Vývoj tržní ceny pozemku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín

Vývoj tržní ceny pozemku Diplomová práce

Autor:

Bc. Miroslava Šejnová finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.

Duben 2013

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Písku, 15. dubna 2013

Bc. Miroslava Šejnová

Poděkování Děkuji vedoucímu diplomové práce Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za cenné rady, které mi poskytl při zpracování této práce.

Anotace Cílem této diplomové práce je analyzovat vývoj tržních cen stavebních pozemků za posledních deset let v obci Čížová. Diplomová práce je rozdělena do dvou hlavních částí. První část je zaměřena na teorii, vymezení pojmů souvisejících s oceňováním a prodejem pozemků. Druhá, praktická část, je věnována samotné analýze vývoje tržních cen stavebních pozemků, porovnávání získaných údajů s údaji z Českého statistického úřadu a popsání faktorů, které na cenu působí. Výstupem práce je odhad předpokládaného vývoje cen stavebních pozemků do budoucna.

Klíčová slova: stavební pozemek, nemovitost, oceňování, cenová mapa.

Annotation The aim of this thesis is to analyze the evolution of market prices of building plots in the last ten years in the village of Čížová. The thesis is divided into two main parts. The first part focuses on the theory, definitions of terms related to the valuation and sale of land. The second part is deals with the analysis of building plots market prices, offers the comparison of the data obtained from the Czech Statistical Office as well as a description of the factors influencing the price. The outcome of the thesis is to estimate likely trends in prices of building plots in the future. Key words: building plots, property, valuation, price map.

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 8 1 Vymezení problematiky vývoje pozemků ............................................................................. 11 1.1 Pozemek, parcela........................................................................................................... 11 2 Katastr nemovitostí ................................................................................................................ 13 2.1 Druhy pozemků dle katastru nemovitostí ..................................................................... 14 3 Členění pozemků ................................................................................................................... 15 4 Cena a hodnota ...................................................................................................................... 17 4.1 Cena............................................................................................................................... 17 4.2 Klasifikace cen .............................................................................................................. 18 4.3 Tržní cena pozemků ...................................................................................................... 19 4.4 Obvyklá cena ................................................................................................................. 20 4.5 Hodnota ......................................................................................................................... 20 4.6 Faktory ovlivňující cenu pozemků ................................................................................ 23 5 Nabídka a poptávka po pozemcích ........................................................................................ 24 5.1 Poptávka po pozemcích................................................................................................. 25 5.2 Nabídka pozemků.......................................................................................................... 26 6 Základní metody oceňování nemovitosti majetku ................................................................. 26 6.1 Oceňovací metody pozemků ......................................................................................... 27 6.1.1 Porovnávací metoda nebo také srovnávací ................................................................ 27 6.1.2 Oceňování pozemků podle cenových předpisů .......................................................... 30 6.1.3 Oceňování dle cenové mapy ...................................................................................... 33 6.1.4 Oceňování použitím reziduální metody ..................................................................... 36 7 Stavební pozemek .................................................................................................................. 36 7.1 Vymezení pojmu stavební pozemek ............................................................................. 36 7.1.1 Stavební pozemek podle stavebního zákona .............................................................. 37 7.1.2 Stavební pozemek podle katastru nemovitostí ČR..................................................... 38 7.1.3 Stavební pozemek podle zákona o oceňování majetku .............................................. 40 7.1.4 Stavební pozemek podle daňových předpisů ............................................................. 41 7.2 Vznik, existence a zánik stavebního pozemku .............................................................. 42 7.3 Výběr stavebního pozemku ........................................................................................... 43 7.4 Vývoj průměrných kupních cen stavebních pozemků na Písecku ................................ 45 5

8 Metody pro sledování vývoje cen pozemků .......................................................................... 47 8.1 Regresní analýza ........................................................................................................... 47 8.2 Korelační analýza .......................................................................................................... 49 8.3 Metoda klouzavých průměrů......................................................................................... 51 9 Obec Čížová .......................................................................................................................... 52 9.1 Katastrální území Borečnice ......................................................................................... 53 9.2 Katastrální území Bošovice........................................................................................... 56 9.3 Katastrální území Krašovice u Čížové .......................................................................... 58 9.4 Katastrální území Nová Ves u Čížové .......................................................................... 60 9.5 Katastrální území Topělec............................................................................................. 63 9.6 Katastrální území Zlivice .............................................................................................. 66 10 Faktory ovlivňující cenu pozemku ...................................................................................... 68 10.1 Velikost obce ............................................................................................................... 68 10.2 Poloha v rámci státu .................................................................................................... 70 10.3 Hospodářství – průmysl, výroba, zaměstnanost, pracovní příležitosti........................ 70 10.4 Obchod a služby .......................................................................................................... 71 10.5 Zdravotnictví, školství a kultura ................................................................................. 72 10.6 Doprava ....................................................................................................................... 72 10.7 Sport, turistika, volný čas a příroda ............................................................................ 72 10.8 Památky ....................................................................................................................... 73 10.9 Umístění stavebních pozemků .................................................................................... 73 10.10 Další faktory ovlivňující cenu pozemků ................................................................... 74 10.10.1 Hypoteční úroková míra ......................................................................................... 74 10.10.2 Nezaměstnanost...................................................................................................... 75 10.10.3 Daně ....................................................................................................................... 76 11 Vývoj cen............................................................................................................................. 78 12 Využití statistických metod v praxi ..................................................................................... 85 12.1 Korelační analýza, regresní analýza ............................................................................ 85 12.2 Metoda klouzavých průměrů....................................................................................... 88 Závěr ......................................................................................................................................... 93 Seznam použité literatury ......................................................................................................... 95 Seznam grafů ............................................................................................................................ 98 6

Seznam tabulek ......................................................................................................................... 99 Seznam obrázků...................................................................................................................... 101

7

Úvod Trh nemovitostí je v každé vyspělé ekonomice považován za jednu z nejdůležitějších součástí celého hospodářství. Stejně tak tomu je i v České republice, kde stále dochází k rozvoji trhu s nemovitostmi. Nemovitosti jsou významnou formou investic, která přináší poměrně bezpečné uložení finančních prostředků při nízké míře rizika.

Výhodou pozemků je, že až na výjimky neexistují bezcenné pozemky, jedná se spíše o krátkodobou investici s velmi nízkou mírou rizika. Nákup pozemků tak stále více volí lidé, kteří chtějí bezpečně investovat. Výnos závisí na nárůstu cen pozemků v dané lokalitě.

Pro svou diplomovou práci jsem si vybrala téma vývoj tržní ceny stavebních pozemků. Cílem této práce je charakterizovat pozemky, vývoj jejich tržních cen a zpracování vlastní srovnávací analýzy vývoje tržních cen pozemků v obci Čížová, která se nachází sedm kilometrů od bývalého okresního města Písek.

Ve své práci se zaměřím na teoretické vymezení pojmů stavebních pozemků, popíšu faktory ovlivňující cenu pozemků a budu sledovat vývoj tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová za deset let. Tyto údaje porovnám s údaji z Českého statistického úřadu. Dále budu sledovat vývoj tržních cen stavebních pozemků ve městě Písku a v menších obcích na Písecku.

V teoretické části diplomové práce budu definovat základní pojmy související s oceňováním stavebních pozemků a metody sloužící k oceňování stavebních pozemků. Tato teoretická část bude sloužit jako podklad pro provedení následující analýzy.

V praktické části zpracuji srovnávací analýzu, která bude zaměřena na vývoj cen stavebních pozemků v obci Čížová. Popíšu některé faktory, které tyto ceny ovlivňují.

8

Hypotézy:

1) Obec Čížová je malá obec vzdálená sedm kilometrů od města Písku. Tržní ceny stavebních pozemků zde budou stejně vysoké jako v Písku díky malé vzdálenosti od města a dalším faktorům, které ceny pozemků ovlivňují.

2) Tržní ceny stavebních pozemků v obci Čížová budou podobně vysoké jako tržní ceny stavebních pozemků stejně velkých obcí na území bývalého okresního města Písku.

3) Vývoj tržních cen stavebních pozemků v obci Čížová závisí na vývoji tržních cen stavebních pozemků v Písku.

9

Zvolené metody zpracování Zvolené metody zpracování diplomové práce vychází z cílů, které byly pro tuto práci stanoveny. Metodické postupy lze rozdělit na:

-

metody získávání informací

-

metody zpracování a vyhodnocování informací

1) Při získávání informací bude využita odborná literatura, časopisy, internet, zápisy ze zastupitelstev obce Čížová, údaje z Českého statistického úřadu.

2) Pro zpracování a vyhodnocování informací budou použity metody porovnávání, statistické metody a dále metody analýzy a syntézy.

Pro porovnání cen stavebních pozemků budou zvoleny komparativní metody. Pomocí těchto metod porovnám ceny stavebních pozemků v obci Čížová za posledních deset let s daty z Českého statistického úřadu. Statistické metody – metoda korelační analýzy a metoda klouzavého průměru.

10

1 Vymezení problematiky vývoje pozemků 1.1 Pozemek, parcela Podle občanského zákona je pozemek přirozená část zemského povrchu oddělena od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí dražby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. Hranice pozemků mají vždy charakter absolutní a bezprostřední, tzn. že vzájemnému ovlivňování spolu hraničících pozemků různých vlastníků nelze zabránit, lze je pouze nejrůznějšími technickými či architektonickými prostředky zeslabit. Hranice pozemků vždy tvoří styčnou čáru s pozemky sousedních vlastníků.1 Pozemky jsou specifikovány svou jednoznačnou polohou a jsou tudíž pravou podstatou toho, že nemovitosti jsou jedinečné. Stavby na nich zabudované mohou být duplikovány či v některých případech mohou být dokonce technickými prostředky přemístěny, nicméně poloha pozemků dává nemovitostem jejich hlavní typické vlastnosti, kterými jsou unikátnost, originalita a neopakovatelnost. Proto by se měla v souvislosti s oceňováním nemovitostí věnovat pozemkům maximální pozornost, neboť jsou primárním prvkem, od něhož se podstata hodnoty nemovitostí odvíjí.2 To, co se nachází pod povrchem pozemku, je jeho součástí mimo surovin, které patří do majetku státu, jako například zlato, stříbro, ropa atd. Dále součástí pozemku nejsou archeologické nálezy a stavby. Pozemky a stavby pevně spojené s pozemkem patří mezi nemovitosti. Cena nemovitostí je ovlivněna nabídkou a poptávkou po tomto zboží. Nabídka a poptávka po nemovitostech

1

Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha: Oeconomica 2007, s. 16

2


11

reaguje na tržní prostředí, které je ovlivněné mikroekonomickými a makroekonomickými vlivy, politickou situací, změnou územního plánu atd. Politická rizika – změny zákona, dotační změny, vyvlastnění pozemků Makroekonomická rizika – změny úrokových sazeb u bank Technická rizika – změny územního plánu Přírodní rizika – povodně, laviny, zemětřesení Likvidita – pozemky patří mezi nejméně likvidní nemovitosti Je třeba si uvědomit, že pozemky jsou velice specifickým zbožím, které se od jiného v mnoha směrech podstatně liší, neboť -

jsou základním výrobním faktorem

-

jsou nereprodukovatelné

-

neopotřebovávají se

-

mají nekonečnou životnost

-

jsou nepřemístitelné a

-

jejich nabídka je konečná.3

Parcela je podle občanského zákona pozemkem, který je geometricky polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Pozemek se může skládat i z několika parcel. Pozemky se evidují jako parcely členěné podle druhů, a to na: ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny (= zemědělská půda), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní polohy (= nezemědělská půda).4

3


4

Kuba, B., Olivová, K. Katastr nemovitostí, Jihlava: Vilímek 1994, s. 17

12

2 Katastr nemovitostí Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky. Katastr je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského půdního fondu, pozemků určených k plnění funkcí lesa, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí pro účely vědecké, hospodářské a statistické. Katastr nemovitostí dle §3 zákona 344/1992 Sb. obsahuje: -

geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území

-

druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru

-

údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona

5

-

údaje o podrobných polohových polích

-

místní a pomístní názvosloví5

Zákon č. 344 /1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR, § 3

13

2.1 Druhy pozemků dle katastru nemovitostí Orná půda je zemědělsky obhospodařovaná půda, na které se pravidelně pěstují obiloviny, okopaniny, pícniny a jiné zemědělské plodiny a která není travním porostem. Chmelnice je pozemek, na kterém se pěstuje chmel. Vinice je pozemek, na kterém se pěstuje vinná réva. Zahrady jsou pozemky, na kterých se pěstují plodiny určené zpravidla pro vlastní potřebu. Jedná se o zeleninu, květiny a jiné zahradní plodiny. Patří sem i ovocné stromy a keře do výměru 0,25 ha, které zpravidla tvoří souvislé celky s obytnými a hospodářskými budovami. Ovocný sad je pozemek souvisle osazený stromy nebo ovocnými keři. Trvalý travní porost je spojení luk a pastvin. Louky jsou pozemky trvale porostlé travinami, u nichž hlavní výtěžek je seno. Pastviny jsou pozemky porostlé travinami, které jsou určené k trvalému spásání. Jsou určeny ke krmným a technickým účelům, můžou být nejvýše jednou za 5 let rozorány za účelem zúrodnění pastviny. Lesní pozemek je pozemek s lesním porostem a pozemek, u něhož byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší než 4 m, a pozemek, na němž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánů státní správy lesů.6 Vodní pozemky jsou tvořeny rybníky, vodními přírodními nádržemi, vodními nádržemi umělými, močály, bažinami, toky přírodními a umělými. Zastavěné plochy a nádvoří jsou pozemky, na nichž jsou budovy nebo rozestavěné budovy podle § 2 odst. 1 písmena b) d) a e) včetně nádvoří, vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, budovy

6

Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích, (§3 odst. 1. písm. a)

14

postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha. Do zastavěných ploch dále patří společné dvory podle § 4 odst. 4 písm. c), zbořeniště a vodní díla.7 Ostatní plochy – do této kategorie patří pozemky neuvedené v předcházejících druzích pozemků. Mezi tyto druhy patří skleníky, pařeniště, školky, plantáže dřevin, les jiný než hospodářský, lesní pozemky, na kterých jsou budovy, rybníky, koryta vodních toků přirozené i upravené, koryta vodních toků umělé, vodní nádrže přírodní a umělé, zamokřené plochy, společné dvory, zbořeniště, dráhy, dálnice, silnice, ostatní komunikace, ostatní dopravní plochy, zeleně, sportoviště, rekreační plochy, hřbitovy, urnové háje, kulturní osvětlené plochy, manipulační plochy, dobývací prostory, skládky, jiné plochy, neplodné půdy a vodní plochy, na kterých je budova.

3 Členění pozemků V zákonu č. 151/1997 Sb. je uvedeno členění pozemků následovně: 1) Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou -

nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění,

-

pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,

-

plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí,

7

Bradáč, A. Teorie oceňování nemovitostí, Brno: CERM, s.r.o. 2008, s. 59

15

b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.

2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást podzemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.

3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.8

8

Zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, §9 Členění pozemků

16

4 Cena a hodnota 4.1 Cena Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněná. Zůstává však historickým faktem.9 V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., § 1, odst. 2: Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu (zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů – zákon o oceňování majetku) k jiným účelům než k prodeji.10 Tabulka 1 – Systém cen v České republice podle cenového práva Systém cen v České republice podle cenového práva Ceny smluvní - zákon č. 526/1990 Sb., o cenách

Ceny zjištěné podle zvláštního předpisu - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku - prováděcí vyhláška č. 3/2008

- volné - regulované (seznam regulovaných cen se zveřejňuje v Cenovém věstníku) - ceny majetku

- ceny služeb Zdroj: Bradáč A. Teorie oceňování nemovitostí11

9


10


11


17

- úředně - věcně - časově - cen. moratoriem - nemovitosti - věci movité - majetek finanční - majetek ostatní

4.2 Klasifikace cen Cena zjištěná (administrativní, úřední). Podle zákona o cenách je to cena, která je sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům nebo předpisu. Cena pořizovací (cena historická). Nejčastěji se vyskytuje v účetní evidenci. Cena, za kterou bylo možno věci pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení.12 Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena). Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možné stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.13 Věcná hodnota (substituční hodnota). Je cena, která je snížená o opotřebení, odpovídající stáří a intenzity používání a o náklady spojené s opravami. Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku). Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno, jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 14 Cena obecná (obvyklá, tržní). Výchozí cena – pojem výchozí cena se používá pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. Stopcena – stopcenou se rozumí cena, vycházející z nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb. o zákonu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo ke dni 20. 6. 1939 zakázáno zvyšování ceny. Nařízení platilo i pro nemovitosti, které k 20. 6. 1939 existovaly (tzn. pozemky a dále stavby, do tohoto data postavené), a to až do vydání jiného předpisu, který by ceny upravoval. U pozemků pro převod mezi občany platila např. 40 roků, až do roku 1979.15 Jednotková cena, základní cena – je cena za jednotku m3, m2, m, ks, ha, t.

12


13


14


15


18

4.3 Tržní cena pozemků Podle definice v zákoně o oceňování majetku č.151/1997 Sb. je to cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zohledňují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.16 Tržní cena se tvoří až po konečném prodeji, jedná se o zcela konkrétní cenu. Tato cena je známá až po prodeji nemovitosti, kde se nachází dvě strany trhu, kupující a prodávající. Jedna strana je ochotná koupit danou nemovitost a druhá prodat. Pokud se nemovitost prodává nedobrovolnou dražbou a prodávající je nucen k prodeji, dochází ke zkreslování tržní ceny. Skutečnou cenu nemovitosti můžeme zjistit v kupní smlouvě, která je uložena na katastrálním úřadě. Skutečnou pravdivou cenu, za kterou byla nemovitost pořízena, zná v mnohých případech jen kupující a prodávající dané nemovitosti. Děje se tak z důvodu zdanění a získávání hypotečních úvěrů. Pokud bude daň z nemovitostí příliš vysoká, lidé nepřiznají skutečnou cenu, za kterou nemovitost pořídí, nebudou ochotni odvádět státu příliš vysokou cenu. Dnes, když je sazba daně z převodu nemovitosti čtyři procenta, lidé často naopak rádi zapíši do kupní smlouvy vyšší hodnotu, než skutečnou, za kterou nemovitost pořídili. Děje se tak z důvodu snazšího půjčení vyšší částky peněz od banky. Je tedy možné, že ve vývěsce realitní kanceláře bude napsaná hodnota tři miliony korun, pokud však nahlédnete do kupní smlouvy na katastru nemovitostí, bude prodejní cena například čtyři miliony. Dochází tedy k velice zkresleným informacím ohledně tržní ceny nemovitostí. Cenu můžeme určovat podle aktuální nabídky realitních kanceláří, tento způsob však není přesný, každý pozemek má svůj vlastní charakter. Rozlohu pozemku zjistíme na katastrálním úřadě, z listu vlastnictví nebo na stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, kde můžeme získat snímek z pozemkové mapy, parcelní číslo pozemku.

16

Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů

19

4.4 Obvyklá cena Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.17 Obvyklá cena existuje pouze u zboží, s kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto jí analýzou trhu můžeme odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od průměrné hodnoty. Obvyklá cena nemovitostí nelze stanovit, ale jen odhadnout, a to jen tam, kde se obchoduje s prakticky zcela shodnými nebo velmi podobnými nemovitostmi.18 Cena je pojem používaný pro částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží nebo službu. Je historickým faktem, ať už je zveřejněna nebo uchovávána v soukromí. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem. Podle zákona č. 526/1990 Sb. je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům.19

4.5 Hodnota Hodnota je ekonomický pojem týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíž hovořit o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o

17

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů

18

Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. [online]. [cit. 2012-11-20]. Dostupné z: http://www.znalcikomora.org/clanky/cenaobv.html 19

Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. [online]. [cit. 2012-11-20]. Dostupné z: http://www.znalcikomora.org/clanky/cenaobv.html

20

pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. 20 Hodnota pozemků se mění především v závislosti na tom, jaké lze předpokládat jejich využití a jaký je možno podle toho očekávat prospěch spojený s jejich vlastnictvím či možností užívání. Hodnota pozemků je významným způsobem závislá na časových horizontech a stupni vývoje, v nichž se toto očekávání odehrává.21 Tržní hodnota nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěž apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení.22 Absence nákladů na výrobu pozemků a skutečnost, že nevznikly lidskou činností, je příčinou, že u pozemků se na rozdíl od staveb neprojevuje vliv času v podobě zastarávání, znehodnocení či opotřebení, které vychází z premisy, že účastníci trhu starším věcem většinou přisuzují nižší hodnotu než novým a spojují tedy úbytek hodnoty se stářím hodnoceného subjektu. Přitom nelze tvrdit, že by snad pozemek nemohl být znehodnocen, nicméně podstata ztráty jeho hodnoty nespočívá v zastarávání pozemku samotného, ale v externích změnách (např. v důsledku vývoje ekonomiky cena pozemků v oblasti klesá, či následkem územního vývoje se pozemek stává méně atraktivním apod.), případně může jít o vyčerpání jeho užitkového potenciálu (např. vytěžením na něm se nacházejících nerostů, znečištěním v souvislosti k jednostranně zaměřené intenzivní výrobě apod.). Každopádně příčiny

20

Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. [online]. [cit. 2012-11-20]. Dostupné z: http://www.znalcikomora.org/clanky/cenaobv.html 21


22

Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. [online]. [cit. 2012-11-20]. Dostupné z: http://www.znalcikomora.org/clanky/cenaobv.html

21

eventuálního znehodnocení pozemků nemají přímou spojitost se stářím, což je mimo jiné i příčinou, že z účetního pohledu se pozemky na rozdíl od staveb neodepisují. Protože pozemky nepodléhají vlivům zastarávání, jejich technická i ekonomická životnost je neomezená.23 Pro zhodnocení pozemku záleží na jeho využití, umístění, komerčnímu využití. U zemědělských pozemků můžeme hodnotu zvýšit pomocí hnojení, u lesních pozemků výsadbou vzácných stromů a u stavebních pozemků inženýrskými sítěmi. Nelze ho však v žádném případě přemístit. Nemůžeme říci, že by pozemky neměly žádnou hodnotu a byly bezcenné. Každý pozemek i znečištěný, má svou hodnotu. Nikdy nevíme, kde se bude stavět a co v budoucnu přes tento pozemek povede, změny územního plánu, zástavby v blízkosti pozemku a mnoho dalších možností. Hodnotu pozemku můžeme změnit jeho charakterem a využitelností. Hodnota není skutečně zaplacenou cenou za daný pozemek. Hodnota pozemku je závislá převážně na jeho poloze, polohu analyzujeme s ohledem na: -

umístění v rámci obce

-

urbanistické vztahy k okolí

-

dopravní dostupnost a parkovací možnosti

-

konfigurace terénu, tvar pozemku a jeho využití, orientace ke světovým stranám

-

možnosti napojení na infrastrukturu

-

ostatní významnější vlivy okolí

Pokud je předmětem ocenění pozemek, jehož význam a využití přesahuje místní či regionální měřítka, je možno okruh hledání vhodných pozemků k porovnání rozšířit a porovnávání založit na širších geografických vztazích:

23


22

-

velikost obce (počet obyvatel, rozloha, skladba území)

-

poloha v rámci státu, kraje, regionu (vnitrozemí, příhraničí apod.)

-

význam obce o správa (statut obce, obecní úřad, finanční úřad, katastrální úřad, stavební úřad, soud, policie apod.) o hospodářství (průmysl, výroba, služby, zaměstnanost, pracovní příležitosti, trendy vývoje) o obchod a služby (nákupy, servis, restaurace, ubytování) o bydlení o zdravotnictví, kultura, školství o doprava o sport, rekreace, turistika, příroda, volný čas o památky, cizinecký ruch o kvalita životního prostředí o specifické prvky24

4.6 Faktory ovlivňující cenu pozemků

24

-

funkční využití pozemku

-

poloha – poloha pozemku může tvořit až 90 % ceny

-

velikost

-

dopravní obslužnost

-

orientace pozemku ke světovým stranám

-

půdní struktura pozemku

-

existence inženýrských sítí

-

celková výměra

-

způsob využití

-

stupeň územního plánování


23

-

míra využití

-

tvar pozemku

-

druh pozemku (zemědělský, stavební)

-

cena okolních pozemků

5 Nabídka a poptávka po pozemcích Z pohledu nabídky a poptávky jsou pozemky zvláštní zboží v tom smyslu, že jejich nabídka je konečná, limitovaná plochou zemského povrchu a tudíž pozemky jsou vzácné. To si uvědomuje každý civilizovaný stát a snaží se tedy půdní fond nejrůznějším způsobem chránit, neboť nedostatek určitých typů pozemků nelze nově doplňovat či importovat, ale pouze přesunovat z jednoho segmentu trhu do jiného, např. na základě schváleného územního plánu uvolnit pozemky ze zemědělského či lesního půdního fondu a použít je pro výstavbu. Nedostatek stavebních pozemků může být příčinou, že jejich nabídka přestává být pružná, jsou-li její zásoby vyčerpány; pak již nemůže plynule reagovat změnou množství na ochotu poptávky ke zvyšování ceny – takové případy nastávají zejména u posledních volných či uvolněných pozemků v centrech měst (např. dosud nezastavěné proluky), kde ceny v důsledku vzácnosti stavebních pozemků a neuspokojené poptávce mohou dosáhnout astronomické a jen velmi obtížně odhadnuté výše.25 Se stoupající nabídkou a snižující se poptávkou ceny pozemků klesají, se stoupající poptávkou a snižující se nabídkou ceny stoupají. Změny nabídky a poptávky jsou důsledkem průběžného a nepřerušovaného působení tržních sil, které ceny v závislosti na množství posunují k rovnovážnému stavu. Proto dočasná nerovnováha může hodnotu pozemků výrazným způsobem ovlivnit. Změny v populaci, kupní síle, oblibě, preferencích, v ochraně vlastnických práv, v hospodářské a úvěrové politice, v cenách stavebních materiálů a prací v cenách substitučních či komplementárních alternativ ve vztahu k pozemkům mohou působit na posuny v poptávce. Změny v technické, technologické a organizační úrovni stavebnictví,

25


24

v rozsahu a rychlosti nové výstavby, v územně plánovací dokumentaci sídel, ve vývoji infrastruktury území a v rozsahu ochrany půdního fondu, to vše působí na změny v nabídce. Důsledkem změn nabídky a poptávky může být i ovlivňování trhu státem.26

5.1 Poptávka po pozemcích Na trhu nemovitostí se střetává nabídka a poptávka. Střetávají se zde domácnosti, firmy a stát. Poptávající by měli zvážit, zda je výhodné si danou nemovitost koupit a použít finanční prostředky na koupi nebo investovat a v budoucnu mít větší zhodnocení. Poptávku po nemovitostech tvoří ti, kteří mají o dané nemovitosti zájem a kupující, kteří si kupují dané pozemky za účelem: -

vlastní potřeba (bydlení, podnikání)

-

očekávaný příjem (investice)

-

očekávané zhodnocení pozemků v čase (změny územního plánu)

Nejvíce se poptávají takové pozemky, které jsou v blízkosti měst. Poptávka po pozemcích neoslabuje, ceny pozemků stále rostou. Výhodnější z dlouhodobého hlediska je koupit pozemky co nejdříve a nečekat na zlevnění, ke kterému pravděpodobně ani nedojde. Změny v poptávce většinou předbíhají možnosti nabídky. Poptávka se může měnit velice rychle, naopak nabídka stavebních pozemků je méně operativní, neboť jednak je principiálně konečná a pozemky jsou tudíž stále vzácnější a jednak je doplňována především ze stávajícího půdního fondu, který je uvolňuje relativně pomalu a složitě.27

26

Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha: Oeconomica 2007, s. 19, 20

27


25

5.2 Nabídka pozemků Pozemky patří mezi omezené přírodní zdroje, proto i nabídka po nich je omezená. Nacházíme se v konkurenčním prostředí, kde účastníci trhu hledají převážně tu nejvýhodnější polohu, trh je omezený nabídkami, pozemky s nejlepší a nejvýhodnější polohou jsou obsazeny nejdříve. Proto ceny stavebních pozemků rostou směrem k centru města, kde bývá velice výhodná poloha pro zástavbu. Vlastník pozemků chce samozřejmě co nejvíce zhodnotit své nemovitosti - investice. Každý by chtěl, aby jeho investice byla zisková, málo riziková, snadno a rychle prodejná. Tyto tři podněty zisk, riziko, likvidita (prodejnost) však nikdy nejdou splnit současně. Investice do pozemků je ve většině případů dlouhodobá investice. Pokud například koupíme pozemky uprostřed ničeho, bude jejich zhodnocení trvat poměrně dlouhou dobu. Výhodou takových pozemků bývá nižší pořizovací cena. Pokud pořídíme pozemky uprostřed města, jejich hodnota bude vysoká, a pravděpodobná ziskovost také. Trh s pozemky je ovlivněn celou řadou faktorů, jako například nestabilitou státu.

6 Základní metody oceňování nemovitosti majetku 1) Porovnávací (srovnávací, komparační) metoda – porovnání s podobnými prodeji nemovitostí v podobných podmínkách. 2) Metoda zjištění obvyklé ceny pomocí koeficientu prodejnosti – z prodejů stejných věcí se zjistí průměrný poměr mezi cenou prodejní a cenou časovou. 3) Metoda zjištění věcné hodnoty – tato metoda vychází z reprodukční ceny, snížené o opotřebení. 4) Metoda výnosové metody – vychází ze zisků, které v budoucnu může vlastnictví dané nemovitosti přinést. 5) Metoda rentního oceňování 6) Metoda zjištění obvyklé ceny prostým váženým průměrem z věcné a výnosové hodnoty. 7) Indexová metoda – zde se provádí přepočet cen. 26

– vypočtení průměrné ceny

8) Oceňování podle účetní hodnoty 9) Metoda zbytku – u nemovitostí, které nejsou ve stavu vhodném k používání.

6.1 Oceňovací metody pozemků Oceňování pozemků vychází z vyhlášky Ministerstva financí č. 178/1994 Sb. ze dne 25. 8. 1994 o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Oceňování zemědělských pozemků vychází z vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 215/1995 Sb. ze dne 7. 9. 1995.

6.1.1 Porovnávací metoda nebo také srovnávací Tato metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Chceme-li použít tuto metodu, musí existovat databáze porovnatelných nemovitostí. Nelze tedy tuto metodu aplikovat na nově vzniklých trzích. Problémy: -

neznáme skutečnou prodejní cenu nemovitosti

-

nemáme dostatečné informace o nemovitosti

Pro většinu lidí patří koupě nemovitosti mezi největší investiční rozhodnutí v životě. Proto by mělo platit při tvorbě ceny, že jednotlivé cenové prvky musí být: -

podloženy relevantními dokumenty

-

zdůvodněny cenotvornou argumentací

Potřebné identifikační údaje jsou: pořadové číslo porovnávaného pozemku, název pozemku, parcelní číslo, adresa pozemku, katastrální území, obec, okres. Porovnávací údaje jsou: cena pozemku, rozloha pozemku, cena za 1m2, datum transakce.

27

Právní údaje jsou: druhy transakce, prodej, nabídka, dražba, vlastnická práva, existence věcných břemen, využití podle územního plánu, územní rozhodnutí, jiná právní omezení a závazky. Technické parametry jsou: lokalita, tvar a orientace pozemku, svažitost, dostupnost a kapacita inženýrských sítí, kontaminace půdy, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost, dopravní dostupnost včetně parkování, nutnost demolice stávajících objektů, jiná technická korekce. Ostatní parametry jsou: velikost pozemku, zastavitelnost.

Podle vhodnosti a kvality porovnávaných pozemků provedeme vážený průměr jednotlivých přepočítaných hodnot. S porovnávací metodou se některé nemovitosti porovnávají s obtížemi: -

sakrální stavby – kostely, kaple, synagogy

-

inženýrské stavby – mosty, přehradní hráze, komunikace

-

technologické stavby – čističky odpadních vod, vodní elektrárny, teplárny

-

jednoúčelové výrobní objekty a areály – válcovny, cementárny

-

stavební části důlních areálů

-

kulturní památky – zříceniny, pomníky

Podle množství a kvality sesbíraných dat můžeme rozdělit porovnávání na: -

přímé porovnání – porovnávací vzorek má konkrétní hodnotu

-

nepřímé porovnání – porovnáváme s referenčním vzorkem

Dále si zvolíme jednotku, se kterou budeme porovnávat. U porovnání pozemků je nejsnazší porovnat cenu jednoho metru čtverečního. Obvykle se používají tyto prvky k porovnání: vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, tržní podmínky, daňové podmínky, poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a možnost využití, nerealitní faktory.

28

Dle shledaných odlišností vybereme vhodný typ porovnávací metody: kvantitativní analýza, kvalitativní analýza, kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy. Tabulka 2 – Koeficienty porovnávací metody pro pozemky u ČS a.s. Koeficienty porovnávací metody pro pozemky u ČS a.s. Koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi srovnávacím a oceňovacím pozemkem. Jeví-li se v daném kritériu srovnávací pozemek cenově lepší, je koeficient větší než 1. Jeví-li se v daném kritériu srovnávací pozemek cenově horší, je koeficient menší než 1. Jeví-li se v daném kritériu srovnávací pozemek cenově stejný nebo není-li známo, je koeficient roven 1. č.

1

Koeficient

Označení

Redukce na pramen ceny

KRC

Zahrnuje vliv situace na trhu s nemovitostmi typu vlastnictví

Rozpětí zpravidla min.

max.

0,7

1,1

0,8

1,2

0,8

1,9

0,8

1,3

1

1,5

0,5

1,5

0,4

2

0,5

1,5

věrohodnosti zdroje = cena po redukci na pramen ceny skutečnosti, že u pozemku s nižší KMP výměrou je zpravidla o něco vyšší cena než u pozemku většího

2

Velikost pozemku

3

Poloha pozemku

KPP

4

Dopravní dostupnost

KDD

5

Možnost zastavění pozemku

KMZ

6

Intenzita využití pozemku

KIV

polohy konkrétního pozemku přístupu k pozemku možnost parkování v blízkém okolí možnosti ev. vyššího využití pozemku v souladu s územně plánovací dokumentací stupně plošného zastavění pozemku počtu podlaží objektu na pozemku

7

Vybavenost pozemku

KVP

8

Úvaha zpracovatele ocenění

KUV

inženýrských sítí přivedených na pozemek resp. k pozemku s možností napojení věcných práv k nemovitostem vztahu nemovitosti ke katastru zajištění přístupu dalšího subjektivního posouzení

Zdroj: Bradáč A. Teorie oceňování nemovitostí28

28


29

6.1.2 Oceňování pozemků podle cenových předpisů Obvyklým způsobem je oceňování pomocí jednotkové ceny za 1 m2, vynásobené výměrou pozemku podle evidence resp. katastru nemovitostí.29 Oceňování stavebního pozemku Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě, činí základní cena za m2 stavebního pozemku vedeného v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného: a) 2 050 Kč v hlavním městě Praha, b) 350 Kč v obcích okresu Praha-východ a Praha-západ, jejichž katastrální území sousedí s jednotlivými katastrálními územími hlavního města Prahy, c) 1 100 Kč v Brně a Ostravě, d) 300 Kč v obcích, jejichž katastrální území sousedí s katastrálním územím města uvedeného pod písmenem c), e) 800 Kč v Českých Budějovicích, Plzni, Karlových Varech, Liberci, Ústí nad Labem, Hradci Králové, Pardubicích, Jihlavě, Olomouci, Opavě, Zlíně, Františkových Lázních, Mariánských Lázních, f) 250 Kč v obcích, jejichž katastrální území sousedí s katastrálním územím města uvedeného pod písmenem e), g) 500 Kč v Českém Krumlově, Kladně, Havířově, Mostě, Jáchymově, Karviné, Luhačovicích, Poděbradech a Teplicích, h) 150 Kč v obcích, jejichž katastrální území sousedí s katastrálním územím města uvedeného pod písmenem g), i) 400 Kč v okresních městech, která nejsou uvedena pod písmenem e) a g),

29


30

j) 150 Kč v obcích, jejichž katastrální území sousedí s katastrálním územím města uvedeného pod písmenem i), k) 35 Kč v obcích s počtem obyvatel do 1 tisíce obyvatel, l) v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) až k) částku vypočteme podle vzorce. 30 Oceňování zemědělského pozemku 1) Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocný sad, louka a pastvina se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. 2) Nezpevněná polní cesta, která není v katastru nemovitostí součástí druhu pozemku ostatní plochy, se ocení cenou zemědělských pozemků. 3) Pro ocenění zemědělského pozemku, který nebyl bonitován, se použije průměrná cena pro jednotlivá katastrální území podle zvláštního předpisu. 31 Oceňování lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny.32 Oceňování lesních pozemků by v tržním hospodářství mělo být prováděno spolu s porosty na nich rostoucími na základě výnosové metody. Je třeba rozlišovat lesní pozemky, lesní porosty a les. Oceňovat by se měl les jako celek.33

30

Zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů

31


32


33


31

Základní pojmy při oceňování: 1) Bonita – bonita výšková nebo objemová, vyjadřuje taxační charakteristiku intenzity produkce porostu nebo dřeviny na určitém stanovišti. 2) Zakmenění – poměr kruhových ploch nebo hektarových zásob skutečných a tabulkových. 3) Obmýtí (doba obmýtní) – věk lesních stromů a porostů, při němž dosahují mýtní zralosti (je výhodnější je vytěžit). 4) Věk – vážený průměrný věk sloučených porostních částí do též porostní skupiny. Váha je zde plocha porostů stejného stáří.34 Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků Cena rybníku určeného pro chov ryb a vodní drůbeže se zjistí součtem ceny pozemku a ceny stavby. Cena rybníku neuvedeného v odstavci 1 a malé vodní nádrže se zjistí jako součet ceny pozemku a ceny stavby. Cena velké vodní nádrže, ostatní vodní nádrže a ostatní vodní plochy se zjistí jako součet ceny pozemku a ceny stavby na něm postavené. Cena stavby velké vodní nádrže, ostatní vodní nádrže a ostatní vodní plochy se zjistí podle části druhé vyhlášky. Cena pozemku velké vodní nádrže, ostatní vodní nádrže a ostatní vodní plochy činí 2 % ze základní ceny, která se zjistí podle § 23 odst. 1 písm. a) až l), u pozemků vedených v katastru nemovitostí jako močály a bažiny nejvýše do ceny podle § 26 odst. 4. Zastavěná část pozemku velké vodní nádrže se ocení podle § 23 odst. 1. Základní ceny, koeficienty, přirážky a srážky mohou být uvedeny jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.35

34


35


32

Oceňování jiných pozemků Pozemky, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb. nejsou stavbami, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu obce nebo regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění, se ocení podle § 23 odst. 1 a násobí se koeficientem 0,30. Tato cena nesmí být nižší než cena zjištěná podle § 26 odst. 4. Cenou za m2 zahrady nebo ostatní plochy, které tvoří jednotlivý funkční celek se stavbou a stavebními pozemky oceněnými podle § 23 odst. 1 a 4 a nejde-li o pozemky ve vlastnictví stejného subjektu, je cena stanovena podle § 23 odst. 1 a 4 násobena koeficientem 0,40. Tato cena nesmí být nižší než cena zjištěná podle odstavce 4. Hospodářsky nevyužitelný pozemek a neplodná půda, jako je například roklina, mez s kamením, ochranná hráz, skála, močál, bažina, se oceňují cenou 0,70 Kč za m2. Pozemek neuveden v odstavcích 1 a 2 a pozemek, který prokazatelně není stavebním, zemědělským a lesním pozemkem ani pozemkem vodní nádrže a ostatní vodní plochy, se oceňuje cenou 7 Kč za m2.36

6.1.3 Oceňování dle cenové mapy Cenová mapa je grafickým zobrazením pozemků na území obce nebo její vymezené části. Obsahuje grafickou a textovou část. Grafická část se zpracovává v měřítku 1:5000, vždy na mapách s vyobrazenými hranicemi stavebních pozemků a vyznačenými cenami. Textová část obsahuje zejména popis zpracování, charakteristiku obce a výsledky analýzy místního trhu s nemovitostmi. Nejpodstatnější kritéria cenových map jsou:

36

-

poloha

-

funkční využití

-

vybavenost infrastrukturou


33

K čemu slouží cenové mapy: Cenové mapy slouží k oceňování stavebních pozemků na území obce či města, převážně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Slouží k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi. Slouží jako pomůcka pro ostatní investory a může být srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, sloužit může tedy i pro poskytování úvěrů, půjček a podobně. Svou informační hodnotou a všeobecnou dostupností pomáhá zamezit výskytu spekulativních cen na trhu nemovitostí.37 Cenová mapa je vyjádření prostorových aspektů ekonomické reality. Cenové mapy by měly zobrazovat stejně jako účetnictví pravdivý a úplný obraz skutečnosti. Komu slouží cenové mapy? Cenové mapy slouží odhadcům nemovitostí, realitním kancelářím, kupujícím i prodávajícím, finančním úřadům. Pokud odhadce nemovitosti neumí zpracovávat cenové mapy, nepracuje s nimi, nemůže mít přehled o trhu s nemovitostmi a může docházet ke zkreslenému oceňování nemovitostí. Bez cenových map bychom nemohli provádět ocenění a bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika. Korekční činitelé potřebné k vyváření cenové mapy: Identifikační údaje jsou: pořadové číslo porovnávacího pozemku, název pozemku, parcelní číslo, adresa pozemku, katastrální území, obec, okres. Základní údaje pro porovnání jsou: cena pozemku, rozloha pozemku, cena za 1m2, datum transakce. Právní údaje jsou: prodej, dražba, nabídka, vlastnická práva, existence věcných břemen, využití podle územního plánu, územní rozhodnutí, jiná právní omezení a závazky.

37

K čemu slouží cenové mapy. [online]. [cit. 2012-11-21]. Dostupné z: http://www.cenovemapy.cz/

34

Technické parametry jsou: lokalita, tvar a orientace pozemku, svažitost, dostupnost a kapacita inženýrských sítí, kontaminace půdy, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost včetně parkování, nutnost demolice stávajících objektů, jiná technická korekce. Ostatní parametry jsou: velikost pozemku, zastavitelnost.

Obrázek 1 – Výřez z cenové mapy stavebních pozemků hlavního města Prahy

Zdroj: www.cenovemapy.cz38

38

Výřez ze 4. cenové mapy stavebních pozemků hlavního města Prahy pro rok 2002. [online]. [cit. 2012-11-21]. Dostupné z: http://www.cenovemapy.cz/CM_PRIK.html

35

6.1.4 Oceňování použitím reziduální metody Tato metoda je založena na stanovení hodnoty celé nemovitosti (budovy a pozemku) od které jsou následně odečteny veškeré náklady na vybudování této nemovitosti (kromě pozemku). Rozdíl pak představuje cenu pozemku.39

7 Stavební pozemek 7.1 Vymezení pojmu stavební pozemek Stavební pozemek je pozemek tvořený z jedné a více parcel, na kterých může být podle stavebního povolení provedena stavba, která je spojena se zemí pevným základem, tedy stavba nemovitá. Stavební povolení je správní rozhodnutí, které zakládá právo stavebníka provést stavbu. Pozemek se stává stavebním v okamžiku nabytí právní moci stavebního povolení, nikoli pouhým vydáním stavebního povolení. Teprve pak může být stavba na stavebním pozemku provedena na základě stavebního povolení. V průběhu platnosti stavebního povolení podle stavebního zákona stavební povolení pozbývá platnost, jestliže stavba nebyla zahájena do dvou let ode dne, kdy nabylo právní moci. Výjimku tvoří ty stavby, u kterých stavební úřad stanovil delší lhůtu. V případě, že na stavebním pozemku ve dvouleté nebo individuálně delší lhůtě nebyla zahájena stavba, pak stavební povolení pozbývá platnosti a stavební pozemek přestává být stavebním. Vznikem nebo umístěním stavby na stavební pozemek tento stavební pozemek zaniká a je pozemkem nestavebním. Mezi stavby nespojené se zemí pevným základem patří například mobilní stavební buňky, které bývají často zařízením staveniště, vodovodní, plynové, kanalizační a jiné přípojky,

39

Oceňování nemovitostí. [online]. [cit. 2012-11-21]. Dostupné z: http://www.stavebniforum.cz/diskuse2008/prezentace/cihak_0916.pdf

36

pokud nejsou zakotveny do země, zahradní altány, psí boudy, včelíny, králíkárny a ostatní stavby, které nejsou spojené se zemí pevným základem. Nejčastějším důvodem snížení velikosti parcel je cena. Parcely ve městech jsou vždy výrazně menší než ty na vesnicích. To je dáno jednak cenovou dostupností, ale také zálibami lidí žijících ve městech, kde zahrada zejména u novostaveb plní již jen okrasnou roli.40 Při pohledu na vývoj velikosti pozemků u rodinných domů je pochopitelná i snaha mnoha obcí o regulaci velikosti stavebních parcel, aby nedocházelo k příliš husté zástavbě na malém prostoru, který neodpovídá venkovskému charakteru. U nově stavěných řadových domů totiž není výjimkou, že má pozemek výměru jen něco kolem 300m2 a z velké části jej zabere půdorys domu. Na takto malé zahradě, která po stavbě rodinného domku zůstane, je samozřejmě výhodou mnohem kratší čas věnovaný údržbě, jakou je například současná příprava na zimní období.41 Lidé vnímají pozemky jako investici s malým rizikem a nízkými udržovacími náklady. Kvalitních pozemků ale v České republice dlouhodobě ubývá.42

7.1.1 Stavební pozemek podle stavebního zákona Řídí se zákonem č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Stavebním pozemkem je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem.43

40

NĚMEČEK, Petr. Naše zahrádky jsou rok od roku menší – rozloha pozemků se zmenšuje, jejich cena roste. [online]. [cit. 2013-01-05] 41

Naše zahrádky jsou rok od roku menší – rozloha pozemků se zmenšuje, jejich cena roste. [online]. [cit. 201301-05] 42

NĚMEČEK, Petr. Kupujeme pozemek a vybíráme místo pro stavbu. [online]. [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: http://www.euro-development.cz/ 43

Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu §2 b)

37

Zastavěným stavebním pozemkem je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.44

7.1.2 Stavební pozemek podle katastru nemovitostí ČR Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky neuvádí termín stavební pozemek. Podle katastrálního zákona se v katastru evidují pozemky v podobě parcel. Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy, nádvoří a ostatní plochy.45 Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí dražby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.46 Parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.47 Pozemkovou parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří.48 Zákon č. 344/1992 §5 1) V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, musejí být označeny a) pozemky s parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též

44

Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu §2 c)

45

Zákon č. 344/ 1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR §2 3)

46

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR §27 a)

47

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR § 27 b)

48

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR §27 c)

38

údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu, b) pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem (zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují a jsou sloučeny do větších půdních celků, evidují se do doby jejich zobrazení v katastrální mapě, nejpozději však do doby ukončení pozemkových úprav podle zvláštního předpisu), parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, c) budovy s označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, d) rozestavěné budovy označením pozemku, na němž jsou rozestavěny, a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu, e) byty a nebytové prostory označením budovy (Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony – zákon o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 273/1994 Sb.), v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, f) rozestavěný byt a nebytový prostor označením pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor.49

49

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR § 5 1)

39

Má-li být část pozemku sloučena do pozemku sousedícího nebo má-li z více částí vzniknout nový pozemek, je přípustné též označení převáděné části pozemku v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým je vymezena, pokud z listin předložených pro zápis do katastru vyplývá realizace všech nezbytných změn právních vztahů podle takového geometrického plánu.50

7.1.3 Stavební pozemek podle zákona o oceňování majetku Zákon o oceňování majetku rozděluje stavební pozemky na: 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; (§32zákona č. 50/1976Sb.) je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.51 Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují

50

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR § 5 2)

51

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku § 9 a)

40

úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.52

7.1.4 Stavební pozemek podle daňových předpisů Převod pozemků je osvobozen od daně s výjimkou převodu stavebních pozemků. Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení (Zákon č. 183/2006Sb. o územním a stavebním řádu) nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc (§118a 119 zákona č. 40/1964Sb., občanský zákoník).53 Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora (Zákon č. 183/2006 Sb.) anebo na základě veřejnoprávní smlouvy (Zákon č. 183/2006 Sb.), a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb; rozhodná je výměra pozemku v m2 odpovídající půdorysu nadzemní části stavby. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud se stavba, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo která se provádí na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, stane předmětem daně ze staveb nebo pokud ohlášení nebo stavební povolení pozbude platnosti.54

52

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku § 9 2)

53

Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty § 56 2)

54

Zákon č. 338/ 1992 Sb., o dani z nemovitosti §6 3)

41

7.2 Vznik, existence a zánik stavebního pozemku Stavebním pozemkem může být pouze pozemek nezastavěný. Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc. Je-li na pozemku stavba jako věc, pak nejde o pozemek stavební. Případy, kdy na pozemku je stavba jako věc (a kdy tedy nejde o pozemek stavební), můžeme pro přehlednost rozdělit do dvou skupin.

1) Na pozemku vznikne věc výstavbou. Vlastník stavebního pozemku (například, ale nemusí jít nutně o vlastníka pozemku) zahájí výstavbu budovy; jakmile stavba dosáhne stádia, že je zřejmé uspořádání alespoň prvního nadzemního podlaží budovy, pak stavba se stává věcí v právním smyslu a původně stavební pozemek přestává být pozemkem stavebním. Rozestavěnou budovu jako věc je již možné evidovat v katastru nemovitostí. Na pozemku nemusí výstavbou vzniknout jen budova. Mohou vzniknout třeba inženýrské sítě, pozemní komunikace jsou-li věcí, zahradní altán nebo studna (je-li věcí, např. roubená studna).

2) Na pozemek je věc vnesena. Například v rámci přípravy stavby uloží vlastník (ale opět nemusí jít nutně o vlastníka) mobilní buňku jako zařízení staveniště. Je-li taková stavební buňka stavbou - věcí (a to je obvyklé), tak opět zaniká stavební pozemek a stává se pozemkem nestavebním. Stejně tak velká bouda pro psa, nebo velký včelín, nebo solární zařízení pro ohřev vody, jsou-li stavbou. Sluší se připomenout, že stavba - věc, která způsobí zánik stavebního pozemku, nemusí být nutně spojená se zemí pevným základem. Nemusí být nemovitostí. Postačí stavba jako věc movitá.

Z definice stavebního pozemku lze odvodit, že stavba jako věc musí být na pozemku minimálně v okamžiku převodu vlastnického práva. To je zřejmé z toho, že osvobozený je převod a rozhodným okamžikem je tedy okamžik převodu. Tedy obvykle v okamžiku, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu (§ 2 odst. 2 a 3 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem). Z toho vyplývá, že stavba jako věc nemusí být na pozemku před tím, ani po tom. Umístění takové stavby vyžaduje běžně stavební povolení. Ať již v rámci stavebního povolení na hlavní stavbu, nebo jako zařízení staveniště, nebo samostatně. Pokud by taková stavba byla umístěna bez stavebního povolení a tedy v rozporu se stavebním zákonem, těžko plátce 42

zdůvodní její umístění jinak, než že se mu nechce platit daň z přidané hodnoty při prodeji pozemku.55

7.3 Výběr stavebního pozemku S koupí pozemku není radno váhat, ani když chcete stavět za delší dobu. Ceny totiž stále rostou. Při výběru je dobré posuzovat dopravní dostupnost, vzdálenost od města, sítě a podmínky regulačních plánů.56 Výběr vhodného stavebního pozemku je nejdůležitějším rozhodnutím, které budoucí stavebník rodinného domu musí udělat. Závažnost tohoto rozhodování spočívá především v tom, že vlastnosti, výhody i nevýhody stavebního pozemku nelze v budoucnu změnit, můžeme je pouze zmírnit či zvýraznit při vlastní výstavbě rodinného domku. V současné době je převážná většina stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domků nabízena prostřednictvím různých stavebních, realitních a zprostředkovatelských firem. Informace o lokalitách pro výstavbu rodinných domů lze získat rovněž na stavebních úřadech, případně na obecních úřadech. Výborným pomocníkem při vybírání stavebního pozemku se stal v posledních letech internet.57 Najít vhodný pozemek může být v dnešní době poměrně obtížné. Mnoho nabízených pozemků není zaneseno v územních plánech obcí nebo nemá rozumnou možnost přípojek. Mnoho pozemků svým podložím či svažitostí představuje další náklady při stavbě. Pozemky také často nejsou volně přístupné pro stavbu domu, nebo je výstavba omezena regulativem lokality, případně ochrannými pásmy.

55

SKÁLA, PhDr. Milan. Stavební pozemky v novém zákoně o dani z přidané hodnoty. [online]. [cit. 2012-1229]. Dostupné z: http://www.danarionline.cz/ 56

GRYGERA, Filip. Místo pro stavbu. Doma Dnes. 2012, č. 14, s. 22-23

57

Výběr stavebního pozemku. [online]. [cit. 2012-12-29]. Dostupné z: www.rknej.cz

43

Nejvíce poptávané, a tedy i drahé jsou parcely kolem krajských měst. Zvláště ty s dobrou dopravní dostupností a službami v místě. Cenu určuje hlavně dispozice, velikost pozemku, okolí, klid a napojení na inženýrské sítě. Důležitá je také orientace na světové strany, žádanější jsou jižní svahy. Nejvyšší ceny dosahují pozemky v prolukách. V případě, že na pozemku ještě nejsou vybudované inženýrské sítě, je důležité si ověřit, zda-li se na pozemku vůbec smí stavět.58 Výběr pozemku je možné realizovat přes některou realitní společnost. Nevýhodou je to, že realitní kanceláře pozemky neprověřují, pouze často fungují v pozici zprostředkovatele. Další možností je výběr pozemků z nabídky developerské společnosti. Tyto společnosti mají pozemky ve většině případů dobře připravené, pozemky jsou určené k výstavbě. Nevýhodou je však často vyšší cena. Pokud klient kupuje pozemek od fyzické osoby, je nutné vždy vyžádat aktuální výpis z Katastru nemovitostí a zkontrolovat, zda na pozemku neváznou žádná věcná břemena. Následně je vhodné zajít na příslušný stavební úřad a s pracovníky stavebního úřadu konzultovat možnosti výstavby. Nejčastějším problémem, se kterým se setkáváme, je nepřipravenost pozemku k výstavbě. K pozemku není přivedena přístupová komunikace, případně nejsou zavedeny přípojky inženýrských sítí na hranici pozemku. Dalším častým problémem je pozemek, který není v územním plánu obce určen k výstavbě. U takových pozemků není výstavba možná, nebo je nutné čekat např. 3 roky na změnu územního plánu.59

58

NĚMEČEK, Petr. Kupujeme pozemek a vybíráme místo pro stavbu. [online]. [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: http://www.euro-development.cz/ 59

PROTIVA, Martin. Výběr stavebního pozemku. [online]. [cit. 2012-12-29]. Dostupné z: www.zelenezpravy.cz

44

7.4 Vývoj průměrných kupních cen stavebních pozemků na Písecku Podle dat z Českého statistického úřadu je patrné, že kupní ceny stavebních pozemků na Písecku za posledních deset let rostou. Z níže uvedených grafů a tabulek je vidět, že průměrné kupní ceny na vesnicích (v obcích do 1 999 obyvatel) se stále dají pořídit za rozumné ceny. Některé z těchto obcí se ani nenachází ve velké vzdálenosti od města. V dosahu tedy zůstává městská vybavenost. Ve městech se již moc atraktivních stavebních pozemků koupit nedá, ale stále se zde nachází nezastavěné proluky. V úvahu se berou průměrné kupní ceny stavebních pozemků na okrese s rozdělením do obcí podle počtu obyvatel. K 15. 4. 2013 nebyly na webových stránkách Českého statistického úřadu informace o cenách stavebních pozemků za rok 2012.

Tabulka 3 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2012 Rok

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011 2012

Kč/m²

116

99

106

107

117

128

122

165

251

Zdroj: Vlastní tvorba

Graf 1 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2012

Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2012 300

Kč/m2

250 200 150 100 50 0 2003

2004

2005

2006

2007 Rok


45

2008

2009

2010

2011

2012

Tabulka 4 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích od 2 000 do 9 999 obyvatel v letech 2003 – 2012 Rok Kč/m2

2003 205

2004 247

2005 296

2006 294

2007 261

2008 297

2009 284

2010 370

2011 277

2012


Graf 2 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích od 2 000 do 9 999 obyvatel v letech 2003 – 2012

Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích od 2 000 do 9 999 obyvatel v letech 2003 – 2012

400 350

Kč/m2

300 250 200 150 100 50 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Rok Zdroj: Vlastní tvorba

Tabulka 5 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012 Rok Kč/m²

2003 719

2004 1186

2005 817

2006 1063

2007 1126

2008 1651

2009 1738

2010 2011 1616 2170

2012

Zdroj: Vlastí tvorba

Graf 3 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012

Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012 2500

Kč/m²

2000 1500 1000 500 0 2003

2004

2005

2006

2007 Rok


46

2008

2009

2010

2011

2012

8 Metody pro sledování vývoje cen pozemků Metodami pro sledování vývoje cen stavebních pozemků se myslí statistické metody. Pro účely této práce byly vybrány následující nástroje pro sledování vývoje cen pozemků: regresní analýza, korelační analýza a metoda klouzavých průměrů.

8.1 Regresní analýza Je statistická metoda, která nám pomáhá odhadnout hodnotu náhodné veličiny na základě znalostí jiných veličin. Cílem regresní analýzy je stanovení formy (trendu, tvaru, průběhu) závislostí pomocí vhodné funkce. Slouží k poznání matematického popisu statistických závislostí. Regresní analýza se zabývá vzájemnými vztahy a souvislostmi mezi dvěma číselnými znaky. Jedná se o situaci, kdy proti sobě stojí nezávislé proměnné x (příčiny) a závislé proměnné y (následky).

Závislosti rozdělujeme: 1) pevná závislost – nastává, pokud jedné nezávislé proměnné x přísluší jedna hodnota závislé y, 2) volná závislost – při zkoumání společných jevů, každý jev je spojen a ovlivněn celou skupinou jiných jevů. Jedna hodnota jednoho znaku odpovídá různým hodnotám druhého znaku. Je možné zjistit průběh této závislosti i to, na jakých vlivech závisí více a na jakých méně (příklad: rodiny se stejným příjmem mají různé peněžní vydání – různý počet dětí, jiný způsob bydlení, různé stáří,…).

Hlavním úkolem regresní analýzy je vystihnout pomocí regresní funkce na základě znalosti dvojic empirických hodnot xi a yi průběh závislostí mezi oběma proměnnými. Což nám umožní provádět odhad hodnot závisle proměnné y na základě zvolených hodnot nezávisle 47

proměnné x. Při určování regresních funkcí je nutné nejprve vyřešit problém, jak zvolit typ regresní funkce, který nejlépe vystihuje danou závislost. Tento problém patří mezi nejdůležitější úkoly celé regresní analýzy, neboť na správnosti volby regresní funkce závisí úspěšnost prováděných regresních odhadů.60 O vhodném typu regresní funkce rozhodujeme na základě věcných ekonomických kritérií. Při věcné analýze založené na platné ekonomické teorii lze v některých případech dobře posoudit, jak dalece jde o funkce rostoucí či klesající, jaký je smysl zakřivení, přichází-li v úvahu inflexní bod nebo zda jde o funkci nekonečně rostoucí nebo s růstem ke konečné limitě.61 Předpokládáme, že údaje potřebné k získání regresní analýzy patří k náhodným veličinám.

Regresní analýzu rozdělujeme na: -

teoretická (hypotetická) regresní analýza – nepozorovatelná, neměřitelná. Průběh závislosti mezi závisle proměnnou y a nezávisle proměnnou x. Teoretickou funkci odhadujeme na základě výpočtů z výběrových dat.

-

empirická regresní funkce (výběrová)

Regresní funkce rozdělujeme do dvou skupin: 1) Funkce lineární v parametrech – metoda nejmenších čtverců -

lineární funkce

-

kvadratická funkce

-

polynomická funkce

60

KAMPF, CSC., Doc. Ing. Rudolf. Statistika v dopravě. Praha: CDV Divize Praha, 2000. ISBN 80-79194-2320 str. 58 61

KAMPF, CSC., Doc. Ing. Rudolf. Statistika v dopravě. Praha: CDV Divize Praha, 2000. ISBN 80-79194-2320 str. 58

48

-

hyperbolická funkce

-

logaritmická funkce.

2) Funkce nelineární v parametrech -

exponenciální funkce

-

mocninná funkce

-

různé druhy S-křivek.

8.2 Korelační analýza Korelační analýza slouží k posuzování statistických závislostí. Měří síly (těsnosti) lineárních závislostí numerických proměnných. Zabývá se závislostí mezi veličinami (proměnnými). Jedna proměnná je považována za závislou (vysvětlovanou), kterou značíme y. Druhá proměnná je považována za nezávislou (vysvětlující), kterou značíme x. Statistika neurčí, která veličina je příčinou a která následkem, tedy která je nezávislá a která závislá, sleduje pouze, zda existuje mezi veličinami takový vztah, že když se mění jedna veličina, mění se i druhá, a to takovým způsobem, že to nelze vysvětlit pouze náhodnými změnami.62 Síla závislosti je stupeň, s nímž se závislost blíží funkční závislosti. Závislost je tím silnější, čím více jsou nepozorované hodnoty blíže regresní čáře, která popisuje průběh závislostí. Existuje zde vzájemná závislost mezi závisle proměnnými a nezávisle proměnnými n. Míru korelace vyjadřuje korelační koeficient. Pokud hodnota korelačního koeficientu nabývá hodnoty -1, jde o nepřímou závislost a naopak, pokud hodnota korelačního koeficientu nabývá hodnoty +1, jde o přímou závislost. V případě, že se korelační koeficient bude rovnat 0, pak se jedná o nekorolovatelnost a mezi znaky není žádná zjistitelná závislost.

62

KOOP, Matyáš. Korelační analýza. [online]. [cit. 2013-03-22]. Dostupné z: http://podchlazenavoda.ic.cz/podchlazena_voda.pdf

49

Mezi proměnnými může být závislost: 1) závislost funkční (pevná) – určité hodnotě vysvětlující proměnné odpovídá jen určitá hodnota vysvětlované proměnné, 2) závislost stochastická (volná) – závislost, kdy vysvětlovaná proměnná (případně i vysvětlující proměnná) jsou náhodné veličiny. Určité hodnotě vysvětlující proměnné pak přísluší možné hodnoty vysvětlované proměnné vybrané z určitého rozdělení, 3) nezávislost – náhodná veličina sledovaná jako vysvětlovaná se mění pouze náhodně bez ohledu na vysvětlující proměnnou, nebo se střední hodnota jedné veličiny nemění, i když se hodnoty druhé veličiny mění.63

Nemá smysl měřit závislost tam, kde logicky nemůže závislost existovat.

Koeficient korelace v elementární statistice byl definován způsobem: Nechť x1, x2, … xn, jsou hodnoty znaku x, nechť y1, y2, … yn jsou hodnoty znaku y. Pak k koeficient korelace r znaku x definujeme takto: r = , sx .s y Přičemž pro jednotlivé veličiny platí: 1 n k = .∑ ( xi − x).( yi − y ) n i =1

sx =

1 n .∑ ( xi − x)2 , n i =1

1 n x = .∑ xi , n i =1

sy =

1 n .∑ ( yi − y ) 2 n i =1

1 n y = .∑ yi . n i =1

63

KOOP, Matyáš. Korelační analýza. [online]. [cit. 2013-03-22]. Dostupné z: http://podchlazenavoda.ic.cz/podchlazena_voda.pdf

50

8.3 Metoda klouzavých průměrů Metoda klouzavých průměrů je založena na předpokladu, že časovou řadu můžeme vyrovnat v krátkých úsecích jednou matematickou křivkou s různými parametry. Vyrovnávání klouzavými průměry - spočívá v tom, že časovou řadu vyrovnáme pomocí polynomických funkcí postupně po krátkých úsecích zvaných klouzavá část. Časovou řadu tedy nevyrovnáme jednou analytickou funkcí, která by měla stejný model v průběhu celé sledované řady, ale lomenou čárou, která se přizpůsobuje (adaptuje) na změny hodnot v časové řadě. Vyrovnání klouzavými průměry pak spočívá v nahrazení řady původních hodnot řadou průměrů vypočítaných z určitého počtu hodnot časové řady, zvané klouzavá část. Délku klouzavé řady volíme následovně: -

časová řada ročních údajů

m = 3, 5, 7, …

-

časová řada čtvrtletních údajů

m=4

-

časová řada měsíčních údajů

m = 12

-

časová řada denních údajů

m = 764

Pokud použijeme k postupnému vyrovnávání přímku, mluvíme o prostých klouzavých průměrech. Vypočítané průměry se nazývají klouzavé průměry, protože při jejich výpočtu se vychází ze součtů, které postupně získáme tak, že po časové řadě ,,sklouzneme“ vždy o jedno období dále. Součty pro výpočet klouzavých průměrů nazýváme klouzavé úhrny. Prostý klouzavý průměr délky m vypočteme podle vzorce: p _

m

64

yk =

∑y

i=− p

m

i ,t

=

yt − p + y1− p +1 + ... + yt + + ... + y1+ p m

Blatná, D. Metody statistické analýzy, Praha: BIVŠ, 2011, s. 51

51

Prostý klouzavý průměr je vypočítán jako průměr z p hodnot, které předcházejí vyrovnávané hodnotě yt, vyrovnávané hodnoty yt a p hodnot, které za ní následují. Klouzavá část má tedy délku m = 2p + 1.

9 Obec Čížová Obec Čížová se nachází v Jihočeském kraji, 7 km severozápadně od města Písku. Obec zaujímá rozlohu 36,10 km2. K 1. 1. 2013 byl počet obyvatel této obce 1 117. Data se týkají pouze prodeje obecních pozemků. Čížová je tvořena z následujících katastrálních území: -

Borečnice

-

Bošovice u Čížové

-

Krašovice u Čížové

-

Nová Ves u Čížové

-

Topělec

-

Zlivice

52

9.1 Katastrální území Borečnice Charakter sídla: vesnice Počet obyvatel: k 31. 12. 2012 byl 33 Domů: 123 Rozloha katastrálního území: 6,35 km2

Obrázek 2 – Katastrální území Borečnice

Zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk.cz

53

Prodej stavebních pozemků na katastrálním území Borečnice

Prodej stavebních pozemků v roce 2003

V tomto roce nebyl v katastrálním území Borečnice prodán žádný stavební pozemek. Prodej stavebních pozemků v roce 2004


Tabulka 6 – Prodej stavebních pozemků v roce 2005 v Borečnici Číslo parcely 109

Rozloha v m2 42

Cena v Kč/m2 500



Tabulka 7 – Prodej stavebních pozemků v roce 2006 v Borečnici Číslo parcely 115 118 119 114 107 108 110 123

Rozloha v m2 47 42 44 37 37 83 44 120

Cena v Kč/m2 500 500 500 500 500 500 500 500




Tabulka 8 – Prodej stavebních pozemků v roce 2008 v Borečnici Číslo parcely 106

Rozloha v m2 58


54

Cena v Kč/m2 500


Tabulka 9 – Prodej stavebních pozemků v roce 2009 v Borečnici Číslo parcely 51/3

Rozloha v m2 45

Cena v Kč/m2 500




Tabulka 10 – Prodej stavebních pozemků v roce 2010 v Borečnici Číslo parcely 117 51/3 117

Rozloha v m2 41 45 41

Cena v Kč/m2 1000 1100 1000



V tomto roce nebyl v katastrálním území Borečnice prodán žádný stavební pozemek.

55

9.2 Katastrální území Bošovice Charakter sídla: vesnice Obyvatel: počet obyvatel k 31. 12. 2012 byl 82 Domů: 54 Rozloha katastrálního území: 5,55 km2 Obrázek 3 – Katastrální území Bošovice


56

Prodej stavebních pozemků na katastrálním území Bošovice


V tomto roce nebyl v katastrálním území Bošovice prodán žádný stavební pozemek. Prodej stavebních pozemků v roce 2004









V tomto roce nebyl v katastrálním území Bošovice prodán žádný stavební pozemek. 57

9.3 Katastrální území Krašovice u Čížové Charakter sídla: vesnice Obyvatel: počet k 31. 12. 2012 byl 72 Domů: 51 Rozloha katastrálního území: 4,88 km2

Obrázek 4 – Katastrální území Krašovice u Čížové


58

Prodej stavebních pozemků na katastrálním území Krašovice


V tomto roce nebyl v katastrálním území Krašovice prodán žádný stavební pozemek. Prodej stavebních pozemků v roce 2004









V tomto roce nebyl v katastrálním území Krašovice prodán žádný stavební pozemek. 59

9.4 Katastrální území Nová Ves u Čížové Charakter sídla: vesnice Obyvatel: počet k 31. 12. 2012 byl 656 Domů: 38 Rozloha katastrálního území: 6,27 km2

Obrázek 5 – Katastrální území Nová Ves u Čížové


60

Prodej stavebních pozemků na katastrálním území Nová Ves u Čížové Prodej stavebních pozemků v roce 2003

Tabulka 11 – Prodej stavebních pozemků v roce 2003 v Nové Vsi u Čížové Číslo parcely 18/35 18/36 18/37 18/38 18/39

Rozloha v m2 1334 699 1546 1569 1554

Cena v Kč/m2 690 690 690 690 690



Tabulka 12 – Prodej stavebních pozemků v roce 2004 v Nové Vsi u Čížové Číslo parcely 71/8

Rozloha v m2 1025

Cena v Kč/m2 690



V tomto roce nebyl v katastrálním území Nová Ves u Čížové prodán žádný stavební pozemek. Prodej stavebních pozemků v roce 2006


Tabulka 13 – Prodej stavebních pozemků v roce 2007 v Nové Vsi u Čížové Číslo parcely 63/36 63/37 63/39 63/40 63/41 63/42 63/43 63/44 63/45 63/46 63/47 63/48 63/49 63/55

Rozloha v m2 951 1415 727 743 743 743 670 895 757 750 757 811 874 1062

Cena v Kč/m2 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900


61


Tabulka 14 – Prodej stavebních pozemků v roce 2008 v Nové Vsi u Čížové Číslo parcely 63/61 63/63 63/64 63/65 63/66 63/67 63/68

Rozloha v m2 868 868 868 868 868 1 038 1 038

Cena v Kč/m2 900 900 900 900 900 900 900






V tomto roce nebyl v katastrálním území Nová Ves u Čížové prodán žádný stavební pozemek.

62

9.5 Katastrální území Topělec Charakter sídla: vesnice Obyvatel: počet k 31. 12. 2012 byl 144 Domů: 119 Rozloha katastrálního území: 4,74 km2

Obrázek 6 – Katastrální území Topělec


63

Prodej stavebních pozemků na katastrálním území Topělec


V tomto roce nebyl v katastrálním území Topělec prodán žádný stavební pozemek. Prodej stavebních pozemků v roce 2004

Tabulka 15 – Prodej stavebních pozemků v roce 2004 v Topělci Číslo parcely 125

Rozloha v m2 36

Cena v Kč/m2 500





Tabulka 16 – Prodej stavebních pozemků v roce 2007 v Topělci Číslo parcely 51 130/2

Rozloha v m2 73 14


64

Cena v Kč/m2 500 500






V tomto roce nebyl v katastrálním území Topělec prodán žádný stavební pozemek.

65

9.6 Katastrální území Zlivice Charakter sídla: vesnice Obyvatel: počet k 31. 12. 2012 byl 130 Domů: 80 Rozloha katastrálního území: 8,32 km2

Obrázek 7 – Katastrální území Zlivice

Zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk

66

Prodej stavebních pozemků na katastrálním území Zlivice


V tomto roce nebyl v katastrálním území Zlivice prodán žádný stavební pozemek. Prodej stavebních pozemků v roce 2004









V tomto roce nebyl v katastrálním území Zlivice prodán žádný stavební pozemek. 67

10 Faktory ovlivňující cenu pozemku 10.1 Velikost obce Obec Čížová se nachází v Jihočeském kraji v bývalém okrese Písek. Celková výměra obce činí 3650,10 ha. Obec má průměrnou nadmořskou výšku 448 metrů nad mořem. Člení se na 7 částí: Bošovice, Borečnice, Čížová, Krašovice, Nová Ves, Topělec, Zlivice.

Obrázek 8 – Členění Čížové

Zdroj: www.maps.google.cz

68

Počet obyvatel k 31. 12. 2012 bylo 1 117. Jak je vidět z následující tabulky a grafu, počet obyvatel za posledních deset let vzrostl. Dá se předpokládat, že počet obyvatel bude i nadále růst s přibývajícím množstvím prodaných stavebních pozemků. Tabulka 17 – Vývoj počtu obyvatel v Čížové v letech 2003 – 2012 Rok Počet obyvatel

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 984 965 946 948 970 999 989 1032 1070 1117


Graf 4 – Vývoj počtu obyvatel v Čížové v letech 2003 – 2012

Počet obyvatel v obci Čížová v letech 2003 - 2012 1150

Počet obyvatel

1100 1050 1000 950 900 850 2003

2004

2005

2006

2007 2008 Rok


69

2009

2010

2011

2012

10.2 Poloha v rámci státu Obec Čížová se nachází v Jihočeském kraji České republiky, 7 km severozápadně od města Písek. Ceny pozemků jsou zde výrazně ovlivněny blízkostí města.

Obrázek 9 – Poloha Čížové v rámci státu

Zdroj: www.maps.google.cz

10.3 Hospodářství – průmysl, výroba, zaměstnanost, pracovní příležitosti Průmyslová zóna v Písku vznikala od konce 90. let a stala se největší zónou na jihu Čech s oceněním kvalitního a citlivého urbanistického zpracování v rámci soutěže o Průmyslovou zónu roku 2000, vyhlášené pod záštitou Ministerstva průmyslu České republiky. Průmyslovou zónu využívají podniky, které se zaměřují zejména na automobilový průmysl.

70

Najdete zde tyto firmy: -

FAURECIA COMPONENTS s.r.o.

-

FAURECIA AUTOMOTIVE Czech Republic s.r.o.

-

AISIN EUROPE MANUFACTURING CZECH s.r.o.

-

SCHNEIDER ELEKTRIC a.s.

-

HEYCO WERK

-

s.n.o.p.

-

Kunstsoff - Fröhlich Czech Plast s.r.o.

-

CSS SPEDITION s.r.o.

-

BROTEX Z&J s.r.o

-

ČESKÉ A MORAVSKÉ OBALOVNY s.r.o.65

Průmyslová zóna Písek se nachází 4km od obce Čížová směr Písek. Je zde zaměstnáno asi 2 500 zaměstnanců. Pracovní místa však budou přibývat s novými vystavěnými halami. V současné době zde staví své haly tři nové firmy. Díky tomu je zde mnoho pracovních příležitostí. Malá dojezdová vzdálenost z Čížové do Písku za prací má jistě také svůj vliv na poměrně vysokou cenu stavebních pozemků. V Čížové se nachází velice prosperující zemědělské družstvo, které zaměstnává několik desítek pracovníků. Přímo v obci Čížová se dále nachází asi dvacet firem, které nenabízejí příliš nových pracovních příležitostí. Jedná se především o rodinné firmy.

10.4 Obchod a služby Obchod – je možné nakupit v místním obchodě s potravinami nebo zajít do místní pekárny pro čerstvé pečivo. Obchody jsou otevřené každý den. V obci Čížová jsou dvě restaurace. Služby – obecní knihovna, infocentrum s možností využití počítače s internetem, dětské centrum (celodenní hlídání dětí, zájmové kroužky pro děti, večerní cvičení pro maminky),

65

Průmyslová zóna Písek [online]. [cit. 2013-03-22]. Dostupné z: http://www.podnikamevpisku.cz

71

kosmetika, kadeřnictví, autoopravny, ubytování a taneční klub. Obecní úřad zajišťuje rozvoz obědů seniorům.

10.5 Zdravotnictví, školství a kultura V obci se nachází základní škola a mateřská škola. Obě školy jsou umístěny v jedné budově. Pro děti z obce je v mateřské škole dostatečný počet míst, rodiče nemusí vozit děti do jiných obcí. Školu navštěvují žáci jen do pátého ročníku. Na druhý stupeň musí žáci dojíždět do škol v Písku. V obci Čížová je lékař pro děti a dospělé. Kulturních akcí v obci bývá opravdu mnoho. Jen na letošní rok je vypsáno třicet kulturních akcí. Jedná se především o výstavy, přednášky a sportovní aktivity.

10.6 Doprava Jsou zde pravidelné a časté spoje vlaků a autobusů. Obec se nachází 3 km od rychlostní komunikace, která spojuje České Budějovice a Prahu. Na této trase se nachází město Písek, které je od obce Čížová vzdálené cca 7 km.

10.7 Sport, turistika, volný čas a příroda Dominantou obce je velký vrch s ovocným sadem. Všichni občané zde mají volný vstup. V minulých letech zde obec provedla výstavbu nových stromů, nechala vybudovat cesty pro pěší s naučnými tabulemi, odpočinkovými prvky i s místy pro aktivity dětí. V obci se nachází fotbalové hřiště, které patří TJ Sokol Čížová. V budoucnu se zde plánuje vybudovat multifunkční hřiště. Záchranná stanice živočichů Makov - v areálu stanice je vybudováno 35 voliér s rozlohou 4000 m². 25 voliér je volně přístupných veřejnosti a jsou využívány i v rámci ekologické výchovy. Při stanici pracuje Ekocentrum Makov zaměřené na práci s dětmi a mládeží. Rok 2012 byl mimořádný v návštěvnosti stanice. Stanici navštívilo více než 7 100 lidí z řad široké veřejnosti, zejména předškolní a školní mládež v rámci desítek organizovaných akcí. Jde o největší zařízení v regionu zabývající se praktickou environmentální výchovou dětí a mládeže. 72

Čížová na kole - v informačním systému cestovního ruchu města Písek je uvedeno mnoho cyklotras, některé vedou přes obec Čížová a její části.

10.8 Památky Farní kostel sv. Jakuba Většího – jeho původní založení je datováno do 13. století. Zvonice – stojí na nejvyšším bodě čížovské hory, pochází z 1. pol. 16. století. Zámek – byl dokončený roku 1629 za Jana ml. Deyma ze Stříteže. Jedná se o mohutnou dvoukřídlou, jednopatrovou budovu. K nároží hlavní budovy přiléhá šestiboká věžovitá přístavba. Zámek nyní vlastní obec Čížová. Kaple sv. Barbory – je barokní stavba z roku 1759. Klášter milosrdných sester – byl postaven roku 1901. Nyní je v budově okresní archiv. Kaplička sv. Jana Nepomuckého – se nachází při silnici ze Zlivic do Písku. Připomíná „bitvu u Čížové“, k níž došlo 22. 11. 1741 mezi francouzským a rakouským vojskem. Fara – byla postavena kolem roku 1665. Knížecí myslivna – stojí v čížovském polesí. Špýchar – čili sýpka, je třípodlažní budova postavená v roce 1734. Mohutné trámové stropy sloužily k uložení obilí. Budovu dnes vlastní obec a snaží se ji opravovat. V budoucnu zde může být muzeum. Náves obce Krašovice (jedné z osad Čížové) se nachází v památkové zóně. Jedná se o náves s barokními a pečlivě udržovanými domy.

10.9 Umístění stavebních pozemků Většina stavebních pozemků prodávaných obcí za posledních deset let byla umístěna na okraji obce a byly k nim vybudovány nové komunikace. Pozemky se nacházejí pod dominantou obce – velkým ovocným sadem.

73

10.10 Další faktory ovlivňující cenu pozemků 10.10.1 Hypoteční úroková míra Hypoteční úroková míra bank také výrazně ovlivňuje nákup nemovitostí. Z následující tabulky a grafu je patrné, že v dnešní době jsou výhodnější podmínky pro koupi nemovitostí díky nízké úrokové sazbě u hypotečních úvěrů. V tabulce jsou uvedené průměrné sazby za posledních deset let. Tabulka 18 – Vývoj hypoteční úrokové míry v letech 2003 – 2012 v Hypoteční bance Rok 1. pololetí (průměr v %) 2. pololetí (průměr v %)

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

5,41

4,72

4,21

4,07

4,3

5,53

5,6

5,27

4,23

3,64

4,91

4,87

3,71

4,28

5,09

5,70

5,63

4,53

3,85

3,40

Zdroj: www.hypoindex.cz

Graf 5 – Vývoj hypoteční úrokové míry v letech 2003 – 2012 v Hypoteční bance

Hypoteční úroková míra za 1. a 2. pololetí v letech 2003 - 2012 v Hypoteční bance 6 5

1. pololetí (průměr v %)

%

4 3 2

2. pololetí (průměr v %)

1 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008


74

2009

2010

2011

2012

10.10.2 Nezaměstnanost Míru registrované nezaměstnanosti jsem čerpala z údajů z Českého statistického úřadu. Jedná se o průměrnou nezaměstnanost v jednotlivých letech. Tabulka 19 – Míra nezaměstnanosti v Jihočeském kraji v letech 2003 – 2012 Míra registrované nezaměstnanosti v České republice - Jihočeský kraj Rok 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Jihočeský kraj (%) 6,96 6,92 6,69 5,68 4,47 4,83 7,78 8,5 7,53 8,36 Zdroj: Vlastní tvorba

Graf 6 – Nezaměstnanost v Jihočeském kraji v letech 2003 – 2012

%

Nezaměstnanost v Jihočeském kraji v letech 2003 – 2012 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Tabulka 20 – Míra nezaměstnanosti v okrese Písek v letech 2003 – 2012 Míra registrované nezaměstnanosti v okrese Písek Rok

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Okres Písek

8,43

8,96

8,49

6,86

5,06

5,26

8,01

8,17

7,09

7,86


75

Graf 7 – Míra nezaměstnanosti v okrese Písek v letech 2003 – 2012

Nezaměstnanost v okrese Písek 10 8

%

6 4 2 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


10.10.3 Daně Daň z přidané hodnoty – vývoj sazby z přidané hodnoty za posledních deset let. Podle mého názoru sazba daně z přidané hodnoty výrazně neovlivňuje chování zájemců o koupi stavebního pozemku. Stavební pozemky spadají do základní sazby DPH.

Tabulka 21 – Vývoj daně z přidané hodnoty v letech 2003 – 2012

Rok Základní sazba DPH v % Snížená sazba DPH v %

Vývoj daně z přidané hodnoty 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

22

19

19

19

19

19

19

20

20

20

5

5

5

5

5

9

9

10

10

14


76

Graf 8 – Vývoj daně z přidané hodnoty v letech 2003 – 2012

Vývoj daně z přidané hodnoty 25 20

%

15 Základní sazba DPH v % 10

Snížená sazba DPH v %

5 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Rok Zdroj: Vlastní tvorba

Daň z převodu nemovitostí – vývoj sazby daně z převodu nemovitostí za posledních deset let. Sazba daně z převodu nemovitostí se od roku 2004 nezměnila. Ke změně došlo až v roce 2013, a to na zvýšení ze 3 % na 4 %. Podle mého názoru opět sazba daně neovlivňuje ve velké míře nákup stavebních pozemků.

Tabulka 22 – Vývoj daně z převodu nemovitostí v letech 2003 – 2012 Daň z převodu nemovitostí 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 5 3 3 3 3 3 3 3 3 3

Rok Sazba daně v % Zdroj: Vlastní tvorba

Graf 9 – Vývoj daně z převodu nemovitostí v letech 2003 – 2012

Vývoj daně z převodu nemovitostí 6 5 4

%3 2 1 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008 Rok


77

2009

2010

2011

2012

11 Vývoj cen Výpočet průměrné ceny stavebních pozemků prodávaných obcí Čížová v jednotlivých letech.

∑

∑

= součet všech cen v Kč prodaných stavebních pozemků obcí Čížová v daném roce

= součet plochy všech prodaných pozemků obcí Čížová za daný rok v m2

Ceny stavebních pozemků v jednotlivých katastrálních územích za rok 2003

Tabulka 23 – Prodej stavebních pozemků v roce 2003 obcí Čížová Rok

2003

Borečnice m2 Kč/m2

-

-

Bošovice m2 Kč/m2

-

-

Krašovice m2 Kč/m2

-

-

Nová Ves m2 Kč/m2 1134 690 699 690 1546 690 1569 690 1554 690

Topělec m2 Kč/m2

-

-

Zlivice m2 Kč/m2

-


V roce 2003 bylo prodáno pět stavebních pozemků o celkové rozloze 6 502 m2. Průměrná cena těchto pozemků je 690 Kč/m2. Všechny pozemky byly prodány v katastrálním území Nová Ves u Čížové.

78

-


Tabulka 24 – Prodej stavebních pozemků v roce 2004 obcí Čížová Rok 2004

Borečnice m2 Kč/m2 -

Bošovice m2 Kč/m2 -

Krašovice Nová Ves 2 2 Kč/m m m2 Kč/m2 1025 690

Topělec m2 Kč/m2 36 500

Zlivice m2 Kč/m2 -


V roce 2004 byly prodány dva stavební pozemky o celkové rozloze 1 061 m2. Průměrná cena těchto pozemků je 684 Kč/m2. Pozemky se nachází v katastrálním území Nová Ves u Čížové a Topělec.



Borečnice m2 Kč/m2 42 500


Krašovice m2 Kč/m2 -

Nová Ves m2 Kč/m2 -

Topělec m2 Kč/m2 -

Zlivice m2 Kč/m2 -


V tomto roce byl prodán jeden stavební pozemek o rozloze 42 m2 v ceně 500 Kč/m2. Tento pozemek byl prodán na katastrálním území Borečnice u Čížové.



2006

Borečnice m2 Kč/m2 47 500 42 500 44 500 37 500 37 500 83 500 44 500 120 500

Bošovice m2 Kč/m2

-

-


-

-


79

Nová Ves m2 Kč/m2

-

-

Topělec m2 Kč/m2

-

-

Zlivice m2 Kč/m2

-

-

V roce 2006 bylo prodáno osm stavebních pozemků. Všechny pozemky byly prodány na území katastrálního území Borečnice. Průměrná cena těchto pozemků je 500 Kč/m2. Celková rozloha prodaných stavebních pozemků je 454 m2.

Ceny stavebních pozemků v jednotlivých katastrálních územích v roce 2007


2007


-

-

Bošovice m2 Kč/m2

-

-


-

-

Nová Ves m2 Kč/m2 951 900 1415 900 727 900 743 900 743 900 743 900 670 900 895 900 757 900 750 900 757 900 811 900 874 900 1062 900

Topělec m2 Kč/m2

51

Zlivice m2 Kč/m2

500

-

14

-

500


V roce 2007 bylo prodáno 14 stavebních pozemků na katastrálním území Nová Ves u Čížové a 2 pozemky na katastrálním území Topělec. Celková rozloha těchto pozemků je 11 963 m2. Průměrná cena těchto pozemků je 898 Kč/m2.

80




2008

58

500

Bošovice m2 Kč/m2

-

-


-

-

Nová Ves m2 Kč/m2 868 900 868 900 868 900 868 900 868 900 1 038 900 1 038 900

Topělec m2 Kč/m2

-

-

Zlivice m2 Kč/m2

-

-


V tomto roce bylo prodáno osm stavebních pozemků. Jeden v katastrálním území Borečnice, sedm v katastrálním území Nová Ves u Čížové o celkové rozloze 6 474 m2. Průměrná cena je 896 Kč/m2.


Tabulka 29 – Prodej svatebních pozemků v roce 2009 obcí Čížová Rok 2009

Borečnice m2 Kč/m2 45 500





Zlivice m2 Kč/m2 -


V tomto roce byl prodán jeden stavební pozemek v katastrálním území Borečnice o rozloze 45 m2. Cena je 500 Kč/m2.







V roce 2010 nebyl prodán žádný stavební pozemek. 81



Zlivice m2 Kč/m2 -



Borečnice m2 Kč/m2 41 1000 45 1 100 41 1 000

Bošovice m2 Kč/m2

-

-


-

-

Nová Ves m2 Kč/m2

-

-

Topělec m2 Kč/m2

-

Zlivice m2 Kč/m2

-

-

-


V tomto roce byly prodány tři stavební pozemky v katastrálním území Borečnice. Celková rozloha těchto pozemků je 127 m2. Průměrná cena je 1 035 Kč/m2.








Zlivice m2 Kč/m2 -


V tomto roce nebyl prodán žádný stavební pozemek.

Tabulka 33 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 – 2012 v Kč/m2 Rok Kč/m2

2003 690

2004 684

2005 500

2006 500

2007 898


82

2008 896

2009 500

2010 -

2011 1035

2012 -

Graf 10 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 – 2012 v Kč/m2

Průměrná kupní cena stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 – 2012 v Kč/m2 1200 1000 Kč/m2

800 600 400 200 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Pro porovnání jsem si zvolila dva ukazatele, a to průměrnou cenu stavebních pozemků za posledních deset let v obcích na Písecku s počtem obyvatel do 1 999 a průměrnou kupní cenu stavebních pozemků v Písku. Údaje byly čerpány z Českého statistického úřadu.

Tabulka 34 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v obcích s počtem obyvatel do 1 999 obyvatel na Písecku v letech 2003 – 2012 v Kč/m2 Rok Kč/m2

2003 116

2004 99

2005 106

2006 107

2007 117

2008 128

2009 122

2010 165

2011 251

2012


Graf 11 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v obcích s počtem obyvatel do 1 999 obyvatel na Písecku v letech 2003 – 2012 v Kč/m2 Průměrná kupní cena stavebních pozemků v obcích s počtem obyvatel do 1 999 obyvatel na Písecku v letech 2003 – 2012 v Kč/m2 300 250 Kč/m2

200 150 100 50 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

Rok Zdroj: Vlastí tvorba

83

2009

2010

2011

2012

Tabulka 35 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012 Rok 2003 2 Kč/m 719

2004 1 186

2005 817

2006 1 063

2007 1 126

2008 1 651

2009 1 738

2010 1 616

2011 2 170


Graf 12 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012

2500

Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012

Kč/m2

2000 1500 1000 500 0 2003

2004

2005

2006

2007 Rok


84

2008

2009

2010

2011

2012

2012

12 Využití statistických metod v praxi 12.1 Korelační analýza, regresní analýza Využití korelační analýzy pro porovnání růstu tržních cen některých stavebních pozemků. Hodnota za rok 2010 byla spočtena průměrem hodnot z roků 2009 a 2011. Průměrná cena stavebních pozemků v roce 2010 byla dopočtena na hodnotu 768 Kč/m2. Tabulka 36 – Průměrné tržní ceny stavebních pozemků prodaných obcí Čížová a ceny v Písku v Kč/m2 v letech 2003 až 2011 Rok Čížová Písek

2003 690 719

2004 684 1186

2005 500 817

2006 500 1063

2007 898 1126

2008 896 1651

2009 500 1738

2010 768 1616

2011 1035 2170


Graf 13 – Spojnicový graf z více proměnných - vyjádření regresních lineárních funkcí představující vývoj tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová a vývoj tržních cen stavebních pozemků v Písku v letech 2003 až 2011

Spojnicový graf 2500

Kč/m2

2000 Čížová

y = 158,7x - 317230

1500

Písek y = 37,34x - 74226

1000

Lineární (Čížová) Lineární (Písek)

500 0 2003

2004

2005

2006

2007 Rok

2008

2009

2010

2011


Hodnota korelačního koeficientu: 0,535654

Rovnice přímky vyjadřující vývoj tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 až 2011 je y = 37,34x – 74 226. Z rovnice a grafu vyplývá, že tržní ceny 85

stavebních pozemků v Čížové rostou a dá se předpokládat, že i nadále se budou v této lokalitě zvyšovat. V roce 2010 obec neprodala žádný pozemek, zde velkou roli mohla sehrát ekonomická krize. Rovnice přímky vyjadřující vývoj tržní ceny stavebních pozemků prodaných v Písku v letech 2003 až 2011 je y = 158,7x – 317 230. Z rovnice přímky a grafu vyplývá velký nárůst cen pozemků. Písek je vyhledávaná lokalita pro stavbaře a navíc nabídka stavebních pozemků se zde snižuje. Se snižujícím se počtem nabízených pozemků a s přibývajícím zájmem o koupi cena roste. Při porovnávání rychlosti růstu tržních cen stavebních pozemků v Čížové a v Písku je nepřehlédnutelné, že v Písku se ceny pozemků zvyšují výrazněji. Hodnota korelačního koeficientu je 0,536. To představuje středně silnou pozitivní korelaci vývoje tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová a tržních cen stavebních pozemků prodaných v Písku.

86

Tabulka 37 – Průměrné tržní ceny stavebních pozemků v Kč/m2 prodaných obcí Čížová a v obcích do 1999 obyvatel na Písecku v letech 2003 až 2011 Rok Obce na Písecku Čížová

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

116 690

99 684

106 500

107 500

117 898

128 896

122 500

265 768

251 1035


Graf 14 – Spojnicový graf z více proměnných – vyjádření regresních lineárních funkcí představující vývoj tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová a v obcích do 1999 obyvatel na Písecku v letech 2003 až 2011

Spojnicový graf

1200 1000

y = 37,34x - 74226

Kč/m2

800

Obce na Písecku

600

Čížová

400

Lineární (Obce na Písecku) Lineární (Čížová)

y = 18,18x - 36348

200 0 2003

2004

2005

2006

2007 Rok

2008

2009

2010

2011


Hodnota korelačního koeficientu: 0,548074

Rovnice přímky vyjadřující vývoj tržních cen stavebních pozemků v Čížové byla již výše popsána. Rovnice přímky vyjadřující vývoj tržních cen prodaných stavebních pozemků v obcích do 1999 obyvatel na Písecku je y = 18,18x – 36 348. Z rovnice a grafu vyplývá mírný, ale stále stoupající nárůst cen. V dalších letech lze předpokládat pozvolné zvyšování cen pozemků. Při porovnávání rychlosti nárůstu cen pozemků v Čížové a v dalších menších obcích na Písecku se výrazněji zvyšují ceny v Čížové. Hodnota korelačního koeficientu je 0,548, což představuje středně silnou až silnou pozitivní korelaci vývoje tržních cen stavebních pozemků prodaných v Čížové a v menších obcích na Písecku. 87

12.2 Metoda klouzavých průměrů Vyrovnání časové řady průměrných cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 – 2011 tříletými a pětiletými klouzavými průměry. m = 3, m = 5 Tabulka 38 – Vyrovnání časové řady průměrných cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 – 2011 tříletými a pětiletými klouzavými průměry Průměrná 3-leté klouzavé Rok cena v Kč/m2 úhrny v Kč/m2 690

2003

690 + 1 061 + 500 = 2 251 1 061 + 500 + 500 = 2 061 500 + 500 + 850 = 1 850 500 + 850 + 850 = 2 200 850 + 850 + 500 = 2 200 850 + 500 + 768 = 2 118 500 + 768 + 1 033 = 2 301 -

1 061

2004

500

2005

500

2006

850

2007

850

2008

500

2009

768

2010 2011

1 033

3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 2 251/3 = 750,3 2 061/3 = 687 1 850/3 = 616,6 2 200/3 = 733,3 2 200/3 = 433 2 118/3 = 706

-

5-leté klouzavé průměry v Kč/m2 -

-

-

5-leté klouzavé úhrny v Kč/m2

690 +1 061 + 500 + 500 + 850 = 3 601 1 061 + 500 + 500 + 850 + 850 = 3 761 500 + 500 + 850 + 850 + 500 = 3 200 500 + 850 + 850 + 500 + 768 = 3 468 850 + 850 + 500 + 768 + 1 035 = 4 003

2 301/3 = 767 -

3 601/5 = 720 3 761/5 = 752,2 3 200/5 = 640 3 468/5 = 693,6 4 003/5 = 800,6

-

-

-

-


Graf 15 – Vyrovnání časové řady tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry

1200

Vyrovnání časové řady tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 - 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry

1000

Průměrná cena v Kč/m2

Kč/m2

800 600

3-leté klouzavé průměry v Kč/m2

400 200


0 2003

2004

2005

2006

2007 2008 Rok


88

2009

2010

2011

Vyrovnání časové řady průměrných tržních cen stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry. m = 3, m = 5 Tabulka 39 – Vyrovnání časové řady průměrných tržních cen stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry Průměrná Rok cena v Kč/m2 116 99

2003 2004

106

2005

107

2006

117

2007

128

2008

122

2009 2010 2011

3-leté klouzavé úhrny v Kč/m2 116 + 99 + 106 = 321 99 + 106 + 107 = 312 106 + 107 + 117 = 330 107 + 117 + 128 = 352 117 + 128/ + 122 = 367 128 + 122 + 165 = 415

165

122 + 165 + 251 = 538

251

-

3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 321/3 = 107 312/3 = 104


116 + 99 + 106 + 107 + 117 = 545 330/3 = 110 99 + 106 + 107 + 117 + 128 = 557 352/3 = 117,3 106 + 107 + 117 + 108 + 122 = 580 367/3 = 122,3 107 + 117 + 128 + 122 + 165 = 639 415/3 = 138,3 117 + 128 + 122 + 165 + 251 = 783 538/3 = 179,3 -

-

5-leté klouzavé průměry v Kč/m2 545/5 = 109 557/5 = 111,4 580/5 = 116 639/5 = 127,8 783/5 = 156,6 -


Graf 16 – Vyrovnání časové řady průměrných kupních cen stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry

300

Vyrovnání časové řady průměrných kupních cen stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 -2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry 3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 Průměrná cena v Kč/m2

Kč/m2

250 200 150


100 50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Rok Zdroj: Vlastní tvorba

89

Vyrovnání časové řady průměrných kupních cen stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry. m = 3, m = 5 Tabulka 40 – Vyrovnání časové řady průměrných kupních cen stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry

Rok


2003

719 1 186

2004

817

2005

1 063

2006

1 126

2007

1 651

2008

1 738

2009

1 616

2010 2011

2 170

3-leté klouzavé úhrny v Kč/m2 719 + 1 186 + 817 = 2 722 1 186 + 817 + 1 063 = 3 066 817 + 1 063 + 1 126 = 3 006 1063 + 1126 + 1651 = 3 840 1 126 + 1 651 + 1 738 = 4 515 1 651 + 1 738 + 1 616 = 5 005 1 738 + 1 616 + 2 170 = 5 524 -

3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 2 722/3 = 907,33 3066/3 = 1 022 3 006/3 = 1 002 3 840/3 = 1 280 4 515/3 = 1 505 5 005/3 = 1 668,33 5 524/3 = 1 841,33

-

5-leté klouzavé průměry v Kč/m2 -

-

-


719 + 1 186 + 817 + 1 063 + 1 126 = 4 911 1 186 + 817 + 1 063 + 1 126 + 1 651 = 5 843 817 + 1 063 + 1 126 + 1 651 + 1 738 = 6 395 1 063 + 1 126 + 1 651 + 1 738 + 1 616 = 7 194 1 126 + 1 651 + 1 738 + 1 616 + 2 170 = 8 301

-

4 911/5 = 982,2 5 843/5 = 1 168,2 6 395/5 = 1 279 7 194/5 = 1 438,8 8 301/5 = 1 660,2

-

-

-

-


Graf 17 – Vyrovnání časové řady průměrných tržních cen stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry Vyrovnání časové řady průměrných tržních cen stavebních pozemků v Písku v letech 2003 - 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry 2500

Kč/m2

2000


1500


1000 500


0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Rok Zdroj: Vlastní tvorba

90

Tabulka 41 – Porovnání tříčlenných klouzavých průměrů tržních cen stavebních pozemků prodaných v Písku, v obcích do 1 999 obyvatel na Písecku a prodaných stavebních pozemků obcí Čížová

Rok

3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 v Čížové

3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 v obcích do 1 999 obyvatel

3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 v Písku

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

750,33 687 616,67 733,33 433 706 767 -

107 104 110 117,33 122,33 138,33 179,33 -

907,33 1 022 1 002 1 280 1 505 1 668,33 1 841,33 -


Graf 18 – Porovnání tříčlenných klouzavých průměrů

Kč/m2

Porovnání tříčlenných klouzavých průměrů 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 v Písku 3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 v Čížové 3-leté klouzavé průměry v Kč/m2 v obcích do 1 999 obyvatel 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Rok


91

Tabulka 42 – Porovnání pětičlenných klouzavých průměrů tržních cen stavebních pozemků prodaných v Písku, v obcích do 1 999 obyvatel na Písecku a prodaných stavebních pozemků obcí Čížová

Rok


5-leté klouzavé průměry v Kč/m2 v obcích do 1 999 obyvatel


2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

720 752,2 640 693,6 646,6 -

109 111,4 116 127,8 156,6 -

982,2 1 168,20 1 279 1 438,80 1 660,20 -


Graf 19 – Porovnání pětičlenných klouzavých průměrů

Porovnání pětičlenných klouzavých průměrů 1800 1600 Kč/m2

1400


1200 1000

5-leté klouzavé průměry v Kč/m2 v obcích do 1 999 obyvatel na písecku

800 600 400


200 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Rok Zdroj: Vlastní tvorba

92

Závěr Cílem mé diplomové práce bylo charakterizovat pozemky, vývoj jejich tržních cen a zpracování vlastní srovnávací analýzy vývoje tržních cen pozemků v obci Čížová. Porovnávala jsem vývoj tržních cen pozemků prodaných obcí Čížovou, v Písku a v obcích na Písecku do 1 999 obyvatel v letech 2003 až 2012. Informace o cenách jsem získala především ze zápisů ze zastupitelstev a z údajů z Českého statistického úřadu. Pro práci jsem zvolila tři hypotézy, které bych chtěla v závěru rozebrat. 1) Obec Čížová je malá obec vzdálená sedm kilometrů od města Písku. K 1. 1. 2013 zde bylo přihlášeno 1 117 trvale žijících obyvatel. Tržní ceny stavebních pozemků zde budou stejně vysoké jako v Písku díky malé vzdálenosti od města a dalším faktorům, které ceny pozemků ovlivňují.

Hypotéza byla potvrzena pro roky 2003 až 2007. V těchto letech byly tržní ceny pozemků prodané obcí Čížová skutečně porovnatelné s cenami v Písku. V dalších pěti letech došlo v Písku k vyššímu nárůstu těchto cen, v některých z těchto roků tvořily tržní ceny stavebních pozemků více než dvojnásobek ceny v Čížové. Přesto ceny v Čížové jsou podstatně vyšší než v obcích do 1 999 obyvatel na Písecku. Některé faktory, které mohou zvyšovat tržní ceny stavebních pozemků v obci Čížová: - poloha – vzdálenost 7 kilometrů od města Písku, - poloha prodávaného pozemku v rámci obce – většina prodávaných pozemků se nachází na okraji obce, pod dominantou obce – velkým ovocným sadem, který je volně přístupný, - pracovní příležitosti – nedaleká průmyslová zóna, která se nadále rozšiřuje a nabízí práci velkému počtu lidí, - doprava – jsou zde časté a pravidelné vlakové a autobusové spoje, navíc se obec nachází 3 kilometry od rychlostní komunikace, která spojuje České Budějovice a Prahu. Dále je zde základní a mateřská škola s dostatečnou kapacitou, praktický lékař, nádherná příroda, lázně Vráž – cca 4 km od obce, množství historických památek, turistické stezky, cyklotrasy. Určitě je nezanedbatelná klesající hypoteční úroková míra, kdy lidé více přemýšlí o vhodném investování a investice do pozemků jsou málo rizikové. 93

Faktory, které naopak mohou tržní cenu pozemků v obci Čížová snižovat: omezené množství služeb a obchodů a kulturního vyžití, základní škola je jen pro první stupeň a dále skutečnost, že obec Čížová má zatím dostatečné množství stavebních pozemků, městu Písek se nabídka zmenšuje. Pokud je nabídka menší a zájem větší, cena stoupá. 2) Tržní ceny stavebních pozemků v obci Čížová budou podobně vysoké jako tržní ceny stavebních pozemků stejně velkých obcí na území bývalého okresního města Písku.

Hypotéza byla vyvrácena. Tržní ceny stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 až 2011 výrazně převyšovaly průměrné tržní ceny stavebních pozemků, a to v průměru o 612 Kč/m2 v porovnání s podobně velkými obcemi na Písecku i díky výše popsaným faktorům, které obec Čížová splňuje a které se podílí na zvýšení cen pozemků. 3) Vývoj tržních cen stavebních pozemků v obci Čížová závisí na vývoji tržních cen stavebních pozemků v Písku.

Hypotéza byla potvrzena. Pro posouzení závislosti vývoje tržních cen stavebních pozemků v obci Čížová na vývoji tržních cen stavebních pozemků v Písku jsem využila výsledky korelační analýzy. Hodnota korelačního koeficientu je 0,535654, což představuje středně silnou pozitivní korelaci obou proměnných. Obec Čížová není velká obec, svou polohou, blízkostí města Písku a díky dalším významným faktorům, které mohou ovlivnit cenu pozemků, se odlišuje od ostatních obcí s podobným počtem obyvatel na Písecku. Rovnice regresní přímky, která odráží vývoj tržních cen stavebních pozemků v Čížové naznačuje, že i nadále by mohly ceny v této lokalitě růst. Cíl práce byl splněn.

94

Seznam použité literatury Literatura: 1) BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2008. ISBN: 978-807204-630-0. 2) CIPRA, Tomáš. Analýza časových řad s aplikacemi v ekonomii. Bratislava: SNTL, 1986. 3) CIPRA, Tomáš. Finanční a pojistné vzorce. Praha: GRADA Publishing, 2006. ISBN: 80247-1633-X. 4) KAMPF, Rudolf. Statistika v dopravě. Praha: CDV Divize Praha, 2000. ISBN: 80-79194232-0. 5) KUBA, Bohumil a Květa OLIVOVÁ. Katastr nemovitostí. Jihlava: Vilímek, 1994. ISBN80-85811-06-5. 6) ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISNB: 978-80-7265-128-3. 7) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISNB: 978-80-7265-113-9. 8) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISNB: 987-80-7265-101. 9) ZAZVONIL, Zdeněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 987-80245-1211-2. 10) BLATNÁ, Dana. Metody statistické analýzy. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2011. ISBN: 978-80-7265-129-0.

Článek v časopise: 11) GRYGERA, Filip. Místo pro stavbu. Doma Dnes. 2012, č. 14, s. 22-23. ISSN: 1210 1168.

95

Zákony: 12) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů 13) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu 14) Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty 15) Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů 16) Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti 17) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky

Články z internetu: 18) BAJER, Vladimír a Jiří Lokaj. Cenové mapy. Cenové mapy stavebních pozemků. [online]. [cit. 2012-11-21]. Dostupné z: http://www.cenovemapy.cz/ 19) ČIHÁK, Petr. Stavební fórum. Oceňování nemovitostí. [online].[cit. 2012-11-21]. Dostupné z: http://www.stavebni-forum.cz/diskuse2008/prezentace/cihak_0916.pdf

20) HOUDEK, Radek. Podnikáme v Písku. Průmyslová zóna Písek. [online]. [cit. 2013-0322]. Dostupné z: http://www.podnikamevpisku.cz 21) KOOP, Matyáš. Podchlazená voda. Korelační analýza. [online]. [cit. 2013-03-22]. Dostupné z: http://podchlazenavoda.ic.cz/podchlazena_voda.pdf 22) KRATĚNA, Jindřich. Komora soudních znalců ČR. Několik poznámek o obvyklé ceně a tržní hodnotě.[online]. [cit. 2012-11-20]. Dostupné z: http://www.znalci-komora.org/clanky/cenaobv.html 23) NĚMEČEK, Petr. Euro Development. Kupujeme pozemek a vybíráme místo pro stavbu. [online]. [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: http://www.euro-development.cz/aktuality/kupujemepozemek-a-vybirame-misto-pro-stavbu

96

24) NĚMEČEK, Petr. Hypoteční banka. Naše zahrádky jsou rok od roku menší – rozloha pozemků se zmenšuje, jejich cena roste. [online]. [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/tiskove-zpravy/ostatni/nase-zahradkyjsou-rok-od-roku-mensi-roz2/

25) PROTIVA, Martin. Realitní kancelář Nej. Výběr vhodného stavebního pozemku. [online]. [cit. 2012-12-29]. Dostupné z: http://www.rknej.cz/vyber-stavebniho-pozemku/vybiramestavebni-pozemek.html

26) SKÁLA, Milan. Daňaři online. Stavební pozemky v novém zákoně o dani z přidané hodnoty. [online]. [cit. 2012-12-29]. Dostupné z: http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d2519v3285-stavebni-pozemky-v-novemzakone-o-dani-z-pridane-hodnoty/?search_query=%24index%3D84

Důležité odkazy: 27) www.czso.cz 28) www.hypoindex.cz 29) www.maps.google.cz 30) www.nahlizenidokn.cuzk.cz

97

Seznam grafů Graf 1 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2012................................................................................................................. 45 Graf 2 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích od 2 000 do 9 999 obyvatel v letech 2003 – 2012 .................................................................................................. 46 Graf 3 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012 ................. 46 Graf 4 – Vývoj počtu obyvatel v Čížové v letech 2003 – 2012 ............................................... 69 Graf 5 – Vývoj hypoteční úrokové míry v letech 2003 – 2012 v Hypoteční bance ................. 74 Graf 6 – Nezaměstnanost v Jihočeském kraji v letech 2003 – 2012 ........................................ 75 Graf 7 – Míra nezaměstnanosti v okrese Písek v letech 2003 – 2012 ...................................... 76 Graf 8 – Vývoj daně z přidané hodnoty v letech 2003 – 2012 ................................................. 77 Graf 9 – Vývoj daně z převodu nemovitostí v letech 2003 – 2012 .......................................... 77 Graf 10 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků prodaných obcí Čížová ........................ 83 Graf 11 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v obcích do 1 999 obyvatel na Písecku 83 Graf 12 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012............... 84 Graf 13 – Spojnicový graf z více proměnných - vyjádření regresních lineárních funkcí představující vývoj tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová a vývoj tržních cen stavebních pozemků v Písku v letech 2003 až 2011 .......................................................... 85 Graf 14 – Spojnicový graf z více proměnných – vyjádření regresních lineárních funkcí představující vývoj tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová a v obcích do 1999 obyvatel na Písecku v letech 2003 až 2011 ..................................................................... 87 Graf 15 – Vyrovnání časové řady tržních cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry .................................. 88 Graf 16 – Vyrovnání časové řady průměrných kupních cen stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry..................................................................................................................................... 89 Graf 17 – Vyrovnání časové řady průměrných tržních cen stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry .................................. 90 Graf 18 – Porovnání tříčlenných klouzavých průměrů ............................................................ 91 Graf 19 – Porovnání pětičlenných klouzavých průměrů .......................................................... 92

98

Seznam tabulek Tabulka 1 – Systém cen v České republice podle cenového práva .......................................... 17 Tabulka 2 – Koeficienty porovnávací metody pro pozemky u ČS a.s. .................................... 29 Tabulka 3 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2012................................................................................................................. 45 Tabulka 4 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků na Písecku v obcích od 2 000 do 9 999 obyvatel v letech 2003 – 2012 ........................................................................................... 46 Tabulka 5 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012 ........... 46 Tabulka 6 – Prodej stavebních pozemků v roce 2005 v Borečnici ......................................... 54 Tabulka 7 – Prodej stavebních pozemků v roce 2006 v Borečnici .......................................... 54 Tabulka 8 – Prodej stavebních pozemků v roce 2008 v Borečnici .......................................... 54 Tabulka 9 – Prodej stavebních pozemků v roce 2009 v Borečnici .......................................... 55 Tabulka 10 – Prodej stavebních pozemků v roce 2010 v Borečnici ........................................ 55 Tabulka 11 – Prodej stavebních pozemků v roce 2003 v Nové Vsi u Čížové ......................... 61 Tabulka 12 – Prodej stavebních pozemků v roce 2004 v Nové Vsi u Čížové ......................... 61 Tabulka 13 – Prodej stavebních pozemků v roce 2007 v Nové Vsi u Čížové ......................... 61 Tabulka 14 – Prodej stavebních pozemků v roce 2008 v Nové Vsi u Čížové ......................... 62 Tabulka 15 – Prodej stavebních pozemků v roce 2004 v Topělci ............................................ 64 Tabulka 16 – Prodej stavebních pozemků v roce 2007 v Topělci ............................................ 64 Tabulka 17 – Vývoj počtu obyvatel v Čížové v letech 2003 – 2012....................................... 69 Tabulka 18 – Vývoj hypoteční úrokové míry v letech 2003 – 2012 v Hypoteční bance ......... 74 Tabulka 19 – Míra nezaměstnanosti v Jihočeském kraji v letech 2003 – 2012 ....................... 75 Tabulka 20 – Míra nezaměstnanosti v okrese Písek v letech 2003 – 2012 .............................. 75 Tabulka 21 – Vývoj daně z přidané hodnoty v letech 2003 – 2012 ......................................... 76 Tabulka 22 – Vývoj daně z převodu nemovitostí v letech 2003 – 2012 .................................. 77 Tabulka 23 – Prodej stavebních pozemků v roce 2003 obcí Čížová ........................................ 78 Tabulka 24 – Prodej stavebních pozemků v roce 2004 obcí Čížová ........................................ 79 Tabulka 25 – Prodej stavebních pozemků v roce 2005 obcí Čížová ........................................ 79 Tabulka 26 – Prodej stavebních pozemků v roce 2006 obcí Čížová ........................................ 79 Tabulka 27 – Prodej stavebních pozemků v roce 2007 obcí Čížová ........................................ 80 Tabulka 28 – Prodej stavebních pozemků v roce 2008 obcí Čížová ........................................ 81 99

Tabulka 29 – Prodej svatebních pozemků v roce 2009 obcí Čížová ........................................ 81 Tabulka 30 – Prodej stavebních pozemků v roce 2010 obcí Čížová ........................................ 81 Tabulka 31 – Prodej stavebních pozemků v roce 2011 obcí Čížová ........................................ 82 Tabulka 32 – Prodej stavebních pozemků v roce 2012 obcí Čížová ........................................ 82 Tabulka 33 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Čížové v letech 2003 – 2012 ...... 82 Tabulka 34 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v obcích do 1 999 obyvatel na Písecku v letech 2003 – 2012 ................................................................................................... 83 Tabulka 35 – Průměrná kupní cena stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2012 ......... 84 Tabulka 36 – Průměrné tržní ceny stavebních pozemků prodaných obcí Čížová a ceny v Písku v Kč/m2 v letech 2003 až 2011 ................................................................................................. 85 Tabulka 37 – Průměrné tržní ceny stavebních pozemků v Kč/m2 prodaných obcí Čížová a v obcích do 1999 obyvatel na Písecku v letech 2003 až 2011 ................................................. 87 Tabulka 38 – Vyrovnání časové řady průměrných cen stavebních pozemků prodaných obcí Čížová v letech 2003 – 2011 tříletými a pětiletými klouzavými průměry ............................... 88 Tabulka 39 – Vyrovnání časové řady průměrných tržních cen stavebních pozemků na Písecku v obcích do 1 999 obyvatel v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry..................................................................................................................................... 89 Tabulka 40 – Vyrovnání časové řady průměrných kupních cen stavebních pozemků v Písku v letech 2003 – 2011 tříčlennými a pětičlennými klouzavými průměry .................................. 90 Tabulka 41 – Porovnání tříčlenných klouzavých průměrů tržních cen stavebních pozemků prodaných v Písku, v obcích do 1 999 obyvatel na Písecku a prodaných stavebních pozemků obcí Čížová ............................................................................................................................... 91 Tabulka 42 – Porovnání pětičlenných klouzavých průměrů tržních cen stavebních pozemků prodaných v Písku, v obcích do 1 999 obyvatel na Písecku a prodaných stavebních pozemků obcí Čížová ............................................................................................................................... 92

100

Seznam obrázků Obrázek 1 – Výřez z cenové mapy stavebních pozemků hlavního města Prahy ..................... 35 Obrázek 2 – Katastrální území Borečnice ................................................................................ 53 Obrázek 3 – Katastrální území Bošovice ................................................................................. 56 Obrázek 4 – Katastrální území Krašovice u Čížové ................................................................. 58 Obrázek 5 – Katastrální území Nová Ves u Čížové ................................................................. 60 Obrázek 6 – Katastrální území Topělec ................................................................................... 63 Obrázek 7 – Katastrální území Zlivice ..................................................................................... 66 Obrázek 8 – Členění Čížové ..................................................................................................... 68 Obrázek 9 – Poloha Čížové v rámci státu................................................................................. 70

101

Vývoj tržní ceny pozemku

Recommend Documents