ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2713/58/2012 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Vlastník pozemku:
Pozemek parc. č. 1431/6
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 143/2012-N, 19.4.2012 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Ropice, k.ú. Ropice, kód ČSÚ: 741 167, LV: 1798 Roman Kaszper, Ropice 39, 73961 Ropice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Renáta Kaszperová, Ropice 39, 73961 Ropice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby
Datum místního šetření:
Počet stran:
telefon: fax:
12 stran
9.5.2012
Datum zpracování :
14.5.2012
Počet příloh:
6
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
NÁLEZ Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu pozemku parc. č. 1431/6 z LV č. 1798 v k. ú. Ropice. Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaného pozemku Pro stanovení obvyklé ceny pozemku byla provedena podrobná analýza trhu s pozemku v Ropicích a okolních obcích. Bylo zjištěno, že v obci Ropice je schválený územní plán. Podle tohoto územního plánu je 2
uvedený pozemek rozdělený na dvě části. Část pozemku o výměře 2 300 m je určena k zastavění, zbývající část o 2 výměře 10 068 m je zařazena v zóně zemědělské výroby a není určena k zastavění.
Situace Přehled podkladů
Usnesení EURODRAŽEB.CZ, a.s. č. j. 143/2012-N ze dne 19.4.2012 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 1798 ze dne 11.4.2012 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Zpráva o nebezpečí povodně Fotodokumentace nemovitosti
Charakteristika obce
Obec Ropice se nachází v okrese Frýdek - Místek v Moravskoslezském kraji, 20 km východně od Frýdku - Místku, 6 km severozápadně od Třince a 4 km od Polska. Obec Ropice má 1470 obyvatel. V obci se nachází dvě základní školy nižšího stupně, sportovní hřiště, golfové hřiště. V Ropici má ordinaci zubní lékař. Obec je vybavena rozvodem plynu, vodovodem, kanalizací a rozvodem elektro. Veřejná doprava autobusová a železniční. 2 Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1431/6 orná půda o výměře 12 368 m v k. ú. Ropice. Po jednání na MÚ Třinec bylo zjištěno, že v obci Ropice je schválený územní plán obce. Podle tohoto územního plánu je uvedený pozemek na dvě části. Část pozemku 2 2 o výměře 2 300 m je určena k zastavění, zbývající část o výměře 10 068 m je zařazena v zóně zemědělské výroby a není určena k zastavění. 2 Část pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 2 300 m se ocení jako stavební pozemek 2 určený k zastavění, část pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 10 068 m se ocení jako zemědělský pozemek - orná půda.
Základní popis pozemků
Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se oceňovaný pozemek parc. č. 1431/6 nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ – STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných pozemků. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků byla provedena podrobná analýza trhu s obdobnými pozemky v Ropici a okolních obcích.. Bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Po provedení analýzy trhu bylo zjištěno, že s obdobnými pozemky se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty.
-2-
Výpočet hodnoty části pozemku parc. č. 1431/6 určeného k zastavění porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Ropice
3 647
690 000
189,20
0,80
151,36
209,00
0,80
167,20
0,80
169,33
0,80
80,00
0,80
178,66
0,80
61,60
Jedná se o rovinatý pozemek, inženýrské sítě jsou v dosahu pozemku. Samostatný bezproblémový zpevněný příjezd. Ropice
8 700
1 818 300
Jedná se o rovinatý pozemek v zastavěném území obce. Inžebýrské sítě na hranici pozemku. Bezproblémový příjezd po zpevněné komunikaci. Ropice
3 071
650 000
211,66
Jedná se o rovinatý púozemek, inženýrské sítě jsou v dosahu pozemku, samostatný zpevněný příjezd. Ropice
7 900
790 000
100,00
Jedná se o rovinatý pozemek v okrajovém území obce. Inženýrské sítě v dosahu pozemku. Samostatný bezproblémový zpevněný příjezd. Ropice
3 000
670 000
223,33
Jedná se o rovinatý pozemek, inženýrské sítě v dosahu pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Ropice
7 949
612 073
77,00
jedná se o rovinatý pozemek v okrajovém území obce. Inženýrské sítě v dosahu pozemku.Samostatný zpevněný příjezd.
Z výše uvedeného vyplývá, že část pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 2 300 m2 určená k zastavění je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 61,60 Kč/m2 do 178,66 Kč/m2. Vzhledem k poloze a umístění stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 135 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Vybavenost inženýrskými sítěmi – pouze elektro NN - Poloha pozemku - v okrajové části obce Ropice - Velikost pozemku – pozemek má výměru 2 300 m2 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 135 Kč/m2. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, velikost pozemku, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu Druh pozemku Stavební pozemek určený k zastavění Celková výměra pozemku
Parcela č. Část 1431/6
Výměra m2 2 300 2 300
Jednotková cena Kč/m2 135 Hodnota pozemku celkem
.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena části pozemku parc. č. 1431/6: 135 Kč/m2 Plocha části pozemku parc. č. 1431/6 určená k zastavění: 2 300 m2 -3-
Celková cena pozemku Kč 310 500 310 500
Stanovení obvyklé ceny: 2 300 m2 x 135 Kč/m2 = 310 500 Kč
Obvyklá cena části oceňovaného pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 2 300 m2 v Ropicích, k. ú. Ropice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 310 500 Kč, po zaokrouhlení
310 500 Kč slovy:
třistadesettisícpětset Kč
Výpočet hodnoty části pozemku parc. č. 1431/6 zařazeného v zóně zemědělské výroby porovnávacím způsobem Výpočet hodnoty pozemku porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Mosty u Jablunkova Mírně svažitý pozemek, orná půda.
6 103
152 575
25,00
0,80
20,00
Dolní Líštná Mírně svažitý pozemek, orná půda.
42 779
1 069 475
25,00
0,80
20,00
100 000
3 000 000
30,00
0,80
24,00
74 156
1 853 900
25,00
0,80
20,00
23 713
900 000
15,00
0,80
12,00
Třinec
Rovinatý pozemek, orná půda. Smilovice
Rovinatý pozemek, orná půda. Dobratice
Rovinatý pozemek, orná půda.
Z výše uvedeného vyplývá, že část pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 10 068 m2 určená k zemědělské výrobě je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 12,00 Kč/m2 do 24,00 Kč/m2. Vzhledem k poloze a umístění stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 19 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Vybavenost inženýrskými sítěmi – pouze elektro NN - Poloha pozemku - v okrajové části obce Ropice - Velikost pozemku – pozemek má výměru 10 068 m2 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 135 Kč/m2. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, velikost pozemku, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu
-4-
Druh pozemku Orná půda Celková výměra pozemku
Parcela č. Část 1431/6
Výměra M2 10 068 10 068
Jednotková cena Kč/m2 19 Hodnota pozemku celkem
Celková cena pozemku Kč 191 292 191 292
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena části pozemku parc. č. 1431/6: 19 Kč/m2 Plocha části pozemku parc. č. 1431/6 určená k zemědělské výrobě: 10 068 m2
Stanovení obvyklé ceny: 10 068 m2 x 19 Kč/m2 = 191 292 Kč
Obvyklá cena části oceňovaného pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 10 068 m2 v Ropicích, k. ú. Ropice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 191 292 Kč, po zaokrouhlení
191 300 Kč slovy:
jednostodevadesátjedentisíctřista Kč
Obvyklá cena celého oceňovaného pozemku parc. č. 1431/6 v Ropicích k. ú. Ropice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 310 500 + 191 300 = 501 800 Kč, po zaokrouhlení
500 000 Kč slovy:
pětsettisíc Kč počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Orto mapa a mapa z územního plánu obce Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1798 ze dne 11.4.2012 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
Ve Vřesině u Hlučína, 14.5.2012
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína -5-
1 1 2 1 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2713/58/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2713/58/2012.
-6-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI:
Pohled severovýchodní
Pohled východní
-7-
KATASTRÁLNÍ MAPA:
-8-
ORTO MAPA :
Parc. č. 1431/6
MAPA ÚZEMNÍHO PLÁNU – ZASTAVITELNÁ ČÁST PARC. Č. 1431/6:
-9-
- 10 -
- 11 -
MAPA OKOLÍ:
- 12 -
