Znalecký posudek č. 3392-913/2016
Objednatel: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. podle stavu ke dni 13.10.2016 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne
16.10.2016
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 92 v část obce Filipov, obec Jiříkov, kat. území Filipov u Jiříkova, okres Děčín, parc. č. st. 904 a p.č. 4954/1 pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Jiříkov Katastrální území: Filipov u Jiříkova Počet obyvatel: 3 828 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. II IV VI I II I
Pi 0,80 0,60 0,80 1,00 0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 350,00 Kč/m2
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.10.2016, kdy byla svolána prohlídka nemovitosti. Na uvedenou prohlídku se nedostavil nikdo z majitelů. Kritický stav nemovitosti však stejně neumožňoval prohlídku zevnitř, proto bylo provedeno pouze zaměření vnější.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 16.10.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 13.10.2016.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Kozdas Josef, Nádražní 485, 67167 Hrušovany nad Jevišovkou 2/9 Rosol Jaroslav, K. J. Erbena 220/7, 43401 Most 11/36 Ševčíková Martina, č. p. 232, 73925 Žabeň 1/12 Vavruška Václav, Čapkova 470/7, Starý Jiříkov, 40753 Jiříkov 2/9 Vítová Stanislava, Kozákova 741/8, 47001 Česká Lípa 1/6 Vlastnické údaje k datu ocenění: Kozdas Josef, Nádražní 485, 67167 Hrušovany nad Jevišovkou 2/9 Rosol Jaroslav, K. J. Erbena 220/7, 43401 Most 11/36 Ševčíková Martina, č. p. 232, 73925 Žabeň 1/12 2
Vavruška Václav, Čapkova 470/7, Starý Jiříkov, 40753 Jiříkov Vítová Stanislava, Kozákova 741/8, 47001 Česká Lípa
2/9 1/6
Nemovitosti: RD č. p. 92 v ulici Filipov, obec Jiříkov, kat. území Filipov u Jiříkova, okres Děčín, a parc. č. st. 904 a p.č. 4954/1
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 92 v ulici Filipov, obec Jiříkov, kat. území Filipov u Jiříkova, okres Děčín Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s půdou. Konstrukce domu je smíšená z pálených cihel, kamene a má roubenou část. Základy domu jsou patrně s pískovcových bloků. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky chybí, vnitřní omítky domu nejsou zjištěny. Střecha je sedlová, krytinu tvoří břidlice. Klempířské prvky již chybí. Dispozice rodinného domu je nezjištěna. Okna v domě jsou dřevěná s jednoduchým sklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Vnitřní uspořádání a vybavení domu nezjištěno. Zdivo rodinného domu je silně poškozené ve stavu pro úplné odstranění. Střešní krytina rodinného domu v některých místech zcela chybí. Díky tomu docházelo po dlouhou dobu k zatékání a došlo k zborcení střechy a stejně tak obvodové zdi jsou vyvalené. Též došlo k propadu stropů. Rodinný se nachází ve stavu totální ruiny. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě ovocných stromů. Samotný pozemek je mírně svažitý se zbytky neoplocený. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází na jižním okraji obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. V lokalitě nejsou v blízkém dosahu obchody, je nutné kvůli nim dojíždět. Soustava škol je v místě dostupná. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nachází částečná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití nachází. Ohledně úředních záležitostí není nutné ve všech záležitostech dojíždět. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti rodinného domu. Dům je dle sousedů již cca 10 let opuštěný.
3
Tabulkový popis
Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
samostatný rodinný dům
Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce : Rok rekonstrukce RD:
Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy :
1 + půda ? Cca 1820 - 1900 / Dům je ve stavu ruiny či zbořeniště. Vše patrně původní konstrukce. Možné stáří až 200 let. na pískovcových kvádrech smíšená konstrukce z pálených cihel,kamene + roubená část / dřevěné trámové sedlová břidlice
Klempířské prvky :
chybí
Vnější omítky:
chybí
Vnitřní omítky:
Orientace oken obytných místností :
? dřevěná s jednoduchým sklem, okna nejsou vybavena žaluziemi orientace obytných místností na jihovýchodní/jihozápadní stranu
Vybavení koupelny :
chybí
Rozsah rekonstrukce RD: Základy : Konstrukce :
Typ oken v domě :
Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : Dispozice rodinného domu :
chybí dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné dřevěné plné chybí ne ne ne ne nezjištěno
Popis místností podle podlaží:
nezjištěno
Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě :
připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu odvod není řešen ne kamna na tuhá paliva ? ?
Podlahy v domě :
?
4
Popis stavu rodinného domu :
Vady rodinného domu :
Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu :
Popis okolí :
k odstranění vady zdiva - nepoužitelný prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - nepoužitelný prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů nepoužitelný prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - nepoužitelný prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení nepoužitelný prvek před rekonstrukcí/výměnou ovocné stromy / mírně svažitý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
zástavba rodinnými domy se zahradami rodinný dům se nachází na jižním okraji obce dostupnost obchodů - dostatečná dostupnost obchodů
Popis okolí : Poloha v obci :
dostupnost škol - soustava škol je v místě dostupná, kulturní vyžití - v místě se nachází částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení
Vybavenost :
sportovní vyžití - v místě se nachází dobrá vybavenost z hlediska sportovního vyžití dostupnost úřadů - dostatečná kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v bezprostřední blízkosti,
Životní prostředí :
možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů a zastávka vlaková, Spojení a parkovací možnosti : parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti v blízkosti rodinného domu vztahy se sousedy - neobydlená nemovitost, Sousedé a kriminalita :
Věcná břemena Další informace: Výpočet obestavěného prostoru:
kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Na pozemku se nachází dřevěná kůlna v totálně dezolátním stavu.
Název 1. NP půda
5
Obestavěný prostor 351,00 m3 260,00 m3
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 13.10.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 13.10.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Pro srovnávací metodu bylo uvažováno pouze s pozemky, neboť RD je v současném stavu bezcenný. Naopak od hodnoty pozemků je nutné odečíst náklady na odstranění RD.
6
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,04
III
-0,01
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci II -0,01 je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 7
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,880 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,836
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům RD je ve stavu ruiny pro úplnou demolici. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 13*10 1. NP
=
[m2] 130,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 130,00 m2 2,70 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (13*10)*(2,70) půda (13*10)* (4/2)
= =
[m3] 351,00 m3 260,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP půda Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
8
Obestavěný prostor 351,00 m3 260,00 m3 611,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
1. Základy S 2. Zdivo S 3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady S 10. Vnitřní obklady S 11. Schody S 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu S 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní S Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
611,00 m3 * 4 893,73 Kč/m3
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: roků Opotřebení: 100,000 % Nákladová cena stavby CSN 9
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= * * * =
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 100,00 1,0000
2 290,1,0000 1,0000 2,1370 4 893,73
=
2 990 069,03 Kč
=
2 990 069,03 Kč 0,- Kč
Koeficient pp Cena stavby CS
* =
0,836 0,- Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
0,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 904 Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,04
III
-0,01
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,00
I
0,04
III II
-0,05 -0,10
II
-0,01
VI
0,00
I II
-0,07 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,950
i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
10
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,810 i=2
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,810 = 0,770 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 350,0,770 Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 904
Výměra [m2] 172,00
Jedn. cena [Kč/m2] 269,50
172,00
Pozemek p.č. st. 904 - zjištěná cena
Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,880 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 11
Upr. cena [Kč/m2] 269,50 Cena [Kč] 46 354,46 354,-
=
2.2. Pozemek p.č. 4954/1
Koef.
46 354,- Kč
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,880 = 0,836 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 350,0,836 Typ
Název
§ 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 4954/1
Pozemek p.č. 4954/1 - zjištěná cena
Výměra [m2] 658,00 658,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 292,60
Jedn. cena [Kč/m2] 292,60
Cena [Kč] 192 530,80 192 530,80
=
192 530,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Ovocné stromy Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra jabloň 20 1 Ks vysokokmen (jabloň) ořešák vlašský 30 1 Ks (ořešák) třešeň - polokmen 20 1 Ks (třešeň) Součet:
Jedn. cena Úprava Upr. cena [Kč [Kč / jedn.] [%] / jedn] 2 033,2 033,-
Cena [Kč] 2 033,-
3 033,-
3 033,-
3 033,-
2 150,-
2 150,-
2 150,-
=
7 216,- Kč
12
Celkem - ovocné dřeviny:
=
7 216,- Kč
Ovocné stromy - zjištěná cena
=
7 216,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
0,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
0,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 904 2.2. Pozemek p.č. 4954/1
46 354,- Kč 192 530,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
238 884,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Ovocné stromy
7 216,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
7 216,- Kč 246 100,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
246 100,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstěčtyřicetšesttisícjednosto Kč
13
246 100,- Kč
II. Ocenění srovnávací metodou Pozemky s rodinným domem č. p. 92 v ulici Pohraniční, obec Jiříkov, kat. území Filipov u Jiříkova, okres Děčín, parc. č. st. 904 a p.č. 4954/1 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.)
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku
č.
Oceňovaný objekt
Lokalita Pozemky parc. č. st 904 a 4954/1, obec Jiříkov-Starý Jiříkov, ul. Pohraniční, kat. území Filipov u Jiříkova, okres Děčín
Jiříkov-Starý Jiříkov, okres 1 Děčín
Jiříkov-Filipov, 2 okres Děčín Jiříkov-Starý Jiříkov, ul. Pohraniční, kat. území Filipov u Jiříkova, okres 3 Děčín
Jiříkov-Starý Jiříkov, ul. Filipovská, okres 4 Děčín Jiříkov-Starý Jiříkov, ul. Plzeňská, okres 5 Děčín
rozloha
využití
jiné
830 m2
k výstavbě
mírně svažitý,ovocné stromy, ruina RD na pozemku
1000 m2
k výstavbě
sítě blízko pozemku
k výstavbě
rohový pozemek, částečně oplocen živým plotem
1450 m2
1421 m2
k výstavbě
2024 m2
k výstavbě
rovinatý pozemek, pravidelného tvaru, vzrostlé ovocné strmy rovinatý pozemek částečně oplocený, posuvná brána, zpevněná plocha na parkoviště, základy pro bazén
k výstavbě
rovinatý pozemek, sítě blízko pozemku
872 m2
14
K3 - využití
K-4 jiné
1 1 1 1 1
1,05 1,1 1,1 1,1 1
1 1 1 1 1
1,1 1 1,2 1,3 1,1
K1 x … x K5 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího
K2 - velikost
0,95 114 0,95 64,6 0,95 141,55 0,95 200,45 0,95 96,9
K-5 úvaha odhadce
K1 - poloha
120,0 68,0 149,0 211,0 102,0
Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen
Cena požadovaná resp. Zaplacená za 1 m2
č
1 2 3 4 5
1 1,155 1 1,1 1 1,32 1 1,43 1 1,1
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu ve vztahu k účelu jeho využití K3 - Koeficient úpravy na využití K4 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
99 59 107 140 88 99 59 140 30 69 129
Komentář: Jedná se o pozemky z prakticky shodné lokality a dělí je od sebe nanejvýš několik set metrů. Jedná se lokalitu, kde nabídka značně převyšuje poptávku, což se odráží v nízkých cenách stavebních pozemků. Rozpětí cen nabízených pozemků v inzerci je poměrně široké, avšak při použití koeficientů zohledňující přednosti a nedostatky jednotlivých pozemků se rozpětí zmenší na ceny od 59 Kč/ m2 do 140 Kč/m2. Průměrná cena pozemku v dané lokalitě se pohybuje kolem 99 Kč/m2. Výsledná cena dle srovnávací metody je tak: 82. 170,- Kč. Od této ceny je však nutné odečíst náklady na odstranění RD č.p 92. Náklady na demolici jsou vypočítány přibližným výpočtem dle ceníku URS v programu KROS 4. Stavba: Demolice RD č.p. 92 - Filipov TV
K
Kód položky
Popis
MJ
Demolice budov zděných na MVC podíl 981011315 konstrukcí do 30 % postupným rozebíráním
Celkem
m3
Množství
190,000
Cena jednotková
296,00
Cena celkem
%
56 240,00 100,00
56 240,-
Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
25. 930,-- Kč
15
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu
246 100,- Kč,
Srovnávací hodnota
25 930,-- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:
26 000,-- Kč Slovy: dvacetšesttisíc korun V Praze, dne 16.10.2016
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Aleš Novák
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3392-913/2016 znaleckého deníku.
E. Přílohy 16
Výpisy z el. verze KN
17
18
Výřez z katastrální mapy + ortofotomapa
19
Fotodokumentace
20
21
22
23
Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1
24
Nemovitost č. 2
25
Nemovitost č.3
26
Nemovitost č. 4
27
Nemovitost č. 5
28
