Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4.452 o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovité věci – areálu firmy AŠSKÁ FEZA, spol. s r.o. Aš, složeného z budov čp. 1236, 2774 a dalších budov, příslušenství a pozemků st.p. 1564/1, 1564/6, 1564/7, 3237/2, 4499, 4504, 3820/12 k.ú. Aš, obec Aš, Selbská ulice, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR.
Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární 197 381 01 Český Krumlov (č.j. 125 Ex 238/12 - 52)
Účel posudku:
zjištění ceny v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení.
V Chebu dne 18.10.2015 Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se v písemném vyhotovení a elektronicky.
-2-
A/ S i t u a c e - prohlídka a zaměření nemovité věci byly provedeny osobně znalcem ve dnech 12. a 13.10.2015 za účasti jednatelky firmy Ašská Feza, pí Evy Helešicové. Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovité věci, informace povinného - informace objednatele ocenění - usnesení EÚ Český Krumlov č.j. 125 Ex 238/12 - 52 z 21.9.2015 o ustanovení znalce (doručené poštou 7.10.2015) - seznam nemovitých věcí k ocenění (součást usnesení EÚ) - seznam nemovitých věcí na LV č. 3013 pro k.ú. Aš ze 14.10.2015 (z internetu) - informace o pozemku st.p. 1564/1 k.ú. Aš ze 14.10.2015 (z internetu) - kopie katastrální mapy v měřítku 1 : 1.093 (i orto), 1 : 2.880, 1 : 5.000, 1 : 10.000 ze 14.10.2015 (z internetu) - vlastní ZP č. 4.279 ze 13.5.2014 (pro EÚ Cheb) vč. příloh - informace o cenách nemovitých věcí a nájemném (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace z prohlídky nemovité věci Předmět ocenění: budovy a haly, vedlejší stavby, inženýrské a speciální pozemní stavby, venkovní úpravy, stavební pozemky, věcná břemena B/ N á l e z - vlastník:
AŠSKÁ FEZA, spol. s r.o. Selbská 2774 352 01 Aš IČ: 61 77 72 51 (LV č. 3013 pro k.ú. Aš)
- povinný:
dtto vlastník
- oprávněný:
André media CZ s.r.o. U výstaviště 749/30 370 05 České Budějovice 5 IČ: 27 60 01 73
Stručný popis nemovité věci Předmětem ocenění je areál firmy AŠSKÁ FEZA, spol. s r.o. Aš, složený z budovy čp. 1236, postavené na pozemku st.p. 1564/1, budovy čp. 2774, postavené na pozemku st.p. 1564/6 a dalších čtyř budov bez čp./če., postavených na pozemcích st.p. 1564/7, st.p. 3237/2, st.p. 4499 a st.p. 4504, vč. příslušenství a pozemků st.p. 1564/1, 1564/6, 1564/7, 3237/2, 4499, 4504 a 3820/12 k.ú. Aš, obec Aš, Selbská ulice, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o větší polovinu starého, původního výrobního areálu (dříve textilky), situovaného po pravé straně Selbské ulice, na svahu, hned za železničním přejezdem, na západním okraji města. Zbývající budovy a plochy tvořící tento areál, t.zn. zděná administrativní budova čp. 1235/čo. 8, postavená na parcele st.p. 1563 s pozemkem č. 3820/13 okolo ní, a další budovy na st.p. 1564/2 (ocelová hala), st.p. 1564/4 (ocelový přístřešek spolu s pozemky
-3-
č. 1563, 3820/13, 1564/2, 1564/3, 1564/4, 1564/5 jsou majetkem jiného vlastníka (Ing. Miroslav Košťál, Aš – viz LV č. 3866, kopie v příloze) a nejsou proto předmětem ocenění. Podle informace vlastníka byla původně oceňovaná nemovitá věc propojena přes Selbskou ulici ocelovým mostem s výrobní budovou (rovněž textilkou) čp. 1407/čo. 1 na protější straně ulice, a to v místě stávající st.p. 1564/4. Zbytky této ocelové konstrukce jsou na tomto místě ještě dosud patrné. Město Aš má 13.076 obyvatel, leží v těsné blízkosti hraničního přechodu do SRN (nemovitá věc je přímo na silnici, vedoucí k přechodu), má plnou síť obchodů a služeb, MHD, vlakové a autobusové spojení. Oceňovaný areál je složen z velké zděné budovy čp. 1236, postavené na pozemku st.p. 1564/1, ke které je u levého štítu přistavěna na celou šířku štítu jedna velká, stavebně propojená přízemní přístavba, postavená na pozemcích st.p. 4504, 1564/6 a 1564/7. Všechny tři části této přístavby, složené z uvedených tří parcel, jsou stavebně propojené jak mezi sebou, tak s halou v přízemí budovy čp. 1236 na st.p. 1564/1, a to i přesto, že část přístavby na parcele st.p. 1564/6, t.zn. její prostřední část, je dle LV označena popisným číslem čp. 2774. Kromě této hlavní budovy je součástí areálu malá zděná budova (dříve sklad plynu, dnes nevyužitá) na st.p. 4499 v čelním levém koutu areálu (u silnice) a dále budova garáží na st.p. 3237/2 v horním levém koutě dvora. Z příslušenství jsou to pak zejména zpevněné plochy manipulačních ploch a vnitrozávodních komunikací na parcele č. 3820/12, převážně z betonových silničních panelů a dále oplocení areálu. Areál je napojen na veřejné a distribuční rozvody elektro, vody, kanalizace a plynu. Dopravně je dostupný přímo z přilehlé Selbské ulice. Budovy slouží k výrobě plastových oken a dveří z profilů zn. REHAU. Vlastní výrobní linka je umístěna ve 2. NP (1. patře) hlavní budovy a je v plném provozu (viz foto v příloze). Firma funguje již více než 10 let a její majitelé předpokládají (i přes probíhající exekuční řízení) její další činnost. Vzhledem k tomu, že se jedná o část původně jednoho areálu, nyní rozděleného na dvě samostatné části, je s ohledem na jejich stavební provázanost řešena otázka přístupu k některým částem (pro účely vjezdu a oprav střechy) zajištěna věcnými břemeny – viz část C) listu vlastnictví. Jedná se celkem o pět věcných břemen s povinností k parcele st.p. 1564/1. Všechna budou oceněna. K otázce ocenění – uvedenou nemovitou věc jsem oceňoval v loňském roce, a to znaleckým posudkem č. 4.279 ze 13.5.2014. Posudek byl zpracován pro EÚ Cheb, soudního exekutora Mgr. Davida Koncze, a to pro účely exekučního řízení, viz čj. 074 Ex 16472/10 – 037). Cena obvyklá byla stanovena částkou 2,900 mil. Kč. V rámci tohoto ocenění jsem při zevrubné prohlídce celého areálu za účasti jednatelky firmy AŠSKÁ FEZA spol. s r.o. Aš zjistil, že jak rozsah, tak technický stav nemovité věci se (až na drobné zhoršení některých stavebních částí) v zásadě nezměnil. Firma vyrábí a předpokládá úhradu nákladů z exekuce a další činnost. Věcná břemena, uvedená v minulém ocenění, trvají. Z uvedených důvodů jsou z minulého ocenění převzata pouze základní technická data. Vlastní ocenění je provedeno na základě aktuálních údajů současného realitního trhu.
-4-
STAVBY 1. Výrobní budova (čp. 1236, st.p. 1564/1) Popis Hlavní budova celého oceňovaného souboru – zděná, částečně podsklepená, se třemi nadzemními podlažími, zastřešená nízkou sedlovou střechou s valbami. Jedná se o původní budovu textilky, postavenou zhruba okolo roku 1890. Levý štít je doplněn přízemní přístavbou (na parcelách st.p. 4504, 1564/6 a 1564/7), která je stavebně i provozně propojená s hlavní hmotou na st.p. 1564/1. Na severní straně areálu je hlavní křídlo budovy propojeno z 1. patra se dvorem ocelovým nadzemním tunelem. Dispozice Malý sklepní prostor s přístupem venkovním zastřešeným schodištěm (uprostřed čelního průčelí, vlevo od vchodu do budovy) je nepoužitelný. Vchod do budovy je předloženými stupni v rohu obou křídel, naproti vjezdu do areálu. V 1. NP (přízemí) je velký halový prostor, vč. stavebně propojených přístaveb u levého štítu, v současné době prázdný (resp. až na část uskladněného materiálu), před 3 roky byl pronajat. Je zde hygienické zázemí, vytápění plynovým kotlem, nákladní výtah o nosnosti 2.000 kg. Na konci haly je druhé schodiště. Ve 2.NP (1. patře) je vlastní výrobní hala firmy na výrobu plastových oken a dvěří, vč. kanceláří a hygienického vybavení. Rovněž zde je vytápění celého podlaží plynovými kotli. 3. NP (2. patro) je rovněž 3 roky prázdné a nevyužité, dříve bylo také pronajaté. Konstrukce a vybavení Jedná se o starou zděnou stavbu, postavenou v tradiční stavební technologii – obvodové zdivo cihelné v tl. do 50 cm, stropy montované (v podélné ose haly jsou ocelové sloupy kruhového průřezu, přes ně průvlak z válcovaného profilu I, do něj z obou stran napříč ocelové nosníky I, uložené na obvodové zdi a průvlaku v ose haly, do těchto nosníků pak uložené dřevěné trámky, nesoucí prkenný podhled s omítkou). Vzhledem k tomu, že na tento podhled není možné vstupovat, je v půdním prostoru provedena v ose budovy dřevěná lávka, uložená na konstrukci krovu (na bačkoře plné vazby) – obdobně jako pochozí konstrukce nad klenbami stropních konstrukcí, např. v kostelech. Schodiště s původními kamennými stupni, střecha nízká sedlová s dřevěným vázaným krovem (šikmé sloupky do bačkory v ose budovy, kleštiny, vaznicová soustava), střešní krytinou z rovného FeZn plechu a bleskosvodem. Okna a vnitřní i vchodové dveře plastové (vlastní výroby), ve 3. NP část otvorů s původními luxfery, podlahy ve 2. NP zčásti se standardními povrchy (keramická dlažba, plovoucí), část podstandard. V 1. a 3. NP podlahy silně vydrolené, s výtluky (vibrace, dříve nájemce TOS). Hygienické vybavení v podstandardním rozsahu, vytápění všech podlaží etážovými plynovými kotli. Požární hydranty, výtahy 2.000 kg a 1.000 kg. Fasáda stylová – omítané plochy členěné kordonovými římsami a dekorativními keramickými prvky (římsovky, klenebné pásy, parapetní prvky, dokonce i korintské hlavice na pilastrech z režného zdiva) – hodnotné, byť poničené. Ocelový tunel v zadním traktu z válcovaných profilů, opláštění trapézovým Al plechem. Střechy na pultech přístaveb ze svařovaných živičných pásů. V 1. a 2. NP jsou v jedné podélné polovině haly funkční mostové jeřáby. Budova je na konci své životnosti, v užívaných částech byla stavebně upravena.
-5-
2. Garáže (bez čp./če., st.p. 3237/2) Popis Samostatně stojící budova v horním levém koutě dvora, využívaná jako garáž a sklad materiálu. Konstrukce a vybavení Přízemní, nepodsklepená, zastřešená pultem – část zděná, část ocelová. Vrata ocelová, opláštění vlnitým FeZn plechem, podlahy z betonové mazaniny. Dožilé. 3. Drobná stavba (bez čp./če., st.p. 4499) Popis Drobná stavba bývalého skladu plynu, dnes nevyužitá. Je osazena na vysoké betonové opěrné zdi. Konstrukce a vybavení Zděná stavba na vysokém soklu, s rampou a přetaženou pultovou střechou, plastová okna a dveře. Technický stav zhoršený. VENKOVNÍ ÚPRAVY Jedná se o zpevněné plochy s povrchem že ŽB silničních panelů (parcela č. 3820/12), oplocení, zejména v uličním průčelí (zděný plot z keramických tvarovek na vysokém betonovém soklu, resp. opěrné zdi) a na levé boční straně (pletivo v rámech + opěrná zeď) a část přípojek inženýrských sítí v rozsahu vlastního pozemku. POZEMKY Na listu vlastnictví č. 3013 pro k.ú. Aš jsou zapsány tyto pozemky: - parcela st.p. 1564/1 – zastavěná plocha – 1.647 m2 - parcela st.p. 1564/6 – zastavěná plocha – 157 m2 - parcela st.p. 1564/7 – zastavěná plocha – 143 m2 - parcela st.p. 3237/2 – zastavěná plocha – 212 m2 - parcela st.p. 4499 – zastavěná plocha – 26 m2 - parcela st.p. 4504 – zastavěná plocha – 159 m2 --------------------------------------------------------------stavební celkem 2.344 m2 - parcela č. 3820/12 – ostatní plocha – 1.709 m2 --------------------------------------------------------------pozemky celkem 4.053 m2
-6-
C/ O c e n ě n í – je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni vydání usnesení EÚ Český Krumlov, tj. k 21.9.2015. K vlastnímu ocenění – pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Na tomto místě je třeba uvést několik podstatných změn, ke kterým došlo od 1.1.2014 v oceňování nemovitých věcí v souvislosti s novým občanským zákoníkem. Jako jeden z doprovodných zákonů k novému občanskému zákoníku byl v minulém roce schválen zákon č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. Tyto změny se dotkly také zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Ten upravuje oceňování nemovitých věcí především pro potřeby výběru daní a další případy, kdy je nutné relativně snadno a přezkoumatelně určit cenu. Lze předeslat, že novela nic nemění na vlastním způsobu ocenění staveb. V souladu se zásadou superficies solo cedit se bude cena stavby přičítat k ceně pozemku (tj. jak uvádí důvodová zpráva, stavba je chápána jako zhodnocení pozemku - § 10 odst. 8). V případě odlišného vlastnictví stavby a pozemku bude jejich cena uvedena pochopitelně samostatně. Hlavní změnou je tedy to, že stavba je součástí pozemku. Z hlediska způsobu a metod oceňování, novela nemohla nic změnit, protože teorie oceňování nemovitých věcí je na zákonu o oceňování majetku v podstatě nezávislá. Dále se tedy bude obecně k určení obvyklé ceny používat všech tří standardních metod (výnosová, věcná, porovnávací). Novela cenového zákona však v § 2 doplnila definici obvyklé ceny o pravidlo, že se určí porovnáním. Tímto způsobem se ovšem postupuje běžně již dnes. Jelikož však byly, jsou a budou nemovité věci, které mají natolik ojedinělé vlastnosti (polohu, účel využití), že nelze ke srovnání nalézt žádné podobné nemovitosti, zůstane nadále přípustné stanovit obvyklou cenu i jinými metodami. Bylo provedeno také množství terminologických změn: např. se cena bude podle cenového předpisu určovat (nikoliv zjišťovat), místo podniku se bude oceňovat závod, nemovitosti budou označovány jako nemovité věci atd. Závěr Sluší se znovu zdůraznit, že na způsobu ocenění obvyklou cenou, které by mělo převažovat, nemohla novela ničeho změnit, protože teorie oceňování nemovitostí je na zákonu o oceňování majetku v podstatě nezávislá. Pro osoby, provádějící ocenění podle cenového předpisu přináší zákon převážně jen drobné změny (citace z článku Mgr. Jakub Hanák, Ph.D. et Ph.D., autor působí na Právnické fakultě Masarykovy univerzity a je předsedou spolku ITEZ).
-7-
Pokud se týká obecně metod ocenění – jsou použity nejčastěji používané metody komerčního tržního ocenění nemovitého majetku, t.zn. metoda výnosová, nákladová a metoda porovnání tržních cen s tím, že výsledná cena je pak zjištěná váženým průměrem všech takto zjištěných údajů. Pokud se týká popisu jednotlivých metod ocenění, velikost a rozsah oceňované nemovité věci neumožňuje obšírný výklad k jednotlivým způsobům ocenění a omezuje se na stručný popis jejich obsahu. Výnosová metoda je založena na vztahu mezi tokem peněžních příjmů (cash flow) a cenou. Výnos z majetku se pak počítá ze stabilizovaného čistého příjmu, vyděleného odpovídající kapitalizační mírou. Uvedená metoda je základem výnosových metod oceňování v obecných oceňovacích předpisech. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) je založena na principu pojetí náhrady, t.zn. na tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten zaplatit za majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Tímto způsobem se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení. Základem pro tento způsob ocenění je ocenění fyzických jednotek množství (zde m3 obestavěného prostoru) průměrnou cenou. Výsledkem je pak určení reprodukční ceny a následně věcné hodnoty. Jedná se o metodu standardně užívanou v oceňovacích vyhláškách. Metoda porovnání tržních cen je založena na srovnání předmětné nemovité věci s obdobnými nemovitými věcmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Jedná se o metodu nejvýstižnější a ve světě nejpoužívanější a od 1.1.2014 také metodu cenovým zákonem preferovanou. Je pochopitelné, že míra přesnosti a výstižnosti při stanovení obvyklé ceny nemovité věci je závislá na množství a kvalitě podkladů a informací, které má znalec k dispozici. To se týká zejména cen z realizovaných cen převodů nemovitých věcí, kde jsou ceny velmi často deformovány podmínkami trhu (např. masivními prodeji obecního majetku za velmi nízké ceny, spekulativní nákupy, aukce, legislativa a jiné). Pokud se týká ocenění pozemku, je pro jednoduchost použita pouze porovnávací metoda, další používané způsoby ocenění, tj. např. Naegeliho metoda polohových tříd či Sammelova metoda, nejsou pro ocenění adekvátní. Podíl z ceny pozemku tvoří většinou zhruba 5% z ceny celé nemovité věci, není proto cena pozemků relevantní, není proto (až na výpočet věcné hodnoty) vyčíslována samostatně a je obsažena v ceně celé nemovité věci.
-8-
OCENĚNÍ: Ve snaze o dosažení objektivních a věrohodných výsledků ocenění je, zejména s ohledem na specifiku stavby a dále omezený rozsah porovnávacích nemovitých věcí, pro ocenění této nemovité věci použito všech tří standardních oceňovacích metod. A. TRŽNÍ HODNOTA URČENÁ VÝNOSOVOU METODOU Výnosová hodnota je stanovena na základě obecného výnosového potenciálu, vycházejícího z obvyklého nájemného za plochy daného typu. Základem pro výpočet výnosové hodnoty je pak čistý roční výnos po zdanění. Ten je pak kapitalizován odhadnutou mírou na principu věčné renty. Vlastník užívá pro svoji činnost pouze 2. NP, kde je umístěna linka na výrobu plastových oken a dveří. 1. NP (přízemí) a 3. NP (2. patro) bylo dříve pronajato, dnes je však již delší dobu prázdné a nevyužité, přičemž zejména 3. NP je z hlediska technického stavu hůře pronajimatelné. Podle informace vlastníka činila sazba nájemného 8,- až 10,- Kč/m2/měsíc. Pro výpočet výnosové hodnoty uvažuji se simulovaným nájemným, a to pouze pro hlavní budovu (bez přístaveb a drobných staveb vč. příslušenství, které tvoří funkční celek se synergickými účinky), odstupňovaným dle podlaží. T. zn. pro 1. NP (přízemí) sazba 6,- Kč/m2/měsíc (tj. 72,- Kč/m2/rok), pro 2. NP (1. patro) sazba 5,- Kč/m2/měsíc (tj. 60,- Kč/m2/rok) a 4,- Kč/m2/měsíc (tj. 48,- Kč/m2/rok) za 3. NP (2. patro). Výnos z nájemného dále snižuji s ohledem na minimální poptávku po pronájmu podobných nemovitostí a nebezpečí fluktuace nájemců o 15%. - užitná plocha: 1. NP 2. NP 3. NP celkem
1.260 m2 1.120 m2 1.080 m2 3.460 m2
- měsíční nájemné – sazba: 1. NP 6,- Kč/m2 2. NP 5,- Kč/m2 3. NP 4,- Kč/m2 - měsíční nájemné celkem: 1. NP: 1.260 x 6,- = 7.560,- Kč 2. NP: 1.120 x 5,- = 5.600,- Kč 3. NP: 1.080 x 4,- = 4.320,- Kč celkem 17.480,- Kč - roční nájemné - celkem: 17.480 x 12 = - odpočet nákladů a daní v paušální výši 25% - odpočet na ztráty (fluktuace nájemců) ve výši 15% - čistý výnos (zdroj kapitalizace): - kapitalizační míra: - výnosová hodnota:
209.760,- Kč - 52.440,- Kč - 31.464,- Kč + 125.856,- Kč 9,0% 1,398.400,- Kč
-9-
Tržní hodnota celé nemovité věci, stanovená zjištěním výnosové hodnoty majetku, činí ke dni 21.9.2015 celkem 1,400.000,- Kč, a to za celou nemovitou věc, vč. pozemků a příslušenství. B. TRŽNÍ HODNOTA URČENÁ VĚCNOU HODNOTOU Jednotková cena za fyzickou jednotku množství, tj. za 1 m3 obestavěného prostoru, vyjadřuje obvyklou cenu stavebních prací v dané lokalitě, v cenové úrovni roku 2015, a za předpokladu splnění základních technických a kvalitativních podmínek stavby. Zároveň je však vyjádřením nákladů na realizaci stavby obdobné úrovně vybavení. Pro výpočet věcné (substanční) hodnoty stavby byla jako základ použita reprodukční cena objektu. I. STAVBY 1. Hlavní budova: Zastavěná plocha celkem: Obestavěný prostor celkem:
1.480 m2 18.760 m3
Základní (reprodukční) cena: 18.760 x 3.550,- = 66,598.000,- Kč Opotřebení: odborným odhadem 85%, zbývá 15% hodnoty Věcná cena:
9,989.700,- Kč
2. Garáže: Zastavěná plocha celkem: Obestavěný prostor celkem:
212 m2 636 m3
Základní (reprodukční) cena: 636 x 2.500,- = 1.590.000,- Kč Opotřebení: odborným odhadem 85%, zbývá 15% hodnoty Věcná cena:
238.500,- Kč
3. Drobná stavba: Zastavěná plocha celkem: Obestavěný prostor celkem:
26 m2 91 m3
Základní (reprodukční) cena: 91 x 2.800,- = 254.800,- Kč Opotřebení: odborným odhadem 80%, zbývá 20% hodnoty Věcná cena:
50.960,- Kč
Stavby celkem (1 – 3): 10,279.160,- Kč
- 10 -
Převod do tržní polohy: 10,280.000,- Kč Tržní hodnota staveb, stanovená zjištěním věcné hodnoty majetku, činí ke dni 21.9.2015 celkem 10,280.000,- Kč. II. VENKOVNÍ ÚPRAVY A PŘÍSLUŠENSTVÍ - komunikace a zpevněné plochy (parc. č. 3820/12): 1.709 m2 x 0,7 = 1.196 m2 (panely) ZC = 1.196 x 1.800,- = 2,152.800,- Kč opotřebení 80%, zbývá 20%, tj. Celkem - oplocení, opěrné zdi celkem (odhadem) celkem
430.560,- Kč 60.000,- Kč 490.560,- Kč
V převodu do tržní polohy: 490.000,- Kč III. POZEMKY Pro ocenění pozemků, používám – s ohledem na velký podíl nestavebních pozemků – rozdílné sazby za stavební a pozemkové parcely. Po zhodnocení vlivů polohy, vybavenosti, zájmu, používám sazbu v místě běžně obchodovatelnou, tj. 400,- Kč/m2 pro stavební a 120,- Kč/m2 pro pozemkové parcely. Je třeba si uvědomit, že parcely je možno (za stavu téměř dožilých stávajících staveb) využít k nové zástavbě teprve poté, co bude provedena jejich demolice. Ta bude přitom velmi nákladná (cca 18.760 m3 O.P. x 420,- Kč/m3 O.P. = 7,9 mil. Kč). Stavební pozemky: 2.344 m2 x 400,- = 937.600,- Kč Pozemkové parcely: 1.709 m2 x 120,- = 205.080,- Kč pozemky celkem
1,142.680,- Kč
Tržní (věcná) hodnota pozemků činí ke dni 21.9.2015 celkem 1,140.000,- Kč. Tržní hodnota celé nemovité věci, stanovená zjištěním věcné hodnoty majetku činí ke dni 21.9.2015 celkem 11,910.000,- Kč C. TRŽNÍ HODNOTA URČENÁ POROVNÁNÍM TRŽNÍCH CEN K objektivnímu posouzení výše aktuální ceny je k dispozici omezené množství věrohodných a srovnatelných cenových podkladů pro tento typ stavby a v dané oblasti. Jde především o nabídky realitních kanceláří, jejichž nabídkové ceny je nutné redukovat min. o 10%, neboť tato cena vyjadřuje spíše subjektivní přání vlastníka (či RK), které nemusí reflektovat realizovanou prodejní cenu. Dále je nutno počítat s tím, že podobné areály nejsou dostatečně likvidním druhem nemovité věci, jejich prodej trvá obvykle delší dobu a zpočátku inzerované ceny bývá
- 11 -
dosaženo pouze zřídka. V příloze posudku uvádím několik nabídek realitních kanceláří na prodej srovnatelných nemovitých věcí v Aši a okolí, uvedených na internetu. Ceny se liší podle velikosti, vybavení, polohy a stavu nemovité věci, navíc pak ve většině případů obsahují již i provizi RK, právní servis a další eventuelní náklady. Je třeba tyto nabízené ceny redukovat o min. 10 – 15% (redukce ceny s ohledem na prameny). Je škoda, že část nabízených nemovitých věcí nemá uvedenu informaci o ceně s tím, že je třeba si ji zjistit dotazem. Ze zkušenosti vím, že tato podmínka potencionálního kupce spíše odradí než pobídne k volání a o nabízenou nemovitou věc se již dále nezajímají. V databázi nabídek realitních kanceláří, uvedených na realitním serveru internetu, byly nalezeny 3 nabídky porovnávacích nemovitých věcí, z nichž pouze dvě měly uvedenu cenu. Obě byly použity pro určení obvyklé ceny. Porovnávací nemovité věci (viz přílohy): 1. Skladový prostor Aš, 900 m2, 3,000.000,- Kč Celkem 3 provozně propojené budovy, užitná plocha 900 m2, venkovní plochy 874 m2, po nákladné rekonstrukci, plynové vytápění, plastová okna. Nabídková cena: 3,000.000,- Kč Redukce na cenové prameny: - 15% (inzerce) Redukovaná nabídková cena: 2,550.000,- Kč Cena za m2 užitné plochy po redukci: 2.833,- Kč 2. Výrobní hala Aš, 3.040 m2, 1,160.000,- Kč Čtyřpodlažní hala původního skladu, nákladní výtah, dvě hluboké studny. Užitná plocha 3.040 m2, venkovní plocha 543 m2. Nabídková cena: 1,160.000,- Kč Redukce na cenové prameny: - 15% (inzerce) Redukovaná nabídková cena: 986.000,- Kč Cena za m2 užitné plochy po redukci: 324,- Kč Podrobný popis uvedených nemovitých věcí je uveden v nabídkových listech v příloze posudku. Směrné ceny uvedených dvou porovnávacích nemovitých věcí se pohybují v rozmezí 324,- až 2.833,- Kč/m2 užitné plochy. Hodnota 2.833,- Kč je pro náš případ nepoužitelná – objekt je po nákladné rekonstrukci a bez dalších (a nevyužitých) budov a staveb. Hodnota 324,- Kč je naopak nízká – porovnáací nemovitá věc je v horším technickém stavu a před rekonstrukcí. Hodnoty porovnávacích nemovitých věcí v loňském posudku se pohybovaly v intervalu 692,až 817,- Kč/m2 užitné plochy, přičemž pro oceňovanou nemovitou věc byla pak zvolena hodnota 850,- Kč/m2 užitné plochy. Porovnávací hodnotu oceňovaného areálu ovlivňují zejména tyto faktory: - pozitivní – dobrá dopravní dostupnost - atraktivní poloha (ve městě, u hranic) - technický standard vybavení (výtahy, hyg. vybavení, plynové vytápění) - uzavřený areál
- 12 -
- negativní – stáří stavby - velká plošná kapacita - utlumené podnikatelské ovzduší Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného areálu o celkové velikosti 3.460 m2 užitné plopchy, používám, po zvážení všech relevantních údajů a respektování specifických podmínek oceňované nemovité věci, sazbu 750,- Kč/m2 užitné plochy. T.zn., že cenu oceňovaného areálu určuji porovnáním tržních cen hodnotou 3.460 m2 x 750,- Kč
= 2,595.000,- Kč,
v převodu do tržní polohy 2,600.000,- Kč, a to za celou nemovitou věc, vč. pozemků a příslušenství. D. KONSOLIDACE HODNOT OCENĚNÍ Porovnání vypočtených cen je provedeno pro tržní cenu určenou výnosovou metodou, určením věcné hodnoty a porovnáním realizovaných tržních cen. Druh ocenění: Výnosová hodnota Věcná hodnota Porovnávací hodnota
Hodnota: 1,400.000,- Kč 11,910.000,- Kč 2,600.000,- Kč
Vypočtené ceny jsou kvalitativně i kvantitativně rozdílné. Zatímco výnosová cena vyjadřuje schopnost nemovité věci tvořit zisk, t.zn. velikost výnosového potenciálu, věcná hodnota (tradičně vysoká) vyjadřuje velikost a technické řešení stavby. Každá metoda má své klady a zápory – výnosová cena je závislá na fluktuaci nájemníků, věcnou hodnotu ovlivňuje velikost a technické řešení stávající stavby. Porovnávací hodnota poskytuje pohled na transakce uskutečněné na realitním trhu (nebo alespoň představu o nich) a je ve většině případů nejpřesnější. Na základě rozdílných vah pro jednotlivé ceny a na základě dikce cenového zákona, která v otázce určení obvyklé ceny preferuje porovnávací způsob, stanovuji tržní hodnotu celé oceňované nemovité věci částkou 2,600.000,- Kč. Stanovení hodnot výnosovou metodou a metodou věcné ceny, t.zn. použitím standardních oceňovacích metod, slouží k objektivizaci výsledné ceny. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecní či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu v exekučním řízení. Skutečná tržní cena bude pak určena až při vlastní dražbě. Rozdíl mezi takto dosaženou cenou a představou vlastníka, exekutora či znalce, byť by byl sebehrozivější, je pak jen strohou realitou, vyplývající jak z momentální situace na trhu s nemovitými věcmi, tak z počtu zájemců na aukci, zájmu a síly segmentu potenciálních kupců, stejně tak, jako na celé řadě dalších faktorů.
- 13 -
Současně s oceněním nemovité věci byla posuzována otázka práv a závad, která jsou s oceňovanou nemovitou věcí spojena. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. zástavní práva, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovité věci), je zde zapsáno také celkem 5 věcných břemen s povinností k oceňované parcele st.p. 1564/1. Věcná břemena se týkají možnosti jízdy a přístupu při opravách střechy a fasády sousedních budov na parcelách st.p. 1564/2, 3, 4, 5. Vzhledem k tomu, že výši ročního užitku nelze zjistit ze smlouvy (ani jinak), byla pro výpočet ceny věcného břemene, jako výše ročního užitku, stanovena hodnota 10.000,- Kč dle odst. 5, § 18 zákona. Cena všech pěti věcných břemen činí 50.000,- Kč Výsledná cena nemovité věci se sníží o cenu věcných břemen váznoucích na nemovitých věcech. Uvedená věcná břemena jsou přiměřená výhodě oprávněného a na cenu nemovité věci a její užívání mají zcela zanedbatelný vliv.
- 14 -
D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovité věci, (tj. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. areálu firmy AŠSKÁ FEZA, spol. s r.o. Aš, složeného z budov čp. 1236, čp. 2774 a dalších budov, příslušenství a pozemků st.p. 1564/1, 1564/6, 1564/7, 3237/2, 4499, 4504, 3820/12 k.ú. Aš, obec Aš, Selbská ulice, okres Cheb, Karlovarský kraj, zapsaného na LV č. 3013 pro k.ú. Aš, vč. jeho příslušenství, práv a závad částkou 2,550.000,- Kč slovy: dvamilionypětsetpadesáttisíc00/100 korun českých Podle informace vlastníka, je oceňovaná nemovitá věc zapsána v OBCHODNÍM MAJETKU.
Přílohy: - kopie map širšího území - kopie katastrálních map - seznam nemovitých věcí na LV - kopie informace o pozemcích - kopie usnesení EÚ Český Krumlov - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace (Pozn. Obsáhlou a podrobnou fotodokumentaci z loňského ocenění je možno použít v celém rozsahu – stav je beze změn).
