znalec z oboru stavebnictví a ekonomiky ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků
Vladimír K A R L Í K Hrnčířská 268 570 01 Litomyšl tel. 461 612 670
kancelář: Litomyšl, Smetanovo nám. 120, tel. 461 612 670 nebo 602 351 480 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÝ POSUDEK č. 5984-073-2016 o ceně :
bytové jednotky č.p. 941/9 včetně příslušenství a pozemků v obci Polička, k.ú. Polička, vedené na LV č. 5271
vlastník :
Leoš Teplý, Sídliště Hegerova 941, Horní Předměstí, 572 01 Polička, spoluvlastnický podíl 1/1
objednavatel :
Mgr. Martina Douchová, Příběnická 1908, 390 01 Tábor, soudní exekutor
účel posudku :
zjištění obvyklé ceny dle zákona č. 151/97Sb. pro potřeby exekučního řízení. Nelze použít pro daň z převodu. Byl proveden tzv odhad z ulice.
Posudek obsahuje celkem třicetjedna strana textu včetně obálky a příloh a je vypracován ve dvou vyhotoveních, z nichž jedno obdrží objednavatel.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
V Litomyšli 02.08.2016
Vyhotovení č:
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
ZNALECKÝ POSUDEK Podklady pro vypracování posudku : a) dodané objednavatelem posudku -viz. příloha b) opatřené znalcem -viz. příloha - fotodokumentace - prohlídka na místě samém zvnějšku a jednání na příslušných úřadech Na vyzvání znalce nebyly předloženy žádné jiné doklady o nemovitosti, např. o stáří nebo vyšší ceně nemovitosti, nájemních smlouvách nebo výskytu radonu. Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 5271 pro obec Polička, k.ú. Polička Leoš Teplý, Sídliště Hegerova 941, Horní Předměstí, 572 01 Polička, spoluvlastnický podíl 1/1 Datum, k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 26.07.2016. Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 26.07.2016 za přítomnosti znalce, bez účasti majitele bytu. Odhadce nebyl opakovaně vpuštěn do bytu, proto je ocenění provedeno z ulice. Počasí: +27 0C, polojasno až oblačno Měřící pomůcky použité při měření nemovitosti: měřící lať SOKKIA SK 202/8, ocelové pásmo 20m POWERLET-20 a svinovací dvoumetr, měřící délkoměr LEICA, typ Disto Classic. Upozornění: Pokud není v posudku uvedeno jinak, jsou všechny informace, na které se znalec odvolává, podány ústně majitelem nebo objednavatelem. Písemné informace jsou uvedeny v podkladech nebo je provedena odvolávka, kde se podklad nachází. Znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely zjištění administrativní ceny, dle níže uvedených předpisů a pro v nich uvedených případech. V případě použití zjištěné ceny pro jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Za skutečnosti nebo změněné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku nelze převzít zodpovědnost. Znalec upozorňuje, že v posudku jsou uvedeny osobní údaje osob, a proto nakládání s tímto znaleckým posudkem podléhá režimu zákona č. 101/2000 Sb. O ochraně osobních údajů.
-2-
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
Použité oceňovací a jiné podklady : - Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. - Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. - Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14.03.2006, stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, zejména Zákona č. 68/2007 Sb. ze dne 07.03.2007. - Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů. - Zákon č. 367/1990 Sb., o obcích ve znění pozdějších předpisů. - Zákon č. 265/1991Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů. - ostatní návazné zákony, vyhlášky a předpisy.
NÁLEZ a OCENĚNÍ STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1991 změna stavby v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
941/9
4. NP
4
Typ
jiný
rekonstrukce v r. okna, dveře okna
dveře
BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - sídlištní zástavba 8 820 (stagnace) dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není prodejná do 6 měsíců
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
autobus silnice II.,III.tř
4
Počet bytů/nebytů
PP bytu
Balkon, Lodžie, Terasa
Sklad Sklípek
Garáž. stání
Celková plocha jednotky
m2
m2
m2
ks
m2
m2
85,00
5,00
3,00
93,00
89,00
-3-
/0
Započitatelná Podíl na společných plocha částech domu a pozemku jednotky 1/1
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________ REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota: Výnosová hodnota: Věcná hodnota:
Obvyklá cena celkem:
Současný stav 1 017 016 Kč 0 Kč 0 Kč 1 000 000 Kč
Budoucí stav
0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Vzhledem k neposkytnutí potřebných podkladů a neumožnění vstupu do oceňované nemovitosti mi byl povolen soudním exekutorem odhad „zvnějšku”. Jedná se o byt, který zřejmě nebyl rekonstruován (pouze výměna oken a oprava balkónů), dům je po kompletní revitalizaci včetně zateplení. Jako podklady o prodejích byly použity materiály od realitní sítě RVČ. Na nemovitost působí níže uvedené silné a slabé stránky. Všechny tyto vlivy jsem uvážil, započítal a odhaduji obvyklou cenu ve výši vypočtené ceny dle porovnávací metody.
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Charakteristika obce Město Polička se nachází ve Východních Čechách v Pardubickém kraji, v jihozápadní části okresu Svitavy. Je vstupní branou do Žďárských vrchů, jednoho z nejkrásnějších koutů Česko- moravské vrchoviny. Občanská vybavenost: Nachází se zde městský úřad, pověřený úřad Polička, úplná síť obchodů a služeb, gymnázium, základní školy, mateřské školy, krytý plavecký bazén, kino, hotely a penziony, zdravotní středisko, pobočky bank odpovídající významu města, nemocnice je v útlumu. Možnost zaměstnání ve městě je na nižší úrovni. Rozhodující podniky ve městě Polička jsou Pivovar Polička, Masokombinát Polička, Dřevozávod Pražan, Poličské strojírny a další. Polička je průmyslovým městem místního významu. Regionální infrastruktura: Město Polička leží při silnici 1. třídy č. 34 na trase Hlinsko – Polička – Svitavy. Ve městě se nachází vlakové nádraží na trase Polička – Skuteč (motorový vlak) a autobusové nádraží se spojením do okolních měst a obcí. Nejbližším městem je Bystré (12 km), dále Svitavy (17 km), Litomyšl (19 km) a nové Město na Moravě (25 km), Svojanov (22 km). Památky a zajímavosti: jedná se o město Bohuslava Martinů; nachází se zde zachované gotické opevnění, dále kostel sv. Jakuba s rodnou světničkou Bohuslava Martinů, který byl prohlášen za národní kulturní památku; nedaleký hrad Svojanov.
Poloha nemovitosti v obci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci a k.ú. Polička, část obce Horní Předměstí, na ulici Hegerova. Bytový dům je umístěn v severovýchodní okrajové části města v sídlišti panelových domů HEGEROVA, cca 160 m vlevo od ulice Hegerova (silnice první třídy č. 34) směrem z města na Svitavy. Okolí tvoří zástavba panelového sídliště. V okolí se nenacházejí žádné ekologicky nebo jinak závadné stavby, které by měly negativní vliv na užívání nemovitosti. Vzdálenost do centra obce je 900 m, k vlakovému a autobusovému nádraží 1,1 km, k zastávce MHD 100. Parkování je možné na veřejném parkovišti u domu. Přístup je z veřejné zpevněné komunikace z ulice Hegerova z pozemku p.p.č. 727/2 ve vlastnictví Města Polička.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
-4-
autobus silnice II.,III.tř
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________ Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Základní popis Jedná se o bytovou jednotku ve zděném bytovém domě bez osobního výtahu, který není podsklepený, má čtyři nadzemní podlaží a sedlovou střechu. V přízemí jsou sklepy. Celý dům má tři vchody, střední část má lodžie, krajní část má lodžie polozapuštěné. Více informací není k dispozici. Druh stavby Bytová jednotka. Účel využití Bydlení. Dispoziční řešení Není k dispozici. Příslušenství stavby Přípojky inženýrských sítí: veřejný vodovod, veřejná kanalizace, elektrická energie, STA, internet, dálkové topení a teplá voda z centrální kotelny na sídlišti, zemní plyn.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 4 Počet bytových/nebytových jednotek: / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro telefon přes pozemky parc. číslo 727/2 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 727/2
Druh pozemku ostatní plocha - jiná plocha
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Město Polička
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Nemovitost je užívána majitelem
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE ANO NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (nevznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
-5-
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________ Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti -Na základě předloženého LV č. 5271 pro k.ú. Polička ze dne 22.04.2016 je na oceňovaných nemovitostech evidován „Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti” (podrobný popis je uveden na LV v příloze v zadní části ocenění). Výše uvedená omezení vlastnického práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Banka v rámci schvalovacího řízení rozhodne, zda na výmazu výše uvedených omezení bude trvat. Další rizika nebyla ujištěna.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti -Oceňovaný objekt č.p. 941/9 v k.ú. Polička se nachází v záplavové oblasti č.II. Vzhledem k umístění předmětné nemovitosti v záplavové oblasti je nutné zajistit pojištění nemovitosti proti rizikům spojeným s povodněmi (zaplavení a zatopení nemovitosti) s dostatečnou výší pojistné hodnoty zohledňující reprodukční hodnotu předmětných nemovitostí. Záplavové zóny Dle České asociace pojišťoven (http://www.cap.cz/), je význam těchto rizik následující Zóna 1 se zanedbatelným rizikem povodně (Není v záplavové zóně) Zóna 2 s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Zóna 3 se středním rizikem povodně (území tzv. 50-leté vody) Zóna 4 s vysokým rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Další rizika nebyla ujištěna.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení -Na základě předloženého LV č. 5271 pro k.ú. Polička ze dne 22.04.2016 je na oceňovaných nemovitostech evidováno zástavní právo (Z-6233/2014-609, V-6856/2008-609) ve prospěch GE Money Bank, a.s. – nyní přejmenované na MONETA Money Bank a.s. (podrobný popis je uveden na LV v příloze v zadní části ocenění). Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Banka v rámci schvalovacího řízení rozhodne, zda na výmazu výše uvedeného zástavního práva bude trvat. -Na základě předloženého LV č. 5271 pro k.ú. Polička ze dne 22.04.2016 je na oceňovaných nemovitostech evidováno zástavní právo (Z-6233/2014-609, V-6856/2008-609) ve prospěch GE Money Bank, a.s. – nyní přejmenované na MONETA Money Bank a.s. (podrobný popis je uveden na LV v příloze v zadní části ocenění). Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Banka v rámci schvalovacího řízení rozhodne, zda na výmazu výše uvedeného zástavního práva bude trvat. -Na základě předloženého LV č. 5271 pro k.ú. Polička ze dne 22.04.2016 jsou na oceňovaných nemovitostech evidována „Zahájení exekuce (Z-122/2016-609) a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-123/2016-609) ” (podrobný popis je uveden na LV v příloze v zadní části ocenění). Výše uvedená omezení vlastnického práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Banka v rámci schvalovacího řízení rozhodne, zda na výmazu výše uvedených omezení bude trvat. -Na základě předloženého LV č. 5271 pro k.ú. Polička ze dne 22.04.2016 jsou na oceňovaných nemovitostech evidována „Zahájení exekuce (Z-1109/2016-809) a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-813/2016-609 a Z-6-
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________ 1798/2016-609) ” (podrobný popis je uveden na LV v příloze v zadní části ocenění). Výše uvedená omezení vlastnického práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Banka v rámci schvalovacího řízení rozhodne, zda na výmazu výše uvedených omezení bude trvat. -Na základě předloženého LV č. 5271 pro k.ú. Polička ze dne 22.04.2016 jsou na oceňovaných nemovitostech evidována „Zahájení exekuce (Z-1879/2016-606)” (podrobný popis je uveden na LV v příloze v zadní části ocenění). Výše uvedená omezení vlastnického práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Banka v rámci schvalovacího řízení rozhodne, zda na výmazu výše uvedených omezení bude trvat. -Na základě předloženého LV č. 5271 pro k.ú. Polička ze dne 22.04.2016 jsou na oceňovaných nemovitostech evidována „Zahájení exekuce (Z-1879/2016-606) a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-1454/2016-609)” (podrobný popis je uveden na LV v příloze v zadní části ocenění). Výše uvedená omezení vlastnického práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Banka v rámci schvalovacího řízení rozhodne, zda na výmazu výše uvedených omezení bude trvat. Další rizika nebyla ujištěna.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Popis ostatních rizik Rizika nebyla zjištěna.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 5271 CZ053 Pardubický 578576 Polička Hegerova
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0533 Svitavy 725358 Polička
Vlastníci
Podíl
RČ: 681216/1268
FO
Leoš Teplý
Sídliště Hegerova 941, 57201 Polička
Číslo jednotky: 941/9
Spoluvlastnický podíl: 1 / 1
1/1
Jednotky Byt
LIST VLASTNICTVÍ číslo 5198 CZ053 Pardubický 578576 Polička Hegerova
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0533 Svitavy 725358 Polička
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 681216/1268
Leoš Teplý
Sídliště Hegerova 941, 57201 Polička
stavba je součástí pozemku NE
Stavby část obce Horní Předměstí
Bytový dům
č.p. 941
Pozemky st. 3074
Stavební parcela
Parcela KN
435 m
31 / 1 000
na pozemku p.č. st. 3074 2
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Bytová jednotka Jedná se o bytovou jednotku ve zděném bytovém domě bez osobního výtahu, který není podsklepený, má čtyři nadzemní podlaží a sedlovou střechu. V přízemí jsou sklepy. Celý dům má tři vchody, střední část má lodžie, krajní část má lodžie polozapuštěné. Pravděpodobný popis a vybavení bytu. Vše je odvozeno od podobného bytu v sousedním domě, který jsem odhadoval. V případně kdy se bude vybavení, velikost a stav bytu výrazně lišit od mého předpokladu, je nutné tento znalecký posudek přiměřeně upravit.!!!! -7-
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________ Dispoziční řešení Není k dispozici Provedení konstrukcí: Základy včetně zemních prací betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné a vnitřní příčky panelové, stropy zřejmě rovné, střecha sedlová, střešní krytina pálené tašky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů zřejmě výmalba, úprava vnějších povrchů zateplení se silikonovou stěrkou, vnitřní obklady keramické (zřejmě koupelna, WC, za kuchyňskou linkou), vnější obklady nejsou provedeny, schody teracové, dveře vchodové do domu plastové; vrata nejsou uvažována, okna plastová, povrchy podlah: není známo; vytápění dálkové z kotelny v sídlišti; elektroinstalace světelná; bleskosvod je instalován; vnitřní vodovod s rozvody studené a teplé vody, vnitřní kanalizace je svedena do veřejného řádu, vnitřní plynovod není proveden, ohřev teplé vody dálkově, vybavení kuchyní (není známo), vnitřní hygienické vybavení (není známo), výtahy nejsou instalovány, ostatní vybavení el. vrátný. Stáří: dle odhadu odhadce pochází stavba z roku 1991, čemuž odpovídá provedení konstrukcí. Opravy a rekonstrukce: dům: -není známo -běžná a pravidelná údržba byt: -běžná a pravidelná údržba
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Celková podlahová plocha 93,00 m2
Koeficient
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
-betonové s izolací proti zemní vlhkosti -zděné a vnitřní příčky panelové - zřejmě rovné -sedlová -pálené tašky -pozinkovaný plech -zřejmě výmalba -zateplení se silikonovou stěrkou -zřejmě koupelna, WC, za kuchyňskou linkou -teracové -vchodové do domu plastové -chybí -plastová -není známo -dálkové -světelná -bleskosvod -rozvody studené a teplé vody -je provedena -chybí -dálkově -není známo -není známo -chybí el. vrátný -chybí
Podlahová plocha
[m2]
0 -8-
Započítaná plocha 89,00 m2
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________ Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
89,00 25 000 100,00 2 225 000 23 77 23,00 1 713 250
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků LV č. 5198 Pozemky jsou v podílovém spoluvlastnictví. Součástí ocenění je pouze podíl na st.p.č. 3074 ve výši 31/1000. Jsou rovinaté, vzájemně na sebe navazují a společně tvoří obdélníkový půdorys. Na pozemky jsou přivedeny všechny běžné inženýrské sítě.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 3074
Výměra [m2] 435 435
Spoluvlastnický podíl 31 / 1 000
Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání byly použity podklady z databanky realitní kanceláře CONSULT VK Litomyšl s.r.o. a databanky realitní sítě RVČ, a to informace o podobných nemovitostech prodaných za poslední půlrok.
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2
Byt 1+3 Polička
Polička, Hegerova
Byt 1+3 se nacházel v panelovém domě po revitalizaci ve 3,n.p.. Obytný dům má čtyři vchody a šest nadzemních podlaží. Dům byl postaven v roce 1976 a byl v roce 2010 revitalizován. Byt byl standardně vybaven v 90-tých letech m.s. a měl původní umakartové jádro, dálkové vytápění. Byt se nacházel v obytném sídlišti na ulici Hegerova. V okolí se nevyskytovaly negativní vlivy. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu srovnatelná - koeficient 1,00; Poloha - podobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení mírně horší vybavení - koeficient 0,98; Celkový stav - stejný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - vlastní pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - panelový dům koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu srovnatelná; Poloha - podobná; Provedení a vybavení - mírně horší vybavení; Celkový stav - stejný; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - panelový dům;
panelový
76,00
2
1+3
970 000
12 763
Byt Polička
1,08 Polička, Hegerova
Byt 1+3 se nacházel v panelovém domě po revitalizaci ve 6,n.p.. Obytný dům má čtyři vchody a šest nadzemních podlaží. Dům byl postaven v roce 1976 a byl v roce 2010 revitalizován. Byt měl původní standard ze 70-tých let a měl původní umakartové jádro, dálkové vytápění. Byt se nacházel v obytném sídlišti na ulici Hegerova. V okolí se nevyskytovaly negativní vlivy. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu srovnatelná - koeficient 1,00; Poloha - stejná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení mírně horší - koeficient 1,03; Celkový stav - mírně horší - koeficient 1,02; Vliv pozemku vlastní pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - panelový dům - koeficient 1,10;
-9-
13 784
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________ Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu srovnatelná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - mírně horší; Celkový stav - mírně horší; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - panelový dům;
panelový
74,00
3
1+3
950 000
12 838
Polička byt
1,16
14 892
Polička, Hegerova
Panelový byt 1+3 se nacházel v panelovém domě ve 2.np.. Panelový dům má čtyři vchody a šest nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží. Dům byl postaven v roce 1972 a byl v dobrém stavu, standardně vybaven. Vybavení bytu bylo poplatné době výstavby domu a bylo původní. V domě byl osobní výtah. Byt se nacházel cca 100 m od oceňovaného bytu. Negativní vlivy okolí se nevyskytovaly. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu stejná - koeficient 1,00; Poloha - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení horší, původní - koeficient 1,03; Celkový stav - podobný - koeficient 1,01; Vliv pozemku zanedbatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - panelový dům - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu stejná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší, původní; Celkový stav podobný; Vliv pozemku - zanedbatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - panelový dům;
panelový
72,00
2
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
1+3
900 000
1,14 %
12 500
Variační koeficient po úpravách: 89,00 m2 13 784 Kč/m2 Minimální cena: 14 309 Kč/m2 Průměrná cena: 14 892 Kč/m2 Maximální cena: 14 300 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
1,14
14 250 3,17 % 1 226 776 Kč 1 273 501 Kč 1 325 388 Kč 1 272 700 Kč
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Oceňovaná nemovitost není předmětem obchodu.
Komentář ke stanovení NHZP a vhodnosti zástavy Vzhledem k neposkytnutí potřebných podkladů a neumožnění vstupu do oceňované nemovitosti mi byl povolen soudním exekutorem odhad „zvnějšku”. Jedná se o byt, který zřejmě nebyl rekonstruován (pouze výměna oken a oprava balkónů), dům je po kompletní revitalizaci včetně zateplení. Jako podklady o prodejích byly použity materiály od realitní sítě RVČ. Na nemovitost působí níže uvedené silné a slabé stránky. Všechny tyto vlivy jsem uvážil, započítal a odhaduji obvyklou cenu ve výši vypočtené ceny dle porovnávací metody sníženou o vliv exekuce:
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena nemovitosti
Současný stav 1 272 700 Kč 0 Kč 1 713 250 Kč 1 000 000 Kč
Silné stránky nemovitosti -klidná poloha -dům po revitalizaci -zděná budova -úplná občanská vybavenost města -zlepšení na realitním trhu - 10 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
Slabé stránky nemovitosti -exekuce, v exekucích se dosahují nižší ceny -vetší vzdálenost do centra města -dům bez výtahu
Koncesní listina Vydal: Okresní živnostenský úřad Svitavy č.j. ŽÚ/00/KZ-065/KL dne 06.12.2000. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 162 08 552. Certifikovaný dne 12.6.1997 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2056, ev.č. 65/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 12.11.2005, číslo certifikátu 2216 s platností do 31.12.2010 a recertifikován dne 23.11.2010 číslo certifikátu 65/10 s platností do 23.11.2015 a recertifikován dne 12.11.2015 číslo certifikátu 65/15 s platností do 12.11.2020.
- 11 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
Závěr Jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované bytové jednotky s příslušenstvím a podílem na pozemku odpovídá hodnotě zjištěné porovnávací metodou s korekcí exekuce. Bytová jednotka Cena zjištěná nákladovou metodou Cena zjištěná porovnávací metodou Cena zjištěná výnosovou metodou
1 713 250 Kč 1 272 700 Kč nepoužita
Obvyklá cena oceňovaného objektu
1 000 00 0 K č
slovy : jedenmiliónkorunčeských
Tato cena je cenou obvyklou zjištěnou dle zákona 151/97 Sb. pro potřebu exekučního řízení. Nelze použít pro daň z převodu nemovitostí. V Litomyšli 02.08.2016 Znalec z oboru stavebnictví a ekonomiky Vladimír K A R L Í K Ceny a odhady nemovitostí a Hrnčířská 268 Oceňování podniků 570 01 Litomyšl
- 12 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________ Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.12.1985 pod č.j. Spr.984/85 pro základní obor stavebnictví a ekonomiky, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne 06.01. 1998 pod č.j. Spr.41/98 pro odvětví oceňování podniků. Posudek byl zapsán pod poř.č. 5984-073-2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a úhrady výdajů účtuji dle přiložené likvidace. V Litomyšli 02.08.2016 znalec z oboru stavebnictví a ekonomiky Vladimír K A R L Í K ceny a odhady nemovitostí a Hrnčířská 268 oceňování podniků 570 01 Litomyšl
- 13 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze -Fotodokumentace nemovitosti 1 -Mapa oblasti 1 -Mapa obce 1 -Letecký pohled, KKM+ortofoto 2 -Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5271 vyhotovený dálkovým přístupem dne 22.04.2016 3 -Seznam nemovitostí na LV č. 5198 z nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 02.08.2016 2 -Informace o pozemku p.č. st. 3074 z nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 02.08.2016 2 -Snímek katastrální mapy vyhotovený z nahlížení do katastru nemovitostí dne 02.08.2016 1 -Informace o přístupové parcele p.p.č. 727/2 z nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 02.08.2016 1 -Usnesení Exekutorského úřadu Tábor ze dne 22.04.2016 1 -Sdělení k dotazu povolení ocenění nemovitosti zvnějšku z důvodu neumožnění vstupu, ze dne 1 14.07.2016 -Riziko povodně ze serveru pojišťovny Kooperativa ke dni 02.08.2016 1
- 14 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________ foto I
- 15 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
mapa oblasti
- 16 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
mapa obce
- 17 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
letecký pohled s orientačním označením
- 18 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
KKM+ortofoto
- 19 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 20 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 21 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 22 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 23 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 24 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 25 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 26 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 27 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 28 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 29 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 30 -
ZP č. 5984-073-2016 _______________________________________________________________________________
- 31 -
