Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Znalecký posudek č. 6177 – 187/2016 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí
o obvyklé ceně nemovitých věcí – pozemku parcelní číslo st. 9, jehož součástí je rodinný dům č.p. 55 a pozemků parcelní číslo 53/1 a 53/2 v katastrálním území Beřovice, obci Beřovice, okrese Kladno
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 Školská 695/38 110 00 Praha 1 Usnesení č.j. 189 EX 138/05 - 62 ze dne 30. 8. 2016
Účel posudku:
stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 10. 9. 2016 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení v listinné podobě a 1 v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 13. září 2016
1
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 2. Informace o nemovité věci 3. Podklady pro vypracování posudku 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 5. Použitá literatura 6. Metody zjištění hodnoty 7. Vlastnické a evidenční údaje 8. Věcná břemena, závazky a omezení 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 10. Základní popis lokality 11. Kopie katastrální mapy 12. Popis nemovitých věcí
3 3 3 3 3 3 4 4 5 5 6 6
B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá
7 8
C. Rekapitulace
12
D. Přílohy
13
2
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 30. 8. 2016, exekuční řízení č.j. 189 EX 138/05 – 62. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovité věci – pozemek parcelní číslo st. 9 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům číslo popisné 55 a pozemky parcelní číslo 53/1 – zahrada a parcelní číslo 53/2 – zahrada v katastrálním území Beřovice, obci Beřovice, okrese Kladno.
2. Informace o nemovité věci: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
273 71 Beřovice č.p. 55 Středočeský Kladno Beřovice Beřovice
3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Beřovice, LV č. 84 ze dne 30. 8. 2016 Mapa okolí a obce Informace o obci a okolí z internetových serverů Místní šetření provedené znalcem dne 10. 9. 2016, fotodokumentace Malý lexikon obcí 2015 Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, katastru nemovitostí a jiných subjektů
4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 10. září 2016 znalcem.
5. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004.
6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu – Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá „obvyklá cena“. Definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:
3
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
„...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena minimálně 2 staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena minimálně 3 nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 – 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku.
7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 84 je
pan Daniel Hradec, nar. dne 13. 2. 1969 bytem 273 71 Beřovice, č.p. 55 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí – pozemku parcelní číslo st. 9 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 151,0 m2, jehož součástí je rodinný dům číslo popisné 55 a pozemků parcelní číslo 53/1 – zahrada o výměře 144,0 m2 a parcelní číslo 53/2 – zahrada o výměře 75,0 m2 v katastrálním území Beřovice, obci Beřovice, okrese Kladno.
8. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického neváznou na oceňované nemovité věci žádná věcná břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitostí nepodléhá odvodu DPH.
4
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. Dům se nachází ve svahu, jedná se však o stabilní území a nehrozí zde sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Beřovice I. kategorie – převážně nízké radonové riziko.
10. Základní popis lokality: Obec Vesnice Beřovice je součástí okresu Kladno a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Slaný. Obec Beřovice se rozkládá asi patnáct kilometrů severně od Kladna a šest kilometrů severovýchodně od města Slaný. Na katastrálním území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt 352 obyvatel (Malá lexikon obcí 2015). Beřovice se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Bakov a Beřovice. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a golfové hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a obchod se základním sortimentem. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je obec Tmaň. Vesnice Beřovice leží v průměrné výšce 210 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 570 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesát osm procent. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je rodinný dům a pozemky užívané v jednotném funkčním celku v obci Beřovice. Jedná se o přízemní objekt, jenž není podsklepený a je zastřešen sedlovou střechou s využívaným podkrovím. Jedná se o dům, který byl uveden do provozu v roce 1956 a obsahuje jednu bytovou jednotku. Dům byl v roce 2008 kompletně renovován. Příslušenství stavby kromě pozemků tvoří také garáž, oplocení a zpevněné plochy. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní asfaltové komunikace. Parkování je možné na zpevněné ploše před domem přímo na pozemku, popřípadě v garáži. Obec Beřovice je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy. Obec je dopravně obsluhována autobusy meziměstské dopravy, nejbližší zastávka je vzdálena přibližně 200 m od objektu. Nejbližší vlaková stanice se nachází v sousední obci Tmáň, vzdálené přibližně 2 km. Účel využití Stavba byla ke dni ocenění užívána k bydlení. Pozemky Pozemek parcelní číslo st. 9 je částečně zastavěn stavbou hlavní, zbylá část je užívána jako zahrada a nádvoří. Na části pozemku parcelní číslo 53/1 stojí garáž. Všechny pozemky jsou užívány v jednotném funkčním celku a společně oploceny. Možnost napojení na elektřinu, vodovod a plyn. Obec Beřovice nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků.
Obsah ocenění: a) § 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 9, 53/1 a 53/2 v katastrálním území a obci Beřovice, okres Kladno b) § 35 rodinný dům č.p. 55 na pozemku parcelní číslo st. 9 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Beřovice, okres Kladno
5
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
11. Kopie katastrální mapy:
Pozemky dle LV č. 84 v k. ú. a obci Beřovice
12. Popis nemovitých věcí: a) § 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 9, 53/1 a 53/2 v katastrálním území a obci Beřovice, okres Kladno Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané na LV č. 84 vedeném pro katastrální území Beřovice. Pozemky jsou užívány v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 55. Celková plocha pozemků je standardní, v místě obvyklá. Pozemky tvoří svah, terénními úpravami však byly vyrovnány. Nebyly zjištěny žádné omezující vlivy na využití pozemku. Pozemek parcelní číslo st. 9 je částečně zastavěn výše uvedenou stavbou čp. 55, jeho nezastavěná část je užívána jako nádvoří před domem. V místě je možnost napojení na obecní vodovod, plyn a síť elektrické energie. Občanská vybavenost obce je v místě dobře dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Beřovice není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. b) § 35 rodinný dům č.p. 55 na pozemku parcelní číslo st. 9 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Beřovice, okres Kladno Předmětem ocenění je rodinný dům, původní stavba starší 60-ti let byla v roce 2008 téměř kompletně renovována. Všechny konstrukce byly opraveny, popřípadě nahrazeny novými, byla však zanedbána oprava izolace proti zemní vlhkosti. Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt, zastřešený sedlovou střechou, s obytným podkrovím. Objekt byl po celou dobu své existence využíván k bydlení. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný objekt je založen na betonových základových pásech proložených kamenem. Konstrukční systém je stěnový, vyzdívaný z cihel plných pálených v tloušťce 45 cm. Stropní konstrukce jsou nespalné s rovnými podhledy. Střešní konstrukci tvoří sedlový dřevěný krov, krytina keramické tašky, svody dešťové vody a klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní schodiště je dřevěné. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, jsou provedeny taktéž z keramického zdiva. Nášlapné vrstvy podlah mají různé provedení, keramická dlažba popřípadě laminátové vlysy. Výplně otvorů, a to jak okna, tak dveře jsou moderní, plastové. Vnitřní dveře na bázi dřevní hmoty v obložkových zárubních. Většina fasádních omítek je silikátová, vnitřní omítky štukové, obklady v sociálním zázemí a kuchyni byly renovovány při rekonstrukci před 8-mi lety. Stropní konstrukce jsou ve většině prostor opatřeny štukovými omítkami, v podkroví stropy ze SDK desek. Stavba je napojena na všechny sítě v obci, kanalizace svedena do jímky na pozemku. Ohřev TUV je zajištován elektrickým bojlerem, vytápění je pak řešeno ústředně, navíc se v přízemí nachází kamna na tuhá paliva.
6
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Dispoziční řešení stavby: V přízemí domu je jeden pokoj, kuchyně a samostatné WC. Z kuchyně vede schodiště do podkroví, kde nalezneme tři obytné pokoje, samostatné WC a koupelnu s vanou a umyvadlem. Přehled využitelných kapacit objektu: Celková užitná plocha: 171,27 m2 Zastavěná plocha: 114,18 m2 Obestavěný prostor objektu: (114,18 * 6,20) + (114,18 * 1,9 * 0,5) = 816,39 m3 Objekty technické infrastruktury: Přípojka elektrické energie, plynu a vody. Kanalizace svedena do vlastní jímky. Vedlejší stavby: Příslušenství stavby tvoří garáž. Jelikož je dům situován ve svahu, tato se nachází v úrovni neexistujícího suterénu, a je přístupná přímo z komunikace. Technický stav, vady a nedodělky: Dům prošel výraznou rekonstrukcí, je tedy v dobrém stavu. Dle informací poskytnutých vlastníkem však nebyla renovována spodní stavba, což se projevuje vzlínáním zemní vlhkosti do konstrukcí.
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a) § 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 9, 53/1 a 53/2 v katastrálním území a obci Beřovice, okres Kladno Ocenění pozemků dle § 3,4 vyhlášky: Pozemky parcelní číslo st. 9, 53/1 a 53/2 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Základní cena Plocha pozemků Znak
Název zanku
Beřovice Beřovice Středočeský 352 1500 370
Malý lexikon obcí 2015 příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZCv P Označení
(Kč/m2)
2
(m ) Popis znaku
Hodnota znaku
Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O1 Velikost obce O2 Hospodářsko správní význam obce O3 Poloha obce O4 Technická infrastruktura v obci O5 Dopravní obslužnost obce O6 Občanská vybavenost v obci Základní cena stavebního pozemku
V. Do 500 obyvatel IV. Ostatní obce V. Sousedí s obcí Slaný II. Elektřina, vodovod a plyn III. Autobusová zastávka V. Minimální vybavenost ZC = ZCv*O1*O2*O3*O4*O5*O6
0,50 0,60 1,00 0,85 0,90 0,85 ZC
Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 IT = P6 * (1+ΣPi)
Index trhu
293 IT
Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 IO = 1+ΣPi Index omezujících vlivů pozemku
1,0000
IO
1,0000
Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P1 Druh a účel užití stavby P2 Převažující zástavba v okolí P3 Poloha pozemku v obci P4 Možnost napojení na inž. sítě v obci P5 Občanská vybavenost v okolí P6 Dopravní dostupnost k pozemku P7 Osobní hromadná doprava P8 Komerční využitelnost P9 Obyvatelstvo P10 Nezaměstnanost P11 Vlivy ostatní neuvedené Index polohy
I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel I. Rezidenční zástavba II. Navazuje na střed obce I. Lze napojit na všechny sítě v obci III. V obci minimální VII. Zpevněný příjezd, parkování na pozemku III. Zastávka do 200 m od objektu II. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost I. Ponekud stísněné prostředí IP = P1 * (1+ΣPi) IP
Cena pozemků celkem
CP = ZC * IT * IO * IP * P
CP (Kč)
1,01 0,03 0,00 0,00 -0,05 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
0,8989 97 449,75
7
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
b) § 35 rodinný dům č.p. 55 na pozemku parcelní číslo st. 9 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Beřovice, okres Kladno Stanovení ceny rodinného domu dle § 35 vyhlášky: Rodinný dům č.p. 55 Obec Beřovice Katastrální území Beřovice Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2015 352 Kraj Středočeský Základní cena příloha č. 24 ZC Kč/m2 2 453,00 Obestavěný prostor OP m2 816,39 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby III. samostatný 0,00 2 Provedení obv. stěn IV. cihelné zdivo, zateplené 0,04 3 Tl. obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. více jak 1 do 2 0,01 5 Napojení na veř. sítě V. elektro, plyn, voda, kanalizace do jímky 0,08 6 Vytápění III. ústřední 0,00 7 Zákl. příslušenství III. standard 0,00 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. standardního rozsahu 0,00 10 Vedlejší stavby III. garáž 0,08 11 Pozemky II. nad 300 m2 do 800 m2 0,00 12 Jiné kriterium II. nedoizolované základy -0,05 0,16 Stáří staby - zápočet rekonstr. 40 s = 1-0,005*y 0,80 13 Stav II. stavba v dobrém stavu 1,00 Iv 0,93 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 0,8989
Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip
1 670 531,16
Administrativní cena dle platného cenového předpisu č. 345/2015 Sb., 56/2016 Sb. - rekapitulace: pol. objekt a) pozemek dle LV č. 158 b) rodinný dům č.p. 194 Cena nemovitých věcí celkem
kat. území Beňov Beňov
obec Beňov Beňov
Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno)
jednotka Kč Kč
cena 97 449,75 1 670 531,16 1 767 980,91
1.767.980,00 Kč
2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklé Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 55 v obci Beřovice, okrese Kladno. Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt, jenž je zastřešen sedlovou střechou, podkroví je zcela využíváno. Příslušenství domu tvoří také garáž. Objekt je užíván více než 60 let, před několika lety byl však téměř kompletně rekonstruován, technický stav je tedy dobrý. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m2 užitné plochy.
8
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Analýza trhu: Uskutečněné prodeje rodinných domů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí
Datum prodeje: 6. 1. 2016
Popis: Uskutečněný prodej domu v obdobném technickém stavu na opačném okraji obce. Celková cena činila 1.990.000,00 Kč.
Listina: Cena: 13.266,67 Kč/m2
Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 – velmi podobný objekt v obci
Prodej č. 2 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí
Datum prodeje: 8. 6. 2016
Popis: Uskutečněný prodej menšího domu po částečné rekonstrukci. Celková cena činila 360.000,00 Kč. Listina:
Cena: 8.632,27 Kč/m2
Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 – mírně horší stav, velmi malý objekt
Nabídky rodinných domů v místě a okolí: Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: www.sreality.cz
Datum inzerce: 9. 9. 2016
Subjekt: RK
Text inzerce: „Exkluzivně nabízíme prodej rodinného domu v obci Beřovice, 5 km od města Slaný, 32 km od Prahy (po D7 cca 30 min). Dům je neobývaný, v původním stavu z roku 1928, určen ke kompletní rekonstrukci. Dispoziční řešení nyní 3+1, při rekonstrukci možno využít půdní prostor a zvětšit obytnou plochu. Vlastní studna i vodovodní přípojka, možno připojit na plyn. Z velké části podsklepeno. Dům se nachází v klidné části obce, v blízkosti golfového hřiště. Doporučuji prohlídku. Do konce října 2016 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 1,29 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce.“
9
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Inzerce:
Objektivizační koeficient: 0,8 – jedná se o nabídku RK včetně provize Cena za m2: 8.250,00 Kč/m2
Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 – dům ve špatném technickém stavu, před rekonstrukcí
Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení
Cena Kč za m 2
Prodej č. 1 Prodej č. 2 Nabídka č.1
13 266,67 8 632,27 8 250,00
Objektivizační koeficient 1,00 1,00 0,80
Bodové zhodnocení dle míry shody 3 2 1
Vážený průměr základních cen v Kč za m2
Upravená cena Kč za m 2 13 266,67 8 632,27 6 600,00 10 610,76
Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 – 1,2) Objekt se nachází na okraji obce Beřovice, jeho poloha je pro daný účel objektu vhodná. Občanská vybavenost v obci je minimální.. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 – 1,2) Příslušenství stavby tvoří vedlejší stavba garáže. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 – 1,2) Pozemky v jednotném funkčním celku jsou plošně malé. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8 -1,2) Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace. V blízkosti pozemku je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 – 1,2) K oceňované nemovité věci se neváží žádná věcná břemen. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 – 1,2) Stavba je v klidné lokalitě, a celkově ve velmi dobrém technickém stavu, má však v nefunkční hydroizolaci Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2) Číslo faktoru Název faktrou 1 Poloha stavby v obci 2 Příslušenství stavby 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 4 Technická vybavenost pozemku 5 Právní vztahy 6 Širší vztahy Upravená základní cena v Kč za m2
10 610,76 Hodnota faktoru 1,02 1,05 0,95 1,00 1,00 0,98 11 136,84
10
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Základní upravená cena dle metody srovnání je 11.136,84 Kč/m2. Celková plocha prostor užitných je 171,27 m2, celková cena stavby metodou srovnání tedy činí 1.907.406,59 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 1.767.980,00 Kč, a cena srovnávací ve výši 1.907.406,59 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění
1.910.000,00 Kč
C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovitých věcí Obvyklá cena nemovitých věcí
1.767.980,00 Kč 1.910.000,00 Kč
Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 84, tj. pozemku parcelní číslo st. 9, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 55 a pozemků parcelní číslo 53/1 a 53/2 v katastrálním území Beřovice, obci Beřovice, okrese Kladno vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši:
1.910.000,00 Kč Slovy: jedenmiliondevětsetdesettisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 13. září 2016
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6177 – 187/2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 170/16.
11
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
D. Přílohy: Mapové podklady:
Posuzovaný rodinný dům č.p. 55 v obci Beřovice, okrese Kladno.
Fotodokumentace:
Posuzovaný rodinný dům č.p. 55 v obci Beřovice, okrese Kladno, pohled z ulice a z nádvoří před domem.
Kuchyně situovaná v prvním nadzemním podlaží.
Schodiště vedoucí do obytného podkroví.
12
Ing. Bc. Ewa Hradil
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 354 598
Sociální zázemí v podkroví, samostatné WC a podkrovní koupelna vybavená umyvadlem a vanou.
Výpis z katastru nemovitostí:
13
VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA Leskovjan Jiří, JUDr. et Mgr. - soudní exekutor, Školská 695/38, 11000 Praha 1, CZ ověřuje pod pořadovým číslem 88965166-167902-160914111458, že tento dokument byl doručen do datové schránky ID: mupep9r pomocí datové zprávy ID: 400200082 v 13.09.2016 10:57:12.
Odesílatel: ID: e7zpu8b, Ewa Hradil - Ing. Bc. Ewa Hradil, Moravní 6224, 76502 Otrokovice, CZ
Ověřující osoba: Jiří Leskovjan Vystavil: JUDr. et Mgr. Jiří Leskovjan V Praze dne 14.09.2016
88965166-167902-160914111458
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
