ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2811/20/2013 6
Rodinný dům č. p. 283 Třemešná 283 Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Třemešná, k.ú. Třemešná, kód k.ú. 770647, LV 107 Vedlejší stavba st. 124, 213 René Ondrák, Třemešná 283, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Rudolf Vávra, Třemešná 283, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 René Ondrák, Třemešná 283, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Rudolf Vávra, Třemešná 283, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s č. j. 019/2013 - A, obj. ze dne 31.1.2013 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 019/2013 - A, obj. ze dne 31.1.2013
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
21 stran
20.2.2013
Datum zpracování :
25.2.2013
Počet příloh:
13
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1912 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
autobus, železnice dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř okrajová část - zástavba RD špatný stav – k částečné rekonstrukci ústřední - tuhá paliva, zemní plyn
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
6+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 186 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 666
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 801
m2 141
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
580 000 Kč
Id. spol. vlast. podíl 1/2
290 000 Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 107 ze dne 8.1.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy a mapa oblasti. Usnesení Eurodražeb.CZ a.s. ze dne 31.1.2013 Zpráva o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven Jedná se o obec Třemešná, k. ú .Třemešná, která se nachází 5 km severně od Města Albrechtic. Třemešná je vybavena základní sítí obchodů a služeb. V Třemešné je základní škola, zdravotní středisko, pošta. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. bec Třemešná má 906 obyvatel, má autobusové a železniční spojení na Krnov a Jeseník. Rodinný dům se nachází v zastavěné části Třemešné. Okolí tvoří řídká zástavba rodinných domů. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku, je přístupná z místní komunikace ve vlastnictví obce.
-2-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, u kterého jsou provedeny základové pásy z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v 1.P.P. klenbové. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů vápenné štukové. Krov dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné rámové náplňové nebo hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, textilní krytiny a PVC, podlahy ostatních místností z keramické dlažby a PVC. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden rozvod studené a teplé vody V rodinném domě je proveden rozvod zemního plynu, vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, záchod standardního provedení. V kuchyni sporák na zemní plyn s elektrickou troubou.. Rodinný dům - bydlení. Jedná se o přízemní rodinný dům, který je částečně podsklepený, s částečným podkrovím. V 1.P.P. se nachází vstupní schodiště, předsíň a kotelna s uhelnou. V 1.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, spíž, koupelna s WC, schodiště, čtyři obytné místnosti. V podkroví se nachází předsíň a dvě obytné místnosti. Nad zbývající částí 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření účastnice místního šetření p. Štěpánkové byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1912. V roce průběhu dosavadního užívání byla vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti - ústřední topení, rozvod vody, střešní krytina, klempířské konstrukce, rozvod zemního plynu a rozvod vody. Stavba je v zachovalém stavebně technickém stavu. Příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba, která je v zachovalém stavebně technickém stav a dále venkovní úpravy - žumpa, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka, plotová vrata. Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm Dřevěné s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný Osinkocementové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky Vápenné štukové Chybí běžné keramické obklady Dřevěné s podstupnicemi Rámové náplňové a hladké plné dveře Dřevěná dvojitá Koberec na hoblovaných prknech keramická dlažba ústřední topení na tuhá paliva a zemní plyn světelná, třífázová Chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Zásobníkový elektrický ohřívač Zemní plyn plastové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 124 a parc. č. 213 z LV č. 107 pro obec Třemešná, k. ú.Ttřemešná. Vlastníkem pozemků jsou v podílovém vlastnictví: 1. René Ondrák, Třemešná 283, 793 82 Třemešná u Krnova 2. Rudolf Vávra, Třemešná 283, 793 82 Třemešná u Krnova
-3-
U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 107 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Třemešná - Rudíkovy
1 122
299 000
266,49
0,80
213,19
292,58
0,80
234,06
250,00
0,80
200,00
230,00
0,80
184,00
Rovinatý pozemek, voda a elektro na pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Třemešná
1 145
335 000
Mírně svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Holčovice
2 000
500 000
Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, příjezd po zpevněné komunikaci. Jindřichov
2 000
460 000
Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, bezproblémový vlastní příjezd. Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
2
207,81 Kč/m
Jednotková cena pozemků parc.č. st. 124 a parc. č. 253 byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v Třemešné a nejbližším okolí. Cena pozemku parc. č. 213 je upravena koeficientem 0,40. Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám v Třemešné.
Parcela č. st. 124 213
Výměra m2 413 253 666
Jednotková cena Kč/m2 208 104 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 85 904 26 312 112 216
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. Podkroví a krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků
28,90x2,10 141,36x2,48 141,36x1,30+141,36x2,92÷2
Současný stav 290 801,41 5 507 100,00 4 413 000 101 -4-
= = = =
Obestavěný prostor 60,69 m3 350,57 m3 390,15 m3 801,41 m3
Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků % Kč
19 80,00 883 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Zděná, přízemní St. 124 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 106,00 m3
JC 1 250 Kč/m3
RC Opotřebení 132 500 Kč 90 %
VH 13 250 Kč 13 250 Kč
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2012 a 1. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží Název podlaží Název místnosti 1.P.P. sklep kotelna předsíň 1.N.P. Předsíň se schodištěm WC Koupelna Obývací pokoj Spíž Kuchyň Obytná místnost Kuchyň Obytná místnost Podkroví předsíň obytná místnost obytná místnost
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 28,90 m 16,86 m 2 2 11,97 m 1,00 11,97 m 2 2 3,38 m 1,00 3,38 m 2 2 1,52 m 1,00 1,52 m 2 2 141,36 m 93,20 m 2 2 6,87 m 1,00 6,87 m 2 2 2,26 m 1,00 2,26 m 2 2 5,22 m 1,00 5,22 m 2 2 17,29 m 1,00 17,29 m 2 2 3,07 m 1,00 3,07 m 2 2 12,20 m 1,00 12,20 m 2 2 15,51 m 1,00 15,51 m 2 2 9,78 m 1,00 9,78 m 2 2 21,00 m 1,00 21,00 m 2 2 119,91 m 76,31 m 2 2 25,60 m 1,00 25,60 m 2 2 28,12 m 1,00 28,12 m 2 2 22,58 m 1,00 22,58 m
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Kč/m2
KC
Třemešná
450 000
90,00
Pozemek
914
5 000
0,70
Upravená cena Foto Kč/m2 3 500
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Třemešná - Rudíkovy
70,00
1 122
299 000
4 271
0,70
2 990
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, je bez podkroví a bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Třemešná
150,00
800
650 000
4 333
0,70
3 033
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Třemešná
152,00
2 038
720 000
4 737
0,70
3 316
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Holčovice - Hejnov
150,00
2 934
699 000
4 660
0,70
3 262
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Liptaň - Horní Povelice
120,00
915
629 000
5 242
0,70
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
3 669
186,37 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 283 v Třemešné, k. ú. Třemešná s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 990 Kč/m2 do 3 669 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 3 100 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: -6-
- Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Vybavení a velikost rodinného domu – dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a špatný stav stavby - Poloha objektu – v Třemešné v okrajové části - Využitelnost – dům vyžaduje částečnou rekonstrukci - Velikost pozemku – pozemky mají celkovou výměru 666 m2 - Stavebně technický stav nemovitosti je špatný - Nemovitost v podílovém vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 100 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 3 100 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 186,37 m2
Stanovení obvyklé ceny: 186,37 m2 x 3 100 Kč/m2 = 577 747 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 283 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 124 a parc. č. 213 v Třemešné, k. ú. Třemešná stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 577 747 Kč, po zaokrouhlení
580 000 Kč slovy:
pětsetosmdesáttisíc Kč
Spoluvlastnický podíl Reného Ondráka o velikosti 1/2 činí: 580 000 Kč x 1/2 = 290 000 Kč, po zaokrouhlení
290 000 Kč, slovy:
dvěstědevadesáttisíc Kč počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 107 ze dne 8.1.2013 Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy -7-
9 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína, 25.2.2013
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2811/20/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2811/20/2013.
-8-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ:
Obytná místnost v 1.N.P.
Koupelna
WC v koupelně
Obytná místnost v 1.N.P.
Kuchyň
Předsíň
-9-
Obývací pokoj
1
Obývací pokoj 2
Ložnice v podkroví
Předsíň podkroví
Pokoj v podkroví
Pohled severozápadní
- 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA:
- 11 -
MAPAOKOLÍ:
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
