ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2658/3/2012 6
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům č. p. 409 Mlýnská 409, Zlaté Hory Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Zlaté Hory, k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, kód ČSÚ: 793 191, LV: 52 Vedlejší stavba 132, 135 Oto Gerych, Mlýnská 409, 79376 Zlaté Hory, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Oto Gerych, Mlýnská 409, 79376 Zlaté Hory, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. obj.:č. j. 025 EX 11041/10- ze dne 9,12.2011 Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely provedení exekuce ve věci 025 EXE 11041/10-21, objednávka ze dne 9.12.2011
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
17 stran
19.12.2011
Datum zpracování :
11.1.2012
Počet příloh:
9
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1920, změna stavby v r. 1986, rekonstrukce v r. 1992 Rekonstrukce: dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední - plyn :
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 204 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 310
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 952
m2 173
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
1 409 000 Kč
- z toho hodnota pozemku
202 000 Kč
1. NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Usnesení Exekutorského úřadu Praha 6 č. j. 025 Ex 11041/10 ze dne 9.12.2011 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 52 ze dne 9.12.2011 Snímek katastrální mapy ze dne 15.12.2011 Mapa oblasti Zpráva o nebezpečí povodně Fotodokumentace nemovitostí Obec Zlaté Hory se nachází v okrese Jeseník, v Olomouckém kraji. Obec Zlaté Hory má 4 168 obyvatel. Nachází se 26 km od Jeseníku a 100 km od Olomouce. Město Zlaté Hory sousedí na severu s Polskem, na západě s obcí Mikulovice a s městem Jeseník,na jihu s obcí Heřmanovice a na východě s obcí Petrovice. Území Zlatých Hor patří do povodí Odry, městem protéká Zlatý potok. Je zde úplná síť obchodů a služeb. V obci je městský úřad, základní škola, základní umělecká škola, sportovní areál, léčebna - sanatorium, pošta, policie, zdravotní středisko. V obci je proveden rozvod vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Veřejná doprava autobusová a železniční. Obcí prochází silnice č. II/445, č. II/453, č. II/454 a č. II/457. Nemovitost rodinného domu č. p. 409 se nachází v okrajové části Zlatých Hor. Jedná se o -2-
klidovou část obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace - ulice Mlýnské. Nemovitost je napojena na elektro NN, vodovod, kanalizaci a veřejný plynovod. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 409. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví, bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá a zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností z hoblovaných prken a cementové mazaniny, podlahy ostatních místností z keramické dlažby a cementové mazaniny. Vytápění ústřední na zemní plyn, krbová kamna na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadlo, vana a záchod standardního provedení. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnější omítky hladké. Rodinný dům - bydlení. V rodinném domě se nachází dva samostatné byty s úplným příslušenstvím. V 1.N.P. se nachází vstupní zádveří, předsíň, záchod, koupelna, kuchyň, tři obytné místnosti. V podkroví se nachází vstupní zádveří, předsíň, kuchyň, čtyři obytné místnosti, chodba, koupelna, záchod a balkón.
Popis tech. stavu stavby
Dle vyjádření p. Gerycha byl rodinný dům dán do užívání v roce 1920. V roce 1986 byla provedena částečná rekonstrukce a v roce 1992 byla provedena další částečná rekonstrukce. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu.
Příslušenství stavby
Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba - dřevník a venkovní úpravy – zpevněné plochy, oplocení a přípojky vody, plynu, kanalizace, žumpa a elektro NN, venkovní schody.
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm Dřevěné trámové Krov vaznicový sedlový Osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné, štukové Vápenné štukové Chybí běžné keramické obklady Chybí, jen venkovní ocelové hladké plné dveře Dřevěná dvojitá a zdvojená Dřevěná podlaha a cementový potěr keramická dlažba a cementový potěr ústřední topení plynové světelná, třífázová Chybí studená i teplá voda V kotli ÚT zemní plyn plastové potrubí kombinovaný sporák Umyvadlo, vana, WC splachovací Krb
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 132 zahrada o výměře 521 m a parc. č. 135 2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 789 m z LV č.52 pro obec Zlaté Hory, k. ú. Zlaté Hory v Jeseníkách. Vlastníkem pozemků je Gerych Oto, Mlýnská 409, 793 76 Zlaté Hory. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 52 nacházejí v zóně 1- zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Zlaté Hory ul. Luční
1 500
330 000
220,00
0,80
176,00
Rovinatý pozemek k výstavbě rodinného domu, Inž. sítě v dosahu pozemku. Zlaté Hory - Dolní Údolí
2 530
674 000
266,40
0,80
213,12
1 636
389 368
238,00
0,80
190,40
2 000
440 000
220,00
0,80
176,00
2 200
567 600
258,00
0,80
206,40
Rovinatý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku. Zlaté Hory - Horní Údolí
Mírně svažitý pozemek, IS v dosahu pozemku. Zlaté Hory - ul. Luční
Mírně svažitý pozemek, IS v dosahu pozemku. Zlaté Hory - Dolní Údolí
Mírně svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku. Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zahrada zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
2
192,38 Kč/m
Jednotková cena pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky ve Zlatých Horách a nejbližším okolí. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků ve Zlatých Horách a nejbližším okolí. Obvyklá cena pozemků v kultuře zahrada je stanovena 50 % z obvyklé ceny stavebních pozemků.
Parcela č. 132 135
Výměra m2 521 789 1 310
Jednotková cena Kč/m2 96 192 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 50 016 151 488 201 504
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Podkroví Kuchyň Pokoj Koupelna Pokoj
Zastavěná plocha 172,87 m2 2 11,23 m 1,00 21,41 m2 1,00 4,97 m2 1,00 17,78 m2 1,00 -4-
Užitná plocha 98,28 m2 11,23 m2 21,41 m2 4,97 m2 17,78 m2
Předsíň Zádveří Pokoj Chodba WC Pokoj 1.N.P. Vstupní zádveří Předsíň WC Koupelna Kuchyň Obývací pokoj Pokoj Pokoj
6,96 m2 4,08 m2 18,88 m2 11,70 m2 1,27 m2 m2 7,99 m2 21,26 m2 1,27 m2 4,57 m2 9,81 m2 32,52 m2 13,58 m2 14,90 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 156,79 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
6,96 m2 4,08 m2 18,88 m2 11,70 m2 1,27 m2 0,00 m2 105,90 m2 7,99 m2 21,26 m2 1,27 m2 4,57 m2 9,81 m2 32,52 m2 13,58 m2 14,90 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.N.P. Podkroví a krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
172,87*2,45 156,79*1,61+156,79*3,52/2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = =
Obestavěný prostor 423,53 m3 528,38 m3 951,91 m3
Současný stav 330 951,91 5 601 100,00 5 332 000 91 9 60,00 2 133 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Zděná, přízemní 135 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 23,00 m3
JC 1 250 Kč/m3
RC Opotřebení 28 750 Kč 60 %
VH 11 500 Kč 11 500 Kč
3. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty.
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Kč/m2
KC
Písečná
890 000
114,00
Pozemek
255
7 807
0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 6 246
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Zlaté Hory
120,00
1 945
1 149 000
9 575
0,80
7 660
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro. Zlaté Hory
250,00 142 2 199 000 8 796 0,80 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a částečné podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
7 037
Mikulovice
250,00 3 895 2 000 000 8 000 0,80 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
6 400
Mikulovice
7 778
180,00
1 288
1 750 000
9 722
0,80
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví í a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
204,18 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 409 ve Zlatých Horách, k. ú. Zlaté Hory s příslušenstvím a pozemky z LV č. 52 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí 6 246 Kč/m2 do 7 778 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 6 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Velikost rodinného domu – dům obsahuje dva samostatné byty s úplným příslušenstvím - Poloha objektu – ve Zlatých Horách v okrajové části - Velikost pozemků – pozemky mají celkovou výměru 1 310 m2. - Stavebně technický stav nemovitosti je velmi dobrý - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 900 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. -6-
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 6 900 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 204,18 m2
Stanovení obvyklé ceny: 204,18 m2 x 6 900 Kč/m2 = 1 408 842 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 409 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 52 ve Zlatých Horách, k. ú. Zlaté Hory v Jeseníkách stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 1 408 842 Kč, po zaokrouhlení
1 409 000 Kč slovy:
jedenmiliónčtyřistadevěttisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 52 Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí - rodinného domu č. p. 409 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 52 ve Zlatých Horách, k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách z LV č. 52, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.12.2011:
1 409 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 52 - se nestanoví Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena - nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství a pozemků
LV č. 52 Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí - rodinného domu č. p. 409 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 52 ve Zlatých Horách, k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách z LV č. 52, Katastrální úřad pro -7-
Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.12.2011:
1 409 000 Kč slovy:
jedenmiliónčtyřistadevěttisíc Kč počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 52 Mapa okolí Katastrální mapa
2 5 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 11.1.2012
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2658/3/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2658/3/2012.
-8-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ:
Kuchyň podkroví
Obývací pokoj podkroví
Ložnice podkroví
Koupelna podkroví
WC podkroví
Kuchyň 1.N.P.
Pokoj 1.N.P.
Pokoj 1.N.P.
-9-
Vedlejší stavba na parc. č. 135
Pozemek parcela č. 132
Pohled západní
Pohled východní
Pohled severovýchodní
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -