Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3.909 o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti – podílu o velikosti 1/2 na bytu (bytové jednotce) č. 680/7 v bytovém domě čp. 679, 680, 681 Chodov, postaveném na pozemku st.p. 2135 k.ú. Dolní Chodov, spolu s pozemkem st.p. 2135 k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov, ulice Budovatelů, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR.
Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/17 130 00 Praha 3 (č.j. 091 EX 09373/10 - 021)
Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení.
V Chebu dne 2.6.2012 Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se ve 3 vyhotoveních.
-2-
A/
Si t u a c e -
prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny osobně znalcem dne 26.5.2012 za účasti povinného.
Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace povinného - informace objednatele ocenění - usnesení EÚ Praha 3 č.j. 091 EX 09373/10-021 ze 16.5.2012 o ustanovení znalce - kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 6780 pro k.ú. Dolní Chodov) ze 16.5.2012 - kopie katastrálních map z 24.5.2012 (z internetu) - informace o cenách nemovitostí a nájemném (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří Předmět ocenění: bytová jednotka, stavební pozemek B/ N á l e z - vlastník:
1) Šandor Jan - 1/2 Budovatelů 680, Chodov 357 35 Chodov u Karlových Var r.č. 84 07 31/2232 2) Špirková Martina - 1/2 Budovatelů 680, Chodov 357 35 Chodov u Karlových Var r.č. 87 52 09/2404 spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku: 508/25245 (= 2,012%) z celku (LV č. 6780 pro k.ú. Dolní Chodov)
- povinný:
Šandor Jan Budovatelů 680, Chodov 357 35 Chodov u Karlových Var r.č. 84 07 31/2232
- oprávněný:
ČSOB Leasing, a.s. Na Pankráci 310/60 140 00 Praha 4 IČ: 63 99 89 80
-3-
Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt (bytová jednotka) č. 680/7 v bytovém domě čp. 679, 680, 681 Chodov, postaveném na pozemku st.p. 2135 k.ú. Dolní Chodov, spolu s pozemkem st.p. 2135 k.ú. Dolní Chodov, obec Sokolov, ulice Budovatelů, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o samostatně stojící bytový dům s příslušenstvím a pozemkem, situovaný na severozápadním okraji centra města, v ulici Budovatelů. Objekt je přístupný z jednosměrné zpevněné komunikace, dále pak přes chodník. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a objekty občanské vybavenosti. Bytová jednotka se nachází ve městě Chodov, které je situováno západním směrem od Karlových Varů ve vzdálenosti 12 km a 5 km severně od Nového Sedla. Ve městě jsou veškeré služby - školka, základní školy, obchody, pošta, banky, kulturní a společenské centrum, kino. Do města zajíždí autobusová doprava a je zde i vlaková zastávka ČD. Dům je typový, nepodsklepený, se sedmi nadzemními podlažími, zastřešený plochou střechou. Je napojen na veřejné a distribuční rozvody elektro, vody, kanalizace, plynu a dálkový rozvod tepla a TUV. Bytový dům čp. 679, 680, 681 Chodov se st.p. 2135 k.ú. Dolní Chodov je veden na LV č. 5996 pro k.ú. Dolní Chodov, má celkem 45 jednotek a uvádí, že parcela je v podílovém spoluvlastnictví 29 subjektů. Spoluvlastnický podíl oceňovaného bytu č. 680/7 na společných částech domu čp. 679, 680, 681 Chodov a na pozemku st.p. 2135 k.ú. Dolní Chodov činí 508/25245 (= 2,012%) z celku. Oceňovaný byt č. 680/7 je situován ve 3. NP (2. patro) vlevo a má dispoziční skladbu 2 + 1 o celkové ploše 50,80 m2. Byt je vytápěn centrálně, vč. přípravy TUV. Je standardně vybaven, koupelna a WC ve standardním prefabrikovaném (umakartovém) instalačním jádru vybaveny standardními zařizovacími předměty – vana, umyvadlo a WC. Keramické obklady pouze v kuchyni, standardní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Podlahy tvořeny standardními podlahovými krytinami jako PVC, textilní povlaky. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře původní dřevěné hladké plné nebo prosklené, v ocelových zárubních. Celkově se jedná o standardně vybavený byt. Dispozice V přízemí se nachází společné prostory – kočárkárna, sklípky vlastníků bytů a jedna bytová jednotka. V dalších podlažích jsou byty, přičemž v čp. 679 je 13 bytových jednotek, v čp. 680 je 19 bytových jednotek a v čp. 681 je 13 bytových jednotek. Celkem tedy 45 bytových jednotek v celém domě. Konstrukce a vybavení Jedná se o typový panelový dům G-57, montovaný objekt z prefabrikovaných dílců výšky celého podlaží - svařovaný krabicový systém v modulové síti 3,60m. Svislé konstrukce z ŽB prefabrikátů, stropní konstrukce a základy rovněž z ŽB dílců. Schody ŽB montované s povrchem z broušeného teraca. Střecha plochá s krytinou z živičných pásů. Klempířské konstrukce kompletní, z FeZn plechu. V domě je osobní výtah po rekonstrukci. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné hladké a prosklené v ocelových zárubních, vstupní dveře do domu jsou plastové s izolačním dvojsklem. Na podlahách standardní podlahové krytiny jako PVC a textilní povlaky, keramická dlažba a laminátové plovoucí podlahy. Hygienické zařízení v instalačních typových jádrech (částečně původní umakartová, částečně zděná) - koupelny s vanou a umyvadlem, WC standardní. Vytápění
-4-
i příprava TUV centrální. V kuchyních plynové a elektrické sporáky, digestoře a kuchyňské linky. C/ O c e n ě n í – je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k 26.5.2012. K vlastnímu ocenění – pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění – jsou použity nejčastěji používané metody komerčního tržního ocenění nemovitého majetku, t.zn. metoda výnosová, nákladová a metoda porovnání tržních cen s tím, že výsledná cena je pak zjištěná váženým průměrem všech takto zjištěných údajů. Pokud se týká popisu jednotlivých metod ocenění, velikost a rozsah oceňované nemovitosti neumožňuje obšírný výklad k jednotlivým způsobům ocenění a omezuje se na stručný popis jejich obsahu. Výnosová metoda je založena na vztahu mezi tokem peněžních příjmů (cash flow) a cenou. Výnos z majetku se pak počítá ze stabilizovaného čistého příjmu, vyděleného odpovídající kapitalizační mírou. Uvedená metoda je základem výnosových metod oceňování v obecných oceňovacích předpisech. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) je založena na principu pojetí náhrady, t.zn. na tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten zaplatit za majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Tímto způsobem se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení. Základem pro tento způsob ocenění je ocenění fyzických jednotek množství (zde m3 obestavěného prostoru) průměrnou cenou. Výsledkem je pak určení reprodukční ceny a následně věcné hodnoty. Jedná se o metodu standardně užívanou v oceňovacích vyhláškách. Metoda porovnání tržních cen je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Je pochopitelné, že míra přesnosti a výstižnosti při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je závislá na množství a kvalitě podkladů a informací, které má znalec k dispozici. To se týká zejména cen z realizovaných cen převodů nemovitosti, kde jsou ceny velmi často deformovány podmínkami trhu (např. masivními prodeji obecního majetku za velmi nízké ceny – viz např. koeficienty prodejnosti bytů). Pokud se týká ocenění pozemku, je pro jednoduchost použita pouze porovnávací metoda, další používané způsoby ocenění, tj. např. Naegeliho metoda polohových tříd či Sammelova metoda, nejsou pro daný případ adekvátní.
-5-
V daném případě, kdy podíl z ceny pozemku tvoří zhruba 3% z ceny celé nemovitosti, není však cena pozemků relevantní, není vyčíslována samostatně a je obsažena v ceně celé nemovitosti. V daném případě, t.zn. při ocenění samostatného bytu, není v mé databázi k dispozici dostatečné množství objektivních a aktuálních údajů o cenách z již realizovaných prodejů v dané lokalitě a v posledním období, ovšem je k dispozici značné množství nabídek realitních kanceláří. Je proto možné stanovit jeho cenu velmi přesně a pouze na základě těchto cenových informací (t.zn. metodou porovnání tržních cen, která je metodou nejvýstižnější a ve světě nejpoužívanější), bez nutnosti výpočtu kapitalizace fiktivního nájmu či stanovení reprodukční ceny. Při stanovení ceny dané nemovitosti jsou posuzovány všechny relevantní skutečnosti, t.zn. především známé a dostupné údaje o realizovaných prodejích bytů v dané lokalitě a okolí, a to v poslední době (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) a vlastnosti dané lokality – pracovní možnosti, dostupnost veřejné dopravy, stáří, provedení a vybavení domu a bytu. Dále pak situace na trhu s byty obecně (zvýšená nabídka bytů v důsledku masivní výstavby nových bytů obcemi, městy a developerskými firmami), a v neposlední řadě i specifické podmínky trhu s byty ve městě. Především pak to, že situace v Chodově je do velké míry determinována situací v Karlových Varech, kam většina obyvatel Chodova dojíždí do zaměstnání. V Karlových Varech došlo, v celorepublikovém měřítku, k jednomu z největších propadů cen nemovitostí po finanční krizi. Podobný trend je pozorovatelný i v Chodově, kde se často stává, že nesplacené hypotéky mají vyšší hodnotu, než je obchodovatelná hodnota bytu. V příloze posudku uvádím několik nabídek realitních kanceláří na prodej srovnatelných bytů, uvedených na internetu. Ceny nabízených bytů se liší dle polohy, stáří, velikosti a vybavení, navíc ve většině případů obsahují již i provizi RK, právní servis a další eventuální náklady. Kromě toho jsou vždy více subjektivním přáním majitele bytu (či RK), než vyjádřením reálné kupní ceny. Je proto třeba ji při posuzování redukovat o min.10 – 15%. Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, která jsou s oceňovanou nemovitostí spojena. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti) žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění.
-6-
D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti, (tj. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. bytu (bytové jednotky) č. 680/7 v bytovém domě čp. 679, 680, 681 Chodov, postaveném na pozemku st.p. 2135 k.ú. Dolní Chodov, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 508/25245 na společných částech budovy čp. 679, 680, 681 Chodov a na pozemku st.p. 2135 k.ú. Dolní Chodov o výměře 536 m2, zapsaného na LV č. 5996 a 6780 pro k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov, okres Sokolov, Karlovarský kraj, vč. jeho příslušenství, práv a závad částkou 260.000,- Kč slovy: dvěstěšedesáttisíc00/100 korun českých - z toho spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 z celku částkou 130.000,- Kč slovy: jednostotřicettisíc00/100 korun českých Podle informace povinného není oceňovaná nemovitost zapsána v OBCHODNÍM MAJETKU.
Přílohy: - kopie katastrální mapy - kopie map širšího území (vč. satelitních map) - kopie usnesení EÚ Praha 3 - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace
