Odhad tržní hodnoty č. 3820-58-16 řadové garáže na stavebním pozemku č. 2020 v katastrálním území Neratovice,okres Mělník
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Litoměřice Masarykova 679/33 412 01 L i t o m ě ř i c e č. obj.: 124 EX 10935/16-48
Účel posudku:
exekuční řízení
Podle stavu ke dni 19. 12. 2016 posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova 20 130 00 Praha 3 602343812 Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 20. 12. 2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty řadové garáže na stavebním pozemku č. 2020 v katastrálním území Neratovice,okres Mělník z důvodu exekučního řízení
2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o řadovou,střední garáž v okrajové části města Neratovice
3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 19. 12. 2016 za přítomnosti .
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Mělník LV č.31040 - exekuční příkaz - usnesení o jmenování znalce z 12.12.2016 - zjištění na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Petr K o h o u š e k
6. Dokumentace a skutečnost Na nemovitost nebyla předložena žádná dokumentace,pro ocenění je užito skutečností a výměr,zjištěných měřením na místě samém
7. Celkový popis nemovitých věcí
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) II. Bez dalších vlivů 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 6 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby pozemku 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě obce obci nebo obec bez sítí 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z III. Výhodná poloha hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 7
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,832 i=2
Pi 0,80 0,04 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
–4–
Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž Jedná se o řadovou střední garáž,nosné konstrukce jsou zděném,krov příhradový s mírným sklonem krytý vlnitými etrnitovými šablonm,podlahy betonové,elinstalace světelná,vrata dřevěná. Stáří objektu,dle sdělení vlastníka sousední garáže 50 roků.technický stav odpovídá stáří.
b) Pozemky 1) Pozemky Zastavěný pozemek řadovou garáží v okrajové části města Neratovice.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Garáž – § 37 Podlaží: garáž Výška: Zastavěná plocha:
6,15×3,00
Obestavěný prostor (OP): garáž 3,00 × 6,15×3,00
=
3,00 m 18,45 m2
=
55,35 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Neratovice Počet obyvatel: 16 227 Základní cena (ZC): 1 452,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Vi B
–0,01 0,00 –0,02 –0,01 0,00 1,00*
–5– *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
1966 50 0,750 5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):
0,720
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 045,44 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,832 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 55,35 × 1 045,44 × 1,000 × 0,832 =
48 143,77 Kč
Garáž – zjištěná cena:
48 143,77 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Garáž Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:
+ =
55,35 jedn. 9,00 jedn. 64,35 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 64,35 jedn. × 3 500,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 30) = 62,500 % Odpočet opotřebení: 225 225,– Kč × 62,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
3 500,– Kč/jedn. =
– =
Garáž – zjištěná cena:
225 225,– Kč 225 225,– Kč
140 765,63 Kč 84 459,37 Kč 84 459,37 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Neratovice Název okresu: Mělník Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku
Oi
–6– 1 Velikost obce 2 Hospodářsko-správní význam obce
I. Nad 5000 obyvatel 0,85 III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,02 území obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 590,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 172,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,832 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,832 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 975,1040 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2020 zastavěno 18 Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 17 551,87 17 551,87 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Pro zjištění porovnávací hodnoty je použito nabídkových cen obdobných řadových garáží v okrese Mělník.
–7– Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Kmísta Mělník 190 000,– Kč 0,90 0,90 1,00 6 412,50 Kč Mělník 135 000,– Kč 0,90 0,90 1,00 6 075,– Kč Kralupy nad Vltavou 179 000,– Kč 1,00 0,90 1,00 8 055,– Kč Kralupy nad Vltavou 200 000,– Kč 1,00 0,90 0,90 9 000,– Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 24,00 m2 1,0 18,00 m2 1,0 20,00 m2 1,0 18,00 m2 1,0
6 075,– Kč 7 385,63 Kč 9 000,– Kč
× =
7 385,63 Kč 18,00 m2 132 941,34 Kč 132 940,– Kč
–8–
C. Rekapitulace Administrativní hodnota dle cenové vyhlášky je 65 670,-- Kč. Věcná hodnota stavby s připočtením ceny pozemku je zaokrouhlemě 102 000,-- Kč a porovnatelná hodnota je zaokrouhlemě 133 000,-Kč. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty v celkové výši 130 000,-- Kč Ceny podle cenového předpisu 48 140,– Kč Cena objektů Cena pozemků 17 550,– Kč Celková cena podle cenového předpisu 65 690,– Kč Věcná hodnota objektů podle THU 84 460,– Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 132 940,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 130 000,– Kč Cena slovy: jednostotřicettisíc Kč
–9–
D. Živnostenské oprávnění
– 10 –
E. Seznam příloh
