Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3.869 o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti – jednotky (bytu) č. 630/34 v bytovém domě čp. 629, 630 Rotava, postaveném na pozemku st.p. 707, 708 k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR.
Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Cheb Mgr. David Koncz Cheb, 26. dubna 10 (č.j. 074 Ex 00219/11 - 025)
Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení.
V Chebu dne 25.3.2012 Posudek obsahuje
stran/y/ textu včetně obálky
-2-
A/
a předává se ve 2 vyhotoveních. S i t u a c e - prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny osobně znalcem dne 25.3.2012 za účasti sousedů (spoluvlastníků). Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace vlastníků sousedních bytů - informace objednatele ocenění - usnesení EÚ Cheb č.j. 074 Ex 00219/11 - 025 z 27.1.2012 o ustanovení znalce - kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 1429 pro k.ú. Rotava) z 20.12.2011 (z KÚ) - informace o stavbě čp. 629, 630 Rotava ze 14.3.2012 (z internetu) - kopie katastrální mapy v měřítku 1 : 564, 1 : 1000, 1 : 2000 a 1 : 5000 ze 14.3.2012 (z internetu) - informace o cenách nemovitostí a nájemném (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří Předmět ocenění: byt, stavební pozemek.
B/ N á l e z - vlastník:
Kovář Martin Sídliště 630, Rotava 357 01 Rotava 1 r.č. 65 01 13/0174 spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku: 56/2066 (tj. 2,711%) z celku (LV č. 1429 pro k.ú. Rotava)
- povinný:
dtto vlastník nar. 13.1.1965
- oprávněný:
INFRACO s.r.o., Svobody 235/49 350 02 Cheb IČ: 27 96 23 85
Stručný popis nemovitosti: Předmětem ocenění je byt (bytová jednotka) č. 630/34 v bytovém domě čp. 629, 630 Rotava, postaveném na pozemku st.p. 707, 708 k.ú. Rotava, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 56/2066 na společných částech budovy čp. 629, 630 a na pozemku st.p. 707, 708 k.ú. Rotava, obec Rotava, ulice Sídliště bez č. or., okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o standardní dvouvchodový, panelový dům, situovaný po pravé straně komunikace, procházející středem malého panelového sídliště v nové části obce Rotava, na vrcholu kopce, nad starou a průmyslovou částí v údolí. Dům je nepodsklepený, se sedmi nadzemními podlažími a nízkou sedlovou střechou, bez stavebně upraveného podkroví. Je to dvojdům, složený ze dvou pětimodulových sekcí,
-3-
se dvěma vchody, dvěma čp. a třemi byty na každém nadzemním podlaží (kromě 1.NP s jedním bytem) každého vchodu. T.zn., že ve vchodu čp. 629 je 19 bytů (č. 1 – 19) a ve vchodě čp. 630 je 18 bytů (č. 20 – 37) a kotelna (nebytová jednotka č. 38), celkem tedy 2 x 19 jednotek, tj. 38 jednotek v celém dvojdomě. Pokud se týká provedení domu a bytu – jedná se o standardní panelový dům, postavený před cca 50 lety ve stavební technologii tehdy celostátně uplatňované typové řady G 57, t.zn. první celostěnový panelový typ domu. Nosná konstrukce z ŽB panelů, z prefabrikátů jsou i další konstrukční prvky – základy, stropy, schodiště, příčky, dokonce i zábradlí lodžií. Střecha nízká sedlová, s betonovým krovem a střešní krytinou z vlnitého azbestocementu. Okna dřevěná zdvojená, dnes převážně plastová, s izolačním dvojsklem, dveře vnitřní hladké plné a prosklené, vchodové původní ocelové s Al - lištami, podlahy se standardními povrchy (vlýsky, keramické dlažby, povlaky PVC), hygienické vybavení základní s instalačním jádrem, bez keramických obkladů. V kuchyních plynové sporáky, vestavěný nábytek, STA, bez výtahu, požární hydranty na schodišti. Fasáda s přiznanými sparami mezi panely, panely bez omítek, pouze s plastickým povrchem z výroby, dodatečně zvenčí zateplená kontaktním izolačním systémem (polystyren + perlinka + stěrka). Dům byl postaven okolo roku 1960, max. 1965, jeho stáří ke dni ocenění činí tedy cca 50 roků. Je napojen na veřejné a distribuční rozvody elektro, vody, kanalizace a plynu. Vytápění vč. přípravy TUV centrální, z domovní plynové kotelny v suterénu domu. Dopravně je dostupný z přilehlé místní komunikace. Dům čp. 629, 630 Rotava je postaven na stavebních parcelách st.p. 707 o výměře 203 m2 a st.p. 708 o výměře 204 m2, obě v k.ú. Rotava. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 629, 630 Rotava a na pozemku st.p. 707, 708 k.ú. Rotava činí 56/2066 (tj. 2,711%) z celku. Oceňovaný byt č. 630/34 se nachází v 6. NP, tj. předposledním podlaží pravého vchodu čp. 630. Má dispoziční skladbu 1 + 2 a podlahovou plochu 56 m2. Podle informace sousedů je po stránce provedení a vybavení v původním, t.zn. dnes již podstandardním stavu. C/ O c e n ě n í – je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k 25.3.2012. K vlastnímu ocenění – pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění – jsou použity nejčastěji používané metody komerčního tržního ocenění nemovitého majetku, t.zn. metoda výnosová, nákladová a metoda porovnání tržních cen s tím, že výsledná cena je pak zjištěná váženým průměrem všech takto zjištěných údajů. Pokud se týká popisu jednotlivých metod ocenění, velikost a rozsah oceňované nemovitosti neumožňuje obšírný výklad k jednotlivým způsobům ocenění a omezuje se na stručný popis jejich obsahu.
-4-
Výnosová metoda je založena na vztahu mezi tokem peněžních příjmů (cash flow) a cenou. Výnos z majetku se pak počítá ze stabilizovaného čistého příjmu, vyděleného odpovídající kapitalizační mírou. Uvedená metoda je základem výnosových metod oceňování v obecných oceňovacích předpisech. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) je založena na principu pojetí náhrady, t.zn. na tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten zaplatit za majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Tímto způsobem se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení. Základem pro tento způsob ocenění je ocenění fyzických jednotek množství (zde m3 obestavěného prostoru) průměrnou cenou. Výsledkem je pak určení reprodukční ceny a následně věcné hodnoty. Jedná se o metodu standardně užívanou v oceňovacích vyhláškách. Metoda porovnání tržních cen je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Je pochopitelné, že míra přesnosti a výstižnosti při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je závislá na množství a kvalitě podkladů a informací, které má znalec k dispozici. To se týká zejména cen z realizovaných cen převodů nemovitosti, kde jsou ceny velmi často deformovány podmínkami trhu (např. masivními prodeji obecního majetku za velmi nízké ceny – viz např. koeficienty prodejnosti bytů). Pokud se týká ocenění pozemku, je pro jednoduchost použita pouze porovnávací metoda, další používané způsoby ocenění, tj. např. Naegeliho metoda polohových tříd či Sammelova metoda, nejsou pro daný případ adekvátní. V daném případě, kdy podíl z ceny pozemku tvoří zhruba 6% z ceny celé nemovitosti, není však cena pozemků relevantní, není vyčíslována samostatně a je obsažena v ceně celé nemovitosti. V daném případě, t.zn. při ocenění samostatného bytu, je k dispozici dostatečné množství objektivních a aktuálních údajů o cenách z již realizovaných prodejů v posledním období, některé dokonce z této lokality. Je proto možné stanovit jeho cenu velmi přesně, a to pouze na základě těchto cenových informací (t.zn. metodou porovnání tržních cen, která je metodou nejvýstižnější a ve světě nejpoužívanější), bez nutnosti výpočtu kapitalizace fiktivního nájmu či stanovení reprodukční ceny. Při stanovení ceny dané nemovitosti jsou posuzovány všechny relevantní skutečnosti, t.zn. především známé a dostupné údaje o realizovaných prodejích bytů v dané lokalitě v poslední době (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) a vlastnosti dané lokality – okraj města, návaznost na veřejnou zeleň, dostupnost veřejné dopravy, nedostatek parkovacích ploch, stáří, provedení a vybavení domu a bytu. Dále pak situace na trhu s byty obecně (zvýšená nabídka bytů v důsledku masivní výstavby nových bytů obcemi, městy a developerskými firmami), a v neposlední řadě i specifické podmínky na trhu s byty ve městě. V příloze posudku uvádím několik nabídek na prodej srovnatelných bytů, uvedených na internetu. Ceny nabízených bytů se liší podle polohy, stáří, velikosti a vybavení bytu, navíc pak ve většině případů obsahují již provizi RK, právní servis a další eventuelní náklady. Kromě toho jsou vždy více subjektivním přáním majitele bytu (či RK), než vyjádřením reálné kupní ceny. Je proto třeba je při posuzování redukovat o min. 10 – 15%.
-5-
Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojena. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění.
-6-
D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti (t.zn. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. bytu (bytové jednotky) č. 630/34 v bytovém domě čp. 629, 630 Rotava, postaveném na pozemku st.p. 707, 708 k.ú. Rotava, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 56/2066 na společných částech domu čp. 629, 630 Rotava a na pozemku st.p. 707, 708 k.ú. Rotava o výměře 203 a 204 m2, zapsaného na LV č. 1429 a 897 k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, vč. jeho příslušenství, práv a závad částkou 150.000,- Kč slovy: jednostopadesáttisíc00/100 korun českých Skutečnost, zda oceňovaná nemovitost je zapsána v OBCHODNÍM MAJETKU, nebylo možno, pro nedosažitelnost povinného, ověřit.
Přílohy: - kopie mapy širšího území - kopie katastrálních map - kopie výpisu z katastru nemovitostí - kopie informace o stavbě - kopie usnesení EÚ Cheb - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace
