2016. Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny skladového areálu a pozemků, k. ú. Přítkov, pro účely dražby

Znalecký posudek č. 2617-138/2016

Objednatel: Advokátní kancelář Schejbal s.r.o. Veveří 111 Brno 616 00

Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny skladového areálu a pozemků, k. ú. Přítkov, pro účely dražby.

Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 11.02.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. 22.2.2016 V Praze, dne

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé budovy bez č. p./č. ev. na parc. č. st. 512 a zbylé plochy areálu - parc č. st. 512, 47/2, 717/4, 718/3, 718/6, 719/2 a 719/3, vše k.ú. Přítkov, jak je zapsáno na LV 716 pro k.ú. Přítkov, obec Proboštov, okres Teplice, kraj Ústecký.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:

Skladový areál Ústecký Teplice Přítkov Proboštov

Počet obyvatel: 2 650 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. II IV II

Pi 0,80 0,60 1,03

I

1,00

I

1,00

III

0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 559,00 Kč/m2

3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.02.2016 za přítomnosti pana Paťhy, nájemce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 11.02.2016 a sdělené panem Paťhou

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo dle LV 716: Kadlečková Karla, kpt. Jaroše 1619/8, Trnovany, 41501 Teplice 2

6. Dokumentace a skutečnost Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá, že všechna data sdělená osobami, s kterými byl zpracovatel v kontaktu a uvedenými v části A. Nález, odstavci 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku, jsou úplná a pravdivá. Za nepravdivé a nepřesné informace sdělené zpracovateli zpracovatel nepřebírá odpovědnost.

7. Celkový popis nemovitosti a volba metody ocenění Předmětem ocenění je stavba skladu, rozestavěný objekt pro obytné účely, příslušenství a pozemky. Areál se nachází v severovýchodní části Přítkova v rezidenční zóně. Příjezd je dobrý, ne však pro vozy TIR. Skladový objekt Hlavní skladový objekt je jednopodlažní stavbou rozdělenou na myčku osobních automobilů se zázemím a skladovací prostor. Základy objektu jsou betonové. Konstrukce je kovová, střecha je sedlová, krov je kovový. Plášť je dle sdělení pana Paťhy sendvičový se zateplením minerální vatou. Stejně tak je řešena střešní krytina. Vrata v objektu jsou kovová, manuálně ovládaná. Stavba pochází z roku 1989 a v letech 2008 až 2014 prošla částečnou rekonstrukcí a přestavbou. Od roku 2014 je objekt rozdělený na myčku automobilů a skladovací část. V myčce se nachází mycí box, prostor pro ruční mytí aut, sklad, WC pro zákazníky, WC pro pracovníky a kancelář. Skladovací část není dále rozdělena. Jedná se o rozlehlou halu bez zázemí. Vytápění je řešeno přímotopy pouze v části, kde se nachází myčka. Ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem, rovněž pouze v části myčky. V roce 2008 byly na střechu objektu instalovány fotovoltaické panely. Výkon elektrárny je dle sdělení pana Paťhy ve výši 28,8 kW. V roce 2010 byly rekonstruovány tyto přípojky: vodovod, elektřina, kanalizace. V tomto roce bylo rovněž opraveno oplocení, byly provedeny terénní úpravy na pozemku a rovněž byl v myčce instalován lapač nečistot. Jedná se o stavbu v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Stavba je v současném stavu pronajatelná. Rozestavěná stavba pro obytné účely Jedná se o dřevostavbu – jednopodlažní nepodsklepenou stavbu bez využitého podkroví. Objekt je tvořen dvěma místnostmi a koupelnou s WC. Ke dni ocenění je dokončena hrubá stavba. Je nutné dokončit venkovní plášť objektu a vnitřní úpravy. Objekt je napojen na elektřinu, vodovod, kanalizaci. V současném stavu není objekt obyvatelný.

3

Pozemky Pozemek parc. č. st. 512 je zastavěnou plochou haly. Pozemky parc. č. 47/2 a 717/4 jsou manipulační plochou využívanou v jednotném funkčním celku s halou. Na pozemcích parc. č. 718/3, 718/5 a 719/3 se nachází zeleň a rozestavěná stavba pro obytné účely. Pozemek parc. č. 719/2 je přístupovou cestou k hale a sousedním rodinným domům. V areálu se nachází zpevněná plocha, oplocení, trvalé porosty v podobě okrasných dřevin a okrasná skalka. Dle územního plánu obce Proboštov se oceňované stavby a pozemky nachází v oblasti určené pro bytovou výstavbu či v rekreačně-turistické oblasti. Využití areálu pro výrobu není možné. Bezproblémová je možnost užívání areálu jako skladového zařízení či přestavba na bytový dům. Ke dni ocenění je objekt pronajatý. Nájemní vztah však v dohledné době bude ukončen, jelikož dle sdělení objednatele nájemce obdržel výpověď a plyne mu výpovědní lhůta. Pro stanovení obvyklé ceny proto údaje o současném nájemním vztahu nepoužíváme.

Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 11.02.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 11.02.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., Cena dle cenového předpisu se v tomto případě určuje jako cena obvyklá. Na realitním trhu se totiž v dostatečné míře neobchoduje s podobnými nemovitostmi, které by mohly být použity pro srovnání. 4

B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění areálu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti III Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 7

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,495 i=2

5

Pi 0,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,10 0,00

Koeficient pp = IT * IP = 0,495

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Areál - výnosová metoda Ocenění staveb nákladovým způsobem Skladový areál - nákladové ocenění Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. skladování a manipulace kovová 1252

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 54,5*15,9 1 NP 7,2*5,9

= =

[m2] 866,55 42,48

Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)

Konstr. Výška Zastavěná výška podlaží Součin plocha [m2] [m] [m] 866,55 6,55 6,55 5 675,90 42,48 4,20 6,55 278,24 909,03 5 954,15

Podlaží 1 NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

5 954,15 / 909,03 909,03 / 1

= 6,55 m = 909,03 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (54,5*15,9)*(6,55) 1 NP (7,2*5,9)*(4,20) zastřešení (54,5*15,9)*(1,45/2)

= = =

5 675,90 m3 178,42 m3 628,25 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1 NP

NP NP NP

zastřešení Obestavěný prostor - celkem: 6

Obestavěný prostor 5 675,90 m3 178,42 m3 628,25 m3 6 482,57 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S X C S S S S X S S X X X X X X X N

12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

6 482,57 m3 * 1 953,72 Kč/m3

7

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54

= * * * * * * = =

Upravený obj. podíl 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,00 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9,55 102,65 1,0265

1 599,0,9480 0,9273 0,7275 1,0265 0,9000 2,0680 1 953,72 12 665 126,66 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 50 = 54,0 % Koeficient opotřebení: (1- 54,0 % / 100)

*

Skladový areál - nákladové ocenění - zjištěná cena

=

0,460 5 825 958,26 Kč

Rozestavěná stavba pro obytné účely - nákladové ocenění Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ L dřevěná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1 NP 7,5*6,2

=

[m2] 46,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 46,50 m2 2,60 m

Název 1 NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1 NP (7,5*6,2)*(2,60) zastřešení (7,5*6,2)*(0,90/2)

= =

[m3] 120,90 m3 20,93 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1 NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP

8

Obestavěný prostor 120,90 m3 20,93 m3 141,83 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 8,24 100,00 8,24 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 21,30 100,00 21,30 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 7,93 100,00 7,93 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 7,34 100,00 7,34 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 3,42 100,00 3,42 5. Krytina S 0,90 100 1,00 0,90 0,90 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 5,83 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,81 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,31 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 1,00 100 1,00 1,00 1,01 80,00 0,81 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,22 0,00 0,00 12. Dveře S 5,20 100 1,00 5,20 5,23 50,00 2,62 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,21 50,00 1,11 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,01 50,00 0,51 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 100 1,00 5,20 5,23 0,00 0,00 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 4,32 50,00 2,16 17. Elektroinstalace S 0,60 100 1,00 0,60 0,60 0,00 0,00 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 3,22 50,00 1,61 19. Rozvod vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,91 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 3,12 50,00 1,56 22. Kanalizace S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100 1,00 4,10 4,12 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 50,00 0,15 25. Záchod S 3,40 100 1,00 3,40 3,42 0,00 0,00 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: 99,50 Rozestavěnost: 58,74 Koeficient vybavení K4: 0,9950 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

141,83 m3 * 3 980,46 Kč/m3

9

= * * * =

2 080,0,9950 0,9000 2,1370 3 980,46

=

564 548,64 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 50 = 2,0 % Koeficient opotřebení: (1- 2,0 % / 100)

 *

Rozestavěná stavba pro obytné účely - nákladové ocenění - zjištěná = cena

0,5874 331 632,81 Kč

0,980 325 000,15 Kč

Přípojka vody DN 40 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm 2222

Délka:

28,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

Plná cena:

28,00 m * 751,03 Kč/m

=


*

Přípojka vody DN 40 mm - zjištěná cena

=

360,0,9000 2,3180 751,03 21 028,84 Kč

0,850 17 874,51 Kč

Přípojka kanalizace DN 200 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.4.2 Přípojka kanalizace DN 200 mm 2223

Délka:

35,00 m

10


= * * =

1 555,0,9000 2,3110 3 234,24

Plná cena:

=

113 198,40 Kč

35,00 m * 3 234,24 Kč/m


*

Přípojka kanalizace DN 200 mm - zjištěná cena

=

0,850 96 218,64 Kč

Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 2224

Délka:

30,00 m


= * * =

Plná cena:

30,00 m * 428,41 Kč/m

=


*

Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena

=

215,0,9000 2,2140 428,41 12 852,30 Kč

0,850 10 924,46 Kč

Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.4.1. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 211

Výměra:

842,00 m2 11

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

842,00 m2 * 544,81 Kč/m2

= * * = =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 30 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1- 26,7 % / 100) Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek - zjištěná cena

* =

270,0,9000 2,2420 544,81 458 730,02 Kč

0,733 336 249,10 Kč

Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2222

Výměra:

315,00 m2 pohledové plochy

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

315,00 m2 * 500,69 Kč/m2

= * * = =


*

Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena =

12

240,0,9000 2,3180 500,69 157 717,35 Kč

0,800 126 173,88 Kč

Rekapitulace nákladové ceny staveb: Skladový areál - nákladové ocenění Rozestavěná stavba pro obytné účely - nákladové ocenění Přípojka vody DN 40 mm Přípojka kanalizace DN 200 mm Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 

       

5 825 958,26 Kč 325 000,15 Kč 17 874,51 Kč 96 218,64 Kč 10 924,46 Kč 336 249,10 Kč 126 173,88 Kč 6 738 399,- Kč



Nákladové ceny - celkem

=

6 738 399,- Kč

Ocenění výnosovým způsobem

Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku

č.

Lokalita - K1

Velikost - K2

stav - K3

další vlastnosti - K4

Jedná se o uzavřený areál s rozestavěnou dřevostavbou. Areál je dobrý; dobře přístupný, ne však Skladovací areál, k.ú. Přítkov, skladovací uzpůsobeno pro vozy TIR. Fotovoltaická obec Proboštov, okres Teplice. prostory; UP 869,5 skladování a mytí elektrárna. V budově skladu Oceňovaný objekt Rezidenční zástavba. m2 aut kancelář a zázemí.

Průmyslová, Krupka. 1 Průmyslová zóna.

Výrobní a skladovací prostory; UP 2357 m2 velmi dobrý

Hala s kanceláří a soc. zařízením. Uzpůsobeno pro nakládku TIR. Dobrá dostupnost.

Újezdeček, okres Teplice. 2 Průmyslová zóna.

Skladovací prostory; UP cca 1000 m2

dobrý, před rekonstrukcí

Hala bez zázemí. Dobrá dostupnost pro nakládku TIR.

Průmyslová, Krupka. 3 Průmyslová zóna.

Výrobní a skladovací prostory; UP 13 000 m2

velmi dobrý

Hala s kanceláří a soc. zařízením. Uzpůsobeno pro nakládku TIR. Dobrá dostupnost.

13

č

Cena Cena požadovaná Koef. oceňovaného resp. Redukce Cena po K-5 objektu Zaplacená za na redukci na K1 K2 K-4 další úvaha K1 x … x odvozená ze 1 m2 pramen pramen poloha velikost K3 - stav vlastnosti odhadce K5 srovnávacího 1 103 0,9 92,43 1,15 1,02 1,1 1,15 1,1 1,63223 57 2 40 0,9 36 1,12 1 0,9 0,98 0,98 0,968083 37 3 103 0,9 92,43 1,15 1,03 1,1 1,15 1,1 1,648232 56

Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti K5 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

50 37 57 11 39 61

Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Haly pro skladování Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] Pronajmutelná plocha Výnosy celkem

Nájemné [Kč/m2/rok] 600,-

869,50 



Nájemné [Kč/měsíc] 43 475,-

Roční výnos [Kč] 521 700,521 700,-



Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:

=

Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 715 848,77 Kč - výměra stavebního pozemku: 2 587,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 909,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 251 529,39 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:

-

12 576,47 Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 521 700,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 6,50 %

= /

208 680,- Kč 300 443,53 Kč 6,50 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

4 622 208,20 Kč

14

521 700,- Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Areál se nachází ve stabilizované oblasti. Rozvojové možnosti tkví v celkové modernizaci skladového objektu a zlepšení příjezdových podmínek. Ocenění nákladovým způsobem CN = 6 738 399,00 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 4 622 208,20 Kč Rozdíl R = 2 116 190,80 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu

=

5 045 446,36 Kč

=

5 045 446,36 Kč

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,495 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,495 = 0,495

15

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 559,Typ § 4 odst. 1

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

Index

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

0,495

276,71

Parcelní číslo st. 512

Výměra [m2] 945,00

Jedn. cena [Kč/m2] 276,71

Cena [Kč] 261 490,95

st. 47/2

349,00

276,71

96 571,79

276,71

357 786,03 715 848,77

717/4

1 293,00 2 587,00

m

2

Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,40

0,00 0,00 0,00 0,60

4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,360

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 559,0,360 1,000

16

Upr. cena [Kč/m2] 201,24

Název

Typ § 4 odst. 3

ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 719/2

Výměra [m2] 260,00

Jedn. cena [Kč/m2] 201,24

260,00 m2

Cena [Kč] 52 322,40 52 322,40

Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] § 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy § 9 odst. 2 559,0,50 0,495 1,000 138,35 Typ

Název

§ 9 odst. 2 ostatní plocha § 9 odst. 2 ostatní plocha § 9 odst. 2 ostatní plocha Jiné pozemky - celkem

Parcelní číslo 718/3 718/6 719/3

Výměra Jedn. cena Srážka Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] 459,00 138,35 63 502,65 444,00 138,35 61 427,40 484,00 138,35 66 961,40 2 1 387,00 m 191 891,45

Pozemky - zjištěná cena

=

960 062,62 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Areál - výnosová metoda

5 045 446,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

5 045 446,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

960 062,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

960 062,60 Kč 6 005 509,- Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Šestmilionůpěttisícpětsetdeset Kč

17

6 005 509,- Kč

6 005 510,- Kč

Závěr:

Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu areálu v daném místě a čase na:

6 000 000,-- Kč Slovy: Šestmilionůkorun Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2617-138/2016 znaleckého deníku.

E. Přílohy

18

Výpis z KN

19

20

21

22

23

24

25

Fotodokumentace

26

27

Srovnávané nemovitosti

28

29

30

2016. Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny skladového areálu a pozemků, k. ú. Přítkov, pro účely dražby

Recommend Documents