ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3017/46/2014 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům - bez nebytových prostor č. p. 89
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Poštovní 89 / 7, 747 21 Kravaře Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Kravaře, k.ú. Kravaře ve Slezsku, kód k.ú. 674231, LV 19 Vedlejší stavba dřevěná, vedlejší stavba zděná 654, 655 Karel Knappe, Poštovní 89/7, 74721 Kravaře, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Karel Knappe, Poštovní 89/7, 74721 Kravaře, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j.:180 Ex 7621/13, obj. ze dne 19.3.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 162 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění nemovitosti pro provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 7621/13
Datum místního šetření:
Počet stran:
19 stran
14.4.2014
Datum zpracování :
17.4.2014
Počet příloh:
8
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 Rekonstrukce:
rekonstrukce v r. 1986
celková
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Úzké centrum – zástavba RD 6 762 dobře udržovaná ústřední – plyn, tuhá paliva Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
7+2
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 430 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 611
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 532
m2 184
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
1 280 000 Kč
NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Kravaře se nachází v bývalém okrese Opava, v Moravskoslezském kraji. Obec Kravaře má 6 762 obyvatel. Nachází se 8 km východně od Opavy a 8 km od polských hranic. Obec Kravaře je vybavena sítí všech obchodů a služeb. V obci se nachází Městský úřad, pošta, mateřská škola, základní škola vyššího stupně, základní škola nižšího stupně. Dále sportovní hřiště, tělocvična, krytý bazén, zimní stadión, golfové hřiště..V Bolaticích mají ordinaci dva praktičtí lékaři a dva zubní lékaři, je zde dům s pečovatelskou službou a domov důchodců. Město Kravaře je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava autobusová do Opavy, Ostravy a sousedních obcí, železniční do Opavy, Hlučína a Chuchelné.. Nemovitost rodinného domu č. p. 89 se nachází v úzkém centru města, v obytné zóně na ulici Poštovní, v klidové části obce Kravaře. Okolí tvoří zástavba rodinných domů se zahradami. Pozemky jsou rovinaté. Nemovitost rodinného domu č. p. 89 má vlastní samostatný příchod a příjezd z ulice Poštovní. Nemovitost rodinného domu č. p. 89 je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, zemní plyn a elektro NN. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se oceňované pozemky nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
-2-
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 89, který má dvě nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně v původní části klenbové. Krov je dřevěný pultový, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená nebo dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou převážně z textilních podlahových krytin, částečně plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ústředním vytápěním a v zásobníkovém ohřívači na zemní plyn. Vnitřní vybavení vany, umývadla, sprchovací kout. Záchody splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu, bez zateplení. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází dva byty s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází kotelna na tuhá paliva, kotelna na zemní plyn, schodiště a sklepy, které slouží jako sklady. V 1.N.P. se nachází závětří, zádveří, předsíň, garáž, předsíň garáže, schodiště, koupelna, 2 x WC, chodba, kuchyně, spíž, obývací pokoj, jídelna, ložnice, dětský pokoj a terasa. V 2.N.P. se nachází předsíň, schodiště, kuchyň, spíž, obývací pokoj, jídelna, chodba, koupelna, WC, tři obytné místnosti a balkón. V podkroví se nachází dvě obytné místnosti a kuchyňský kout. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření p. Knappeho byl původní rodinný dům dán do užívání v roce 1930. V roce 1986 byla provedena úplná rekonstrukce domu s přístavbou a nástavbou 2.N.P. a podkroví. Příslušenstvím stavby je vedlejší stavba zděná, vedlejší stavba dřevěná a venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka a přípojky vody, elektro NN, zemního plynu a kanalizace.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1930 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 1986 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 19 Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 507580 Kravaře Poětovní
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0805 Opava 674231 Kravaře ve Slezsku 7
Vlastníci FO
RČ: 620424/0966
Podíl Karel Knappe
Poštovní 89/7, 74721 Kravaře
Stavby část obce Kravaře
je součástí č.p. 89
Rodinný dům -3-
na pozemku p.č. 654
1/1
Pozemky 654 655
Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
440 m 2 171 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně klenbové. Krov je pultový, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Klempířské konstrukce jsou úplné. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a z textilních tkanin, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vnitřní vybavení vany, umývadla, sprchovací kout. Záchody splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou břízolitové škrábané, bez zateplení.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P. 2.N.P. Podkroví
Zastavěná plocha 147,33 m2 184,11 m2 188,89 m2 68,69 m2
Započitatelná plocha podlaží 91,98 m2 106,84 m2 143,48 m2 45,25 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. 2.N.P. Podkroví krov balkón v 2.N.P. Obestavěný prostor - celkem:
147,35*2,35 184,11*2,65 188,89*2,62 68,69*2,05 188,89*0,30 4,78*1,12*1,00
= = = = = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení
betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm železobetonové monolitické, dřevěné Krov pultový Živičná svařovaná pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané Keramické pásky běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře Zdvojené a dvojité plovoucí podlaha, textilní tkaniny keramická dlažba ústřední topení na zemní plyn a na tuhá paliva Světelná a motorová Chybí plast, studená i teplá voda Elektrický bojler zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák umyvadla, vany, sprchovací kout -4-
Obestavěný prostor 346,27 m3 487,89 m3 494,89 m3 140,81 m3 56,67 m3 5,35 m3 1 531,89 m3
Záchod Ostatní
Splachovací rozvod antén, digestoř
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
184 1 531,89 4 000 100,00 6 127 564 84 16 56,00 2 696 128
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Přízemní, dřevěná, 655 pultová střecha Vedlejší stavba Zděná, polootevřená, 654 pultová střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 48,00 m3
JC 950 Kč/m3
42,00 m3
1 250 Kč/m3
RC Opotřebení 45 600 Kč 70 %
VH 13 680 Kč
52 500 Kč
15 750 Kč
70 %
29 430 Kč
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 654 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440 m a parc. č. 655 zahrada 2 o výměře 171 m v Kravařích, k. ú. Kravaře. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Karel Knappe, Poštovní 89/7, 747 21 Kravaře. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 19 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Kravaře - Kouty
1 145
1 140 000
995,63
0,70
696,94
487,06
0,70
340,94
1 018,06
0,70
712,64
0,70
619,50
0,70
553,00
0,80
426,81
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd na pozemek. Kravaře
657
320 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Kravaře
609
620 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní samostatný příjezd na pozemek. Kravaře
1 764
1 561 140
885,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd z místní komunikace. Kravaře
1 485
1 173 150
790,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Dolní Benešov
2 984
1 592 000
533,51
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Průměrná jednotková cena
-5-
2
558,31 Kč/m
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
654 655
Výměra m2 440 171 611
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 558 1/1 558 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 245 520 95 418 340 938
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 89 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Kravařích a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. kotelnana tuhá paliva kotelna na zemní plyn chodba předsíň prádelna sklep sklep sklep zadní vstup sklep na zeleninu 1.P.P. - celkem 1.N.P. zádveří předsíň schodiště WC garáž předsíň jídelna ložnice obývací pokoj
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
9,85 m2 6,82 m2 2,96 m2 1,75 m2 18,98 m2 12,64 m2 7,76 m2 6,44 m2 10,54 m2 14,25 m2 91,98 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
9,85m2 6,82m2 2,96m2 1,75m2 18,98m2 12,64m2 7,76m2 6,44m2 10,54m2 14,25m2 91,98 m2
6,59 m2 7,99 m2 5,63 m2 2,01 m2 25,52 m2 0,90 m2 8,98 m2 11,46 m2 30,37 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,50 1,00 1,00
6,59m2 7,99m2 5,63m2 2,01m2 0,00m2 0,90m2 4,49m2 11,46m2 30,37m2
-6-
kuchyň spíž WC koupelna předsíň pokoj terasa 1.N.P. - celkem 2.N.P. pokoj jídelna obývací pokoj kuchyň spíž lodžie chodba WC koupelna ložnice pokoj pokoj balkón 2.N.P. - celkem Podkroví pokoj a kuchyňský kout pokoj Podkroví - celkem
4,34 m2 1,33 m2 2,09 m2 4,30 m2 10,30 m2 10,17 m2 9,77 m2 141,73 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
4,34m2 1,33m2 2,09m2 4,30m2 10,30m2 10,17m2 4,88m2 106,84 m2
14,42 m2 15,72 m2 26,23 m2 13,58 m2 3,42 m2 9,42 m2 11,86 m2 1,91 m2 5,36 m2 12,74 m2 13,97 m2 16,91 m2 5,31 m2 150,84 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
14,42m2 15,72m2 26,23m2 13,58m2 3,42m2 4,71m2 11,86m2 1,91m2 5,36m2 12,74m2 13,97m2 16,91m2 2,65m2 143,48 m2
30,72 m2 14,53 m2 45,25 m2
1,00 1,00
30,72m2 14,53m2 45,25 m2
Výpočet porovnávací hodnoty . Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně v původní části klenbové. Krov je dřevěný pultový, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená nebo dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou převážně z textilních podlahových krytin, částečně plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ústředním vytápěním a v zásobníkovém ohřívači na zemní plyn. Vnitřní vybavení vany, umývadla, sprchovací kout. Záchody splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu, bez zateplení.
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2
KC
Kravaře - Kouty, ul. 200,00 744 3+1 1 590 000 7 950 0,700 Zahumenní Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží,
Upravená cena Foto Kč/m2 5 565
bez podkroví a bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Kravaře
216,00
500
5+2
1 600 000
-7-
7 407
0,700
5 185
Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní samostatný příjezd z místní komunikace. Kravaře, ul. Ludmily 270,00 495 7+1 2 100 000 7 778 0,700 Hořké Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží,
5 445
bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Kravaře, ul. 212,00 500 6+1 1 590 000 7 500 0,700 Vyhlídalova Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží,
5 250
bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Kravaře 152,00 738 5+1 1 300 000 8 553 0,700 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní
5 987
podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Kravaře 212,00 720 7+2 1 700 000 8 019 0,700 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží,
5 613
bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 89 v Kravařích, k. ú. Kravaře ve Slezsku s příslušenstvím a pozemky z LV č. 19 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 5 185 Kč/m2 do 5 987 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 89 s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 5 300 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita se zástavbou rodiných domů - Vybavení a velikost rodinného domu -8-
- Dobrý stavebně technický stav rodinného domu - Provedené rekonstrukce v minulosti - Příslušenství rodinného domu - vedlejší stavby - Bezproblémové okolí rodinného domu - Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Existence věcného břemene, hodnota věcného břemene je odečtena od celkové částky Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 300 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 89 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 5 300 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 391,43 m2
Stanovení obvyklé ceny: 391,43 m2 x 5 300 Kč/m2 = 2 074 579 Kč Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti č. p. 89 z LV č. 19 Podle údajů z dílu C předloženého LV č. 19 pro obec Kravaře, k. ú. Kravaře ve Slezsku je předmětem ocenění věcné břemeno bytu podle odst. IV. Notářského zápisu NZ 596/86, N 613/86 ze dne 13.6.1986. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům podle § 16b zák. č. 151/97 Sb v platném znění Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Užívání byt v 1.N.P.: Výměra: 83,34 m2 Jednotková cena: 480,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 83,34 m2 * 480,- Kč/m2/rok = 40 003,20 Kč/rok Užívání společných části rodinného domu: Výměra: 61,70 m2 Jednotková cena: 480,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 61,70 m2 * 480,- Kč/m2/rok = 29 616,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 69 619,20 Kč/rok -9-
Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 69 619,20 Kč/rok * 100 % = 69 619,20 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 69 619,20 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 69 619,20 Kč * 10 let = 696 192,- Kč Ocenění věcného břemene činí
696 192,- Kč
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Spoluužívání pozemků: Výměra: 611,00 m2 Jednotková cena: 558,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 611,00 m2 * 558,- Kč/m2 * 5,00 % = 17 046,90 Kč/rok Spoluužívání vedlejší stavby: Výměra: 48,00 m2 Jednotková cena: 385,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 48,00 m2 * 385,- Kč/m2 * 3,40 % = 628,32 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 17 675,22 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 17 675,22 Kč/rok * 100 % = 17 675,22 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 17 675,22 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 17 675,22 Kč * 10 let = 176 752,20 Kč Spoluužívání: 176 752 Kč x 1/2 = 88 376 Kč Ocenění věcného břemene činí
=
88 376,00 Kč
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Předmětem ocenění je užívání studna s vodárnou, právo chovu včel, právo brát si část úrody ovoce a volně se pohybovat kolem nemovitosti, návštěvy příbuzných a známých. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: - 10 -
10 000,- Kč
Ocenění věcného břemene činí
=
Ocenění věcného břemene činí celkem 696 192 + 88 376 + 10 000 =
=
10 000,- Kč
794 568,- Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 89 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 19 s odpočtem věcného břemene v Kravařích, k. ú. Kravaře ve Slezsku stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 2 074 579 – 794 568 = 1 280 011 Kč, po zaokrouhlení
1 280 000 Kč slovy:
jedenmilióndvěstěosmdesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 19 ze dne 19.3.2014. Snímek katastrální mapy. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
počet stran A4 v příloze 3 1 3 1
Ve Vřesině u Hlučína, 17.4.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3017/46/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3017/46/2014
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy.
- 15 -
Fotodokumentace nemovitosti.
Kuchyň v podkroví
Pokoj v podkroví
Kuchyň ve 2.N.P.
Obývací pokoj ve 2.N.P.
WC ve 2.N.P.
Koupelna ve 2.N.P.
- 16 -
Ložnice ve 2.N.P.
Pokoj ve 2.N.P.
WC v 1.N.P.
Schodiště do 2.N.P.
Kuchyň v 1.N.P.
Ložnice v 1.N.P.
- 17 -
Obývací pokoj a jídelna v 1.N.P.
Koupelna v v 1.N.P.
Kotelna na tuhá paliva v 1.P.P.
Kotelna na plyn v 1.P.P.
Dřevěná vedlejší stavba
Pohled z komunikace východní
- 18 -
Mapa oblasti.
- 19 -