ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3130/17/2015 6
NEMOVITOST:
A) Bytová jednotka z LV č. 9035
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky:
Sídl. Dukelských Hrdinů 2791 / 28, 690 02 Břeclav Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav, kód k.ú. 613584, LV 9035 st. 3492 SJM, Suchánek Alois a Suchánková Hana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav SJM, Suchánek Alois a Suchánková Hana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav
Vlastník pozemku:
NEMOVITOST:
B.1) Pozemky z LV č. 8766
Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník pozemku:
Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav, kód k.ú. 613584, LV 8766
NEMOVITOST:
B.2) Pozemek z LV č. 8674 – podíl 1/2
Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník pozemku:
Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav, kód k.ú. 613584, LV 8674
NEMOVITOST:
C) Rodinný dům z LV č. 2407 – podíl 1/2
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Sadová 674 / 2, 67175 Kostice Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Kostice, k.ú. Kostice, kód k.ú. 670588, LV 2407 Vedlejší stavba s garáží st. 690, 107/25 Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlast. podíl: 1 / 2 Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlast. podíl: 1 / 2
637/647 SJM, Suchánek Alois a Suchánková Hana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav
637/646 Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlast. podíl: 1 / 2
Vlastník pozemků:
Datum místního šetření:
Počet stran:
65 stran
14.1.2015
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
19.1.2015
33
A) Nemovitost bytu z LV č. 9035 v Břeclavi
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1977 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
rekonstrukce v r. 2014 ostatní okna dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda elektro
kanalizace telefon
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
7
Typ
z toho podzemní:
3. NP
2+1
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m
2791/16
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - sidlištní zástavba 24 925 dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není
2
51,00
m
2
0,00
m
2
autobus silnice II.,III.tř
7
Počet bytů/nebytů
28/0
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
0,00
m
2
51,00
m
2
51,00
Kč/m
552 / 31 374
2
11 176 Kč/m2
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Břeclav, které leží v Jihomoravském kraji, s počtem obyvatel 24 620. Nachází se 50 km jihovýchodně od Brna, v těsné blízkosti rakouských a slovenských hranic. Město Břeclav je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde zdravotnická zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošta, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy. Město Břeclav je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na Sídlišti Dukelských Hrdinů. -2-
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Alois Suchánek a paní Hana Suchánková byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Byt č. 16 nebyl zpřístupněn. Místní šetření bylo provedeno na základě informací sousedů. Jedná se o byt č. 16 v bytovém domě č. p. 2791 na Sídlišti Dukelských Hrdinů v Břeclavi, k. ú. Břeclav, v širším centru Břeclavi, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusů a železnice.. Jedná se o bytovou jednotku č. 16, která je umístěna v 3.N.P. bytového domu č. p. 2791 v Břeclavi, k. ú. Břeclav. Bytový dům je panelový montovaný. Bytový dům má 7 nadzemních podlaží, bez podsklepení. V 1.N.P. je technický suterén, v ostatních podlažích jsou bytové jednotky. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC, balkón a sklepní koji v 1.N.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z textilních povlaků, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je nově vyzděné. Sporák v kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením, provedené v roce 2014. Dle vyjádření sousedů byl dán bytový dům do užívání v roce 1977. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2010 vyměněna okna za plastová, v roce 2014 bylo provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 7
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytový/nebytových jednotek: 28 / 0
okna
dveře
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ064 Jihomoravský 584291 Břeclav Sídl. Dukelských Hrdinů
Okres: Katastrální území: č.o.: -3-
CZ0644 Břeclav 613584 Břeclav 28
volný objekt
Vlastníci SJM
Podíl
Suchánek Alois a Suchánková Hana Alois Suchánek Hana Suchánková
1/1 sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav
Stavby na LV 5738 část obce Břeclav
stavba je součástí pozemku NE
č.p. 2791
na pozemku p.č. st. 3492
Jednotky na LV 9035 Číslo jednotky: 2791/16
Spoluvlastnický podíl: 552 / 31 374
Pozemky na LV 5738 st. 3492
Stavební parcela
Parcela KN
764 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklepní kóji v 1.N.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z textilních povlaků, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je nově vyzděné. Sporák v kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením, provedené v roce 2014. Dle vyjádření sousedů byl dán bytový dům do užívání v roce 1977. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2010 vyměněna okna za plastová, v roce 2014 bylo provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou.
Výpočet věcné hodnoty bytovéjednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry byt byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 51,00 m2 51,00 m2
Koeficient 1,00
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová textilní povlaky ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu dálkový přívod teplé vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné
-4-
Započítaná plocha 51,00 m2 51,00 m2
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
51 51,00 17 200 100,00 877 200 38 62 38,00 543 864
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. st. 3492 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 764 m v Břeclavi, k. ú. Břeclav. Podíl jednotky č. 2791/16 z LV č. 9035 na společných částech domu č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791 a č. p. 2792 a na pozemku parc. č. st. 3492 z LV č. 5738 činí 552/31384. Na pozemku parc. č. st. 3492 jsou postaveny bytové domy č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791 a č. p. 2792. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791 a č. p. 2792 je z místní komunikace.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 3492
Výměra [m2] 764 764
2
Spoluvlastnický podíl 552 / 31 374
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu č. 2791/16 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Břeclavi a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované nemovitosti – bytu č. 2791/16 byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt 2+1
Břeclav, J. Palacha
Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. J. Palacha. Byt se nachází v 1.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
80,00
1.N.P.
2+1
850 000
10 625
Byt 2+1
0,80
8 500
Břeclav, ul. Kpt. Jaroše
Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. Kpt. Jaroše. Byt se nachází v 1.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
60,00
1.N.P.
2+1
869 000
14 483
Byt 2+1
0,80
11 586
Břeclav, ul. J. Palacha
Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. J. Palacha. Byt se nachází v 1.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
;
Typový dům panelový montovaný
60,00
1.N.P.
2+1
950 000
15 833
Byt 2+1
0,80
12 666
Břeclav, ul. Dukelských Hrdinů
Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. Dikelských Hrdinů. Byt se nachází v 9.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
65,00
9.N.P.
2+1
895 000
-6-
13 769
0,80
11 015
Byt 2+1
Břeclav, ul. Zdeňka Nejedlého
Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. Zdeňka Nejedlého. Byt se nachází v 2.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
56,00
2.N.P.
2+1
830 000
14 821
Byt 2+1
0,80
11 857
Břeclav, ul. J. Palacha
Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. J. Palacha. Byt se nachází v 2.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. ;
typový dům montovaný panelový
70,00
2.N.P.
2+1
950 000
13 571
0,80
10 857
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená nemovitost – byt č. 2791/16 na Sídl. Dukelských Hrdinů v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím z LV č. 9035 a podílem ve výši 552/31374 na společných částech domů č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791, č. p. 2792 a pozemku parc. č. st. 3492 z LV č. 5738 je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 8 500 Kč/m2 do 12 666 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 2791/16 s příslušenstvím stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 11 100 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru města se smíšenou zástavbou - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Byt je v SJM - Dobrý stavebně technický stav bytu - Rekonstrukce provedené v minulosti Slabé stránky nemovitosti - Nebyly zjištěny - Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-4/2011-704 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 11 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňující cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
-7-
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 2791/16 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 11 100 Kč/m2 Podlahová plocha bytu č. 2791/16: 51,00 m2
Stanovení obvyklé ceny bytu: 51,00 m2 x 11 100 Kč/m2 = 566 100 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 2791/16 na Sídl. Dukelských Hrdinů v Břeclavi s příslušenstvím z LV č. 9035 a podílem ve výši 552/31374 na společných částech domů č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791, č. p. 2792 a pozemku parc. č. st. 3492 z LV č. 5738 v Břeclavi, k. ú. Břeclav stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 566 100 Kč, po zaokrouhlení
570 000 Kč slovy:
pětsetsedmdesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9035 ze dne 18.12.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5738 ze dne 18.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
-8-
počet stran A4 v příloze 3 6 1 1 1
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
Snímek katastrální mapy.
- 18 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled východní
Vstup do bytu č. 2791/16
Vstup do domu č.p. 2791
Pohled z komunikace jižní
- 19 -
Mapa oblasti
- 20 -
B 1) Pozemek z LV č. 8766 a zahrádkářská chata
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 2001
změna stavby v r.
rekonstrukce v r.
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné a dřevěná individuální rekreace rekreační zóna nezpevněná komunikace voda ze studny, elektro NN
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba rekreačních chat 24 925 dobře udržovaná lokální na tuhá paliva Není
silnice II.,III.tř
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Břeclav, které leží v Jihomoravském kraji, s počtem obyvatel 24 620. Nachází se 50 km jihovýchodně od Brna, v těsné blízkosti rakouských a slovenských hranic. Město Břeclav je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde zdravotnická zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošta, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy. Město Břeclav je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Nemovitost se nachází v okrajové části Břeclavi za letištěm.
Celkový popis nemovitostí - pozemků (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství)
Pan Alois Suchánek a paní Hana Suchánková byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Informace o nemovitostech poskytli sousedé. 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 637/505 ostatní plocha jiná plocha o výměře 13 m , parc. č. 637/647 orná 2 půda o výměře 437 m z LV č. 8766 pro obec Břeclav, k. ú. Břeclav. Vlastníky pozemků jsou v SJM: 1. Alois Suchánek, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav 2. Hana Suchánková, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav
- 21 -
U pozemků parc. č. 637/505 a parc. č. 637/647 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. 2 Právní stav: Pozemek parc. č. 637/505 ostatní plocha jiná plocha o výměře 13 m . 2 Pozemek parc. č. 637/647 orná půda o výměře 437 m . 2
Fyzický stav: Pozemek parc. č. 637/505 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 13 m . 2 Část pozemku parc. č. 637/647 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32 m . 2 Část pozemku parc. č. 637/647 orná půda o výměře 405 m . Podle § 9 odst. 5 zákona č. 151/97 Sb. v platném znění se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem ze schváleného územního plánu vychází při oceňování ze skutečného stavu. Na pozemku parc. č. 637/505 a na části pozemku parc. č. 637/647 je postavená neevidovaná zahrádkářská chata bez č. p. a č. e. 2
Pozemek parc. č. 637/505 o výměře 13 m se ocení jako zastavěná plocha a nádvoří. 2 Část pozemku parc. č. 637/647 o výměře 32 m se ocení jako zastavěná plocha a nádvoří. 2 Část pozemku parc. č. 637/647 o výměře 405 m se ocení jako orná půda.
Celkový popis nemovitosti - zahrádkářské chatky (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Zahrádkářská chata nebyla zpřístupněna. Ocenění je provedeno na základě informací sousedů. Předmětem ocenění je samostatně stojící neevidovaná zahrádkářská chata bez č. p. a č. e. Zahrádkářská chata má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví. Zahrádkářská chata je částečně zděná, částečně dřevěná trámková, oboustranně obíjená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou dřevěné s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pozinkovaného plechu, částečně onduline. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Schodiště do podkroví je dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Sporák na propan butan. Stavba slouží jako zahrádkářská chata k rodinné rekreaci. V zahrádkářské chatě se nacházejí tři samostatné místnosti, bez příslušenství. Dle vyjádření sousedů byla zahrádkářská chata dána do užívání v roce 2001.
Příslušenstvím stavby rekreační chaty je studna a dále venkovní úpravy – přípojka elektro, oplocení s vraty a vrátky, zahradní altán. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 8766 nacházejí v zóně 2 - zóna se nízkým nebezpečím výskytu povodně.
Výpočet hodnoty stavebních pozemků Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Tvrdonice
1 800
990 000
550,00
0,80
440,00
246,05
0,80
196,84
350 000
717,21
0,80
573,77
625 500
500,00
0,80
400,00
800,00
0,80
640,00
359,96
0,80
287,97
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Tvrdonice
1 138
280 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Podivín
488
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní příjezd. Moravská Nová Ves
1 251
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Břeclav
1 030
824 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Charvátská Nová ves
2 015
725 310
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
- 22 -
2
423,10 Kč/m
Výpočet hodnoty zemědělských pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění je zemědělský pozemek pozemek parc. č. 637/647 - část o výměře 405 m .
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) Lednice
3 084
52 428
17,00
0,80
13,60
23 470
469 400
20,00
0,80
16,00
38 802
620 000
15,98
0,80
12,78
38 800
670 000
17,27
0,80
13,82
55 929
1 118 580
20,00
0,80
16,00
60 000
1 140 000
19,00
0,80
15,20
Rovinatý zemědělský pozemek Charvátská Nová Ves
Rovinatý zemědělský pozemek Lanžhot
Rovinatý zemědělský pozemek Lanžhot
Rovinatý zemědělský pozemek. Bulhary
Rovinatý zemědělský pozemek Břeclav
Rovinatý zemědělský pozemek Průměrná jednotková cena
14,57 Kč/m
Druh pozemku
Parcela č.
Zastavěná plocha Zastavěná plocha Orná půda Celková výměra pozemků:
637/505 Část 637/647 Část 637/647
Výměra m2 13 32 405 450
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 423 1/1 423 1/1 15 1/1 Hodnota pozemků celkem:
2
Celková cena pozemku Kč 5 499 13 536 6 075 25 110
Výpočet věcné hodnoty stavby zahrádkářské chaty Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.N.P. Podkroví
Zastavěná plocha 42,00 m2 24,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.N.P. 42,00*2,60 Podkroví 24,00*1,80 Obestavěný prostor - celkem:
Započitatelná plocha podlaží 34,00 m2 20,00 m2
= = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky
betonové pasy Zděné a dřevěné trámkové Dřevěné Krov sedlový, částečně plochá střecha pozinkovaný plech a onduline pozinkovaný plech vápenné, štukové Chybí - 23 -
Obestavěný prostor 109,20 m3 43,20 m3 152,40 m3
Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Chybí Chybí Dřevěné hladké plné dveře Dřevěná zdvojená Hoblovaná prkna Hoblovaná prkna Lokální na tuhá paliva světelná, třífázová Chybí Chybí Chybí Propan butan Chybí Sporák na propan butan Chybí Chybí Chybí
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
42 152,40 3 500 100,00 533 400 14 66 17,50 440 055
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny zahrádkářské chaty bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty v Břeclavi a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované nemovitosti – zahrádkářské chaty byly použity ceny zahrádkářských chat a rekreačních chat nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o objekty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
- 24 -
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. - celkem Podkroví Podkroví Podkroví - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
34,00 m2 34,00 m2
1,00
34,00m2 34,00 m2
20,00 m2 20,00 m2
1,00
20,00m2 20,00 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Zaječí
294 000
63,00
166
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2 4 667
KC 0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 3 734
Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu,která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepenáý. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. krov je sedlový. Vytápění elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rekreařčních chat a vinných sklepů. Samostatný příjezd z místní komunikace.
Hustopeče
50,00
4 200
250 000
5 000
0,80
4 000
Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu, která má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je svažitý, v zóně rekreačních chat a vinohradů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Diváky
126,00
220
430 000
3 413
0,80
2 730
Jedná se o samostatně stojící rekreační chalupu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů a rekreačních chalup. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Milovice
176,00
440
850 000
4 830
0,80
3 864
Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu,která má dvě nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rekreačních objektů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená zahrádkářská chata v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 2 730 Kč/m2 do 4 000 Kč/m2 podlahové plochy zahrádkářské chaty. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 3 600 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - 25 -
Silné stránky nemovitosti - Klidná lokalita v okrajovém území obce se zástavbou zahrádkářských chat - Bezproblémové okolí nemovitosti - Zahrádkářská chata je ve vlastnictví SJM - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Velká vzdálenost od zastávky autobusů - Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-4/2011-704 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 600 Kč/m2 podlahové plochy zahrádkářské chaty. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňující cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost zahrádkářské chaty a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny neevidované zahrádkářské chaty č. p. a č. e. srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy budovy zahrádkářské chaty: 3 600 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 54,00 m2
Stanovení obvyklé ceny: 54,00 m2 x 3 600 Kč/m2 = 194 400 Kč Obvyklá cena pozemků parc. č. 637/505 a parc. č. 637/647 o celkové výměře 450 m2 činí ke dni odhadu 25 110 Kč.
Obvyklá cena oceňované neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemky parc. č. 637/505 a parc. č. 637/647 z LV č. 8766 v Břeclavi, k. ú. Břeclav stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 194 400 + 25 110 = 219 510 Kč, po zaokrouhlení
220 000 Kč slovy:
dvěstědvacettisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8766 ze dne 18.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa orto Mapa oblasti
- 26 -
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1 1
- 27 -
- 28 -
- 29 -
Snímek katastrální mapy
- 30 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pozemek parc. č. 637/647
Zahradkářská chata na parc. č. 637/505 a 637/647 – pohled východní
Zahradkářská chata na parc. č. 637/505 a 637/647 – pohled severní - 31 -
Mapa orto
- 32 -
Mapa oblasti
- 33 -
B. 2) Pozemek z LV č. 8674 a zahrádkářská chata
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 2001
změna stavby v r.
rekonstrukce v r.
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné a dřevěná individuální rekreace bytová zóna nezpevněná komunikace voda ze studny, elektro NN
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba rekreačních chat 24 925 dobře udržovaná lokální na tuhá paliva Není
silnice II.,III.tř
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Břeclav, které leží v Jihomoravském kraji, s počtem obyvatel 24 620. Nachází se 50 km jihovýchodně od Brna, v těsné blízkosti rakouských a slovenských hranic. Město Břeclav je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde zdravotnická zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošta, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy. Město Břeclav je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Nemovitost se nachází v okrajové části Břeclavi za letištěm.
Celkový popis nemovitostí - pozemků (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství)
Pan Alois Suchánek a paní Hana Suchánková byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Informace o nemovitostech poskytli sousedé. 2 Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 637/646 orná půda o výměře 462 m z LV č. 8674 pro obec Břeclav, k. ú. Břeclav. Vlastníky pozemků jsou v ideálním podílovém spoluvlastnictví: 1. Alois Suchánek, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav 2. Hana Suchánková, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav U pozemku parc. č. 637/646 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. - 34 -
1/2 1/2
2
Právní stav: Pozemek parc. č. 637/646 orná půda o výměře 462 m . 2
Fyzický stav: Část pozemku parc. č. 637/646 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 30 m . 2 Část pozemku parc. č. 637/646 orná půda o výměře 432 m . Podle § 9 odst. 5 zákona č. 151/97 Sb. v platném znění se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem ze schváleného územního plánu vychází při oceňování ze skutečného stavu. Na části pozemku parc. č. 637/646 je postavená neevidovaná zahrádkářská chata bez č. p. a č. e. 2
Část pozemku parc. č. 637/646 o výměře 30 m se ocení jako zastavěná plocha a nádvoří. 2 Část pozemku parc. č. 637/646 o výměře 432 m se ocení jako orná půda.
Celkový popis nemovitosti - zahrádkářské chatky (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Zahrádkářská chata nebyla zpřístupněna. Ocenění je provedeno na základě informací sousedů. Předmětem ocenění je samostatně stojící neevidovaná zahrádkářská chata bez č. p. č. e. Zahrádkářská chata má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví. Zahrádkářská chata je částečně zděná, částečně dřevěná trámková oboustranně obíjená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou dřevěné s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Schodiště do podkroví je dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Sporák na propan butan. Stavba slouží jako zahrádkářská chata k rodinné rekreaci. V zahrádkářské chatě se nachází tři samostatné místnosti, bez příslušenství. Dle vyjádření sousedů byla zahrádkářská chata dána do užívání v roce 2001.
Příslušenstvím stavby rekreační chaty je studna a dále venkovní úpravy – přípojka elektro, oplocení s vraty a vrátky. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 8674 nacházejí v zóně 2 - zóna se nízkým nebezpečím výskytu povodně.
Výpočet hodnoty stavebních pozemků Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Tvrdonice
1 800
990 000
550,00
0,80
440,00
246,05
0,80
196,84
350 000
717,21
0,80
573,77
625 500
500,00
0,80
400,00
800,00
0,80
640,00
359,96
0,80
287,97
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Tvrdonice
1 138
280 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Podivín
488
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní příjezd. Moravská Nová Ves
1 251
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Břeclav
1 030
824 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Charvátská Nová ves
2 015
725 310
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
2
423,10 Kč/m
Výpočet hodnoty zemědělského pozemku Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění je zemědělský pozemek pozemek parc. č. 637/646 - část o výměře 432 m .
- 35 -
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) Lednice
3 084
52 428
17,00
0,80
13,60
23 470
469 400
20,00
0,80
16,00
38 802
620 000
15,98
0,80
12,78
38 800
670 000
17,27
0,80
13,82
55 929
1 118 580
20,00
0,80
16,00
60 000
1 140 000
19,00
0,80
15,20
Rovinatý zemědělský pozemek Charvátská Nová Ves
Rovinatý zemědělský pozemek Lanžhot
Rovinatý zemědělský pozemek Lanžhot
Rovinatý zemědělský pozemek. Bulhary
Rovinatý zemědělský pozemek Břeclav
Rovinatý zemědělský pozemek Průměrná jednotková cena
14,57 Kč/m
Druh pozemku
Parcela č.
Zastavěná plocha a nádvoří Orná půda Celková výměra pozemků:
Část 637/646 Část 637/646
Výměra m2 30 432 462
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 423 1/1 15 1/1 Hodnota pozemků celkem:
2
Celková cena pozemku Kč 12 690 6 480 19 170
Výpočet věcné hodnoty stavby zahrádkářské chaty Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.N.P. Podkroví
Zastavěná plocha 30,00 m2 24,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.N.P. 30,00*2,60 Podkroví 24,00*1,80/2 Obestavěný prostor - celkem:
Započitatelná plocha podlaží 27,00 m2 20,00 m2
= = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění
betonové pasy Zděné a dřevěné trámkové Dřevěné Krov sedlový pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné, štukové Chybí Chybí Chybí Dřevěné hladké plné dveře Dřevěná zdvojená Hoblovaná prkna Hoblovaná prkna Lokální na tuhá paliva
- 36 -
Obestavěný prostor 78,20 m3 21,60 m3 99,80 m3
Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
světelná, třífázová Chybí Chybí Chybí Propan butan Chybí Sporák na propan butan Chybí Chybí Chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
30 99,80 3 500 100,00 349 300 14 66 17,50 288 173
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny zahrádkářské chaty bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty v Břeclavi a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované nemovitosti – zahrádkářské chaty byly použity ceny zahrádkářských chat a rekreačních chat nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o objekty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. - celkem Podkroví Podkroví Podkroví - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
27,00 m2 27,00 m2
1,00
27,00m2 27,00 m2
20,00 m2 20,00 m2
1,00
20,00m2 20,00 m2
- 37 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Zaječí
294 000
63,00
166
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2 4 667
KC 0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 3 734
Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu,která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepenáý. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. krov je sedlový. Vytápění elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rekreařčních chat a vinných sklepů. Samostatný příjezd z místní komunikace.
Hustopeče
50,00
4 200
250 000
5 000
0,80
4 000
Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu, která má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je svažitý, v zóně rekreačních chat a vinohradů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Diváky
126,00
220
430 000
3 413
0,80
2 730
Jedná se o samostatně stojící rekreační chalupu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů a rekreačních chalup. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Milovice
176,00
440
850 000
4 830
0,80
3 864
Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu,která má dvě nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rekreačních objektů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená zahrádkářská chata v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 2 730 Kč/m2 do 4 000 Kč/m2 podlahové plochy zahrádkářské chaty. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 3 000 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Klidná lokalita v okrajovém území obce se zástavbou zahrádkářských chat - Bezproblémové okolí nemovitosti - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Zahrádkářská chata je v podílovém spoluvlastnictví - Velká vzdálenost od zastávky autobusů - Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-4/2011-704
- 38 -
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 000 Kč/m2 podlahové plochy zahrádkářské chaty. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňující cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost zahrádkářské chaty a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny neevidované zahrádkářské chaty č. p. a č. e. srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy budovy zahrádkářské chaty: 3 000 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 47,00 m2
Stanovení obvyklé ceny: 47,00 m2 x 3 000 Kč/m2 = 141 000 Kč Obvyklá cena pozemku parc. č. 637/646 o celkové výměře 462 m2 činí ke dni odhadu 19 170 Kč.
Obvyklá cena oceňované neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemku parc. č. 637/646 z LV č. 8674 v Břeclavi, k. ú. Břeclav stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 141 000 + 19 170 = 160 170 Kč, po zaokrouhlení
160 000 Kč slovy:
jednostošedesáttisíc Kč
Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu Aloise Suchánka ve výši 1/2 na oceňovaných nemovitostech neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemku parc. č. 637/646 z LV č. 8674 v Břeclavi, k. ú. Břeclav činí ke dni odhadu 160 000 Kč x 1/2 = 80 000 Kč, po zaokrouhlení
80 000 Kč slovy:
osmdesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8674 ze dne 18.12.2014. Snímek katastrální mapy . Fotodokumentace nemovitosti. Mapa orto. Mapa oblasti.
- 39 -
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1
- 40 -
- 41 -
- 42 -
Snímek katastrální mapy
- 43 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pozemek parc. č. 637/646
Orto mapa
- 44 -
Mapa oblasti
- 45 -
C) Nemovitost rodinného domu č. p. 674 z LV č. 2407 v Kosticích
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
/ plyn telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 1 831 dobře udržovaná ústřední - zemní plyn Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
5+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 246 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 670
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 856
m2 130
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 670
OP
m3
ZP
m2
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Kostice v okrese Břeclav, v Jihomoravském kraji s počtem obyvatel 1840. Kostice leží 8 km východně od Břeclavi, nedaleko slovenských a rakouských hranic. Obec je vybavena základní sítí obchodů a služeb. Je zde obecní úřad, mateřská škola, hřiště a sportovní stadión. V obci má ordinaci jeden praktický lékař. Obec Kostice je vybavena rozvodem vody, splaškové kanalizace s ČOV, elektro NN a zemního plynu. Dopravní spojení autobusové.
- 46 -
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Alois Suchánek a paní Hana Suchánková byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Místního šetření se zúčastnila paní Zimová, matka paní Hany Suchánkové. Rodinný dům byl zpřístupněn. Paní Zimová poskytla znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 674 v Kosticích, k. ú. Kostice. Rodinný dům je krajní řadový, má dvě nadzemní podlaží a je podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou plastová zdvojená, dveře hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z podlahových textilních krytin, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, 1 x kotel na zemní plyn.. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchody jsou splachovací. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Schodiště je železobetonové. Sporák v kuchyni je plynový. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu. Sokl z keramických pásků. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, sklep na ovoce, domácí dílna, sklad, kotelna, sklad, prádelna. V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, schodiště, zadní veranda, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, garáž. V 2.N.P. se nachází předsíň, koupelna s WC, balkón nad verandou, lodžie a tři obytné místnosti. Dle předložených podkladů - částečné projektové dokumentace a dle souhlasného vyjádření p. Zimové byl rodinný dům dán do užívání v roce 1980. V roce 2000 byla vyměněna okna za plastová.
Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba s garáží na pozemku parc. č. 107/25, studna a dále venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy, venkovní vstupní schody, odpadní jímka, oplocení s vraty a vrátky. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1980 Dílčí rekonstrukce v r. 2000 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková x dílčí střecha fasáda, zateplení x okna interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
- 47 -
telefon část. obsazen
volný objekt
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2407 Kraj: Obec: Ulice:
CZ064 Jihomoravský 584576 Kostice Sadová
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0644 Břeclav 670588 Kostice 2
Vlastníci
Podíl
FO
RČ:
Alois Suchánek
FO
RČ:
Hana Suchánková
sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav
Stavby část obce Kostice
Pozemky st. 690 107/25
Stavební parcela Pozemková parcela
na pozemku p.č. st. 690 2
Parcela KN Parcela KN
1/2
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 674
Rodinný dům
1/2
115 m 2 555 m
zastavěná plocha a nádvoří orná půda
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P. 2.N.P.
Zastavěná plocha 93,93 m2 129,59 m2 83,39 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 93,93*2,35 1.N.P. 129,59*2,78 2.N.P. 83,39*3,10 Balkón 7,34*2,21*1,00 Obestavěný prostor - celkem:
Započitatelná plocha podlaží 38,64 m2 74,10 m2 67,30 m2
= = = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně
betonové pasy zděné tl. 45 cm železobetonové plochá Asfaltové svařované pásy pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané Keramické pásky běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře plastová zdvojená Textilní krytiny keramická dlažba ústřední topení na zemní plyn světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický zásobníkový ohřívač zemní plyn plastové potrubí Plynový sporák - 48 -
Obestavěný prostor 220,74 m3 360,26 m3 258,51 m3 16,22 m3 855,73 m3
Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
umyvadlo, vana, WC Splachovací rozvod antén
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
130 855,73 4 200 100,00 3 594 050 35 65 35,00 2 336 133
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Přízemní, zděná, plochá 107/25 s garáží střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 178,00 m3
JC 1 250 Kč/m3
RC Opotřebení 222 500 Kč 50 %
VH 111 250 Kč 111 250 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č .st. 690 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 115 m , parc. č. 107/25 orná 2 půda o výměře 555 m z LV č. 2407 pro obec Kostice, k. ú. Kostice. Vlastníky pozemků jsou v ideálním spoluvlastnickém podílu: 1. Alois Suchánek, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav 1/2 2. Hana Suchánková, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav 1/2 U pozemku parc. č. 107/25 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. 2 Právní stav: Pozemek parc. č .107/25 orná půda o výměře 555 m . 2 Fyzický stav: Pozemek parc. č .107/25 zahrada o výměře 555 m , která tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu č. p. 674 a stavebním pozemkem parc. č. st. 690. Podle § 9 odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. v platném znění se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem vychází při oceňování ze skutečného stavu. 2
Pozemek parc. č. 107/25 se ocení jako zahrada o výměře 555 m , která tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu č. p. 674 a stavebním pozemkem parc. č. st. 690. Na pozemku parc. č. st. 690 je postavený rodinný dům č. p. 674. Na pozemku parc. č. 107/25 je postavená vedlejší stavba. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 2407 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Tvrdonice
1 800
990 000
550,00
0,80
440,00
246,05
0,80
196,84
350 000
717,21
0,80
573,77
625 500
500,00
0,80
400,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Tvrdonice
1 138
280 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Podivín
488
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní příjezd. Moravská Nová Ves
1 251
- 49 -
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Břeclav
1 030
824 000
800,00
0,80
640,00
359,96
0,80
287,97
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Charvátská Nová ves
2 015
725 310
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří orná půda (zahrada) Celková výměra pozemků:
st. 690 107/25
Výměra m2 115 555 670
2
423,10 Kč/m
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 423 1/1 212 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 48 645 117 660 166 305
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 674 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Kosticích a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované nemovitosti rodinného domu č. p. 674 v Kosticích byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. předsíň prádelna sklep na ovoce domácí dílna sklep kotelna sklep 1.P.P. - celkem 1.N.P. zádveří předsíň schodiště obývací pokoj kuchyň ložnice
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
5,26 m2 8,32 m2 5,16 m2 21,48 m2 20,33 m2 6,96 m2 9,76 m2 77,28 m2
0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
2,63m2 4,16m2 2,58m2 10,74m2 10,17m2 3,48m2 4,88m2 38,64 m2
2,34 m2 6,28 m2 4,31 m2 20,56 m2 7,54 m2 21,86 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2,34m2 6,28m2 4,31m2 20,56m2 7,54m2 21,86m2
- 50 -
zadní veranda WC garáž 1.N.P. - celkem 2.N.P. předsíň koupelna s WC pokoj pokoj pokoj balkón lodžie 2.N.P. - celkem
9,99 m2 1,22 m2 17,34 m2 91,45 m2
1,00 1,00 0,00
9,99m2 1,22m2 0,00m2 74,10 m2
6,20 m2 4,90 m2 20,47 m2 17,25 m2 8,36 m2 16,22 m2 4,01 m2 77,41 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
6,20m2 4,90m2 20,47m2 17,25m2 8,36m2 8,11m2 2,01m2 67,30 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Břeclav, ul. Lidická
200,00
713
5+2
Kč 3 300 000
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2
KC
16 500
0,70
Upravená cena Foto Kč/m2 11 550
Jedná se o řadový krajní rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Břeclav, ul. Denisova
110,00
300
5+1
1 750 000
15 909
0,70
11 136
Jedná se o řadový krajní rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Břeclav, ul. Žižkova
105,00
102
3+1
1 769 000
16 848
0,70
11 794
Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Kostice
140,00
1 107
6+1
2 300 000
16 429
0,70
11 500
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Poštorná
115,00
512
2 x 4+1
1 799 000
- 51 -
15 643
0,70
10 950
Jedná se o řadový rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Ladná 100,00 485 3+1 1 500 000 15 000 0,70 Rodinný dům, Jedná se o řadový krajní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží,
10 500
bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená nemovitost rodinného domu č. p. 674 v Kosticích, k. ú. Kostice s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 690 a parc. č. 107/25 z LV č. 2407 je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 10 500 Kč/m2 do 11 794 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 674 s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 11 350 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita v okrajové části obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Dobrý stavebně technický stav - Rekonstrukce provedené v minulosti – plastová okna Slabé stránky nemovitosti - Rodinný dům v ideálním podílovém spoluvlastnictví - Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-10777/2014-704 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 11 350 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňující cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, stáří, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 674 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 11 350 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného odmu č. p. 674: 180,04 m2
Stanovení obvyklé ceny bytu: 180,04 m2 x 11 350 Kč/m2 = 2 043 454 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 674 v Kosticích s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 690 a parc. č. 107/25 z LV č. 2407 stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 2 043 454 Kč, po - 52 -
zaokrouhlení
2 040 000 Kč slovy:
dvamiliónyčtyřicettisíc Kč
Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu Aloise Suchánka ve výši 1/2 činí ke dni odhadu 2 040 000 Kč x 1/2 = 1 020 000 Kč, po zaokrouhlení
1 020 000 Kč slovy:
jedenmilióndvacettisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2407 ze dne 18.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 53 -
počet stran A4 v příloze 3 1 3 1
- 54 -
- 55 -
- 56 -
Snímek katastrální mapy
- 57 -
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň v 1.N.P.
Obývací pokoj v 1.N.P.
WC v 1.N.P.
Ložnice v 1.N.P.
Schodiště
Pokoj s kuchyňským koutem ve 2.N.P.
- 58 -
Obývací pokoj ve 2.N.P.
Pokoj ve 2.N.P.
Koupelna s WC ve 2.N.P.
Sklep v 1.P.P.
Kotelna v 1.P.P.
Garáž
- 59 -
Vedlejší stavba na parc. č. 107/25
Pohled severní
Pohled severozápadní
Pohled z komunikace
Pozemek parc. č. 107/25
Pohled jihovýchodní
- 60 -
Mapa oblasti
- 61 -
Závěr LV č. 9035 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Vlastnického podílu SJM o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 2791/16 na Sídl. Dukelských Hrdinů v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím z LV č. 9035 a podílem ve výši 552/31374 na společných částech domů č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791, č. p. 2792 a pozemku parc. č. st. 3492 z LV č. 5738 v Břeclavi, k. ú. Břeclav, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
570 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 9035 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 9035 Vlastnického podílu SJM o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 2791/16 na Sídl. Dukelských Hrdinů v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím z LV č. 9035 a podílem ve výši 552/31374 na společných částech domů č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791, č. p. 2792 a pozemku parc. č. st. 3492 z LV č. 5738 v Břeclavi, k. ú. Břeclav, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
570 000 Kč slovy:
pětsetsedmdesáttisíc Kč
- 62 -
LV č. 8766 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Vlastnického podílu SJM o velikosti 1/1 na nemovitosti pozemků parc. č. 637/505 a parc. č. 637/647 se zahrádkářskou chatou, v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím z LV č. 8766 Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
220 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 8766 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 8766 Vlastnického podílu SJM o velikosti 1/1 na nemovitosti pozemků parc. č. 637/505 a parc. č. 637/647 se zahrádkářskou chatou, v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím z LV č. 8766 Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
220 000 Kč slovy:
dvěstědvacettisíc Kč
LV č. 8674 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti pozemku parc. č. 637/646 se zahrádkářskou chatou, v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím z LV č. 8674, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění - 63 -
80 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 8674 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 8674 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti pozemku parc. č. 637/646 se zahrádkářskou chatou, v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím z LV č. 8674, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
80 000 Kč slovy:
osmdesáttisíc Kč
LV č. 2407 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitostech rodinného domu č. p. 674 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 690 a parc. č. 107/25, v Kosticích, k. ú. Kostice z LV č. 2407, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
1 020 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi
- 64 -
LV č. 2407 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 2407 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitostech rodinného domu č. p. 674 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 690 a parc. č. 107/25, v Kosticích, k. ú. Kostice z LV č. 2407, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
1 020 000 Kč slovy:
jedenmilióndvacettisíc Kč
Ve Vřesině u Hlučína 19.1.2015
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3130/17/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3130/17/2015.
- 65 -