ZNALECKÝ POSUDEK č. 2394/2010 O ceně obvyklé rodinného domu č.p. 25 , st.p. 62/1 , poz.p. 2158 , k.ú. Skalná , obec Skalná , okres Cheb , kraj Karlovarský .
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha 8
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé v daném čase a místě pro nedobrovolnou dražbu č.j. 425/2010- N
-2Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 24.9.2010 posudek vypracovala: Eva Chmelíková Na Hradčanech 2336/1 350 02 Cheb Kontaktní : Lidická 51, Karlovy Vary Tel. 777118933
Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Karlových Varech 29.9.2010
-3-
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé na základě požadavku objednatele posudku.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Zahradní 25 351 34 Skalná Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Skalná Katastrální území: Skalná Počet obyvatel: 1 930 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,8950 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 125,69 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.9.2010 za přítomnosti vlastníků nemovitosti manželů Valíčkových . 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN pro k.ú Skalná , obec Skalná , okres Cheb ze dne 6.9.2010 . List vlastnictví č. 212 . Kopie katastrální mapy . Prohlídka nemovitosti a podklady vypracované znalcem při místním šetření vč. zhotovení digitálních fotografií, dne 24.9.2010 Kupní smlouva ze dne 18.11. 2004 Informace o obchodovaných nemovitostech obdobného typu.
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. 212 je vlastníkem nemovitosti: SJM Valíček Ondřej a Valíčková Anna , Zahradní 25 , 351 34 Skalná .
-46. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 25 b) Hlavní stavby b1) Rodinný dům nákladová metoda c) Pozemky d1) Pozemky
-5-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Místopis , technické provedení objektů : Město Skalná je malým městečkem situovaným severozápadně od Františkových Lázní s počtem obyvatel 1930 . Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Skalná ve středu obce nad kostelem . Nejbližší správní centrum je v Chebu, od kterého je nemovitost vzdálena cca 10.00 km. Jedná se o město, kde jsou veškeré lokálně dostupné služby, základní škola, zdravotní středisko, policie, železnice v místě, dopravní spojení se správním centrem velmi dobré - železnice, veřejná autobusová doprava. Hodnocená nemovitost se nachází v centru obce , okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného typu hodnocené nemovitosti . Přístup k objektu je ze zpevněné veřejné komunikace ul. Zahradní ve vlastnictví Města Skalná. Souhrnná velikost pozemku je 369 m2. Objekt je napojen na veškeré veřejné distribuční sítě, plynovodní řad v přístupové komunikaci . Jedná se o samostatně stojící jednogenerační rodinný dům zděný o velikosti 1+ 4 + sklad . Rodinný dům nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím, obytným podkrovím nad 2/3 ZP a půdním prostorem , který není přístupný ( výška do hřebene byla odhadnuta odborným odhadem ). Tvar půdorysu pravidelný, krov sedlový, krytina z ½ osinkocementové šablony , z ½ vlnitá živičná lepenka Dům byl postaven dle odborného odhadu v letech 1910 - 1920. Rodinný dům byl v průběhu let pravděpodobně modernizován a opravován . 1. Technické provedení: Základy betonové bez izolací, svislé nosné konstrukce ze smíšeného zdiva o tl. 65 cm. Vodorovné konstrukce jsou stropy dřevěné trámové polospalné s podhledem, nad skladem jsou stropy I+ betonové desky. Střecha sedlová s dřevěným vázaným krovem s krytinou z jedné poloviny z AZC šablon , ½ vlnitá těžká lepenka , klempířské konstrukce pozinkovaný plech opatřený nátěrem . Vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, vnější omítka hrubé vápenocementové . Okna jsou dřevěná špaletová , v podkroví okna plastová , dveře z větší části původní dřevěné náplňové , tesařská zárubeň. Vnitřní obklady keramické standardní - kuchyně, koupelna. Podlahy obytných místností v 1.NP – keramická dlažba , PVC , sklad betonová mazanina a hutná dlažba , v podkroví – prkenné a v jednom pokoji laminátová plovoucí . Schody jsou teracové. Vytápění je el. přímotopnými panely , v podkroví jsou 2* krbová kamna . Hygienické zařízení ve standardním provedení - vana, keramické umyvadlo, WC je splachovací combi. Kuchyně vybavena el. sporákem se sklokeramickou deskou a sporákem na tuhá paliva . El. instalace je 220/380. 2. Technický stav, závady: Na pokraji své životnosti jsou dřevěná okna , interiérové dveře , vnější omítky , krytina střechy, klempířské konstrukce , hygienické vybavení též dožilé . Při vnějším ohledání ( půdní prostor nebyl přístupný ) bylo patrné , že krov je značně prohnutý , lze předpokládat poruchu . U bočního štítu byl nad vchodem postaven jednoduchý přístřešek ( neodborné provedení ).
-6Dispoziční řešení: 1. NP: chodba – 4.5 m2, kuchyně- 6.44 , obývací pokoj- 22 , pokoj – 6.39, koupelna – 6.52 , WC1.8, sklad – 25.2 m2. ( celkem 72.85 ) Podkroví : schodišťový prostor – 13,2 , pokoj – 28.8 , pokoj – 23.2 m2 . ( celkem 65,2 ) Užitná plocha : 138.05 m2 Obytná plocha : 112.85 m2
a) Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům č.p. 25 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Karlovarský kraj - do 2 000 obyvatel 90 roků 2 906,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
6,62*16,65
Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 110,22 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: (6,62*16,65)*(2,62) Podkroví + 110,22*0,8 + 110,22*3/2 zastřešení: podezdívka: 110,22*0,28 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
110,22 m2
=
Konstrukční výška 2,62 m
= =
288,78 m3 253,51 m3
= =
30,86 m3 573,15 m3
ZP1 = 110,22 m2 ZP = 110,22 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům
č.
Vi
III
0,00
-72. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo smíšené zdivo tl. 65 cm 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna - veřejný vodovodní , kanalizační řad , veřejná přípojka el. 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, - el. přímotopy 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení - standardní 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu - pouze přístupový chodník , oplocení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem celkem 369 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - dožilá krytina střechy , pravděpodobně i bednění krovu , okna , omítky
III
0,00
III III IV
0,03 0,02 0,04
II III I II
-0,04 0,00 0,00 -0,03
II
0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
č.
Pi
I III II III
0,00 0,01 0,00 0,03
III
0,03
III
0,03
III
0,04
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,398 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce - střed obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení - základní síť obchodů , restaurace 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zařízení - základní škola , sportoviště 6. Zdravotní zařízení v obci - ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) - železnice , autobusové spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,140 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
-83
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,398 * 1,140 * 1,000 = 0,454 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 906,- Kč/m3 * 0,454 = 1 319,32 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 319,32 Kč/m3 * 573,15 m3 = 756 168,26 Kč Rodinný dům č.p. 25 - zjištěná cena = 756 168,26 Kč
b) Hlavní stavby b1) Rodinný dům nákldová metoda - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží 1.:
Zastavěná plocha 573,15 m2
Obestavěný prostor: 1.: (573,15)*(1,00) Obestavěný prostor – celkem:
Konstrukční výška 1,00 m
= =
573,15 m3 573,15 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina:
betonové bez izolace smíšené tl. přes 45 cm dřevěné krov dřevěný vázaný osinkocementové šablony
Hodnocení standardu P S S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-96. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky hrubé vápenocementové ne běžné obklady teracové náplňové dřevěná špaletová plastová PVC , keramické dlažby , laminátová plovoucí betonová mazanina , el. přímotop , tuhá paliva krbová kamna světelná třífázová bleskosvod teplé a studené bojler od všech zařizovacích předmětů el. sporák , kamna, kuchyňská linka WC, umyvadla, vana standardní splachovací
S S P C S S S S N S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00
P P S S S S C S S S S P
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: P 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S N 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: P 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: P Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 0,46 1,29 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 2,60 1,54 4,00 1,00 2,20 0,46 0,46 0,46 2,39 1,00 4,30 1,00 0,60 1,00 3,20 1,00 1,90 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 0,46 1,56 89,27
- 10 Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8927
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
2 290,- Kč/m3 1,1200 0,8927 1,0000 2,1730
Základní cena upravená
=
4 975,29 Kč/m3
573,15 m3 * 4 975,29 Kč/m3
=
2 851 587,46 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,000 %
-
2 138 690,59 Kč
Rodinný dům nákladová metoda - zjištěná cena
=
712 896,87 Kč
Plná cena:
Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům nákldová metoda
=
2 851 587,46 Kč
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
2 851 587,46 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Rodinný dům nákldová metoda
=
712 896,87 Kč
Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
712 896,87 Kč
c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 178,00 125,69
zastavěná plocha 62/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Cena [Kč] 22 372,82 22 372,82
30 % 30 % + 10 % 10 % + * *
6 711,85 29 084,67 2 908,47 31 993,14 0,8810 2,1730
- 11 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
61 248,08
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 125,69 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 191,00 125,69
zahrada 2158 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 24 006,79 24 006,79
30 % 30 % + 10 % 10 % + * * * =
7 202,04 31 208,83 3 120,88 34 329,71 0,4000 0,8810 2,1730 26 288,50 87 536,58 Kč
- 12 -
Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
1 Porovnávací hodnota
D.1.1 Popis V této části jsem stanovila cenu nemovitosti metodou porovnání. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených nemovitostí, srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. 1.rodinný dům č.p. 332, LV č. 159 na pozemku St. p.č. 376 a p.p.č. 543/3 v k.ú. Skalná, obec Skalná, okres Cheb, kraj Karlovarský.
Hodnocená nemovitost se nachází na okraji obce v zastavěné části. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného typu hodnocené nemovitosti . Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou. Přístup k objektu je ze zpevněné veřejné komunikace , dále pak z obecní účelové částečně zpevněné . obě ve vlastnictví Města Skalná a přes p.p.č. 543/3 - parcela ve vlastnictví objednatele posudku a vlastníka nemovitosti. Souhrnná velikost pozemku je cca 478 m2. Objekt je napojen na veškeré veřejné distribuční sítě včetně plynu. Jedná se o samostatně stojící jednogenerační rodinný dům zděný . Rodinný dům částečně podsklepený do 1/3, s jedním nadzemním podlažím, obytným podkrovím a půdním prostorem. Tvar půdorysu pravidelný, krov sedlový, krytina betonové tašky. Dům byl postaven dle odborného odhadu v letech 1935 - 1940. celkově byl modernizován a opravován v letech 1970 – 1975.
- 13 2006 - výměna střešní krytiny včetně klempířských konstrukcí. 1. Technické provedení: Základy betonové bez izolací, svislé nosné konstrukce zděné o tl. 43 cm, v 1. PP zdivo smíšené. Vodorovné konstrukce nad podzemním podlažím I + betonové desky, nad ostatními podlažími jsou stropy dřevěné trámové polospalné s podhledem. Střecha sedlová s dřevěným vázaným krovem s krytinou z betonových tašek. Vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, umělý palubkový obklad, vnější omítka břízolit. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké lakované i prosklené osazené do ocelových zárubní. Vnitřní obklady keramické standardní - kuchyně, koupelna, WC. Podlahy obytných místností prkenné s dřevovláknitou deskou, definitivní povrchy podlah textilní krytina. Podlaha na chodbě. Vytápění je utřední plynovým kondenzačním kotlem - typ Vaillant, který je též zdrojem teplé vody, otopná tělesa desková. Hygienické zařízení ve standardním provedení - vana, keramické umyvadlo, WC je splachovací combi, podlaha keramická dlažba. Kuchyně ve standardním provedení vybavena plyn. El. instalace je 220/380. 2. Technický stav, závady: Na pokraji své životnosti jsou dřevěná okna . Dispoziční řešení: 1. PP: sklad, kotelna na TP 1. NP: chodba, kuchyně, obývací pokoj 1. NP: zádveří, chodba, komora, WC, koupelna 2. NP: pokoj, ložnice, schodišťový ochozí prostor. Půdní prostor 2. Garáž : zděná garáž přistavěná ke zděné kůlně postavená v roce 1970 . Jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou . Základy betonové , obvodové zdivo zděné tl. 30 cm . Stropy chybí , střecha plochá s plechovou krytinou . Okna jednoduchá , vrata dřevěná , vnitřní i vnější omítky vápenocementové hrubé . Technický stav : objekt s výrazně zanedbanou údržbou .
3. Vedlejší stavba zděné kolny – sklad na dřevo . Jednopodlažní zděný objekt se sedlovým zastřešením , shodného stáří jako rodinný dům . Objekt s dožilými prvky krátkodobé i dlouhodobé životnosti : okna , krytina střechy , podlaha , vnitřní omítky . Popis jednotlivých prvků viz vybavení ve výpočtu . Příslušenství : Venkovní úpravy : zpevněné betonové přístupové plochy , oplocení . OP : 440 m3 , ZP : 81 m2 Obytná plocha : 92 m2 UP : 142 m2
Prodej : 06/2010 cena 1 600 000,- Kč 1m2/UP = 11 270 Kč/ m2 2. Rodinný dům - samostatný, č.p. 170 na stavební parcele St. 231 včetně této parcely, p.č. 225/2, 2183 k.ú. Skalná, obec Skalná, okres Cheb
- 14 -
Rodinný dům situován ve svažitém terénu v ulici Potoční nad potokem v širším centru města Skalná za hradem Vidštejn. RD napojen na venkovní sítě vody, elektřiny a plynu, odkanalizování řešeno do septiku. Z hlediska umístění se jedná o polohu klidnou, pro bydlení vhodnou. Oplocení a trvalé porosty se svahem zajišťují soukromí. Volně stojící zděný rodinný dům, částečně podsklepený, přízemní s upraveným podkrovím pod sedlovým krovem. Na RD navazuje přístavba vstupu, koupelny, WC a skladu se samostatným přístupem. Přístavba je přízemní s plochou střechou, která je z podkroví využívána jako terasa. V RD je jeden byt o skladbě 7+1, s jednou koupelnou a třemi záchody. Ústřední vytápění včetně podlahového topení s plynovým kotlem i elektrokotlem, v obývacím pokoji v přízemí je krb. RD je po kompletní rekonstrukci provedené v letech 2002 až 2004. OP : 447 m3 ZP : 119 m2 UP : 131 m2 Pozemky : 850 m2
Prodej : 2 200 000,- Kč 10/2009 1m2/UP = 16 700 Kč/m2 3. rodinný dům č.p. 201, LV č. 32 na pozemku p.č. St. 235, 2367/2, 2525/1. Pozemky p.č. St. 235, 2367/2, 2525/1, LV č. 32,
Pozemky: Pozemek pod stavbou situován v zástavbě samostatně stojících rodinných domů a rekreačních chat, terén mírně svažitý, na St.p. č. 235, p.p.č. 2367/2 a p.p.č. 2525/1 o celkové rozloze 1091 m2 se nachází stavba domu a zahrada ve funkčním celku s domem. Objekt RD Předmětem hodnocení je rodinný dům s jednopodlažní přístavbou a zádveřím, samostatně stojící, částečně podsklepený, ve sklepě se nachází studánka, jedno nadzemní podlaží, obytné podkroví, půdní prostor, střecha sedlová, nad přístavbou je střecha plochá . Objekt byl postaven na základě odborného odhadu v roce 1910 - 1920. Objekt je navržen jako jednogenerační o velikosti 3+1 + technická místnost. Technické provedení : Základy jsou betonové prokládané kamenem. Svislé nosné konstrukce masivní smíšené - kámen cihla, tl. zdiva 40 - 80 cm. Vodorovné konstrukce nad podzemním podlažím mírné klenby, nad 1. NP jsou stropy dřevěné trámové polospalné s podhledem, stropy v podkroví dřevěné trámové bez podhledu. Schodiště do 1.
- 15 PP hrubé kamenné, do podkroví dřevěné. Krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, střešní krytina eternitové šablony, klempířské prvky z FeZn plechu. Bleskosvod chybí. Fasáda hrubá cementová omítka stříkaná bez kontaktního zateplovacího systému, vnitřní omítky štukové dvouvrstvé. Okna jsou dřevěná špaletová, částečně otvíravá ven a dovnitř. Dveře dřevěné hladké lakované osazené do ocelové zárubně. Podlahy obytných místností prkenné s textilními a PVC povlaky, keramická dlažba. Podlahy v 1. PP hrubá betonová mazanina. Vytápění celého objektu je ústřední s kotlem na pevná paliva. Příprava TUV el. boiler. Přístavba rodinného domu , ktrá je provozně propojena s vlastním domem slouží jako technická místnost a koupelna. Hygienické zařízení – koupelna s WC ve standardním provedení, vana, umyvadlo. Kuchyň ve standardním provedení se sporákem na PB lahve. Dům je napojen na inženýrské sítě - voda z řadu, elektro, kanalizace. Plyn není. Dále je na pozemku p.č. 2367/2 kopaná studna hloubky 12,14 m, která je využívána pouze k zalévání zahrady. Modernizace, rekonstrukce: objekt byl od počátku svého vzniku pravděpodobně částečně modernizován a průběžně opravován. Cca před 15 lety proběhla celková modernizace a přístavba objektu. V roce 2008 – 2009 rekonstrukce podkroví. Vedlejší stavby: 1. Dřevěná jednoduchá stavba skladu ZP 27,4 m2, dřevěná konstrukce opláštěná oboustranně prkny, tl. zdiva 21 cm, podhled z dřevovláknitých desek, střecha pultový dřevěný vazník v mírném spádu, krytina živičný šindel, podlaha betonová, dveře hladké lakované osazené do ocelové zárubně, okna dřevěná zdvojená. 2. Dřevěná jednoduchá stavba skladu přistavěná ke skladu č. 1 ZP 34,68 m2, dřevěná konstrukce opláštěná oboustranně prkny, tl. zdiva 21 cm, stropní konstrukce ani podhled není, střecha pultový dřevěný vazník v mírném spádu, krytina živičný šindel, podlaha betonová, kovová vrata otvíravá osazená do ocelové zárubně, okna dřevěná zdvojená. 3. Zděná jednoduchá stavba o ZP 21 m2, která slouží jako sklad uhlí a nářadí. Součásti a příslušenství: trvalé a okrasné porosty, oplocení, přístupové plochy. Dispozice: 1.PP – 1*sklep 1.NP - chodba, kuchyně, obývací pokoj, koupelna, WC, technické zázemí Podkroví: 2*pokoj, šatna OP : 589 m3 , pozemky – 1021 m2 , UP 165 m2. Prodej : 10/2009 1 600 000,- Kč 1m2/UP = 9 700,- Kč
Průměrná cena 1 a 3 nemovitosti : Nejvýstižnější cena pro porovnání je u nemovitosti č. 1 , tato cena je upravená koeficientem vybavení a provedení vůči hodnocené nemovitosti . 10 490,- Kč * 0.8 * 0.82 = 6 800 ,- Kč
Výsledná cena porovnávací : 938 000,- Kč
- 16 -
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
E.1.1 Popis Zhodnocení Kladné faktory: rodinný dům situovaný v dobré lokalitě 6 km od Františkových Lázní a 10 km od Chebu . Objekt částečně modernizovaný – úprava dvou pokojů v podkroví , nová el. instalace . Negativní faktory: Objekt vyžaduje větší opravu a to zejména výměnu krytiny a opravu krovu , opravu vnějších omítek , výměnu prvků krátkodobé životnosti ( koupelna ) . Rozčleněním pokojů v 1.NP vznikly malé místnosti , které nesplňují status obytné místnosti .
E.1.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Pozemky Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
844 000,713 000,87 500,938 000,-
= Kč
850 000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
850 000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ________________________________________________________________ Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč 850 000,________________________________________________________________ Slovy : osmsetpadesáttisícKč.
Výsledná cena obvyklá je platná bez promítnutí pohledávek zapsaných na LV č. 212 , který je přílohou tohoto ocenění .
Rizika : Dle LV č. 212 : zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu , a.s. Olbrachtova , Praha 4.
V Karlových Varech, 30.9.2010 Eva Chmelíková
- 17 -
D. Znalecká doložkaZnalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2394/2010 znaleckého deníku.
- 18 -
- 19 -
Pokoje v podkroví
- 20 -
- 21 -
- 22 -
