Znalecký posudek č. 2675-196/2016
Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky a podílu na pozemku pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a podle zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ,podle stavu ke dni 04.03.2016 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Praze, dne
5.3.2016
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 859/21 v ulici Lamačova, obec Praha, kat. území Hlubočepy, okres Praha, a podílu ve výši 623/28551 na parc. č. 1040/40, 1040/41, 1040/42, 1040/205 pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:
Bytová jednotka č. 859/21 v ulici Lamačova,č.p.859 v obci Praha č. p. 859 ulice Lamačova Hl. m. Praha Praha Hlubočepy Praha
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 04.03.2016 za přítomnosti paní Jany Berdisové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 04.03.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 04.03.2016 paní Janou Berdisovou -Objednávka spol.Dražbyprost pod č.j. 32/16 ze dne 22.2.2016
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Milan Timoš Lamačova 859/32 152 00 Praha 5 Vlastnické údaje k datu ocenění: Milan Timoš Lamačova 859/32 152 00 Praha 5 Nemovitosti: Bytová jednotka č. 859/21 v ulici Lamačova, obec Praha, kat. území Hlubočepy, okres Praha, a podíl na parc. č. 1040/40, 1040/41, 1040/42, 1040/205 ve výši 623/28551
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 859/21 v ulici Lamačova, obec Praha, kat. území Hlubočepy, okres Praha
2
Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o osmi nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové montované. Vnější omítky jsou s posypem oblázky-prefa Praha, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven v roce 1990. Společné části domu: vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v osmém nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Dispozice bytové jednotky je 3+1. Popis místností bytové jednotky dle podlaží: -kuchyň-3,59*2,79= 10,02 m2 -pokoj-4,25*2,85=12,10 m2 -pokoj-3,97*4,01=15,92 -pokoj-3,51*2,85= 10,00 m2 -předsíň-1,12*0,93+2,90*2,20+1,08*1,11+1,20*1,15=10,00 m2 -záchod a koupelna-1,55*1,62+0,90*1,88=4,25 m2 -celkem - 62,30 m2 -lodžie nezasklená-2,57*1,45=3,70 m2 Okna v objektu jsou 2 původní dřevěná zdvojená, 2 plastová. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na SV/JZ Koupelna je vybavena rohovou vanou a sprchovým koutem,WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří –kovové i obložkové.. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení bytu: bez klimatizace, běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Byt je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Vytápění v jednotce je řešeno dálkově - dodávkově, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově - dodávkově. V obytných místnostech je dřevěná plovoucí podlaha, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech je dřevěná plovoucí podlaha. Zdivo bytové jednotky je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Rozvody v jednotce jsou v dobrém stavu. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení jednotky je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku s dobrou údržbou.
3
Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází v jižní části obce. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití se v lokalitě nenachází - nutnost dojezdu. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň není v blízkosti objektu - je nutné dojíždět. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávka MHD a v dojezdové vzdálenosti zastávky dálkových spojů. Omezené parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen věcným břemenem dodavatelů energií - na cenu nemovitosti nemá toto břemeno vliv, není proto předmětem ocenění.
Tabulkový popis
Popis bytového domu:
Typ bytového domu: Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce domu: Rozsah rekonstrukce domu: Základy : Konstrukce : Stropy : Střecha : Krytina střechy :
typový panelový bytový dům 8 1 1990 / -plastové stoupačky 1999 -rekonstrukce výtahu - rok 2009 železobetonové izolované panelová konstrukce železobetonové montované rovná lepenka
Klempířské prvky :
plechové-pozinkované
Vnější omítky:
posyp oblázky - prefa Praha
Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu : Popis stavu bytového domu :
vápenocementové vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad
Vady bytového domu :
4
standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení bez viditelných vad
Popis bytové jednotky
Dispozice bytové jednotky : Podlaží bytové jednotky : Rok rekonstrukce jednotky:
Rozsah rekonstrukce jednotky:
Typ oken v jednotce : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka :
Popis místností a rozměry v m2
Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v bytě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v bytě :
3+1 8 / Od roku 2006 uživatelka na vlastní náklady provedla: - rekonstrukci koupelny a záchodu -výměnu 2 ks oken za plastová -plovoucí podlahy obytných místností -ostatní podlahy dlažby -nová kuchyňská linka vč.spotřebičů-elektrický sporák s deskou -nová rohová vana a sprchový kout 2 plastová, 2 původní dřevěná zdvojená, okna nejsou vybavena žaluziemi SV/JZ rohová vana a sprchový kout klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků kovové a dřevěné v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry ano ne ne ano, s vestavěnými spotřebiči -kuchyň-3,59*2,79= 10,02 m2 -pokoj-4,25*2,85=12,10 m2 -pokoj-3,97*4,01=15,92 -pokoj-3,51*2,85= 10,00 m2 -předsíň1,12*0,93+2,90*2,20+1,08*1,11+1,20*1,15=10 ,00 m2 -záchod a koupelna-1,55*1,62+0,90*1,88=4,25 m2 -celkem - 62,30 m2 -logie nezasklená-2,57*1,45=3,73 m2 připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ne dálkově závěsné radiátory dálkově
Podlahy v bytě :
v obytných místnostech - dřevěná plovoucí, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni keramická dlažba, v ostatních místnostech dřevěná plovoucí
Popis stavu bytové jednotky :
standardní bytová jednotka s dobrou údržbou
5
vady zdiva - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - zastaralý Vady bytové jednotky : prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - bez viditelných vad
Popis pozemku bytového domu
Popis okolí :
Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k objektu : Popis okolí : Poloha v obci :
/ / / / přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě sídlištní panelová zástavba bytový dům se nachází v jižní části obce dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení nutnost dojíždět,
Vybavenost :
sportovní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití nutnost dojíždět, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí :
Spojení a parkovací možnosti :
blízkost zeleně - zeleň není v blízkosti dané lokality - nutnost dojezdu, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávky dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti, parkovací možnosti - omezené parkovací možnosti přímo u bytového domu
Sousedé a kriminalita :
kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné
Věcná břemena
věcné břemeno dodavatelů energií - neoceňuje se
Další informace:
/
6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 04.03.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 04.03.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba - Panelový bytový dům 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 8
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt 859/21 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Parcela č. 1040/40,1040/41,1040/42, 1040/205 Zastavěné pozemky a pozemky před a za domem. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa ostatní plocha § 2 cen. mapa ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1040/40
Výměra [m2] 248,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 744 000,-
1040/41
248,00
3 000,00
744 000,-
1040/42 1040/205
739,00 3 000,00 252,00 3 000,00 1 487,00 m2
2 217 000,756 000,4 461 000,-
Parcela č. 1040/40,1040/41,1040/42, 1040/205 - zjištěná cena
=
4 461 000,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích parcela č. 1040/40,1040/41,1040/42, 1040/205
=
4 461 000,-Kč 4 461 000,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
4 461 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 5 26 let 43 715,- Kč/m2 9
koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: ( 3,59*2,79 ) * 1,00 = pokoj: ( 4,25*2,85 ) * 1,00 = pokoj: ( 3,97*4,01 ) * 1,00 = pokoj: ( 3,51*2,85 ) * 1,00 = předsíň: ( * 1,00 = 1,12*0,93+2,90*2,20+1,08*1,11+1,20*1,15 ) záchod a koupelna: ( 1,55*1,65+0,90*1,88 ) * 1,00 = lodžie bez zasklení: ( 2,57*1,45 ) * 0,20 = sklepní kóje: ( 1*2 ) * 0,10 = Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy bytu
10,02 m2 12,11 m2 15,92 m2 10,00 m2 10,00 m2 4,25 m2 0,75 m2 0,20 m2 63,25 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 8.NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem - SV/JZ s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - lodžie a sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou - Chybí výměna 2 původních zdvojených dřevěných oken a dveří na lodžii. Koeficient pro stáří 26 let: s = 1 - 0,005 * 26 = 0,870 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,870 = 0,853
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030
10
č. II II
Vi -0,05 0,00
II II
0,00 0,00
III
0,03
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 43 715,- Kč/m2 * 0,853 = 37 288,89 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 63,25 m2 * 37 288,89 Kč/m2 * 1,000 * 1,030= 2 429 277,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 4 461 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 623 / 28 551 Hodnota spoluvlastnického podílu: 4 461 000,- Kč * 623 / 28 551 = 97 341,70 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt 859/21 - zjištěná cena
=
2 429 277,96 Kč
97 341,70 Kč 2 526 619,66 Kč
1.1.2. hrob č.44, Vinohradský hřbitov, odd.7 Zatřídění pro potřeby ocenění Hřbitovní stavba a zařízení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Ocenění Název Materiál rámy 25/25 hrobové umělý kámen desky krycí nad 0.9 m2 mramory, travertiny rámy 25/25 hrobové mramory, travertiny desky krycí do 0.9 m2 mramory, travertiny sloupky, kostky umělý kámen Celkem
§ 20 242
Popis Jednotková cena
Výměra rám 12/25 5,65 m 360,- Kč/bm deska krycí - tl.4,5cm,mramor 1,76 m2 2 860,- Kč/m2 rám,mramor 0,95 m 1 019,- Kč/bm deska s nápisy,mramor 0,40 m2 2 080,- Kč/m2 kostka,mramor 2,00 ks 140,- Kč/ks
Základní cena hřbitovní stavby:
Cena 2 034,- Kč 5 042,18 Kč 968,05 Kč 829,92 Kč 280,- Kč 9 154,15 Kč
=
9 154,15 Kč
Připočtení ceny montáže:
+
1 941,44 Kč
=
11 095,59 Kč
Polohový koeficient K5: Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena hřbitovní stavby
* * =
1,200 2,292 30 517,30 Kč
11
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 31 / 80 = 38,8 % Koeficient opotřebení: (1- 38,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
Hrob č.44, Vinohradský hřbitov, odd.7 - zjištěná cena
=
0,612 18 676,59 Kč 1,030 19 236,89 Kč 19 236,89 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt 859/21 1.1.2. hrob č.44, Vinohradský hřbitov, odd.7
2 526 619,70 Kč 19 236,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 545 856,60 Kč
Celkem
2 545 856,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionypětsetčtyřicetpěttisícosmsetšedesát Kč
12
2 545 856,60 Kč
2 545 860,- Kč
II. Ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 859/21 v ulici Lamačova, obec Praha, kat. území Hlubočepy, okres Praha, a parc. č. 1040/40, 1040/41, 1040/42, 1040/205 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.)
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku
č.
Lokalita - K1
podlahov á plocha v m2 - K2
stav - K3
konstruk ce - K4
ostatní vlastnosti
62 po rek./OV
panel
nová kuchně,koupelna,záchod,podlah y,sklep.kóje
1 Chodov,3+1
udržovaný/ 67 OV
panel
zasklená logie,sklep.kóje
2 Hostivař,3+1
udržovaný/ 64 OV
panel
nová kuch.linka,původní Umakart.jádro,logie,kóje,komora v bytě
Újezd nad 3 Lesy,3+1
zdržovaný/ 66 OV
panel
plast.okna,sklepní kóje
Oceňovaný Hlubočepy,3+ objekt 1
13
č
Cena Cena Koef. Cena po oceňovaného požadovaná Redukce redukci K-6 objektu resp. na na K1 K2 K4 K-5 další úvaha K1 x … x odvozená ze zaplacená pramen pramen poloha velikost K3 - stav konstrukce vlastnosti odhadce K6 srovnávacího 1 2 970 000 0,9 2673000 1,05 1,03 0,95 1 1 1 1,027425 2 601 650 2 2 750 000 0,9 2475000 1,08 1 0,95 1 1 1 1,026 2 412 281 3 2 720 000 0,9 2448000 1,1 1,02 1 1 1 1 1,122 2 181 818
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
2 398 583 2 181 818 2 601 650 210 251 2 188 332 2 608 834
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
2 399 000,- Kč
14
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu
2 526 620,- Kč
Srovnávací hodnota
2 399 000,- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:
2 480 000,- Kč Slovy: dvamilionyčtyřistaosmdesáttisíckorunčeských
Hrob č. 44,odd.7-Vinohradský hřbitov
19 240,-Kč Slovy:devatenácttisícdvěstěčtyřicetkorunčeských
V Praze, dne 05.03.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 František Kořínek
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2675-196/2016 znaleckého deníku.
15
E. Přílohy Výpisy z el. verze KN
Cenová mapa Prahy 2016
16
Fotodokumentace Uživatelka bytu při místním šetření dovolila pořídit fotodokumentaci současného stavu pouze ve 2 pokojích, které jsou v původním stavu, dřevěná okna zdvojená s nutnou výměnou. Ostatní prostory ( kuchyně, obývací pokoj,předsíň a sociální zázemí) zmodernizovala vlastními prostředky, proto odmítá pořízení současného stavu. Současný zmodernizovaný stav je ale v ocenění zohledněn.
Hrob č.44,odd.7-Vinohradský hřbitov
17
Srovnávané nemovitosti
18
19
20
