Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3.637 o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti – budovy (rodinného domu) čp. 160 Mokřiny, postavené na pozemku st.p. 180 k.ú. Mokřiny, spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p. 180 k.ú. Mokřiny, obec Aš, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR.
Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Cheb Mgr. David Koncz Cheb, 26. dubna 10 (č.j. 074 Ex 20603/10 - 028)
Účel posudku: zjištění ceny v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení.
V Chebu dne 10.3.2011 Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se ve 2 vyhotoveních.
-2-
A/
S i t u a c e - prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny osobně znalcem dne 2.3.2011 za účasti povinného.
Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace povinného - informace objednatele ocenění - kopie katastrálních map z 22.2.2011 (z internetu) - kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 256 pro k.ú. Mokřiny) ze 17.2.2011 (z KÚ) - usnesení EÚ Cheb č.j. 074 Ex 20603/10 – 028 ze 16.2.2011 o ustanovení znalce - informace o stavbě čp. 160 Mokřiny z 22.2.2011 (z internetu) - údaje a informace o cenách nemovitostí a nájemném (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří Předmět ocenění: rodinný dům, garáž, venkovní úpravy, stavební pozemek. B/ N á l e z - vlastník:
Václav Čech Mokřiny 160 351 21 Aš 1 r.č. 60 10 01/1546
(LV č. 256 pro k.ú. Mokřiny) - povinný: dtto vlastník IČ: 69 92 60 51 nar. 1.10.1960 - oprávněný: Dobromila Vítová Karlova 2482 352 01 Aš nar. 19.1.1950 Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům čp. 160 Mokřiny, postavený na pozemku st.p. 180 k.ú. Mokřiny, spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p. 180 k.ú. Mokřiny, obec Aš, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o pravou polovinu dvojdomu (rodinný dům), situovaného po levé straně místní komunikace, ze silnice Cheb – Aš, ve směru do Mokřin, pod kostelem, naproti skladu dřeva. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, objekty občanské vybavenosti a průmyslové objekty. Dům je zděný, plně podsklepený, jednopodlažní, zastřešený vysokou sedlovou střechou s mansardou a stavebně upraveným podkrovím. V zadní části pozemku st.p. 180 se nachází samostatně stojící garáž, zastřešená plochou střechou, která není zapsána v KN a zakreslena v mapě a byla zřejmě postavena bez stavebního povolení. Dům je napojen na veřejné a distribuční rozvody elektro, vody, kanalizace a plynu. Je dopravně dostupný přímo z přilehlé silnice, ze které je sjezd na pozemek.
-3-
1. RODINNÝ DŮM (st.p. 180, čp. 160) Popis Pravá polovina dvojdomu, zděný, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod mansardovou střechou. Dispozice V suterénu jsou sklepy, v přízemí kuchyně, velký obývací pokoj a koupelna s WC. V podkroví pak dvě obytné místnosti. Konstrukce a vybavení Dům je postaven v tradiční stavební technologii zděné stavby s tl. zdiva do 50 cm, stropy s rovnými omítanými podhledy, schody do patra s betonovými stupni. Střecha je sedlová s mansardou, velkým sedlovým vikýřem v uličním průčelí domu a s krytinou z živičného šindele. Klempířské konstrukce jsou kompletní z FeZn plechu, bleskosvod je nainstalován. Fasáda břizolitová, s pásky kabřince, vnitřní omítky vápenné štukové. Ve dvorním průčelí domu je nízká přízemní veranda s pochozí střechou, přístupnou z pokoje v podkroví. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Keramické obklady ve standardním rozsahu i provedení v koupelně a v kuchyni. Podlahy ze standardních krytin – PVC a textilní povlaky, dále keramická dlažba, v suterénu pouze betonová mazanina. Koupelna s WC je vybavena standardními zařizovacími předměty – vana, umyvadlo, kombi mísa WC. Vytápění je ústřední se stacionárním kotlem na tuhá paliva, umístěným v suterénu, příprava TUV v elektrickém boileru. V kuchyni je standardní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Celkově se jedná o standardně vybavený dům. 2. GARÁŽ (st.p. 180, bez č. evidenčního) Samostatně stojící, zděná, nepodsklepená, přízemní garáž, zastřešená plochou pultovou střechou se spádem k levé boční stěně, s čelní atikou, dřevěnými dvoukřídlými vraty a světelnou elektroinstalací. Pravděpodobně postavena bez stavebního povolení (předpoklad potvrdil i vlastník). PŘÍSLUŠENSTVÍ Venkovní úpravy – oplocení pozemku s vraty a vrátky, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí v rozsahu vlastního pozemku. POZEMKY Pouze stavební parcela st.p. 180 o výměře 244 m2. Stavby nemají svoji samostatnou st.p. C/ O c e n ě n í – je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. ke 2.3.2011. Pokud se týká charakteru objektu z hlediska stavebního zákona a ocenění – jedná se o rodinný dům. Splňuje všechny tři podmínky zákona, tj. více než polovina podlahové plochy
-4-
slouží bydlení, má max. 3 byty a max. 2.NP + podkroví (i když ve skutečnosti má 3 NP, je zkolaudován jako RD). K vlastnímu ocenění – pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění – jsou použity nejčastěji používané metody komerčního tržního ocenění nemovitého majetku, t.zn. metoda výnosová, nákladová a metoda porovnání tržních cen s tím, že výsledná cena je pak zjištěná váženým průměrem všech takto zjištěných údajů. Pokud se týká popisu jednotlivých metod ocenění, velikost a rozsah oceňované nemovitosti neumožňuje obšírný výklad k jednotlivým způsobům ocenění a omezuje se na stručný popis jejich obsahu. Výnosová metoda je založena na vztahu mezi tokem peněžních příjmů (cash flow) a cenou. Výnos z majetku se pak počítá ze stabilizovaného čistého příjmu, vyděleného odpovídající kapitalizační mírou. Uvedena metoda je základem výnosových metod oceňování v obecných oceňovacích předpisech. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) je založena na principu pojetí náhrady, t.zn. na tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten zaplatit za majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Tímto způsobem se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení. Základem pro tento způsob ocenění je ocenění fyzických jednotek množství (zde m3 obestavěného prostoru) průměrnou cenou. Výsledkem je pak určení reprodukční ceny a následně věcné hodnoty. Jedná se o metodu standardně užívanou v oceňovacích vyhláškách. Metoda porovnání tržních cen je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Je pochopitelné, že míra přesnosti a výstižnosti při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je závislá na množství a kvalitě podkladů a informací, které má znalec k dispozici. To se týká zejména cen z realizovaných cen převodů nemovitosti, kde jsou ceny velmi často deformovány podmínkami trhu (např. masivními prodeji obecního majetku za velmi nízké ceny – viz např. koeficienty prodejnosti bytů). Pokud se týká ocenění pozemku, je pro jednoduchost použita pouze porovnávací metoda (další používané způsoby ocenění, tj. např. Naegeliho metoda polohových tříd či Sammelova metoda, nejsou pro daný případ adekvátní).
-5-
OCENĚNÍ: I. STAVBY 1) RODINNÝ DŮM (čp. 160, st.p. 180) A) Tržní hodnota určená výnosovou metodou Základem pro výpočet výnosové hodnoty je čistý roční výnos z pronájmu celé nemovitosti po zdanění. Ten je pak kapitalizován tržní úrokovou mírou na principu věčné renty. - zastavěná plocha: 77,00 m2 - užitková plocha: - suterén: 59,00 m2 - přízemí: 65,00 m2 - podkroví: 63,00 m2 celkem 187,00 m2 - nájemné: Nájemné je pro výpočet ocenění stanoveno v obvyklé výši, t.zn. celkem 7.000,- Kč/měsíc za užívání celého objektu vč. příslušenství a garáže. - roční nájemné: 12 x 7.000,= - odpočet nákladů a daní v paušální výši 20% - čistý výnos (zdroj kapitalizace): - kapitalizační míra: - výnosová hodnota:
84.000,- Kč - 16.800,- Kč + 67.200,- Kč 6% 1,120.000,- Kč
Tržní hodnota stavby, stanovená zjištěním výnosové hodnoty, činí ke dni 2.3.2011 celkem 1,120.000,- Kč. B/ Tržní hodnota určená věcnou metodou Jednotková cena za fyzickou jednotku množství, tj. za 1 m3 obestavěného prostoru, vyjadřuje obvyklou cenu stavebních prací v dané lokalitě, v cenové úrovni roku 2011, a za předpokladu splnění základních technických a kvalitativních podmínek stavby. Zároveň výše ceny je vyjádřením úrovně stavebního a technického vybavení a provedení oceňovaného objektu. Pro stanovení věcné (substanční) hodnoty stavby byla jako základ použita reprodukční cena objektu.
-6-
1. Rodinný dům Výpočet reprodukční ceny: Obestavěný prostor: spodní stavba: 70,80 x 2,20 = 155,76 m3 vrchní stavba: vč.zastřešení: (77,60 x 2,90) + (74,36 x 3,50 = 485,30 m3 celkem 641,06 m3 Jednotková cena za m3 O.P.: 4.200,- Kč Základní (reprodukční) cena: 641,06 x 4.200,- = 2,692.452,- Kč Opotřebení a technický stav: Stáří domu odhaduji na cca 75 let, jeho technický stav je standardní, opotřebení stanoveno ve výši 65%, zbývající podíl hodnoty 35%. Věcná hodnota: 2,692.452 x 0,3500 = 942.358,- Kč 2. Garáž Výpočet reprodukční ceny: Obestavěný prostor: vrchní stavba: vč.zastřešení: 3,80 x 6,20 x 2,40 = 56,54 m3 celkem 56,54 m3 Jednotková cena za m3 O.P.: 2.600,- Kč Základní (reprodukční) cena: 56,54 x 2.600,- = 147.004,- Kč Opotřebení a technický stav: Stáří garáže odhaduji na cca 30 - 40 let, její technický stav je standardní, opotřebení je stanoveno ve výši 60%, zbývající podíl hodnoty 40%. Věcná hodnota: 147.004 x 0,4000 = 58.801,- Kč stavby celkem (1 + 2) – věcná hodnota: 1,001.159,- Kč
-7-
Převod do tržní polohy:
1,000.000,- Kč
Tržní hodnota staveb, stanovená zjištěním věcné hodnoty činí ke dni 2.3.2011 celkem 1,000.000,- Kč C/ Tržní hodnota určená porovnáním tržních cen K objektivnímu posouzení výše aktuální ceny je k dispozici dostatečné množství objektivních, věrohodných a srovnatelných cenových podkladů pro tento typ nemovitosti a v dané oblasti. Pokud se týká nabídek realitních kanceláří, publikovaných na internetu (viz přílohy posudku) na trhu s nemovitostmi, tyto se liší v závislosti na poloze, velikosti a vybavení domu. Navíc ve většině případů ceny obsahují již i provizi RK, právní servis a další eventuelní náklady. Kromě toho jsou vždy více subjektivní představou vlastníka nemovitosti (RK), než vyjádřením reálné kupní ceny. Je proto třeba je při posuzování snížit o min. 10 – 15%. Tržní hodnotu stavby porovnáním tržních cen, ke dni 2.3.2011 stanovuji max. částkou 1,200.000,- Kč, a to za celou nemovitost, vč. pozemku a příslušenství. II. VENKOVNÍ ÚPRAVY A PŘÍSLUŠENSTVÍ Venkovní úpravy, t.zn. přípojky inženýrských sítí, oplocení pozemku s vraty a vrátky, zpevněné plochy a porosty jsou oceněny percentuálním podílem z věcné ceny objektu. S ohledem na jejich rozsah a stavebně technický stav odhaduji jejich tržní hodnotu ve výši 3% z věcné ceny objektu RD (940.000 x 0,03 = 28.200,- Kč), v převodu do tržní polohy pak 30.000,- Kč. III. POZEMKY Pro ocenění pozemku, tj. stavební parcely st.p. 180 o výměře 244 m2, po zhodnocení vlivů polohy, vybavenosti a zájmu (komunikační napojení, infrastruktura, zejména v inženýrských sítích, poloha, obliba), používám pro ocenění sazbu v místě běžně obchodovatelnou, tj. 1.000,- Kč/m2. Cena pozemku pak činí: Thp = 244 x 1.000,- = 244.000,- Kč Tržní (věcná) hodnota pozemku činí ke dni 2.3.2011 celkem 240.000,- Kč.
-8-
IV. NEMOVITOST CELKEM Porovnání vypočtených cen je provedeno pro tržní cenu staveb určenou výnosovým způsobem (tj. 1,120.000,- Kč pro celou nemovitost), metodou určení věcné hodnoty (tj. 1,000.000,- Kč pro stavby + 240.000,- Kč pro pozemek + 30.000,- Kč pro venkovní úpravy = celkem 1,270.000,- Kč pro celou nemovitost) a porovnáním realizovaných tržních cen (tj. 1,200.000,- Kč pro celou nemovitost). Vypočtené ceny jsou kvalitativně i kvantitativně rozdílné. Zatímco výnosová cena vyjadřuje schopnost nemovitosti tvořit zisk, t.zn. velikost výnosového potenciálu, věcná hodnota (tradičně vysoká) vyjadřuje velikost a technické řešení stavby. Každá metoda má své klady a zápory – výnosová cena je závislá na fluktuaci nájemníků, věcnou hodnotu ovlivňuje velikost a technické řešení stávající stavby. Na základě rozdílných vah pro jednotlivé ceny, stanovuji tržní hodnotu celé oceňované nemovitosti částkou 1,200.000,- Kč. Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojena. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní práva), žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění.
-9-
D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti, (tj. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. budovy (rodinného domu) čp. 160 Mokřiny, postavené na pozemku st.p. 180 k.ú. Mokřiny, spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p. 180 k.ú. Mokřiny, obec Aš, okres Cheb, Karlovarský kraj, zapsané na LV č. 256 pro k.ú. Mokřiny, vč. jejího příslušenství, práv a závad částkou 1,200.000,- Kč slovy: jedenmiliondvěstětisíc00/100 korun českých Podle vyjádření vlastníka oceňovaná nemovitost není zapsána v OBCHODNÍM MAJETKU.
Přílohy: - kopie katastrálních map - kopie výpisu z katastru nemovitostí - kopie informace o stavbě - kopie usnesení EÚ Cheb - nabídky realitních kanceláří
- 10 -
- fotodokumentace
