ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3061/90/2014 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka – byt č. 633/12
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Kosmonautů 633 / 66, 734 01 Karviná – Ráj Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Ráj, kód k.ú. 663981, LV 5088
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j.180 Ex 8145/13, obj. ze dne 17.7.2014
503/2 Anton Bednár, Kosmonautů 633/66, 73401 Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Anton Bednár, Kosmonautů 633/66, 73401 Karviná, spoluvlastnický podíl: 675/10000
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu exekuce ve věci č. j.180 Ex 8145/13, obj. ze dne 17.7.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
18 stran
1.8.2014
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
3.8.2014
9
Nemovitost: Bytová jednotka č. 633/12 s podílem 675/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 633 a pozemku parc. č. 503/2 v Karviné, k. ú. Ráj SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované panelové Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
633/12
5. NP
6
Typ
2+1
MHD dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Širší centrum - sidlištní zástavba 57 842 dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
43,59
2,71
2,22
5
Počet bytů/nebytů
14/0
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
48,51
46,05
Kč/m2
675 / 10 000
7 818 Kč/m2
NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Karviná, s počtem obyvatel 58 833. Město Karviná je vybaveno sítí všech obchodů včetně hypermarketů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoká škola. Město Karviná je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava MHD, autobusová a železniční do Ostravy, Bohumína, Havířova a Českého Těšína. Byt č. 633/12 se nachází v bytovém domě č. p. 633 v obytné zóně na ulici Kosmonautů č. p. 633, č. o. 66 v Karviné, k. ú. Ráj, v klidové části města. Přístupnost po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu panelových bytových domů s parkovou zelení a občanskou vybaveností. Nemovitost bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Podle Zprávy o nebezpečí výskytu povodně se nemovitost nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
nákupní zóna MHD -2-
ostatní železnice
autobus
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o bytovou jednotku č. 633/12, která je umístěna ve 5.N.P. panelového bytového domu č. p. 633/66 v Karviné, k. ú. Ráj. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu, WC, obývací pokoj, ložnici a sklep mimo byt v 1.P.P. Svislé konstrukce jsou montované ze železobetonových panelů. Stropní konstrukce jsou ze železobetonových panelů s rovným podhledem. Podlahy v obytných místnostech vlýskové, podlahy v ostatních místnostech PVC. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod teplé a studené vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Sporák plynový s elektrickou troubou. Je instalován odsávač par.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 5
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytový/nebytových jednotek: 14 / 0
okna
ostatní
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 598917 Karviná Olbrachtova
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0803 Karviná 663981 Ráj 13
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 660103/1745
Anton Bednár
Kosmonautů 633/66, 73401 Karviná
Stavby na LV 4994
1/1
je součástí
část obce Ráj
č.p. 633
Bytový dům
na pozemku p.č. 503/2
Jednotky na LV 5088 Číslo jednotky: 633/12
Spoluvlastnický podíl: 675 / 10 000
Pozemky na LV 4994 503/2
Pozemková parcela
Parcela KN
213 m
-3-
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí dřevěná plastová okna Vlýsková, PVC ústřední dálkové Světelná Bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Dálkový přívod vody sporák kombinovaný WC, vana Chybí rozvod antén, digestoř instalační šachty
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
49 46,05 17 200 100,00 792 053 51 49 51,00 388 106
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 503/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 213 m z LV č. 4994 v obci Karviná, k. ú. Ráj. Spoluvlastnický podíl Antona Bednára, Kosmonautů 633/66, 734 01 Karviná činí 675/10 000 Podle Zprávy o nebezpečí výskytu povodně se pozemek nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 503/2
Výměra [m2] 213 213
-4-
Spoluvlastnický podíl 675 / 10 000
Výpočet podlahových ploch jednotky Název předsíň obývací pokoj pokoj koupelna WC lodžie sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 7,84 m2 18,64 m2 14,02 m2 2,14 m2 0,95 m2 2,71 m2 2,22 m2 48,51 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 7,84 m2 18,64 m2 14,02 m2 2,14 m2 0,95 m2 1,35 m2 1,11 m2 46,05 m2
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podob-ých nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Karviné – Ráji. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 2+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Karviná - Ráj, ul. Kosmonautů
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Kosmonautů. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům montovaný panelový typový
54,00
4.N.P.
2+1
515 000
-5-
9 537
0,700
6 676
Byt 2+1
Karviná - Ráj, ul. Školská
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Školaská. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a PVC. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
bytový dům montovaný panelový typový
56,00
2.N.P.
2+1
510 000
9 107
Byt 2+1
0,700
6 375
Karviná - Ráj, ul. Prameny
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Prameny. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům panelový montovaný typový
55,00
4.N.P.
2+1
519 000
9 436
Byt 2 + 1
0,700
6 605
Karviná - Ráj, ul. Kosmonautů
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Kosmonautů. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům panelový montovaný typový
54,00
3.N.P.
2+1
500 000
9 259
Byt 2 + 1
0,700
6 481
Karviná - Ráj
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům panelový montovaný typový
52,00
4.N.P.
2+1
480 000
-6-
9 231
0,700
6 462
Byt 2 + 1
Karviná - Ráj, ul. Březová
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Březová. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a PVC. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům panelový montovaný typový
56,00
2.N.P.
2+1
510 000
9 107
0,700
6 375
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 633/12 z LV č. 5088 v Karviné, k. ú. Ráj s podílem 675/10000 na společných částech bytového domu č. p. 633 a pozemku parc. č. 503/2 z LV č. 4994 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 6 375 Kč/m2 do 6 676 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 633/12 s podílem 675/10 000 na společných částech domu č. p. 633 a pozemk parc. č. 503/2 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 500 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru na ulici Kosmonautů v Karviné - Ráji Vybavení a velikost bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Příslušenství bytu – sklep Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 500 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 633/12 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 6 500 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 46,05 m2
Stanovení obvyklé ceny: 46,05 m2 x 6 500 Kč/m2 = 299 325 Kč
Obvyklá cena oceňované nemovitosti bytu č. 633/12 s podílem 675/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 633 a pozemku -7-
parc. č. 503/2 v Karviné, k. ú. Ráj stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 299 325 Kč, po zaokrouhlení
300 000 Kč slovy:
třistatisíc Kč ZÁVĚR
a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem
LV č. 159 Obvyklá cena bytu č. 633/12 ve výhradním vlastnictví z LV č. 5088 v Karviné, k. ú. Ráj a podílem 675/10000 na společných částech domu č. p. 633 a pozemku parc. 503/2 z LV č. 4994 v Karvin, k. ú. Ráj činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
300 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi
LV č. 5088 a č. 4994 Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaného bytu činí celkem Obvyklá cena bytu č. 633/12 ve výhradním vlastnictví z LV č. 5088 v Karviné, k. ú. Ráj a podílem 675/10000 na společných částech domu č. p. 633 a pozemku parc. 503/2 z LV č. 4994 v Karvin, k. ú. Ráj činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
300 000 Kč slovy:
třistatisíc Kč
-8-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5088 ze dne 17.7.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4994 ze dne 17.7.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 2 3 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína 3.8.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3061/90/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3061/90/2014.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy
- 15 -
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň
Pokoj
Obývací pokoj
Koupelna
WC
Předsíň
- 16 -
Vstup do bytu č. 12
Sklep
Vstupní prostor bytového domu č.p. 633
Vstup do domu č.p. 633
Pohled severozápadní
Pohled severovýchodní
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
