Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3.161 o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti – pozemku pp. 252/1 k.ú. Nový Žďár, obec Aš – část Nový Žďár, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR.
Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava – Mariánské Hory (č.j. 024 EX 186/09 – 62 – čl. II., odst. 2)
Účel posudku:
zjištění ceny v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení.
V Chebu dne 22.6.2009 Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se ve 3 vyhotoveních.
-2-
A/ S i t u a c e - prohlídka nemovitosti byla provedena osobně znalcem dne 15.6.2009.
Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti - informace objednatele ocenění - informace stavebního úřadu MěÚ Aš (k ÚP) - objednávka EÚ Ostrava č.j. 024 EX 186/09 – 62 z 22.5.2009 o přibrání znalce - kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 231 pro k.ú. Nový Žďár) z 23.2.2009 - kopie katastrální mapy v měřítku 1 : 2880 z 23.2.2009 - údaje a informace o cenách nemovitostí (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří
Předmět ocenění: zemědělské pozemky, trvalé porosty.
B/ N á l e z - vlastník:
- povinný:
Fedoš Michal Březová 2267/14 352 01 Aš 1 r.č. 53 06 01/286
- 1/2
Veselý Petr Květnová 2415/24 352 01 Aš 1 r.č. 69 02 22/1843
- 1/2
Fedoš Michal Březová 2267/14 352 01 Aš 1 r.č. 53 06 01/286
- oprávněný: PFA Group, s.r.o.
Letohradská 177 251 68 Kamenice - Ládví IČ: 64 94 05 01
Stručný popis nemovitosti: Předmětem ocenění je pozemková parcela pp. 252/1 v k.ú. Nový Žďár, obec Aš – část Nový Žďár, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o poměrně velkou parcelu o výměře 8.740 m2, tj. téměř jeden hektar, situovanou na jižním okraji města Aše, za prvním kruhovým objezdem, v klínu mezi vjezdem do města vpravo a obchvatem města vlevo, před čerpací stanicí PHM a prvními domy. Plocha je zarostlá travou, je svažitá, v části plochy zarostlá nízkou a vyšší náletovou zelení (keře, listnáče), ve spodní části s jámami (zemník?). Ačkoliv je na LV evidována jako orná půda, není už léta zemědělsky využívána a zarůstá nekvalitním náletem.
-3-
Konzultací na stavebním úřadě MěÚ Aš bylo zjištěno, že pozemek je schváleným územním plánem určen pro zemědělství (pastvina). Není ho tedy možné zastavět. Jeho reálná cena je proto nízká a pozemek určitě nebude předmětem velkého zájmu o koupi. C/
O c e n ě n í – je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k 15.6.2009.
K vlastnímu ocenění – pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění – jsou použity nejčastěji používané metody: -
Naegeliho metoda polohových tříd, která vede k upřesnění procentní hodnoty pozemku z hodnoty stavební (ale spíše podle účelových podmínek). Sammelova metoda, vyjadřující poměr hodnoty pozemku ke zjednodušeně stanovené stavební hodnotě (přes kubaturu stavby) porovnávací metoda, která vychází z již realizovaných prodejů pozemků srovnatelných vlastností a v poslední době
Za adekvátní postupy při stanovení tržní hodnoty pozemků považujeme pouze ty, jejichž základní cenové báze vycházejí z cen na trhu skutečně realizovaných. Z uváděných postupů proto nejčastěji užíváme metodu porovnávací. Použití některé zahraniční metody není vhodné a výstižné. Rozhodujícím kriteriem pro stanovení reálné ceny je však ve všech případech to, zda je možné daný pozemek na základě schváleného územního plánu zastavět. V tom případě se jedná o pozemek, který zastavět není možné. Při stanovení reálné tržní ceny vycházím jednak z vlastní cenové databáze, jednak z informací, získaných z realitních kanceláří o cenách, dosažených při obchodních transakcích s nemovitostmi obdobného charakteru v daném regionu a v poslední době. A to jak při převodech mezi fyzickými, tak právnickými osobami. Pokud se týká oceňovaného pozemku, byly při jeho posuzování zohledněny všechny relevantní a podstatné údaje a skutečnosti, t.zn. především otázka využití pozemku k zástavbě na základě územního plánu (jakožto rozhodujícího kriteria pro stanovení ceny), dále pak způsob současného využití, plocha a situování pozemku, jeho velikost a tvar, dopravní dostupnost, aktuální stav, možnost samostatného využívání. Po zvážení všech známých a dostupných údajů o realizovaných prodejích podobných nemovitostí v dané lokalitě a v poslední době, které mám ve vlastní databázi oceňování, (prodej pozemků z majetku ČR Pozemkovým fondem), dalších údajů získaných z realitních kanceláří a z odborného tisku, zejména však s přihlédnutím ke konkrétním podmínkám dané lokality a po zvážení situace na trhu s pozemky , stanovuji pro potřeby tohoto ocenění cenu
-4-
obvyklou průměrnou sazbou 15,- Kč/m2, tj. celkovou cenou 8.740 x 15,- = 131.100,- Kč, v převodu do tržní polohy, a se zápočtem porostů celkovou hodnotou 130.000,- Kč. Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojeny. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění.
-5-
D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti (t.zn. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. pozemku pp. 252/1 o výměře 8.740 m2 v k.ú. Nový Žďár, obec Aš – část Nový Žďár, okres Cheb, Karlovarský kraj, zapsaného na LV č. 231 pro k.ú. Nový Žďár, vč. jeho příslušenství, práv a závad částkou 130.000,- Kč slovy: jednostotřicettisíc00/100 korun českých - z toho hodnota ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 z celku částkou 65.000,- Kč slovy: šedesátpěttisíc00/100 korun českých
Přílohy: - kopie katastrální mapy - kopie výpisu z katastru nemovitostí - kopie usnesení EÚ Ostrava - fotodokumentace
