d {
J v
2
O C E N E N T N E M O V T T O S T I
.'iTi znaTec z oboru se speciaTizaei
Karla 500 02
ekonomika
na ceny a odhady
dapka 58L/2 Hradec Kr5.1ov6
w w w .m e l i c h . c z
MEI.ICH a stavebnictvi nemovitosti
a majetku
mobil z 502 320 276 email:
[email protected]
fax:
495 2t3 l_30
ZNALECKY POSUDEK dislo
:
166 /24L6 /2017
popisn6 rodinn6ho o cend nemovitosti objektu domu dislo piisluSenstvim :55 s a s venkovnimi ripravami, stavebni Se parcelou dislo 166 a s pozemkovou parcelou iislo 31,4/2 a 318/1 s porosty katastr6lnim trvalymi v 6zemi ViZiov, obci Ylezjmdsti, kraj Kr6lov6hradeckf.
posudku
Objednatel
0eet
posudku
piedpis
Ocefiovaci
Ocendno
ke
Posudek
vypracoval
dnr
CZ Dra2by, a.s. I^9. Jan Kunc Mirov6 n6mdsti 3097/37 400 01 Usti nad Labem
Zj i5t6ni maj etku
obvykl6
Ocendni je provedeno zdkona dislo 151 / majetku o oceiov6ni
13. iijna
ceny
podle 1997
nemovi t6ho
ustanoveni Sb.,
2071
Melich J iii Karla iapka 681,/2 Hradec Kr6l ov6 500 02
2
Posudek byl 4 vyhotovenich, z nichZ 3 vyhotoveni vypracovttn ve je zr:'aTce. obdrZi objednatel a 1, vyhotoveni uloZeno v archivu s fotodokumentaci a piilohy. Celkem posudek obsahuje 31 stran
V Hradci
Kr61ov6,
dne 20.iijna
2077
1 . NArnz - bl izsi
ridaj e o nemovi tost i
]ll1 -
cHARAKTERTSTTKA Nnuovrrosri
2. pftpnuEr ocENeNi 3 - ogvYKLA CENA
- r6mec
4_
-
vdcn5
-
vfnosov6
-
cena
hodnota
nemovitosti
hodnota
v Kd
nemovitosti
nemovitosti
v mistd
v Kd
a dase
obvykl6
5.
REKAPITI.ILACE OBVYI(LE cET.Iy
6.
ZNALECKA DOLOZKA
- PftILOHY
1.
Vypi s z katastru
nemovitosti
2- Snimky katastr6lnich 3- Polohov6
1
mapa
NTA T-EZ,
1- 1 BliZSi
ridaje
o nemovitosti
Oceriovan6 nemovitosti d6st
map
mdsta
izemi
Mezim6sti
Vi Zrlov
rovinat6m rodinnVch
vedl e
ter6nu
Nemovi tosti popisn6
255
parcelou
iislo
jsou
se
ve
stiedni
mistni
mezi,
domri a jsou
se na16zaji
374/2
piistupn6
d6sti
s
rjislo
venkovnimi
porosty.
2
komunikace stoj ich
piimo
rodjnn6ho 766
zastavdnou katastralniho
asfaltov6
objektem
parcelou
d6sti
samostatn6
z delni
tvoieny
a.318/1
zastavEn6
veiejn6
z6stavbou
stavebni
mimo vlastni
a
fpravami
v
objektfi
z komunikace.
domu
dislo
s pozemkovou a s trvalymi
Piedmdt - stavebni dislo
objekt
parcela
v druhu
dislo
pozemku trvaly
p c r z e m ko v 6 v druhu
parcele
255 na stavebni
v katastru
evidovan6
pTocha
a n6dvoii
s vjmdrou
314/2,
evidovan6
v katastru
travni
porost
s vymdrou
parcel a di sl o 378/1,, evi dovan6
pozemku zahrada
- venkovni -
766,
dislo
pozemku zastavdnd
- pozemkov6 parcela
-
popisn6
dislo
bydleni
766,
- stavebni druhu
ocendni:
nemovitosti 227 m2,
756 m2,
I KA
NIEMOV
a stavu
nemovit6ho
nemovitosti
2O9 n2,
v katastru
s vymdrou
v
nemovitost
i
fpravy,
t rva I 6 p()ros ty .
S:T
CHAR.AKf-ER.I
Struktura
popisu
I ]-OST-
i
majetku
:l=:::_::_:l::: Ooeiovan6 :removitosti "
i 2riov,
z
nemovitosti listu
jsou
evidov6ny
vlastnictvi
obec Mezimdst i , kraj
dislo
26
na Vlipise pro
z katastru
katast16lni
izemi
Kr6l ov6hradeckj.
Pozemek u r:odinn6hr> domu - - an i ce pozemkri .
je
oplocen
parceTa tislo 166 je tvoiena Stavebni - 'ektem rodinn6ho domu di s I () popi sn6 255 .
po obvodu
zastavdnou
vlastnick6
plochou
s
parceTa
Pozemkovd ;e
. irr-Vterl mistniho
Pozemkov6
je
parceTa
378/1, je
dislo
porosty
okolo
76vku
dievdnou
za
rodinn6ho
domu byla
byla
provedena
d6stedn6
topeni
piipojky:
a z}lotovenjm
koupelny
s osazenim
piipojku,
na vodovodni
piipoj
ku
septi ku
do
a
piipojku
stieSnikovou
(smrky,
porosty
okrasn6
trval6
v r()ce
1.894,
s VC.
napojeni
kanal izad,ni
domu.
roce
v
rekonstrukce
funkcini
soud6sti:
rodinn6ho
postavena
plochou
zatravndnou
tvoiena
objektu
elektrickou
c)
plochou
zatravn€nou
pies
piistupn6
Stavba
istfedniho
je, tvoiena
potoka.
:a:rrad1z s trvalfmi
:l
() 37a/2
domem; plocha
rodinnym
'-970
disl
Seiik,
thrij e stromkov6)
d)
piisluSenstvi:
ripravy ;
venkovni si ti
(elektrick6
piipojka, septiku)
ocelovym
sit6:
ocelov6
branka,
dievdn6
16.vka pies
v mistd
na
je
inZenyrskych a elektrickou
moZnost siti
ze
ocelovfch
p1 ochy venkovni
betonov6
dcr
oploceni pTotem
dr6t6nym
zpevndn9
sloupcich,
inZenfrsk6
j imka,
pletiva
strojov6ho
vodovodni piipojka
kanal fzatni
,
i nZenyrskich
piipojka,
kanaltzatni
za}rrady
e)
pf i poj ky
kamenn6, schody,
potok
napojeni na
piipojku
z veiejnfch
vodovodni
plipojku
f)
klady
a ztpory
poloha
ve
plocha
parcely
nemovi t6ho
k1idn6
stiedni
poSkozen6
dislo
d6st
podstandardni
zastavdn6
konstrukci
nemovit6ho
stav
inZenyrsk6
p6smo vedeni
z6.stavni
pr6vo
smluvni
ztstavni
pr6vo
exekutorsk6
exekudnj
piikaz
k pr:odeji
nafizeni
exekuce
zS.stavni
pr6vo
151/1997
sb-
stejn6ho,
popiipadd
obdobn6
ocendni
- Piitom
vliv,
avSak
okolnosti vliv
trhu,
zv763tni
napiiklad
stav
piirodnich
di
vztahy prod6vaj hodnota vztahu
TAkona
ktera
v5echny
vfSe
se
obliby.
Mimoi6dnfni
a
piikl6dan6
rodinn6 kupujicim
-
majetku
styku
vlivy
prod6vajiciho
Zv765tni nebo
k nim.
5
nebo
okolnostmi
naji
trhu
se
jin6
osobni
na cenu
ani
rozumdji
zejm€na
vztalny
rozwmi
vyplfvajici
dni
drisledky
se rozumEji
se
ke
kupuj iciho
pomdry
sluZbd
stejn6
mimoi6dnfch
kupujiciho,
oblibou
prodeji
v tuzemsku
nepromi taji
nebo
dislo
poskytov6ni
kter6
nebo
pii
dosazena pii
zdk<>na
majetku
okolnosti,
Osobnimi
a.s.
1 j nsol vendniho
nebo
prod6vajfciho kalamit.
Czech Republic
byla
obchodnim
pomdrfi
jinfoh
Teplice
o.
Amsterodam
s.r.o.,
o oceriov6ni
by
majetku
v obvykl6m
tisnd
STAR spol . s r.
736 odst .
osobnich
majetkov6, icim
par.
cena,
j-ji
Zivotnosti
Vodafone
ddely
se zvaLuji do
kr6tkodob6
PPF B 1 B. v.
pro
obdobn6ho
sluZby
potok
nemovitosti
se pro
rozwmi
powze pies
napdti
pro
exekutorsk6
cenou
uzemi
v mistd
LEASING -
pro
o ripadku podle
Obvyklou
nebo
nizk6ho
katastr6lniho
majetku
sitd
ochrann6
rozhodnuti
d6sti
piistupnd
314/2
stavebnich
omezert3 veiejn6
majetku:
mezi
zv753tni
z osobniho
1.2
Podklady
Vlipis
pro
z
posudku
vypracovilni
katastru
nemovitosti
pro
crbec llezimdst i , kraj
Kr6lov6hradeckf
vyhotoveny
znalcem
soudnim
zemdm6iidsk6ho
a katastr{fniho
Snimek katastr6lni Yezim6sti,
kraj
d61kov6ho
piistupu
dne 7.L0.2077
Mistni
list
vlastn
d61kov6ho
piistupu
,
mapy pro
eesk6ho
katastr6lni
ViZiov,
di sl o 26 ,
iesk6ho
riiadu
ViZiov,
soudnim
zemdmdiidsk6ho
obec
znalcem
z
a katast16lniho
DKM
nemovitosti
Setieni
i ctvi
izemi
vyhotovenli
riiadu
z mapov6ho listu
mapa mdsta
izemi
dne 27.9.2011,.
Kr6lov6hradecky,
Fotodokumentace
Polohov6
z
katast16Tni
-
Yle,zimdsti a mistnj
zrtalce
zamlienim
se
provedeno dne 13.10.201,1 na mistd
d6sti
ViZiov
soudasn6ho
stavu
bvlo
sam6m.
1 - 3 Vlastnictvi
Podle nemovitosti uzemi
pan
ndajfi
z katastru
v SJM
Vi Zriov , obec
Jaroslav
ViZiov,
na listu
vlastnictvi
Ylezimdsti
, kraj
rodn6
JaniS, popisn6
dislo
nemovitosti
jsou dislo
jako
26 pro
Kr6l ov6hradecky
disl o
spoluvlastnici katastr6lni
evidov6ni
7 0 1 1 2 6 / 3 2 5 9 , trvale
:
bytem
2 5 5 , P S e 5 4 9 8 3 , M e z i m d s t i u Broumova
3
'a
pani
Vdra
VjZiov,
2
iislo
di s1o
A
OCENTE
ocendni:
1)
Rod i nnli dfim, di slo
2)
Stavebni
parcela
B s 5 9 0 6/ 3 5 6 8, t r v a l e
2 5 5 , P S e 5 4 9 8 3 , Ylezimdsti
popisn6
POSIJDEK Piedm€t
rodn6
JaniSovS,
pop i sn6
255
a pozemkov6 parcely
6
-T i
bytem
u Broumova
3.
2.7
Rodinnf
popisnd
drim, dislo
255
2 -7 -1 Popi s
Piedmdtem ocendni je
255.
Stavba 'a podlaZim Objekt
byl
s
volnym
VSechny konstrukce i6st
konstrukci
objekt
podzemniho
bez
postaven
je
v
1,894
dlouhodob6
domu,
podla2i,
s
Zivotnosti
Zivotnosti
kr6tkodob6
jednim
nadzemnim
jsou byla
v
stiechou.
parcele
na stavebni
popisn€
dislo
pod sedlovou
prostorem
pridnim roce
rodinn6ho
dislo
v objektu objektu
166.
privodni, vym6ndna
v
roce 7970.
Vnitini
ridelov6
dispozice:
NP:
vstupni
chodba,
kuchyrl, pracovna, - podkrovi:
volny
obyvaci
z6dveii pokoj,
koupelna,
pridni
prostor
VC
se ddtsky
vstupem
do zahrady,
pokoj , ddtskti
pokoj ,
Chodba
Kuchyfi
Kuchyfi
r
I,i
7-4
g-
A 9
ZdkTadov€ konstrukce ',odorovnych izolaci proti Sr i s16
nosn6
zemni
konstrukce
je
sedl<>v6.
Klempiisk6 !njtini
omitky
. r ni t k a
j e
:roveden.
jsou
obkladadek
i
dievdn6
osazena
je
dievdn6 parketov6,
betonov6
paliva,
Je provedena na objektu ocelov6m brrjler.
chodby.
elektroinstalace osazen.
ptltrubi
Zdrojem
Instalace
plastov6m
plynu
zaiizeni
standardni
konstrukce
nejsou
Objekt ktery
je
je
ohievu
celkovd
2 . 1 ,- 2 C h a r a k t e r i s t i k a
v
a
jsou
z kotle v
objektu
Bleskosvod je
neni
proveden
osazeny je
s
z cementov6
v
elektrickf provedena
v
osazen elektricky. ocelov6
neni
vana.
osazen.
vc
Z je
Ostatni
podstandardnim staii,
stavebnd
konstrukdnimu
pcuze
ne,jzdkladn6jSi
technick6m provedeni tdr2bE.
stavby
SKP:
46.21.77
T-"-p:
A
konstrukce:
Vftah
mnohalet€
111
Druh
vody
Kanalizace
umyvadlo
j sou
betonov6
ristiedni
380 V.
Spor6k je
a
a
p1n6
okna
Lebrov6..
je
vany
mistnostech jsou
ocelov6
vody
neni
dievdn6
osazena.
zajistdno
tep16
obklad
provedeny.
CZCC:
st i ka :
osazeny
d61e
i
Fas6dni
obloZeni
koupelnd
provedena.
uveden6mu
a prov6ddn6
i
tep16
osazeno
v objektu
jsou
na 220 V
splachovaci.
odpovid6
doby vistavby
Charakteri
osazeny
studen6
neni
vdetnd
a"
plechu.
bd,2nych bdlninovych
v obytnych
je
a v kameninov6m potrubi.
hygienicklich osazeno
Rozvod
z
dTaLby v
Vyt6pdni
tasek.
poSkozen6. Venkovni
s
trilmovy.
pozinkovan6ho
hladk6,
pvc
s
jsou
radi6tory
p6lenych
ne.j sou
Podlahy
provedeny
z
z
Dveie Vrata
z keramick6
v prostoru
:ra tuh6
stavu,
prosklen6.
jsclu
z plnlich
je
a koupelny
dievdn6.
zd6n6,
dievdnli
provedeny
kuchynd
kamenn6.
je
poSkoze,n6,.
jsou
Spal etov6..
n5'Slapnt)u vrstvou dlaZby
hl adk6,
osazeno
d6.stednd
dievdn6
v6penn6
je
Krov
krytina
dvouvrstv6
v prostoru
t'C. SchodiSt6
podhledem.
osazeny
obklady
smisen6
konstrukce
jsou
dvouvrstv6 Vnitini
Stropni
provedenly'ch
Podezdivka
jsou
stiesni
konstrukce
kamenn6 bez
vlhkosti.
stavby
:d1en]y'ch cihel a z kamene. '. iditelnfmi trdmy a s rovnym Stiecha
jsou
stavby
nepodsklepeny,
s jednim
ZdEn6
10
nadzemnim podlaZim
z
pokoj
Obfvaci
=R*
U
t
11
Koupelna
VC
Q l2
Pracovna
t
I ..t ' I *". . l
ral
2 .7 - 3 Obestavdnli
Spodni
prostor
stavba
0.00 m3 Vrchni
stavba
ZastieSeni
( 2 O , 2 5* 7 , 6 O * 2 ,g g + ( 7 , 4 6 * 4 , 2 7 ) * 2 , 2 5 )+ ( 1 , 3 7 * 7 , 2 O* 2 , 2 5 ) ( 2 o , 2 5* 7 , 6 o * 5 , 2 7 2 ) + ( 7 , 4 6 * 4 , 2 1x, / o , 6 3/ 2 )
celkem
2-7 -4 Opotiebeni Pfi
staij
stavby
pii
177 let pouZi ti
410.80 m3 =
928.40 m3
stavby
a Zivotnosti I i ne6.rni
150 let
metody
a3
&
5 1 7. 6 0 m 3
dini
vLipoitu
c e l kov6 7 gTo.
opotiebeni
Tahrada
a. zatravndn6
plochy
74
u rodinn6ho
domu
4
4.1
OB\.ZYKI-A
CET\TA
TRZNI OCE}GNi NE}TOVITEHO}IAJETKU
4-7-1
Popis
Zpfrsob
ocendni:
:::::::::::::=:
Norma mezi-ndrodnich je
hodnoty
standardri
definov6na
TEGoVA a
v
souladu
s Mezin6rodnim
International
Valuation
trZni
se zjiStuje
hodnota
odr62i
charakter
majetku
s majetkem
obchodovalo
zridastn6n6
strany
ovlivndny soutdZe,
at
ze
vSechna relevantni
V piipadd -le nutno neplndni o I bd
draZbE
ocendni
za
trhu
(rvsc)
kterych
zvl6Stni
o piedmdtu
trZni
Le
kter6
by se optim61n6 piitom
motivacj
obd
a nejsou
typu
nekal6
s ohledem
na
prodeje.
hodnoty
skutednost,
Le se
navrhovan6
vdiitelem
Z|kTadnim
-
odhadcri jnstituci
metod,
transakce
nebo prod6vajiciho
tr1ni
a uvd.di,
s nemovitostmi.
na uskutedndni nebo
z6k1ad1
vydanym
oceiovacich
a okornosti,
ztwazkfi. dluZnikem. zprisobu
comittee
aplikov6nim
stanoveni
konstatovat
nedobrovoln6
standards
z6jem
na
Evropskly'm sc]ruZenim standardem
kupujiciho
fakta
oceriovS.ni
ocetiovacim
n6tlakem
strany
s
na voln6m
maji
jaklimkoli
pro
oceriovanly'ch nemovitosti, jedn6 z
o proclej
majetku
v
drivodu
z.astavy
a
rozhodovac im krit6riem
pii
odhadu tri.ni hodnoty se sta la metoda " '.ecn6 hodnoty a stanoveni obvykl6 ceny vly'nosovym zprisobem, kter6 '"v-chdzi zejm6na ze zdkradnic]n hodnot zj istdnfch z celkovly'cb '('nosfi z pronajatlich nemovitosti a s ohledem na moZn6 dosaZiteln6 ' i'nosy po dobu, p() k terou bude investor nemov i tosti vl astni t .
15
',=zanedbatelnym
pro
hlediskem
trZni
stanoveni
v
ceny
dan6m
jej ich je vdetnd kupuj icich, limitovany okruh i - : i padd ': randnich prodeje majetku jako veSker6ho z dfivodu moZnosti - =Jelen6ho pievodu z povinnosti rihrady dand zdkonn€ ce1ku, -:-oVitosti
, -.ru v produkci
pronajat.
-endni
majetku
soubor
neni
ke
dni jsou
podklady
Ekonomick6
i
kapacitu
stanoveni
trLnih<>
majetku.
dan6ho nemovit6ho
Oceiovany
polohy
a d67e s ohledem na misto
kupujicim
proto
uva2ov6ny
na
n6jemnich za objekty s - ,.: l add smluv obdobn6 uzavienych pronS.jmu prostor podmink6m dan6 bytovlich v , -, rl6dnutim k r.alitd
a v dobd ocendni.
Udelem stanoveni - -anoveni
celkov6
--:cifikov6n
, vel i kost i
nemovit6ho
Soubor
jednotlivych
v soupisu
majetku
je
potieba
majetku
s popisem stavby,
nemovitosti
pozemkri
a pl oSn6 vymdry
obj ek tu
je
fotodokumentace.
Lcgi slati
vni
ripravy:
S ohledem 6Stnim
na 6de1
piedpisem
U uvedenych -:.stavni
prdva,
Ztstavni clej em tohoto
\emovitli
j sou
uvalen6
upraven
26dnyn
majetek
je
na
nemov j tr>st i
majetek
jednotliv6
zapsdna
uvalena.
nemovitosti
zanikaj
maj etku.
nemovitosti
majetek
ocendni
v katastru
na nemovitli
byla
nemov i t6ho
by nemovitii
zprisob
!
kte16
pr6va
neni
ocendni
nemclvi tosti
V katastru =:a
nemovit6ho
ceny.
obvykl6
- ": r'ebni ch konstrukci - :tn6
hodnoty
trLni
nejsou
zapstna
26dnd vdcn6
biemena,
znehodnocovala.
ve vlastnictvi
16
fyzickych
osob v SJM
I'r:: i ni ce jednotl
ivfch
. :erakce :::i
pojmri:
prod6vaj
icich
cen a mnoZstvi
: - .p u n e m o v i t o s t i
a
kupuj i ci ch ,
komodity.
Trh
k ter6
nemovitosti
je
vede ke
segmentoven
a 1okal i t .
ekonomika:
- -',rdaistv i :-.
rctvim
v
nd,m2
n a b i dky
a I okace
zdroj
a poptevky
na
je
ri
vyhradnd
ieSena
trzich
-- - izovaci:
za :
kterou
bylo
nemclvitosti
za pouZiti
moZno
v6c
, zejm6.na staveb, tehdy
platnlich
poiidi je
cen
dobd jej iho
v
cena v dobd jejich
to
bez
t
proveden6ho
odpodtu
I
:-;
:ci-:()dukdni:
- =:ra za - " - - cl n o u vdc . _ : : = - 1 1
-: -l.rdnota
kterou
by
byl o
(nemovi tost)
poiidi
(]asova
" : , - cukini
cena
a
v6ci
vdci
v dobd
(nemovi tosti)
prrim6rnd
piimdien6
- . . . l a d y nutn6
stejn()u ocendni
n()vou bez
nebo
odpodtu
cena:
odpov idaj ici r - . - I i
mo2no
intenzi
na opravw (nemovitostj
77
sniLen6.
potiebn6 ty
pou2iv6ni
v62nyoh ) .
vdc i
z6vad,
,
o piimdien6 (nemovi tosti
ve vysJ edku kter6
)
pak
znemoLfiuji
- r ' ' fn o s o v 6
hodnota:
jistina,
Je uvaZovanA r zbd uloZit, . :ros
z
aby riroky
Tr2ni
trhu
TrZni
s obdobnou
-
hodnota
obvykl6
je
hodnota smdioval
.::ek
- a . r ' a ji c i m --*hou
ndm2
pii
firokov6
stej n6 j ako
byly
mo2n6 tuto
sazbou
stanoven6
dristku
d i stli
investovat
na
vly'nosovd m i ry.
cena nemovitostj:
odhadovan6
d6stka,
datu
oceiov6ni
k
a kupuj icim
str:anou
na
j e
nebo
nutno
j i st i ny
z t6to
nemovi tost i ,
-'-:it6lov6m
je
kterou
bez
ridastni
ci
kterou
by
mezj,
potencion6lnim
zdjmu jednotliv6
pii
koupit
za
osobnich
vlivfi
nemovi tosti po patiidn6m
j nf ormovand ,
j ednaj i
se nemovity
prodat prfizkumu
rozv6i,nE
a bez
(vfdajfi),
nebo
-" aku.
sty
rodni
Jedn6 . : : i
provozniho
mri (daiovli
-:1(.)
zdkTad
pravd6podobnd
,:2ni
cena v
Jedn6 --asn6m
se
pro
zisku
dafr z piijmu), lrodnota
n6k1adfi a zisku
stanovenli
z dasovd
z mtmoiSdnlich jako
prfimdrnd,
iady.
tisni
o
takovou trhu
cenu
za.
zce,la j i st6
jakou
jsou
nemovi tosti
na
prodejn6.
hodnota:
Pen62ni piijmout
-asovd
po odpodtu
a. finandniho
odek6van6,
ekonomick6m
-.r'idadni
:-
vynos:
se o vly'nosy (piijmy)
soudet
l;r,e
stabi\izovany
d6st k a ,
je
kterou
v piipadd,
omezen6 n a b i d c e
kdy na
se
trhu
18
vlastnik nemovitli
. li k v i d o v a n 6 h o majetek
musi
majetku prodat
Obvyk16 cena:
Tato
cena
: L ) u Z it 6 h o edn6nj
piedm6tn6ho
vedouci
'rpuiicim.
;dn6
a
k uzavieni
celkov6 stavebnd tr2ni
v
Diskontni
Zivotnosti technick6ho
kter6koli
skutedn6
nemovitosti stavu
staveb
vdci
norm6.rni ch
z obchodujicich
st6i
vdetnd (nemovitosti)
vztahu tr2nich
hodnotu b6zi
prt>
prod6.vajicim
druh6 , tzrr. ve
trlni
cenovou
jednajicim
mezi
na stran6
(diskontni
aktuelni
negociadnj
deTe zohledriuje
interakci
mira
-
obchodu
- Dtavky na trhu piedmdtnlich - r'1zch staveb, avsak v2cly za - d n6tlakem
podstatd
zaiizeni
Cena obvykla
;hadnut6 :--istdni
piedstavuje
stav k
i
a
vzhledem korekce
k na
na strand nabidky
vychozim
a
cen5.m
podminek , tj . ne
stran.
sazba):
Je t() pt>2a<Jovan6 mira n6vratnosti, je kter6 mdiitkem + a d o v a n 6 n6vratnosti na b6.zi zi skfi po zdanEni a odpi sri z '.:rt61ov6 investice do akciov6ho kapit6lu spolecinosti, vyjadiuje -ir:u rfzfka spjat()u s danou investici, kterd. je kvantif ikov6na G zakf arJE ekonomicklich vf s I eclkri poslednich ,bdobi , povahy :r'etvi podni kdni, konkurendniho prostiecli progn6zovan6hcr a renciS'lu ' Zv62eni specifick6ho rizika spjat6ho s podnikatelskfrn ::atem (ekonomick6, pr6vni a komerdni aspekty) m6 rovndZ dopad ,' ir-antif
ikaci
odpovidaj
ici
diskontni
sazby,
nebol i
po2adovan6
S ohledem na skutednost, ze vrastnik majetku, resp. soubor : .) trceiovanfch nemovitosti se nachdzi k datu ocendni v zatiLeni :-::avnimi pr6vy, jr nutno povaLovat obchodni vzta}ry souvisejici : - rho majetkem za vztahy v jist6 tisni , coL je nutno dhfupat jako -rE:' 1L'hybnf cenotvornj faktor, je kterly' ovl i vndn i mohnj,m r-;*a1fi1n1/p omezenfm rozvojem v dan6 1okalitd, nebof vlastnik -n:nil ', r rosti nesmi s nemovitfm majetkem nikterak nakl/rdatTo ' ruje i vfsi t-rLniho ocen6ni s ohredem na mozn! prodej
19
mia-retku jako -.. charakter: , astnika:,,' r"I ad6
TrLni
hodnota
:--tZen
D61e je
pr6vy,
-kol i
jako
:kutednosti,
v
relativnd
2e se jedn6
o soubor
vfhodn6ho
.. -rLrr
:
za pie,dpokladu souboru
- .. , c.j ici
-,r2ni
jin6
nutnosti
ocefiovanfch
konstrukdni
ocendni
i:Jirnickf, konstrukdni - :.ini poloha .
: kost
f inandnich jeho
potiZ'e republice
n6kupu.
Yzhledem kterf
je
r3innosti,
je
kupovat
nebude prostiedkri-
Danf
technickfm
stavebnd
moZn6, vLdy
velk6ho
mnoZstvi
f inandnich
investic
a.
s ohledem
na jejich
to
sice
je
nemovitosti
nemovitosti,
vzaty
2e
tim,
stavu
vyuZiti
a stavebni
jsou
s
specifikovdn
fiz,ae
je
a proto
,'c-akterem -":{
je
nemovitosti
v naSi
k podnikatelsk6
s
majetek
majetku,
nemovit6ho
:: -,asti v soudasn6 dobd provozoviln - -:-,o i pohl iZe,t na kupujiciho '{: mr,,r'itosti uloZeni s ci lem pouh6ho
hodnoty
ekonomick6
podmink6ch
na
odhadovdna.
2e nemovitf
rivahu,
moZnost
tak
a technjck6mu
signalizuje
coL
soudasn6ho
Naegel i ho
stavebnimu
a v soudasnfch
nemovitosti vnim6
vzit
je
metodou
ceny
s ohledem
zejm€na a stav
majetku
nemovitdho
nutno
zvolena situov6ni
k aktuelnimu
zejft,na
zilstavnimf
-stnika
jejich
obvykl6
stanoveni
j.
ocenEni
nemovitosti,
:' :r1€dnutim -rcrlu)\'itosti.
{:
lletoda
celku-
stav-
v rivahu
a stavebni
zejm6na
stav
tyto
faktory:
objektu
pozemk$
-:itelnost stavby - .Sy z pron5jmu nemovitosti
. : - =:get i ck6 n6rodnc>st Prostorri -'. adv na provoz objektu n e m ( ) vi t 6 h o m a j e t k u : cpS i vyw2iti - : -:c podminky v dan6 I okal i t6 '-,-rs ekonomick6 vyhlidky a speoifick6
podminky nemovjtosti
'.ka na trhu po t()mto druhu nemovit6ho majetku -"--ii popt6vkovjch cen obdobnych nemovitost a nabidkovych - .:: i
ordva
20
j
-1 1 Vdcn6
I
hodnota
-
nemovitosti
definice
:. 1 Popis
Vdcn6 hodnota stS.vaj ici :emistiteln6
vdcn6
nemovitosti
pro
vnitini
trh ,
a trh
nemovitosti
hodnota
trLni
protoLe j-
zjiStov6na
je
nemovitost
jasnd
nemovit6ho
je
ocerlov6ni
v
z6sadE
lokalfzovdn.
je
majetku
d6na
souitem
---atkovy/ch hodnot veSkerych jeho d6sti. Podle stavu, provedeni, - >trukci a vybavenosti bude zj i st6na odpovi dajici cer'a za. - , . r ' 6t n i j ednotku . m6rnou j sou zfrstatkov6 hodnoty urdeny z -:odukdnich
poii zovacich
cen,
snizenych
::ebeni s ohledem na skutedny -'ini zastartni nemovi t6ho majetku.
Toto
je
ocendni
.=Stora,
zda je
r . - s t u jj c i
nemovitost, je
:rot6
vlihodn6jsi
d6le
:s tr-lictvi
zpravidTa
stavebnd
podkladem
v
adekv6tni
piidist
stav
rozhodovacim
nemovitost
hodnotu
miru
techni ckj
a ekonomicky efektivndjsi
nebo vybudovat
nutno
o
procesu
koupit
nov()u.
pozemkri,
a
jj/,
K t6to
jsou-li
ve
ripadce.
pozemkri se u vychLzi z vfmdr podle evidence katastru - ''''itosti, z bonity pozemkri, umistdni pozemkri v dan6 aglomeraci -,znosti jejich vyuZiti. Pro ocen6ni pozemkri v dan6 lokalit6 se :-.)\'i
re67n6
Takto :r,rvana
:-ia :i
za
adekvitni
vysledky
cenu
tak
za
trZni
7 m2 pozemku.
hodnota
piistup
pro
V
zj i Stdn i
nemovitosti
s podstandardni
re67n6
JC
zemich obvvk16
v soudasn6 dobd v iesk6
u oceiovanych
o objekt je
hodnota
stanoven6
z-riitdn6 --2ni
trZni
pro
vypodet
21
ceny
obvyk16.
unie
cenv.
republice
takt
konstr:ukdni
Evropske
jsou
pou2ite1n6,
vybavenosti
tak
nebot a vdcn6
r, :
recnir
.:
- Obestavdnfprostor
I
-
nemovitosti
hodnota
drlm
rodinnf
0.00 m3
stavba
0
. - tsa v b a
577,60
5 7 7. 6 0 t 3
4 1 0 ,B 0
4 1 0 .B 0 t 3
:tCDi
celkem
=
928.4O m3
r--Opotiebenistavby
:
-r:ri -
-:.j.\'Dy prrr
a 3.3
- - - - - : :
-
pouzltl
Vfpodet
Zj-votnosti
a
7L7 let i
dini
ffietody vipoitu
line6rni
vdcn6
150 1et
celkov6
7t70.
hodnoty
=Kd
cena za mJ l.<1adni . -.lex piepodtu ceny ,;ra
za
]-,;,2eni ;:r3
necn6
C,eTy obestav6ny ceny
stavby
hodnota
za
op()tiebeni
nemovitosti
928.4O m* 78ok
opotiebeni
po zapodteni
0 .7000
x prostor
op()tiebeni -
rodinnf
Kd
2 - 685 - 954 ,O4
Kd
2 . O 9 5- O 4 4 , 1 - 5
Kd
590.909,89
Kd
5 9 0 . 9 1 0 ,-
drim Cena celkem
22
4_733,-
:
1 Vdcn6
I
j.
hodnota
1 Vlipodet
-
nemovitosti
hodnota
nemovitosti
j
I
r.1
Vdcn6
Vfpodet
- -. .adni :-3
za
'ccn6
hodnota
227.OO m" = Kd -
cena CeIy
hodnota
nemtlvitosti
vdcn6
parcela
stavebni
-
pozemkov6
766
cel kem Kr3
parceTa
-
f.1
-. : -.:
,r.na
Vfpodet
pozemek
nemovitosti
-
a r d ni za
cena CeTy
hodnota
nemovitosti
vdcn6
.u
374/2
1 0 0 ,20 -900,-
=Kd ., 2O9.OOm' = Kd
.u ^2
hodnota
68.100, -
hodnoty
pozemkovA
parce1-a
374/2
Cena celkem
r D Ydcn6
300,6 8 . 1 0 0 ,-
: K d a
Cena
-
166
hodnoty
vdcn6
-.,adni cena .u ^2 : - G za Ce)y pOzemek
;en6
parcela
stavebni
-
pozemkovi
20 -900 , -
Kd
parc,eTa
378/7
hodnoty
: K d ., 156.00 m' : Kd
^2
pOzemek
nemovitosti
-
pozemkovd
parcela Cena
23
cel
200,* 31 -200, -
378/7 kem
Krj
3l -200, -
-cri;. nemovitosti
vfnosovfm
-
zprisobem
definice
- Popis
i.sova metoda sii v mistd '.';chtrzi z :: i .
u oceiovanych a dase
hodnota
hodnotu
metodou
vyjadiuje
: or'5.nim budouci ch
z pron6.jmu nemovitosti
pak charakteristikou
mo2n6
vly'nosri z nemovi tost f
stanovi
za
stabiIizovan6ho,
piisluSnou
:ou2ita
mirou
pro
trvale
kapitalizac,e.
vly'nosov6
propoj eni
.:osti
al ternat
m 6 ,s t 6 1 e
0rokovou
ocetiov6ni
:-.)\'at . aby
byla
c r'('nosnosti rtcr.ou \c .
tedy
nemovitosti.
mj r a
urdit6ho
je
obvykle
i vnich
svou urditou
.,r-r cen a vynosnost
: -
dasov6
promdnn6ho hodnotu
dosaZiteln6ho
v
vynos
kapi tali typu frodena urdit6ho
t r2n im cen6m .
24
trhri
pro
typu
aktiv.
i nvestory kter6
Trh
.
m6 vliv
drivodu je
i
tieba
na zdkl add
co2 je
hodnota
V
piedpokladu
prov6.ddna
nemovitosti,
m6
vSak nelze
vywLit
Z tohoto
tri,ni
kter6
u jinfch
autonomii,
zace
rodniho
miru,
nemovitosti,
z:r()vat s frokovou mirou pouZivanou -:sach republ iky eesk6 neTze dosud ,'
dvdma
nemovitosti.
- .'.zaci -
t
del5 i
:la soudasnou hodnotu, tj. stanovenim hodnoty '.rosfi (cash f 1ow) na hodn
ceny
odekiivanych
schopnost
je
nemovitosti
vlipodet
vlisledkri
je
vynos
pro
diskontace
hospod6isklich
Dosahovany
VVNOS
:()vou
obvykl6
dosaZenych
Vynosov6
nemovitosti
rjrokov6
nemovitosti.
nemovjtosti,
kterli
je
4
podl e vzorce:
mira
R : > R i
i - 1 z -.r.rSov6
V H :
hodnota:
\,H " j e :
vynosov6
je:
"u" je:
.'. nirs
rirokov6
zdroj
Eraktnd :--r) :-i:U
(V)
je
metoda
1 relativniho -*:
vynos
distf
rjzjka
pfijmt
jako
rovna
jeho
(zisk)
mira
v procentech
zaTo2ena
na
investice."
d1e
investor
hodnoty nakupuje
tok.
metody
vynosov6
kapitalizatni
odpovidajici
Podle ni
stabi\izovan€mu
"dasov6
koncepci
pen5Zni
budouci
je
vyj6dfeno
jednotk6ch
v pendtnich
hodnota
dist6mu
trLni
rodnimu
hodnota
vynosu
(Z)
(r).
mirou
V - ( Z / r ) * 1 0 0 a kapi tal izatni
mi ra / t / j e ddna soudtem dlenri : r : r 1 + r 2 + r 3 + r 4
:1" je
skutedn6
mi ra
ekonomick6
'-4" je
skutedn6
mira
inflace
rizfkovi
mira
(zahrnuje
:-3
je
vynosnosti
v hodnocen6m obdobi i
konjunktury
vlivy
a nepiedvidateln6 *j
Je
mj r : a e k o n r > m i c k 6 podle
funkdni
Zi votnosti
irovn6
25
vl ivy)
, kter6
oceiiovan€
se sternovuj e
nemovitosti
:()\'e hodnota pridorysn6
a
.,rejem
jako
z
e
re61nd
j"
jednotlivlich
re67nlich
dosahovan6
z pr()n6jmu.
vynosu
preferovat
nutno
prot(t2e, je
ce1ku,
respektive
_-s()u odvozeny
z6kladd
nemovitosti
dispozice
objektu
.'r. c6stech,
na
se stanovuje
obtiZn5
mistnostech.
n6jemnich n6j emn6
Hodnoty
s porovn6nim
smluv u
reilny
obdobnli ch
obj ek tri
cf)nu v r:egionu.
-sne zs
n6jmu
parcely
stavebni
::kovnich
frprav
:ianoveni
ceny
je
:-
-: -
por-aZovat
moZno
za
r.rr\'a' zastavdnd =-:en
skutedn6
je
a pozemkovlich
parcel
u t6to
zahrnuto stavby
porostri.
nemovitosti
,::amy dosaZ i teln6 -
objekt
a trvalych
:: r paragraf u 6 z6kona
,:-\r\.i tctst
stavebni
pronajaty
za
zprisobem je
vynosovym
pouZito
d i s l o 1 5 1 ,/ 9 7 S b .
oceriovat sazby
vjnosovym
n6jmri pro
zpfisobem
danou 1oka1i tu,
tehdy, kter6
obvyk 16 .
plocha
jednotlivych nebytovlich
vyuZitelnosti
-'e mcrZno powl.it t (). 15 neobsazenost)
staveb
koef icient nemovitost
26
0,85 i
pii
je
piepodtena
podlahovfch
vyjadiuj
p1och.
ici
pronaj im6ni .
rodnf
i
Kr)Cl-l 1 -c
- -t : r a n i '
l.,rS t i
z
vynal oZen6
cl
"dist6
(tzv.
n6jemn6
nemovitosti. d6stku
. rodni
bdZnclu irdrZbu,
.:rt'r,so\,6 cena Jr)saZiteIn6ho
je
je
n6jemn6")
titulu
vlastnictvi,
Jedn6
se
dand
z
rodni
odpisy
a
a sPr6vu.
opravy
kapi ta7 jzaci
stan()vena
rodniho
d6stku
pojistn6ho,
zapTacen6ho
di
provozovani
rodni
o
o n6klady
snjZeno
vynosu jako
"mira
stabi
lizovan6hct Pii
kapita"7iza"ce."
prrim6rn6Ho bezr i zi kov6ho , - : aln()veni z mo7n€ho se vychdzi -.. - o r tzikov6ho pen|z na kapi t6l ov6m trhu . zftodeni
hodnoty
" . . , ,! r d i e n i ;
nurno
:cpublice
vdetn6
' .. . ( - r s ( ) v e
hodnota
_je
tak
=:c-'ici - r* . .
b:'1
_: _. I c i -:-r
s
vytv6ien jej ich
nemovitosti
r.entu "
pozemku stavbou
se tak
vytv6ienim kapi t61
j ako
na
rukce
(obnovovaci
Zivotnost
nov6 po skondeni
27
jeji
renty"
na obnovu
rekonst
a
zastav6n6ho k
hodnotou
"vddn6
rezervy
techni ck6
hodnota
vynosovou
.ryj6dieni
v
" vddnou
tzv .
vynosov6 a
vyutitim Pii
stavby.
uvaZgvat
a.
VyuZiti
d6na
:r
e
cel ek
funkdni
st6v6
jednotka.
: c
vyj adiuj
tak
ekonomiky
vyvoj banky.
n6rodni
eesk6
pozemkrS). Zastav|nim
(staveb i :t.sri - : (r nemovi tosti
*
progn6z
a' v
kaZdou nemovitost
zohledrlovat
prribdZnd
faktorech
: , :r'('ch
pro
diferencovan6
prov6d6t
i zaeni
pomoci kapital
majetku
nemovit6ho
je
n6mu
nutn6
v
nemovitostj
a modern t zace
investice)
Zivotnosti.
,
nebcl
.r ! Cena nemovitosti
1r '
l
Obdobi
zprisobem
vfnosovfm
an6jemn6
Piepodet
Obdobi
r.rSti L*72*0,90
.irrli
r, '
\r'poiet
i
ndiemn6
a
r'i'nosOvym
Js:r!
:
-rrcnlho
:ra,lemne
- .
c-a:Stk? dand
'
r.:pisy. : . . r - ie n
: *rc
roini
r :()st i
upravene p
=
zjtstdn6
100 =
\' i t os t i €' rflnr-,
i
poj i stn6ho a
obdobn6
n6klady
pozemku
--. ..---.r:al tzace
-' \
nemovitost
udrZovaci z
10.80
43200. OO
(N):
n6jemn6ho
zaplacen6ho
s-astka
-
z
43200.OO
zplisobem:
upraven6ho
- .
10.B0
nemovitosti
hodnoty
vynosov6
:
-
celkem
N6.j emn€
vfnosovfm
n 5 . 3e m n e
clni
Kd
43 -200,
Kd
448,
Kd
3.000,
Kd
12.000,
Kd
o,
:Kd
2 7- 7 5 2 , -
6 %
vfnosovym
zprisobem
27.752,- / 6 % x 100
= = Kri
4 6 2 . 5 3 3. 3 3
zprisobem
Cena celkem
28
Kd
462-533,-
L:l Ce na
.L
neltD(f \ I -;€ l,
_'etku \" nistd
a dase
obvykl6
.t'J.1 Popis
ZjiStEni * + a t a * a
Pii
vzat
.;1ita,
pro
stanoveni
v uvahu
celkov6
-:cnyrsk6
celku
! a 3 3 : a a a 3 t * * * * * * * * * * + * * * : ; * * * * * * * + + * * * * *
analr'ze
..u byl
:
jako
nemovitosti
obvy'k16 ceny
zejm€na
faktickf
r-vu2itelnost,
poloha
sit6,
obvykl6
v mistd
ceny nemovitosti
stav
nemovit6ho
vlastnick6
jako
majetku, piistup,
vztatty,
apod.
Anal'lza pouZitjch metod d<>ch6zi k z6vEru, 2e s ohledem na - zsah stavebniho a pozemkov6ho fondu hodnocenych nemovitosti, :
- ohu
mi st6,
v
:'rrotlivlich
d6sti
:-rnickf :=:eliho -:-'.
. . , i td,
:*:ska
je
soudasn6ho
majetku,
optim6lnim (v62eny
hodnoty,"
ocendni -:or,
nemovit6ho
stav,
vynosovym
moZn6ho
rir5el
i
budouciho jeho
a1e hlavn6
zj iStdnim
pom6r z v6cn6
obvykl6
hodnoty
vyuZiti stavebnd
ceny
"Metoda
nemovitosti
a z
zprisobem) .
je
prov6ddno
zastavdn6
plocha,
konstrukdni
funkdni
jak
z hlediska
w2itn6
syst6my,
a ekonomick6
plocha,
substance podet
vybavenost
zastaralosti
(obestavdnli
podla2i,
, fyzick6
a piedevSim
poloha
v
opotiebeni
,
ekonomick6
-.. r\'()Stt a ztr6tovosti.
Cdhadnut6 *.:ur()u
platnou
objektivnf
obvyk16.
v dan6m dase
k datu
cena zhotoveni
je
d6na finandni tr7rlih'o
c-rcendni.
j e c r m e z e r r af a k t o r y , platnost kter6 mohou _. -a cena, resp. jeji -.;t p() proveden6m ocendni a mohou mit vliv na obvyklou cenu.
29
:
ZjiStdni
obvykl6
-- hodnota '.a
-
:
(dasov6
nemovit6ho
majetku
cena)
hodnota
..:r-vkL6 ceny,
- ;-
ceny
Naegeliho-Brad6dova
rcr:l.
,;-o
cena z
nemovit6ho
VfSe
nemovit6ho
:
[1
.r,a
cena
nemovjt6ho
Pctsettisic
K r - i r1 o v 6 ,
v mistd
a dase
. 5 1=
5 0 4 - O O O ,5.00
majetku
celkem
2O . ii
jna
201,1
30
5 0 0 . 0 0 0 ,-
obvykl6
OB\ZYKI-E,
Kd
dne
Kd
:Kd
hodnot
-I-(JI-ACE
I
462-533,-
:
Cena celken
R.EKAP
=Kd
majetku
uvedenych
majetku
711 -710, -
metoda:
. -;na+ (v5.ha*vynosov6) ) / (vdha+7) -- : = ((1Q*(v6cn6-vynosova))/vynosova)+1 . ,d
=Kd
Kd
5 0 0- o o o ,-
CENTY
5 0 0 .o o o .-
DO r-Oz-r
.ZNTAI-ECKA
-:crdnutim
j sem
posudek
Znaleckli
Krajsk6ho
: - . : d _ ' -n e m ( ) v i t o s t i
soudu v Hradci
a obor
j ako
podal
zr'aTec ze dne
Kr61ov6
-
stavebnictvi
odvdtvi
j menovany 23.L0.1998
stavby
obytn6,
- *:\'s 1ov6 a zemdddlsk6.
Znalecky :adovym di slem
Znaletn€
posudek
je
ve
znaleck6m
deniku
zapsdn
pod
7 6 6 / 2 4 7 6 / 2 0 1 ' 1 '. n6hradu
n6.k1adfi
podle
ridtu ii
svidace.
/l
/t l!
J
t ih,
tul ME L I C H I
Ka r l a LapKF
681/2
t
Hr a d e c
K r 6 l ov6
2
50 0 0 2
tel
. , fax
495 213 130 602 320 276
mobi 1
31
pi i poj en6
