OPIS ZNALECKÉHO POSUDKU č. 04-04/2015 Předmět ocenění: (A) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/36 na pozemku st. 222, jehož součástí je stavba č. p. 213, list vlastnictví č. 354, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov. (B) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/9 na pozemku parc. č. 607/4 a na pozemku parc. č. 607/11, list vlastnictví č. 13, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov.
Ulice: Obec: Okres: Katastrální území:
Široká Měděnec Chomutov Měděnec
č. p.: 213 Kraj: Ústecký Identifikační kód k. ú.: 692549
Objednatel znaleckého posudku:
Mgr. Lenka Černošková Exekutorský úřad Prostějov sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov
Účel znaleckého posudku:
Exekuce, č. j. 018 EX 05270/11-048
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. ke dni 27. 04. 2015 znalecký posudek vypracovala: Mgr. Darina Tauberová Balbínova 547/9 400 01 Ústí nad Labem
Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a příloh. Elektronická podoba. V Ústí nad Labem dne 27. 04. 2015
Obsah znaleckého posudku A. NÁLEZ .............................................................................................................................. 3 1. Znalecký úkol..................................................................................................................... 3 2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ................................................................ 4 3. Dokumentace a skutečnost................................................................................................ 4 4. Prohlídka a zaměření......................................................................................................... 4 5. Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................. 5 6. Omezení vlastnických práv ................................................................................................ 6 7. Celkový popis .................................................................................................................... 9 8. Metody zjištění hodnoty ....................................................................................................10 B. ZNALECKÝ POSUDEK ....................................................................................................11 Ocenění nemovité věci .........................................................................................................11 1. Nákladové ocenění........................................................................................................... 11 1.1. Bytový dům ................................................................................................................. 11 1.2. Inženýrské sítě a venkovní úpravy ................................................................................ 12 1.3. Pozemky ....................................................................................................................... 12 1.4. Rekapitulace ................................................................................................................. 14 1.5. Cena předmětu ocenění stanovená nákladovou metodou ............................................. 14 2. Stanovení hodnoty nemovité věci metodou srovnávací .................................................... 15 2.1. Cena předmětu ocenění stanovená srovnávací metodou .............................................. 18 3. Závěr ............................................................................................................................... 19 Přílohy ..................................................................................................................................21
Přílohy Fotodokumentace Mapové podklady- situační plánek, snímek z katastrální mapy, výřez územního plánu Usnesení o ustanovení znalcem č. j. 018 EX 05270/11-048 Výpisy z katastru nemovitostí
________________________________ 2 ________________________________
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení č. j. 018 EX 05270/11-048, značka GB-02622/5938 ze dne 02. 04. 2015 je znalec ustanoven k vypracování znaleckého posudku týkajícího se nemovitých věcí ve výlučném vlastnictví povinného p. Zdeňka Lhotského, bytem Okounov č. p. 52, 431 51, Okounov, r. č. 721125/2444, a to: (A) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/36 na pozemku st. 222, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra 267 m2, jehož součástí je stavba bytového domu č. p. 213, list vlastnictví č. 354, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov. (B) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/9 na pozemku parc. č. 607/4, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 404 m2, a na pozemku parc. č. 607/11, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 372 m2, list vlastnictví č. 13, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov. Úkolem znalce je určení ceny obvyklé podle §66 odst. 5 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů výše specifikovaných nemovitých věcí, tj. ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených. Zákon č. 120/2001, o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, v odst. (5) §66 určuje, že „Při oceňování
nemovité věci, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených se použije obvyklá cena podle zvláštního právního předpisu“, kdy se tímto předpisem rozumí §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění. Definice ceny obvyklé je následující:
(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Výše uvedená definice odpovídá tržnímu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (tzv. IVS, Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí „odhadnutá částka, za kterou
by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“
________________________________ 3 ________________________________
Znalecký posudek je zpracován k datu uvedenému na titulní straně. Nemovité věci se oceňují v současném stavu. Tento znalecký posudek nemůže být použit k jinému účelu, než je uvedeno v tomto znaleckém posudku. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost znaleckého posudku je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na odhad obvyklé ceny. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí ze dne 05. 12. 2014 pro k. ú. Měděnec, obec Měděnec, list vlastnictví č. 13, zaslaný elektronicky JUDr. Evženem Glacem dne 17. 04. 2015 - stav uvedený na LV č. 13 byl ověřen veřejným náhledem do Katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne 05. 12. 2014 pro k. ú. Měděnec, obec Měděnec, list vlastnictví č. 354, zaslaný elektronicky JUDr. Evženem Glacem dne 17. 04. 2015 - stav uvedený na LV č. 354 byl ověřen veřejným náhledem do Katastru nemovitostí Usnesení o ustanovení znalcem č. j. 018 EX 05270/11-048, značka GB-02622/5938 ze dne 02. 04. 2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k. ú. Měděnec, www.cuzk.cz mapový podklad, www.mapy.cz 3. -
Ostatní podklady fotodokumentace informace zjištěné při místním šetření platné oceňovací předpisy a související legislativa informace z realitních serverů (www.sreality.cz), územní plán a informace o obci (http://www.medenec.cz/), Regionální informační servis, informace o obcích (www.risy.cz), Stavební standardy (www.stavebnistandardy.cz)
3. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady a místní šetření jsou dostatečné pro vypracování tohoto znaleckého posudku.
4. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 27. 04. 2015 od 10:00 hodin. Dne 21. 04. 2015 zaslal znalec oprávněnému a povinnému doporučenou poštou dopis s informací dne a hodiny místního šetření, na vědomí den a hodina místního šetření byla dána i elektronicky pověřenému soudnímu exekutorovi. Dne 27. 04. 2015 v 10:00 hodin se znalec dostavil na místo určeného místního šetření, ale povinný ani oprávněný se nedostavil. Z tohoto důvodu bylo možné provést místní šetření pouze ohledáním nemovitých věcí z veřejně přístupných prostranství, interiér domu tedy nebyl zpřístupněn. Byla provedena fotodokumentace, viz. Přílohy, Fotodokumentace.
________________________________ 4 ________________________________
5. Vlastnické a evidenční údaje List vlastnictví č. 354, katastrální území Měděnec, obec Měděnec Povinný je v níže uvedeném seznamu zvýrazněn. Vlastnické právo: Jméno, příjmení, adresa SJM Kříž Adolf a Křížová Marie, Široká 213, 43184 Měděnec Lhotská Jitka, Lesní 536, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 43151 Klášterec nad Ohří Lhotský Miroslav, Václava Řezáče 384, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 43151 Klášterec nad Ohří Lhotský Robert, Ukrajinská 883, Horní Litvínov, 43601 Litvínov Lhotský Zdeněk, č. p. 52, 43151 Okounov Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň Prandlová Martina, Krásná Lípa 30, 43001 Křimov Ternavčuk Milan, Moskevská 963/54, 43191 Vejprty Ternavčuková Anna, Moskevská 1217/14, 43191 Vejprty
Identifikátor 581129/0815 615601/2016 795523/2494
Podíl 1/4
440314/957
1/12
750105/2460
1/24
721125/2444 716008/2446 826101/2452 580325/1773 645224/0201
1/36 1/36 1/36 1/4 1/4
1/24
Nemovité věci: Parcela číslo
Výměra m2
Druh pozemku
Způsob využití
Součástí je stavba
Způsob využití
St. 222
267
zastavěná plocha a nádvoří
x
č. p. 213
byt. dům
celkem
267 m2
List vlastnictví č. 13, katastrální území Měděnec, obec Měděnec Povinný je v níže uvedeném seznamu zvýrazněn. Vlastnické právo: Vlastnické právo: jméno, příjmení, adresa Lhotská Jitka, Lesní 536, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 43151 Klášterec nad Ohří Lhotský Miroslav, Václava Řezáče 384, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 43151 Klášterec nad Ohří Lhotský Robert, Ukrajinská 883, Horní Litvínov, 43601 Litvínov Lhotský Zdeněk, č. p. 52, 43151 Okounov Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň Prandlová Martina, Krásná Lípa 30, 43001 Křimov
Identifikátor 795523/2494
Podíl 1/6
440314/957
1/3
750105/2460
1/6
721125/2444 716008/2446 826101/2452
1/9 1/9 1/9
Nemovité věci: Parcela číslo
Výměra m2
Druh pozemku
Způsob využití
Součástí je stavba
Způsob využití
607/4 607/11
404 372
ostatní plocha ostatní plocha
jiná plocha jiná plocha
x x
x x
celkem
776 m2
________________________________ 5 ________________________________
6. Omezení vlastnických práv List vlastnictví č. 354, katastrální území Měděnec, obec Měděnec: (1) Zástavní právo exekutorské k podílu 1/36, pohledávka ve výši 2.290,- Kč s příslušenstvím. Oprávnění pro: ČSOB pojišťovna, a.s.. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Jeseník, č.j. 014 EX-71088/2013 -021 ze dne 20.02.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20. 02. 2014. Zápis proveden dne 18.03.2014. (2) Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 9.562,- Kč s příslušenstvím, k podílu 1/36, Oprávnění pro: Bohemia Faktoring, s.r.o.. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Prostějov, č.j. 018 EX-05270/2011 -025 ze dne 22.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22. 01. 2014. Zápis proveden dne 14. 02. 2014. (3) Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka, Prokopova 339/14, 397 01 Písek, Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. (3.1) Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Písek,č.j. 117 EX882/2014 -9 ze dne 20.03.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20.03.2014. Zápis proveden dne 21.03.2014; uloženo na prac. Chomutov. (3.2) Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Písek,č.j. 117 EX-882/2014 -11 ze dne 20.03.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20.03.2014. Zápis proveden dne 21.03.2014; uloženo na prac. Chomutov (4) Zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Antonín Dohnal, Otakara Březiny 229, 790 01 Jeseník. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorského úřadu Jeseník 014-EX 71088/2013 -017 ze dne 20.02.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20.02.2014. Zápis proveden dne 25.02.2014; uloženo na prac. Jeseník (5) Zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého 28, 301 00 Plzeň. Povinnost k: Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, RČ/IČO: 716008/2446. (5.1) Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 108 EX-00075/2013 -031 ze dne 04.03.2013; uloženo na prac. Plzeň-město. (5.2.) Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 108 EX-00075/2013 -073 ze dne 26.08.2013; uloženo na prac. Plzeň-město. (6) Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Povinnost k: Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, RČ/IČO: 716008/2446. Listina: Usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajský soud v Ústí nad Labem,č.j. KSUL 46INS30553/2013 -A-11 ze dne 28.11.2013; uloženo na prac. Chomutov. (7) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 13484/2013-12, k podílu 1/36. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Jeseník, č.j. 014 EX-71088/2013 022 ze dne 20.02.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20.02.2014. Zápis proveden dne 21.02.2014. (8) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 10 EXE 10694/2011-8, k podílu 1/36.
________________________________ 6 ________________________________
Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Prostějov, č.j. 018 EX-05270/2011 026 ze dne 22.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22.01.2014. Zápis proveden dne 23.01.2014. (9) Nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková, Dolní 71, 796 01 Prostějov. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 10 EXE-10694/2011 -8 ze dne 07.06.2011. Právní účinky zápisu ke dni 29.01.2014. Zápis proveden dne 29.01.2014; uloženo na prac. Chomutov. (10) Nařízení exekuce. Povinnost k: Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, RČ/IČO: 716008/2446. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-10196/2011 -9 (soudní exekutor: JUDr. Antonín Dohnal, Otakara Březiny 229, 790 01 Jeseník) ze dne 20.05.2011; uloženo na prac. Chomutov. (11) Nařízení exekuce. Povinnost k: Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, RČ/IČO: 716008/2446. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 Nc-7785/2009 -6 (soudní exekutor: JUDr.Jan Paraska,Budovatelů 2957/108,434 01 Most) ze dne 17.09.2009; uloženo na prac. Chomutov.
List vlastnictví č. 13, katastrální území Měděnec, obec Měděnec (1) Zástavní právo exekutorské k podílu 1/9, pohledávka ve výši 2.290,- Kč s příslušenstvím. Oprávnění pro: ČSOB pojišťovna, a.s.. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Jeseník, č.j. 014 EX-71088/2013 -021 ze dne 20.02.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20. 02. 2014. Zápis proveden dne 18.03.2014. (2) Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 9.562,- Kč s příslušenstvím, k podílu 1/9, Oprávnění pro: Bohemia Faktoring, s.r.o.. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Prostějov, č.j. 018 EX-05270/2011 -025 ze dne 22.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22. 01. 2014. Zápis proveden dne 14. 02. 2014. (3) Předkupní právo. Oprávnění pro: Závodský Pavel a Závodská Markéta, Náměstí 215, 43184 Měděnec, RČ/IČO: 720319/2458, 785202/2464. Povinnost k: Parcela 607/11 Listina: Smlouva kupní, o zřízení věcného předkupního práva ze dne 03.10.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.10.2011. (4) Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka, Prokopova 339/14, 397 01 Písek, Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č. p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. (4.1) Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Písek,č.j. 117 EX-882/2014 -9 ze dne 20. 03. 2014. Právní účinky zápisu ke dni 20. 03. 2014. Zápis proveden dne 21. 03. 2014; uloženo na prac. Chomutov. (4.2) Související zápis: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/9. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č. p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444.
________________________________ 7 ________________________________
Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Písek,č.j. 117 EX-882/2014 -10 ze dne 20.03.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20.03.2014. Zápis proveden dne 21.03.2014; uloženo na prac. Chomutov. (5) Zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Antonín Dohnal, Otakara Březiny 229, 790 01 Jeseník. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorského úřadu Jeseník 014-EX 71088/2013 -017 ze dne 20.02.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20.02.2014. Zápis proveden dne 25.02.2014; uloženo na prac. Jeseník (6) Zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého 28, 301 00 Plzeň. Povinnost k: Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, RČ/IČO: 716008/2446. (6.1) Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 108 EX-00075/2013 -031 ze dne 04.03.2013; uloženo na prac. Plzeň-město. (6.2.) Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 108 EX-00075/2013 -073 ze dne 26.08.2013; uloženo na prac. Plzeň-město. (7) Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Povinnost k: Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, RČ/IČO: 716008/2446. Listina: Usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajský soud v Ústí nad Labem,č.j. KSUL 46INS30553/2013 -A-11 ze dne 28.11.2013; uloženo na prac. Chomutov. (8) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 26 EXE 13484/2013-12, k podílu 1/9. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Jeseník,č.j. 014 EX71088/2013 -020 ze dne 20.02.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20.02.2014. Zápis proveden dne 21.02.2014. (9) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 10 EXE 10694/2011-8, k podílu 1/9. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Prostějov, č.j. 018 EX05270/2011 -026 ze dne 22.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22. 01. 2014. Zápis proveden dne 23. 01. 2014. (10) Nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková, Dolní 71, 796 01 Prostějov. Povinnost k: Lhotský Zdeněk, č.p. 52, 43151 Okounov, RČ/IČO: 721125/2444. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 10 EXE-10694/2011 -8 ze dne 07.06.2011. Právní účinky zápisu ke dni 29.01.2014. Zápis proveden dne 29.01.2014; uloženo na prac. Chomutov. (11) Nařízení exekuce. Soudní exekutor Mgr. Jan Peroutka. Povinnost k: Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, RČ/IČO: 716008/2446. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 10 EXE-13330/2011 -11 ze dne 11.10.2011; uloženo na prac. Chomutov. (12) Nařízení exekuce. Povinnost k: Marešová Gabriela, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, RČ/IČO: 716008/2446. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 Nc-7785/2009 -6 (soudní exekutor: JUDr.Jan Paraska, Budovatelů 2957/108,434 01 Most) ze dne 17.09.2009; uloženo na prac. Chomutov.
________________________________ 8 ________________________________
7. Celkový popis Všeobecné místopisné údaje Oceňované nemovité věci se nacházejí v obci Měděnec, bývalé hornické obci, v oblasti Krušných hor v okrese Chomutov, kraj Ústecký. Obec s pověřeným obecním úřadem jsou Vejprty. Žije zde zhruba 130 obyvatel. Do působnosti obecního úřadu spadají obce – Mýtinka, Kamenné, Horní Halže a Kotlina. V místě se nachází minimální občanská vybavenost (pošta, sbor dobrovolných hasičů, zastávka autobusu a vlaku, knihovna, muzeum), obchod je vzdálen cca 6 km. V obci je veřejný vodovod, kanalizace, ČOV, obec není plynofikována. Oceňované nemovité věci se nacházejí na západním okraji obce na konci ulice Široké. Údaje o oceňované nemovité věci Z důvodu, že při místním šetření nebylo umožněno znalci prohlédnout si interiéry bytového domu, následující popis se týká pouze stavebně-technických součástí, které je možno vidět z veřejně přístupných částí obce. Při stanovení ceny obvyklé se stav interiérů uvažuje jako zhoršený s ohledem na vnější stav stavby. Stavba je pouze po částečných stavebních úpravách (výměna oken), jinak neudržovaná. Objekt je dvoupodlažní se sedlovým krovem, podsklepený, nosné konstrukce zděné z cihel. Výplně otvorů jsou tvořeny z části (cca z ½) plastovými eurokny a z části dřevěnými okny. Vnější omítky jsou břízolitové, silně zerodované, místy chybí, část vnějších úprav fasády je tvořena dřevěným obložením, na západním štítě omítka chybí. Střešní krytina je z eternitu, klempířské konstrukce. Předpokládá se, že objekt je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, na silno- a slaboproudé rozvody. V domě jsou pravděpodobně čtyři bytové jednotky. Specifikace ploch, stanovená odborným posouzením znalcem: Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP půda CELKEM
Zastavěná plocha (ZP) Předpokládaná užitná 2 2 v m (dle Katastru plocha v m nemovitostí) ZP*0,8 267 267 267 267
Předpokládaná podlahová plocha bytových jednotek odborným 2 vm
213,6 213,6 213,6 213,6
0 170 140 0
854,4
340
Na pozemku p. č. 607/11, k. ú. Měděnec, se nenacházejí žádné stavby, je oplocen společně s pozemky st. 355 se stavbou rodinného domu a s p. č. 607/2, k. ú. Měděnec. Na pozemku p. č. 607/4 se nachází dřevěná kolna pravděpodobně bez základů v dezolátním stavu, pozemek je oplocen, plot je za hranicí životnosti. Přístup k oceňovaným nemovitým věcem Vstup na pozemky p. č. 607/11 a st. 222, k. ú. Měděnec, je z veřejně přístupné komunikace, ulice Široké, p. č. 610/7, k. ú. Měděnec, ve vlastnictví obce. Vstup na pozemek p. č. 607/4, k. ú. Měděnec, je také z veřejně přístupné komunikace, p. č. 610/7, k. ú. Měděnec, ve vlastnictví obce. Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu obce (www.medenec.cz) se oceňované nemovité věci nacházejí v území BV- obytné území s bydlením venkovského typu.
________________________________ 9 ________________________________
8. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovité věci vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitých věcí. Uvedené metody hodnocení nemovité věci jsou základní způsoby hodnocení. Každá z těchto metod přitom hodnotí nemovitou věc z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení obvyklé ceny. Z důvodu stavebně-technického stavu, lokalitě a umístění nebude provedena výnosová metoda ocenění. Nemovitá věc je oceňována v současném stavu na základě předaných podkladů a na základě provedeného místního šetření, které proběhlo dne 27. 04. 2015. Dne 21. 04. 2015 zaslal znalec oprávněnému a povinnému doporučenou poštou dopis s informací dne a hodiny místního šetření, na vědomí den a hodina místního šetření byla dána i elektronicky pověřenému soudnímu exekutorovi. Dne 27. 04. 2015 v 10:00 hodin se znalec dostavil na místo určeného místního šetření, ale povinný ani oprávněný se nedostavil. Z tohoto důvodu bylo možné provést místní šetření pouze ohledáním nemovitých věcí z veřejně přístupných prostranství, interiér domu tedy nebyl zpřístupněn. Byla provedena fotodokumentace, viz. Přílohy, Fotodokumentace.
________________________________ 10 ________________________________
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb.. Rizika Znalci nebyla zpřístupněna stavba č. p. 213, k. ú. Měděnec. Znalci nebyly předloženy případné nájemní smlouvy, či jiné smlouvy, které se nezapisují do veřejného seznamu a mají vliv na cenu obvyklou. Znalci nebyl předán přehled o finanční výši exekucí váznoucích na oceňovaných nemovitých věcech. Znalec nemůže určit pořadí, ani vykonavatelnost na listech vlastnictví zapsaných pohledávek, exekucí a dalšího. Neexistuje předpis, podle kterého tato práva odečítat od obvyklé hodnoty nemovitých věcí.
Ocenění nemovité věci 1. Nákladové ocenění
V tomto případě je hodnota nemovité věci stanovena pro jednotku obestavěného prostoru nebo zastavěné plochy dle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena je zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, analytická metoda nebo metoda odborným odhadem. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Za venkovní úpravy se považují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení. 1.1. Bytový dům Budova, bytový dům č. p. 213, je postavena na vlastním pozemku st. 222, k. ú. Měděnec. Informativní obestavěný prostor: 2 830,20 m3 Zastavěná plocha 1. NP: 267 m2 Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2
Půda: 1
Popis: Viz kapitola 7. Celkový popis. Dispoziční řešení: 1. PP – pravděpodobně sklepy 1. NP – pravděpodobně dvě bytové jednotky 2. NP – pravděpodobně dvě bytové jednotky půda – pravděpodobně půda Rekonstrukce, modernizace, stavební úpravy Objekt je minimálně stavebně upravován (výměna oken v části objektu). Interiéry nejsou hodnoceny. Technický stav: zanedbaný
________________________________ 11 ________________________________
Opotřebení: odhadem 80% Výpočet ceny Obestavěný prostor Stanovená cena za 1 m3 Výchozí cena 2015 Opotřebení odhadem Opotřebení Cena vč. opotřebení Zaokrouhlení na desetitisíce
2.830,2 m3 4673 Kč 13.225.525 80 10.580.419,68 2.645.105 2.650.000
Kč % Kč Kč Kč
1.2. Inženýrské sítě a venkovní úpravy Cena inženýrských sítí a venkovních úprav je stanovena zjednodušeným způsobem ve výši 2% z výchozí ceny budovy. Tato výše byla zjištěna informativním propočtem. Sazba opotřebení byla stanovena v návaznosti ke stáří, životnosti a druhu konstrukcí. Výčet inženýrských sítí a venkovních úprav: Předpokládá se přípojka vodovodu, kanalizace, kabelové vedení elektro. Venkovní úpravy u oceňovaného objektu nejsou. Inženýrské sítě - výchozí cena (2% z výchozí ceny budovy) Opotřebení odhadem Opotřebení Cena vč. opotřebení Inženýrské sítě a venkovní úpravy po opotřebení zaokr. na desetitisíce
264.510,49 80 211.608 52.902,10
Kč % Kč Kč
50.000,00 Kč
Rekapitulace nákladových cen staveb 1.1. Bytový dům č. p. 213 1.2. Inženýrské sítě Stavby celkem
2.650.000 Kč 50.000 Kč 2.700.000 Kč
1.3. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se standardně provádí srovnávací metodou a v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen. Je-li jejich cena odlišná od tržního stavu, stanovují se ceny variantně. Obec Měděnec nemá platnou cenovou mapu, a z tohoto důvodu je provedeno ocenění pozemků srovnávací metodou. Pozemek st. 222, jehož součástí je stavba č. p. 213 není oceňován samostatně, cena pozemku je obsažena ve stanovené ceně obvyklé stavby. Pozemek p. č. 607/11, k. ú. Měděnec, je nezastavěný a oplocený společně s pozemky st. 355 se stavbou rodinného domu a s p. č. 607/2, k. ú. Měděnec, a tvoří zahradu k tomuto rodinnému domu. K pozemku p. č. 607/11, k. ú. Měděnec, má předkupní právo p. Závodský Pavel a Závodská Markéta (viz kap. B.6. Omezení vlastnických práv), vlastník pozemku st. 355 se stavbou rodinného domu a s p. č. 607/2, k. ú. Měděnec. Tento pozemek může i nadále pravděpodobně sloužit pouze jako zahrada. Pozemek p. č. 607/4, k. ú. Měděnec, je samostatně oplocen, nachází se na něm dřevěná kolna pravděpodobně bez základů v dezolátním stavu. Tento pozemek může i nadále pravděpodobně sloužit pouze jako zahrada.
________________________________ 12 ________________________________
Vlastnické a evidenční údaje, vlastník stavby a pozemků: Viz. kap. 5 „Vlastnické a evidenční údaje Parcela číslo
Výměra m2
Druh pozemku
Způsob využití
607/4 607/11
404 372
ostatní plocha ostatní plocha
jiná plocha jiná plocha
776 m2
celkem
Cenová mapa a územní plán: Obec Měděnec nemá platnou cenovou mapu. Podle platného územního plánu obce (www.medenec.cz) se pozemky nacházejí v zastavitelném území, BV- obytné území s bydlením venkovského typu. Srovnatelné pozemky: P. č.
Typ
Stavební 1 pozemek
Lokalit Výměra a v m2
CP Cena nabídková
Vejprty
55 000,00 Kč
550
K1 Poloha
K3 Stav a vybavení
K2 Velikost
1,00
1,00
K4 Zdroj
1,00
0,85
K5 Úvaha znalce 0,60
CO IO Cena odvozená K1 *…* K5 v Kč, CO = IO * CP 0,51
28 050,00 Kč
CO Cena odvozená v Kč/m 2
Poznámka
51,00 Kč realitní inzerce
http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/vejprty--/2377715804#img=0&fullscreen=false Text inzerátu: "Prodáváme pozemek č. 137/2 o výměře 105m2 a pozemek 140/1 o výměře 452m2 v ulici Boženy Němcové ve Vejprtech. Vhodné například pro dvougaráž, zahrádku apod. "
2 Zahrada
Kadaň
348 149 000,00 Kč
1,00
1,00
0,80
0,85
0,70
0,48
70 924,00 Kč
203,80 Kč realitní inzerce
http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/kadan-kadan-/3883929692#img=0&fullscreen=false Text inzerátu: "Prodej zahrady s chatkou v osobním vlastnictví. Chatka je zateplena a z poloviny podsklepena, sestává se ze dvou místností. V jedné se nachází kuchyňka, druhá je obytná s kamny na tuhá paliva. Na půdě je možnost vybudovat místnost pro spaní. Na podlahách je koberec a PVC. Zahrada je kaskádovitě uspořádána, napojena na elektřinu a veřejný vodovod. "
3 Zahrada
Vejprty
699 102 000,00 Kč
1,00
0,95
1,00
0,85
0,70
0,57
57 655,50 Kč
82,48 Kč realitní inzerce
http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/vejprty--/3608154204#img=0&fullscreen=false Text inzerátu: "Prodej zahrady o výměře 699 m2 v obci Vejprty. Zahradu tvoří dva na sebe navazující pozemky, které se nacházejí v lokalitě rodinných domků. IS jsou na hranici pozemku, vhodné k umístění mobilheimu, chaty nebo na stavbu rodinného domu. "
Vyhodnocení realitní nabídky a získaných informací: V místě ani v blízkém okolí se příliš neobchoduje s obdobným typem pozemků, v nabídce jsou spíše pozemky stavební. Negativní vliv na cenu pozemků má jejich tvar, umístění a jejich možné využití. Z tohoto důvodu je cena stanovena na dolní hranici pravděpodobného rozmezí. Přehled: Typ
Lokalita
Výměra m2
Stavební pozemek Vejprty Zahrada Kadaň Zahrada Vejprty Minimum z CO za 1m2 Maximum z CO za 1m2 Průměr z CO za 1m2 Směrodatná odchylka výběrová (s ) Průměr z CO za 1m2 minus směrodatná odchylka výběrová (s) Průměr z CO za 1m2 plus směrodatná odchylka výběrová (s) JE: ROZMEZÍ S VYSOKOU PRAVDĚPODOBNOSTÍ JE PO ZAOKROUHLENÍ NA DESETIKORUNY:
v
CP Cena požadovaná, tržní hodnota, v případě realitní inzerce cena nabídková
550 348 699
31,75 Kč 30,00 Kč
55000 149000 102000
až až
CO Cena odvozená v Kč, CO = IO * CP
CO Cena odvozená v Kč/m2
28 050,00 Kč 70 924,00 Kč 57 655,50 Kč
51,00 Kč 203,80 Kč 82,48 Kč 51,00 Kč 203,80 Kč 112,43 Kč 80,68 Kč 31,75 Kč 193,11 Kč
193,11 Kč za 1 m2 190,00 Kč za 1 m2
________________________________ 13 ________________________________
Výpočet ceny: 776 m2
Výměra pozemků
40,00 Kč Kč/m2
Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemků
31.040 Kč
1.3. Pozemky, zaokr. na desetitisíce
30.000 Kč
1.4. Rekapitulace 1.1. Bytový dům č. p. 213 1.2. Inženýrské sítě 1.3. Pozemky Celkem
2.650.000 50.000 30.000 2.730.000
Kč Kč Kč Kč
1.5. Cena předmětu ocenění stanovená nákladovou metodou Cenu stanovenou nákladovou metodou (tedy vč. opotřebení) níže uvedených spoluvlastnických podílů, lze stanovit násobkem podílu a stanovené ceny za nemovité věci jako celek. (A) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/36 na pozemku st. 222, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra 267 m2, jehož součástí je stavba bytového domu č. p. 213, list vlastnictví č. 354, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov. (B) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/9 na pozemku parc. č. 607/4, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 404 m2, a na pozemku parc. č. 607/11, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 372 m2, list vlastnictví č. 13, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov. Výpočet Spoluvlastnický podíl ve výši 1/36 na LV č. 354 Spoluvlastnický podíl ve výši 1/9 na LV č. 13 Celkem Celkem, zaokrouhleno na desetitisíce
1/36*(2.650.000+50.000) 1/9*30.000
75 000,00 Kč 3 333,33 Kč 78 333,33 Kč 80 000,00 Kč
Odhad hodnoty věcí nemovitých stanovený nákladovou metodou: (A) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/36 na pozemku st. 222, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra 267 m2, jehož součástí je stavba bytového domu č. p. 213, list vlastnictví č. 354, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov, (B) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/9 na pozemku parc. č. 607/4, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 404 m2, a na pozemku parc. č. 607/11, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 372 m2, list vlastnictví č. 13, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov, je odhadnuta ve výši:
80.000,- Kč Slovy: osmdesáttisíckorunčeských
________________________________ 14 ________________________________
2. Stanovení hodnoty nemovité věci metodou srovnávací
Metoda srovnávací se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, konzultace se spolupracujícími znalci a znaleckými ústavy, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. S přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, je konstatováno, že oceňovaná nemovitá věc je hůře obchodovatelná. Pro srovnávací metodu jsou údaje čerpány z vlastní databáze, databáze spolupracujícího znaleckého ústavu a rovněž z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních novinách a časopisech. U nemovitých věcí, které jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách, a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušenosti vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovité věci okolo 10% - 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. V tomto ocenění je použita metoda multikriteriální, při níž je srovnání prováděno na základě více kritérií. Kritéria jsou následující: Koeficient odlišnosti: koeficient vyjadřující vliv jedné vlastnosti nemovité věci na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovité věci. U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, srovnatelné nemovité věci se koeficienty vztahují k oceňované nemovité věci. V tomto ocenění budou využity následující koeficienty odlišnosti: (1) K1, koeficient úpravy na polohu nemovité věci (2) K2, koeficient úpravy na velikost objektu (3) K3, koeficient úpravy na celkový stav a vybavení nemovité věci (4) K4, koeficient úpravy na zdroj ceny (5) K5, koeficient úpravy dle odborné úvaha znalce Index odlišnosti: index vyjadřující vliv více vlastností nemovitých věcí na rozdíl v ceně. Úpravou tržní hodnoty srovnávacího objektu získáme indexovanou tržní cenu. Indexovaná tržní cena se zjistí výpočtem: IO= K1*K2*K3*K4*K5. Základní soubor dat, nemovitých věcí vhodných pro srovnání s oceňovanou nemovitou věcí, je nutné statisticky zpracovat. Nejpravděpodobnější hodnota ceny pak je střední hodnota, aritmetický průměr zjištěných hodnot, který vyjadřuje charakteristiku polohy dat. Z důvodu, že ve skutečnosti není možné zajistit všechny hodnoty, pak je pracováno jen s částí základního souboru, tzv. výběrovým souborem, který je podmnožinou základního souboru. Průměr tohoto výběrového souboru se však již nemusí shodovat s průměrem souboru základního. Je potom potřeba znát, jaká je nejmenší velikost výběrového souboru, aby dostatečně reprezentoval soubor základní, a byl tedy v ekonomicky přijatelných mezích objektivní. Jako charakteristika přesnosti souboru se zpravidla používá směrodatná odchylka, což je odmocnina z průměru druhých mocnin (čtverců) lineárních odchylek (odmocnina z tzv. rozptylu). Tato směrodatná odchylka je charakteristikou variability. 1 Součástí stanovené hodnoty nemovitých věcí jsou pozemky, venkovní úpravy a inženýrské sítě. Ocenění pozemků srovnávací metodou je provedeno v kap. B.1.3. Pozemky.
1
Bradáč, a. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0.
________________________________ 15 ________________________________
Ve srovnávací metodě se v principu jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnatelné nemovité věci: P. č.
Typ
Lokalita
Užitná plocha v m2
CP Cena požadovaná, cena nabídková
K1 Poloha
K2 Velikost
K3 Stav a vybavení
K4 Zdroj
K5 Úvaha znalce
IO K1 *…* K5
CO CO Cena odvozená v Cena odvozená Kč, CO = IO * CP v Kč/m2
Poznámka
Rekreační 1 objekt
Perštejn
155 1 189 000,00 Kč
0,90 1,00 0,90 0,85 0,80 0,55 654 901,20 Kč 4 225,17 Kč realitní inzerce http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chalupa/perstejn-udolicko-/2813198428#img=0&fullscreen=false Text inzerátu: "Nabízíme k prodeji rekreační chatu v Údolíčku u Perštejna. Kamenná chata je na vlastním pozemku o celkové výměře 1134 m2. V přízemí se nachází chodba, obývací pokoj s krbem, kuchyň, koupelna s oddělenou toaletou, sklípek a technická místnost, dále v patře tři pokoje. Půda je vhodná k dalšímu rozšíření obytné části budovy. Další výhodou je vlastní studna. Dům je napojen na vodovodní řád, el.proud 230/380 V a vytápění je zajištěno elektrickými přímotopy."
Rodinný 2 dům
Nádražní, Měděnec
330 1 690 000,00 Kč
1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 0,77 1 292 850,00 Kč 3 917,73 Kč realitní inzerce http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/medenec-medenec-nadrazni/665587804#img=0&fullscreen=false Text inzerátu: "Nabízíme prodej dvoj-domu, 330 m2, nedaleko přechodu se SRN - Vejprty a Černý potok. Dům je vhodný k využití podnikání, jako penzion. K domu náleží oplocený pozemek o výměře 1300 m². V přízemí se nachází salonek, restaurace, kuchyň, WC a lyžárna/kolárna. V 1. patře je veranda, 14 pokojů, sociální zařízení a byt 1+1. Podkroví je možné přestavět na další ubytovací prostory. U domu zastávka MHD."
Rekreační 3 objekt
Perštejn
123 1 290 000,00 Kč
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1 161 000,00 Kč 9 439,02 Kč realitní inzerce http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chalupa/perstejn-udolicko-/584777820#img=0&fullscreen=false Text inzerátu: "Nabízíme vám prodej chalupy situované v klidné části obce Perštejn s názvem Údolíčko... Chalupa je vhodná k celoročnímu užívání, lesy, které celé Údolíčko obklopují přímo vybízejí k houbaření a relaxaci přímo v srdci přírody. Chalupa je dispozičně řešená jako 4+1 s možností půdní vestavby. V přízemí domu je obývací pokoj s krbem, kuchyň, koupelna, WC a sklepní prostory. V patře domu jsou tři pokoje a dílna se samostatným vstupem na zahradu. Dům je vybaven vlastní vodárnou, vytápění zajišťuje krb s průduchy do vrchního patra a el. přímotopy. K chalupě náleží pozemek o výměře 1361m2 s vlastní studnou a prostorem pro parkování. Pod chalupou teče pstruhový potok."
Rodinný 4 dům
Perštejn
130
549 000,00 Kč
0,90 0,75 1,00 0,85 1,00 0,57 314 988,75 Kč 2 422,99 Kč realitní inzerce http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/perstejn-vykmanov-/3486982236#img=0&fullscreen=false Text inzerátu: "Nabízíme k prodeji samostatně stojící podsklepený dům ve velmi klidné části obce. Přízemí domu tvoří kuchyně, velký pokoj a sociální zázemí. V patře domu jsou čtyři pokoje a vstup na půdu. Voda je z veřejného řádu. K domu náleží menší zahrada. Vhodné k rekonstrukci dle vlastních představ. Tato nemovitost je vhodná pro lidi, co mají rádi klid a přírodu."
Rekreační 5 objekt
Měděnecká, Kovářská
200
980 000,00 Kč
0,90 1,00 0,90 0,85 1,00 0,69 674 730,00 Kč 3 373,65 Kč realitní inzerce http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chalupa/kovarska-kovarska-medenecka/3380285532#img=0&fullscreen=false Text inzerátu: "Prodej rekreačního domu 6+1/G, 116 m2, obec Kovářská Nabízíme Vám k prodeji rekreačního domu určený k rekreaci, případně k trvalému pobytu v obci Kovářská stojící na vlastním pozemku o zastavěné ploše 116 m2.Dům je patrový. V přízemí se nachází vstupní chodba, 2 pokoje, technická místnost, garáž, dva sklepy a dřevěná přístavba. V 1. NP jsou k dispozici 4 pokoje, koupelna, wc a dvě kuchyně. V půdní části je možnost půdní vestavby. Úpravy v domě (nová elektroinstalace, oprava střechy). Toaleta je řešena kanalizaci, voda je obecní. Vytápění domu je řešeno elektrickými přímotopy. K domu náleží již zmiňovaná garáž a zahrada o rozloze 918 m2."
Vyhodnocení realitní nabídky a získaných informací Z vyhodnocení trhu lze vyvodit závěr, že se shodným typem objektů jako je oceňovaná nemovitá věc se běžně v místě neobchoduje. Obchoduje se s rekreačními objekty či s rodinnými domy. Alternativní využití oceňovaného objektu je po stavebních úpravách rodinný či rekreační dům, a proto je možné jako srovnatelné nemovité věci použít jiné objekty než bytové domy. Pro stanovení srovnávací hodnoty oceňované nemovité věci bylo tedy přistoupeno přes porovnání rodinných a rekreačních domů. Znalci nebyl zpřístupněn interiér domu (viz kap. A.4. Prohlídka a zaměření), povinný ani oprávněný se na místní šetření nedostavil. Z tohoto důvodu bylo možné provést místní šetření pouze ohledáním nemovitých věcí z veřejně přístupných prostranství. Byla provedena fotodokumentace, viz. PřílohaFotodokumentace. Interiéry domu se posuzují s ohledem na vnější stav objektu jako zanedbané. Pro stanovení srovnávací hodnoty nemovité věci lze provést orientační propočet prostřednictvím cen za 1 m2 užitné plochy domu s tím, že nebytové prostory (půda, sklepy, schodiště) jsou uvažovány ½ své plochy (tj. předpokládaná podlahová plocha: 340+polovina
________________________________ 16 ________________________________
plochy půdy a sklepa (0,5*213,6)*2+předpokládaná plocha schodiště, chodeb apod. (43,6*0,5)*2)=510 m2). Přehled: Typ
Užitná plocha v m2
Lokalita
Rekreační objekt Perštejn 155,00 Kč Rodinný dům Nádražní, Měděnec 330,00 Kč Rekreační objekt Perštejn 123,00 Kč Rodinný dům Perštejn 130,00 Kč Rekreační objekt Měděnecká, Kovářská 200,00 Kč Minimum z CO za 1m2 Maximum z CO za 1m2 Průměr z CO za 1m2 Směrodatná odchylka výběrová (s ) Průměr z CO za 1m2 minus směrodatná odchylka výběrová (s) Průměr z CO za 1m2 plus směrodatná odchylka výběrová (s)
CP Cena požadovaná, cena nabídková 1 189 000,00 Kč 1 690 000,00 Kč 1 290 000,00 Kč 549 000,00 Kč 980 000,00 Kč
CO Cena odvozená v Kč, CO = IO * CP 654 901,20 Kč 1 292 850,00 Kč 1 161 000,00 Kč 314 988,75 Kč 674 730,00 Kč
CO Cena odvozená v Kč/m2 4 225,17 Kč 3 917,73 Kč 9 439,02 Kč 2 422,99 Kč 3 373,65 Kč 2 422,99 Kč 9 439,02 Kč 4 675,71 Kč 2 749,40 Kč 1 926,31 Kč 7 425,11 Kč
ROZMEZÍ S VYSOKOU PRAVDĚPODOBNOSTÍ JE:
1 926,31 Kč
až
7 425,11 Kč za 1 m2
ROZMEZÍ S VYSOKOU PRAVDĚPODOBNOSTÍ JE PO ZAOKROUHLENÍ NA STOKORUNY:
1 900,00 Kč
až
7 400,00 Kč za 1 m2
Propočtem cen dosahovaných na trhu, je možné dojít k závěru, že pravděpodobné rozmezí cen po zaokrouhlení na stokoruny od 1.900,00 Kč do 7.400,00 Kč/1 m2 užitné plochy Propočtem cen pozemků dosahovaných na trhu, je možné dojít k závěru, že, s odkazem na kap. B.1.3, pravděpodobné rozmezí cen po zaokrouhlení na desetikoruny od 30,00 Kč do 190,00 Kč/1 m2 pozemku Oceňované nemovité věci se nacházejí v malé obci s minimální občanskou vybaveností, k budově č. p. 213 nenáleží zahrada (není předmětem ocenění), je ve zhoršeném stavebnětechnickém stavu a jedná se o nemovitou věc hůře obchodovatelnou. Z tohoto důvodu je cena stanovena na spodní hranici pravděpodobného rozmezí. Pozemek st. 222, jehož součástí je stavba č. p. 213 není oceňován samostatně, cena pozemku je součástí stanovené ceny obvyklé stavby. Pozemek p. č. 607/11, k. ú. Měděnec, je nezastavěný a oplocený společně s pozemky st. 355 se stavbou rodinného domu a s p. č. 607/2, k. ú. Měděnec, a tvoří zahradu k tomuto rodinnému domu. K pozemku p. č. 607/11, k. ú. Měděnec, má předkupní právo p. Závodský Pavel a Závodská Markéta (viz kap. B.6. Omezení vlastnických práv), vlastník pozemku st. 355 se stavbou rodinného domu a s p. č. 607/2, k. ú. Měděnec. Tento pozemek může i nadále pravděpodobně sloužit pouze jako zahrada. Pozemek p. č. 607/4, k. ú. Měděnec, je samostatně oplocen, nachází se na něm dřevěná kolna pravděpodobně bez základů v dezolátním stavu. Tento pozemek může i nadále pravděpodobně sloužit pouze jako zahrada. V tomto konkrétním případě s ohledem výše uvedené a s ohledem na stavebně-technický stav, rozvojové možnosti a umístění je cena obvyklá stanovená na základě srovnávací metody stanovena následovně: Výpočet: Popis
Adresa
Užitná plocha/výměra v m2
Budova č. p. 213, pozemek Široká č. p. st. 222, k. ú. Měděnec 213, Měděnec
510,00
Pozemky p. č. 607/11, 607/4, k. ú. Měděnec
776,00
x
Cena Kč/m2 1 900,00 Kč 40,00 Kč
Cena celkem 969 000,00 Kč 31 040,00 Kč
Celkem
1 000 040,00 Kč
Zaokrouhlení na desetitisíce
1 000 000,00 Kč
________________________________ 17 ________________________________
2.1. Cena předmětu ocenění stanovená srovnávací metodou Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/36 na stavbě č. p. 213 na pozemku st. 222. V místě, ani běžně na trhu v tuzemsku se s takovýmto podílem na budově běžně neobchoduje, ve větších městech se občas obchoduje s podíly ve výši ½, ¼ apod. (tzn. významný podíl na nemovité věci), kdy platí, že při prodeji samotného spoluvlastnického podílu je hodnota tohoto podílu menší než matematicky vypočítaný podíl (cena nemovité věci*spoluvlastnický podíl). Tedy nelze přistoupit ke stanovení ceny předmětu ocenění prostým vynásobením výsledné ceny nemovité věci jako celku a spoluvlastnického podílu (to stejné platí i v případě pozemků p. č. 607/4, p. č. 607/11 ve výši 1/9). Cena stanovená vynásobením spoluvlastnického podílu a ceny nemovitých věcí je následující. Výpočet: Cena celkem
Spoluvl. podíl
Výpočet
Celkem
Budova č. p. 213, pozemek st. 222, k. ú. Měděnec
Popis
969.000,00 Kč
1/36
1/36*969.000
26.916,67 Kč
Pozemky p. č. 607/11, 607/4, k. ú. Měděnec
31.040,00 Kč
1/9
1/9*31.040
3.448,89 Kč
Celkem Zaokrouhlení na desetitisíce
30.365,56 Kč 30.000,00 Kč
V případě prodeje nemovitých věcí bude pravděpodobným kupcem některý ze spoluvlastníků, v případě pozemků p. č. 607/4, p. č. 607/11 vlastník vedlejších pozemků s předkupním právem k těmto pozemkům, příp. některý ze spoluvlastníků. Z důvodu výše uvedeného podíly na nemovitých věcech hodnotu mají, je stanovena na základě výše uvedených výpočtů s oporou ve srovnávací metodě a to ponížením ceny získané vynásobením spoluvlastnického podílu a ceny nemovitých věcí, kdy tato cena byla stanovena na 30.000,- Kč. Cena bude korigována a určena ve výši 70%. Výpočet: Popis Budova č. p. 213, pozemek st. 222, k. ú. Měděnec Pozemky p. č. 607/11, 607/4, k. ú. Měděnec
Zákadní cena (spoluvl. podíl*cena nem. věci Korekce 26 916,67 Kč
0,7
3 448,89 Kč
0,7
Cena celkem
Celkem Zaokrouhlení na tisíce
18 841,67 Kč
Zaokrouhlení na tisíce 19 000,00 Kč
2 000,00 Kč 2 414,22 Kč 21 255,89 Kč 21 000,00 Kč 21 000,00 Kč 21 000,00 Kč
Cenu stanovenou srovnávací metodou níže uvedených spoluvlastnických podílů (A) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/36 na pozemku st. 222, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra 267 m2, jehož součástí je stavba bytového domu č. p. 213, list vlastnictví č. 354, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov, (B) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/9 na pozemku parc. č. 607/4, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 404 m2, a na pozemku parc. č. 607/11, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 372 m2, list vlastnictví č. 13, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov, je následující:
21 000 Kč slovy: dvacetjednatisíckorunčeských
________________________________ 18 ________________________________
3. Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovité věci: Nákladová hodnota Výnosová hodnota Srovnávací hodnota
Cena nemovité věci jako celku Cena spoluvlastnického podílu 2 730 000,00 Kč 80 000,00 Kč není stanovena není stanovena 1 000 000,00 Kč 21 000,00 Kč
Každá z výše uvedených metod hodnotí nemovitou věc z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě je stanovena cena obvyklá na základě srovnávací metody, která nejlépe odráží situaci na nemovitostním trhu a odpovídá definici ceny obvyklé ve smyslu § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění. Rizika Znalci nebyla zpřístupněna stavba č. p. 213, k. ú. Měděnec Znalci nebyly předloženy případné nájemní smlouvy, či jiné smlouvy, které se nezapisují do veřejného seznamu a mají vliv na cenu obvyklou Znalci nebyl předán přehled o finanční výši exekucí váznoucích na oceňovaných nemovitých věcech Znalec nemůže určit pořadí, ani vykonavatelnost na listech vlastnictví zapsaných pohledávek, exekucí a dalšího. Neexistuje předpis, podle kterého tato práva odečítat od obvyklé hodnoty nemovitých věcí Na základě výše uvedených skutečností a rizik, je odhadnuta cena obvyklá (A) Spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/36 na pozemku st. 222, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra 267 m2, jehož součástí je stavba bytového domu č. p. 213, list vlastnictví č. 354, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov, (B) Spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/9 na pozemku parc. č. 607/4, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 404 m2, a na pozemku parc. č. 607/11, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 372 m2, list vlastnictví č. 13, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov, ve výši:
21 000 Kč slovy: dvacetjednatisíckorunčeských
Z toho: (A) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/36 na pozemku st. 222, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra 267 m2, jehož součástí je stavba bytového domu č. p. 213, list vlastnictví č. 354, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov, vč. příslušenství je:
19 000 Kč slovy: devatenácttisíckorunčeských
________________________________ 19 ________________________________
(B) Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/9 na pozemku parc. č. 607/4, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 404 m2, a na pozemku parc. č. 607/11, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 372 m2, list vlastnictví č. 13, katastrální území Měděnec, obec Měděnec, okres Chomutov, vč. příslušenství je:
2 000 Kč slovy: dvatisícekorunčeských Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Je rovněž v souladu s §2, odst. 1 zákona č. 151 o oceňování majetku, který definuje obvyklou cenu. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců a výše uvedenými riziky. Cena je stanovena bez zohlednění existujících omezení vlastnických práv ve formě zástavního práva exekutorského, zahájených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a nařízení exekucí. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou. V Ústí nad Labem dne 27. 04. 2015 Mgr. Darina Tauberová Balbínova 547/9 400 01 Ústí nad Labem
________________________________ 20 ________________________________
Přílohy Fotodokumentace
Pozemek p. č. 607/11
Pozemek p. č. 607/4
________________________________ 21 ________________________________
Mapové podklady- situační plánek, snímek z katastrální mapy, výřez územního plánu 1. Situační plánek Zdroj www.mapy.cz
Zdroj www.mapy.cz
________________________________ 22 ________________________________
Zdroj www.mapy.cz
2. Katastrální mapa
Zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/
________________________________ 23 ________________________________
3. Územní plán Zdroj: www.medenec.cz
________________________________ 24 ________________________________
Usnesení
________________________________ 25 ________________________________
________________________________ 26 ________________________________
