Znalecký posudek č. 3332-853/2016
Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky a podílu na pozemku pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 19.09.2016 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne
21.9.2016
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 192/24 v ulici Jindřicha Plachty, obec Ústí nad Labem, kat. území Mojžíř, okres Ústí nad Labem, a podílu ve výši 669/22691 na parc. č. 318/24 pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:
Bytová jednotka č. 192/24 v ulici Jindřicha Plachty, v obci Ústí nad Labem č. p. 192 ulice Jindřicha Plachty Ústecký Ústí nad Labem Mojžíř Ústí nad Labem
Počet obyvatel: 93 409 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m2
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.09.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 21.09.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 19.09.2016 - informace sdělené matkou vlastníka - výpis z KN ze dne 16.12.2015
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Jano Radek, Jindřicha Plachty 192, Mojžíř, 40331 Ústí nad Labem Vlastnické údaje k datu ocenění: Jano Radek, Jindřicha Plachty 192, Mojžíř, 40331 Ústí nad Labem Nemovitosti: Bytová jednotka č. 192/24 v ulici Jindřicha Plachty, obec Ústí nad Labem, kat. území Mojžíř, okres Ústí nad Labem, a podíl na parc. č. 318/24 ve výši 669/22691
2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 192/24 v ulici Jindřicha Plachty, obec Ústí nad Labem, kat. území Mojžíř, okres Ústí nad Labem Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o osmi nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím. Pro účely ocenění nebylo umožněno provést detailní místní šetření, tedy nebyla vlastníkem poskytnuta součinnost k prohlídce domu a samotné bytové jednotky, která je předmětem ocenění. Byly sděleny některé základní informace matkou vlastníka, nebyly však předloženy dokumenty či stavební plány, které by umožnily detailnější zpracování posudku. Veškeré údaje uvedené v posudku se odhadují, případně uvádějí v takovém stavu, jak je bylo možno zjistit bez poskytnuté součinnosti při místním šetření. Dle informací sdělených matkou vlastníka se jedná o standardní bytovou jednotku o dispozici 3+1 s lodžií, o celkové výměře ca. 70 m2, čemuž odpovídá i výše stanoveného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 669/22691. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové. Vnější omítky jsou řešeny nástřikem umělou hmotou včetně zateplení domu, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven přibližně v 2. pol. 80. let 20. stol. a rekonstruován přibližně v roce 2010. Společné části domu: dva vchody do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Stav rozvodů v domě nebyl zjištěn. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu nezjištěno. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Dispozice bytové jednotky je dle dostupných zjištění 3+1. Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Okna obytných místností objektu jsou orientována na východní/západní stranu. Vybavení koupelny a WC nebylo zjištěno. Předpokládá se připojení bytu k elektrické síti - 220 V, k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plyn - nezjištěno. Předpokládá se vytápění bytu centrálně, závěsnými radiátory. Bytová jednotka se nachází ve stavu – nezjištěno – předpokládá se standardní / podstandardní stav. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází na sídlišti Mojžíř, na východním okraji města Ústí nad Labem, ke kterému městská část Mojžíř náleží, jako součást městského obvodu Ústí nad Labem - Neštěmice. V okolí objektu je zástavba panelovými a bytovými domy se zahradami. Lokalita má úplnou vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě 3
kompletní vybavenost. Pro sportovní vyžití je v lokalitě kompletní vybavenost. Všechny úřední záležitosti je možné řešit v místě díky kompletní soustavě důležitých úřadů. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávky MHD a dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné a během večerních hodin zde není bezpečno. Jedná se o lokalitu s vyšším výskytem sociálně vyloučených rodin. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis bytového domu:
Typ bytového domu:
typový panelový bytový dům
Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce domu:
8 1 2. pol. 80. let 20. stol. (ca. 1986) přibližně v r. 2010 zateplení domu, fasáda, plastová okna, vchodové dveře (další rozsah nezjištěn) železobetonové izolované panelová konstrukce železobetonové rovná lepenka
Rozsah rekonstrukce domu: Základy : Konstrukce : Stropy : Střecha : Krytina střechy : Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu : Popis stavu bytového domu :
Popis bytové jednotky
plechové-pozinkované zateplení polystyrenem, krytina nástřik umělou hmotou vápenocementové dva vchody do domu, schodiště, výtah, předpokládá se kolárna, kočárkárna standardní bytový dům s dobrou údržbou
Vady bytového domu :
vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad
Dispozice bytové jednotky :
3+1
Podlaží bytové jednotky :
přibližně 5. patro
Rok rekonstrukce jednotky: Rozsah rekonstrukce jednotky: Bytové jádro:
nezjištěno
Typ oken v jednotce :
plastová s dvojsklem
Orientace oken obytných místností :
orientace obytných místností na východní/západní stranu
4
nezjištěno nezjištěno
Vybavení koupelny : Toalety : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : Popis místností a rozměry v m2 Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v bytě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v bytě :
Popis pozemku bytového domu
Popis okolí :
nezjištěno, předpokládá se standardní vybavení nezjištěno, předpokládá se standardní vybavení nezjištěno, předpokládá se standardní vybavení nezjištěno, předpokládá se standardní vybavení nezjištěno, předpokládá se standardní vybavení nezjištěno, předpokládá se standardní vybavení nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno, předpokládá se standardní vybavení nezjištěno připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci nezjištěno nezjištěno, předpokládá se centrální výtápění ústředním topením nezjištěno, předpokládá se standardní vybavení závěsnými radiátory nezjištěno, předpokládá se standardní řešení dálkovým ohřevem
Podlahy v bytě :
nezjištěno, předpokládá se standardní vybavení
Popis stavu bytové jednotky :
nezjištěno, předpokládá se standardní či podstandardní stav
Vady bytové jednotky :
nezjištěno
Trvalé porosty na zahradě :
bez porostů
Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k objektu :
/ rovinatý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Popis okolí : Poloha v obci :
zástavba bytovými domy se zahradami bytový dům se nachází na východním okraji obce
5
dostupnost obchodů - úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, kulturní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení,
Vybavenost :
sportovní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - kompletní soustava úřadů v blízkém okolí kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti,
Životní prostředí :
Spojení a parkovací možnosti :
možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy,
Sousedé a kriminalita :
Věcná břemena Další informace:
kriminalita - v místě je zvýšená kriminalita, jsou zde běžné krádeže a ve večerních hodinách zde není bezpečno oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny
zapsaná omezení vlastnického práva nemají vliv na ocenění nemovitosti – zpeněžením v dražbě zaniknou
6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 19.09.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 19.09.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech I -0,30 nebo v okolí 8
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,690 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,690
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,690 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,690 = 0,690 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena 9
Index
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 320,0,690 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 318/24
Výměra [m2] 382,00
Jedn. cena [Kč/m2] 910,80
382,00
- zjištěná cena
[Kč/m2] 910,80 Cena [Kč] 347 925,60 347 925,60
=
347 925,60 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
347 925,60Kč 347 925,60 Kč
=
347 925,60 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústí nad Labem 30 let 8 290,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 70 * 1,00 = 70,00 m2 70,00 m2
Podlahové plochy bytu Bytová jednotka: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní II světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem III Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 10
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10 0,00
0,00
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
III III
0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,850 = 0,650
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,690 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 8 290,- Kč/m2 * 0,650 = 5 388,50 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 70,00 m2 * 5 388,50 Kč/m2 * 1,000 * 0,690= 260 264,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
260 264,55 Kč
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 347 925,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 669 / 22 691 Hodnota spoluvlastnického podílu: 347 925,60 Kč * 669 / 22 691 = 10 257,91 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Bytová jednotka - zjištěná cena
=
10 257,91 Kč 270 522,46 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
270 522,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
270 522,50 Kč
Celkem
270 522,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstěsedmdesáttisícpětsetdvacet Kč--
11
270 522,50 Kč
270 520,- Kč
II. Ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 192/24 v ulici Jindřicha Plachty, obec Ústí nad Labem, kat. území Mojžíř, okres Ústí nad Labem, a parc. č. 318/24 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.)
Č.
K1 poloha
K2 velikost (m2)
K3 konstrukce
K4 stav
Oceňovaný objekt
Ústí nad Labem, Mojžíř
70 panelová
nezjištěno, předpoklad standard či mírně podstandard
1
Ústí nad Labem, Mojžíř
79 panelová
po částečné rekonstrukci
2
Ústí nad Labem, Mojžíř
67 panelová
po rekonstrukci
3
Ústí nad Labem, Mojžíř
77 panelová
2 měsíce po rekonstrukci
12
K5 vybavení
K6 další okolnosti
lodžie
zateplený dům po revitalizaci
lodžie
nezateplený dům
lodžie
zateplený dům po revitalizaci
lodžie
zateplený dům po revitalizaci
Koef. Cena redukc požadova Č. e ná resp. pramen zaplacená u ceny
Cena po redukci
K1 K2 K3 poloh veliko konstru a st kce
K4 stav
K5 vybav ení
K6 další okoln osti
IO
cena oceň. objektu Kč
cena oceň. objektu po redukci (Kč/IO)
1
290 000
0,9
261 000
1
1
1
1,15
1
0,95
1,09
261 000
238 902
2
335 000
0,9
301 500
1
1
1
1,2
1
1
1,20
301 500
251 250
3
350 000
0,9
315 000
1
1
1
1,25
1
1
1,25
315 000
252 000
Celkem průměr
247 384
Výběrová směrodatná odchylka
7 355
Minimum
238 902
Maximum
251 250
K1 - koeficient za polohu objektu K2 - koeficient za velikost objektu K3 - koeficient za konstrukci objektu K4 - koeficient za celkový stav objektu K5 - koeficient za vybavení objektu K6 - koeficient za další okolnosti Koeficient redukce pramenu ceny - u inzerovaných nemovitostí přiměřeně redukováno IO - index odlišnosti (součin koeficientů odlišnosti K1 - K6)
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody: 247 384,- Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
247 000,-- Kč
13
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu
270 520,-- Kč
Srovnávací hodnota
247 000,-- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:
260 000,-- Kč Slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč-V Praze, dne 21.09.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Svoboda
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3332-853/2016 znaleckého deníku.
E. Přílohy
14
Výpisy z el. verze KN
15
Fotodokumentace
16
17
18
Srovnávací nemovitosti
19
20
21
