Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Bakalářská práce
Specifika stavebního pozemku
Autor :
Margita Číková oceňování majetku
Vedoucí práce :
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Praha
Duben 2010
-1-1-
Prohlášení : Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „Ocenění pozemku“ vypracovala samostatně s pouţitím literatury, kterou uvádím v přiloţeném seznamu.
V Krupce dne : 22. 4. 2010 Margita Číková
-2-2-
Poděkování
Velice ráda bych touto cestou chtěla vyjádřit poděkování za pomoc, ochotu a odborné konzultace při zpracování mé bakalářské práce : „ Specifika stavebního pozemku“ - Panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., který mě svým nejen vysoce profesionálním, ale i lidským přístupem dokázal danou problematiku objasnit a stanovit tak základní a zásadní principy při oceňování majetku, potaţmo pozemku, který je hlavním bodem této bakalářské práce. Dále bych ráda poděkovala - Panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, Csc., za jeho odbornou výuku a zasvěcení do tajů stavebních činností a problematiky s tímto spojené.
-3-3-
ANNOTATION Name of the autor: Margita Číková Schoul:Banking Institute /College of Banking Praha Name of the thesis: Specifics of building side Supervisit of the thesis: Ing. Petr Ort, Ph.D. Number of pages: 51 Number of bibliography titles: 5 Keywords: Valution history, Real estate cadastre, Influence of supply and demand, Valution methods.
ANOTACE Tato práce je zaměřena na problematiku spojenou s posuzováním pozemků při oceňování nemovitosti. Práce obsahuje i některé právní, jak aktuální, tak i historické aspekty, které jsou podle mého názoru při zasvěcení do problematiky spojené s pohledem na pozemky, důleţitým poznatkem. Metody, které se při oceňování pozemků pouţívají, jakoţto i další moţná skrytá úskalí a pohledy při posuzování pozemků jsou rovněţ zahrnuty do obsahu této práce. Vzhledem k rozsáhlosti problematiky spojené s oceňováním pozemků, je práce zaměřena na takové oceňovací postupy, které jsou v praxi nejběţnější. Mojí snahou bylo přiblíţení moţných postupů a hlavně moţných latentních spojitostí, které je potřeba při oceňování pozemků zohlednit a uvědomit si je.
-4-4-
Obsah: Prohlášení..............................................................................................................................-2Poděkování............................................................................................................................-3Anotace..................................................................................................................................-4Obsah.....................................................................................................................................-5-
A.) Teoretická část – specifika stavebního pozemku 1.)
Stručná historie vývoje oceňování……………………………………. .........
.-9-
2.)
Vlastnické právo k pozemkům…………………………………………........
-13-
3.)
Právní tituly nabývání vlastnického práva…………………………… …....
-14-
3.1.)
Kupní smlouva………………………………………………………... …... .
.-14-
3.2.)
Darovací smlouva……………………………………………………… …....
-15-
3.3.)
Směnná smlouva……………………………………………………….........
-15-
3.4.)
Dědění…………………………………………………………………. …....
.-16-
3.5.)
Rozhodnutí státního orgánu…………………………………………… …....
.-16-
3.6.)
Nájemní smlouva………………………………………………………........
-16-
Majetek České republiky……………………………………………….........
-17-
Prodej státní půdy………………………………………………………........
-18-
Katastr nemovitosti české republiky…………………………………...........
-19-
5.1.)
Historie katastru nemovitosti…………………………………………...........
-19-
5.2.)
Předmět katastru……………………………………………………….. ….....
-20-
5.3.)
Zápisy vlastnických a jiných věcných práv……………………………..........
-21-
6.)
Definice pojmů……………………………………………………..................
-22-
7.)
Podstata oceňování.........................…………………………………………...
-24-
8.)
Cenové mapy.........................…………………………………………………. -24-
4.) 4.1.) 5.)
8.1.)
Druhy cenových map.......…………………………………………………....
-24-
8.2.)
Cenotvorné prvky cenových map pozemků...........………………………......
-25-
8.3.)
Cenové mapy a legislativa......................…………………………………….. -30-
8.4.)
Rizika spojená s cenovými mapami pozemků....................………………….. -32-
9.)
Základní principy oceňování...........................................…………………….. -34-
9.1.)
Vliv očekávání a změn......................………………………………………… -35-
9.2.)
Nabídka a poptávka...................................…………………………............... .-35-
-5-5-
9.3.)
Nejlepší a nejvyšší vyuţití...................................…………............................ .-37-
9.4.)
Substituce……………………………………................................................. .-38-
9.5.)
Konformita.........................................………………………………………… -38-
9.6.)
Kontribuce………………………………………………………...................... -38-
9.7.)
Rovnováha a váţení.....................................................………………………….-39-
9.8.)
Omezení vlastnických práv.........……………………………………………..
-39-
10.)
Ocenění věcného břemene........………………………………………………
-40-
11.)
Základní přístupy oceňování.............…………………………………………
-42-
12.)
Porovnávací způsob................................................…………………………..
-42-
12.1.) Význam polohy...........................…………………………………………….
-43-
12.2.) Výběr nemovitosti z hlediska korekčních činitelů…………………………… -4313.)
Výnosové (příjmové) přístupy
…………………………………………...
-44-
14.)
Indexová metoda……..................................…………………………………. -46-
15.)
Kapitalizace a diskontace pozemkové renty.………………………………… -48-
16.)
Alokace a extrakce.............................………………………………………… -49-
17.)
Nägeliho metoda...........................................…………………………………. -50-
18.)
Sametova metoda.................................................................................................-51-
B.) Praktická část Posudek o stanovení trţní hodnoty rodinného domu..........................................................-59Posudek o stanovení trţní hodnoty bytu v panelovém domě.............................................- 89-
C.) Analýza trhu se stavebními pozemky v Ústeckém kraji 1.)
Popis okresu.........................................................................................................-108-
2.)
Trh se stavebními pozemky v Ústeckém kraji.................................................... .-109-
3.)
Stavební pozemky – analýza rizik.........................................................................-109-
3.1.) Stavební pozemky – analýza zisků.......................................................................-1104.)
Vliv hospodářské krize v soukromém sektoru......................................................-110-
4.1.) Vliv hospodářské krize pro developerský sektor................................................. -1115.)
Závěr.....................................................................................................................-112-
-6-6-
Motto :
„ Kdyţ někdo zasvětí svůj dům jako svatý Hospodinu, odhadne jej kněz, je-li dobrý nebo špatný. Zůstane při odhadu jak jej provedl kněz. Jestliţe však ten, kdo svůj dům zasvětil, jej chce vyplatit, přidá k odhadnímu obnosu pětinu stříbra navíc a bude jeho. Oddělí-li někdo kus pole ze svého vlastnictví jako svatý pro Hospodina, odhadneš jej podle osevu. Plocha osetá z jednoho chómeru ječmene bude mít cenu padesát šekelů stříbra. Oddělí-li své pole jako svaté jiţ od milostivého léta, zůstane při tomto obnosu. Oddělí-li své pole jako svaté po milostivém létě, vypočítá mu kněz cenu podle počtu let zbývajících do dalšího milostivého léta a ubere se z obnosu. Jestliţe však ten, kdo oddělil pole jako svaté, je chce vyplatit, přidá k tvému odhadnímu obnosu pětinu stříbra navíc a bude patřit jemu. Veškeré tvé odhadní výnosy budou v šekelech podle váhy určené svatyní.Šekel je dvacet zrn.“ Jeden z nejstarších předpisů pro ocenění majetku z Bible ve Starém zákoně, Třetí kniha Mojţíšova, 27.
-7-7-
Úvod Jestli-ţe se v samotném úvodu této práce zamyslíme nad významem pojmu „ pozemek“ zjistíme, ţe se jedná o věc, kterou nelze činností člověka rozmnoţit a tudíţ je kvantitativní stránka nabídky z tohoto ohledu fixní. Jedinné, co lze na trhu s pozemky měnit, je kvalitativní stránka nabídky, tedy zvýšení hodnoty k jiţ existujícímu pozemku. Pozemek můţeme zhodnotit ( např. hnojením u zemědělského pozemku, výsadbou porostů u lesního pozemku, nebo vybavením inţenýrskými sítěmi u stavebního pozemku) ale také jej můţeme znehodnotit např. kontaminací. Nelze jej však ( jako např.stavbu ) odstranit, či vybudovat pozemek ve větším mnoţství. Určit přesnou cenu pozemku je dosti sloţitý úkol. Pro vlastníky pozemků, případně pro vlastníky staveb, kteří nejsou zároveň vlastníky pozemků, hraje významnou roli zásada superficies non solo cedit, tzn. „Stavba není součástí pozemku“. Ve většině kupních smluv je totiţ zahrnuta cena jak pozemku, tak cena nemovitosti. Právní úpravy vztahů týkajících se pozemků, a to především z hlediska jejich uţívání a vlastnictví se dotýká značné části veřejnosti v běţném ţivotě ( viz. Kapit. 2, „Vlastnické právo k pozemkům“)
-8-8-
1. ) Stručná historie vývoje oceňování - stopceny: Prvním důleţitým cenovým předpisem bylo nařízení předsedy vlády č. 175/39 Sb., O zákazu zvýšení cen. Toto nařízení přeţilo v některých případech ocenění majetku aţ do roku 1984 a má svůj nesporný význam i pro restituce. Nařízení platilo na území České republiky pro stanovení ceny nemovitosti u převodu staveb mezi občany a u staveb v osobním vlastnictví postavených do 20.6.1939 aţ do roku 1964, u staveb v soukromém vlastnictví postavených do 20.6.1939 aţ do roku 1978. U pozemků platilo toto nařízení do roku 1979 a u trvalých porostů do roku 1978. Účelem stop cen bylo zmrazit ceny v době před začátkem II. Světové války a zabránit tak hospodářskému kolapsu.
- třída kvality: V historii administrativních cen je dalším přelomovým datem rok 1964 a nový Občanský zákoník ( zákon č. 40/1964 Sb), který ve své základní podobě platí dodnes. Pro oceňování nemovitostí byla důleţitá existence dvou typů vlastnictví: a) osobní vlastnictví ( věci k uspokojení os. potřeb občana, jedna chata , jeden rodinný domek, jeden automobil v rodině apod.) b) soukromé vlastnictví ( všechny ostatní věci např. především výrobní prostředky, továrna, druhý automobil, druhý rodinný domek apod.) Věci v soukromém vlastnictví se nesměly prodávat ( pouze státu) , mohly se dědit a podléhaly náhradě při vyvlastnění. U pozemků bylo zavedeno tzv. osobní uţívání. Tzn., ţe pozemek který je ve vlastnictví státu, dostal občan od státu trvale přidělen, aby si na něm mohl postavit např. rodinný domek. ( tehdy ne rodinný dům, nýbrţ rodinný domek) Tento stav byl aţ do r. 1990, kdy byl změněn ústavou. Pokud tedy oceňujeme nemovitý majetek ve stavu před rokem 1990, je třeba vţdy určit vlastnictví ( soukromé/osobní) a dále určit subjekt ( občan-občan nebo občan- stát) Na výše zmíněný Občanský zákoník navazovala Vyhláška č. 73/64 Sb., která vycházela z tzv. tříd kvality stavby. Vyhláška stanovuje u staveb v osobním vlastnictví ceny za jeden metr čtvereční obytné, či zastavěné plochy podle tříd kvality stavby. -9-9-
Určení příslušné třídy se provádělo dle charakteristických znaků kvality, které byly uvedeny v tabulce a náleţely jednotlivým třídám. Pokud měla oceňovaná nemovitost alespoň 2/3 znaků kvality, byla do této třídy kvality i zařazena. Ceny za jednotlivé třídy byly pevné. Vyhláška č. 73/64 Sb., byla nahrazena vyhláškou č. 43/69 Sb., která je opět zaloţena na třídách kvality, ovšem oproti původní vyhlášce je zde patrný hlavně nárůst cen za měrnou jednotku.
- body: Ocenění podle tříd kvality bylo rokem 1984 změněno na ocenění podle počtu bodů. Tento zcela nový princip závisel na počtu podlaţí, na typu konstrukce a provedení stavby. Vyhlášky, které byly zpracovány touto metodikou ( 128, 182, 316, 393- nejdůleţitější a 611), platily do roku 1994. Vyhláška č. 128/84 Sb., zrušila moţnost pouţívání stopcen při ocenění staveb které jsou v soukromém vlastnictví a měla nejširší pouţití např. při převodech nemovitosti mezi občany, v majetkoprávních vztazích mezi občany a při výkupu nemovitostí státem od občanů, nebo naopak při prodeji nemovitostí které je ve vlastnictví státu občanům. U staveb v osobním vlastnictví byla snaha o menší odtrţení vyhláškou stanovených cen od jejich reálné hodnoty, ovšem ceny staveb v soukromém vlastnictví byly zcela odtrţené od reality a umoţňovaly tak krádeţe majetku státem. Hlavním cenotvorným faktorem u tohoto ocenění podle počtu bodů byla zastavěná plocha podlaţí. Vzhledem k tomu, ţe většina dnešních metodik počítá s kubickými měrnými jednotkami, je potřeba doplnit např. při místním šetření chybějící parametry. Vyhláška č.122/84 Sb., se zabývala stanovením náhrady za stavby, pozemky a práva k nim v případě vyvlastnění ve veřejném zájmu. Vyhláška č. 182/88 Sb., hlavní změna, kterou tato vyhláška obsahovala bylo zvýšení ceny za jeden bod. Tato vyhláška byla novelizována vyhláškou č. 316/90 Sb., platnou od 1.9.1990 a dále novelizována vyhláškami č. 569/90 Sb., a 40/91 Sb., Vyhláška č. 316/90 Sb., má přímou souvislost se zákony č. 87/91 Sb., o mimosoudních rehabilitacích a č. 229/91 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku ( zákon o půdě) a došlo v ní mimo jiné ke sjednocení oceňování všech obytných domů. Závaţné změny, které tato vyhláška řeší se týkaly oceňování např. administrativních budov, obchodních budov apod., tedy těch které spadaly pod budovy jiné neţ obytné.
- 10 - 10 -
Vyhláška č. 589/90 Sb., řešila i ceny nemovitostí při převodech např. ze zahraničí na československý subjekt. Cena se zjistila z cenové úrovně zahraničního trhu a následně se přepočetla na československou měnu. Úroveň cen zahraničního trhu se zjišťovala podle cenové vyhlášky pro Spolkovou republiku Německo a Rakousko ( ocenění podle „ Brachmanna“). Tato státem pouţívaná metodika výpočtu cen v úrovni zahraničního obchodu byla pouţívána z toho důvodu, aby nedocházelo k prodeji nemovitostí za příliš nízké částky, které by následně byly spojeny s příliš malým daňovým výběrem z převodu nemovitostí. Daň z nemovitosti tehdy činila aţ 40% kupní ceny- výpočet základu daně se prováděl z cenové úrovně zahraničního obchodu. Tehdy pouţívaná nesprávná praxe pro stanovení hodnoty zajištění úvěru rozeznávala pouze dva druhy ocenění- tzv. „ úřední“ ( podle vyhlášky č. 316/90 Sb.,) a tzv. „ trţní“, které ovšem trţním oceněním v ţádném případě nebylo, neboť se jednalo o aplikaci výše zmíněného německého cenového předpisu. Poslední vyhlášky zaloţené na bodovém systému jsou vyhlášky č. 393/91 Sb., a její novelizace 110/92 Sb., a 611/92 Sb. V těchto vyhláškách se naposledy objevuje pojem rodinný domek a je nahrazen pojmem rodinný dům. Vysvětlení pojmů rodinný domek/ dům dle těchto vyhlášek: -
Rodinný domek je takový obytný dům, který má maximálně pět místností, nepočítaje v to kuchyně. Má-li více jak pět obytných místností, musí být jejich celková plocha maxim. 120 čtverečních metrů , přičemţ z plochy kuchyní se počítá jen plocha nad 12m2.
-
Rodinný dům je takový bytový dům, který můţe mít maximálně tři kolaudované byty a zároveň můţe mít maximálně dvě nadzemní podlaţí a podkroví.
- 11 - 11 -
- Účetnictví: Pro účely privatizace v ocenění aktiv podniku má význam vyhláška č. 40/91 Sb. Tato vyhláška řešila výpočet vyvolávacích cen nemovitosti pro účely draţby ve vlastnictví státu. Základem pro výpočet ceny byla pořizovací cena z účetnictví upravená přepočítávacím koeficientem.
- Účel a standard- základní pravidla: Od roku 1994 platí nové metodické principy oceňovacích vyhlášek. Tyto metodiky jsou zaloţeny na jednotkové ceně, která závisí na účelu budovy, je vynásobena obestavěným prostorem a dále upravena různými koeficienty. Jedná se o vyhlášky č. 178/94 Sb., s její novelizací č. 295/95 Sb.
- Zákon: Jedná se o Zákon č.151/97 Sb., O oceňování majetku, který je platný dodnes a byl novelizován č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., a 257/2004 Sb., Jen pro zajímavost, v zákoně č. 151/97 Sb. neplatily občané ţádné pokuty z toho důvodu, ţe toto nebylo zákonem určeno ( rozpor mezi vyšší a niţší právní normou). Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Jako základní způsob ocenění majetku sluţeb zákon stanovuje tzv. cenu obvyklou, coţ je vlastně trţní hodnota. Dále zákon uvádí i tzv. jiné způsoby oceňování, kterými jsou : -
nákladový způsob
-
porovnávací způsob
-
výnosový způsob
-
podle jmenovité hodnoty
-
podle účetní hodnoty
-
podle kursové hodnoty
-
oceňování sjednanou cenou
Zákon upravuje oceňování téměř všech typů majetku, kromě přírodních zdrojů vyjma lesů.
- 12 - 12 -
2.) Vlastnické právo k pozemkům Pojem vlastnictví, je jedno ze základních lidských práv, které je zaručeno ústavou. Listina základních práv a svobod článek 11 odst. 1 stanovuje: „ kaţdý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Uţívací vztahy byly dříve bezúplatné a časově neomezené. Vzhledem ke společensko politickým,ale i ekonomickým přeměnám, byly tudíţ nahrazeny vztahy, které získaly určující význam. Vlastnictví má ovšem i zavazující charakter a jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a ţivotní prostředí. Obsah vlastnického práva je vymezeno pojmy: -
oprávnění věci uţívat ( ius utendi )
-
disponovat
( ius disponenti )
-
drţet ji
( ius possidendi )
- Oprávnění věc drţet: Oprávnění věc drţet je základním předpokladem k níţe popsaným vlastnickým právům.
- Oprávnění věc uţívat: Vlastník v tomto případě sám věc vyuţívá k realizaci svých zájmů a potřeb. Můţe však věc přenechat k uţívání třetí osoby formou pronájmu atd. Vlastník ovšem věc ( tedy pozemek ) vyuţívat nemusí. Jedná-li se však o pozemky např. zemědělského půdního fondu, tak si stát v těchto případech vyhrazuje jakousi ingerenci na jejich řádné vyuţití.
- Oprávnění s věcí nakládat: Toto oprávnění vlastníka z hlediska trţního hospodářství je jedno z nejdůleţitějších. V praxi je realizováno především tak, ţe vlastník můţe pozemek : -
prodat
-
darovat
-
směnit
-
zahrnout jej do závěti
-
vyuţít pro účely zřízení zástavního práva
- 13 - 13 -
Klasické nabývání vlastnického práva k pozemkům je zaloţeno na kupní smlouvě, darovací, dědění, rozhodnutím státního orgánu, vydrţením. Listina základních a práv a svobod se také v čl. 11 zabývá problematikou vyvlastnění, nebo-li vynucené omezení vlastnického práva. To je moţné jen ve veřejném zájmu ( na základě zákona ) a za náhradu. Subjektem vlastnického práva k pozemkům můţe být jak fyzická, tak právnická osoba. Specifikem u pozemků je to, ţe u některých pozemků můţe být subjektem vlastnického práva pouze stát, obce nebo určitá právnická osoba. Jedná se např. o pozemky na úseku ochrany přírody a krajiny, lesního půdního fondu, vodních toků, národních parků apod.
3. ) Právní tituly nabývání vlastnického práva Jedná se o klasické nabývání vlastnického práva k pozemkům, uvedeného v ustanovení § 132 o.z. , tedy o kupní smlouvu, darovací, dědění, rozhodnutí státního orgánu, nebo jiné skutečnosti stanovené zákonem.
3.1.) Kupní smlouva Je nejčastějším způsobem nabývání k vlastnictví a je upravena v § 588-610 o. z. Kupní smlouva se uzavírá za účelem převodu vlastnictví z prodávajícího na kupujícího. U kupní smlouvy, jako i u ostatních smluv jsou důleţité určité náleţitosti ( jméno, bydliště, rodné číslo, číslo organizace atd.) Kupní smlouva, kde je předmětem pozemek musí mít krom výše zmíněných ještě další náleţitosti umoţňující správnou identifikaci jako např. jsou výpis z listu vlastnictví příslušným katastrálním úřadem, či geometrický plán – ten je mimochodem nezbytný např. u věcného břemene k pozemku, či při doloţení nabývacího titulu v případě, ţe dochází ke koupi pouze části pozemku ( tento geometrický plán musí být schválen nejen katastrálním úřadem, ale musí se k němu vyjádřit i stavební úřad pro danou obec a katastrální území) . Předmětem kupní smlouvy můţe být jak jeden pozemek, část pozemku, tak i soubor pozemků. Kupní cena je v podstatě úplata za předmět koupě vyjádřená v penězích. Můţeme se však setkat i s vedlejšími ujednáními, jako je např. předkupní právo.
- 14 - 14 -
Toto předkupní právo můţe být ujednáno buď v samotné kupní smlouvě, nebo jej lze sepsat samostatně. S předkupním právem se setkáváme zpravidla u spoluvlastnických vztahů ( kupující, pokud bude chtít v budoucnu předmět koupě prodat se zavazuje, ţe tento předmět nabídne nejprve původnímu prodávajícímu) .
3.2. ) Darovací smlouva Musí být opět v písemné formě. Dárce poskytuje určitý majetkový předmět bezúplatně a obdarovaný jej přijímá. Dárce se za určitých okolností můţe domáhat svého daru zpět např. při hrubém porušení mravů. Co se týče pozemků, můţe být předmětem darovací smlouvy i část pozemku a to za předpokladu, ţe toto oddělení bude schváleno příslušným stavebním úřadem a bude vypracován geometrický plán schválený katastrálním úřadem viz. zmíněno v oddíle kupní smlouva. Po zápisu do katastrálního úřadu se předmětný pozemek stává pozemkem samostatným.
3.3. ) Směnná smlouva = výměna Jde o výměnu věci za věc, právo za právo apod. Parametry směnné smlouvy se podobají smlouvě kupní, ovšem kaţdá strana je současně jak stranou prodávající, tak stranou kupující. Ve směnné smlouvě se nepouţívají ustanovení o kupní ceně, nýbrţ např. ustanovení odpovědnosti za vady apod. V případě, ţe hodnoty směňovaných věcí jsou v nepoměru, můţe se pouţít kombinace např. smlouvy směnné se smlouvou kupní, či darovací. Směnná smlouva, která souvisí s podnikáním se řídí podle obchodního zákoníku.
- 15 - 15 -
3.4. ) Dědění Jde o přechod vlastnického práva v okamţiku smrti fyzické osoby. Shodné účinky jako smrt fyzické osoby má i její prohlášení za mrtvou, např. u osoby nezvěstné. Toto prohlášení musí být soudní cestou. Řízení o dědictví je upraveno zákonem č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád , ve znění pozdějších předpisů, v ustanoveních § 175a – 175z.
3.5. ) Rozhodnutí státního orgánu O změně vlastnictví můţe rozhodnout soud, nebo správní orgán např. stavební úřad podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ( stavební zákon) , ve znění pozdějších předpisů. Vyvlastnění je zakotveno v čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, která stanovuje, ţe vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je moţné jen ve veřejném zájmu na základě zákona a za náhradu. Občanský zákoník v § 128 odst. 2, přidává, ţe tento institut vyvlastnění je moţný jen v případě, pokud účelu nelze dosáhnout jinak. Kromě stavebního zákona je moţno provést vyvlastnění i podle jiných zákonů, např. zákon o vodách, o státní památkové péči, o drahách, o obraně státu).
3.6. ) Nájemní smlouva Občanský zákoník definuje nájemní smlouvu jako smlouvu, kterou pronajímatel přenechává nájemci za úplatu věc, aby ji dočasně – ve sjednané době- uţíval, nebo bral z ní uţitky. Nájemné je tedy onou úplatou za přenechání práva brát uţitky z pozemku. Výše nájemného musí být v nájemní smlouvě stanovena a zpravidla se řídí místními podmínkami, tedy nabídkou a poptávkou po zemědělských pozemcích. Nájemní smlouvy jsou buď na dobu určitou, ( končí zásadně jejím uplynutím), nebo na dobu neurčitou – tu lze zrušit dohodou či výpovědí jak ze strany nájemce, tak pronajímatele a to s jednoroční výpovědní lhůtou. Po skončení nájmu je sice nájemce povinen vrátit pozemek do původního stavu, ovšem pokud byl pozemek řádně obděláván, neztratil svojí hodnotu a výše zmíněné ustanovení - 16 - 16 -
vrácení pozemku do původního stavu je bezpředmětné. Jiná varianta je v případě, pokud byl pozemek tzv. vymrskán, tedy nebyl správně obhospodařován. V tomto případě můţe pronajímatel poţadovat náhradu za vzniklé škody. Zvláštní nájemní vztah můţe vzniknout při pozemkových úpravách. Pozemkový úřad můţe vlastníku dotyčného pozemku při zahájení pozemkových úprav podle zákona o půdě, přidělit do časově omezeného nájmu pozemky jiných vlastníků. Pokud se vlastníci těchto pozemků nedohodnou o výši úhrady za uţívání těchto pozemků, činí úhrada ročně 1% z ceny přidělených pozemků.
4. ) Majetek České republiky Od roku 1990 dochází k postupné redukci majetku České republiky díky privatizaci, restituci a také přechodu značné části majetku do vlastnictví obcí. Stát si ovšem musí ponechat majetek v takovém rozsahu, který mu umoţní poskytovat občanům a jiným subjektům sluţby, které jsou z titulu jeho autority povinné. Jen pro ilustraci jde o úseky na poli školství, vědy, kultury, hospodářství, doprava, energetika, vodní hospodářství apod. Zákon o majetku České republiky č.219/2000 Sb. vychází z charakteristiky státu jako právnické osoby. Vůči dalším osobám stát při výkonu svých majetkových práv vystupuje v rovném postavení.
Mapa České republiky obr.č. 1
- 17 - 17 -
Při prodeji státního majetku se pro výši sjednávané ceny vychází z částky, která odpovídá prodejním cenám v daném místě a čase ( trţní cena). I zde, tedy při prodeji státního majetku je prostor pro zhodnocení lukrativního majetku, či je naopak dán prostor pro zohlednění malého zájmu o konkrétní prodávaný majetek. V zájmu maximálního výnosu se připouští i sjednání tzv. exkluzivní ceny, tedy ceny, která přesahuje cenu obvyklou. Zákon také mimo jiné skýtá prostor i pro individuální řešení některých majetkových aspektů např. vztahu státu a církví nebo humanitární pomoc formou darování věcí.
4.1.) Prodej státní půdy Zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby umoţňuje při dodrţení určitých podmínek i prodej státní půdy. Za zemědělské pozemky povaţuje tento zákon zemědělskou půdu, nezemědělskou půdu která je potřebná k zajišťování zemědělské výroby a pozemky, které patřily původně k zemědělským usedlostem, nebo které slouţí v současné době zemědělské výrobě a souvisejícímu vodnímu hospodářství. Dále to jsou pozemky určené k plnění funkce lesa odloučené od komplexů státních lesů. Zákon určuje, kdo můţe být nabyvatelem těchto pozemků, stanovuje kupní cenu a způsob její úhrady. Dále také umoţňuje privatizaci těchto pozemků fyzickým osobám, které podnikají na úseku zemědělství, popř. mohou tyto pozemky dle zákona převést obcím pro veřejně prospěšné účely a bydlení.
- 18 - 18 -
5.) Katastr nemovitostí České republiky Člověk odpradávna pociťoval touhu a potřebu poznat přírodu, která ho obklopovala, přál si proniknout do jejích tajů a svá poznání dále sdělovat ostatním lidem. Tato potřeba vyústila ve znázorňování okolní krajiny tak, aby i ostatním lidem umoţnila orientaci v prostředí, které je ovlivňovalo. Od středověku se vyvíjelo postupné zobrazování našeho území, které mělo praktický účelidentifikace pozemku, jeho rozloha, výnosnost a základ pro výměru daní. Katastr nemovitostí České republiky je soubor údajů o nemovitostech v České republice, který zahrnuje jejich soupis, popis a jejich polohové a geometrické určení. Tento informační systém o pozemcích a vybraných stavbách je průběţně aktualizovaný a patří do něj i evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V roce 1998 byla zahájena digitalizace SGI.
5.1.) Historie katastru nemovitosti ¨
Historickým datem byl 23. prosinec 1817, kdy byl vydán císařský patent o daní
pozemkové, který dal základ budoucímu katastru pro celé území monarchie tzv. stabilní katastr. Z hlediska evidování vlastnických práv k pozemkům byl důleţitý knihovní zákon ( obecný zákon o pozemkových knihách), který nabyl účinnosti dne 15.2.1872 . Novodobé dějiny se začínají psát s rokem 1927, kdy byl vydán zákon č. 177 Sb.z. a n., o pozemkovém katastru a jeho vedení ( katastrální zákon). Cílem bylo získat nejen řádný přehled pro vyměřování daní, ale poskytovat i bliţší, charakteristické údaje jednotlivých nemovitostí. Do pozemkových knih se zapisovala vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem. Tento systém byl změněn počátkem r. 1951, kdy nabyl účinnosti občanský zákoník č. 141/1950 Sb.,ale povinnost knihovat změny právních vztahů zůstala i nadále pouze u organizací. Průlomem bylo přijetí nového zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Tento zákon totiţ obnovuje zásady:
- 19 - 19 -
-
zásada priority ( pořadí se řídí dobou předloţení návrhu na zápis do katastru nemovitosti)
-
zásada dispoziční ( řízení o povolení vkladu práva se zahajuje JEN na návrh účastníka smlouvy)
-
zásada konstitutivní ( práva k nemovitostem vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu nebo výmazu práva na základě rozhodnutí katastrálního úřadu)
-
zásada legality ( zápisy lze provést aţ po přezkoumání úplnosti a náleţitostí předkládaných listin)
-
zásada formální publicity ( katastr nemovitostí je veřejný)
-
zásada veřejné víry ( důvěra ve správnost zápisů do katastru nemovitostí)
Tento zákon byl novelizován zákonem č. 210/1993 Sb., a zákonem č. 90/1996 Sb. S tímto zákonem současně nabyl účinnosti i zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitosti České republiky ( katastrální zákon) , který byl novelizován zákonem č. 89/1996 Sb., a zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, který byl novelizován zákonem č. 62/1997 Sb.,. Uvedené zákony byly doplněny vyhláškou českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 190/1996 Sb.
5.2.) Předmět katastru nemovitostí V katastru nemovitostí se evidují: -
Pozemky v podobě parcel
-
Budovy
-
Byty a nebytové prostory
-
Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory
-
Stavby stanovené zvláštním předpisem ( např. věţe atomových elektráren )
- Pozemky v podobě parcel Pozemky se evidují jako parcely členěné podle druhů a to: orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny ( = zemědělské pozemky), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy . Dále se zde v souvislosti se zemědělskými pozemky zaznamenává jednotka BPEJ = boni tovaná půdně ekologická jednotka = pěti místný kód.
- 20 - 20 -
- Budovy Budovám které jsou spojeny se zemí pevným základem se přiděluje popisné, či evidenční číslo a v katastru nemovitostí se tyto budovy evidují prostřednictvím pozemků, na kterých jsou postaveny. V katastru nemovitostí se neevidují drobné stavby do 16m2, které doplňují stavbu hlavní, přičemţ za drobnou stavbu se nepovaţuje např. garáţ, ačkoli nedosahuje poţadované výměry.
- Byty a nebytové prostory Evidují se pouze v souboru popisných informací ( nikoli v katastrální mapě) a vztahují se k budově, ve které se nacházejí.
- Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory Zde je důleţitý pojem – rozestavěné-. U budovy je to takový stupeň, ţe je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí. U bytu- tedy místnost, nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení.
5.3.) Zápisy vlastnických a jiných věcných práv Věcná práva k nemovitostem, která katastrální úřady zapisují do katastru nemovitostí§ 1 odst. 1 ZápPr. -
vlastnické právo
-
zástavní právo
-
právo odpovídající věcnému břemeni
-
předkupní právo s účinky věcného práva
-
podzástavní právo
- 21 - 21 -
6.) Definice pojmů pozemku Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí: -
územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území
-
hranicí vlastnickou
-
hranicí drţby
-
hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků
Pro účely oceňování se pozemky dělí na pozemky stavební, zemědělské, lesní, pozemky evidované jako vodní nádrţe a vodní toky a tzv. jiné pozemky. Oceněním pozemku se zabývá jak zákon č. 151/97 Sb., v § 9 aţ 15 , tak i vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení ustanovení zákona č 151/97 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Stavebními pozemky jsou: -
Nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím příslušného orgánu určeny k zastavění, podle ustanovení § 32 stavebního zákona ( zákon č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů) je stavebním pozemkem pouze ta část, která odpovídá přípustnému limitu určenému k zastavění.
-
Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného právního subjektu.
-
Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.
Zemědělské pozemky jsou: Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako -
orná půda
-
chmelnice
-
vinice
-
zahrada
-
ovocný sad
-
louka
- 22 - 22 -
-
pastvina
Lesní pozemky jsou: Jedná se o pozemky: -
lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí
-
zalesněné nelesní pozemky
-
pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky
-
jiné pozemky ( např. hospodářsky nevyuţitelné pozemky, neplodná půda, roklina, močál, baţina.
Stavebním pozemkem pro účely oceňování není: Pozemek, který je zastavěn jen podzemním, nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořící součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování také není pozemek, který je zastavěn stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. Pozemek se pro účely oceňování posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí a pokud vznikne nesoulad mezi skutečným stavem a uvedeným stavem v katastru nemovitostí, tak se při oceňování vychází ze stavu skutečného. Pozemek lze aţ na výjimky jako jsou např. pozemky komerčně vyuţitelné (parkoviště, trţnice apod.) ocenit převáţně porovnávací metodou.
- 23 - 23 -
7.)
Podstata oceňování Bez ocenění majetku, bychom neznali jeho cenu, neexistovala by směna a následně
celá ekonomika. Pro práci odhadce při oceňování majetku je nedílným a velmi důleţitým základním nástrojem existence a tvorba cenových map nemovitostí. Bez těchto cenových map bychom postrádali základ, ze kterého vycházejí nejenom odhadci majetku, ale i realitní makléři, finanční úřady, podniky ale i zájemci o koupi nemovitostí. Jednoduše řečeno, cenové mapy jsou důleţité pro všechny ty, kteří se pohybují na realitním trhu.
8.)
Cenové mapy nemovitostí Cenová mapa zařazuje cenu nějakého produktu (ekonomického statku) do nějakého
prostoru a času. Tzn., ţe popisují prostorové uspořádání cen pozemků a staveb na pozemcích v určité (dané) lokalitě a v daném čase. V konečném grafickém vyjádření ceny hmotných ekonomických statků jsou zahrnuty i další vlivy a faktory ( jak hmotné, tak nehmotné-např. goodwil ), které tuto cenu určují. Jak jiţ bylo výše zmíněno, činnost odhadce nemovitého majetku je na těchto cenových mapách naprosto závislá. Proto je v jeho zájmu vytvářet si kvalitní cenové mapy sám, nebo je získat u specializovaných prodejců, či profesních komor a sdruţení.
8.1.) Druhy cenových map Kvalita informací, ale i neustálé vyhledávání informací nových určuje kvalitu cenových map v databázích. Velmi důleţitým kritériem z hlediska informací je jejich 1. pravdivost 2. úplnost Pro potřeby realitního trhu jsou nejdůleţitější cenové mapy: Cenová mapa stavebních pozemků Cenová mapa funkčních celků pozemků Cenová mapa nájmů Cenová mapa nákladů na provoz a údrţbu nemovitostí Cenová mapa realizovaných nákladů na pořízení stavby
- 24 - 24 -
8.2.) Cenotvorné prvky cenových map pozemku Při tvorbě cenových map jsou jednotlivé korekce cenotvorných prvků řazeny do tabulek do tabulek, ze kterých se dají následně přenést do cenové mapy. Při oceňování na trţních principech se v praxi pouţívá komparace se třemi nebo čtyřmi porovnatelnými pozemky, jejichţ cena je známa. Z hlediska pravdivosti je ideální cena prodejní, neţ-li cena nabídková nebo jinak zjištěná např. z cenové mapy. Při ocenění pozemku je třeba analyzovat a následně zanést do tabulky: -
cenu pozemku
-
rozlohu pozemku
-
cenu za 1m2
-
datum transakce
-
právní údaje
-
vlastnická práva
-
vyuţití pozemku
-
lokaci pozemku
-
tvar a orientaci pozemku
-
svaţitost
-
dostupnost a kapacitu ing. sítí
-
kontaminace půdy
-
dopravní obsluţnost
-
dopravní dostupnost
-
nutná demolice stávajících objektů
- cena pozemku: Jak jiţ bylo výše zmíněno, ideální cena z hlediska pravdivosti při porovnání pozemku je cena prodejní. Pokud je známa cena např. nabídková, bude se muset korigovat.
- rozloha pozemku: Při porovnání mohou nastat dvě moţnosti a to: a.) rozloha jen komerčně vyuţitelné části pozemku b.) rozloha celé části pozemku Výhodnější z hlediska metodiky je druhá varianta. Obecně platí, ţe čtvereční metr většího pozemku je levnější neţ čtvereční metr pozemku menšího.Tzn., ţe vztah ceny a velikosti pozemku je ve vztahu nepřímé úměry a záleţí na
- 25 - 25 -
vícero okolnostech, např. moţnost rozdělení a následné prodání pozemku za účelem určitých investičních záměrů- v tomto případě by byl větší pozemek výhodou.
- cena za 1m2 Cenu za 1m2 zjistíme vydělením celkové ceny pozemku jeho rozlohou.Tzn., ţe porovnávací jednotkou pro pozemek je čtvereční metr rozlohy pozemku.
- datum transakce: Ceny se v čase vyvíjejí. Cena prodaného pozemku např. před třemi lety nebude shodná s cenou, za kterou by tento pozemek mohl být prodán dnes. Ceny do 3 měsíců = ceny aktuální bez korekce ( cena „promptního prodeje“) Ceny do 1 roku
= ceny aktuální bez korekce (korekce pouze v případě např. inflace apod)
Ceny nad 1 rok
= úprava korekčním činitelem
- druh transakce: Aplikace korekčního činitele závisí na vhodnosti/pouţitelnosti druhu právní transakce, která má pochopitelně dopad do cenotvorného faktoru tedy do cenové mapy. Pro tvorbu cenové mapy existují transakce vhodné a nevhodné. a) vhodné
prodej ( není třeba cenu korigovat, pouze u např. nevěrohodného zdroje ) draţba ( nutné informace o skutečném prodeji při veřejné draţbě za cenu vydraţenou nebo jinou, obvykle menší cenu) nabídka (vţdy nutná korelace- nadsazení poţadované částky oproti reálné hodnotě-zpravidla o desetinu aţ pětinu) cenová mapa ( vhodný podpůrný argument)
b) nevhodné
darování vyvlastnění cena zvláštní obliby prodej v rámci holdingu prodej mezi spřátelenými firmami prodej majetků zatíţených např. zástavami, nájemními smlouvami apod. prodej obecně neprodejných pozemků např. kontaminované pozemky.
- 26 - 26 -
- vlastnická práva: Vlastnické právo k pozemku můţe být určitým způsobem dotčeno/omezeno ( např. pronájmem na dobu určitou) a) absolutní = vlastnictví není ničím omezeno b) relativní = vlastnictví je zatíţeno a hodnota majetku se sniţuje. Korekční činitel stanovíme jako poměr ekonomické vyuţitelnosti oceňovaného pozemku a pozemku porovnávaného.
- existence věcných břemen: Obecně platí, ţe věcná břemena sniţují hodnotu majetku. Věcných břemen týkajících se pozemku je celá řada – právo chůze, podzemní vedení, právo k porostům na pozemku apod. Věcná břemena mohou být zřízena za úplatu, bezúplatná, trvalá nebo dočasná.
- vyuţití pozemku = územní plán: Jedná se o jednu z hlavních korekcí určujících trţní hodnotu pozemku. Pro porovnání je důleţitá shodnost, nebo podobnost vyuţití podle územního plánu. Pokud tomu tak není, vypočítá se korekční činitel z nejlepšího moţného vyuţití oceňovaného a porovnávaného pozemku a jejich poměrem se stanoví korekce.
- územní rozhodnutí: V této korekci se zohledňují dvě věci. a) zda je moţné územní rozhod. získat, jaké a na jaký druh výstavby b) náklady spojené se získáním územního rozhodnutí ( projektová a ing. činnost)
- jiná právní omezení a závazky: Jde o pomocnou rubriku, která odráţí skutečnosti většinou právního charakteru ovlivňující cenu. Např. zástavní právo ve prospěch třetí osoby – obvykle banky, pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka apod. Pokud netrváme na pouţití takovéhoto pozemku v porovnávací metodě, je vhodné vybrat pro porovnání pozemek jiný.V opačném případě je nutno definovat nejen jeho trţní hodnotu, ale i potencionální klienty.
- 27 - 27 -
- lokalita: Pro porovnání trţní hodnoty identických pozemků je v tomto případě zásadní výběr pozemku pokud moţno v téţe lokalitě. V opačném případě se můţe cena lišit aţ o desítky procent.
- tvar a orientace pozemku: Většinou je upřednostňován pravidelný tvar pozemku- obdélníkový, čtvercový tedy takový, kde je moţnost co největšího komerčního vyuţití.V případě, ţe je předmětem porovnání pozemek nepravidelný, je korekce zaloţena na výpočtu komerční vyuţitelnosti oceňovaného a porovnávaného pozemku. Orientace pozemku – jednak ke světovým stranám( jiţní svah/severní svah) - z komerčního hlediska
- svaţitost pozemku: Svaţitý pozemek s sebou nese náklady na terénní úpravy a mnohdy můţe být zástavba ekonomicky neefektivní. Extrémně svaţitý pozemek je vhodný spíše pro vinice. Korekce vychází z výpočtu nákladů na odtěţení a deponování zeminy a na stavbu opěrných zdí. Obecně platí, ţe rovinný pozemek je draţší.
- dostupnost a kapacita inţenýrských sítí: Při analýze porovnávaných pozemků je třeba prověřit moţnost napojení na stávající inţenýrské sítě popř. náklady a rentabilitu na vytvoření sítí nových. Nákladově nejdraţší v pořadí jsou: -
kanalizace
-
vodovod
-
plynovod
-
elektřina
Vydělením celkových nákladů na inţenýrské sítě u oceňovaného a porovnávaného pozemku výměrou, stanovíme korekci.
- 28 - 28 -
- kontaminace půdy: Kontaminace půdy můţe buď zcela zabránit, nebo značně omezit vyuţití pozemku.Tam kde byly dříve např. staré skládky, sklady pohonných hmot apod. se zhotovuje posudek o půdě- ekologický audit. Pokud je zjištěna ekologická zátěţ, korekce se stanoví vyčíslením nákladů na odstranění kontaminace a jejich vydělením rozlohou pozemku.
- dopravní obsluţnost: Dopravní obsluţnost je dostupnost pozemku hromadnou dopravou.Posuzují se zde dva faktory a to: Dochůdná vzdálenost ( 600m) a druhým faktorem je četnost spojů.
- dopravní dostupnost včetně parkování: Dopravní dostupnost je moţnost dostat se k pozemku jiným dopravním prostředkem, neţ-li hromadnou dopravou a moţnost zaparkovat dopravní prostředek v dochůdné vzdálenosti tj. 600m. Jiným dopravním prostředkem je myšlen běţný osobní automobil, tedy nikoli terénní. Je obvykle poţadována dostupnost tohoto dopravního prostředku po zpevněné, bezprašné a celoročně sjízdné komunikaci.
- nutná demolice stávajících objektů: Opět se jedná o výpočet nákladů na demolici, popř. odečtení nákladů na prodej vyuţitelných zbytků a přičtení nákladů na odvoz a deponování suti. Jen pro zajímavost, likvidace ţelezobetonu je nejdraţší poloţkou.
- jiná technická korekce: Jedná se o technický, dosud neuvedený faktor, který sniţuje cenu pozemku např. poddolovaný pozemek raţením metra či tunelů, nebo pozemek, který je zatíţen nadměrným hlukem z komunikace.
- velikost pozemku: Vztah ceny a velikosti pozemku je nepřímo úměrný. Obecně platí, ţe čím je pozemek větší, tím je jeho cena menší, tedy ţe čtvereční metr většího pozemku je levnější neţ čtvereční metr pozemku menšího.
- 29 - 29 -
- moţná zastavitelnost: Poţadavky jsou : technické, právnické a hygienické normy. Tyto podmínky, vyhlášky, normy apod. určují např. minim. odstupové vzdálenosti domů, uliční čáry, nebo přímo maximální procentuální výměru pozemku. Podle vhodnosti a kvality porovnávaných pozemků provedeme váţený průměr jednotlivých přepočítaných hodnot a výsledkem bude trţní hodnota pozemku.
8.3.) Cenové mapy a legislativa Cenovými mapami se z platných legislativních norem zabývá zákon č. 151/97 Sb. O oceňování majetku, který v § 10 přímo uvádí : - Odstavec (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, případně ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška. - Odstavec (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5000, případně v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. - Odstavec (3) Nejsou-li při zpracování při zpracování sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je pouţít, protoţe jiţ neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel. Skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu uţití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popř. obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu můţe stanovit vyhláška.
- 30 - 30 -
- Odstavec (4) Jestli-ţe nelze cenu stevbního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. - Odstavec (5) Návh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v cenovém věstníku. - Odstavec (6) Koncem kaţdého kalendářního roku s obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel uţití nebo stavebí vybavenost pozemků, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. přitom platí postup podle odstavce 5. - Odstavec (7) Obec umoţní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí kaţdému, kdo o to poţádá.
Vedle zákona 151/97 Sb., se tvorbou a pouţitím cenových map zabývá v současné době platná vyhláška č. 3/2008 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku ( oceňovací vyhláška) Paragraf 27 uvádí: - Odstavec (1) Cenová mapa stavebních pozemků ( § 10 zákona) obce obsahuje textovou a grafickou část. - Odstavec (2) Textová část ve formátu A4 obsahuje: b) věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k moţnostem jeho dalšího rozvoje zejména ve vztahu k velikosti a charekteru obce, vnitřním i vnějsším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu. c) popis předlohy pouţitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu. d) komentář ke zdrojům cen pouţitých pro vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru. e) popis postupu zpracování a přdpoklad další doby účinnosti.
- 31 - 31 -
- Odstavec (3) Grafická část sloţená do formátu A4 obsahuje: a) mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větším 1 : 5000 b) popisné údaje – názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popř. parcelní čísla pozemků. c) ceny jednotlivých stavebních pozemků, popř. ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem uţití a stejnou stavební vybaveností. - Odstavec (4) Případný nesoulad oceňovaného pozemku ( § 9 zákona) podle cenové mapy stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastrální mapy ( případně geometrickým plánem, došlo-li u oceňocvaného pozemku ke změně hranice nebo její části ), vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu , potvrzujícího, ţe k oceňovanému stavebnímu pozemku nebylo vydáno územní rozhodnutí nebo stavební povolení ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby , a potvrzení útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti. - Odstavec (5) Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 28.
8.4.) Rizika spojená s cenovými mapami pozemků Jak je jiţ výše zmíněno, cenové mapy stavebních pozemků ve smyslu zákona č. 151/97 Sb. představují jednu z variant nepřímého porovnání nemovitostí. Cenové mapy jsou grafické znázornění pozemků v měřítku 1: 5000, nebo podrobnějším, kde jsou vyznačeny ceny v Kč/m2 . Tyto cenové mapy vytvářejí, vyhlašují a spravují místně příslušné obce a jsou jimi předkládány před jejich vydáním na MF ČR a ke zveřejnění v Cenovém věstníku. Pouţití cenových map v porovnovávacím přístupu oceňování nemovitostí je v souvislosti s trţním oceňováním velmi uţitečné, ale i zde jsou určitá úskalí, se kterými by měl být znalec či odhadce obeznámen a to:
- 32 - 32 -
-
sklon k setrvačnosti a zastarávání dat
-
riziko zkreslení cen vlivem odlišných podmínek transakce
-
problematická extrakce ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti
- sklon k setrvačnosti a zastarávání dat v cenových mapách Jak z názvu vyplývá, jde o moţnost neaktuálních, zastaralých datových informací se kterými je nutno počítat. Nová data jsou do cenových map doplňována aţ po proběhlé transakci s určitým např. pozemkem. Tyto transakce neprobíhají samozřejmě kaţdý rok, tudíţ ceny v cenových mapách se nemění. Po uskutečnění nového obchodu tím pádem dochází v cenových mapách k cenovému skoku, které reagují na vnější podněty a jejich výše je poplatná době prodlení. - riziko zkreslení cen vlivem odlišných podmínek transakce Údaje v cenových mapách mají obecný charakter a nemusejí nutně odráţet skutečnou trţní hodnotu. Důvodem mohou být různé např. obchodní, trţní či daňové podmínky transakce. - extrakce ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti Jedná se o moţný problém vyplývající ze zkreslení cen pozemků v souvislosti z celkovou cenou nemovitosti ( pozemek+stavba). K tomuto zkreslení dochází spíše v centrálních částech měst, kde jsou volné stavební pozemky daleko více vzácnější a v drtivé většině případů se obchod omezuje na nemovitosti jako celek. Pokud jsou v těchto případech kupní smlouvy cenově rozděleny na pozemky a stavby, jedná se o rozdělení čistě formální v souvislosti např. s účetnictvím nebo administrativních cen, takţe skutečnou trţní hodnotu pozemků nevypovídá. Pokud přesto tvůrce cenové mapy potřebuje objektivní údaje o skutečné trţní hodnotě stavebních pozemků, musí pouţít některý z následujících oceňovacích přístupů: porovnávací reziduální výnosový U porovnávacího přístupu se provede porovnání s volnými pozemky ve stejné lokalitě a s podobnými kvalitativními úparametry. V lokalitách prima rate, kde jsou stavební pozemky nejcennější, je velmi obtíţné najít volné pozemky pro porovnání. V těchto případech je nutno pouţít některou z variant reziduálního přístupu. a) reziduální přístup na bázi nákladů b) reziduální přístup na bázi výnosů
- 33 - 33 -
a) reziduální přístup na bázi nákladů: Reziduální přístup na bázi nákladů je v podstatě součet trţní hodnoty pozemku a nákladové ceny staveb, která je sníţena o patřičné opotřebení ( pokud se nejedná o novostavbu) Trţní hodnota stavebního pozemku je tedy rozdíl( zbytek) mezi celkovou trţní hodnotou funkčního celku a nákladouvou hodnotou staveb sníţenou o opotřebení. b) reziduální přístup na bázi výnosů: Indikace hodnoty stavebního pozemku vychází z úvahy, ţe hodnotu je moţno určit jako rozdíl celkové hodnoty funkčního celku pozemku a stavby, která byla indikována výnosovým způsobem a hodnoty stavby bez pozemku, která byla zjištěná porovnávací nebo nákladovou metodou. U výnosového přístupu se snaţíme správně indikovat trţní hodnotu tak, ţe hypoteticky namodelujeme, ţe stavby na pozemku stojící jsou ve vlsatnictví jiného subjektu, který ma za povinnost vlastníkovi pozemku platit nějaké nájemné. Kapitalizací tohoto nájemného ( obvykle metodou věčné renty- pozemek se technicky neopotřebává), můţeme stanovit jeho objektivní trţní hodnotu.
9. ) Základní principy oceňování Dynamický trh s nemovitostmi je ovlivňován řadou nejrůznějších zákonitostí, které s různou intenzitou spolupůsobí na dotváření celkové finální hodnoty nemovitosti. Mezi tyto principy v souvislosti s pozemky patří: -
Vliv očekávání a změn
-
Nabídka a poptávka
-
Nejvyšší a nejlepší vyuţití
-
Substituce
-
Konformita
-
Kontribuce
-
Rovnováha a váţení
-
Omezení vlastnických práv
-
Význam polohy
- 34 - 34 -
9.1. ) Vliv očekávání a změn Jak jiţ bylo výše zmíněno, trh s nemovitostmi je dynamický, ucelený a stále vyvíjející se proces, na který z různých oblastí působí síly s různou intenzitou, časovou délkou a s různým vzájemným spolupůsobením. V tomto kontextu dochází na trhu s nemovitostmi ke změnám, které se mohou projevovat pomalu, pravidelně, skrytě, mohou se stupňovat, či naopak stagnovat. Tyto změny mohou např. souviset s politickou či hospodářskou situací, s výší úrokových měr úvěrů a hypoték, s výší státních příspěvků, s územním plánováním apod. Hodnota pozemků se mění podle předpokládaného vyuţití a prospěchu spojeného s jejich vlastnictvím, tedy schopností jejich zhodnocení. Např. změna ceny u nestavebního pozemku který přechází vlivem změny účelu vyuţití na stavební bývá velmi razantní a skoková.. Takováto očekávaná změna můţe být důvodem ke spekulativním prvkům např. drţby pozemku která sebou přinášejí i rizika v podobě nenaplnění očekávaných představ.
9.2. ) Nabídka a poptávka Hodnotu pozemků můţe výrazným způsobem ovlivnit nabídka a poptávka. Jestli-ţe stoupá nabídka a sniţuje se poptávka ceny pozemků klesají. Při stoupající poptávce a sniţující nabídce ceny pozemků stoupají. Některé faktory ovlivňující poptávku: - změny v populaci - změny v kupní síle - změny v oblibě - změny v úvěrové a hospodářské politice - změny v cenách stavebních materiálů a prací Některé faktory ovlivňující nabídku: - změny stavebně technologické - rozsah a rychlost nové výstavby - změny v územně plánovací dokumentaci - změny ve vývoji infrastruktury území - oblast ochrany půdního fondu
- 35 - 35 -
Ovlivňování nabídky a poptávky státem: - cenové usměrňování - daňové zatíţení - stupeň ochrany vlastnických práv - investiční pobídky Při ocenění je důleţité vzít v úvahu faktory formující nabídku a poptávku, jejich dynamiku a trţní trendy které naznačují budoucí vývoj nabídky a poptávky. Nejdůleţitějším hodnotícím kritériem u pozemků je jejich poloha. „Gradační efekt“ = růst cen pozemků směrem k epicentru nejvyšší poptávky. V praxi jde o to, ţe pozemky s nejvýhodnější polohou jsou obsazeny nejdříve. Jejich zásoba se však vyčerpá, takţe následný zájem je přenesen na pozemky sousední, aţ dojde řada i na pozemky méně lukrativní. Stávající půdní fond uvolňuje pozemky relativně pomalu a proto jsou moţnosti na straně nabídky méně operativní neţ na straně poptávky. Z tohoto důvodu je při odhadu trţní hodnoty nezbytná i analýza trhu ( nabídka/poptávka), ve kterém posuzovaný pozemek působí. Analýza nabídky Jedná se o segment trhu jiţ existujících pozemků v dané lokalitě, které jsou volné nebo nabídnuty k prodeji, prodané či je jejich prodej plánován ( konkurenceschopnost posuzovaného pozemku s moţnostmi nejlepšího a nejvyššího vyuţití). Analýza poptávky Jde o průzkum zaměřený především na velikost okruhu potencionálních poptávajících ( kaţdá nemovitost má svého kupce), na jejich identitu, motivy a preference.
- 36 - 36 -
9.3.) Nejvyšší a nejlepší vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost1. Nejvyšší a nejlepší vyuţití u nezastavěných pozemků musí korespondovat s podmínkami územně plánovacích podkladů. Při stanovení nejlepšího a nejvyššího vyuţití je nutné odlišovat trţní hodnotu od jiných druhů hodnot na netrţní bázi. Mezinárodní i Evropské oceňovací standardy rozlišují kategorii trţní hodnoty a hodnoty které nejsou koncipovány na trţní bázi, byť z ní většinou vycházejí. Jde např. o „ hodnotu stávajícího vyuţití“ ( Existing Use Value), „ hodnotu majetku s omezeným trhem“ ( Limited Market Property), „ hodnottu alternativního vyuţití“ ( Alternative Use Value) apod. Naproti tomu trţní hodnota dle těchto standardů je „ Odhadnutá částka, za kterou by bylo moţné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náleţitého marketingu, přičemţ kaţdá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení.2 Trţní ocenění ve vztahu s nejlepším a nejvyšším vyuţitím vychází z fungujícího trţního prostředí k datu ocenění. Toto trţní ocenění je moţno aplikovat i pro účetní účely, ovšem pouze u nezastavěných pozemků. Nejvyšší a nejlepší vyuţití se provádí i u pozemků zastavěných, např při poţadavku výčtu výše podílu pozemku na celkové hodnotě nemovitosti s tím, ţe analýza u nemovitostí jako celku musí být posuzována konsistentně ( shodné vyuţití pozemku a stavby).
1 2
Oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D Odhad hodnoty pozemků, Ing. Zbyněk Zazvonil
- 37 - 37 -
9.4.) Substituce ( rovnocennost ) Jak jiţ z názvu vyplívá, při porovnání dvou rovnocenných pozemků v podmínkách volného trhu je ze strany poptávajícího větší zájem o pozemek který je nabídnut za niţší cenu, neţ je cena kvalitativně i kvantitativně obdobného pozemku. Jde o princip nejen porovnání, ale i o princip nákladů příleţitostí.
9.5.) Konformita Jedná se o shodné/podobné reakce cen pozemků v dané lokalitě na vnější podněty, a to buď v podobě cenového nárůstu, nebo shodného cenového poklesu hodnoty všech pozemků v konkrétním místě. Příčinou nárůstu cen můţe být např. vybudování nové kanalizace a naopak příčinou poklesu cen můţe být např. zprovoznění skládky komunálního odpadu.
9.6.) Kontribuce Kontribuce přichází v úvahu většinou u pozemků, které jsou zastavěné nevhodnými, nebo podřadnými typy staveb, nevhodně umístěnými stavbami, nebo stavbami určenými k demolici či v rozporu s legislativními předpisy. Tento princip vychází z předpokladu, ţe jednotlivé elementy, ze kterých se nemovitost skládá, přispívají k celkové hodnotě různým směrem a různou intenzitou a nejsou tudíţ jen jejich prostým součtem. Důsledkem nevhodného vyuţití pozemku ve většině případů tuto hodnotu pozemku sniţuje.
- 38 - 38 -
9.7.) Rovnováha a váţení Rovnováha a váţení souvisí s kontribucí. V důsledku vývoje trhu dochází k určitému ustálení, tedy rovnováţnému stavu finančního vyjádření dílčích komponentů jednoho určitého typu nemovitosti, coţ platí především v prostředí s konformními znaky (viz. kap. 9.5.) V případě oceňování pozemků lze tento rovnováţný stav aplikovat na pozemky a stavby na nich stojící. Tento princip rovnováhy a váţení je moţný ve spojení s nákladovým přístupem (nákladová hodnota nemovitosti), který vychází ze součtu hodnoty pozemku a hodnoty staveb na něm postavených ( většinou platí pro novostavby, avšak lze jej aplikovat i u starších staveb, kde hodnota pozemku s přibývajícím časem má stoupající tendenci, kdeţto u staveb je tomu opačně ). Prvky tohoto principu lze uplatnit i u výnosového přístupu, kde se obvykle vychází z rovnováţného stavu mezi mírami kapitalizace R ( Return of capital) = je vyjádření míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Standardní objektivní výpočet kapitalizační míry je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen a skutečných výnosů z nemovitostí, či diskontními mírami které pro pozemky a stavby na nich postavených bývají rozdílné.
9.8.) Omezení vlastnických práv Omezení vlastnických práv souvisí s moţnostmi optimálního vyuţití pozemku, coţ ve většině případů vede ke sníţení hodnoty pozemku. Tato omezení mohou mít podobu dlouhodobějších nájemních vztahů z nejrůznějších typů závazků, podílového vlastnictví a věcných břemen, které mohou být dočasného nebo trvalého charakteru. Obvykle lze jako měřítko pouţít náklady, které byly vynaloţeny na jejich odstranění, nebo sníţení výnosů z pozemku. Specifickým rysem platného českého právního systému je to, ţe stavba není součástí pozemku. V praxi to znamená oddělené vlastnictví pozemku a stavby na něm umístěné. Sektor potencionálních zájemců o koupi těchto nemovitostí lze rozdělit do dvou skupin. První skupinu reprezentují majitelé staveb které stojí na cizím pozemku, aby se zbavili nákladů vynaloţených na nájem pozemku, či aby mohli vyuţít svoji stavbu jako zástavy
- 39 - 39 -
úvěru ( stavby na cizích pozemcích patří totiţ podle metodik bank, spořitelen a podobných subjektů jako nevhodné pro zástavu úvěru) Druhou skupinu reprezentují investoři, kteří předpokládají poměrně stabilní výnos z nájmu placeného majitelem stavby na jejich pozemku.
10 .) Ocenění věcného břemene Věcné břemeno sniţuje ( aţ na výjimky např.věcné břemeno za úplatu která výrazně přesahuje obvyklé trţní nájemné) trţní hodnotu majetku omezením výnosového potencionálu a jeho trţního uplatnění. V kaţdém případě je věcné břemeno ekonomický statek a jako takový musí být i ocenitelné.
Porovnávací metoda: Ocenění porovnávací metodou je spíše teoretické a to z toho důvodu, ţe věcná břemena jsou natolik unikátní, ţe je prakticky nelze porovnat. Jedinou výjimkou je regulované nájemné u bytu, které je vlastně také věcným břemenem. V tomto případě je pouţití porovnávací metody zaloţeno na rozdílu mezi trţním nájemným a nájemným regulovaným. Regulované nájemné je vztaţeno na čtvereční metr obytné plochy bytu a výše regulovaného nájemného je určena obvykle vyhláškou.
Nákladová metoda: Oceňování věcného břemene pomocí nákladové metody je rovněţ tak jako v případě porovnávací metody pouţívána velmi sporadicky. Podstata nákladové metody spočívá v tom, jaké náklady musíme vynaloţit, aby trţní hodnota majetku, který je zatíţen věcným břemenem, dosáhla maximálního výnosového potencionálu. V praxi to znamená, ţe odstranění věcného břemene bývá mnohem komplikovanější a především s daleko vyššími investičními náklady, neţ kdyby toto věcné břemeno neexistovalo.
- 40 - 40 -
Příjmová metoda: Příjmová metoda je pro ocenění věcného břemene jednoznačně nejpouţívanější. . V případě věcného břemene které je zjednáno za úplatu např. roční paušál za právo procházet přes pozemek, kdy tato úplata je ve výši trţně obvyklé v daném místě a čase, oceníme toto břemeno podle standardního algoritmu příjmové metody tzn, stanovení nejlepšího a nejvyššího vyuţití, posouzení nájemních smluv, analýza čistého provozního příjmu NOI, trţní nájemné, smluvní nájemné atd. V praxi je mnohem častější věcné břemeno bezplatného uţívání. Pokud je toto bezplatné uţívání stanoveno na dobu určitou např. 10 let, stanoví se jeho hodnota jako součet ztráty z nájmu za dobu trvání věcného břemene, tedy desetinásobek ročního nájemného za konkrétní prostor. Jestli-ţe se jedná o věcné břemeno které je sjednáno na dobu neurčitou bez moţnosti zrušení, oceníme jej pomocí kapitalizace věčné renty. Případy, kdy je věcné břemeno vázáno na doţití konkrétní osoby se z etického hlediska pouţívají při stanovení rizik ţivotního pojištění Halleyovy tabulky.
Ocenění věcných břemen podle právního předpisu: Takovýmto oceněním se zabývá i zákon č. 151/97 Sb. v § 18 O oceňování majetku. Tento zákon stanovuje, ţe věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního uţitku ve výši obvyklé ceny. Pokud ovšem existuje dokument o věcném břemeni např. řízení o dědictví, ze kterého lze jasně zjistit roční uţitek z břemene, tak se výše zmíněný základní oceňovací princip neuplatňuje. Pro případy moţných daňových úniků zákon řeší i to, ţe roční uţitek dohodnutý ve smlouvě o věcném břemeni nesmí být niţší neţ dvě třetiny obvyklé ceny. Zjištění ročního uţitku jak v prvním, tak v druhém případě se následně vynásobí počtem let uţívání práva, nejvíce však pěti. U věcného břemene které je vázáno na osobu po dobu jejího ţivota se roční uţitek násobí deseti. Pokud není moţné ţádným z uvedených způsobů zjistit výši ročního uţitku, ocení se takové věcné břemeno paušálně, a to částkou 10 000 Kč.
- 41 - 41 -
11.) Základní přístupy oceňování
MINULOST
PŘÍTOMNOST
NÁKLADOVÁ METODA POROVNÁVACÍ METODA ( V podstatě analyzuje ( prodejní ceny srovnatelných vztah mezi náklady a nemovitostí) budoucími výnosy)
BUDOUCNOST
PŘÍJMOVÁ METODA ( Očekávaný prospěch z nemovitosti)
Tab. č. 1. Základní přístupy oceňování
12.) Porovnávací způsob Odhad hodnoty pozemků pomocí porovnávací ( komparační) metody cen srovnatelných pozemků je v praxi pouţívána ve většině případů a takto získaným výsledkům je obvykle přikládán největší indikační význam. Nejdůleţitějším předpokladem pro pouţití porovnávací metody je existence databáze porovnatelných subjektů co do většiny parametrů a shodných vlastností. U pozemků je však absolutní shodnost předem vyloučena z důvodů jejich jedinečnosti a neopakovatelnosti vyplívající z nepřemístitelnosti polohy. Porovnání tak lze zaloţit pouze na podobnostech a ty pak zohlednit v podobě kvalitativních a kvantitativních rozdílů, kterými se porovnávané subjekty odlišují. Porovnávací způsob probíhá většinou ve třech fázích : přípravné, porovnávací a závěrečné, tedy vyhodnovací. - přípravná fáze je v podstatě sběr prodejních, nabídkových, draţených a plánovaných cen jiných pozemků z kvalitní cenové databáze ( viz. cenové mapy pozemků ) - porovnávací fáze je určena pro výběr těch nemovitostí ( vzorů), které se nejvíce podobají oceňovaným nemovitostem. Způsob aplikovaného porovnání můţe být buď přímý, nebo nepřímý. - přímé porovnání zde má porovnávací vzorek konkrétní podobu.
- 42 - 42 -
- nepřímé porovnání ( zástupné) v tomto případě se oceňovaný subjekt porovnává se vzorkem, který je vybrán z určité mnoţiny výběrových souborů a tím pádem je reprezentuje ( např. indexové metody viz. kap. „ Indexové metody“ str. 46 )
12.1.) Význam polohy Hodnota pozemku velmi souvisí s jeho polohou. Při odhadu pozemku je nejvíce preferován porovnávací přístup a pro toto porovnání musí být samozřejmě dostatek srovnatelných dat pozemků v blízkém okolí. V takovém případě je je nezbytné polohu analyzovat především s ohledem na dopravní dostupnost a obsluţnost, moţnosti napojení na infrastrukturu apod. Jestli- ţe však chybí dostatečné mnoţství srovnatelných nemovitostí v konkrétním okolí, či pozemek, který má být oceněn přesahuje regionální měřítka, je moţno okruh hledání vhodných pozemků rozšířit a porovnání tak zaloţit na širších geografických vztazích např. -
Velikost obce ( rozloha, počet obyvatel)
-
Hospodářství, průmysl, zaměstnanost
-
Obchod a sluţby
-
Ubytování, památky a cizinecký ruch
-
Zdravotnictví, doprava, specifické prvky apod.
12.2.) Výběr nemovitosti z hlediska korekčních činitelů Při komparaci se jako vhodná jednotka v případě pozemků pouţívá cena v Kč přepočtená na m2 jejich plochy ( Kč/m2). Vyjímečně lze pouţít např. u pozemků shodných výměr a tvarů jednotku v Kč za pozemek jako celek ( Kč/ks), či v případě pozemků podél vodních toků, nebo komunikačních tepen apod. jednotku Kč/bm. Úlohou korekčních činitelů je zohlednění odlišností u oceňované a porovnávané nemovitosti.
- 43 - 43 -
Obvykle se pouţívají tyto prvky porovnání: -
vlastnická práva k nemovitostem
-
finanční podmínky
-
podmínky prodeje
-
trţní podmínky
-
daňové podmínky
-
poloha
-
ekonomické podmínky
-
technické faktory
-
způsob a moţnosti vyuţití nemovitosti
-
nerealitní faktory
Pro správné stanovení korekce je vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, aby se příliš nelišily od nemovitosti oceňované. Ideální je výběr v kombinaci lepších a horších nemovitostí. Jestli-ţe je porovnávaný subjekt lepší neţ oceňovaný ( jeho cena je vyšší), je zapotřebí vzhledem k hledané ceně oceňované nemovitosti tuto cenu sníţit. A naopak, jestli-ţe je porovnávaný subjekt horší ( jeho cena je niţší), neţ u oceňované nemovitosti, je zapotřebí její cenu zvýšit. Ţádná z pouţitých korekcí by však neměla být vyšší neţ 50%. Důvodem je to, ţe se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce.
13.) Výnosový ( příjmový) přístup Odhad hodnoty pozemků za pouţití výnosového ( příjmového) způsobu – metody, je zaloţen na budoucím prospěchu, který lze z vlastnictví očekávat. Tzn., ţe ve skutečnosti kupující ( investor) nakupuje budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejvyšší a nejlepší vyuţití. Čím vyšší je očekávaný potenciální prospěch z konkrétního vlastnictví, tím vyšší cenu je potencionální poptávající ochoten zaplatit. Trţní hodnota majetku se tedy pak rovná celkovému příjmu, který je majetek schopen generovat po dobu své ţivotnosti. Jde o prospěch budoucí a odhad má tedy charakter prognózy budoucího děje a nejde jej specifikovat se 100% spolehlivostí. Prospěch můţe mít řadu podob. Vlastník můţe mít prospěch např. v podobě nájemného, jestli-ţe hodlá nemovitost pronajímat- pozemková renta. Prospěchem můţe být i cenový
- 44 - 44 -
rozdíl mezi současnou a budoucí hodnotou pozemku v případě jeho dočasné drţby na základě předpokládaných cenových změn v daném segmentu trhu. Dále smluvní nájemné, které plyne vlastníkovi od výhradního nájemce. Z pohledu bankovního sektoru můţe prospěch plynout ve formě splátek za hypotéku, kterým je pozemek zatíţen , apod. Obecně platí, ţe výnosová ( příjmová) metoda namůţe indikovat vyšší hodnotu, neţ metoda porovnávací. Pouţití příjmové metody nám tedy poslouţí k ověření správnosti výpočtu metodou porovnávací a pochopitelně i jako další cenový argument. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu.( Hrubý příjem lze doloţit ve většině případů např. nájemní smlouvou). Dalším krokem pro získání provozního příjmu je stanovení neobsazenosti a provozních nákladů, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu, stanovíme čistý provozní příjem před zdaněním ( NOI). Trţní hodnotu stanovíme pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů ( přímé kapitalizace, nebo analýzy diskontovaného cash flow). Ve většině případů se pouţívá postup přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu se stanoví na základě cen trţního nájemného v dané, nebo podobné lokalitě. V praxi se běţně pouţívá tzv. studené nájemné, kdy jsou nájemcům přeúčtovány sluţby a energie na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady se stanovují procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu obvyklou pro porovnatelné majetky.
- 45 - 45 -
14.) Indexové metody Jedná se o variantu nepřímého porovnání, která se hojně vyuţívá především u administrativních cen tzv. „ úřední východisko“. Tato metoda byla doporučena a vypracována Spolkovým ministerstvem hospodářství SRN pro oceňování podnikových pozemků za účelem účetní evidence, jako nástroj nouzového charakteru do doby, neţ se trh s nemovitostmi rozvine ( myšleno na území bývalé NDR). Je nutno poznamenat, ţe pro ocenění na trţní bázi nemá indexová metoda přílišný význam. Uplatnění této metody v ČR přichází v úvahu při dodatečném zjištění úřední ceny pro období do r. 1979 a to tam, kde nebyla k dispozici mapa stop-cen a v souvislosti s převodem mezi občany. Od r. 1964 byly totiţ zavedeny nové cenové předpisy, které se zabývaly pouze náhradami za vyvlastnění pozemků, nebo cenami za zřízení práva jejich osobního uţívání a ceny pozemků v tzv. soukromém vlastnictví neřešily. Proto musel být při převodu těchto pozemků mezi občany pouţit pro ocenění časově nejbliţší předpis a tím bylo nařízení předsedy vlády č. 175/39 Sb., o zákazu zvyšování cen ( viz „ Stručná historie vývoje oceňování“str. 9 ). Současné vyuţití této metody je podmíněno splněním dvou základních podmínek: -
Za výchozí základ se musí pouţít aktuální průměrné ceny daného segmentu trhu
-
Popis i vytvoření alokačního koeficientu musí rovněţ vycházet z reálných trţních podmínek v daném segmentu trhu.
Indexová metoda klasifikuje stavební pozemek pomocí soustavy indexů v přesně určeném rozmezí a kvantifikuje hodnotící kritéria podle následující tabulky.
- 46 - 46 -
Označ.
Hodnotící kritérium
Rozpětí indexu
Indexu
T S V O
( min.- max.) Teritoriální struktura obce
0,6 – 1,5
Stavební připravenost pozemku
0,4 – 1,5
Velikostní třída obce
0,4 3,5
Vhodnost pozemku pro daný účel, včetně
0,5 – 2, 5
stupně vybavení stavby na pozemku pro daný účel I E Z
0,5 – 1,2
Infrastruktura okolí pozemku a jeho dopravní Dostupnost
1,0 – 1,5
Zvláštní zlepšující podmínky
0,5 - 1,0
Zvláštní zhoršující podmínky
( Tab č. 2 „ Modifikace index. Metod“ ) Informativní cenou daného pozemku je pak součin tzv směrné hodnoty v Kč/m2 a jednotlivých koeficientů.
- 47 - 47 -
15.) Kapitalizace a diskonatce pozemkové renty Za pozemkovou rentu bývá označován pravidelný výnos, který plyne z pronájmu pozemku v závislosti na právech jej uţívat. Pozemková renta se dělí na: -
základní nejniţší renta, tzv absolutní, která náleţí nejméně vhodným pozemkům
-
atraktivnějším a lukrativnějším.
Jestli-ţe známe v dané lokalitě výši pozemkových rent je moţno jejich kapitalizací odhadnout výnosovou hodnotu pozemků. Vzhledem k tomu, ţe ţivotnost pozemků je neomezená jsou pronájmy půdy v drtivé většině dlouhodobější, takţe obvykle lze vystačit se vzorcem: VH= V/I Kde: V…… představuje reprezentativní výnos v následujícím roce po datu ocenění I……..je míra kapitalizace Míry kapitalizace jsou u pozemků obvykle niţší, neţ u staveb či nemovitosti jako celek ( cca 6%). Důvodem je fakt, ţe investice do pozemků bývají povaţovány za daleko méně rizikovější neţ do staveb ( absence zastarávání a dalších potencionálních rizik). Toto pravidlo lze však aplikovat jen u pozemků, které mají shodné polohové podmínky. Zcela odlišnou problematiku tvoří odhady trţní hodnoty zemědělské půdy, či větších územních celků, které výhledově nelze zastavět. Jejich hodnota vychází z rozdílů výnosů a nákladů které plynou z různých moţností hospodaření. Způsoby hospodaření souvisí do značné míry nejen s kvalitou půdy ( bonitou), ale i s polohou coţ jsou hlavní diferenciační faktory výše pozemkové renty. Obchod v segmentu zemědělské půdy je velmi málo aktivní. Na zemědělské půdě se nadá stavět a v současné době je jí relativně dostatek. Protoţe chybí základní předpoklady ke vzniku trţního prostředí, lze o trţních cenách hovořit jen obtíţně. Konkurence na straně poptávky je poměrně nízká, kdeţto na straně nabídky relativně vysoká. Nabídku často představují pasivní vlastníci, kteří na půdě jiţ nehospodaří, nebo nechtějí hospodařit z důvodů různých rizik. Výnosy jsou závislé na mnoha okolnostech jako např. sezónnost, počasí, mezinárodní konkurence, marţe zprostředkovatelů, obtíţnost skladování a vytváření zásob, ale rovněţ i relativně nízká přístupnost k úvěrům oproti např. stavebním pozemkům.
- 48 - 48 -
Poptávku obvykle představuje úzký okruh schopných správců, kteří disponují vhodnými technickými prostředky a mohou půdu výhodně a za nízké částky či naturálie pronajímat. S moţností koupě těchto zemědělských pozemků příliš neuvaţují, neboť nejsou k tomu nuceni okolnostmi. Proto má poptávka spíše spekulační charakter, čekající na změnu v podobě chybějících soutěţních podmínek. Hodnota zemědělských pozemků většinou nepřevyšuje ceny administrativní, které jsou zaloţeny na BPEJ- bonitní půdně ekologické jednotky, zjistitelné z výpisu katastru nemovitostí. Důkazem můţe být i to, ţe nájemné zemědělské půdy se obvykle pohybuje v rozmezí 80-1000Kč/ha/rok.
16.) Alokace a extrakce Obě tyto metody patří mezi reziduální ( zbytkové) techniky na bázi nákladů a předpokládají rovnováţný vztah mezi hodnotami pozemků a náklady na jejich potencionální zhodnocení stavbami. Alokace- přidělení, přisouzení. Extrakce- vyjmutí, vytaţení. V souvislosti s oceňováním pozemků jde o oceňovací techniky, které se pouţívají tehdy, jestli-ţe nelze hodnotu stavebních pozemků odhadnout porovnávací metodou v případech např. vzácných, dosud nezastavěných parcel v husté městské zástavbě, nebo naopak v odlehlých polohách, kde je trh pasivní a nelze vyhledat srovnatelná data tak, aby byla dostatečně průkazná. Mezinárodní oceňovací standardy charakterizují alokaci jako: -
nepřímou porovnávací techniku zaloţenou na relaci mezi hodnotou pozemku a hodnotou stavby, případně jako vztah mezi dalšími komponenty nemovitostí. Výsledkem je měřítko, které přiděluje celkovou trţní cenu mezi pozemky a stavby se srovnatelným vyuţitím.
Mezinárodní oceňovací standardy charakterizují extrakci jako: -
jinou nepřímou porovnávací techniku ( někdy nazývanou také abstrakci), která je zaloţena na odhadu hodnoty staveb nákladovým způsobem po zohlednění opotřebení a extrahuje výsledek odpočtem od celkové ceny jiných srovnatelných nemovitostí. Zbytek pak je indikací pravděpodobné hodnoty pozemku.3
3
Odhad hodnoty pozemku, Ing. Zbyněk Zazvonil
- 49 - 49 -
Podstatou obou přístupů je hledání velikosti kontribučních podílů. Tedy jakým podílem se na celkové hodnotě podílí pozemek a jaký podíl tvoří stavby, které se na tomto pozemku nacházejí.
17 .) Nägeliho metoda Nägeliho metoda je také označována jako metoda polohových tříd z toho důvodu, protoţe určujícím prvkem je zde příslušná třída kvality. Nägeliho metoda se snaţí vedle vlivu nákladů na stavby cenově reagovat i na další vnější podněty které vyplývají z jedinečnosti polohy. K tomu pouţívá popisného klíče, který na základě cenotvorných kritérií jako např. všeobecná situace, způsob vyuţití, dopravní spojení s městem, zvyšující faktory ( kupř. intenzivní cizinecký ruch), sniţující faktory ( kupř. rušivý hluk ze silnic apod.) , zařazují pozemek do některé z jakostních tříd, na které je pak závislý přibliţný předem stanovený poměr mezi celkovou věcnou hodnotou nemovitostí a trţní hodnotou pozemku. Nägeliho metoda byla po roce 1990 doporučována i v ČR a existovaly pokusy tuto metodu ČR přizpůsobit. Modifikace v podstatě přejímá původní polohový klíč s drobnými výjimkami a doplňky. Podíly jsou členěny v závislosti na druhu staveb- provozní/obytné. Provozní stavby jsou dále podrobněji rozebrány podle velikosti sídla. Podíly hodnot pozemků v tabulce jsou vztaţeny k celkovým cenám- součet reprodukčních nákladů na stavbu bez zohlednění opotřebení + hodnota pozemků. Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí – úprava pro ČR třída
Provozní stavby Města přes
Města do
100
100
Obytné stavby Ostatní
S regulovaným nájemným
obce
Bez provozních prostorů
tis.obyvatel tis.obyvatel 1
5,0
4,0
2,5
1,0
2
6,5
5,2
3,3
1,3
7,2
4,5
1,8
3
9,0
- 50 - 50 -
4
13,0
10,4
6,5
2,6
5
17,5
14,0
8,8
3,5
6
23,0
18,4
11,5
4,6
7
30,0
24,0
15,0
6,0
8
38,0
30,4
19,0
7,6
( Tab.č. 3, Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, CERM Brno) Aplikace Nägeliho metody v praxi znamená, ţe v případě oceňování nezastavěného pozemku je potřeba znát reprodukční náklady, takţe je moţno tuto metodu pouţít i v případě hledání hodnoty pozemku jiţ zastavěného, kde je hledání reprodukčních nákladů součástí nákladového přístupu. U nezastavěného pozemku musí být reprodukční náklady simulovány podle moţného a přípustného vyuţití pozemku.
18 .) Sametova metoda Sametova metoda vycházela z německé legislativy, podle které vedle funkčního vyuţití je přípustný rozsah zástavby v územně plánovací dokumentaci regulován i tzv. koeficientem stavebního vyuţití, který je vyjádřen jako procentuální podíl součtu zastavěných ploch nadzemních podlaţí stavby k ploše celého stavebního pozemku.4 Metoda byla zaloţena na předpokladu, ţe stavební náklady na moţné stavby s podobnými koeficienty stavebního vyuţití jsou v podobném poměru s pozemky s obdobnou rozlohou. Údaj ze kterého bylo moţno stavební náklady fiktivní stavby odvodit ( tj. celková plocha stavby ) byl jiţ v rámci výpočtu Ksv = koeficient stavebního vyuţití, orientačně znám jako součin zastavěné plochy a počtu podlaţí.
4
Cit. Odhad hodnoty pozemku, Ing. Zbyněk Zazvonil
- 51 - 51 -
Skupina
Typ nemovitosti a jejich poloha
Podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech
A
Obytná nebo smíšená zástavba v malých
7 – 10 %
městech a na venkově B
Obytné domy ve městech
10 – 20 %
C
Smíšená ( komerční a obytná) zástavba
20 – 40 %
ve městech v závislosti na velikosti a poloze v místě D
Komerční zástavba ve městech
40 – 60 %
v závislosti na jejich velikosti a poloze v místě
( Tab. č. 4, Zbyněk zazvonil, „ Odhad hodnoty pozemků“, Sametova metoda) Autor sestavil tabulku v závislosti na Ksv ( ve sloupcích) a typu nemovitosti ( v řádcích), která přímo udávala cenu v německých markách za 1 m2 pozemku, kdy vycházela z nákladů 300DEM/m3 obestavěného prostoru. Sametova metoda se pouţívala v 60. letech minulého století, ale dnes jiţ není aktuální. Tabulkové údaje byly postupem času zastaralé, neboť cenové náklady neodpovídaly k postupnému vývoji nových cenových úrovní.
- 52 - 52 -
Seznam pouţité literatury Tištěné monografie
1. Ing. Bohumil Kuba, Ing. Květa Olivová, „Katastr nemovitostí po novele“ Linde Praha, a.s. Právnické a ekonomické knihkupectví a nakladatelství
ISBN 80-7201-154-5 2. Ing. ORT Petr Ph.D „Oceňování na trţních principech“ 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-101
3. Ing. ORT Petr Ph.D„Moderní oceňování nemovitostí na trţních principech“ 1. vydání Praha Bankovní institut vysoká škola,a.s.2007 ISBN 978-80-7265-113-9
4. Ing. ORT Petr Ph.D „ Analýza realitního trhu“ Skripta 5. Ing. Zbyněk Zazvonil, „ Odhad hodnoty pozemků“ Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica – Praha 2007
ISBN 978-80-245-1211-2
- 53 - 53 -
Pouţité zákonné normy 6. Stavební zákon a jeho normy 7. Zákon o oceňování majetku 8.Vyhlášky, kterými je zákon o oceňování prováděn v platném znění
- 54 - 54 -
2.část
PRAKTICKÉ CVIČENÍ
- 55 - 55 -
Praktická část:
1.) Posudek o stanovení trţní hodnoty rodinného domu v Krupce – Unčín, Na Návsi 36 2.) Posudek o stanovení trţní hodnoty panelového bytu v Krupce-Maršov, ul. Karla Čapka č.p. 243 3.) Analýza realitního trhu stavebních pozemků v Ústeckém kraji
- 56 - 56 -
Objednatel: BIVŠ , a.s. Nároţní 2 600/9 158 00 Praha - Stodůlky
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Rodinný dům č.p. 36 Na Návsi 36 417 42 K R U P K A
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění : 28.března 2010
- 57 - 57 -
OBSAH - Úvodní list………………………………………………………………………-57- Obsah ………………………………………………………………………… -58- Průvodní dopis…………………………………………………………………. -59- Popisné informace……………………………………………………………….-61- Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití………………………………………...-65- Ocenění………………………………………………………………………… -66- Závěr…………………………………………………………………………… .-78- Omezující podmínky a předpoklady…………………………………………… -80- Osvědčení……………………………………………………………………… -82Přílohy: -
Výpis z katastru nemovitostí
-
Snímek katastrální mapy
-
Fotodokumentace objektu
- 58 - 58 -
BIVŠ,a.s Nároţní 2600/9 158 00 Praha - Stodůlky 28. března 2010
Oznamujeme Vám,ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného jako
RODINNÝ DŮM č.p.36 Uvedený na listu vlastníka č.425 , pro katastrální území Unčín u Krupky, obec Krupka, okres Teplice
Nacházejícího se na adrese Na Návsi 36, 417 42 KRUPKA – UNČÍN Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku, který je v absolutním vlastnictví, jako by byl k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místnímu šetření, tedy 20.března 2010. Zpráva má slouţit jako podklad pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a nebude pouţita pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti,stanovení základu majetkové daně, nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.
- 59 - 59 -
Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Teplice, na listu vlastnictví č.425, pro katastrální území Unčín u Krupky, obec Krupka, okres Teplice.Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.3.2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé této zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující, či prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění ( 28.března 2010) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní, nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění a dostupné dokumentace, nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by omezovala vlastnictví objektu a majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: -
Polohu,velikost a vyuţitelnost pozemku
-
Velikost,technický stav a vyuţitelnost stávajících budov,staveb a venkovních úprav
-
Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku
-
Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
-
Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.
-
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě
- 60 - 60 -
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky.Jakýkoliv jiný majetek např. vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry byly převzaty z podkladů poskytnutých zadavatelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. .
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 36 se nachází ve městě Krupka s cca 13 923 obyvateli ( viz Lexikon měst a obcí) v okrese Teplice, od Teplic je město Krupka vzdáleno cca 5km. Celkový charakter lokality je tedy příměstské bydlení středního a vyššího standardu doplněné výrobními areály ( Knauf Insulation, Tivall a skladové haly Toyota a Lexus, apod.) V obci je k dispozici základní občanská vybavenost- škola, zdravot. Středisko, pošta a základní síť obchodů a sluţeb. V obci je dále k dispozici zastávka příměstského autobusu MHD a zastávka pro vlakové spojení. Nezaměstnanost v regionu je poměrně vysoká cca 11-12% a pracovní příleţitosti jsou zejména ve sklárenském, chemickém a uhelném průmyslu v okolí a dále v podnicích v okolních městech. Část města –Unčín, ve které je oceňovaná nemovitost situována, je známá lokalizací rodinných domů z tzv. 1.republiky, kterých je zde vystaveno několik desítek. Parkování na veřejném prostranství je moţné v omezeném rozsahu, avšak na vlastním pozemku je moţné v dostatečné kapacitě. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů ze stejného období.
- 61 - 61 -
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě šetření a podle podkladů poskytnutých zadavatelem ocenění, je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek není tedy primárně určen k podnikatelské činnosti, ačkoli nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné.
POZEMEK
Předmětem ocenění je pozemek, který tvoří s rodinným domem jeden funkční celek. Pozemek je situovány v obci Krupka v lokalitě rodinných domů nazvané Na Návsi. Jako celek mají zhruba trojúhelníkový tvar s kratší stranou obrácenou na západ podél ulice Na Návsi. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek č.p. 21/1 o rozloze 901m2 je z části zastavěn budovou č.p.36, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu, přístupový chodník a okrasná zeleň. V lokalitě jsou vybudovány všechny inţenýrské sítě ( elektro,voda, plyn, kanalizace, telefon, z nich na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, ţe pozemek tvoří jednotný funkční celek a jeho komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, bude oceněn společně jako pozemek o celkové výměře 901m2.
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Na oceňovaných pozemcích č.p. 21/1 se nenacházejí dvě vedlejší stavby, určené pro zásobu dřeva a zahradní náčinní. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy:
- 62 - 62 -
1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řádu vedeného z ulice Na Návsi ( délka 8m) 2. Přípojka kanalizace z kameninových trub vedených z domu do uličního řádu vedeného v ose ulice Na Návsi ( délka 5m) 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řádu z ulice Na Návsi. 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu 5. Přípojka telefonu vedená nadzemním kabelem z ulice Na Návsi 6. Zpevněné plochy z prostého betonu 7. Obrubníky z prostého betonu 8. Kamenná opěrná zeď situovaná na severozápadní straně zahrady 9. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích Veškeré stavební příslušenství je v dobrém stavu. Původní příslušenství bylo opraveno při rekonstrukci v roce 2004 spolu s přípojkami.
TRVALÉ POROSTY Na zahradě byla zachována cca 1/3 původních starých stromů, které byly prořezány a odborně ošetřeny. Na nově upravených zelených plochách byly postupně během let 20042009 vysázeny nízké okrasné konifery. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, nýbrţ bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty nemovitosti. RODINNÝ DŮM Architektonické a dispoziční řešení Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v nepravidelné zástavbě ulice Na Návsi, v okrajové části města Krupky, zvané Unčín. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Nemovitost má trojúhelníkový půdorys s kratší stranou umístěnou rovnoběţně s ulicí Na Návsi. Stavba má dvě nadzemní podlaţí a částečně vyuţité podkroví pod sedlovou střechou. Nadzemní podlaţí má obdélníkový tvar bez balkonů, teras nebo lodţií. Podkroví je osvětleno nejen oknem ve štítové zdi, ale i oknem střešním a je rovněţ přístupné vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaţí kotelnu s plynovým kotlem a zásobníkem pro ohřev vody, předsíň se schodištěm do druhého nadzemního podlaţí, 2xWC, koupelnu, dvě obytné místnosti dispozičně propojené v jednu větší a kuchyň. - 63 - 63 -
Druhé nadzemní podlaţí obsahuje chodbu, 2 obytné místnosti, WC, koupelnu a kuchyň ze které je řešeno schodiště do podkroví. V podkroví jsou nainstalovány elektro rozvody a stavebně připraveny další technické rozvody pro realizaci obytné půdní vestavby.
KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ A VYBAVENOST Základy jsou betonové, pasové, původní hydroizolace je z části nefunkční, z části byla provedena rekonstrukce .Objekt je zděný ze smíšeného, či cihelného zdiva o tloušťce v prvním nadpodlaţí ( cca 80cm), druhé nadpodlaţí ( cca 60cm), podkroví ( cca 40cm). Stropy jsou v celém objektu převáţně rovné, trámové, místy ještě s rákosovým podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařským vázaným krovem. Krytina je původní, z osinkocementových šablon na prkenném bednění, klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu, uzemnění objektu hromosvodem je provedeno. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové opatřené nátěrem.Vnější omítky jsou původní, břizolitové.Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, koupelně a WC v prvním nadpodlaţí a kuchyni částečně koupelně s WC ve druhém nadpodlaţí. Schody jsou provedeny z monolitického ţelezobetonu s nabetonovanými stupni, opatřeny dlaţbou. Dveře jsou dřevěné, náplňové z velké části původní zasazené do dřevěných zárubní. Okna jsou původní, dřevěná, špaletová, zdvojená. Podlahy obytných místností jsou z části pokryty plovoucí podlahou,z části kobercovou textilní krytinou.Podlahy v ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění je ústřední, z části litinovými článkovými radiátory a z části radiátory deskovými. Zdrojem tepla je jeden plynový kotel typu PROTHERM . Dalším dodatkovým zdrojem tepla jsou dvoje krbová kamna na dřevo, umístěná v kaţdém ze dvou nadpodlaţích. Dům je vybaven jedním bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z pozinkovaných trubek. Zdrojem teplé vody jsou dva elektrické bojlery.V prvním nadpodlaţí o obsahu 160litrů ve druhém nadpodlaţí o obsahu 80litrů vody. Zemní plyn je zaveden do obou nadpodlaţích. Kuchyně v prvním nadpodlaţí je vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem a ledničkou.Vnitřní vybavení obsahuje sprchový kout, umývadlo a splachovací WC. Kuchyně ve druhém nadpodlaţí je vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, myčkou na nádobí a ledničkou.Vnitřní vybavení ve druhém nadpodlaţí obsahuje plastovou rohovou vanu, umývadlo a splachovací WC. - 64 - 64 -
Ostatní vybavení obsahuje rozvod veřejného telefonu a televizní anténu.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí zanesen jako objekt k bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, která proběhla v letech 2004-2008 a je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti í za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu.Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní ,technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní
- 65 - 65 -
hodnoty ,které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţily kombinaci metod porovnávací a nákladové. Příjmová metoda pouţita nebyla, viz kapitola níţe „Příjmová metoda“.
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím.V případě trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku.V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
- 66 - 66 -
689 000 Kč a je kalkulována následně: 764,93 x 901 = 689,20Kč
Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.
Příloha č.1 – TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek
Porovnávaný pozemek
Identifikační údaje Pořadové číslo
1
2
3
pozemku Název pozemku Krupka Na návsi 36 Parcelní číslo
21/1
Hrob u
Proboštov
Duchcov
Teplic N/A
N/A
N/A
Adresa pozemku Katastrální
Unčín u
území
Krupky
Obec
Krupka
Okres
Teplice
Hrob u Teplic
Proboštov
Duchcov
Hrob u Teplic
Proboštov
Duchcov
Teplice
Teplice
Teplice
B.Základní údaj pro porovnání – cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena
X
589 300
celkem
- 67 - 67 -
798 000
723000
Rozloha
901
830
840
980
710
950
pozemku v m2 Cena za 1 m2
X
Datum transakce 28.3.2010
15.11.2009
7.11.2009
738 8.12.2009
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
710
950
738
C.Právní údaje Druh transakce
Nabídka
Korekce
0,9
Upravená hodnota
639
Vlastnická práva Absolutní vlastnictví
Absolutní. vlastnictví
Nabídka
Prodej
0,8 760 Absolutní vlastnictví.
1 738 Absolutní vlastnictví.
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
639
760
738
Existence věcných Břemen Korekce
Bez věcných břemen
1
Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce
639 Rodinný dům
Rodinný dům 1
Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Bez věcných břemen
Ano
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
760 Rodinný dům
738 Rodinný dům
1
1
639
760
738
Ano
Ano
Ano
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
639
760
738
- 68 - 68 -
Jiná právní omezení a závazky Korekce
nejsou
nejsou 1
Upravená hodnota
nejsou 1
639
nejsou 1
760
738
D.Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svaţitost
Rovinný
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ.sítí
Komplet
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Ne
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Autobus,vlak
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborná
Horší
Lepší
Horší
1,05
0,9
1,2
670,95
684
885,6
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
670,95
684
885,6
Rovinný
Rovinný
1
1
1,05
670,95
684
929,88
Komplet
Komplet
Komplet
1
1
1
670,95
684
929,88
Ne
Ne
Ne
1
1
1
670,95
684
929,88
Autobus,vlak
Autobus,vlak
1
1
1
670,95
684
929,88
Horší
Výborná
Výborná
- 69 - 69 -
Mírně svaţitý
Autobus,vlak
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce
Ne
Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
1,05
1
1
704,49
684
929,88
Ne
Ne
Ne
1
1
1
704,49
684
929,88
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
704,49
684
929,88
Menší
Menší
Větší
1,05
1,05
0,9
739,71
718,20
836,89
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
739,71
718,20
836,89
739,71
718,20
836,89
0
0
0
E.Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
764,93 901 689.20
- 70 - 70 -
Výpis oceňovaných parcel Pořad.číslo 1 Celkem
Číslo parcely 21/1
Výměra v m2 901
Jednotková hodnota v Kč/m2 764,93
Trţní hodnota
901
689.20 689.20
Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v Ústeckém kraji v nedávné době prodány, nebo nabízeny k prodeji.Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami při prodeji nemovitostí. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu ( GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost,poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
2 944 000 Kč Podrobný popis výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. - 71 - 71 -
Příloha č.2- TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A.Identifikační údaje Pořadové
1
2
3
Rodinný dům Soběchleby
Rodinný dům Krupka
Rodinný dům Duchcov
Soběchleby
Krupka
Duchcov
č.nemovitosti Název nemovitosti
Rodinný dům Krupka
Parcelní číslo Adresa
Na návsi 36
nemovitosti Katastrální území
Unčín u Krupky
Maršov
Obec
Krupka
Soběchleby
Krupka
Duchcov
Okres
Teplice
Teplice
Teplice
Teplice
B.Údaje o pozemku-přenos z Tabulky I Plocha pozemku
901
830
840
980
Hodnota za m2
764,93
739,71
718,20
836,89
689 201
613 959
603 288
820 152
pozemku Hodnota pozemku celkem
C.Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet
378
384
280
324
srovnávacích jednotek Prodejní cena
X
2 500 000
3 150 000
2 675 000
1 886 041
2 546 712
1854848
celkem Prodejní cena bez
- 72 - 72 -
ceny pozemku Cena za 1
X
4 911
9 095
5725
porov.jed. Datum transakce
28.3.2010
15.11.2009
7.11.2009
8.12.2009
Korekce
1
1
1
Upravená
4 911
9 095
5725
Nabídka
Nabídka
Prodej
Korekce
0,9
0,9
1
Upravená
4 419
8 185
5725
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Korekce
1
1
1
Upravená
4 419
8 185
5725
NE
NE
NE
Korekce
1
1
1
Upravená
4 419
8 185
5725
hodnota D.Právní údaje Druh transakce
hodnota Vlastnická práva
Absolutní
hodnota Existence
NE
věcných břemen
hodnota Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům Krupka
Rodinný dům
Rodinný dům Proboštov
Rodinný dům Duchcov
Korekce
1
1
1
Upravená
4 419
8 185
5725
ANO
ANO
ANO
Korekce
1
1
1
Upravená
4 419
8 185
5725
hodnota Kolaudační
ANO
rozhodnutí
- 73 - 73 -
hodnota Jiná právní
NE
NE
NE
NE
Korekce
1
1
1
Upravená
4 419
8 185
5725
Horší
Lepší
Dobrá
Korekce
1,05
0,9
1
Upravená
4 641
7 367
5725
Dobrý
Lepší
Dobrý
Korekce
1
0,95
1
Upravená
4 641
6 998
5725
Podprůměrná
Průměrná
Průměrná
Korekce
1,15
1
1
Upravená
5 337
6 998
5725
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
Upravená
5 337
6 998
5725
Dobrý
Dobrý
Dobrý
omezení a závazky
hodnota E.Technické parametry Lokalita
Dobrá
hodnota Technický stav objektu
hodnota Technická
Průměrná
vybavenost budovy
hodnota Funkční
Dobrá
vyuţitelnost budovy
hodnota Další moţný
Dobrý
rozvoj nemovitosti
- 74 - 74 -
Korekce
1
1
1
Upravená
5 337
6 998
5725
Autobus/vlak
Autobus,vlak
Autobus,vlak
Korekce
1
1
1
Upravená
5337
6 998
5725
Horší
Výborná
Výborná
Korekce
1
1
1
Upravená
5337
6998
5725
Horší
Lepší
Dobrá
1,1
0,9
1
5870
6 299
5725
N/A
N/A
N/A
1
1
1
5870
6 299
5725
Obdobný
Obdobný
Obdobný
hodnota Dopravní
Autobus,vlak
obsluţnost
hodnota Dopravní
Výborná
dostupnost a parkování
hodnota Atraktivita
Dobrá
objektu Korekce Upravená hodnota N/A Jiná tech.korekce Korekce Upravená hodnota F.Ostatní parametry Korekce pro velikost
- 75 - 75 -
nemovitosti 1
1
1
5870
6 299
5725
N/A
N/A
N/A
1
1
1
5870
6 299
5725
5870
6 299
5725
Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací
5965
hodnota 1 jednotky Porovnávací
2254770
hodnota celk.(bez pozemku) Hodnota
689200
pozemku Celková
2943970
porovnávací hodnota
- 76 - 76 -
Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku.Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů-přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného , kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:
1 333 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
- 77 - 77 -
PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – trţní nájemné
180 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
15%
Efektivní hrubý příjem
27 000 153 000
Náklady na údrţbu
30 000
Pojistné
5 000
Daň z nemovitosti
1 800
Pronájem cizích pozemků
0
Marketing
0
Provozní náklady
1 000
Provozní příjem
115 200
Rezervy na renovace
40 000
Čistý provozní příjem -NOI
75 200
Míra kapitalizace - R
6%
Indikovaná hodnota
1 333 333
Zaokrouhleno
1 333 000
V=NOI / R NOI = efektivní hrubý příjem- rezerva na renovace a provozní náklady Rezerva na renovace = reprodukční cena / ţivotnost
- 78 - 78 -
Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách , při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektů, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka , která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné.Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné, materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném čase a místě.
- 79 - 79 -
Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách.jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výš uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
3 776 300 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.
NÁKLADOVÁ METODA Název
Rodinný dům,Na návsi 36, Krupka
Číslo pozemku
21/1
Nosná konstrukce
Klasická,zděná
Skutečné stáří
112 let
Efektivní stáří ( po rekonstrukci)
35let
Ekonomická ţivotnost
60let
Zastavěná plocha
126m2
Počet podlaţí
2 nadzemní, půdní vestavba
Celková zastavěná plocha
378m2
Koeficient vyuţitelnosti
0,85
Celková podlahová plocha
321m2
Celkový obestavěný prostor
958 m3
Jednotkové reprodukční náklady
5 300Kč/m3
Je Jednotkové reprodukční náklady celkem
5 077 400
- 80 - 80 -
Fyzické opotřebení
-36%
3 249 536
Funkční nedostatky
- 5%
3 087 059
0%
3 087 059
Ekonomické nedostatky Vedlejší stavba-garáţ Venkovní úpravy
Pozemek
689 200
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
3 776 300
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví,jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 16.Duben 2009.Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Indikace ( Kč) Porovnávací
Váha ( % )
Váţený průměr (Kč)
2 944 000
70%
2 060 800
1 333 000
20%
266 600
10%
377 630
metoda Příjmová metoda Nákladová metoda
3 776 300
Výsledná cena
2 705 030
Zaokrouhleno
2 705 000
- 81 - 81 -
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento typ majetku-rodinný dům slouţí ve většině případů k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 20% Jedná se o starší, i kdyţ funkční objekt a jako takový je nutno akceptovat i výši nákladů na jeho výstavbu. Z tohoto důvodu je pouţita indikace pomocí nákladové metody, která slouţí i jako jistý korektor hodnot a je jí přisouzena váha 10%.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 28. března 2010 reprezentována částkou:
= 2 705 000 Kč ( slovy: Dvamilionysedmsetpěttisíckorunčeských ) Neprováděli jsme ţádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek.
- 82 - 82 -
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti,včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů ,na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomností nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie o vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní
- 83 - 83 -
oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
- 84 - 84 -
OSVĚDČENÍ
Já níţe podepsaný tímto osvědčuji,ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly ,ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Teplicích, dne 28.března 2010
------------------------------------------------------Zhotovitel: Margita Číková
- 85 - 85 -
- 86 - 86 -
Objednavatel :
BIVŠ, a.s. Nároţní 2 600/9 158 00 Praha – Stodůlky
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
BYT č. 241/13
V panelovém domě č.p. 243, Karla Čapka, Maršov 417 41 Krupka Okres Teplice Česká republika
Datum ocenění : 20.března 2010 BIVŠ, a.s. Nároţní 2 600/9 158 00 Praha – Stodůlky 28.března 2010
- 87 - 87 -
Obsah: - Úvodní list..........................................................................- 87- Obsah.................................................................................- 88- Průvodní dopis....................................................................- 89- Popisné informace..............................................................- 91- Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití............................- 92- Ocenění...............................................................................- 94- Závěr …..............................................................................- 101- Omezující podmínky a předpoklady …..............................- 103- Osvědčení............................................................................-105-
Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Fotodokumentace
- 88 - 88 -
Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku, označeného nám jako
Byt č. 241/13 nacházející se na adrese
Karla Čapka 241, Maršov, Krupka a v této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.
Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. března 2010 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně při prodeji tohoto majetku.Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Teplicích, na listu vlastnictví č. 3117, pro katastrální území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.3.2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouho pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv
- 89 - 89 89
omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : 5. Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku 6. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav 7. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku 8. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu 9. Náklady na pořízení majetku jako nového s níţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. 10. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě 11. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie
nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl
z ocenění vyloučen. Výměry stavby a pozemku byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly dále ověřovány.
- 90 - 90 90
POPISNÉ INFORMACE
POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – byt v panelovém domě č.p. 241 se nachází ve městě Krupka – v městské části Maršov (okres Teplice), v současné době mající 13 938 obyvatel. Okolní zástavba je panelová z doby 20. století. V dochůdné vzdálenosti je k dispozici veškerá občanská vybavenost (obchod, MHD, banka, kultura …) Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích před panelovými domy, ale kapacita těchto míst je omezena se vzrůstajícím trendem vlastníků automobilů.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými konstrukcemi. Podle sdělení majitele má byt příslušenství jakou je uzamykatelná sklepní koje. Majitel oceňovaného bytu má dále právo uţívat společné domovní prostory .
Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 3966/135192 na parcele 391 o výměře 358m2 . Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.
- 91 - 91 91
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 661/22532 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.
Byt Bytová jednotka 3+1 s lodţií o celkové ploše 76m2 se nachází ve 3. NP šestipodlaţního panelového domu. Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn vchodovými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje + kuchyň do ulice Na Výsluní, jeden pokoj do ulice Karla Čapka, dále pak předsíň, komoru, zrekonstruovanou koupelnu a WC. Dům má dvě sekce s vlastními vchody a čísly popisnými. Je napojen na veřejné inţenýrské sítě vody, kanalizace a elektro. Vytápění je lokálními přímotopnými kamny. Celý objekt byl v roce 2006 zateplen, proběhla výměna oken, a vnitřních rozvodů se zabudováním kabelové televize. Celkový technický stav je proto velmi dobrý.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt nebo nebytový prostor ve smysly zákona č. 72/ 1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je správné a přípustné.
- 92 - 92 92
Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnávaného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické, nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
- 93 - 93 93
OCENĚNÍ
Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací a příjmové metody.
- 94 - 94 94
Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako ceku.
Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnávatelných parametrů, které byly v okrese Teplice v nedávné době prodávány
nebo
nabízeny
k prodeji.
Všechny
tyto
nemovitosti
se
nacházejí
v porovnávatelných lokalitách. V případě,ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtverečný metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je :
1 241 000 Kč,-
- 95 - 95 95
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na další straně .
MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná
Porovnávaná
Porovnávaná
Porovnávaná
nemovitost
nemovitost
nemovitost
nemovitost
1
2
3
A. Identifikační údaje Pořadové
číslo
nemovitosti Název nemovitosti
Byt č. 241/13
Krupka –
Maršov
Maršov
Teplice -
Proboštov-
Trnovany
Hamry
Parcelní číslo
St. 391
st. 1184
980
621
Adresa nemovitosti
Karla Čapka
Boţeny
Masarykova
K Vápence 314
241
Němcové 256
tř. 1643/6
Katastrální území
Maršov
Krupka
Trnovany
Proboštov
Obec
Krupka
Krupka
Teplice
Proboštov
Okres
Teplice
Teplice
Teplice
Teplice
47
76
56
720 000
1 200 000
960 000
15 319,1
15 789, 5
17 142, 9
5.8. 2009
8.6. 2009
25.9. 2009
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
15 319,1
15 789, 5
17 142, 9
prodej
prodej
prodej
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
15 319,1
15 789, 5
17 142, 9
Absolutní
Absolutní
Absolutní
B. Údaj o pozemku Pozemek není oceňován samostatně.
C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet srovnávacích
74
jednotek Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce
X 28.3.2010
D. Právní údaje Druh transakce
Vlastnická práva
prodej
Absolutní
- 96 - 96 96
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
15 319,1
15 789, 5
17 142, 9
NE
NE
Existence věcných
NE
NE
břemen Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
15 319,1
15 789, 5
17 142, 9
Vyuţití podle územního
Bytová-
plánu
Bytová vícepodlaţní
vícepodlaţní
Bytovávícepodlaţní
Bytová vícepodlaţní
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
15 319,1
15 789, 5
17 142, 9
Stavební povolení
ANO
ANO
ANO
ANO
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
15 319,1
15 789, 5
17 142, 9
Jiná právní omezení a
Nejsou
závazky
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
15 319,1
15 789, 5
17 142, 9
horší
lepší
obdobná
Korekce
1,05
0,98
1
Upravená hodnota
16 085,1
15 473,7
17 142,9
dobrá
průměrná
dobrá
Korekce
1,08
1,05
1,02
Upravená hodnota
17 371,9
16 247,4
17 485,8
průměrná
dobré
dobré
Korekce
1,05
1
1
Upravená hodnota
18 240,5
16,247,4
17,485,8
dobrá
dobrá
dobrá
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
18 240,5
16,247,4
17,485,8
E. Technické parametry Lokalita
Technický stav objektu
dobrá
po rekonstrukci
Techn. vybavenost
Funk. vyuţitelnost
Další moţný rozvoj nemovitost
dobrá
dobrá
omezený
omezený
- 97 - 97 97
omezený
omezený
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
18 240,5
16,247,4
17,485,8
Dopravní obsluţnost
autobus
autobus
MHD
autobus
Korekce
1
0,98
1
Upravená hodnota
18,240,5
15,922,4
17,485,8
Dopravní dostupnost a
Dobrý
parkování
Dobrý
Výborný
Lepší
Korekce
1
0,91
0,98
Upravená hodnota
18,240,5
14,489,4
17,136,1
obdobná
lepší
lepší
Korekce
1
0,98
0,98
Upravená hodnota
18,240,5
14,199,6
16,793,4
obdobné
horší
obdobné
Korekce
1
1,05
1
Upravená hodnota
18,240,5
14,909,6
17,632,1
Atraktivita objektu
Jiná technická korekce
horší
Příslušenství bytu
F. Ostatní parametry Velikost
Menší
Větší
Menší
Korekce
1,03
0,92
1,01
Upravená hodnota
18,787,2
13,716,8
17,808,3
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
18,787,2
13,716,8
17,808,3
18,787,2
13,716,8
17,808,3
Jiná korekce
Neaplikováno
Výsledná porovnávací metoda Porovnávací hodnota
16,770,7
jednotky Porovnávací hodnota
1.241,031
celkem Zaokrouhleno v Kč
1.241 000
Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako - 98 - 98 98
nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která prezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně : Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti vynaloţeny na pořízení bytu, nedokáţí objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.
- 99 - 99 99
Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.
Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného „cash flow“. V případě ocenění předmětného majetku byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnávatelé lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávatelé majetky Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je :
754 000 Kč,-
- 100 - 100 -100
PŘÍJMOVÁ METODA Hrubý příjem - 8 000 Kč/m * 12
96 000 Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 6%
5 760 Kč
Efektivní hrubý příjem
90 240 Kč
Rezervace na renovace
20 000 Kč
Ostatní provozní náklady (pojištění, daň z nemovitosti …)
25 000 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
45 240 Kč
Kapitalizační míra ( R )
6,00%
Trţní hodnota ( V )
754,000Kč
Zaokrouhleno
754,000Kč
Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. březnu 2010. Pojmy trţní cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.
Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace : METODY Porovnávací metoda Příjmová metoda
Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
1.241 000
80
992.800
754.000
20
150.800
Výsledná cena
1.143.6
Zaokrouhleno
1 . 144.000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe kdyţ porovnávací metoda odráţí nejlépe
- 101 - 101 -101
stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80%. Oceňovaný majetek není k typu majetku typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující a poloţili jsme na ní váhu 20%.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20.října 2009 reprezentována částkou :
= 1 144 000Kč. (slovy : jedenmilionstočtřicetčtyřitisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečností právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
- 102 - 102 -102
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností, nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo částí této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány.Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní - 103 - 103 -103
oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
- 104 - 104 -104
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe :
12. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění 13. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 14. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 15. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
……………………………….. V Teplicích, dne 28. března 2010 Margita Číková
- 105 - 105 -105
3.část
Analýza trhu se stavebními pozemky v Ústeckém kraji
- 106 - 106 -106
Obsah: 1.)
Popis okresu...........................................................................................................-108-
2.)
Trh se stavebními pozemky v Ústeckém kraji.......................................................-109-
3.)
Stavební pozemky – analýza rizik.........................................................................-109-
3.1.) Stavební pozemky – analýza zisků......................................................................-1104.)
Vliv hospodářské krize v soukromém sektoru..................................................... -110-
4.1.) Vliv hospodářské krize pro developerský sektor..................................................-1115.)
Závěr..................................................................................................................... -112-
- 107 - 107 -107
1.) Popis okresu Ústecký kraj leţí na severozápadě české republiky. Severozápadní hranice je zároveň hranicí s Německem. Severovýchodní strana Ústeckého kraje sousedí s Libereckým krajem, na západě s Karlovarským a z malé části i s krajem Plzeňským a na jihovýchodě je to kraj Středočeský. Rozloha Ústeckého kraje činí 5 335km2 se zhruba 840 000 obyvateli, coţ představuje 6,8% rozlohy České republiky a hustota obyvatel je 154obyv/km2. Zemědělská půda zaujímá více neţ 50% území kraje, lesy jsou v rozloze 30% a vodní plochy zaujímají 2% území. Hospodářský význam kraje je hlavně díky značným nerostným bohatstvím, zejména loţisky hnědého uhlí. Hnědouhelná pánev se rozkládá od Ústí nad Labem aţ po Kadaň. Další surovinou, která je pro tento kraj typická, je sklářské a slévárenské písky a stavební kámen. Kraj lze rozčlenit do čtyř rozdílných oblastí. 1.- okresy Chomutov, Most, Teplice a UL- vysoce rozvinutá průmysl.výroba 2.-
Litoměřicko a Lounsko – produkce chmele a zeleniny
3.-
Polabí a Poohří – ovocnářské oblasti
4.-
Děčínsko a Šluknovsko – periferní území
Ústecký kraj tvoří okresy: Děčín (cca 53tis obyv), Teplice ( cca 54tis obyv), Ústí nad Labem (cca 118 633obyv), Litoměřice (114 848obyv), Most (116 836 obyv), Chomutov (125 231obyv) a Louny (85 936 obyvatel). Nejhustěji je osídlena oblast podkrušnohorské hnědouhelné pánve. Naproti tomu je nejniţší zalidnění v okresech Louny, Litoměřice a ve vyšších oblastech krušných hor. Je zcela pochopitelné, ţe kaţdý z výše zmiňovaných okresů má svá specifika, která kladně či záporně ovlivňují ceny na trhu s nemovitostmi v těchto regionech. Jedná se o naprosto standardní aspekty z hlediska např. etnické koncentrace obyvatel, infrastruktury, občanské vybavenosti, míry nezaměstnanosti apod.
- 108 - 108 -108
2.) Trh se stavebními pozemky v Ústeckém kraji Ačkoli má Ústecký kraj velmi výhodnou zeměpisnou polohu – tzv. evropská rozvojová osa ( Kodaň-Berlín-Dráţďany-UL-Praha-Vídeň ), obchodování se stavebními pozemky se vlivem hospodářské krize utlumilo a je zapotřebí nových investorů. Ačkoli volných pozemků díky hospodářské krizy přibylo- většina developerů pozastavila svoji činnost a zaujala vyčkávací pozici, je stále větší poptávka před nabídkou. Největší zájem ( poptávka) je o stavební pozemky v příměstských částech s rozlohou 4001000m2, s dobrým dopravním spojením. Stranu nabídky však z velké části tvoří rozsáhlé stavební pozemky vhodné např. pro rozparcelování. V komerčně nejzajímavějších lokalitách ( Most, Chomutov, ale především Teplice a Ústí nad Labem) dosahují ceny cca 1700Kč/m2 v ostatních lokalitách cca 800Kč/m2. V periferních územích, především Šluknovská oblast tam se pohybují ceny stavebních pozemků na spodní hranici a je zde zájem spíše o objekty k individuální rekreaci.
3.) Stavební pozemky – analýza rizik Investice do stavebního pozemku o rozloze do 1000m2 v příměstské lokalitě a s dobrým dopravním spojením je obecně povaţována za bezpečnou investici. Absolutně bezpečná investice však neexistuje. Rizika, která s sebou přináší investice do stavebních pozemků vyplývají většinou z jeho nepřemístitelnosti a jedinečnosti a těmi jsou: politické změny ( změna politického reţimu ve státě – vyvlastnění bez náhrady, odchod zahraničních investorů apod.) makroekonomická rizika ( změna devizového kurzu, úrokových a hypotéčních sazeb apod.) technická rizika ( kontaminace půdy, změna únosnosti půdy) přírodní rizika ( záplavy, povodně, sesuvy) změna širších vztahů v okolí pozemku změna územního plánu ( stavební pozemek se můţe změnit např. na veřejnou zeleň apod.) malá likvidita ( nízké zhodnocení investice)
- 109 - 109 -109
3.1.) Stavební pozemky – analýza zisků Oproti např. cenným papírům můţe zhodnocení pozemků trvat i několil let. Základním cílem pro investora je co nejefektivnější zhodnocení investice, kterou vloţil. Tedy poměr zisku a případného rizika. Obecně je moţno říci, ţe zisk z pozemku vyplývá z toho, co je moţné na něm vybudovat ( postavit). Způsoby zhodnocení pozemku: - synergický efekt ( podle vzorce 2+2=5 vyjadřuje menší součet hodnot jednotlivých majetků před jejich sloučením – např. akvizice, fúze konsolidace, neţ je součet hodnoty spojeného celku) - subdivision development ( jde o rozdělení rozsáhlého pozemku na menší části, zasíťování těchto rozdělených pozemků a jejich následný prodej) - technické zhodnocení pozemku ( rozvody inţenýrských sítí- vodovod, elektřina, plyn, kanalizace) změna charakteru pozemku ( změna hodnoty pozemku vlivem změny vyuţitelnosti např. rozvoj sídel, změna dopravního systému) 2
4.) Vliv Hospodářské krize v soukromém sektoru S mírnou nadsázkou lze říci, ţe směr vývoje na trhu realit udává hlavní město Praha. Pokud tedy ceny realit v Praze rostou, pak se tento růst promítne i do dalších regionů. V současné době je však celosvětovým problémem všude zmiňovaná a všech oblastí negativně týkající se ekonomická krize. Pokud ovšem píši „všech oblastí NEG.týkající se“, není to aţ tak zcela pravda, neboť např. sféra pojišťovnictví zaznamenala vcelku podstatný kladný nárůst. Pro ilustraci např. pojišťění z důvodů ztráty zaměstnání. První problémy související s hospodářskou krizí se začaly objevovat zhruba v polovině r.2008, kdy ceny nemovitostí narazily na jakýsi pomyslný strop a místy došlo i k jejich mírnému poklesu. Ačkoli jsou v dnešní době bankovní úvěry a hypotéky pro soukromý sektor mnohem pruţnější a dostupnější, přesto v jejich vyuţití dochází v současnosti k jakési stagnaci a vyčkávání ze strany klienta.
2
Oceňování nemovitosti na trţních principech Ing.Petr Ort Ph.D.
- 110 - 110 -110
Tento problém je pochopitelně úzce spjat i se zvýšenou mírou nezaměstnanosti, která pro severočeský region není neznámým pojmem a především v tomto roce 2010 je počet nezaměstnaných vyšší, neţ např.v roce minulém-cca 12%.
4.1.) Vliv Hospodářské krize pro developerský sektor Pro developerské segmenty banky zpřísnily podmínky bankovních úvěrů. Vyţadují např. v případě bytové výstavby vyšší procento závazných rezervací / předprodej ních smluv na byt apod. Lidé ovšem nyní novou bytovou výstavbu příliš nevyhledávají, tudíţ zhruba 20% zajištění závazných rezervací ještě před započetím výstavby je pro developery jen těţko splnitelné a tudíţ v současné době ,nejen v Ústeckém kraji ale v ČR obecně, dochází k útlumu výstavby nových bytových domů.
- 111 - 111 -111
5.) Závěr Cílem této bakalářské práce byla snaha alespoň částečně osvětlit a popsat problematiku spojenou se stavebními pozemky. Jejich historii, vývoj, metody při oceňování, ale i rizika která s investicí tohoto druhu nemovitostí nutně souvisejí. Trh s nemovitostmi, tedy i trh se stavebními pozemky velmi úzce souvisí s hospodářskou ekonomikou v konkrétní oblasti. Vzhledem k jiţ zmiňované světové finanční krizi poklesla poptávka po nemovitostech a lidé se mnohem více obávají osobního bankrotu, zadluţení a ztráty zaměstnání. Zvýšené DPH s platností počátkem roku 2008 a následná jiţ zmiňovaná celosvětová hospodářská krize byly negativním faktorem pro rozvoj trhu nemovitostí.5 Co se týče výstavby nových bytových domů v Ústeckém kraji, tak ta je velmi omezena a spíše se klade důraz na renovaci, lepší vnější vzhled staveb a kvalitnější bydlení. Nákup realit bude však stále z dlouhodobé perspektivy ziskový a pevně věřím, ţe další stagnace a vyčkávání moţných investorů na trhu s realitami potaţmo se stavebními pozemky, jiţ brzy odezní a česky trh bude opět v „plné síle“.
5
www. Podnikatel.cz
- 112 - 112 -112
- 113 - 113 -113
