Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3.729 o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti – jiného pozemku st.p. 91 k.ú. Krásno nad Teplou, obec Krásno, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR.
Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Cheb Mgr. David Koncz Cheb, 26. dubna 10 (č.j. 074 EX 02244/07 - 043)
Účel posudku:
zjištění ceny v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení.
V Chebu dne 2.8.2011 Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se ve 2 vyhotoveních.
-2-
A/ S i t u a c e - prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny osobně znalcem ve dnech 14.10.2009 a 1.8.2011 za účasti vlastníka sousední nemovitosti vlevo (na st.p. 92/1). Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace souseda - informace objednatele ocenění - usnesení EÚ Cheb č.j. 074 EX 02244/07 - 043 ze 13.6.2011 o ustanovení znalce - kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 33 pro k.ú. Krásno nad Teplou) z 29.9.2009 (z KÚ) - informace o parcele st.p. 91 k.ú. Krásno nad Teplou z 12.7.2011 (z internetu) - kopie katastrálních map z 12.7.2011 (z internetu) - údaje a informace o cenách nemovitostí a nájemném (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří Předmět ocenění: jiný (stavební) pozemek B/ N á l e z - vlastník:
1) Trnka Leoš Dlouhá 634/12, 357 31 Horní Slavkov r.č. 69 01 21/2252
- 1/2
2) Trnka Roman Kounice 608/11, 357 31 Horní Slavkov r.č. 66 09 17/1547
- 1/2
(LV č. 33 pro k.ú. Krásno nad Teplou) - povinný:
Leoš Trnka Dolní Příkopy 235, 357 31 Horní Slavkov nar. 21.1.1969
- oprávněný:
Město Horní Slavkov Dlouhá 634/12, 357 31 Horní Slavkov IČ: 25 93 22
Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je stavební parcela st.p. 91 v k.ú. Krásno nad Teplou, obec Krásno, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o proluku v řadové uliční zástavbě horní (západní) části historického jádra obce, po levé straně malého trojúhelníkového náměstí Nejsvětější trojice s morovým sloupem, nad
-3-
kostelem sv. Kateřiny. Je to téměř rovinný pozemek se zbytkem dřevěného tyčkového plotu v uliční frontě, dvěma starými ovocnými stromy, keři z náletu a černou skládkou. Dopravně je přístupná přímo z městské ulice, inženýrské sítě jsou umístěny rovněž v ulici před parcelou. C/
O c e n ě n í – je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k 1.8.2011. K vlastnímu ocenění – pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění – jsou použity nejčastěji používané metody: - Naegeliho metoda polohových tříd, která vede k upřesnění procentní hodnoty pozemku z hodnoty stavební (ale spíše podle účelových podmínek). - Sammelova metoda, vyjadřující poměr hodnoty pozemku ke zjednodušeně stanovené stavební hodnotě (přes kubaturu stavby) - porovnávací metoda, která vychází z již realizovaných prodejů pozemků srovnatelných vlastností a v poslední době Za adekvátní postupy při stanovení tržní hodnoty pozemků považujeme pouze ty, jejichž základní cenové báze vycházejí z cen na trhu skutečně realizovaných. Z uváděných postupů proto nejčastěji užíváme metodu porovnávací. Použití některé zahraniční metody není vhodné a výstižné. Rozhodujícím kriteriem pro stanovení reálné ceny je však ve všech případech to, zda je možné dané pozemky na základě schváleného územního plánu zastavět. V tomto případě se jedná o proluku po původní zástavbě, t.zn. čistý stavební pozemek s možností napojení na všechny inženýrské sítě v ulici. Při stanovení reálné tržní ceny vycházím jednak z vlastní cenové databáze, jednak z informací, získaných z realitních kanceláří o cenách, dosažených při obchodních transakcích s nemovitostmi obdobného charakteru v daném regionu a v poslední době. A to jak při převodech mezi fyzickými, tak právnickými osobami. Na základě posouzení všech relevantních a podstatných údajů a skutečností, t.zn. především otázky možnosti využití pozemku k zástavbě na základě územního plánu (jakožto rozhodujícího kriteria pro stanovení ceny), výměry a situování pozemku (blízkost frekventované silnice), jeho velikosti a tvaru, dopravní dostupnosti, úrovně infrastruktury, zejména v inženýrských sítích a údajům o realizovaných i nabízených cenách pozemků, stanovuji tržní hodnotu pozemku sazbou 350,- Kč/m2. T. zn., že cena uvedené parcely činí celkem 219 m2 x 350,- = 76.650,- Kč, v převodu do tržní polohy 80.000,- Kč. Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojeny. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. nařízení exekuce
-4-
a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění. D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti (t.zn. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. pozemku st.p. 91 o výměře 219 m2 v k.ú. Krásno nad Teplou, obec Krásno, okres Sokolov, Karlovarský kraj, zapsaného na LV č. 33 pro k.ú. Krásno nad Teplou, vč. jeho příslušenství, práv a závad částkou 80.000,- Kč slovy: osmdesáttisíc00/100 korun českých -
z toho hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 z celku částkou 40.000,- Kč
slovy: čtyřicettisíc00/100 korun českých Skutečnost, zda oceňovaná nemovitost je zapsána v OBCHODNÍM MAJETKU, nebylo možno, pro nedosažitelnost povinného, ověřit.
Přílohy: - kopie mapy širšího území - kopie katastrálních map - kopie výpisu z katastru nemovitostí - kopie informace o parcele - kopie usnesení EÚ Cheb - fotodokumentace
-5-
