Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4.033 o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti – pozemků parc. č. 609/64, 609/34, 609/35, 609/67 k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR.
Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava – Mariánské Hory (č.j. 024 Ex 838/10 - 151)
Účel posudku: zjištění ceny v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení.
V Chebu dne 27.2.2013 Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se ve 2 vyhotoveních.
-2-
A/
S i t u a c e - otázka rozsahu a prohlídky nemovitosti byla znalcem projednána osobně s povinnou a jejím manželem u ní v bytě dne 26.2.2013. Následně byla s manželem povinné, p. Janečkem, provedena prohlídka a zaměření nemovitosti přímo na místě. Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace povinné - informace objednatele ocenění - usnesení EÚ Ostrava č.j. 024 Ex 838/10 - 151 z 11.2.2013 o ustanovení znalce - kopie katastrální mapy v měřítku 1 : 1000 z 8.11.2012 (z KÚ) - kopie výpisů z katastru nemovitostí (LV č. 12397 a 12428 pro k.ú. Cheb) z 11.2.2013 - informace o parcele parc. č. 609/64 k.ú. Cheb z 26.2.2013 (z internetu) - kopie katastrální mapy v měřítku 1 : 574, 1 : 1000, 1 : 2000,1 : 10000, 1 : 25000 z 26.2.2013 (z internetu) - kopie kupní smlouvy č. 3009670502 z 2.6.2005 (nabývací titul) - kopie usnesení OS Cheb čj. 16 D 224/2010 – 91 ze 30.7.2010 - vlastní ZP č. 3.488 z 10.6.2010 na ocenění pozemků parc. č. 609/39, 609/34 a 609/35 k.ú. Cheb (cena obvyklá – pro účely vypořádání dědictví) - údaje a informace o cenách nemovitostí a nájemném (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - fotodokumentace z prohlídky Předmět ocenění: zemědělský pozemek, zahrádkářská chata, vedlejší stavby, venkovní úpravy, trvalé porosty
B/ N á l e z - vlastník: - parcela parc. č. 609/64 k.ú. Cheb: Alexandra Janečková Boženy Němcové 2110/65 350 02 Cheb r.č. 63 59 28/2116 (LV č. 12397 pro k.ú. Cheb) - parcela parc. č. 609/34, 609/35, 609/67 k.ú. Cheb: všechny tři parcely jsou v podílovém spoluvlastnictví 31 subjektů. Vlastníkem podílu o velikosti 1/31 z celku na všech třech parcelách je: Alexandra Janečková Boženy Němcové 2110/65 350 02 Cheb r.č. 63 59 28/2116 (LV č. 12428 pro k.ú. Cheb)
-3-
- povinný:
Alexandra Janečková Boženy Němcové 2110/65 350 02 Cheb r.č. 63 59 28/2116
- oprávněný:
SERRAGHIS LOAN MANAGEMENT LTD. Afentrikas 4, Afentrika Court, Office 2 6018 Larnaca IČ: 25 79 31 zast. Mgr. Petr Řehák Domažlická 1256/1, 130 00 Praha 3
Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemková parcela parc. č. 609/64 o výměře 526 m2 spolu s podíly na parcelách parc. č. 609/34, 609/35 a 609/67 v k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR. Parcela č. 609/64 je jednou z celkem 31 parcel, které tvoří velkou oplocenou zahrádkářskou osadu, situovanou nad obytnými domy v Janáčkově ulici, po levé straně výpadové silnice na Libou, na západním okraji města. Parcely parc. č. 609/34, 609/35 a 609/67 jsou pak společnými komunikacemi uvnitř osady, a jsou proto v podílovém spoluvlastnictví všech 31 vlastníků zahrádkových parcel. Pokud se týká vlastní zahrádky na pp. 609/34, jedná se o parcelu na jižním okraji kolonie, přístupnou přímo z veřejné a zpevněné komunikace parc. č. 2305/1, napojené na Janáčkovu ulici a výpadovou silnici na Libou. Příslušenstvím parcely je zahrádkářská chata, dřevěná kolna s přístřešky, část oplocení s vrátky, vodovodní přípojka, vč. vodoměrné šachty a trvalé porosty. Zahrádkářská chata je dřevěná stavba, postavená jako dřevěná, tesařsky vázaná konstrukce, oboustranně opláštěná. Je přízemní, nepodsklepená, zastřešená vysokou sedlovou střechou se stavebně upraveným podkrovím. Má dřevěná zdvojená okna, dřevěné dveře, žebříkové dřevěné schodiště do půdního prostoru, tesařské podlahy + povlaky PVC, el. instalaci 220V, plynový sporák na PB, rozvod studené vody, vytápění lokálním topidlem na pevné palivo, suchý záchod (chemický). Střešní krytina z živičného šindele, venkovní plášť z palubek. Velikost chaty je 4 x 6 m, t.zn. zastavěná plocha 24 m2, v souladu se stavebním zákonem (do 25 m2). Chata nemá evidenční číslo, nemá svoji stavební parcelu, a není zakreslena v katastrální mapě (postaveno bez stavebního povolení ?). Kolna s přístřešky – komplex několika nesourodých dřevěných staveb, situovaných naproti zahrádkářské chatě. Trvalé porosty – několik starých ovocných stromů (dvě třešně) a převážně okrasné keře (jehličnany). Drobné příslušenství – malá šachta s vodovodní PE přípojkou, část oplocení s vrátky (strojové pletivo – dožilé), chodník.
-4-
C/
O c e n ě n í – je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k 26.2.2013. K vlastnímu ocenění – pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění – jsou použity nejčastěji používané metody: -
Naegeliho metoda polohových tříd, která vede k upřesnění procentní hodnoty pozemku z hodnoty stavební (ale spíše podle účelových podmínek). Sammelova metoda, vyjadřující poměr hodnoty pozemku ke zjednodušeně stanovené stavební hodnotě (přes kubaturu stavby) porovnávací metoda, která vychází z již realizovaných prodejů pozemků srovnatelných vlastností a v poslední době
Za adekvátní postupy při stanovení tržní hodnoty pozemků považujeme pouze ty, jejichž základní cenové báze vycházejí z cen na trhu skutečně realizovaných. Z uváděných postupů proto nejčastěji užíváme metodu porovnávací. Použití některé zahraniční metody není vhodné a výstižné. Rozhodujícím kriteriem pro stanovení reálné ceny je však ve všech případech to, zda je možné daný pozemek na základě schváleného územního plánu zastavět. V tomto případě se jedná o zemědělský a nezastavitelný pozemek, jehož cena stanovená dle kódu BPEJ („bonitní třídy“) je řádově v násobcích nižší než pozemek určený schváleným územním plánem k zastavění. Administrativní cena, stanovená platnou oceňovací vyhláškou MF, tj. vyhl. MF č. 03/08 Sb., ve znění novel č. 456/08 Sb., č. 460/09 Sb., č. 364/10 Sb., č. 387/11 Sb. a č. 450/12 Sb., t.zn. na základě bonitních tříd, činí pro BPEJ 7.47.10. v základní ceně 4,14 Kč/m2, po úpravě podle velikosti obce 10,76 Kč/m2. Běžně dosahované ceny při obchodování s pozemky jsou sice o něco vyšší než ceny vyhláškové, zdaleka však nedosahují cen, uvedených v nabídkách realitních kanceláří (viz přílohy posudku). Při stanovení reálné tržní ceny vycházím jednak z vlastní cenové databáze, jednak z informací, získaných jednak v místě, jednak z realitních kanceláří o cenách, dosažených při obchodních transakcích s nemovitostmi obdobného charakteru v daném regionu a v poslední době. A to jak při převodech mezi fyzickými, tak právnickými osobami. Na základě posouzení všech relevantních a podstatných údajů a skutečností, t.zn. především otázky možnosti využití pozemku k zástavbě na základě územního plánu (jakožto rozhodujícího kriteria pro stanovení ceny), výměry a situování pozemků, velikosti a tvaru, dopravní dostupnosti a údajům o realizovaných i nabízených cenách pozemků přímo v této lokalitě a blízkém okolí, stanovuji tržní hodnotu pozemku sazbou 50,- Kč/m2, a to jak pro vlastní plochu zahrádky, t.zn. parcelu parc. č. 609/64, tak pro tři podílové parcely, které slouží jako společné komunikace.
-5-
Jednotlivé parcely a objekty příslušenství oceňuji takto: Pozemky: - parcela č. 609/64 o výměře 526 m2 526 m2 x 50,- Kč = 26.300,- Kč - parcela č. 609/34 o výměře 1.037 m2 1.037 m2 x 50,- Kč = 51.850,- Kč z toho podíl 1/31
=
1.673,- Kč
v převodu do tržní polohy 1.700,- Kč - parcela č. 609/35 o výměře 188 m2 188 m2 x 50,- Kč = 9.400,- Kč z toho podíl 1/31
=
303,- Kč
v převodu do tržní polohy 300,- Kč - parcela č. 609/67 o výměře 240 m2 240 m2 x 50,- Kč = 12.000,- Kč z toho podíl 1/31
=
387,- Kč
v převodu do tržní polohy 400,- Kč Pozemek č. 609/64 celkem 26.300,- Kč Pozemky č. 609/34, 35, 67 – podíly celkem 2.400,- Kč Pozemky celkem
28.700,- Kč
Zahrádkářská chata: Zastavěná plocha:
24 m2
S ohledem na technický stav a stupeň opotřebení celkem
210.000,- Kč
Ostatní příslušenství (kolna, přístřešky, vodovod, porosty) celkem Nemovitosti celkem
31.300,- Kč 270.000,- Kč
-6-
V členění dle usnesení EÚ ad I./1: - pozemek parc. č. 609/64 - zahrádkářská chata - ostatní příslušenství
26.300,- Kč 210.000,- Kč 31.300,- Kč
celkem
267.600,- Kč
ad I./2: - pozemek parc. č. 609/34 – podíl 1/31 - pozemek parc. č. 609/35 – podíl 1/31 - pozemek parc. č. 609/67 – podíl 1/31
1.700,- Kč 300,- Kč 400,- Kč
celkem
2.400,- Kč
Nemovitosti celkem
270.000,- Kč
slovy: dvěstěsedmdesáttisíc00/100 korun českých Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojeny. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění.
-7-
D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti (t.zn. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. pozemku parc. č. 609/64, vč. podílů o velikosti 1/31 na pozemcích parc. č. 609/34, 609/35, 609/67 a vč. staveb a veškerého příslušenství těchto pozemků v k.ú. a obci Cheb, okres Cheb, Karlovarský kraj, zapsaných na LV č. 12397 a 12428 pro k.ú. Cheb, vč. jejich příslušenství, práv a závad celkovou částkou 270.000,- Kč slovy: dvěstěsedmdesáttisíc00/100 korun českých Specifikace cen jednotlivých součástí nemovitosti je obsažena v posudku. Dle informace povinné, oceňovaná nemovitost není zapsána v OBCHODNÍM MAJETKU.
Přílohy: - kopie map širšího území - kopie katastrálních map - kopie výpisů z katastru nemovitostí - kopie kupní smlouvy - kopie informace o parcele - kopie usnesení EÚ Cheb - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace
