Odhad tržní hodnoty č. 3773-12-16 rodinného domku čp. 153 v katastrálním území Prosek,městská část Praha 9
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové nám. 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel posudku:
Dobrovolná dražba v rámci dědictví
Podle stavu ke dni 17. 3. 2016 posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova 20 130 00 Praha 3 602343812 Posudek obsahuje 9 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 19. 3. 2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty rodinného domku čp. 153 v katastrálním území Prosek,městská část Praha 9 z důvodu dobrovolné dražba v rámci dědictví.
2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o řadový,koncový rodinný dům v katastrálním území Prosek s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Nemovitost leží na cizím pozemku (ve vlastnictví hl.m.Prahy). V listu vlastnictví je uvedeno věcné břemeno užívání pro Engelberta Žalmana a Annu Žalmanovou,které však zaniklo smrtí obou oprávněných osob.
3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 17. 3. 2016 za přítomnosti pana Jaroslava Z v o n a ř e
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Praha-město LV č. 162 - cenová mapa Praha 2016 - objednávka znaleckého posudku -údaje,sdělené podílovým vlastníkem nemovitosti - zjištění na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastní nemovitosti: Jaroslav
Z v o n a ř (r.č.480709/157)
6. Dokumentace a skutečnost Na nemovitost není zachována žádná výkresová dokumentace,ocenění je provedeno podle skutečností a výměr, zjištěných měřením na místě samém.
7. Obsah posudku a) Objekty 1) Dům čp. 152 2) Kolny
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 –0,03 0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,970 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00
0,02 0,00 0,00
–4– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,080 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Dům čp. 152
Řadový koncový rodinný dům s částečným podsklepením s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Dům je zděný, krov dřevěný, sedlový krytý taškovou pálenou krytinou, oplechování z pozinkovaného plechu, fasáda vápenná, hrubá, okna dřevěná dvojitá, schody betonové s dřevěnými stupni a podstupnicemi, podlahy z lepených podlahových krytin a dlažby, vytápění ústřední plynovým kombinovaným kotlem, sporák plynový. Dle sdělení vlastníka sousední nemovitosti byl dům postaven v roce 1930. V dalších letech byla provedena přístavba směrem do zahrady. Technický stav domu je průměrný a odpovídá stáří. Nosné konstrukce nevykazují žádných statických poruch. Údržba domu je částečně zanedbaná. Poslední úpravy byly prováděny ještě za života vlastníka pana Jaroslava Zvonaře. Jedná se hlavně o střešní krytinu, sociální zázemí a ústřední plynové topení.
2) Kolny
V roce 1998 byla na zahradě provedena vedlejší zděná stavba z režného zdiva, která sloužila jako bar. Objekt obsahuje samostatné sociální zázemí, přípravu teplé vody.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Dům čp. 152 – § 35 Podlaží: Název podzemí 1.NP podkroví Součet:
Výška 2,35 m 3,00 m 2,45 m 7,80 m
Podlažnost:
252,93 / 18,45
Zastavěná plocha 4,10×4,50 11,02×8,05+4,10×4,50+5,60×3,60 11,02×8,05+4,10×4,50
= = =
18,45 m2 127,32 m2 107,16 m2 252,93 m2
= 13,71
Obestavěný prostor (OP): rodinný domek 11,02×8,05×(3,80+2,90/2)+4,50×4,10×6,30+5,60×3,60 ×3,40+4,10×4,50×2,35 = Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 259 079
693,87 m3
–5– Základní cena (ZC): 5 602,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1930 Stáří stavby (y): 86 Koeficient pro úpravu (s): 0,600
Vi B
–0,01 0,00 0,00 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 –0,01 0,00 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,678
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 3 798,16 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,970 Index polohy (IP): 1,080 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 693,87 × 3 798,16 × 0,970 × 1,080 =
2 760 875,71 Kč
Dům čp. 152 – zjištěná cena:
2 760 875,71 Kč
a.1.2) Kolny – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,100 Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
–6– Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 Koeficient změny ceny stavby: 2,088
objekty ostatní jinde neuvedené
Podlaží: přízemí Výška: Zastavěná plocha:
3,20 m 64,80 m2
Obestavěný prostor OP: přízemí 3,20 × 64,80 Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace 13. kouplne s WC 50 000,– / (OP × ZC × K5 × Ki) 14. TÚV 15 000,– / (OP × ZC × K5 × Ki)
=
Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
207,36 m3
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní
= 7,70 % = 2,31 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 13. kouplne s WC 0,54 × 1,852 × 7,70 % 14. TÚV 0,54 × 1,852 × 2,31 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 + 0,0770 + 0,0231 = 1,1001
Ocenění:
Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,1001 Polohový koeficient K5: × 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0880 3 445,51 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 207,36 m3 × 3 445,51 Kč/m3
=
714 460,95 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 18 roků Předpokládaná další životnost: 62 roků Opotřebení: 100 × 18 / (18 + 62) = 22,500 % Odpočet opotřebení: 714 460,95 Kč × 22,500 %
–
160 753,71 Kč
–7– Cena objektu po odečtení opotřebení:
=
553 707,24 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 1,080 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
553 707,24 Kč 1,048 580 285,19 Kč
Kolny – zjištěná cena:
580 285,19 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení:
1) Dům čp. 152 2) Kolny Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 760 875,71 Kč 580 285,19 Kč 3 341 160,90 Kč 3 341 160,– Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Dům čp. 152 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:
Ocenění: Jednotková cena: 743,87 jedn. × 6 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 83 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 5 058 316,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
+ = 6 800,– Kč/jedn.
693,87 jedn. 50,00 jedn. 743,87 jedn.
5 058 316,– Kč 5 058 316,– Kč
=
2 529 158,– Kč 2 529 158,– Kč
– =
Dům čp. 152 – zjištěná cena:
2 529 158,– Kč
a.2.2) Kolny Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:
+ =
207,36 jedn. 15,00 jedn. 222,36 jedn.
–8–
Ocenění: Jednotková cena: 222,36 jedn. × 4 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 18 roků Předpokládaná další životnost: 62 roků Opotřebení: 100 × 18 / (18 + 62) = 22,500 % Odpočet opotřebení: 933 912,– Kč × 22,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Kolny – zjištěná cena:
Ceny objektů včetně opotřebení:
1) Dům čp. 152 2) Kolny Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
4 200,– Kč/jedn. =
– =
933 912,– Kč 933 912,– Kč
210 130,20 Kč 723 781,80 Kč 723 781,80 Kč
2 529 158,– Kč 723 781,80 Kč 3 252 939,80 Kč 3 252 940,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Administrativní cena dle cenové vyhlášky je3 341 161,-- Kč a věcná hodnota dle technicko hospodářských ukazatelů je zaokrouhleně 3 253 000,-- Kč. Srovnávací metoda nebyla prováděna, neboť stavba leží na pozemku cizího vlastníka a převody takových staveb v daném místě nejsou nikde vedeny. V současné době,kdy se na území hl.m.Prahy volné stavební pozemky téměř nevyskytují,je cena pozemků hlavním faktorem při určování ceny. Z tohoto důvodu určuji obvyklou hodnotu dle cenové vyhlášky a věcné hodnoty dle THÚ v celkové výši3 300 000,-- Kč Cena objektů podle cenového předpisu 3 341 160,– Kč Věcná hodnota objektů podle THU 3 252 940,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
3 300 000,– Kč
Cena slovy: třimilionytřistatisíc Kč
