Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Znalecký posudek č. 6212 – 222/2016 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí
o obvyklé ceně nemovitých věcí – pozemku parcelní číslo st. 95, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e., pozemku parcelní číslo st. 96, jehož součástí je rodinný dům č.p. 39 a pozemku parcelní číslo 596/50 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice, okrese Pardubice
Objednatel posudku:
PROKONZULTA, a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26 602 00 Brno Objednávka ze dne 23. 9. 2016
Účel posudku:
stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro prodej
Podle stavu ke dni 8. 10. 2016 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 14. října 2016
1
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 2. Informace o nemovité věci 3. Podklady pro vypracování posudku 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 5. Použitá literatura 6. Metody zjištění hodnoty 7. Vlastnické a evidenční údaje 8. Věcná břemena, závazky a omezení 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 10. Základní popis lokality 11. Kopie katastrální mapy 12. Popis nemovitých věcí
3 3 3 3 3 3 4 5 5 5 6 6
B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá
8 9
C. Rekapitulace
12
D. Přílohy
13
2
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovité věci – pozemek parcelní číslo st. 95 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je garáž bez č. p./č.e., pozemek parcelní číslo st. 96 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům číslo popisné 39 a pozemek parcelní číslo 596/50 – zahrada v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice, okrese Pardubice.
2. Informace o nemovité věci: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
530 02 Pardubice, Staročernsko, K Pustinám 39 Pardubický Pardubice Pardubice Staročernsko
3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Staročernsko, LV č. 934 ze dne 27. 6. 2016 Mapa okolí a obce Informace o obci a okolí z internetových serverů Místní šetření provedené znalcem dne 8. 10. 2016, fotodokumentace Malý lexikon obcí 2015 Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, katastru nemovitostí a jiných subjektů
4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 8. října 2016 znalcem za účasti vlastníka.
5. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004.
6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu – Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá „obvyklá cena“. Definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:
3
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
„...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena minimálně 2 staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců, přičemž ve zvláštních případech může být využito i uskutečněných převodů starších s uvedením odůvodnění. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 – 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 50%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku.
7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 934 jsou
manželé Zdeňka a Radek Rábovi oba bytem 530 02 Pardubice, Staročernsko, K Pustinám 39 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitých věcí – pozemku parcelní číslo st. 95 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 39,0 m2, jehož součástí je garáž bez č. p./č.e., pozemku parcelní číslo st. 96 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 87,0 m2, jehož součástí je rodinný dům číslo popisné 39 a pozemku parcelní číslo 596/50 – zahrada o výměře 625,0 m2 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice, okrese Pardubice.
4
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
8. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického neváznou na oceňované nemovité věci žádná věcná břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto ocenění nepromítají. Převod nemovitostí nepodléhá odvodu DPH.
9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. Dům stojí na rovině, nehrozí zde sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Staročernsko I. kategorie – převážně nízké radonové riziko.
10. Základní popis lokality: Obec Statutární město Pardubice patří územně do okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Pardubice jsou také obcí s rozšířenou působností. Na území tohoto statutárního města má hlášený trvalý pobyt 89693 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Protéká zde řeka Chrudimka. Pardubice jako správní centrum Pardubického kraje poskytuje svým občanům kompletní občanskou vybavenost, školy na všech úrovních včetně vysoké, ve městě je vytvořena síť obchodů a služeb, jsou zde sportovní areály, koupaliště, zdravotnické zařízení od polikliniky, nemocnice po specializovaná zdravotnická zařízení a s tím vším se pojící relativně široká možnost pracovního uplatnění obyvatel. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a jedná se o významný železniční uzel. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je rodinný dům, garáž a pozemky užívané v jednotném funkčním celku v obci Pardubice, oddělená část Staročernsko. jedná se o přízemní objekt, jenž není podsklepen, je zastřešen sedlovou střechou s plně využívaným podkrovím. Jedná se o dům, který byl uveden do provozu před deseti lety, stavba obsahuje jednu bytovou jednotku. Samostatně je postavená přízemní garáž, k západnímu průčelí je přistavěno nadstřešené venkovní posezení. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z ulice K Pustinám, která má asfaltový povrch. Parkování je možné na zpevněné ploše u domu přímo na posuzovaném pozemku zahrady, v garáži i u domu na ulici. Pardubice jako krajské město spojují s dalšími městy silnice, železniční stanice leží na trase Praha – Přerov. Staročernsko leží na východ od souvisle zastavěné části města Pardubice, dopravně je s městem spojená prostředky MHD, zastávka je od domu vzdálená 880 m, ve vzdálenosti cca 1300 m je i zastávka železnice – místní stanice Černá za Bory. Účel využití Stavba je ke dni ocenění užívána vlastníky v souladu s evidencí. Pozemky Pozemek parcelní číslo st. 96 je zastavěn stavbou hlavní – rodinným domem, parcela st. 95 je zcela zastavěná garáží. Zahrada je užívaná v souladu s evidencí. Území je rovinné. Všechny pozemky jsou užívány v jednotném funkčním celku a společně oploceny, zatím chybí vjezdová vrata a vrátka jako součást oplocení.. Možnost napojení na elektřinu, plyn, vodovod, odvod splašků do jímky na vyvážení. Město Pardubice nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků.
5
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Obsah ocenění: a) § 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 95/, 96 a 596/50 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice b) § 35 rodinný dům č.p. 39 a garáž na pozemcích parcelní číslo st. 95, 96 včetně příslušenství v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice
11. Kopie katastrální mapy:
Pozemky zapsané na LV č. 934 v katastrální území Staročernsko, obci Pardubice
12. Popis staveb: c) § 35 rodinný dům č.p. 39 na pozemku parcelní číslo st. 96 a garáž na st. 95 včetně příslušenství v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice Předmětem ocenění je rodinný dům, stavba byla uvedená do trvalého užívání v roce 2005, jedná se tedy o novostavbu. Okolní zástavbu tvoří obdobné samostatně stojící rodinné domy. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný dům je založen na základových izolovaných pásech, obvodový plášť stavby splňuje současné požadavky na tento typu konstrukcí. Stropy s rovným podhledem, sedlový krov je pokryt pálenou taškou, v konstrukci střechy najdeme i střešní okna. Výplně otvorů plastové, klempířské konstrukce kompletní, pozinkovaný plech. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, jsou zděné, jen přepážky podkroví tvoří SDK desky. Sádrokarton tvoří rovněž šikmé podhledy v podkrovních prostorech. Nášlapné vrstvy podlah vnitřních prostor jsou pak dvojího typu: keramická dlažba a plovoucí podlahy. Vnitřní dveře na bázi dřevních hmot v obložkových zárubních, plné i částečně prosklené. Úprava fasády kombinace hladké a strukturované omítky, vnitřní omítky štukové, SDK povrchy opatřené malbou, obklady stěn v koupelně i kuchyni. Ke dni ocenění dochází k celkové opravě vybavení a rozvodů v koupelně v 1. NP. stavby. Stavba je napojena na el. energii, plyn a vodu, odkanalizováni do jímky. Ohřev TUV je zajištován sdruženým plynovým kotlem ÚT. Dispoziční řešení stavby: V přízemí domu se nachází obývací prostor propojený s jídelnou a kuchyní. Koupelna v rekonstrukci. Z obývacího pokoje francouzským oknem lze přejít na posezení za domem, které je chráněno přístřeškem. Schodiště do podkroví má dřevěné nášlapné vrstvy, zde mimo ložnice a dětského pokoje ne rovněž umístěná koupelna vybavená vanou, umyvadlem, celek s sdružen s WC.
6
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Garáž na samostatném pozemku má elektricky ovládaná vrata, interiér není zcela dokončen, chybí omítky. Přehled využitelných kapacit objektu: Celková užitná plocha: 139,00 m2 Zastavěná plocha: 87,00 m2 Obestavěný prostor objektu včetně garáže: (39,00 * 2,80) + (87,00 * 3,80) + (87,00 * 4,20 * 0,5) = = 622,50 m3 Objekty technické infrastruktury: Přípojka elektrické energie, vody, plynu. Kanalizace svedena do vlastní jímky. Vedlejší stavby: Příslušenství stavby tvoří dřevěný přístřešek nad venkovním posezením za domem. Technický stav, vady a nedodělky: Dům je novostavbou, v současné době probíhá rekonstrukce dolní koupelny. Celkově je technický stav objektů dobrý, nutno dokončit opravu koupelny a interiér garáže. Název nemovitosti Počet pokojů Typ domu Vlatnictví Přízemní/Patrový Počet podlaží Stav objektu Budova Sklep Garáž Parkovací stání Balkon Lodžie Terasa Bazén Plocha pozemků Plocha zastavěná Plocha užitná GPS souřadnice Energetická třída
Rodiný dům č.p. 39 v obci Pardubice, Staročernsko, samostatně stojící, včetně garáže a zahrady 4 obytné pokoje - jednotka 4 + 1 samostatně stojící osobní přízemní, využívané podkroví 2 novostavba zděná nepodsklepeno ano, samostatná ano ne ne ano ne 751,0 m2 87,0 m2 dům, 39,0 m2 garáž 139,0 m2 50.0309256N, 15.8401439E C (odhad, nebyla stanovená)
7
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a) § 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 95, st. 96 a 596/50 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice Ocenění pozemků dle § 3,4 vyhlášky: Pozemky parcelní číslo st. 95, st. 96, 596/50 Pardubice
Obec
Staročernsko
Katastrální územ í
Pardubický
Kraj Počet obyvatel Základní cena
příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1
Plocha pozem ků Znak
89693
Malý lexikon obcí 2015 P Název zanku
Označení
ZCv
(Kč/m 2)
2335
(m 2)
751
Popis znaku
Hodnota znaku
Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P1
Situace na dílčím trhu
Poptávka je vyšší než nabídka
0,02
P2
Vlastnické vztahy
V.
Stejný vlasntík
0,00
P3
Zm ěny v okolí
II.
Bez vlivu
0,00
P4
Vliv právních vztahů
II.
Bez vlivů
0,00
P5
Ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
0,00
P6
Povodňové riziko
IV.
Zóna se zandbatelný rizikem povodně
1,00
Index trhu
III.
I T = P6 * (1+ΣPi)
IT
1,0200
IO
1,0000
Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 Index om ezujících vlivů pozem ku
I O = 1+ΣPi
Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P1
Druh a účel užití stavby
I.
Rezidenční stavby v obcích nad 2000 obyvatel
P2
Převažující zástavba v okolí
I.
Rezidenční zástavba
0,04
P3
Poloha pozem ku v obci
IV.
Oddělená část
-0,02
P4
Možnost napojení na inž. sítě v obci
II.
Jen některé sítě
-0,10
P5
Občanská vybavenost v okolí
II.
Občanská vyb. obce je částečně dostupná
-0,02
P6
Dopravní dostupnost k pozem ku
VI.
Zpevněný příjezd, dobré parkování
0,00
P7
Osobní hrom adná doprava
II.
Zastávka do 1000 m , MHD
-0,05
P8
Kom erční využitelnost
II.
Nekom erční charakter
0,00
P9
Obyvatelstvo
II.
Bezproblém ové okolí
0,00
P10
Nezam ěstnanost
II.
Prům ěrná nezam ěstnantos
0,00
P11
Vlivy ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
Index polohy
I P = P1 * (1+ΣPi)
Cena pozemků
CP = ZC * I T * I O * I P * P
1,00
0,00 IP CP (Kč)
0,8500 1 520 358,20
8
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
b) § 35 rodinný dům č.p. 39 a garáž na pozemcích parcelní číslo st. 95, st. 96 včetně příslušenství v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice Stanovení ceny rodinného domu dle § 35 vyhlášky: Rodinný dům č.p. 39 Obec Pardubice Katastrální území Staročernsko Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2015 89 693 Pardubický Kraj příloha č. 24 ZC Kč/m2 2 979,00 Základní cena OP m2 622,5 Obestavěný prostor Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby III. 0,00 samostatný 2 Provedení obv. stěn IV. 0,04 novostavba 3 Tl. obvod. stěn II. 0,00 45 cm 4 Podlažnost II. 0,01 více jak 1 do 2 5 Napojení na veř. sítě IV. 0,04 elektro, voda, plyn, kan do jímky 6 Vytápění III. 0,00 ústřední plyn 7 Zákl. příslušenství IV. 0,05 úplné, násobné 8 Ostatní vybavení I. 0,00 bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. 0,00 běžný rozsah 10 Vedlejší stavby III. 0,05 přístřešek 11 Pozemky II. 0,00 nad 300 m2 do 800 m2 12 Jiné kriterium III. 0,00 bez vlivu 0,19 Stáří staby 11 0,95 s = 1-0,005*y 13 Stav II. 1,00 stavba v dobrém stavu 1,12 Iv Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 0,8500
Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip
1 772 586,98
Administrativní cena dle platného cenového předpisu č. 345/2015 Sb., 56/2016 Sb. - rekapitulace: pol. objekt a) pozemky dle LV č. 934 b) rodinný dům č.p. 39, garáž Cena nemovitých věcí celkem
kat. území Staročernsko Staročernsko
obec Pardubice Pardubice
Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno)
jednotka Kč Kč
cena 1 520 358,20 1 772 586,98 3 292 945,18
3.292.950,00 Kč
2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklé Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 39 v obci Pardubice, oddělaná část Staročernsko, kde byly poblíž prodané v roce 2015 dva domy – dvě novostavby, stojící severně od stavby posuzované. okrese Zlín. Jedná se vždy o přízemní, nepodsklepené objekt, jeden je zastřešen sedlovou střechou, druhý je přízemní se střechou plochou, oba domy využívají na pokrytí svých energetických potřeb solární panely. podkroví je zcela využíváno. Příslušenství prodaných domů tvoří také garáž. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m2 užitné plochy stavby, a to včetně ceny za pozemky.
9
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Analýza trhu: Uskutečněné prodeje rodinných domů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí
Datum prodeje: 6. 10. 2015
Popis: Uskutečněný prodej RD – novostavba včetně pozemků, řízení V-16296/2015 - 606. Celková cena činila 4.200.000,00 Kč. Přízemní dům o zastavěné ploše 124,0 m2 má na střeše fotovoltaickou elektrárnu, která není předmětem prodeje. Plocha pozemků 677,0 m2. Cena: 37.634,41 Kč/m2
Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 – přízemní novostavba
Prodej č. 2 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí
Datum prodeje: 22. 5. 2015
Popis: Uskutečněný prodej domu – novostavby, objekt totožný jako posuzovaný včetně volně stojící garáže. Plocha pozemků 647,0 m2, v ceně je systém solárních panelů. Řízení V-4952/2015 – 606. Celková cena činila 3.390.000,00 Kč. Cena: 28.631,76 Kč/m2
Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 – částečná shoda – panely v ceně
Nabídky rodinných domů v místě a okolí: Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: www.sreality.cz
Datum inzerce: 8. 10. 2016
Subjekt: RK
Text inzerce: Nabízíme Vám nízkoenergetickou dřevostavbu na klíč s velmi nízkými náklady na vytápění domu na pozemku o velikosti 949m2 na okraji obce Černá u Bohdanče. Inzerce:
Objektivizační koeficient: 0,90 – jedná se o nabídku RK bez provize Cena za m2: 21.056,33 Kč/m2
Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 – obdobná nemovitost, ne zcela dokončená, západní okraj Pardubic
Nabídka č. 2 Místo zveřejnění: www.sreality.cz
Datum inzerce: 11. 10. 2016
Subjekt: RK
Text inzerce: Nabízíme k prodeji RD - krásnou novostavbu – typu bungalov, 3+kk, 78 m2 nacházející se v obci Starý Mateřov - 4 km od Pardubic. Nabízený rodinný dům je určený pro bydlení 4 členné rodiny, kde se nachází obývací pokoj spojen s kuchyňským koutem, pokoj a ložnice, prostorná koupelna s rohovou vanou a toaletou. Střešní krytina KM Beta,
10
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
postaveno z cihelného zdiva – Heluz STI 38 cm. Vytápění zajištěno přes podlahové vytápění pomocí elektrokotle. Podlahové vytápění je po celém RD. Stavba ne zcela dokončená. Cena již 2 x snížená, celkem o 500.000,00 Kč. Inzerce:
Objektivizační koeficient: 0,90 – jedná se o nabídku RK bez provize Cena za m2: 38.764,44 Kč/m2
Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 – ne zcela dokončeno, není zájem
Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Objektivizační koeficient Prodej č. 1 37 634,41 1,00 Prodej č. 2 28 631,76 1,00 Nabídka č. 1 21 056,33 0,90 Nabídka č.2 38 764,44 0,90 2 Vážený průměr základních cen v Kč za m Uznačení
Cena Kč za m2
Bodové zhodnocení dle míry shody 1 2 3 1
Upravená cena Kč za m2 37 634,41 28 631,76 18 950,70 34 888,00 26 662,57
Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 – 1,2) Objekt se nachází v oddělené části Pardubic jako všechny uvedené příklady. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 – 1,2) Příslušenství stavby tvoří garáž. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 – 1,2) Pozemky v jednotném funkčním celku jsou standartního rozsahu. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8 -1,2) Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace. Možnost parkování. V blízkosti pozemku je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 – 1,2) K oceňované nemovité věci se neváží žádná věcná břemen ani jiná omezení. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 – 1,2) Stavba je v klidné lokalitě, a celkově v dobrém technickém stavu. Ovšem nedokončená garáž a koupelna.
11
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) Číslo faktoru Název faktrou 1 Poloha stavby v obci 2 Příslušenství stavby 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 4 Technická vybavenost pozemku 5 Právní vztahy 6 Širší vztahy Upravená základní cena v Kč za m2
mobil: +420 603 354 598
26 662,57 Hodnota faktoru 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 0,95 25 329,44
Základní upravená cena dle metody srovnání je 25.329,44 Kč/m2. Celková plocha prostor užitných je 139,00 m2, celková cena stavby metodou srovnání tedy činí 3.520.792,16 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 3.292.950,00 Kč, a cena srovnávací ve výši 3.520.790,00 Kč. Stavba, která je předmětem ocenění, je moderním tržně žádaným objektem stojícím v krajském městě, pravda jedná se o oddělenou od centra značně vzdálenou lokalitu, svou polohou připomínající satelitní osady z devadesátých let minulého století. Je zde sice spojení s centrem pomocí autobusů MHD a vlaku, přesto je nutno počítat s menším komfortem dostupnosti občanské vybavenosti. Přitom nabídka RD v Pardubicích v různých cenových hladinách, v různých lokalitách a v různém technickém stavu je obrovská. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění
3.300.000,00 Kč
C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovitých věcí Obvyklá cena nemovitých věcí
3.292.950,00 Kč 3.300.000,00 Kč
Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 934, tj. pozemku parcelní číslo parcelní číslo st. 95, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e., pozemku parcelní číslo st. 96, jehož součástí je rodinný dům č.p. 39 a pozemku parcelní číslo 596/50 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice, okrese Pardubice okrese Zlín vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši:
3.300.000,00 Kč Slovy: třimilionytřistatisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 14. října 2016
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
12
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6212 – 222/2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 201/16.
D. Přílohy: Mapové podklady:
Posuzovaný rodinný dům č.p. 39 v obci Pardubice. Pozemek zahrady se rozprostírá jižně od domu
Fotodokumentace:
Pohled na RD čp. 39 z ulice K Pustinám
Posezení je nadkryté, západní průčelí stavby
13
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Garáž s vraty na elektrické ovládání
Vybavení kuchyně
Kotel ÚT v přízemní koupelně
Schodiště do podkroví
Vana v podkrovní koupelně
14
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Výpis z katastru nemovitostí:
15
