08 Účel posudku:

ZNALECKÝ POSUDEK č. 571 - 17/2012 ve věci ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 9 na pozemku p.č. st. 11 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemky p.č. st. 11 a 68, budova bez čp/če-lisovna-zemní sklep na pozemku p.č. st. 88 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 88, vše v k.ú. i obci Žerotice, okrese Znojmo

Exekutorský úřad Brno-město soudní exekutor JUDr. Karel Urban č.j. 97EX 2587/08 Minská 54 Brno 616 00 Účel posudku: Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro exekuci. Jiné užití znaleckého posudku je nepřípustné. Podle stavu ke dni 29.3.2012 ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, v současné cenové úrovni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Doubek Objednatel posudku:

Vlkova 164/4 669 02 Znojmo tel.: 515 225 062, fax: 515 264 921 e-mail: [email protected] - ekonomika, ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví, stavby obytné a průmyslové odhadce majetku koncesní listina: oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité a podnik certifikovaný SCOM, o.p.s., - ev.č. certifikátu C 020/06, nemovitosti - Approved by TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) člen České komory odhadců majetku® ev.č. 340 člen České společnosti certifikovaných odhadců majetku člen Asociace znalců a odhadců ČR znalec

Posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě, 2.4.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce podle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 2587/08-187 ze dne 11.1.2012 je: „…stanovit - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - pozemek na parcele St. 11, výměra 1167 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek na parcele St. 88, výměra 111 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek na parcele 68, výměra 2387 m2, zahrada, zemědělský půdní fond, - stavby v části obce Žerotice, č.p. 9, rod. dům, St. 11, - stavby bez čp/če, jiná st., St. 88. Vše zapsáno na LV: 527, obec Žerotice, k.ú. Žerotice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 072EX 124/07-3 ze dne 7.2.2007 a oprava 072EX 124/07-7 ze dne 12.2.2007, - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, - a výslednou cenu“ Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro exekuci majetku. V souladu s § 336 zejména odst. 1, který odkazuje na § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), bude v tomto znaleckém posudku navržená obvyklá cena, potažmo tržní hodnota. Vysvětlení pojmů viz dále. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Žerotice čp. 9 671 34 Horní Dunajovice Region: Jihomoravský Okres: Znojmo Katastrální území: Žerotice Počet obyvatel: 316 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 29.3.2012 v dopoledních hodinách (mezi 11 a 12h.) za přítomnosti manželky povinného. Zpřístupněny byly i vnitřní prostory budov a jejich příslušenství.

-34. Podklady pro vypracování posudku: a) dodané a zajištěné objednatelem    

usnesení o ustanovení znalcem vydané soudním exekutorem JUDr. Urbanem č.j. 97EX 2587/08-187 ze dne 11.1.2012 výpis z KN – LV č. 527 pro k.ú. Žerotice ze dne 11.1.2012 kopie exekučního příkazu 072EX 124/07-3 a oprava 072EX 124/07-7 vyrozumění o právní moci usnesení 97EX 2587/08-185

b) dodané a zajištěné znalcem             

   

informativní kopie katastrální mapy pořízená internetem vč. informací o pozemcích a budovách skutečnosti a výměry zjištěné na místě silniční mapa České republiky 1 : 200 000 silniční mapa okresu Znojmo 1 : 100 000 geografický atlas na CD-ROM – „Brněnský kraj“, vydaný firmou Geobáze ČS®, a.s., měř. 1 : 100 000 program NEM3000® od softwarové firmy PLUTO-OLT spol. s r.o., Paříkova 9/910 190 00 Praha 9, ver. 2.100.1 časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2011 informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004 „Katalog venkovních úprav“ díl I., II., III. a IV. „Teorie oceňování nemovitostí“, IV. přepracované a doplněné vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Brno 1998 Věstník Ministerstva financí ČR ročník 1995 až 2004 „Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995 „Úřední oceňování majetku 2012“: o zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění o vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb. v platném znění s účinností od 1.1.2012, kterou se provádějí některá ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o komentář - oceňování nemovitostí, oceňování věcí movitých, kódy CZ-CC, počty obyvatel obcí ČR Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. * Ing. Pavel Krejčíř * Ing. Vlasta Scholzová * Akademické nakladatelství CERM®, s.r.o. Brno „Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM „Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2008 „Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996 „Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004

5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle doložených podkladů by měly být nemovitosti v současnosti zapsány v KN u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, na LV č. 527 pro k.ú. Žerotice jako: Pozemky: p.č. st. 11 st. 88 68

výměra (m2) druh pozemku 1167 zastavěná plocha a nádvoří 111 zastavěná plocha a nádvoří 2387 zahrada

Budovy: typ budovy, část obce, č. budovy Žerotice, čp. 9 bez čp/če

způsob využití

Ve vlastnictví: SJM Martin Brabec, r.č. 690211/4758 a

rod. dům jiná stavba

způsob využití

způsob ochrany

zemědělský půdní fond

způsob ochrany

na parcele st. 11 st. 88

-4Alena Brabcová, r.č. 695326/4736 Žerotice 9 671 34 Horní Dunajovice Další podrobnosti viz přílohy posudku (jedná se o nejaktuálnější informace, které měl znalec k dispozici).

6. Dokumentace a skutečnost: K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená v části A.4.a). Dokumentace spolu s výsledky a informacemi z místního šetření se jeví jako dostačující pro zpracování posudku. V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací, které měl znalec k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti: Žerotice jsou menší obcí, leží stranou důležitějších dopravních tras regionu, tj. dopravní dostupnost je mírně složitější. Obec je od správního centra města Znojma vzdálená cca 15 km po silnici, železnice není, autobusové linky sporé, vybavenost obce základní. Hodnocený RD se nachází ve středové části obce, v jižní části, v zástavbě soustředěné kolem malého prostranství, jež se rozkládá po pravé straně silnice obcí procházející ve směru při jízdě na Želetice. Dům má rozsáhlejší pozemkové zázemí. Přístup k domu je z veřejných pozemků, kromě kanalizace jsou v obci i místě sítě jako voda, elektřina, plyn. Sklep s lisovnou se nacházejí v severozápadní části obce, při místní asfaltové komunikaci, na kterou se odbočuje vlevo při jízdě na Želetice ještě před příjezdem na místní náves. Podél příjezdové komunikace dále na západ se rozkládají další zemní či vinné sklepy.

B. Posudek Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro úplnost uvádím ještě definici pojmu „tržní hodnota“: jedná se o „odhadovanou částku, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.“ – definice dle IVSC (The International Valuation Standards Committee - Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) – aktualizace rok 1998. Oba pojmy lze v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem „obvyklá cena“ má část rádoby odborné veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik

-5let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou vzdáleny skutečnému vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti. Než se přistoupí k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty), je třeba předestřít, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude navrhována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhována obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena – částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny. Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny).

-

Věcná hodnota nemovitosti

Věcná hodnota staveb je určená s využitím cenového předpisu – vyhl. MF ČR č. 456/2008 Sb. Jedná se o vyčíslení „nákladové ceny bez koeficientu prodejnosti“. Při vyčíslování věcné hodnoty nemovitosti budou vyjmenovány nejpodstatnější její části, zároveň bude podle potřeby proveden jejich popis. Nemovitost lze rozdělit na tyto podstatné části: 1) Rodinný dům čp. 9 2) Stodola 3) Hospodářská stavba

-64) Další drobné stavby vč. venkovních úprav (studna, jímka, zpevněné plochy, přípojky sítí vč. objektů na nich apod.) 5) Pozemky p.č. st. 11, 68 6) Lisovna se zemním sklepem 7) Pozemek p.č. st. 88 Případné venkovní úpravy či další drobné stavby jsou v podstatě samozřejmým příslušenstvím hlavních staveb (budov). Podrobněji v této kapitole bude popsán tedy hlavně rodinný dům a důležitější budovy, protože věcná hodnota je informativní, bude vyčíslená jen u těchto hlavních staveb, u ostatního příslušenství nemá smysl se jí zabývat, neboť stavby příslušenství nemají klíčový vliv na výsledný návrh obvyklé ceny. Lisovna se zemním sklepem a s pozemkem p.č. st. 88 se nacházejí mimo lokalitu rodinného domu, budou posuzovány odděleně, protože jsou samostatně obchodovatelné. 1) Rodinný dům čp. 9 Dům má půdorys přirovnatelný k písmenu „U“, vstupuje se průjezdem, který dělí dům na dvě části. Pravá část je v nedokončené rekonstrukci, levá je obývaná. Na pravou část do dvora navazuje hospodářská stavba, dvůr uzavírá stodola. V pravé části je nedokončený pokoj se dvěma okny do ulice – pokoje nemá strop, je tu jen hrubá betonová podlaha a pozůstatek vnitřních omítek, pak je v pravé části ještě prostor, kde by měla být kuchyně a oddělený prostor, kde by měla být koupelna s WC – zde je instalována závěsná WC mísa, jinak hrubé omítky a instalace – nedokončeno. V levé části se vstupuje do kuchyně, z ní je přístupný jeden pokoj s jedním oknem do ulice, pak se z kuchyně pokračuje do dvorního křídla, kde jsou za sebou liniově obývací pokoj a pokoj. Z kuchyně je ještě přístupná komora. V současnosti je tedy v domě byt 3+1 ovšem bez pořádného hygienického zázemí a s vytápěním na tuhá paliva – tedy podstandardní vybavenost a provedení. Přesné stáří není známo, mohlo by být 100 a více let (smíšení zdivo – kámen, cihla). V roce 1978 měla proběhnout nějaká oprava, ovšem pokud byla, již splynula s původní stavbou. Dům je napojen na obecní vodu, plyn není zaveden, ačkoliv je možnost, elektřina odpojená podle všeho asi z důvodu neplacení, kanalizace svedená do jímky na dvoře, jež je ve zhoršeném stavu. V obci ani místě není kanalizace. Podrobnější popis technického provedení a vybavenosti viz následující tabulky vč. určení nedokončenosti rekonstrukce, jak byla shledána na místě v den šetření. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 13,46*9,61+(5,33+0,50+0,63)*6,87+7,95*4,45

=

209,11 m2

-7Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 209,11 m2

Obestavěný prostor: celkový: (13,46*9,61+(5,33+0,50+0,63)*6,87)* *(3,18+4,80/2)+7,95*4,45*(3,51+2,91/2) Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 3,18 m

1 145,07 m3 1 145,07 m3

= =

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

pasy, podle všeho bez izolací smíšené - kámen, cihla - tl. přes 45 cm s rovnými podhledy sedlová, dřevěný krov tašková pálená žlaby, svody, parapety - pozink. plech vápenné štukové (nedokončenost) váp. hladké či stříkané nejsou pouze v kuchyni (nedokončenost) nejsou v domě dřev. hladké, ocel. zárubně dřev. dvojitá starší a zdvojená novější koberce na dřevotř. či betonu, lamino dlažby, hrubý beton (nedokončenost) lokální na TP světelná i motorová - odpojená není pouze studené (nedokončenost) není (nedokončenost) není do jímky (nedokončenost) sporák na PB nic (nedokončenost) pouze závěsná mísa

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S C S S S S P S C S S C S S S S C

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky:

Hodnocení standardu P S S S S S S S

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80

-8Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: C 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 86,76

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,8676

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně:

OP [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

UP PP [%] [%] 3,77 4,34 21,20 24,43 7,90 9,10 7,30 8,41 3,40 3,92 0,90 1,04 5,80 6,68 2,80 3,23 0,00 0,00 2,30 2,65 0,00 0,00 3,20 3,69 5,20 5,99 2,20 2,54 1,00 1,15 2,39 2,76 4,30 4,96 0,00 0,00 3,20 3,69 1,90 2,19 0,00 0,00 3,10 3,57 0,50 0,58

Roz. [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 80,00 100,00 0,00 20,00 0,00 100,00 100,00 100,00 35,00 100,00 100,00 100,00 40,00 0,00 0,00 75,00 100,00

Dok. [%] 4,3400 24,4300 9,1000 8,4100 3,9200 1,0400 5,3440 3,2300 0,0000 0,5300 0,0000 3,6900 5,9900 2,5400 0,4025 2,7600 4,9600 0,0000 1,4760 0,0000 0,0000 2,6775 0,5800

-9Konstrukce, vybavení 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

OP [%] 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00

K

UP PP Roz. [%] [%] [%] 1,00 4,10 4,73 0,00 1,00 0,30 0,35 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 86,76 Rozestavěnost:

Dok. [%] 0,0000 0,3500 0,0000 85,7700

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

2 290,- Kč/m3 0,8676 0,8500 2,1550

Základní cena upravená

=

3 639,- Kč/m3

Plná cena:

1 145,07 m3 * 3 639,- Kč/m3

4 166 910,- Kč

=

Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce

*

Nedokončená stavba

=

3 573 959,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 55,000 %

-

1 965 677,- Kč

Rodinný dům čp. 9 – věcná hodnota

=

1 608 282,- Kč

0,857700

2) Stodola Stodola má obdélníkový půdorys, zastřešená je sedlovou střechou, dřevěný krov, na něm pálená taška, žlab+svod pozink, bez oken, zdivo pálené cihelné do pilířků tl. 45 cm, jinak obvodové tl. 30 cm, stropy jenom nad cca ½ půdorysu - viditelné trámky, jenom položené trámky, na tom prkna, aby se dalo dát na patro seno; podlaha hlína, elektroinstalace není, resp. je v takovém stavu, že se dá říci, že není; vnitřní omítky ze 70% nejsou, vrata prkenná. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 12712 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14,11*9,56 Název podlaží 1.NP: Součet

Zastavěná plocha 134,89 m2 134,89 m2

= Konstrukční výška 3,38 m

Průměrná výška podlaží: PVP = 455,93 / 134,89 = 3,38 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 134,89 / 1 = 134,89 m2

134,89 m2 Součin 455,93 m3 455,93 m3

- 10 Obestavěný prostor: celkový: (14,11*9,56)*(3,38+4,74/2) Obestavěný prostor – celkem:

775,63 m3 775,63 m3

= =


Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy:

pasy zdivo tl. 30 cm do pilířků tl. 45 cm z cca 1/2 nejsou dřev. trámkové s vidit. trámky - horšího provedení sedlová střecha, dřevěný krov pálená taška žlab - pozink. nejsou váp. hrubé váp. hladké

4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

Hodnocení standardu S S C P

Část [%] 100,00 100,00 50,00 50,00

S S P C P S X C C S C C X C C X X X X X X X C X

100,00 100,00 100,00 70,00 30,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient

Upravený obj. podíl 13,10 30,40 0,00 3,17 7,00 2,90 0,32 0,00 0,54

nejsou nejsou prkenná nejsou hlína není není

není

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů:

Hodnocení standardu S S C P S S P C P

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 3,90

Část [%] 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 70,00 30,00

1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46

- 11 Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: C 11. Dveře: C 12. Vrata: S 13. Okna: C 14. Povrchy podlah: C 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 2,70 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 6,10 0,40 5,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Upravený obj. podíl 2,70 0,00 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63,13 0,6313

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 115,- Kč/m3 0,9390 0,9689 0,9213 0,6313 0,8500 2,1830


=

2 077,-Kč/m3

Plná cena:

775,63 m3 * 2 077,- Kč/m3

=

1 610 984,- Kč


-

1 127 689,- Kč

Stodola – věcná hodnota

=

483 295,- Kč

3) Hospodářská stavba Hospodářská stavba – původně chlívky – navazují na stodolu kolmo, jsou pokračováním pravé obytné části; v jedné místnosti byla v den místního šetření umístěná elektrocentrálna zapnutá. Budova je zděná na tl. 45 cm, sedlová střecha, klempířské prvky nejsou, stropy do i-nosičů klenuté, podlaha cihelná, vápenné omítky vnitřní i vnější, elektroinst. nefunkční, když tak jenom světelná; okna ocelová jednoduchá, vrata kovová, dveře dřevěné laťkové a svlakové, okna ocelová jednoduchá. V části hospodářské budovy prádelna, kde je osazená vana, plynový sporák na PB. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

- 12 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

15,12*(5,33+0,50)

Název podlaží 1.NP:

88,15 m2

= Zastavěná plocha 88,15 m2

Obestavěný prostor: celkový: (15,12*(5,33+0,50))*(3,45+2,92/2) Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 3,45 m

432,81 m3 432,81 m3

= =


Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

pasy zdivo tl. 45 cm klenuté do i-nosičů sedlová střecha pálená krytina nejsou váp. omítka není plech. vrata, dřev. svlakové a laťkové ocel. jednoduchá cihel. dlažba pouze světelná, nefunkční

Hodnocení standardu S N S S S C S C S S S P

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny N 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště C 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace P Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 6,20 46,82 19,30 10,80 6,90 0,00 4,90 0,00 3,10 1,00 6,80 2,25 108,07 1,0807

- 13 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 1,0807 0,8500 2,1030


=

2 415,- Kč/m3

432,81 m3 * 2 415,- Kč/m3

Plná cena:

=

1 045 236,- Kč


-

731 665,- Kč

Hospodářská stavba – věcná hodnota

=

313 571,- Kč

5) Pozemky p.č. st. 11, 68 Je-li v obci cenová mapa pozemků, použijí se pro stavební pozemky a zahrady resp. ostatní plochy tvořící s nimi funkční celek ceny z cenové mapy. Není-li v obci cenová mapa, je možné vyjít opět z několika metod. Nejpoužívanějšími metodami jsou indexová metoda, metoda třídy polohy (Naegeliho), Sammetova metoda. Výstupy těchto metod je však nutno velmi citlivě zvažovat, neboť ve většině případů nedávají pro podmínky našeho trhu adekvátní výsledky (uvedené metody byly vesměs vypracované zahraničními autory, je v nich patrná snaha postihnout zejména problematiku ocenění pozemků v zemi vzniku metody). Optimální metodou pro ocenění pozemků je metoda porovnávací, která je však podmíněna dostatečným souborem vstupních dat o realizovaných cenách pozemků v posledním období. Takové informace se na českém trhu stále teprve shromažďují, avšak při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat. Výkaz výměr: Pozemek parcelní číslo st. 11 celkem

druh zastavěná plocha a nádvoří

68 celkem celková výměra pozemků

zahrada

Výměra v m2 1167 1167 2387 2387 3554

Obec má schválen územní plán, pozemek p.č. st. 11 je v zóně bytové výstavby, kromě kanalizace jsou v místě všechny sítě, jde o klidové místo, pozemky mají větší výměru, což má jistý vliv na jednotkovou hodnotu. Pozemek p.č. 68 je v platném územním plánu v zóně zahrad a sadů. Na pozemky je při vyčíslování jejich hodnoty v rámci věcné hodnoty pohlíženo jako na volné, což jaksi vyplývá z podstaty filozofické konstrukce věcné hodnoty. Ta tkví v tom, že věcná hodnota se snaží vyjádřit náklady potřebné na pořízení stejné či obdobné nemovitosti, tj. investor by musel koupit nejprve volný pozemek a pak na něm postavit za patřičné náklady příslušnou stavbu, která je samozřejmě v současnosti opotřebená. Proto musí být pohlíženo na pozemky jako na volné. Cenová mapa pro obec zpracována není, avšak znojemská skupina znalců a odhadců (zpracovatel posudku je jejím členem), která se oceňováním nemovitostí na tržních principech více zabývá, si vytvořila vlastní databázi směrných cen pozemků, jež postihuje nejen samotné okresní město Znojmo, ale i všechny obce okresu. Databáze byla vytvořena na základě uskutečněných prodejů, bývá průběžně aktualizována a doplňována.

- 14 Po zvážení charakteristik lokality pozemků a po vyhodnocení místního trhu v daném segmentu znalec dospěl k závěru, že za adekvátní současnou jednotkovou hodnotu pozemku stavebního by mohla být považována částka 50,- Kč/m2, u pozemku zahrady pak částka 20,- Kč/m2. pozemek p.č. st. 11 Výměra [m2] : Jednotková hodnota [Kč/m2] : 

1 167 50,58 350,- Kč

Hodnota pozemku : pozemek p.č. 68 Výměra [m2] : Jednotková hodnota [Kč/m2] : 

2 387 20,47 740,- Kč

Hodnota pozemku : Hodnota pozemků – CELKEM :

106 090,- Kč

6) Lisovna+zemní sklep Lisovna je v KN vedená jako budova, z mého pohledu je způsob evidence diskutabilní, neboť přední část zemního sklepa popsatelná jako lisovna je v podstatě pod zemí a jak známo podzemní stavby nepodléhají evidenci KN. Přední část-lisovna je klenutá z cihel, zadní část-vlastní sklep je klenutá z kamene, část vzadu, dříve sesutá s klenbou podepřenou, podlahou z hlíny, byla v poslední době opravená, sklep má dlažbu, klenba opravená, došlo k celkové opravě sklepa s lisovnou (kromě vnější fasády), sklep je nyní v dobrém stavu. Sklep s lisovnou se nacházejí v severozápadní části obce, při místní asfaltové komunikaci, na kterou se odbočuje vlevo při jízdě na Želetice ještě před příjezdem na místní náves. Podél příjezdové komunikace dále na západ se rozkládají další vinné sklepy. Výměra: (2,64*0,80+3,14*1,32*1,32/2)*6,10+(3,18*1,31+3,14*1,59*1,59/2)*4,77 = 68,37 m3 Ocenění: Venkovní úprava: 15. Zemní sklep Kód CZ - CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 68,37 m3 * 1 800,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

123 066,- Kč 0,8500 2,3390

Plná cena:

=

244 674,- Kč


-

97 870,- Kč

Lisovna+zemní sklep – věcná hodnota

=

146 804,- Kč

7) Pozemek p.č. st. 88 U pozemku platí stejné teze, jako již byly uvedeny při ohodnocování pozemků v rámci rodinného domu a jeho zázemí. Jde o pozemek pod lisovnou sklepa, jenž je mimo areál rodinného domu.

- 15 Výkaz výměr: Pozemek parcelní číslo druh st. 88 zastavěná plocha a nádvoří celkem celková výměra pozemků

Výměra v m2 111 111 111

Pozemek p.č. st. 88 je v platném územním plánu v zóně označené plochy zemědělské výroby, což v zásadě odpovídá skutečnému využití – výroba vína je zemědělská výroba, byť orientovaná pro soukromé využití. Po zvážení charakteristik lokality pozemku a po vyhodnocení místního trhu v daném segmentu znalec dospěl k závěru, že za adekvátní současnou jednotkovou hodnotu pozemku stavebního v dané lokalitě by mohla být považována částka 35,- Kč/m2. pozemek p.č. st. 88 Výměra [m2] : Jednotková hodnota [Kč/m2] : 

111 35,3 885,- Kč

Hodnota pozemku :

Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti 1) Rodinný dům čp. 9 2) Stodola 3) Hospodářská stavba 5) Pozemky p.č. st. 11, 68

= = = =

mezisoučet 6) Lisovna+zemní sklep 7) Pozemek p.č. st. 88 mezisoučet

1 608 282,- Kč 483 295,- Kč 313 571,- Kč 106 090,- Kč 2 511 238,- Kč

= =

146 804,- Kč 3 885,- Kč 150 689,- Kč

Věcná hodnota celkem

2 661 927,- Kč

Věcná hodnota – po zaokrouhlení

2 660 000,- Kč

-

Výnosová hodnota nemovitosti

Výnosová hodnota bývá určována u nemovitostí s potenciálem komerčního využití. Rodinný dům je určen apriori pro bydlení, tj. u něj nemá smysl se zabývat výnosovou hodnotou. Vinný sklep rovněž nemá obecný komerční výnosový potenciál. Výnosová hodnota nemovitostí nebude v tomto oddíle určována, neboť nemá význam jako podpůrná hodnota pro návrh obvyklé ceny.

- 16 -

-

Porovnávací hodnota nemovitosti

Pro porovnání a určení porovnávací hodnoty budou využity následující informace: 1. RD Kyjovice prodej rodinného domu 3+1 s uzavřeným dvorem v obci Kyjovice, okr. Znojmo. Dům je vhodný k trvalému bydlení či jako stylová chalupa. K nemovitosti patří stodola, hospodářská přístavba a zahrada. V domě byla provedena částečná rekonstrukce: nová plastová okna, nové ústřední topení na plyn, nová elektřina a koupelna, obecní voda. Na pozemku je studna s pitnou vodou. Celková plocha pozemku je 1399 m2. p.p. 120 m2 požadovaná cena: 900 tis. Kč; rk Faro reality, Znojmo

2. RD Želetice: k prodeji rodinný dům k okamžitému bydlení - případně jako chalupa v obci Želetice u Znojma. Dům je cihlový, s průjezdem, který lze využít jako garáž - s možností vjezdu do dvora a přilehlé stodoly. Dispozice domu je 2+1 s možností rozšíření. V průběhu posledních 5 let dům procházel průběžnou rekonstrukcí, jsou zde nové rozvody - elektřina v mědi, odpady, voda, plyn, topení, nová střešní krytina, plastová okna, napojení na místní kanalizaci. Dispozice: hlavní vstup je do chodby, ze které je sam. vstup do ložnice cca 20m2 a do kuchyně cca 12 m2, ze které se jde do obývacího pokoje cca 9m2 a koupelny. Koupelna je se sprchovým koutem a WC, je zde také spižírna pro uložení potravin. Dále je u domu dvůr s terasou, sklep přístupný ze dvora, velká stodola cca 100m2. 2 zahrady - jedna menší za stodolou - 166m2, jedna vedle domu 252m2. V domě je možné okamžité bydlení, zůstává zde i nábytek včetně vybavené kuchyňské linky. Obec Želetice je vzdálena od Brna cca 50 km, od Znojma 13 km. V obci je škola, pošta, obchod, místní divadlo. pozemek 965 m2 p.p. 111 m2 požadovaná cena: 990 tis. Kč; rk Unicareal Brno

3. RD Morašice k prodeji dům vesnického typu v Morašicích. Dům je dispozičně 2+1 s možností velké rekonstrukce a rozšíření obytného prostoru. Průjezdem se dostanete na dvorek, který je typicky vesnický dlážděný různě velkými kameny, což působí zajímavě a nevšedně. Dvůr je uzavřený a poskytuje dostatek soukromí. Je zde spousta úložných prostor, stodola, dva chlévy a klenutý

- 17 sklep. Za zmínku rozhodně stojí letní kuchyně s komorou ve dvoře. Dům je vhodný po rekonstrukci k bydlení, ale také by z něj mohla být chalupa s prvky tradičního vesnického domu. Zahrada je zatravněná. Jsou tu vysázené různé ovocné stromky – broskve, švestky, třešně a meruňky. Dům se nachází na okraji obce. pozemek 730 m2 p.p. 80 m2 požadovaná cena: 590 tis. Kč

Vyhodnocení prezentovaných informací z lokálního či bezprostředně okolního trhu: Pro porovnání vybrány typově podobné domy – vesnické RD. Všechny porovnávané nemovitosti v okolních obcích, což je zvažováno. Prezentované informace jsou aplikovány na rodinný dům s příslušenstvím, zemní sklep nacházející se jinde v obci bude posuzován odděleně. První dům po částečné reko., instalována již modernější vybavenost, celkově se dům jeví v lepším stavu. V Kyjovicích mírně lepší trh. Druhá nemovitost v sousední obci, která je celkově atraktivnější, mimo jiné i kvůli dlouhodobě (min. 15-18 let) kvalitnímu výkonu zdejší veřejné správy… Dům v podstatně lepší stavu, lepší vybavenost. Třetí dům k rekonstrukci, dům oceň. sice nemá reko. dokončenou, ale alespoň zahájenou. Podle všeho prostorově menší dům. Prezentované informace z místního či okolního trhu realit v segmentu rezidenčních nemovitostí byly náležitě vyhodnoceny, porovnávány byly s charakteristikami nemovitosti posuzované. Výsledkem je, že znalec dospěl k závěru, že za porovnávací hodnotu hodnocené nemovitosti – rodinného domu s pozemkem a příslušenstvím – lze v současnosti považovat částku 700 tis. Kč. Pokud jde o samostatný zemní sklep lokalizovaný mimo areál rodinného domu a jeho příslušenství, není k dispozici dostatečný soubor pro to, aby mohlo být provedeno stanovení porovnávací hodnoty.

- 18 -

-

Rekapitulace stanovených hodnot Věcná hodnota [Kč]

Výnosová hodnota Porovnávací hodnota [Kč] [Kč] Hodnota současná rodinný dům čp. 9 na pozemku p.č. st. 11 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemky p.č. st. 11 a 68, vše v k.ú. i obci Žerotice, okrese Znojmo nebyla stanovená

2 510 000

700 000

budova bez čp/če-lisovna-zemní sklep na pozemku p.č. st. 88 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 88, vše v k.ú. i obci Žerotice, okrese Znojmo nebyla stanovená

150 000

-

nebyla stanovená

Práva a závady spojené s nemovitostí

V části „C“ LV, jež bylo k dispozici, je uvedeno několikero omezení vlastnických práv váznoucích na nemovitosti:  zástavní právo soudcovské; nebyly zjištěny žádné podrobnosti o stavu tohoto zástavního práva, o skutečném zůstatku pohledávky, nelze je tedy jakkoliv zohlednit v závěrečném návrhu hodnoty jakože ani vyčíslovat hodnotu této závady 

nařízení exekuce a několikero exekučních příkazů k prodeji nemovitosti včetně exekutorských zástavních práv – podrobněji viz přílohy posudku; tato omezení podle všeho souvisí se zpracováváním tohoto posudku, není třeba je jakkoliv zohledňovat ve výsledném návrhu ceny obvyklé, protože exekučním prodejem nemovitosti by měla zaniknout

Jiná práva a závady, jež by byly spojeny s nemovitostí a byly samostatně ocenitelné, nebyly zjištěny.

-

Návrh obvyklé ceny

Výše byly určeny nápomocné hodnoty, které mají posloužit jako podklad stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Hodnota věcná reflektuje materiální podstatu nemovitosti, u rodinného domu s příslušenstvím je značně vysoká, ovšem klíčové je případné uplatnění nemovitosti na místním trhu realit v segmentu rezidenčních nemovitostí. V případě zemního sklepa nacházejícího se mimo areál rodinného domu s příslušenstvím byla určená pouze věcná hodnota, výnosová nemá smysl, porovnávací není dosti dobře možné stanovit z důvodu nedostatku relevantních informací z místního trhu. Zrovna v případě zemního sklepa má věcná hodnota jistou vypovídací schopnost a lze na základě odborného úsudku znalce dovodit návrh obvyklé ceny pro účely tohoto posudku. Na základě výše uplatněných přístupů k návrhu obvyklé ceny nemovitosti, resp. v rámci úkolu znalce, jenž byl specifikován v nálezové části posudku, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti pro účely exekuce takto: rodinný dům čp. 9 na pozemku p.č. st. 11 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemky p.č. st. 11 a 68, vše v k.ú. i obci Žerotice, okrese Znojmo: obvyklá cena současná 700.000,- Kč slovy: sedm set tisíc Kč

- 19 -

budova bez čp/če-lisovna-zemní sklep na pozemku p.č. st. 88 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 88, vše v k.ú. i obci Žerotice, okrese Znojmo: obvyklá cena současná 100.000,- Kč slovy: sto tisíc Kč

Zástavní právo soudcovské dle získaného LV (viz příloha) nelze bez podkladů o skutečném přesném zůstatku pohledávky k datu ocenění promítnout do hodnoty nemovitosti. Žádná jiná práva a závady, které by měly mít vliv na obvyklou cenu a byly samostatně ocenitelné, zjištěné nebyly. Znalec zpracovával posudek na předmětné nemovitosti o ceně obvyklé již dříve, v březnu 2009, dle stavu k 10.2.2009. Tehdy byly učiněny závěry o ceně obvyklé domu s příslušenstvím a s pozemky u něj ve výši 750 tis. Kč, cena obvyklá sklepa/lisovny s pozemkem byla stanovená na částku 40 tis. Kč. Dům je podle všeho ve stále stejném stavu, obecně platí, že trhy s podobnými nemovitostmi od roku 2008-9 stagnují, popř. i záporný vývoj prodělali v posl. pár letech, dům je v nedokončené reko., tím, že není reko. pořádně dokončená, celkově stárne dům rychleji; z uvedených důvodů je zde tedy zřejmá diference mezi dříve stanovenou obvyklou cenou z roku 2009 a nyní aktuálně stanovenou obvyklou cenou. Sklep byl opraven, napravena byla dříve zanedbávaná údržba a dříve zjištěný špatný technický stav stavby zejména podzemní části zemního sklepa. Stava sklepa je nyní v dobré kondici, je na místě toto promítnout do aktuálně stanovené obvyklé ceny. Ve Znojmě, 2.4.2012

Ing. Zdeněk Doubek

- 20 -

C. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 571-17/2012 znaleckého deníku.

D. Seznam příloh: situace širších vztahů fotografická dokumentace LV č. 527 pro k.ú. Žerotice ze dne 11.1.2012 informativní kopie katastrální mapy pro lokalitu nemovitosti kopie usnesení o ustanovení znalcem Celkem

počet listů příloh 1 x A4 2 x A4 6 x A4 1 x A4 2 x A4 12

08 Účel posudku:

Recommend Documents