ZNALECKÝ POSUDEK č. 341 - 60/2008 ve věci ocenění nemovitostí: budova pro bydlení čp. 16 na pozemku p.č. st. 3 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 3, vše v k.ú. i obci Grešlové Mýto, okrese Znojmo
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Sp. zn. 97EX 4523/05 Cejl 99 602 00 Brno Účel posudku: Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro exekuci. Jiné užití znaleckého posudku je nepřípustné. Podle stavu ke dni 28.8.2008 ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, v současné cenové úrovni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Doubek Vlkova 164/4 669 02 Znojmo tel.: 515 225 062, 603 340 161, fax: 515 264 921 e-mail:
[email protected] znalec
- ekonomika, ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví, stavby obytné a průmyslové odhadce majetku koncesní listina: oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité a podnik certifikovaný SCOM, o.p.s., - ev.č. certifikátu C 020/06, nemovitosti - Approved by TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) člen České komory odhadců majetku® ev.č. 340 člen České společnosti certifikovaných odhadců majetku člen Asociace znalců a odhadců ČR
Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě, 10.9.2008
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce podle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Sp. zn. 97EX 4523/05-30 ze dne 29.7.2008 je: „- stanovit cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. EX 4523/05-10 ze dne 27.10.2005 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených“ Jedná se o tyto nemovitosti: budova pro bydlení čp. 16 na pozemku p.č. st. 3 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 3, vše v k.ú. i obci Grešlové Mýto, okrese Znojmo
Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro exekuci majetku. V souladu s § 336 zejména odst. 1, který odkazuje na § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), bude v tomto znaleckém posudku navržená obvyklá cena, potažmo tržní hodnota. Vysvětlení pojmů viz dále. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: budova pro bydlení čp. 16 na pozemku p.č. st. 3 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 3 Grešlové Mýto čp. 3 671 56 Grešlové Mýto Region: Jihomoravský Okres: Znojmo Katastrální území: Grešlové Mýto Počet obyvatel: 202 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 28.8.2008 v odpoledních hodinách (mezi 1516h.) za přítomnosti dcery povinné. Zpřístupněny byly i vnitřní prostory budovy RD a budov příslušenství. Povinná byla řádně obeslána ohledně termínu místního šetření, jenže dopis do vlastních rukou se po ukládací lhůtě s druhou výzvou k vyzvednutí vrátil dne 22.8.2008 zpět jako nevyžádaný. Znalec se přesto v termínu stanoveného místního šetření dostavil na místo, přičemž předtím odeslal dopis ohledně termínu místního šetření znovu, tentokráte poštou obyčejnou. Na místě samém ponejprve nebyl nikdo v nemovitosti přítomen, později se dostavila dcera povinné Drahomíra Řezková, která se uvolila nemovitost zpřístupnit. 4. Podklady pro vypracování posudku: a) dodané a zajištěné objednatelem kopie výpisu z KN – LV č. 40 pro k.ú. Grešlové Mýto ze dne 13.6.2008 kopie platné katastrální mapy ze dne 13.6.2008 exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Urbana Sp. zn. 97EX 4523/05-10 ze dne 27.10.2005
-3usnesení o ustanovení znalcem vydané soudním exekutorem JUDr. Urbanem Sp. zn. 97EX 4523/05-30 ze dne 29.7.2008 usnesení ve věci nařízení exekuce a pověření exekutora vydané Okresním soudem ve Znojmě, Mgr. Markétou Vdovcovou, pod č.j. Nc 5859/2005-5 dne 16.8.2005 b) dodané a zajištěné znalcem skutečnosti a výměry zjištěné na místě silniční mapa České republiky 1 : 200 000 silniční mapa okresu Znojmo 1 : 100 000 geografický atlas na CD-ROM – „Brněnský kraj“, vydaný firmou Geobáze ČS®, a.s., měř. 1 : 100 000 program NEM3000® od softwarové firmy PLUTO-OLT spol. s r.o., Paříkova 9/910 190 00 Praha 9, ver. 2.93.7 časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2007 informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004 „Katalog venkovních úprav“ díl I., II., III. a IV. „Teorie oceňování nemovitostí“, IV. přepracované a doplněné vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Brno 1998 Věstník Ministerstva financí ČR ročník 1995 až 2004 „Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995 „Úřední oceňování majetku 2008“: o zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění o vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb. v platném znění s účinností od 1.2.2008, kterou se provádějí některá ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o komentář - oceňování nemovitostí, oceňování věcí movitých, kódy CZ-CC Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. * Ing. Pavel Krejčíř * Ing. Vlasta Scholzová * Akademické nakladatelství CERM®, s.r.o. Brno, leden 2008 „Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM „Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2007 „Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996 „Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004
5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle doložených podkladů by měly být nemovitosti v současnosti zapsány v KN u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, na LV č. 40 pro k.ú. Grešlové Mýto jako: Pozemky: p.č. st. 3
výměra (m2) druh pozemku 439 zastavěná plocha a nádvoří
Budovy: typ budovy, část obce, č. budovy Grešlové Mýto, čp. 16
způsob využití bydlení
způsob využití
způsob ochrany
způsob ochrany
na parcele st. 3
Ve vlastnictví: Hana Řezková, r.č. 615521/0809 Grešlové Mýto 16 671 56 Grešlové Mýto Další podrobnosti viz kopie LV ze dne 13.6.2008 v příloze posudku (jedná se o nejaktuálnější LV, který měl znalec k dispozici). Poznámka na doloženém LV o dotčenosti změnou právních vztahů Z-13290/2008-713 souvisela s podáním exekutora JUDr. Karla Urbana.
-46. Dokumentace a skutečnost: K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená v části A.4.a). Dokumentace spolu s výsledky a informacemi z místního šetření se jeví jako dostačující pro zpracování posudku. V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací, které měl znalec k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec se rozkládá severozápadně od města Znojma, při silnici I. tř. č. 38 Znojmo-Jihlava, zástavba obce je podél této silnice liniově rozprostřená. Obec je od města Znojma vzdálená cca 22 km po silnici, poblíž SZ okraje obce vzdálená od něj cca 800 m je železniční stanice, obcí projíždí autobusové linky, vybavenost základní. Hodnocený RD se nachází na pravé straně při jízdě obcí ve směru na Jihlavu, cca uprostřed obce, přímo u silnice I. tř. obcí procházející. Silniční trasa poblíž procházející je v podstatě 24h. dopravně vytížená. U domu se rozprostírá pozemkové zázemí spíše minimální velikosti. Přístup k domu je z veřejných pozemků, kromě kanalizace jsou v obci i místě všechny IS, vodu je možné čerpat i z vlastní studny. K domu náleží hospodářská stavba bez pozitivního vlivu na obvyklou cenu, je spíše na obtíž, vyžaduje údržbu (=finance).
B. Posudek Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro úplnost uvádím ještě definici pojmu „tržní hodnota“: jedná se o „odhadovanou částku, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.“ – definice dle IVSC (The International Valuation Standards Committee - Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) – aktualizace rok 1998. Oba pojmy lze v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem „obvyklá cena“ má část rádoby odborné veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou vzdáleny skutečnému vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti.
-5Než se přistoupí k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty), je třeba předestřít, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude navrhována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhována obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena – částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny. Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny).
-
Věcná hodnota nemovitosti
Věcná hodnota staveb je určená s využitím cenového předpisu – vyhl. MF ČR č. 3/2008 Sb. Jedná se o vyčíslení „nákladové ceny bez koeficientu prodejnosti“. Při vyčíslování věcné hodnoty nemovitosti budou vyjmenovány nejpodstatnější její části, zároveň bude podle potřeby proveden jejich popis. Nemovitost lze rozdělit na tyto podstatné části: 1) Rodinný dům 2) Hospodářská budova 3) Pozemek Venkovní úpravy, studna, jímka jsou v podstatě samozřejmým příslušenstvím vesnického domu. Podrobněji v této kapitole bude popsán tedy hlavně rodinný dům, protože věcná hodnota je
-6informativní, bude vyčíslená jen u domu a hospodářské stavby, u ostatního příslušenství nemá smysl se jí zabývat, neboť stavby příslušenství nemají klíčový vliv na výsledný návrh obvyklé ceny. 1) Rodinný dům čp. 16 Základní půdorys domu byl podle všeho původně obdélníkový, později byla k obytným prostorám přičleněná místnost v hospodářské budově navazující na dům do „L“ do dvora. Vstupuje se do chodby, vlevo do kuchyně, z ní dále směrem do dvora do chodby ústící na dvůr, z ní je vlevo přístupná spíž a koupelna, kde se nachází i WC mísa. Vpravo se ze vstupní chodby pokračuje do obytných místností, nejprve do jednoho pokoje, ten je průchozí do druhého, jenž je již ve dvorním křídle. Naproti hlavnímu vstupu do domu je přístupný třetí pokoj. Byt v domě je tedy o skladbě 3+1 s příslušenstvím. Přesné stáří není známo, v poslední době byly nově provedeny rozvody vody, dodnes však nejsou zapraveny rozbourané drážky pro nové rozvody vody, obklady v koupelně jsou z toho důvodu zcela znehodnoceny (všechny; asi těžko půjdou rozbouraná místa zapravit do stejné podoby, jako místa nedotknutá, protože stejné obklady se neseženou). Podrobnější popis technického provedení a vybavenosti viz následující tabulky. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
16,60*(6,07+0,60)+5,66*(12,66-8,82)
Název podlaží 1.NP:
=
Zastavěná plocha 132,46 m2
132,46 m2 Konstrukční výška 3,71 m
Obestavěný prostor: celkový: 16,60*(6,07+0,60)*((4,12+3,71)/2+ +(6,25-3,92)/2)+5,66*(12,66-8,82)*(3,57+ +2,33/2)
=
665,38 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
665,38 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy:
pasy bez izolací cihelné zdivo tl. 45-60 cm dřevěné trámové s rovnými podhledy
Hodnocení standardu P S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00
-7Konstrukce, vybavení
Provedení
4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody:
dřevěný krov, sedlová střecha převažuje keram. taška žlaby, svody, parapety - pozink váp. štukové váp. hladké nejsou v kuchyni, v koupelně nejsou v domě přev. dřevěné hladké do ocel. zárubní dvojitá dřevěná betony+volně koberce keramické dlažby, PVC jedny kamna na TP světelná i motorová ne studené i teplé v plastu - nově provedeno, nezapraveno el. bojler není z koupelny, kuchyně, od WC - do jímky sporák na tuhá paliva pouze vana není umyvadlo kombi mísa
20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Hodnocení standardu S S S S S C S C S S S S P S C S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
S C S P S C S P
100,00 100,00 100,00 100,00 90,00 10,00 100,00 100,00
Koeficient
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu:
Hodnocení standardu P S S S S S S S C S C S S S S P S C S S C
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
-8Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: P 24. Vnitřní vybavení: S C 25. Záchod: S 26. Ostatní: P Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 3,10 0,50 4,10 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100,00 100,00 90,00 10,00 100,00 100,00
Koeficient 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 3,10 0,23 3,69 0,00 0,30 1,56 87,64
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8764
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení:
P S S S S S S S C S S C S S S S
OP Část [%] [%] 8,20 100,0 21,20 100,0 7,90 100,0 7,30 100,0 3,40 100,0 0,90 100,0 5,80 100,0 2,80 100,0 0,50 100,0 2,30 65,0 2,30 35,0 1,00 100,0 3,20 100,0 5,20 100,0 2,20 100,0 1,00
P 5,20 S 4,30 C 0,60 S 3,20 S 1,90 C 0,50 S 3,10 P 0,50 S 4,10 C 4,10 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: P 3,40 Součet upravených objemových podílů:
K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00
100,0 1,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 90,0 10,0 100,0 100,0
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 3,77 4,30 70,00 3,0100 21,20 24,19 65,00 15,7235 7,90 9,01 65,00 5,8565 7,30 8,33 60,00 4,9980 3,40 3,88 75,00 2,9100 0,90 1,03 70,00 0,7210 5,80 6,62 60,00 3,9720 2,80 3,19 70,00 2,2330 0,00 0,00 0,00 0,0000 1,50 1,71 95,00 1,6245 0,81 0,92 60,00 0,5520 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,20 3,65 60,00 2,1900 5,20 5,93 65,00 3,8545 2,20 2,51 45,00 1,1295 1,00
1,14
2,39 2,73 4,30 4,91 0,00 0,00 3,20 3,65 1,90 2,17 0,00 0,00 3,10 3,54 0,23 0,26 3,69 4,21 0,00 0,00 0,30 0,34 1,56 1,78 87,65Opotřebení:
= *
55,00
0,6270
95,00 65,00 0,00 10,00 40,00 0,00 60,00 95,00 60,00 0,00 0,00 0,00
2,5935 3,1915 0,0000 0,3650 0,8680 0,0000 2,1240 0,2470 2,5260 0,0000 0,0000 0,0000 61,3165
2 290,- Kč/m3 0,8764
-9Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
* *
Základní cena upravená
= 665,38 m3 * 3 465,- Kč/m3
Plná cena:
0,8500 2,0310 3 465,- Kč/m3
=
2 305 542,- Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 61,3165 % Úprava ceny za opotřebení
-
1 413 678,- Kč
Rodinný dům – věcná hodnota
=
891 864,- Kč
2) Hospodářská budova Budova navazuje na dům do dvora, má obdélníkový půdorys, zastřešená je sedlovou střechou. Vnitřní prostor je dílnou či skladovacím prostorem. Přesné stáří není známo, stav mírně zhoršený. Podrobnější popis technického provedení a vybavenosti viz následující tabulky. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
8,82*5,66
Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 49,92 m2
49,92 m2 Konstrukční výška 3,57 m
Obestavěný prostor: celkový: (8,82*5,66)*(3,57+2,33/2)
=
236,38 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
236,38 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Provedení pasy zdivo tl. až 45 cm dřevěné s rovným podhledem sedlový, dřevěný eternitové šablony žlaby, svody, pozink.
Hodnocení standardu S N S S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
- 10 Konstrukce, vybavení
Provedení
7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
vápenné omítky není nejsou; vrata kovová, jedny se dřev. výplní dřevěná zdvojená i dvojitá betony světelná
Hodnocení standardu S C S S S P
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny N 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště C 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace P Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Upravený obj. podíl 6,20 46,82 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 3,10 1,00 6,80 2,25 109,97 1,0997
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení
OP Část [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,0 2. Obvodové stěny N 30,40 100,0 3. Stropy S 19,30 100,0 4. Krov S 10,80 100,0 5. Krytina S 6,90 100,0 6. Klempířské konstrukce S 1,90 100,0 7. Úprava povrchů S 4,90 100,0 8. Schodiště C 3,80 100,0 9. Dveře S 3,10 100,0 10. Okna S 1,00 100,0 11. Podlahy S 6,80 100,0 12. Elektroinstalace P 4,90 100,0 Součet upravených objemových podílů:
K 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 6,20 5,63 75,00 4,2225 46,82 42,58 75,00 31,9350 19,30 17,55 85,00 14,9175 10,80 9,82 75,00 7,3650 6,90 6,27 100,00 6,2700 1,90 1,73 70,00 1,2110 4,90 4,46 70,00 3,1220 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,10 2,82 60,00 1,6920 1,00 0,91 70,00 0,6370 6,80 6,18 55,00 3,3990 2,25 2,05 55,00 1,1275 109,97Opotřebení: 75,8985
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
1 250,- Kč/m3 1,0997 0,8500 1,9960
- 11 Základní cena upravená Plná cena:
2 332,- Kč/m3
= 236,38 m3 * 2 332,- Kč/m3
=
551 238,- Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 75,8985 % Úprava ceny za opotřebení
-
418 381,- Kč
Hospodářská budova – věcná hodnota
=
132 857,- Kč
3) Pozemek Je-li v obci cenová mapa pozemků, použijí se pro stavební pozemky a zahrady resp. ostatní plochy tvořící s nimi funkční celek ceny z cenové mapy. Není-li v obci cenová mapa je možné vyjít opět z několika metod. Nejpoužívanějšími metodami jsou indexová metoda, metoda třídy polohy (Naegeliho), Sammetova metoda. Výstupy těchto metod je však nutno velmi citlivě zvažovat, neboť ve většině případů nedávají pro podmínky našeho trhu adekvátní výsledky (uvedené metody byly vesměs vypracované zahraničními autory, je v nich patrná snaha postihnout zejména problematiku ocenění pozemků v zemi vzniku metody). Optimální metodou pro ocenění pozemků je metoda porovnávací, která je však podmíněna dostatečným souborem vstupních dat o realizovaných cenách pozemků v posledním období. Takové informace se na českém trhu stále teprve shromažďují, avšak při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat. Výkaz výměr: Pozemek parcelní číslo druh st. 3 zastavěná plocha a nádvoří celkem celková výměra pozemků
Výměra v m2 439 439 439
Obec nemá schválen územní plán, pozemek je v zóně vesnických RD, v bezprostředním sousedství značně frekventované silnice, kromě kanalizace jsou v místě všechny sítě. Na pozemky je při vyčíslování jejich hodnoty v rámci věcné hodnoty pohlíženo jako na volné, což jaksi vyplývá z podstaty filozofické konstrukce věcné hodnoty. Ta tkví v tom, že věcná hodnota se snaží vyjádřit náklady potřebné na pořízení stejné či obdobné nemovitosti, tj. investor by musel koupit nejprve volný pozemek a pak na něm postavit za patřičné náklady příslušnou stavbu, která je samozřejmě v současnosti opotřebená. Proto musí být pohlíženo na pozemky jako na volné. Cenová mapa pro obec zpracována není, avšak znojemská skupina znalců a odhadců (zpracovatel posudku je jejím členem), která se oceňováním nemovitostí na tržních principech více zabývá, si vytvořila vlastní databázi směrných cen pozemků, jež postihuje nejen samotné okresní město Znojmo, ale i všechny obce okresu. Databáze byla vytvořena na základě uskutečněných prodejů, bývá průběžně aktualizována a doplňována. Pozemek je v terénu pozvolna svažitém, tvar vlastnické hranice lze přirovnat k obdélníku, přístup z veřejných pozemků. Po zvážení charakteristik lokality pozemku a po vyhodnocení místního trhu v daném segmentu znalec dospěl k závěru, že za adekvátní současnou jednotkovou hodnotu pozemku by mohla být považována částka 60,- Kč/m2.
- 12 pozemek p.č. st. 3 Výměra [m2] : Jednotková hodnota [Kč/m2] :
439 60,-
Hodnota pozemku :
26 340,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti 1) Rodinný dům 2) Hospodářská budova 3) Pozemek
= = =
891 864,- Kč 132 857,- Kč 26 340,- Kč
Věcná hodnota celkem
1 051 061,- Kč
Věcná hodnota – po zaokrouhlení
1 050 000,- Kč
-
Výnosová hodnota nemovitosti
Výnosová hodnota bývá určována u nemovitostí s potenciálem komerčního využití. Rodinný dům je určen apriori pro bydlení, tj. u něj nemá smysl se zabývat výnosovou hodnotou. Výnosová hodnota nemovitostí nebude v tomto oddíle určována, neboť nemá význam jako podpůrná hodnota pro návrh obvyklé ceny.
-
Porovnávací hodnota nemovitosti
Pro porovnání a určení porovnávací hodnoty budou využity následující informace: 1. RD 2+1 se zahrádkou, Pavlice, okres Znojmo, zastavěná plocha 90 m2, plocha zahrady 226 m2. IS: el. 230/400V, plyn, vlastní studna. Dům je ihned volný. Požadovaná cena: 390 tis. Kč http://www.reality.cz/cgi/detail?ord=G74-004286
2. Rodinný dům ve Vranovské Vsi, dům je dvoupodlažní v blízkosti lesa, ihned obyvatelný. Nové plynové topení, za domem stodola s garáží a zahrada o výměře 2 300 m2. Požadovaná cena: 1,749 mil. Kč http://www.premiareality.cz/index.php?strana=detailnemovitosti&id_nemovitosti=229
- 13 -
3. Pavlice: K prodeji RD 3+1 s uzavřeným dvorem a prostory ke komerčnímu využití v obci Pavlice. Levá strana domu slouží jako obytná místnost, kde se nachází obývací pokoj a vchod na terasu, WC, kuchyň, dva pokoje, koupelna, místnost s plynovým kotlem a pračkou, šatna. V roce 2001 proběhla rekonstrukce. Nová plastová okna, žaluzie, omítky, topení, obložení, střecha. Podlahy - dlažba, 1x koberec. Dům je podsklepený jen pod obývacím pokojem. Veřejný vodovod, studna. Telefon, internet. Na pravé straně domu se nyní nachází posilovna (dříve obchod se starožitnostmi) a je možné využít tyto prostory jako garáž, nebo ke komerčnímu využití. Za touto místností směrem do dvora je další místnost, která slouží jako dílna. Uzavřený dvůr, dva dřevníky, suché WC, prostorná terasa. Dům zůstává zařízený (pračka, sporák, mikrovlnná trouba, sedačka, skříně, rohová lavice...) a je možné ihned bydlet. Požadovaná cena: 1,7 mil. Kč. http://www.acity.cz/prodej/prodej-rd-3-1-s-komercnimi-prostory-v-obci-pavlice/10271/inzerat http://www.acity.cz/prodej/rd-3-1pavlice-po-kompletni-rekonstrukci/2245/inzerat
4. K prodeji venkovský RD 3+1 velké a 1+1 menší, se zahradou v obci Grešlové Mýto. Dům má prostornou koupelnu s WC. Vytápění ÚT na tuhá paliva, nová elektřina/noční proud/, vlastní studna nebo obecní voda a plyn. Přípojka je na hranici pozemku. Pokoje jsou prostorné s dostatkem světla. Celková velikost pozemku cca 500 m2. Požadovaná cena: 770 tis. Kč http://www.acity.cz/prodej/prodej-rd-3-1-greslove-myto/9898/inzerat
Porovnání: Dva domy ve stavebně propojené obci, jeden ve stejné, jeden v sousední, což je zvažováno. První dům menší, menší pozemek, lepší vytápění, jinak stav podobný, cena se jeví přiměřená. Druhý dům s podstatně větším pozemkem, prostorově podobný či dokonce menší, stav o něco lepší, ústřední vytápění, požadovaná cena nesmyslně vysoká, nereálná. Třetí dům prostorově větší, lépe vybaven, cena nadsazená, proto se také prodává delší dobu. Poslední dům co do vnitřních prostor
- 14 zřejmě podobný, vnitřní vybavenost méně morálně zastaralá, vytápění sice na TP, ale ústřední, obdobně velký pozemek, cena se jeví přiměřená. Výše prezentované informace z místního trhu realit v segmentu rezidenčních nemovitostí byly náležitě vyhodnoceny, porovnávány byly s charakteristikami nemovitosti posuzované. Výsledkem je, že znalec dospěl k závěru, že za porovnávací hodnotu hodnocené nemovitosti – rodinného domu s pozemkem a příslušenstvím – lze v současnosti považovat částku 700 tis. Kč.
-
Rekapitulace stanovených hodnot
budova pro bydlení čp. 16 na pozemku p.č. st. 3 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 3, vše v k.ú. i obci Grešlové Mýto, okrese Znojmo Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota [Kč] [Kč] [Kč] Hodnota současná 1 050 000
-
nebyla stanovená
700 000
Práva a závady spojené s nemovitostí
V části „C“ LV, jež bylo k dispozici, je uvedeno několikero omezení vlastnických práv váznoucích na nemovitosti: ∑ zástavní právo pro Hanu Řezkovou, r.č. 805930/1492; nebyly zjištěny žádné podrobnosti o stavu tohoto zástavního práva, nelze je tedy zohlednit v závěrečném návrhu hodnoty ∑
nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti; tato omezení podle všeho souvisí se zpracováváním tohoto posudku, není třeba je jakkoliv zohledňovat ve výsledném návrhu ceny obvyklé, protože prodejem v dražbě zaniknou
Jiná práva a závady, jež by byly spojeny s nemovitostí a byly samostatně ocenitelné, nebyly zjištěny. V doloženém LV ze dne 13.6.2008 je poznámka o dotčenosti výpisu změnou právních vztahů č.j. Z13290/2008-713. Poznámka na doloženém LV o dotčenosti změnou právních vztahů souvisela s podáním exekutora JUDr. Karla Urbana.
- 15 -
-
Návrh obvyklé ceny
Výše byly určeny nápomocné hodnoty, které mají posloužit jako podklad pro vyslovení názoru na obvyklou cenu nemovitosti. Hodnota věcná reflektuje materiální podstatu nemovitosti, je vyšší, ovšem klíčové je případné uplatnění nemovitosti na místním trhu realit v segmentu rezidenčních nemovitostí. Na základě výše uplatněných přístupů k návrhu obvyklé ceny nemovitosti, resp. v rámci úkolu znalce, jenž byl specifikován v nálezové části posudku, navrhuji obvyklou cenu nemovitosti pro účely exekuce takto: obvyklá cena současná 700.000,- Kč slovy: sedm set tisíc Kč
K nemovitosti se nevážou žádná práva a závady, které by měly mít vliv na obvyklou cenu. Dle úkolu znalce je hodnota případných práv a závad spojených s nemovitostí =0,- Kč. Zástavní právo dle doloženého LV pro Hanu Řezkovou, r.č. 805930/1492, nelze bez podkladů od věřitele promítnout do hodnoty nemovitosti – podklady dodány nebyly. Ve Znojmě, 10.9.2008
Ing. Zdeněk Doubek
C. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 341-60/2008 znaleckého deníku.
D. Seznam příloh: situace širších vztahů fotografická dokumentace LV č. 40 pro k.ú. Grešlové Mýto ze dne 13.6.2008 kopie katastrální mapy pro lokalitu RD kopie usnesení o ustanovení znalcem Celkem
počet listů příloh 1 x A4 4 x A4 2 x A4 1 x A4 1 x A4 9
SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ
