Ing. Zdeněk M a ň á k, znalec
♦ ekonomika – ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků ♦ stavebnictví – stavby obytné a stavby zemědělské
688 01 Uh. Brod, Ječná 1931, tel. 571 11 03 09, e-mail :
[email protected] kancelář NEMO, Bří Lužů 107, tel+fax 572 63 78 82, mobil 737 86 99 86
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3493 – 03 / 14 O ceně nemovitostí: bytové jednotky č. 679/5 v Bojkovicích, se všemi součástmi a příslušenstvím, podle LV č. 1981 a 1821 pro k.ú. Bojkovice, okres Uherské Hradiště, Zlínský kraj
Objednatel znaleckého posudku: soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, čj. 056 EX 8472/10 – 63 Exekutorský úřad Brno - město, Bratislavská 73, 602 00 Brno
Účel posudku: odhad ceny obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitostech a ceny práv a závad s nemovitostmi spojených, se stavem ke dni 14.2.2014, ve věci výkonu exekuce prodejem nemovitostí, posudek lze použít nebo reprodukovat pro jiné účely pouze s písemným souhlasem autora
Strany soudního sporu: Oprávněný – HOME CREDIT, A.S., Moravské nám. 8/249, 602 00 Brno – střed Povinný – Zdeněk Petřivalský, Bezručova Čtvrť 679, 687 71 Bojkovice
Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran, včetně příloh, a předává se objednateli ve třech vyhotoveních, z toho 2x písemně a 1x ve formě souboru pdf zasláním na požadovanou adresu
[email protected].
V Uherském Brodě dne 25.2.2014
Vyhotovení č.
3
A Nález A.1 Podklady pro vypracování posudku /1/ /2/
/3/ /4/ /5/ /6/ /7/ /8/ /9/ /10/ /11/ /12/ /13/ /14/
Metodické zásady pro oceňování nemovitostí v bankách a spořitelnách na území ČR Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním znění a vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Malý lexikon obcí České republiky k 1.2.2014 Cenové ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013, RTS Brno Cenová mapa pozemků (tabulka) zpracovaná kolektivem odhadců okresu Uh. Hradiště na základě zadání znaleckého ústavu A CONSULT PLUS s.r.o. Praha, průběžně aktualizovaná Výpis z katastru nemovitostí Bojkovice – LV č. 1981, vyhotovený dálkovým přístupem pro exekuční řízení dne 7.1.2014 Výpis z katastru nemovitostí Bojkovice – LV č. 1821, vyhotovený dálkovým přístupem pro exekuční řízení dne 7.1.2014 Kopie katastrální mapy M 1 : 1000, vyhotovená dálkovým přístupem pro exekuční řízení dne 7.1.2014 Kolaudační rozhodnutí č.j. Výst/42/72-Vi, vydané SÚ v Bojkovicích dne 7.6.1972 Smlouva o převodu bytu ze dne 28.2.2001, právní účinky vkladu 15.5.2001 Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, Exekutorský úřad Brno - město, ve věci čj. 056 EX 8472/10-17, ze dne 17.5.2011 Usnesení soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, Exekutorský úřad Brno - město, ve věci čj. 056 EX 8472/10-63, ze dne 7.1.2014 Dlouhodobé a aktuální údaje z realitního trhu Údaje z místního šetření za účasti paní Marie Holíkové a pana Zdeňka Petřivalského, dne 14.2.2014
A.2 Úvod Podle usnesení /12/ je úkolem znalce ocenit podíl na nemovitostech podle LV /6/ a /7/ a to způsobem stanoveným v usnesení. Podle § 336a občanského soudního řádu se pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí oceňují kromě nemovitostí i veškerá práva a závady spojené s nemovitostmi, nevyjímaje práva a závady, které podle následného stanoviska soudu (exekutora) v dražbě zaniknou. Na základě těchto dílčích cen pak stanoví soud (exekutor) podle § 336a o.s.ř.: a) b) c) d)
cenu nemovitosti a jejího příslušenství, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, výslednou cenu.
Vzhledem k tomu, že občanský soudní řád i exekuční řád požadují ocenění podle zvláštního předpisu, resp. cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a tento předpis (z.č. 151/1997 Sb.) stanovuje v případě nemovitostí ocenění výlučně cenou zjištěnou podle vyhlášky, viz. § 2, 4, 10, 11, 12, 13, 15 a 16 z.č. 151/1997 Sb., nelze v případě nemovitostí uvedené požadavky na ocenění cenou obvyklou podle zvláštního předpisu beze zbytku splnit. Jelikož však ocenění cenou zjištěnou podle vyhlášky mívá často jen velmi malou vypovídací schopnost s ohledem na požadovaný účel ocenění, jeví se jako nejadekvátnější upravit definici ceny obvyklé tak, že z definice podle § 2 z.č. 151/97 Sb. se vypustí první věta, která brání oceňování nemovitostí (dále i cenných papírů, podniků aj.) cenou obvyklou.
2
Jedná se o víceméně formální úpravu, výsledná hodnota ceny obvyklé podle takto upravené definice však jinak číselně plně odpovídá hodnotě ceny obvyklé podle definice v z.č. 151/1997 Sb. a splňuje proto požadovaný účel ocenění podle občanského soudního řádu i exekučního řádu. Usnesení /12/ jsem obdržel dne 16.1.2014, spolu s podklady /6/ - /8/ a /11/ - /12/. Doporučeným dopisem ze dne 6.2.2014 jsem vyzval pana Petřivalského k účasti na místním šetřením, které následně proběhlo dne 14.2.2014 za účasti obou spoluvlastníků bytu č. 679/5. Na místě jsem pořídil zaměření a fotodokumentaci nemovitosti a dále mi pan Petřivalský poskytnul k nastudování i důležitý podklad /10/, podklad /9/ jsem zajistil v archivu místního stavebního úřadu. Zbývající podklady ocenění jsem pořídil z vlastních zdrojů.
A.3 Všeobecné místopisné údaje Bojkovice jsou průmyslovým městem při silnici II. třídy č. 495, na trase Uh. Brod – Brumov – Bylnice, do města je autobusové a vlakové spojení. Podle lexikonu /3/ má město 4.502 obyvbatel. Vybavenost města je průměrná, odpovídající její velikosti a významu, je zde Městský úřad, Stavební úřad, Finanční úřad, policie, pošta, kompletní síť obchodů a služeb, základní devítiletá škola, střední ekonomická škola (část), mateřská škola, zdravotní středisko, lékárna, kulturní dům, knihovna, několik restaurací, kostel, klášter, zámek Světlov, sportovní areál s turistickou ubytovnou, hotel Hvězda, fotbalové hřiště, koupaliště, penzion, čerpací stanice, ČOV. Zaměstnanost obyvatelstva je zajištěna kromě uvedených služeb i v průmyslových podnicích Zeveta, ALBO SCHLENK, MORAVIA CANS, SKD, Astona, ZTS, MEPRO, SAO aj., část obyvatelstva za prací dojíždí. Bytový dům čp. 679 je umístěn v jižní části města na sídlišti Bezručova Čtvrť, vybudovaném na přelomu 60. a 70. let minulého století. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu vhodnou, v plně zainventované stabilizované obytné zóně, u málo frekventované silnice ve směru Krhov – Bzová, pouhých 400 m od centra města. V sousedství je sídlištní zástavba bytovými domy, ale nově se zde rozrůstá i výstavba rodinných domů. Životní prostředí je zde nenarušené, jedná se o oblast s nízkým radonovým rizikem (I. stupeň), zdravé prostředí biosférické rezervace UNESCO – CHKO Bílé Karpaty, přístup k nemovitosti je bezproblémový, přímo z místní komunikace přes veřejné prostranství na obecních pozemcích p.č. 446/2 a 515/21. Nemovitost je trvale obývána oběma spoluvlastníky – paní Holíkovou a panem Petřivalským s rodinnými příslušníky.
A.4 Údaje o nemovitosti Dům čp. 679 je volně stojící, třípodlažní, podsklepený, hlavní vchod je ze silnice od severozápadu přes chodník na veřejném prostranství. V suterénu domu jsou společné a technické prostory a po 2 sklepech ke každému bytu. V každém nadzemním podlaží jsou vyčleněné 3 bytové jednotky, takže celkem je v domě 9 bytů. Příslušenstvím k domu jsou i přípojky na vodovod, kanalizaci, elektřinu, telefon a zemní plyn, dále jsou to zpevněné plochy (chodníky) a věšáky na prádlo. Oceňovaný byt č. 679/5 je situován ve 2.NP, se 3 okny orientovanými k jihu. Dispozici bytu tvoří 2 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, předsíň a 2 sklepy v suterénu. Byt je napojen na rozvody kanalizace, vodovodu a elektřiny (230 V), dodávka elektřiny do bytu je však dočasně přerušena. Podle dokladu /9/ byl dům zkolaudován v roce 1972 a jeho stáří je tedy právě 42 roky, v souladu se zjištěným technickým stavem. Dům i byt mají standardní řešení a vybavení, zjištěný stav odpovídá uvedenému stáří, některé prvky krátkodobé životnosti v bytě však již po 42 letech užívání vykazují poměrně vysokou míru opotřebení, zejména dveře, podlahy, vybavení soc. zařízení a vnitřní rozvody 3
inženýrských sítí, menší stavební úpravy kromě bytu se v dohledné době očekávají i na fasádě domu a střešní krytině. Pozemek p.č.st. 947 je plně zastavěn bytovým domem, s nímž tak tvoří jednotný funkční celek. Podlahové plochy všech místností v domě připadají na 9 bytů a jedná se proto o bytový dům, podle § 2 písm. a) bod 1. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, v souladu s evidencí v KN /7/ a s kolaudačním rozhodnutím /9/.
A.5 Bytový dům čp. 679 a bytová jednotka č. 679/5 Konstrukce a vybavení: základové pasy s hydroizolací, zdivo z bloků tloušťky 40 cm, stropy železobetonové, valbová střecha, krytina pálená, klempíře z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky břízolitové, vnitřní keramické obklady kuchyně a koupelny, betonové schodiště s teracem, dveře hladké s nátěry, okna dřevěná zdvojená, podlahy – vlýsky, dlažba, PVC, vytápění chybí, vnitřní rozvody elektřiny 230 V, kanalizace, studené a teplé vody, vybavení tvoří uhelný sporák, který je současně i jediným zdrojem vytápění v bytě, dále boiler, vana, umyvadlo, splachovací záchod, vestavěné skříně, vzduchotechnika, zděné jádro.
Plocha bytu: 1 – pokoj 17,50 m2 2 – pokoj 15,27 m2 3 – kuchyně 8,11 m2 4 – koupelna 2,38 m2 5 – WC 0,80 m2 6 – předsíň 4,86 m2 7 – sklep 3,05 m2 8 – sklep 2,81 m2 Celková plocha bytu ………………………………………………………………………… 54,78 m2
A.6 Ostatní údaje V listu vlastnictví /6/ je uveden byt č. 679/1, v rovnodílném spoluvlastnictví Marie Holíkové a Zdeňka Petřivalského. Nabývacím titulem k bytu je smlouva o převodu bytu /10/. V LV /6/ je dále zapsáno omezení vlastnického práva v souvislosti s probíhajícími exekucemi, včetně zástavních práv exekutorských, žádné jiné omezení vlastnického práva nebylo zjištěno. V listu vlastnictví /7/ je zapsán bytový dům čp. 679 a pozemek p.č.st. 947 o výměře 203 m2, ve spoluvlastnictví 10 subjektů, k oceňovanému bytu č. 679/1 náleží spoluvlastnický podíl na domě a na pozemku ve výši 5478/50209. Nemovitosti byly identifikovány podle katastrální mapy /8/. V nabývacím titulu /10/ nebyla zjištěna žádná ustanovení omezující vlastnická nebo uživatelská práva nad běžný rámec, podle sdělení obou spoluvlastníků bytu vyplývá současné omezení vlastníka pouze z dočasného přerušení dodávky elektrického proudu do bytu od E.ON Energie a.s.
4
B Posudek B.1 Metody ocenění Metoda pořizovací ceny Pořizovací cenou je cena, za kterou bylo možno danou věc pořídit v době jejího pořízení, vzniku (u staveb cena, náklady na postavení), za použití tehdy platných metodik cen a cenových relací na trhu, bez odpočtu opotřebení.
Metoda věcné hodnoty (nákladová, technická) Reprodukční cena stavby je chápána jako součet nákladů na pořízení zcela ekvivalentní nové stavby v daném místě v době ocenění. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena snížená o opotřebení. Celková věcná hodnota nemovitosti pak odpovídá věcné hodnotě všech stavebních objektů, ke které se přičítá hodnota pozemků tvořících se stavbami funkční celek. Hodnota pozemků je stanovena na základě vyhodnocení realizovaných prodejů a místního trhu nemovitostí, schválených cenových map obcí nebo doporučených směrných cen pozemků pro jednotlivé zóny obcí.
Metoda výnosová (příjmová) Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet výnos (zisk). K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu (příjmy – náklady) odpovídající kapitalizační mírou, zohledňující stav na kapitálovém trhu a rizika spojená s pronajímáním nemovitosti. Výnosové ocenění je při tom založené na předpokládaných čistých výnosech (zisku) z pronájmu nemovitosti za přiměřené a za daných podmínek dosažitelné nájemné. Výnos musí odpovídat stavu objektu a možnému využití, v případě optimalizace je třeba výnos upravit o nutné náklady na stavební úpravy.
Metoda povnávací (komparativní) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Při hodnotovém srovnání je třeba provést korekce indikované tržní hodnoty, které odrážejí rozdíly na stavu a využitelnosti oceňované nemovitosti v návaznosti na trh nemovitostí. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů.
Cena zjištěná podle cenového předpisu Cena stanovená pro případy vymezené zákonem /2/ podle aktuálního cenového předpisu k datu ocenění, tj. v daném období podle zákona a vyhlášky /2/. Tato cena je často označována ve zkratce jako cena zjištěná, obecně je známá i jako cena administrativní, resp. vyhlášková. Mimo případy vymezené zákonem je toto ocenění používáno někdy jako podpůrné, pro odhad ceny obvyklé nebo tržní hodnoty.
Obvyklá cena Výchozí definice podle zákona /2/: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny 5
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Požaduje-li zákon ocenění nemovitostí cenou obvyklou, potom je patrně nutno (pokud se požaduje ocenění podle zvláštního předpisu), resp. vhodné (v ostatních případech), vycházet z definice podle zákona /2/, neboť žádná jiná definice se v našich předpisech nevyskytuje a tento pojem není definován ani mezinárodními standardy. První věta v definici v předchozím odstavci je úmyslně přeškrtnuta a odstraněna z definice pro případy oceňování nemovitostí (též cenných papírů, podniků aj.) cenou obvyklou podle zákona /2/, neboť při zohlednění této věty je nutno podle zákona /2/ oceňovat nemovitosti výhradně cenou zjištěnou podle vyhlášky, viz. § 4, 10, 11, 12, 13, 15 a 16 zákona /2/, jiný způsob ocenění je vyloučen. Podobně tento zákon neumožňuje oceňování cenou obvyklou v případě majetkových práv, cenných papírů, platebních prostředků, podniků, ..... Při výkladu uvedené definice je nutno zohlednit patrně především 2 následující aspekty. Za prvé je to výklad pojmu „obvyklá“, který je podle Slovníku spisovné češtiny chápán jako „běžná, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku“. Za druhé je to okolnost, že se zde ve 2. větě definice hovoří o „prodejích“, tedy opakovaných činnostech a cenu obvyklou tedy nelze stanovit pro daný možný konkrétní případ jediného prodeje určitému potencionálnímu zájemci (např. prodej pozemku zastavěného cizí stavbou je očekáván především vlastníkovi této stavby, resp. prodej spoluvlastnického podílu je očekáván především dalšímu spoluvlastníkovi, resp. spoluvlastníkům apod.). Je zřejmé, že cena obvyklá je velmi specifický pojem, vytvořený MF ČR především pro případy uvedené v § 1 zákona /2/, který v mezinárodních předpisech a v mezinárodních standardech nemá obdobu a nelze tedy tento pojem slučovat s pojmem cena (hodnota) tržní. Cenu obvyklou je patrně nutno chápat jako cenu na trhu „běžnou, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku“, vhodné by bylo doplnit ještě dovětek „v daném místě“, neboť je to jistě okolnost, která má na cenu obvyklou vliv, ceny obvyklé podle definice „v tuzemsku“ se totiž podle lokalit mohou až diametrálně odlišovat, zejména v případě nemovitostí. Na základě uvedených skutečností se tedy cenou obvyklou zřejmě oceňuje majetek (a služby), který je na trhu běžně a opakovaně obchodovatelný, přičemž ale při porovnání cen je nutno nepřihlížet k cenám, dosaženým v mimořádných případech, definovaných v zákoně. Tímto je vyřazena možnost ocenění cenou obvyklou obrovské části majetku a služeb, které jsou jednak definovány v § 1 zákona /2/, dále se jedná o majetek a služby, jejichž ceny jsou realizovány za mimořádných okolností definovaných v § 2 zákona /2/ a konečně se jedná i o majetek a služby, které nejsou na trhu obchodovány „běžně, pravidelně a podle místních zvyklostí“. Cenou obvyklou je tedy možno ocenit majetek a služby, obchodované na trhu opakovaně. V takovém případě ocenění je nepochybně nutno použít především metodu srovnávací, jako pomocnou lze použít i kteroukoliv z dalších výše uvedených zbývajících metod, samozřejmě po náležité argumentaci. Pokud se však jedná o majetek a služby specifikované v § 1 odst. (3) zákona /2/, resp. o ceny za majetek a služby realizované za mimořádných podmínek podle § 2 zákona /2/ a konečně pokud se jedná o ceny za majetek a služby, které se nevyskytují na trhu běžně, pravidelně a podle místních zvyklostí, pak cenu obvyklou v takovýchto případech nelze stanovit (odhadnout).
Tržní hodnota Podle definice EU: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky 6
dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Definice IVSC/TEGoVA, která je chápána jako definice rozšiřující předchozí definici EU: Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Profesor Miloš Mařík, ředitel Institutu oceňování majetku Vysoké školy ekonomické v Praze a současný přední expert v oboru v ČR, upřesňuje dále tuto definici, že se má jednat o transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, čímž zdůrazňuje nutnost nezohledňovat osobní poměry, zvláštní oblibu a stavy tísně, tedy požadavky výslovně zakomponované i v definici ceny obvyklé v ČR. IVSC je zkratkou pro International Valuation Standards Committee, Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy, jehož členy je více než 60 zemí celého světa, včetně ČR. TEGoVA je zkratkou pro The European Group of Valuers´ Associations (Skupina evropských sdružení pro oceňování), jehož členy je více než 30 evropských států, včetně ČR. Mezinárodní standardy vydávané těmito organizacemi jsou v civilizovaných státech světa a Evropy chápány jako zavazující, maximálně objektivní, v souladu s dlouhodobými i nejnovějšími poznatky expertů v oboru oceňování. Pouze v několika málo členských zemích s dosud ne zcela standardními tržními a právními poměry jsou preferovány výjimky od standardů těchto organizací, příkladem je například i definice ceny obvyklé v ČR. Nepochybně se však jedná pouze o dočasný stav, dříve nebo později bude nutno i v ČR v rámci integrace do EU a dalších evropských či světových společenstev, definovat pojmy tak, aby byly srozumitelné i v jiných členských zemích a aby tedy byly kompatibilní s pojmy, standardně užívanými v těchto společenstvech, čemuž bude samozřejmě nutno přizpůsobit i legislativu v ČR. Cena je pojem používaný pro částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží nebo službu. Je historickým faktem, ať už je zveřejněna nebo uchována v tajnosti. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem. Naproti tomu hodnota je ekonomický pojem týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíž hovořit o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. Cenou je dále i částka zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům, než k prodeji, viz. § 1 odst. 2 zákona č. 526/90 Sb. Z uvedeného je zřejmé, že cenu obvyklou je z matematického hlediska možno patrně chápat jako „podmnožinu“ tržní hodnoty. Zatímco tržní hodnota se odhaduje pro jakýkoliv majetek (aktiva), který může být legálně obchodován na trhu, přičemž se může jednat i o zcela unikátní a ojedinělé případy, cena obvyklá se odhaduje pouze pro takový majetek a služby, jejichž ceny jsou realizovány na trhu „běžně, pravidelně a podle místních zvyklostí“. Jestliže v případě ocenění cenou obvyklou je nutno použít především metodu srovnávací a ostatní metody se používají pouze jako pomocné, pak v případě zjišťování tržní hodnoty nelze metodu srovnávací často použít vůbec (není dostupná databáze realizovaných cen s potřebnou vypovídací schopností, tedy cen srovnatelných), expert je nucen použít další standardní metody oceňování a na základě provedené analýzy pak odhadnout meze očekávané tržní hodnoty, i pro případy majetku, který v daném místě nemusel být dosud vůbec obchodován nebo bývá obchodován jen velmi zřídka a ještě navíc ve velmi specifických podmínkách, v případech nemovitostí se jedná např. o spoluvlastnické podíly na nemovitostech, o budovy na cizích pozemcích, o nemovitosti s právně nedořešeným přístupem apod.
7
B.2
Věcná hodnota, výnosová hodnota a cena zjištěná podle předpisu /3/
Dlouhodobé pronajímání daného typu nemovitosti není v místě obvyklé a výnosová hodnota se proto nezjišťuje. Podobně se nezjišťuje ani cena podle předpisu, který nezohledňuje reálně celou řadu tržních faktorů, proto se nezřídka až velmi výrazně odchyluje cena podle předpisu od reálné – tržní hodnoty nemovitosti a pro laika v oboru oceňování nemovitostí může být tato cena velmi zavádějící. Prakticky ze stejných důvodů se nezjišťuje ani věcná hodnota, obvyklá cena bytů s identickou věcnou hodnotou se může až diametrálně odlišovat, v závislosti na poměru mezi nabídkou a poptávkou v různých lokalitách.
B.3 Porovnávací hodnota Na základě analýzy databáze Ministerstva financí, tj. největší databáze prodaných bytů v České republice, která slouží pro tvorbu cenových předpisů a dále zejména na základě vlastních dlouhodobých zkušeností na daném tržním segmentu, mohu konstatovat vcelku jednoznačně stagnaci až pokles trhu s rezidenčními nemovitostmi a pokles cen na tomto trhu po roce 2009 v důsledku hospodářské krize, drobnější odchylky se vyskytují pouze ve specifických případech. Bojkovice patří k podstandardně žádaným lokalitám pro bydlení ve své velikostní kategorii, s dlouhodobým pozvolným poklesem počtu obyvatel. Nepřímo vypovídají o poklesu cen na daném tržním segmentu v Bojkovicích i předpisy pro oceňování, podle nichž došlo za poslední 2 roky k poklesu průměrné ceny za m2 podlahové plochy bytu v Bojkovicích z 19.781 Kč na 15.577 Kč, tedy k poklesu o více než 10 % za rok !! Z hlediska obchodovatelnosti oceňované nemovitosti jsou obecně pozitivními faktory především dobrá poloha blízko centra města, v místě jsou asfaltové komunikace a veškeré sítě, dostatek parkovacích míst, menší plocha bytu ve zděném domě, poloha v nižším podlaží, negativní je mírně zastaralý a zanedbaný stav bytu, bez těles vytápění, tedy s poměrně vysokými očekávanými náklady na adaptaci a modernizaci bytu, ale i na revitalizaci domu. Po prostudování nabídkových cen na stránkách www.sreality.cz v městečku Bojkovice byly vyvozeny následující závěry: v nabídce je 14 bytových jednotek o velikosti 32 – 78 m2, nabídkové ceny se pohybují v rozmezí 529.000 – 1.250.000 Kč, jednotkové ceny se pohybují v rozmezí 9.640 – 17.190 Kč/m2, průměrná jednotková cena činí 13.820 Kč/m2. Po prostudování nabídkových cen na stránkách www.sreality.cz v nedalekém městečku Slavičín, se 6.776 obyvateli a s velmi podobnými parametry trhu s byty, jako v Bojkovicích, byly vyvozeny následující závěry: v nabídce je 19 bytových jednotek o velikosti 21 – 83 m2, nabídkové ceny se pohybují v rozmezí 349.000 – 1.350.000 Kč, jednotkové ceny se pohybují v rozmezí 8.910 – 19.860 Kč/m2, průměrná jednotková cena (po vyřazení developerských nabídek v novostavbě) činí 13.450 Kč/m2. Z uvedeného je zřejmé, že průměrná nabídková cena běžných bytů (tj. s výjimkou novostaveb) se v obou srovnatelných městech pohybuje v rozmezí 13.450 Kč/m2 – 13.820 Kč/m 2, přičemž je samozřejmě nutná mírná korekce nabídkových cen, neboť v mnoha případech bývá konečná prodejní cena nižší než je původní cena nabídková, takže průměrnou porovnávací hodnotu bytů v Bojkovicích lze očekávat patrně v oblasti mezi 12.000 až 13.000 Kč/m2. U oceňovaného bytu jsou z hlediska jednotkové ceny pozitivními faktory poloha blízko centra města, menší velikost bytu a poloha
8
v nižším podlaží ve zděném domě, negativními faktory jsou především horší stav domu a zejména bytu, s očekávanými investicemi na opravy a modernizaci. Na základě uvedených porovnání, ale zejména na základě vlastních dlouhodobých zkušeností na daném tržním segmentu, očekávám jednotkovou obchodovatelnost nemovitosti v daném případě v rozmezí cca 9.500 – 10.000 Kč/m 2 UP. Samozřejmě nemovitost zatížená exekucí a zástavními právy je nyní za tuto cenu jen obtížně prodejná, nicméně jedná se o cenu obvyklou, tj. o cenu, za kterou by byla nemovitost prodejná bez hrozby uvedených omezení (mimořádných okolností trhu) a pro běžného občana poměrně složitých právních úkonů s nepředvídatelným výsledkem. Za uvedených předpokladů lze odhadnout porovnávací hodnotu nemovitosti částkou ve výši 54,78 m2 x 9.750 Kč/m2 = 534.105,Kč. Podle výše uvedených a předložených dokladů a provedenými závěry po důkladné analýze technických parametrů nemovitosti a parametrů tržního prostředí v dané lokalitě stanovuji porovnávací hodnotu nemovitosti – bytové jednotky č. 679/5 – částkou ve výši …………………………………………………………………………………………… 530.000,- Kč.
B.4 Cena obvyklá Cenu obvyklou vyjadřuje v podobných případech zpravidla nejlépe cena porovnávací, jejíž věrohodnost bývá nejvíce ohrožena nedostatečnou databází realizovaných cen, resp. deformacemi databází úmyslně zkreslovaných cen při prodeji, ať už z důvodů daňových, z důvodů osobních poměrů k věci či k prodávajícímu, či z důvodů jiných. Stanovení ceny obvyklé je proto podmíněno nejen velmi dobrou znalostí trhu s nemovitostmi a dlouhodobým sledováním pohybů u jednotlivých tržních segmentů, ale především odborným posouzením rizik a jejich možného dopadu na tržní hodnotu majetku. V daném případě jsou v ceně porovnávací zohledněny zjištěné technické parametry nemovitosti i běžné (obvyklé) pozitivní a negativní faktory trhu. V případě mimořádných (neobvyklých) faktorů, které mohou zapříčinit někdy až neprodejnost nemovitostí a tedy i nemožnost zjištění (odhadu) ceny obvyklé, budou tyto faktory vyhodnoceny a odhadnuty samostatně, v souladu s požadavky zákona, jako závady na nemovitostech a práva spojená s nemovitostmi. Jedním z mimořádných faktorů trhu je v daném případě zejména prodej spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitosti. Spoluvlastnické podíly nebývají předmětem prodejů v obvyklých podmínkách trhu, databáze porovnatelných prodejů proto prakticky neexistuje, resp. nemá prakticky žádnou vypovídací hodnotu. Osobně jsem se setkal s případy, kdy spoluvlastnický podíl ½ byl i po dlouhodobé nabídce zcela neprodejný, resp. byl nakonec prodán za nějakou víceméně symbolickou cenu, ale setkal jsem se i s případy, kdy takovýto podíl byl prodán za cenu dokonce převyšující ½ ceny obvyklé, platné pro celou nemovitost, neboť kupující získal s podílem ½ i další výhody. Na základě uvedených skutečností proto zohledňuji negativní vliv prodeje spoluvlastnického podílu v rámci závad na nemovitostech a tržní hodnotu stanovuji proto již bez zohlednění této závady pouze jako poloviční hodnotu obvyklé ceny nemovitosti, částkou odpovídající ½ její porovnávací hodnoty, tj. 530.000 : 2 = ..................................................................................................................... 265.000,- Kč.
9
C Závěr Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou – tržní spoluvlastnického podílu ve výši ½ na bytové jednotce č. 679/5 v Bojkovicích, podle LV č. 1981 a 1821 pro k.ú. Bojkovice, okres Uherské Hradiště, Katastrální úřad pro Zlínský kraj, se všemi součástmi a příslušenstvím, ke dni 14.2.2014. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, v souladu s metodikami standardně používanými na území ČR pro odhad ceny obvyklé – tržní k uvedenému datu, je preferována tržní hodnota spoluvlastnického podílu stanovená metodou porovnávací hodnoty, bez zohlednění mimořádných závad a práv ve smyslu zákona, částkou ve výši:
265.000,- Kč Slovy: dvěstěšedesátpěttisíckorunčeských.
Závady na nemovitostech: Omezení vlastníka v důsledku probíhajícího exekučního řízení a evidovaných zástavních práv. Dosažení obvyklé ceny na trhu je podmíněno kvalifikovaným způsobem prodeje, nejlépe prostřednictvím profesionálního realitního makléře a vyloučením mimořádných (mimotržních) vlivů prodeje. V případech prodeje proti vůli vlastníka, jako je např. výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti (exekuce), nebo formou realizace zástavního práva, nelze jistě hovořit o standardním tržním prostředí a často jsou zde proto dosahovány ceny i výrazně nižší, než je cena obvyklá, někdy se stává nemovitost i zcela neprodejnou. Tuto závadu na nemovitosti proto oceňuji částkou v intervalu 0,- až 265.000 Kč. Negativní důsledky prodeje podílu ideální ½ na nemovitosti. Jak již bylo řečeno, nebývá prodej spoluvlastnických podílů na nemovitostech předmětem obchodů v obvyklých podmínkách trhu a nelze proto zodpovědně odhadnout cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitostech, viz. definice ceny obvyklé v zákoně o oceňování majetku. Z důvodů, které jsou uvedeny výše, oceňuji tuto závadu na nemovitostech podobně jako v předchozím případě částkou v intervalu 0,- až 265.000,- Kč.
Práva spojená s nemovitostmi: Nebyla zjištěna.
V Uherském Brodě, dne 25.2.2014.
10
