Ing. Zdeněk M a ň á k, znalec
♦ ekonomika – ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků ♦ stavebnictví – stavby obytné a stavby zemědělské
688 01 Uh. Brod, Ječná 1931, tel. 571 11 03 09, e-mail :
[email protected] kancelář NEMO, Bří Lužů 107, tel+fax 572 63 78 82, mobil 737 86 99 86
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3465 – 15 / 13 O ceně nemovitostí: pozemků p.č. 4412 (podíl id. ½), 4469/1 a 227/2, podle LV č. 2191 a 779 pro obec a k.ú. Blatnice pod Svatým Antonínkem a pozemku p.č. 2095, podle LV č. 2621 pro obec a k.ú. Veselí nad Moravou, okres Hodonín, Jihomoravský kraj
Objednatel znaleckého posudku: soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová, čj. 160EX 4738/11-9 Exekutorský úřad Břeclav, U Tržiště 9, 690 02 Břeclav
Účel posudku: zjištění obvyklé (tržní) ceny nemovitostí a ceny práv a závad s nemovitostmi spojených, se stavem ke dni 8.4.2013, ve věci výkonu exekuce prodejem nemovitostí, posudek lze použít nebo reprodukovat pro jiné účely pouze s písemným souhlasem autora
Strany soudního sporu: Oprávněný – Česká kancelář pojistitelů, Na Pankráci 1724/129, 140 00 Praha 4 - Nusle Povinný – Milan Vyskočil, 696 62 Tvarožná Lhota 180
Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně 15 stran příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních, z toho 2x písemně a 1x v elektronické podobě (soubor pdf ověřený elektronickým podpisem znalce).
V Uherském Brodě dne 19.4.2013
Vyhotovení č.
3
A Nález A.1 Podklady pro vypracování posudku /1/ /2/
/3/ /4/ /5/ /6/ /7/ /8/ /9/ /10/ /11/ /12/ /13/
Metodické zásady pro oceňování nemovitostí v bankách a spořitelnách na území ČR Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním znění a vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení tohoto zákona, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Malý lexikon obcí České republiky k 1.1.2013 Výpis z katastru nemovitostí Blatnice pod Sv.Ant. – LV č. 2191, vyhotovený dálkovým přístupem soudním exekutorem dne 5.3.2013 Výpis z katastru nemovitostí Blatnice pod Sv.Ant. – LV č. 779, vyhotovený dálkovým přístupem soudním exekutorem dne 5.3.2013 Výpis z katastru nemovitostí Veselí nad Moravou – LV č. 2621, vyhotovený dálkovým přístupem soudním exekutorem dne 5.3.2013 Kopie katastrální mapy na webových stránkách http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ Darovací smlouva ze dne 13.3.1992, registrovaná dne 16.3.1992 Darovací smlouva ze dne 18.2.1991, registrovaná dne 25.2.1991 Rozhodnutí pozemkového úřadu čj. 1507-PÚ/2006 ze dne 5.10.2006, právní moc 24.10.2006 Usnesení soudního exekutora čj. 160EX 4738/11-83 ze dne 5.3.2013 Údaje z realitního trhu Údaje z místního šetření za účasti pana Milana Vyskočila, dne 8.4.2013
A.2 Úvod Podle usnesení /11/ je úkolem znalce ocenit nemovitosti podle LV /4/ - /6/ a to způsobem stanoveným v usnesení. Podle § 336a občanského soudního řádu se pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí oceňují kromě nemovitostí i veškerá práva a závady spojené s nemovitostmi, včetně práv a závad, které podle následného stanoviska soudu (exekutora) v dražbě zaniknou (např. zástavní práva apod.), viz. odst. c) níže. Na základě těchto dílčích cen pak stanoví soud (exekutor) podle § 336a o.s.ř.: a) b) c) d)
cenu nemovitosti a jejího příslušenství, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, výslednou cenu.
Vzhledem k tomu, že občanský soudní řád i exekuční řád požadují ocenění podle zvláštního předpisu, resp. cenou obvyklou podle zvláštního předpisu, avšak tento předpis (z.č. 151/1997 Sb.) stanovuje v případě nemovitostí ocenění výlučně cenou zjištěnou podle vyhlášky, viz. § 2, 4, 10, 11, 12, 13, 15 a 16 z.č. 151/1997 Sb., nelze v případě nemovitostí uvedené požadavky na ocenění cenou obvyklou podle zvláštního předpisu beze zbytku splnit. Jelikož však ocenění cenou zjištěnou podle vyhlášky má jen velmi malou vypovídací schopnost s ohledem na požadovaný účel ocenění, jeví se jako nejadekvátnější upravit definici ceny obvyklé tak, že z definice podle § 2 z.č. 151/97 Sb. se vypustí první věta, která brání oceňování nemovitostí (dále i cenných papírů, podniků aj.) cenou obvyklou. Jedná se o víceméně formální úpravu, výsledná hodnota ceny obvyklé podle takto upravené definice však jinak číselně plně odpovídá hodnotě ceny obvyklé podle definice v z.č. 151/1997 Sb. a splňuje proto požadovaný účel ocenění podle občanského soudního řádu i exekučního řádu.
2
Usnesení /11/ jsem obdržel dne 7.3.2013, spolu s podklady /4/ - /6/ pro ocenění. Prostudování dalších nezbytných podkladů, nabývacích titulů /8/ - /10/, mi umožnil pan Vyskočil při místním šetření dne 8.4.2013. Zbývající podklady znaleckého posudku jsem zajistil osobně. Doporučeným dopisem jsem přizval pana Vyskočila k místnímu šetření dne 26.3.2013, což pan Vyskočil odmítnul z důvodů pracovního pobytu v zahraničí a navrhnul nový termín na den 3.4.2013. Později však z důvodů prodloužení pobytu v zahraničí zamítnul i tento nový termín a účast na místním šetření přislíbil až na den 8.4.2013. Jelikož identifikace nijak neohraničených zemědělských pozemků a zejména vinice v terénu není zpravidla možná bez informací majitele, přistoupil jsem na požadované změny termínů a mailovou zprávou jsem požádal soudního exekutora o objektivně odůvodněné posunutí termínu znaleckého posudku na den 21.4.2013, čemuž exekutor ve své mailové odpovědi vyhověl. Při místním šetření dne 8.4.2013 předložil pan Vyskočil k nahlédnutí a k prostudování veškeré požadované nabývací tituly k nemovitostem /8/ - /10/, které jsou nezbytně nutné pro ocenění nemovitostí cenou obvyklou. Současně byla pořízena fotodokumentace pozemků v Blatnici, nafocení pozemku ve Veselí nebylo možné, z důvodů rozbahněné nezpevněné přístupové polní cesty, nesjízdné běžnými dopravními prostředky. Ocenění tohoto pozemku je proto provedeno na základě údajů zjištěných na webových stránkách http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, na základě výpovědí vlastníka, pana Vyskočila a uživatele, zástupce VSV a.s. Vracov, pana Tomana. Pro ocenění pozemků v Blatnici jsou použity poznatky z místního šetření, doplňující údaje vlastníka, pana Vyskočila a doplňující údaje dominantní místní zemědělské společnosti Víno Blatel a.s., zastoupené paní Petruchovou a panem Křápkem.
A.3 Všeobecné místopisné údaje Blatnice pod Sv.Ant. je střediskovou obcí se 2.106 obyvateli, podle lexikonu /3/, 6 km východně od Veselí n.M., na silničním tahu E 54, do obce je autobusové i železniční spojení, je zde obecní úřad, pošta, ZDŠ, MŠ, zdravotní středisko, kostel, penzion, restaurace, kulturní sál, síť obchodů a služeb, fotbalové hřiště, kurty, koupaliště, stanice PHM, obecní ČOV, pracovní příležitosti jsou zejména ve strojírenství (Siempelkam CZ, Seiko) a v potravinářském průmyslu (Víno Blatel, Italat – sýry, Bachan – pečivo), obec je známá svou vinařskou tradicí. Jedná se o průměrně žádanou obec pro bydlení ve své velikostní kategorii, s dlouhodobě stabilizovaným počtem obyvatel Oceňované pozemky jsou situovány v různých lokalitách katastrálního území Blatnice pod Sv.Ant. Zahrada p.č. 227/2 tvoří jednotný celek a je oplocena společně se zahradou p.č. 227/1 u rodinného domu čp. 33, ve vlastnictví sestry pana Milana Vyskočila, paní P. Adámkové, která společně s rodiči užívá dům i oba pozemky zahrad za stodolou, v lokalitě Malý řádek, v intravilánu obce (v širším centru). Orná půda p.č. 4469/1 a vinice p.č. 4412 jsou situovány naopak již v extravilánu obce, na jejím jihovýchodním okraji v lokalitě Rybníčky, na jihozápadním svahu nad silnicí E 54, naproti průmyslových areálů Siempelkamp CZ a Seiko. Veselí nad Moravou má podle lexikonu /3/ nyní 11.561 obyvatele, město leží na křižovatce silničních tahů E 54 a E 55, mezi městy Uh. Hradiště a Hodonín, do města je autobusové i vlakové spojení. Veselí n.M. je městem s rozšířenou působností a tomu odpovídající kvalitní infrastrukturou (obchody, služby, školství, zdravotnictví atd.) a pracovními příležitostmi pro obyvatelstvo. Jedná se o průměrně žádané menší město pro bydlení, se stabilizovaným, resp. mírně klesajícím, počtem obyvatel, zejména v důsledku útlumu výroby v místních železárnách. Orná půda p.č. 2095 je součástí většího půdního celku v lokalitě Zápovědi, v severní části katastru Veselí nad Moravou, v blízkosti městečka Uh. Ostroh. Pozemek je spolu se sousedícími polnostmi užíván v nájmu zemědělskou společností VSV, a.s., Vracov. 3
A.4 Údaje o nemovitostech Pozemek vinice p.č. 4412 je přístupný z nezpevněné polní cesty, která odděluje tento pozemek od původně navazujícího pozemku orné půdy p.č. 4469/1. Vinice je osázena cca 700 hlavami různých druhů vinné révy (viz. foto 04), byla založena před cca 40 lety, výsadba je průběžně obnovována, takže v průměru se pohybuje její stáří patrně kolem 25 let. Vinná réva je vedena na pozinkovaných drátech uchycených na betonových sloupcích po 10 metrech, ve 4 řadách dlouhých téměř 200 m. Celkově je tedy možno označit stav vinice jako podprůměrný, neboť maximální výnosy a maximální hodnotu mívá vinná réva při stáří 5 - 10 let, za ekonomicky rentabilní je možno považovat pěstování viničného porostu max. do 20 let, výnosy i hodnota vinice potom klesají až do stáří cca 30 let a potom již lze označit výnosy i hodnotu vinice jako víceméně symbolickou, která zpravidla nepokrývá ani náklady na pěstování (zejména hodnotu práce). Pozemek o rozměrech cca 7,6 x 200 m je svažitý k jihozápadu, výměra vinice činí 1.511 m2. Orná půda p.č. 4469/1 je prakticky pokračováním pozemku vinice pod polní cestou směrem k jihozápadu a končí až u silnice E54, před uvedenými průmyslovými areály a má i téměř stejnou výměru jako pozemek vinice, přesněji 1.687 m2. Tento pozemek není dlouhodobě užíván (viz. foto 02 a 03), porosty tvoří trávy a různé plevele, podobně jako v případě mnoha dalších pozemků v dané lokalitě a jeho ochodovatelnost je z důvodů nízké poptávky dosti problematická. Malopěstitelská zemědělská činnost je nerentabilní a s ohledem na svažitost pozemku se s jiným využitím pozemku ani do budoucna nedá patrně počítat. Zahrada p.č. 227/2 je situována v proluce široké téměř 8,5 m mezi 2 rodinnými domy (viz. foto 01), v ulici plně zainvestované sítěmi, v obytné zóně se zástavbou rodinnými domy. Zahrada je oplocená pouze z ulice, od navazující zahrady p.č. 227/1 není nijak oddělená, obě parcely jsou osázeny cca 10 ovocnými stromy. Parcela 227/2 je mírně svažitá k jihu, má výměru celkem 251 m2, rozměry cca 8,3 x 30,3 m, takže je vhodná pro zástavbu řadovým rodinným domem v proluce, včetně zřízení menší zahrádky za domem. Orná půda p.č. 2095 o výměře 3.420 m2 je situována v lokalitě Zápovědi v blízkosti městečka Uh. Ostroh, pozemek je přístupný z nezpevněné polní cesty. Jedná se o podmáčené území v prostoru mezi řekou Moravou a propojovacím vodním kanálem, takže s jiným než zeměděslkým využitím pozemku nelze ani do budoucna kalkulovat. Pozemky jsou užívány odděleně, k různým účelům v souladu s evidencí v Katastru nemovitostí (vinice, orná půda, zahrada), bez vzájemných vazeb, jedná se o samostatné nemovitosti, samostatně prodejné. Kromě zahrady p.č. 227/2 jsou ostatní pozemky neoplocené, v terénu je nelze přesně identifikovat bez geometrického zaměření úředně oprávněným zeměměřičem.
A.5 Ostatní údaje V Listech vlastnictví /4/ - /6/ jsou evidovány různé pozemky, ve vlastnictví M. Vyskočila, resp. pozemek vinice p.č. 4412 má v rovnodílném spoluvlastnictví s bratrem J. Vyskočilem.. Nabývacími tituly k nemovitostem jsou darovací smlouvy a rozhodnutí Pozemkového úřadu /8/ - /10/. V těchto podkladech nebyla po jejich prostudování zjištěna žádná ujednání s dopadem na hodnotu oceňovaných pozemků. V uvedených výpisech z KN jsou zapsána dále omezení vlastnických práv v důsledku probíhajících exekučních řízení, žádná jiná omezení vlastnických práv nebyla zjištěna. Nemovitosti byly orientačně identifikovány podle katastrální mapy /7/, včetně ortofoto, bližší upřesnění polohy v terénu však není možné, pozemky nejsou většinou nijak ohraničeny, kromě částečně oplocené zahrady. 4
B Posudek B.1 Metody ocenění Metoda pořizovací ceny Pořizovací cenou je cena, za kterou bylo možno danou věc pořídit v době jejího pořízení, vzniku (u staveb cena, náklady na postavení), za použití tehdy platných metodik cen a cenových relací na trhu, bez odpočtu opotřebení.
Metoda věcné hodnoty (nákladová, technická) Reprodukční cena stavby je chápána jako součet nákladů na pořízení zcela ekvivalentní nové stavby v daném místě v době ocenění. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena snížená o opotřebení. Celková věcná hodnota nemovitosti pak odpovídá věcné hodnotě všech stavebních objektů, ke které se přičítá hodnota pozemků tvořících se stavbami funkční celek. Hodnota pozemků je stanovena na základě vyhodnocení realizovaných prodejů a místního trhu nemovitostí, schválených cenových map obcí nebo doporučených směrných cen pozemků pro jednotlivé zóny obcí.
Metoda výnosová (příjmová) Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet výnos (zisk). K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu (příjmy – náklady) odpovídající kapitalizační mírou, zohledňující stav na kapitálovém trhu a rizika spojená s pronajímáním nemovitosti. Výnosové ocenění je při tom založené na předpokládaných čistých výnosech (zisku) z pronájmu nemovitosti za přiměřené a za daných podmínek dosažitelné nájemné. Výnos musí odpovídat stavu objektu a možnému využití, v případě optimalizace je třeba výnos upravit o nutné náklady na stavební úpravy.
Metoda porovnávací (komparativní) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Při hodnotovém srovnání je třeba provést korekce indikované tržní hodnoty, které odrážejí rozdíly na stavu a využitelnosti oceňované nemovitosti v návaznosti na trh nemovitostí. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů.
Cena zjištěná podle cenového předpisu Cena stanovená pro případy vymezené zákonem /2/ podle aktuálního cenového předpisu k datu ocenění, tj. v daném případě podle zákona a vyhlášky /2/. Tato cena je často označována ve zkratce jako „cena zjištěná“, obecně je známá i jako „cena administrativní“. Mimo případy vymezené zákonem je toto ocenění používáno někdy jako podpůrné, pro odhad ceny obvyklé nebo tržní hodnoty.
Obvyklá cena Výchozí definice podle zákona /2/: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, 5
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Požaduje-li zákon ocenění nemovitostí cenou obvyklou, potom je patrně nutno (pokud se požaduje ocenění podle zvláštního předpisu), resp. vhodné (v ostatních případech), vycházet z definice podle zákona /2/, neboť žádná jiná definice se v našich předpisech nevyskytuje a tento pojem není definován ani mezinárodními standardy. První věta v definici v předchozím odstavci je úmyslně přeškrtnuta a odstraněna z definice pro případy oceňování nemovitostí (též cenných papírů, podniků aj.) cenou obvyklou podle zákona /2/, neboť při zohlednění této věty je nutno podle zákona /2/ oceňovat nemovitosti výhradně cenou zjištěnou podle vyhlášky, viz. § 4, 10, 11, 12, 13, 15 a 16 zákona /2/, jiný způsob ocenění je vyloučen. Podobně tento zákon neumožňuje oceňování cenou obvyklou v případě majetkových práv, cenných papírů, platebních prostředků, podniků, ..... Při výkladu uvedené definice je nutno zohlednit patrně především 2 následující aspekty. Za prvé je to výklad pojmu „obvyklá“, který je podle Slovníku spisovné češtiny chápán jako „běžná, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku“. Za druhé je to okolnost, že se zde ve 2. větě definice hovoří o „prodejích“, tedy opakovaných činnostech a cenu obvyklou tedy nelze stanovit pro daný možný konkrétní případ jediného prodeje určitému potencionálnímu zájemci (např. prodej pozemku zastavěného cizí stavbou je očekáván především vlastníkovi této stavby, resp. prodej spoluvlastnického podílu je očekáván především dalšímu spoluvlastníkovi, resp. spoluvlastníkům apod.). Je zřejmé, že cena obvyklá je velmi specifický pojem, vytvořený MF ČR především pro případy uvedené v § 1 zákona /2/, který v mezinárodních předpisech a v mezinárodních standardech nemá obdobu a nelze tedy tento pojem slučovat s pojmem cena (hodnota) tržní. Cenu obvyklou je patrně nutno chápat jako cenu na trhu „běžnou, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku“, vhodné by bylo doplnit ještě dovětek „v daném místě“, neboť je to jistě okolnost, která má na cenu obvyklou vliv, ceny obvyklé podle definice „v tuzemsku“ se totiž podle lokalit mohou až diametrálně odlišovat, zejména v případě nemovitostí. Na základě uvedených skutečností se tedy cenou obvyklou zřejmě oceňuje majetek (a služby), který je na trhu běžně a opakovaně obchodovatelný, přičemž ale při porovnání cen je nutno nepřihlížet k cenám, dosaženým v mimořádných případech, definovaných v zákoně. Tímto je vyřazena možnost ocenění cenou obvyklou obrovské části majetku a služeb, které jsou jednak definovány v § 1 zákona /2/, dále se jedná o majetek a služby, jejichž ceny jsou realizovány za mimořádných okolností definovaných v § 2 zákona /2/ a konečně se jedná i o majetek a služby, které nejsou na trhu obchodovány „běžně, pravidelně a podle místních zvyklostí“. Cenou obvyklou je tedy možno ocenit majetek a služby, obchodované na trhu opakovaně. V takovém případě ocenění je nepochybně nutno použít především metodu porovnávací, jako pomocnou lze použít i kteroukoliv z dalších výše uvedených zbývajících metod, samozřejmě po náležité argumentaci. Pokud se však jedná o majetek a služby specifikované v § 1 odst. (3) zákona /2/, resp. o ceny za majetek a služby realizované za mimořádných podmínek podle § 2 zákona /2/ a konečně pokud se jedná o ceny za majetek a služby, které se nevyskytují na trhu běžně, pravidelně a podle místních zvyklostí, pak cenu obvyklou v takovýchto případech nelze stanovit (odhadnout).
Tržní hodnota Podle definice EU: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o 6
prodeji. Definice IVSC/TEGoVA, která je chápána jako definice rozšiřující předchozí definici EU: Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Profesor Miloš Mařík, ředitel Institutu oceňování majetku Vysoké školy ekonomické v Praze a současný přední expert v oboru v ČR, upřesňuje dále tuto definici, že se má jednat o transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, čímž zdůrazňuje nutnost nezohledňovat osobní poměry, zvláštní oblibu a stavy tísně, tedy požadavky výslovně zakomponované i v definici ceny obvyklé v ČR. IVSC je zkratkou pro International Valuation Standards Committee, Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy, jehož členy je více než 60 zemí celého světa, včetně ČR. TEGoVA je zkratkou pro The European Group of Valuers´ Associations (Skupina evropských sdružení pro oceňování), jehož členy je více než 30 evropských států, včetně ČR. Mezinárodní standardy vydávané těmito organizacemi jsou v civilizovaných státech světa a Evropy chápány jako zavazující, maximálně objektivní, v souladu s dlouhodobými i nejnovějšími poznatky expertů v oboru oceňování. Pouze v několika málo členských zemích s dosud ne zcela standardními tržními a právními poměry jsou preferovány výjimky od standardů těchto organizací, příkladem je například i definice ceny obvyklé v ČR. Nepochybně se však jedná pouze o dočasný stav, dříve nebo později bude nutno i v ČR v rámci integrace do EU a dalších evropských či světových společenstev, definovat pojmy tak, aby byly srozumitelné i v jiných členských zemích a aby tedy byly kompatibilní s pojmy, standardně užívanými v těchto společenstvech, čemuž bude samozřejmě nutno přizpůsobit i legislativu v ČR. Cena je pojem používaný pro částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží nebo službu. Je historickým faktem, ať už je zveřejněna nebo uchována v tajnosti. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem. Naproti tomu hodnota je ekonomický pojem týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíž hovořit o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. Cenou je dále i částka zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům, než k prodeji, viz. § 1 odst. 2 zákona č. 526/90 Sb. Z uvedeného je zřejmé, že cenu obvyklou je z matematického hlediska možno patrně chápat jako „podmnožinu“ tržní hodnoty. Zatímco tržní hodnota se odhaduje pro jakýkoliv majetek (aktiva), který může být legálně obchodován na trhu, přičemž se může jednat i o zcela unikátní a ojedinělé případy, cena obvyklá se odhaduje pouze pro takový majetek a služby, jejichž ceny jsou realizovány na trhu „běžně, pravidelně a podle místních zvyklostí“. Jestliže v případě ocenění cenou obvyklou je nutno použít především metodu srovnávací a ostatní metody se používají pouze jako pomocné, pak v případě zjišťování tržní hodnoty nelze metodu srovnávací často použít vůbec (není dostupná databáze realizovaných cen s potřebnou vypovídací schopností, tedy cen srovnatelných), expert je nucen použít další standardní metody oceňování a na základě provedené analýzy pak odhadnout meze očekávané tržní hodnoty, i pro případy majetku, který v daném místě nemusel být dosud vůbec obchodován nebo bývá obchodován jen velmi zřídka a ještě navíc ve velmi specifických podmínkách, v případech nemovitostí se jedná např. o spoluvlastnické podíly na nemovitostech, o budovy na cizích pozemcích, o nemovitosti s právně nedořešeným přístupem apod.
B.2 Porovnávací hodnota nemovitostí Pozemky pro zemědělské využití, tj. polnosti a louky v lánu, bývají většinou neprodejné z důvodů téměř neexistující poptávky na trhu, což dokazuje i skutečnost, že na většině zemědělských pozemků v ČR hospodaří jiné subjekty, než jejich vlastníci, přičemž tyto subjekty platí pouze symbolické nájemné na dolní hranici podle zákona, řádově v haléřích až desetihaléřích za m2/rok a užívají tedy 7
zemědělské pozemky téměř zdarma. Tento stav by nepochybně již dávno pominul, pokud by zemědělské pozemky byly běžně obchodovatelné na trhu, tedy pokud by o tyto pozemky byl aspoň minimální zájem. V daném regionu byly zaznamenány i případy, kdy se vlastník doslova zbavil zemědělských pozemků prodejem za nějakou symbolickou cenu, max. na úrovni hodnoty podle BPEJ a dále i případy, kdy zemědělské pozemky z různých důvodů nechce nikdo ani zadarmo a vlastník se jich vůbec nemůže zbavit. Zemědělské pozemky různých vlastníků vytvářejí zpravidla úzké pruhy půdy, které při dnešní úrovni velkoplošné mechanizace prakticky nelze efektivně obhospodařovat a ani jinak ekonomicky využívat. Vyšší ceny za zemědělské pozemky bývají občas dosahovány jen v ojedinělých případech, např. v případech perspektivy budoucího výhodnějšího využití pozemků, než je zemědělské obhospodařování, zejména u perspektivy zastavění pozemků, nejlépe v těsném sousedství zastavěné části obce, dále v případech například vytváření větších ucelených půdních celků, v případech zabezpečení přístupu k jiným pozemkům apod. Jak bylo zjištěno při místním šetření, ornou půdu p.č. 2095 užívá a obhospodařuje zemědělský podnik VSV Vracov zdarma, neboť poskytlo jako kompenzaci vlastníkovi tohoto pozemku jiný náhradní pozemek k obhospodařování. Podle vyjádření pana Tomana z VSV Vracov je zde zvykem, že v případě nabídky vlastníků zemědělských pozemků k odprodeji je VSV Vracov ochotno uhradit kupní cenu ve výši hodnoty dle BPEJ + daň z převodu ve výši 3 % kupní ceny, v jiných případech není ochotno o koupi pozemků jednat. V daném případě při BPEJ 06300 činí honota půdy 4,14 Kč/m 2, z čehož lze odvodit obvyklou kupní cenu ve výši 6420 m2 x 4,14 Kč/m2 x 1,03 = 27.376,- Kč. Tuto cenu je nutno považovat za cenu obvyklou, neboť jiná cena je na místním trhu akceptovatelná jen zřídka, pouze v některých odůvodněných případech (viz. výše uvedený komentář). Zcela analogicky je možno odvodit i cenu obvyklou orné půdy p.č. 4469/1. Víno Blatel v Blatnici ve svých zájmových územích vykupuje zemědělské pozemky za cenu zpravidla 8,- Kč/m2, což při výměře pozemku 1.687 m2 odpovídá obvyklé kupní ceně 1.687 x 8 = 13.496 Kč. V případě kalkulace ceny podle předchozího odstavce činí při BPEJ 30612 na ploše 400 m2 pozemku a BPEJ 32411 na ploše 1.287 m2 pozemku honota zemědělské půdy (400 m2 x 10,56 Kč/m2 + 1.287 m2 x 7,66 Kč/m2) x 1,03 = 14.505 Kč. Tato hodnota je velmi blízká a plně proto podporuje obvyklou cenu na místním trhu ve výši 8,- Kč/m2, resp. celkovou obvyklou cenu pozemku 13.496 Kč. Při nízké poptávce v dané lokalitě není navýšení ceny obvyklé nijak opodstatněné. Rovněž pro ocenění vinice p.č. 4412 o výměře 1.511 m2 se nabízejí 2 relevantní způsoby ocenění. Jednak je možno odvodit cenu podle cenového předpisu ve výši cca 16 Kč/m2 pozemku + 30 Kč/m2 viničního porostu a celkem tedy (16 + 30) x 1.511 = 69.506 Kč. Z jiného pohledu, tedy z pohledu trhu, lze kalkulovat s hodnotou v rozmezí 20 – 200 Kč/ks porostu, takže při nadstandardní hodnotě pozemku a naopak podstandardní hodnotě většinou přestárlé viničné révy mohu uvažovat s průměrnou hodnotou kolem cca 100 Kč/hlavu (včetně podílu na hodnotě pozemku) a celkově tedy s hodnotou cca 700 ks x 100 Kč/ks = 70.000 Kč. Posledním pozemkem k ocenění je zahrada p.č. 227/2 v širším centru Blatnice, vhodná k zastavění rodinným domem. Stavební pozemky v okrajových částech bývají zpravidla obchodována za ceny kolem 400.000 Kč, při standardní výměře kolem 1.000 m2, resp. jednotková cena se zde pohybuje kolem 400,- Kč/m2. Tato cena má rostoucí tendenci s klesající vzdáleností od centra obce a s klesající rozlohou pozemku, takže v daném případě lze kalkulovat s cenou kolem cca 600,- Kč/m2, resp. pro celý pozemek s cenou kolem 251 m2 x 600,- Kč/m2 = 150.600,- Kč. Pro porovnání uvádím několik aktuálních zjištěných nabídkových cen na stránkách www.sreality.cz: a) Nabízíme k prodeji pozemek v obci Archlebov. Celková plocha pozemku činí 528 m2. Pozemek je vhodný k rekreaci, nebo umístění mobilheimu apod. Jedná se o pozemek vedený jako zahrada. IS na okraji pozemku. Nabídková cena 215.000 Kč, jednotková cena 407,- Kč/m2. 8
b) Pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce Josefov, v lokalitě zvané Díly u Nechor. Pozemky jsou zemědělsky využívány. O jiném než současném využití pozemků se neuvažuje. Nabídková cena 180.000 Kč, jednotková cena 11,- Kč/m2. c) Exkluzivně nabízíme k prodeji pozemek vhodný ke stavbě rodinného domu v obci Dolní Bojanovice. Parcela je v nové ulici V Zahradách, inženýrské sítě na hranici pozemku, elektřina na místě, vodovod a kanalizace budou realizovány v letošním roce. Plocha parcely je 471 m2, stavební šíře pozemku je 10m. Cena 400 tis.Kč. Nabídková cena 400.000 Kč, jednotková cena 850,- Kč/m2. d) Nabízíme k prodeji pozemek vedený jako zahrada, na okraji Kyjova. Výměra je 533m2. Nabídková cena 37.310 Kč, jednotková cena 70,- Kč/m2. e) Stavební parcela o celkové ploše 1159 m2, šířce 18 m2 se nachází na klidném místě v obci Petrov. Na pozemku jsou veškeré IS plyn, voda, elektřina, kanalizace. Nabídková cena 560.000 Kč, jednotková cena 483,- Kč/m2. f) Nabízíme k prodeji stavební pozemek 5 kilometrů od Kyjova v Sobůlkách. Výměra pozemku je 1.500 m2, inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Asfaltová příjezdová cesta. Nabídková cena 400.000 Kč, jednotková cena 267,- Kč/m2. g) Hledáte pozemek pro výstavbu rodinného domu a chcete bydlet v blízkosti města Kyjov. Nabízíme k prodeji stavební pozemek ve Svatobořicích- Mistříně. Celková plocha je 1600m2. Veškeré IS jsou na hranici pozemku. Nabídková cena 400.000 Kč, jednotková cena 250,- Kč/m2. h) Nabízíme k prodeji pozemek nacházející se v rekreační oblasti Chřibů, dříve zahrádkářské kolonie v obci Vřesovice, s krásným výhledem na okolní krajinu. Pozemek se nachází mezi dvěma chatami, jeho šíře je cca 8m a délka cca 106m. Inženýrské sítě k dispozici. Bezproblémový příjezd i v zimních měsících. Nabídková cena 250.000 Kč, jednotková cena 284,- Kč/m2. i) Nabízíme k prodeji pozemek v obci Čejkovice nedaleko Hodonína a dálnice D2 směr Brno / Bratislava. Parcela je vhodná ke stavbě menšího RD nebo rekreačního objektu. Elektřina, voda, plyn i kanalizace u pozemku. Centrum obce Čejkovice se nachází jen několik minut chůze od pozemku, stejně tak zastávka autobusu a místní obchod. Nabídková cena 156.000 Kč, jednotková cena 622,- Kč/m2. j) Nabízíme k prodeji zahradu v lokalitě Lužice Kratiny. Pozemek je orná půda s ovocným sadem, celková výměra 1 652 m2. IS jsou na okraji pozemku. Nabídková cena 140.000 Kč, jednotková cena 85,- Kč/m2. k) Nabízíme k prodeji vinici o celkové ploše 781 m2 v obci Nížkovice. Vinice nebyla 4 roky udržovaná a je vhodná pro vysázení nových hlav. V příadě zájmu ihned k prodeji. Nabídková cena 99.000 Kč, jednotková cena 127,- Kč/m2. l) Na slunném jihozápadním svahu obce Hovorany nabízíme k prodeji vinici se stářím 9 let. S výsadbou 1550 hlav odrůda Frankovky, rozčleněnou do čtyř řádků. Vinohrad je neustále opečováván s uspokojivými výsledky úrody. Nabídková cena 290.000 Kč, jednotková cena 77,- Kč/m2. m) Prodej vinice v lokalitě Zlechov (5 km od Uh. Hradiště), místní část Horka. Celková výměra pozemku 37 105 m2, šíře pozemku 170 m, délka 220 m. Na pozemku je vysázeno celkem 10 000 hlav, stáří 13 let, kvalitní odrůdy vinné révy. Červené víno - burgundské modré, zweigeltrebe, bílé víno sauvignon, rulandské šedé. Celý pozemek je oplocen a nachází se v blízkosti hlavní komunikace 9
Zlechov směr Buchlovice. Vinice je udržovaná, ve výborném stavu, jižní svah, slunná poloha. Cena za 1 m2 67,- Kč. Nabídková cena 2.500.000 Kč, jednotková cena 67,- Kč/m2. Bez znalosti podrobných okolností jednotlivých případů je však porovnávání dosti obtížné, což je patrné i z dosti odlišných cenových požadavků prodávajících a navíc je nutno brát v potaz i skutečnost, že jen málokdy je pozemek prodán za cenu požadovanou prodávajícím a realitní kanceláří, většinou je konečná prodejní cena nižší minimálně o 10 %, ale někdy dokonce až o 50 %, oproti původní ceně inzerované. Na základě uvedených skutečností a na základě zejména vlastních dlouhodobých poznatků na daném tržním segmentu mohu odhadnout porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků následujícím způsobem: a) Zahrada p.č. 227/2 o výměře 251 m2 ............................................................................. b) Vinice p.č. 4412 o výměře 1.511 m2 ............................................................................. c) Orná půda p.č. 4469/1 o výměře 1.687 m2 .................................................................... d) Orná půda p.č. 2095 o výměře 3.420 m2 .......................................................................
150.000,- Kč. 70.000,- Kč. 13.000,- Kč. 27.000,- Kč.
B.3 Cena obvyklá – tržní Cenu obvyklou vyjadřuje v podobných případech zpravidla nejlépe cena porovnávací, jejíž věrohodnost bývá nejvíce ohrožena nedostatečnou databází realizovaných cen, resp. deformacemi databází úmyslně zkreslovaných cen při prodeji, ať už z důvodů daňových, z důvodů osobních poměrů k věci či k prodávajícímu, či z důvodů jiných. Stanovení ceny obvyklé je proto podmíněno nejen dobrou znalostí trhu s nemovitostmi a dlouhodobým sledováním pohybů u jednotlivých tržních segmentů, ale především odborným posouzením rizik a jejich možného dopadu na tržní hodnotu majetku. V daném případě má databáze realizovaných cen vysokou vypovídací schopnost, v ceně porovnávací jsou rovněž zohledněny běžné (obvyklé) pozitivní a negativní faktory trhu. V případě mimořádných (neobvyklých) faktorů, které mohou zapříčinit někdy až neprodejnost nemovitostí a tedy i nemožnost zjištění (odhadu) ceny obvyklé, budou tyto faktory vyhodnoceny a odhadnuty v závěru posudku, v souladu s požadavky zákona, jako závady na nemovitostech a práva spojená s nemovitostmi. Jako optimální se v daném případě jeví prodej pozemků po jednotlivých parcelách, neboť se jedná o samostatně funkční nemovitosti. Podle výše uvedených a předložených dokladů a provedenými závěry po důkladné analýze technických parametrů nemovitostí a parametrů tržního prostředí v dané lokalitě stanovuji obvyklou cenu pozemků částkami ve výši: a) Zahrada p.č. 227/2 o výměře 251 m2 ............................................................................. 150.000,- Kč. b) Spoluvlastnický podíl ½ na vinici p.č. 4412 o výměře 1.511 m2 .................................. 35.000,- Kč. c) Orná půda p.č. 4469/1 o výměře 1.687 m2 …................................................................. 13.000,- Kč. d) Orná půda p.č. 2095 o výměře 3.420 m2 ….................................................................... 27.000,- Kč. Celkem …………………………………………………………………………………. 225.000,- Kč.
10
C Závěr Cílem předloženého znaleckého posudku bylo odhadnout obvyklou cenu pozemků p.č. 227/2 a 4469/1, zapsaných na LV č. 779 pro k.ú. a obec Blatnice pod Svatým Antonínkem, dále spoluvlastnického podílu na pozemku p.č. 4412, zapsaného na LV č. 2191 pro k.ú. a obec Blatnice pod Svatým Antonínkem a konečně pozemku 2095, zapsaného na LV č. 2621 pro k.ú. a obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, se všemi součástmi a příslušenstvím, ke dni 8.4.2013. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, v souladu s metodikami standardně používanými na území ČR, pro odhad ceny obvyklé (tržní) k uvedenému datu, je preferována obvyklá – tržní cena stanovená metodou porovnávací hodnoty, částkou ve výši:
225.000,- Kč Slovy: dvěstedvacetpěttisíckorunčeských.
Rizika – závady na nemovitostech: Omezení vlastníka v důsledku probíhajícího exekučního řízení a s tím související tzv. plomby (veškeré pozemky jsou dotčeny změnou právních vztahů). Dosažení obvyklé ceny na trhu je podmíněno zejména kvalifikovaným způsobem prodeje, nejlépe prostřednictvím profesionálního realitního makléře a vyloučením mimořádných (mimotržních) vlivů prodeje. V případech prodeje proti vůli vlastníka, jako je např. výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti (exekuce), nelze však hovořit o standardním tržním prostředí a často jsou zde proto dosahovány ceny i výrazně nižší, než je cena obvyklá, někdy se stává nemovitost i zcela neprodejnou. Faktor mimotržních vlivů nelze nijak kvantifikovat, neboť je nepředvídatelný, liší se případ od případu a často se dokonce vyvíjí v čase. Tuto závadu na nemovitostech proto nelze ocenit konkrétní částkou, teoreticky se hodnota této závady může pohybovat v rozmezí 0,- až 225.000,- Kč. Ceny realizované při exekucích, dražbách apod. nejsou cenami obvyklými, neboť nejsou dosahovány v „obvyklém obchodním styku“. Předmětem prodeje v rámci exekuce je pouze spoluvlastnický podíl 1/2 na vinici p.č. 4412. Spoluvlastnické podíly nebývají obvyklým artiklem na trhu, ceny bývají navíc v takovýchto ojedinělých případech ovlivňovány celou řadou mimořádných okolností definovaných i v § 2 zákona č. 151/97 Sb. (stavy tísně, osobní poměry k majetku či osobám, apod.), v důsledku čehož nelze cenu obvyklou u takového majetku zjistit (odhadnout). V případech soudních sporů se proto spoluvlastnický podíl nevypořádává cenou obvyklou, ale soud vyměří za spoluvlastnický podíl přiměřenou náhradu. V případě neobvyklého prodeje pouze jednoho spoluvlastnického podílu se stává tento druh vlastnictví závadou, která může způsobit až totální neprodejnost takového majetku. Jsou známy případy, kdy se spoluvlastnický podíl na nemovitosti prodal za cenu, odpovídající příslušnému podílu z ceny obvyklé celé nemovitosti, ale jsou známy i případy, kdy se prodal za cenu výrazně nižší, nebo byl dokonce zcela neprodejný. Databáze realizovaných prodejů spoluvlastnických podílů na nemovitostech s potřebnou vypovídací schopností není k dispozici a proto podobně jako v předchozím případě nelze patrně ani tuto závadu na nemovitosti ocenit konkrétní částkou, teoreticky se hodnota této závady může pohybovat v rozmezí 0,- až 35.000,Kč, resp. v případě prodeje spoluvlastníkovi, panu J. Vyskočilovi je možno předpokládat, že se hodnota této závady bude patrně blížit k 0,- Kč, ale v případě prodeje jinému (nezávislému) zájemci je naopak nutno očekávat, že se hodnota této závady může blížit až k částce 35.000,- Kč.
Práva spojená s nemovitostmi: Nebyla zjištěna. 11
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy K r a j s k é h o s o u d u v Brně dne 8.7.1987, č.j.Spr. 3406/87 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením znaleckého oprávnění ze dne 11.12.1989, č.j.Spr. 4572/89 o obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby zemědělské a dále ze dne 16.7.2002, č.j.Spr. 436/2002 o obor ekonomika, specializace oceňování podniků. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3 465 - 15 / 13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Otisk znalecké pečetě a podpis znalce:
V Uherském Brodě, dne 19.4.2013.
Vyhotovil: Ing. Zdeněk Maňák
Přílohy Fotodokumentace
Výpisy z katastru nemovitostí
Snímky katastrální mapy
Situační plán širšího okolí
Usnesení soudního exekutora
12
