znalec z oboru stavebnictví a ekonomiky ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků
Vladimír K A R L Í K Hrnčířská 268 570 01 Litomyšl tel. 461 612 670
kancelář: Litomyšl, Smetanovo nám. 120, tel. 461 612 670 nebo 602 351 480 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÝ POSUDEK č. 5831-066-2015 o ceně :
rodinného domu č.p. 194 včetně příslušenství a pozemků v obci a k.ú. Hejtmánkovice, vedené na LV č. 563
vlastník :
Jan Horák, Československé Armády 408/51, 500 03 Hradec Králové
objednavatel :
Advokátní kancelář, JUDr. Martin Pavliš, Wilsonova 368, 539 01 Hlinsko
účel posudku :
zjištění obvyklé ceny dle zákona č. 151/97Sb. pro potřeby advokátní kanceláře. Nelze použít pro daň z převodu.
Posudek obsahuje celkem dvacetsedm stran textu včetně obálky a je vypracován ve třech vyhotoveních, z nichž dvě obdrží objednavatel.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
V Litomyšli 29.05.2015
Vyhotovení č:
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
ZNALECKÝ POSUDEK Podklady pro vypracování posudku : a) dodané objednavatelem posudku -viz. příloha - ústní informace majitele b) opatřené znalcem -viz. příloha - fotodokumentace - prohlídka na místě samém a jednání na příslušných úřadech Na vyzvání znalce nebyly předloženy žádné jiné doklady o nemovitosti, např. o stáří nebo vyšší ceně nemovitosti, nájemních smlouvách nebo výskytu radonu. Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 563 pro obec a k.ú. Hejtmánkovice Jan Horák, Československé Armády 408/51, 500 03 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Datum, k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 14.05.2015. Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 14.05.2015 za přítomnosti znalce a objednavatele posudku. Počasí: +15 0C, oblačno Měřící pomůcky použité při měření nemovitosti: měřící lať SOKKIA SK 202/8, ocelové pásmo 20m POWERLET-20 a svinovací dvoumetr, měřící délkoměr LEICA, typ Disto Classic. Upozornění: Pokud není v posudku uvedeno jinak, jsou všechny informace, na které se znalec odvolává, podány ústně majitelem nebo objednavatelem. Písemné informace jsou uvedeny v podkladech nebo je provedena odvolávka, kde se podklad nachází. Znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely zjištění administrativní ceny, dle níže uvedených předpisů a pro v nich uvedených případech. V případě použití zjištěné ceny pro jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Za skutečnosti nebo změněné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku nelze převzít zodpovědnost. Znalec upozorňuje, že v posudku jsou uvedeny osobní údaje osob, a proto nakládání s tímto znaleckým posudkem podléhá režimu zákona č. 101/2000 Sb. O ochraně osobních údajů.
-2-
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
Použité oceňovací a jiné podklady : - Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. - Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. - Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů - Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. - Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14.03.2006, stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, zejména Zákona č. 68/2007 Sb. ze dne 07.03.2007. - Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů. - Zákon č. 367/1990 Sb., o obcích ve znění pozdějších předpisů. - Zákon č. 265/1991Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů. - ostatní návazné zákony, vyhlášky a předpisy.
NÁLEZ a OCENĚNÍ
NÁLEZ
Předmět ocenění:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
194 st. 182, 248/2, 248/4
Na pozemku parc. č.:
ocenění stávajícího stavu st. 182
LV č.: 563 Okres: Náchod Část obce: Hejtmánkovice Číslo orientační: PSČ: 550 01
Hejtmánkovice Královéhradecký Hejtmánkovice
Obsah: 1) Rodinný dům č.p. 194
-3-
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
1) Rodinný dům č.p. 194
Všeobecné údaje Informace k použitým metodám. Cena zjištěná cenovým předpisem: je cenová hladina, kterou stát stanovil pro výběr tzv. trojdaně (darovací, dědická a z převodu nemovitostí). Nemá s obvyklou cenou nic společného a je uváděna pro informaci, jaká je skutečnost od názoru státu na cenu nemovitostí. V době ocenění se jednalo o vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. ve znění dalších předpisů. V poslední době i v cenovém předpisu je zaveden výpočet porovnávací metodou. Zde jsou ovšem data zprůměrovaná a spíž se jedná průměr, od kterého se může skutečná prodejní cena lišit a také se v mnoha případech liší. Tato průměrná porovnávací cena nemůže přesně vyjádřit odlišnosti resp. klady a zápory jednotlivých nemovitostí. Z těchto důvodu není použita tato metoda. Věcná hodnota-nákladová metoda: je výpočet nákladovou metodou (náklady na pořízení obdobné stavby dodavatelským způsobem) s odečtením opotřebení. Tato metoda se u rodinných domů používá pouze okrajově, upřednostňuje se porovnávací metoda s použitím dostupných údajů o prodeji nebo nabídce obdobných objektů (velikostně, vybavením, polohou atd.) v místě a čase. Zde je nutné upozornit, že nabídka realitních kanceláří může být jiná, než konečná prodejní cena. Je v tomto ocenění použita pro přehlednost a informovanost. Nejedná se o hlavní výpočtovou metodu. Porovnávací metoda: u rodinných domů je nejvhodnější, nejlépe vyjadřuje skutečnou situaci na trhu a de facto je to jediná uznávaná metoda při ocenění obytných staveb (RD, byty). U průmyslových objektů je nutné porovnávat porovnatelné. Vychází se z dostupných ověřených údajů o prodejních cenách, když chybí, tak z cenových nabídek realitních kanceláří obdobných objektů (velikostně, vybavením, polohou atd.) v místě a čase. Zde je nutné upozornit, že nabídka realitních kanceláří může být jiná, než konečná prodejní cena a proto je nutné nabídku korigovat. Existuje více porovnávacích metod, které dávají různou váhu kladným a záporným vlivům, velikosti, vybavením, stavu a podobně. V tomto posudku je použita metoda prof. Bradáče, kde se jednotlivé srovnávané domy indexují a tím se koriguje výsledná cena. Výnosová metoda: odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu. Majetky, které jsou schopny generovat příjem, jsou obvykle na základě této skutečnosti oceňovány. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení potenciálního hrubého příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Hodnota majetku je potom stanovena pomocí přímé kapitalizace. Pokud je správně aplikována, je tato metoda obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. U rodinných domků nebo budov obdobného charakteru (venkovská stavení obytného charakteru, byty) se nepoužívá. Tyto metody a jejich výsledné ceny jsou zde uvedeny pro informaci, aby nedocházelo k nedorozuměním, že výpočet tou a tou metodou je jiný, resp. jeho výsledek. Uvádím zde i důvody, které mě vedli k použití porovnávací metody.
-4-
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: celková dílčí
stavba dokončena v r. 1877 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. 2011 ostatní
BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 642 (stagnace) neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva Není prodejná do 6 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM Typ
7+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 213 / 0
SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP výměra ks 1
KUPNÍ CENA 0 Kč
m2 892
m3 821
ZP
m2 202
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra ks 0
m2 892
ZP
m3
m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Ke dni ocenění není oceňovaná nemovitost předmětem obchodu.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 768 330 Kč 0 Kč 1 160 633 Kč 770 000 Kč 44 600 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 3 282 449 Kč 3 282 449 Kč 0 Kč
x
0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena je v rozmezí odpovídající prodejním cenám v obcích a odpovídá přibližně vypočtené porovnávací ceně. Pro stanovení obvyklé ceny byla rozhodující velikost, poloha a dostupnost do města, uvedené silné a slabé stránky. Hlavní vliv na odhad obvyklé ceny má současný stav objektu s trhlinami, poloha mezi silnicí a potokem, obsazenost bytu nájemníky bez nájemní smlouvy.
-5-
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Charakteristika obce Obec Hejtmánkovice se nachází ve Východních Čechách, v Královéhradeckém kraji v okrese Náchod. Obcí s pověřeným obecním úřadem a obcí s rozšířenou působností je Broumov. Hejtmánkovice na Broumov stavebně plynule navazují. Občanská vybavenost: pouze obecní úřad a mateřská škola, další občanská vybavenost se nachází v Broumově, kde je městský úřad, mateřská a základní škola, detašované pracoviště nemocnice, ordinace praktických i odborných doktorů pro děti i dospělé, lékárna, knihovna, úplná síť obchodů a služeb. Možnost napojení ing. sítí: veřejný vodovodní řád, elektrická energie, zemní plyn. Regionální infrastruktura: dopravní trasy: přístup po silnici druhé třídy č. 302 z Broumova k hraničnímu přechodu „Starostín“ směrem do Polska. Železniční spojení na trase Polsko – Náchod (a dál), nejbližší vlaková zastávka je v 5 km vzdáleném Meziměstí. Vzdálenosti vybraných okolních měst: Hradec Králové okraj 75 km, Náchod 31 km, Broumov 0 km (plynule navazuje na Hejtmánkovice), Meziměstí 5 km, hraniční přechod Starostín 7 km. Památky a přírodní zajímavosti: Jízdárna Hetmánkovice, Broumovský klášter a muzeum. Přírodní zajímavosti - chráněná krajinná oblast Broumovsko.
Poloha nemovitosti v obci Oceňovaná nemovitost č.p. 194 se nachází v obci a k.ú. Hejtmánkovice, na stavební parcele č. st. 182, při výjezdu z Broumova přes Hejtmánkovice ve střední části obce, vpravo přímo u silnice. Okolí tvoří zástavba rodinnými domy a potok za domem (záplavová zóna č. 2). V okolí nemovitosti se nenacházejí žádné stavby ani vlivy negativně ovlivňující klidné užívání nemovitosti. Vzdálenost do centra Broumova je 3,5 km, k nejbližší autobusové zastávce 450 m. Přístup k nemovitosti a na vlastní pozemek je přímo ze zpevněné silnice druhé třídy č. 302 procházející obcí, z pozemku p.p.č. 1661/1 ve vlastnictví Královéhradeckého kraje, Správa silnic Královéhradeckého kraje.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Základní popis Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům, který je z malé části podsklepený (nízké podlaží do 1,7 m, spodní voda) s jedním nadzemním podlažím a částečně využitým podkrovím se sedlovou střechou, nad garáží tvoří střechu pochůzná střecha - terasa. Půdorys stavby je ve tvaru písmene „L”. Vybavení domu je v nízkém standardu a vykazuje několik závad: spodní voda ve sklepě, vlhké zdivo v přízemí nad obkladem, vlhké fleky na fasádě a opadávající omítka, popraskaná fasáda a zdi, do garáže zatéká (pochůzná střecha), pokoj vpravo má zvednutou podlahu, v přízemí je stará elektroinstalace, elektrický kotel jde na jednu fázi. Druh stavby Rodinný dům. Účel využití Bydlení. Dispoziční řešení -sklep - sklep (nízké podlaží do 1,7 m, spodní voda; proto se nezapočítává) -přízemí - vstupní chodba, vlevo je pokoj a malá ložnice, vpravo pokoj, koupelna, WC, druhá chodba, spíž, kotelna a přistavěná garáž s vnitřním sezením -podkroví - malá jídelna, kuchyňský kout, vpravo od schodiště pokojík a malá ložnice, vlevo pokoj a malá místnost
-6-
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ Provedené rekonstrukce -1962 - vestavba obytného podkroví -1968 - fasáda -1982 - přízemní garáž -2005 - el. sporák -2007 - oprava střešní krytina AZC šablon -2011 - všude plastová okna -běžná a pravidelná údržba Příslušenství stavby Venkovní úpravy a přípojky inženýrských sítí (veřejný vodovod, elektrická energie, odpady jsou svedeny do septiku; zemní plyn vede v ulici).
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1877 Dílčí rekonstrukce v r. 2011 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro telefon nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1661/1 pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1661/1
Druh pozemku ostatní plocha - silnice
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Královéhradecký kraj, Správa silnic Královéhradeckého kraje
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Nemovitost je pronajímána, ale nájemní smlouva nebyla předložena.
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Rizika nebyla zjištěna.
-7-
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO ANO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Poloha nemovitosti v chráněném území
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti -Oceňovaný objekt č.p. 194 v k.ú. Hejtmánkovice se nachází v záplavové oblasti. Vzhledem k umístění předmětné nemovitosti v záplavové oblasti je nutné zajistit pojištění nemovitosti proti rizikům spojeným s povodněmi (zaplavení a zatopení nemovitosti) s dostatečnou výší pojistné hodnoty zohledňující reprodukční hodnotu předmětných nemovitostí. -Oceňovaná nemovitost je umístěna u silnice druhé třídy č. 302 vedoucí k hraničnímu přechodu s Polskem. Z tohoto důvodu je velmi pravděpodobná zvýšená hladina hluku a vibrací od dopravy. -Dle LV č. 563 pro k.ú. Hejtmánkovice ze dne 21.01.2015 jsou oceňované nemovitosti umístěny v chráněné krajinné oblasti - II.-IV. zóna. Rizika nebyla zjištěna.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)
Popis věcných břemen a obdobných zatížení -Na základě předloženého LV č. 563 pro k.ú. Hejtmánkovice ze dne 21.01.2015 je na oceňovaných nemovitostech evidováno zástavní právo včetně souvisejících zápisů ve prospěch Hypoteční banky, a s. (podrobný popis je uveden na LV v příloze v zadní části ocenění). Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Další rizika nebyla zjištěna.
Rizika ostatní RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost není pronajímána Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost
Popis ostatních rizik -Vybavení domu je v nízkém standardu a vykazuje několik závad: spodní voda ve sklepě, vlhké zdivo v přízemí nad obkladem, vlhké fleky na fasádě a opadávající omítka, popraskaná fasáda a zdi, do garáže zatéká (pochůzná střecha), pokoj vpravo má zvednutou podlahu, v přízemí je stará elektroinstalace, elektrický kotel jde na jednu fázi. Další rizika nebyla zjištěna.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 563 CZ052 Královéhradecký 574031 Hejtmánkovice
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 638226 Hejtmánkovice
Vlastníci FO
RČ: 801113/3053
Podíl Jan Horák
Československé Armády 408/51, 50003 Hradec Králové -8-
1/1
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ stavba je součástí pozemku na pozemku p.č. st. 182 ANO
Stavby část obce Hejtmánkovice
č.p. 194
Pozemky st. 182 248/2 248/4
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
233 m 2 242 m 2 417 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Rodinný dům Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům, který je z malé části podsklepený (nízké podlaží do 1,7 m, spodní voda) s jedním nadzemním podlažím a částečně využitým podkrovím se sedlovou střechou, nad garáží tvoří střechu pochůzná střecha - terasa. Půdorys stavby je ve tvaru písmene „L”. Dispoziční řešení -sklep - sklep (nízké podlaží do 1,7 m, spodní voda; proto se nezapočítává) -přízemí - vstupní chodba, vlevo je pokoj a malá ložnice, vpravo pokoj, koupelna, WC, druhá chodba, spíž, kotelna a přistavěná garáž s vnitřním sezením -podkroví - malá jídelna, kuchyňský kout, vpravo od schodiště pokojík a malá ložnice, vlevo pokoj a malá místnost Popis konstrukcí: Základy kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti; svislé nosné konstrukce zděné; zdivo smíšené a u garáže cihelné; stropy dřevěné, v přízemí nízké (cca 2,20-2,30 cm), v podkroví šikmé stěny polepené polystyrenovými deskami nebo obložené dřevěnými palubkami, v garáži PZD do I profilů; střecha sedlová, krytina AZC šablony; klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu; vnitřní omítky vápenné štukové; fasádní omítky břízolitové a u garáže vápenné; vnější obklady keramickými pásky kolem oken; vnitřní obklady keramické (sociální zařízení, za kuchyňskou linkou); schody dřevěné; dveře hladké starší; okna plastová; podlahy obytných místností: v přízemí beton a volně koberec, v podkroví PVC, keramická dlažba na sociálním zařízení, teracová dlažba na chodbě; podlahy ostatních místností: beton (kotelna, garáž); vytápění ústřední s kotlem na uhlí v kombinaci se starým elektrickým kotlem, deskové radiátory; elektroinstalace světelná; bleskosvod je instalován; rozvod vody studené a teplé; zdroj teplé vody el. bojler; instalace plynu není provedena; kanalizace je provedena a je svedena do septiku; vybavení kuchyně (stará kuchyňská linka, el. sporák); vnitřní vybavení (umývadlo, sprchový box); záchod (WC kombi v přízemí); ostatní (dřevěná vrata do garáže). Stáří: dle sdělení objednavatele a dle jím předložených podkladů pochází stavba z roku 1877, čemuž odpovídá provedení konstrukcí a použitý materiál. Opravy a rekonstrukce: -1962 - vestavba obytného podkroví -1968 - fasáda -1982 - přízemní garáž -2005 - el. sporák -2007 - oprava střešní krytina AZC šablon -2011 - všude plastová okna -běžná a pravidelná údržba Závady: Vybavení domu je v nízkém standardu a vykazuje několik závad: spodní voda ve sklepě, vlhké zdivo v přízemí nad obkladem, vlhké fleky na fasádě a opadávající omítka, popraskaná fasáda a zdi, do garáže zatéká (pochůzná střecha), pokoj vpravo má zvednutou podlahu, v přízemí je stará elektroinstalace, elektrický kotel jde na jednu fázi. Výměry Zastavěná plocha -přízemí (1.NP): (10,20*14,15+10,15*1,30 obytná část s podkrovím)+(5,80*7,60 přízemní garáž) = 201,61 2 m -podkroví (2.NP): (10,20*14,15+10,15*1,30) = 157,53 m2 -9-
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží přízemí podkroví
Zastavěná plocha 201,61 m2 157,53 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti přízemí podlahová plocha garáž přízemí - celkem podkroví jídelna - plocha nad 1,3 m výšky jídelna - plocha pod 1,3 m výšky kuchyň.kout - plocha nad 1,3 m výšky kuchyň.kout - plocha pod 1,3 m výšky pokojík - plocha nad 1,3 m výšky pokojík - plocha pod 1,3 m výšky ložnička - plocha nad 1,3 m výšky ložnička - plocha pod 1,3 m výšky pokoj podkroví - celkem
Podlahová plocha
Započitatelná plocha podlaží 126,02 m2 44,72 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
126,02 m2 35,26 m2 161,29 m2
1,00 0,00
126,02m2 0,00m2 126,02 m2
6,60 m2 2,00 m2 5,20 m2 1,00 m2 6,10 m2 2,00 m2 7,12 m2 2,00 m2 19,70 m2 51,72 m2
1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
6,60 m2 0,00 m2 5,20 m2 0,00 m2 6,10 m2 0,00 m2 7,12 m2 0,00 m2 19,70m2 44,72 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název RD vrchní stavba ((10,20*14,15)+(10,15*1,30))*2,70 RD zastřešení 14,15*7,10*2,75 garáž celkem (5,80*7,60)*2,70 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Obestavěný prostor 425,32 m3 276,28 m3 119,02 m3 820,61 m3
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy
-kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti -smíšené a u garáže cihelné -dřevěné, v přízemí nízké (cca 2,20-2,30 cm), v podkroví šikmé stěny polepené polystyrenovými deskami nebo obložené dřevěnými palubkami, v garáži PZD do I profilů -sedlová -AZC šablony -pozinkovaný plech -vápenné štukové -břízolitové a u garáže vápenné -keramickými pásky kolem oken -keramické (sociální zařízení, za kuchyňskou linkou) -dřevěné -hladké -plastová -v přízemí beton a volně koberec, v podkroví PVC, keramická dlažba na sociálním zařízení, teracová dlažba na chodbě -beton (kotelna, garáž) -ústřední s kotlem na uhlí v kombinaci se starým elektrickým kotlem, deskové radiátory -světelná -bleskosvod -studené a teplé -el. bojler -chybí -je provedena a je svedena do septiku -(stará kuchyňská linka, el. sporák
Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně
- 10 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
-(umývadlo, sprchový box -WC kombi v přízemí -dřevěná vrata do garáže
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
202 820,61 4 000 100,00 3 282 449 138 40 66,00 1 116 033
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky se nacházejí v obci a k.ú. Hejtmánkovice, na stavební parcele č. st. 182, při výjezdu z Broumova přes Hejtmánkovice ve střední části obce, vpravo přímo u silnice. Okolí tvoří zástavba rodinnými domy a potok za domem (záplavová zóna č. 2). V okolí nemovitosti se nenacházejí žádné stavby ani vlivy negativně ovlivňující klidné užívání nemovitosti. Vzdálenost do centra Broumova je 3,5 km, k nejbližší autobusové zastávce 450 m. Přístup k nemovitosti a na vlastní pozemek je přímo ze zpevněné silnice druhé třídy č. 302 procházející obcí, z pozemku p.p.č. 1661/1 ve vlastnictví Královéhradeckého kraje, Správa silnic Královéhradeckého kraje. Na pozemcích se nacházejí venkovní úpravy a přípojky inženýrských sítí (veřejný vodovod, elektrická energie, odpady jsou svedeny do septiku; zemní plyn vede v ulici). Pozemky jsou rovinaté a vzájemně na sebe navazují. Společně tvoří nepravidelný půdorys. Stavební parcela č. 182 je zcela zastavěná rodinným domem. Pozemkové parcely tvoří funkční celek s pozemkem zastavěným rodinným domem a slouží jako zahrada. Ta je menší, částečně udržovaná, zatravněná s minimem trvalých porostů, oplocená živým plotem z thují. Funkční celek znamená pozemek, který navazuje na pozemek zastavěný stavbou hlavní, nepřerušený pozemky nebo cestami jiného majitele.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky pro výstavbu RD jsou v obci běžně dostupné a jejich ceny se v obci pohybují na běžné úrovni cen podobných 2 obcí. Cenové rozmezí je v rozsahu 40 až 80 Kč/m . V tomto případě odhaduji obvyklou cenu zastavěných pozemků na 2 50 Kč/m . Zdůvodnění: možnost napojení na většinu běžných inženýrských sítí, poloha u silnice, z druhé strany potok. Podklady a informace poskytla realitní kancelář Tana Dvůr králové a databáze realitní sítě RVČ. Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.reality.cz, farmy.cz, www.nemovitosti.cz i z vlastní databáze.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Celková výměra pozemků:
st. 182 248/2 248/4
Výměra m2 233 242 417 892
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 50 1/1 50 1/1 50 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 11 650 12 100 20 850 44 600
Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnávací metodu byly vybrány podobné domy prodané v posledních 6 měsících v té samé obci nebo nejbližším okolí. Tyto potom byly porovnány s oceňovanou nemovitostí.
Lokalita
Užitná
Pozemek
Dispozice
Požadovaná - 11 -
Jednotková
Koeficient
Upravená cena
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ plocha Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
cena
cena
celkový
Kč
Kč/m2
Kc
Hejtmánkovice okr. 172,00 998 1+4 1 100 000 6 395 0,73 Náchod RD Hejtmánkovice, RD Hejtmánkovice, starší rodinný dům v obytné části obce. RD byl přízemní s
Foto Kč/m2 4 668
obytným podkrovím. V přízemí se nacházela chodba, kuchyně, spíž, jídelna, obývací pokoj, pracovna, WC a v podkroví byla chodba, koupelna, šatna a dvě ložnice. Celkový stav nemovitosti odpovídal době pořízení stavby, vybavení odpovídalo také době pořízení v 80-tých letech m.s.. Malá modernizace koupelny a WC byla provedena v roce 2010. Zahrada byla spíše větší a udržovaná. V okolí nejsou negativní vlivy
Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu - menší objekt - koeficient 0,95; Poloha - ve stejné obci, ale podstatně lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - lepší vybavenost - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu menší objekt; Poloha - ve stejné obci, ale podstatně lepší; Provedení a vybavení - lepší vybavenost; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost;
Olivětín 77,00 804 1+2 400 000 5 195 0,79 Rodinný domek Olivětín, Starší rodinný dům v obci Olivětín výjezd na Broumov. Dům byl postaven v
4 104
60-tých letech m.s. a byl v horším stavu, neomítnut. V domě se nacházel byt o velikosti 1+2 s příslušenstvím. Byla provedena malá modernizace koupelny a nátěr oken. Pod přízemím byl menší klenutý sklep. RD měl spíše nižší standard vnitřního vybavení. Zahrada byla přiměřeně velká s ovocnými stromy. V okolí objektu se nenacházely negativní vlivy.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu - menší koeficient 1,02; Poloha - lepší, bez silnice a potoka - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně lepší standard - koeficient 0,97; Celkový stav - mírně lepší stav - koeficient 0,97; Vliv pozemku větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - není fasáda - koeficient 1,01; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší; Poloha - lepší, bez silnice a potoka; Provedení a vybavení - mírně lepší standard; Celkový stav mírně lepší stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - není fasáda;
Meziměstí 115,00 780 1+3 1 000 000 8 696 0,55 RD Meziměstí, Rodinný přízemní domek s plným podsklepením a sedlovou střechou bez podkroví.
4 783
RD byl postaven v 80-tých letech m.s. a vnitřní vybavení domu odpovídá této době. Opotřebení bylo běžné a odpovídalo stáří a běžné údržbě. V suterénu se nacházela garáž, sklep, kotelna, uhelna, dílnička a prádelna. V přízemí se nacházela chodba, hala, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pracovna, koupelna , spíž a WC. Zahrada byla běžná s velkými okrasnými stromy. V okolí nejsou negativní vlivy.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - inzerce RK - koeficient 0,70; Velikosti objektu - odobná koeficient 0,99; Poloha - větší obec, ale bez silnice a potoka - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně lepší - koeficient 0,96; Celkový stav - mírně lepší - koeficient 0,96; Vliv pozemku pozemek je větší - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - dobrá nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce RK; Velikosti objektu - odobná; Poloha - větší obec, ale bez silnice a potoka; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - pozemek je větší; Úvaha zpracovatele ocenění - dobrá nemovitost;
Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
21,48 %
Variační koeficient po úpravách: 170,74 m2 4 104Kč/m2 Minimální cena: 4 518 Kč/m2 Průměrná cena: 4 783 Kč/m2 Maximální cena: 2 4 500 Kč/m Porovnávací hodnota:
- 12 -
6,57 % 700 717 Kč 771 403 Kč 816 649 Kč 768 330,- Kč
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Ke dni ocenění není oceňovaná nemovitost předmětem obchodu.
Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Obvyklá cena je v rozmezí odpovídající prodejním cenám v obcích a odpovídá přibližně vypočtené porovnávací ceně. Pro stanovení obvyklé ceny byla rozhodující velikost, poloha a dostupnost do města, uvedené silné a slabé stránky. Hlavní vliv na odhad obvyklé ceny má současný stav objektu s trhlinami, poloha mezi silnicí a potokem, obsazenost bytu nájemníky bez nájemní smlouvy.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 768 330 Kč 0 Kč 1 160 633 Kč 770 000 Kč 44 600 Kč
Silné stránky nemovitosti -zlepšení situace na realitním trhu, ceny nemovitostí stoupají -přístup z veřejných zpevněných pozemků Slabé stránky nemovitosti -rušnější poloha u silnice vedoucí k přechodu s Polskem -poloha mezi silnicí a potokem -u domu je menší zahrada -vyšší opotřebení a závady (viz. foto) -podstandardní vybavení -obec bez občanské vybavenosti
- 13 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
Závěr- RD Jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňovaného rodinného domu s příslušenstvím a pozemky odpovídá hodnotě zjištěné porovnávací metodou. Rodinný dům Cena zjištěná nákladovou metodou Cena zjištěná porovnávací metodou Cena zjištěná výnosovou metodou
1 160 633 Kč 768 330 Kč nepoužita
Obvyklá cena oceňovaného objektu
770 000 K č
slovy : sedmsetsedmdesáttisíckorunčeských
Tato cena je cenou obvyklou zjištěnou dle zákona 151/97 Sb. pro potřebu advokátní kanceláře. Nelze použít pro daň z převodu nemovitostí. V Litomyšli 29.05.2015 Znalec z oboru stavebnictví a ekonomiky Vladimír K A R L Í K Ceny a odhady nemovitostí a Hrnčířská 268 Oceňování podniků 570 01 Litomyšl
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.12.1985 pod č.j. Spr.984/85 pro základní obor stavebnictví a ekonomiky, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne 06.01. 1998 pod č.j. Spr.41/98 pro odvětví oceňování podniků. Posudek byl zapsán pod poř.č. 5831-066-2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a úhrady výdajů účtuji dle přiložené likvidace. V Litomyšli 29.05.2015 znalec z oboru stavebnictví a ekonomiky Vladimír K A R L Í K ceny a odhady nemovitostí a Hrnčířská 268 oceňování podniků 570 01 Litomyšl
- 14 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze -Fotodokumentace nemovitosti 3 -Mapa oblasti 2 -Mapa obce 1 -Letecký pohled, KKM+ortofoto 2 -Výpis z katastru nemovitostí LV č. 563 vyhotovený v rámci insolvenčního řízení č.j. KSHK 35 INS 2 18677/2014-A-6 pro JUDr. Martina Pavliše dne 21.01.2015 -Snímek katastrální mapy vyhotovený z nahlížení do katastru nemovitostí dne 29.05.2015 1 -Informace o přístupoém pozemku p.p.č. 1661/1 vyhotovené z nahlížení do katastru nemovitostí 1 dne 29.05.2015 -Riziko povodně ze serveru pojišťovny Kooperativa ke dni 29.05.2015 1 -Znalecký posudek č. 02-94/1997 vypracovaný Ing. Josefem Kohlem, Pionýrská 367, 550 01 0 Broumov dne 04.01.1997
- 15 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ FOTODOKUMENTACE
foto I
pohled ze zahrady od severu
rohový pohled ze silnice od západu
rohový pohled ze silnice od jihu
pohled ze zahrady od jihovýchodu
terasa
terasa
terasa
zahrada
- 16 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ foto II
přízemí - pokoj
přízemí - ložnice
přízemí - koupelna
přízemí - technické zázemí
sklep
schody do podkroví
podkroví - kuchyňský kout
podkroví - pokoj
- 17 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________ foto III - závady
špatný komín
prasklina ve zdivu
vlhké zdivo a opadávající fasáda
vlhké zdivo a opadávající fasáda
přízemí - vlhké zdivo a opadávající omítka
přízemí - vlhké zdivo a opadávající omítka
vlhký celý strop v garáži
vlhký roh pod stropem
- 18 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
mapa oblasti širší
mapa oblasti bližší - 19 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
mapa obce
letecký pohled s orientačním označením - 20 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
KKM+ortofoto
- 21 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
- 22 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
- 23 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
- 24 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
- 25 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
- 26 -
ZP č. 5831-066-2015 _______________________________________________________________________________
- 27 -
