00 212,00 3x Ne 436,00 0,00 1 370,79 597 664,71

Koeficient ceny přebývající plochy (k) Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Cena celého pozemku - zaokrouhleno Jednotková cena se zohledněním ceny "přebývající plochy"

Kč/m² Kč Kč

0,25 Neuvažuje se Není 597 700,00

Kč/m²

1 370,79

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 597 700 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 1 370,79 Kč.

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tab. č. 36 - Ocenění pozemku p.č. st. 1294 a 1295 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin Kč/m² 423 SJTC průměr mínus s SJTC-s Kč/m² 356 SJTC průměr SJTCprům Kč/m² 728 SJTC průměr plus s SJTC+s Kč/m² 1 100 SJTC maximální SJTCmax Kč/m² 1 548 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Zruč nad Sázavou Počet obyvatel obce 4906 Katastrální území Zruč nad Sázavou (č. 793655) Číslo parcely st. 1294, 1295 Popis oceňovaného pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Druh pozemku dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 212m² Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené všechny IS dvoupodlažní RD, Současný stav pozemku podsklepený Vady pozemku nezjištěny Výměra - plocha pozemku oceňovaného m² 436 Ppo Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného pozemku Teritoriální struktura obce Stavební připravenost pozemku Velikostní třída obce Obchodní resp. průmyslová poloha 107

(Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) To So Vo Oo

průměrná připravený 2 000 - 5 000 rodinné domy

1,00 1,50 0,60 1,10

Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² JTC průměr JTCprům Kč/m² JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² JTC maximální JTCmax Kč/m² Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny Minimální Cmin Kč Průměr mínus s C-s Kč Průměr Cprům Kč Průměr plus s C+s Kč Maximální Cmax Kč

1,00 1,00 0,99 419 352 721 1 089 1 533 183 000 153 000 314 000 475 000 668 000

Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 314 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 720,18 Kč.

8.3.7 Pozemek p.č. st. 211 a 212 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 211 a parcele číslo 212 v ulici Na Úvoze v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 211 je evidován v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 212 jako zahrada. Zastavěná plocha pozemku p.č. 211 je 304 m², plocha pozemku p.č. 212 je 72 m² a celková výměra pozemku činí 376 m². Pozemek je svažitý a má lichoběžníkový tvar. Nachází se ve starší zástavbě samostatně stojících rodinných domů na okraji města. Jedná se o klidnou lokalitu s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny veškeré inženýrské sítě - veřejná kanalizace, plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek není zatížen žádnými jinými závazky nebo omezeními a nejsou známy ani informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy. V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová zastávka, vlaková zastávka ve vzdálenosti asi 950 m.

108

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod plynu

a odečte srážka ve výši 4 % z důvodu ztížených základových podmínek - svažitost terénu nad 15 % v převažující části pozemku. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  .

Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

Tab. č. 37 - Ocenění pozemku p. č. st. 211 a 212 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC)

p.č.

211 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 304 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 %

+ 10

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

%

-4

ztížené základové podmínky svažitost terénu nad 15 % v převažující části pozemku

Přirážky a srážky podle příl. č. 21

Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 211 Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

67,80 2,146 1,152 167,61 20 50 953,00 Kč 212 zahrada m² 72 § 28 odst. 5, Ocenění podle odst. 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 67,80 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 109

ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² Cena pozemku p.č. 212 Kč Cena pozemku celkem (p.č. 211 + 212) Kč

67,05 20 4 828,00 Kč 55 781,00 Kč

Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 55 781 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 148,35 Kč.

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 8. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

Tab. č. 38 - Ocenění pozemku p. č. st. 211 a 212 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

IV - Obytný sektor

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

V - Živnosti, administrativa, obchod

Třída 2

3

3

3

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory VII - Redukující faktory Výsledná třída polohy Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 110

nejsou nejsou

2,75 2,75 2 6

Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb na Kč pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami m² celkem (Pzs) Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč Koeficient ceny přebývající plochy (k) Kč/m² Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Kč Cena celého pozemku - zaokrouhleno Kč Jednotková cena se zohledněním ceny Kč/m² "přebývající plochy"

3 9 8,25 5 055 701,00 454 599,82 376,00 304,00 3x Ne 376,00 0,00 1 209,04 454 599,82 0,25 Neuvažuje se Není 454 600,00 1 209,04

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 454 600 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 1 209,04 Kč.

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tab. č. 39 - Ocenění pozemku p.č. st. 211 a 212 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin SJTC průměr mínus s SJTC-s SJTC průměr SJTCprům SJTC průměr plus s SJTC+s SJTC maximální SJTCmax b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Počet obyvatel obce 111

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m²

423 356 728 1 100 1 548

Zruč nad Sázavou 4906

Katastrální území Číslo parcely Popis oceňovaného pozemku:

Zruč nad Sázavou (č. 793655) st. 211, 212 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 304m²

Druh pozemku Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené Současný stav pozemku Vady pozemku Výměra - plocha pozemku oceňovaného

Ppo

m²

všechny IS dvoupodlažní RD, nepodsklepený nezjištěny 376

Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného (Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) pozemku Teritoriální struktura obce To průměrná 1,00 Stavební připravenost pozemku So připravený 1,50 Velikostní třída obce Vo 2 000 - 5 000 0,60 Obchodní resp. průmyslová poloha Oo rodinné domy 1,10 Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá 1,00 Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku 0,99 Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² 419 JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² 352 JTC průměr JTCprům Kč/m² 721 JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² 1 089 JTC maximální JTCmax Kč/m² 1 533 Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny Minimální Cmin Kč 158 000 Průměr mínus s C-s Kč 132 000 Průměr Cprům Kč 271 000 Průměr plus s C+s Kč 410 000 Maximální Cmax Kč 576 000 Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 271 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 720,74 Kč.

8.3.8 Pozemek p.č. st. 129/22 a 129/17 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 129/22 a parcele číslo 129/17 v ulici Ve Smrčkách v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální 112

pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 129/22 je evidován v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 129/17 jako trvalý travní porost. Zastavěná plocha pozemku p.č. 129/22 je 200 m², plocha pozemku p.č. 129/17 je 573 m² a celková výměra pozemku činí 773 m². Pozemek je rovinatý a má obdélníkový tvar. Nachází se ve starší zástavbě samostatně stojících rodinných domů na okraji města. Jedná se o klidnou lokalitu s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny veškeré inženýrské sítě - veřejná kanalizace, plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek není zatížen žádnými jinými závazky nebo omezeními a nejsou známy ani informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy. V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová zastávka, vlaková zastávka ve vzdálenosti asi 1,5 km.

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod plynu

a odečte srážka ve výši 2,5 % z důvodu nepříznivé dodávkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  . Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

Tab. č. 40 - Ocenění pozemku p. č. st. 129/22 a 129/17 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC) Přirážky a srážky podle příl. č. 21

p.č.

129/22 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 200 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 %

113

+ 10

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

% Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 129/22 Pozemek číslo

- 2,5

nepříznivé dodávkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

68,76 2,146 1,152 169,99 20 33 998,00 Kč 129/17 trvalý travní Druh pozemku porost Výměra pozemku m² 573 § 28 odst. 5, odst. Ocenění podle 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 68,76 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² 68,00 Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² 20 Cena pozemku p.č. 129/17 Kč 38 964,00 Kč Cena pozemku celkem (p.č. 129/22 + Kč 72 962,00 Kč 129/17) Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 72 962 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 94,39 Kč.

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 9. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

114

Tab. č. 41 - Ocenění pozemku p. č. st. 129/22 a 129/17 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

IV - Obytný sektor

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

Třída 2

3

3

3

V - Živnosti, administrativa, obchod

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb na Kč pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami m² celkem (Pzs) Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč 115

2,75 2,75 2 6 3 9 8,25 6 646 756,00 597 664,71 773,00 200,00 3x Ano 600,00 173,00 996,11 597 664,71

Koeficient ceny přebývající plochy (k) Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Cena celého pozemku - zaokrouhleno Jednotková cena se zohledněním ceny "přebývající plochy"

Kč/m² Kč Kč

0,25 249,03 43 082,00 640 700,00

Kč/m²

828,91

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 640 700 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 828,91 Kč.

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tab. č. 42 - Ocenění pozemku p.č. st. 129/22 a 129/17 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin Kč/m² 423 SJTC průměr mínus s SJTC-s Kč/m² 356 SJTC průměr SJTCprům Kč/m² 728 SJTC průměr plus s SJTC+s Kč/m² 1 100 SJTC maximální SJTCmax Kč/m² 1 548 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Zruč nad Sázavou Počet obyvatel obce 4906 Katastrální území Zruč nad Sázavou (č. 793655) Číslo parcely st. 129/22, 129/17 Popis oceňovaného pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 200m²

Druh pozemku Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené Současný stav pozemku Vady pozemku Výměra - plocha pozemku oceňovaného

Ppo

Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného pozemku Teritoriální struktura obce Stavební připravenost pozemku Velikostní třída obce Obchodní resp. průmyslová poloha 116

m²

všechny IS dvoupodlažní RD, nepodsklepený nezjištěny 773

(Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) To So Vo Oo

průměrná připravený 2 000 - 5 000 rodinné domy

1,00 1,50 0,60 1,10

Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² JTC průměr JTCprům Kč/m² JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² JTC maximální JTCmax Kč/m² Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny Minimální Cmin Kč Průměr mínus s C-s Kč Průměr Cprům Kč Průměr plus s C+s Kč Maximální Cmax Kč

1,00 1,00 0,99 419 352 721 1 089 1 533 324 000 272 000 557 000 842 000 1 185 000

Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 557 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 720,57 Kč.

8.3.9 Pozemek p.č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 1116/2, parcele číslo 1116/1 a 1118/2 v ulici Ke Stadionu v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 1116/2 je evidován v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemky p.č. 1116/1 a 1118/2 jako zahrada. Zastavěná plocha pozemku p.č. 1116/2 je 102 m², plocha pozemku p.č. 1116/1 je 761 m², p.č. 1118/2 je 443 m² a celková výměra pozemku činí 1306 m². Pozemek je rovinatý a má obdélníkový tvar. Nachází se ve starší zástavbě samostatně stojících rodinných domů blízko centra města. Jedná se o klidnou lokalitu s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny veškeré inženýrské sítě - veřejná kanalizace, plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek není zatížen žádnými jinými závazky nebo omezeními a nejsou známy ani informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy. V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová i vlaková zastávka.

117

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod plynu. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  . Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

Tab. č. 43 - Ocenění pozemku p. č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC) Přirážky a srážky podle příl. č. 21 Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 1116/2 Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku

p.č.

1116/2 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 102 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 % Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

+ 10

70,36 2,146 1,152 173,94 20 17 742,00 Kč 1116/1 zahrada m² 761 § 28 odst. 5, Ocenění podle odst. 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 70,36 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² 69,58 Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² 20 Cena pozemku p.č. 1116/1 Kč 52 950,00 Kč Pozemek číslo p.č. 1118/2 118

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

Druh pozemku Výměra pozemku

zahrada m² 443 § 28 odst. 5, Ocenění podle odst. 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 70,36 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² 69,58 Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² 20 Cena pozemku p.č. 1118/2 Kč 30 824,00 Kč Cena pozemku celkem (p.č. 1116/2 + Kč 101 516,00 Kč 1116/1 + 1118/2) Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 101 516 Kč. Průměrná

jednotková cena za 1 m² činí 77,73 Kč.

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 10. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

Tab. č. 44 - Ocenění pozemku p. č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení 119

Třída 2

3

3

IV - Obytný sektor

Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

3

V - Živnosti, administrativa, obchod

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb na Kč pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami m² celkem (Pzs) Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč Koeficient ceny přebývající plochy (k) Kč/m² Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Kč Cena celého pozemku - zaokrouhleno Kč Jednotková cena se zohledněním ceny Kč/m² "přebývající plochy"

2,75 2,75 2 6 3 9 8,25 3 537 016,00 318 042,31 1 306,00 102,00 3x Ano 306,00 1 000,00 1 039,35 318 042,31 0,25 259,84 259 838,00 577 900,00 442,48

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 577 900 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 442,48 Kč.

120

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tab. č. 45 - Ocenění pozemku p.č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin Kč/m² 423 SJTC průměr mínus s SJTC-s Kč/m² 356 SJTC průměr SJTCprům Kč/m² 728 SJTC průměr plus s SJTC+s Kč/m² 1 100 SJTC maximální SJTCmax Kč/m² 1 548 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Zruč nad Sázavou Počet obyvatel obce 4906 Katastrální území Zruč nad Sázavou (č. 793655) Číslo parcely st. 1116/2, 1116/1, 1118/2 Popis oceňovaného pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, Druh pozemku zahrada dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 102m² Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené všechny IS dvoupodlažní RD, Současný stav pozemku nepodsklepený Vady pozemku nezjištěny Výměra - plocha pozemku oceňovaného m² 1 306 Ppo Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného (Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) pozemku Teritoriální struktura obce To průměrná 1,00 Stavební připravenost pozemku So připravený 1,50 Velikostní třída obce Vo 2 000 - 5 000 0,60 Obchodní resp. průmyslová poloha Oo rodinné domy 1,10 Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá 1,00 Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku 0,99 Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² 419 JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² 352 JTC průměr JTCprům Kč/m² 721 JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² 1 089 JTC maximální JTCmax Kč/m² 1 533 Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny 121

Minimální Průměr mínus s Průměr Průměr plus s Maximální

Cmin C-s Cprům C+s Cmax

Kč Kč Kč Kč Kč

547 000 460 000 942 000 1 422 000 2 002 000

Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 942 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 721,29 Kč.

8.3.10 Pozemek p.č. st. 1049/15 a 1049/6 v KÚ Zruč nad Sázavou Pozemek se nachází ve městě Zruč nad Sázavou na stavební parcele číslo 1049/15 a parcele číslo 1049/6 v ulici Fibichova v katastrálním území Zruč nad Sázavou (č. 793655). Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Pozemek p.č. 1049/15 je evidován v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1049/6 jako trvalý travní porost. Zastavěná plocha pozemku p.č. 1049/15 je 118 m², plocha pozemku p.č. 1049/6 je 678 m² a celková výměra pozemku činí 796 m². Pozemek je mírně svažitý a má přibližně obdélníkový tvar. Nachází se ve starší zástavbě samostatně stojících rodinných domů nedaleko centra města. Jedná se o klidnou lokalitu s krásným výhledem na okolí. Na pozemek jsou napojeny veškeré inženýrské sítě veřejná kanalizace, plynovod, dálkový vodovod, rozvod elektřiny, telekomunikace. K pozemku vede zpevněná příjezdová komunikace. Pozemek není zatížen žádnými jinými závazky nebo omezeními a nejsou známy ani informace, podle kterých by bylo možné usuzovat, že se v okolí pozemku připravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit cenu pozemku. Na území, kde se pozemek nachází, nelze uvažovat s přírodními jevy jako například povodně nebo eroze půdy. V blízkém okolí pozemku se nachází autobusová zastávka i vlaková zastávka.

Ocenění dle cenových předpisů Administrativní ocenění se provádí podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (ve znění pozdějších vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.). Pro město není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Základní cena za 1 m² pozemku se stanoví podle § 28 odst. 1 písm. k). Podle vzorce

ZC = C ∗ 1,00; kde C 5 35  4906  1000 ∗ 0,007414 se stanoví cena za 1 m². Dále se

připočte přirážka ve výši 10 % z důvodu možnosti napojení pozemku na veřejný rozvod

122

plynu. Takto upravená cena se vynásobí koeficienty K  a K  . Výpočty jsou uvedeny v následující tabulce.

Tab. č. 46 - Ocenění pozemku p. č. st. 1049/15 a 1049/6 dle cenových předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Ocenění podle Základní cena (ZC) Přirážky a srážky podle příl. č. 21 Základní cena upravená (ZCU) Koeficient Ki - příl. č. 38 Koeficient Kp - příl. č. 39 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 9 Cena pozemku p.č. 1049/15 Pozemek číslo

p.č.

1049/15 Odůvodnění případných zastavěná plocha přirážek či srážek a nádvoří m² 118 § 28 odst. 1 písm. k) a odst. 2 Kč/m² 63,96 %

+ 10

pozemek s možností napojení na veřejný rozvod plynu

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč p.č.

70,36 2,146 1,152 173,94 20 20 525,00 Kč 1049/6 trvalý travní Druh pozemku porost Výměra pozemku m² 678 § 28 odst. 5, odst. Ocenění podle 1 písm. k) Základní cena hlavního pozemku (ZCU) Kč/m² 70,36 Koeficient Ki - příl. č. 38 2,146 Koeficient Kp - příl. č. 39 1,152 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, s Ki a s Kp Kč/m² 69,58 Minimální cena podle § 28 odst. 9 Kč/m² 20 Cena pozemku p.č. 1049/6 Kč 47 175,00 Kč Cena pozemku celkem (p.č. 1049/15 + Kč 67 700,00 Kč 1049/6) Zjištěná cena pozemků oceněných dle oceňovacích předpisů je 67 700 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 85,05 Kč.

123

Ocenění Nägeliho metodou třídy polohy Pravděpodobná cena rodinného domu bude odvozena z výchozí ceny katalogové stavby, která má zastavěnou plochu odpovídající skutečně zastavěné ploše u posuzovaných pozemků. Informace o katalogové stavbě jsou uvedeny v příloze č. 5. Dále jsou uvedeny již jen vypočtené hodnoty.

Tab. č. 47 - Ocenění pozemku p. č. st. 1049/15 a 1049/6 dle Nägeliho metody třídy polohy Klíč třídy polohy I - Všeobecná situace

II - Intenzita využití pozemku

III - Dopravní spojení s velkoměstem

IV - Obytný sektor

Popis Okrajové části malých měst Rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, středně velká intenzita využití pozemku Lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady

V - Živnosti, administrativa, obchod

Třída 2

3

3

3

-

PRŮMĚR VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Pořizovací cena všech staveb Výchozí reprodukční cena všech staveb na Kč pozemku (RC, CNs) Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč Výměra pozemků celkem (Pc) m² Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami m² celkem (Pzs) 124

2,75 2,75 2 6 3 9 8,25 5 589 258,00 502 576,33 796,00 118,00

Maximální přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než maximální násobek zastavěné plochy? Základní plocha použitá pro výpočet m² jednotkové ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) m² Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč/m² Cena základní plochy (Cz) Kč Koeficient ceny přebývající plochy (k) Kč/m² Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Kč Cena celého pozemku - zaokrouhleno Kč Jednotková cena se zohledněním ceny Kč/m² "přebývající plochy"

3x Ano 354,00 442,00 1 419,71 502 576,33 0,25 354,93 156878 659 500,00 828,46

Zjištěná cena pozemků oceněných Nägeliho metodou třídy polohy je 659 500 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 828,46 Kč.

Ocenění indexovou porovnávací metodou Tab. č. 48 - Ocenění pozemku p.č. st. 1049/15 a 1049/6 podle indexové porovnávací metody Porovnání se standardní jednotkovou tržní cenou SJTC zjištěnou ze souboru dat o inzerovaných pozemcích a) standardní jednotkové tržní ceny SJTC zjištěné v souboru SJTC minimální SJTCmin Kč/m² 423 SJTC průměr mínus s SJTC-s Kč/m² 356 SJTC průměr SJTCprům Kč/m² 728 SJTC průměr plus s SJTC+s Kč/m² 1 100 SJTC maximální SJTCmax Kč/m² 1 548 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Zruč nad Sázavou Počet obyvatel obce 4906 Katastrální území Zruč nad Sázavou (č. 793655) Číslo parcely st. 1049/15, 1049/6 Popis oceňovaného pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 118m²

Druh pozemku Stavby na pozemku, stav, velikost, popis Přípojky k pozemku přivedené

všechny IS dvoupodlažní RD, podsklepený

Současný stav pozemku 125

Vady pozemku Výměra - plocha pozemku oceňovaného

Ppo

m²

nezjištěny 796

Koeficienty pro výpočet indexu oceňovaného (Co = To * So * Vo * Oo * Io * Eo) pozemku Teritoriální struktura obce To průměrná 1,00 Stavební připravenost pozemku So připravený 1,50 Velikostní třída obce Vo 2 000 - 5 000 0,60 Obchodní resp. průmyslová poloha Oo rodinné domy 1,10 Dopr. dostupnost, infrastruktura okolí Io dobrá 1,00 Zvláštní zlepšující či zhoršující podmínky Eo nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku 0,99 Co Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného pozemku (JTC = SJTC * Co) JTC minimální JTCmin Kč/m² 419 JTC - průměr mínus s JTC-s Kč/m² 352 JTC průměr JTCprům Kč/m² 721 JTC - průměr plus s JTC+s Kč/m² 1 089 JTC maximální JTCmax Kč/m² 1 533 Cena oceňovaného pozemku (C = JTC * Ppo) - zaokrouhleno na tisícikoruny Minimální Cmin Kč 334 000 Průměr mínus s C-s Kč 280 000 Průměr Cprům Kč 574 000 Průměr plus s C+s Kč 867 000 Maximální Cmax Kč 1 220 000 Zjištěná průměrná cena pozemků oceněných indexovou porovnávací metodou je 574 000 Kč. Průměrná jednotková cena za 1 m² činí 721,11 Kč.

8.4 Rekapitulace cen oceněných pozemků Ceny oceněných celých pozemků a jejich průměrné jednotkové ceny za 1 m² byly zjištěny pomocí ocenění dle cenového předpisu, Nägeliho metody třídy polohy a indexové porovnávací metody. Takto zjištěné ceny jsou přehledně shrnuty v následující tabulce a grafech, které znázorňují evidentní rozdíly mezi jednotlivými oceněními.

126

Tab. č. 49 - Rekapitulace cen oceněných pozemků P. č.

Cena Cena za Plocha Cena v m² celkem m² dle celkem dle cen. dle cen. předpisu předpisu Nägeli. (Kč) (Kč) (Kč)

Cena za m² dle Nägeli. (Kč)

Cena celkem dle index. porov. (Kč)

Cena za m² dle index. porov. (Kč)

Prům. cena celkem (Kč)

Prům. cena za m² (Kč)

st. 144 a 145

755

89 268

118,24

697 400

923,74

544 000 720,53 443 556 587,50

st. 496/2 a 496/1

754

65 404

86,74

631 600

837,66

544 000 721,49 413 668 548,63

812

68 709

84,62

651 300

802,13

585 000 720,44 435 003 535,73

890

71 943

80,83

469 600

527,59

642 000 721,35 394 514 443,26

903

75 614

83,74

520 100

575,92

564 000 624,58 386 571 428,08

436

52 461

120,32

597 700 1 370,79 314 000 720,18 321 387 737,10

148,35

454 600 1 209,04 271 000 720,74 260 460 692,71

94,39

640 700

828,91

557 000 720,57 423 554 547,96

77,73

577 900

442,48

942 000 721,29 540 472 413,83

85,05

659 500

828,46

574 000 721,11 433 733 544,87

st. 681 a 682 st. 2386/86 a 2386/28 st. 2330 a 2331 st. 1294 a 1295

st. 211 a 376 55 781 212 st. 129/22 a 773 72 962 129/17 st. 1116/2, 1 306 101 516 1116/1 a 1118/2 st. 1049/15 796 67 700 a 1049/6

127

Graf č. 1 - Porovnání cen za 1 m² zjištěných zjištěných dle cenového předpisu Cena dle cenového předpisu 150.00 140.00 130.00 120.00 110.00 100.00 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00

Z výše uvedeného grafu očividně vyplývá, že se ceny zjištěné dle cenového předpisu pohybují ve městě Zruč nad Sázavou mezi 78 - 148 Kč/m². Z grafu lze poznat, že pozemky p. č. st. 144, 145, st. 1294, 1295 a st. 211, 212 mají výrazně vyšší cenu za 1 m m²² než ostatní oceňované pozemky. Je to zapříčiněno právě tím, že u těchto tří pozemků tvoří velkou část zastavěná plocha, jejíž cena se promítne do ceny pozemku jako celku vyšší měrou, než plocha zahrady těchto pozemků, která nemá tak výrazný vliv jako zastavěná plocha na hodnotu pozemku jako celku. Nejnižší cena, která byla zjištěna patří v pořadí devátému pozemku (p. č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2) a činí 77,73 Kč/m². Kč/m². Tento pozemek jako celek je velký, ale zastavěná plocha tohoto pozemku tvoří pouhých 8,47 % z celkové výměry pozemku a tudíž zbývající plocha pozemku snížila jeho průměrnou jednotkovou cenu dle cenového předpisu.

128

Graf č. 2 - Porovnání cen za 1 m² zjištěných zjištěných dle Nägeliho metody třídy polohy Cena dle metody třídy polohy 1,400.00 1,300.00 1,200.00 1,100.00 1,000.00 900.00 800.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00

Všechny oceňované pozemky jsou zastavěny rodinnými domy. Pro výpočet cen těchto pozemků byla použita výchozí cena katalogových staveb. Zastavěné plochy katalogových staveb odpovídají skutečně zastavěným plochám oceňovaných pozemků. U pozemků p. č. st. 144, 145 a st. 211, 212 nesouhlasí zastavěná plocha, protože se nepodařilo najít velikostně odpovídající katalogový rodinný dům. Na výše uvedeném grafu jsou zobrazeny ceny pozemků zjištěné pomocí Nägeliho metody třídy polohy. Z grafu je patrné, že se ceny pozemků za použití této metody pohybují v mezích zích od 442 Kč/m² Kč/m² do 1 371 Kč/m². Nejnižší Nejnižší cenu 442,48 Kč má největší z porovnávaných pozemků, tj. p. č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2. Pro Nägeliho metodu je totiž typické, že čím větší je plocha přebývající plochy, tím menší je výsledná jednotková cena.

129

Graf č. 3 - Porovnání cen za 1 m² zjištěných zjištěných dle indexové porovnávací metody Cena dle indexové porovnávací metody 740.00 720.00 700.00 680.00 660.00 640.00 620.00 600.00 580.00 560.00

Všech deset oceňovaných pozemků se nachází ve stejné lokalitě. Porovnání těchto pozemků bylo provedeno dle standardní jednotkové tržní ceny pozemku, která byla zjištěna pomocí koeficientů srovnávaných pozemků z databáze, kterou bylo nutno pro výpočet ceny dle indexové porovnávací metody vytvořit. V grafu jsou viditelné jednotkové ceny oceněných pozemků, které jsou ve většině případů porovnávaných pozemků v grafu shodné. Nižší jednotková cena se projevila u pozemku p. č. st. 2330, 2331, u kterého není možnost napojení na veřejnou kanalizaci.

130

Graf č. 4 - Porovnání cen za 1 m² Cena dle cenového předpisu

Cena dle metody třídy polohy

Cena dle indexové porovnávací metody 1,400.00 1,300.00 1,200.00 1,100.00 1,000.00 900.00 800.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00

Tento graf shrnuje údaje cen za 1 m² z předchozích předchozích grafů, respektive dává do poměru jednotkové ceny posuzovaných pozemků zjištěných všemi třemi metodami. Nejvyšší průměrná jednotková cena vyšla u pozemku p. č. st. 1294, 1295, kterou ovlivnila vysoká cena za jednotku zjištěná dle Nägeliho metody třídy polohy. Naopak nejnižší cena za jednotku jednotku vyšla u pozemku p. č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2, u něhož je to způsobeno vlivem jeho velikosti v ocenění dle cenového předpisu a velikosti přebývající plochy dle ocenění dle Nägeliho metody třídy polohy. Z grafu je dále možno vyčíst, že nejnižší jednotková jednotková cena u oceňovaných pozemků je v ocenění dle cenového předpisu. Příčina takto nízké ceny tkví v tom, že lokalita, ve které se oceňované pozemky nacházejí, katastrálně nesousedí s žádným větším městem, které by mělo vliv na jejich zhodnocení podle § 28 odst. 1 písm. a) - j) vyhlášky č. 3/2008 Sb. Úřední ocenění, jehož výsledkem je administrativní cena, totiž nejméně kopíruje současnou situaci na trhu s daným typem nemovitostí. Další velkou nevýhodou tohoto ocenění jsou dlouhé schvalovací procesy novel oceňovacích předpisů, které jsou v podstatě v době svého schválení

131

a platnosti zastaralé. Pro zjištění odhadované tržní hodnoty pro danou lokalitu je nejpoužitelnější indexová porovnávací metoda.

132

Závěr Ceny pozemků v České republice se odvíjejí od mnoha faktorů. Důležité je, pro jaký účel chce zájemce pozemek využít - zda má být pozemek určen k výstavbě např. rodinného domu nebo třeba k zemědělským účelům. Důležitá je také poloha pozemku a celková atraktivita. Nejdražší pozemky můžeme najít v blízkosti velkých měst, hlavně u Prahy. O takové lokality je v dnešní době největší zájem. Svojí roli v tom hraje především výhodné spojení klidu venkova, čistého vzduchu a zároveň velmi dobrá dopravní dostupnost do města tedy místa, kam se jezdí do školy, do práce a za jinými aktivitami. Blízké napojení na dálniční síť cenu pozemku zvyšuje. Tržní cenu pozemku ovlivňuje dost výrazným způsobem dostupnost inženýrských sítí, teda napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, rozvod elektřiny a plynovod. Dalším faktorem, který hraje důležitou roli je infrastruktura, okolí pozemku a jeho občanská vybavenost. Občanskou vybaveností jsou myšleny tedy školy a školky v okolí, obchody, restaurace, zdravotní středisko, policie nebo sportoviště. I možnosti dopravy jsou také zásadní. Velkou výhodou je dopravní dostupnost pozemku z centra města. Územní plán při odhadu hodnoty pozemku hraje také velkou roli. Mají ho ve správě obecní či městské úřady. Dá se dohledat na internetových stránkách daného města či obce. Územní plán sdělí zájemci o pozemek přípustný způsob využití pozemku a jeho okolí. Je třeba si dát pozor na výhodné ceny pozemků, které jsou prozatím vedené v katastru nemovitostí jako orná půda s tím, že se v budoucnosti změní územní plán a z těchto pozemků se stanou pozemky stavební. V tomto případě je nutné pečlivě si ověřit, zda se tak opravdu stane. Právní stav pozemku je též důležitý. Informuje nás o tom, zda je pozemek například zatížen věcným břemenem, zástavním právem nebo předkupním právem. Jedním ze zásadních kritérií je samozřejmě rozloha pozemku. Cena stavební parcely se dnes zásadně liší dle výše uvedených faktorů. Některé obce vyhlašují závaznou vyhlášku, kterou tvoří tzv. cenové mapy stavebních pozemků, sloužících k oceňování pozemků. Existuje i databáze cen pozemků. V teoretické části jsem definoval základní pojmy, kterými jsou: pozemek, členění pozemků, cena a hodnota, popsal jednotlivé přístupy a metody oceňování pozemků na tržních principech, nastínil oceňování trvalých porostů na pozemku, vymezil vlastnická práva k pozemkům a popsal katastr nemovitostí, který úzce souvisí s oceňováním nemovitostí. V praktické části jsem se zaměřil na popis okresu Kutná Hora, popis města Zruč nad Sázavou a na detailní popis a ocenění deseti stavebních pozemků v lokalitě Zruč nad Sázavou dle cenových předpisů, Nägeliho metodou třídy polohy a indexovou porovnávací metodou. U všech oceňovacích metod jsou uvedeny postupy jejich výpočtů s komentáři. Výsledky těchto 133

vybraných způsobů ocenění a vyhodnocení měr odlišností mezi těmito výsledky jsou uvedeny v rekapitulaci cen oceněných pozemků na konci praktické části této diplomové práce. Cílem mé diplomové práce bylo poskytnout čtenáři komplexní informace o problematice oceňování pozemků na tržních principech a na praktických příkladech ukázat pomocí vybraných způsobů ocenění odlišnosti mezi výsledky jednotlivých způsobů ocenění.

134

Použitá literatura Knihy 1) Štefan, R.: Teorie oceňování nemovitostí - vybrané kapitoly. Praha, VŠE 2002. ISBN 80-245-0205-4 2) Zazvonil, Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, CEDUK 1996. ISBN 80-902109-0-2 3) Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků. Praha, Oeconomica 2007. ISBN 978-80-245-1211-2

Zákony, vyhlášky a internetové zdroje 4) Právní úprava vlastnictví nemovitostí a pozemků (cit. 2009-01-07), dostupné z www.stavebniklub.cz 5) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů, dostupné také z http://www.sbirkazakonu.info/stavebni-zakon/ 6) § 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, dostupné také z http://www.sbirkazakonu.info/zakon-o-ocenovani-majetku/ 7) http://www.la-ma.cz/?p=110 8) http://www.la-ma.cz/?p=99 9) Tržní oceňování nemovitostí (cit. 2009-04-15), dostupné z www.stavebniklub.cz 10) Oceňování nemovitostí porovnávacím způsobem (cit. 2009-05-13), dostupné z www.stavebniklub.cz 11) http://www.cenovemapy.cz/ 12) Zpracováno na základě zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, dostupné také z http://www.sbirkazakonu.info/zakon-o-ocenovani-majetku/ 13) http://www.la-ma.cz/?p=113 14) http://pravoastatire.webnode.cz/products/pravo-k-nemovitostem/ 15)http://cs.wikipedia.org/wiki/Katastr_nemovitost%C3%AD_%C4%8Cesk%C3%A9_republ iky 16) § 2 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů, dostupné také z http://www.sbirkazakonu.info/katastralni-zakon/ 17) § 3 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 18) § 4 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 135

19) § 7 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 20) § 8 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů

21) http://pravo.wz.cz/vyb/data/pozemkove_pravo.doc 22) Český statistický úřad http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_kutna_hora 23) Ministerstvo práce a sociálních věcí http://portal.mpsv.cz/upcr/kp/stc/statistiky/rocni/khokres1210.pdf 24) Historie města Zruč nad Sázavou dostupné z http://www.mesto-zruc.cz/mesto/historiemesta/ 25) Wikipedia: otevřená encyklopedie. Zruč nad Sázavou, dostupné z : http://cs.wikipedia.org/wiki/Zru%C4%8D_nad_S%C3%A1zavou

136

Seznam obrázků, tabulek a grafů Seznam obrázků Obr. č. 1 - Správní rozdělení okresu Kutná hora Obr. č. 2 - Mapa Zruče nad Sázavou

Seznam tabulek Tab. č. 1 - Přehled přístupů, technik a metod odhadu hodnoty pozemků Tab. č. 2 - Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR dle okresů a velikosti obcí v letech 2009 - 2011 (v Kč/m2) Tab. č. 3 - Aplikace testování Tab. č. 4 - Třídy polohy s procentuálními poměry Tab. č. 5 - Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí - úprava pro ČR Tab. č. 6 - Modifikace třídy polohy s procentuálními poměry Tab. č. 7 - Podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech Tab. č. 8 - Ocenění pozemku p. č. st. 144 a 145 dle cenových předpisů Tab. č. 9 - Ocenění pozemku p. č. st. 144 a 145 dle Nägeliho metody třídy polohy Tab. č. 10 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 1 dle databáze Tab. č. 11 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 2 dle databáze Tab. č. 12 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 3 dle databáze Tab. č. 13 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 4 dle databáze Tab. č. 14 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 5 dle databáze Tab. č. 15 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 6 dle databáze Tab. č. 16 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 7 dle databáze Tab. č. 17 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 8 dle databáze Tab. č. 18 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 9 dle databáze Tab. č. 19 - Koeficient pro výpočet indexu srovnávacího pozemku č. 10 dle databáze Tab. č. 20 - Zpracovaná a vyhodnocená data o cenách pozemků dle databáze Tab. č. 21 - Ocenění pozemku p.č. st. 144 a 145 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 22 - Ocenění pozemku p. č. st. 496/2 a 469/1 dle cenových předpisů Tab. č. 23 - Ocenění pozemku p. č. st. 496/2 a 496/1 dle Nägeliho metody třídy polohy Tab. č. 24 - Ocenění pozemku p.č. st. 496/2 a 496/1 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 25 - Ocenění pozemku p. č. st. 681 a 682 dle cenových předpisů Tab. č. 26 - Ocenění pozemku p. č. st. 681 a 682 dle Nägeliho metody třídy polohy 137

Tab. č. 27 - Ocenění pozemku p.č. st. 681 a 682 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 28 - Ocenění pozemku p. č. st. 2386/86 a 2386/28 dle cenových předpisů Tab. č. 29 - Ocenění pozemku p. č. st. 2386/86 a 2386/28 dle Nägeliho metody třídy polohy Tab. č. 30 - Ocenění pozemku p.č. st. 2386/86 a 2386/28 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 31 - Ocenění pozemku p. č. st. 2330 a 2331 dle cenových předpisů Tab. č. 32 - Ocenění pozemku p. č. st. 2330 a 2331 dle Nägeliho metody třídy polohy Tab. č. 33 - Ocenění pozemku p.č. st. 2330 a 2331 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 34 - Ocenění pozemku p. č. st. 1294 a 1295 dle cenových předpisů Tab. č. 35 - Ocenění pozemku p. č. st. 1294 a 1295 dle Nägeliho metody třídy polohy Tab. č. 36 - Ocenění pozemku p.č. st. 1294 a 1295 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 37 - Ocenění pozemku p. č. st. 211 a 212 dle cenových předpisů Tab. č. 38 - Ocenění pozemku p. č. st. 211 a 212 dle Nägeliho metody třídy polohy Tab. č. 39 - Ocenění pozemku p.č. st. 211 a 212 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 40 - Ocenění pozemku p. č. st. 129/22 a 129/17 dle cenových předpisů Tab. č. 41 - Ocenění pozemku p. č. st. 129/22 a 129/17 dle Nägeliho metody třídy polohy Tab. č. 42 - Ocenění pozemku p.č. st. 129/22 a 129/17 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 43 - Ocenění pozemku p. č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2 dle cenových předpisů Tab. č. 44 - Ocenění pozemku p. č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2 dle Nägeliho metody třídy polohy Tab. č. 45 - Ocenění pozemku p.č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 46 - Ocenění pozemku p. č. st. 1049/15 a 1049/6 dle cenových předpisů Tab. č. 47 - Ocenění pozemku p. č. st. 1049/15 a 1049/6 dle Nägeliho metody třídy polohy Tab. č. 48 - Ocenění pozemku p.č. st. 1049/15 a 1049/6 podle indexové porovnávací metody Tab. č. 49 - Rekapitulace cen oceněných pozemků

Seznam grafů Graf č. 1 - Porovnání cen za 1 m² zjištěných dle cenového předpisu Graf č. 2 - Porovnání cen za 1 m² zjištěných dle Nägeliho metody třídy polohy Graf č. 3 - Porovnání cen za 1 m² zjištěných dle indexové porovnávací metody Graf č. 4 - Porovnání cen za 1 m²

138

Seznam příloh Příloha č. 1

Klíče třídy polohy dle Nägeliho

Příloha č. 2

Koeficienty pro zjištění jednotkové ceny stavebního pozemku

Příloha č. 3

Databáze pozemků pro indexovou porovnávací metodu

Příloha č. 4

Rodinný dům pro pozemek p. č. st. 144 a 145

Příloha č. 5

Rodinný dům pro pozemek p. č. st. 496/2 a 496/1 a p. č. st. 1049/15 a 1049/6

Příloha č. 6

Rodinný dům pro pozemek p. č. st. 681 a 682

Příloha č. 7

Rodinný dům pro pozemek p. č. st. 2386/86 a 2386/28

Příloha č. 8

Rodinný dům pro pozemek p. č. st. 2330 a 2331 a p. č. st. 211 a 212

Příloha č. 9

Rodinný dům pro pozemek p. č. st. 1294 a 1295 a p. č. st. 129/22 a 129/17

Příloha č. 10 Rodinný dům pro pozemek p. č. st. 1116/2, 1116/1 a 1118/2 Příloha č. 11 Výpisy z katastru nemovitostí

139