Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 3.420
o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti – bytu (bytové jednotky) č. 208/3 v bytovém domě čp. 208 Březová, postaveném na pozemku st.p. 318 k.ú. Březová u Sokolova, spolu s pozemkem st.p. 318 k.ú. Březová u Sokolova, obec Březová, Okružní ulice, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR.
Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Klatovy JUDr. Dalimil Mika 339 01 Klatovy, Za Beránkem 836 (č.j. 120 EX 15214/09 - 30)
Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení.
V Chebu dne 15.2.2010 Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se ve 2 vyhotoveních.
-2-
A/
Si t u a c e -
prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny znalcem osobně dne 14.2.2010 za účasti povinného, který umožnil vstup do nemovitosti a poskytl veškeré informace k objektivnímu ocenění nemovitosti.
Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace povinného - informace objednatele ocenění - objednávka EÚ Klatovy čj. 120 EX 15214/09 – 31 z 10.2.2010 (pokyny pro zpracování ocenění) - usnesení EÚ Klatovy čj. 120 EX 15214/09 – 30 z 10.2.2010 o přibrání znalce - kopie usnesení OS v Sokolově čj. 17 Nc 9739/2009 – 3 ze 7.8.2009 - kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 1098 pro k.ú. Březová u Sokolova) z 29.1.2010 - kopie katastrální mapy v měřítku 1 : 1000 z 12.2.2010 (z internetu) - informace o cenách nemovitostí a nájemném (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří
Předmět ocenění: bytová jednotka, stavební pozemek, věcné břemeno.
B/ N á l e z - vlastník: 1) František Kestner Okružní 208, Březová 356 01 Sokolov r.č. 46 01 23/076 2) Věra Konečná Stará Knížecí Huť 22 Lesná 347 01 Tachov r.č. 40 56 22/025
- 3/4
- 1/4
spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku: 2296/12723 (tj. 18,046%) z celku (LV č. 1098 pro k.ú. Březová u Sokolova) - povinný:
František Kestner Okružní 208, Březová 356 01 Sokolov r.č. 46 01 23/076
-3-
- oprávněný:
Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR ÚP VZP Sokolov Boženy Němcové 2056 356 01 Sokolov IČ: 41 19 75 18
Stručný popis nemovitosti: Předmětem ocenění je byt (bytová jednotka) č. 208/3 v bytovém domě čp. 208 Březová, postaveném na pozemku st.p. 318 k.ú. Březová u Sokolova, spolu s pozemkem st.p. 318 k.ú. Březová u Sokolova, obec Březová, Okružní ulice, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o samostatně stojící bytový dům s příslušenstvím a pozemkem, situovaný na jihovýchodním okraji města, v ulici Okružní. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Objekt je přístupný ze zpevněné komunikace. Město Březová je ve vzdálenosti 5 km jižně od Sokolova, je situováno při hlavním silničním tahu E 48/R6 Praha – Karlovy Vary – Cheb. Ve městě jsou některé obchody a služby, mateřská a základní škola, knihovna, lékař, pošta a kino. Do města zajíždí MHD ze Sokolova. Dům je netypový, plně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími, zastřešený vysokou sedlovou střechou. Je napojen na veřejné a distribuční rozvody elektro, vody, kanalizace, plynu a centrálního vytápění vč. dodávky TUV. Bytový dům čp. 208 se st.p. 318 je veden na LV č. 973 pro k.ú. Březová u Sokolova, má dohromady 4 bytové jednotky a uvádí, že parcela je v podílovém spoluvlastnictví 5 subjektů. Spoluvlastnický podíl oceňovaného bytu č. 208/3 na společných částech domu čp. 208 a na pozemku st.p. 318 činí 2296/12723 (tj. 18,046%) z celku. Oceňovaný byt č. 208/3 se nachází ve 2.NP vlevo, má dispoziční skladbu 1 + 1 o ploše 40 – 45 m2. Je vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva v kuchyni a na plyn v obývacím pokoji, příprava TUV je pouze v koupelně z lázeňského válce, koupelna a WC jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty – vana, umyvadlo a kombi WC. V kuchyni je standardní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Podlahy jsou tvořeny standardními podlahovými krytinami, jako PVC a textilní povlaky, dále keramická dlažba. V bytě jsou původní dřevěná zdvojená okna, dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. K bytu náleží sklepní kóje. Celkově se jedná o standardně vybavený byt. Dispozice: V suterénu jsou společné prostory, sklepy vlastníků bytů, v 1.NP a 2.NP se nachází byty. V podkroví se nachází půdní vestavba rozšiřující užitnou plochu bytu v 2.NP vpravo. Konstrukce a vybavení: Svislé konstrukce zděné s tl. zdiva do 60 cm, stropy s rovným omítaným podhledem, schody železobetonové, s povrchem z broušeného terasa, krov dřevěný vázaný, vaznicové soustavy, střecha vysoká sedlová s valbami a třemi sedlovými vikýři na obou průčelích, pálená střešní krytina, klempířské konstrukce kompletní z FeZn plechu. Fasáda vápenná hladká, boční průčelí zatepleno profilovaným plechem. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké nebo prosklené, vstupní dveře z ocelových profilů, zasklené drátosklem. Podlahové krytiny standardní z PVC a textilních povlaků, laminátové plovoucí, dále pak dlažba a na mezipodestách broušené teraso. Hygienické zařízení v bytech je standardní, koupelna s vanou a umyvadlem ve zděném jádru, WC
-4-
se splachovacím záchodem, keramické obklady ve standardním rozsahu i provedení v kuchyních, koupelnách a na WC. Vytápění je v bytech řešeno individuálně – etážové vytápění na plyn, či lokální na plyn nebo tuhá paliva. V kuchyních kuchyňské linky s plynovými sporáky a digestořem.
C/
O c e n ě n í – je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k 14.2.2010.
K vlastnímu ocenění – pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění – jsou použity nejčastěji používané metody komerčního tržního ocenění nemovitého majetku, t.zn. metoda výnosová, nákladová a metoda porovnání tržních cen s tím, že výsledná cena je pak zjištěná váženým průměrem všech takto zjištěných údajů. Pokud se týká popisu jednotlivých metod ocenění, velikost a rozsah oceňované nemovitosti neumožňuje obšírný výklad k jednotlivým způsobům ocenění a omezuje se na stručný popis jejich obsahu. Výnosová metoda je založena na vztahu mezi tokem peněžních příjmů (cash flow) a cenou. Výnos z majetku se pak počítá ze stabilizovaného čistého příjmu, vyděleného odpovídající kapitalizační mírou. Uvedená metoda je základem výnosových metod oceňování v obecných oceňovacích předpisech. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) je založena na principu pojetí náhrady, t.zn. na tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten zaplatit za majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Tímto způsobem se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení. Základem pro tento způsob ocenění je ocenění fyzických jednotek množství (zde m3 obestavěného prostoru) průměrnou cenou. Výsledkem je pak určení reprodukční ceny a následně věcné hodnoty. Jedná se o metodu standardně užívanou v oceňovacích vyhláškách. Metoda porovnání tržních cen je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Je pochopitelné, že míra přesnosti a výstižnosti při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je závislá na množství a kvalitě podkladů a informací, které má znalec k dispozici. To se týká zejména cen z realizovaných cen převodů nemovitosti, kde jsou ceny velmi často deformovány podmínkami trhu (např. masivními prodeji obecního majetku za velmi nízké ceny – viz např. koeficienty prodejnosti bytů).
-5-
Pokud se týká ocenění pozemku, je pro jednoduchost použita pouze porovnávací metoda (další používané způsoby ocenění, tj. např. Naegeliho metoda polohových tříd či Sammelova metoda, nejsou pro daný případ adekvátní). V daném případě, kdy podíl z ceny pozemku tvoří zhruba 3% z ceny celé nemovitosti, není však cena pozemků relevantní, není vyčíslována samostatně a je obsažena v ceně celé nemovitosti. V daném případě, t.zn. při ocenění samostatného bytu, není v mé databázi k dispozici dostatečné množství objektivních a aktuálních údajů o cenách z již realizovaných prodejů v dané lokalitě a v posledním období. Na internetu se v daném městě nabízí k prodeji pouze omezený počet nemovitostí. Pro porovnání budou proto použity i nemovitosti z jiných blízkých a podobných lokalit a rozdíl bude zohledněn odpovídajícím koeficientem. Tímto způsobem je možné stanovit cenu poměrně dosti přesně a pouze na základě těchto cenových informací (t.zn. metodou porovnání tržních cen, která je metodou nejvýstižnější a ve světě nejpoužívanější), bez nutnosti výpočtu kapitalizace fiktivního nájmu či stanovení reprodukční ceny. Při stanovení ceny dané nemovitosti jsou posuzovány všechny relevantní skutečnosti, t.zn. především známé a dostupné údaje o realizovaných prodejích bytů v dané lokalitě a domě, a to v poslední době (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) a vlastnosti dané lokality – odlehlé a malé město, omezené pracovní příležitosti, dostupnost veřejné dopravy, stáří, provedení a vybavení domu a bytu. Dále pak situace na trhu s byty obecně (zvýšená nabídka bytů v důsledku masivní výstavby nových bytů obcemi, města a developerskými firmami), a v neposlední řadě i specifické podmínky na trhu s byty ve městě. Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojena. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) je na listu vlastnictví zapsáno věcné břemeno užívání pro pana Františka Kestnera, r.č. 46 01 23/076, spoluvlastníka č. 1 a povinného. Jedná se o právní závadu, která bude proto oceněna. Podle informace p. Kestnera mu věcné břemeno zajišťuje užívání celého bytu (resp. užívání 1/4 bytu ve vlastnictví jeho sestry, pí Konečné) a je zřízeno na dobu jeho života. § 45 věcné břemeno - obvyklé nájemné měsíční za celý byt - obvyklé nájemné měsíční za podíl ve výši /1/4 - roční nájemné dosažitelné (roční užitek) 12 x 500,- Kč - počet let pro výpočet (na dobu života) - cena věcného břemena 10 x 6.000,- Kč
2.000,- Kč 500,- Kč =
6.000,- Kč 10 roků
=
60.000,- Kč
Závěr: cena věcného břemene činí 60.000,- Kč Dle § 45 vyhl. se výsledná cena zjištěná nemovitosti sníží o cenu věcného břemene váznoucího na nemovitosti (viz rekapitulace).
-6-
D/ R e k a p i t u l a c e : - byt č. 208/3 Březová
-
280.000,- Kč
Cena zjištěná celkem
-
280.000,- Kč
- cena věcného břemene (odpočet) Cena zjištěná – výsledná celkem slovy: dvěstědvacettisíc00/100 korun českých
- 60.000,- Kč -
220.000,- Kč
-7-
D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti (t.zn. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. bytu (bytové jednotky) č. 208/3 Březová, v bytovém domě čp. 208 Březová, postaveném na pozemku st.p. 318 k.ú. Březová u Sokolova, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 2296/12723 na společných částech budovy čp. 208 a na pozemku st.p. 318 o výměře 169 m2, zapsaných na LV č. 973 pro k.ú. Březová u Sokolova, obec Březová, okres Sokolov, Karlovarský kraj, vč. jeho příslušenství, práv a závad částkou 280.000,- Kč slovy: dvěstěosmdesáttisíc00/100 korun českých - po zápočtu práv a závad částkou 220.000,- Kč slovy: dvěstědvacettisíc00/100 korun českých - z toho hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 z celku částkou 165.000,- Kč slovy: jednostošedesátpěttisíc00/100 korun českých
Přílohy: - kopie katastrálních map - kopie výpisu z katastru nemovitostí - kopie informace o parcele - kopie objednávky EÚ Klatovy - kopie usnesení EÚ Klatovy - kopie usnesení OS Sokolov - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace
